พัทยาเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญของประเทศไทย โดดเด่นรองจากกรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต และหัวหิน พัทยามีเอกลักษณ์ในฐานะเมืองท่องเที่ยวชายทะเลระดับโลกที่ผสมผสานบรรยากาศพักผ่อนเข้ากับความสะดวกสบายของเมืองใหญ่ได้อย่างลงตัว ความมีเสน่ห์ของเมืองนี้ดึงดูดทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังจากช่วงสถานการณ์โควิด-19 ที่ผ่านมาซึ่งตลาดเริ่มฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในปี 2566–2567
แรงหนุนจากการท่องเที่ยวและต่างชาติ: การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวทำให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยในพัทยาคึกคักขึ้นอีกครั้ง ในปี 2566 ปริมาณนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่เดินทางมาเยือนพัทยาเพิ่มขึ้นใกล้เคียงระดับก่อนโควิด ส่งผลให้ความต้องการที่พักอาศัยทั้งระยะสั้นและระยะยาวปรับตัวสูงขึ้น ตามข้อมูลช่วงครึ่งแรกของปี 2567 จังหวัดชลบุรี (ซึ่งรวมถึงพัทยา) กลายเป็นจังหวัดที่มียอดซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติสูงเป็นอันดับหนึ่งของประเทศ แซงหน้ากรุงเทพมหานคร กลุ่มผู้ซื้อหลักมาจากประเทศจีน รัสเซีย รวมถึงยุโรป ซึ่งมองเห็นศักยภาพของพัทยาในฐานะทั้งแหล่งพักผ่อนและแหล่งลงทุนระยะยาว
การเปิดตัวโครงการใหม่และอุปทานในตลาด: ฝั่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตอบสนองต่อความต้องการที่กลับมาสูงขึ้นด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก ในปี 2566 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในพัทยากว่า 3,300 ยูนิต (เพิ่มขึ้นกว่า 100% จากปีก่อนหน้า) และคาดว่าปี 2567 จะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอีกราว 5,000 ยูนิต สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการที่มีต่อศักยภาพตลาดพัทยา อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของอุปทานทำให้นักวิเคราะห์บางส่วนเตือนถึงความเสี่ยงอุปทานล้นตลาด ผู้ลงทุนจึงควรติดตามภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด แม้ยอดขายโครงการใหม่หลายแห่งจะอยู่ในเกณฑ์ดี (อัตราดูดซับเฉลี่ยกว่า 70-80%) แต่สต็อกหน่วยเหลือขายจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้วยังมีอยู่ การเลือกลงทุนในโครงการที่มีชื่อเสียงและอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพจึงเป็นสิ่งสำคัญ
ปัจจัยพื้นฐานที่สนับสนุนตลาด: ปัจจัยหลายประการช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้ตลาดอสังหาฯ พัทยาในช่วงปี 2567–2568 ทั้งการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและเศรษฐกิจในภูมิภาค โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งคาดว่าจะเริ่มดำเนินการเต็มรูปแบบในปี 2569 กำลังดึงดูดการลงทุนและแรงงานจำนวนมากเข้ามาสู่พื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก รวมถึงเมืองพัทยา นอกจากนี้ยังมีโครงการระบบขนส่งคมนาคมขนาดใหญ่ เช่น รถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน และโครงการ รถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Monorail) ในเมืองพัทยา ที่จะลดเวลาการเดินทางระหว่างกรุงเทพฯ-พัทยา (คาดว่าโครงการรถไฟความเร็วสูงจะเปิดบริการในปี 2572) และการขยายสนามบินนานาชาติอู่ตะเภา (ห่างจากตัวเมืองพัทยาประมาณ 35 กม.) โครงการเหล่านี้จะทำให้การเดินทางสู่พัทยาสะดวกยิ่งขึ้น และเพิ่มศักยภาพในการดึงดูดนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยในอนาคต นอกจากนี้ เมืองพัทยาเองยังมีแผนลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ เช่น การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนภายในเมือง เพื่อรองรับการเติบโตในอนาคต
ความต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาวและตลาดเช่า: ไม่เพียงแต่นักท่องเที่ยวหรือผู้ซื้อจากต่างชาติเท่านั้น คนไทยและแรงงานจากจังหวัดอื่นๆ ก็เพิ่มความต้องการที่พักอาศัยในพัทยาเช่นกัน พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมและธุรกิจบริการที่ขยายตัวรอบๆ พัทยาทำให้มีแรงงานย้ายเข้ามาทำงานและต้องการที่พักเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันวิถีชีวิตหลังโควิดของคนรุ่นใหม่เปลี่ยนไป หลายคนเลือกเช่าที่พักอาศัยใกล้ที่ทำงานหรือในเมืองที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มากกว่าจะซื้อบ้านหรือคอนโดทันที ส่งผลให้ ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า มีโอกาสเติบโตตาม ด้วยข้อดีเรื่องรายได้ค่าเช่ารายเดือนที่สม่ำเสมอและปรับขึ้นได้ตามภาวะตลาด การลงทุนในอพาร์ทเม้นท์เพื่อปล่อยเช่าจึงยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างกระแสรายได้ระยะยาวอย่างยั่งยืน
