ประกาศขายอพาร์ทเม้นท์ 3 ห้องนอน ในหัวหิน, ประจวบคีรีขันธ์

เจาะลึกตลาดขายอพาร์ทเม้นท์ในหัวหินปี 2568

หัวหินเป็นหนึ่งในเมืองท่องเที่ยวและเมืองพักตากอากาศยอดนิยมของไทยมาอย่างยาวนาน ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์หัวหินยังคงเติบโตแข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนอย่าง อพาร์ทเม้นท์ (Apartment) ที่ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นจากทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ปัจจัยหนุนมาจากการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคักหลังยุคโควิด การเข้ามาของกลุ่มผู้เช่าต่างชาติระยะยาว และโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ ที่เพิ่มศักยภาพทำเลหัวหิน ไม่ว่าจะเป็นโครงการมอเตอร์เวย์และทางรถไฟที่พัฒนา ช่วยให้หัวหินเข้าถึงสะดวกขึ้น บทความนี้จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการ ขายอพาร์ทเม้นท์ในหัวหิน ในทุกมิติสำหรับปี 2568 ตั้งแต่แนวโน้มตลาด ภาพรวมทำเลที่น่าสนใจ ประเภทอพาร์ทเม้นท์ที่ได้รับความนิยม ราคาซื้อ-ขายและผลตอบแทนการลงทุน ตลอดจนข้อควรรู้ด้านกฎหมายและการบริหารจัดการ เพื่อเป็นแนวทางให้ทั้งนักลงทุนไทยที่ต้องการสร้างรายได้ระยะยาว และผู้ซื้อที่อยากบริหารกิจการอพาร์ทเม้นท์ด้วยตนเองได้เตรียมความพร้อมอย่างรอบด้าน

ภาพรวมตลาดอพาร์ทเม้นท์หัวหิน ปี 2568

ตลาดอพาร์ทเม้นท์ในหัวหินปี 2568 มีแนวโน้มสดใสต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา โดยได้รับแรงหนุนจากทั้งภาคท่องเที่ยวและการเพิ่มขึ้นของผู้พักอาศัยระยะยาว:

• การท่องเที่ยวฟื้นตัวและดีมานด์ต่างชาติ: ข้อมูลจากกระทรวงการท่องเที่ยวฯ พบว่าในปี 2567 จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ (ที่ตั้งของหัวหิน) มีนักท่องเที่ยวรวมกว่า 11 ล้านคน ซึ่งกลุ่มนักท่องเที่ยวยุโรป รัสเซีย และกลุ่มตะวันออกกลางมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นักท่องเที่ยวกลุ่มใหม่นี้หลายคนมองหาที่พักระยะยาวหรือ “ลองสเตย์” ในหัวหิน ส่งผลให้เกิดคอมมูนิตี้ชาวต่างชาติที่พักอาศัยในเมืองนี้มากขึ้นเรื่อยๆ แนวโน้มดังกล่าวช่วยกระตุ้นตลาดเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวอย่างชัดเจน ทั้งจาก กลุ่มครอบครัวและผู้เกษียณต่างชาติ ที่เช่าพักผ่อนระยะยาว และ กลุ่มคนไทย ที่ย้ายมาทำงานหรือเปลี่ยนบรรยากาศมาพำนักที่หัวหิน
• อัตราเช่าและผลตอบแทนที่น่าสนใจ: ด้วยดีมานด์ที่เพิ่มขึ้น อัตราการเข้าพัก (Occupancy rate) ของที่พักอาศัยให้เช่าในหัวหินปี 2568 เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 70% ตลอดปี ซึ่งถือว่าสูงเมื่อเทียบกับหลายจังหวัด ค่าเช่าเฉลี่ยของห้องพักระยะยาวในหัวหินอยู่ในช่วงประมาณ 3,000–8,000 บาท/เดือน สำหรับอพาร์ทเม้นท์มาตรฐานทั่วไป และอาจสูงถึง 10,000–15,000 บาท/เดือน สำหรับห้องเช่าที่ตกแต่งดีหรือทำเลดี (เช่น ใกล้ทะเลหรือห้างสรรพสินค้า) ผลตอบแทนการลงทุนจากค่าเช่า (Rental Yield) สำหรับอสังหาฯ ประเภทนี้ในหัวหินอยู่ราว 5–7% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าผลตอบแทนเฉลี่ยในกรุงเทพฯ (ประมาณ 4–5%) สะท้อนว่าการลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ปล่อยเช่าในหัวหินสามารถสร้างรายได้ที่มั่นคงและคุ้มค่า
• อุปทานจำกัด การแข่งขันไม่รุนแรง: แม้ว่าความต้องการที่พักจะเพิ่มขึ้น แต่อุปทานฝั่งอพาร์ทเม้นท์ในหัวหินกลับไม่ได้เติบโตหวือหวานัก เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่เน้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรือบ้านตากอากาศมากกว่า อพาร์ทเม้นท์ส่วนใหญ่สร้างและบริหารโดยผู้ลงทุนรายย่อย ทำให้จำนวนโครงการใหม่ๆ มีไม่มาก เมื่อเทียบกับคอนโดฯ ดังนั้นอพาร์ทเม้นท์ที่เปิดดำเนินการอยู่เดิมจึงยังมีฐานผู้เช่าค่อนข้างแน่นอน และสามารถปรับราคาค่าเช่าได้ตามกลไกตลาดโดยไม่ถูกตัดราคามากนัก
• ปัจจัยบวกด้านโครงสร้างพื้นฐาน: หัวหินได้รับอานิสงส์จากโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐหลายโครงการ เช่น โครงการมอเตอร์เวย์สายนครปฐม–ชะอำ, รถไฟทางคู่ช่วงนครปฐม–ชุมพร (ผ่านหัวหิน) ที่ทยอยเปิดใช้ รวมถึงแผน รถไฟความเร็วสูงกรุงเทพ–หัวหิน ในอนาคต และการขยายสนามบินหัวหินเพื่อรองรับเที่ยวบินเชิงพาณิชย์มากขึ้น โครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้ช่วยลดระยะเวลาเดินทางจากกรุงเทพฯ และเมืองสำคัญมาหัวหิน ทำให้เมืองนี้น่าสนใจยิ่งขึ้นทั้งสำหรับนักท่องเที่ยวและผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยนอกเมืองใหญ่ เมื่อคมนาคมสะดวกขึ้น ความต้องการเช่าที่พักในหัวหินก็มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลดีต่อเจ้าของอพาร์ทเม้นท์
• ราคาที่ดินและแนวโน้มระยะยาว: ราคาที่ดินในหัวหินปรับตัวสูงขึ้นในช่วงปีหลังๆ สะท้อนศักยภาพพื้นที่ โดยเฉพาะที่ดินติดทะเลที่มีการซื้อขายในปี 2568 สูงถึงประมาณ ไร่ละ 120 ล้านบาท (จากระดับ ~80 ล้านบาท/ไร่เมื่อไม่กี่ปีก่อน) แม้ที่ดินราคาสูงขึ้นแต่เจ้าของที่ดินหลายรายยังถือครองเพื่อรอมูลค่าเพิ่ม ทำให้อุปทานที่ดินออกขายมีจำกัด นักลงทุนที่ครอบครองที่ดินหรืออพาร์ทเม้นท์ในทำเลดีจึงมีโอกาสได้รับประโยชน์จาก Capital Gain (ส่วนต่างกำไรจากมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น) ในระยะยาว นอกเหนือจากรายได้ค่าเช่ารายเดือน

โดยสรุป ภาพรวมปี 2568 ตลาดอพาร์ทเม้นท์หัวหินอยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง อัตราการเช่าและผลตอบแทนอยู่ในเกณฑ์น่าพอใจ มีปัจจัยสนับสนุนเชิงบวกหลายด้าน ทั้งดีมานด์ผู้เช่าที่หลากหลายขึ้นและโครงสร้างพื้นฐานที่ส่งเสริมการเติบโต นักลงทุนที่สนใจเข้าสู่ตลาดนี้ควรติดตามแนวโน้มดังกล่าวอย่างใกล้ชิด และเตรียมกลยุทธ์ให้สอดรับกับความต้องการของผู้เช่าในยุคใหม่

ทำเลยอดนิยมในการซื้ออพาร์ทเม้นท์ในหัวหิน

ทำเลที่ตั้งของอพาร์ทเม้นท์ถือเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งต่อความสำเร็จของการลงทุน หัวหิน มีลักษณะภูมิประเทศเป็นเมืองชายทะเลที่ทอดยาวเหนือจรดใต้ตามแนวชายฝั่ง และมีชุมชนกระจายจากโซนติดทะเลไปถึงโซนภูเขาด้านใน แต่ละย่านมีจุดเด่นและกลุ่มผู้เช่าที่แตกต่างกันไป ด้านล่างนี้คือทำเลยอดนิยมในหัวหินสำหรับการลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ พร้อมจุดแข็งของแต่ละพื้นที่:

1. ใจกลางเมืองหัวหินและย่านตลาดโต้รุ่ง

พื้นที่ใจกลางเมือง (บริเวณใกล้ตลาดโต้รุ่งหัวหิน, ถนนเดชานุชิต, สถานีรถไฟหัวหิน และซอยใกล้เคียง) เป็น ทำเลทองดั้งเดิม ที่คึกคักทั้งกลางวันและกลางคืน จุดเด่นของย่านนี้คือความเป็นศูนย์กลางการค้าขายและการท่องเที่ยว มีตลาดโต้รุ่งชื่อดัง ร้านอาหาร ซีฟู้ด ร้านค้าพื้นเมือง และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ผู้เช่าที่สนใจพักย่านนี้จึงมีทั้ง พนักงานร้านค้า-ร้านอาหารในตัวเมือง ที่ต้องการที่พักใกล้ที่ทำงาน, นักท่องเที่ยวแบ็คแพ็ค และคนทำงานรุ่นใหม่ที่ชอบความสะดวกคึกคัก การซื้ออพาร์ทเม้นท์ในย่านใจกลางเมืองสามารถดัดแปลงเป็นเกสต์เฮ้าส์หรือโฮสเทลรองรับนักท่องเที่ยวได้ หรือจะปล่อยเช่าระยะยาวให้พนักงานในพื้นที่ก็มีดีมานด์ต่อเนื่อง จุดแข็งคือ เดินทางสะดวก ใกล้สถานีรถไฟและจุดจอดรถต่างๆ ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องมีรถส่วนตัวก็ใช้ชีวิตได้สบาย อย่างไรก็ตาม ข้อควรพิจารณาคือที่ดินใจกลางเมืองมีจำกัดและราคาแพง อพาร์ทเม้นท์มักอยู่ในซอยเล็ก ตึกอาจมีอายุการใช้งานมานาน ผู้ลงทุนควรตรวจสอบสภาพอาคารและความคุ้มค่าของราคาที่เสนอขายในย่านนี้อย่างละเอียด

2. โซนศูนย์การค้าและถนนเพชรเกษมตอนกลาง (ใกล้ห้าง Market Village และ BluPort)

บริเวณ ถนนเพชรเกษมช่วงกิโลเมตรกลางเมือง (ประมาณซอยหัวหิน 88 ถึง ซอยหัวหิน 100+) เป็นโซนที่มีการพัฒนาเชิงพาณิชย์สูงในช่วงสิบปีที่ผ่านมา เพราะมีห้างสรรพสินค้าใหญ่สองแห่งคือ หัวหิน Market Village และ BluPort Resort Mall รวมถึงโรงพยาบาลเอกชน (รพ.กรุงเทพหัวหิน, รพ.ซานเปาโล) และซูเปอร์มาร์เก็ตนานาชาติ (เช่น วิลล่ามาร์เก็ท) อยู่รายล้อม ทำเลนี้จึงกลายเป็นย่านอยู่อาศัยยอดนิยมของทั้งชาวไทยและต่างชาติที่ต้องการความสะดวกสบายครบครันใกล้มือ การซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโซนนี้มีจุดแข็งคือ ศักยภาพในการปล่อยเช่ากับกลุ่มผู้เช่าคุณภาพ เช่น ข้าราชการหรือพนักงานบริษัทที่ย้ายมาปฏิบัติงานในหัวหิน, ผู้บริหารโรงแรม/โรงพยาบาล, ตลอดจนนักท่องเที่ยวที่มองหาที่พักระยะกลางใกล้แหล่งช็อปปิ้ง อัตราค่าเช่าในย่านนี้มักสูงกว่าย่านอื่นเล็กน้อย เพราะผู้เช่ายินดีจ่ายเพื่ออยู่ใกล้ห้างและทะเล (จากถนนเพชรเกษมไปชายหาดระยะทางเพียงไม่กี่ร้อยเมตรในหลายจุด) การเดินทางก็สะดวก มีถนนใหญ่ผ่านและรถโดยสารวิ่งตลอด ข้อควรระวังคือ ต้นทุนที่ดินและอสังหาฯ ในย่านนี้ค่อนข้างสูง การลงทุนต้องใช้เงินมากแต่ก็คาดหวังผลตอบแทนดีตามไปด้วย นอกจากนี้ควรศึกษาผังเมืองและข้อจำกัดความสูงอาคาร เนื่องจากอยู่ไม่ไกลเขตพระราชฐานและชายทะเล ซึ่งอาจมีการควบคุมความสูงอาคารในบางบริเวณ

3. โซนหัวหินใต้ (เขาตะเกียบ, หนองแก และใกล้ซิเคด้า)

พื้นที่ด้านใต้ของตัวเมืองหัวหิน ตั้งแต่บริเวณ เขาตะเกียบ ยาวมาถึงตำบลหนองแก เป็นย่านที่มีบรรยากาศกึ่งเมืองกึ่งรีสอร์ต โดดเด่นด้วยสถานที่ท่องเที่ยวอย่าง ตลาดจั๊กจั่น (Cicada Market) และ สวนน้ำวานา นาวา รวมถึงชายหาดเขาตะเกียบที่มีความสงบเป็นส่วนตัวกว่าในเมือง โซนนี้ได้รับความนิยมจาก ชาวต่างชาติที่มาพำนักระยะยาว โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณจากยุโรปที่ชื่นชอบความเงียบสงบและธรรมชาติ และ นักท่องเที่ยวไทย ที่นิยมมาพักผ่อนช่วงสุดสัปดาห์ บริเวณนี้มีทั้งคอนโดมิเนียมตากอากาศ โรงแรม และอพาร์ทเม้นท์/เกสต์เฮ้าส์ขนาดย่อมจำนวนมาก จุดแข็งของการซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโซนนี้คือ บรรยากาศและไลฟ์สไตล์ที่ผ่อนคลาย สามารถใช้จุดขายความเป็นรีสอร์ตดึงดูดผู้เช่าได้ เช่น ทำห้องเช่ารายเดือนสไตล์วิลล่าเล็กๆ หรือเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่มีครัวสำหรับชาวต่างชาติที่อยู่เป็นเดือนๆ ผู้เช่าส่วนใหญ่ในย่านนี้มักมีรถยนต์ส่วนตัวหรือเช่ารถขับ การมีที่จอดรถเพียงพอจะเพิ่มมูลค่าให้อพาร์ทเม้นท์ ขณะเดียวกัน ค่าเช่าในย่านเขาตะเกียบอาจปรับสูงขึ้นในช่วงไฮซีซั่น (ปลายปีถึงต้นปี) เนื่องจากความต้องการจากนักท่องเที่ยวมาก ผู้ลงทุนสามารถใช้กลยุทธ์ปล่อยเช่าระยะสั้นในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยวเพื่อเพิ่มรายได้ แต่อาจต้องคำนึงเรื่องใบอนุญาตให้บริการที่พัก (กรณีปล่อยเช่ารายวัน) ด้วย

