ให้เช่าบ้านเดี่ยว ภูเก็ต ประกาศให้เช่าบ้านเดี่ยว 1 ห้องนอน ในภูเก็ต

บ้านให้เช่าในภูเก็ต: รายงานตลาดและกลยุทธ์การลงทุน (อัปเดตปี 2567)

จังหวัดภูเก็ตถือเป็นหนึ่งในตลาดบ้านให้เช่าที่น่าจับตามองที่สุดของประเทศไทย ภายหลังการชะลอตัวในช่วงวิกฤตโควิด-19 ตลาดบ้านเช่าในภูเก็ตได้ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในช่วงปี 2566 และต่อเนื่องถึงปี 2567 โดยได้รับแรงหนุนจากการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคักและความต้องการอยู่อาศัยระยะยาวของชาวต่างชาติ ในปี 2566 ภูเก็ตมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามากว่า 8.37 ล้านคน (เพิ่มขึ้นกว่า 152% จากปีก่อนหน้า) ส่งผลให้ดีมานด์ในการเช่าที่อยู่อาศัยพุ่งสูงทั่วทั้งเกาะ การผ่อนคลายมาตรการเดินทางระหว่างประเทศและการสนับสนุนจากภาครัฐ (เช่น การขยายวีซ่านักท่องเที่ยวบางกลุ่ม) ล้วนมีส่วนช่วยกระตุ้นตลาดเช่าที่อยู่อาศัยบนเกาะแห่งนี้

บทความเชิงวิเคราะห์ฉบับนี้จัดทำขึ้นเพื่อผู้อ่านที่เป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้เช่าบ้านชาวไทยที่สนใจภูเก็ตโดยเฉพาะ เราจะลงลึกในภาพรวมตลาดบ้านให้เช่าในจังหวัดภูเก็ต แนวโน้มราคาเช่าในแต่ละทำเลสำคัญ ประเภทของบ้านที่ได้รับความนิยม กลุ่มผู้เช่าหลักและพฤติกรรมการเช่า ตลอดจนกลยุทธ์ในการเลือกบ้านเช่าทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อลงทุนปล่อยเช่า นอกจากนี้ยังครอบคลุมประเด็นด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเช่าบ้านในภูเก็ต สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่า ตลอดจนวิเคราะห์ปัจจัยความเสี่ยง โอกาส และผลตอบแทน (ROI) สำหรับนักลงทุนที่สนใจเข้าสู่ตลาดบ้านเช่าบนเกาะภูเก็ต

รายงานนี้อ้างอิงข้อมูลล่าสุดจากปี 2566-2567 เพื่อให้ผู้อ่านได้รับทราบสถานการณ์ปัจจุบันที่สุดของตลาดบ้านเช่าในภูเก็ต ภาษาที่ใช้เป็นทางการในลักษณะรายงานวิเคราะห์ เพื่อให้สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมาย ซึ่งคาดว่าจะเป็นผู้มีประสบการณ์และความสนใจในด้านการลงทุนหรือการเช่าที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพระดับประเทศอย่างภูเก็ต

ต่อไปนี้ เราจะเริ่มต้นด้วยภาพรวมของตลาดบ้านให้เช่าในภูเก็ตโดยสังเขป ก่อนจะลงรายละเอียดในหัวข้อต่างๆ ตามลำดับที่กล่าวมาข้างต้น

ภาพรวมตลาดบ้านให้เช่าในภูเก็ต

ตลาดบ้านให้เช่าในภูเก็ตมีการปรับตัวอย่างรวดเร็วและชัดเจนหลังช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยเฉพาะตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา ภูเก็ตในฐานะเมืองท่องเที่ยวระดับโลกได้รับอานิสงส์จากการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติและกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักระยะยาว ส่งผลให้ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัย (อุปสงค์) เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ข้อมูลช่วงกลางปี 2566 พบว่าจำนวนโอกาสในการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเพิ่มขึ้นกว่า 50% ภายในไตรมาสเดียว ซึ่งสัมพันธ์กับการเข้าสู่ฤดูท่องเที่ยว (High Season) นอกจากนี้ อัตราค่าเช่าเฉลี่ยขยับสูงขึ้นประมาณ 10% ในช่วงเวลาเดียวกัน เนื่องจากดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นรวดเร็วสวนทางกับอุปทานที่มีอยู่

ผู้เช่าชาวต่างชาติถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่ขับเคลื่อนตลาดบ้านเช่าภูเก็ตในระยะนี้ โดยคิดเป็นสัดส่วนสูงถึงราว 40% ของความต้องการเช่าทั้งหมด กลุ่มยุโรปเป็นผู้นำสำคัญ เช่น ชาวสหราชอาณาจักร รัสเซีย และสแกนดิเนเวีย ที่กลับมามองหาบ้านพักระยะยาวในภูเก็ตอย่างคึกคัก นอกจากนี้ยังมีอุปสงค์จากภูมิภาคอื่นๆ เช่น ตะวันออกกลาง เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ออสเตรเลีย และอเมริกา ที่เริ่มเห็นความสนใจเพิ่มขึ้นเช่นกัน การหลั่งไหลของชาวต่างชาติเหล่านี้ไม่เพียงช่วยเติมเต็มตลาดเช่าที่ซบเซาในช่วงโควิด แต่ยังผลักดันให้ ตลาดบ้านและวิลล่าให้เช่าในภูเก็ตกลับมาคึกคัก ด้วยบรรยากาศใกล้เคียงช่วงก่อนวิกฤต

ในด้านอุปทาน ผู้ปล่อยเช่าในภูเก็ตส่วนใหญ่ยังคงเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่นำบ้านของตนเองมาปล่อยเช่าโดยตรงผ่านช่องทางออนไลน์และตัวแทนอสังหาฯ การสำรวจในปี 2566 พบว่าจำนวนประกาศบ้าน/วิลล่าให้เช่ากระจุกตัวอยู่ในพื้นที่สำคัญสามแห่ง ได้แก่ อำเภอเมืองภูเก็ต (ตัวเมืองและโซนใกล้เคียง) มีจำนวนประกาศสูงสุด รองลงมาคืออำเภอถลาง (ตอนเหนือของเกาะ) และอำเภอกะทู้ ทั้งนี้ โซนถลางถือเป็นพื้นที่ที่มีอัตราค่าเช่าบ้านเฉลี่ยสูงที่สุด เนื่องจากเป็นที่ตั้งของทำเลยอดนิยมอย่างย่านบางเทา-ลายันและพื้นที่ใกล้สนามบิน ซึ่งมีบ้านพักตากอากาศและวิลล่าหรูจำนวนมาก ขณะที่ ค่าเช่าเฉลี่ยในอำเภอเมืองภูเก็ตและกะทู้จะอยู่ในระดับรองลงมา อย่างไรก็ตาม ในช่วงมิถุนายน-สิงหาคม 2566 มีความผันผวนด้านราคาที่น่าสนใจ: พื้นที่กะทู้พบว่าค่าเช่าบ้านเฉลี่ยปรับตัวเพิ่มขึ้นถึงประมาณ 30% ในระยะไม่กี่เดือน ส่วน พื้นที่ถลางกลับมีรายงานว่าค่าเช่าเฉลี่ยลดลงชั่วคราวกว่า 80% ซึ่งอาจเกิดจากการปรับฐานของตลาดหลังช่วงไฮซีซั่นหรือการเทเข้าของอุปทานบ้านเช่าหรูที่มากขึ้นในบางขณะ ความผันผวนดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าตลาดเช่าภูเก็ตมีความเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา เจ้าของอสังหาฯ และผู้เช่าจึงควรติดตามภาวะตลาดและราคาเช่าอย่างใกล้ชิด

โดยภาพรวม ระดับราคาค่าเช่าบ้านในภูเก็ตมีความหลากหลายสูง ขึ้นอยู่กับทำเลและระดับความหรูของทรัพย์สิน ค่าเช่าบ้านมาตรฐาน (บ้านทั่วไป 2-3 ห้องนอนพร้อมเฟอร์นิเจอร์พื้นฐาน) ในปี 2566 อยู่ที่ราว 30,000-40,000 บาทต่อเดือน ในขณะที่บ้านระดับไฮเอนด์หรือวิลล่าหรูพร้อมวิวทะเลและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันสามารถปล่อยเช่าได้สูงถึง 60,000-70,000 บาทต่อเดือนหรือมากกว่า ในช่วงฤดูท่องเที่ยว ค่าเช่าเฉลี่ยในภาพรวมทั้งเกาะจึงอยู่ที่ประมาณ 37,000-40,000 บาท/เดือน โดยมีแนวโน้มขยับสูงขึ้นในช่วงไฮซีซั่นและปรับลงเล็กน้อยในช่วงโลว์ซีซั่น ทั้งนี้ ส่วนต่างระหว่างค่าเช่าในช่วงปกติกับช่วงพีคซีซั่นอาจสูงถึงประมาณ 40-50% สำหรับบ้านเช่าบางกลุ่ม แสดงถึงลักษณะตลาดเช่าของภูเก็ตที่ผูกพันกับฤดูกาลท่องเที่ยวอย่างชัดเจน

สรุปได้ว่า ณ ปี 2567 ตลาดบ้านให้เช่าในภูเก็ตอยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยหนุนมาจากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวระหว่างประเทศและการเพิ่มขึ้นของชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนัก ผลคือค่าเช่าและอัตราการเช่าปรับตัวสูง เจ้าของบ้านในภูเก็ตที่มีทรัพย์สินพร้อมปล่อยเช่าต่างได้รับอานิสงส์จากสถานการณ์นี้ ด้านผู้เช่าเองก็มีตัวเลือกหลากหลายตั้งแต่คอนโดมิเนียมในตัวเมืองไปจนถึงวิลล่าหรูริมชายหาด ทั้งหมดนี้ชี้ให้เห็นว่าภูเก็ตยังคงเป็นทำเลทองสำหรับตลาดเช่าที่อยู่อาศัย และคาดว่าความคึกคักนี้จะดำเนินต่อเนื่องไปในปีต่อ ๆ ไป (โดยมีการเติบโตในอัตราที่อาจชะลอลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2566 แต่ยังอยู่ในทิศทางบวก)

แนวโน้มราคาเช่าในแต่ละโซนสำคัญของภูเก็ต

แม้ว่าภูเก็ตจะเป็นเกาะที่มีพื้นที่จำกัด แต่ละย่านบนเกาะกลับมีลักษณะตลาดเช่าที่แตกต่างกันพอสมควร ระดับราคาและความต้องการเช่าบ้านจะแตกต่างไปตามทำเล ซึ่งสะท้อนถึงปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อม ความสะดวก และกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายของแต่ละพื้นที่ ด้านล่างนี้คือการวิเคราะห์แนวโน้มราคาเช่าและสถานการณ์ตลาดในโซนสำคัญของจังหวัดภูเก็ต:

โซนถลาง (ภูเก็ตตอนเหนือ)

อำเภอถลาง ครอบคลุมพื้นที่ทางตอนเหนือของภูเก็ต ซึ่งรวมถึงย่านที่มีชื่อเสียงอย่างเชิงทะเล, บางเทา, ลายัน, ไม้ขาว และบริเวณใกล้สนามบินนานาชาติภูเก็ต พื้นที่เหล่านี้ขึ้นชื่อในฐานะทำเลบ้านพักตากอากาศและวิลล่าหรูที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติระดับบน ปัจจุบันย่านบางเทา-ลายันได้กลายเป็นชุมชนชาวต่างชาติที่โดดเด่น โดยเฉพาะชาวรัสเซีย มีธุรกิจร้านอาหารและบริการที่มีป้ายภาษาอังกฤษและภาษารัสเซียปรากฏอยู่ทั่วไป สถานกงสุลรัสเซียยังได้มาเปิดที่ภูเก็ตในปี 2566 บ่งชี้ถึงความนิยมของพื้นที่นี้ในกลุ่มชาวรัสเซีย ตัวอย่างเช่น บ้านหรือวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำ 2-3 ห้องนอนในย่านบางเทาอาจมีค่าเช่าเฉลี่ย ประมาณ 50,000-80,000 บาท/เดือน ขึ้นอยู่กับความใกล้ทะเลและความใหม่ของโครงการ สำหรับวิลล่าขนาดใหญ่หรือบ้านที่มีวิวทะเลสวย ค่าเช่าสามารถไต่ระดับขึ้นไปแตะ 100,000 บาท/เดือนหรือมากกว่า ได้โดยเฉพาะในช่วงฤดูท่องเที่ยว ในขณะที่บ้านขนาดย่อมลงมาหรืออยู่ลึกเข้ามาจากแนวชายฝั่ง (เช่น บริเวณในยางหรือถลางตอนใน) อาจพบค่าเช่าในช่วง 20,000-40,000 บาท/เดือน ซึ่งยังคงสูงเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ของไทย