โดยสรุป ตลาดอพาร์ทเม้นท์และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในพัทยา ณ ปี 2568 กำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นบนปัจจัยสนับสนุนหลายด้าน ทั้งการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว นักลงทุนต่างชาติที่ให้ความสนใจ โครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ และความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ดี ผู้ลงทุนควรพิจารณาปัจจัยเสี่ยงด้านอุปทานและติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อวางแผนการลงทุนได้อย่างเหมาะสมและทันต่อสถานการณ์
การเลือกทำเลเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในพัทยา เนื่องจากแต่ละโซนมีลักษณะตลาดและกลุ่มผู้เช่าที่แตกต่างกันไป นักลงทุนควรศึกษาจุดเด่นของแต่ละพื้นที่เพื่อให้สอดคล้องกับกลยุทธ์การลงทุนของตนเอง โดยทั่วไป พื้นที่หลักๆ ในพัทยาที่นิยมในการลงทุนมีดังนี้:
ย่านวงศ์อมาตย์ตั้งอยู่ทางเหนือสุดริมชายหาดของพัทยา โดดเด่นด้วยความเงียบสงบและความเป็นส่วนตัวมากกว่าย่านใจกลางเมือง พื้นที่นี้เต็มไปด้วยโครงการคอนโดมิเนียมหรูระดับไฮเอนด์ โรงแรมห้าดาว และวิลล่าราคาแพง ผู้พักอาศัยส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงหรือนักลงทุนที่มองหาบ้านพักตากอากาศริมทะเล จุดเด่นคือชายหาดวงศ์อมาตย์ไม่มีถนนเลียบชายหาดกั้นระหว่างตึกกับทะเล ทำให้ได้บรรยากาศติดทะเลอย่างแท้จริง ที่ดินในย่านนี้มีจำกัดและราคาสูงมาก การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดในโซนนี้ต้องใช้เงินทุนสูงแต่มีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว อีกทั้งสามารถปล่อยเช่าในอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าพื้นที่อื่น เหมาะสำหรับการลงทุนเพื่อกลุ่มผู้เช่าระดับบนหรือผู้เช่าต่างชาติระยะยาวที่ต้องการความสงบเป็นส่วนตัว
พื้นที่ใจกลางเมืองครอบคลุมตั้งแต่พัทยาเหนือ (บริเวณวงเวียนปลาโลมาและถนนพัทยาสายสองตอนต้น) พัทยากลาง (โซนรอบๆ เซ็นทรัลเฟสติวัล และถนนพัทยาสายสองตอนกลาง) ลงไปจนถึงพัทยาใต้ (ช่วงถนนคนเดิน Walking Street และตลาดใต้) ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นย่านการค้าและท่องเที่ยวหลักของเมืองพัทยา มีแหล่งบันเทิง ร้านอาหาร ห้างสรรพสินค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันตลอด 24 ชั่วโมง ย่านนี้ดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวต่างชาติและคนไทยที่มาเที่ยวระยะสั้น รวมถึงชาวต่างชาติที่มาทำงานหรืออยู่ระยะยาว ปริมาณที่พักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นท์ให้เช่ามีจำนวนมากที่สุดในโซนนี้
โครงการที่อยู่อาศัยในย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมสูง (High-rise) ที่อยู่ในซอยหรือถนนรองไม่ติดชายหาด (เนื่องจากมีถนนเลียบชายหาดกั้น) ค่าเช่าและราคาขายต่อหน่วยในย่านนี้มีความหลากหลายขึ้นอยู่กับระยะห่างจากชายหาดและความใหม่ของโครงการ
กลุ่มผู้เช่าในพัทยาเหนือ/กลางมักเป็นนักท่องเที่ยวชาวจีน เกาหลี และนักธุรกิจชาวไทยที่เข้ามาทำงานระยะสั้น ในขณะที่พัทยาใต้เป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวรัสเซีย ตะวันออกกลาง และเอเชียใต้เป็นส่วนใหญ่ คอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นท์ในโซนใจกลางเมืองจึงเหมาะกับกลยุทธ์การปล่อยเช่าทั้งแบบระยะสั้น (รายวัน/รายสัปดาห์ สำหรับนักท่องเที่ยว) และระยะกลางถึงยาว (รายเดือนสำหรับชาวต่างชาติที่มาทำงาน) ผู้ลงทุนต้องเผชิญการแข่งขันสูงจากโครงการจำนวนมากในละแวกเดียวกัน การสร้างจุดขายที่แตกต่าง (เช่น ตกแต่งห้องสวยพร้อมอยู่ หรือรวมค่าน้ำไฟและอินเทอร์เน็ตในค่าเช่า) และการบริหารการตลาดที่ดีจะช่วยให้การลงทุนในพื้นที่นี้ประสบความสำเร็จ
เขาพระตำหนักเป็นเนินเขาที่ตั้งอยู่ระหว่างพัทยาใต้และหาดจอมเทียน พื้นที่บริเวณนี้มีจุดชมวิวที่มีชื่อเสียง (จุดชมวิวพัทยาที่นักท่องเที่ยวมักไปเยี่ยมชม) และมีชายหาดเล็กๆ ที่เงียบสงบอย่างหาดโคซี่บีช บรรยากาศของเขาพระตำหนักเงียบสงบ มีความเป็นส่วนตัว และวิวทะเลมุมสูงที่สวยงาม โครงการที่อยู่อาศัยในย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นท์ระดับกลางถึงไฮเอนด์ที่เน้นวิวทะเลและความสงบ ผู้เช่าหรือผู้ซื้อหลายรายเป็นชาวต่างชาติยุโรปหรือรัสเซียที่มาพักผ่อนระยะยาว และชาวไทยที่ต้องการบ้านพักตากอากาศใกล้กรุง บรรยากาศที่ไม่พลุกพล่านทำให้ค่าเช่าในโซนนี้อยู่ในระดับปานกลางถึงสูง เหมาะสำหรับการลงทุนปล่อยเช่าระยะยาวให้ผู้เช่าที่มองหาความสงบและคุณภาพชีวิต โดยผู้ลงทุนควรเน้นเรื่องการตกแต่งและสิ่งอำนวยความสะดวกให้ได้มาตรฐานดีเพื่อดึงดูดกลุ่มนี้