4. โซนหัวหินเหนือและบ่อฝ้าย

ด้านทิศเหนือของตัวเมืองหัวหิน บริเวณประมาณ ซอยหัวหิน 6 ขึ้นไปจนถึงเขตบ่อฝ้ายและสนามบินหัวหิน เป็นย่านชานเมืองที่อยู่อาศัยของคนท้องถิ่นดั้งเดิมและมีหมู่บ้านจัดสรรเกิดขึ้นใหม่หลายแห่ง พื้นที่นี้มีสถานที่ที่เป็นหมุดหมายเช่น โครงการเพลินวาน (แหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม), ร้านอาหารท้องถิ่นชื่อดัง, ห้างแม็คโครหัวหิน, สนามบินหัวหิน และหน่วยงานราชการบางส่วน อพาร์ทเม้นท์ในย่านหัวหินเหนือมักจะมีลักษณะเป็น หอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ราคาประหยัด รองรับกลุ่มผู้เช่าที่เป็นคนทำงานในพื้นที่ เช่น พนักงานห้างและพนักงานร้านค้ารอบนอกเมือง, บุคลากรสนามบิน, ข้าราชการท้องถิ่น ตลอดจนนักเรียนนักศึกษา (บริเวณนี้มีวิทยาเขตมหาวิทยาลัยสวนดุสิตหัวหินและสถานศึกษาอื่น) จุดแข็งคือค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินและสร้างอพาร์ทเม้นท์ต่ำกว่าบริเวณใจกลางเมือง ทำให้ผู้ลงทุนสามารถตั้งค่าเช่าที่แข่งขันได้ ห้องเช่าราคาประมาณ 2,500–5,000 บาท/เดือนในทำเลนี้ได้รับความนิยมและผู้เช่ามักอยู่ระยะยาวเพราะใกล้ที่ทำงาน นอกจากนี้บางโครงการอาจมีพื้นที่ขนาดใหญ่ สามารถขยายเฟสเพิ่มห้องพักในอนาคตได้ อย่างไรก็ตาม ข้อควรระวังคือเรื่องการเดินทางเข้าเมือง เนื่องจากระยะทางไกลกว่าทำเลอื่น ผู้เช่าที่ไม่มีรถส่วนตัวอาจไม่สะดวก ควรเลือกทำเลที่ใกล้ถนนใหญ่หรือมีบริการสองแถว/วินมอเตอร์ไซค์เข้าถึง และควรตรวจสอบโครงสร้างพื้นฐานบริการสาธารณะ เช่น ท่อน้ำประปา ไฟฟ้า อินเทอร์เน็ต ว่าครอบคลุมเพียงพอหรือไม่ในจุดที่จะลงทุน

5. โซนชานเมืองด้านตะวันตก (ฝั่งเขาหินเหล็กไฟ)

ฝั่งตะวันตกของหัวหินเป็นพื้นที่ที่เริ่มสูงขึ้นสู่เนินเขา หินเหล็กไฟ ซึ่งมีจุดชมวิวเมืองหัวหินและเป็นย่านที่อยู่อาศัยเงียบสงบ มีหมู่บ้านจัดสรรขนาดใหญ่หลายโครงการในโซนนี้ บรรยากาศโดยรวมเป็นชนบทกว่าโซนอื่น เหมาะกับผู้ที่ชอบความเป็นส่วนตัวและธรรมชาติ อพาร์ทเม้นท์หรือหอพักในแถบนี้อาจไม่ได้หนาแน่น แต่ถือเป็น โอกาสการลงทุนในทำเลที่ดินราคาย่อมเยา และมีอนาคต หากเลือกจุดที่ใกล้กับชุมชนหรือโครงการหมู่บ้านที่สร้างเสร็จใหม่ๆ ก็จะได้กลุ่มผู้เช่าเป็นพนักงานสำนักงาน คนทำงานในหัวหินที่ต้องการหลีกหนีความวุ่นวายในเมืองและยอมขับรถเข้าเมือง 10-15 นาที หรือ กลุ่มครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากกว่าในตัวเมือง อาจหาเช่าห้องชุดขนาดใหญ่หรือบ้านดัดแปลงแบ่งเช่าในแถวนี้ จุดเด่นคือที่จอดรถสะดวกสบาย บรรยากาศร่มรื่นสบายกว่าในเมือง และบางทำเลอาจมองเห็นวิวภูเขาหรือทะเลไกลๆ ได้เป็นจุดขาย อีกทั้งต้นทุนการซื้อที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างยังไม่สูงมากนัก ผู้ลงทุนสามารถสร้างอพาร์ทเม้นท์ใหม่ที่ทันสมัยในงบประมาณที่ถูกกว่าใจกลางเมือง แต่ต้องคำนึงว่า ดีมานด์ผู้เช่าอาจไม่พลุกพล่าน เท่าทำเลอื่น การทำการตลาดหาผู้เช่าอาจต้องใช้เวลามากกว่า รวมถึงควรศึกษาผังเมืองว่าพื้นที่ฝั่งเขามีข้อจำกัดเรื่องประเภทอาคารและความสูงหรือไม่ ก่อนตัดสินใจลงทุน

โดยสรุป ทำเลแต่ละโซนในหัวหินมีเอกลักษณ์และกลุ่มผู้เช่าต่างกัน ผู้ลงทุนควรเลือกทำเลที่สอดคล้องกับกลยุทธ์การปล่อยเช่าของตน เช่น ถ้าต้องการทำเกสต์เฮ้าส์นักท่องเที่ยวควรอยู่ใกล้แหล่งท่องเที่ยวและเดินทางง่าย ถ้าต้องการเจาะตลาดพนักงานออฟฟิศ/ราชการก็ควรอยู่ใกล้ศูนย์การค้า โรงพยาบาล หรือจุดที่มีสำนักงาน หากมองหาลูกค้ากลุ่มนักศึกษาและคนทำงานท้องถิ่นรายได้น้อย ทำเลย่านชานเมืองที่ค่าเช่าถูกจะเหมาะกว่า การรู้จุดแข็งของโซนต่างๆ จะช่วยให้ลงทุนได้ตรงจุดและบริหารอพาร์ทเม้นท์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ประเภทของอพาร์ทเม้นท์ที่ได้รับความนิยมในหัวหิน

รูปแบบการดำเนินธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ในหัวหินมีหลากหลาย ขึ้นอยู่กับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและวิธีการปล่อยเช่าของผู้ประกอบการ การเข้าใจประเภทของอพาร์ทเม้นท์ที่ได้รับความนิยมจะช่วยให้นักลงทุนเลือกโมเดลที่เหมาะกับตนเองมากที่สุด โดยประเภทหลักๆ มีดังนี้:

• หอพัก (Dormitory) – หอพักมักหมายถึงอาคารที่แบ่งห้องพักขนาดเล็กให้เช่าในราคาไม่แพง เจาะกลุ่ม นักเรียน นักศึกษา และพนักงานรายได้น้อย เป็นหลัก ในหัวหิน หอพักลักษณะนี้จะพบได้บริเวณใกล้สถาบันการศึกษา (เช่น แถวมหาวิทยาลัยสวนดุสิต หัวหิน) หรือใกล้ย่านที่มีแรงงานจำนวนมาก (เช่น ใกล้นิคม ชุมชนโรงแรมขนาดใหญ่ ที่ต้องการที่พักราคาประหยัดให้พนักงาน) ห้องพักมักมีขนาดกะทัดรัด สิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐาน เช่น เตียง ตู้เสื้อผ้า พัดลม (บางแห่งมีเครื่องปรับอากาศแต่คิดค่าเช่าสูงขึ้น) ห้องน้ำอาจเป็นห้องน้ำในตัวหรือห้องน้ำรวมขึ้นอยู่กับการออกแบบ จุดเด่นของหอพักคือ ค่าเช่าถูก เข้าถึงง่าย (เช่น 2,000–4,000 บาท/เดือน) ทำให้มีอัตราการเข้าพักเต็มสม่ำเสมอเพราะเป็นที่ต้องการเสมอ ผลตอบแทนแม้ต่อห้องจะไม่สูงมากแต่มีความมั่นคง ผู้ลงทุนที่บริหารหอพักต้องคำนึงถึงกฎระเบียบตามพระราชบัญญัติหอพัก และอาจต้องดูแลผู้เช่าที่เป็นวัยเรียนวัยรุ่นเป็นพิเศษ เช่น มาตรการรักษาความปลอดภัย แยกโซนชายหญิง เป็นต้น
• อพาร์ทเม้นท์ให้เช่ารายเดือน (Apartment) – หมายถึงอาคารแบ่งห้องเช่าที่เน้นการเช่าระยะยาว (รายเดือนขึ้นไป) กับกลุ่ม ผู้เช่าวัยทำงานและครอบครัวขนาดเล็ก อพาร์ทเม้นท์ประเภทนี้มักบริหารแบบธุรกิจมืออาชีพมากกว่าหอพัก ห้องพักโดยทั่วไปจะมี ห้องน้ำในตัว ขนาดห้องกว้างขวางพอควร (20–30 ตร.ม.หรือมากกว่า) มีเฟอร์นิเจอร์พื้นฐานครบ เช่น เตียง ที่นอน ตู้เสื้อผ้า โต๊ะเครื่องแป้ง บางแห่งมีเครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็น หรือไมโครเวฟให้ด้วย เพื่อเพิ่มความน่าสนใจ ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ในช่วง 4,000–8,000 บาท/เดือน ตามสภาพและทำเล สิ่งอำนวยความสะดวกในอาคารอาจมีที่จอดรถ ระบบรักษาความปลอดภัย (Keycard, CCTV, รปภ.), อินเทอร์เน็ต Wi-Fi ส่วนกลาง หรือพื้นที่ซักล้าง จุดแข็งของอพาร์ทเม้นท์รายเดือนคือ ดึงดูดกลุ่มผู้เช่าที่มีกำลังซื้อและมักเช่าพักอาศัยนานหลายปี เช่น ข้าราชการย้ายมาต่างจังหวัด, คู่สามีภรรยาที่สร้างบ้านแล้วยังไม่เสร็จ, พนักงานโรงแรม/โรงพยาบาล ฯลฯ รายได้ค่าเช่าจึงสม่ำเสมอ ลดความยุ่งยากในการหาผู้เช่าบ่อยๆ แต่ผู้ลงทุนก็ควรใส่ใจการดูแลรักษาอาคารและบริการให้ผู้เช่าเกิดความพอใจ เพื่อรักษาอัตราการอยู่ต่อ (Renewal Rate) ให้สูง
• เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ (Serviced Apartment) – เป็นรูปแบบที่ผสมผสานระหว่างโรงแรมกับอพาร์ทเม้นท์ กล่าวคือ ให้บริการห้องพักพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ และมีบริการเสริมแบบโรงแรม เช่น ทำความสะอาดห้องเป็นประจำ เปลี่ยนผ้าปูที่นอน บริการแผนกต้อนรับ ฯลฯ กลุ่มเป้าหมายหลักคือชาวต่างชาติหรือนักธุรกิจที่เข้าพักระยะกลาง-ยาว เช่น มาทำงานโครงการที่หัวหิน 1-6 เดือน, นักท่องเที่ยวต่างชาติที่หนีหนาวมาอยู่เมืองไทยครั้งละหลายเดือน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์มักตั้งอยู่ในทำเลดี ใกล้ชายหาดหรือศูนย์การค้า ห้องพักตกแต่งพร้อมอยู่ในระดับคุณภาพสูง มีครัวขนาดเล็กหรือแพนทรีให้ทำอาหารเองได้ ค่าเช่าจะคิดเป็นรายเดือนหรือรายสัปดาห์ ซึ่งแพงกว่าการเช่าระยะยาวทั่วไป แต่ยังถูกกว่าอยู่โรงแรมหรู เช่น อาจคิด 20,000–40,000 บาท/เดือน ขึ้นกับระดับของที่พัก ผู้เช่าสามารถหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลยเหมือนอยู่โรงแรม จุดเด่นของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์คือ รายได้ต่อห้องสูง และสามารถปรับราคาตามฤดูกาลท่องเที่ยวได้ มีความยืดหยุ่นในระยะเวลาการเช่ามากกว่ารายเดือนปกติ อย่างไรก็ตามผู้ลงทุนต้องพร้อมบริหารแบบมืออาชีพ มีพนักงานดูแล และอาจต้องขอใบอนุญาตโรงแรมหรือประกอบธุรกิจที่เกี่ยวข้องให้ถูกต้อง เนื่องจากบริการใกล้เคียงโรงแรม
• เกสต์เฮ้าส์/อพาร์ทเม้นท์ปล่อยเช่ารายวัน – ในเขตท่องเที่ยวอย่างหัวหิน เกสต์เฮ้าส์และโฮสเทล ขนาดเล็กเป็นธุรกิจที่พบเห็นได้มาก บางแห่งก็ดัดแปลงมาจากอพาร์ทเม้นท์ที่เจ้าของเลือกจะปล่อยเช่ารายวันมากกว่ารายเดือนเพื่อจับตลาดนักท่องเที่ยว ข้อดีคือสามารถคิดค่าเช่าเป็นรายคืนที่สูงกว่ารายเดือน (เช่น ห้องพัดลมคืนละ 500 บาท ห้องแอร์คืนละ 800-1000 บาท) หากบริหารจัดการให้อัตราเข้าพักสูง จะสร้างรายได้รวมต่อเดือนมากกว่าปล่อยเช่าระยะยาว แต่ความท้าทายคือ ความไม่แน่นอนของผู้เข้าพัก ขึ้นกับฤดูกาลอย่างมาก รวมถึงต้องทำการตลาดเชิงรุก เช่น ลงประกาศในแพลตฟอร์มท่องเที่ยว (Agoda, Booking, Airbnb) มีค่าคอมมิชชันที่ต้องจ่าย และมีต้นทุนการทำความสะอาด ซักรีด ผ้าเครื่องนอน ฯลฯ เพิ่มเข้ามา อีกทั้งการดำเนินการลักษณะนี้ตามกฎหมายไทยถือว่าเข้าข่ายธุรกิจโรงแรม ซึ่งต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้ถูกต้อง หลายแห่งในพื้นที่อาจยังไม่ได้ขออนุญาตและเสี่ยงต่อการถูกตรวจสอบ ผู้ลงทุนที่สนใจโมเดลเกสต์เฮ้าส์ควรชั่งน้ำหนักระหว่าง ผลตอบแทนที่สูงในช่วงไฮซีซั่น กับ ความสม่ำเสมอของรายได้ทั้งปี หากทำเลไม่ได้อยู่ใจกลางแหล่งท่องเที่ยวจริงๆ หรือไม่มีจุดขายโดดเด่น การปล่อยเช่ารายวันอาจไม่ได้คุ้มค่าเท่าการปล่อยรายเดือน

