ให้เช่าที่ดิน เกาะสมุย ประกาศให้เช่าที่ดิน ในเกาะสมุย, สุราษฎร์ธานี

การเช่าที่ดินในเกาะสมุย ปี 2568: คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับนักลงทุนและผู้เช่าทั่วไป

เกาะสมุยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยวและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมสูงสุดของประเทศไทยในปัจจุบัน ด้วยความงดงามของชายหาด บรรยากาศที่ผ่อนคลาย และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ทำให้นักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติเดินทางมาเยือนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 (ค.ศ. 2566) ที่ผ่านมา เกาะสมุยต้อนรับนักท่องเที่ยวรวมประมาณ 3.5 ล้านคน ซึ่งใกล้เคียงกับระดับก่อนสถานการณ์โควิด-19 และแนวโน้มยังคงเติบโตต่อเนื่องในปี 2567–2568 ส่งผลให้ธุรกิจด้านการท่องเที่ยว โรงแรม ร้านอาหาร และบริการต่าง ๆ กลับมาคึกคักอีกครั้ง

สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ “การเช่าที่ดิน” กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจในการเข้าถึงโอกาสทางธุรกิจบนเกาะสมุยโดยไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนมหาศาลในการซื้อที่ดิน ราคาที่ดินบนเกาะสมุยนั้นปรับตัวสูงขึ้นตามความต้องการและข้อจำกัดด้านที่ดิน (เนื่องจากเกาะมีพื้นที่จำกัด) การเช่าที่ดินจึงช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถเริ่มต้นธุรกิจได้เร็วขึ้นด้วยเงินทุนที่ต่ำกว่า และสำหรับชาวต่างชาติ การเช่าที่ดินระยะยาวเป็นวิธีหลักในการถือครองสิทธิใช้ประโยชน์ที่ดินในไทยอย่างถูกกฎหมาย

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นคู่มือเชิงลึกสำหรับทั้งนักลงทุนและผู้เช่าที่ดินทั่วไป โดยอ้างอิงข้อมูลล่าสุด ณ ปี 2568 เนื้อหาจะครอบคลุม วัตถุประสงค์หลักของการเช่าที่ดินในสมุย (เช่น การทำธุรกิจร้านอาหาร รีสอร์ต โฮมสเตย์ หรือเกษตรกรรม), แนวโน้มตลาดที่ดินให้เช่าในปี 2568, อัตราค่าเช่ามาตรฐานของแต่ละโซนในเกาะสมุย และแนวโน้มราคา, การวิเคราะห์ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) สำหรับธุรกิจบนที่ดินเช่า, ทำเลที่แนะนำ บนเกาะสมุยที่เหมาะสมกับธุรกิจแต่ละประเภท, ตลอดจน ประเด็นด้านกฎหมาย ที่ผู้เช่าควรทราบ เช่น สัญญาเช่า สิทธิการต่ออายุ และเอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

บทความนี้แบ่งเนื้อหาเป็นหัวข้อย่อยอย่างชัดเจน เพื่อให้ผู้อ่านสามารถติดตามข้อมูลได้ง่าย และสามารถใช้ประกอบการตัดสินใจหรือวางแผนธุรกิจเกี่ยวกับการเช่าที่ดินในเกาะสมุยได้อย่างมั่นใจ นอกจากนี้ เนื้อหายังสามารถใช้เป็นบทความเผยแพร่ (tertiary content) ที่เชื่อมโยงไปยังแหล่งข้อมูลหรือประกาศ ที่ดินให้เช่าในเกาะสมุย บนแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง DotProperty เพื่อเพิ่มความสะดวกให้ผู้สนใจค้นหาที่ดินเช่าที่ตรงกับความต้องการของตน

วัตถุประสงค์ในการเช่าที่ดินในเกาะสมุย

การเช่าที่ดินอาจมีเป้าหมายแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของธุรกิจหรือกิจกรรมที่ผู้เช่าต้องการดำเนินการ สำหรับเกาะสมุยนั้น พบว่ามีวัตถุประสงค์หลักในการเช่าที่ดินอยู่ไม่กี่ประเภทดังต่อไปนี้ ซึ่งแต่ละประเภทก็มีลักษณะความต้องการที่ดินและเงื่อนไขการเช่าแตกต่างกัน

