คู่มือลงทุน: ซื้ออพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ต ปี 2568
ในปี 2568 จังหวัดภูเก็ตยังคงได้รับความสนใจเป็นพิเศษในฐานะทำเลทองของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แม้ราคาที่อยู่อาศัยจะปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง แต่ดีมานด์ก็ยังเพิ่มไม่หยุด โดยเฉพาะในภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังสถานการณ์โควิด-19 ภูเก็ตต้อนรับนักท่องเที่ยวทั้งไทยและต่างชาติเป็นจำนวนมาก ในปี 2566 มีนักท่องเที่ยวกว่า 11 ล้านคน และคาดว่าปี 2567 จะเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 13.5 ล้านคน ซึ่งทำให้ธุรกิจที่พักและการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ภูเก็ตกลับมาคึกคักอีกครั้ง ผู้ประกอบการโรงแรมรายงานอัตราเข้าพักเฉลี่ยสูงถึง 80-90% ในช่วงไฮซีซั่นที่ผ่านมา ส่งผลให้นักลงทุนหลายรายหันมามองหาการซื้ออพาร์ทเม้นท์เพื่อปล่อยเช่าในภูเก็ตเพื่อสร้างรายได้ประจำจากกระแสการท่องเที่ยวที่ยังเติบโต
บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็น “คู่มือลงทุน” สำหรับนักลงทุนไทยที่สนใจซื้อโครงการอพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่ในจังหวัดภูเก็ต โดยจะนำเสนอข้อมูลภาพรวมตลาดอพาร์ทเม้นท์ภูเก็ต ปี 2568 แนวโน้มและอัตราการเติบโตของการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ รวมถึงการวิเคราะห์ทำเลเด่นทั่วเกาะ ไม่ว่าจะเป็นป่าตอง ราไวย์ ในตัวเมืองภูเก็ต ย่านกะตะ-กะรน ตลอดจนพื้นที่กำลังขยายอย่างวิชิต นอกจากนี้ยังครอบคลุมข้อมูลราคาเฉลี่ยของโครงการขนาดใหญ่ รายได้ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายที่ต้องคำนึงถึง พร้อมตัวอย่างการคำนวณผลตอบแทนการลงทุน (ROI) เปรียบเทียบตามทำเลต่างๆ ตลอดจนแนะนำขั้นตอนการซื้อสำหรับนักลงทุนไทย ทั้งด้านเอกสาร กฎหมาย ใบอนุญาตที่เกี่ยวข้อง เช่น การขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม และการจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อบริหารกิจการ รวมถึงสรุปประเด็นภาษี ค่าธรรมเนียม และความเสี่ยงที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจลงทุน สุดท้ายบทความจะให้คำแนะนำในการบริหารจัดการอพาร์ทเม้นท์อย่างมืออาชีพ เพื่อให้นักลงทุนมือใหม่พร้อมก้าวเข้าสู่ตลาดอพาร์ทเม้นท์ภูเก็ตได้อย่างมั่นใจ
ภาพรวมตลาดอพาร์ทเม้นท์ภูเก็ต ปี 2568
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ต ณ กลางปี 2568 มีแนวโน้มสดใสควบคู่ไปกับการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมท่องเที่ยวอย่างเต็มที่ ภูเก็ตกลับมาเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของนักเดินทางทั่วโลก ทำให้ความต้องการที่พักทุกประเภทเพิ่มสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม รีสอร์ต คอนโดมิเนียมหรู ตลอดจนที่พักให้เช่าระยะยาวอย่างอพาร์ทเม้นท์ สำหรับปี 2566 ที่ผ่านมา จังหวัดภูเก็ตมีจำนวนนักท่องเที่ยวมาเยือนประมาณ 11 ล้านคน สร้างรายได้จากการท่องเที่ยวกว่า 388,000 ล้านบาท และคาดว่าในปี 2567 จำนวนนักท่องเที่ยวจะเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 13.5 ล้านคน เมื่อจำนวนผู้เข้าพักเพิ่มขึ้น ภาคธุรกิจที่พักจึงเติบโตตามไปด้วย โดยอัตราเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในช่วงไฮซีซั่นปลายปี 2566 ต่อเนื่องต้นปี 2567 สูงถึง 80-90% ทำให้ตลาดเช่าที่พักในภูเก็ตคึกคักอย่างมาก
ในบริบทดังกล่าว อพาร์ทเม้นท์ให้เช่ากลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับทั้งนักท่องเที่ยวแบบ Long-stay และผู้พำนักระยะยาว เช่น ชาวต่างชาติที่มาทำงานหรือพักอาศัยในภูเก็ต รวมถึงคนไทยที่ย้ายมาติดต่อธุรกิจหรือทำงานในอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ด้วยสภาพแวดล้อมน่าอยู่อาศัยของภูเก็ตที่มีทั้งธรรมชาติสวยงามและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน (โรงพยาบาลมาตรฐานสากล โรงเรียนนานาชาติ ห้างสรรพสินค้า ฯลฯ) ทำให้ชาวต่างชาติจำนวนมากเลือกมาใช้ชีวิตระยะยาวที่นี่ โดยนิยม เช่าที่พักก่อนตัดสินใจซื้อ ที่อยู่อาศัยของตนเองในภายหลัง แนวโน้มนี้เปิดโอกาสให้นักลงทุนปล่อยเช่าอพาร์ทเม้นท์ได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอจากผู้เช่ากลุ่มชาวต่างชาติที่มีกำลังเช่าและต้องการความยืดหยุ่น
ด้านอุปทาน (supply) ของอพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ต แม้จะมีผู้ประกอบการรายใหญ่บางส่วนหันมาพัฒนาโครงการที่พักประเภทคอนโดมิเนียมและวิลล่าหรูเพื่อรองรับกำลังซื้อระดับไฮเอนด์ แต่ในตลาดเช่าระยะยาว อพาร์ทเม้นท์แบบดั้งเดิมยังคงเป็นหัวใจสำคัญในการรองรับกลุ่มแรงงานและชาวต่างชาติทั่วไป ปัจจุบันมีอพาร์ทเม้นท์หลายระดับตั้งแต่ห้องพักราคาประหยัดไปจนถึงเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หรูเปิดให้บริการทั่วภูเก็ต อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการใหม่ๆ อาจถูกจำกัดด้วยราคาที่ดินในทำเลศักยภาพที่ปรับตัวสูงขึ้นกว่า 2 เท่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทำให้นักลงทุนบางส่วนเลือกที่จะซื้อกิจการอพาร์ทเม้นท์ที่มีอยู่แล้ว (รีโนเวทปรับปรุงใหม่) แทนการลงทุนสร้างใหม่ทั้งหมด
โดยภาพรวมแล้ว ตลาดอพาร์ทเม้นท์ภูเก็ตปี 2568 มีความต้องการเช่าที่แข็งแกร่งและแนวโน้มการเติบโตต่อเนื่อง ปัจจัยสนับสนุนมาจาก (1) ปริมาณนักท่องเที่ยวต่างชาติที่กลับสู่ระดับปกติและมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง (2) ชุมชนชาวต่างชาติและคนทำงานที่พำนักในภูเก็ตขยายตัว ทำให้มีผู้เช่าระยะยาวหมุนเวียนตลอดปี และ (3) ภาครัฐส่งเสริมการท่องเที่ยวผ่านมาตรการต่างๆ เช่น การยกเว้นวีซ่าให้บางประเทศ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใหม่ (โครงการขยายสนามบินภูเก็ต รองรับเที่ยวบินตรงจากยุโรปและตะวันออกกลางมากขึ้น) รวมถึงแนวคิดการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษในภูเก็ต ซึ่งทั้งหมดนี้ช่วยเพิ่มศักยภาพในระยะยาวให้กับการลงทุนด้านอสังหาฯ ในภูเก็ต แม้ว่าจะมีบางปัจจัยท้าทาย เช่น การแข่งขันจากที่พักรูปแบบอื่น (โรงแรม, วิลล่าเช่ารายวัน) และความอ่อนไหวต่อฤดูกาลท่องเที่ยว แต่อพาร์ทเม้นท์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอและมีความเสี่ยงต่ำกว่าการลงทุนประเภทอื่นหลายประเภทในภาคการท่องเที่ยว
แนวโน้มการลงทุนและอัตราการเติบโตของอพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่
แนวโน้มการลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่ (จำนวนยูนิตมากกว่า 20-30 ห้องขึ้นไป) ในภูเก็ตกำลังปรับตัวในทิศทางที่ดีอย่างต่อเนื่องในปี 2568 หลังจากช่วงชะลอตัวในช่วงโควิด นักลงทุนทั้งรายใหญ่และรายย่อยหันกลับมาให้ความสนใจสินทรัพย์ประเภทนี้มากขึ้น เนื่องจากมองเห็นศักยภาพในการสร้างรายได้ประจำ (rental income) ในสภาวะที่อุตสาหกรรมท่องเที่ยวฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับราคาที่ดินและมูลค่าอสังหาฯ ในภูเก็ตมีแนวโน้มขาขึ้น ทำให้การถือครองอพาร์ทเม้นท์ระยะยาวมีโอกาสได้ทั้งกระแสเงินสดจากค่าเช่าและกำไรส่วนต่างราคาทรัพย์สินเมื่อขายต่อในอนาคต
