ประกาศขายอพาร์ทเม้นท์ ในเชียงใหม่

การขายอพาร์ทเม้นท์ในเชียงใหม่: คู่มือการลงทุนระยะยาวสำหรับนักลงทุนไทย

ภาพรวมตลาดอพาร์ทเม้นท์เชียงใหม่ ปี 2568

จังหวัดเชียงใหม่ถือเป็นหนึ่งในจังหวัดที่มีศักยภาพสูงด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในภาคธุรกิจที่พักอาศัยอย่างอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า ทั้งนี้ด้วยความเป็นเมืองศูนย์กลางของภาคเหนือที่ผสมผสานระหว่างวัฒนธรรมท้องถิ่นและความทันสมัย (เชียงใหม่มีประชากรราว 1.7 ล้านคน และมีนักท่องเที่ยวมาเยือนหลายล้านคนต่อปี) อีกทั้งยังเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของทั้งนักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างชาติ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง ผู้คนจำนวนมากมองหาที่พักระยะยาวในเมืองนี้ ไม่ว่าจะเป็นนักศึกษาที่มาเรียนมหาวิทยาลัย คนวัยทำงานที่ย้ายมาทำงานในพื้นที่ ตลอดจนนักท่องเที่ยวหรือผู้เกษียณอายุที่ต้องการใช้ชีวิตอยู่เชียงใหม่ในระยะยาว

ภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ในปี 2568 เศรษฐกิจเชียงใหม่เริ่มฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังผ่านช่วงการชะลอตัวในช่วงโรคระบาดโควิด-19 ภาคการท่องเที่ยวกลับมาคึกคัก (กลุ่มทุนขนาดใหญ่ก็ให้ความสนใจ เช่น บริษัท AWC ได้ประกาศลงทุนกว่า 3 หมื่นล้านบาทในเชียงใหม่ช่วง 5 ปีข้างหน้าในการพัฒนาโรงแรมหรูและศูนย์ประชุมระดับนานาชาติ) ส่งผลให้ธุรกิจที่พักและการปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง ความต้องการห้องพักและอพาร์ทเม้นท์เพื่ออยู่อาศัยระยะยาวเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะจากกลุ่มคนทำงานทางไกล (Digital Nomads) และผู้เกษียณที่มองหาเมืองน่าอยู่ค่าครองชีพไม่สูงมากอย่างเชียงใหม่ แนวโน้มการย้ายถิ่นฐานของประชากรภายในประเทศและต่างประเทศมายังเชียงใหม่หลังยุคโควิด-19ก็เป็นปัจจัยสนับสนุน คนรุ่นใหม่บางส่วนที่สามารถทำงานจากระยะไกลได้ (Work from Anywhere) เลือกมาเช่าที่พักในเชียงใหม่แทนการอยู่เมืองหลวงเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า เช่น อากาศดีและค่าครองชีพถูกกว่า เทรนด์นี้ช่วยเพิ่มดีมานด์ในตลาดเช่าอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะคอนโดและอพาร์ทเม้นท์ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกตอบโจทย์คนทำงาน เช่น อินเทอร์เน็ตความเร็วสูง พื้นที่สงบสำหรับนั่งทำงาน เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะทุนจีน ที่เข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯ ในเชียงใหม่เพิ่มขึ้น เนื่องจากมองว่าผลตอบแทนการลงทุนในอสังหาฯ ไทย (ประมาณ 5-8% หรืออาจสูงถึง 10% ในบางกรณี) นั้นน่าสนใจกว่าตลาดในประเทศของตน ปัจจัยนี้ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเชียงใหม่มีความคึกคักและเป็นสากลมากขึ้น แม้ส่วนของอพาร์ทเม้นท์ให้เช่ายังคงอยู่ในการครอบครองของผู้ประกอบการไทยเป็นหลัก แต่ก็ได้รับอานิสงส์ทางอ้อมจากภาพลักษณ์ของเมืองที่น่าอยู่อาศัยในสายตาชาวต่างชาติมากขึ้น

ดีมานด์และซัพพลายของอพาร์ทเม้นท์ ปัจจุบันตลาดอพาร์ทเม้นท์ในเชียงใหม่มีการแข่งขันพอสมควร จากข้อมูลล่าสุดพบว่าจำนวนประกาศขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในพื้นที่เชียงใหม่มีแนวโน้มปรับตัวลดลง. จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ พบว่าในช่วงต้นปี 2568 จำนวนประกาศขายที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่ลดลงประมาณ 20-30% เทียบกับปีก่อน ขณะที่ประกาศปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยกลับเพิ่มขึ้นราว 30-35% และที่สำคัญอัตราค่าเช่าที่ประกาศให้เช่าโดยเฉลี่ยปรับตัวลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สะท้อนว่าผู้ปล่อยเช่าต้องกำหนดราคายืดหยุ่นขึ้นท่ามกลางการแข่งขันที่สูงขึ้น อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนของห้องพักในเชียงใหม่ในปี 2568 ทรงตัวหรือปรับลดเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เนื่องจากมีตัวเลือกที่พักให้เช่าในตลาดมากขึ้น ทั้งจากอพาร์ทเม้นท์เปิดใหม่และคอนโดมิเนียมที่เจ้าของปล่อยเช่า เมื่อผู้เช่ามีทางเลือกมาก การกำหนดค่าเช่าจึงต้องอยู่ในระดับที่แข่งขันได้ อย่างไรก็ดี อพาร์ทเม้นท์ที่อยู่ในทำเลดีและบริหารจัดการอย่างมืออาชีพยังคงมีอัตราการเข้าพักสูง สร้างรายได้สม่ำเสมอแก่ผู้ลงทุน

กลุ่มผู้เช่าและลูกค้าเป้าหมาย ผู้เช่าอพาร์ทเม้นท์ในเชียงใหม่มีความหลากหลาย ตั้งแต่นักศึกษาไทยจากมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลล้านนา และสถาบันการศึกษาอื่นๆ (รวมแล้วมีนักศึกษาหลายหมื่นคนในเชียงใหม่) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มองหาห้องพักราคาเอื้อมถึง ใกล้สถานศึกษา ต่อมาคือกลุ่มมนุษย์เงินเดือนและพนักงานบริษัททั้งคนท้องถิ่นและคนที่ย้ายมาจากจังหวัดอื่น กลุ่มนี้มักต้องการอพาร์ทเม้นท์ที่อยู่ใกล้แหล่งงาน สะดวกในการเดินทาง และมีสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานครบครัน นอกจากนี้ยังมีกลุ่มชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาวในเชียงใหม่ อาทิ ชาวยุโรป อเมริกัน และชาวจีนบางส่วน กลุ่มนี้มักมองหาห้องพักที่ได้มาตรฐาน มีความปลอดภัย และบรรยากาศดี ซึ่งบางครั้งยินดีจ่ายค่าเช่าสูงกว่าเฉลี่ยเพื่อให้ได้คุณภาพชีวิตตามต้องการ

ภาพรวมของตลาดอพาร์ทเม้นท์เชียงใหม่ในปี 2568 จึงถือว่ามีแนวโน้มที่ดีในระยะยาว แต่ผู้ลงทุนจำเป็นต้องศึกษาปัจจัยแวดล้อมทั้งด้านเศรษฐกิจ การท่องเที่ยว และกำลังซื้อของผู้เช่าอย่างใกล้ชิด ในระยะสั้นการแข่งขันด้านราคาค่าเช่าอาจสูงขึ้น ผู้ประกอบการต้องเน้นการสร้างความแตกต่างและบริหารจัดการต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ แต่ในระยะยาว หากเลือกลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพและดำเนินการอย่างมืออาชีพ อพาร์ทเม้นท์ในเชียงใหม่สามารถให้ผลตอบแทนที่มั่นคง และยังมีโอกาสที่มูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นตามการเติบโตของเมืองอีกด้วย (จากสถิติที่ผ่านมา ราคาที่ดินในเขตเมืองเชียงใหม่ปรับเพิ่มเฉลี่ยปีละประมาณ 3-5% และคาดว่าจะยังเพิ่มต่อเนื่องตามความนิยมของทำเล)

ทำเลที่น่าลงทุนและลักษณะอพาร์ทเม้นท์ที่ขายได้ดี

ทำเลทองในเชียงใหม่ การเลือกทำเลเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดประการหนึ่งที่จะกำหนดความสำเร็จของการลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ ในเชียงใหม่มีทำเลหลายประเภทที่นักลงทุนควรพิจารณา โดยสามารถแบ่งออกได้ดังนี้:

• ใจกลางเมืองและย่านธุรกิจ (CBD): เช่น ย่านนิมมานเหมินทร์ สุเทพ ช้างคลาน หรือพื้นที่รอบคูเมืองเชียงใหม่ ทำเลเหล่านี้ถือเป็นใจกลางความเจริญ มีสถานที่ทำงาน อาคารสำนักงาน ร้านค้า และห้างสรรพสินค้ามากมาย ข้อดีคือมีความต้องการเช่าสูงต่อเนื่อง เนื่องจากทั้งคนทำงานและนักศึกษาอยากพักอาศัยใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกและชีวิตเมือง ผลตอบแทนจากค่าเช่าในย่านใจกลางเมืองมักมีความมั่นคง แต่เนื่องจากราคาที่ดินและมูลค่าอสังหาฯ ค่อนข้างสูง ผลตอบแทนต่อเงินลงทุน (Rental Yield) อาจไม่ได้สูงมากนัก โดยทั่วไปอยู่ในช่วงประมาณ 4-6% ต่อปี อย่างไรก็ดี การถือครองอพาร์ทเม้นท์ในทำเลเหล่านี้ยังมีโอกาสที่มูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นในอนาคตตามการเติบโตของเมือง
• ชานเมืองและย่านชุมชนเกิดใหม่: เช่น ย่านสันทราย แม่เหียะ สันกำแพง หรือบริเวณถนนวงแหวนรอบนอกที่เริ่มมีการพัฒนา ทำเลเหล่านี้อยู่ไม่ไกลจากตัวเมืองมากนัก มีสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานอย่างห้างค้าปลีก (Big C, Lotus, เซ็นทรัลเฟสติวัล) หรือหน่วยงานราชการรายล้อม ข้อดีคือราคาที่ดินถูกกว่าใจกลางเมือง ทำให้อัตราผลตอบแทนต่อการลงทุนจากค่าเช่าอาจสูงกว่า อยู่ในช่วง 6-8% ต่อปี เนื่องจากต้นทุนการซื้อหรือพัฒนาอาคารต่ำกว่า ขณะที่ยังพอมีดีมานด์เช่าจากคนทำงานและครอบครัวที่อยู่อาศัยในละแวกนั้น อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนต้องสำรวจตลาดให้ดีว่าพื้นที่นั้นมีคู่แข่งมากน้อยเพียงใด การออกไปชานเมืองมากขึ้นอาจได้ yield สูงขึ้นจริง แต่ก็ต้องแลกกับความหนาแน่นของประชากรที่อาจน้อยลง ต้องมั่นใจว่ายังมีคนต้องการเช่าต่อเนื่อง
• ย่านมหาวิทยาลัยและสถานศึกษา: ได้แก่พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ (เช่น ช้างเผือก, สุเทพ), มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลล้านนา (เจ็ดยอด), มหาวิทยาลัยพายัพ (เขตสันทราย) และวิทยาเขต/โรงเรียนนานาชาติอื่น ๆ ทำเลเหล่านี้มีกลุ่มผู้เช่าหลักเป็นนักเรียนนักศึกษาและบุคลากรทางการศึกษา ความต้องการเช่ามีความสม่ำเสมอในช่วงเปิดภาคการศึกษา แต่ต้องพิจารณาจำนวนประชากรนักศึกษาที่เข้ามาใหม่ในแต่ละปีด้วย หากเป็นมหาวิทยาลัยใหญ่และมีชื่อเสียง ความต้องการห้องพักจะสูงและต่อเนื่อง ถือเป็นทำเลที่ค่อนข้างปลอดภัยสำหรับการลงทุน แต่สิ่งที่ต้องคำนึงคือการแข่งขันด้านราคากับหอพักนักศึกษารายอื่น ๆ และข้อกำหนดตามกฎหมายหอพัก (ถ้าห้องพักของเราเข้าข่ายต้องจดทะเบียนเป็นหอพักตามนิยามกฎหมายเพราะให้กลุ่มนักศึกษาพัก) นักลงทุนควรพิจารณาเรื่องนี้ตั้งแต่ก่อนซื้อเพื่อดำเนินธุรกิจได้ถูกต้อง
• ย่านนิคมอุตสาหกรรมและแหล่งงานนอกเมือง: แม้เชียงใหม่จะไม่ใช่เมืองอุตสาหกรรมหนัก แต่พื้นที่ใกล้เคียงเช่น จ.ลำพูน มีนิคมอุตสาหกรรมที่มีพนักงานจำนวนมาก ซึ่งบางส่วนพักอาศัยในเชียงใหม่เพราะความสะดวกและสิ่งแวดล้อมดีกว่า การลงทุนในอพาร์ทเม้นท์บริเวณเส้นทางที่เชื่อมต่อไปยังย่านอุตสาหกรรม เช่น โซนสารภี หรือใกล้เขตนิคมลำพูน อาจได้รับกลุ่มผู้เช่าเป็นพนักงานโรงงานหรือวิศวกร ข้อดีคือถ้าได้ทำเลใกล้โรงงานหรือเขตนิคมที่ยังไม่มีที่พักรองรับเพียงพอ จะมีดีมานด์เช่าแน่นอนและต่อเนื่อง ผลตอบแทนอาจอยู่ในเกณฑ์ 7-8% หรือสูงกว่า แต่ข้อควรระวังคือการดูแลตึกสำหรับผู้เช่ากลุ่มนี้อาจต้องให้ความสำคัญกับความทนทานและการบำรุงรักษามาก เพราะผู้เช่าที่ทำงานกะอาจใช้ห้องพักไม่เป็นเวลา รวมถึงอาจต้องลงทุนเรื่องระบบความปลอดภัยเพิ่มเติมเพื่อสร้างความมั่นใจให้ผู้เช่า

ปัจจัยที่ทำให้อพาร์ทเม้นท์ขายดี นอกจากทำเลแล้ว ลักษณะของอพาร์ทเม้นท์เองก็ส่งผลต่อความน่าสนใจในการลงทุนและความสามารถในการสร้างรายได้ระยะยาว คุณสมบัติของอพาร์ทเม้นท์ที่ขายดีและบริหารง่าย มักประกอบด้วย:

• ขนาดและจำนวนห้องที่เหมาะสม: อาคารขนาด 20-50 ห้องถือว่าใหญ่พอที่จะสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำ แต่ไม่ยากเกินไปในการบริหาร หากเล็กเกินไป (เช่น ต่ำกว่า 10 ห้อง) รายได้รวมอาจไม่คุ้มค่ากับเวลาและค่าใช้จ่ายบริหาร แต่หากใหญ่เกินไป (เช่น เกิน 100 ห้อง) ก็ต้องมีทีมบริหารมืออาชีพและระบบที่ดีมารองรับ
• สภาพอาคารดีและสิ่งอำนวยความสะดวกครบ: อพาร์ทเม้นท์ที่ได้รับการดูแลรักษาอย่างดี มีการปรับปรุงซ่อมแซมสม่ำเสมอ จะดึงดูดผู้เช่าและสามารถตั้งราคาได้สูงกว่า สิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานที่ควรมี ได้แก่ ที่จอดรถเพียงพอสำหรับรถยนต์/รถจักรยานยนต์ของผู้เช่า ระบบรักษาความปลอดภัย (กล้องวงจรปิด ประตูคีย์การ์ด หรือรปภ.) ลิฟต์ (โดยเฉพาะถ้าอาคารสูงเกิน 4 ชั้น) รวมถึงบริการอินเทอร์เน็ตความเร็วสูง เป็นต้น
• การออกแบบห้องพักตอบโจทย์ความต้องการ: ห้องพักควรมีขนาดเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย ตกแต่งในสไตล์ที่ดูทันสมัยและน่าอยู่ เช่น ห้องสำหรับนักศึกษาอาจไม่ต้องใหญ่แต่ควรมีพื้นที่ใช้สอยลงตัว มีระเบียงตากผ้าและมุมโต๊ะอ่านหนังสือ หากกลุ่มเป้าหมายเป็นคนวัยทำงาน อาจเน้นห้องที่กว้างขึ้น มีเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่ และสิ่งแวดล้อมเงียบสงบ เป็นต้น
• ประวัติการเช่าและรายได้ที่พิสูจน์ได้: สำหรับอพาร์ทเม้นท์มือสองที่ประกาศขาย หากอาคารใดมีประวัติคนเช่าเต็มต่อเนื่อง และสามารถแสดงรายรับค่าเช่าที่สม่ำเสมอได้ ย่อมเป็นที่ต้องการของนักลงทุน เพราะลดความเสี่ยงในการเริ่มธุรกิจใหม่ตั้งแต่ศูนย์ อพาร์ทเม้นท์ที่ "ขายได้ดี" ในที่นี้ หมายถึงขายให้กับนักลงทุนได้ในราคาดี มักจะเป็นอาคารที่ผู้ซื้อสามารถมองเห็นศักยภาพการทำกำไรได้ทันที เช่น มีผู้เช่าอยู่เกือบเต็มทุกห้อง มีสัญญาเช่าระยะยาวกับผู้เช่ารายใหญ่บางราย หรือมีรายได้อื่นๆ นอกจากค่าเช่า (เช่น ค่าน้ำค่าไฟตามมิเตอร์ ค่าบริการเครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ เป็นต้น)
• เอกสารและการดำเนินงานถูกต้องตามกฎหมาย: อาคารที่มีใบอนุญาตก่อสร้างครบถ้วน โฉนดที่ดินถูกต้อง ไม่สร้างล้ำแนวเขต และไม่ได้อยู่ในพื้นที่ต้องห้ามหรือฝ่าฝืนผังเมือง จะทำให้ขั้นตอนการซื้อขายราบรื่นและลดความเสี่ยงทางกฎหมาย ผู้ซื้อย่อมยินดีจ่ายเพื่อซื้อสินทรัพย์ที่โปร่งใสและปลอดปัญหามากกว่าทรัพย์ที่สถานะไม่ชัดเจน

เมื่อนักลงทุนเลือกทำเลที่ดีและอาคารที่มีคุณสมบัติเหมาะสม การลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในเชียงใหม่ก็มีโอกาสสูงที่จะประสบความสำเร็จ สร้างรายได้ระยะยาวได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ ในบทถัดไปเราจะพูดถึงการคำนวณผลตอบแทนและเทคนิคที่ช่วยเพิ่มกำไรจากการลงทุนลักษณะนี้

การวิเคราะห์ผลตอบแทน (ROI) และเทคนิคเพิ่มกำไร

ความสำคัญของการคำนวณ ROI ผลตอบแทนการลงทุนหรือ ROI (Return on Investment) เป็นตัวเลขสำคัญที่นักลงทุนต้องวิเคราะห์ก่อนตัดสินใจซื้ออพาร์ทเม้นท์ ROI ในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์มักพิจารณาในรูปของ อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) ซึ่งคำนวณได้จาก “รายได้ค่าเช่าต่อปี หารด้วยราคาเงินลงทุนรวม คูณ 100” ยกตัวอย่างเช่น หากซื้ออพาร์ทเม้นท์ราคา 20 ล้านบาท และสามารถเก็บค่าเช่าได้ปีละ 1.4 ล้านบาท (เฉลี่ยเดือนละประมาณ 116,600 บาท) จะได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าประมาณ 7% ต่อปี ตัวเลขนี้ช่วยให้นักลงทุนเปรียบเทียบได้ว่าคุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่ เมื่อเทียบกับทางเลือกอื่น เช่น ฝากธนาคารหรือซื้อพันธบัตร (ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า) หรือการลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงอื่นๆ อย่างตลาดหุ้น

อย่างไรก็ดี การคำนวณ ROI ควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าบริหารจัดการ ค่าส่วนกลาง ค่าไฟฟ้าแสงสว่างส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา และภาษีที่ต้องจ่าย ทั้งหมดนี้ควรถูกนำมาหักออกจากรายได้ค่าเช่าก่อนคิดเป็นผลกำไรสุทธิ จากนั้นจึงคำนวณ ROI จากกำไรสุทธิเทียบกับเงินลงทุน วิธีนี้จะสะท้อนภาพผลตอบแทนที่แท้จริงได้ชัดเจนกว่า

ระดับผลตอบแทนเฉลี่ย สำหรับตลาดเชียงใหม่ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าของอพาร์ทเม้นท์มักอยู่ในช่วงประมาณ 5-8% ขึ้นอยู่กับทำเลและประสิทธิภาพการบริหาร ในทำเลใจกลางเมืองหรือทำเลที่ดินราคาแพง yield อาจอยู่ราว 4-5% เพราะค่าเช่าสูงก็จริงแต่เงินลงทุนซื้อกิจการหรือที่ดินก็สูงตาม ในขณะที่อพาร์ทเม้นท์ชานเมืองที่ต้นทุนถูกกว่าอาจทำ yield ได้ 7-8% ทั้งนี้นักลงทุนควรเปรียบเทียบผลตอบแทนที่ได้รับกับต้นทุนทางการเงินด้วย หากมีการกู้ธนาคารดอกเบี้ยเงินกู้ (เช่น 5-6% ต่อปีในภาวะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น) ก็ควรเลือกลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยจ่าย เพื่อให้มีกำไรสุทธิจริง นอกจากนี้ควรคำนึงถึงการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน (Capital Gain) ในระยะยาวประกอบด้วย แม้ผลตอบแทนค่าเช่าอาจดูไม่สูงมากนัก แต่หากที่ดินและอาคารมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี เมื่อถือครองหลายปีรวมกับรายได้ค่าเช่าแล้ว ภาพรวมผลตอบแทนการลงทุนก็อาจสูงและคุ้มค่า

เทคนิคการเพิ่มกำไรจากอพาร์ทเม้นท์ เมื่อได้เป็นเจ้าของอพาร์ทเม้นท์แล้ว นักลงทุนยังสามารถปรับปรุงและบริหารเพื่อเพิ่มผลกำไรได้อีกหลายวิธี:

1. ปรับปรุงคุณภาพห้องพักเพื่อเพิ่มค่าเช่า: การลงทุนตกแต่งหรือรีโนเวทห้องพักสามารถเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินและทำให้เรียกเก็บค่าเช่าได้สูงขึ้น ตัวอย่างเช่น การติดเครื่องปรับอากาศในห้องที่เดิมไม่มีและคิดค่าเช่าเพิ่ม, การเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์หรือทาสีห้องใหม่ให้ดูทันสมัย, การปรับปรุงห้องน้ำหรือส่วนครัวให้สะอาดน่าใช้ สิ่งเหล่านี้ช่วยดึงดูดผู้เช่าคุณภาพและยอมจ่ายในราคาที่สูงกว่า นอกจากนี้หากอาคารมีพื้นที่ว่างส่วนกลาง เจ้าของอาจพิจารณาปรับปรุงเป็นพื้นที่ส่วนกลางให้ผู้เช่าใช้งาน เช่น มุมนั่งเล่น, Co-working space เล็กๆ, หรือสวนหย่อม สิ่งแวดล้อมที่ดีจะทำให้ผู้เช่าอยู่ยาวและลดอัตราห้องว่าง (vacancy rate)
2. เพิ่มบริการและรายได้เสริม: รายได้ของอพาร์ทเม้นท์ไม่ได้มาจากค่าเช่าห้องอย่างเดียว ผู้ลงทุนสามารถเพิ่มบริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เก็บค่าบริการเพิ่มเติมได้ เช่น ติดตั้งเครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ, ตู้จำหน่ายสินค้าอัตโนมัติ, บริการอินเทอร์เน็ตภายในอาคาร (เก็บค่าบริการเป็นรายเดือน), ค่าเช่าที่จอดรถเพิ่มเติมสำหรับผู้ที่มีรถยนต์, หรือเปิดพื้นที่ชั้นล่างให้ร้านค้าหรือคาเฟ่เช่า ทั้งนี้ควรเลือกบริการที่สอดคล้องกับความต้องการของผู้เช่าในอาคาร เช่น ถ้าผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นนักศึกษาและวัยทำงาน เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญและอินเทอร์เน็ต Wi-Fi ที่ครอบคลุมทุกชั้นเป็นสิ่งจำเป็น
3. บริหารค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ: การลดค่าใช้จ่ายก็เท่ากับเป็นการเพิ่มกำไรวิธีหนึ่ง เจ้าของอพาร์ทเม้นท์สามารถลงทุนในระบบหรืออุปกรณ์ที่ช่วยประหยัดพลังงานในระยะยาว เช่น เปลี่ยนมาใช้หลอดไฟ LED ในส่วนกลางเพื่อลดค่าไฟ, ติดตั้งเซ็นเซอร์ตรวจจับความเคลื่อนไหวเพื่อเปิด-ปิดไฟอัตโนมัติบริเวณทางเดิน, ตรวจสอบระบบประปาไฟฟ้าให้ไม่มีการรั่วไหลที่ทำให้เสียค่าใช้จ่ายเกินความจำเป็น นอกจากนี้ควรวางแผนการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) เช่น ล้างแอร์ส่วนกลางหรือปั๊มน้ำตามรอบอย่างสม่ำเสมอ เพื่อป้องกันไม่ให้อุปกรณ์เสียหายใหญ่ที่ต้องเสียค่าใช้จ่ายก้อนโตโดยฉุกเฉิน
4. กลยุทธ์การตลาดและรักษาผู้เช่า: การรักษาอัตราการเข้าพักให้สูงอยู่เสมอคือหัวใจของการทำกำไร ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ที่ห้องพักว่างน้อยจะสร้างรายได้เต็มเม็ดเต็มหน่วยมากกว่า ดังนั้นควรมีกลยุทธ์ด้านการตลาดเพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่และรักษาผู้เช่าเดิม เช่น ลงประกาศหาผู้เช่าผ่านเว็บไซต์และแพลตฟอร์มยอดนิยม (RentHub, Facebook Marketplace, Kaidee ฯลฯ) พร้อมรูปถ่ายที่สวยงามและข้อมูลครบถ้วน, จัดโปรโมชั่นลดราคาค่าเช่าเดือนแรกหรือของแถม (เช่น ฟรีอินเทอร์เน็ต 1 เดือน) เพื่อจูงใจผู้เช่าใหม่, สร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่าเดิมด้วยการตอบสนองต่อข้อร้องเรียนอย่างรวดเร็ว จัดกิจกรรมเล็กๆ เช่น แจกของขวัญปีใหม่หรือทำระบบสะสมแต้มส่วนลดสำหรับผู้เช่าที่อยู่ครบ 1 ปี สิ่งเหล่านี้ช่วยสร้างความพึงพอใจและทำให้ผู้เช่าอยากอยู่ต่อ ลดอัตราการหมุนเวียนของผู้เช่า (tenant turnover) ซึ่งมีต้นทุนในการหาผู้เช่าใหม่
5. ปรับโครงสร้างค่าเช่าให้เหมาะสม: นักลงทุนสามารถพิจารณาปรับราคาค่าเช่าเป็นช่วงๆ ตามภาวะตลาดหรือคุณภาพที่เพิ่มขึ้นหลังการปรับปรุง เช่น หากปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่หรือเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก อาจปรับค่าเช่าขึ้นในอัตราที่สมเหตุสมผล นอกจากนี้อาจมีการกำหนดค่าเช่าแบบเป็นขั้นบันไดตามระยะสัญญา (เช่น สัญญารายปี เมื่อครบปีสามารถปรับขึ้น 3-5% เพื่อให้ทันต่ออัตราเงินเฟ้อ) แต่ต้องระวังไม่ตั้งราคาสูงเกินไปจนผู้เช่าย้ายออกหรือดึงดูดผู้เช่าใหม่ไม่ได้ ดังนั้นควรศึกษาราคาในตลาดบริเวณเดียวกันประกอบการตัดสินใจปรับค่าเช่าแต่ละครั้ง

การวิเคราะห์และปรับปรุงผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอจะช่วยให้นักลงทุนได้รับประโยชน์สูงสุดจากอพาร์ทเม้นท์ที่ลงทุนไป ทั้งในรูปของกระแสเงินสดรายเดือนที่มากขึ้น และมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว อย่างไรก็ตาม การเพิ่มกำไรควรทำอย่างสมดุล ไม่ลดค่าใช้จ่ายจนกระทบคุณภาพการบริการ หรือขึ้นค่าเช่าจนกระทบความสามารถในการแข่งขัน เพราะสุดท้ายแล้วความพึงพอใจของผู้เช่าคือปัจจัยสำคัญที่ทำให้อพาร์ทเม้นท์ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน

ความเสี่ยงและข้อพิจารณาทางกฎหมาย

การลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยง ในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ผู้ลงทุนควรเข้าใจความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและเตรียมแนวทางจัดการไว้ล่วงหน้า รวมถึงต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างเคร่งครัดเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาภายหลัง ความเสี่ยงและข้อควรพิจารณาหลักๆ มีดังนี้:

ความเสี่ยงด้านตลาดและเศรษฐกิจ: ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมมีผลโดยตรงต่อกำลังเช่า ถ้าเศรษฐกิจชะลอตัว คนตกงานหรือรายได้ลด ความต้องการเช่าห้องอาจลดลงหรือผู้เช่าอาจต่อรองขอลดค่าเช่า นอกจากนี้ หากมีการเปิดตัวโครงการที่พักใหม่ๆ จำนวนมากในตลาด (เช่น คอนโดสร้างใหม่หรืออพาร์ทเม้นท์รายใหญ่เปิดตัว) อาจทำให้อุปทานล้นตลาดชั่วคราว เกิดการแข่งขันแย่งผู้เช่า ต้องลดค่าเช่าเพื่อรักษาผู้เช่าเดิม ความเสี่ยงเหล่านี้ผู้ลงทุนควรติดตามข่าวสารเศรษฐกิจและอสังหาฯ อย่างใกล้ชิด และวางแผนสำรองกรณีรายได้ไม่เป็นไปตามคาด เช่น เตรียมเงินทุนฉุกเฉินไว้รองรับช่วงห้องเช่าว่าง

ความเสี่ยงด้านการดำเนินงาน: การบริหารอพาร์ทเม้นท์มีรายละเอียดที่ต้องใส่ใจหลายอย่าง เช่น ความเสี่ยงที่ผู้เช่าบางรายไม่ชำระค่าเช่าตรงเวลา หรือลุกลามถึงขั้นค้างจ่ายและต้องใช้กระบวนการกฎหมายไล่รื้อ ซึ่งมีต้นทุนเวลาและค่าใช้จ่าย ความเสี่ยงจากผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหายเกินกว่าปกติ หรือกรณีเกิดอุบัติเหตุไม่คาดฝัน เช่น ไฟไหม้ น้ำท่วม อาคารเสียหาย ผู้ลงทุนควรทำประกันภัยอาคารและทรัพย์สินเพื่อคุ้มครองความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น รวมถึงมีกฎระเบียบในการเช่าและคัดกรองผู้เช่าอย่างเหมาะสม เพื่อลดโอกาสเกิดปัญหาเหล่านี้

ความเสี่ยงด้านกฎหมายและการปฏิบัติตามกฎระเบียบ:

• ข้อกำหนดการก่อสร้างและผังเมือง: ผู้ลงทุนต้องตรวจสอบว่าอาคารอพาร์ทเม้นท์ที่ซื้อหรือสร้างเป็นไปตามกฎหมายหรือไม่ เช่น มีใบอนุญาตก่อสร้าง (แบบ ข.1) ถูกต้อง, จำนวนชั้นและความสูงอาคารไม่เกินที่กฎหมายกำหนดในโซนนั้นๆ, อาคารไม่รุกล้ำที่สาธารณะหรือเว้นระยะร่นตามกฎหมาย หากเพิกเฉยประเด็นเหล่านี้ เมื่อภายหลังหน่วยงานรัฐมาตรวจพบ อาคารอาจถูกสั่งแก้ไขหรือรื้อถอนบางส่วน ก่อให้เกิดความเสียหายทางการเงินมาก ดังนั้นควรตรวจสอบกับวิศวกร สถาปนิก หรือฝ่ายผังเมืองของท้องที่ก่อนลงทุน
• พรบ.หอพัก พ.ศ.2558: กฎหมายฉบับนี้กำหนดนิยาม “หอพัก” ไว้สำหรับที่พักให้เช่าที่มีผู้พักเป็นนักศึกษาปริญญาตรีอายุไม่เกิน 25 ปี จำนวนตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป หากอพาร์ทเม้นท์ของผู้ลงทุนเข้าเกณฑ์ดังกล่าวตามกฎหมาย จะต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการหอพักและปฏิบัติตามมาตรฐานที่กฎหมายกำหนด (เช่น แยกเพศผู้พัก, มีผู้ดูแลที่ผ่านการอบรม, อัตราค่าบริการน้ำไฟตามจริง เป็นต้น) ข้อนี้ผู้ลงทุนต้องพิจารณาในการกำหนดกลุ่มเป้าหมายและรูปแบบการดำเนินการ ถ้าต้องการเลี่ยงข้อกำหนดเข้มงวดของหอพัก ก็อาจต้องตั้งกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายเป็นบุคคลทั่วไปผสมกันไม่ให้เป็นนักศึกษาล้วนๆ หรือเลือกทำเป็น “อพาร์ทเม้นท์” ตามกฎหมายที่ไม่เข้าข่ายหอพัก
• กฎหมายโรงแรม: กรณีผู้ลงทุนมีแนวคิดจะปล่อยเช่าห้องพักรายวันหรือระยะสั้นแบบ AirBNB เพื่อเพิ่มรายได้ ต้องระวังว่าตามพระราชบัญญัติโรงแรม การนำห้องพักมาปล่อยเช่ารายวันที่มีลักษณะเป็นธุรกิจนั้น จำเป็นต้องได้รับใบอนุญาตโรงแรม การปล่อยเช่าโดยไม่มีใบอนุญาตถือว่าผิดกฎหมาย ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทางการค่อนข้างเข้มงวดกับการนำคอนโดหรืออพาร์ทเม้นท์มาปล่อยเช่ารายวันโดยไม่ผ่านการอนุญาต ดังนั้นผู้ลงทุนที่เน้นการให้เช่าระยะยาว 1 เดือนขึ้นไป (ซึ่งไม่เข้าข่ายนิยามโรงแรม) จะปลอดภัยกว่าทั้งในแง่กฎหมายและไม่รบกวนผู้เช่าระยะยาวคนอื่นในอาคาร
• ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา (ธุรกิจให้เช่าอาศัย): ตั้งแต่ปี 2561 ประเทศไทยมีประกาศกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคสำหรับธุรกิจเช่าที่อยู่อาศัย ซึ่งกำหนดว่า หากผู้ให้เช่าเป็นนิติบุคคลและมีการปล่อยเช่าห้องพักตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไปเพื่ออยู่อาศัย ต้องจัดทำสัญญาเช่าตามมาตรฐานที่กฎหมายกำหนด เช่น เก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือน, เก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือน, ต้องไม่บังคับให้เช่าเป็นระยะเกิน 1 ปี, ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังสิ้นสัญญา, และที่สำคัญคือ ต้องคิดค่าน้ำค่าไฟตามอัตราจริงที่หน่วยงานรัฐกำหนด (ห้ามบวกกำไรเกิน) ข้อนี้มีผลทำให้ผู้ประกอบการอพาร์ทเม้นท์หลายรายที่จดทะเบียนในรูปบริษัทไม่สามารถคิดค่าน้ำค่าไฟแพงกว่าปกติเหมือนสมัยก่อน กฎหมายนี้มีเจตนาคุ้มครองผู้บริโภคและสร้างความเป็นธรรม หากผู้ลงทุนตั้งบริษัทและดำเนินธุรกิจ อาจต้องวางแผนด้านรายได้ให้สอดคล้อง เพราะรายได้ส่วนค่าน้ำไฟจะทำกำไรเพิ่มไม่ได้มากนัก ต้องไปเน้นที่การเพิ่มค่าเช่าและบริการอื่นแทน

การจัดการความเสี่ยงและปฏิบัติตามกฎหมาย: วิธีที่ดีในการลดความเสี่ยงคือการเตรียมการล่วงหน้า ทำ Due Diligence ให้รอบด้าน (รายละเอียดดูบทที่ 5) ซื้อประกันที่เหมาะสม และบริหารงานอย่างมืออาชีพ โปร่งใส การปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัดแม้อาจเพิ่มต้นทุนบ้าง (เช่น ค่าใบอนุญาตหรือค่าปรับปรุงให้ได้มาตรฐาน) แต่ก็คุ้มค่าเมื่อเทียบกับการหลีกเลี่ยงที่อาจนำมาซึ่งการถูกสั่งปิดหรือค่าเสียหายภายหลัง นอกจากนี้ผู้ลงทุนควรมีที่ปรึกษาด้านกฎหมายหรือสอบถามหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องเมื่อไม่แน่ใจ เช่น ปรึกษาสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดเรื่องกฎหมายอาคาร หรือปรึกษาทนายความกรณีสัญญาเช่าและการจัดการผู้เช่าที่มีปัญหา การดำเนินธุรกิจอย่างรอบคอบจะช่วยให้อพาร์ทเม้นท์ลงทุนของท่านเดินหน้าไปได้อย่างราบรื่น

วิธีคัดกรองทรัพย์สินก่อนซื้อ

การคัดกรองและตรวจสอบทรัพย์สินก่อนการลงทุนซื้อกิจการอพาร์ทเม้นท์เป็นขั้นตอนที่มองข้ามไม่ได้ ด้วยเม็ดเงินลงทุนที่สูงและรายละเอียดทางกฎหมายที่ซับซ้อน การตรวจสอบอย่างรอบคอบจะช่วยให้นักลงทุนไม่ต้องมานั่งเสียใจภายหลัง ในขั้นตอน Due Diligence ควรพิจารณาเรื่องต่อไปนี้:

1. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สิน: ขอสำเนาโฉนดที่ดินเพื่อตรวจสอบว่าเจ้าของที่ประกาศขายมีกรรมสิทธิ์ถูกต้อง ไม่มีภาระจำนองหรือบุคคลอื่นถือสิทธิ์ นอกจากนี้ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้าง (ถ้ามี) ว่าออกโดยถูกต้องหรือไม่ ตัวอาคารสร้างตรงตามแบบที่ขออนุญาตหรือเปล่า และดูว่าพื้นที่ตั้งอาคารอยู่ในเขตผังเมืองสีอะไร มีกฎหมายเฉพาะบังคับหรือไม่ เช่น อยู่ในเขตห้ามสร้างอาคารสูงเกิน X เมตรหรือเปล่า เป็นต้น
2. ตรวจสอบสภาพกายภาพของอาคาร: สำรวจตัวอาคารทุกส่วนอย่างละเอียด หรือจ้างวิศวกรตรวจสอบสภาพโครงสร้าง หากพบปัญหาใหญ่ เช่น เสาเข็มทรุด รอยร้าวขนาดใหญ่ในคานหรือผนังที่บ่งชี้ปัญหาโครงสร้าง น้ำรั่วซึมเรื้อรังในระบบท่อ ก็ควรประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและความคุ้มค่าก่อนตัดสินใจซื้อ ในกรณีที่นักลงทุนมือใหม่ ไม่แนะนำให้ซื้ออาคารที่ต้องปรับปรุงใหญ่เพราะจะกลายเป็นภาระทั้งเงินและเวลา แต่หากเป็นปัญหาเล็กน้อย เช่น สีซีด เฟอร์นิเจอร์เก่า ที่แก้ไขได้ง่ายและใช้งบไม่มาก อาจใช้เป็นจุดต่อรองราคากับผู้ขายได้ด้วย
3. ตรวจสอบข้อมูลรายได้-ค่าใช้จ่ายย้อนหลัง: ขอข้อมูลอัตราการเข้าพัก (Occupancy rate) ในช่วง 6-12 เดือนย้อนหลังว่าห้องพักเต็มกี่เปอร์เซ็นต์ มีช่วงไหนว่างมากผิดปกติหรือไม่ ผู้เช่าในแต่ละห้องจ่ายค่าเช่าตรงเวลาหรือมีค้างจ่าย รวมถึงขอดูบัญชีรายรับรายจ่ายโดยสังเขป (ถ้าผู้ขายมีข้อมูล) เช่น ค่าน้ำค่าไฟรวมที่จัดเก็บจากผู้เช่าเท่าไร และมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางส่วนที่เจ้าของต้องจ่ายเองเท่าไร ข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้เราคำนวณผลตอบแทนจริงหลังหักค่าใช้จ่ายได้แม่นยำขึ้น และดูแนวโน้มว่ารายได้มีเสถียรภาพหรือไม่
4. วิเคราะห์ตลาดและคู่แข่งรอบข้าง: ลงพื้นที่เดินสำรวจอพาร์ทเม้นท์ข้างเคียงหรือในละแวกเดียวกัน ดูจำนวนและสภาพอาคารคู่แข่ง ประเมินระดับค่าเช่าที่เขาเรียกเก็บ เทียบกับที่เรากำลังจะซื้อว่าราคาต่างกันอย่างไร ผู้เช่าในย่านนั้นมีมากน้อยไหม (เช่น ตอนเย็นลองสังเกตไฟที่เปิดตามห้อง ถ้าแทบไม่มีไฟเลยแปลว่าคนอาจเช่าน้อย) หรือสอบถามคนในพื้นที่เกี่ยวกับความต้องการห้องเช่า ถ้าพบว่าคู่แข่งทุกรายห้องเต็ม การเข้าลงทุนก็มีแนวโน้มดี แต่ถ้าหลายแห่งโล่ง ก็อาจต้องทบทวนศักยภาพทำเล นอกจากนี้อย่าลืมพิจารณาคู่แข่งทางอ้อม เช่น คอนโดมิเนียมปล่อยเช่าในบริเวณใกล้เคียง หากคอนโดให้เช่าราคาไม่ต่างจากอพาร์ทเม้นท์มากแต่ผู้เช่าได้ห้องตกแต่งสวยมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ผู้เช่าอาจเลือกคอนโดมากกว่าอพาร์ทเม้นท์ของเราก็ได้
5. ตรวจสอบข้อผูกพันและภาระผูกมัดต่างๆ: ดูสัญญาเช่าที่มีอยู่ (ถ้ามีผู้เช่าระยะยาวทำสัญญาไว้) ว่ามีเงื่อนไขอย่างไรบ้าง ต้องรับผู้เช่าเดิมพร้อมสิทธิสัญญาด้วยหรือไม่, ตรวจสอบว่ามีการทำสัญญาใช้บริการสาธารณูปโภคต่างๆ ไว้หรือเปล่า เช่น สัญญาติดตั้งอินเทอร์เน็ตแบบเหมารวมทั้งตึก, มีการทำสัญญากับบริษัทดูแลความสะอาดหรือรปภ. ไว้ไหม สิ่งเหล่านี้ผู้ซื้อต้องรับช่วงต่อหรือเจรจาแก้ไขเมื่อเปลี่ยนเจ้าของ กรณีซื้อผ่านบริษัท (ซื้อหุ้นบริษัทที่เป็นเจ้าของอพาร์ทเม้นท์) ยิ่งต้องระวังภาระหนี้สินหรือภาษีค้างของบริษัทนั้นด้วย ต้องเคลียร์ให้จบก่อนโอน
6. ประเมินค่าใช้จ่ายการปรับปรุงหลังซื้อ: ถ้าเบื้องต้นเห็นว่าจะต้องปรับปรุงซ่อมแซมบางส่วน เช่น เปลี่ยนเครื่องปรับอากาศใหม่หลายตัว ปูกระเบื้องพื้นใหม่ในบางชั้น หรือซ่อมหลังคา กันสาด เป็นต้น ควรให้ผู้รับเหมาประเมินราคาอย่างคร่าวๆ เพื่อนำมาคำนวณต้นทุนรวมในการลงทุน บางครั้งอาคารที่ดูเหมือนราคาถูกอาจจะมีค่าใช้จ่ายแฝงหลังซื้ออีกมาก หากรวมแล้วไม่ถูกจริงก็ควรพิจารณาทรัพย์สินอื่นแทน
7. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: ขั้นตอนต่างๆ ข้างต้นหากนักลงทุนไม่มีความถนัดเอง ควรจ้างผู้เชี่ยวชาญมาช่วย เช่น จ้างวิศวกรตรวจอาคาร, จ้างบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน, ปรึกษาทนายเพื่อตรวจเอกสารทางกฎหมาย ข้อมูลเหล่านี้มีค่าใช้จ่ายในการขอคำปรึกษาแต่ถือเป็นการลงทุนเพื่อหลีกเลี่ยงความผิดพลาดมูลค่าสูงในภายหลัง

