ภาวะตลาดคอนโดมิเนียมจะโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่ เป็นคำถามและสภาวการณ์ที่จับตามองกันมาตั้งแต่ปีที่แล้ว สำหรับปี 2559 น่าจะเห็นภาพชัดเจนขึ้น เพราะมีจำนวนหน่วยสร้างเสร็จเพิ่มเป็นเท่าตัวต่อเนื่องจากปี 2558
“จิราภรณ์ ลินมณีโชติ” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานวิจัย บริษัท หลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) เปิดเผยข้อมูลว่า คอนโดฯสร้างเสร็จในปี 2559 รวบรวมจากดีเวลอปเปอร์ 9 บิ๊กแบรนด์ ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ฯ, พฤกษาฯ, เอพี, แสนสิริ, อนันดาฯ, ควอลิตี้เฮ้าส์, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ศุภาลัย และเอสซี แอสเสท คาดว่าจะมีกว่า 4 หมื่นยูนิต เติบโตเท่าตัวจากปี 2558 ที่มีห้องชุดสร้างเสร็จประมาณ 2 หมื่นยูนิต และคอนโดฯสร้างเสร็จส่วนใหญ่เป็นกลุ่มระดับล่าง ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิต
“คอนโดฯเซ็กเมนต์นี้ค่อนข้างน่ากังวล เพราะมียอดขายต่ำกว่าปกติ จากเดิมมักจะขายหมดภายในระยะเวลาก่อนก่อสร้างเสร็จ หรือเหลือขายไม่มาก แต่ในปีนี้ยอดขายคอนโดฯระดับล่างที่สร้างเสร็จยังมีเหลือขาย 40-50% ของโครงการ”
ประกอบกับการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งแนวราบและแนวสูง คาดการณ์มีการเปิดตัว 122,000 ยูนิต เติบโตประมาณ 20% จากปีก่อนมีการเปิดตัว 108,000 ยูนิต ในจำนวนนี้แบ่งเป็นโครงการแนวสูง 60% หรือประมาณ 7.3 หมื่นยูนิต เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่มีการเปิดตัวคอนโดฯประมาณ 6.5 หมื่นยูนิต แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีแผนเปิดตัวโครงการต่อเนื่องและเพิ่มสูงขึ้น แม้ว่าจะมีสต๊อกเหลือขายอยู่จำนวนมาก
“ปีนี้ควรจะเป็นปีแห่งการระบายสต๊อกต่อเนื่อง แต่สิ่งที่เกิดขึ้นคือดีเวลอปเปอร์มีแบ็กล็อกในมือที่จะรับรู้รายได้ปี 2560 น้อย ทำให้พยายามเปิดคอนโดฯโลว์ไรส์ตลาดล่างที่สามารถก่อสร้างเร็วเพื่อเป็นแบ็กล็อกเพิ่มสำหรับปีหน้า ซึ่งมองว่าสวนทางกับภาวะตลาด ทำให้ภาระสต๊อกคอนโดฯสร้างเสร็จปีนี้จากเดิมควรจะระบายได้หมดภายในปี กลายเป็นต้องถือสต๊อกไว้อีก 2 ปีเป็นอย่างน้อย” จิราภรณ์กล่าวและว่า
ยืนยันยังไม่วิกฤตฟองสบู่
อย่างไรก็ตาม ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 ยอดพรีเซลทั้งแนวราบและแนวสูงคาดการณ์มีมูลค่าประมาณ 3.7-3.8 แสนล้านบาท ยังเติบโต 10% จากปี 2558 ที่มีมูลค่าพรีเซล 3.4 แสนล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นการเติบโตที่ชะลอลง เทียบจากปีก่อนที่มีการเติบโต 14%
โดย “จิราภรณ์” มองว่า หากสถานการณ์ตลาดยังไม่ดีขึ้น เป็นไปได้ว่าแผนการเปิดตัวโครงการใหม่อาจถูกชะลอออกไป และการระบายสต๊อกเก่าผู้ประกอบการจะโหมแคมเปญการตลาดมากขึ้น อาจมีการลดราคาพิเศษบางยูนิตเพื่อจูงใจผู้ซื้อ ส่วนกรณีมีความกังวลว่าอาจเกิดภาวะวิกฤตเศรษฐกิจเช่นเดียวกับปี 2540 มองว่าจะไม่เกิดขึ้น
“คิดว่ายังไม่วิกฤตเหมือนปี 2540 เพราะปัจจุบันผู้ประกอบการไม่ได้กู้สถาบันการเงินทั้งหมด และเป็นจำนวนมากเท่าในอดีต แต่มีการจัดหาแหล่งทุนจากการออกหุ้นกู้ด้วย”
เตือนคอนโดฯแพงต้องระวัง
ด้านคอนโดฯระดับกลางราคายูนิตละ 2-15 ล้านบาท คาดว่าจะยังทรงตัว หากเป็นคอนโดฯระดับกลางทำเลในเมืองที่สร้างเสร็จปีนี้ ถือว่าผู้บริโภคที่เป็นเรียลดีมานด์จะได้ประโยชน์มาก เพราะราคาปรับขึ้นมากจากช่วง 2 ปีก่อน แต่ผู้ประกอบการอาจต้องระมัดระวังกลุ่มนักเก็งกำไรมากขึ้น
ส่วนคอนโดฯซูเปอร์ไพรม ราคา ตร.ม.ละ 3 แสนบาทขึ้นไป ผู้ซื้อยังคงมีกำลังซื้อสูง แต่ดีเวลอปเปอร์ต้องระมัดระวังการเปิดโครงการต้องอยู่ในทำเลที่ดี หากเปิดโครงการระดับซูเปอร์ไพรมในทำเลที่ไม่เหมาะสมอาจประสบปัญหาด้านการขาย
“ผู้ซื้อมีความสามารถชำระสูงก็จริง แต่มีจำกัด เพราะผู้บริโภคที่จะสามารถเข้าถึงห้องชุดราคาเกินกว่า 25 ล้านบาทต่อยูนิตมีไม่มาก และผู้ซื้อไม่มีความจำเป็นต้องรีบซื้อตั้งแต่เปิดพรีเซล สามารถรอจนกว่าโครงการจะสร้างเสร็จและรู้สึกพอใจในสินค้าก่อนแล้วจึงตัดสินใจซื้อได้” จิราภรณ์กล่าวย้ำ
ขอขอบคุณข้อมูลและรูปจากจาก prachachat.net
สำหรับท่านใดที่สนใจอยากซื้อ ขายบ้าน คอนโด หรือ ทาวน์เฮ้าส์ มือ1 มือ 2 สามารถเข้าดูได้เลยที่ https://www.dotproperty.co.th/