รายงานจากภาคธุรกิจอสังหาฯ ระบุว่า ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ของอพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ตเฉลี่ยอยู่ราว 5-8% ต่อปี ขึ้นอยู่กับทำเลและรูปแบบการบริหาร (กรณีปล่อยเช่ารายวันแบบเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์อาจให้ยิลด์สูงขึ้น แต่ก็มีค่าใช้จ่ายการบริหารเพิ่มตาม) ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์น่าสนใจเมื่อเทียบกับผลตอบแทนค่าเช่าอสังหาฯ ประเภทอื่น ในช่วงกลางปี 2568 นี้เราพบว่ามีนักลงทุนทุนหนาจากกรุงเทพฯ และต่างชาติหลายรายเข้ามาซื้อที่ดินและกิจการอพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ตเพิ่มขึ้น สอดคล้องกับภาพรวมที่ภูเก็ตกลายเป็นตลาดอสังหาฯ ที่เติบโตสวนกระแสจังหวัดอื่นๆ เนื่องจากอุปสงค์จากชาวต่างชาติที่ยังแข็งแกร่ง
ในอีกด้านหนึ่ง นโยบายภาครัฐและปัจจัยแวดล้อมยังเอื้อต่อการเติบโตของธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ต เช่น การผ่อนปรนข้อกำหนดด้านผังเมือง ล่าสุดมีการ ยกเลิกเพดานความสูงอาคารที่ 80 เมตร ซึ่งจะเปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยและโรงแรมรูปแบบตึกสูงในภูเก็ตมากขึ้น คาดว่าภายใน 1-2 ปีข้างหน้า จะมีห้องพักใหม่ในกลุ่มโรงแรมหรูและที่พักระดับลักชัวรี่เข้าสู่ตลาดมากกว่า 4,000 ห้อง สิ่งนี้สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ที่มองเห็นอนาคตระยะยาวของภูเก็ต ส่งผลบวกทางอ้อมต่อตลาดอพาร์ทเม้นท์โดยรวม (เพราะเมื่อความสนใจลงทุนในภูเก็ตเพิ่ม อุปสงค์ในตลาดเช่าที่พักอาศัยระยะยาวก็มักจะเพิ่มตามไปด้วย)
ภาพรวมอัตราการเติบโตของธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ตจึงอยู่ในเกณฑ์สูง ทั้งในแง่จำนวนโครงการ การเพิ่มขึ้นของอุปทานห้องพัก และมูลค่าการซื้อขายกิจการ ตัวอย่างเช่น ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มีดีลการซื้อ-ขายอพาร์ทเม้นท์/โรงแรมขนาดกลางหลายรายการที่ปิดการขายได้ด้วยมูลค่าหลายสิบล้านบาท สะท้อนสภาพคล่องของตลาดที่กลับมา นักพัฒนาอสังหาฯ บางรายที่เคยเน้นลงทุนในคอนโดมิเนียมก็เริ่มหันมาจับตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หรือโรงแรมขนาดเล็กเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวที่พักนานขึ้น ขณะเดียวกันเจ้าของอพาร์ทเม้นท์ท้องถิ่นก็มีการปรับปรุงอาคารและบริการให้ทันสมัยมากขึ้น (เช่น ติดตั้งระบบคีย์การ์ด กล้องวงจรปิด บริการอินเทอร์เน็ต และอาจจ้างผู้จัดการมืออาชีพเข้ามาดูแล) เพื่อดึงดูดผู้เช่าคุณภาพและแข่งขันกับที่พักรูปแบบใหม่ๆ
สรุปแล้ว แนวโน้มการลงทุนในกลุ่มอพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่ของภูเก็ตยังคงเป็นบวก มีการเติบโตทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน ผู้ลงทุนสามารถคาดหวังอัตราผลตอบแทนที่น่าพอใจ ขณะที่ความต้องการเช่าก็ได้รับแรงหนุนจากการเติบโตของภาคท่องเที่ยวและชุมชนผู้อยู่อาศัยระยะยาวในภูเก็ต อย่างไรก็ดี การวางแผนลงทุนยังต้องพิจารณาเลือกทำเลและรูปแบบโครงการให้เหมาะสม เพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุดจากแนวโน้มการเติบโตนี้
วิเคราะห์ทำเลทั่วเกาะภูเก็ตที่เหมาะกับการลงทุน
ป่าตอง (Patong)
ป่าตอง ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงสุดสำหรับการปล่อยเช่าแก่นักท่องเที่ยว เนื่องจากเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวและความบันเทิงยามค่ำคืนของภูเก็ต มีหาดป่าตองที่เป็นที่รู้จักไปทั่วโลก เต็มไปด้วยร้านค้า ร้านอาหาร ผับบาร์ และห้างสรรพสินค้า การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ในย่านป่าตองสามารถให้ผลตอบแทนได้สูงหากบริหารจัดการเป็นอย่างดี โดยเฉพาะการปล่อยเช่าระยะสั้นแก่นักท่องเที่ยว (คล้ายธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก) เนื่องจากนักท่องเที่ยวจำนวนมากต้องการที่พักใกล้ชายหาดและแหล่งบันเทิง
จุดเด่น: ทำเลป่าตองมีดีมานด์ห้องพักสูงตลอดปี ในช่วงฤดูท่องเที่ยว (พ.ย.-เม.ย.) สามารถปล่อยห้องพักรายวันได้ในอัตราคืนละ 1,000-3,000 บาท (ขึ้นอยู่กับคุณภาพและขนาดห้อง) ส่วนการเช่ารายเดือน ห้องพักสตูดิโอมาตรฐานในป่าตองจะมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 7,000-10,000 บาท/เดือน ในขณะที่เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หรือห้องชุดตกแต่งหรูบางแห่งสามารถปล่อยเช่าได้ถึง 20,000-30,000 บาท/เดือน เนื่องจากทำเลที่อยู่ใกล้ทะเลและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ห้างจังซีลอน, เซ็นทรัล ป่าตอง เป็นต้น นักลงทุนที่ถือครองอพาร์ทเม้นท์ในป่าตองสามารถปรับกลยุทธ์การปล่อยเช่าแบบผสมผสาน เช่น ปล่อยรายวันช่วงไฮซีซั่นเพื่อเพิ่มรายได้ และปล่อยรายเดือนช่วงโลว์ซีซั่นเพื่อรักษาอัตราการเข้าพัก
ข้อควรระวัง: ราคาที่ดินและอาคารในป่าตองค่อนข้างสูงที่สุดในภูเก็ต การเข้าซื้ออพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่ในย่านนี้ต้องใช้เงินลงทุนมาก และการแข่งขันในตลาดที่พักก็รุนแรง (มีทั้งโรงแรม รีสอร์ต โฮสเทล และคอนโดปล่อยเช่าแข่งกัน) นอกจากนี้ ป่าตองพึ่งพานักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นหลัก ดังนั้นความผันผวนของจำนวนนักท่องเที่ยว (เช่น ในกรณีเกิดวิกฤตโรคระบาดหรือเศรษฐกิจชะลอตัว) จะส่งผลโดยตรงต่ออัตราการเข้าพักและรายได้ค่าเช่า ผู้ลงทุนจึงควรมีเงินทุนสำรองเผื่อช่วงที่อัตราเข้าพักลดลง อย่างไรก็ตาม ในระยะยาวป่าตองยังคงเป็นทำเลที่ “ปล่อยห้องง่าย” มีสภาพคล่องสูงเพราะเป็นที่ต้องการของทั้งผู้เช่าและผู้ซื้อ หากบริหารจัดการได้ดี การลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในป่าตองสามารถให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า
ตัวเมืองภูเก็ต (Phuket Town)
ตัวเมืองภูเก็ต หรือเขตเทศบาลเมืองภูเก็ตเป็นศูนย์กลางราชการและเศรษฐกิจท้องถิ่นของจังหวัด ทำเลนี้ต่างจากป่าตองตรงที่ไม่ใช่แหล่งท่องเที่ยวชายหาด แต่มีความสำคัญในแง่เป็นที่ตั้งของที่ทำการรัฐบาล ห้างร้าน โรงเรียน และย่านพักอาศัยของคนภูเก็ต ดังนั้นดีมานด์การเช่าอพาร์ทเม้นท์ในตัวเมืองมาจากกลุ่มผู้เช่าที่หลากหลาย เช่น ข้าราชการประจำจังหวัด, พนักงานบริษัทเอกชน, นักเรียนหรือนักศึกษามหาวิทยาลัยในพื้นที่ ตลอดจนชาวต่างชาติที่มาอาศัยระยะยาวและชื่นชอบบรรยากาศเมืองเก่าภูเก็ต
จุดเด่น: อพาร์ทเม้นท์ในตัวเมืองภูเก็ตมักมีอัตราเข้าพักสม่ำเสมอตลอดทั้งปี เนื่องจากกลุ่มผู้เช่าไม่ได้ขึ้นกับฤดูกาลท่องเที่ยวแต่เป็นผู้พำนักระยะยาว ค่าเช่าในย่านเมืองจะย่อมเยากว่าฝั่งหาดเล็กน้อย ห้องพักขนาดสตูดิโอ-1 ห้องนอนในเมืองมีค่าเช่าเฉลี่ยตั้งแต่ประมาณ 5,000-8,000 บาท/เดือน (ขึ้นกับความใหม่และสิ่งอำนวยความสะดวกของอาคาร) ซึ่งเป็นระดับราคาที่กลุ่มพนักงานและครอบครัวคนทำงานท้องถิ่นสามารถจ่ายได้ ทำเลในเมืองยังเดินทางสะดวก ใกล้ตลาด ร้านอาหาร โรงพยาบาล และโรงเรียน ทำให้ผู้เช่ามักเช่าพักกันต่อเนื่องยาวนานหลายปี ส่งผลให้อัตราหมุนเวียนของผู้เช่า (tenant turnover) ต่ำ ผู้ลงทุนจึงมีรายได้ค่าเช่าที่ค่อนข้างมั่นคง ที่สำคัญ ราคาที่ดิน/อาคารในตัวเมืองยังไม่สูงเท่าฝั่งหาด การซื้ออพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่ในเมืองภูเก็ตอาจใช้เงินทุนน้อยกว่าป่าตอง 20-30% แต่ได้จำนวนห้องพักใกล้เคียงกัน เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการเน้นความเสี่ยงต่ำและรับผลตอบแทนสม่ำเสมอ