1. เปิดร้านอาหารหรือร้านค้า

เกาะสมุยเป็นสถานที่ท่องเที่ยวยอดนิยม ส่งผลให้ธุรกิจร้านอาหาร คาเฟ่ บาร์ และร้านค้าปลีกเติบโตตามไปด้วย หลายคนเลือกเช่าที่ดินหรือเช่าพื้นที่หน้าร้านตามย่านท่องเที่ยวสำคัญเพื่อเปิดกิจการด้านอาหารและเครื่องดื่ม ธุรกิจเหล่านี้ต้องการทำเลที่มีผู้คนพลุกพล่านและเข้าถึงง่าย เช่น ติดถนนสายหลักหรือริมชายหาดที่มีนักท่องเที่ยวสัญจรตลอดเวลา การเช่าที่ดินเพื่อเปิดร้านอาหารมักเน้นพื้นที่ไม่ใหญ่มาก (เช่น ขนาดไม่กี่สิบถึงไม่กี่ร้อยตารางเมตร) แต่ ทำเลต้องโดดเด่น สามารถมองเห็นได้ชัดเจนและดึงดูดลูกค้าได้

สำหรับร้านอาหารและบาร์ยอดนิยมในสมุย มักตั้งอยู่ในย่านอย่าง หาดเฉวง และ บ่อผุด (ย่านหมู่บ้านชาวประมงหรือ Fisherman’s Village) เนื่องจากมีนักท่องเที่ยวหนาแน่นทั้งกลางวันและกลางคืน การเช่าที่ดินแปลงเล็กบริเวณนี้เพื่อตั้งร้านอาหารหรือบาร์อาจมีค่าเช่าค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับที่อื่น แต่ก็ให้ผลตอบแทนดีเพราะมียอดขายจากนักท่องเที่ยวจำนวนมาก ในขณะที่บางคนอาจมองหาทำเลที่ค่าเช่าถูกลงและบรรยากาศผ่อนคลายกว่า เช่น หาดละไม หรือโซนใกล้ หาดแม่น้ำ ซึ่งมีชุมชนและนักท่องเที่ยวระยะยาว (long-stay) อาศัยอยู่ เหมาะแก่การเปิดร้านอาหารท้องถิ่นหรือคาเฟ่เล็ก ๆ ที่ลูกค้าประจำแน่นอน

โดยสรุป การเช่าที่ดินเพื่อธุรกิจร้านอาหาร/ร้านค้าในสมุย ผู้เช่าควรพิจารณาเรื่องทำเลเป็นสำคัญ รองลงมาคือขนาดพื้นที่ที่เพียงพอต่อการรองรับลูกค้าและการตกแต่งร้าน การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน (เช่น ครัว ห้องน้ำ ที่จอดรถ) อาจจำเป็นต้องทำบนที่ดินเช่า ดังนั้นควรตกลงเงื่อนไขกับผู้ให้เช่าให้ชัดเจนว่าเมื่อหมดสัญญาแล้วจะจัดการกับสิ่งปลูกสร้างอย่างไร นอกจากนี้ ร้านอาหารในย่านท่องเที่ยวอาจมีฤดูท่องเที่ยวและโลว์ซีซั่นที่รายได้ต่างกัน ผู้เช่าจึงควรวางแผนการเงินเผื่อค่าเช่าช่วงรายได้ต่ำไว้ด้วย

2. สร้างรีสอร์ตหรือโรงแรมขนาดเล็ก

ธุรกิจที่พักประเภทรีสอร์ต โรงแรม หรือวิลล่าให้เช่า เป็นหนึ่งในวัตถุประสงค์หลักของการเช่าที่ดินบนเกาะสมุย นักลงทุนจำนวนมาก (ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ) มองเห็นโอกาสในการสร้างที่พักรองรับนักท่องเที่ยวบนเกาะแห่งนี้ แต่เนื่องจากราคาที่ดินติดทะเลหรือทำเลสวยงามค่อนข้างสูง การเช่าที่ดินระยะยาวเพื่อพัฒนารีสอร์ตจึงเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยม

รีสอร์ตและโรงแรมขนาดเล็ก มักต้องการที่ดินขนาดตั้งแต่ครึ่งไร่ไปจนถึงหลายไร่ ขึ้นอยู่กับจำนวนห้องพักและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ต้องการสร้าง ผู้ลงทุนจะพิจารณาทำเลที่มีความดึงดูดต่อลูกค้าเป้าหมาย เช่น ที่ดินติดชายหาดสำหรับรีสอร์ตริมทะเล, ที่ดินบนเนินเขาที่มีวิวทะเลสวยงามสำหรับวิลล่าหรู, หรือที่ตั้งใกล้แหล่งท่องเที่ยว/สถานบันเทิงสำหรับโรงแรมระดับกลางที่ต้องการความสะดวกให้ลูกค้า