แนวโน้มในโซนถลางช่วงปี 2566-2567 ชี้ให้เห็น การเติบโตของตลาดเช่าที่แข็งแกร่ง เนื่องจากความต้องการจากชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น เช่น กลุ่มชาวยุโรป รัสเซีย และจีนที่มองหาบ้านพักระยะยาวใกล้หาดทรายสวย น้ำทะเลใส และสนามกอล์ฟระดับโลกที่ตั้งอยู่ในโซนนี้ นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและวิลล่าใหม่ๆ ในเชิงทะเล-ลายัน ยังคงเดินหน้า ทำให้อุปทานบ้านเช่าในบริเวณนี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการบางรายเสนอสิ่งจูงใจแก่นักลงทุน เช่น การการันตีผลตอบแทนค่าเช่า 5-7% ต่อปี เพื่อดึงดูดให้เข้าซื้อวิลล่าแล้วปล่อยเช่าต่อ สิ่งเหล่านี้ช่วยรักษาความคึกคักของตลาดเช่าในถลางเอาไว้ อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าหรือผู้ลงทุนควรตระหนักว่า ตลาดระดับบนอย่างถลางอาจมีความผันผวน ตามภาวะเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวโลก (ดังที่เคยเกิดกรณีค่าเช่าเฉลี่ยปรับลดฮวบในบางช่วง) แต่อย่างภาพรวม ถลางยังคงเป็นโซนที่มีศักยภาพสูงสำหรับการปล่อยเช่าบ้านหรูและพูลวิลล่า

โซนราไวย์ (ตอนใต้ของเกาะ)

ราไวย์ และพื้นที่ใกล้เคียง (เช่น ในหาน และฉลองบางส่วน) ตั้งอยู่ทางตอนใต้สุดของภูเก็ต โซนนี้มีชื่อเสียงในหมู่ผู้เช่าชาวต่างชาติระยะยาว โดยเฉพาะกลุ่มชาวยุโรปตะวันออก รัสเซีย และชาวเอเชียบางประเทศ ที่เลือกมาอยู่อาศัยเนื่องจากบรรยากาศที่สงบและค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผลกว่าเมื่อเทียบกับฝั่งตะวันตก ราไวย์มีชายหาดและท่าเรือ (อ่าวราไวย์) ที่เป็นจุดศูนย์กลางของชุมชนชาวต่างชาติ มีร้านอาหารและบริการที่ตอบโจทย์ชาวต่างชาติครบครัน

ตลาดบ้านเช่าในราไวย์มี ระดับราคาปานกลางถึงค่อนข้างสูง แต่ยังต่ำกว่าโซนหรูอย่างถลางหรือกมลา ตัวอย่างเช่น บ้านชั้นเดียว 2-3 ห้องนอนพร้อมสระว่ายน้ำเล็กในราไวย์อาจมีค่าเช่า ประมาณ 30,000-50,000 บาท/เดือน หากบ้านตั้งอยู่ไม่ไกลจากชายหาดหรือแหล่งชุมชน ในขณะที่วิลล่าหรูขนาดใหญ่บนเนินเขาที่มองเห็นวิวทะเล (เช่น บริเวณใกล้หาดในหานหรือแหลมพรหมเทพ) ค่าเช่าสามารถสูงถึง 80,000-100,000 บาท/เดือน ได้ในช่วงไฮซีซั่น จุดเด่นของราไวย์คือมีตัวเลือกบ้านเช่าหลากหลายตั้งแต่บ้านชั้นเดียวหลังเล็กในซอยเงียบสงบ ค่าเช่าไม่เกิน 20,000 บาท ไปจนถึงพูลวิลล่าสุดหรูรองรับครอบครัวใหญ่ นักท่องเที่ยวเชิงไลฟ์สไตล์ หรือกลุ่มผู้พักอาศัยที่มีกำลังซื้อสูง

แนวโน้มช่วงปี 2566-2567 ในราไวย์แสดงให้เห็น อัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ ส่วนหนึ่งเพราะความนิยมของภูเก็ตในกลุ่มชาวต่างชาติหลังโควิด และการกระจายตัวของชาวต่างชาติจากพื้นที่พลุกพล่านอย่างป่าตองหรือกะตะมายังโซนที่สงบกว่าอย่างราไวย์ ประกอบกับ มีโครงการวิลล่าใหม่และบ้านเช่าเกิดขึ้นจำนวนหนึ่งในละแวกนี้ ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่มองหาการอยู่อาศัยระยะยาว (6-12 เดือนขึ้นไป) ปัจจัยอีกประการคือ ค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันแถบราไวย์มักถูกกว่าย่านท่องเที่ยวหลัก ทำให้ดึงดูดทั้งชาวต่างชาติและคนไทยที่ย้ายมาทำงานในภูเก็ตให้เลือกราไวย์เป็นถิ่นพำนัก ความท้าทายในโซนนี้อาจอยู่ที่ช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยวที่ความต้องการเช่าอาจลดลงบ้าง และการแข่งขันจากเจ้าของบ้านที่ปล่อยเช่าเพิ่มขึ้น แต่โดยรวมราไวย์ยังคงเป็นพื้นที่ที่มีดีมานด์ต่อเนื่อง และค่าเช่ามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นทีละน้อยอย่างมั่นคง

ตัวเมืองภูเก็ตและพื้นที่ใกล้เคียง (อำเภอเมือง)

ตัวเมืองภูเก็ต (เทศบาลเมืองภูเก็ตและบริเวณรอบนอก) เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและการใช้ชีวิตของคนท้องถิ่นในจังหวัด ทำเลนี้มีลักษณะตลาดบ้านเช่าที่แตกต่างจากย่านริมชายหาด กล่าวคือ อุปสงค์หลักมาจากคนทำงานและครอบครัวชาวไทยที่อาศัยและทำงานในภูเก็ต รวมถึงชาวต่างชาติบางส่วนที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางและค่าครองชีพที่ต่ำกว่า การเช่าบ้านในเมืองภูเก็ตจึงมักเกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัยระยะยาว (รายปี) มากกว่าการพักผ่อนตากอากาศ

ระดับราคาค่าเช่าบ้านในตัวเมืองและพื้นที่ชั้นกลางของภูเก็ต (เช่น ย่านวิชิต, ฉลองฝั่งที่ติดเมือง, เกาะแก้ว) จะอยู่ในเกณฑ์ ถูกกว่าฝั่งชายทะเลค่อนข้างมาก บ้านขนาด 2-3 ห้องนอนในหมู่บ้านจัดสรรชานเมืองภูเก็ตอาจมีค่าเช่าเฉลี่ยเพียง 15,000-25,000 บาท/เดือน เท่านั้น ขึ้นอยู่กับความใหม่และสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ หากเป็นบ้านใจกลางเมือง (ย่านตลาดเหนือ, ตลาดใหญ่) ซึ่งมีลักษณะเป็นบ้านรุ่นเก่าหรือทาวน์เฮาส์ดัดแปลง ค่าเช่าอาจอยู่ที่ 10,000-20,000 บาท/เดือน ตามสภาพ ขณะเดียวกัน ในย่านชานเมืองที่กำลังเติบโตอย่างโซนถนนเฉลิมพระเกียรติ (บายพาส) หรือบริเวณใกล้ห้างสรรพสินค้าใหญ่ มีโครงการบ้านสร้างใหม่บางส่วนที่ตั้งค่าเช่าไว้สูงขึ้น (ประมาณ 25,000-40,000 บาท) เพื่อรองรับผู้เช่าที่เป็นครอบครัวต่างชาติหรือชาวไทยมีฐานะที่ต้องการบ้านคุณภาพดีใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก

แนวโน้มตลาดเช่าในตัวเมืองภูเก็ตค่อนข้าง ทรงตัวและเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่ได้ผันผวนแรงตามฤดูกาลเหมือนพื้นที่ท่องเที่ยว เนื่องจากฐานผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นผู้พำนักอาศัยถาวร ความต้องการเช่าจึงสม่ำเสมอตลอดปี ปัจจัยบวกในช่วงปี 2566-2567 ได้แก่ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจท้องถิ่นหลังการท่องเที่ยวกลับมา ทำให้แรงงานและผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจต่าง ๆ กลับเข้าสู่ภูเก็ตเพิ่มขึ้น นำมาซึ่งความต้องการบ้านเช่าในเมืองมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่ย้ายมาจากจังหวัดอื่นเพื่อทำงานในอุตสาหกรรมบริการและการท่องเที่ยวของภูเก็ต อีกทั้ง การเปิดสถาบันศึกษาใหม่ ๆ และการขยายตัวของโรงเรียนนานาชาติ แถบชานเมือง ยังดึงดูดครอบครัวชาวไทยและชาวต่างชาติให้เข้ามาเช่าบ้านใกล้สถานศึกษา ในทางกลับกัน ความเสี่ยงของตลาดนี้คืิอการแข่งขันด้านราคาที่สูง ผู้เช่ามีตัวเลือกมาก (เนื่องจากมีหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมากในเมือง) เจ้าของบ้านจึงต้องตั้งราคาสมเหตุสมผลและดูแลรักษาบ้านให้อยู่ในสภาพดีเพื่อดึงดูดผู้เช่า

ย่านกะตะ-กะรน (ชายฝั่งตะวันตกเฉียงใต้)

กะตะและกะรน เป็นสองชายหาดที่อยู่ติดกันบริเวณฝั่งตะวันตกเฉียงใต้ของภูเก็ต โดยหาดกะรนเป็นชายหาดยาว ส่วนหาดกะตะมีขนาดเล็กกว่าแต่คึกคักด้วยกิจกรรมทางทะเล ทั้งสองแห่งถือเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมในหมู่นักท่องเที่ยวต่างชาติ และเป็นย่านที่มีกลุ่มผู้เช่าบ้านทั้งระยะสั้นและระยะยาวค่อนข้างหลากหลาย

ตลาดบ้านเช่าในย่านกะตะ-กะรนมีลักษณะ ค่าเช่าค่อนข้างสูงตามความนิยมของทำเลท่องเที่ยว บ้านหรือวิลล่าบริเวณเนินเขาที่สามารถมองเห็นวิวทะเล (เช่น ย่านกะตะน้อยหรือเนินเขากะรน) จะมีค่าเช่าแพงเป็นพิเศษ บางหลังอาจปล่อยเช่าในอัตรา 100,000 บาท/เดือนขึ้นไป ในช่วงฤดูท่องเที่ยว โดยกลุ่มผู้เช่ามักเป็นครอบครัวต่างชาติหรือกลุ่มผู้มาพักผ่อนระยะยาวที่มีงบประมาณสูง สำหรับบ้านขนาดกลางที่อยู่ในระยะเดินถึงชายหาด ค่าเช่าอาจอยู่ราว 50,000-70,000 บาท/เดือน ขึ้นกับความทันสมัยของบ้านและระยะทางถึงทะเล ส่วนบ้านเช่าที่อยู่ลึกเข้ามาในชุมชน (ห่างจากชายหาด 1-2 กิโลเมตร) หรืออยู่ในซอยเงียบสงบ จะมีราคาย่อมเยาลงมาก อาจพบในช่วง 25,000-40,000 บาท/เดือน ซึ่งนับว่าคุ้มค่าสำหรับผู้เช่าที่ต้องการอยู่อาศัยใกล้แหล่งท่องเที่ยวแต่มีงบประมาณจำกัด

ในช่วงปี 2566 แหล่งท่องเที่ยวอย่างกะตะ-กะรนได้รับแรงหนุนจากการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทำให้ ตลาดเช่าระยะสั้นและระยะยาวในย่านนี้กลับมาคึกคัก ผู้ประกอบการบางรายปรับกลยุทธ์จากการปล่อยเช่ารายวัน (แบบวิลล่าให้เช่าสำหรับนักท่องเที่ยว) มาปล่อยเช่ารายเดือนในช่วงโลว์ซีซั่นเพื่อรักษาระดับรายได้ตลอดปี ส่วนแนวโน้มในปี 2567 พบว่ามี นักลงทุนไทยและต่างชาติให้ความสนใจซื้อบ้านหรือวิลล่าในพื้นที่กะตะ-กะรนเพื่อปล่อยเช่า มากขึ้น เนื่องจากเห็นศักยภาพในการสร้างรายได้ทั้งจากการเช่าระยะสั้นช่วงไฮซีซั่นและเช่าระยะยาวจากชาวต่างชาติที่ต้องการอยู่นานขึ้น ปัจจัยนี้น่าจะผลักดันให้การแข่งขันในตลาดเช่าพื้นที่นี้สูงขึ้น และเป็นไปได้ที่ค่าเช่าอาจปรับเพิ่มขึ้นอีกเล็กน้อยโดยเฉพาะในทำเลที่เห็นวิวทะเลหรืออยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก

หมายเหตุ: ย่านชายฝั่งตะวันตกอื่นๆ ที่มีสถานการณ์คล้ายคลึงกับกะตะ-กะรน ได้แก่ ป่าตอง (ชายหาดยอดนิยมที่มีชีวิตกลางคืนคึกคัก คอนโดและบ้านเช่าในป่าตองมีความต้องการสูง โดยเฉพาะจากผู้เช่าระยะสั้น ค่าเช่าเฉลี่ยของคอนโดใกล้หาดอยู่ที่ประมาณ 30,000-40,000 บาท/เดือน ส่วนบ้านพักเดี่ยวมีน้อยและมักเป็นวิลล่าหรูบนเขา ค่าเช่าอาจสูงถึงหลักแสน) และ กมลา (พื้นที่ซึ่งขึ้นชื่อด้านวิลล่าหรูและรีสอร์ทเงียบสงบ มีผู้เช่ากลุ่มคู่รักและครอบครัวต่างชาติระดับบนสนใจ ค่าเช่าคอนโดมิเนียมหรูในกมลาเฉลี่ยประมาณ 50,000 บาท/เดือน ส่วนวิลล่าหรูในกมลาค่าเช่าสามารถแตะระดับ 100,000-150,000 บาท/เดือนได้ตามขนาดและวิว) ทำเลเหล่านี้ต่างก็อยู่ในแนวชายทะเลฝั่งตะวันตกซึ่งเป็นจุดขายด้านทิวทัศน์และไลฟ์สไตล์ ส่งผลให้ราคาเช่าอยู่ในเกณฑ์สูงใกล้เคียงกัน ผู้ลงทุนควรพิจารณาศักยภาพระยะยาวโดยดูจากแผนการพัฒนาของพื้นที่แต่ละแห่งร่วมด้วย

ตารางโดยสังเขป: ช่วงค่าเช่าบ้านในภูเก็ตตามทำเลยอดนิยม (ประมาณการ)

(หมายเหตุ: อัตราค่าเช่าจริงอาจแตกต่างจากช่วงดังกล่าว ขึ้นอยู่กับสภาพบ้าน ความใหม่ ระยะทางจากชายหาด และปัจจัยอื่นๆ เช่น สัญญาเช่าระยะสั้นหรือระยะยาว)

ประเภทของบ้านที่ได้รับความนิยมในตลาดภูเก็ต

ตลาดบ้านเช่าในภูเก็ตประกอบไปด้วยบ้านหลากหลายรูปแบบ แต่มีกลุ่มประเภทหลักๆ ที่ได้รับความนิยมสูง เนื่องจากตรงกับความต้องการของผู้เช่าในพื้นที่ ดังต่อไปนี้:

บ้านพร้อมอยู่ (บ้านตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่)

บ้านพร้อมอยู่หมายถึงบ้านที่มีการตกแต่งและมีเฟอร์นิเจอร์ครบครัน ผู้เช่าสามารถหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้ทันทีโดยไม่ต้องจัดหาเครื่องใช้หรือเฟอร์นิเจอร์เพิ่มเติม บ้านลักษณะนี้ได้รับความนิยมอย่างมากในตลาดภูเก็ต โดยเฉพาะในกลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติและคนไทยที่ย้ายมาเพื่อทำงานหรือลงหลักปักฐานในภูเก็ตเป็นเวลานาน เหตุผลหลักคือความสะดวกสบายและประหยัดเวลาในการย้ายเข้า ผู้เช่าส่วนใหญ่ในภูเก็ตมักมองหาบ้านที่พร้อมอยู่ เพราะหลายคนมาเป็นครอบครัวหรือย้ายถิ่นฐานชั่วคราว การมีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบ (เช่น เครื่องปรับอากาศ ทีวี ตู้เย็น เครื่องซักผ้า ชุดครัว ฯลฯ) ทำให้สามารถเริ่มชีวิตใหม่ได้ทันที นอกจากนี้ นักท่องเที่ยวระยะยาวหรือกลุ่มดิจิทัลโนแมดที่เข้ามาพำนักเป็นเดือนๆ ก็จะเลือกบ้านพร้อมอยู่เป็นหลักเพื่อความสะดวก

ในมุมมองของนักลงทุนเจ้าของบ้าน การเตรียมบ้านให้พร้อมอยู่สามารถเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน ในตลาดเช่าได้ บ้านที่ตกแต่งสวยงามและมีอุปกรณ์ครบย่อมปล่อยเช่าได้ง่ายและได้ราคาดีกว่าบ้านเปล่า ในภูเก็ตมีผู้ประกอบการบางรายที่ซื้อบ้านใหม่จากโครงการแล้วจัดตกแต่งครบเพื่อปล่อยเช่าโดยเฉพาะ (ทำเป็นรูปแบบ “บ้านให้เช่าพร้อมอยู่” ในเชิงธุรกิจ) อย่างไรก็ตาม เจ้าของบ้านควรคำนึงถึงการดูแลรักษาเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ภายในบ้านให้อยู่ในสภาพดีเสมอ เพื่อรักษามูลค่าของค่าเช่าและความพึงพอใจของผู้เช่าในระยะยาว

บ้านวิวทะเล (Sea View)

ด้วยความที่ภูเก็ตเป็นเกาะที่มีทัศนียภาพทะเลสวยงาม บ้านที่สามารถมองเห็นวิวทะเล (sea view) จึงเป็นอีกประเภทหนึ่งที่ได้รับความนิยมสูงมาก โดยเฉพาะในกลุ่มผู้เช่าระดับบนและนักลงทุนต่างชาติ บ้านวิวทะเลมักตั้งอยู่บนที่สูงหรือเนินเขาใกล้ชายฝั่ง เช่น วิลล่าบนเนินเขากมลา บ้านพักบนไหล่เขาหาดกะตะ หรือบ้านในโครงการที่อยู่ติดชายทะเล พร้ิอมมีหน้าต่างหรือระเบียงรับวิวมหาสมุทร

จุดเด่นของบ้านวิวทะเลคือบรรยากาศที่เหนือระดับและความเป็นส่วนตัว ผู้เช่าที่เลือกบ้านประเภทนี้มักให้ความสำคัญกับไลฟ์สไตล์การพักผ่อน ต้องการใกล้ชิดธรรมชาติและทิวทัศน์สวยงามของทะเลภูเก็ต ผู้เช่าเช่นคู่รัก นักธุรกิจต่างชาติระดับผู้บริหาร หรือครอบครัวที่มีรายได้สูง มักยอมจ่ายค่าเช่าในอัตราสูงเพื่อแลกกับวิวทะเลส่วนตัวและความรู้สึกพักผ่อนเสมือนอยู่รีสอร์ตหรู ค่าเช่าบ้านวิวทะเลในภูเก็ตจึงอยู่ในระดับท็อปของตลาด (ดังที่ได้กล่าวในส่วนก่อน ๆ ว่าวิลล่าที่เห็นวิวทะเลบางแห่งอาจมีค่าเช่าเป็นหลักแสนบาทต่อเดือนในช่วงไฮซีซั่น)

อย่างไรก็ดี บ้านวิวทะเลมักมาพร้อมต้นทุนและข้อควรพิจารณาเพิ่มเติม ทั้งสำหรับผู้เช่าและผู้ให้เช่า เช่น ทำเลที่ตั้งบนเนินเขาอาจทำให้การเดินทางเข้า-ออกไม่สะดวกเท่าบ้านในเมือง, ค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาสูงกว่า (การกัดกร่อนจากไอทะเลอาจทำให้ตัวบ้านและเฟอร์นิเจอร์สึกหรอเร็ว) และในบางกรณีฤดูฝนอาจเกิดปัญหาดินสไลด์หรือทางเข้าลำบาก อย่างไรก็ดี สำหรับตลาดภูเก็ต บ้านวิวทะเลยังคงเป็นสินทรัพย์ที่มีเสน่ห์สูงและมีอัตราการเช่าค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับบ้านทั่วไป

บ้านพูลวิลล่า (บ้านพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัว)

บ้านพูลวิลล่าหมายถึงบ้านที่มีสระว่ายน้ำส่วนตัวอยู่ภายในบริเวณบ้าน ลักษณะบ้านเช่นนี้กลายเป็นสัญลักษณ์อย่างหนึ่งของการอยู่อาศัยสไตล์รีสอร์ตในภูเก็ต ด้วยภูมิอากาศเขตร้อนและชื่อเสียงของภูเก็ตในฐานะแหล่งพักผ่อน บ้านพูลวิลล่าจึงเป็นที่ต้องการสูงไม่เฉพาะนักท่องเที่ยว แต่รวมถึงผู้เช่าที่พักอาศัยระยะยาวด้วยเช่นกัน

ความนิยมของพูลวิลล่าในตลาดเช่าภูเก็ตสูงมาก โดยเฉพาะในหมู่ชาวต่างชาติที่มาเป็นครอบครัวหรือกลุ่มเพื่อน เนื่องจากการมีสระว่ายน้ำส่วนตัวให้ประสบการณ์พักผ่อนที่เหนือกว่า สามารถสังสรรค์หรือให้เด็กๆ เล่นน้ำได้อย่างเป็นส่วนตัวไม่ต้องใช้สระรวมของส่วนกลาง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีโครงการบ้านจัดสรรและวิลล่าหลายแห่งในภูเก็ตที่สร้างบ้านแบบพูลวิลล่าออกมาตอบโจทย์ความต้องการนี้ ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้นในราคาที่หลากหลาย ตั้งแต่พูลวิลล่าขนาดเล็ก 2 ห้องนอนราคาค่าเช่าหลักหลายหมื่นบาท ไปจนถึงพูลวิลล่าขนาดใหญ่ 4-5 ห้องนอนในทำเลหรูราคาค่าเช่าแตะหลักแสนบาท

สำหรับนักลงทุนที่สนใจบ้านพูลวิลล่าเพื่อปล่อยเช่า ควรพิจารณาเรื่องการดูแลรักษาและบริหารจัดการ เนื่องจากสระว่ายน้ำต้องการการบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอและมีค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง (เช่น ค่าสารเคมี ค่าไฟฟ้าสำหรับปั๊มและระบบกรอง) เจ้าของบ้านอาจต้องว่าจ้างบริษัทดูแลสระว่ายน้ำมืออาชีพ นอกจากนี้ การทำความสะอาดบ้านขนาดใหญ่และสวนโดยรอบก็เป็นเรื่องสำคัญ หากจัดการได้ดี บ้านพูลวิลล่าสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีเยี่ยม เนื่องจากเรียกราคาค่าเช่าได้สูงและดึงดูดกลุ่มผู้เช่าที่มีกำลังซื้อ อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนควรสำรวจตลาดเปรียบเทียบค่าเช่าพูลวิลล่าในโซนที่สนใจ เพื่อกำหนดระดับราคาที่แข่งขันได้และคุ้มค่ากับการลงทุน

บ้านในโครงการจัดสรร vs. บ้านนอกโครงการ

นอกจากการแบ่งประเภทตามลักษณะบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวกดังที่กล่าวมา อีกแง่มุมหนึ่งที่ผู้เช่าและนักลงทุนควรพิจารณาคือ ความแตกต่างระหว่างบ้านที่อยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรร (gated community) กับ บ้านที่ตั้งอยู่นอกโครงการ (บ้านทั่วไปในชุมชนท้องถิ่น) ซึ่งแต่ละแบบมีข้อดีข้อด้อยต่างกัน:

• บ้านในโครงการจัดสรร: มักเป็นบ้านที่พัฒนาโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ มีรูปแบบบ้านและบรรยากาศโครงการที่เป็นระเบียบ พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกและการรักษาความปลอดภัย โครงการหลายแห่งมี รปภ. 24 ชั่วโมง, ระบบการเข้าออกที่ควบคุมได้, พื้นที่สวนหรือคลับเฮาส์ส่วนกลาง ซึ่งให้คุณภาพชีวิตที่สะดวกและปลอดภัย ผู้เช่าที่เป็นครอบครัวหรือชาวต่างชาติมักชื่นชอบบ้านในโครงการเพราะได้ชุมชนที่มีมาตรฐาน อย่างไรก็ตาม ค่าเช่าของบ้านในโครงการมักจะสูงกว่าเนื่องจากมีค่าส่วนกลางและภาพลักษณ์โครงการที่ดีกว่า นักลงทุนเจ้าของบ้านในโครงการจะมีค่าใช้จ่ายค่าส่วนกลางรายปีที่ต้องจ่าย และต้องปฏิบัติตามกฎของนิติบุคคล (เช่น เรื่องการตกแต่งภายนอกบ้านหรือการเลี้ยงสัตว์)
• บ้านอยู่นอกโครงการ: หมายถึงบ้านที่เจ้าของที่ดินสร้างเองหรือตั้งอยู่ในชุมชนท้องถิ่นที่ไม่ได้มีกฎระเบียบกลางจากบริษัทใด ผู้เช่าอาจได้สัมผัสบรรยากาศแบบชุมชนคนพื้นเมืองมากกว่า บ้านประเภทนี้มักมี ค่าเช่าที่ถูกกว่า เมื่อเทียบกับบ้านขนาดใกล้เคียงกันในโครงการ เนื่องจากไม่มีต้นทุนค่าส่วนกลางและผู้เช่าส่วนหนึ่งไม่ได้ต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางเหมือนคลับเฮาส์ ข้อดีคือผู้เช่ามักสามารถ ต่อรองเงื่อนไขการอยู่อาศัยได้ยืดหยุ่นกว่า (เช่น การเลี้ยงสัตว์เลี้ยง การปรับปรุงตกแต่งเล็กน้อย) ตรงกันข้าม ข้อด้อยคืออาจไม่มีระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม. และสภาพแวดล้อมโดยรอบขึ้นอยู่กับชุมชน (เช่น อาจมีร้านค้าท้องถิ่นหรือเพื่อนบ้านคนไทยซึ่งวิถีชีวิตต่างจากในหมู่บ้านจัดสรร)
  โดยสรุป ผู้เช่าควรพิจารณาว่าตนเองให้ความสำคัญกับอะไรระหว่าง ความสะดวกปลอดภัยแบบมีรั้วรอบขอบชิด หรือ ความเป็นอิสระและความประหยัดในชุมชนท้องถิ่น ส่วนนักลงทุนก็ควรเลือกลงทุนให้สอดคล้องกับกลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย เช่น หากเน้นชาวต่างชาติครอบครัว อาจเลือกบ้านในโครงการคุณภาพดีเพื่อดึงดูดพวกเขา แต่หากเน้นตลาดเช่าทั่วไปหรือกลุ่มคนทำงานไทย บ้านนอกโครงการที่ราคาย่อมเยาอาจให้ผลตอบแทนคุ้มค่ากว่า

กลุ่มผู้เช่าหลักและพฤติกรรมการเช่าบ้าน

ความสำเร็จในการปล่อยเช่าบ้านในภูเก็ตส่วนหนึ่งมาจากการเข้าใจว่าใครคือผู้เช่าของเรา และพฤติกรรมการเช่าของพวกเขาเป็นอย่างไร ในตลาดภูเก็ตสามารถแบ่งกลุ่มผู้เช่าบ้านหลักๆ ออกเป็น 2 กลุ่มใหญ่ ดังนี้:

• ผู้เช่าชาวต่างชาติ: นับเป็นสัดส่วนที่สำคัญของตลาดบ้านเช่าภูเก็ต ผู้เช่ากลุ่มนี้ครอบคลุมชาวต่างชาติหลากหลายสัญชาติ เช่น ยุโรป (อังกฤษ สแกนดิเนเวีย เยอรมัน เป็นต้น), รัสเซีย, จีน, ออสเตรเลีย, อเมริกา และชาติอื่นๆ ความต้องการและพฤติกรรมการเช่าของชาวต่างชาติมักสัมพันธ์กับเป้าหมายการพำนักของพวกเขาในภูเก็ต เช่น
• กลุ่มผู้เช่าระยะยาว (Expats/ผู้พำนักระยะยาว): ได้แก่ชาวต่างชาติที่ย้ายมาทำงานในภูเก็ตหรือเกษียณอายุที่นี่ พวกเขามักมองหาสัญญาเช่ารายปีหรือนานกว่านั้น ชื่นชอบบ้านที่มีความเป็นส่วนตัว เฟอร์นิเจอร์ครบ และอยู่ในชุมชนที่ปลอดภัย ความใกล้โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวกเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับผู้เช่ากลุ่มครอบครัว
• กลุ่มดิจิทัลโนแมดและผู้ทำงานระยะไกล: คนเหล่านี้ (ทั้งจากยุโรป อเมริกา และเอเชีย) มักเช่าบ้านหรือวิลล่าในภูเก็ตเป็นเวลาไม่กี่เดือนถึงครึ่งปี เพื่อเปลี่ยนบรรยากาศการทำงาน พวกเขาให้ความสำคัญกับอินเทอร์เน็ตความเร็วสูง สภาพแวดล้อมที่สงบ มีร้านกาแฟหรือ coworking space ในละแวกใกล้เคียง และนิยมบ้านที่ตกแต่งพร้อมอยู่ ค่าเช่าในระดับปานกลางถึงสูงขึ้นอยู่กับงบประมาณของแต่ละคน
• กลุ่มนักท่องเที่ยวระยะกลางถึงยาว: เช่น กลุ่มชาวยุโรปที่หนีฤดูหนาวมาพำนัก 2-3 เดือนในภูเก็ต หรือชาวต่างชาติที่มาพักผ่อนแบบ Long Stay พวกนี้มักเช่า พูลวิลล่า หรือบ้านพักตากอากาศที่ให้ความรู้สึกเหมือนบ้านมากกว่าโรงแรม นิยมทำสัญญาเช่ารายเดือนแบบยืดหยุ่น (1-3 เดือน) ช่วงเวลาการเช่ามักตรงกับฤดูท่องเที่ยวตั้งแต่เดือนพฤศจิกายนถึงเมษายน ความต้องการหลักคือบ้านที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ มีบริการดูแลและตั้งอยู่ไม่ไกลจากชายหาดหรือแหล่งท่องเที่ยว
• กลุ่มชาวต่างชาติที่ย้ายถิ่นฐานกะทันหัน: ในช่วงปี 2565-2566 ที่ผ่านมา มีกรณีพิเศษเช่น ชาวรัสเซียและยูเครนจำนวนมากที่ย้ายมาอยู่ภูเก็ต เนื่องจากสถานการณ์ความขัดแย้ง ชาวกลุ่มนี้มักรีบเช่าบ้านระยะยาวสำหรับครอบครัว บ้างซื้อทรัพย์สินแล้วปล่อยเช่าให้เพื่อนร่วมชาติ พฤติกรรมการเช่าอาจเน้นชุมชนที่มีชาวชาติเดียวกัน (เช่น ย่านบางเทา เชิงทะเล ที่มีชุมชนชาวรัสเซียเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด) และใช้เครือข่ายส่วนตัวในการหาบ้านเช่า นอกจากนี้ ชาวต่างชาติจากจีนและฮ่องกงบางส่วนก็เริ่มเข้ามาเช่าบ้านระยะยาวในภูเก็ตหลังการเปิดประเทศ โดยเลือกบ้านในโครงการที่มีระบบรักษาความปลอดภัยและมีชื่อเสียงดี
• โดยทั่วไป ผู้เช่าชาวต่างชาติในภูเก็ตมักยอมรับเงื่อนไขการเช่ามาตรฐาน คือวางเงินมัดจำ 2-3 เดือน และชำระค่าเช่าล่วงหน้าเป็นรายเดือน พวกเขามีแนวโน้มที่จะรักษาสภาพบ้านและปฏิบัติตามกฎระเบียบของสัญญาอย่างมืออาชีพ หากบ้านเช่ามีปัญหาเรื่องซ่อมแซม ผู้เช่าต่างชาติมักคาดหวังให้เจ้าของบ้านรีบดำเนินการแก้ไขโดยเร็ว นอกจากนี้ ช่องทางที่ผู้เช่ากลุ่มนี้ใช้หาบ้านมักผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์สากล (เช่น Airbnb, Booking.com สำหรับการเช่าระยะสั้น และเว็บไซต์อสังหาฯ สำหรับเช่าระยะยาว) รวมถึงเอเจนต์อสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นที่พูดภาษาอังกฤษได้
• ผู้เช่าชาวไทย: แม้ชาวต่างชาติจะมีบทบาทมากในตลาดภูเก็ต แต่ ผู้เช่าชาวไทย ก็เป็นอีกกลุ่มหนึ่งที่ไม่อาจมองข้าม โดยเฉพาะคนไทยที่ทำงานและอาศัยอยู่ในภูเก็ตเอง ตลอดจนคนไทยจากจังหวัดอื่นที่ย้ายมาทำงานที่นี่ ผู้เช่ากลุ่มนี้มีลักษณะและพฤติกรรมที่ต่างจากชาวต่างชาติอยู่บ้าง:
• พนักงานบริษัทและข้าราชการที่ย้ายมา: คนไทยจำนวนหนึ่งถูกส่งมาประจำการในภูเก็ต (เช่น พนักงานธนาคาร ผู้จัดการโรงแรม เจ้าหน้าที่รัฐ) ซึ่งอาจไม่ได้อยู่ยาวเป็นสิบปีแต่ก็มากกว่า 1-2 ปีขึ้นไป กลุ่มนี้มักมองหาบ้านเช่าราคาสมเหตุสมผลในตัวเมืองหรือชานเมืองที่เดินทางสะดวก ค่าเช่าที่ยอมรับได้มักอยู่ในช่วง 10,000-25,000 บาท โดยอาจเลือกบ้านเปล่าหรือบ้านเฟอร์นิเจอร์บางส่วน เนื่องจากบางคนย้ายครอบครัวมาด้วยและมีข้าวของเครื่องใช้ส่วนตัวมาบ้าง
• คนท้องถิ่นหรือครอบครัวคนไทยในภูเก็ต: คนกลุ่มนี้อาจเช่าบ้านเพราะยังไม่พร้อมซื้อที่อยู่อาศัยหรืออยู่ในช่วงสร้างบ้านของตนเอง พวกเขามักเลือกบ้านในชุมชนท้องถิ่น ใกล้ที่ทำงานหรือโรงเรียนของลูก ค่าเช่ามักถูกกว่าเมื่อเทียบกับที่ชาวต่างชาติจ่าย (อาจต่ำกว่า 15,000 บาทต่อเดือน) ผู้เช่ากลุ่มนี้บางส่วนมีพฤติกรรมเช่าระยะยาวหลายปีและสร้างสัมพันธ์ที่ดีต่อเจ้าของบ้าน (กลายเป็นผู้เช่าขาประจำ)
• นักลงทุนและนักธุรกิจไทย: อีกกลุ่มหนึ่งคือคนไทยที่เช่าบ้านในภูเก็ตเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะทางธุรกิจ เช่น เช่าบ้านหรูเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศส่วนตัวหรือใช้ต้อนรับลูกค้า เช่าบ้านเพื่อทำโฮมออฟฟิศ หรือเช่าไว้ปล่อยต่อให้ชาวต่างชาติ (sublet) กลุ่มนี้มีไม่มากนักแต่ก็มีอยู่ และมักมองหาบ้านระดับกลางถึงบนในทำเลดี
• พฤติกรรมโดยรวมของผู้เช่าชาวไทย คือมัก ต่อรองค่าเช่าและเงื่อนไข ได้เก่งกว่าชาวต่างชาติ เพราะคุ้นเคยกับสภาพตลาดในประเทศ และบางครั้งมีเครือญาติ/คนรู้จักในพื้นที่ช่วยชี้เป้าแนะนำบ้านเช่า ผู้เช่าคนไทยจำนวนมากนิยมทำสัญญาเช่ารายปีต่อเนื่อง และให้ความสำคัญกับความคุ้มค่า (เช่น พื้นที่ใช้สอยมากในราคาที่ถูกกว่าคอนโด) รวมถึงความสงบปลอดภัยของละแวกบ้าน หากผู้ให้เช่าเป็นคนไทยด้วยกัน การสื่อสารและตกลงกันมักง่ายและยืดหยุ่นกว่าเคสที่ผู้ให้เช่าเป็นชาวต่างชาติ เจ้าของบ้านอาจยอมผ่อนปรนบางเงื่อนไขเพื่อรักษาผู้เช่าคนไทยที่ดูแลบ้านดีและจ่ายตรงเวลาไว้ในระยะยาว

