ขายอพาร์ทเม้นท์ ประกาศขายอพาร์ทเม้นท์ ในประเทศไทย

คู่มือซื้ออพาร์ทเมนต์ในประเทศไทย (ปี 2568)

การซื้ออพาร์ทเมนต์ในประเทศไทยกำลังเป็นที่นิยมทั้งสำหรับผู้อยู่อาศัยเองและนักลงทุน เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับรายได้จากการปล่อยเช่าที่น่าสนใจ บทความนี้เป็นคู่มือเชิงลึกสำหรับปี 2567-2568 ที่ครอบคลุมทุกแง่มุมในการซื้ออพาร์ทเมนต์ ไม่ว่าจะเป็นราคาซื้อขายเฉลี่ยในทำเลต่าง ๆ แนวโน้มราคาในอีก 5 ปีข้างหน้า (ถึงปี 2573), ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield), โอกาสในการทำกำไรจากการขายต่อ (Capital Gain), ทำเลยอดนิยมทั่วไทย ตลอดจนคำแนะนำสำหรับผู้ซื้อแต่ละประเภท ทั้งผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและนักลงทุนให้เช่า โดยข้อมูลทั้งหมดใช้หน่วยเงินบาทและปี พ.ศ. เพื่อความเข้าใจง่ายสำหรับผู้อ่านคนไทย

บทความนี้จะช่วยให้คุณเห็นภาพรวมตลาดอพาร์ทเมนต์ไทยอย่างละเอียด อ่านง่าย และสามารถนำไปใช้ประกอบการตัดสินใจลงทุนหรือเลือกซื้ออพาร์ทเมนต์ได้อย่างมั่นใจ

ภาพรวมตลาดอพาร์ทเมนต์ไทยปี 2567-2568

ตลาดอพาร์ทเมนต์และคอนโดมิเนียมของไทยในปี 2567-2568 อยู่ในช่วงฟื้นตัวและเติบโตปานกลางหลังจากผ่านวิกฤตโรคระบาดและความผันผวนทางเศรษฐกิจที่ผ่านมา ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนต์มีการปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องแต่ในอัตราที่ชะลอลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า ตัวอย่างเช่น ในกรุงเทพฯ ราคาคอนโดเฉลี่ย ณ กลางปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 150,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้นราว 7-11% เมื่อเทียบปีต่อปี แต่การเติบโตชะลอลงจากก่อนหน้า สาเหตุสำคัญมาจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาลง ความไม่แน่นอนทางการเมือง และอุปทานห้องชุดคงค้างในตลาดที่ยังมีอยู่มาก (เฉพาะในกรุงเทพฯ มีอุปทานเหลือขายประมาณ 74,000 ยูนิต ณ กลางปี 2568) ประกอบกับเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น เหตุแผ่นดินไหวในเดือนมีนาคม 2568 ที่ส่งผลให้ผู้ซื้อบางส่วนชะลอการตัดสินใจซื้อคอนโดสูงชั่วคราว.

อย่างไรก็ตาม ตลาดโดยรวมยังได้รับแรงหนุนจากความต้องการของผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติบางกลุ่ม โดยเฉพาะในทำเลแหล่งท่องเที่ยวและแหล่งเศรษฐกิจสำคัญ การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติหลังเปิดประเทศส่งผลดีต่ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา และเกาะสมุย ซึ่งมีดีมานด์การเช่าระยะสั้น-ระยะยาวสูงขึ้น นอกจากนี้ รัฐบาลไทยยังมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เช่น ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (ขยายถึงกลางปี 2569) และผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ให้กู้ได้เต็ม 100% ชั่วคราว ซึ่งช่วยส่งเสริมการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคบางส่วน แม้มาตรการเหล่านี้จะไม่ได้สร้างความเปลี่ยนแปลงอย่างพลิกผัน แต่ก็พยุงตลาดไม่ให้ชะลอตัวไปมากกว่าเดิม.

สิ่งที่เห็นได้ชัดในภาพรวมปี 2567-2568 คือ อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Yield) ของอพาร์ทเมนต์ไทยยังอยู่ในระดับที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับหลายประเทศในภูมิภาค ค่าเช่าเฉลี่ยในเมืองใหญ่เริ่มปรับตัวสูงขึ้นตามดีมานด์ เช่น คอนโดเกรด A ในกรุงเทพฯ ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 8.8% เมื่อเทียบรายปี ขณะที่ค่าเช่าในทำเลใจกลางเมืองบางแห่งเพิ่มขึ้นสูงถึง 15.9% ส่งผลให้ผลตอบแทนการปล่อยเช่าเฉลี่ยของคอนโดระดับกลางอยู่ที่ ประมาณ 4-6% ต่อปี และอสังหาฯ ระดับพรีเมียมใจกลางเมืองอาจให้ยิลด์สูงกว่านั้นเล็กน้อย (รายละเอียดแต่ละทำเลจะกล่าวในหัวข้อถัดไป) ส่วนราคาขายอพาร์ทเมนต์โดยรวมยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทุกปี แม้เปอร์เซ็นต์การเพิ่มจะไม่สูงมากนัก เช่น ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2567 เพิ่มขึ้น ~3.6% จากปีก่อนหน้า สะท้อนต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับราคาขายขึ้นตาม แต่ผู้ซื้อก็ยังมีอำนาจต่อรองสูงเนื่องจากตัวเลือกในตลาดมีมาก

สรุปแล้ว ตลาดอพาร์ทเมนต์ไทยในช่วงปี 2567-2568 ถือว่าอยู่ในภาวะ “ผู้ซื้อได้เปรียบ” (Buyer’s market) กล่าวคือ ผู้ซื้อมีทางเลือกเยอะและสามารถต่อรองได้มากขึ้น ราคาปรับขึ้นเล็กน้อยตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น แต่ยังไม่ร้อนแรงเกินไป ในขณะที่ผู้ขายและผู้พัฒนาอสังหาฯ เน้นกระตุ้นยอดขายด้วยโปรโมชั่นและการปรับกลยุทธ์ เช่น ลดราคาและเสนอเงื่อนไขผ่อนชำระที่ยืดหยุ่น เพื่อระบายสต็อกที่มีอยู่ ดังนั้นสำหรับผู้ที่สนใจซื้ออพาร์ทเมนต์ช่วงนี้ ถือว่าเป็นจังหวะที่ดีในการเลือกซื้อทรัพย์ที่เหมาะสม เพราะนอกจากจะมีตัวเลือกมาก ยังมีโอกาสได้ราคาที่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริงในระยะยาว

ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนต์ในทำเลต่าง ๆ

ราคาของอพาร์ทเมนต์ (หรือคอนโดมิเนียม) จะแตกต่างกันไปตามทำเลที่ตั้งและความเจริญของพื้นที่ ทำเลยอดนิยม เช่น กรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว จะมีราคาสูงกว่าทำเลรองหรือหัวเมืองภูมิภาค บทนี้เราจะเจาะข้อมูลราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรและราคารวมต่อยูนิตในแต่ละทำเลหลัก รวมถึงทำเลรองบางแห่ง เพื่อให้ผู้อ่านเปรียบเทียบได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

กรุงเทพฯ

กรุงเทพมหานคร เป็นตลาดใหญ่ที่สุดของคอนโดมิเนียมในไทย ราคาขายอพาร์ทเมนต์เฉลี่ยค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น โดย ราคาเสนอขายเฉลี่ย ของคอนโดในกรุงเทพฯ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 7.0 ล้านบาทต่อยูนิต (ราคากลางจากประกาศขาย) ซึ่งคิดเป็นเฉลี่ยประมาณ 134,843 บาท/ตร.ม. ทั้งนี้ราคาจริงจะแตกต่างตามพื้นที่ เช่น คอนโดย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อย่างสุขุมวิทตอนต้น สีลม สาทร มีราคาขายแตะ 200,000 บาท/ตร.ม. หรือสูงกว่า ได้ในโครงการระดับไฮเอนด์ ขณะที่คอนโดชานเมืองหรือแนวรถไฟฟ้าชานเมืองจะอยู่ราว 70,000-120,000 บาท/ตร.ม.