ข้อควรระวัง: เนื่องจากตัวเมืองภูเก็ตไม่ใช่แหล่งท่องเที่ยวหลัก การปรับขึ้นค่าเช่าหรือการเพิ่มผลตอบแทนอย่างก้าวกระโดดอาจทำได้จำกัดเมื่อเทียบกับทำเลท่องเที่ยว ผู้เช่าในเมืองมักอ่อนไหวต่อราคามากกว่า (เป็นกลุ่มมนุษย์เงินเดือนหรือครอบครัวที่มีงบประมาณจำกัด) ผู้ลงทุนจึงควรกำหนดค่าเช่าที่แข่งขันได้กับตลาด อีกทั้งควรดูแลรักษาคุณภาพอาคารให้น่าอยู่สม่ำเสมอเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมให้อยู่ระยะยาว นอกจากนี้ ควรตรวจสอบประวัติอาคารและใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้อง อพาร์ทเม้นท์บางแห่งในเมืองอาจดัดแปลงจากตึกเก่าที่ไม่ได้มาตรฐานความปลอดภัยใหม่ล่าสุด ผู้ลงทุนควรประเมินงบปรับปรุงซ่อมแซมเผื่อไว้ด้วยโดยเฉพาะหากซื้อกิจการอพาร์ทเม้นท์มือสองในย่านนี้
ราไวย์ และ ฉลอง (Rawai & Chalong)
พื้นที่ตอนใต้ของเกาะภูเก็ตอย่าง ตำบลราไวย์ และพื้นที่ใกล้เคียงเช่น ฉลอง เป็นทำเลที่กำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นในหมู่นักลงทุนอสังหาฯ และชาวต่างชาติที่มาพำนักระยะยาว แม้จะไม่ได้มีชื่อเสียงคึกคักเท่าป่าตอง แต่ราไวย์-ฉลองมีจุดแข็งเฉพาะตัว คือบรรยากาศเงียบสงบกว่า ค่าใช้จ่ายค่าครองชีพไม่สูงนัก และเป็นชุมชนชาวต่างชาติที่พักอาศัยหนาแน่นแห่งหนึ่งของภูเก็ต (มีทั้งชาวยุโรป รัสเซีย อเมริกัน ที่มาใช้ชีวิตหลังเกษียณหรือลงหลักปักฐานทำธุรกิจดำน้ำ ธุรกิจท่องเที่ยวในพื้นที่นี้)
จุดเด่น: การลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในราไวย์และฉลองสามารถมุ่งเน้นไปที่กลุ่มผู้เช่าระยะยาวและนักท่องเที่ยวแบบ Long-stay ได้เป็นอย่างดี ย่านนี้มีสถานที่สำคัญอย่างท่าเรือฉลอง (จุดขึ้นเรือไปเที่ยวเกาะต่างๆ), ย่านร้านอาหารและบาร์ริมทะเลราไวย์, สนามมวยไทยและฟิตเนสชื่อดังหลายแห่งที่ดึงดูดชาวต่างชาติมาฝึกซ้อม (เช่น ซอยโคกม้าในฉลอง) ซึ่งกลุ่มนี้มักมองหาที่พักเช่าเป็นเวลา 1-3 เดือน อพาร์ทเม้นท์ในบริเวณนี้จึงสามารถปล่อยเช่ารายเดือนให้กับชาวต่างชาติกลุ่มฟิตเนสและดิจิทัลโนแมดได้สม่ำเสมอ ค่าเช่าในราไวย์-ฉลองจะอยู่ในระดับปานกลาง ห้องพักขนาดมาตรฐานมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 8,000-15,000 บาท/เดือน ขึ้นอยู่กับระยะใกล้-ไกลชายหาดและสิ่งอำนวยความสะดวก (เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส) ซึ่งถือว่าเป็นระดับราคาที่สูงกว่าฝั่งตัวเมืองแต่ยังถูกกว่าฝั่งหาดตะวันตก ชาวต่างชาติสามารถรับได้
ข้อควรระวัง: ทำเลราไวย์-ฉลองมีโครงสร้างพื้นฐานบางอย่างที่ยังไม่สมบูรณ์เท่าในเมือง (เช่น บางพื้นที่ระบบระบายน้ำหรือถนนเข้าซอยยังเล็ก) ผู้ลงทุนควรเลือกทำเลที่ตั้งอพาร์ทเม้นท์ที่สะดวก ไม่ลึกในซอยจนเกินไป และควรสำรวจฤดูมรสุมว่าพื้นที่ดังกล่าวมีปัญหาน้ำท่วมหรือไม่ นอกจากนี้ แม้กลุ่มผู้เช่าหลักจะเป็นชาวต่างชาติระยะยาวที่มีกำลังเช่าดี แต่ก็ควรเตรียมแผนรองรับหากสถานการณ์ท่องเที่ยวสะดุด เนื่องจากราไวย์-ฉลองยังพึ่งพาธุรกิจท่องเที่ยวทางทะเลและมวยไทยอยู่ไม่น้อย อย่างไรก็ดี แนวโน้มระยะยาวของพื้นที่นี้ถือว่าเติบโตดี มีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยและวิลล่าใหม่ๆ เพิ่มขึ้นทุกปี ทำให้ชุมชนขยายตัว โอกาสในการปล่อยเช่าอพาร์ทเม้นท์ก็เพิ่มตาม
กะตะ และ กะรน (Kata & Karon)
หาดกะตะและหาดกะรนอยู่ทางชายฝั่งตะวันตกตอนใต้ ถัดจากป่าตองลงมา แม้จะมีชื่อเสียงรองลงมาแต่ก็ยังเป็นทำเลท่องเที่ยวชายหาดยอดนิยมที่มีนักท่องเที่ยวจำนวนมาก โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวแบบครอบครัวและผู้ที่ชอบบรรยากาศเงียบสงบกว่าป่าตอง ทั้งสองหาดมีรีสอร์ตและโรงแรมขนาดกลางจำนวนมาก แต่ก็มีชุมชนท้องถิ่นและร้านค้ารองรับการอยู่อาศัยระยะยาวเช่นกัน
จุดเด่น: การลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในย่านกะตะ-กะรนสามารถจับตลาดได้ทั้งผู้เช่ารายเดือนและรายวัน นักท่องเที่ยวต่างชาติบางส่วนชอบพักระยะยาวที่หาดกะตะ/กะรนเพราะสงบและราคาค่าเช่าถูกกว่าป่าตองเล็กน้อย ค่าเช่าห้องชุดหรือบังกะโลเล็กๆ ใกล้หาดในย่านนี้อยู่ที่ประมาณ 10,000-20,000 บาท/เดือน (ถูกหรือแพงขึ้นกับวิวและระยะทางถึงทะเล) หากปล่อยเช่ารายวัน ในฤดูท่องเที่ยวห้องพักเล็กๆ สามารถปล่อยได้คืนละ 800-1,500 บาท ด้วยความที่ทำเลนี้นักท่องเที่ยวส่วนใหญ่เป็นกลุ่มครอบครัวและคู่รักที่มาพักผ่อน การเช่าที่พักมักเป็นแบบรายสัปดาห์ขึ้นไป ส่งผลดีให้อัตราเข้าพักเฉลี่ยค่อนข้างสูงในช่วงไฮซีซั่น ผู้ลงทุนอาจทำอพาร์ทเม้นท์ในรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หรือบูติกเกสต์เฮาส์เล็กๆ ที่ให้บริการเหมือนโรงแรมได้
ข้อควรระวัง: กะตะและกะรนมีฤดูกาลท่องเที่ยวชัดเจน (โลว์ซีซั่นช่วงหน้าฝนอาจเงียบมาก) ผู้ลงทุนต้องบริหารสภาพคล่องให้ผ่านช่วงนอกฤดูไปได้ นอกจากนี้ราคาที่ดินใกล้ชายหาดค่อนข้างสูง การซื้ออพาร์ทเม้นท์ในทำเลติดหาดอาจใช้เงินทุนสูงใกล้เคียงกับป่าตอง แต่สามารถชดเชยด้วยการตั้งราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นได้บ้าง ทั้งนี้ทำเลนี้มีข้อจำกัดด้านความสูงอาคารและข้อกฎหมายผังเมืองบังคับ (เพื่อรักษาทัศนียภาพชายหาด) ผู้ลงทุนควรตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอาคารที่จะซื้อให้ดี (เช่น เป็นคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดถูกต้องหรือไม่ หากจะดัดแปลงเป็นที่พักรายวันต้องขอใบอนุญาตโรงแรมเพิ่มเติมหรือไม่) โดยรวมแล้ว กะตะ-กะรนเป็นทำเลที่ให้ผลตอบแทนปานกลาง-ดี เหมาะกับการลงทุนแบบเน้นคุณภาพที่พักและบริการเพื่อดึงดูดลูกค้าประจำ
วิชิต (Wichit)
ตำบลวิชิตอยู่ถัดจากตัวเมืองภูเก็ตลงมาทางใต้เล็กน้อย ครอบคลุมพื้นที่ทั้งฝั่งตะวันออกที่ติดทะเล (บริเวณแหลมพันวา) และพื้นที่ฝั่งตะวันตกที่ติดเขตเทศบาลเมือง (ย่านถนนเจ้าฟ้าตะวันออก-ตะวันตก) ทำเลวิชิตในช่วงหลังกลายเป็นย่านพักอาศัยที่กำลังเติบโต เนื่องจากอยู่ชานเมืองที่ไม่พลุกพล่าน แต่เดินทางเข้าเมืองหรือไปยังแหล่งท่องเที่ยวใกล้เคียงได้สะดวก (เช่น ขับรถไปตัวเมืองภูเก็ตไม่เกิน 15 นาที และไปห้าง Central Festival เพียง 5-10 นาที)
จุดเด่น: อพาร์ทเม้นท์ในพื้นที่วิชิตสามารถรองรับดีมานด์ได้หลากหลายกลุ่ม ทั้งพนักงานห้างสรรพสินค้าและพนักงานบริษัทที่ทำงานในเมืองแต่อยากอยู่ในที่สงบกว่า, นักเรียนโรงเรียนนานาชาติ (เช่น โรงเรียน HeadStart ซึ่งอยู่ในเขตนี้) และครอบครัวชาวต่างชาติที่มาทำงานองค์กรระยะยาวในภูเก็ตซึ่งนิยมเช่าบ้านหรืออพาร์ทเม้นท์บริเวณชานเมือง วิชิตมีหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เกิดขึ้นหลายโครงการในช่วงไม่กี่ปี ทำให้บริเวณนี้คึกคักขึ้น บริการร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อครบครัน ค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์ในวิชิตโดยทั่วไปจะใกล้เคียงกับในตัวเมืองหรืออาจสูงกว่าเล็กน้อยในโครงการที่ใหม่และมีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้องพักสตูดิโอปล่อยเช่าราว 6,000-10,000 บาท/เดือน ส่วนห้องชุดขนาดใหญ่สองห้องนอนอาจอยู่ที่ 15,000-20,000 บาท/เดือน ซึ่งสะท้อนว่าผู้เช่าในทำเลนี้มีกำลังซื้อปานกลางขึ้นไป