กลยุทธ์การเลือกเช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุนปล่อยเช่า

การเลือกบ้านในภูเก็ตไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ล้วนต้องอาศัยการวางแผนและพิจารณาปัจจัยหลายด้านอย่างรอบคอบ ด้านล่างนี้เป็นคำแนะนำกลยุทธ์สำหรับทั้งผู้เช่าที่มองหาบ้านอยู่อาศัย และนักลงทุนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่อนำมาปล่อยเช่าในภูเก็ต:

สำหรับผู้เช่าที่มองหาบ้านอยู่อาศัย

• กำหนดงบประมาณและความต้องการของคุณให้ชัดเจน: เริ่มต้นด้วยการประเมินว่าคุณสามารถจ่ายค่าเช่าได้เดือนละเท่าใด (รวมถึงค่าน้ำไฟและค่าใช้จ่ายอื่นๆ) และต้องการบ้านลักษณะใด เช่น กี่ห้องนอน ต้องมีเฟอร์นิเจอร์ครบหรือไม่ มีสระว่ายน้ำหรือไม่ การกำหนดเกณฑ์เหล่านี้จะช่วยให้ค้นหาบ้านที่ตรงใจได้รวดเร็วขึ้น
• เลือกทำเลที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์และการเดินทาง: ทำเลของบ้านมีผลอย่างมากต่อความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต หากคุณทำงานในตัวเมือง การเลือกบ้านในย่านเมืองภูเก็ตหรือชานเมืองใกล้แหล่งงานจะช่วยลดเวลาเดินทาง ตรงข้ามกัน หากคุณมาอยู่ภูเก็ตเพื่อสัมผัสบรรยากาศริมทะเลและวิถีชีวิตสบายๆ อาจเลือกบ้านในโซนใกล้ชายหาดอย่างราไวย์ กะตะ หรือบางเทา ทั้งนี้ควรพิจารณาปัจจัยอื่นด้วย เช่น ความปลอดภัยของละแวกนั้น สภาพการจราจร และความใกล้เคียงกับสถานที่สำคัญ (เช่น โรงพยาบาล ตลาด ซูเปอร์มาร์เก็ต)
• เปรียบเทียบตัวเลือกหลายๆ แห่ง: เมื่อพบประกาศบ้านเช่าที่สนใจ อย่าตัดสินใจทันที ควรหาเวลาไปดูสถานที่จริงอย่างน้อย 2-3 แห่งเพื่อเปรียบเทียบ คุณอาจพบว่าบ้านที่มีค่าเช่าใกล้เคียงกันสามารถมีสภาพและสิ่งอำนวยความสะดวกแตกต่างกันมาก การเปรียบเทียบจะช่วยให้คุณต่อรองและตัดสินใจได้อย่างมั่นใจขึ้น
• ตรวจสอบสภาพบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวก: ในการเยี่ยมชมบ้านแต่ละหลัง ให้ตรวจสอบตัวบ้านอย่างละเอียด เช่น สภาพผนัง หลังคา ระบบไฟฟ้า ประปา เครื่องปรับอากาศ และเฟอร์นิเจอร์ หากมีสระว่ายน้ำหรือสวน ควรสอบถามว่าใครรับผิดชอบดูแลและมีค่าบำรุงรักษาเพิ่มเติมหรือไม่ อย่าเกรงใจที่จะทดลองใช้งาน เช่น เปิดไฟ เปิดแอร์ เช็คแรงดันน้ำ เพื่อให้แน่ใจว่าทุกอย่างใช้งานได้ปกติ นอกจากนี้ ลองเดินสำรวจบริเวณใกล้เคียงบ้าน เพื่อดูบรรยากาศรอบข้างและระดับเสียงรบกวน (เช่น บ้านอยู่ติดถนนใหญ่ มีเสียงรถดังหรือไม่ อยู่ใกล้สถานบันเทิงที่อาจเสียงดังยามค่ำคืนหรือไม่)
• ทบทวนรายละเอียดและเงื่อนไขในสัญญาเช่า: ก่อนเซ็นสัญญาเช่า ควรอ่านข้อกำหนดทุกข้ออย่างถี่ถ้วน ทำความเข้าใจเรื่องเงินมัดจำ (ปกติ 2 เดือน) ค่าเช่าล่วงหน้า ระยะเวลาสัญญา เงื่อนไขการต่อสัญญา และเงื่อนไขการยกเลิกก่อนกำหนด รวมถึงความรับผิดชอบด้านค่าซ่อมบำรุง (ใครดูแลค่าใช้จ่ายเมื่ออุปกรณ์ชำรุด) หากมีข้อสงสัยควรสอบถามและเจรจากับผู้ให้เช่าจนเข้าใจตรงกัน นอกจากนี้ควรบันทึกสภาพความเสียหายใดๆ ที่มีอยู่ก่อน (เช่น รอยเปื้อนบนผนัง หรือเฟอร์นิเจอร์ชำรุด) ลงในสัญญาหรือบันทึกภาพไว้ เพื่อป้องกันการถูกเรียกเก็บค่าความเสียหายที่ตนไม่ได้ก่อในภายหลัง
• สอบถามเรื่องสัตว์เลี้ยงและข้อจำกัดอื่นๆ: หากคุณมีสัตว์เลี้ยง เช่น สุนัขหรือแมว ควรแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบตั้งแต่ต้นและตรวจสอบว่าบ้านเช่านั้นอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์หรือไม่ บางโครงการหรือเจ้าของบ้านอาจมีนโยบายไม่รับสัตว์เลี้ยง (เพื่อป้องกันความเสียหายหรือรบกวนเพื่อนบ้าน) ดังนั้นการตกลงกันล่วงหน้าจะช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาภายหลัง นอกจากนี้ หากคุณมีความต้องการพิเศษอื่นๆ เช่น ต้องการติดตั้งอุปกรณ์เพิ่มเติม (จานดาวเทียม เครื่องกรองน้ำ ฯลฯ) ก็ควรสอบถามและขออนุญาตก่อนเช่นกัน เพื่อความสบายใจของทั้งสองฝ่าย
• ใช้ช่องทางและตัวแทนที่เชื่อถือได้: การหาเช่าบ้านในภูเก็ตสามารถทำได้ผ่านหลายช่องทาง เช่น เว็บไซต์ประกาศเช่าอสังหาฯ (DDproperty, Baania, FazWaz เป็นต้น), กลุ่ม Facebook ท้องถิ่นเกี่ยวกับบ้านเช่าภูเก็ต, หรือนายหน้าอสังหาฯ ในพื้นที่ การใช้ตัวแทนหรือนายหน้าที่มีประสบการณ์จะช่วยให้ได้ตัวเลือกที่ตรงความต้องการและปลอดภัยขึ้น (แม้อาจมีค่าใช้จ่ายค่านายหน้าบ้าง) อย่าลืมทำธุรกรรมการเงิน (เช่น การจ่ายมัดจำ) ผ่านช่องทางที่ตรวจสอบได้และมีหลักฐานชัดเจน เพื่อความปลอดภัย
• วางแผนการเช่าระยะยาว: หากคุณมีแผนจะอยู่ภูเก็ตนานกว่าระยะสัญญาแรก (เช่น อยู่ต่อเนื่องหลายปี) อาจลองเจรจากับเจ้าของบ้านเพื่อขอสิทธิในการต่อสัญญาในอัตราค่าเช่าที่แน่นอน หรือขอทำสัญญาเช่าระยะยาวทีเดียว 2-3 ปีเพื่อความมั่นคงในการอยู่อาศัย (ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความยินยอมของผู้ให้เช่า) การสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับเจ้าของบ้านโดยรักษาบ้านให้อยู่ในสภาพดีและจ่ายค่าเช่าตรงเวลาจะช่วยให้การอยู่อาศัยราบรื่นและอาจได้รับความยืดหยุ่นหากต้องการความช่วยเหลือใดๆ ในอนาคต

สำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า

• ศึกษาตลาดและทำเลอย่างรอบด้าน: ก่อนลงทุนซื้อบ้านในภูเก็ตเพื่อปล่อยเช่า ควรทำการบ้านเรื่องตลาดให้ละเอียด สำรวจว่าพื้นที่ไหนของภูเก็ตมีความต้องการเช่าสูงและกลุ่มผู้เช่าเป็นใคร เช่น โซนบางเทา-ลายันอาจเหมาะกับการปล่อยเช่าวิลล่าหรูให้ชาวต่างชาติระดับบน ขณะที่ตัวเมืองภูเก็ตอาจเหมาะกับบ้านเช่าราคาปานกลางสำหรับพนักงานบริษัท การวิจัยข้อมูลราคาเช่าตลาดของพื้นที่ที่สนใจ (เช่น ค่าเช่าเฉลี่ยของบ้านขนาดและประเภทใกล้เคียงกัน) จะช่วยให้คุณประมาณการรายได้และผลตอบแทนได้แม่นยำยิ่งขึ้น
• กำหนดกลุ่มเป้าหมายและเลือกประเภทบ้านให้สอดคล้อง: การเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ควรคำนึงถึงกลุ่มผู้เช่าที่ต้องการจับ ตลาดภูเก็ตมีทั้งผู้เช่าที่เป็นครอบครัวต่างชาติขนาดใหญ่ (ซึ่งอาจต้องการบ้าน 3-4 ห้องนอนพร้อมสระว่ายน้ำ) คู่สามีภรรยาวัยเกษียณ (อาจต้องการบ้านชั้นเดียวขนาดย่อมในบรรยากาศเงียบสงบ) หรือพนักงานบริษัท (ต้องการบ้านราคาประหยัดใกล้ตัวเมือง) คุณควรเลือกบ้านที่ตรงกับความต้องการของกลุ่มเหล่านี้ ยกตัวอย่าง หากมุ่งเน้นกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติ ควรลงทุนในพูลวิลล่าหรือบ้านวิวทะเลในทำเลใกล้ชายหาด หากเน้นกลุ่มคนทำงานท้องถิ่น อาจเลือกบ้านในโครงการจัดสรรชานเมืองที่ปลอดภัยและเดินทางสะดวก
• คำนวณผลตอบแทนและวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ: ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน ควรทำการคำนวณ ผลตอบแทนการลงทุน (ROI) โดยประมาณ โดยพิจารณาจากราคาซื้ออสังหา ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงตกแต่ง และค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ เช่น หากบ้านมีมูลค่า 10 ล้านบาทและคาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 50,000 บาท นั่นหมายถึงรายได้ปีละ 600,000 บาท หรือคิดเป็น 6% ของมูลค่าบ้านต่อปี (ยังไม่หักค่าใช้จ่าย) ควรเปรียบเทียบ ROI นี้กับการลงทุนรูปแบบอื่น ๆ รวมถึงพิจารณาความเสี่ยงและสภาพคล่องของการลงทุนอสังหา นอกจากนี้ หากคุณกู้เงินเพื่อลงทุน ต้องคำนึงถึงดอกเบี้ยเงินกู้และการผ่อนชำระรายเดือนด้วยว่าอยู่ในระดับที่รายได้ค่าเช่าครอบคลุมได้หรือไม่
• เตรียมเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายแฝงและการบำรุงรักษา: การเป็นเจ้าของบ้านเพื่อปล่อยเช่ามีค่าใช้จ่ายมากกว่าที่คิด เช่น ค่าซ่อมแซมอุปกรณ์เมื่อชำรุด ค่าทำความสะอาดบ้านหลังผู้เช่าออก ค่าเบี้ยประกันภัยบ้าน ค่าส่วนกลาง (หากอยู่ในโครงการ) และค่าบำรุงรักษาสระว่ายน้ำหรือสวน (ถ้ามี) คุณควรจัดสรรงบประมาณสำรองไว้รองรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้อย่างน้อยปีละ 1-2% ของมูลค่าบ้าน หรือคิดเป็นจำนวนเดือนของค่าเช่าที่ควรเก็บไว้เป็นทุนสำรอง เพื่อให้การดำเนินการปล่อยเช่าไม่สะดุดเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน
• วางกลยุทธ์การปล่อยเช่าที่เหมาะสม: ตัดสินใจว่าคุณจะเน้นการปล่อยเช่าแบบใด ระหว่างเช่าระยะสั้นสำหรับนักท่องเที่ยว vs. เช่าระยะยาวสำหรับผู้อยู่อาศัย หรือผสมผสานกัน บ้านบางหลังในภูเก็ตสามารถสร้างรายได้สูงจากการปล่อยเช่ารายวัน/รายสัปดาห์ช่วงไฮซีซั่น (เช่น ผ่าน Airbnb หรือแพลตฟอร์มท่องเที่ยว) แต่การดำเนินการแบบนี้ก็ต้องแข่งกับโรงแรม/รีสอร์ต และมีความยุ่งยากด้านการจัดการ (เช่น การทำความสะอาดบ่อยครั้ง การเช็คอินเช็คเอาท์) รวมถึงประเด็นกฎหมายโรงแรมด้วย ในขณะที่การปล่อยเช่าระยะยาวให้ผู้พำนักอาศัยจะได้รายได้น้อยกว่าในช่วงไฮซีซั่น แต่มีความมั่นคงกว่าและมีค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการต่ำกว่า นักลงทุนบางรายเลือกใช้กลยุทธ์แบบผสม คือ ปล่อยเช่ารายวันในช่วงฤดูท่องเที่ยว และปล่อยเช่ารายเดือนในช่วงโลว์ซีซั่น อย่างไรก็ตาม ควรศึกษาเงื่อนไขกฎหมาย (เช่น ข้อบังคับเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้น) และวางแผนให้รอบคอบหากจะใช้กลยุทธ์นี้
• บริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมืออาชีพหรือจ้างผู้จัดการ: หากคุณไม่ได้อาศัยอยู่ในภูเก็ตเต็มเวลา หรือไม่มีเวลาดูแลรายละเอียดการปล่อยเช่า เช่น การลงประกาศหาผู้เช่า การรับส่งกุญแจ การซ่อมบำรุงต่างๆ การจ้างบริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางเลือกที่ควรพิจารณา บริษัทเหล่านี้จะช่วยดูแลตั้งแต่หาผู้เช่า เก็บค่าเช่า ประสานงานซ่อมบำรุง จนถึงตรวจสอบทรัพย์สินเมื่อผู้เช่าย้ายออก แม้จะมีค่าบริการ (เช่น 10% ของค่าเช่ารายเดือนหรือแบบเหมาเป็นแพ็กเกจ) แต่ก็ช่วยลดภาระและป้องกันปัญหาจุกจิกที่อาจเกิดขึ้น นอกจากนี้ การมีผู้ดูแลมืออาชีพยังเพิ่มความเชื่อมั่นให้ผู้เช่า โดยเฉพาะชาวต่างชาติว่าจะได้รับบริการที่ดี
• เข้าใจกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง: นักลงทุนควรศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทย เช่น กฎหมายควบคุมอาคารชุดและอสังหาฯ ให้เช่าสำหรับผู้ประกอบธุรกิจ (ในกรณีที่คุณครอบครองบ้านหลายหลังเพื่อปล่อยเช่า อาจเข้าข่ายต้องปฏิบัติตามประกาศคุ้มครองผู้บริโภคเกี่ยวกับการเช่าอสังหา พ.ศ. 2561 ซึ่งจำกัดเงินมัดจำสูงสุดที่ 1 เดือนและข้อกำหนดอื่นๆ) นอกจากนี้ หากเป็นชาวต่างชาติที่ลงทุน กฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ต่างชาติถือครองที่ดิน ทำให้การลงทุนบ้านต้องผ่านโครงสร้างนิติบุคคลหรือการเช่าระยะยาว 30 ปีแทน ซึ่งควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายให้เข้าใจก่อนลงทุน
• มองภาพยาวและความเสี่ยงในตลาด: สุดท้าย ผู้ลงทุนควรมองภาพระยะยาวของตลาดอสังหาฯ ภูเก็ต ประเมินปัจจัยเสี่ยงอย่างรอบด้าน เช่น ความผันผวนของจำนวนนักท่องเที่ยว (กรณีเกิดโรคระบาดหรือวิกฤตเศรษฐกิจอีก), การแข่งขันจากโครงการใหม่ๆ, และภัยธรรมชาติ (เช่น โอกาสเกิดสึนามิหรือน้ำท่วม) การทำประกันภัยที่เหมาะสมกับทรัพย์สิน และการกระจายการลงทุนไม่กระจุกในสินทรัพย์ประเภทเดียว สามารถช่วยลดความเสี่ยงในระยะยาว แม้ว่าภาพรวมตลาดภูเก็ตจะมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง แต่การเตรียมพร้อมรับมือกับความไม่แน่นอนจะช่วยให้การลงทุนของคุณยั่งยืนและทำกำไรได้ตามเป้าหมาย
• พิจารณาการปรับปรุงบ้านมือสอง: บ้านบางหลังในภูเก็ตโดยเฉพาะที่สร้างมานานหรือสภาพเก่าอาจมีราคาซื้อถูกกว่าบ้านใหม่อย่างมีนัยสำคัญ นักลงทุนสามารถใช้โอกาสนี้ในการซื้อบ้านมือสองแล้วปรับปรุงซ่อมแซมและตกแต่งใหม่ให้ทันสมัย จากนั้นจึงปล่อยเช่าในอัตราที่สูงขึ้น กลยุทธ์นี้สามารถเพิ่มผลตอบแทนการลงทุนได้ หากบริหารต้นทุนการปรับปรุงอย่างมีประสิทธิภาพ แต่ก็ต้องระวังการคุมงบไม่ให้บานปลาย และเลือกทำเลบ้านมือสองที่มีศักยภาพจริง (เช่น อยู่ในย่านที่ผู้เช่าต่างชาติสนใจ แต่ตัวบ้านต้องการการปรับปรุงเพื่อให้ได้มาตรฐาน) การปรับปรุงบ้านยังช่วยเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว ดังนั้นนักลงทุนที่มีความรู้ด้านก่อสร้างหรือตกแต่งอาจได้เปรียบในแนวทางนี้

กฎหมายและข้อควรรู้เกี่ยวกับการเช่าบ้านในภูเก็ต

การเช่าบ้านเกี่ยวข้องกับประเด็นด้านกฎหมายที่ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรทราบ เพื่อป้องกันปัญหาข้อพิพาทและรักษาสิทธิของตนเองอย่างถูกต้อง ด้านล่างนี้เป็นข้อควรรู้และสิทธิ/หน้าที่หลักๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเช่าบ้านในภูเก็ต (และประเทศไทยโดยรวม):

• สัญญาเช่า (Lease Agreement): ควรมีการทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง ไม่ว่าจะเป็นการเช่าระยะสั้นหรือยาว สัญญาควรระบุรายละเอียดสำคัญ ได้แก่ ข้อมูลผู้เช่า-ผู้ให้เช่า รายละเอียดทรัพย์สินที่เช่า ค่าเช่าและวิธีการชำระ ระยะเวลาเช่า เงินมัดจำ ความรับผิดชอบในการซ่อมแซม และเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา การทำสัญญาชัดเจนจะช่วยคุ้มครองสิทธิของทั้งสองฝ่าย (ในภูเก็ตสัญญาเช่าส่วนใหญ่จัดทำเป็นภาษาไทย และอาจมีภาษาอังกฤษกำกับสำหรับชาวต่างชาติ)
• สิทธิของผู้เช่า: ผู้เช่ามีสิทธิอยู่อาศัยในทรัพย์ที่เช่าตามเงื่อนไขที่ตกลงในสัญญา โดยผู้ให้เช่าไม่สามารถเข้ามารบกวนการอยู่อาศัยโดยพลการ (เช่น เข้าบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต) นอกจากนี้ ผู้เช่ามีสิทธิได้รับคืนเงินมัดจำเมื่อสิ้นสุดสัญญา หากไม่ได้ทำความเสียหายเกินสภาพการใช้งานปกติ และปฏิบัติตามเงื่อนไขสัญญาครบถ้วน ตามกฎหมายทั่วไปผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายในระยะเวลาที่สมควร (ซึ่งในทางปฏิบัติมักอยู่ที่ 7-30 วันหลังหมดสัญญา)
• หน้าที่ของผู้เช่า: ผู้เช่ามีหน้าที่ชำระค่าเช่าตรงเวลาตามที่ตกลงไว้ ดูแลรักษาทรัพย์ที่เช่าเสมือนหนึ่งเป็นทรัพย์ของตนเอง ห้ามดัดแปลงหรือปรับปรุงตัวบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า และไม่ใช้ทรัพย์สินนอกเหนือวัตถุประสงค์ (เช่น นำบ้านพักอาศัยไปประกอบธุรกิจโดยไม่ได้รับอนุญาต) หากผู้เช่าทำความเสียหายแก่ทรัพย์สิน จะต้องรับผิดชดใช้หรือยินยอมให้หักจากเงินมัดจำ นอกจากนี้ผู้เช่าควรเคารพกฎระเบียบชุมชน/นิติบุคคล (ถ้ามี) เช่น กฎเรื่องเสียงหรือการใช้พื้นที่ส่วนกลาง
• สิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่า: ผู้ให้เช่ามีสิทธิได้รับค่าเช่าตามกำหนด และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าหากผู้เช่าผิดสัญญาอย่างร้ายแรง (เช่น ค้างค่าเช่านานหลายเดือน ทำทรัพย์สินเสียหายหนัก หรือทำผิดกฎหมายในทรัพย์ที่เช่า) โดยต้องปฏิบัติตามขั้นตอนการแจ้งเตือนที่เหมาะสมตามที่ระบุในสัญญา ในขณะเดียวกันผู้ให้เช่ามีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สินในสภาพพร้อมอยู่อาศัย (เช่น ระบบไฟฟ้าประปาใช้งานได้ ปลอดภัย) และซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องที่ไม่ได้เกิดจากการใช้งานของผู้เช่า (เช่น หลังคารั่วจากความเสื่อม หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เสียจากอายุการใช้งาน) ผู้ให้เช่าไม่สามารถยึดเงินมัดจำของผู้เช่าโดยไม่มีเหตุผลอันควร และต้องคืนเมื่อหมดสัญญาตามที่กล่าวไว้
• กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคกรณีธุรกิจเช่า: หากผู้ให้เช่าเป็นนิติบุคคลหรือบุคคลที่ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยหลายแห่ง (เคยมีการตีความว่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป) จะเข้าข่ายเป็น “ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า” ตามประกาศคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2561 ซึ่งกำหนดเงื่อนไขพิเศษบางประการ เช่น ผู้ให้เช่าประเภทนี้ เก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า และต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้ามากกว่า 1 เดือน และผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้โดยแจ้งล่วงหน้า 30 วันโดยไม่เสียค่าปรับ เป็นต้น ทั้งนี้เจ้าของบ้านรายย่อยทั่วไปในภูเก็ตที่ปล่อยเช่า 1-2 หลังมักไม่เข้าข่ายนี้ แต่การทราบไว้จะช่วยให้ผู้เช่าเข้าใจสิทธิของตนหากเช่ากับบริษัทใหญ่ๆ
• การเช่าระยะสั้นและกฎหมายโรงแรม: ในภูเก็ตมีบ้านพักและวิลล่าจำนวนมากที่ปล่อยเช่าระยะสั้นให้แก่นักท่องเที่ยว (รายวัน/รายสัปดาห์) อย่างไรก็ตาม ตามกฎหมายไทย การปล่อยเช่าระยะสั้น (ต่ำกว่า 30 วัน) โดยไม่ได้รับอนุญาตโรงแรมถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย (ยกเว้นกรณีผู้เช่าเป็นผู้เช่ารายเดียวตลอดระยะสัญญาเช่า 30 วันขึ้นไป) แม้ในทางปฏิบัติจะยังมีการปล่อยเช่าลักษณะนี้แพร่หลาย ผู้ลงทุนควรตระหนักถึงความเสี่ยงทางกฎหมาย เช่น การถูกร้องเรียนจากเพื่อนบ้านหรือการตรวจสอบจากเจ้าหน้าที่ ผู้เช่าก็ควรทราบว่าการเข้าพักในบ้านเช่าที่ไม่มีใบอนุญาตอาจเจอบริการที่ไม่ได้มาตรฐานหรือถูกขอให้ออกก่อนกำหนดหากมีปัญหากฎหมาย
• ภาษีและค่าธรรมเนียม: รายได้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทยถือเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา/นิติบุคคล ผู้ให้เช่าควรยื่นแบบและเสียภาษีอย่างถูกต้อง (สำหรับบุคคลธรรมดา ค่าเช่าสามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% ก่อนคิดภาษี) นอกจากนี้ หากมีการทำสัญญาเช่าระยะยาว (เกิน 3 ปี) ต้องนำสัญญาไปจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน จึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย (ในกรณีเช่าบ้านระยะสั้น 1-3 ปีไม่ต้องจดทะเบียน แต่สิทธิในการเช่าคือเท่าที่ระบุในสัญญาเท่านั้น) ผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรเก็บสำเนาสัญญาเช่าและหลักฐานการชำระเงินค่าเช่าไว้ตลอดระยะเวลาสัญญา เพื่อใช้เป็นหลักฐานเมื่อเกิดข้อขัดแย้งหรือเพื่อประโยชน์ทางภาษี
• ข้อควรระวังอื่นๆ ในภูเก็ต: เนื่องจากภูเก็ตเป็นเมืองท่องเที่ยวสากล ผู้เช่าชาวต่างชาติบางครั้งอาจไม่ได้เชี่ยวชาญภาษาไทย ดังนั้นการสื่อสารเรื่องสัญญาและข้อตกลงควรทำอย่างระมัดระวังและโปร่งใส ผู้ให้เช่าในภูเก็ตหลายรายมีการจัดทำสัญญาสองภาษาและมีการระบุเขียนบันทึก (handover checklist) รายการสิ่งของและสภาพบ้าน ณ วันเริ่มเช่าไว้ นอกจากนี้ หากบ้านตั้งอยู่ในโครงการที่มีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ควรสอบถามและให้ผู้เช่ารับทราบกฎของหมู่บ้านเพื่อป้องกันการทำผิดกฎโดยไม่รู้ตัว เช่น กฎเรื่องที่จอดรถ ความเงียบสงบ หรือการใช้ส่วนกลาง