ปัจจุบันราคาคอนโดในกรุงเทพฯ ทรงตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน (การเปลี่ยนแปลงราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 0% เมื่อเทียบ YoY) สะท้อนว่าตลาดกำลังอยู่ในช่วงปรับสมดุล ผู้พัฒนาชะลอการขึ้นราคาเพื่อจูงใจผู้ซื้อ นอกจากนี้ ราคาเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ มีค่าเฉลี่ยประมาณ 31,553 บาทต่อเดือน สำหรับห้องมาตรฐาน (เช่น 1-2 ห้องนอนในเมือง) ซึ่งเมื่อคำนวณเป็น ผลตอบแทนเช่า จะได้ประมาณ 5.4% ต่อปี ถือว่าเป็นผลตอบแทนระดับปานกลางเมื่อเทียบกับทำเลอื่น (จะอธิบายในหัวข้อถัดไป)

แนวโน้มราคาคอนโดกรุงเทพฯในอนาคตอันใกล้คาดว่าจะค่อย ๆ ขยับขึ้นแต่ไม่ร้อนแรง ด้วยปัจจัยต้นทุนที่ดิน-วัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และดีมานด์จากบางกลุ่มที่ยังมีต่อเนื่อง ผู้เชี่ยวชาญหลายรายประเมินว่าราคาอาจปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 2-7% ขึ้นกับทำเลและเซ็กเมนต์ ดังนั้นกรุงเทพฯ ยังเป็นตลาดที่มีโอกาสเติบโต แต่ผู้ซื้อควรเลือกทำเลโครงการที่มีศักยภาพระยะยาว เช่น ใกล้แนวรถไฟฟ้า ย่านที่มีการพัฒนาใหม่ ๆ หรือมีอัตราปล่อยเช่าสูง เพื่อให้การลงทุนนั้นคุ้มค่าที่สุด

ภูเก็ต

ภูเก็ต ถือเป็นทำเลทองด้านการท่องเที่ยวระดับโลก ส่งผลให้ตลาดอพาร์ทเมนต์/คอนโดที่นี่คึกคักทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในภูเก็ตอยู่ที่ประมาณ 6.07 ล้านบาทต่อยูนิต (หรือราว 96,000 บาท/ตร.ม. ตามราคากลางของประกาศขาย) ซึ่งถือว่าไม่ได้สูงเกินเอื้อมเมื่อเทียบกับทำเลท่องเที่ยวระดับโลกอื่น ๆ

ภูเก็ตมีความพิเศษตรงที่ รายได้จากการปล่อยเช่า สูงมากเมื่อเทียบกับราคาซื้อ โดยค่าเช่าคอนโดเฉลี่ยที่ประกาศปล่อยเช่าอยู่ประมาณ 45,816 บาท/เดือน ซึ่งสะท้อนถึงตลาดเช่าระยะสั้นและระยะยาวที่คึกคักจากชาวต่างชาติและคนไทยที่เข้ามาทำงาน/ท่องเที่ยว ส่งผลให้ ผลตอบแทนเช่าเฉลี่ย (Gross Rental Yield) ของคอนโดภูเก็ตสูงถึงประมาณ 9.1% ต่อปี ซึ่งนับว่าสูงที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทย การที่ยิลด์สูงเช่นนี้ทำให้ภูเก็ตดึงดูดนักลงทุนปล่อยเช่าจำนวนมาก เพราะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่ดีควบคู่กับโอกาสมูลค่าอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้น

ในช่วงปี 2566-2567 ตลาดภูเก็ตมีการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่มากที่สุดในรอบ 15 ปี (มีคอนโดใหม่กว่า 12,000 ยูนิตเปิดตัวในปี 2566 ตามรายงานภาคอสังหาฯ) ราคาเฉลี่ยของคอนโดใหม่ติดชายหาดบางแห่งสูงถึง ประมาณ 144,000 บาท/ตร.ม. สะท้อนความต้องการที่เพิ่มขึ้นหลังการท่องเที่ยวฟื้นตัว ผู้เชี่ยวชาญคาดว่าราคาคอนโดภูเก็ตจะยังทรงตัวหรือปรับขึ้นเล็กน้อยในอีก 5 ปีข้างหน้า โดยเน้นเติบโตในทำเลยอดนิยม เช่น หาดป่าตอง กะตะ กะรน บางเทา ซึ่งเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติ ระหว่างปี 2568-2573 หากเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวยังเติบโตต่อเนื่อง ภูเก็ตอาจเห็นราคาคอนโดเพิ่มขึ้นปีละ ~3-5% ในโครงการที่มีดีมานด์สูง อย่างไรก็ดี ควรระวังอุปทานส่วนเกินในบางทำเลและเลือกลงทุนในโครงการที่มีการบริหารการปล่อยเช่าที่ดี เพื่อให้ได้ผลตอบแทนคุ้มค่า

พัทยา (ชลบุรี) และพื้นที่ชายฝั่งตะวันออก

พัทยา เป็นเมืองท่องเที่ยวชายทะเลยอดนิยมในจังหวัดชลบุรี ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตมานานหลายทศวรรษ ทำเลนี้มีจุดเด่นคือราคาคอนโดที่ถูกกว่ากรุงเทพฯ และภูเก็ตพอสมควร โดย ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดในจังหวัดชลบุรี (ซึ่งรวมพัทยาเป็นหลัก) อยู่ที่ประมาณ 3.84 ล้านบาทต่อยูนิต หรือคิดเป็นเฉลี่ย 72,000 บาท/ตร.ม. เท่านั้น ทำให้พัทยาเป็นทำเลที่นักลงทุนรายย่อยหรือผู้ซื้อที่มีงบประมาณจำกัดสามารถเข้าถึงได้ง่ายกว่า

ตลาดเช่าที่พัทยาก็มีความน่าสนใจ โดย ค่าเช่าคอนโดเฉลี่ย อยู่ราว 22,328 บาท/เดือน ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับราคาซื้อ ส่งผลให้ ผลตอบแทนการปล่อยเช่า ของคอนโดในพัทยาเฉลี่ยประมาณ 7.0% ต่อปี จัดว่าอยู่ในระดับดี ยิลด์ระดับนี้มาจากดีมานด์การเช่าทั้งระยะยาว (เช่น ชาวต่างชาติที่มาอยู่พัทยาระยะยาวหรือคนไทยที่ทำงานในพื้นที่ EEC) และระยะสั้น (นักท่องเที่ยวที่เช่าคอนโดพักตากอากาศแทนโรงแรม)

แนวโน้มอนาคตของอสังหาฯ พัทยาและพื้นที่ใกล้เคียงอย่างศรีราชา บางแสน หรือโครงการในโซนระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) มีโอกาสสดใสจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน และการเติบโตของภาคอุตสาหกรรมในพื้นที่ มูลค่าคอนโดในทำเลนี้อาจปรับเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามความเจริญ โดยเฉพาะโครงการที่จับกลุ่มชาวต่างชาติ (เช่น ชาวจีน รัสเซีย ที่นิยมซื้อหรือเช่าคอนโดพัทยา) คาดการณ์ว่าในอีก 5 ปี พัทยาอาจเห็นการฟื้นตัวของราคาใกล้เคียงระดับก่อนโควิด หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3-4% โดยบางโครงการคุณภาพดีอาจปรับสูงกว่านั้น อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อควรพิจารณาเลือกทำเลไมโครที่มีศักยภาพ เช่น ย่าน วงศ์อมาตย์ หรือ จอมเทียน ที่มีโครงสร้างพื้นฐานดีและเป็นที่นิยมของผู้เช่า เพื่อเพิ่มโอกาสทั้งด้าน Capital Gain และการปล่อยเช่าที่ราบรื่น

เชียงใหม่

เชียงใหม่ เป็นเมืองใหญ่ในภาคเหนือที่มีเสน่ห์ด้านวัฒนธรรมและการท่องเที่ยว อีกทั้งยังเป็นศูนย์กลางการศึกษาของภูมิภาค ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในเชียงใหม่เติบโตต่อเนื่อง แม้จะขนาดเล็กกว่ากรุงเทพฯ มากก็ตาม ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดในเชียงใหม่ ปัจจุบันอยู่ที่ราว 2.76 ล้านบาทต่อยูนิต (หรือประมาณ 60,452 บาท/ตร.ม.) ซึ่งจัดว่าเป็นราคาที่เอื้อมถึงได้ง่ายกว่าเมืองท่องเที่ยวและเมืองหลวงมาก

ด้วยราคาที่ไม่สูงนัก แต่ยังมีดีมานด์เช่าอยู่พอสมควร ไม่ว่าจะจากนักศึกษามหาวิทยาลัย (มช., ม.แม่โจ้ ฯลฯ), ชาวต่างชาติที่มาอยู่ระยะยาว, หรือคนกรุงเทพฯ ที่ย้ายไปทำงาน/พักอาศัยในเชียงใหม่ ทำให้ ค่าเช่าคอนโดเฉลี่ย ในเชียงใหม่อยู่ราว 15,631 บาท/เดือน และ ผลตอบแทนการปล่อยเช่า เฉลี่ยประมาณ 6.8% ต่อปี ถือว่าเป็นยิลด์ที่ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับความเสี่ยง (ใกล้เคียงกับพัทยา) จึงเป็นอีกตลาดที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนรายย่อยที่อยากถือครองทรัพย์สินเพื่อปล่อยเช่าในงบประมาณจำกัด

ในช่วงปี 2566-2567 ตลาดเชียงใหม่เริ่มฟื้นตัวจากการที่นักท่องเที่ยวต่างชาติ (โดยเฉพาะจีนและยุโรป) กลับมาเยือน ประกอบกับกลุ่ม Digital Nomad ที่นิยมมาใช้ชีวิตในเชียงใหม่มากขึ้น ทำให้มีผู้เช่าระยะกลาง-ยาวเพิ่มขึ้น แนวโน้ม 5 ปีข้างหน้า (2568-2573) ราคาคอนโดเชียงใหม่อาจขยับขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตามการขยายตัวของเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน (เช่น โครงการระบบขนส่งมวลชน/สนามบินใหม่) คาดการณ์การเติบโตราคาอาจอยู่ที่เฉลี่ย ประมาณ 3% ต่อปี สำหรับโครงการทั่วไป และสูงกว่านั้นในโครงการที่อยู่ในทำเลศักยภาพหรือมีจุดขายเฉพาะตัว (เช่น คอนโดใกล้เมืองเก่า คอนโดวิวภูเขาในย่านนิมมานฯ)

โดยสรุป เชียงใหม่เป็นตลาดที่ ราคายังไม่แพง เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่เมืองอื่น แต่มี โอกาสการเติบโต ทั้งด้านมูลค่าและรายได้เช่าที่น่าสนใจ จึงเหมาะกับผู้ซื้อทั้งที่ต้องการบ้านพักตากอากาศเองในบั้นปลายหรือผู้ลงทุนปล่อยเช่าที่มองหาผลตอบแทนในระดับดีและความเสี่ยงต่ำ