บนเกาะสมุย พื้นที่ยอดนิยมสำหรับสร้างรีสอร์ตได้แก่ หาดเฉวง (ศูนย์กลางการท่องเที่ยว มีชายหาดน้ำใสและกิจกรรมครบครัน), หาดบ่อผุด (บรรยากาศหมู่บ้านชาวประมงเก่าแก่ เหมาะกับรีสอร์ตบูติกหรือวิลล่าส่วนตัว), หาดละไม (ชายหาดขนาดใหญ่รองจากเฉวง เงียบสงบกว่าเล็กน้อย เหมาะกับรีสอร์ตเพื่อการพักผ่อน) และย่าน เชิงมน-ปลายแหลม ทางตะวันออกเฉียงเหนือของเกาะ (ย่านนี้มีความเป็นส่วนตัวสูง ใกล้สนามบิน มีรีสอร์ตหรูหลายแห่ง) นอกจากนั้น พื้นที่ฝั่งตะวันตกและตะวันตกเฉียงใต้ของเกาะ เช่น ตลิ่งงาม และ ลิปะน้อย ก็เริ่มได้รับความสนใจ เนื่องจากมีวิวพระอาทิตย์ตกที่สวยงาม และยังคงความเป็นธรรมชาติสูง เหมาะสำหรับรีสอร์ตที่ขายจุดเด่นเรื่องความสงบและเป็นส่วนตัว

การเช่าที่ดินเพื่อพัฒนารีสอร์ตมักเป็นสัญญาเช่าระยะยาว เช่น 10–30 ปี เนื่องจากผู้ลงทุนจำเป็นต้องใช้เวลาคืนทุนจากค่าก่อสร้างและการดำเนินธุรกิจที่พัก การเจรจาเงื่อนไขสัญญาจึงสำคัญมาก ควรมีการระบุสิทธิในการต่อสัญญาเมื่อครบกำหนด และตกลงเรื่องความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินอย่างชัดเจน (เช่น เมื่อครบสัญญาแล้วสิ่งปลูกสร้างจะตกเป็นของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าสามารถรื้อถอน/ปรับปรุงต่อได้อย่างไร) การวางแผนทางการเงินก็เป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากธุรกิจที่พักมีรายได้ผันแปรตามฤดูกาล ผู้ลงทุนควรเตรียมเงินทุนสำรองสำหรับค่าเช่าและค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาตลอดอายุสัญญา เพื่อให้สามารถผ่านช่วงโลว์ซีซั่นและวิกฤตต่าง ๆ ได้อย่างปลอดภัย

3. ทำโฮมสเตย์หรือเกสต์เฮาส์

นอกจากรีสอร์ตและโรงแรมหรูแล้ว เกาะสมุยยังมีตลาดที่พักแบบ โฮมสเตย์ เกสต์เฮาส์ และที่พักราคาย่อมเยา ที่ตอบโจทย์นักท่องเที่ยวแบ็คแพ็คและผู้ที่ต้องการเข้าถึงวิถีชีวิตท้องถิ่น โฮมสเตย์มักเป็นการเช่าบ้านหรือที่ดินพร้อมบ้านหลังเล็ก ๆ ในชุมชนท้องถิ่น ปรับปรุงให้พร้อมรับนักท่องเที่ยวเข้าพักเพื่อสัมผัสประสบการณ์แบบคนพื้นที่

การเช่าที่ดินเพื่อทำโฮมสเตย์ส่วนใหญ่ไม่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่มากนัก บางกรณีอาจเช่าเฉพาะตัวบ้านหรือที่ดินขนาดไม่เกิน 1 ไร่ ซึ่งมีบ้านอยู่แล้ว แล้วนำมาปรับปรุงตกแต่งใหม่ให้สะดวกสบายขึ้น ผู้เช่าอาจเป็นคนในพื้นที่ที่ต้องการสร้างรายได้จากบ้านว่าง หรือเป็นนักลงทุนจากนอกพื้นที่ที่เล็งเห็นศักยภาพของบ้านเก่าในทำเลที่มีกลิ่นอายวัฒนธรรม

ทำเลที่นิยมสำหรับโฮมสเตย์ในสมุย ได้แก่ ย่านชุมชนดั้งเดิม เช่น หมู่บ้านชาวประมงเก่าในเขตบ่อผุด หมู่บ้านมุสลิมบริเวณ หัวถนน (ใกล้ละไม) หรือชุมชนย่าน หน้าทอน ซึ่งเป็นเมืองท่าและศูนย์กลางคนท้องถิ่น การตั้งโฮมสเตย์ในพื้นที่เหล่านี้ช่วยให้นักท่องเที่ยวได้สัมผัสวิถีชีวิตชาวสมุยจริง ๆ เช่น การตื่นเช้าไปตลาดท้องถิ่น รับประทานอาหารพื้นบ้าน และเข้าร่วมกิจกรรมประเพณี ถิ่นนี้มักจะมี ค่าเช่าที่ดินหรือบ้านต่ำกว่า โซนนักท่องเที่ยวหลัก เพราะไม่ใช่ย่านค้าขายหรือศูนย์กลางท่องเที่ยว แต่อาจต้องแลกกับการทำการตลาดที่หนักขึ้นเพื่อดึงดูดลูกค้าให้มาพัก