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการหลายรายในหัวหินก็เลือกดำเนินธุรกิจแบบผสมผสานเพื่อเพิ่มรายได้ เช่น ปล่อยเช่ารายเดือนเป็นหลัก แต่ช่วงเทศกาลหรือหน้าท่องเที่ยวก็เปิดห้องว่างบางส่วนปล่อยเช่ารายวัน เพื่อเก็บเกี่ยวรายได้ช่วงดีมานด์สูง กลยุทธ์ยืดหยุ่นเหล่านี้ช่วยให้อพาร์ทเม้นท์สร้างผลตอบแทนได้สูงสุดตลอดปี แต่ก็ต้องจัดการอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อไม่ให้กระทบผู้เช่าระยะยาวเดิม (เช่น แยกโซนห้องรายวันกับรายเดือนชัดเจน) นักลงทุนควรพิจารณาว่าตนเองมีความพร้อมและความชำนาญในการบริหารรูปแบบใด เพื่อเลือกประเภทอพาร์ทเม้นท์ที่เหมาะสมกับทรัพยากรและเป้าหมายการลงทุนของตน

ราคาเฉลี่ยและผลตอบแทนการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ปี 2568

ราคาขายอพาร์ทเม้นท์ในหัวหิน: ในปี 2568 ตลาดซื้อ-ขายอพาร์ทเม้นท์ในหัวหินมีทั้งประกาศขายอาคารทั้งหลังที่เปิดดำเนินการแล้ว และอสังหาฯ ประเภทอพาร์ทเม้นท์สร้างใหม่พร้อมผู้เช่าบางส่วน ราคาเสนอขายขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง ได้แก่ ทำเล ขนาดจำนวนห้อง รายได้ค่าเช่า และสภาพอาคาร โดยภาพรวมสามารถสรุปราคาช่วงต่างๆ ได้ดังนี้:

• อพาร์ทเม้นท์ขนาดเล็กถึงกลาง (ประมาณ 10–30 ห้องพัก): ราคาขายเฉลี่ยอยู่ราว 10–40 ล้านบาท ทั้งนี้อาคารขนาดเล็ก 8-10 ห้องในทำเลชานเมืองหรืออาคารที่มีอายุการใช้งานนานอาจพบราคาต่ำกว่า 15 ล้านบาท แต่หากเป็นอพาร์ทเม้นท์สภาพใหม่ ทำเลดี เช่น ใกล้ตลาดหรือทะเล จำนวนห้อง 20-30 ห้อง ราคามักอยู่ในช่วงหลายสิบล้านบาท เช่น 20–30 ล้านบาทขึ้นไป
• อพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่ (มากกว่า 50 ห้องขึ้นไป): ในหัวหินมีอพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่ไม่มากนักเพราะส่วนใหญ่โครงการใหญ่จะถูกพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมเพื่อขายมากกว่า แต่จากข้อมูลประกาศขายบางแห่งที่เป็นกิจการอพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่ (เช่น 100+ ห้อง) ราคาจะอยู่ที่ หลักหลายสิบล้านจนถึงกว่า 100 ล้านบาท เช่น กรณีอพาร์ทเม้นท์ 100 กว่าห้อง ใกล้ย่านชุมชน อาจมีราคาขายประมาณ 100–120 ล้านบาท เป็นต้น ราคานี้คิดเป็นมูลค่าต่อห้องเฉลี่ย ~1 ล้านบาทหรือมากกว่าต่อห้อง ยิ่งทำเลดี (ติดถนนใหญ่ ใกล้ทะเล) หรืออาคารใหม่มีลิฟต์ มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ราคาต่อห้องก็จะยิ่งสูงขึ้น (บางกรณีอาจ 1.5–2 ล้านบาทต่อห้องได้)
• ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร/ต่อห้อง: หากคำนวณในแง่ราคาเฉลี่ยต่อห้องของอพาร์ทเม้นท์ในหัวหิน จะพบว่าอยู่ราว 8 แสนถึง 1.2 ล้านบาทต่อห้อง สำหรับอาคารทั่วไป ซึ่งต่ำกว่าราคาห้องชุดคอนโดมิเนียมในหัวหิน (ที่เฉลี่ยประมาณ 60,000–120,000 บาท/ตร.ม. หรือราว 2–5 ล้านบาทต่อห้องชุด) สาเหตุเพราะการซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลัง ผู้ซื้อจะได้ที่ดินและอาคารรวมทั้งธุรกิจ (ฐานลูกค้า รายได้) ซึ่งผู้ขายมักตีมูลค่าจากรายได้ค่าเช่าเป็นหลัก มากกว่าจะอิงราคาตลาดอสังหาฯ เพียงอย่างเดียว

ผลตอบแทนการลงทุน (Yield): ในการประเมินความคุ้มค่าของการลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าต่อปี (Rental Yield) เป็นตัวเลขสำคัญที่นักลงทุนใช้ประกอบการตัดสินใจ โดยคำนวณจาก (รายได้ค่าเช่าทั้งปี ÷ ราคาซื้อทรัพย์สิน) × 100% สำหรับตลาดหัวหินปี 2568 เราสามารถประมาณผลตอบแทนได้ดังนี้:

• อพาร์ทเม้นท์ในทำเลกลางถึงดีที่บริหารจัดการมีประสิทธิภาพ มักให้ Yield ประมาณ 5–7% ต่อปี เช่น อาคารมูลค่า 20 ล้านบาท ที่ปล่อยเช่าห้องทั้งหมดมีรายได้รวมปีละ ~1.2 ล้านบาท ก็จะให้ผลตอบแทน ~6% ตัวเลขนี้สอดคล้องกับค่าเฉลี่ยตลาดที่ระบุว่าคอนโดในหัวหิน Yield ~5–6% การลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ซึ่งซื้อทั้งอาคาร หากบริหารดีอาจได้ผลตอบแทนเทียบเท่าหรือสูงกว่าคอนโดเล็กน้อย เพราะไม่มีค่าบริหารจัดการส่วนกลางจากนิติบุคคลเหมือนคอนโด
• ในบางกรณี ผลตอบแทนอาจสูงกว่านี้ หากผู้ลงทุนสามารถเพิ่มมูลค่ากิจการหรือควบคุมต้นทุนได้ดี เช่น ทำเลชานเมืองที่ราคาซื้อไม่สูงมากแต่มีผู้เช่าเต็มตลอด สามารถให้ Yield เกิน 7–8% ได้ หรือหากเป็นอพาร์ทเม้นท์ที่เจ้าของดำเนินธุรกิจเสริมเช่น ติดตั้งตู้หยอดเหรียญ (เครื่องซักผ้า เครื่องน้ำดื่ม) เก็บค่าเช่าร้านค้าชั้นล่างเพิ่มเติม รายได้ส่วนนี้จะเสริมให้ผลตอบแทนโดยรวมสูงขึ้นอีกเล็กน้อย นอกจากนี้การปรับบางห้องเป็นปล่อยเช่ารายวันช่วงไฮซีซั่นก็สามารถดันผลตอบแทนต่อปีให้สูงขึ้นได้ แต่ต้องแลกมากับความผันผวนที่เพิ่มขึ้น
• กรณีอพาร์ทเม้นท์ที่ขายพร้อมผู้เช่าเต็ม: ผู้ขายมักจะโฆษณาว่า “ผู้เช่าเต็ม รายได้ทันที” ซึ่งโดยทั่วไปแปลว่าอัตราการเข้าพักใกล้ 100% ณ วันที่ประกาศขาย หากผู้ซื้อดำเนินการต่อเนื่องก็จะมีรายรับทันทีไม่ต้องหาผู้เช่าใหม่ อย่างไรก็ตาม ควรพิจารณาว่าราคาที่ผู้ขายตั้งมานั้นคิดเป็น Yield เท่าใด ถ้าพบว่า Yield ต่ำกว่า 5% (เช่น ราคาขายสูงมากเมื่อเทียบรายได้ค่าเช่า) ผู้ลงทุนต้องชั่งใจว่า คุ้มค่าหรือไม่ เพราะอาจสะท้อนว่าราคาถูกบวกเก็งกำไรอนาคตไปแล้ว ระยะเวลาคืนทุนจะยาวนานขึ้น เช่น ซื้อกิจการ 30 ล้านบาท แต่รายได้สุทธิต่อปี 1 ล้านบาท เท่ากับ Yield ~3.3% ซึ่งต่ำไปหน่อยสำหรับการลงทุนลักษณะนี้ เว้นแต่จะมีโอกาสขึ้นค่าเช่าได้อีกมากหรือมูลค่าที่ดินจะขึ้นเร็ว
• ผลตอบแทนเทียบกับต้นทุนการเงิน: ในสภาพเศรษฐกิจปี 2568 ที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธุรกิจอสังหาฯ อยู่ประมาณ 5–6% การได้ Yield 5–7% ถือว่า พอเหมาะในการผ่อนธนาคารและมีกำไรส่วนเกิน แต่หาก Yield ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยมากอาจทำให้กระแสเงินสดติดลบ ผู้ลงทุนจึงควรคำนวณผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่ายทุกอย่าง (Net Yield) ให้รอบคอบ หากกู้เงินมาซื้อควรมีเงินดาวน์ในสัดส่วนที่ทำให้ภาระดอกเบี้ยไม่สูงเกินรายได้ค่าเช่า

ระยะเวลาคืนทุน: โดยทั่วไปการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าอย่างอพาร์ทเม้นท์จะเป็นการลงทุนระยะยาว เช่น หากได้ผลตอบแทน 5% ต่อปี จะใช้เวลาประมาณ 20 ปีในการคืนทุนจากค่าเช่า (ไม่รวมการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน) แต่ในทางปฏิบัติผู้ลงทุนมักได้รับกำไรจากมูลค่าที่ดิน/อาคารที่เพิ่มขึ้นเมื่อขายในอนาคตด้วย ดังนั้นการถือครองอพาร์ทเม้นท์นาน 5-10 ปีขึ้นไปในหัวหินที่แนวโน้มมูลค่าทรัพย์สินขาขึ้น นอกจากเก็บค่าเช่าแล้วยังอาจขายทำกำไรได้งามในภายหลัง

สรุป: ราคาซื้อขายและผลตอบแทนของอพาร์ทเม้นท์หัวหินในปี 2568 อยู่ในเกณฑ์ที่น่าดึงดูดใจในสายตานักลงทุน เมื่อเทียบกับสินทรัพย์การเงินอื่นๆ เช่น พันธบัตรหรือเงินฝากที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า 1-2% อย่างมาก ผลตอบแทนจากค่าเช่า 5-7% จึงเป็นจุดแข็ง ประกอบกับโอกาสสร้างกำไรส่วนต่างราคาในอนาคตด้วย แต่ทั้งนี้ความสำเร็จของการลงทุนจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการบริหารจัดการควบคุมต้นทุน รักษาอัตราการเช่าให้สูงสม่ำเสมอ และเลือกซื้อทรัพย์ในราคาที่เหมาะสมไม่แพงเกินจริง

แนวโน้มตลาดอพาร์ทเม้นท์หัวหินและกลุ่มผู้เช่า ปี 2568

แนวโน้มอุปสงค์-อุปทาน: ดังที่กล่าวในข้างต้น ปี 2568 ตลาดอพาร์ทเม้นท์หัวหินมีแนวโน้มอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจำกัด ทำให้ การแข่งขันด้านราคาไม่รุนแรง เจ้าของอสังหาฯ สามารถปรับค่าเช่าขึ้นได้ตามต้นทุนที่สูงขึ้น (เช่น ค่าน้ำค่าไฟหรือภาษีที่ดินที่ปรับตามราคาประเมิน) โดยไม่สูญเสียผู้เช่ามากนัก สำหรับอุปทานใหม่ แม้ยังมีผู้ประกอบการรายย่อยบางรายสร้างอพาร์ทเม้นท์ใหม่ออกมาขายหรือปล่อยเช่าเป็นระยะ แต่จำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับคอนโดหรือบ้านจัดสรร ทั้งนี้เพราะที่ดินทำเลดีๆ ในหัวหินมักถูกใช้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่ขายเป็นยูนิตคอนโดมิเนียมหรือบ้านพักไปหมดแล้ว ผู้ที่ลงทุนอพาร์ทเม้นท์มักอาศัยซื้อที่ดินในซอยรองหรือย่านชานเมืองที่ราคายังไม่แพง แล้วปลูกสร้างอาคารเพื่อปล่อยเช่า จึงเป็นโอกาสของนักลงทุนรายกลาง-รายเล็ก ที่จะครอบครองตลาดเช่าระยะยาวในพื้นที่นั้นๆ โดยไม่ต้องแข่งขันกับบริษัทยักษ์ใหญ่โดยตรง

กลุ่มผู้เช่าในหัวหินที่มีบทบาทปี 2568:

• พนักงานในอุตสาหกรรมท่องเที่ยวและบริการ: หัวหินเป็นเมืองท่องเที่ยว ฉะนั้นสัดส่วนแรงงานจำนวนมากอยู่ในภาคโรงแรม รีสอร์ท ร้านอาหาร สวนสนุก และธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ดีมานด์ที่พักจากพนักงานเหล่านี้มีต่อเนื่อง โดยเฉพาะช่วงนี้ที่ธุรกิจกลับมาฟื้นตัว หลายโรงแรมเปิดใหม่หรือขยายงาน ทำให้มีการจ้างงานเพิ่ม คนกลุ่มนี้มักมองหาอพาร์ทเม้นท์หรือห้องเช่าราคาเข้าถึงง่าย ใกล้ที่ทำงาน ซึ่งตอบโจทย์ทั้งหอพักและอพาร์ทเม้นท์ราคาประหยัดตามโซนต่างๆ ของหัวหิน
• ข้าราชการและพนักงานรัฐวิสาหกิจที่ย้ายมาปฏิบัติงาน: หัวหินมีสถานที่ราชการสำคัญ เช่น ศาลจังหวัด สำนักงานที่ดิน โรงพยาบาลรัฐ (รพ.หัวหิน) หน่วยงานเหล่านี้มักมีการหมุนเวียนโยกย้ายบุคลากรอยู่เรื่อยๆ เจ้าหน้าที่จำนวนหนึ่งจึงนิยมเช่าอพาร์ทเม้นท์อยู่แทนการซื้อบ้าน เพราะอาจปฏิบัติงานเป็นช่วงระยะเวลาหนึ่ง การเลือกทำเลใกล้สถานที่ทำงานหรืออยู่ในเมืองเพื่อสะดวกเดินทางเป็นปัจจัยสำคัญ อพาร์ทเม้นท์คุณภาพดีในเมืองจึงได้รับความสนใจจากกลุ่มนี้
• ครอบครัวชาวไทยที่ย้ายถิ่นฐาน/ทำงานทางไกล: แนวโน้ม Work from Anywhere และการแสวงหาคุณภาพชีวิตที่สงบขึ้นหลังโควิด กระตุ้นให้ครอบครัวคนไทยบางส่วนย้ายจากกรุงเทพฯ มาตั้งหลักที่หัวหิน บ้างก็เพราะสามารถทำงานทางไกลได้ หรือประกอบธุรกิจออนไลน์ไม่ยึดติดที่ บ้างก็เพื่อให้ลูกๆ ได้เติบโตในสภาพแวดล้อมที่ใกล้ชิดธรรมชาติ กลุ่มนี้บางรายอาจยังไม่พร้อมซื้อบ้านทันที จึงเช่าอยู่ก่อน (ทดลองใช้ชีวิตต่างจังหวัด) ห้องเช่าขนาด 1-2 ห้องนอนในอพาร์ทเม้นท์ที่สงบ ปลอดภัย เป็นที่ต้องการ เช่น ห้องชุดในเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หรืออพาร์ทเม้นท์ที่มีพื้นที่กว้างขวาง ซึ่งตอบโจทย์ความเป็นส่วนตัวของครอบครัว
• นักท่องเที่ยวต่างชาติระยะยาว (Long-stay Foreigners): เป็นกลุ่มที่เติบโตอย่างน่าจับตามองในหัวหินช่วงปี 2566–2568 เนื่องจากสถานการณ์ทั่วโลกที่ทำให้หลายคนมองหาประเทศปลายทางอากาศดี ค่าครองชีพไม่สูง และปลอดภัยสำหรับใช้ชีวิตหลังเกษียณหรือทำงานอิสระ หัวหินติดอันดับเมืองน่าอยู่ของชาวต่างชาติด้วยจุดเด่นด้าน สิ่งอำนวยความสะดวกครบครันและสังคมชาวต่างชาติที่มีอยู่เดิม (ร้านอาหารฝรั่ง แหล่งพบปะ เป็นต้น) ชาวต่างชาติเหล่านี้มักมองหาเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดเช่ารายเดือนที่สะดวกสบายใกล้ชายหาด ในช่วงไฮซีซั่นเราจะเห็นชาวยุโรปโดยเฉพาะ ชาวสแกนดิเนเวีย, เยอรมัน, รัสเซีย พักอาศัยตามอพาร์ทเม้นท์หัวหินจำนวนมาก บางคนพักยาว 3-6 เดือนแล้วกลับประเทศในฤดูร้อนของเขา เทรนด์นี้ยังคงดำเนินไปและมีแนวโน้มขยายสู่กลุ่มใหม่ๆ เช่น นักท่องเที่ยวจากจีนตอนใต้หรือเกาหลีที่สนใจลองใช้ชีวิตเมืองไทยหลังเกษียณ
• นักศึกษาและวัยเริ่มทำงาน: หัวหินแม้จะไม่ได้เป็น “เมืองมหาวิทยาลัย” ใหญ่โต แต่ก็มีสถาบันอุดมศึกษาประจำจังหวัดและวิทยาลัยต่างๆ รวมถึงวิทยาลัยอาชีวะในพื้นที่ ทำให้มีดีมานด์หอพักนักศึกษาอยู่บ้าง โดยเฉพาะใกล้วิทยาเขตสวนดุสิตหรือวิทยาลัยการอาชีพหัวหิน เป็นต้น นอกจากนี้วัยเริ่มทำงานที่ยังโสดมักเลือกเช่าหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ราคาประหยัดก่อนเพื่อเก็บเงินซื้อบ้านในอนาคต กลุ่มนี้จะไวต่อระดับค่าเช่าและโปรโมชั่นต่างๆ อพาร์ทเม้นท์ที่ราคาเอื้อมถึงและมีสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานครบจะดึงดูดใจคนกลุ่มนี้

ปัจจัยอื่นๆ และแนวโน้มที่ควรจับตา:

• ฤดูกาลท่องเที่ยวกับอัตราเช่า: หัวหินมีฤดูกาลท่องเที่ยวชัดเจน (High Season ช่วงเดือนธันวาคม-กุมภาพันธ์ ที่อากาศเย็นสบาย และช่วงวันหยุดยาวสงกรานต์/ปีใหม่) ในช่วงดังกล่าวบางอพาร์ทเม้นท์ที่เน้นนักท่องเที่ยวจะมีอัตราเข้าพักสูงมากถึง 90–100% ในขณะที่ช่วงโลว์ซีซั่น (หน้าฝนช่วงมิถุนายน-กันยายน) อาจลดลงบ้าง อย่างไรก็ตาม สำหรับอพาร์ทเม้นท์ที่เจาะกลุ่มผู้เช่ารายเดือนทั่วไป อัตราเช่าจะ ทรงตัวสูงตลอดทั้งปี ไม่แกว่งตามนักท่องเที่ยวมากนัก ความท้าทายคือผู้ลงทุนต้องตัดสินใจว่าจะจับตลาดไหนเป็นหลัก หากเน้นนักท่องเที่ยวก็ต้องบริหารแบบโรงแรมเพื่อรองรับช่วงคนเข้าพักมากๆ และหาวิธีเพิ่มรายได้ช่วงคนน้อย แต่ถ้าเน้นผู้เช่าประจำก็ควรรักษาฐานลูกค้าให้เต็มที่จะได้ไม่หวั่นไหวกับฤดูกาล
• การแข่งขันจากที่พักรูปแบบอื่น: แม้อพาร์ทเม้นท์จะมีคู่แข่งโดยตรงน้อย แต่ก็ต้องเผชิญการแข่งขันทางอ้อมจาก คอนโดมิเนียมปล่อยเช่า และ บ้านเช่า/พูลวิลล่า ในหัวหิน ซึ่งเจ้าของรายย่อยนำมาปล่อยเช่าเองผ่านแพลตฟอร์มต่างๆ ปัจจุบันเจ้าของคอนโดหลายรายในหัวหินเลือกปล่อยเช่าระยะสั้นบน Airbnb หรือปล่อยเช่ารายปีให้ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติในราคาที่ใกล้เคียงกับอพาร์ทเม้นท์แต่ได้สิทธิ์ใช้สระว่ายน้ำ ฟิตเนสของโครงการ สิ่งนี้ทำให้ผู้เช่าบางส่วน (โดยเฉพาะชาวต่างชาติหรือคนทำงานที่ต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกครบ) หันไปเช่าคอนโดมากกว่าอพาร์ทเม้นท์ทั่วไป ผู้ประกอบการอพาร์ทเม้นท์จึงควรสร้างจุดเด่นแตกต่าง เช่น ทำเลที่ดีกว่าคอนโด (อยู่ใจกลางตลาดหรือใกล้ที่ทำงานมากกว่า), ตั้งราคาเช่าถูกกว่า, หรือเพิ่มบริการที่คอนโดไม่มี เช่น มีแม่บ้านทำความสะอาดสัปดาห์ละครั้ง เป็นต้น เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน
• การปรับตัวด้านเทคโนโลยี: ผู้เช่ายุคใหม่คุ้นชินกับการค้นหาที่พักและทำธุรกรรมออนไลน์ เจ้าของอพาร์ทเม้นท์หัวหินจำนวนไม่น้อยเริ่มใช้ แพลตฟอร์มออนไลน์ในการปล่อยเช่า เช่น ลงประกาศบนเว็บไซต์เช่าที่พัก (RentHub, DDproperty, LivingInsider) และใช้สื่อสังคมออนไลน์สร้างเพจโปรโมทอพาร์ทเม้นท์ของตนเอง รวมถึงนำระบบดิจิทัลมาช่วยบริหารจัดการ เช่น แอปพลิเคชันเก็บค่าเช่า, ระบบคีย์การ์ด/รหัสผ่านเข้าตึก, การติดตั้งกล้องวงจรปิดที่ดูภาพผ่านมือถือ ฯลฯ แนวโน้มนี้จะมีมากขึ้น เพราะช่วยลดภาระและเพิ่มความพึงพอใจให้ผู้เช่า นักลงทุนควรพิจารณาลงทุนด้านเทคโนโลยีเหล่านี้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารงาน

สรุปแล้ว แนวโน้มปี 2568 บ่งชี้ว่าตลาดอพาร์ทเม้นท์หัวหินยังคงแข็งแรงจากดีมานด์ที่หลากหลาย ทั้งคนไทยและต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัย อัตราการเช่าเฉลี่ยสูงและผลตอบแทนอยู่ในเกณฑ์ดี ผู้ลงทุนควรติดตามปัจจัยภายนอกที่อาจส่งผล เช่น นโยบายภาครัฐด้านการท่องเที่ยว (โครงการส่งเสริม “เมืองท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ” ที่หัวหิน-ชะอำเคยเป็นพื้นที่นำร่อง) หรือสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาค ซึ่งอาจกระทบกำลังเช่าของผู้คน แต่โดยภาพรวม หัวหินยังคงเป็นตลาดอสังหาฯ ที่มีเสน่ห์และความยั่งยืน จากทั้งเสน่ห์ของเมืองเองและปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง

ข้อควรรู้ด้านกฎหมายในการซื้อและบริหารอพาร์ทเม้นท์

การลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ไม่ใช่แค่เรื่องซื้อขายทรัพย์สิน แต่ยังหมายถึงการประกอบธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย ซึ่งมีกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องหลายประการ นักลงทุนควรศึกษาและปฏิบัติตามกฎหมายเหล่านี้เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาภายหลัง ข้อควรรู้ด้านกฎหมายที่สำคัญมีดังต่อไปนี้:

• ใบอนุญาตประกอบกิจการหอพัก: ตามพระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ.2558 หากผู้ลงทุนต้องการดำเนินธุรกิจประเภทหอพัก (โดยเฉพาะที่พักสำหรับนักเรียนนักศึกษาหรือผู้เยาว์อายุต่ำกว่า 25 ปี) จะต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการหอพักเอกชนจากนายทะเบียนท้องถิ่นก่อนเปิดดำเนินการ หอพักจะอยู่ภายใต้กฎเกณฑ์เฉพาะ เช่น การกำหนดให้ผู้ดูแลหอพักต้องผ่านคุณสมบัติที่กฎหมายกำหนด, การทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรมาตรฐาน, การห้ามเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน, เวลาปิด-เปิดหอพัก ฯลฯ หากอพาร์ทเม้นท์ที่จะลงทุนตั้งใจจับตลาดนักศึกษา กลุ่มวัยรุ่น ควรสำรวจว่าขนาด/ลักษณะของกิจการเข้าข่ายหอพักต้องขอใบอนุญาตหรือไม่ (เช่น หอพักที่รับผู้พักหญิงต้องมีผู้จัดการหญิง, ต้องแยกโซนหญิงชายชัดเจน เป็นต้น) เพื่อดำเนินการให้ถูกต้อง
• ใบอนุญาตโรงแรม (กรณีปล่อยเช่าระยะสั้น): กฎหมายไทยกำหนดว่าการให้เช่าที่พักอาศัยเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ ถือเป็นการประกอบกิจการโรงแรม ต้องได้รับใบอนุญาตตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ.2547 เว้นแต่กรณีที่เข้าข่าย “บ้านพักรับรอง” (ไม่เกิน 4 ห้อง และรับผู้พักรวมไม่เกิน 20 คนโดยไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น) ซึ่งได้รับการยกเว้นบางส่วน ผู้ลงทุนที่มีแผนจะดัดแปลงอพาร์ทเม้นท์มาทำเป็นเกสต์เฮ้าส์หรือปล่อยเช่ารายวัน ควรยื่นขออนุญาตให้ถูกต้องต่อสำนักงานจังหวัด/กรรมการธุรกิจนำเที่ยวและมัคคุเทศก์ในพื้นที่ ไม่เช่นนั้นหากถูกร้องเรียนหรือเจ้าหน้าที่ตรวจพบ อาจโดนสั่งปรับและให้หยุดดำเนินการได้ ในทางปฏิบัติ หลายคนอาจเริ่มจากการปล่อยเช่ารายวันเล็กน้อยปนกับรายเดือน แต่ควรตระหนักถึงความเสี่ยงทางกฎหมายนี้ด้วย
• สัญญาเช่าและสิทธิผู้บริโภค: เมื่อปี 2018 สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ออกประกาศให้ธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย (หมายถึงการปล่อยเช่าห้องพักตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปเป็นธุรกิจ) อยู่ภายใต้สัญญาควบคุมเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค หมายความว่า ผู้ประกอบการต้องทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรกับผู้เช่าทุกราย โดยมีรายละเอียดขั้นต่ำตามที่กฎหมายกำหนด เช่น รายละเอียดห้องและทรัพย์สิน, อัตราค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ, เงินประกันไม่เกิน 1 เดือน, ค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน, เงื่อนไขการคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา, เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา (ผู้เช่าสามารถบอกเลิกก่อนหมดสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน) และห้ามมีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม เช่น ปรับกรณีผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนดเกินค่าเช่า 1 เดือน, หรือริบเงินประกันโดยไม่มีเหตุ เป็นต้น ผู้ลงทุนควรจัดทำ สัญญาเช่ามาตรฐาน ที่เป็นธรรมตามประกาศสคบ. ซึ่งนอกจากป้องกันการฟ้องร้องแล้วยังสร้างความน่าเชื่อถือให้กิจการด้วย
• ภาษีที่เกี่ยวข้อง: การถือครองและดำเนินธุรกิจอพาร์ทเม้นท์เกี่ยวพันกับภาษีหลายประเภท ได้แก่
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: อพาร์ทเม้นท์ถือเป็นการใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ จัดอยู่ในประเภททรัพย์สินเพื่อการอื่นๆ ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยของเจ้าของเอง อัตราภาษีจะสูงกว่าอสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัย (อัตราภาษีปี 2565 กำหนดเพดานไม่เกิน 0.3% ของราคาประเมินสำหรับทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ และมีการปรับลดบางปี) เจ้าของต้องชำระภาษีที่ดินฯ กับเทศบาลหรืออบต. ท้องที่ทุกปี หากไม่ชำระจะมีเบี้ยปรับ
• ภาษีเงินได้จากค่าเช่า: รายได้ค่าเช่าไม่ว่าบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้ ประเภทบุคคลธรรมดาจะรวมเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 ในแบบภ.ง.ด.ปี สามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% (หรือเลือกหักตามจริงถ้ามีหลักฐาน) แล้วคิดภาษีตามฐานภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ส่วนกรณีจดทะเบียนในรูปบริษัท รายได้ค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายจะต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตรา 20% นอกจากนี้รายได้ค่าเช่ายังอาจมีภาระภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) หากเจ้าของเป็นนิติบุคคลที่จด VAT และมีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาท/ปี ต้องเก็บ VAT 7% จากผู้เช่า (โดยปกติค่าเช่าที่พักอาศัยได้รับยกเว้น VAT แต่ค่าบริการเสริมบางอย่างอาจไม่ยกเว้น) ดังนั้นผู้ลงทุนควรวางแผนโครงสร้างภาษีให้เหมาะสมตั้งแต่แรกเริ่ม
• อากรแสตมป์/ภาษีธุรกิจเฉพาะ: ส่วนนี้เกี่ยวกับการซื้อขายอาคาร กรณีขายอพาร์ทเม้นท์ทั้งหลัง ผู้ขายที่ถือในนามบุคคลธรรมดา หากถือครองเกิน 5 ปีและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีจะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ส่วนใหญ่กรณีลงทุนนี้ไม่ได้เข้าเงื่อนไขดังกล่าว จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาขาย (หรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า) และอากรแสตมป์ 0.5% แต่ถ้าเสียธุรกิจเฉพาะแล้วจะยกเว้นอากรแสตมป์ นอกจากนี้ยังมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาฯ ที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบตามอัตราก้าวหน้า (คิดจากราคาประเมินและปีถือครอง) ต้นทุนภาษีในการซื้อขายเหล่านี้โดยมากตกกับผู้ขาย แต่ผู้ซื้อก็ควรรู้ไว้เพื่อประเมินภาพรวมการลงทุน
• ข้อบังคับผังเมืองและการก่อสร้าง: หัวหินอยู่ภายใต้ผังเมืองรวมที่กำหนดโซนการใช้ประโยชน์ที่ดินและควบคุมความสูงอาคารบางพื้นที่ ผู้ลงทุนควรตรวจสอบว่า ที่ดินที่สนใจสามารถสร้างหรือใช้งานเป็นอพาร์ทเม้นท์ได้ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ เช่น ที่ดินบางแปลงอาจอยู่ในเขตสีเขียว (เกษตรกรรม) ที่ไม่อนุญาตสร้างอาคารพาณิชย์, หรืออยู่ใกล้เขตพระราชวังไกลกังวลที่อาจมีข้อจำกัดเรื่องความสูงอาคาร นอกจากนี้การดัดแปลงอาคารเก่าเพื่อใช้งานเป็นที่พักให้เช่า หากเพิ่มจำนวนห้องหรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคารอย่างมีนัยสำคัญ จะต้องยื่นขออนุญาตต่อเทศบาลตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ควรให้วิศวกร/สถาปนิกตรวจสอบแบบและโครงสร้าง เพื่อความปลอดภัยและถูกต้องตามกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุด (ในกรณีที่จะขายห้องแยก ซึ่งอพาร์ทเม้นท์ปกติไม่เข้าข่าย) ก็ไม่เกี่ยวแต่หากในอนาคตคิดจะแปลงอพาร์ทเม้นท์เป็นคอนโดขายจะมีขั้นตอนต่างหากที่ยุ่งยาก
• แรงงานและทรัพย์สินทางปัญญา: หากอพาร์ทเม้นท์มีการจ้างพนักงาน เช่น แม่บ้าน, รปภ., ช่างซ่อมประจำ ควรปฏิบัติตามกฎหมายแรงงาน เช่น ทำประกันสังคมให้ลูกจ้าง, จ่ายค่าจ้างไม่ต่ำกว่าค่าแรงขั้นต่ำ, จัดวันหยุดตามสิทธิ เป็นต้น ในด้านทรัพย์สินทางปัญญา หากเปิดทีวีหรือเพลงในพื้นที่ส่วนกลาง ควรระวังเรื่องลิขสิทธิ์ (มีหน่วยงานมาตรวจบ่อยในแหล่งท่องเที่ยว) การติดกล้องวงจรปิดต้องไม่ละเมิดสิทธิส่วนบุคคลเกินไป เป็นต้น