หัวหิน (ประจวบคีรีขันธ์)

หัวหิน เป็นเมืองตากอากาศริมทะเลที่ได้รับความนิยมจากทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ มีบรรยากาศสงบและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมหัวหินเติบโตเรื่อยมา ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดในหัวหิน (จ.ประจวบคีรีขันธ์) ล่าสุดอยู่ที่ประมาณ 5.69 ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย 86,960 บาท/ตร.ม. ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับปานกลาง ไม่สูงเท่ากรุงเทพฯ แต่ก็ไม่น้อย เนื่องจากที่ดินติดทะเลและในตัวเมืองเริ่มหายากและมีมูลค่าสูง

ตลาดเช่าหัวหินมีกลุ่มผู้เช่าหลักคือ คนไทยที่มาเที่ยวระยะสั้นช่วงสุดสัปดาห์ ผู้เกษียณ และชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาวพอสมควร ค่าเช่าคอนโดเฉลี่ย ในหัวหินอยู่ประมาณ 34,370 บาท/เดือน ซึ่งค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น ส่งผลให้ ผลตอบแทนค่าเช่า ของคอนโดหัวหินเฉลี่ยราว 7.2% ต่อปี ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าสนใจสำหรับการลงทุน

ในช่วงปี 2567 ตลาดหัวหินได้รับแรงส่งจากการท่องเที่ยวในประเทศที่เพิ่มขึ้น คนไทยนิยมไปพักผ่อนตากอากาศหัวหินมากขึ้นหลังโควิด ส่วนชาวต่างชาติกลุ่มยุโรปและเอเชียบางส่วนก็กลับมาเช่าคอนโดริมทะเลหัวหิน ในอีก 5 ปีข้างหน้า หัวหินยังมีปัจจัยหนุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน เช่น โครงการรถไฟทางคู่และมอเตอร์เวย์บางปะอิน-ประจวบฯ ที่จะทำให้การเดินทางสะดวกขึ้น ซึ่งจะเพิ่มเสน่ห์ให้กับหัวหินในฐานะบ้านพักตากอากาศและแหล่งเกษียณอายุ ดังนั้นมีความเป็นไปได้ที่ราคาคอนโดหัวหินจะค่อย ๆ ขยับขึ้นอย่างสม่ำเสมอ อาจเฉลี่ย ประมาณ 3-5% ต่อปี โดยเฉพาะโครงการติดชายหาดหรือใกล้สถานที่ท่องเที่ยวสำคัญ

เกาะสมุย (สุราษฎร์ธานี)

เกาะสมุย เป็นเกาะท่องเที่ยวระดับโลกในอ่าวไทย มีชื่อเสียงด้านหาดทรายสวย น้ำทะเลใส และบรรยากาศรีสอร์ตหรู ซึ่งในอดีตตลาดอสังหาฯ บนเกาะสมุยจะเน้นที่วิลล่าหรูหรือบ้านพักตากอากาศ แต่ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเพื่อรองรับดีมานด์ของผู้ที่ต้องการที่พักขนาดเล็กและบริหารจัดการง่ายกว่า ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดในเกาะสมุย ปัจจุบันอยู่ประมาณ 3.88 ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย ประมาณ 62,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งถือว่าไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับศักยภาพของทำเลท่องเที่ยวระดับนานาชาติ

สิ่งที่โดดเด่นคือ ค่าเช่าคอนโดในสมุย ค่อนข้างสูงด้วยแรงหนุนจากนักท่องเที่ยวต่างชาติและคนทำงานระยะยาว โดยค่าเช่ากลาง ๆ อยู่ราว 33,000-34,000 บาท/เดือน ซึ่งเมื่อเทียบกับราคาซื้อแล้วให้ ผลตอบแทนเช่า ที่สูงถึง ~8-9% ต่อปี (ข้อมูลทั้งจังหวัดสุราษฎร์ธานี ระบุยิลด์เฉลี่ย ~8.8%) นับว่าเป็นผลตอบแทนที่น่าสนใจอย่างยิ่ง ทั้งนี้ ผู้ปล่อยเช่าหลายรายในสมุยยังสามารถเพิ่มผลตอบแทนผ่านการทำ ค่าเช่าแบบรายวัน/รายสัปดาห์ (Holiday rental) โดยใช้แพลตฟอร์มออนไลน์ ซึ่งหากบริหารดี ๆ อัตราผลตอบแทนอาจสูงกว่าค่าเฉลี่ยดังกล่าว

ในอนาคต เกาะสมุยยังคงเป็นทำเลที่มี ศักยภาพสูงด้านการท่องเที่ยว คาดว่าดีมานด์ที่พักแบบคอนโดจะเพิ่มขึ้นตามเทรนด์การท่องเที่ยวแบบ Long Stay ของชาวยุโรปและเอเชีย รวมถึงกลุ่มคนทำงานที่สามารถ Work from Anywhere ที่เลือกมาใช้ชีวิตบนเกาะ ความท้าทายอาจอยู่ที่จำนวนที่ดินบนเกาะมีจำกัด ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ต้องวางแผนอย่างรอบคอบ และขึ้นอยู่กับสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ ถนน) ว่าจะรองรับการเติบโตได้มากน้อยเพียงใด แต่โดยรวม ราคาคอนโดในสมุยมีแนวโน้มขาขึ้น ตามความนิยมของเกาะที่ไม่มีตก และนักลงทุนที่ซื้อในช่วงนี้อาจได้รับทั้งกระแสเงินสดค่าเช่าที่ดีและ Capital Gain ที่เพิ่มขึ้นในอนาคต

ทำเลรองอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

นอกจากพื้นที่หลักข้างต้น ยังมี ทำเลรอง หรือเมืองใหญ่อื่น ๆ ในไทยที่น่าจับตามองสำหรับการซื้ออพาร์ทเมนต์ เช่น:

• นนทบุรี และปริมณฑลกรุงเทพฯ: จังหวัดรอบกรุงอย่างนนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานมากขึ้น (รถไฟฟ้าสายสีม่วง, สีแดง, สีเขียวส่วนต่อขยาย) ส่งผลให้เกิดคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าในราคาจับต้องได้มากกว่ากรุงเทพฯ ยกตัวอย่างเช่น คอนโดในนนทบุรีหรือสมุทรปราการบางโครงการราคาเริ่มต้นไม่ถึง 2 ล้านบาท แต่มีผู้เช่าอาศัยที่ทำงานในเมืองซึ่งมองหาที่พักราคาย่อมเยา ทำให้อัตราผลตอบแทนเช่าในพื้นที่เหล่านี้สูงกว่ากรุงเทพฯ เสียอีก (มีรายงานว่า สมุทรปราการให้ผลตอบแทนเช่าสูง ~7.0% ส่วนนนทบุรียิลด์ ~6.4% สูงกว่ากรุงเทพฯ ที่ ~6.0%) จึงนับเป็นทำเลรองที่นักลงทุนปล่อยเช่าควรพิจารณา
• หัวเมืองใหญ่ในภูมิภาคอื่น: เช่น นครราชสีมา (โคราช), ขอนแก่น, สงขลา (หาดใหญ่), ระยอง เป็นต้น แม้ตลาดคอนโดในจังหวัดเหล่านี้จะยังไม่ใหญ่เท่ากรุงเทพฯ หรือเชียงใหม่ แต่ก็เริ่มมีการพัฒนาโครงการคอนโดเพิ่มขึ้นตอบรับความเป็นเมืองศูนย์กลางของภูมิภาค ราคายูนิตมักอยู่ในช่วง 1-3 ล้านบาท ซึ่งถูกกว่าเมืองหลักมาก แต่ข้อควรคำนึงคือดีมานด์ผู้เช่าหรือผู้ซื้อต่ออาจยังมีจำกัด ดังนั้นหากลงทุนในทำเลรองเหล่านี้ ควรเลือกโครงการที่อยู่ในทำเลที่มีความต้องการจริง ๆ เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย ใกล้นิคมอุตสาหกรรม หรือใจกลางเมืองที่คนทำงานออฟฟิศนิยม เชื่อว่าในอีก 5-10 ปี เมื่อเมืองเติบโตขึ้น ราคาทรัพย์สินเหล่านี้ก็มีโอกาสปรับเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะหากมีโครงการเมกะโปรเจคของรัฐมาช่วยผลักดัน (เช่น รถไฟความเร็วสูงผ่านโคราช เป็นต้น) แต่การลงทุนอพาร์ทเมนต์ในทำเลรองเหล่านี้อาจต้องอาศัยระยะเวลาและความอดทนมากกว่าทำเลหลัก

เพื่อความชัดเจน เราสามารถสรุป ราคาซื้อขายเฉลี่ย ค่าเช่าเฉลี่ย และผลตอบแทนเช่า ของอพาร์ทเมนต์/คอนโดในทำเลหลักที่กล่าวมาข้างต้นในรูปแบบตาราง ดังนี้

ตารางเปรียบเทียบราคาซื้อ-ค่าเช่า-ผลตอบแทน รายทำเล

หมายเหตุ: ตัวเลขข้างต้นเป็นค่ากลางโดยประมาณจากตลาด ณ ปี 2567-2568 ราคาจริงอาจสูงหรือต่ำกว่านี้ขึ้นกับโครงการ ทำเลที่ตั้ง ชั้นของห้อง และสภาพห้อง สำหรับผลตอบแทนเช่า (Yield) ที่แสดงเป็นค่า Gross Yield หรือผลตอบแทนขั้นต้นก่อนหักค่าใช้จ่าย เช่น ค่าส่วนกลาง ภาษี และค่าการบริหารจัดการ