ขั้นตอนโดยสรุปในการซื้ออพาร์ทเม้นท์มือสอง: เริ่มจากการค้นหาทรัพย์สินที่ตรงใจและศึกษาข้อมูลเบื้องต้น จากนั้นนัดหมายเข้าดูสถานที่จริงพร้อมผู้เชี่ยวชาญ (ถ้ามี) เพื่อตรวจสภาพและเก็บข้อมูล เมื่อสนใจจริงให้เจรจาราคากับผู้ขาย ตกลงเงื่อนไขการขาย (เช่น อุปกรณ์ที่จะแถม, การโอนผู้เช่าเดิม) ทำสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมวางเงินมัดจำ จากนั้นดำเนินการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายอย่างละเอียด (เช่น ตรวจโฉนดที่สำนักงานที่ดิน, เช็คผังเมือง, ตรวจใบอนุญาตก่อสร้าง) รวมถึงยื่นขอสินเชื่อธนาคาร (ถ้าต้องการ) เมื่อทุกอย่างเรียบร้อยจึงดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ให้ครบถ้วน และเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ จากนั้นผู้ซื้อใหม่ควรแจ้งผู้เช่าเดิมทั้งหมดถึงการเปลี่ยนแปลงเจ้าของและจัดทำสัญญาเช่าใหม่ (หรือสัญญาเดิมยังคงใช้ ถ้าเงื่อนไขต่อเนื่อง) พร้อมทั้งอาจต้องโอนมิเตอร์น้ำ-ไฟหรือบัญชีผู้ใช้สาธารณูปโภคต่าง ๆ มาเป็นชื่อของเราเพื่อให้การบริหารจัดการหลังการซื้อเป็นไปอย่างราบรื่น

การคัดกรองทรัพย์สินอย่างละเอียดอาจใช้เวลาและค่าใช้จ่าย แต่สำหรับการลงทุนหลักสิบล้านบาท การมั่นใจในสิ่งที่ซื้อย่อมดีที่สุด อย่าปล่อยให้อารมณ์หรือความชอบส่วนตัวมาอยู่เหนือเหตุผลทางธุรกิจ เมื่อตรวจสอบจนมั่นใจแล้วว่าทรัพย์สินที่เลือกมีศักยภาพและความเสี่ยงอยู่ในระดับยอมรับได้ ก็สามารถเดินหน้าสู่ขั้นตอนการเจรจาซื้อขายและเตรียมแผนบริหารต่อไปได้อย่างสบายใจ

เปรียบเทียบการซื้อในนามบุคคลธรรมดา vs บริษัท

นักลงทุนที่เป็นคนไทยมีทางเลือกในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ 2 รูปแบบหลัก คือ ซื้อในนามบุคคลธรรมดาของตนเอง หรือจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคล (เช่น บริษัทจำกัด) ขึ้นมาถือทรัพย์สินและดำเนินกิจการอพาร์ทเม้นท์ การเลือกโครงสร้างการถือครองมีผลต่อการบริหารจัดการภาษี ค่าใช้จ่าย และภาระหน้าที่ทางกฎหมายที่ตามมา ดังนี้:

การซื้อในนามบุคคลธรรมดา: เป็นวิธีที่ตรงไปตรงมาและนิยมสำหรับผู้เริ่มต้นและกิจการขนาดเล็ก

• ข้อดี: ขั้นตอนการซื้อทรัพย์ไม่ซับซ้อน ซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินในชื่อของตัวเองได้ทันที ไม่ต้องจัดตั้งบริษัทหรือยื่นงบการเงินประจำปี การบริหารรายได้ค่าเช่าก็รวมอยู่ในการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีตามปกติ ไม่ต้องมีผู้สอบบัญชีมาตรวจ นอกจากนี้การขอสินเชื่อจากธนาคารในนามบุคคล (สินเชื่อบ้านหรือสินเชื่อธุรกิจส่วนบุคคล) บางครั้งอาจได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่าและเงื่อนไขผ่อนปรนกว่าเมื่อเทียบกับการกู้ในนามนิติบุคคล เพราะธนาคารมีโปรแกรมสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบุคคลอยู่มาก
• ข้อเสีย: ภาระภาษีเงินได้ค่อนข้างสูงหากกิจการมีกำไรมาก ตามกฎหมายไทย รายได้สุทธิของบุคคลธรรมดาเกิน 5 ล้านบาทต่อปีจะต้องเสียภาษีในอัตราสูงสุด 35% (ทั้งนี้รายได้ค่าเช่าสามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% แล้วเสียภาษีตามฐานรายได้ที่เหลือ) ดังนั้นหากอพาร์ทเม้นท์สร้างกำไรสุทธิมากๆ เจ้าของในนามบุคคลจะมีภาระภาษีมากกว่าเมื่อเทียบกับบริษัทที่เพดานภาษี 20% เท่านั้น นอกจากนี้การถือทรัพย์ในนามส่วนตัว หากเกิดปัญหาทางกฎหมายหรือมีผู้ฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย เจ้าของทรัพย์ต้องรับผิดแบบไม่จำกัดด้วยทรัพย์สินส่วนตัวของตน (unlimited liability) ยกเว้นกรณีที่ทำประกันและประกันคุ้มครองเต็มจำนวน และในแง่ของการขยายธุรกิจ หากต้องการร่วมทุนกับผู้อื่น การถือครองในนามบุคคลอาจยุ่งยากในการแบ่งสัดส่วนหรือโอนความเป็นเจ้าของ (ต่างจากรูปบริษัทที่แบ่งหุ้นให้ผู้ร่วมทุนได้ง่าย)

การซื้อในนามนิติบุคคล (บริษัทจำกัด): เป็นทางเลือกสำหรับนักลงทุนที่วางแผนทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์อย่างจริงจังและอาจมองการขยายตัวในอนาคต

• ข้อดี: การดำเนินการในรูปบริษัททำให้การบริหารจัดการเป็นระบบมืออาชีพ และเปิดโอกาสในการวางแผนภาษีที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น บริษัทสามารถนำค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดจากการดำเนินงาน (เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าการตลาด ค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง เงินเดือนพนักงาน ฯลฯ) มาหักออกจากรายได้ก่อนคำนวณกำไรสุทธิที่จะเสียภาษี ทำให้ฐานภาษีต่ำลง และอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลก็ต่ำกว่าในกรณีรายได้สูง (กำไรสุทธิเกิน 3 ล้านบาท เสียภาษี 20%) ดังนั้นถ้าธุรกิจไปได้ดีมีกำไรมาก การดำเนินงานผ่านบริษัทจะช่วยประหยัดภาษีโดยรวมได้ นอกจากนี้บริษัทเป็นนิติบุคคลแยกจากเจ้าของ กรณีเกิดหนี้สินหรือคดีความ ความรับผิดจะจำกัดอยู่ที่ทรัพย์สินของบริษัท ผู้ถือหุ้นไม่ต้องรับผิดเกินมูลค่าหุ้นที่ลงทุน ซึ่งช่วยปกป้องทรัพย์สินส่วนตัวได้ในระดับหนึ่ง อีกข้อดีคือความยืดหยุ่นในการร่วมทุน สามารถเชิญชวนผู้อื่นมาร่วมถือหุ้น ลงเงิน ขยายกิจการได้ง่ายกว่า
• ข้อเสีย: มีขั้นตอนและต้นทุนในการจัดตั้งและบริหารบริษัทเพิ่มขึ้น ผู้ลงทุนต้องขอจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทต่อกรมพัฒนาธุรกิจการค้า มีค่าธรรมเนียมและต้องมีผู้ร่วมถือหุ้นตั้งแต่ 3 คนขึ้นไป (ซึ่งในทางปฏิบัติอาจใช้ชื่อญาติหรือคนรู้จักเข้าถือหุ้นส่วนน้อย) หลังดำเนินการต้องจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายอย่างเป็นระบบ และจ้างผู้สอบบัญชีรับอนุญาตตรวจสอบงบการเงินทุกปี มีค่าใช้จ่ายในการทำบัญชีและตรวจสอบบัญชี บางกรณีอาจต้องจ้างสำนักงานบัญชีช่วยดูแล นอกจากนี้ขั้นตอนการขอกู้เงินธนาคารในนามบริษัทใหม่อาจท้าทายเพราะสถาบันการเงินต้องการเห็นประวัติการดำเนินงานหรือรายได้ของบริษัท อาจจำเป็นต้องใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันเพิ่มหรือใช้เครดิตส่วนตัวของผู้ถือหุ้นร่วมด้วยในช่วงแรก

ประเด็นพิเศษที่ควรทราบ: หากเลือกดำเนินการในนามบริษัท ตั้งแต่ขั้นตอนการก่อสร้างอาคารต้องใช้ชื่อบริษัทในการขอใบอนุญาตด้วย ซึ่งหมายความว่าควรจัดตั้งบริษัทก่อนเริ่มโครงการ แต่สำหรับกรณีซื้ออาคารที่สร้างแล้วมาดำเนินการต่อ ผู้ลงทุนสามารถโอนทรัพย์สินเข้าบริษัทหลังซื้อในชื่อส่วนตัวก็ได้ (แต่จะมีค่าธรรมเนียมการโอนอีกครั้ง) หรืออีกทางคือเจรจาซื้อหุ้นของบริษัทที่เป็นเจ้าของอพาร์ทเม้นท์นั้นโดยตรง (share transfer) วิธีหลังต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าบริษัทไม่มีหนี้หรือคดีความแอบแฝงที่เราต้องรับช่วงด้วย

โดยสรุป สำหรับกิจการอพาร์ทเม้นท์ขนาดเล็ก-กลางที่กำไรไม่สูงมากนัก การถือครองในนามบุคคลธรรมดาอาจง่ายและคุ้มค่ากว่า แต่หากเป็นโครงการใหญ่ที่คาดว่าจะมีกำไรมากหรือมีแผนขยายหลายแห่ง การดำเนินงานผ่านบริษัทจะได้เปรียบเรื่องภาระภาษีและการขยายธุรกิจ นักลงทุนบางรายอาจเริ่มจากบุคคลธรรมดาแล้วเมื่อโตขึ้นจึงโอนทรัพย์เข้าบริษัทก็ทำได้ ขึ้นอยู่กับการวางแผนภาษีและการบริหารความเสี่ยงที่ตนเองยอมรับ

หัวข้อเพิ่มเติม: เปรียบเทียบการลงทุนซื้อกิจการอพาร์ทเม้นท์ vs ซื้อคอนโดปล่อยเช่า

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์บางรายอาจลังเลระหว่างการซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งอาคารเพื่อปล่อยเช่า กับการซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมหลาย ๆ ห้องเพื่อนำมาปล่อยเช่า ในแง่ของการใช้เงินลงทุนก้อนใหญ่ทั้งสองแบบล้วนเป็นทางเลือกได้ เราลองมาเปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสียของแต่ละแนวทาง:

• การลงทุนซื้อกิจการอพาร์ทเม้นท์: เหมาะกับผู้ที่ต้องการทำธุรกิจปล่อยเช่าเต็มตัว มีเวลาและความสามารถในการบริหารจัดการอสังหาฯ ขนาดใหญ่ การซื้อยกอาคารหมายความว่าผู้ลงทุนได้สินทรัพย์ที่เป็นที่ดินและอาคารทั้งหมดมาครอบครอง สามารถปรับปรุงต่อเติมและบริหารค่าใช้จ่ายได้อย่างอิสระ ผลตอบแทนรวมหากบริหารดีอาจสูงกว่าการซื้อคอนโด เนื่องจากต้นทุนต่อหน่วย (cost per unit) ของห้องพักในอพาร์ทเม้นท์มักถูกกว่าเฉลี่ยของคอนโด (เพราะซื้อแบบเหมายกตึกทั้งแปลง) และไม่มีค่าส่วนกลางรายเดือนที่ต้องจ่ายให้โครงการแบบคอนโด อย่างไรก็ดี ข้อเสียคือผู้ลงทุนต้องดูแลงานบริหารทุกด้านเองทั้งหมด ตั้งแต่การหาผู้เช่าหลายสิบราย การซ่อมบำรุงอาคารขนาดใหญ่ และการปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด เปรียบเสมือนการทำธุรกิจเต็มรูปแบบที่มีรายได้และรายจ่ายจำนวนมาก ต้องการระบบบัญชีและการจัดการมืออาชีพ นอกจากนี้สภาพคล่องต่ำกว่า คือเมื่อจะขาย ก็ต้องหาผู้ซื้อที่พร้อมลงทุนใหญ่ในลักษณะเดียวกัน ไม่สามารถทยอยขายออกทีละห้องเหมือนคอนโด
• การลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า: เหมาะกับผู้ที่อาจมีเงินลงทุนทีละไม่มาก หรือทยอยลงทุนสะสมสินทรัพย์ทีละชิ้น เริ่มต้นง่ายกว่าด้วยการซื้อห้องชุดหนึ่งห้องแล้วปล่อยเช่า และค่อย ๆ ขยายเป็นหลายห้อง ข้อดีคือการบริหารจัดการผู้เช่าและทรัพย์สินทำได้ง่ายกว่า (ทีละห้องหรือไม่กี่ห้อง) ไม่ต้องดูแลส่วนกลางเองเพราะมีนิติบุคคลอาคารชุดจัดการให้ เราแค่จ่ายค่าส่วนกลางไป และหากต้องการขายทำกำไรก็สามารถขายเป็นห้อง ๆ ไปได้ง่ายกว่าเพราะตลาดรองของคอนโดมีขนาดใหญ่กว่า อย่างไรก็ตาม การลงทุนแบบนี้ผลตอบแทนอาจต่ำกว่าเล็กน้อยเมื่อเทียบกับอพาร์ทเม้นท์ เพราะราคาซื้อห้องชุดต่อตารางเมตรแพงกว่าและมีต้นทุนค่าส่วนกลางที่ตัดจากรายได้เช่าไป รวมถึงไม่มีอำนาจควบคุมภาพรวมโครงการ (เช่น ถ้าบริหารโครงการไม่ดีหรือมีห้องว่างในอาคารเยอะ ก็อาจกระทบค่าเช่าห้องเราด้วย) และหากนักลงทุนซื้อคอนโดหลายห้องในตึกเดียวกันมากกว่า 5 ห้องในนามบริษัท ก็จะเข้าข่ายธุรกิจให้เช่าที่ถูกควบคุมตามกฎหมายผู้บริโภค ต้องปฏิบัติตามระเบียบคล้ายการทำอพาร์ทเม้นท์อยู่ดี