ผู้ที่สนใจเช่าที่ดินหรือบ้านทำโฮมสเตย์ ควรพิจารณาความปลอดภัยและความสะดวกของทำเลเป็นสำคัญ แม้จะอยู่ในชุมชนท้องถิ่นแต่ก็ควรเข้าถึงได้ง่าย มีเส้นทางสะดวก และไม่ไกลจากสถานที่ท่องเที่ยวหลักมากจนเกินไป นอกจากนี้ควรได้รับความยินยอมจากเพื่อนบ้านหรือชุมชนโดยรอบด้วย เพื่อให้การดำเนินธุรกิจราบรื่นไม่มีข้อขัดแย้ง โฮมสเตย์ที่ดีจะสร้างความประทับใจให้นักท่องเที่ยวและช่วยกระจายรายได้สู่คนในพื้นที่ไปพร้อมกัน

4. การเกษตรและฟาร์ม

แม้เกาะสมุยจะขึ้นชื่อเรื่องการท่องเที่ยว แต่เดิมทีสมุยเคยเป็นเกาะแห่งสวนมะพร้าวและมีวิถีชีวิตเกษตรกรรมมาช้านาน ปัจจุบันยังคงมีพื้นที่ภายในเกาะและบางส่วนของชายฝั่งที่ใช้ทำการเกษตรหรือฟาร์มต่าง ๆ เช่น สวนมะพร้าว สวนผลไม้ (ทุเรียน เงาะ มังคุด) ฟาร์มเลี้ยงสัตว์ และฟาร์มประมงขนาดเล็ก

การเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรบนเกาะสมุยมักเป็นไปเพื่อสองกรณีหลัก ได้แก่ (ก) ชาวสวนหรือเกษตรกรท้องถิ่นที่ไม่มีที่ดินเป็นของตัวเองเพียงพอ จึงเช่าที่จากเจ้าของที่ดินรายอื่นเพื่อขยายการเพาะปลูกหรือเลี้ยงสัตว์ และ (ข) นักลงทุนที่ต้องการทำโครงการฟาร์มเชิงท่องเที่ยว (agro-tourism) หรือฟาร์มออร์แกนิกเพื่อรองรับกระแสรักสุขภาพและการท่องเที่ยวเชิงเกษตรที่กำลังได้รับความนิยม เช่น เปิดฟาร์มให้คนเข้าชม เรียนรู้การทำเกษตร หรือร้านอาหารภายในสวน

ที่ดินสำหรับเกษตรกรรมมักอยู่ในโซนที่ดินราคาไม่สูงและห่างจากพื้นที่พาณิชยกรรม ย่านที่พบการเช่าที่ดินทำการเกษตรในสมุย เช่น บริเวณหน้าเมือง (ที่ตั้งของน้ำตกหน้าเมืองและสวนผลไม้หลายแห่ง), พื้นที่ตลิ่งงาม-ลิปะน้อย ที่ค่อนข้างเงียบสงบและที่ดินยังไม่ถูกพัฒนา, รวมถึง พื้นที่ตอนกลางเกาะ บริเวณเชิงเขาหรือพื้นที่ราบสูงที่ไม่ติดชายหาด ที่ดินเหล่านี้อาจไม่เหมาะกับการสร้างรีสอร์ตแต่มีสภาพดินและน้ำที่ดีสำหรับเพาะปลูก

ข้อดีของการเช่าที่ดินทำการเกษตรคือ ค่าเช่าโดยทั่วไปจะถูกกว่าการเช่าเชิงพาณิชย์ มาก เจ้าของที่ดินบางรายอาจคิดค่าเช่าเป็นรายปีในอัตราต่ำ หรือแบ่งผลผลิตแทนการคิดเป็นเงิน อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าควรตรวจสอบสภาพดิน แหล่งน้ำ และความสะดวกในการเข้าถึงแปลงที่ดินด้วย หากที่ดินอยู่ลึกในซอยหรือใกล้ป่าเขา การขนส่งผลผลิตอาจเป็นอุปสรรค นอกจากนี้ การทำสัญญาเช่าที่ดินเกษตรควรระบุระยะเวลาให้เหมาะสม เพราะพืชสวนหลายชนิดต้องใช้เวลาปลูกหลายปีจึงให้ผล เช่น มะพร้าวหรือทุเรียน หากสัญญาเช่าสั้นเกินไป ผู้เช่าอาจไม่ได้ผลตอบแทนคุ้มค่ากับแรงและทุนที่ลงไป