การปฏิบัติตามข้อกฎหมายเหล่านี้นอกจากจะหลีกเลี่ยงบทลงโทษและปัญหาทางกฎหมายแล้ว ยังช่วยสร้างภาพลักษณ์ที่ดีและความน่าเชื่อถือให้กับกิจการอพาร์ทเม้นท์ของผู้ลงทุนในระยะยาว ผู้เช่าจะรู้สึกปลอดภัยและมั่นใจเมื่อเห็นว่าเจ้าของดำเนินธุรกิจอย่างมืออาชีพ โปร่งใสตามกฎหมาย

ค่าใช้จ่ายในการซื้อและบริหารอพาร์ทเม้นท์

การลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ ผู้ลงทุนควรเตรียมงบประมาณไม่ใช่เฉพาะค่าสินทรัพย์ (ค่าที่ดินและอาคาร) เท่านั้น แต่ยังต้องคำนึงถึง ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นทั้งในการซื้อและการบริหารจัดการต่อเนื่อง ดังรายการต่อไปนี้:

• ค่าใช้จ่ายในการซื้อทรัพย์สิน: ได้แก่
• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: อัตรา 2% ของราคาประเมิน/ราคาซื้อขาย (คิดจากราคาใดสูงกว่า) โดยปกตินิยมแบ่งชำระคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย (ฝ่ายละ 1%) หรือแล้วแต่ตกลง
• ค่าธรรมเนียมจดจำนอง: กรณีขอสินเชื่อจากธนาคาร ผู้ซื้อจะมีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง จ่ายให้กรมที่ดินตอนโอน
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากร: (ตามที่ได้กล่าวในหัวข้อกฎหมาย) ปกติผู้ขายรับผิดชอบ แต่ในบางดีลอาจเจรจาให้ผู้ซื้อแบ่งภาระบางส่วน ควรรู้ไว้เพื่อไม่ประหลาดใจตอนวันโอน
• ค่าตรวจสอบและค่ากฎหมาย: เพื่อความรอบคอบ ผู้ลงทุนอาจว่าจ้างทนายหรือนิติกรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ประวัติที่ดิน สัญญาต่างๆ รวมถึงค่าจ้างตัวแทนดำเนินการโอน หากไม่สะดวกทำเอง ค่าใช้จ่ายส่วนนี้แล้วแต่ตกลงกับผู้ให้บริการ
• ค่า Commission นายหน้า: หากการซื้อผ่านนายหน้า บางครั้งผู้ซื้ออาจต้องจ่ายค่าธรรมเนียมนายหน้า (แต่ส่วนใหญ่ผู้ขายเป็นฝ่ายจ่าย) อัตรามาตรฐานคือ 3% ของราคาซื้อขาย
• ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมก่อนเปิดดำเนินการ: อพาร์ทเม้นท์มือสองที่ซื้อมา มักต้องเผื่องบสำหรับซ่อมแซมปรับปรุงบ้าง เช่น ทาสีใหม่, ปรับปรุงห้องน้ำ, เปลี่ยนสุขภัณฑ์, ซ่อมแซมระบบไฟฟ้า-ประปา, ปรับภูมิทัศน์, ซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ชำรุด ฯลฯ งบประมาณส่วนนี้ขึ้นกับสภาพอาคารเดิม อาจใช้ตั้งแต่หลักแสนบาทไปจนถึงหลายล้านบาทสำหรับการรีโนเวทครั้งใหญ่ ควรตรวจสอบอาคารและประเมินค่าใช้จ่ายส่วนนี้ล่วงหน้าในการทำ Feasibility การลงทุน
• ค่าใช้จ่ายดำเนินการรายเดือน/รายปี: เมื่อเริ่มเปิดให้เช่า ผู้ลงทุนจะมีต้นทุนในการบริหารจัดการต่อเนื่อง เช่น
• ค่าน้ำ-ค่าไฟส่วนกลาง: ไฟฟ้าส่องสว่างบริเวณส่วนกลาง, ปั๊มน้ำ, ลิฟต์ (ถ้ามี), ทางเดิน, อินเทอร์เน็ตส่วนกลาง ฯลฯ ค่าไฟเหล่านี้ผู้เช่าไม่ได้จ่าย เจ้าของต้องรับผิดชอบ เช่นเดียวกับค่าน้ำส่วนกลาง (น้ำรดต้นไม้ ทำความสะอาด)
• ค่าอินเทอร์เน็ต/เคเบิลทีวี: หากอพาร์ทเม้นท์มีบริการ Wi-Fi ครอบคลุมทั่วอาคาร หรือติดตั้งเคเบิลทีวีไว้ให้ผู้เช่า เจ้าของจะมีค่าบริการรายเดือนตามแพ็กเกจ
• ค่าจ้างพนักงาน: กรณีมี ผู้ดูแลอาคาร (Manager/แม่บ้าน/รปภ.) ก็ต้องคิดถึงเงินเดือน โบนัส สวัสดิการเหล่านั้น หากอาคารขนาดเล็กและเจ้าของดูแลเองอาจประหยัดส่วนนี้ แต่สำหรับอาคาร 20-30 ห้องขึ้นไป มักต้องมีแม่บ้านทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง, มีช่างแวะมาตรวจสอบระบบตามระยะ หรือบางแห่งจ้าง รปภ. ดูแลความปลอดภัยช่วงกลางคืน เป็นต้น
• ค่าบำรุงรักษาและซ่อมย่อย: ทุกเดือนควรมีงบประมาณเผื่อสำหรับการซ่อมเล็กๆ น้อยๆ ในห้องผู้เช่า เช่น ซ่อมก๊อกน้ำ ท่ออุดตัน เปลี่ยนหลอดไฟ เปลี่ยนอะไหล่แอร์ เติมน้ำยาแอร์ เป็นต้น รวมถึงค่าบำรุงรักษาระบบใหญ่เป็นครั้งคราว เช่น ตรวจเช็คปั๊มน้ำ ถังเก็บน้ำ ลิฟต์ (ต้องตรวจตามกฎหมายทุกปี), ระบบดับเพลิง เพื่อให้ใช้งานได้ปกติ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะมากหรือน้อยขึ้นกับอายุอาคารและจำนวนห้อง หากอาคารใหม่ปัญหายังน้อย แต่หากอาคารเก่าอาจมีเรื่องให้ซ่อมทุกเดือน
• ค่าประกันภัย: การทำประกันภัยอาคารเป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม แนะนำให้ทำ ประกันอัคคีภัยและภัยอื่นๆ สำหรับอาคารปล่อยเช่าโดยเฉพาะ ซึ่งครอบคลุมความเสียหายจากไฟไหม้ น้ำท่วม พายุ ฯลฯ ตามทุนประกัน รวมถึงอาจพิจารณาประกันความรับผิด (กรณีมีผู้ได้รับบาดเจ็บในทรัพย์สินเรา) ค่าเบี้ยประกันเป็นรายปี คิดตามทุนประกันและความเสี่ยง แต่ถือว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่คุ้มค่าเพื่อบริหารความเสี่ยงในธุรกิจ
• ค่าการตลาดและค่าดำเนินงานอื่น: เช่น ค่าโฆษณาออนไลน์ (หากลงประกาศแบบมีค่าใช้จ่ายเพื่อโปรโมท), ค่าทำป้ายชื่ออาคาร (อาจมีภาษีป้ายรายปีเล็กน้อย), ค่าเครื่องใช้สำนักงานต่างๆ (ใบเสร็จ สัญญา แบบฟอร์ม) สิ่งเหล่านี้แม้ไม่มากแต่ก็ควรบันทึกไว้ในโครงสร้างต้นทุน
• ค่าภาษีและค่าธรรมเนียมต่อเนื่อง: นอกจากภาษีที่ดินฯ ที่ต้องจ่ายประจำปีตามที่กล่าวไป ผู้ลงทุนอาจต้องเสีย ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตหอพัก (มีอายุ 1 ปี ต้องต่ออายุ), ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตประกอบการธุรกิจโรงแรม (ต่ออายุทุก 5 ปี) รวมถึงค่าบริการผู้สอบบัญชีและค่าทำบัญชี (ถ้าดำเนินการในรูปแบบบริษัท) ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายประจำปีที่ต้องคำนึงถึง
• ค่าใช้จ่ายฉุกเฉินและเงินสำรอง: ควรจัดสรรเงินสำรองฉุกเฉินไว้สำหรับเหตุไม่คาดฝัน เช่น ผู้เช่าค้างค่าเช่าแล้วหนีไป ทิ้งห้องเสียหายต้องซ่อม, เหตุการณ์อุบัติภัย (ไฟไหม้ น้ำท่วม) ต้องซ่อมใหญ่, หรือแม้แต่ช่วงที่ห้องว่างมากผิดปกติก็จะมีรายรับลดลง เงินกองทุนสำรอง 3-6 เดือนของค่าใช้จ่ายจะช่วยให้กิจการไม่สะดุด

โดยภาพรวม การบริหารอพาร์ทเม้นท์เปรียบเสมือนการบริหารบริษัทเล็กๆ แห่งหนึ่ง ผู้ลงทุนควรวางแผนด้านการเงินให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายเหล่านี้ในระยะยาว อย่าตั้งงบประมาณพอดีเกินไปจนไม่มีเงินหมุนเวียนเพียงพอ บ่อยครั้งที่ธุรกิจไปไม่รอดไม่ใช่เพราะขาดทุน แต่เพราะกระแสเงินสดติดลบ การกันเงินส่วนหนึ่งจากรายได้แต่ละเดือนเข้ากองทุนซ่อมบำรุงและภาษี จะช่วยแบ่งเบาภาระเมื่อต้องจ่ายก้อนใหญ่และทำให้การเงินของกิจการมั่นคงยิ่งขึ้น

เปรียบเทียบการลงทุนอพาร์ทเม้นท์กับคอนโด บ้าน และวิลล่า

สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อพาร์ทเม้นท์เป็นหนึ่งในทางเลือกนอกเหนือจากคอนโดมิเนียม บ้านเช่า หรือวิลล่าพูลวิลล่าเพื่อการท่องเที่ยว การเข้าใจข้อดีข้อด้อยของแต่ละรูปแบบจะช่วยในการตัดสินใจลงทุนให้เหมาะกับเป้าหมายและความพร้อมของตนเอง ดังนี้:

• อพาร์ทเม้นท์ (ซื้อทั้งอาคารเพื่อปล่อยเช่า):
  ข้อดี: ผู้ลงทุนจะได้ครอบครอง สินทรัพย์ทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้ในระยะยาวมีโอกาสได้กำไรจากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้การมีหลายห้องเช่าในอาคารเดียวช่วยกระจายความเสี่ยงของรายได้ (ถ้ามีห้องว่างบางห้อง ยังมีรายได้จากห้องอื่นมาชดเชย) ต่างจากการลงทุนบ้านหรือคอนโดทีละยูนิตที่ถ้าว่างคือขาดรายได้ทั้งก้อน เจ้าของอพาร์ทเม้นท์ยังมี อิสระในการบริหารจัดการทรัพย์สิน สามารถปรับปรุง เปลี่ยนแปลง เพิ่มบริการ เพื่อเพิ่มมูลค่าได้ตามต้องการโดยไม่ต้องขอความเห็นชอบจากเจ้าของร่วมอื่นๆ นอกจากนี้อพาร์ทเม้นท์มักให้ ผลตอบแทนต่อบาทลงทุนสูงกว่า เช่น เงิน 20 ล้านบาทซื้อคอนโดได้อาจ 4-5 ห้อง แต่ซื้ออพาร์ทเม้นท์ได้ 20 ห้อง รายได้รวมจาก 20 ห้องมักจะมากกว่าจาก 5 ห้อง ในแง่กระแสเงินสดต่อเดือน
  ข้อด้อย: การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ ไม่ว่าจะเงินทุนตัวเองหรือเงินกู้ก็ถือเป็นภาระผูกพันสูง การบริหารจัดการยุ่งยากกว่า เพราะต้องดูแลผู้เช่าหลายราย ดูแลอาคารขนาดใหญ่ มีบทบาทเหมือนผู้ประกอบการธุรกิจ ต้องเตรียมพร้อมทั้งเวลาและทักษะในการจัดการลูกค้าและทรัพย์สิน หากไม่มีประสบการณ์อาจต้องจ้างมืออาชีพมาช่วยดูแล (ซึ่งก็เป็นค่าใช้จ่ายเพิ่ม) อีกทั้ง สภาพคล่องของอพาร์ทเม้นท์ต่ำกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น คือเมื่อจะขาย อาจต้องใช้เวลานานในการหาผู้ซื้อที่มีเงินทุนสูงมาซื้อทั้งอาคาร แตกต่างจากคอนโดที่ขายแยกเป็นห้องได้ง่าย หรือบ้านที่คนทั่วไปซื้ออยู่อาศัยก็เยอะกว่า การประเมินราคาขายต่อของอพาร์ทเม้นท์ยังซับซ้อน ต้องพิจารณาศักยภาพรายได้ ไม่ได้อิงราคาตลาดง่ายๆ แบบคอนโด/บ้าน
• คอนโดมิเนียม (ซื้อห้องชุดปล่อยเช่า):
  ข้อดี: ใช้เงินลงทุนน้อยกว่าอพาร์ทเม้นท์มาก ผู้ลงทุนรายย่อยสามารถเริ่มจากซื้อคอนโด 1 ห้อง (ในหัวหินราคาเริ่มต้นหลักล้านบาท) แล้วปล่อยเช่าได้เลย ความยุ่งยากในการบริหารต่ำ เพราะมีนิติบุคคลดูแลส่วนกลาง อาคาร ท่อ ทางเดิน สวน ให้ทั้งหมด เจ้าของแค่ดูแลเรื่องหาผู้เช่าและดูแลสภาพห้องของตนเอง ยิ่งไปกว่านั้น ตลาดซื้อขายคอนโดมีสภาพคล่องสูงกว่า จะขายต่อก็ประกาศขายได้ง่าย ทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและนักลงทุนด้วยกัน รวมถึงสามารถขายให้ชาวต่างชาติได้โดยตรง (ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดได้ 49% ของพื้นที่โครงการ) ทำให้ฐานผู้ซื้อมากกว่าทรัพย์ประเภทอื่น ด้านผลตอบแทนแม้ต่อหน่วยจะไม่สูงเท่าอพาร์ทเม้นท์ แต่หากลงทุนหลายห้องในหลายโครงการก็ช่วยกระจายความเสี่ยงได้ระดับหนึ่ง
  ข้อด้อย: อัตราผลตอบแทนต่อหน่วยต่ำกว่า เพราะราคาห้องคอนโดโดยเฉลี่ยสูงกว่าราคาห้องเช่าอพาร์ทเม้นท์มาก (จ่าย 3 ล้านบาทเพื่อค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน vs จ่าย 3 ล้านบาทซื้ออพาร์ทเม้นท์เล็กได้ 3 ห้อง ห้องละ 5,000 บาท/เดือน รวม 15,000 บาท/เดือนเท่ากัน) นอกจากนี้เจ้าของคอนโดต้องจ่าย ค่าส่วนกลางรายปี ให้โครงการ ซึ่งหักลบจากรายได้ค่าเช่าไป (หัวหินค่าส่วนกลางคอนโดประมาณ 40-60 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ห้อง 30 ตร.ม.ก็ ~1,200 บาท/เดือน) ทำให้ Yield สุทธิต่ำลง อีกประการคือเจ้าของคอนโดไม่มีสิทธิปฏิบัติการกับทรัพย์สินส่วนกลางหรือปรับปรุงภายนอกเอง ต้องขึ้นอยู่กับมติที่ประชุมเจ้าของร่วม ดังนั้นหากโครงการมีปัญหาการบริหาร เช่น นิติบุคคลบริหารไม่ดี ปล่อยทรุดโทรม จะกระทบความสามารถปล่อยเช่าของเราด้วยแต่เราไปแก้ไขตรงๆ ไม่ได้ และที่สำคัญ การแข่งขันในตลาดเช่าคอนโดสูง โดยเฉพาะในช่วงที่มีโครงการใหม่สร้างเสร็จ จะมีคอนโดปล่อยเช่าแข่งกันจำนวนมาก ผู้เช่ามีทางเลือกหลากหลายกว่า จึงต่อรองราคาได้มากกว่า
• บ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮ้าส์ (บ้านเช่า):
  ข้อดี: การปล่อยเช่าบ้านทั้งหลังเหมาะกับผู้เช่าเป็น ครอบครัวหรือผู้บริหารระดับสูง ที่ต้องการความเป็นส่วนตัว พื้นที่ใช้สอยเยอะกว่าอยู่คอนโด/อพาร์ทเม้นท์ ผลตอบแทนรายเดือนต่อยูนิตอาจสูง เช่น บ้านเดี่ยว 3 ห้องนอนในหัวหินอาจปล่อยเช่าได้ 25,000–40,000 บาท/เดือน ทั้งนี้ ผู้เช่าบ้านมักเช่าระยะยาวหลายปี และดูแลบ้านค่อนข้างดีเพราะรู้สึกเหมือนเป็นบ้านที่เขาอาศัยเอง เจ้าของบ้านมีภาระดูแลน้อยกว่าอพาร์ทเม้นท์ (แค่ 1 ครอบครัวแทนที่จะหลายๆ ห้อง) การลงทุนบ้านเช่ามี ทางออกที่ยืดหยุ่น เพราะถ้าช่วงไหนไม่มีผู้เช่า เจ้าของก็สามารถใช้พักผ่อนเองในวันหยุดหรือซ่อมแซมปรับปรุงเพิ่มมูลค่าได้ โดยไม่กระทบคนอื่น
  ข้อด้อย: ความเสี่ยงห้องว่าง 100% – ต่างจากอพาร์ทเม้นท์ที่ว่างบางห้อง บ้านมีหลังเดียวถ้าไม่มีผู้เช่าก็ขาดรายได้ทั้งหมด ในบางทำเลหัวหินบ้านเช่าไม่ได้เป็นที่ต้องการมากนัก (เพราะคนเช่ามักเลือกซื้อเลยถ้าจะอยู่ระยะยาว) ทำให้อัตราการหาผู้เช่าได้น้อยครั้งต่อปี ต้องยอมลดราคาเพื่อปิดดีล บางครั้งปล่อยว่างหลายเดือน นอกจากนี้ ค่าเฉลี่ยผลตอบแทนของบ้านเช่ามักต่ำ (ประมาณ 3–5% ต่อปี) เนื่องจากราคาบ้านและที่ดินสูงแต่ค่าเช่าขึ้นลงจำกัด ยิ่งถ้าเป็นบ้านหลังใหญ่ราคาแพง คนเช่าอาจไม่ค่อยมี ต้องพึ่งพาคนต่างชาติหรือองค์กรเช่าซึ่งไม่ได้มีกลุ่มใหญ่ การบำรุงรักษาบ้านยังเป็นภาระเจ้าของทั้งหมด (หลังคา รั้ว สวน ฯลฯ ไม่มีส่วนกลางดูแลให้เหมือนคอนโด) ค่าใช้จ่ายเหล่านี้บั่นทอนกำไรพอควร
• วิลล่า/พูลวิลล่าเพื่อการลงทุนท่องเที่ยว:
  ข้อดี: พูลวิลล่า (บ้านเดี่ยวพร้อมสระว่ายน้ำและสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการพักผ่อน) กำลังเป็นสินค้าดาวรุ่งในเมืองท่องเที่ยวอย่างหัวหิน นักลงทุนซื้อมาเพื่อปล่อยเช่ารายวัน/รายสัปดาห์ให้นักท่องเที่ยวแบบกลุ่มหรือครอบครัวใหญ่ ซึ่งยินดีจ่ายค่าเช่าสูงเพื่อแลกกับความเป็นส่วนตัวและปาร์ตี้สังสรรค์ได้เต็มที่ รายได้ต่อคืนของพูลวิลล่าสูงมาก เช่น หลังหนึ่งอาจปล่อยได้คืนละ 8,000–15,000 บาท ขึ้นกับขนาดและทำเล หากมีทีมการตลาดและบริหารดี อัตราการเข้าพักสูง ก็สามารถสร้างผลตอบแทนรวมต่อปีได้ถึงระดับ 8-10% หรือมากกว่า (บางโครงการขายพูลวิลล่าพร้อมการันตีผลตอบแทน 5 ปีแรกให้ผู้ซื้อลงทุน) ข้อดีอีกอย่างคือ ผู้ลงทุนสามารถใช้ประโยชน์ส่วนตัวได้ เช่น พาครอบครัวไปพักผ่อนในวันที่ไม่มีลูกค้าเช่า ถือเป็น Lifestyle Investment ไปในตัว
  ข้อด้อย: การปล่อยเช่าพูลวิลล่าใกล้เคียงกับการทำโรงแรมขนาดเล็ก เจ้าของต้องเตรียมพร้อมด้านการบริการมากมาย ทั้งจัดหาคนดูแลทำความสะอาดสระและบ้านหลังแขกเช็คเอาท์, การตลาดออนไลน์ตอบแชทลูกค้าตลอด, บำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกไม่ให้ชำรุด เช่น ปั๊มสระ เครื่องกรอง เครื่องครัว ฯลฯ และที่สำคัญ รายได้ขึ้นกับการท่องเที่ยวอย่างมาก หากเกิดวิกฤตที่นักท่องเที่ยวลดลง (เช่น โควิด หรือภาวะเศรษฐกิจถดถอย) พูลวิลล่าจะได้รับผลกระทบก่อนเพื่อนเพราะค่าเช่าสูง ผู้คนรัดเข็มขัดก็จะไม่เช่า อีกทั้งในเชิงกฎหมาย พูลวิลล่าที่ปล่อยเช่ารายวันก็ถือว่าต้องมีใบอนุญาตโรงแรมเช่นกัน แต่หลายแห่งยังไม่ได้จัดการ เรื่องนี้อาจกลายเป็นความเสี่ยงหากภาครัฐเข้มงวดขึ้นในอนาคต

สรุปการเปรียบเทียบ: หากนักลงทุนต้องการ รายได้มั่นคงระยะยาวแบบเสือนอนกิน มีเวลาบริหารและเงินทุนพร้อม อพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังเป็นทางเลือกที่ดีเพราะได้สินทรัพย์ก้อนใหญ่และกระแสเงินสดต่อเนื่อง แต่ถ้าต้องการ เริ่มลงทุนเล็กๆ ความเสี่ยงต่ำ สภาพคล่องสูง คอนโดปล่อยเช่าอาจเหมาะกว่า ส่วนบ้านหรือพูลวิลล่าเหมาะกับผู้ที่ ชอบการลงทุนแบบกึ่งใช้งานเองกึ่งปล่อยเช่า และพร้อมรับความผันผวน โดยบางคนก็ใช้กลยุทธ์ผสมผสาน เช่น ลงทุนทั้งคอนโดและอพาร์ทเม้นท์ควบคู่ หรือซื้อพูลวิลล่าไว้หนึ่งหลังพร้อมกับมีอพาร์ทเม้นท์หลังเล็กๆ เพื่อกระจายความเสี่ยง ทั้งนี้ทุกแบบล้วนมีโอกาสและความเสี่ยง จึงควรพิจารณาปัจจัยส่วนบุคคลและเป้าหมายการลงทุนประกอบกันอย่างรอบคอบ

ข้อควรระวังและเทคนิคการตรวจสอบอพาร์ทเม้นท์ก่อนลงทุน

การจะซื้ออพาร์ทเม้นท์สักแห่ง หรือแม้แต่การลงทุนสร้างเอง ผู้ลงทุนควรตรวจสอบรายละเอียดต่างๆ อย่างถี่ถ้วน เพื่อลดความเสี่ยงที่จะเจอปัญหาภายหลัง เนื่องจากเงินลงทุนสูงและการแก้ไขทีหลังอาจทำได้ยาก หัวข้อนี้จะรวบรวม ข้อควรระวัง และ เทคนิคการตรวจสอบ (Due Diligence) ที่ควรทำก่อนตัดสินใจลงทุนในอพาร์ทเม้นท์หัวหิน:

• ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และเอกสารสิทธิ์ที่ดิน: ขั้นแรกสุดคือ เช็กโฉนดที่ดิน ที่อพาร์ทเม้นท์ตั้งอยู่ว่าเป็นชนิดโฉนดที่เป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์หรือไม่ (ควรเป็นโฉนด น.ส.4 จ. ที่ไม่มีข้อจำกัดการโอน) ตรวจดูเนื้อที่ตรงตามที่ประกาศหรือไม่ แนวเขตที่ดินมีรุกล้ำหรือมีปัญหากับเพื่อนบ้านหรือไม่ ควรขอสำเนาโฉนดและนำไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินหรือระบบออนไลน์ (ถ้ามี) ดูว่ามีการจำนองหรือภาระผูกพันอะไรจดทะเบียนอยู่หรือไม่ หากมีต้องตกลงให้ผู้ขายปลดจำนองก่อนหรือดำเนินการอย่างไรต่อไป นอกจากนี้ดู ผังเมืองรวม ว่าที่ดินอยู่ในสีอะไร ย่านนั้นอนุญาตใช้ประโยชน์เพื่อที่พักอาศัยหรือไม่ (กรณีจะเปลี่ยนแปลงต่อเติม) หากอพาร์ทเม้นท์สร้างมานานอาจไม่มีปัญหา แต่หากเป็นที่ดินเปล่าที่จะสร้างใหม่ก็ต้องดูข้อกำหนดผังเมืองและกฎหมายอาคาร เช่น ความสูงที่สร้างได้, ระยะร่นจากถนน-เขตที่ดิน, ที่จอดรถขั้นต่ำที่ต้องมี ฯลฯ
• ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างและแบบแปลน (สำหรับอาคารที่มีอยู่แล้ว): ขอเอกสาร ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร (แบบ อ.1 หรือใบขออนุญาต) จากผู้ขาย รวมถึงแบบแปลนอาคาร ถ้าเป็นไปได้เพื่อดูว่าอาคารก่อสร้างถูกต้องตามที่ขออนุญาตหรือไม่ เช่น ขออนุญาตสร้างอาคารพักอาศัย จำนวนห้องตามแบบตรงกับของจริงหรือไม่ บางกรณีอาคารเก่าอาจมีการต่อเติมภายหลังโดยไม่ขออนุญาต (เช่น กั้นห้องเพิ่ม ทำชั้นลอยเพิ่ม) ซึ่งอาจมีความเสี่ยงทางกฎหมายหากตรวจพบ ผู้ซื้อต้องประเมินว่าจะรับความเสี่ยงได้หรือไม่หรือให้ผู้ขายดำเนินการแก้ไขให้เรียบร้อยก่อนโอน
• สำรวจสภาพอาคารและประเมินค่าซ่อม: ควรพาช่างผู้ชำนาญ (วิศวกรโยธาหรือสถาปนิก) ไปตรวจอาคาร ประเมินโครงสร้าง เช่น ดูรอยร้าว ผนังทรุด ตัวอาคารเอียงหรือไม่, สภาพหลังคา ฝ้าเพดาน มีรอยน้ำรั่วซึมหรือเชื้อราหรือไม่, ระบบไฟฟ้า ประปา ท่อน้ำทิ้ง ยังใช้งานได้ดีหรือควรเปลี่ยนใหม่, ระบบปั๊มน้ำ ถังเก็บน้ำ ขนาดพอกับจำนวนผู้พักอาศัยหรือไม่, ถ้ามีลิฟต์ให้เช็กว่ายังใช้งานดี ตรวจสอบประวัติการตรวจและบำรุงรักษา ลิสต์รายการซ่อมที่จำเป็น และประมาณการค่าใช้จ่าย เพื่อใช้เจรจาราคาหรือวางแผนหลังซื้อ การตรวจสภาพนี้รวมถึงการดู ห้องพักตัวอย่าง สัก 2-3 ห้อง (ห้องมุม, ห้องกลาง) ดูพื้น กระเบื้อง สุขภัณฑ์ ประตูหน้าต่าง ว่ายังอยู่ในสภาพดีหรือต้องซ่อมเยอะหรือไม่
• ตรวจสอบอัตราการเช่าและรายได้จริง: หากซื้อกิจการที่ดำเนินการอยู่ สิ่งสำคัญคือตรวจสอบว่า ผู้เช่าปัจจุบันมีจำนวนเท่าใด อัตราเข้าพักกี่เปอร์เซ็นต์ ควรขอรายการค่าเช่าและค่าใช้จ่ายย้อนหลังอย่างน้อย 6-12 เดือน จากผู้ขาย (เช่น รายงานบัญชีรายรับรายจ่าย) เพื่อดูภาพรวมรายได้ที่แท้จริง อย่าดูแค่เดือนล่าสุดเพราะอาจเป็นช่วงไฮซีซั่นที่รายได้สูงผิดปกติ หรือผู้ขายอาจเพิ่งปล่อยห้องเต็มเพื่อโชว์ตัวเลข ควรดูทั้งปีเพื่อประเมินฤดูกาลด้วย นอกจากนี้ พิจารณาค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ที่กิจการมี เช่น ค่าน้ำไฟส่วนกลาง เงินเดือนพนักงาน อัตราการเก็บค่าเช่าได้จริง (มีห้องไหนค้างจ่ายบ้าง?) ข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้เราคำนวณกระแสเงินสดสุทธิและผลตอบแทนได้แม่นยำ อย่าอายที่จะขอหลักฐาน เช่น ใบเสร็จค่าน้ำค่าไฟ ใบกำกับภาษีหรือบิลต่างๆ มายืนยันตัวเลข
• พูดคุยกับผู้เช่าหรือผู้ดูแลปัจจุบัน (ถ้าเป็นไปได้): การได้ข้อมูลปากต่อปากจากคนที่อาศัยหรือทำงานที่อพาร์ทเม้นท์นั้นจะช่วยเปิดมุมมองเพิ่มเติม เช่น ถ้าคุยกับแม่บ้าน/ผู้ดูแล เราอาจได้รู้ว่าที่ผ่านมาผู้เช่าชอบบ่นเรื่องอะไร (น้ำไม่ไหล? อินเทอร์เน็ตช้า?) หรือมีปัญหาทะเลาะกันบ่อยไหม ความเห็นจากผู้เช่าสักคนสองคน (อาจลองสอบถามแบบไม่เป็นทางการ เช่น ทำทีเป็นลูกค้าจะมาเช่า แล้วถามความเห็น) จะรู้ว่า กลุ่มผู้เช่าเป็นใคร บรรยากาศอาคารดีหรือไม่ ปลอดภัยไหม ข้อมูลเหล่านี้บางครั้งผู้ขายอาจไม่บอกหรือไม่ทราบละเอียดเท่าคนในสถานที่
• สำรวจพื้นที่โดยรอบและสิ่งแวดล้อม: ดู ทำเลที่ตั้งจริง ของอพาร์ทเม้นท์ว่ามีสิ่งรบกวนหรือไม่ เช่น ข้างๆ เป็นบาร์ผับเสียงดังหรือเปล่า, อยู่ติดชุมชนแออัดหรือมีขยะมูลฝอยส่งกลิ่นไหม, ถนนทางเข้ากว้างพอไหม สภาพดีหรือขรุขระน้ำท่วม, ยามค่ำคืนมีไฟส่องสว่างปลอดภัยหรือเปล่า, เพื่อนบ้านข้างเคียงเป็นอะไร (ถ้าอยู่ติดที่รกร้างก็อาจเสี่ยงโดนยึดเป็นที่มั่วสุม เป็นต้น) และสำคัญมาก ดูศักยภาพทำเลในอนาคต เช่น มีโครงการก่อสร้างใกล้เคียงที่จะเกิดขึ้นหรือไม่ (ถ้ามีตึกสูงสร้างข้างๆ อาจบดบังวิวหรือเกิดเสียงดังในอนาคต), ที่ดินเปล่าข้างเคียงมีโอกาสถูกพัฒนาเป็นคู่แข่งหรือเปล่า, หรือโครงสร้างพื้นฐานใหม่อย่างสถานีรถไฟ/ถนนตัดใหม่ อยู่ในรัศมีที่เอื้อต่ออพาร์ทเม้นท์แค่ไหน
• วิเคราะห์ศักยภาพการปรับปรุงและต่อยอด: หลังตรวจสภาพแล้ว ควรคิดต่อว่า เราสามารถเพิ่มมูลค่าให้อพาร์ทเม้นท์นี้ได้อย่างไรบ้าง เช่น มีพื้นที่ว่างเหลือที่สามารถสร้างห้องเพิ่มในอนาคตได้ไหม มีพื้นที่ชั้นล่างที่ปล่อยว่างซึ่งอาจปรับเป็นร้านค้า คาเฟ่ หรือ Co-working space เล็กๆ เพิ่มบริการให้ผู้เช่าหรือเก็บค่าเช่าได้หรือไม่ มีดาดฟ้า/ชั้นลอยที่ปรับเป็นพื้นที่ส่วนกลางหรือห้องพิเศษเพิ่มรายได้หรือเปล่า การเห็นช่องเหล่านี้จะทำให้ประเมินได้ว่าการลงทุนนี้มี upside แค่ไหน หรือเต็มที่แล้ว
• ประเมินความเสี่ยงเฉพาะตัวทรัพย์: เช่น ถ้าอาคารอยู่ติดทะเล ควรถามหามาตรการป้องกันการผุกร่อนจากไอเค็มทะเล, ถ้าอยู่ใกล้ทางรถไฟ เสียงรถไฟรบกวนมากไหม (อาจลองไปฟังช่วงรถไฟผ่าน), อยู่ใกล้สนามบินก็เช็คเสียงเครื่องบิน, บางพื้นที่หัวหินมีลิงหรือสัตว์ป่าลงมารบกวน (แถวเขาตะเกียบมีลิง) ต้องรู้เพื่อเตรียมวิธีรับมือ ปัญหาเหล่านี้หากไม่ยอมรับตั้งแต่แรกอาจทำให้ผู้เช่าหนีได้
• ตรวจสอบกฎหมายและข้อบังคับที่อาจกระทบ: ดังที่กล่าวในหัวข้อกฎหมาย หากอาคารนี้เคยจดทะเบียนเป็นหอพักหรือเคยได้รับใบอนุญาตอะไร ผู้ซื้อควรขอดูและทราบเงื่อนไข เช่น ถ้าเป็นหอพัก มีข้อกำหนดต้องทำตามทุกปีหรือไม่, ถ้ามีใบ ร.ง.4 (โรงงาน) หรือใบอนุญาตอื่นพ่วงมากับที่ (บางที่อาจเคยทำอย่างอื่นมาก่อน) ต้องเคลียร์อย่างไร ควรคุยกับหน่วยงานท้องถิ่น (เทศบาล/อบต.) เพื่อทำความเข้าใจสถานะของอาคารด้วย
• เงื่อนไขสัญญาจะซื้อจะขายที่เป็นธรรม: หลังพิจารณาทุกอย่างและตัดสินใจจะซื้อ ควรทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรกับผู้ขายระบุเงื่อนไขต่างๆ ให้ชัด เช่น รายการทรัพย์สินที่แถมมาด้วย (เฟอร์นิเจอร์, เครื่องใช้ไฟฟ้า, ระบบต่างๆ), กรณีผู้เช่าที่มีอยู่จะโอนสัญญาเช่าอย่างไร ผู้ขายต้องช่วยแจ้งผู้เช่าหรือไม่, ค่าน้ำค่าไฟที่เก็บล่วงหน้าหรือเงินประกันที่ผู้เช่าจ่ายไว้จะโอนให้ผู้ซื้ออย่างไร, ภาระภาษีค้างจ่ายหรือค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) ใครรับผิดชอบ, การโอนพนักงาน (ถ้าจะรับพนักงานเดิมมาทำต่อ) จะทำอย่างไร, ตลอดจนระบุวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ราคา และค่าธรรมเนียมที่ตกลงกัน เพื่อให้ไม่มีข้อขัดแย้งทีหลัง

ข้อควรระวังเหล่านี้อาจดูมากมาย แต่จำเป็นสำหรับการลงทุนที่ใช้เงินสูงอย่างอพาร์ทเม้นท์ การตรวจสอบรอบด้านจะช่วยให้ผู้ลงทุนมั่นใจว่าทรัพย์ที่ได้มาคุ้มค่า ปลอดปัญหาซ่อนเร้น และพร้อมสร้างผลตอบแทนตามที่คาดหวังไว้ อย่าลืมว่า ความเสี่ยงลดได้ด้วยการเตรียมพร้อมข้อมูล การตัดสินใจอย่างรีบเร่งโดยไม่ตรวจสอบเพียงเพราะกลัวคนอื่นตัดหน้า อาจนำไปสู่ความเสียหายภายหลังที่ไม่คุ้มกัน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ถาม: ต้องใช้งบประมาณเท่าไรในการซื้ออพาร์ทเม้นท์ในหัวหิน?
ตอบ: งบประมาณขึ้นอยู่กับขนาดและทำเลของอพาร์ทเม้นท์ที่ต้องการซื้อ อพาร์ทเม้นท์เล็ก 10–15 ห้องในชานเมือง อาจใช้เงินประมาณหลักสิบล้านบาทต้นๆ (เช่น 10–15 ล้านบาท) ในขณะที่ อพาร์ทเม้นท์ขนาดกลาง 20–30 ห้องในทำเลตัวเมือง อาจอยู่ในช่วง 20–40 ล้านบาท ส่วน อพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่หรือทำเลติดทะเล ราคาสามารถสูงถึง 50–100 ล้านบาทหรือมากกว่า อย่าลืมเผื่องบอีกประมาณ 5-10% ของราคาซื้อสำหรับค่าโอนและค่าปรับปรุงซ่อมแซมก่อนเปิดดำเนินการจริง

ถาม: ผลตอบแทนจากการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในหัวหินอยู่ที่ประมาณเท่าไร?
ตอบ: โดยทั่วไปผลตอบแทนจากค่าเช่าหรือ Rental Yield ของอพาร์ทเม้นท์หัวหินอยู่ราว 5–7% ต่อปี สำหรับการปล่อยเช่ารายเดือนตามปกติ ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์ดี ยกตัวอย่างเช่น ลงทุนซื้อ 20 ล้านบาท อาจได้ค่าเช่าประมาณปีละ 1.0–1.4 ล้านบาท (คิดเป็น 5-7%) ทั้งนี้ผลตอบแทนจริงจะขึ้นอยู่กับอัตราการเช่าและการควบคุมค่าใช้จ่ายของผู้บริหาร หากสามารถเพิ่มรายได้ (เช่น ปล่อยเช่ารายวันในบางห้องช่วงไฮซีซั่น หรือเก็บค่าบริการเสริม) ก็อาจดันผลตอบแทนให้สูงขึ้นเกิน 8% ได้ ในทางกลับกัน ถ้าอาคารมีห้องว่างมากหรือค่าใช้จ่ายบริหารสูง ผลตอบแทนอาจลดต่ำกว่า 5% ได้เช่นกัน

ถาม: ผู้เช่าในหัวหินมีตลอดทั้งปีหรือไม่? จะได้รับผลกระทบจากฤดูกาลท่องเที่ยวอย่างไร?
ตอบ: หัวหินมีทั้งผู้เช่าที่พักอาศัยระยะยาว (กลุ่มคนทำงานท้องถิ่น ข้าราชการ ครอบครัวต่างชาติที่อยู่เป็นปี) และผู้เช่าระยะสั้นตามฤดูกาล (นักท่องเที่ยวไทยสุดสัปดาห์ นักท่องเที่ยวต่างชาติหนีหนาว) หากอพาร์ทเม้นท์ของคุณจับตลาดผู้เช่ารายเดือนทั่วไป คุณจะมี ผู้เช่าค่อนข้างสม่ำเสมอตลอดปี ฤดูกาลอาจมีผลบ้างเช่น บางคนย้ายออกช่วงปลายปีแล้วมีคนใหม่เข้ามาต้นปี แต่โดยรวมอัตราเช่าจะคงที่ เช่น 70–90% ตลอดปี ไม่ถึงกับวูบวาบ แต่ถ้าคุณเน้นปล่อยเช่ารายวัน/รายสัปดาห์ให้กลุ่มนักท่องเที่ยว ฤดูท่องเที่ยว (พ.ย.–ก.พ.) ห้องจะเต็มและทำรายได้สูงมาก แต่หน้าฝน (ก.ค.–ก.ย.) อาจเงียบ ต้องทำใจกับความผันผวนนี้ ทางแก้คือต้องปรับกลยุทธ์การตลาด เช่น ลดราคาโปรโมชั่นดึงดูดคนไทยมาพักผ่อนช่วงโลว์ซีซั่น หรือหันปล่อยเช่ารายเดือนราคาพิเศษในช่วงที่นักท่องเที่ยวน้อย เพื่อให้มีรายได้บางส่วนช่วยค่าใช้จ่าย

ถาม: จำเป็นต้องมีใบอนุญาตอะไรบ้างในการทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์?
ตอบ: กรณีปล่อยเช่าระยะยาว (รายเดือนขึ้นไป) โดยทั่วไปไม่ต้องมีใบอนุญาตพิเศษ ยกเว้นว่าคุณทำเป็น “หอพัก” สำหรับนักเรียนนักศึกษาตามกฎหมายหอพัก ก็ต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการหอพักจากกรมกิจการเด็กและเยาวชน และปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ที่กำหนด ส่วน กรณีปล่อยเช่ารายวัน/รายสัปดาห์ จะเข้าข่ายธุรกิจโรงแรม ควรขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมจากกรมการท่องเที่ยว นอกจากนี้กิจการให้เช่าที่อยู่อาศัยที่มีห้องเช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป ต้องทำสัญญาเช่าตามประกาศคุ้มครองผู้บริโภค (ซึ่งเป็นหน้าที่ตามกฎหมาย ไม่ใช่ใบอนุญาตแต่เป็นข้อกำหนดที่ต้องปฏิบัติ) สรุปคือ ก่อนดำเนินการควรตรวจสอบว่าธุรกิจของคุณเข้าข่ายข้อบังคับพิเศษใดๆ หรือไม่และจัดการให้ถูกต้อง