หาดจอมเทียนตั้งอยู่ถัดจากเขาพระตำหนักลงไปทางใต้ เป็นชายหาดที่ทอดยาวและบรรยากาศผ่อนคลายกว่าหาดพัทยากลาง จอมเทียนขึ้นชื่อว่าเป็นพื้นที่ที่ครอบครัวนักท่องเที่ยวมักเลือกมาพักผ่อน เพราะเงียบสงบกว่าและมีกิจกรรมทางน้ำให้ทำ เช่น เจ็ตสกี วินด์เซิร์ฟ บานาน่าโบ๊ท เป็นต้น พื้นที่โดยรอบมีร้านอาหารทะเลและร้านอาหารท้องถิ่นมากมาย รวมถึงโรงแรมระดับกลางจำนวนหนึ่ง โครงการที่อยู่อาศัยในหาดจอมเทียนมีทั้งคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าที่หลากหลาย ตั้งแต่โครงการขนาดใหญ่ติดชายหาดไปจนถึงอาคารพักอาศัยขนาดเล็กในซอยด้านใน เนื่องจากพื้นที่หาดจอมเทียนส่วนใหญ่มีถนนเลียบชายหาดกั้น โครงการใหม่ๆ มักไม่ได้ติดทะเลโดยตรง ยกเว้นบริเวณหาดนาจอมเทียนที่อยู่ถัดออกไปซึ่งยังคงมีที่ดินติดชายหาดหลงเหลืออยู่บ้าง
สำหรับนักลงทุน โซนจอมเทียนเหมาะกับการปล่อยเช่าทั้งระยะสั้นและระยะยาว กลุ่มผู้เช่าประกอบด้วยทั้งชาวต่างชาติที่มาพักเป็นเดือนๆ (เช่น ผู้เกษียณอายุจากยุโรปที่นิยมใช้ชีวิตช่วงฤดูหนาวที่นี่) และคนไทยหรือครอบครัวที่มาเช่าคอนโดพักผ่อนช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในย่านนี้อยู่ในระดับปานกลาง แต่มีแนวโน้มเติบโตตามการพัฒนาโครงการใหม่ๆ และความนิยมของจอมเทียนที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในฐานะแหล่งท่องเที่ยวพักผ่อน
พื้นที่นาจอมเทียนอยู่ถัดจากหาดจอมเทียนลงไปทางใต้ประมาณ 10-15 กิโลเมตร รวมถึงบริเวณบางเสร่ ซึ่งเป็นชุมชนชายทะเลที่เงียบสงบและยังไม่พัฒนาเต็มที่เหมือนใจกลางพัทยา โซนนี้กำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นในฐานะทำเลศักยภาพสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและรีสอร์ตระดับไฮเอนด์ เนื่องจากยังพอมีที่ดินติดชายหาดหลงเหลือ และสภาพแวดล้อมที่สงบเป็นธรรมชาติ ทำให้หลายโครงการคอนโดมิเนียมหรูและพูลวิลล่าเลือกมาปักหมุดที่นาจอมเทียน อาทิ โครงการที่อยู่ใกล้โอเชียนมาริน่ายอชท์คลับ และพื้นที่ที่คาดว่าจะมีศูนย์การค้าและแหล่งบันเทิงใหม่ๆ ในอนาคต (เคยมีการพูดถึงแผนการสร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในบริเวณนี้)
สำหรับการลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโซนนี้ ผู้ลงทุนต้องพิจารณาว่าฐานผู้เช่าจะค่อนข้างเฉพาะกลุ่ม คือเป็นผู้เช่าที่ต้องการความหรูหราและยอมจ่ายเพื่อบรรยากาศสงบ การปล่อยเช่าอาจไม่ได้เต็มทุกเดือนเหมือนในตัวเมือง แต่ค่าเช่าสามารถตั้งในอัตราที่สูง การลงทุนระยะยาวมีโอกาสได้ผลตอบแทนจากส่วนต่างราคาที่ดีกับที่ดินหรือโครงการที่ยังอยู่ในช่วงเริ่มพัฒนา อย่างไรก็ตามควรคำนึงถึงความยากในการเดินทางเข้าเมืองสำหรับผู้ไม่มีรถยนต์ และบริการสาธารณะที่ยังมีจำกัด เมื่อโครงสร้างพื้นฐานในบริเวณนี้พัฒนาขึ้นในอนาคต โซนนาจอมเทียน-บางเสร่ก็มีแนวโน้มจะกลายเป็นทำเลทองใหม่สำหรับทั้งอยู่อาศัยและลงทุน
นอกจากพื้นที่ท่องเที่ยวหลักริมชายหาดแล้ว ในเมืองพัทยาและบริเวณใกล้เคียงยังมีชุมชนที่อยู่อาศัยของคนท้องถิ่นและแรงงานที่ทำงานในพัทยา กระจายอยู่ตามพื้นที่ฝั่งตะวันออกของถนนสุขุมวิทและย่านชานเมืองต่างๆ พื้นที่เหล่านี้เช่น บริเวณหนองปรือ พื้นที่ใกล้ตลาด โรงพยาบาล หรือสถานศึกษา อาจไม่มีทะเลหรือสถานที่ท่องเที่ยวสำคัญ แต่มีความต้องการที่พักอาศัยในกลุ่มคนทำงานบริการ พนักงานบริษัท และครอบครัวคนไทยที่อาศัยระยะยาว การลงทุนสร้างหรือซื้ออพาร์ทเม้นท์ในทำเลเหล่านี้มักใช้เงินลงทุนน้อยกว่าเพราะราคาที่ดินถูกกว่าใจกลางเมือง แต่อัตราค่าเช่าก็จะอยู่ในระดับต่ำถึงปานกลางตามกำลังเช่าของกลุ่มผู้เช่า ข้อดีคือการแข่งขันในตลาดเช่ารายเดือนสำหรับคนท้องถิ่นไม่สูงมาก และผู้เช่ามีแนวโน้มอยู่ต่อเนื่องยาวนานหากห้องพักมีคุณภาพดีและค่าเช่าเหมาะสม ทำเลลักษณะนี้เหมาะกับนักลงทุนที่มุ่งเน้นผลตอบแทนค่าเช่า (yield) ที่มั่นคง โดยไม่เน้นกำไรจากส่วนต่างราคาที่ดินมากนัก ตัวอย่างทำเลเช่น ย่านซอยเนินพลับหวาน ย่านพัทยากลางฝั่งตะวันออก หรือตามถนนชัยพฤกษ์ที่ข้ามไปฝั่งสุขุมวิท ซึ่งเป็นที่ตั้งของชุมชนและหมู่บ้านคนท้องถิ่น การจัดการอสังหาฯ ในโซนนี้ควรเน้นการรักษาคุณภาพบริการเพื่อรักษาผู้เช่าให้อยู่ระยะยาว และการตั้งค่าเช่าที่สมเหตุสมผลกับรายได้ของกลุ่มเป้าหมาย