ข้อควรระวัง: แม้วิชิตจะเป็นทำเลที่เติบโตเร็ว แต่บางพื้นที่ยังขาดระบบขนส่งสาธารณะที่ครอบคลุม ผู้เช่าส่วนใหญ่ต้องมีรถยนต์หรือรถจักรยานยนต์ส่วนตัว ทำให้อพาร์ทเม้นท์ที่ไม่มีที่จอดรถเพียงพออาจเสียเปรียบในการแข่งขัน นอกจากนี้ บริเวณแหลมพันวาซึ่งอยู่ในเขตวิชิตแม้จะติดทะเลมีวิวสวย แต่กลุ่มผู้เช่าจะค่อนข้างเฉพาะเจาะจง (เช่น นักวิจัยหรือเจ้าหน้าที่มหาวิทยาลัยที่ศูนย์วิจัยทางทะเล หรือพนักงานโรงแรมในย่านนั้น) หากผู้ลงทุนสนใจทำเลแหลมพันวา ควรศึกษาโครงสร้างดีมานด์ให้รอบคอบว่ามีกลุ่มผู้เช่าพอเพียงหรือไม่ โครงการอพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่ส่วนมากจะนิยมตั้งอยู่ฝั่งที่ติดกับตัวเมืองมากกว่าเพราะเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้กว้างกว่า
ทำเลอื่น ๆ ที่น่าสนใจ
นอกจากทำเลหลักที่ได้กล่าวมาแล้ว เกาะภูเก็ตยังมีพื้นที่อื่นๆ ที่ผู้ลงทุนสามารถพิจารณาตามกลยุทธ์การลงทุน:
- ย่านกะทู้ (Kathu) – เป็นพื้นที่ที่ตั้งอยู่ระหว่างป่าตองกับตัวเมืองภูเก็ต มีมหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ วิทยาเขตภูเก็ต และสนามกอล์ฟหลายแห่ง ทำเลนี้มีอพาร์ทเม้นท์สำหรับกลุ่มนักศึกษาและพนักงานโรงแรมจำนวนมาก ค่าเช่าค่อนข้างย่อมเยา (3,000-6,000 บาท/เดือนสำหรับห้องพักธรรมดา) แต่มีความต้องการเช่าสม่ำเสมอจากนักศึกษาและพนักงานที่ทำงานในป่าตองแต่เลือกพักอาศัยนอกโซนท่องเที่ยว
- ย่านเชิงทะเล-บางเทา-สุรินทร์ – พื้นที่ฝั่งตะวันตกเฉียงเหนือที่กำลังบูมด้านอสังหาฯ ระดับลักชัวรี่ (มีโครงการวิลล่าและคอนโดหรูหลายแห่ง เช่น เขตลากูน่า) ทำเลนี้มีกลุ่มชาวต่างชาติฐานะดีอาศัยอยู่มาก แต่รูปแบบที่อยู่อาศัยมักเป็นวิลล่าหรือคอนโดมิเนียมส่วนบุคคล อพาร์ทเม้นท์ให้เช่าขนาดใหญ่ยังมีน้อย การลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในย่านนี้อาจเน้นจับตลาดผู้เช่าที่เป็นพนักงานบริษัทในโครงการลากูน่า หรือพนักงานโรงแรมหรูที่ต้องการที่พักราคาประหยัดใกล้ที่ทำงาน ผลตอบแทนอาจไม่สูงมากแต่ก็มีแนวโน้มเติบโตตามการขยายตัวของชุมชนชาวต่างชาติ
- ย่านไม้ขาว-สนามบินภูเก็ต – ตอนเหนือสุดของเกาะภูเก็ต เป็นที่ตั้งสนามบินนานาชาติและโรงแรมรีสอร์ตขนาดใหญ่หลายแห่ง ปัจจุบันบริเวณนี้ยังพัฒนาไม่หนาแน่นเท่าส่วนอื่น มีบางโครงการที่พักอาศัยของพนักงานสนามบินและพนักงานโรงแรม ผู้เช่าในย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นคนทำงานที่ต้องการอยู่ใกล้ที่ทำงาน การลงทุนอพาร์ทเม้นท์อาจเน้นห้องพักราคาประหยัดสำหรับพนักงานกลุ่มนี้ อัตราค่าเช่าไม่สูงนักแต่ดีมานด์มีอยู่ต่อเนื่อง
- ย่านอื่นๆ – อาทิ แถบป่าคลอกและอ่าวปอฝั่งตะวันออก ซึ่งยังค่อนข้างชนบทแต่มีโครงการท่าเรือยอชต์มารีน่าและวิลล่าหรูบางส่วน ถ้ามองในอนาคตพื้นที่เหล่านี้อาจเติบโต แต่ในปัจจุบันดีมานด์เช่าอาจยังไม่มากพอสำหรับอพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่ ผู้ลงทุนส่วนใหญ่จึงมักโฟกัสพื้นที่ที่กล่าวถึงข้างต้นเป็นหลักก่อน
ข้อมูลราคาเฉลี่ยของโครงการ, รายได้ค่าเช่า และค่าใช้จ่ายที่ต้องคำนึงถึง
ราคาเฉลี่ยต่อโครงการ: ราคาซื้อขายอพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ตจะแตกต่างกันมากตามทำเลและขนาดของอาคาร สำหรับโครงการขนาดเล็ก (10-20 ห้อง) ในย่านนอกเมืองหรือตามชุมชนทั่วไป ราคาสามารถอยู่ในช่วงประมาณ 5-15 ล้านบาท หากเป็นอพาร์ทเม้นท์ขนาดกลาง (20-40 ห้อง) ในทำเลมาตรฐานเช่นตัวเมืองภูเก็ตหรือชานเมือง ราคามักอยู่ราว 20-50 ล้านบาท ส่วนโครงการขนาดใหญ่ (50 ห้องขึ้นไป) หรืออาคารที่อยู่ในทำเลท่องเที่ยวสำคัญอย่างป่าตอง กะตะ กะรน อาจมีราคา หลักสิบล้านปลายๆ ไปจนถึงเกิน 100 ล้านบาท ทั้งนี้ราคาต่อห้องโดยเฉลี่ยในภูเก็ตอาจประมาณได้คร่าวๆ ตั้งแต่ 0.8-2 ล้านบาทต่อห้อง (ในอาคารสภาพพร้อมใช้งาน) โดยฝั่งตัวเมืองหรือชานเมืองจะอยู่ช่วงล่างของสเปกตรัมนี้ ขณะที่ฝั่งทำเลหาดและพื้นที่เชิงพาณิชย์จะอยู่ช่วงบน ยกตัวอย่างเช่น อพาร์ทเม้นท์ 30 ห้องในตัวเมืองอาจซื้อขายกันที่ราว 30 ล้านบาท (เฉลี่ย 1 ล้าน/ห้อง) ขณะที่อพาร์ทเม้นท์ 30 ห้องขนาดใกล้เคียงกันในป่าตองอาจมีราคาขาย 50-60 ล้านบาท (เฉลี่ย 1.7-2 ล้านบาท/ห้อง) ตามศักยภาพในการสร้างรายได้ที่ต่างกัน
รายได้จากค่าเช่า: รายได้ค่าเช่าที่เป็นไปได้ขึ้นอยู่กับทั้งระดับค่าเช่าต่อห้องและอัตราการเช่าพัก (Occupancy Rate) โดยทั่วไปอพาร์ทเม้นท์ที่มีผู้เช่าเต็มทุกห้องตลอดทั้งปีจะสร้าง รายได้ค่าเช่ารวมต่อเดือนประมาณ 0.8-1.0% ของมูลค่าโครงการ เช่น โครงการราคา 20 ล้านบาท หากปล่อยเช่าห้องเต็ม 100% อาจมีรายได้ค่าเช่ารวมประมาณเดือนละ 160,000-200,000 บาท (คิดเป็น 0.8-1% ของมูลค่า) ซึ่งเทียบเท่าผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่าย 10-12% ต่อปี แต่ในความเป็นจริงต้องเผื่ออัตราห้องว่างและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วย สำหรับอพาร์ทเม้นท์ทั่วไปอัตราการเช่าพักเฉลี่ยอาจอยู่ที่ประมาณ 80-90% (มีห้องว่างบางช่วง) ดังนั้นหากคำนวณผลตอบแทนสุทธิ (Net Yield) หลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว ผลตอบแทนจากการลงทุนมักจะอยู่ที่ประมาณ 5-8% ต่อปี
ตัวอย่างรายได้: สมมติอพาร์ทเม้นท์ขนาด 30 ห้อง มูลค่า 30 ล้านบาท ตั้งอยู่ในทำเลชานเมือง ค่าเช่าเฉลี่ยห้องละ 8,000 บาท/เดือน และมีอัตราเช่าพัก 90% (เช่า 27 ห้อง ว่าง 3 ห้อง) จะมีรายได้ค่าเช่ารวมประมาณเดือนละ 216,000 บาท หรือปีละ ~2.59 ล้านบาท คิดเป็น 8.6% ของมูลค่าโครงการ แต่จากรายได้นี้ต้องหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่างๆ จึงจะได้กำไรสุทธิจริง (ดูหัวข้อค่าใช้จ่ายด้านล่าง)
ค่าใช้จ่ายที่ควรคำนึงถึง: การบริหารอพาร์ทเม้นท์มีต้นทุนหลายรายการที่นักลงทุนต้องคำนึงถึง เนื่องจากจะส่งผลต่อผลตอบแทนสุทธิ:
- ค่าสาธารณูปโภคและส่วนกลาง: ได้แก่ ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำส่วนกลางของอาคาร (ไฟทางเดิน, ปั๊มน้ำ, ลิฟท์ ฯลฯ), ค่าทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง, ค่าจัดเก็บขยะรายเดือนที่เรียกเก็บโดยเทศบาล เป็นต้น ค่าใช้จ่ายส่วนนี้มักเพิ่มตามขนาดอาคารและจำนวนผู้อยู่อาศัย
- ค่าบริหารและพนักงาน: หากอพาร์ทเม้นท์มีขนาดใหญ่ เจ้าของอาจต้องจ้างพนักงานดูแล เช่น ผู้จัดการอาคาร, รปภ., แม่บ้านทำความสะอาดส่วนกลาง ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายประจำทุกเดือน นอกจากนี้ยังรวมถึงค่าการตลาดและค่าคอมมิชชั่นที่อาจต้องจ่ายให้เอเจนซี่หรือเว็บไซต์จองที่พักกรณีปล่อยเช่าระยะสั้น
- ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซม: อาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกต้องการการดูแลรักษา เช่น ค่าซ่อมลิฟท์, ระบบประปาไฟฟ้า, การทาสีอาคาร, เปลี่ยนอุปกรณ์ที่ชำรุดในห้องพัก เป็นต้น โดยทั่วไปควรจัดสรรงบประมาณปีละประมาณ 2-5% ของมูลค่าอาคารสำหรับการบำรุงรักษา (ยกตัวอย่าง อาคารราคา 20 ล้าน ควรเผื่อค่าบำรุงรักษาราว 400,000-1,000,000 บาทต่อปี)
- ค่าประกันภัยอาคาร: เพื่อคุ้มครองความเสียหายจากอัคคีภัย น้ำท่วม หรืออุบัติเหตุอื่น เจ้าของอาคารควรทำประกันภัยทรัพย์สิน ซึ่งค่าเบี้ยประกันจะขึ้นกับมูลค่าอาคารและความคุ้มครองที่เลือก
- ภาษีและค่าธรรมเนียมภาครัฐ: ได้แก่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จัดเก็บรายปี (อสังหาฯ เพื่อการปล่อยเช่าจัดเป็นประเภทอื่นนอกจากที่อยู่อาศัยหลัก อัตราภาษีประมาณ 0.3% ของฐานภาษีโดยคร่าว), ภาษีป้าย หากมีป้ายชื่ออาคารขนาดใหญ่, รวมถึงค่าใบอนุญาตต่างๆ ที่ต้องต่ออายุ (เช่น ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม ถ้ามีการปล่อยเช่าระยะสั้นแบบรายวัน) นอกจากนี้ยังมี ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า และเงินมัดจำต่างๆ ที่อาจต้องชำระให้หน่วยงานรัฐเมื่อติดตั้งมิเตอร์ในชื่อผู้ประกอบการ