สรุปแล้ว หากผู้ลงทุนมีเงินทุนมากและพร้อมจะทำธุรกิจอย่างจริงจัง การซื้ออพาร์ทเม้นท์ยกอาคารจะให้ความคุ้มค่าในแง่ผลตอบแทนและการควบคุมจัดการที่เบ็ดเสร็จ แต่ถ้าต้องการเริ่มเล็ก ๆ ผ่อนความเสี่ยง หรือไม่มีเวลาบริหารเต็มที่ การซื้อคอนโดปล่อยเช่าทีละหน่วยจะมีความยืดหยุ่นและบริหารง่ายกว่า ทั้งนี้ทั้งนั้น ผู้ลงทุนสามารถผสมผสานกลยุทธ์ได้ เช่น เริ่มจากคอนโด 2-3 ห้องเพื่อเรียนรู้การปล่อยเช่า ก่อนจะขยับมาซื้ออพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่เมื่อพร้อม

กลยุทธ์การบริหารอพาร์ทเม้นท์หลังการซื้อ

หลังจากครอบครองอพาร์ทเม้นท์แล้ว การบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพคือกุญแจที่จะทำให้การลงทุนประสบความสำเร็จต่อเนื่อง แม้หลายคนจะมองว่าธุรกิจนี้เป็นการสร้าง “Passive Income” หรือ รายได้แบบเสือนอนกิน แต่ในความจริงผู้ลงทุนจำเป็นต้องทุ่มเทเวลาและความใส่ใจในช่วงเริ่มต้นเพื่อวางระบบที่ดี และคอยบริหารติดตามผลอยู่เสมอ ในส่วนนี้เราจะกล่าวถึงกลยุทธ์การบริหารหลังการซื้อเพื่อให้อพาร์ทเม้นท์สร้างผลตอบแทนได้เต็มศักยภาพ:

1. รักษาคุณภาพอาคารและความสะอาดอยู่เสมอ: ความประทับใจแรกของผู้เช่ามาจากสภาพแวดล้อมของอาคาร เจ้าของควรวางแผนการดูแลรักษาทั้งภายในห้องพักและพื้นที่ส่วนกลางอย่างสม่ำเสมอ เช่น ทำความสะอาดโถงทางเดิน ลิฟต์ และบริเวณรอบอาคารทุกวัน, จัดให้มีถังขยะและเก็บขยะอย่างเป็นระเบียบ, ทาสีอาคารใหม่ทุกๆ 4-5 ปีหรือเมื่อเริ่มซีดจาง, ตรวจสอบระบบไฟฟ้า ประปาให้อยู่ในสภาพดีไม่มีอะไรชำรุด หากมีสิ่งใดเสียหายควรซ่อมแซมโดยเร็ว การรักษาอาคารให้น่าอยู่นอกจากจะทำให้ผู้เช่าพึงพอใจและอยู่นานแล้ว ยังช่วยรักษามูลค่าทรัพย์สินในระยะยาวอีกด้วย
2. เน้นความปลอดภัยและระบบรักษาความปลอดภัย: ผู้เช่าจะอยู่อย่างสบายใจเมื่อรู้สึกปลอดภัย เจ้าของควรลงทุนในระบบความปลอดภัยที่เหมาะสม เช่น ติดกล้องวงจรปิดครอบคลุมทุกชั้นและจุดเสี่ยง, ใช้ระบบคีย์การ์ดหรือสแกนลายนิ้วมือในการเข้าออกอาคาร, หากอาคารใหญ่และมีงบประมาณควรพิจารณาจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยประจำที่, ติดตั้งถังดับเพลิงและสัญญาณเตือนไฟไหม้ตามมาตรฐาน การซ้อมแผนอพยพหนีไฟปีละครั้งก็เป็นสิ่งที่ดี สิ่งเหล่านี้ไม่เพียงแค่สร้างความปลอดภัย แต่ยังสร้างภาพลักษณ์ที่ดี ทำให้ผู้เช่าไว้วางใจและอยากพักอาศัยระยะยาว
3. กำหนดกฎระเบียบและสื่อสารกับผู้เช่าอย่างชัดเจน: เพื่อให้อาคารสงบเรียบร้อยและลดปัญหาขัดแย้ง ควรมีกฎระเบียบในการอยู่ร่วมกัน เช่น เวลาปิด-เปิดประตู, นโยบายเรื่องเสียงดังหรือการเลี้ยงสัตว์, การจอดรถ ฯลฯ โดยกำหนดเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาเช่าหรือประกาศติดไว้ในที่ส่วนกลาง เมื่อนโยบายชัดเจน ผู้เช่าจะทราบขอบเขตสิทธิและหน้าที่ของตน ในขณะเดียวกัน เจ้าของหรือผู้ดูแลควรสื่อสารกับผู้เช่าอย่างเป็นมิตรและมืออาชีพ เปิดช่องทางให้ผู้เช่าแจ้งปัญหาหรือข้อเสนอแนะง่ายๆ เช่น ผ่าน LINE กลุ่มของอาคารหรือกล่องรับความคิดเห็น การตอบสนองต่อคำร้องเรียนอย่างรวดเร็วและแก้ไขปัญหาอย่างยุติธรรมจะสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่า เกิดการบอกต่อแนะนำกันซึ่งช่วยในการตลาดไปในตัว
4. บริหารการเงินและบัญชีอย่างโปร่งใส: แม้จะเป็นธุรกิจขนาดย่อมก็ไม่ควรมองข้ามการจัดการด้านการเงิน แนะนำให้ทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายของอพาร์ทเม้นท์แยกต่างหากอย่างชัดเจน ระบุรายได้ค่าเช่า ค่าน้ำค่าไฟ (กรณีเก็บเพิ่ม) และรายจ่ายคงที่ต่างๆ เช่น ค่าน้ำไฟส่วนกลาง, ค่าทำความสะอาด, ค่าซ่อมบำรุง, เงินเดือนพนักงาน ฯลฯ แต่ละเดือนไว้ การมีข้อมูลบัญชีชัดเจนจะทำให้สามารถวิเคราะห์สุขภาพการเงินของกิจการได้ เช่น ถ้าพบว่าค่าไฟส่วนกลางสูงผิดปกติ ก็จะได้ตรวจสอบการใช้ไฟ (อาจมาจากไฟเปิดทิ้งหรือเครื่องสูบน้ำกินไฟเกินไป) แล้วแก้ไข การเงินที่โปร่งใสและตรวจสอบได้ยังเป็นผลดีในกรณีที่ต่อไปอยากขายกิจการ ผู้ซื้อรายใหม่จะมั่นใจและให้ราคาดีเมื่อเห็นตัวเลขย้อนหลังครบถ้วน
5. ใช้เครื่องมือและเทคโนโลยีช่วยบริหาร: ยุคปัจจุบันมีซอฟต์แวร์และแอปพลิเคชันที่ช่วยในการบริหารงานอสังหาฯ มากมาย เช่น โปรแกรมจัดการค่าเช่า (แจ้งบิล เก็บประวัติการจ่าย), ระบบคีย์การ์ดที่บันทึกเวลาเข้าออก, กล้องวงจรปิดที่ดูผ่านสมาร์ทโฟนได้ เป็นต้น การนำเทคโนโลยีมาใช้จะช่วยลดภาระงานซ้ำซ้อน ลดความผิดพลาด และเพิ่มประสิทธิภาพการดูแลอาคาร โดยเฉพาะถ้าเจ้าของไม่ได้อยู่ประจำที่อาคาร การมีกล้องออนไลน์และระบบแจ้งเตือนต่างๆ จะทำให้ติดตามสถานการณ์ได้ตลอดเวลา
6. พิจารณาจ้างผู้จัดการทรัพย์สิน: หากอพาร์ทเม้นท์มีขนาดใหญ่ (เช่น เกิน 50 ห้อง) หรือเจ้าของไม่สะดวกดูแลเองทั้งหมด การจ้างผู้จัดการทรัพย์สินมืออาชีพหรือ “แม่บ้าน/ผู้ดูแล” ประจำอาคารจะช่วยแบ่งเบาภาระได้มาก หน้าที่ของผู้จัดการหรือแม่บ้าน เช่น คอยเก็บค่าเช่าและค่าน้ำไฟ, ดูแลความสะอาดเบื้องต้น, ประสานงานช่างเมื่อมีของเสีย, รายงานเหตุผิดปกติให้เจ้าของทราบ การมีคนดูแลอยู่หน้างานจะทำให้การแก้ปัญหาเฉพาะหน้าเร็วขึ้น ผู้เช้าก็อุ่นใจว่ามีคนคอยช่วยเหลือเมื่อเกิดเรื่องฉุกเฉิน แน่นอนว่าการจ้างคนมาช่วยจะมีต้นทุนเพิ่ม แต่หากขนาดอาคารใหญ่พอ ต้นทุนนี้ถือว่าคุ้มค่ากับคุณภาพการบริการที่ดีขึ้นและช่วยรักษาผู้เช่า

การบริหารจัดการหลังการซื้อเป็นงานที่ต้องใส่ใจและปรับปรุงอยู่เสมอ เจ้าของควรหมั่นประเมินผลงานของอพาร์ทเม้นท์ตัวเองทุกปี เช่น อัตราห้องว่างเฉลี่ยเท่าไร ผู้เช่าอยู่กันนานแค่ไหน ค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคมีแนวโน้มสูงขึ้นหรือไม่ เพื่อหาจุดที่ต้องปรับปรุงแก้ไข และวางแผนสำหรับปีถัดไปเสมอ เมื่อการจัดการดี ธุรกิจเดินหน้าไปได้ด้วยตัวมันเอง เจ้าของก็จะเริ่มเข้าสู่โหมด “เสือนอนกิน” ได้อย่างแท้จริง

ค่าใช้จ่ายแฝงและภาษีต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง

การคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนในอพาร์ทเม้นท์จะต้องไม่ลืมเผื่อค่าใช้จ่ายแฝงและภาระภาษีต่างๆ ที่มาพร้อมกับการซื้อและบริหารอสังหาริมทรัพย์ บ่อยครั้งนักลงทุนมือใหม่มองแค่รายรับค่าเช่ากับราคาซื้อแล้วคิดว่าได้กำไรมาก แต่เมื่อถึงเวลาจริงกลับเหลือมือไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วยเพราะมีค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้คาดไว้ ดังนั้นเรามาทบทวนรายการค่าใช้จ่ายและภาษีที่เกี่ยวข้องหลักๆ ดังนี้:

ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: โดยปกติมีอัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน (ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง) ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ตามธรรมเนียมมักแบ่งชำระคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย (ตกฝ่ายละ 1%) แต่สามารถต่อรองกันได้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: อัตรา 3.3% ของราคาขาย (หรือราคาประเมินที่ดิน แล้วแต่ใดสูงกว่า) โดยภาษีนี้จะเรียกเก็บเมื่อผู้ขายถือครองทรัพย์สินไม่ถึง 5 ปี หรือไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์สินนั้นเกิน 1 ปี ในกรณีส่วนใหญ่ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าภาษีธุรกิจเฉพาะนี้ หากเข้าข่าย แต่บางครั้งอาจมีการผลักภาระมายังผู้ซื้อผ่านการตั้งราคาขายที่รวมภาษีแล้ว
• อากรแสตมป์: อัตรา 0.5% ของราคาซื้อขาย (หรือราคาประเมิน แล้วแต่สูงกว่า) แต่จะเสียเฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (คือ ผู้ขายถือครองทรัพย์สินเกิน 5 ปีหรือเข้าหลักเกณฑ์อื่นที่ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ) ทั้งนี้อากรแสตมป์ตามหลักเป็นภาระผู้ขาย
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา ทางกรมที่ดินจะคำนวณ “ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย” จากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง โดยมีวิธีคำนวณเฉพาะ (คิดเป็นรายได้เหมือนขายอสังหาฯ ตามมาตรา 49 ทวิ ของประมวลรัษฎากร ซึ่งโดยมากภาษีที่ถูกหักจะอยู่ราว 1-3% ของราคาขาย) ส่วนนี้ถือเป็นภาษีของผู้ขายแต่จะถูกหักไว้ตอนโอนเลย สำหรับผู้ขายที่เป็นนิติบุคคล การหัก ณ ที่จ่ายจะเป็น 1% ของราคาขาย

แม้ว่าส่วนใหญ่ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายภาษีเหล่านี้เองโดยตรง แต่ผู้ลงทุนควรทราบไว้เพื่อประเมิน “ต้นทุนรวม” ในการซื้อ เพราะหากเราเจรจาให้รวมภาษีค่าธรรมเนียมทั้งหมดในราคาซื้อ ตัวเราเองก็ต้องรับภาระนี้โดยปริยาย หรืออย่างน้อยก็ควรรู้ว่าอีกฝั่งมีภาระต้องจ่ายเท่าไร เพื่อช่วยในการต่อรองราคาได้อย่างเหมาะสม

ค่าใช้จ่ายหลังการซื้อและรายปี:

• ค่าจดจำนอง: หากผู้ลงทุนขอสินเชื่อธนาคารในการซื้อ ก็จะมีค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่กรมที่ดิน 1% ของวงเงินกู้ ซึ่งต้องจ่ายวันโอนเช่นกัน (ส่วนใหญ่ผู้กู้จ่ายเอง)
• ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: เป็นภาษีรายปีที่จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โดยอัตราภาษีขึ้นกับประเภทการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน สำหรับอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า เข้าข่ายประเภท “อื่นๆ” (เพราะเป็นการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์) อัตราภาษีปี 2566-2567 อยู่ที่ 0.3% ของฐานภาษี (มูลค่าประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและอาคารรวมกัน) สำหรับมูลค่าที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท และจะสูงขึ้นเป็น 0.4% สำหรับส่วนที่เกิน 50 ล้านบาท (ทั้งนี้อัตราจริงอาจมีส่วนลดตามนโยบายชั่วคราวของรัฐบางปี) ผู้ลงทุนต้องเตรียมเงินส่วนนี้จ่ายทุกปี ซึ่งโดยเปรียบเทียบแล้วถือว่าภาระภาษีใหม่ค่อนข้างสูงกว่าระบบภาษีโรงเรือนแบบเดิม ดังนั้นต้องนำมาคิดในต้นทุนด้วย เช่น อาคารมูลค่าประเมิน 20 ล้านบาท ภาษีที่ดินฯ รายปีประมาณ 60,000 บาท หรือเดือนละ 5,000 บาท
• ค่าใช้จ่ายบริหารและบำรุงรักษา: ในการดำเนินงานจริงจะมีค่าใช้จ่ายจิปาถะต่างๆ เช่น ค่าน้ำ-ค่าไฟฟ้าส่วนกลาง (ไฟทางเดิน, ปั๊มน้ำ, ลิฟต์, แอร์ส่วนกลางถ้ามี), ค่าจ้างแม่บ้าน/รปภ., ค่าอินเทอร์เน็ตส่วนกลาง, ค่าทำบัญชีและตรวจสอบบัญชีรายปี (ถ้าดำเนินการในรูปบริษัท), ค่าประกันภัยอาคาร เป็นต้น ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจจะเฉลี่ยรวมกันราว 10-20% ของรายได้ค่าเช่าขึ้นอยู่กับรูปแบบอาคาร ผู้ลงทุนต้องประมาณการไว้ล่วงหน้าและบริหารให้มีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ควรตั้งงบสำรองสำหรับการซ่อมใหญ่ (Major Repair) เป็นครั้งคราว เช่น ทุกๆ 5-10 ปีอาจต้องทาสีครั้งใหญ่หรือเปลี่ยนหลังคา ปรับปรุงลานจอดรถ เป็นต้น
• ภาษีเงินได้จากการปล่อยเช่า: รายได้ค่าเช่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามกฎหมาย ต้องนำไปยื่นภาษีทุกปี หากเป็นการถือครองในนามบุคคล เจ้าของสามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% จากรายได้ค่าเช่า แล้วเสียภาษีตามฐานภาษีของตน (5-35%) หรือเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริงก็ได้หากทำบัญชีรายจ่ายไว้ แต่ส่วนใหญ่เลือกแบบเหมาเพราะสะดวกกว่าและมักได้ลดหย่อนมากกว่า ในกรณีดำเนินงานในรูปบริษัทก็จะเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล 20% ของกำไรสุทธิ (หากเป็น SME ที่กำไรต่ำกว่า 300,000 บาทแรกจะยกเว้น และ 300,001-3,000,000 บาทเสีย 15%) จุดนี้อย่างที่กล่าวไปว่าถ้ากิจการกำไรมาก การเสียภาษีในรูปบริษัทจะประหยัดกว่ามาก เช่น กำไร 5 ล้านบาท บุคคลอาจต้องเสียภาษีใกล้ 1.4 ล้านบาท แต่บริษัทเสีย 1 ล้าน (20%) เป็นต้น

ค่าใช้จ่ายแฝงอื่นๆ:

• ค่าใช้จ่ายช่วงหาผู้เช่าใหม่: หลายครั้งเมื่อซื้ออพาร์ทเม้นท์มาใหม่อาจมีห้องว่างที่ต้องหาผู้เช่า เจ้าของอาจต้องลงทุนโฆษณา ลงประกาศ หรือเสียค่า Commission ให้เอเจนต์หาผู้เช่า (ถ้ามีการใช้บริการนายหน้า) ซึ่งปกตินายหน้าจะคิด 50% ของค่าเช่า 1 เดือนต่อสัญญาเช่า 1 ปี นอกจากนี้บางกรณีเพื่อจูงใจผู้เช่าใหม่ เจ้าของอาจเสนอโปรฯ เช่น ลดค่าเช่าเดือนแรก หรือปรับปรุงห้องเพิ่ม สิ่งเหล่านี้เป็นต้นทุนที่ต้องเผื่อไว้อย่างน้อยในปีแรกหลังซื้อ
• ค่าเสียโอกาสช่วงห้องว่าง: ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนผู้เช่า ห้องนั้นจะว่างอย่างน้อย 1-2 สัปดาห์ระหว่างรอการทำความสะอาด ซ่อมแซม และหาผู้เช่าใหม่ ช่วงเวลานี้ถือเป็นค่าเสียโอกาสที่รายได้หยุดลงชั่วคราว คิดเป็นต้นทุนทางอ้อม นักธุรกิจต้องพยายามลดช่วงว่างให้น้อยที่สุด
• ค่าใช้จ่ายในการขายทรัพย์สิน: แม้จะมองการลงทุนระยะยาว แต่ถ้าวันหนึ่งต้องการขายอาคาร ก็จะมีค่าใช้จ่ายในการขายเช่นกัน เช่น ค่าโฆษณาประกาศขาย, ค่าธรรมเนียมและภาษีโอนกรรมสิทธิ์ (คราวนี้เราเป็นฝ่ายผู้ขาย), ค่าภาษีกำไรจากการขาย (Capital Gains Tax) ที่อาจเกิดขึ้น เป็นต้น ดังนั้นหากมีแผนขายทรัพย์สินในอนาคต ควรปรึกษาที่ปรึกษาด้านภาษีหรือวางแผนลดหย่อนไว้ล่วงหน้า

สรุปแล้ว ผู้ลงทุนควรมองภาพรวมทางการเงินของโครงการอพาร์ทเม้นท์แบบ 360 องศา ไม่ใช่แค่รายรับกับราคาซื้อแต่รวมถึงค่าใช้จ่ายและภาระภาษีทั้งหมดด้วย การวางแผนการเงินที่รัดกุมจะช่วยให้โครงการเกิดปัญหาสภาพคล่องน้อยลง และทำกำไรสุทธิได้ตามที่คาดหมาย

เคสตัวอย่างนักลงทุนไทยในเชียงใหม่

เพื่อให้เห็นภาพการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในเชียงใหม่อย่างเป็นรูปธรรม เราขอยกตัวอย่างสมมุติของนักลงทุนไทยรายหนึ่งพร้อมบทเรียนที่ได้รับ:

แผนการลงทุนของคุณเอก: คุณเอกเป็นนักลงทุนวัย 45 ปีจากกรุงเทพฯ ที่ต้องการสร้างกระแสรายได้ระยะยาวนอกเหนือจากงานประจำ เขาสนใจเชียงใหม่เพราะมองว่าเป็นเมืองใหญ่ที่ผู้คนอยากมาอยู่อาศัย คุณเอกเริ่มต้นด้วยการศึกษาตลาดอพาร์ทเม้นท์เชียงใหม่ในปี 2565 เขาเดินทางมาหาทำเลและศึกษารูปแบบอาคารที่ประกาศขายหลายแห่ง ทั้งในเมืองและรอบนอก หลังจากเปรียบเทียบหลายตัวเลือก เขาตัดสินใจเลือกอพาร์ทเม้นท์มือสองขนาดกลางแห่งหนึ่งในอำเภอเมืองเชียงใหม่

ข้อมูลทรัพย์สิน: อพาร์ทเม้นท์ที่คุณเอกเลือกเป็นอาคาร 4 ชั้น มี 32 ห้อง (ห้องพัดลม 20 ห้อง ค่าเช่า 3,000 บาท/เดือน และห้องแอร์ 12 ห้อง ค่าเช่า 4,000 บาท/เดือน) ตั้งอยู่ในย่านสันติธรรม ซึ่งอยู่ไม่ไกลจากย่านนิมมานและมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ สภาพอาคารอายุประมาณ 8 ปี โครงสร้างแข็งแรง แต่การตกแต่งเริ่มเก่า เจ้าของเดิมประกาศขายที่ราคา 18 ล้านบาท โดยระบุว่าขณะนี้มีผู้เช่าพักอยู่ประมาณ 70% ของจำนวนห้อง รวมรายได้ค่าเช่าเฉลี่ยเดือนละ 100,000 บาท คุณเอกประเมินเบื้องต้นว่าหากปรับปรุงอีกเล็กน้อย อัตราการเช่าน่าจะเพิ่มได้ และรายได้เมื่อเต็มทุกห้องจะอยู่ราว 120,000 บาท/เดือน ซึ่งให้ผลตอบแทนค่าเช่าประมาณ 8% ต่อปี ค่อนข้างน่าสนใจ

การเจรจาซื้อและปรับปรุง: คุณเอกต่อรองราคาและปิดดีลซื้อที่ 17 ล้านบาท พร้อมทำสัญญาว่าผู้ขายเดิมจะโอนสัญญาเช่าผู้เช่าทุกคนให้ และช่วยแนะนำคุณเอกให้รู้จักกับช่างประจำอาคารด้วย หลังโอนกรรมสิทธิ์ คุณเอกวางแผนปรับปรุงทันทีโดยตั้งงบอีก 1 ล้านบาท เพื่อ:

• ทาสีภายในและภายนอกใหม่ทั้งอาคาร ให้ดูสว่างและทันสมัยขึ้น
• เปลี่ยนสุขภัณฑ์และปรับปรุงห้องน้ำในห้องพักที่เริ่มทรุดโทรม (โดยเฉพาะห้องพัดลมที่ของเดิมค่อนข้างเก่า)
• ติดตั้งเครื่องปรับอากาศเพิ่มในห้องพัดลมบางส่วนเพื่อทดลองตลาด (เริ่มแรกติดเพิ่ม 10 ห้องจาก 20 ห้อง)
• ติดตั้งระบบคีย์การ์ดที่ประตูทางเข้าอาคาร และกล้องวงจรปิด 8 จุดครอบคลุมทุกชั้น
• จัดซื้อเครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ 2 เครื่องมาติดตั้งบริเวณชั้นล่าง

ระหว่างปรับปรุง (ใช้เวลาประมาณ 1 เดือน) คุณเอกต้องปล่อยห้องบางส่วนว่างไปชั่วคราวและลดค่าเช่าให้ผู้เช่าที่เหลือเพราะมีเสียงดังรบกวน แต่ผู้เช่าก็เข้าใจเพราะเห็นว่าอาคารจะน่าอยู่ขึ้น หลังปรับปรุงเสร็จ คุณเอกรีบทำการตลาดใหม่:

• ถ่ายรูปห้องตัวอย่างใหม่ในสภาพทาสีเฟอร์นิเจอร์เรียบร้อย ลงประกาศในเว็บไซต์ให้เช่าและกลุ่ม Facebook ของชุมชนเชียงใหม่
• ตั้งโปรโมชั่นสำหรับผู้เช่าใหม่: ฟรีค่าน้ำเดือนแรกและมีชุดเครื่องนอนใหม่ให้เมื่อทำสัญญาเช่า 1 ปี
• ปรับอัตราค่าเช่า: ห้องพัดลมที่ยังไม่ติดแอร์ยังคงที่ 3,000 บาท แต่ห้องที่ติดแอร์ใหม่ตั้งราคา 3,500-3,800 บาทตามขนาด, ส่วนห้องแอร์เดิมจาก 4,000 บาทปรับเป็น 4,200 บาทเนื่องจากมีการปรับปรุงคุณภาพ (ซึ่งยังถือว่าถูกกว่าคู่แข่งในย่านนั้นที่อยู่ราว 4,500 บาท)

ผลลัพธ์หลังดำเนินการ 6 เดือน: อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นจาก 70% เป็น 95% (มีห้องว่างเพียง 2 ห้องจาก 32 ห้อง และเป็นห้องพัดลมล้วนๆ ที่เหลือ) ผู้เช่าใหม่ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มวัยทำงานที่เริ่มกลับมาทำงานในเชียงใหม่หลังโควิด รวมถึงมีครูโรงเรียนเอกชนและพนักงานธนาคารเช่าห้องแอร์หลายราย รายได้ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนตอนนี้ประมาณ 130,000 บาท (เพิ่มขึ้น 30% จากก่อนปรับปรุง) นอกจากนี้คุณเอกยังมีรายได้จากเครื่องซักผ้าหยอดเหรียญเดือนละประมาณ 5,000 บาท และเก็บค่าสัญญาณอินเทอร์เน็ตจากผู้เช่าที่ต้องการใช้ Wi-Fi รวมๆ อีก 3,000 บาท ซึ่งช่วยเพิ่มรายรับเล็กน้อย

เมื่อหักค่าใช้จ่ายประจำ (ค่าน้ำไฟส่วนกลางประมาณ 10,000, เงินเดือนแม่บ้าน 1 คน 12,000, ค่าประกันภัยอาคารและอื่นๆ เฉลี่ย 5,000) คุณเอกมีเงินเหลือเป็นกำไรสุทธิก่อนจ่ายดอกเบี้ยราว 110,000 บาท/เดือน เขาใช้สินเชื่อธนาคารจำนวน 10 ล้านบาท (อีก 7 ล้านบาทใช้ทุนตัวเอง) โดยได้อัตราดอกเบี้ยประมาณ 5.5% ต่อปี ระยะเวลา 15 ปี ทำให้ต้องผ่อนชำระราวเดือนละ 80,000 บาท หลังจากผ่อนธนาคารแล้ว ตอนนี้กระแสเงินสดสุทธิเหลือบวกประมาณ 30,000 บาท/เดือนในช่วงปีแรก แม้ตัวเลขจะไม่สูงมากเพราะต้องผ่อนธนาคาร แต่ทราบว่าทุกเดือนเงินต้นก็ทยอยลด และในระยะยาวเมื่อผ่อนหมด รายได้ทั้งหมดก็จะเป็นของเขาเต็มที่

บทเรียนและข้อสังเกต:

• คุณเอกพบว่าการ ลงทุนปรับปรุง สร้างผลเชิงบวกชัดเจน แม้ใช้เงินไป 1 ล้านบาท แต่สามารถเพิ่มรายได้รวมต่อปีได้เกือบ 4-5 แสนบาท (จากค่าเช่าและบริการเพิ่ม) แปลว่าภายใน 2-3 ปีก็คืนทุนค่าปรับปรุงแล้ว และหลังจากนั้นคือกำไรล้วน
• การ ตั้งราคาค่าเช่าที่แข่งขันได้ ทำให้ปล่อยห้องเต็มเร็ว คู่แข่งใกล้เคียงบางรายยังมีห้องว่างเพราะคิดราคาเท่าคอนโดแต่สิ่งอำนวยความสะดวกสู้น้อยกว่า คุณเอกจึงใช้กลยุทธ์ราคายืดหยุ่น ตามคุณภาพห้องและกลุ่มลูกค้า ทำให้ดึงดูดทั้งกลุ่มที่มีงบจำกัด (ห้องพัดลมราคาไม่แพง) และกลุ่มที่ยอมจ่าย (ห้องแอร์)
• การให้ ความสำคัญกับความพึงพอใจผู้เช่า ส่งผลระยะยาว เช่น คุณเอกเปิดช่องทางให้ผู้เช่า Line มาหาโดยตรงเมื่อมีปัญหา แล้วเขาพยายามแก้ไขภายใน 24 ชั่วโมงเสมอ ทำให้ผู้เช่ารู้สึกไว้วางใจและบอกต่อเพื่อนๆ มาเช่าเพิ่มเติม
• คุณเอกตระหนักว่าภาระ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปีถัดไปจะประมาณ 50,000 บาท ซึ่งต้องเตรียมไว้ (ปีแรกที่ซื้อบางส่วนได้ลดหย่อน) แต่เขาวางแผนว่าจะบริหารค่าใช้จ่ายอื่นให้ลดลงเล็กน้อยเพื่อชดเชย เช่น เปลี่ยนหลอดไฟส่วนกลางทั้งหมดเป็น LED เพื่อลดค่าไฟในปีหน้า
• ภายในเวลาไม่ถึงปี มูลค่าทรัพย์สินก็เพิ่มขึ้น คุณเอกประเมินคร่าวๆ ว่าหากตอนนี้จะขาย มีโอกาสขายได้ 20 ล้านบาท เพราะนักลงทุนรายใหม่จะเห็นว่าตึกมีรายได้ขึ้นสูง yield ประมาณ 8% ในทำเลที่ดี ถือว่าน่าสนใจ ดังนั้นนอกจากกระแสเงินสดที่ได้สม่ำเสมอแล้ว เขายังมีกำไรจากมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย

แผนต่อยอด: คุณเอกตั้งใจว่าจะถือครองอพาร์ทเม้นท์นี้อย่างน้อย 10 ปี เพื่อเก็บเกี่ยวผลตอบแทนและรอดูแนวโน้มตลาดเชียงใหม่ เขาได้วางระบบการจัดการเข้าที่จนใช้เวลาไม่มากแล้ว (มีแม่บ้านช่วยดูแลและระบบบิลค่าเช่าออนไลน์) ทำให้ตอนนี้คุณเอกเริ่มมองหาโอกาสลงทุนใหม่เพิ่ม โดยสนใจอาคารอีกแห่งในอำเภอสารภีใกล้นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งเขาจะนำประสบการณ์ที่ได้จากโครงการแรกไปใช้วิเคราะห์ความคุ้มค่าและความเสี่ยงต่อไป

เคสของคุณเอกชี้ให้เห็นว่า ความสำเร็จในการลงทุนอสังหาฯ ไม่ได้มาเพียงเพราะซื้อในทำเลดีแล้วจะปล่อยเช่าเต็มเอง แต่ต้องอาศัยการวางแผน ปรับปรุง และบริหารอย่างตั้งใจจึงจะดึงศักยภาพของทรัพย์สินออกมาได้เต็มที่ นักลงทุนรายใหม่สามารถนำแนวคิดนี้ไปปรับใช้กับโครงการของตนเพื่อเพิ่มโอกาสประสบความสำเร็จ

(ตัวอย่างเพิ่มเติม) คุณสมชายเป็นนักลงทุนวัย 50 ปีที่มีที่ดินเปล่าแปลงหนึ่งอยู่ชานเมืองเชียงใหม่ (เนื้อที่ประมาณ 200 ตารางวา) เดิมทีที่ดินนี้ซื้อเก็บไว้และราคาขึ้นมาพอสมควร คุณสมชายตัดสินใจในปี 2566 ว่าจะใช้ประโยชน์ที่ดินโดยการสร้างอพาร์ทเม้นท์ใหม่เองแทนที่จะขายที่ดิน เขาออกแบบอาคารสูง 3 ชั้น จำนวน 24 ห้อง โดยจ้างสถาปนิกและผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์ งบประมาณก่อสร้างรวมประมาณ 12 ล้านบาท (ไม่รวมราคาที่ดินซึ่งมีอยู่แล้ว) กระบวนการก่อสร้างใช้เวลาราว 10 เดือน และระหว่างนั้นคุณสมชายต้องดำเนินการขอใบอนุญาตก่อสร้าง ติดตามงานก่อสร้างอย่างใกล้ชิด เพื่อให้เสร็จตามแบบและควบคุมไม่ให้บานปลาย

เมื่ออาคารสร้างเสร็จในต้นปี 2568 คุณสมชายตั้งชื่ออพาร์ทเม้นท์และเริ่มทำการตลาดด้วยการติดป้ายโฆษณาหน้าโครงการและลงประกาศออนไลน์ เนื่องจากเป็นอพาร์ทเม้นท์ใหม่เอี่ยม มีที่จอดรถกว้างขวางและตกแต่งทันสมัย ทำให้ได้รับความสนใจจากผู้เช่าพอสมควร แต่ช่วงแรก ๆ ก็ยังไม่เต็ม 100% (มีผู้เช่าประมาณ 60% ใน 3 เดือนแรก) คุณสมชายจึงจัดโปรโมชั่นลดค่าเช่าเดือนแรกและให้ของแถม (เครื่องใช้ไฟฟ้าเล็กน้อยในห้อง) เพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่ จนกระทั่ง 6 เดือนผ่านไป ห้องพักถูกเช่าเกือบเต็มทุกห้อง รายได้ค่าเช่าเฉลี่ยเดือนละ 150,000 บาท ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการดูแล (รวมพนักงาน 1 คน) อยู่ที่ราว 40,000 บาทต่อเดือน คุณสมชายไม่ได้กู้เงินในการก่อสร้าง (ใช้ทุนสะสมตนเอง) จึงไม่มีภาระดอกเบี้ย ทำให้ผลตอบแทนสุทธิต่อเดือนค่อนข้างสูง

บทเรียนจากกรณีของคุณสมชาย: การสร้างอพาร์ทเม้นท์ใหม่ให้ข้อได้เปรียบเรื่องการได้อาคารใหม่เอี่ยมที่ออกแบบตามต้องการ และไม่ต้องซ่อมแซมใหญ่ในช่วงหลายปีแรก แต่ก็แลกมากับความยุ่งยากในการดำเนินการก่อสร้างและระยะเวลาที่ไม่ได้รับรายได้ระหว่างที่ตึกยังสร้างไม่เสร็จ รวมถึงความเสี่ยงที่งบประมาณอาจบานปลาย (ซึ่งโชคดีที่คุณสมชายควบคุมได้ดี) นอกจากนี้เมื่อสร้างเสร็จแล้ว การเริ่มธุรกิจใหม่ต้องใช้เวลาสร้างฐานลูกค้า ไม่มีรายได้แน่นอนทันทีเหมือนกรณีซื้อกิจการที่มีผู้เช่าเดิม แต่ในระยะยาวเมื่อผ่านช่วงตั้งต้นที่ยากลำบากไป คุณสมชายสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีมากจากทรัพย์สินที่ตนพัฒนาขึ้นเอง (กรณีนี้คิดเป็น yield จากค่าเช่าประมาณ 15% ต่อปีเมื่อเทียบกับเงินก่อสร้าง 12 ล้าน ซึ่งถือว่าสูง เพราะไม่ต้องรวมค่าที่ดิน) ทั้งนี้สิ่งที่คุณสมชายเน้นย้ำคือ การมีทีมงานมืออาชีพช่วยดูแลตั้งแต่ขั้นตอนออกแบบ ก่อสร้าง จนถึงบริหารจัดการหลังเปิดบริการ ช่วยให้โครงการประสบความสำเร็จตามเป้าหมายได้

บทที่ 10: แนวโน้มตลาดอพาร์ทเม้นท์เพื่อการลงทุนในอนาคต

การมองไปข้างหน้าถึงอนาคตของตลาดอพาร์ทเม้นท์ในเชียงใหม่เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับนักลงทุนที่ต้องการวางแผนระยะยาว ปัจจัยหลายประการที่จะกำหนดทิศทางของตลาดในอีก 5-10 ปีข้างหน้ามีดังนี้:

การเติบโตของเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน: เชียงใหม่ยังคงเป็นจังหวัดหัวเมืองใหญ่ที่มีการขยายตัวต่อเนื่อง ภาครัฐและเอกชนมีแผนลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานหลายโครงการ เช่น แผนระบบขนส่งมวลชน (รถไฟฟ้ารางเบา) ภายในเมืองเชียงใหม่ที่อยู่ระหว่างการศึกษา, การขยายท่าอากาศยานเชียงใหม่หรือการสร้างสนามบินแห่งที่ 2 ในอนาคต, รวมถึงโครงการศูนย์ประชุมและนิทรรศการนานาชาติและศูนย์เศรษฐกิจดิจิทัล หากโครงการเหล่านี้เกิดขึ้นจริง จะส่งผลให้เมืองเติบโตด้านเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว เกิดการจ้างงานและดึงดูดประชากรเข้าสู่เชียงใหม่มากขึ้น ซึ่งย่อมหมายถึงความต้องการที่พักอาศัย (ทั้งซื้อและเช่า) เพิ่มขึ้น นักลงทุนอพาร์ทเม้นท์ควรจับตามองทำเลใกล้พื้นที่โครงการใหม่เหล่านี้ เพราะอาจกลายเป็นทำเลทองในอนาคต

แนวโน้มประชากรและกลุ่มผู้เช่า: ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ซึ่งเชียงใหม่ก็มีสัดส่วนผู้สูงอายุสูงเช่นกัน ส่งผลต่อความต้องการที่พักประเภทต่างๆ เปลี่ยนแปลงไป อย่างไรก็ตาม เชียงใหม่มีจุดเด่นในการเป็นเมืองที่ชาวต่างชาติหลายกลุ่มอยากมาใช้ชีวิตวัยเกษียณ เนื่องจากอากาศดี (ยกเว้นช่วงหมอกควัน), ค่าครองชีพถูกกว่าเมืองตะวันตก, มีบริการทางการแพทย์ที่ได้มาตรฐาน ในอนาคตเราจึงอาจเห็นกลุ่มชาวต่างชาติวัยเกษียณเพิ่มขึ้นที่มาเช่าที่พักอยู่เชียงใหม่ระยะยาว อพาร์ทเม้นท์ที่รองรับกลุ่มนี้อาจต้องออกแบบต่างจากทั่วไปเล็กน้อย เช่น มีลิฟต์, มีห้องชั้นล่างเพื่อหลีกเลี่ยงการขึ้นบันได, จัดสิ่งแวดล้อมสงบและปลอดภัย ทั้งนี้กลุ่มผู้เช่าหลักดั้งเดิมอย่างนักศึกษาอาจมีแนวโน้มจำนวนลดลงเล็กน้อยตามอัตราการเกิดที่ต่ำลงในประเทศ แต่การศึกษาระดับมหาวิทยาลัยยังคงดึงดูดคนต่างจังหวัดให้เข้ามาเชียงใหม่อยู่ อีกทั้งมหาวิทยาลัยหลายแห่งเริ่มมีหลักสูตรนานาชาติ ซึ่งอาจดึงดูดนักศึกษาต่างชาติเข้ามาเช่นกัน จึงยังคงเป็นกลุ่มตลาดสำคัญ

การแข่งขันกับที่พักรูปแบบอื่น: หนึ่งในความท้าทายคือการแข่งขันระหว่างอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าระยะยาวกับคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่า ปัจจุบันมีโครงการคอนโดใหม่ในเชียงใหม่จำนวนไม่น้อย และมีหลายยูนิตที่นักลงทุนซื้อไว้แต่ขายต่อไม่ได้ จึงปล่อยเช่าแทน ทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกที่พักมากขึ้น คอนโดมักได้เปรียบเรื่องความใหม่และสิ่งอำนวยความสะดวก (สระว่ายน้ำ ฟิตเนส) ในขณะที่อพาร์ทเม้นท์ได้เปรียบเรื่องค่าเช่าที่ถูกกว่าและชุมชนที่สงบเป็นส่วนตัวกว่า ดังนั้นแนวโน้มในอนาคต เจ้าของอพาร์ทเม้นท์อาจต้องปรับตัว โดยอาจต้องลงทุนปรับปรุงอาคารเก่าให้ดูทันสมัยขึ้น เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกบางอย่างเพื่อแข่งขันกับคอนโด เช่น ติดตั้งเครื่องฟอกอากาศส่วนกลางในช่วงหมอกควัน, จัดพื้นที่ทำงานส่วนกลางพร้อม Wi-Fi ฟรีสำหรับผู้เช่า, หรือทำแอปพลิเคชันสำหรับลูกบ้านเพื่อเพิ่มความสะดวก เป็นต้น การสร้างจุดขายที่แตกต่างและตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มจะช่วยให้อพาร์ทเม้นท์อยู่รอดในยุคที่มีตัวเลือกหลากหลาย

ปัจจัยสิ่งแวดล้อมและคุณภาพชีวิต: ปัญหาหมอกควันและมลพิษอากาศในเชียงใหม่ช่วงปลายฤดูหนาวต่อต้นฤดูร้อนเป็นสิ่งที่ยังแก้ไม่ตก หากในอนาคตปัญหานี้ยังอยู่หรือรุนแรงขึ้น อาจส่งผลให้ชาวต่างชาติและคนไทยบางส่วนย้ายออกช่วงเวลาดังกล่าวหรือชะลอการตัดสินใจมาอยู่เชียงใหม่ ซึ่งกระทบตลาดเช่าในระยะสั้น ผู้ประกอบการอพาร์ทเม้นท์อาจเตรียมรับมือล่วงหน้า เช่น ติดตั้งเครื่องกรองอากาศในอาคาร, จัดโปรโมชั่นลดค่าเช่าในช่วงเดือนที่คุณภาพอากาศแย่ เพื่อรักษาผู้เช่าไม่ให้ย้ายออก นอกจากนี้กระแสรักษ์สุขภาพและใส่ใจสิ่งแวดล้อมที่มาแรง อาจทำให้ในอนาคตผู้เช่าชอบอาคารที่มีพื้นที่สีเขียว มีมาตรการประหยัดพลังงาน หรือมีการจัดการขยะรีไซเคิลที่ดี เจ้าของที่ปรับตัวตามเทรนด์เหล่านี้ได้ก็จะได้เปรียบในการดึงดูดลูกค้ายุคใหม่

นโยบายภาครัฐและการลงทุนต่างชาติ: นักลงทุนควรติดตามข่าวนโยบายรัฐที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด เช่น มีการเสนอให้ต่างชาติที่มีศักยภาพลงทุนสูงสามารถซื้อบ้านและที่ดินบางส่วนในไทยได้ ถ้ากฎหมายนี้ผ่านและดึงคนต่างชาติเข้ามามากขึ้น ก็อาจเป็นโอกาสให้ตลาดเช่าคึกคัก (เนื่องจากบางคนอาจมองหาที่เช่าก่อนซื้อ) หรือในทางกลับกัน หากรัฐออกมาตรการภาษีเพิ่มสำหรับการถือครองที่อยู่อาศัยหลายหน่วย (เพื่อป้องกันการเก็งกำไร) ก็อาจกระทบผู้ลงทุนที่มีอสังหาฯ หลายแห่ง นอกจากนี้แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นในปัจจุบัน (เพื่อสกัดเงินเฟ้อ) หากยืดเยื้อนาน อาจทำให้ต้นทุนการกู้ยืมสูง นักลงทุนอาจชะลอการขยายการลงทุนในช่วงดอกเบี้ยสูง แล้วรอจังหวะที่ดอกเบี้ยปรับลดในอนาคต