ถาม: ควรซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่มีผู้เช่าอยู่แล้วหรือสร้างใหม่เองดีกว่า?
ตอบ: แต่ละทางมีข้อดีต่างกัน การซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่ดำเนินการอยู่แล้ว คุณจะได้รับรายได้ทันที มีฐานผู้เช่าเดิม ไม่ต้องเสียเวลาการตลาดนาน แต่ราคาซื้ออาจสูงเพราะผู้ขายคิดมูลค่ากิจการเข้าไปด้วย และอาคารอาจต้องซ่อมปรับปรุงบ้างตามสภาพอายุ ขณะที่การสร้างใหม่เอง คุณได้ออกแบบตามต้องการ อาคารใหม่ทันสมัย ประหยัดค่าซ่อมในช่วงแรก และต้นทุนต่อหน่วยอาจถูกกว่า (ถ้าคุมงานก่อสร้างดี) แต่ข้อเสียคือ ใช้เวลานานและมีความเสี่ยงระหว่างสร้าง ทั้งเรื่องงบประมาณบานปลาย อาคารเสร็จแล้วต้องใช้เวลา Ramping up หาผู้เช่าให้เต็ม ซึ่งอาจกินเวลา 6 เดือนถึง 2 ปีตามภาวะตลาด ช่วงแรกอาจยังไม่มีกำไร ต้องมีทุนหมุนรองรับ ดังนั้นหากคุณไม่มีประสบการณ์ก่อสร้างหรือไม่สะดวกจัดการงานก่อสร้างเอง การซื้อกิจการที่มีอยู่แล้วจะปลอดภัยและง่ายกว่า แต่ถ้าคุณมีที่ดินเปล่าอยู่แล้วหรือมีแผนชัดเจนในการสร้างที่พักรูปแบบใหม่ที่โดดเด่น การสร้างเองก็อาจให้ผลตอบแทนระยะยาวที่ดีกว่า

ถาม: ลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังกับซื้อคอนโดหลายๆ ห้องปล่อยเช่า แบบไหนดีกว่ากัน?
ตอบ: ขึ้นอยู่กับเป้าหมายและความพร้อมของคุณ: ถ้าคุณต้องการ เป็นเจ้าของสินทรัพย์ขนาดใหญ่และพร้อมจะบริหาร การซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังจะให้กำไรจากการดำเนินงานเต็มที่กว่าและควบคุมทุกอย่างได้ แต่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่และทุ่มเทเวลาบริหารสูง ในทางกลับกัน การซื้อคอนโดหลายๆ ห้อง (อาจกระจายในหลายโครงการ) ช่วยกระจายความเสี่ยงด้านทำเล เช่น ถ้าเศรษฐกิจไม่ดีในหัวหินก็อาจยังมีห้องปล่อยเช่าในเมืองอื่นที่ไปได้ นอกจากนี้คอนโดสามารถขายออกเป็นห้องๆ ได้ง่ายกว่าเมื่ออยากเปลี่ยนการลงทุน ข้อเสียคือ ผลตอบแทนรวมอาจไม่สูงเท่า เพราะมีต้นทุนแฝงจากค่าส่วนกลางและราคาซื้อคอนโดที่แพงกว่า ในเชิงบริหารง่ายกว่าก็จริง แต่ก็ไม่ได้ไร้ปัญหา (ต้องประสานงานกับนิติบุคคล แต่ละที่กฎต่างกัน และต้องหาผู้เช่าเองเหมือนกัน) โดยสรุป หากคุณมีทุนหนาและต้องการทำธุรกิจจริงจัง อพาร์ทเม้นท์จะคุ้มค่ากว่า แต่ถ้าคุณเริ่มต้นและยังอยากถือครองสินทรัพย์ที่ยืดหยุ่นขายต่อได้ง่าย คอนโดหลายห้องก็เป็นทางเลือกที่ลดภาระลงมา

ถาม: มีวิธีการหาผู้เช่าในหัวหินอย่างไรบ้าง?
ตอบ: ในยุคปัจจุบัน ช่องทางออนไลน์เป็นวิธีหลัก ในการหาผู้เช่า คุณสามารถลงประกาศอพาร์ทเม้นท์ของคุณบนเว็บไซต์ยอดนิยม เช่น RentHub, DDproperty, Kaidee Property, หรือกลุ่มเฟซบุ๊ก “หาห้องเช่าหัวหิน” พร้อมรูปถ่ายห้องและเบอร์ติดต่อ นอกจากนี้การติดป้ายโฆษณาหน้าอาคารก็ยังได้ผล โดยเฉพาะดึงดูดคนที่ผ่านไปมาในย่านนั้นๆ ถ้าเป้าหมายคือพนักงานบริษัทหรือนักศึกษาก็อาจขออนุญาตติดประกาศตามกระดานข่าวขององค์กรหรือสถานศึกษานั้นๆ ดู รวมถึงการ จับมือกับนายหน้า/เอเจนซี่ท้องถิ่น ซึ่งเขามีเครือข่ายผู้มองหาที่เช่าอยู่แล้วก็ช่วยได้ (ตกลงค่านายหน้าซึ่งปกติเก็บจากผู้เช่าครึ่งเดือนหรือหนึ่งเดือน) สำหรับกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติ การลงประกาศใน Airbnb หรือ Booking.com จะเปิดตลาดต่างประเทศ ซึ่งควรดูแลเรื่องภาษาอังกฤษในการตอบโต้ด้วย อีกวิธีที่ช่วยคือ การสร้างจุดเด่นและบอกต่อ เช่น ถ้าอพาร์ทเม้นท์คุณสะอาด ปลอดภัย มีชุมชนที่ดี ผู้เช่าเดิมมักจะแนะนำเพื่อนหรือญาติมาเช่าต่อ เป็นการหาลูกค้าแบบปากต่อปากที่ทรงพลังในเมืองเล็กๆ อย่างหัวหิน

ถาม: ชาวต่างชาติสามารถซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังในหัวหินได้หรือไม่?
ตอบ: ตามกฎหมายไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทอาคารพาณิชย์ (เช่น อพาร์ทเม้นท์ทั้งหลัง) ได้โดยตรง การลงทุนในลักษณะนี้สำหรับชาวต่างชาติทำได้ผ่าน การตั้งบริษัทจำกัด ที่มีคนไทยถือหุ้นอย่างน้อย 51% แล้วให้บริษัทเป็นเจ้าของทรัพย์สิน หรือใช้วิธีเช่าที่ดินระยะยาว (ลีสโฮลด์) 30 ปีแล้วปลูกสร้างอาคาร ทั้งสองวิธีมีความซับซ้อนทางกฎหมายและค่าใช้จ่ายการจัดการ บริษัทต่างชาติบางรายจึงนิยมร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยหรือเข้าซื้อผ่านกองทรัสต์/กองทุนอสังหาฯ มากกว่า อย่างไรก็ตาม ในกรณีคอนโดมิเนียม ชาวต่างชาติสามารถซื้อทั้งห้องชุดเพื่อปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า เพราะกฎหมายอนุญาต ดังนั้นหากคุณเป็นชาวต่างชาติที่สนใจลงทุนอสังหาฯ ในหัวหิน การซื้อคอนโดหลายยูนิตจะสะดวกกว่าการซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลัง

ถาม: ควรบริหารอพาร์ทเม้นท์เองหรือต้องจ้างผู้จัดการมืออาชีพ?
ตอบ: ขึ้นอยู่กับ ขนาดของอพาร์ทเม้นท์และความพร้อมของคุณ ถ้าอาคารขนาดเล็ก (< 10–15 ห้อง) และคุณพักอาศัยอยู่ในพื้นที่เดียวกัน มีเวลาติดตามงานใกล้ชิด ก็อาจบริหารเองได้สบายๆ งานหลักคือเก็บค่าเช่า ดูแลซ่อมแซมเล็กน้อย ติดต่อช่างเมื่อต้องการ ฯลฯ แต่ถ้าอพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่ 20 ห้องขึ้นไป การจ้างผู้จัดการหรือผู้ดูแล จะช่วยแบ่งเบาภาระมาก ผู้จัดการจะคอยประสานงานกับผู้เช่า จัดห้องให้เช่าเมื่อว่าง รับแจ้งซ่อม และดูแลความเรียบร้อยทั่วไป เจ้าของสามารถติดตามผลเป็นระยะและตรวจสอบบัญชีรายรับรายจ่ายได้ นอกจากนี้ยังมีบริษัทบริหารทรัพย์สินบางแห่งที่รับดูแลอพาร์ทเม้นท์ให้แบบครบวงจร (คิดค่าบริการเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้หรือเหมาเป็นเดือน) ซึ่งเหมาะกับนักลงทุนที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่และอยากถือการลงทุนแบบ passive income แต่ไม่ว่ากรณีใด เจ้าของควรเข้ามาตรวจสอบกิจการสม่ำเสมอ เช่น ตรวจอาคารเดือนละครั้ง พูดคุยกับผู้เช่า เพื่อให้มั่นใจว่าผู้จัดการดูแลงานได้มาตรฐานและไม่เกิดการทุจริต

ถาม: ทำอย่างไรให้อพาร์ทเม้นท์โดดเด่นและดึงดูดผู้เช่าได้มากกว่าคู่แข่ง?
ตอบ: ในตลาดที่มีทางเลือกมาก ผู้เช่าจะเทียบหลายๆ ที่ก่อนตัดสินใจ เจ้าของอพาร์ทเม้นท์สามารถทำให้อพาร์ทเม้นท์ของตน มีจุดขายและน่าอยู่ ยิ่งขึ้นได้ เช่น:

• รักษาความสะอาดและความปลอดภัย: พื้นที่ส่วนกลางที่สะอาด ไม่มีขยะ ไม่มีแมลงรบกวน ห้องพักไม่มีกลิ่นอับ จะสร้างความประทับใจแรกพบได้มาก รวมถึงการมีกล้องวงจรปิดและระบบเข้าออกที่ปลอดภัย ทำให้ผู้เช่าโดยเฉพาะผู้หญิงมั่นใจที่จะพัก
• สิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติม: หากเป็นไปได้และงบประมาณเอื้อ ลองพิจารณาเพิ่มบริการหรือพื้นที่พิเศษ เช่น มุมสวนหย่อมเล็กๆ ให้นั่งเล่น, จัดทำ Co-working Space หรือโต๊ะนั่งทำงานส่วนกลางพร้อม Wi-Fi แรงๆ สำหรับคนทำงาน, ติดตั้งเครื่องซักผ้าหยอดเหรียญและตู้น้ำดื่ม จะเพิ่มความสะดวกให้ผู้เช่ามาก
• ตกแต่งห้องให้น่าอยู่: ห้องที่ได้รับการรีโนเวททาสีใหม่ ใช้เฟอร์นิเจอร์ที่ดูทันสมัย (ไม่ต้องแพงแต่ให้ดูดี) ติดผ้าม่านสวยงาม และอุปกรณ์ครบ เช่น มีแอร์ น้ำอุ่น อินเทอร์เน็ตพร้อมใช้ จะปล่อยเช่าได้ราคาดีกว่าห้องเปล่าโล่งๆ การลงทุนตกแต่งเล็กน้อยอาจคืนทุนได้ในรูปค่าเช่าที่สูงขึ้น
• ยืดหยุ่นและเป็นมิตรกับผู้อยู่อาศัย: การบริหารแบบเข้าใจผู้เช่า เช่น อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ในบางห้อง (ซึ่งหาได้ยาก), มีนโยบายช่วยเหลือกรณีผู้เช่าตกงานชั่วคราว (ผ่อนผันค่าเช้าเล็กน้อย) หรือจัดกิจกรรมเล็กๆ เช่น งานปีใหม่ให้ผู้เช่าร่วม ย่อมสร้างความประทับใจและทำให้ผู้เช่าอยู่นาน รวมถึงบอกต่อคนรู้จักให้มาเช่าที่นี่
• การตลาดออนไลน์ที่น่าสนใจ: นอกจากประกาศตามเว็บแล้ว คุณอาจสร้างเพจเฟซบุ๊กหรืออินสตาแกรมของอพาร์ทเม้นท์ โพสต์ภาพห้องสวยๆ รีวิวจากผู้เช่าที่พอใจ หรือเล่าเรื่องราวข้อดีของทำเล ใส่แฮชแท็ก #ห้องเช่าหัวหิน #apartmentHuahin เพื่อเพิ่มการมองเห็น ก็จะช่วยดึงดูดผู้เช่ากลุ่มออนไลน์ได้มาก

ถาม: หากเศรษฐกิจชะลอตัวหรือท่องเที่ยวซบเซา จะกระทบธุรกิจอพาร์ทเม้นท์มากน้อยแค่ไหน?
ตอบ: ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ถือว่ามีความเสี่ยงผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจ น้อยกว่าสินทรัพย์ท่องเที่ยวอื่นๆ เช่น โรงแรมหรือพูลวิลล่า เพราะฐานลูกค้าส่วนหนึ่งคือผู้เช่าที่ต้องอยู่อาศัยจริง (Real demand) แม้ท่องเที่ยวซบเซา คนกลุ่มนี้ก็ยังต้องเช่าบ้านอยู่ อย่างช่วงโควิดที่ผ่านมาหัวหินนักท่องเที่ยวหดหาย แต่หอพัก/อพาร์ทเม้นท์หลายแห่งยังพอมีผู้เช่าท้องถิ่นประคองรายได้อยู่ไม่ได้เป็นศูนย์ อย่างมากอาจลดลงเล็กน้อยเนื่องจากบางคนย้ายกลับต่างจังหวัด อย่างไรก็ดี ปัจจัยเศรษฐกิจกระทบกำลังเช่าของผู้คน เช่น ถ้าค่าครองชีพสูงขึ้น ผู้เช่าอาจต่อรองขอลดค่าเช่าหรือย้ายไปห้องที่เล็กลงถูกลง เจ้าของต้องติดตามสถานการณ์และยืดหยุ่นพอควร (เช่น ชะลอการขึ้นค่าเช่าในปีที่เศรษฐกิจไม่ดี) ส่วนในด้านท่องเที่ยว หากซบเซานานๆ อาจกระทบห้องเช่าที่จับลูกค้าต่างชาติบ้าง แต่พอยุคฟื้นตัว ดีมานด์ก็จะกลับมา การลงทุนในอพาร์ทเม้นท์จึงยังถือว่า ทนทานต่อความผันผวน ดีกว่าการลงทุนอสังหาฯ ประเภทอื่นในหัวหิน

หวังว่าคำถามและคำตอบเหล่านี้จะช่วยให้ท่านที่สนใจลงทุน “ขายอพาร์ทเม้นท์ในหัวหิน” ได้ข้อมูลครบถ้วนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นมือใหม่ที่กำลังชั่งใจหรือผู้ที่มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาแล้วก็ตาม การเตรียมความพร้อมทั้งด้านความรู้ตลาด กฎหมาย และการบริหาร จะทำให้การลงทุนของท่านประสบความสำเร็จและได้ผลตอบแทนคุ้มค่าในระยะยาวในเมืองตากอากาศที่มีเสน่ห์อย่างหัวหิน