เพิ่มเติม: วัตถุประสงค์อื่น ๆ

นอกจากที่กล่าวมา ยังมีวัตถุประสงค์อื่นที่ผู้คนเช่าที่ดินบนเกาะสมุย เช่น การเช่าที่ดินเพื่อสร้างบ้านพักอาศัยของตนเอง (กรณีชาวต่างชาติที่ไม่สามารถซื้อที่ดินได้ ก็อาจเช่าระยะยาว 30 ปีเพื่อปลูกบ้านอยู่), การเช่าที่ดินเพื่อทำธุรกิจบริการเฉพาะทาง เช่น สปา ศูนย์สุขภาพ หรือศูนย์โยคะ ที่ต้องการบรรยากาศสงบเป็นส่วนตัว, หรือ การเช่าที่ดินราชพัสดุ/ที่ดินวัด ในบางพื้นที่เพื่อใช้ประโยชน์ชั่วคราว เป็นต้น ไม่ว่าจะเป็นกรณีใด ผู้เช่าควรศึกษาความคุ้มค่าและเงื่อนไขเฉพาะของวัตถุประสงค์นั้น ๆ ให้รอบด้านก่อนตัดสินใจ

แนวโน้มตลาดที่ดินให้เช่าในสมุย ปี 2568

ตลาดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าบนเกาะสมุยในช่วงปี 2565–2568 มีความเปลี่ยนแปลงอย่างน่าสนใจและมีแนวโน้มเติบโตไปในทิศทางบวก สืบเนื่องจากหลายปัจจัยทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว ดังนี้:

• การฟื้นตัวของการท่องเที่ยว: หลังจากผ่านช่วงวิกฤตโควิด-19 ที่การท่องเที่ยวหยุดชะงักไปทั่วโลก เกาะสมุยได้เห็นสัญญาณการฟื้นตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ปลายปี 2565 เป็นต้นมา ในปี 2566 จำนวนเที่ยวบินและนักท่องเที่ยวกลับมาเกือบเทียบเท่าช่วงก่อนโควิด โดยสถิติเที่ยวบินเข้าท่าอากาศยานสมุยตลอดปี 2566 เพิ่มขึ้นถึง ~94% ของระดับปี 2562 และจำนวนผู้โดยสารรวม (ทั้งไทยและต่างชาติ) อยู่ที่ราว 3.54 ล้านคนตลอดปี 2566 เทียบกับประมาณ 3.77 ล้านคนในปี 2562 ซึ่งถือว่าฟื้นตัวเกือบสมบูรณ์ ส่วนในปี 2567 และ 2568 มีแนวโน้มว่าจำนวนนักท่องเที่ยวจะ เพิ่มขึ้นเกินระดับก่อนโควิด เนื่องจากความต้องการเดินทางที่อัดอั้นช่วงโรคระบาด และการเปิดเส้นทางบินใหม่ ๆ เข้าสู่สมุย (เช่น สายการบินจากจีน อินเดีย และตะวันออกกลางที่เริ่มกลับมาทำการบิน) การท่องเที่ยวที่กลับมาบูมนี้ส่งผลโดยตรงต่อความต้องการที่พัก ร้านอาหาร และบริการอื่น ๆ ซึ่งต้องอาศัยที่ดินในการประกอบกิจการ
• อุปสงค์อสังหาฯ ให้เช่าที่พุ่งสูง: จากข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์สมุยช่วงปี 2565–2566 พบว่าความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยบนเกาะสูงขึ้นมากหลังโควิด นักท่องเที่ยวกลุ่มใหม่ ๆ เช่น “Digital Nomads” (คนทำงานระยะไกลที่สามารถอยู่ที่ใดก็ได้) นิยมมาพำนักระยะยาวบนเกาะสมุยมากขึ้น ประกอบกับนักท่องเที่ยวต่างชาติกลุ่มดั้งเดิม (ยุโรป อเมริกา จีน รัสเซีย ฯลฯ) ก็เริ่มกลับมา จนทำให้ช่วงไฮซีซั่นแทบจะไม่มีวิลล่าและบ้านพักให้เช่าว่าง นักท่องเที่ยวบางส่วนต้องจองล่วงหน้าเป็นเดือนหรือหันไปเช่าที่พักนอกทำเลหลัก กระแสนี้กระตุ้นให้นักลงทุนสนใจเข้ามาพัฒนาอสังหาฯ ใหม่ ๆ เพื่อปล่อยเช่าเชิงพาณิชย์ ทั้งในรูปแบบวิลล่าหรูให้เช่าระยะสั้น, อพาร์ตเมนต์/คอนโดให้เช่ารายเดือนสำหรับกลุ่ม expatriates และ digital nomads, ตลอดจนรีสอร์ตและโรงแรมใหม่ ๆ ที่ทยอยเปิดตัว
• อุปทานที่ดินมีจำกัด ราคาพุ่งสูง: ด้วยความที่เกาะสมุยมีพื้นที่จำกัด (พื้นที่ทั้งหมดราว 227 ตารางกิโลเมตร) และส่วนหนึ่งของเกาะเป็นภูเขา ป่าชายเลน หรือเขตอุทยานที่ไม่สามารถพัฒนาได้ พื้นที่ที่ดินที่เหมาะแก่การก่อสร้างจึงมีจำนวนจำกัด ย่านติดทะเลสวยงามหรืออยู่ใกล้ศูนย์กลางการท่องเที่ยวมักถูกพัฒนาไปเกือบเต็มแล้ว ที่ดินแปลงงามที่ยังว่างมักอยู่ในมือเจ้าของรายใหญ่หรือคนในพื้นที่ที่ถือครองยาวนาน เมื่อความต้องการเพิ่มขึ้นแต่ที่ดินมีจำกัด ผลที่ตามมาคือ ราคาค่าเช่าและราคาซื้อขายที่ดินปรับตัวสูงขึ้น อย่างต่อเนื่องในช่วงปีหลัง ๆ เจ้าของที่ดินหลายรายเลือกปล่อยเช่าระยะยาวแทนการขายขาด เนื่องจากมองเห็นแนวโน้มมูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ การปล่อยเช่าทำให้ยังคงกรรมสิทธิ์ที่ดินไว้ได้และรับรายได้ประจำ
• ตลาดเช่าที่ดินเชิงพาณิชย์คึกคัก: การปรับตัวของผู้ประกอบการหลังโควิดพบว่า หลายธุรกิจเลือกที่จะ เช่าที่ตั้งร้านหรือโรงแรมแทนการซื้อ เพื่อประหยัดต้นทุนและลดความเสี่ยง หากธุรกิจไม่เป็นไปตามคาดก็สามารถเลิกเช่าได้ง่ายกว่าการขายทรัพย์สิน บริษัทด้านการท่องเที่ยวและบริการหลายแห่งเริ่มมองหาที่ดินเช่าในสมุยเพื่อขยายสาขาหรือรูปแบบธุรกิจใหม่ ๆ เช่น แบรนด์ร้านอาหารจากกรุงเทพฯ ที่มาเปิดป๊อปอัพริมหาดในสมุยช่วงไฮซีซั่น โดยทำสัญญาเช่าระยะสั้นเพียง 1-2 ปี หรือเครือโรงแรมขนาดกลางที่เจรจาเช่าที่ดินสร้างรีสอร์ตเล็ก ๆ เพื่อทดลองตลาด เป็นต้น แนวโน้มนี้ทำให้ตลาดเช่าที่ดินสมุยมีความหลากหลายและแข่งขันกันสูง ผู้ให้เช่าที่ดินก็มีโอกาสเลือกผู้เช่าที่เสนอประโยชน์สูงสุดได้
• กลุ่มนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจ: เกาะสมุยถือเป็นทำเลที่นักลงทุนต่างชาติสนใจมานาน โดยเฉพาะยุโรป รัสเซีย จีน และล่าสุดกลุ่มตะวันออกกลาง เนื่องจากเกาะมีชื่อเสียงระดับโลกและมีชุมชนชาวต่างชาติอาศัยอยู่พอสมควร ข้อจำกัดด้านกฎหมายไทยที่ไม่ให้คนต่างชาติถือครองที่ดินทำให้ การเช่าที่ดินระยะยาว (Leasehold) เป็นทางเลือกหลักที่กลุ่มทุนต่างชาติใช้เข้ามาลงทุนในสมุย ไม่ว่าจะเป็นการเช่าที่ดินสร้างวิลล่าเพื่อขายแบบมีสิทธิการเช่า, การเช่าเปิดร้านอาหาร บาร์, หรือเช่าดำเนินกิจการโรงแรม การไหลเข้าของเงินทุนต่างชาติช่วยกระตุ้นตลาดเช่าที่ดินให้คึกคักและมาตรฐานสัญญาเช่าก็มีความเป็นสากลมากขึ้นด้วย นักลงทุนต่างชาติมักมองหาเงื่อนไขเช่าที่ปลอดภัย เช่น สัญญา 30 ปีเต็มและมีตัวเลือกต่ออายุ, การจดทะเบียนสิทธิการเช่า ณ กรมที่ดิน, และบางกรณีขอจดทะเบียนสิทธิ์เหนือพื้นดิน (superficies) เพื่อรับประกันสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง
• นโยบายและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: ภาครัฐและภาคเอกชนมีโครงการหลายอย่างที่ส่งเสริมให้เกาะสมุยเติบโตอย่างยั่งยืน เช่น การโปรโมตเกาะสมุยให้เป็น “Wellness Destination” หรือเมืองท่องเที่ยวเชิงสุขภาพและกีฬา (มีการจัดงานวิ่ง Samui Neon Run, Samui Bike Week ฯลฯ เป็นประจำ), การพัฒนาโครงข่ายไฟฟ้าและน้ำประปาบนเกาะให้มีเสถียรภาพรองรับประชากรและนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น, รวมถึงความพยายามผลักดันโครงการขนาดใหญ่ในภูมิภาค (เช่น กระแสข่าวการพิจารณา สร้างสะพานเชื่อมสมุยกับแผ่นดินใหญ่ ในอนาคต ซึ่งหากเกิดขึ้นจริงจะทำให้ที่ดินบนเกาะมูลค่าสูงขึ้นอีกมาก) ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ทั้งผู้ประกอบการและเจ้าของที่ดินมีความเชื่อมั่นและกล้าที่จะลงทุนหรือปล่อยเช่าที่ดินในระยะยาวมากขึ้น เพราะเชื่อว่ามูลค่าทรัพย์สินและกิจการบนเกาะจะเติบโตต่อไป