จากตารางจะเห็นได้ว่า ภูเก็ตและสมุย เป็นทำเลที่มีผลตอบแทนการปล่อยเช่าสูงที่สุด (ประมาณ 8-9%+) เนื่องจากค่าเช่าอยู่ในเกณฑ์สูงเมื่อเทียบกับราคาขาย ส่วน กรุงเทพฯ นั้นแม้ราคาขายเฉลี่ยจะสูงที่สุด แต่ค่าเช่าไม่ได้สูงตามในสัดส่วนเดียวกัน ทำให้ยิลด์เฉลี่ยอยู่ราว 5% เศษ ๆ เท่านั้น ทั้งนี้ พัทยา หัวหิน เชียงใหม่ ต่างก็ให้ผลตอบแทนอยู่ในช่วงประมาณ 6-7% ซึ่งถือว่าสอดคล้องกับค่าเฉลี่ยของประเทศ (ข้อมูลปี 2567 ระบุผลตอบแทนเช่าเฉลี่ยทั่วไทย ~6.17%)

นักลงทุนสามารถใช้ข้อมูลนี้ประกอบการตัดสินใจเลือกทำเลลงทุนให้ตรงกับวัตถุประสงค์ เช่น หากเน้นเก็งกำไรจากส่วนต่างราคาในอนาคต (Capital Gain) อาจสนใจกรุงเทพฯ ที่ราคาที่ดินมีแนวโน้มขึ้นต่อเนื่อง หรือหัวหินที่เป็นที่นิยมของกลุ่มผู้ซื้อบ้านพักตากอากาศ แต่หากเน้นกระแสเงินสดรายเดือนจากค่าเช่า ทำเลอย่างภูเก็ต สมุย หรือพัทยาที่มียิลด์สูงย่อมน่าสนใจกว่า เป็นต้น

แนวโน้มราคาและตลาดอพาร์ทเมนต์ในอนาคต (ถึงปี 2573)

สำหรับภาพรวม แนวโน้มในอีก 5 ปีข้างหน้า (2568-2573) ของตลาดอพาร์ทเมนต์ไทย มีปัจจัยหลายอย่างที่ต้องพิจารณา ทั้งด้านเศรษฐกิจ, นโยบายรัฐ, อุปสงค์-อุปทาน และทิศทางการพัฒนาเมือง เราสามารถแจกแจงแนวโน้มที่คาดว่าจะเกิดขึ้นได้ดังนี้:

• การเติบโตของราคาแบบค่อยเป็นค่อยไป: คาดว่าราคาอพาร์ทเมนต์/คอนโดในไทยจะยังคงแนวโน้มเพิ่มขึ้นแต่ในอัตราสมเหตุสมผล (มิใช่การพุ่งสูงแบบก้าวกระโดด) สอดคล้องกับอัตราเติบโตเศรษฐกิจและรายได้ประชาชน ผู้เชี่ยวชาญบางแห่งคาดการณ์ว่า ราคาคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ อาจเพิ่มขึ้นเฉลี่ย ~2-5% ต่อปี ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ขณะที่ต่างจังหวัดอาจเติบโตในอัตราใกล้เคียงหรือต่ำกว่าเล็กน้อย เนื่องจากฐานราคาที่ต่ำกว่าและความต้องการที่เฉพาะกลุ่มกว่า อย่างไรก็ดี ปัจจัยต้นทุน (เช่น ราคาที่ดิน ค่าแรงงาน ค่าวัสดุ) มีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อย ๆ เช่น ดัชนีต้นทุนก่อสร้างบ้านไตรมาส 4/2567 สูงขึ้นถึง 4.0% YoY ทำให้เชื่อว่าผู้พัฒนาจะทยอยปรับขึ้นราคาเพื่อรักษา Margin ซึ่งผลักดันให้ดัชนีราคาบ้านและคอนโดใหม่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง (สถิติ REIC ชี้ว่าราคาห้องชุดใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเพิ่มขึ้น YoY ต่อเนื่องกัน 8 ไตรมาส แล้ว ณ Q4/2567)
• ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีต่อเนื่อง: ปัจจัยประชากรของไทยแม้จะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ แต่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยจากหลายกลุ่ม เช่น คนวัยทำงานรุ่นใหม่ที่ต้องการแยกครอบครัว, ผู้สูงอายุที่ย้ายมาอยู่คอนโดเพื่อความสะดวก, รวมถึงชาวต่างชาติที่มองหาที่พักอาศัย/บ้านหลังที่สองในไทย ดังนั้น อุปสงค์พื้นฐาน ยังมีอยู่และจะเติบโตควบคู่กับการขยายตัวของเมืองและระบบคมนาคม เช่น การเปิดใช้รถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ ในกรุงเทพฯ (สายสีเหลือง สีชมพู ฯลฯ) จะสร้างดีมานด์คอนโดตามเส้นทางเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ การท่องเที่ยวที่คาดว่าจะกลับสู่ระดับก่อนโควิดในปี 2568 ส่งผลบวกทางอ้อมให้ตลาดเช่าและความสนใจลงทุนอสังหาฯ ไทยจากต่างชาติเพิ่มขึ้นด้วย
• นโยบายรัฐเอื้อต่อการลงทุนอสังหาฯ: รัฐบาลไทยมีแนวโน้มออกมาตรการเพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาฯ หากเศรษฐกิจยังเติบโตต่ำ เช่น การพิจารณา ขยายเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์ของต่างชาติในคอนโดจาก 49% เป็น 75% หรือขยายระยะเวลาถือครองที่ดิน/บ้านสำหรับต่างชาติจากเช่า 30 ปีเป็น 50-99 ปี (ปัจจุบันมีการมอบหมายให้กระทรวงมหาดไทยศึกษาความเป็นไปได้) หากนโยบายเหล่านี้ผ่านและบังคับใช้ จะเป็นปัจจัยบวกที่ดึงดูดเงินลงทุนต่างชาติเข้ามาในตลาดคอนโดไทยมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลยอดนิยมอย่างกรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา ซึ่งอาจผลักดันให้ราคาขยับขึ้นเร็วกว่าที่คาด นอกจากนี้มาตรการภาษีและการเงินอื่น ๆ เช่น การลดหย่อนภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้าน, โครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำระยะสั้น ฯลฯ ก็อาจนำมาใช้อย่างต่อเนื่องเพื่อกระตุ้นตลาด ซึ่งจะช่วยเพิ่มความต้องการในระยะสั้นได้
• การแข่งขันและนวัตกรรมของผู้พัฒนา: ในช่วง 5 ปีที่จะถึง ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่มีแนวโน้มปรับกลยุทธ์มุ่งเน้นโครงการที่ตอบโจทย์ value for money และเน้นคุณภาพความปลอดภัยมากขึ้น (เช่น ออกแบบต้านทานแผ่นดินไหว) หลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวปี 2568 ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นผู้ซื้อในคอนโดสูง เราอาจได้เห็นคอนเซปต์คอนโดรูปแบบใหม่ ๆ เช่น คอนโดเพื่อสุขภาพ (Wellness Residence), คอนโดผู้สูงอายุ, หรือคอนโดที่ผสมผสานพื้นที่ทำงาน (รองรับ Work from Home) มากขึ้น ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะสร้างมาตรฐานใหม่และดึงดูดผู้ซื้อกลุ่มเฉพาะ ทางด้านการแข่งขัน ราคาคอนโดอาจถูกกดไว้ไม่ให้สูงเกินจริงเพราะผู้ซื้อมีทางเลือกมากในตลาด หากเจ้าใดตั้งราคาแพงแต่ให้ฟีเจอร์ไม่คุ้มค่า ผู้ซื้อก็พร้อมจะมองหาตัวเลือกอื่น ดังนั้นในระยะกลางผู้พัฒนาจะ ระมัดระวังในการปรับขึ้นราคา และเน้นการส่งเสริมการขาย ทั้งนี้เพื่อระบายสต็อกและรักษากระแสเงินสด ส่งผลดีต่อผู้ซื้อที่ยังมีโอกาสซื้อในราคาคุ้มค่าในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ก่อนที่ตลาดจะเข้าสู่สมดุลมากขึ้น
• ความเสี่ยงที่ต้องจับตา: แม้แนวโน้มโดยรวมจะเป็นเชิงบวกแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่ก็มีความเสี่ยงที่อาจกระทบตลาด ได้แก่ หนี้ครัวเรือนไทยที่อยู่ในระดับสูง (เกิน 90% ของ GDP) ทำให้กำลังซื้อถูกจำกัด; นโยบายการเงิน หากดอกเบี้ยปรับขึ้นอีกครั้งในอนาคตอาจลดทอนความสามารถในการกู้ซื้อ; เศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัว และปัญหาในภาคอสังหาฯ จีน อาจลดกำลังซื้อของชาวจีนที่เป็นลูกค้าสำคัญของคอนโดไทยลง; และ ภาวะอุปทานส่วนเกิน ในบางพื้นที่ หากผู้พัฒนาเร่งเปิดตัวโครงการใหม่มากเกินไป ก็อาจกดดันราคาให้ทรงตัวหรือลดลงได้ในบางช่วง ดังนั้นผู้ซื้อ/นักลงทุนควรติดตามปัจจัยเหล่านี้และเลือกลงทุนอย่างระมัดระวัง