- ค่าดอกเบี้ยเงินกู้ (ถ้ามี): หากผู้ลงทุนขอสินเชื่อธนาคารมาซื้ออพาร์ทเม้นท์ จะมีภาระดอกเบี้ยเงินกู้ซึ่งต้องนำมาคำนวณด้วย โดยในช่วงปี 2566-2568 อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้ออสังหาฯ เฉลี่ยอยู่ประมาณ 5-7% ต่อปี การกู้ยืมสูงจะลดทอนกระแสเงินสดสุทธิที่ได้รับจากค่าเช่า
- ค่าใช้จ่ายครั้งแรกอื่นๆ: ได้แก่ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ (ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน และอากรแสตมป์/ภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือ), ค่าจดจำนอง (ถ้ามีการกู้เงิน), และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงตกแต่งอาคารก่อนเปิดให้เช่า (เช่น ค่าซ่อมแซมห้อง, เฟอร์นิเจอร์, เครื่องปรับอากาศ) ซึ่งผู้ลงทุนต้องเตรียมงบประมาณส่วนนี้ไว้
เมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว โดยทั่วไปอาจพบว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอพาร์ทเม้นท์จะอยู่ที่ประมาณ 30-40% ของรายได้ค่าเช่ารวม (กรณีไม่มีภาระดอกเบี้ยเงินกู้) ดังนั้นจากตัวอย่างรายได้ข้างต้นที่ 216,000 บาท/เดือน ผู้ลงทุนอาจเหลือกำไรสุทธิก่อนภาษีเงินได้ราว 130,000-150,000 บาท/เดือน (ประมาณ 60-70% ของรายได้) ซึ่งเมื่อนำไปเทียบกับมูลค่าการลงทุนก็สอดคล้องกับอัตราผลตอบแทนสุทธิประมาณ 5-6% ต่อปี ทั้งนี้การควบคุมค่าใช้จ่ายให้มีประสิทธิภาพ (เช่น ติดตั้งอุปกรณ์ประหยัดพลังงาน, ลดค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์โดยใช้ช่องทางออนไลน์ต้นทุนต่ำ) จะช่วยเพิ่มผลตอบแทนสุทธิให้กับผู้ลงทุนได้
การประเมินผลตอบแทนการลงทุน (ROI) จากกรณีศึกษาทำเลต่างกัน
เพื่อลดความซับซ้อน สมมติกรณีศึกษาเปรียบเทียบดังนี้: นักลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ 20 ห้อง ใน 3 ทำเล คือ (1) ป่าตอง, (2) ตัวเมืองภูเก็ต และ (3) ราไวย์ โดยแต่ละแห่งมีสมมติฐานค่าเช่าและอัตราการเข้าพักแตกต่างกัน
- กรณีศึกษา 1 – ป่าตอง: ราคาซื้อกิจการอพาร์ทเม้นท์ 20 ห้อง = 40 ล้านบาท (ทำเลหาดยอดนิยม ราคาเฉลี่ย ~2 ล้านบาท/ห้อง). ตั้งเป้าค่าเช่าเฉลี่ยต่อห้อง 15,000 บาท/เดือน (เมื่อรวมรายได้ช่วงไฮซีซั่นที่อาจปล่อยรายวันได้คืนละสูงและโลว์ซีซั่นที่อาจลดราคาลง เฉลี่ยออกมาเป็นรายเดือนประมาณนี้) แต่เนื่องจากทำเลป่าตองมีฤดูกาลชัด อัตราเช่าพักเฉลี่ยตลอดปีอาจอยู่ที่ราว 75% (ห้องเต็ม 15 ห้องจาก 20 โดยเฉลี่ย). ดังนั้นรายได้ค่าเช่ารวมประมาณ 225,000 บาท/เดือน หรือ 2.7 ล้านบาท/ปี คิดเป็น 6.75% ของเงินลงทุน. หลังหักค่าใช้จ่าย (ซึ่งในป่าตองอาจสูงกว่าที่อื่นเพราะมีค่าบริหารและค่าคอมมิชชั่นเอเจนต์จากการปล่อยเช่าระยะสั้น) สมมติคงเหลือผลตอบแทนสุทธิราว 4-5% ต่อปี. อย่างไรก็ตาม ในปีที่การท่องเที่ยวดีมาก (อัตราเข้าพักเกือบ 90-100%) ผู้ลงทุนอาจทำผลตอบแทนขั้นต้นได้สูงถึง ~9-10% ต่อปี (ก่อนหักค่าใช้จ่าย) ในทางกลับกัน หากเกิดวิกฤตนักท่องเที่ยวลดฮวบ ผลตอบแทนอาจลดต่ำจนไม่คุ้มทุนในบางช่วง
- กรณีศึกษา 2 – ตัวเมืองภูเก็ต: ราคาซื้ออพาร์ทเม้นท์ 20 ห้อง = 20 ล้านบาท (ทำเลเมือง ราคาเฉลี่ย ~1 ล้านบาท/ห้อง). ค่าเช่าเฉลี่ยต่อห้องประมาณ 7,000 บาท/เดือน เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้เช่าท้องถิ่น/พนักงานที่มีกำลังเช่าจำกัด แต่อัตราเข้าพักเฉลี่ยค่อนข้างสูงคาดว่า 90% (ห้องเต็ม 18 จาก 20). รายได้ค่าเช่ารวมต่อเดือนประมาณ 126,000 บาท หรือ 1.512 ล้านบาท/ปี คิดเป็น 7.56% ของเงินลงทุน. ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการในเมืองค่อนข้างต่ำ (ไม่มีค่าการตลาดมาก และผู้เช่าดูแลทรัพย์สินดี) สมมติหักค่าใช้จ่ายแล้วเหลือผลตอบแทนสุทธิราว 5-6% ต่อปี. แม้เปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนขั้นต้นใกล้เคียงกับป่าตอง แต่ความผันผวนต่ำกว่า ผู้ลงทุนสามารถคาดหวังรายได้สม่ำเสมอใกล้เคียงปีละ 6% โดยไม่ขึ้นลงมาก
- กรณีศึกษา 3 – ราไวย์: ราคาซื้ออพาร์ทเม้นท์ 20 ห้อง = 25 ล้านบาท (ทำเลยอดนิยมรอง ราคาเฉลี่ย ~1.25 ล้านบาท/ห้อง). ค่าเช่าเฉลี่ยต่อห้องประมาณ 10,000 บาท/เดือน (ชาวต่างชาติ Long-stay ย่านนี้ยินดีจ่ายสูงกว่าคนท้องถิ่นแต่ยังต่ำกว่าฝั่งหาดดัง). อัตราเข้าพักเฉลี่ยประมาณ 85% (ห้องเต็ม 17 จาก 20 – ยังมีบางช่วงโลว์ซีซั่นที่ว่าง). รายได้ค่าเช่ารวมต่อเดือนประมาณ 170,000 บาท หรือ 2.04 ล้านบาท/ปี คิดเป็น 8.16% ของเงินลงทุน. เมื่อหักค่าใช้จ่ายในการบริหาร (ซึ่งปานกลาง ระดับใกล้เคียงในเมือง) อาจเหลือผลตอบแทนสุทธิราว 5-6% ต่อปี คล้ายกับกรณีตัวเมือง. จุดเด่นคือมีโอกาสเพิ่มรายได้ได้อีกหากเจาะกลุ่มนักท่องเที่ยวเฉพาะทาง (เช่น กลุ่มมาเรียนมวยหรือดำน้ำที่มักมาเป็นแพ็คเกจหลายเดือน) ซึ่งจะช่วยเพิ่มอัตราเข้าพักในช่วงนอกฤดูท่องเที่ยว
สรุปเปรียบเทียบ: จากกรณีศึกษาทั้งสาม จะเห็นว่าผลตอบแทนขั้นต้น (ก่อนหักค่าใช้จ่าย) ในทำเลท่องเที่ยวอย่างป่าตองอาจดูสูงกว่า แต่ก็แลกมาด้วยความเสี่ยงและต้นทุนแฝงที่สูง ขณะที่ทำเลในเมืองและชานเมืองอย่างราไวย์ให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและความเสี่ยงต่ำกว่า ในท้ายที่สุด ผลตอบแทนสุทธิ (Net ROI) ของการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ตมักจะอยู่ในช่วงประมาณ 5-7% ต่อปี ไม่ว่าจะลงทุนในทำเลใด ทั้งนี้การจะได้ใกล้ระดับบนหรือระดับล่างของช่วงนี้ขึ้นอยู่กับความสามารถในการบริหารจัดการควบคุมต้นทุนและรักษาอัตราการเช่าพักให้สูงที่สุดของผู้ลงทุนเอง
ขั้นตอนการซื้ออพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่ในภูเก็ต (สำหรับนักลงทุนไทย)
การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์เป็นธุรกรรมที่มีรายละเอียดหลายขั้นตอน ด้านล่างนี้เป็นขั้นตอนหลักๆ ที่นักลงทุนไทยควรดำเนินการและพิจารณา โดยเน้นเรื่องเอกสาร กฎหมาย และใบอนุญาตที่เกี่ยวข้อง:
- กำหนดเป้าหมายและงบประมาณการลงทุน: เริ่มต้นผู้ลงทุนควรประเมินงบประมาณของตนเอง รวมถึงแหล่งเงินทุนว่าจะใช้เงินสดทั้งหมดหรือกู้ธนาคารส่วนหนึ่ง (แนะนำเงินทุนตัวเองอย่างน้อย 40-50% ของมูลค่าลงทุนเพื่อให้การกู้และการผ่อนคล่องตัว) นอกจากนี้ให้กำหนดเป้าหมายว่าต้องการลงทุนเพื่อผลตอบแทนระยะยาว (ถือไว้ปล่อยเช่านานหลายปี) หรือเน้นเก็งกำไรจากส่วนต่างราคา (ซื้อปรับปรุงแล้วขายต่อใน 3-5 ปี) รวมถึงรูปแบบการปล่อยเช่าที่ตั้งใจจะทำ (รายเดือนล้วน, รายวันล้วน, หรือผสมผสาน) การกำหนดเป้าชัดเจนจะช่วยให้วางแผนขั้นตอนต่อไปได้ถูกทิศทาง
- ศึกษาตลาดและเลือกทำเล: ผู้ลงทุนควรทำการศึกษาตลาดอพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ตเพิ่มเติมในทำเลที่สนใจ (เช่น จากข้อมูลในบทความนี้และการลงพื้นที่จริง) เปรียบเทียบอัตราค่าเช่า อัตราการเข้าพัก และจำนวนคู่แข่งในบริเวณนั้นๆ เพื่อประเมินความเป็นไปได้ของโครงการ ทำเลที่ดีควรมีดีมานด์เช่าชัดเจนและมีแนวโน้มเติบโต ระหว่างนี้อาจเริ่มปรึกษานายหน้าอสังหาฯ ในพื้นที่เพื่อช่วยค้นหาอพาร์ทเม้นท์ประกาศขายที่ตรงกับความต้องการ
- ค้นหาทรัพย์และตรวจสอบเบื้องต้น: เมื่อเจอโครงการอพาร์ทเม้นท์ที่สนใจ (ผ่านนายหน้าหรือค้นหาเองจากเว็บไซต์ประกาศขาย เช่น DDproperty, Dotproperty ฯลฯ) ให้ขอเอกสารสำคัญจากผู้ขายเพื่อตรวจสอบเบื้องต้น ได้แก่