ภาพรวมของปี 2568: เราสามารถสรุปได้ว่าตลาดที่ดินให้เช่าในเกาะสมุย ณ ปี 2568 มีความคึกคักและอยู่ในช่วงขาขึ้น ทั้งอัตราค่าเช่าและดีมานด์มีแนวโน้มสูงขึ้น ผู้เช่าที่ดินมีตัวเลือกหลากหลายตามงบประมาณและประเภทธุรกิจของตน แต่ขณะเดียวกันก็ต้องแข่งขันกับผู้เช่ารายอื่นในการจับจองทำเลทอง ในบางย่านมี ค่าเช่าแพงขึ้นกว่าปีก่อน ๆ หลายสิบเปอร์เซ็นต์ โดยเฉพาะช่วงฤดูท่องเที่ยว การวางแผนเช่าที่ดินล่วงหน้าจึงเป็นเรื่องจำเป็น ผู้สนใจควรติดตามข่าวสารตลาดอสังหาริมทรัพย์สมุยและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในพื้นที่เพื่อทำความเข้าใจแนวโน้มล่าสุดอย่างใกล้ชิด

อัตราค่าเช่าที่ดินมาตรฐานในแต่ละพื้นที่ของสมุย

ค่าเช่าที่ดินบนเกาะสมุยมี ความแตกต่างกันมากตามทำเล และลักษณะของที่ดิน กล่าวคือ ที่ดินในโซนท่องเที่ยวหรือพื้นที่เศรษฐกิจหลักจะมีค่าเช่าสูงกว่าที่ดินในบริเวณชนบทหรือห่างไกลความเจริญ ในหัวข้อนี้เราจะวิเคราะห์อัตราค่าเช่า “มาตรฐาน” หรือช่วงราคาค่าเช่าโดยประมาณในแต่ละโซนสำคัญของสมุย พร้อมทั้งพูดถึงแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของราคาในโซนนั้น ๆ เพื่อให้ผู้เช่ามีข้อมูลประกอบการตัดสินใจเลือกทำเลที่เหมาะกับงบประมาณของตน

หมายเหตุ: อัตราค่าเช่าที่กล่าวถึงต่อไปนี้เป็นการประมาณจากข้อมูลตลาดและประกาศเช่าที่ดินทั่วไปในปี 2566–2568 ค่าเช่าจริงอาจแตกต่างกันได้ขึ้นอยู่กับขนาดที่ดิน ตำแหน่งที่ตั้งที่เจาะจง ระยะเวลาสัญญา และข้อตกลงระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า

โซนหาดเฉวง (Chaweng)

หาดเฉวง ถือเป็นทำเลที่ ค่าเช่าที่ดินแพงที่สุดบนเกาะสมุย เนื่องจากเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวที่คึกคัก มีชายหาดทอดยาวและสวยงามที่สุด นักท่องเที่ยวต่างชาตินิยมพักบริเวณนี้ และยังเป็นที่ตั้งของสถานบันเทิง ร้านค้า และห้างสรรพสินค้า (เช่น เซ็นทรัลเฟสติวัล สมุย) ที่ดินในย่านเฉวงแทบทุกตารางเมตรมีค่าในเชิงพาณิชย์สูงมาก ส่งผลให้ทั้งราคาขายและค่าเช่าพุ่งทะยานตามไปด้วย