โดยสรุป ภายในปี 2573 เราน่าจะเห็นตลาดอพาร์ทเมนต์ไทยที่ “โตเต็มวัย” มากขึ้น คือ ราคาเพิ่มขึ้นจากปัจจุบันแต่ไม่ร้อนแรงจนน่ากังวล ผู้ซื้อมีความเข้าใจและเลือกสรรมากขึ้น ผู้พัฒนาก็ปรับตัวนำเสนอสินค้าที่มีคุณภาพและคุ้มค่าคุ้มราคา ผลตอบแทนการลงทุนยังอยู่ในเกณฑ์น่าสนใจ (ยิลด์เฉลี่ยน่าจะยังอยู่ช่วง 5-7%) เมื่อเทียบกับความเสี่ยงที่ลดลงหากเทียบกับอดีต เนื่องจากตลาดมีเสถียรภาพสูงขึ้น ดังนั้นสำหรับผู้ที่มองการลงทุนระยะยาว อสังหาฯ ไทยยังคงเป็นทางเลือกที่ดี แต่ต้องเน้นเลือกสินทรัพย์และทำเลที่เหมาะสมเพื่อให้ได้รับประโยชน์สูงสุดจากแนวโน้มบวกที่กำลังจะมาถึง

รายได้จากการปล่อยเช่าและผลตอบแทน (Rental Yield)

หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ผู้ซื้อเพื่อการลงทุนมองหาคือ รายได้จากค่าเช่า และ อัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่า หรือ Yield ของอพาร์ทเมนต์แต่ละทำเล ดังที่ได้กล่าวถึงบางส่วนแล้วในหัวข้อก่อนหน้า เราจะมาสรุปข้อมูลด้านการปล่อยเช่าอย่างละเอียดในส่วนนี้

ภาพรวมทั้งประเทศ: โดยเฉลี่ยแล้วอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในไทยให้ผลตอบแทนเช่าประมาณ 5-6% ต่อปี ซึ่งจัดว่าอยู่ในเกณฑ์ดีเมื่อเทียบกับหลายประเทศในเอเชีย (ข้อมูลล่าสุดเฉลี่ยทั่วไทย ~6.17% ลดลงเล็กน้อยจาก 6.27% กลางปี 2567) เทียบกับประเทศพัฒนาแล้วที่ผลตอบแทนเช่าอาจอยู่ราว 2-4% ทั้งนี้ผลตอบแทนของไทยถือว่าอยู่ในกลุ่ม “ดี” (Good) ในสายตานักลงทุนต่างชาติ เนื่องจากราคาทรัพย์สินไม่ได้แพงจนเกินไป ขณะที่ค่าเช่ายังอยู่ในระดับสูงพอเหมาะ

เปรียบเทียบตามเมืองหลัก: แต่ละทำเลมีผลตอบแทนต่างกันพอสมควร ดังที่แสดงในตารางก่อนหน้า ภูเก็ต และ สมุย ให้ยิลด์สูงราว 8-9% หรืออาจมากกว่านั้นหากบริหารการเช่าแบบรายวันเต็มที่ เนื่องจากค่าเช่าจากนักท่องเที่ยวต่างชาติค่อนข้างสูงและอัตราเข้าพักดี (ข้อมูลล่าสุด Phuket yield ~9.1%, Samui/สุราษฎร์ฯ ~8.8%) พัทยาและหัวหิน อยู่ในช่วง ~7% ซึ่งก็ยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยประเทศเล็กน้อย เพราะเป็นเมืองท่องเที่ยวเช่นกันและมีคนต่างถิ่นเข้ามาอยู่อาศัย เชียงใหม่ ~6.8% ใกล้เคียงกับพัทยา แม้ไม่ติดทะเลแต่มีทั้งต่างชาติและคนไทยย้ายไปพำนัก ทำให้ตลาดเช่าคึกคักในกลุ่มคอนโดเมืองและคอนโดใกล้มหาวิทยาลัย สุดท้าย กรุงเทพฯ ให้ยิลด์ประมาณ 5% กว่า ๆ (5.4% ตามค่ากลางล่าสุด) ถือว่าต่ำสุดในบรรดาทำเลหลัก เพราะราคาซื้อสูงกว่ามากเมื่อเทียบค่าเช่า แต่ถึงอย่างนั้น ยิลด์ ~5% ของกรุงเทพฯ ก็ยังสูงกว่าเมืองใหญ่หลายแห่งของโลก เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ที่ยิลด์ต่ำ ~2-3%

ปัจจัยที่ส่งผลต่อ Rental Yield: ผลตอบแทนเช่าขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ได้แก่

• ทำเลที่ตั้ง: คอนโดใกล้ระบบขนส่งมวลชน แหล่งงาน หรือสถานศึกษา มักปล่อยเช่าง่ายและได้ราคาดีกว่า ทำเลเหล่านี้ยิลด์จะสูง เช่น คอนโดย่านสุขุมวิทหรือสีลมที่ชาวต่างชาติชอบเช่า อาจได้ yield สูงกว่าเฉลี่ยกรุงเทพฯ เล็กน้อย (บางห้องปล่อยเช่าให้ Expat ได้ถึง 6-7% หากซื้อมาในราคาดี) ส่วนคอนโดที่อยู่ไกลศูนย์กลางหรือไม่มีจุดขายพิเศษ ยิลด์อาจต่ำกว่าค่าเฉลี่ย
• ขนาดและประเภทห้อง: ห้องขนาดเล็ก (สตูดิโอ/1 ห้องนอน) มักให้ผลตอบแทนต่อราคาสูงกว่าห้องใหญ่ เพราะปล่อยเช่าง่ายและอัตราค่าเช่าต่อพื้นที่สูงกว่า ในกรุงเทพฯ ห้องสตูดิโอมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท หลายแห่ง yield มากกว่า 6% ขณะที่ห้องใหญ่ 2-3 ห้องนอน ราคาสูง ค่าเช่าไม่สูงตามมากนัก yield อาจเหลือ 4-5% หรือน้อยกว่า
• การบริหารการปล่อยเช่า: ผู้ลงทุนที่สามารถหาผู้เช่าต่อเนื่องและลดช่วงห้องว่าง (vacancy) จะได้ผลตอบแทนดีกว่า เช่น ในเมืองท่องเที่ยว หากทำการตลาดหาผู้เช่ารายวันช่วงไฮซีซั่นแล้วปล่อยเช่าระยะยาวช่วงโลว์ซีซั่นผสมกัน อาจได้รายได้รวมต่อปีสูงกว่าการปล่อยเช่าระยะยาวแบบเดียว นอกจากนี้การตั้งค่าเช่าในระดับที่แข่งขันได้และคัดกรองผู้เช่าคุณภาพ ช่วยลดความเสี่ยงค่าเช่าค้างจ่ายหรือทรัพย์สินเสียหาย
• ต้นทุนแฝง: แม้ยิลด์ข้างต้นที่พูดถึงเป็น Gross Yield แต่ผู้ลงทุนต้องพิจารณา Net Yield หลังหักค่าใช้จ่ายด้วย ค่าใช้จ่ายหลัก ๆ เช่น ค่าส่วนกลาง (ประมาณ 40-70 บาท/ตร.ม./เดือนในคอนโดทั่วไป), ค่าซ่อมแซมบำรุง (คิดเผื่อ 1-2% ของมูลค่าทรัพย์ต่อปี), ค่าโฆษณาหาผู้เช่า/ค่าบริหารการเช่า, และ ภาษีที่เกี่ยวข้อง (ภาษีเงินได้จากค่าเช่า, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี) หลังหักเหล่านี้แล้ว Net Yield อาจลดลง ~1-2% จาก Gross Yield ขึ้นอยู่กับกรณี แต่อย่างไรก็ดี ด้วยยิลด์ขั้นต้นที่ระดับ 5-9% ในไทย ส่วนมากยังเหลือสุทธิ ~4-7% ซึ่งยังนับว่าคุ้มค่าในการลงทุนเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากหรือพันธบัตร

แนวโน้ม Rental Yield อนาคต: มีโอกาสที่ อัตราผลตอบแทนเช่าเฉลี่ยจะปรับลดลงเล็กน้อย ในระยะยาว หากราคาทรัพย์สินปรับตัวสูงขึ้นเร็วกว่าอัตราค่าเช่า (ซึ่งเกิดขึ้นได้เมื่อเศรษฐกิจเติบโตดี คนแย่งซื้ออสังหาฯ มากขึ้น) แต่ในช่วง 1-3 ปีจากนี้ ค่าเช่าในหลายเมืองใหญ่กลับมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเร็วกว่าราคาขายด้วยซ้ำ เช่น ที่กรุงเทพฯ ค่าเช่า Grade A ขึ้น 8.8%-15.9% ในปี 2566-2567 ตามดีมานด์ Expat ขณะที่ราคาขายคอนโดเพิ่มปีละ ~2-3% ดังนั้นยิลด์อาจปรับสูงขึ้นเล็กน้อยในบางพื้นที่ อย่างไรก็ดี เมื่อมองถึงปี 2573 หากเศรษฐกิจโตสม่ำเสมอและตลาดอสังหาฯ เข้าสู่สมดุลมากขึ้น เราอาจเห็นยิลด์เฉลี่ยกลับสู่ระดับ ~5-6% ซึ่งยังถือว่าน่าสนใจ และนักลงทุนสามารถเพิ่มผลตอบแทนได้ด้วยการเลือกซื้ออสังหาฯ ตอนที่ราคาโปรโมชันต่ำกว่าตลาดหรือซื้อทรัพย์มือสองที่ราคาดี ก็จะได้ฐานต้นทุนต่ำและยิลด์สูงกว่าค่าเฉลี่ย