วิเคราะห์ความเสี่ยง โอกาส และผลตอบแทน (ROI) สำหรับนักลงทุน

ในส่วนสุดท้ายนี้ เราจะวิเคราะห์ภาพรวมของโอกาสและปัจจัยบวก, ความเสี่ยงและความท้าทาย ตลอดจนประมาณการ ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ในตลาดบ้านให้เช่าของภูเก็ต เพื่อช่วยให้นักลงทุนมองเห็นศักยภาพและข้อควรระวังในการลงทุนระยะยาว

โอกาสและปัจจัยหนุนตลาดบ้านเช่าภูเก็ต

• การเติบโตของการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง: ภูเก็ตยังคงเป็นจุดหมายปลายทางระดับโลกที่มีนักท่องเที่ยวเดินทางมาเพิ่มขึ้นทุกปี (หลังสถานการณ์โควิดคลี่คลาย) รัฐบาลมีนโยบายส่งเสริมการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง ทั้งการขยายสนามบินภูเก็ต, การขยายเวลาพำนักของนักท่องเที่ยวบางประเทศ และการกระตุ้นตลาดนักท่องเที่ยวคุณภาพสูง การท่องเที่ยวที่เติบโตส่งผลบวกตรงต่อความต้องการบ้านเช่าทั้งระยะสั้นและยาว โดยเฉพาะในกลุ่มวิลล่าหรูและพูลวิลล่าสำหรับนักท่องเที่ยวกลุ่มครอบครัวและกลุ่มเพื่อน
• ฐานผู้พำนักระยะยาวชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น: นอกจากนักท่องเที่ยวแล้ว ภูเก็ตกำลังกลายเป็นศูนย์กลางชุมชนชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาว ทั้งกลุ่มผู้เกษียณที่มองหาสภาพอากาศและค่าครองชีพที่ดีกว่าประเทศตน, กลุ่มผู้ทำงานทางไกล (digital nomads) ที่ใช้ไทยเป็นฐาน, รวมถึงกลุ่มผู้หนีความขัดแย้งหรือสถานการณ์ทางการเมืองจากบางประเทศ (เช่น ชาวรัสเซีย) ชุมชนต่างชาติที่ขยายตัวนี้สร้างดีมานด์ถาวรต่อเนื่องให้ตลาดบ้านเช่า ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่จะมีผู้เช่าคุณภาพในระยะยาว
• นโยบายภาครัฐที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ: รัฐบาลไทยมีนโยบายดึงดูดชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อและทักษะสูงให้เข้ามาพำนักในประเทศ เช่น วีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว (Long-Term Resident Visa) ซึ่งให้สิทธิพำนักได้นานสูงสุด 10 ปีแก่ชาวต่างชาติกลุ่มผู้เชี่ยวชาญ นักลงทุน และผู้เกษียณฐานะดี มาตรการเหล่านี้ช่วยกระตุ้นให้ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยและใช้ชีวิตในไทยมากขึ้น ภูเก็ตถือเป็นจังหวัดเป้าหมายอันดับต้นๆ ของผู้ได้รับวีซ่ากลุ่มนี้ เนื่องจากมีสภาพแวดล้อมน่าอยู่และชุมชนต่างชาติรองรับ การเพิ่มขึ้นของชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาวจากนโยบายรัฐจึงเป็นอีกปัจจัยบวกต่อความต้องการเช่าบ้านในภูเก็ต
• การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวก: ภูเก็ตมีโครงการพัฒนาต่างๆ ที่จะเสริมศักยภาพของเกาะ เช่น โครงการทางด่วนและระบบขนส่งมวลชน, การลงทุนในโรงพยาบาลและโรงเรียนนานาชาติใหม่ๆ, รวมถึงศูนย์การค้าและแหล่งไลฟ์สไตล์ การพัฒนาเหล่านี้ทำให้ภูเก็ตน่าอยู่ยิ่งขึ้นสำหรับทั้งคนไทยและต่างชาติ เมื่อความน่าอยู่เพิ่มขึ้น ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยก็มีแนวโน้มเพิ่มตาม อีกทั้งยังช่วยดันราคาค่าเช่าและมูลค่าอสังหาฯ ให้ปรับสูงขึ้นในระยะยาว
• อุปทานที่ดินจำกัดและมูลค่าอสังหาฯ ขาขึ้น: พื้นที่บนเกาะภูเก็ตมีจำกัดและมีการควบคุมการใช้ที่ดินในหลายโซน ทำให้ ที่ดินและบ้านใกล้ทะเลเป็นทรัพยากรที่มีมูลค่าสูงและหายากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับนักลงทุน นี่หมายความว่าหากลงทุนในบ้านทำเลดี (โดยเฉพาะใกล้ชายหาดหรือวิวทะเล) นอกจากรายได้ค่าเช่าแล้ว มูลค่าทรัพย์สินยังมีโอกาสเพิ่มขึ้น (capital gain) ในอนาคตด้วย ข้อมูลช่วงปี 2565-2566 แสดงให้เห็นว่าราคาขายวิลล่าและบ้านหรูในภูเก็ตปรับตัวขึ้นอย่างโดดเด่น (บางพื้นที่ขึ้น 10-20% ในรอบปี) ซึ่งสะท้อนความต้องการซื้อ/เช่าที่แข็งแกร่ง
• อัตราผลตอบแทนค่าเช่าที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่: หากเปรียบเทียบกับการลงทุนคอนโดฯ หรือบ้านให้เช่าในกรุงเทพฯ ที่บางครั้งมีผลตอบแทน (Rental Yield) เพียง 3-5% ต่อปี การลงทุนบ้านเช่าในภูเก็ตสามารถให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า โดยทั่วไปอยู่ในช่วง 5-8% ต่อปี (ขึ้นกับทำเลและประเภทบ้าน) ยิ่งหากนักลงทุนบริหารจัดการปล่อยเช่ารายวันช่วงฤดูท่องเที่ยวได้เต็มที่ ผลตอบแทนอาจสูงกว่านั้นมาก จึงถือว่าตลาดภูเก็ตมีความน่าดึงดูดในแง่กระแสเงินสดเมื่อเทียบกับหลายพื้นที่ในไทย

ความเสี่ยงและความท้าทายในตลาดภูเก็ต

• ความผันผวนตามปัจจัยภายนอก: เสน่ห์ของภูเก็ตในฐานะแหล่งท่องเที่ยวก็ถือเป็นดาบสองคม เนื่องจากทำให้ ตลาดอสังหาฯ และบ้านเช่าผูกพันกับปัจจัยภายนอกสูง เช่น จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ ค่าเงินตราระหว่างประเทศ สภาวะเศรษฐกิจโลก และสถานการณ์โรคระบาด อย่างวิกฤตโควิด-19 ที่ผ่านมาได้แสดงให้เห็นว่าความต้องการเช่าสามารถหดตัวอย่างรวดเร็วเมื่อนักท่องเที่ยวหายไป นักลงทุนจึงควรเตรียมแผนรองรับกรณีรายได้ค่าเช่าลดลงชั่วคราว และไม่ควรพึ่งพารายได้จากผู้เช่ากลุ่มเดียวจนเกินไป
• ฤดูกาลท่องเที่ยวและอัตราการเข้าพัก: ภูเก็ตมีฤดูกาลท่องเที่ยวที่ชัดเจน (ไฮซีซั่นช่วงพฤศจิกายน-เมษายน และโลว์ซีซั่นช่วงฝนตก) ซึ่ง ส่งผลต่ออัตราการเข้าพักและค่าเช่า บ้านเช่าหลายแห่งอาจว่างลงหรือปรับลดราคาในช่วงโลว์ซีซั่น ทำให้รายได้ทั้งปีผันผวน นักลงทุนที่เน้นปล่อยเช่าระยะสั้นต้องวางแผนจัดการรายได้ในช่วงนอกฤดูกาล เช่น อาจรับผู้เช่าระยะยาวเข้าพักในราคาที่ถูกลง หรือเตรียมเงินสำรองไว้จุนเจือช่วงที่บ้านว่าง
• การแข่งขันและอุปทานใหม่ๆ: แม้อุปทานที่ดินจะจำกัด แต่ช่วงปี 2566-2567 มีโครงการบ้านจัดสรรและวิลล่าใหม่เกิดขึ้นหลายแห่งเพื่อตอบสนองดีมานด์ที่เพิ่มขึ้น นักลงทุนจึงเผชิญการแข่งขันในการดึงดูดผู้เช่า โดยเฉพาะในโซนยอดนิยม นักลงทุนรายใหม่ต้องเสนอจุดขายที่โดดเด่น (เช่น การตกแต่งคุณภาพ โรงการใหม่เอี่ยม หรือราคาคุ้มค่า) เพื่อสู้กับบ้านเช่ารายอื่น นอกจากนี้ การแข่งขันจากตลาดคอนโดให้เช่าก็มีส่วนกดดัน เนื่องจากบางคนอาจเลือกเช่าคอนโดที่ราคาถูกกว่าแต่ได้ทำเลใกล้ทะเลเช่นกัน
• ความเสี่ยงด้านกฎหมายและนโยบาย: ดังที่กล่าวในส่วนก่อนๆ มีประเด็นกฎหมายที่อาจกระทบการปล่อยเช่า เช่น กฎการเช่าระยะสั้นและข้อบังคับผู้ประกอบการเช่า หากภาครัฐมีการบังคับใช้เข้มงวดขึ้นในอนาคต หรือนโยบายด้านวีซ่าชาวต่างชาติเปลี่ยนแปลง ย่อมส่งผลต่อความต้องการเช่าบ้านในภูเก็ต ยกตัวอย่าง หากยกเลิกฟรีวีซ่าหรือมาตรการส่งเสริมบางอย่าง อาจทำให้ชาวต่างชาติพำนักยากขึ้น ดีมานด์เช่าก็อาจลดลง นักลงทุนควรติดตามข่าวสารด้านนโยบายอย่างใกล้ชิด
• ภัยธรรมชาติและสภาพแวดล้อม: ภูเก็ตเคยประสบภัยสึนามิในปี 2547 ซึ่งเป็นตัวอย่างของความเสี่ยงด้านภัยธรรมชาติที่แม้เกิดไม่บ่อยแต่ก็สร้างความเสียหายใหญ่หลวง นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงเรื่องน้ำท่วมในบางพื้นที่และการกัดเซาะชายฝั่ง การลงทุนบ้านใกล้ทะเลอาจต้องพิจารณาปัจจัยเหล่านี้ เช่น ทำประกันภัยทรัพย์สินให้ครอบคลุมภัยธรรมชาติ เลือกทำเลที่อยู่สูงหรือมีระบบป้องกันที่ดีเพื่อลดความเสี่ยงจากน้ำท่วม เป็นต้น

ผลตอบแทนการลงทุน (ROI) โดยสังเขป

โดยภาพรวมแล้ว การลงทุนบ้านให้เช่าในภูเก็ตสามารถให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจในสองส่วนหลัก คือ ผลตอบแทนจากรายได้ค่าเช่า (Rental Yield) และ ผลตอบแทนจากมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น (Capital Gain):