ความหมายของ ROI ในการลงทุนอสังหาฯ: ROI (Return on Investment) ในบริบทการลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดเพื่อปล่อยเช่าหมายถึงอัตราผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนได้รับเมื่อเทียบกับเงินทุนที่ลงไป โดยปกติจะพิจารณาจาก ผลตอบแทนค่าเช่า รายปีเป็นหลัก และอาจรวมถึง กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) เมื่อขายทรัพย์สินในอนาคตด้วย การคำนวณผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) ทำได้โดยนำค่าเช่ารายปีลบด้วยค่าใช้จ่ายการถือครอง (เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา ภาษีที่ดินฯลฯ) แล้วหารด้วยมูลค่าทรัพย์สิน x 100% ผลลัพธ์ที่ได้คือเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนต่อปี ตัวอย่างเช่น หากซื้ออพาร์ทเม้นท์ด้วยเงิน 20 ล้านบาท และปล่อยเช่าได้ปีละ 1.2 ล้านบาท (เฉลี่ยเดือนละ 100,000 บาท) หลังหักค่าใช้จ่าย ผลตอบแทนค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 6% ต่อปี
ระดับผลตอบแทนในตลาดพัทยา: โดยทั่วไปอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยาจะสูงกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศเล็กน้อย เนื่องจากสามารถเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าต่างชาติหรือค่าเช่าระยะสั้นที่สูงกว่าได้ แหล่งข้อมูลตลาดระบุว่าผลตอบแทนค่าเช่าในพื้นที่ชลบุรี (รวมพัทยา) อาจอยู่ราว 5–7% ต่อปี สำหรับการปล่อยเช่าระยะยาวแบบรายเดือน ทั้งนี้ในทำเลใจกลางเมืองหรือคอนโดติดทะเลที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ ผู้ลงทุนอาจทำผลตอบแทนได้สูงขึ้นหากบริหารแบบเช่าระยะสั้นรายวัน/รายสัปดาห์ (เช่น ผ่านแพลตฟอร์ม Airbnb) ซึ่งบางกรณีสามารถได้ผลตอบแทนขั้นต้นสูงถึง 10% ต่อปีหรือมากกว่า แต่ก็ต้องแลกกับความเสี่ยงเรื่องอัตราการเข้าพักที่ไม่แน่นอนและต้นทุนการบริหารที่สูงกว่าปกติ
ผลตอบแทนจากส่วนต่างราคา (Capital Gain): นอกจากกระแสเงินสดจากค่าเช่าแล้ว การเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินถือเป็นอีกองค์ประกอบหนึ่งของ ROI สำหรับการลงทุนอสังหาฯ ในพัทยา ช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ราคาคอนโดมิเนียมและที่ดินในพัทยามีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 5-10% ต่อปีในทำเลที่ได้รับความนิยม อย่างไรก็ดี ช่วงปี 2563-2564 ตลาดชะลอตัวลงและราคาแทบไม่เติบโตเนื่องจากการระบาดของไวรัสโควิด แต่เมื่อสถานการณ์คลี่คลายในปี 2565–2567 ราคาทรัพย์สินหลายโครงการเริ่มฟื้นตัว บางโครงการใหม่ที่เปิดตัวในช่วงนี้มีการปรับราคาขายสูงขึ้นจากปีก่อนหน้า 5-10% สะท้อนถึงการกลับมาของดีมานด์ ดังนั้นผู้ลงทุนมีโอกาสได้กำไรจากส่วนต่างราคาหากเลือกซื้อทรัพย์ในทำเลและช่วงเวลาที่เหมาะสม ยกตัวอย่างเช่น คอนโดที่ซื้อช่วงเปิดตัวก่อนสร้างในราคาพรีเซล หากเป็นโครงการคุณภาพในทำเลดี เมื่อสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์อาจมีมูลค่าสูงขึ้น 10-20% ทำให้ผู้ลงทุนขายทำกำไรได้ นอกจากนี้ที่ดินเปล่าและอสังหาฯ ประเภทโครงการแนวราบ (บ้าน/วิลล่า) ในบางพื้นที่ของพัทยายังมีแนวโน้มราคาขยับขึ้นตามความเจริญของเมือง ผู้ลงทุนที่ถือครองระยะยาวในทำเลทองอาจได้รับผลตอบแทนส่วนเพิ่มจากราคาในระดับสูง
ปัจจัยที่กระทบต่อ ROI และข้อควรพิจารณา: ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ ไม่ได้เป็นตัวเลขคงที่ แต่ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ผู้ลงทุนควรพิจารณาเรื่องดังต่อไปนี้:
โดยสรุป การคาดการณ์ ROI จากการลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ในพัทยาควรมองทั้งสองมิติคือ รายได้ค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน ผู้ลงทุนควรตั้งเป้าผลตอบแทนให้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารและเงินเฟ้อเพื่อให้คุ้มค่ากับความเสี่ยงที่รับ การคำนวณอย่างรอบคอบและเผื่อค่าใช้จ่ายต่างๆ จะช่วยให้เห็นภาพผลตอบแทนที่แท้จริงและตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สิทธิการถือครองอสังหาฯ ของคนต่างชาติ: แม้ว่าบทความนี้มุ่งเน้นนักลงทุนคนไทย แต่การเข้าใจข้อจำกัดการถือครองของชาวต่างชาติก็มีประโยชน์ต่อการวิเคราะห์ตลาด โดยกฎหมายไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่โครงการทั้งหมด แต่การถือครองที่ดินหรืออาคารประเภทอื่น (เช่น อพาร์ทเม้นท์ทั้งหลัง) โดยบุคคลต่างชาติไม่สามารถทำได้โดยตรง (ยกเว้นผ่านนิติบุคคลหรือการเช่าระยะยาว) ดังนั้นตลาดอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าทั้งหลายในพัทยาส่วนใหญ่เป็นการลงทุนโดยคนไทยหรือบริษัทสัญชาติไทย ความหมายคือ นักลงทุนคนไทยมีความได้เปรียบในการเข้าถึงอสังหาฯ ประเภทอพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังมากกว่าชาวต่างชาติ และผู้เช่าชาวต่างชาติที่ต้องการพักอาศัยระยะยาวก็จำเป็นต้องเช่าจากเจ้าของคนไทยเป็นหลัก