โอกาสกำไรจากการขายต่อ (Capital Gain)

นอกจากรายได้ค่าเช่าแล้ว นักลงทุนจำนวนไม่น้อยยังสนใจเรื่อง Capital Gain หรือกำไรจากส่วนต่างราคาหากขายอพาร์ทเมนต์ในอนาคต ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย Capital Gain จะเกิดขึ้นเมื่อราคาทรัพย์สินปรับตัวสูงขึ้นจากตอนที่ซื้อ ปัจจัยนี้ขึ้นกับแนวโน้มราคาตลาดและระยะเวลาการถือครอง

ภาพรวมประวัติที่ผ่านมา: โดยทั่วไปแล้วอสังหาฯ ไทยมีแนวโน้มปรับขึ้นในระยะยาว แม้อาจมีช่วงชะลอตัวหรือปรับฐานบ้างตามภาวะเศรษฐกิจ ตัวอย่างเช่น ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 8 ไตรมาสติดต่อกัน (ช่วงปี 2566-2567) และไตรมาส 4/2567 เพิ่มขึ้น +3.6% YoY ขณะที่ก่อนหน้าโควิด ระหว่างปี 2558-2562 ราคาคอนโดในเมืองก็ขึ้นเฉลี่ย ~3-5% ต่อปี (โครงการระดับแมส) และบางช่วงที่บูมมาก ๆ เช่น ปี 2553-2555 ราคาที่ดิน-คอนโดในกรุงเทพฯ เคยพุ่งขึ้นเกิน 5-7% ต่อปีด้วยซ้ำ ฉะนั้นสำหรับผู้ที่ซื้ออพาร์ทเมนต์มาแล้วถือครองไว้หลายปี โอกาสได้กำไรขายต่อก็มีสูงตราบที่ทำเลนั้น ๆ ยังมีความต้องการอยู่

ทำเลที่มี Capital Gain สูง: ทำเลที่มีแนวโน้ม ราคาขึ้นเร็ว มักเป็นทำเลที่มีปัจจัยหนุนชัดเจน เช่น

• ใจกลางเมืองในกรุงเทพฯ (CBD) ที่ที่ดินหายากและมีโครงการใหม่ระดับไฮเอนด์ดันราคาตลาดขึ้นเสมอ ย่านอย่าง พร้อมพงษ์, ทองหล่อ, สาทร, สีลม เป็นต้น ราคาคอนโดต่อตารางเมตรสูงขึ้นตลอดในทศวรรษที่ผ่านมา คอนโดระดับกลางที่เปิดตัวราว 120,000 บาท/ตร.ม. เมื่อ 5-6 ปีก่อน ตอนนี้ราคาขายมือสองอาจแตะ 150,000+ บาท/ตร.ม. ได้ (เพิ่มขึ้น ~25% หรือปีละ ~4-5%) ขณะที่โครงการระดับหรูบางแห่งสร้างสถิติใหม่ 300,000-500,000 บาท/ตร.ม. ก็มีมาแล้ว ดังนั้นคนที่ซื้อคอนโดในทำเล prime ไว้แต่แรกมักได้อานิสงส์ราคาขึ้น
• เมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต พัทยา ในช่วงเศรษฐกิจดี (ก่อนโควิด) เคยมีช่วงที่ราคาเพิ่มเร็วจากดีมานด์ต่างชาติ เช่น คนรัสเซีย จีน ยุโรป แห่ซื้อ ทำให้ราคาขึ้นไปมาก (บางโครงการในภูเก็ตช่วงปี 2559-2562 ราคาขึ้น 20-30% ใน 3 ปี) แต่เมื่อตลาดเจอวิกฤต (เช่น โควิด) ราคาก็ย่อตัวบ้าง ดังนั้น Capital Gain ในทำเลท่องเที่ยวอาจ ผันผวน ตามภาวะ แต่หากมองภาพยาว 5-10 ปี หลายคนก็ยังได้กำไรอยู่ดี โดยเฉพาะหากเลือกซื้อในช่วงราคาตกต่ำแล้วขายตอนฟื้นตัว เช่น ใครที่ซื้อคอนโดพัทยาไว้ช่วงปี 2563-2564 ที่ราคาซบเซา พอถึงปลายปี 2566 ที่ตลาดบูมตามท่องเที่ยว ก็สามารถขายทำกำไร 10-15% ได้สบาย ๆ
• ทำเลโครงสร้างพื้นฐานใหม่: เช่น แนวรถไฟฟ้า/รถไฟความเร็วสูง/มอเตอร์เวย์ ที่กำลังจะเปิดใช้ ยกตัวอย่าง โซนบางใหญ่-บางบัวทอง นนทบุรี ตอนก่อนรถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิด ราคาคอนโดหลายโครงการขายช้าและราคาค่อนข้างนิ่ง แต่หลังรถไฟฟ้าเปิดใช้งานเต็มที่ บางโครงการราคาปรับขึ้น 5-10% ในเวลาไม่นาน เนื่องจากความสะดวกในการเดินทางเพิ่มมูลค่า หรือ โซนใกล้สถานีศูนย์ฯ สิริกิติ์-คลองเตย ที่มีโครงการทางรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน/โครงการพัฒนาพื้นที่ EEC ผังเมืองใหม่ ก็เป็นที่คาดหมายว่าราคาที่ดินและคอนโดจะปรับสูงขึ้นในอนาคต การลงทุนในทำเลลักษณะนี้ต้องใช้วิสัยทัศน์ล่วงหน้า แต่หากถูกทางก็จะได้กำไรดีเมื่อตลาดรับรู้ปัจจัยบวกนั้นแล้ว

กลยุทธ์เพิ่ม Capital Gain: สำหรับผู้ที่มุ่งหวังทำกำไรจากส่วนต่างราคาเป็นหลัก ควรพิจารณากลยุทธ์ดังต่อไปนี้:

• ซื้อก่อน (Pre-sale) ขายหลังโอน: วิธีนี้นิยมในช่วงตลาดขาขึ้น โดยจองซื้อคอนโดตั้งแต่เปิดตัวโครงการ (ได้ราคาช่วงพรีเซลที่มักต่ำกว่าราคาหลังสร้างเสร็จ 10-20%) แล้วถือสัญญาไว้ เมื่อโครงการสร้างเสร็จและโอน ก็นำออกขายต่อในราคาตลาดที่สูงขึ้น หากทำเลและโครงการนั้นได้รับความนิยม ผู้ซื้อต่อก็ยอมจ่ายสูง ทำให้ผู้ขาย (นักเก็งกำไร) ได้ส่วนต่างกำไร อย่างไรก็ดี แนวทางนี้มีความเสี่ยงหากโครงการไม่เป็นที่ต้องการ ราคาหลังสร้างเสร็จอาจไม่ขยับ หรือในกรณีเลวร้ายราคาตลาดต่ำกว่าราคาจองก็มี ดังนั้นต้องเลือกโครงการที่มี Unique Selling Point จริง ๆ และช่วงจังหวะที่ตลาดกำลังดี
• ปรับปรุงทรัพย์สินเพิ่มมูลค่า: ในกรณีซื้อห้องมือสองที่สภาพโทรมหรือไม่ตกแต่ง การรีโนเวทใหม่ให้ทันสมัยขึ้นสามารถช่วยเพิ่มมูลค่าขายต่อได้เกินต้นทุนที่ลงไป เช่น คอนโดอายุ 10 ปีที่ขายต่ำกว่าตลาด 20% เพราะห้องเก่ามาก หากซื้อมาแล้วลงทุนรีโนเวท 5-10% ของมูลค่า สามารถขายออกใกล้เคียงราคาตลาดของห้องสภาพดี เท่ากับสร้าง Capital Gain จากความพยายามปรับปรุง
• ถือครองระยะยาวในทำเลยุทธศาสตร์: หากมองในกรอบ 8-10 ปี การถือคอนโดในทำเลที่มีความต้องการยั่งยืน มูลค่าย่อมเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา ผู้ถือครองอาจได้กำไรจากราคา 2 เท่า ในระยะยาวได้ในบางกรณี (เช่น คนที่ซื้อคอนโดย่านบางซื่อหรือรัชโยธินเมื่อ 10 ปีก่อน ตอนนี้ราคาต่อ ตร.ม. เพิ่มเกือบสองเท่า หลังมีรถไฟฟ้าและการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อ) ดังนั้นการถือสินทรัพย์คุณภาพในทำเลดี เปรียบเหมือนการ ออมในอสังหา ซึ่งนอกจากได้กำไรจากค่าขึ้นราคาแล้ว ยังมีรายได้ค่าเช่าระหว่างทางอีกด้วย
• จับจังหวะตลาด: ขายเมื่อราคาดี (ตลาดบูม) ซื้อเมื่อราคาซบเซา (ตลาดซึม) หากสามารถวิเคราะห์วัฏจักรตลาดได้ การซื้อถูกขายแพงจะสร้างกำไรสูงสุด เช่น หลังวิกฤติต้มยำกุ้ง 2540 ใครซื้อห้องชุดไว้ ราคาถูกมากและเพียง 5-6 ปีหลังจากนั้นราคาก็ขึ้นมาสองสามเท่า การจะทำแบบนี้ได้ต้องมีทุนและความเข้าใจตลาดสูง แต่หากทำได้ก็จะได้ Capital Gain มากกว่าอัตราปกติหลายเท่า