- โฉนดที่ดินและเอกสารสิทธิ์อาคาร: ตรวจสอบว่าโฉนดถูกต้อง ไม่มีภาระผูกพันจำนองเกินมูลค่า และอาคารที่ปลูกสร้างได้รับอนุญาตถูกต้อง (ใบอนุญาตก่อสร้าง - แบบ อ.1 และใบลงทะเบียนบ้านเลขที่ - แบบ อ.6)
- ข้อมูลรายได้-รายจ่ายของกิจการ: ขอข้อมูลอัตราการเข้าพัก รายชื่อผู้เช่าปัจจุบัน สัญญาเช่าที่มีอยู่ รายได้ค่าเช่าย้อนหลัง 6-12 เดือน รวมถึงบิลค่าใช้จ่ายต่างๆ (ค่าน้ำไฟส่วนกลาง, ค่าแม่บ้าน, ค่าซ่อม) เพื่อประเมินผลประกอบการจริง และเผื่อว่าผู้ขายอาจปรับตัวเลขให้ดูดี ควรตรวจสอบอย่างละเอียด (เช่น ดูบิลค่าไฟฟ้าประกอบว่าอาคารมีคนอยู่จริงตามที่อ้างหรือไม่)
- สภาพตัวอาคาร: ควรลงพื้นที่ตรวจสอบสภาพกายภาพของอาคารทุกส่วน ตั้งแต่ห้องพัก, โครงสร้าง, หลังคา, ระบบไฟฟ้าประปา, ระบบรักษาความปลอดภัย ฯลฯ หากเป็นไปได้ควรจ้างวิศวกรหรือตรวจอาคารมืออาชีพมาประเมินเพื่อประเมินค่าปรับปรุงซ่อมแซมหากจำเป็น
- เจรจาต่อรองและทำสัญญาจะซื้อจะขาย: หากผลการตรวจสอบเบื้องต้นน่าพอใจ ขั้นตอนต่อไปคือการเจรจาราคากับผู้ขาย โดยอาจใช้ข้อมูลผลประกอบการที่ผ่านมาและสภาพอาคารเป็นองค์ประกอบในการต่อรองราคา เมื่อตกลงกันได้แล้ว ให้จัดทำ สัญญาจะซื้อจะขาย (มักมีการวางเงินมัดจำ 5-10% ของราคา เพื่อยืนยันการซื้อ) ในสัญญาควรกำหนดเงื่อนไขสำคัญ เช่น รายการทรัพย์สินที่รวมในการขาย (เฟอร์นิเจอร์, อุปกรณ์ต่างๆ), กำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์, การส่งมอบผู้เช่าเดิม (ถ้ามี) และเอกสารใบอนุญาตต่างๆ ที่ผู้ขายต้องมอบให้ผู้ซื้อ
- จัดตั้งนิติบุคคล (ถ้าจำเป็น): ผู้ลงทุนต้องตัดสินใจว่าจะซื้ออพาร์ทเม้นท์ในนามบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล (บริษัท) หากลงทุนร่วมกับผู้ถือหุ้นคนอื่นหรือมีแผนขยายเป็นธุรกิจชัดเจน การตั้งบริษัทจำกัดมาถือครองทรัพย์สินอาจเหมาะสม โดยขั้นตอนคือจดทะเบียนบริษัทกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า, จัดทำบัญชีและเสียภาษีในนามนิติบุคคล (ภาษีนิติบุคคล 20% ของกำไรสุทธิ) ข้อดีของการถือในรูปบริษัทคือ สามารถหักค่าเสื่อมราคาอาคารเพื่อลดหย่อนภาษีได้ (อาคารห้องเช่าหักค่าเสื่อมได้ภายใน 20 ปี) และแยกความรับผิดชอบออกจากทรัพย์สินส่วนตัว อย่างไรก็ตาม ก็มีต้นทุนด้านการบริหารบริษัทและบัญชีที่ต้องดูแล ผู้ลงทุนบางรายที่เป็นเจ้าของคนเดียวและเน้นรายได้ค่าเช่าไม่สูงมาก อาจเลือกซื้อในนามบุคคลเพื่อความง่าย (เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากค่าเช่าปีละครั้ง)
- ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์: เมื่อถึงกำหนดวันโอน ผู้ซื้อและผู้ขายต้องไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าใช้จ่ายในขั้นตอนนี้ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน (ตามปกติแบ่งจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขายหรือแล้วแต่ตกลง), ภาษีเงินได้และอากรแสตมป์/ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ผู้ขายเป็นผู้ชำระตามกฎหมาย แต่ในทางปฏิบัติอาจต่อรองรวมในราคา) ก่อนวันโอนควรตรวจสอบให้เรียบร้อยว่าผู้ขายชำระค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าภาษีที่ดินฯ ปีล่าสุดครบถ้วนแล้ว นอกจากนี้หากซื้อในนามบริษัท จะต้องเตรียมเอกสารหนังสือรับรองบริษัทและมติกรรมการมาแสดงต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินด้วย หลังโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อควรเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทะเบียนบ้านของอาคาร และโอนมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้าเป็นชื่อเจ้าของใหม่
- ขอใบอนุญาตและปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง: เมื่อเข้าเป็นเจ้าของใหม่แล้ว ผู้ลงทุนต้องดำเนินการด้านใบอนุญาตต่างๆ ให้ถูกต้อง:
- หากจะดำเนินการปล่อยเช่าระยะสั้น (รายวัน/รายสัปดาห์) ให้กับนักท่องเที่ยว ต้องขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม จากกรมการปกครอง (ผ่านที่ว่าการอำเภอหรืออบจ.) เนื่องจากการให้เช่าที่พักระยะสั้นเข้าข่ายธุรกิจโรงแรมตามกฎหมายโรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งอาคารจะต้องผ่านเกณฑ์มาตรฐานด้านความปลอดภัย (เช่น มีบันไดหนีไฟ, ระบบป้องกันอัคคีภัย) ถึงจะออกใบอนุญาตให้ได้ บางกรณีอพาร์ทเม้นท์เดิมอาจต้องปรับปรุงแก้ไขอาคารเพื่อให้ผ่านเกณฑ์โรงแรมก่อน จึงควรศึกษาเรื่องนี้ให้ดี ในระหว่างยังไม่มีใบอนุญาตโรงแรม ไม่ควรปล่อยเช่ารายวันอย่างเปิดเผยเพราะผิดกฎหมาย
- หากปล่อยเช่ารายเดือน (ตั้งแต่ 1 เดือนขึ้นไป) ธุรกิจนี้เข้าข่าย “การให้เช่าที่อยู่อาศัย” ตามประกาศของคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งกำหนดให้ผู้ประกอบการที่มีห้องเช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไปต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขเรื่องสัญญาเช่ามาตรฐาน เช่น ต้องทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรที่มีสาระสำคัญตามที่กฎหมายกำหนด, เรียกเก็บเงินประกันได้ไม่เกินค่าเช่า 1 เดือน, ไม่บังคับให้ผู้เช่าอยู่จนครบสัญญา (ผู้เช่ายกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้า 30 วัน) และคิดค่าน้ำ-ค่าไฟไม่เกินอัตราที่ราชการเรียกเก็บ เป็นต้น ผู้ประกอบการใหม่ควรจัดทำสัญญาเช่าของอพาร์ทเม้นท์ตนเองให้สอดคล้องกับกฎเหล่านี้เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกร้องเรียน
- ตรวจสอบข้อกฎหมายผังเมืองหรือข้อบังคับเฉพาะพื้นที่อื่นๆ ว่าอาคารมีการใช้งานถูกประเภทหรือไม่ เช่น หากต้องการดัดแปลงอพาร์ทเม้นท์เป็นโฮสเทลหรือมีการติดตั้งเครื่องจักรขนาดใหญ่ (อย่างหม้อน้ำ, เครื่องปั่นไฟ) อาจต้องขอใบอนุญาตโรงงาน (ใบ รง.4) เพิ่มเติม อย่างไรก็ดี สำหรับอพาร์ทเม้นท์ที่ดำเนินการแบบปกติทั่วไป มักไม่เกี่ยวข้องกับใบ รง.4
- จัดทำทะเบียนผู้พักอาศัยและรายงานต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตามกฎหมาย เช่น การแจ้งตำรวจตรวจคนเข้าเมือง (ตม.) ผ่านระบบออนไลน์เมื่อมีผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติพักอาศัย (แบบ ตม.30) ซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่พัก เป็นต้น
- การบริหารหลังเข้าซื้อ: ขั้นตอนสุดท้ายหลังเป็นเจ้าของคือจัดระบบบริหารอพาร์ทเม้นท์ของตนเองให้มีประสิทธิภาพ ผู้ลงทุนควรจัดทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายอย่างโปร่งใส, วางระบบการดูแลผู้เช่า (ช่องทางติดต่อเมื่อมีปัญหา, การจัดการกรณีฉุกเฉิน), และทำประกันความเสี่ยงที่จำเป็น (ประกันอัคคีภัย, ประกันความรับผิดทางกฎหมายหากผู้เช่าได้รับอันตรายในทรัพย์สิน) การบริหารจัดการที่ดีไม่เพียงช่วยลดต้นทุนและเพิ่มกำไร แต่ยังช่วยสร้างความพึงพอใจให้ผู้เช่า อยู่ต่อเนื่องระยะยาว ลดอัตราห้องว่าง และเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในกรณีต้องการขายต่อในอนาคต
ภาษีและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการถือครอง/ปล่อยเช่า
การเป็นเจ้าของและบริหารอพาร์ทเม้นท์มีภาระภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ผู้ลงทุนต้องจัดการอย่างถูกต้อง ได้แก่:
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: จัดเก็บรายปีโดยเทศบาล อัตราภาษีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ปล่อยเช่าจะอยู่ในหมวดที่อยู่อาศัย (กรณีไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่หลักของเจ้าของ) โดยมีอัตราขั้นบันได ตั้งแต่ 0.02% - 0.10% ของฐานภาษี (มูลค่าประเมิน) สำหรับมูลค่าทรัพย์ในช่วงต่างๆ ตัวอย่างเช่น อาคารราคาประเมิน 20 ล้านบาท อาจเสียภาษีปีละประมาณ 4,000 - 10,000 บาท ทั้งนี้เจ้าของต้องยื่นแบบและชำระภาษีนี้ต่อองค์การบริหารส่วนท้องถิ่นทุกปี (ภายในเมษายนของทุกปี)
- ภาษีเงินได้จากค่าเช่า: รายได้ค่าเช่าห้องต้องเสียภาษีเงินได้ ดังนี้
- กรณีบุคคลธรรมดา: ให้นำรายได้ค่าเช่ารวมทั้งปีหักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 30% แล้วเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตราก้าวหน้า 5-35% ตามเงินได้สุทธิเมื่อรวมกับรายได้อื่นของผู้เสียภาษี (ผู้ลงทุนควรวางแผนว่าหากรายได้ค่าเช่าสูงอาจดันตนเองไปอยู่ในฐานภาษีที่สูงขึ้นได้)
- กรณีนิติบุคคล: รายได้หลังหักค่าใช้จ่ายจริงจะถูกคิดภาษีนิติบุคคลในอัตรา 20% ของกำไรสุทธิ บริษัทสามารถหักค่าเสื่อมราคาอาคารปีละ 5% ของมูลค่า (อาคาร 20 ปี) เป็นค่าใช้จ่ายเพื่อลดภาษีได้ และหากมีการจ้างพนักงาน ค่าแรงและสวัสดิการก็หักลดหย่อนภาษีได้เช่นกัน ทั้งนี้กำไรหลังเสียภาษีหากจ่ายปันผลให้ผู้ถือหุ้น จะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายอีก 10%
- ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT): หากผู้ลงทุนดำเนินการปล่อยเช่าระยะสั้นแบบโรงแรม/รายวัน เมื่อรายได้ทั้งปีเกิน 1.8 ล้านบาท กิจการจะถูกบังคับเข้าสู่ระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม จะต้องจดทะเบียน VAT และเรียกเก็บ VAT 7% จากลูกค้าเพื่อนำส่งกรมสรรพากรในทุกๆ เดือน (อย่างไรก็ดี การให้เช่าระยะยาวเกิน 1 เดือนขึ้นไป ปัจจุบันได้รับยกเว้น VAT)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์: ไม่เกี่ยวกับการถือครองรายปี แต่จะเกิดขึ้นเมื่อมีการ ขายทรัพย์สิน อพาร์ทเม้นท์ต่อให้บุคคลอื่น หากผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี ต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย (หรือราคาประเมินที่ดิน แล้วแต่สูงกว่า) แทนการเสียอากรแสตมป์ (0.5%) แต่หากถือครองเกิน 5 ปีหรือชื่อผู้ขายมีทะเบียนบ้านในทรัพย์นั้นเกิน 1 ปี จะเสียเป็นอากรแสตมป์แทนซึ่งอัตราต่ำกว่ามาก (0.5%) ในส่วนนี้ผู้ซื้อควรรับทราบเงื่อนไขไว้เพื่อวางแผนการถือครอง
- ค่าธรรมเนียมรายปีอื่นๆ: เช่น ค่าธรรมเนียมป้าย (กรณีติดป้ายชื่ออาคารหรือป้ายโฆษณาที่มีชื่อธุรกิจ จะมีภาษีป้ายปีละไม่กี่ร้อยถึงพันบาทตามขนาดป้าย), ค่าธรรมเนียมเก็บขยะ (เทศบาลเรียกเก็บรายปีตามขนาดอาคารและจำนวนห้อง) ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายปลีกย่อยที่ต้องชำระเพื่อให้ดำเนินกิจการได้อย่างราบรื่น
นอกจากนี้ หากอาคารมีการจ้างพนักงานประจำ เช่น แม่บ้าน รปภ. เจ้าของกิจการในฐานะนายจ้างต้องรับผิดชอบ นำส่งเงินสมทบประกันสังคม รายเดือนให้พนักงาน (5% ของเงินเดือน พนักงานก็จ่าย 5%) และปฏิบัติตามกฎหมายแรงงาน เช่น ทำสัญญาจ้างและกำหนดสวัสดิการตามกฎหมาย เป็นต้น
โดยสรุป ผู้ลงทุนควรวางแผนด้านภาษีและค่าใช้จ่ายแฝงเหล่านี้ตั้งแต่ก่อนเริ่มดำเนินการจริง เพื่อให้การเงินของโครงการเป็นไปตามที่คาดหวัง และหลีกเลี่ยงปัญหากับหน่วยงานภาครัฐในภายหลัง
ความเสี่ยงที่ควรพิจารณาก่อนลงทุน
แม้ว่าการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ตจะมีศักยภาพทำกำไรที่ดี แต่ก็มีปัจจัยเสี่ยงหลายประการที่ผู้ลงทุนควรพิจารณาและเตรียมแผนรองรับ:
- ความผันผวนของอุตสาหกรรมท่องเที่ยว: รายได้ของอพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ตผูกพันกับภาคการท่องเที่ยวอย่างมาก โดยเฉพาะหากอยู่ในทำเลที่เน้นลูกค้าต่างชาติ เหตุการณ์เช่น โรคระบาด (กรณีโควิด-19 ที่ผ่านมา), ภาวะเศรษฐกิจถดถอยในประเทศต้นทางของนักท่องเที่ยว, ความไม่สงบทางการเมือง หรือภัยพิบัติทางธรรมชาติ (เช่น เหตุการณ์สึนามิในอดีต) ล้วนส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลงอย่างมาก ซึ่งจะกระทบโดยตรงต่ออัตราการเข้าพักและรายได้ของผู้ลงทุน กลยุทธ์รองรับ คือ ผู้ลงทุนควรมีเงินทุนสำรองและไม่ตั้งสมมติฐานรายได้ในระดับสูงสุดตลอดเวลา รวมถึงพยายามปรับตัวหาตลาดผู้เช่าใหม่ ๆ ในช่วงที่นักท่องเที่ยวหดตัว (เช่น เจาะกลุ่มผู้เช่าท้องถิ่นมากขึ้น หรือปรับลดราคาดึงดูดผู้เช่าระยะยาว)
- ความเสี่ยงด้านกฎหมายและนโยบายรัฐ: การเปลี่ยนแปลงกฎหมายหรือระเบียบบังคับใหม่สามารถกระทบธุรกิจปล่อยเช่าได้ เช่น การเข้มงวดจัดระเบียบ Airbnb และที่พักผิดกฎหมายอาจส่งผลดี (ลดคู่แข่งที่ไม่ทำตามกฎ) หรือผลเสีย (ทำให้ขั้นตอนขอใบอนุญาตเข้มงวดขึ้น) นอกจากนี้รัฐอาจปรับปรุงกฎหมายภาษี (เช่น ปรับอัตราภาษีที่ดินฯ ในอนาคต) หรือมีกฎเกณฑ์ผังเมืองใหม่ที่จำกัดการพัฒนา ผู้ลงทุนต้องติดตามข่าวสารและเตรียมปรับตัวให้ธุรกิจสอดคล้องกับข้อกำหนดใหม่อยู่เสมอ
- ความเสี่ยงด้านการแข่งขันและอุปทานล้นตลาด: ภูเก็ตเป็นตลาดที่มีผู้เล่นหลายระดับ ตั้งแต่โรงแรมหรูระดับ 5 ดาวไปจนถึงเกสต์เฮาส์ขนาดเล็ก การที่มีโครงการใหม่ ๆ เปิดตัวจำนวนมาก (เช่น โรงแรมใหม่กว่า 4,000 ห้องใน 2 ปีข้างหน้าตามที่มีการคาดการณ์) อาจสร้างภาวะอุปทานล้นตลาดในบางช่วง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องลดราคาค่าเช่าหรือจัดโปรโมชั่นเพื่อรักษาผู้เช่า กลยุทธ์รองรับ คือ การเน้นคุณภาพและจุดขายเฉพาะของอพาร์ทเม้นท์ตนเอง (เช่น ความสะอาด การบริการที่อบอุ่น ระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี) เพื่อให้โดดเด่นเหนือคู่แข่ง และการเลือกทำเลที่มีดีมานด์พื้นฐานแข็งแกร่ง (เช่น ใกล้สถานศึกษาหรือห้างใหญ่ที่มีคนทำงานหมุนเวียนเยอะ) ซึ่งได้รับผลกระทบน้อยกว่าการพึ่งนักท่องเที่ยวอย่างเดียว
- ความเสี่ยงด้านการบำรุงรักษาและเสื่อมสภาพ: อสังหาริมทรัพย์ทุกแห่งจะเสื่อมค่าและต้องซ่อมบำรุงต่อเนื่อง อพาร์ทเม้นท์ที่มีอายุหลายปีอาจต้องเผชิญค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่แบบฉับพลัน เช่น ซ่อมหลังคารั่ว เปลี่ยนระบบปรับอากาศ เปลี่ยนลิฟท์ใหม่ เป็นต้น หากผู้ลงทุนไม่ได้สำรองเงินสำหรับการบำรุงรักษาไว้ การซ่อมใหญ่แต่ละครั้งอาจกระทบกระแสเงินสดอย่างมาก การจัดการความเสี่ยง คือ ทำงบสำรองค่าเสื่อมและซ่อมบำรุงสะสมทุกเดือน (เช่น กัน 5-10% ของรายได้เข้ากองทุนซ่อมบำรุง) และหมั่นตรวจสภาพอาคารเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) เพื่อลดโอกาสเกิดความเสียหายใหญ่
- ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องและดอกเบี้ย: การลงทุนอสังหาฯ เป็นการลงทุนระยะยาวที่สภาพคล่องต่ำ หากต้องการขายอพาร์ทเม้นท์ทั้งโครงการ อาจใช้เวลานานหลายเดือนถึงจะหาผู้ซื้อได้ (ต่างจากการลงทุนหุ้นหรือกองทุนที่ขายคืนได้ทันที) ผู้ลงทุนจึงไม่ควรใช้เงินระยะสั้นมาลงกับทรัพย์สินนี้ นอกจากนี้ หากมีการกู้ยืมเงินธนาคาร ความเสี่ยงอัตราดอกเบี้ยก็ต้องพิจารณา หากดอกเบี้ยขาขึ้น (เช่น ที่เกิดขึ้นในปี 2566-2567) ต้นทุนทางการเงินของผู้ลงทุนจะเพิ่มขึ้นและบั่นทอนกำไร การทำสัญญากู้แบบอัตราคงที่บางส่วนหรือเตรียมเงินก้อนมาโปะลดหนี้เมื่อดอกเบี้ยสูงจึงเป็นกลยุทธ์ที่ควรมีเผื่อไว้
- ความเสี่ยงด้านการดำเนินงาน: ปัญหาจุกจิกในงานบริหาร เช่น ลูกค้าไม่จ่ายค่าเช่า ตึกเกิดความเสียหายจากผู้เช่าบางราย ข้อพิพาทระหว่างผู้เช่าด้วยกันเอง หรือแม้แต่การโจรกรรม/อาชญากรรมที่อาจเกิดในพื้นที่อาคารของเรา เหล่านี้เป็นความเสี่ยงที่ผู้ลงทุนต้องบริหารจัดการ แนวทางลดความเสี่ยง คือ ตั้งกฎระเบียบในการอยู่อาศัยที่ชัดเจน ทำประกันภัยความรับผิดต่อบุคคลภายนอก และติดตั้งระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี (กล้องวงจรปิด, คีย์การ์ด) รวมถึงคัดกรองผู้เช่าคุณภาพเพื่อลดปัญหาระยะยาว