การขออนุญาตก่อสร้างและกฎหมายอาคาร: หากนักลงทุนวางแผนจะสร้างอพาร์ทเม้นท์ใหม่หรือปรับปรุงอาคารเดิม จำเป็นต้องปฏิบัติตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร อย่างเคร่งครัด เริ่มตั้งแต่การยื่นขออนุญาตก่อสร้างต่อเมืองพัทยาหรือองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง ก่อนการก่อสร้างจะต้องมีแบบแปลนวิศวกรรมและสถาปัตยกรรมที่ได้รับการรับรองตามมาตรฐานอาคาร เช่น มีที่จอดรถตามเกณฑ์ที่กำหนด ระบบความปลอดภัยอัคคีภัย (ถังดับเพลิง สัญญาณเตือนภัย ทางหนีไฟ) รวมถึงการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) หากโครงการมีขนาดใหญ่เกินเกณฑ์ที่กำหนด (เช่น อาคารสูงเกิน 23 เมตรหรือพื้นที่ใช้สอยเกิน 10,000 ตร.ม.) สำหรับในเขตเมืองพัทยาเองจะมีข้อกำหนดด้านผังเมืองรวมที่ควบคุมความสูงอาคารในบางโซนและกำหนดพื้นที่สีที่ใช้ประโยชน์ได้แตกต่างกัน ผู้ลงทุนจึงควรศึกษาข้อบังคับผังเมืองว่าที่ดินแปลงที่สนใจสามารถพัฒนาเป็นอพาร์ทเม้นท์ได้หรือไม่ (เช่น อยู่ในโซนที่อนุญาตให้สร้างอาคารพักอาศัยความสูงตามต้องการหรือไม่) การฝ่าฝืนกฎหมายอาคารอาจนำไปสู่คำสั่งให้แก้ไขหรือระงับการใช้อาคาร ซึ่งจะเป็นความเสี่ยงสำคัญในการลงทุน
กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าที่พักอาศัย: การดำเนินธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าหมายถึงการเป็นผู้ให้เช่าที่อยู่อาศัย ซึ่งปัจจุบันมีกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคที่เกี่ยวข้องต้องทราบ ได้แก่ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการเช่าที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา (พ.ศ. 2561) กฎหมายฉบับนี้กำหนดว่าผู้ประกอบการที่ให้เช่าที่พักอาศัยตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขมาตรฐานหลายประการ เช่น ต้องจัดทำสัญญาเช่าที่มีรายละเอียดตามที่กฎหมายกำหนด, วางเงินประกันความเสียหายได้ไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า, เรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือน, ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญาเช่าหากไม่มีค่าเสียหาย, อัตราค่าน้ำค่าไฟต้องไม่สูงกว่าที่หน่วยงานรัฐเรียกเก็บ (ห้ามบวกกำไรเกินกำหนด), ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดโดยแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันหลังเช่าไปแล้ว 1 ปี เป็นต้น ผู้ให้เช่าที่ไม่ปฏิบัติตามอาจถูกฟ้องร้องและถูกลงโทษได้ ฉะนั้นนักลงทุนที่ถือครองอพาร์ทเม้นท์หลายห้องเพื่อปล่อยเช่าจำเป็นต้องจัดทำเอกสารสัญญาและระบบการจัดการผู้เช่าให้สอดคล้องกับกฎหมายนี้ นอกจากนี้ หากผู้ลงทุนตั้งใจกิจการในรูปแบบ ที่พักให้เช่าระยะสั้น (ลักษณะเหมือนโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์รายวัน) ควรทราบว่า พระราชบัญญัติโรงแรม กำหนดให้สถานที่ให้บริการที่พักชั่วคราว (เช่ารายวัน/รายคืน) ต้องขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมให้ถูกต้อง มิฉะนั้นจะถือเป็นการประกอบกิจการผิดกฎหมาย ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ภาครัฐมีการเข้มงวดตรวจสอบอาคารชุดหรืออพาร์ทเม้นท์ที่แอบปล่อยเช่ารายวันผ่าน Airbnb โดยไม่มีใบอนุญาต ซึ่งมีทั้งโทษปรับและสั่งปิดกิจการชั่วคราว ผู้ลงทุนจึงควรเลือกกลยุทธ์การปล่อยเช่าให้สอดคล้องกับรูปแบบธุรกิจที่ได้รับอนุญาต
ภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้อขายอสังหาฯ: เมื่อซื้อหรือขายอพาร์ทเม้นท์หรืออสังหาริมทรัพย์ใดๆ จะมีค่าใช้จ่ายภาครัฐที่เกี่ยวข้องหลายรายการ ได้แก่
ภาษีเงินได้จากค่าเช่า: รายได้ค่าเช่าที่ได้รับจะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้ประจำปี ซึ่งรูปแบบการเสียภาษีจะแตกต่างกันขึ้นกับสถานะของผู้ลงทุน:
กรณีบุคคลธรรมดา: รายได้ค่าเช่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 ตามประมวลรัษฎากร ผู้ให้เช่าสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% ของรายได้ค่าเช่า (โดยไม่ต้องมีใบเสร็จ) จากนั้นจึงเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามอัตราก้าวหน้า 5-35% ตามฐานรายได้สุทธิเมื่อรวมกับรายได้อื่นๆ ของปี ภาษีส่วนนี้จะยื่นพร้อมกับเงินได้อื่นในแบบ ภ.ง.ด. 90/91 ทุกปี ผู้ลงทุนควรจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายอย่างง่ายสำหรับกิจการปล่อยเช่าไว้ เพื่อให้ทราบผลกำไรขาดทุนและเตรียมเงินสดสำหรับชำระภาษีตอนสิ้นปี
กรณีนิติบุคคล: หากผู้ลงทุนจดทะเบียนบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนเพื่อดำเนินธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ ค่าเช่าที่ได้รับจะถือเป็นรายได้ของนิติบุคคล ซึ่งต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด.50 ชำระภาษีเงินได้นิติบุคคลปีละสองครั้ง (ครึ่งปีและสิ้นปี) อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลปัจจุบันอยู่ที่ 20% ของกำไรสุทธิ (โดยกิจการขนาดเล็กกำไรไม่เกิน 300,000 บาท ได้รับยกเว้นภาษี และส่วนกำไรถัดมาถึง 3 ล้านบาท เสียในอัตราที่ต่ำกว่า 20% ตามลำดับชั้น) ข้อดีของการดำเนินธุรกิจในรูปนิติบุคคลคือสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ตามจริงและนับค่าเสื่อมราคาของตัวอาคารและเฟอร์นิเจอร์มาหักภาษีได้ รวมถึงสร้างความน่าเชื่อถือในการขยายกิจการหรือขอสินเชื่อ แต่ก็มีภาระจัดทำบัญชีและรายงานงบการเงินตามกฎหมาย
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ประเทศไทยได้ยกเลิกภาษีโรงเรือนและที่ดิน และใช้ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แทน การถือครองอพาร์ทเม้นท์หรืออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าจัดอยู่ในประเภทธุรกิจที่อยู่อาศัย ซึ่งมีอัตราภาษีต่ำกว่าประเภทพาณิชยกรรม โดยอัตราภาษี (ณ ปี 2566) สำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้เป็นบ้านหลังหลักของเจ้าของ (เช่น บ้าน/คอนโดที่ปล่อยเช่า) อยู่ที่ 0.02-0.10% ตามช่วงมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (มูลค่าไม่เกิน 25 ล้านบาท เสียภาษี 0.03%, ส่วนที่เกิน 25-50 ล้าน 0.05%, ส่วนที่เกิน 50 ล้านขึ้นไป 0.10%) จะเห็นว่าแม้เป็นการนำทรัพย์สินไปหารายได้ก็ยังถูกจัดเก็บภาษีในอัตราที่ต่ำมาก เช่น อาคารอพาร์ทเม้นท์มูลค่าประเมิน 20 ล้านบาท จะเสียภาษีเพียงปีละประมาณ 6,000 บาทเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าแนวคิดภาษีโรงเรือนแบบเดิมที่เคยเก็บ 12.5% ของค่าเช่ารายปีอยู่มาก อย่างไรก็ตาม หากมีการใช้ประโยชน์อสังหาฯ ในเชิงพาณิชย์เต็มรูปแบบ (เช่น เปิดเป็นโรงแรมหรือให้เช่ารายวันที่เข้าข่ายธุรกิจโรงแรม) อาจถูกจัดอยู่ในประเภทที่ต้องเสียภาษีที่ดินในอัตราเชิงพาณิชยกรรม (เพดานสูงสุด 0.3%) ผู้ลงทุนจึงควรวางแผนรูปแบบการดำเนินการให้เหมาะสม ทั้งนี้การยื่นชำระภาษีที่ดินฯ จะทำปีละครั้งกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เทศบาล/เมืองพัทยา) ตามใบประเมินที่จัดส่งให้เจ้าของทรัพย์ช่วงต้นปี
โดยสรุป ด้านกฎหมายและภาษีสำหรับการลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ในพัทยามีหลายมิติที่ต้องคำนึงถึง ทั้งข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์ กฎหมายการก่อสร้างและการเช่า ตลอดจนภาระภาษีในการถือครองและซื้อขาย การศึกษาข้อกฎหมายเหล่านี้ล่วงหน้าจะช่วยให้นักลงทุนวางแผนได้ถูกต้องและปฏิบัติได้อย่างถูกต้อง ซึ่งไม่เพียงลดความเสี่ยงด้านกฎหมาย แต่ยังอาจช่วยให้ประหยัดต้นทุนหรือได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ควรได้รับอีกด้วย
การเลือกซื้ออพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดในพัทยาเพื่อลงทุน จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบหลายด้านเพื่อให้ได้ทรัพย์สินที่คุ้มค่าและลดความเสี่ยงในการลงทุน ในการตรวจสอบอสังหาฯ มีแนวทางสำคัญดังต่อไปนี้:
การดำเนินการตามกลยุทธ์ข้างต้นจะช่วยให้นักลงทุนสามารถคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ เหมาะสมกับเป้าหมายการลงทุน และลดโอกาสเจอปัญหาที่ไม่คาดคิดหลังการซื้อ ทั้งนี้ ความละเอียดรอบคอบ ในขั้นตอนการตรวจสอบถือเป็นหัวใจสำคัญที่จะสร้างความสำเร็จระยะยาวในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
การใช้แหล่งเงินทุนสินเชื่อเพื่อซื้ออพาร์ทเม้นท์เป็นแนวทางที่นักลงทุนส่วนใหญ่เลือกใช้ เพราะช่วยเพิ่มอำนาจการซื้อและขยายขนาดการลงทุนได้ อย่างไรก็ดี การขอสินเชื่อเพื่อการลงทุนอสังหาฯ มีรายละเอียดและเงื่อนไขที่ควรทราบดังนี้:
หลังจากเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้ว การบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนตามที่คาดหวัง การบริหารอพาร์ทเม้นท์ให้เกิดรายได้สูงสุดนั้นครอบคลุมหลายด้าน ดังนี้:
โดยสรุป การบริหารอพาร์ทเม้นท์ให้ประสบความสำเร็จต้องอาศัยทั้งศาสตร์และศิลป์ เจ้าของต้องมีความเป็นมืออาชีพ มีวินัยทางการเงิน และเข้าใจความต้องการของผู้เช่า การลงทุนเวลาและความใส่ใจในการบริหารสินทรัพย์จะส่งผลให้ธุรกิจเติบโต สร้างชื่อเสียงที่ดี (ผู้เช่าเก่าบอกต่อผู้เช่าใหม่) และเพิ่มผลกำไรในระยะยาว
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ย่อมมีความเสี่ยงหลายประการที่ผู้ลงทุนต้องเตรียมรับมือ อย่างไรก็ดี ความเสี่ยงเหล่านี้สามารถบริหารจัดการหรือลดทอนให้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้หากมีการวางแผนที่ดี ความเสี่ยงหลักๆ และแนวทางลดความเสี่ยง ได้แก่:
การตระหนักถึงความเสี่ยงและมีแผนรับมือที่ดีย่อมทำให้การลงทุนมีความมั่นคงมากขึ้น ผู้ลงทุนที่เตรียมแผนสำรองและดำเนินการอย่างระมัดระวังจะสามารถฝ่าวิกฤตชั่วคราวและยังคงรักษาทรัพย์สินจนกลับมาทำกำไรได้เมื่อสถานการณ์เอื้ออำนวย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพัทยามีแนวโน้มจะพัฒนาอย่างต่อเนื่องในทศวรรษข้างหน้า โดยมีปัจจัยหนุนหลายด้านที่จะเข้ามาเปลี่ยนโฉมและสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้แก่นักลงทุนอสังหาฯ ดังนี้:
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและ EEC: โครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่กำลังดำเนินการอยู่จะยกระดับศักยภาพของเมืองพัทยาในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น รถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน และโครงการ รถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Monorail) ในเมืองพัทยา ที่จะลดเวลาการเดินทางระหว่างกรุงเทพฯ และพัทยาเหลือเพียงประมาณ 45 นาที (คาดว่าเปิดใช้ราวปี 2572) หรือ โครงการมอเตอร์เวย์สายใหม่และทางด่วน ที่เชื่อมต่อพื้นที่ EEC ทำให้การเดินทางสะดวกรวดเร็วขึ้น นอกจากนี้ การขยายสนามบินอู่ตะเภาให้เป็นสนามบินนานาชาติเต็มรูปแบบ พร้อมศูนย์ธุรกิจการบินและโลจิสติกส์ จะดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวและบุคลากรในอุตสาหกรรมใหม่ๆ เข้ามาในพื้นที่เพิ่มขึ้น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เองซึ่งรวมจังหวัดชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา คาดว่าจะสร้างงานและรายได้จำนวนมหาศาลเมื่อโครงการขนาดใหญ่ๆ เริ่มเปิดดำเนินการในช่วงปี 2569 เป็นต้นไป เมืองพัทยาในฐานะศูนย์กลางที่อยู่อาศัยและไลฟ์สไตล์ของภูมิภาคนี้จะได้รับอานิสงส์เต็มที่ ความต้องการที่พักอาศัยสำหรับทั้งผู้บริหาร ผู้เชี่ยวชาญ และแรงงานฝีมือที่จะเข้ามาทำงานใน EEC จะเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งเปิดโอกาสให้ตลาดอพาร์ทเม้นท์และคอนโดในพัทยาขยายตัวรองรับกลุ่มผู้เช่าเหล่านี้
แนวโน้มการท่องเที่ยวและกลุ่มผู้เช่า: อุตสาหกรรมท่องเที่ยวของพัทยามีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องหลังผ่านพ้นวิกฤตโควิด โดยหน่วยงานการท่องเที่ยวคาดการณ์ว่านักท่องเที่ยวต่างชาติจะกลับมาทำสถิติสูงสุดใหม่ภายในไม่กี่ปีข้างหน้า ตลาดนักท่องเที่ยวจีน อินเดีย และตะวันออกกลางกำลังเพิ่มความสำคัญควบคู่กับตลาดยุโรปและรัสเซียดั้งเดิม ในขณะเดียวกัน พัทยาพยายามปรับภาพลักษณ์เป็นเมืองท่องเที่ยวที่หลากหลายและเหมาะสำหรับครอบครัวและนักท่องเที่ยวคุณภาพสูงมากขึ้น มีการพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวใหม่ๆ เช่น สวนน้ำ สวนสนุก แหล่งช้อปปิ้ง และการจัดงานเทศกาลระดับนานาชาติเพื่อดึงดูดกลุ่มใหม่ๆ แนวโน้มนี้หมายความว่าความต้องการที่พักอาศัยระยะสั้นและระยะยาว (เช่น เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดปล่อยเช่าเป็นรายเดือน) จากกลุ่มชาวต่างชาติจะยังเข้มแข็ง นักลงทุนอาจเห็นโอกาสในการเจาะตลาดเฉพาะ เช่น จัดหาที่พักรองรับ Digital Nomads และผู้ทำงานระยะไกลที่สามารถพำนักนานๆ ได้ (เนื่องจากประเทศไทยมีนโยบายวีซ่าพำนักระยะยาวบางประเภทเอื้อกลุ่มนี้) รวมถึงกลุ่มผู้เกษียณอายุที่ต้องการมาใช้ชีวิตบั้นปลายที่พัทยาภายใต้โครงการวีซ่า Long-term Resident (LTR) ที่รัฐส่งเสริม