ข้อควรระวัง: การคาดหวังกำไรจากราคาที่สูงขึ้นนั้นไม่ใช่ Guaranteed ผู้ลงทุนควรเตรียมใจสำหรับสถานการณ์ที่ราคาอาจไม่ขึ้นตามหวังหรือใช้เวลานานกว่าจะขึ้น ในบางช่วงที่เศรษฐกิจซบเซาหรือดอกเบี้ยขาขึ้น ราคาคอนโดบางทำเลอาจทรงตัวนานหลายปี หรือกรณีที่ซัพพลายล้นมาก ๆ อาจเกิดสงครามราคาทำให้ต้องลดราคาระบายของ ดังนั้นควรลงทุนด้วยเงินเย็นที่สามารถถือครองทรัพย์สินได้นานจนกว่าตลาดจะเอื้ออำนวย และอย่าลืมว่าต้นทุนการขายก็มี (ค่าธรรมเนียมโอน 1%, อากร 0.5%, ภาษีกำไร/ธุรกิจเฉพาะอีก) ควรคิดเผื่อเพื่อให้เมื่อขายแล้วเหลือกำไรจริง ๆ

โดยภาพรวม หากเลือกทำเลและจังหวะได้เหมาะสม การลงทุนอพาร์ทเมนต์ในไทยสามารถให้ทั้งผลตอบแทนค่าเช่าและกำไรขายต่อที่น่าพอใจ เป็นการสร้างความมั่งคั่งระยะยาวที่มั่นคงรูปแบบหนึ่ง

ผู้ซื้อแบบไหนเหมาะกับอพาร์ทเมนต์อะไร

การเลือกซื้ออพาร์ทเมนต์ต้องคำนึงถึง เป้าหมายของผู้ซื้อ ด้วย ผู้ซื้อแต่ละกลุ่มอาจมีความต้องการและเกณฑ์การตัดสินใจต่างกัน ในส่วนนี้เราจะแบ่ง “บุคคลผู้ซื้อ” ออกเป็นกลุ่มหลัก ๆ 3 กลุ่ม พร้อมทั้งแนวทางเลือกซื้ออพาร์ทเมนต์ที่เหมาะกับแต่ละกลุ่ม ดังนี้

1. ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง (Homeowner)

โปรไฟล์: กลุ่มนี้คือผู้ที่ซื้ออพาร์ทเมนต์/คอนโดเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลักของตนเอง (หรือครอบครัว) มักเป็นคนทำงานวัยหนุ่มสาวหรือคู่แต่งงานใหม่ที่ต้องการที่อยู่ในเมืองที่สะดวกสบาย หรือบางคนอาจเป็นผู้สูงอายุที่ขายบ้านหลังใหญ่เปลี่ยนมาอยู่คอนโดเพื่อง่ายต่อการดูแล

ความต้องการหลัก: ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยอันดับหนึ่ง ผู้ซื้อเพื่ออยู่เองมักอยากได้ที่ตั้งที่สะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวัน เช่น ใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียนลูก หรืออยู่ในย่านที่ตนเองคุ้นเคย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ (ห้าง ตลาด ร้านอาหาร โรงพยาบาล ฯลฯ) รองลงมาคือขนาดและ layout ของห้อง ต้องเหมาะกับไลฟ์สไตล์ เช่น คนโสดอาจเอาสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนพอ คู่แต่งงานอาจต้อง 2 ห้องนอนเผื่อมีลูกในอนาคต เป็นต้น นอกจากนี้ผู้ซื้อเพื่ออยู่เองจะให้ความสำคัญกับบรรยากาศความเป็นอยู่ ความปลอดภัย และคุณภาพของชุมชนคอนโด เช่น ส่วนกลางดี เพื่อนบ้านดี การจัดการนิติบุคคลมีประสิทธิภาพ

กลยุทธ์การเลือกซื้อ: สำหรับกลุ่มนี้ แนะนำให้ เลือกทำเลที่เดินทางสะดวก ที่สุดตามงบประมาณที่มี หากทำงานในเมือง การได้คอนโดใกล้รถไฟฟ้าหรืออยู่ในระยะเดินถึงที่ทำงานจะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต (ประหยัดเวลาการเดินทาง) ในงบที่จำกัดอาจต้องยอมลดขนาดห้องหรือย้ายออกมาชานเมืองขึ้นเล็กน้อยแต่ติดรถไฟฟ้า แทนที่จะเอาห้องใหญ่ในทำเลที่เดินทางลำบาก นอกจากนี้ควร สำรวจสภาพโครงการ และบรรยากาศโดยรวมก่อนตัดสินใจ เช่น เยี่ยมชมจริงช่วงเวลาต่าง ๆ ดูระดับเสียงรบกวน, ความหนาแน่น, ความสะอาด และระบบรักษาความปลอดภัย หากเป็นโครงการสร้างใหม่ให้ดูชื่อเสียง developer และผลงานเก่าประกอบ หากเป็นห้องมือสองควรเช็คประวัตินิติบุคคลและกองทุนส่วนกลางว่ามีปัญหาหรือไม่ การเลือกที่อยู่อาศัยสำหรับอยู่เองนั้นไม่จำเป็นต้องเน้นถูกที่สุดหรือได้ผลตอบแทนสูง เพราะ “ความสุขและความพึงพอใจในการอยู่อาศัย” เป็นสิ่งที่ประเมินค่าเป็นตัวเงินไม่ได้ ดังนั้นเลือกที่ที่อยู่แล้วสบายใจและเหมาะกับชีวิตคุณจะดีที่สุด

เรื่องการเงิน: แม้ซื้ออยู่เองก็อย่ามองข้ามศักยภาพการเติบโตของมูลค่าในอนาคต เลือกโครงการที่อยู่ในย่านมีอนาคต (เช่น มีห้างใหญ่จะเปิด, มีรถไฟฟ้าสายใหม่, หรือเป็นย่านฮิปกำลังมาแรง) เพราะหากวันหนึ่งต้องย้ายเมืองหรือขยายครอบครัว จะได้ขายต่อหรือปล่อยเช่าได้ง่ายและราคาไม่ตก นอกจากนี้ควรวางแผนการกู้ซื้อให้พอดีกับรายได้ ไม่ควรให้ภาระผ่อนเกิน ~30-40% ของรายได้ครัวเรือน เพื่อไม่ให้กระทบคุณภาพชีวิตประจำวัน

2. นักลงทุนเพื่อปล่อยเช่า (Buy-to-Rent Investor)

โปรไฟล์: กลุ่มนี้มองอพาร์ทเมนต์เป็นสินทรัพย์ลงทุน เน้นสร้างรายได้สม่ำเสมอจากการปล่อยเช่ามากกว่าการเข้าอยู่อาศัยเอง ผู้ซื้ออาจเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติที่สนใจตลาดไทยก็ได้ มักมีการคำนวณตัวเลขและวิเคราะห์ตลาดเช่าพอสมควร

ความต้องการหลัก: ผลตอบแทนจากค่าเช่าที่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับเงินลงทุน (มองหา Yield สูงๆ) และความสามารถในการปล่อยเช่าได้จริงอย่างต่อเนื่อง (มีผู้เช่าสม่ำเสมอ) นักลงทุนกลุ่มนี้จะให้ความสำคัญกับทำเลที่มีดีมานด์เช่าสูง เช่น ใกล้ย่านสำนักงาน, แหล่งท่องเที่ยว, มหาวิทยาลัย, โรงงานอุตสาหกรรม เป็นต้น รวมถึงชนิดของห้องที่เป็นที่ต้องการของผู้เช่า เช่น ห้องขนาดเล็ก 1-2 ห้องนอนที่ปล่อยง่าย ราคาค่าเช่าอยู่ในช่วงที่ตลาดรับได้ (ในกรุงเทพฯ กลุ่มที่เช่าง่ายคือห้องเช่า 8,000-20,000 บาทต่อเดือนสำหรับมนุษย์เงินเดือนทั่วไป, ส่วนในเมืองท่องเที่ยวอาจเป็นห้องราคาค่าเช่า 15,000-40,000 บาทสำหรับต่างชาติ) นอกจากนี้ นักลงทุนปล่อยเช่าจะสนใจ ต้นทุนเพิ่มเติม เช่น ค่าส่วนกลาง และการบริหารจัดการเช่า หากสูงเกินไปจะลดทอนผลตอบแทน

กลยุทธ์การเลือกซื้อ: แนะนำให้ เน้นทำเลที่มีผู้เช่ามากกว่าเน้นถูก ยกตัวอย่าง คนที่มีงบประมาณจำกัดแต่ต้องการ yield สูง อาจมองคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยในต่างจังหวัดที่ราคาถูกมาก เช่น 1 ล้านบาทปล่อยเช่า 5,000 บาท (yield 6%) แต่ต้องระวังว่าตลาดเช่าเล็กและเสี่ยงไม่มีผู้เช่าช่วงปิดเทอม สู้ขยับมาซื้อห้อง 2 ล้านบาทในนนทบุรีที่ปล่อยเช่าได้ 8,000 บาท (yield ~5%) แต่มีคนเช่าทั้งปีอาจจะดีกว่า เป็นต้น ศึกษาตลาดเช่าเฉพาะจุด ก่อนซื้อ: ควรดูว่าคู่แข่งมีเยอะไหม ค่าเช่าตลาดเท่าไร ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นใคร เช่น หากจะลงทุนคอนโดปล่อยเช่าย่านอโศก ก็ควรรู้ว่าผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติและคนทำงานรายได้สูง ต้องตกแต่งหรูและให้เครื่องใช้ไฟฟ้าพร้อมจึงจะปล่อยง่าย หรือถ้าจะซื้อคอนโดใกล้นิคมฯ Eastern Seaboard ก็ควรรู้ว่าลูกค้าจะเป็นวิศวกรญี่ปุ่น เงินเดือนสูง เช่าระยะยาว เป็นต้น