อีกประเด็นที่ไม่อาจมองข้ามคือ การเข้ามาของทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีนในตลาดที่อยู่อาศัยเชียงใหม่ ช่วงปี 2565-2568 มีกลุ่มนักลงทุนจีนเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด หลายโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมหรูในอำเภอหางดง สันกำแพง และสันทราย มีชาวจีนซื้อไว้เป็น “บ้านหลังที่สอง” กันมาก เนื่องจากพวกเขามองว่าเชียงใหม่มีสภาพแวดล้อมน่าอยู่ ราคาบ้านถูกกว่าจีนหลายเท่า และการเดินทางสะดวก (มีเที่ยวบินตรงจากจีนมาเชียงใหม่ไม่กี่ชั่วโมง) ปรากฏการณ์นี้ทำให้ผู้ประกอบการจีนบางรายเริ่มเข้ามาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจีนกันเอง ซึ่งข้อดีคือกระตุ้นเศรษฐกิจท้องถิ่นและทำให้ตลาดคึกคัก แต่ก็มีข้อกังวลจากผู้ประกอบการไทยว่าหากทุนจีนขยายมาทำอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักแข่งขันด้วย (แม้โดยตรงชาวต่างชาติจะยังซื้อที่ดินเองไม่ได้ แต่บางรายอาจใช้วิธีตั้งบริษัทกับหุ้นส่วนคนไทยหรือใช้ตัวแทน) อาจทำให้การแข่งขันสูงขึ้นและราคาที่ดินพุ่งตามกำลังซื้อของทุนใหญ่ อย่างไรก็ดี ในระยะสั้นคาดว่าทุนจีนน่าจะยังเน้นไปที่ตลาดบ้านจัดสรรและคอนโดมากกว่า ส่วนธุรกิจหอพัก-อพาร์ทเม้นท์ยังเป็นโอกาสของผู้ประกอบการไทยที่จะสร้างความโดดเด่นในแบบที่เข้าใจคนท้องถิ่น ซึ่งสุดท้ายแล้วการเข้ามาของต่างชาติก็สะท้อนถึงศักยภาพของเชียงใหม่ในฐานะเมืองน่าอยู่ระดับโลก และส่งผลดีทางอ้อมให้ตลาดเช่ามีความต้องการหลากหลายและกว้างขึ้นด้วย

โดยภาพรวม ตลาดอพาร์ทเม้นท์ในเชียงใหม่ยังมีศักยภาพที่ดีสำหรับการลงทุนระยะยาว เนื่องจากพื้นฐานของเมืองยังแข็งแกร่งในด้านการท่องเที่ยว การศึกษา และวัฒนธรรมที่ดึงดูดผู้คนอยู่เสมอ ผู้ลงทุนควรมีวิสัยทัศน์ปรับกลยุทธ์ให้ทันกับสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลง ไม่หยุดนิ่งในการพัฒนาทรัพย์สินของตนให้ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยยุคใหม่ หากทำได้ดังนี้ ไม่ว่าตลาดจะผันผวนระยะสั้นอย่างไร การลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในเชียงใหม่ก็ยังคงเป็นหนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจ สามารถสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงและยั่งยืนให้แก่นักลงทุนไทยต่อไปในอนาคต

ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยงในการลงทุนอพาร์ทเม้นท์

แม้แนวทางการลงทุนที่ดีจะเพิ่มโอกาสสำเร็จ แต่ในทางกลับกันก็มี ข้อผิดพลาดบางประการ ที่นักลงทุนมือใหม่มักเผลอทำ และควรพยายามหลีกเลี่ยง:

• มองโลกในแง่ดีเกินไปในการคาดการณ์รายได้ – ผู้ลงทุนบางรายคำนวณรายได้โดยสมมติว่าอาคารจะมีผู้เช่าเต็ม 100% ตลอดเวลา และคิดค่าเช่าอัตราสูงสุดในตลาด ซึ่งในความเป็นจริงมักไม่เป็นเช่นนั้น ควรเผื่ออัตราห้องว่างและตั้งสมมติฐานรายได้แบบอนุรักษ์นิยม (Conservative) เข้าไว้จะปลอดภัยกว่า
• ละเลยการตรวจสอบทรัพย์สินอย่างถี่ถ้วน – บางครั้งความรีบร้อนหรือประสบการณ์น้อยทำให้นักลงทุนไม่ได้ตรวจสภาพอาคารอย่างละเอียด เช่น ไม่ทราบว่าหลังคารั่ว ท่อประปาเสื่อม หรือมีการต่อเติมผิดกฎหมาย ส่งผลให้ต้องเสียเงินซ่อมแซมหรือปรับแก้ภายหลังเป็นจำนวนมาก การตรวจสอบล่วงหน้าช่วยป้องกันปัญหานี้ได้
• เลือกทำเลเพียงเพราะราคาถูก – ทำเลนอกเมืองบางแห่งอาจมีที่ดินหรืออาคารขายในราคาย่อมเยา แต่ถ้าบริเวณนั้นขาดดีมานด์ผู้เช่าก็จะลำบากในการหาลูกค้า จงจำไว้ว่าทำเลที่ดีมีคนเช่าตลอดแม้ราคาซื้อจะสูงขึ้นหน่อย ก็คุ้มในระยะยาวมากกว่าซื้อถูกแต่ไม่มีผู้เช่า
• ประเมินค่าปรับปรุงและค่าใช้จ่ายดำเนินการต่ำเกินไป – หลายคนโฟกัสแต่ราคาซื้ออาคาร แต่ลืมคำนึงถึงงบที่จะต้องใช้ในการรีโนเวทปรับปรุงห้อง การซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าเพิ่มเติม หรือค่าใช้จ่ายในการบริหาร เช่น เงินเดือนพนักงาน ค่านายหน้าหาผู้เช่า หากไม่คิดเผื่องบประมาณเหล่านี้ ธุรกิจอาจขาดสภาพคล่องได้ในช่วงเริ่มต้น
• ขาดการบริหารและติดตามอย่างต่อเนื่อง – เข้าใจผิดว่าลงทุนอสังหาฯ แล้วจะ 'นอนกิน' ได้เลย ความจริงต้องมีการบริหารจัดการตลอด เช่น ติดตามการจ่ายค่าเช่าของผู้เช่า ดูแลซ่อมแซมปัญหาเล็กๆ ทันที หากเจ้าของทิ้งการดูแล อพาร์ทเม้นท์จะทรุดโทรม ผู้เช่าไม่พอใจ และสุดท้ายรายได้จะลดฮวบ
• มองข้ามกฎหมายและใบอนุญาต – บางรายไม่ทราบหรือจงใจละเลยการขออนุญาตที่ถูกต้อง (เช่น ควรจดทะเบียนเป็นหอพักตามกฎหมายแต่ไม่ทำ หรือคิดค่าน้ำไฟเกินอัตราที่กฎหมายกำหนด) ซึ่งอาจทำให้เกิดคดีความและค่าปรับสูงในภายหลัง จึงควรดำเนินธุรกิจในกรอบที่ถูกต้องตั้งแต่ต้นเพื่อความยั่งยืน

การรู้ทันข้อผิดพลาดที่ผู้อื่นเคยประสบจะทำให้เราสามารถวางแผนป้องกันได้ล่วงหน้า อย่าลืมว่าการลงทุนที่ดีไม่ใช่การทำทุกอย่างให้สมบูรณ์แบบ 100% แต่คือการลดโอกาสผิดพลาดและบริหารความเสี่ยงให้รอบด้านมากที่สุด

สรุป: ข้อคิดสำคัญสำหรับการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในเชียงใหม่

เพื่อเป็นการทบทวนเนื้อหาและเน้นย้ำประเด็นสำคัญ ต่อไปนี้คือข้อคิดสำคัญ 10 ประการที่นักลงทุนควรคำนึงถึงเมื่อพิจารณาลงทุนในอพาร์ทเม้นท์เชียงใหม่:

1. ศึกษาตลาดและทำเลอย่างรอบด้าน – ทำความเข้าใจภาพรวมเศรษฐกิจและความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่ เลือกทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย แหล่งงาน หรือย่านที่กำลังเติบโต ซึ่งจะช่วยให้หาผู้เช่าได้ง่ายและสร้างผลตอบแทนสม่ำเสมอ
2. เลือกทรัพย์สินที่มีคุณภาพและตรวจสอบก่อนซื้อ – คัดกรองอพาร์ทเม้นท์ที่จะซื้อตามปัจจัยต่างๆ เช่น สภาพอาคาร จำนวนห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก ศักยภาพการสร้างรายได้ ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ โครงสร้างอาคาร และข้อมูลทางการเงินย้อนหลังอย่างละเอียด เพื่อลดความเสี่ยงที่แฝงอยู่
3. กำหนดรูปแบบการถือครองให้เหมาะสม – พิจารณาว่าจะลงทุนในนามบุคคลหรือนิติบุคคล โดยคำนึงถึงขนาดธุรกิจและภาระภาษีในอนาคต หากโครงการขนาดเล็ก การถือครองในนามบุคคลอาจง่าย แต่หากกำไรสูงหรือต้องการขยายธุรกิจ การจัดตั้งบริษัทจะคุ้มค่ากว่าในระยะยาว
4. วางแผนการเงินและการกู้ยืมอย่างรอบคอบ – ประเมินงบลงทุนทั้งหมดรวมค่าซื้อ ค่าปรับปรุง และเงินทุนหมุนเวียน ควรมีเงินทุนตัวเองอย่างน้อยประมาณ 40% ของมูลค่าลงทุน และกู้ยืมไม่เกินประมาณ 60% เพื่อลดความเสี่ยงเรื่องดอกเบี้ยและภาระผ่อน (โดยทั่วไปธนาคารมักปล่อยสินเชื่อซื้ออพาร์ทเม้นท์ในรูปสินเชื่อธุรกิจ วงเงินประมาณ 50-70% ของมูลค่าประเมิน และดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อบ้านเล็กน้อย ควรวางแผนให้ภาระหนี้อยู่ในระดับที่บริหารได้)
5. เพิ่มมูลค่าด้วยการปรับปรุงและบริการ – หลังซื้อแล้วให้มองหาโอกาสเพิ่มรายได้ เช่น ปรับปรุงห้องพักให้น่าอยู่ขึ้นเพื่อขึ้นค่าเช่า, เพิ่มบริการเสริม (เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ, Wi-Fi, ที่จอดรถ) เพื่อสร้างรายได้เพิ่ม, และดูแลอาคารให้อยู่ในสภาพดีตลอดเวลาซึ่งจะดึงดูดและรักษาผู้เช่า
6. บริหารอพาร์ทเม้นท์อย่างมืออาชีพ – จัดทำระบบการจัดเก็บค่าเช่า การดูแลผู้เช่า และการซ่อมบำรุงที่มีประสิทธิภาพ ใส่ใจความปลอดภัยและความสะอาดของอาคาร เพื่อสร้างความพึงพอใจสูงสุดให้ผู้เช่า เมื่อลูกค้ามีความสุข ธุรกิจก็จะดำเนินไปอย่างราบรื่นและลดอัตราห้องว่างลง
7. ปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับ – ศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายหอพัก, กฎหมายคุ้มครองผู้เช่า, ผังเมือง และข้อกำหนดด้านอาคารให้ละเอียด และปฏิบัติตามอย่างครบถ้วน การทำธุรกิจโปร่งใสและถูกกฎหมายจะป้องกันปัญหายุ่งยากในภายหลัง
8. บริหารความเสี่ยงและเตรียมแผนสำรอง – ตระหนักถึงความเสี่ยงต่างๆ ทั้งด้านเศรษฐกิจ (เช่น ช่วงท่องเที่ยวซบเซา), ด้านผู้เช่า (เช่น ผู้เช่าค้างจ่าย), และด้านภัยพิบัติ (ไฟไหม้ น้ำท่วม) ควรทำประกันที่เหมาะสมและเตรียมเงินสำรองเผื่อเหตุการณ์ไม่คาดฝัน ธุรกิจจะได้ไม่สะดุดเมื่อเจอปัญหา
9. ติดตามผลการดำเนินงานและปรับตัว – ประเมินผลประกอบการอย่างสม่ำเสมอ เช่น คำนวณ ROI จริงทุกปี ตรวจสอบว่ารายรับ-รายจ่ายเป็นไปตามคาดหรือไม่ หากพบจุดอ่อนหรือค่าใช้จ่ายบานปลายให้รีบแก้ไข เช่น ลดค่าใช้จ่ายพลังงาน หรือปรับกลยุทธ์การตลาด นอกจากนี้ควรติดตามเทรนด์ตลาด (เช่น คู่แข่งเปิดใหม่, พฤติกรรมผู้เช่าเปลี่ยน, ความต้องการด้านสิ่งแวดล้อม/เทคโนโลยีของผู้เช่า) และปรับตัวให้ทัน
10. วิสัยทัศน์ระยะยาวและจรรยาบรรณ – การลงทุนอพาร์ทเม้นท์คือการลงทุนระยะยาว ผู้ลงทุนควรมีวิสัยทัศน์มองไปข้างหน้า เช่น การพัฒนาเมืองที่จะเกิดขึ้น การเปลี่ยนแปลงของประชากร รวมถึงควรดำเนินธุรกิจด้วยจรรยาบรรณที่ดี มีความรับผิดชอบต่อผู้เช่าและชุมชน เมื่อสร้างชื่อเสียงที่ดีแล้ว โอกาสทางธุรกิจใหม่ ๆ ก็จะตามมา

การลงทุนในอพาร์ทเม้นท์เชียงใหม่เป็นการเดินทางที่ต้องใช้ทั้งความรู้ ความพยายาม และความอดทน แต่หากเตรียมพร้อมและบริหารจัดการอย่างดีแล้ว ก็มีโอกาสสูงที่จะประสบความสำเร็จ สร้างความมั่งคั่งและรายได้ที่มั่นคงในระยะยาวได้ตามเป้าหมายที่วางไว้

ท้ายที่สุด ความสำเร็จในการลงทุนอสังหาฯ ไม่ได้เกิดขึ้นในชั่วข้ามคืน แต่เป็นผลจากการศึกษาหาความรู้และการลงมือทำอย่างมีแบบแผน ผู้เขียนหวังว่าบทความเชิงลึกชุดนี้จะช่วยให้ท่านนักลงทุนไทยมีข้อมูลและแนวทางที่เป็นประโยชน์ในการตัดสินใจการขายอพาร์ทเม้นท์ในเชียงใหม่เพื่อการลงทุนระยะยาว และขอให้ทุกท่านประสบความสำเร็จในการลงทุนตามเป้าหมายที่ตั้งใจไว้