ทิศทางการพัฒนาโครงการอสังหาฯ และราคา: ฝั่งผู้ประกอบการอสังหาฯ ในพัทยามีแนวโน้มปรับตัวตามความต้องการของตลาดใหม่ โดยอาจเห็นโครงการคอนโดมิเนียมรูปแบบใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยระยะยาวมากขึ้น (เช่น ห้องขนาดใหญ่ขึ้น เน้นพื้นที่ทำงานในห้อง รองรับการทำงานจากที่บ้าน) หรือโครงการมิกซ์ยูสที่มีทั้งที่พัก ร้านค้า และพื้นที่ทำงานรวมอยู่ด้วย เพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์แบบครบวงจรของคนรุ่นใหม่ นอกจากนี้ประเด็นด้านสิ่งแวดล้อมและสุขภาพจะมีบทบาทมากขึ้น โครงการใหม่ๆ อาจเน้นการออกแบบอาคารประหยัดพลังงาน มีพื้นที่สีเขียว และมีสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพ (เช่น ฟิตเนสขนาดใหญ่ สปา โยคะ) เพื่อดึงดูดผู้ซื้อและผู้เช่าที่ใส่ใจคุณภาพชีวิต ด้านราคาที่ดินและอสังหาฯ ในพัทยาคาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามการเติบโตของเศรษฐกิจ โดยเฉพาะที่ดินริมชายหาดและทำเลใจกลางเมืองที่มีจำกัด อย่างไรก็ดี ในระยะสั้นอาจมีการชะลอตัวหรือคงที่ในบางเซกเมนต์เนื่องจากซัพพลายที่เพิ่มขึ้นเร็วช่วงปี 2566-2567 แต่ในระยะกลางถึงยาว ปัจจัยพื้นฐานยังสนับสนุนการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหา ผู้ลงทุนในวันนี้ที่ถือครองทรัพย์สินไว้ 5-10 ปีมีแนวโน้มเห็น capital gain ที่น่าพอใจเมื่อพัทยาพัฒนาไปถึงศักยภาพที่สูงขึ้น
โอกาสและการปรับตัวของนักลงทุน: จากแนวโน้มทั้งหมด นักลงทุนอสังหาฯ ในพัทยาควรเตรียมพร้อมปรับตัวให้สอดรับกับการเปลี่ยนแปลง เช่น ศึกษาตลาดเชิงลึกในกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ (นักท่องเที่ยวระยะยาว, ผู้เช่าจากอุตสาหกรรม EEC, กลุ่มดิจิทัลโนแมด เป็นต้น) เพื่อออกแบบการลงทุนให้ตอบโจทย์ความต้องการเหล่านั้น รวมถึง สร้างความยืดหยุ่นในแผนการลงทุน เผื่อทางออกหลายๆ ทาง เช่น หากตลาดเช่ามีปัญหาอาจพิจารณาขายต่อบางส่วน หรือปรับโมเดลธุรกิจเป็นรายวันที่ถูกต้องตามกฎหมาย เป็นต้น นอกจากนี้การสร้างเครือข่ายในวงการอสังหาฯ ท้องถิ่น การแลกเปลี่ยนข้อมูลกับนักลงทุนรายอื่น หรือเข้าร่วมสมาคมด้านอสังหา จะช่วยให้ได้รับข้อมูลอินไซด์และคำแนะนำที่เป็นประโยชน์ในการตัดสินใจ
โดยภาพรวม อนาคตของตลาดอพาร์ทเม้นท์ในพัทยาถือว่าสดใสบนพื้นฐานปัจจัยสนับสนุนที่แข็งแกร่ง แม้อาจมีความผันผวนช่วงสั้นๆ ตามวัฏจักรเศรษฐกิจ แต่วิสัยทัศน์ในระยะยาวของพัทยาในฐานะเมืองท่องเที่ยวและศูนย์กลางเศรษฐกิจภาคตะวันออกยังคงดึงดูดการลงทุนใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง นักลงทุนที่เติบโตไปพร้อมกับเมือง ปรับตัวตามแนวโน้ม และรักษามาตรฐานการบริหารงานอย่างมืออาชีพ จะสามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนที่มั่นคงและยั่งยืนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์พัทยาในยุคต่อไป
การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ในพัทยาปี 2568 เป็นโอกาสที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาการสร้างรายได้ระยะยาวจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมืองท่องเที่ยวที่กำลังเติบโต พัทยามีปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ทั้งเศรษฐกิจการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ และความต้องการที่พักอาศัยของทั้งชาวไทยและต่างชาติที่เพิ่มขึ้น ในขณะเดียวกัน ผู้ลงทุนก็ต้องไม่ละเลยการวางแผนอย่างรอบคอบในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การเลือกทำเล การวิเคราะห์ความคุ้มค่า การปฏิบัติตามกฎหมายภาษี ตลอดจนการบริหารจัดการหลังการซื้อ
เคล็ดลับความสำเร็จ อยู่ที่การหาความสมดุลระหว่างผลตอบแทนและความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาองค์ความรู้และข้อมูลตลาดให้รอบด้าน ใช้เครื่องมือและคำแนะนำจากมืออาชีพเมื่อต้องการ ตั้งเป้าหมายการลงทุนที่ชัดเจนและมีแผนสำรองสำหรับสถานการณ์ที่ไม่คาดคิด อีกทั้งต้องพร้อมปรับตัวตามสภาวการณ์ใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นในตลาด เมื่อดำเนินการด้วยความมีวินัยและความรู้ความเข้าใจเชิงลึก การลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในพัทยาก็มีแนวโน้มที่จะสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงและเพิ่มพูนความมั่งคั่งให้แก่นักลงทุนได้ในระยะยาว
โดยสรุป พัทยาในปี 2568 และอนาคตอันใกล้ยังคงเป็นเวทีที่เปิดกว้างสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ ความสำเร็จจะอยู่ที่การเตรียมตัวที่ดี ตัดสินใจโดยใช้ข้อมูลเป็นฐาน และบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมืออาชีพ หากทำได้ดังนี้ การลงทุนในอพาร์ทเม้นท์พัทยาก็พร้อมที่จะเป็น “เสือนอนกิน” ที่สร้างรายได้อย่างต่อเนื่องให้แก่นักลงทุนอย่างแท้จริง
คอนโดยอดนิยมใน Pattaya
ลุมพินี วิลล์ รามคำแหง 44
ลุมพินี เซ็นเตอร์ แฮปปี้แลนด์
ดีลักซ์ คอนโดมิเนียม