บริหารความเสี่ยง: ควรกันงบสำรองไว้สำหรับกรณีหาผู้เช่าไม่ได้ (เผื่อห้องว่าง 1-2 เดือนต่อปีในประมาณการ) และค่าซ่อมแซมต่าง ๆ การใช้บริการ Agent ปล่อยเช่า ก็เป็นตัวเลือกที่ดีเพราะช่วยคัดกรองผู้เช่าและจัดการปัญหาแทน ค่าคอมมิชชั่น 1 เดือนหรือ 8-10% ของค่าเช่าปีอาจถือว่าคุ้มเพื่อการันตีว่าห้องไม่ว่างนาน นอกจากนี้ควรคิดถึง ภาษี ด้วย - รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษีเงินได้ (คิดแบบเหมาจ่ายหักค่าใช้จ่าย 30% ได้) การปล่อยเช่าในนามบุคคลธรรมดากับในนามบริษัทมีความต่างเรื่องภาษี อาจปรึกษาที่ปรึกษาภาษีหากพอร์ตลงทุนใหญ่

การติดตามผลและ Exit: นักลงทุนปล่อยเช่าควรประเมินมูลค่าทรัพย์และค่าเช่าตลาดทุกปี เพราะบางครั้งการถือไปนาน ๆ อาจเจอสถานการณ์ที่ราคาตลาดขึ้นไปมากจน yield ต่ำ (เพราะค่าเช่าไม่ได้ขึ้นเร็วเท่าราคา) ณ จุดนั้นอาจพิจารณา ขายทำกำไร แล้วนำเงินไปลงทุนใหม่ในสินทรัพย์ที่ yield ดีกว่า ดังนั้นควรมีแผนทางออก (Exit Strategy) เช่น ถือ 5 ปี ดูตลาด ถ้าราคาขึ้นดีมากก็ขาย ถ้าราคายังไม่ไปไหนก็ถือกินค่าเช่าต่อ เป็นต้น

3. นักลงทุนรายย่อย (Small-Scale Investor / Speculator)

โปรไฟล์: กลุ่มนี้อาจมีความทับซ้อนกับกลุ่มที่ 2 อยู่บ้าง แต่โดยเจตนาหมายถึง นักลงทุนรายบุคคลที่ไม่ได้มีทุนหนามาก และอาจลงทุนในอสังหาฯ เป็นบางครั้ง ไม่ได้ทำเป็นธุรกิจจริงจัง หลายคนอาจเป็นมนุษย์เงินเดือนที่นำเงินเก็บก้อนหนึ่งมาลงคอนโดหรือซื้อห้องเล็ก ๆ ไว้ เช่น ซื้อไว้ 1-2 ยูนิตเพื่อปล่อยเช่าเป็นรายได้เสริม หรือเก็งกำไรระยะสั้นจากการขายดาวน์

ความต้องการหลัก: กลุ่มนี้มักมองหาการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดีกว่าฝากธนาคาร แต่มักมี ข้อจำกัดด้านเงินทุน ทำให้มองหาดีลที่ใช้เงินก้อนแรกน้อย เช่น ผ่อนดาวน์ไม่กี่หมื่นต่อเดือน หรือคอนโดราคาไม่เกิน 2-3 ล้านบาทที่ผ่อนไหว และหวังจะได้กำไรหากขายหรือมีรายได้ช่วยแบ่งเบาค่างวด ความต้องการหลักจึงคือ “ลงทุนง่าย ใช้เงินไม่มาก ผลตอบแทนโอเค ความเสี่ยงไม่สูง” นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากไม่ได้วิเคราะห์ตลาดลึกเท่านักลงทุนมืออาชีพ ดังนั้นบางครั้งอาจตามกระแส เช่น เห็นโฆษณา Yield 7-8% ก็สนใจซื้อเลย เป็นต้น

กลยุทธ์การลงทุน: สำหรับรายย่อย การ เลือกผู้พัฒนาที่น่าเชื่อถือ เป็นสิ่งสำคัญ ถ้าจะซื้อโครงการใหม่ควรเลือกเจ้าที่มีผลงานดี สร้างเสร็จตรงเวลา คุณภาพห้องดี เพราะเราไม่มีทรัพยากรมาคอยตามแก้ปัญหาหน้างานมากนัก เลือกเจ้าที่ไว้ใจได้จะลดปวดหัว หากจะซื้อมือสอง ควรซื้อผ่านเอเจนต์หรือแหล่งที่เชื่อถือได้ ตรวจสอบโฉนดและภาระต่าง ๆ ให้ครบ อย่าลงทุนเกินตัว: แม้ว่าธนาคารอาจให้กู้ได้ แต่ควรกู้ในวงเงินที่เราผ่อนไหวสบาย ๆ เพราะหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิด (ตกงาน, ผู้เช่าย้ายออกกะทันหัน, ดอกเบี้ยขึ้น) จะได้ไม่เดือดร้อนการเงินส่วนตัว คำแนะนำคือ ไม่ควรมีหนี้อสังหาฯ รวมเกิน 40% ของรายได้ครัวเรือน

เน้นทรัพย์ที่ปล่อยเช่าหรือขายต่อคล่อง: นักลงทุนรายย่อยควรเน้น “สภาพคล่อง” ของทรัพย์เป็นหลัก เพราะหากต้องการใช้เงินจะได้ขายออกได้ง่าย ตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดห้องเล็กในทำเลฮิต (เช่น ใกล้รถไฟฟ้า, ใกล้มหาวิทยาลัย) ถึงyield อาจไม่หวือหวามากแต่มั่นใจว่ามีคนต้องการเสมอ เทียบกับไปซื้อบ้านพักตากอากาศไกล ๆ ราคาถูก yield สูงแต่หาคนซื้อต่อยาก แบบนั้นอาจไม่เหมาะกับรายย่อย นอกจากนี้ เมื่อซื้อแล้ว พยายามเพิ่มมูลค่า ให้ทรัพย์ เช่น ตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ครบ ปรับปรุงห้องให้ดูน่าอยู่ เพื่อทั้งปล่อยเช่าและขายต่อได้ราคาดี รายย่อยบางคนใช้กลยุทธ์ซื้อใบจองในวันเปิดตัว (ได้ยูนิตและราคาที่ดีที่สุด) แล้วขายใบจองกินกำไรหลังเปิดตัวไม่นาน นั่นก็เป็นวิธีทำกำไรระยะสั้นอย่างหนึ่ง แต่ต้องระวังหากขายไม่ออกก็ต้องแบกรับต่อ

เครือข่ายและความรู้: แม้จะลงทุนเล็ก ๆ แต่ขอแนะนำให้ ศึกษาเพิ่มเติมอยู่เสมอ เช่น เข้าร่วมกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ อ่านบทวิเคราะห์ตลาด ติดตามข่าวสารเศรษฐกิจ สิ่งเหล่านี้จะช่วยให้การตัดสินใจของเรามีข้อมูลรอบด้าน ลดโอกาสผิดพลาด เช่น รู้ว่าช่วงไหนดอกเบี้ยขาลง - คนจะซื้อบ้านเยอะขึ้น ช่วงไหน supply ล้น - ไม่ควรเข้าไปซื้อเพิ่ม เป็นต้น

โดยสรุป นักลงทุนรายย่อยควรเริ่มจากเล็กไปก่อน เก็บประสบการณ์ ถ้าผลลัพธ์ดีค่อยขยายพอร์ต และที่สำคัญต้องไม่ลืมกระจายความเสี่ยง อย่าใส่เงินทั้งหมดลงในอสังหาฯ เพียงอย่างเดียว ควรมีสินทรัพย์สภาพคล่องอื่นสำรองไว้เผื่อฉุกเฉิน

สรุป: ทางเลือกที่ใช่สำหรับเป้าหมายของคุณ

ตลาดอพาร์ทเมนต์ในประเทศไทยปี 2568 มีความหลากหลายและเปิดโอกาสให้กับผู้ซื้อทุกประเภท ไม่ว่าคุณจะเป็นคนไทยที่อยากมีคอนโดแรกเป็นของตัวเอง นักลงทุนที่หวังสร้างรายได้ประจำจากค่าเช่า หรือผู้ที่ต้องการเพิ่มพูนความมั่งคั่งระยะยาวผ่านอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลในบทความนี้ได้แสดงให้เห็นภาพรวมทั้งด้านราคา แนวโน้ม และผลตอบแทนในทำเลต่าง ๆ รวมถึงแนวทางการเลือกซื้อที่เหมาะสมกับแต่ละความต้องการ

สิ่งสำคัญที่สุด คือการรู้จักเป้าหมายการซื้อของตนเองและศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจ การซื้ออสังหาฯ เป็นการลงทุนขนาดใหญ่ที่มีค่าใช้จ่ายและภาระผูกพันระยะยาว แต่หากวางแผนดี เลือกทรัพย์ได้ตรงตามวัตถุประสงค์ ในทำเลที่มีศักยภาพ อพาร์ทเมนต์หนึ่งยูนิตสามารถตอบโจทย์ทั้งการเป็น “บ้าน” ที่อบอุ่นและทรัพย์สินที่สร้างผลตอบแทนงอกเงยให้คุณได้ในเวลาเดียวกัน