• Rental Yield: ดังที่ได้กล่าวไป ปัจจุบันบ้านเช่าในภูเก็ตให้ผลตอบแทนค่าเช่าเฉลี่ยราว 5-8% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยในไทยหลายแห่ง ปัจจัยที่ทำให้ Yield ของภูเก็ตสูง ได้แก่ ความต้องการเช่าจากต่างชาติที่พร้อมจ่าย, ช่วงไฮซีซั่นที่สามารถปรับค่าเช่าขึ้นได้, และการที่ผู้ลงทุนหลายรายใช้กลยุทธ์ปล่อยเช่าระยะสั้นผสมระยะยาวเพื่อเพิ่มรายได้ สำหรับบ้านบางประเภทในทำเลที่เป็นที่ต้องการมาก (เช่น วิลล่าหรูติดทะเล) หากบริหารจัดการดี อาจได้ Yield สูงกว่า 8% ด้วยซ้ำ อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนควรคำนวณหลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว (เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าดูแลรักษา ภาษี) ว่ายังได้สุทธิเท่าใด
• Capital Gain: ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตในช่วงปี 2565-2566 มีการเติบโตของราคาค่อนข้างเด่น โดยเฉพาะในกลุ่มวิลล่าหรูที่มีชาวต่างชาติซื้อหรือจองล่วงหน้าจำนวนมาก นักวิเคราะห์บางรายคาดว่าราคาบ้าน/วิลล่าในภูเก็ตยังมีแนวโน้มขยับขึ้นปีละประมาณ 5-7% ในช่วง 5 ปีข้างหน้า (ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและอุปสงค์ต่างชาติ) ซึ่งหมายความว่านอกจากรายได้ค่าเช่าแล้ว นักลงทุนอาจได้รับกำไรจากมูลค่าบ้านที่เพิ่มขึ้นเมื่อขายในอนาคตด้วย หากเลือกทำเลและจังหวะเข้าลงทุนที่ดี
• หมายเหตุ: ROI ที่แต่ละคนได้รับจริงอาจแตกต่างจากค่าเฉลี่ยมาก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความสามารถในการบริหารจัดการ การควบคุมค่าใช้จ่าย และภาวะตลาดช่วงที่ลงทุน นักลงทุนควรตั้งสมมติฐานอย่างระมัดระวัง (เช่น คาดการณ์ค่าเช่าแบบอนุรักษ์นิยม ต่ำกว่าที่โครงการโฆษณาเล็กน้อย) และมีแผนสำรองหากผลตอบแทนจริงต่ำกว่าที่คาด ทั้งนี้ด้วยแนวโน้มบวกของภูเก็ต หากลงทุนอย่างมีวินัยและเลือกสินทรัพย์คุณภาพดี โอกาสที่จะได้ผลตอบแทนตามเป้าหมายก็มีสูงขึ้นตามไปด้วย

สรุปส่งท้าย

ตลาดบ้านให้เช่าในภูเก็ตกำลังอยู่ในช่วงขยายตัวอย่างน่าจับตามอง นับเป็นตลาดที่ผสมผสานแรงขับเคลื่อนจากการท่องเที่ยวและการหลั่งไหลของชุมชนชาวต่างชาติได้อย่างลงตัว สำหรับผู้เช่า ภูเก็ตมอบทั้งคุณภาพชีวิตที่ดีท่ามกลางธรรมชาติอันงดงามและทางเลือกที่พักหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นบ้านพร้อมอยู่ในเมือง หรือพูลวิลล่าริมทะเลสุดหรูตามแนวชายฝั่ง ผู้เช่าที่วางแผนอย่างรอบคอบ ยึดหลักเลือกทำเลและบ้านให้เหมาะกับความต้องการ ย่อมสามารถค้นหาที่พักอาศัยที่ลงตัวคุ้มค่ากับงบประมาณ ในขณะเดียวกัน สำหรับนักลงทุน ภูเก็ตนำเสนอโอกาสการลงทุนที่ให้ทั้งผลตอบแทนจากค่าเช่าที่มั่นคงและโอกาสเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว แต่ก็ต้องมาพร้อมความเข้าใจในธรรมชาติของตลาดที่มีความพิเศษกว่าพื้นที่อื่น ทั้งในแง่ฤดูกาลท่องเที่ยวและปัจจัยภายนอก

การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมคือกุญแจสู่ความสำเร็จไม่ว่าจะในฐานะผู้เช่าหรือนักลงทุน ภูเก็ตยังคงเป็นทำเลทองของประเทศไทยที่มีเสน่ห์ไม่เสื่อมคลาย หากเราเข้าใจตลาดและปรับตัวตามแนวโน้มได้ดี การเช่าบ้านในภูเก็ตก็จะเป็นประสบการณ์ที่น่าพึงพอใจ และการลงทุนบ้านเช่าในภูเก็ตก็จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาวได้ตามที่หวังไว้ จากสัญญาณต่างๆ และมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ มีการคาดการณ์ว่าในปี 2568 เป็นต้นไป ภูเก็ตจะยังคงรักษาความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯ ไว้ได้ แม้อัตราการเติบโตอาจผ่อนลงสู่ระดับปกติมากขึ้นหลังจากการกระโดดครั้งใหญ่ในช่วงหลังโควิด แต่ด้วยเสน่ห์เฉพาะตัวของภูเก็ตและความต้องการจากทั้งนักท่องเที่ยวและผู้พำนักระยะยาวจากทั่วโลก การลงทุนและการปล่อยเช่าบ้านในภูเก็ตยังมีศักยภาพให้เติบโตและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนในอนาคต.

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการเช่าบ้านในภูเก็ต

ถาม: ค่าเช่าบ้านในภูเก็ตแพงมากไหมเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น?
ตอบ: โดยเฉลี่ยแล้ว ค่าเช่าบ้านในภูเก็ตจะสูงกว่าจังหวัดอื่นๆ ส่วนใหญ่ เนื่องจากภูเก็ตเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลกและมีความต้องการจากชาวต่างชาติสูง บ้านทั่วไป 2-3 ห้องนอนในตัวเมืองอาจเริ่มที่ประมาณ 15,000-30,000 บาท/เดือน ขณะที่บ้านหรือวิลล่าหรูริมทะเลในทำเลยอดนิยมอาจมีค่าเช่าเป็นหลักหลายหมื่นถึงหลักแสนบาทต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ยังมีทางเลือกที่หลากหลายตามงบประมาณ และผู้เช่าสามารถเลือกทำเลที่ไกลจากแหล่งท่องเที่ยวหลักเพื่อให้ได้ค่าเช่าที่ถูกลง

ถาม: ชาวต่างชาติสามารถเช่าบ้านในภูเก็ตได้หรือไม่? มีข้อจำกัดอะไรบ้าง?
ตอบ: ชาวต่างชาติสามารถเช่าบ้านหรือวิลล่าในภูเก็ตได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่มีข้อจำกัดด้านสัญชาติในการเช่าที่อยู่อาศัยระยะสั้นหรือระยะยาว โดยทั่วไปชาวต่างชาติจะทำสัญญาเช่าเช่นเดียวกับคนไทย (มัดจำ 2 เดือน ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน) สิ่งสำคัญคือควรมีวีซ่าที่เหมาะสมกับระยะเวลาที่พำนัก (เช่น วีซ่านักท่องเที่ยว 60-90 วัน หรือวีซ่าทำงาน/เกษียณสำหรับการอยู่ยาว) และปฏิบัติตามกฎหมายไทย ผู้เช่าต่างชาติไม่มีสิทธิ์ถือครองกรรมสิทธิ์ในบ้าน แต่การเช่าไม่ถือเป็นการถือกรรมสิทธิ์จึงทำได้เสรี

ถาม: ในการเช่าบ้าน ฉันต้องจ่ายค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายอื่นเพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าเช่าหรือไม่?
ตอบ: ในกรณีที่บ้านอยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่มีค่าส่วนกลาง เจ้าของบ้านมักเป็นผู้รับผิดชอบจ่ายค่าส่วนกลางนั้น เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น ผู้เช่ามักจะรับผิดชอบเฉพาะค่าสาธารณูปโภคที่ใช้เอง (เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ อินเทอร์เน็ต) อย่างไรก็ตาม ควรตรวจสอบในสัญญาว่ามีการระบุการแบ่งภาระค่าใช้จ่ายเหล่านี้อย่างไร ในบางกรณีที่ผู้เช่าอยู่อาศัยระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มท่องเที่ยว ค่าไฟน้ำอาจถูกรวมในค่าเช่าแบบเหมาจ่าย แต่สำหรับสัญญาระยะยาว ผู้เช่าจะจ่ายตามบิลการใช้จริงของตนเอง

ถาม: ควรทำอย่างไรเพื่อป้องกันปัญหาการไม่ได้รับเงินมัดจำคืนเมื่อย้ายออก?
ตอบ: สิ่งสำคัญคือต้องมีหลักฐานสถานะของทรัพย์สินก่อนการเข้าอยู่และหลังการออก โดยผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรร่วมกันตรวจสอบสภาพบ้านและทำบันทึกหรือถ่ายภาพความเสียหายที่มีอยู่ก่อนแล้วเก็บไว้ นอกจากนี้ ควรปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาอย่างครบถ้วน เช่น แจ้งย้ายออกล่วงหน้าตามกำหนด ทำความสะอาดบ้าน และซ่อมแซมความเสียหายเล็กน้อยที่เกิดจากการใช้งานปกติ หากมีการสื่อสารที่ดีระหว่างสองฝ่ายและไม่มีข้อพิพาทเรื่องความเสียหาย ผู้ให้เช่าที่มีความเป็นมืออาชีพมักจะคืนเงินมัดจำเต็มจำนวนภายในเวลาที่ระบุ (ตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคกรณีเช่าที่อยู่อาศัย หากเข้าข่าย ผู้ให้เช่าต้องคืนมัดจำภายใน 7 วัน)

ถาม: ควรหาเช่าบ้านในภูเก็ตผ่านช่องทางใดดีที่สุด?
ตอบ: ปัจจุบันมีหลายช่องทางที่คุณสามารถใช้ค้นหาบ้านเช่าในภูเก็ตได้ ตั้งแต่เว็บไซต์ประกาศอสังหาฯ ชั้นนำ (เช่น DDproperty, DotProperty, FazWaz) ซึ่งมีรายการบ้านเช่าอัปเดตมากมาย พร้อมรูปภาพและรายละเอียด, กลุ่มโซเชียลมีเดีย เช่น กลุ่ม Facebook ที่ชาวต่างชาติและคนไทยในภูเก็ตใช้แลกเปลี่ยนข้อมูลบ้านเช่า, รวมถึงนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นที่มีความชำนาญพื้นที่ การใช้หลายช่องทางควบคู่กันจะเพิ่มโอกาสให้คุณเจอบ้านที่ถูกใจเร็วยิ่งขึ้น อีกข้อแนะนำคือการเดินสำรวจตามย่านที่สนใจ เพราะบางครั้งอาจมีป้ายประกาศให้เช่าติดหน้าบ้านโดยตรงซึ่งไม่ได้ลงเว็บไซต์ หากสะดวก ควรติดต่อและนัดชมบ้านแต่ละแห่งเพื่อเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจ

ถาม: ช่วงเวลาใดของปีที่สามารถหาเช่าบ้านในภูเก็ตได้ในราคาที่ถูกลง?
ตอบ: ตลาดเช่าบ้านในภูเก็ตมีความเป็นฤดูกาลค่อนข้างชัดเจน ช่วงโลว์ซีซั่น (ประมาณเดือนพฤษภาคมถึงตุลาคม ซึ่งมีฝนตกและนักท่องเที่ยวต่างชาติน้อยลง) มักเป็นช่วงที่ผู้ให้เช่าบางรายยินดีลดราคาค่าเช่าหรือยอมเจรจาต่อรองมากขึ้น เนื่องจากความต้องการเช่าลดลงเมื่อเทียบกับไฮซีซั่น (พฤศจิกายนถึงเมษายน) ดังนั้นหากคุณมีความยืดหยุ่นในการเริ่มสัญญาเช่า การเริ่มเช่าในช่วงกลางปีอาจได้ราคาที่คุ้มค่ากว่า นอกจากนี้ การทำสัญญาเช่าระยะยาว (เช่น 1 ปีขึ้นไป) ก็มักช่วยให้ต่อรองราคาเฉลี่ยต่อเดือนได้ถูกลงเมื่อเทียบกับการเช่าระยะสั้น