เมื่อทราบความเสี่ยงเหล่านี้ ผู้ลงทุนควรมี “แผนสอง” อยู่เสมอ เช่น มีเงินสดสำรองเผื่อเหตุไม่คาดฝัน ประกันภัยที่ครอบคลุมความเสี่ยงหลัก และพร้อมปรับกลยุทธ์ธุรกิจตามสถานการณ์ เพื่อให้การลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ตเป็นไปอย่างยั่งยืนและมีกำไรตามเป้าหมาย
แนวทางการบริหารจัดการอพาร์ทเม้นท์อย่างมืออาชีพ
การบริหารอพาร์ทเม้นท์ให้มีประสิทธิภาพและเป็นระบบแบบมืออาชีพ จะช่วยรักษาผู้เช่า เพิ่มชื่อเสียงที่ดี และลดภาระปัญหาให้เจ้าของได้มาก แนวทางสำคัญมีดังนี้:
- การจัดการบุคลากร: หากอพาร์ทเม้นท์มีขนาดใหญ่ ควรพิจารณาจ้าง ผู้จัดการอาคาร ที่มีประสบการณ์มาดูแลงานประจำวันแทนเจ้าของ ตั้งแต่การรับเรื่องร้องเรียน ดูแลความเรียบร้อย ไปจนถึงการจัดการแม่บ้านและช่างซ่อม เจ้าของสามารถกำหนดนโยบายและตรวจสอบเป็นระยะ ส่วนงานประจำวันให้ผู้จัดการจัดการเพื่อความเป็นมืออาชีพ นอกจากนี้ พนักงานคนอื่นๆ เช่น รปภ. แม่บ้าน ควรผ่านการอบรมให้รู้หน้าที่และมาตรฐานการบริการที่ต้องการ เช่น การทักทายผู้พักอาศัย ยิ้มแย้มแจ่มใส ให้ความช่วยเหลือเบื้องต้น เป็นต้น
- ระบบการเช็คอิน/เช็คเอาต์และดูแลผู้เข้าพัก: สำหรับอพาร์ทเม้นท์ที่มีการปล่อยเช่าระยะสั้น ควรนำระบบโรงแรมเข้ามาประยุกต์ใช้ เช่น มีขั้นตอน เช็คอิน/เช็คเอาต์ ที่ชัดเจน (ตรวจบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางผู้เข้าพัก, เก็บค่าประกันความเสียหาย, ส่งคืนค่าประกันตอนเช็คเอาต์หลังตรวจห้อง), จดบันทึกการเข้าพักทุกครั้งเพื่อตรวจสอบย้อนหลังได้ รวมถึงรายงานข้อมูลผู้เข้าพักต่อ ตม. ตามกฎหมาย นอกจากนี้ควรจัดให้มีคู่มือการเข้าพัก (Guest Handbook) ในห้องที่อธิบายกฎระเบียบการอยู่ (เช่น เวลาเปิด-ปิดประตู, จุดทิ้งขยะ, Wi-Fi password, เบอร์ติดต่อฉุกเฉิน) เพื่อความสะดวกของลูกค้าและลดปัญหาการถามบ่อย
- ระบบบัญชีและการเงิน: ควรจัดทำ บัญชีแยกต่างหาก สำหรับกิจการอพาร์ทเม้นท์ แยกจากบัญชีส่วนตัวของเจ้าของอย่างชัดเจน ไม่ว่าจะดำเนินการในนามบุคคลหรือนิติบุคคล และบันทึกรายรับ-รายจ่ายอย่างละเอียดทุกเดือน การใช้ซอฟต์แวร์บัญชีหรือจ้างนักบัญชีมืออาชีพมาช่วยจัดทำรายงานจะช่วยให้เห็นภาพผลประกอบการและสถานะกระแสเงินสดที่แท้จริง นอกจากนี้ควรวางระบบการรับชำระค่าเช่าที่ชัดเจน เช่น กำหนดวันเก็บค่าเช่า, ช่องทางการจ่าย (เงินสด โอนเข้าบัญชี QR code) และมีใบเสร็จหรือหลักฐานให้ผู้เช่าเพื่อสร้างความน่าเชื่อถือ กรณีผู้เช่าค้างชำระ ควรมีขั้นตอนติดตามทวงถามและบทลงโทษตามที่ระบุในสัญญาอย่างเป็นระบบ
- การบำรุงรักษาเชิงป้องกัน: อย่ารอให้สิ่งของเสียหายแล้วค่อยซ่อม แต่ควรมี แผนบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) ตรวจเช็กระบบไฟฟ้า ประปา เครื่องสูบน้ำ ถังเก็บน้ำ ลิฟท์ ฯลฯ ตามระยะเวลา (เช่น ทุก 3 หรือ 6 เดือน) รวมถึงการทำความสะอาดใหญ่ (Big Cleaning) พื้นที่ส่วนกลางอย่างน้อยปีละ 1-2 ครั้ง การดูแลเชิงรุกนี้จะยืดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน ลดค่าใช้จ่ายซ่อมแซมใหญ่ และทำให้ผู้พักอาศัยพึงพอใจในสภาพแวดล้อมที่ได้รับการดูแลอย่างดี
- การนำเทคโนโลยีมาช่วยบริหาร: ในยุคปัจจุบันมีเครื่องมือดิจิทัลมากมายที่ช่วยให้การจัดการอพาร์ทเม้นท์ง่ายขึ้น เช่น การใช้ ระบบกล้องวงจรปิดออนไลน์ ช่วยตรวจตราความปลอดภัย, ติดตั้ง ระบบคีย์การ์ดหรือสมาร์ทล็อก เพื่อตรวจสอบการเข้าออกและเพิ่มความปลอดภัย, ใช้ ซอฟต์แวร์บริหารงานเช่า (Property Management Software) สำหรับบันทึกข้อมูลผู้เช่า ออกรายการเรียกเก็บค่าเช่า และติดตามสถานะห้องว่างแบบเรียลไทม์, รวมถึงการทำการตลาดออนไลน์ผ่านเว็บไซต์และสื่อสังคมออนไลน์เพื่อหาผู้เช่าใหม่อยู่เสมอ การนำเทคโนโลยีมาใช้จะช่วยลดภาระแรงงานคนและข้อผิดพลาด และสร้างภาพลักษณ์ความเป็นมืออาชีพให้กับอพาร์ทเม้นท์
- การบริการลูกค้าอย่างมืออาชีพ: ท้ายที่สุด แม้อพาร์ทเม้นท์จะไม่ใช่โรงแรม 5 ดาว แต่การบริการที่ดีจะทำให้ผู้เช่าอยู่นานและบอกต่อ โดยเจ้าของ/ผู้จัดการควรเอาใจใส่ต่อปัญหาของผู้เช่า แก้ไขอย่างรวดเร็ว เช่น หากไฟฟ้าหรือเครื่องใช้ในห้องเสียควรซ่อมภายใน 24 ชั่วโมง, รับฟังข้อเสนอแนะของผู้เช่าและปรับปรุงตามความเหมาะสม นอกจากนี้การสร้างชุมชนเล็ก ๆ ที่เป็นมิตร (เช่น จัดงานพบปะปีใหม่ให้ผู้เช่ารู้จักกัน, ทำกลุ่มไลน์สำหรับแจ้งข่าวสาร) จะช่วยให้ผู้พักอาศัยรู้สึกอบอุ่นและอยากพักระยะยาวกับเรา การบริการที่ดีจะกลายเป็นจุดแข็งที่คู่แข่งเลียนแบบได้ยาก และส่งผลให้ธุรกิจประสบความสำเร็จยั่งยืน
การบริหารจัดการอย่างมืออาชีพต้องอาศัยทั้งระบบ ระเบียบวินัย และความใส่ใจในรายละเอียด ผู้ลงทุนที่เตรียมความพร้อมด้านนี้ตั้งแต่แรกเริ่มจะสามารถลดปัญหาจุกจิกและสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนได้เต็มศักยภาพ
สรุปและคำแนะนำสำหรับนักลงทุนใหม่
การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ตปี 2568 ถือเป็นโอกาสที่น่าสนใจในยุคที่การท่องเที่ยวกลับมาบูมและตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนใหม่ควรดำเนินการด้วยความรอบคอบและเตรียมพร้อมในทุกด้าน สรุปคำแนะนำที่สำคัญมีดังนี้:
- ศึกษาตลาดและเริ่มจากเล็กไปใหญ่: ทำการบ้านหาข้อมูลเชิงลึกของทำเลที่สนใจ เปรียบเทียบดีมานด์-ซัพพลายและผลตอบแทนในแต่ละพื้นที่ หากเป็นนักลงทุนมือใหม่ อาจเริ่มจากโครงการขนาดกลางหรือน้อยกว่า 30 ห้อง เพื่อเรียนรู้การบริหารก่อนขยับขยาย
- เลือกทำเลที่เหมาะกับกลยุทธ์: ทำเลแต่ละแห่งมีข้อดีต่างกัน ป่าตองเหมาะหาผลตอบแทนสูงช่วงไฮซีซั่นแต่ความเสี่ยงสูง ขณะที่ทำเลในเมืองหรือชานเมืองให้กระแสเงินสดสม่ำเสมอแต่เติบโตช้า เลือกพื้นที่ที่สอดคล้องกับเป้าหมายและความสามารถในการบริหารของตนเอง
- ตรวจสอบกฎหมายและปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด: เคารพกฎระเบียบ เช่น ขอใบอนุญาตที่จำเป็น (โรงแรม, ประกอบการต่างๆ) ทำสัญญาเช่าที่ถูกต้องตามกฎหมาย อย่าดำเนินการนอกกรอบเพราะอาจส่งผลเสียร้ายแรงต่อธุรกิจในระยะยาว
- บริหารจัดการอย่างมืออาชีพ: เตรียมพร้อมด้านการจัดการทั้งเรื่องคน ระบบ และการเงิน ใส่ใจดูแลผู้เช่าเหมือนลูกค้า ระวังรักษาคุณภาพอาคารและบริการเสมอต้นเสมอปลาย สิ่งเหล่านี้จะสร้างชื่อเสียงและความสำเร็จระยะยาว
- มีแผนสำรองรับความเสี่ยง: ควรมีเงินทุนฉุกเฉินและประกันภัยรองรับเหตุการณ์ไม่คาดฝัน กระจายความเสี่ยงด้วยการไม่พึ่งพาตลาดนักท่องเที่ยวกลุ่มเดียว และติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจ-การท่องเที่ยวอย่างใกล้ชิดเพื่อปรับกลยุทธ์ทันเวลา
เมื่อเตรียมการทุกด้านอย่างรอบคอบและลงมือบริหารด้วยความตั้งใจ การลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในภูเก็ตสามารถกลายเป็น สินทรัพย์ที่สร้างรายได้มั่นคง และมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา ผู้ลงทุนใหม่ควรอดทนเรียนรู้จากประสบการณ์ ปรับตัวตามคำแนะนำของมืออาชีพและความต้องการของตลาด สุดท้ายแล้ว “เสือนอนกิน” ในธุรกิจห้องเช่าไม่ใช่เรื่องเพ้อฝัน หากเราวางรากฐานการลงทุนไว้อย่างแข็งแรงตั้งแต่แรกเริ่ม โอกาสประสบความสำเร็จย่อมอยู่ไม่ไกลเกินเอื้อม
คอนโดยอดนิยมใน Phuket