• ที่ดินแปลงเล็กติดถนนหรือใกล้ชายหาด: เช่น ที่ดินขนาดต่ำกว่า 1 งาน (100 ตร.วา หรือน้อยกว่า ~400 ตร.ม.) ในตำแหน่งหัวมุมถนนหรือด้านหน้าติดชายหาด ซึ่งเหมาะสำหรับทำร้านอาหาร บาร์ หรือร้านค้าปลีก ค่าเช่าสำหรับแปลงลักษณะนี้ในเฉวงมักอยู่ในช่วงประมาณ 50,000–200,000 บาทต่อเดือน สำหรับขนาดไม่ถึง 100 ตร.วา และอาจสูงถึง 300,000–500,000 บาทต่อเดือน สำหรับแปลงที่ใหญ่ขึ้นหรือติดชายหาด/ถนนหลักโดยตรง ตัวอย่างเช่น พื้นที่ขนาดประมาณ 1 งานติดถนนเลียบหาดเฉวงสามารถปล่อยเช่าในราคาราว 150,000–200,000 บาทต่อเดือนได้อย่างไม่ยากเย็น ในบางกรณีร้านอาหารหรือบาร์ชื่อดังอาจยอมเช่าพื้นที่ขนาดเพียง 200–300 ตร.ม. ในราคา กว่า 300,000 บาท/เดือน เพราะแลกมากับทำเลทองที่มีลูกค้าแน่นทุกคืน
• ที่ดินแปลงใหญ่สำหรับพัฒนารีสอร์ต/โรงแรม: หากเป็นที่ดินผืนใหญ่หลายไร่ติดชายหาดเฉวง ซึ่งเหลืออยู่น้อยมากในปัจจุบัน ค่าเช่ามักไม่ได้คิดเป็นรายเดือนธรรมดา แต่จะอยู่ในรูปของสัญญาเช่าระยะยาวที่เรียกค่าเช่าเป็น เงินก้อนใหญ่ตลอดอายุสัญญา เช่น ที่ดินริมชายหาด 5–10 ไร่ อาจเรียกค่าเช่าเหมารวม 10–20 ปี เป็นเงินหลายสิบล้านบาท (ขึ้นกับศักยภาพการพัฒนา) กรณีมีการคิดเป็นรายปี พบว่าสามารถอยู่ที่ระดับ 1–2 ล้านบาทต่อไร่ต่อปี หรือมากกว่านั้นสำหรับที่ดินติดทะเล และประมาณหลายแสนบาทต่อไร่ต่อปีสำหรับที่ดินฝั่งตรงข้ามถนนหรือถัดเข้ามาไม่ติดทะเล โดยทั่วไปเจ้าของที่ดินริมทะเลในเฉวงมักถือครองเพื่อพัฒนาเองหรือรอขายขาดมากกว่าจะปล่อยเช่าระยะยาว แต่ก็มีบางรายที่ยินดีเสนอเช่า 15–30 ปีด้วยตัวเลขมหาศาล ซึ่งผู้เช่าต้องคำนวณความคุ้มค่าของโครงการให้รอบคอบ
• แนวโน้มราคา: ค่าเช่าที่ดินในเฉวงมีแนวโน้ม เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในช่วงหลัง โดยเฉพาะหลังจากการท่องเที่ยวฟื้นตัวเต็มที่ ความต้องการเปิดธุรกิจใหม่ในย่านนี้สูงมากจนเกิดการแข่งขันแย่งเช่าพื้นที่ดี ๆ หลายกรณีมีการ ประมูลค่าเช่าแข่งกัน ระหว่างผู้สนใจหลายราย ทำให้ค่าเช่าพุ่งเกินราคาที่เคยเป็นก่อนหน้า เจ้าของที่ดินบางรายปรับขึ้นค่าเช่าเมื่อมีการต่อสัญญาใหม่หรือตามเงินเฟ้อ นอกจากนี้ยังพบแนวโน้มการทำสัญญาเช่าระยะสั้นลงสำหรับพื้นที่การค้าในเฉวง (เช่น 3–5 ปี) โดยเจ้าของอาจใช้วิธีเก็บ ค่าเซ้ง ก้อนแรกสูง แล้วคิดค่าเช่ารายเดือนที่สูงตาม เพื่อป้องกันความเสี่ยงด้านราคาที่ดินในอนาคต

โซนบ่อผุดและฟิชเชอร์แมนส์วิลเลจ (Bo Phut & Fisherman’s Village)

บ่อผุด เป็นพื้นที่ทางชายฝั่งด้านเหนือของเกาะสมุย ซึ่งมีชื่อเสียงจากหมู่บ้านชาวประมงเก่าแก่หรือฟิชเชอร์แมนส์วิลเลจ ปัจจุบันกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมยามเย็น มีถนนคนเดิน ร้านอาหารทะเล ร้านค้าศิลปะ และบาร์บรรยากาศชิลล์ริมทะเล นักท่องเที่ยวโดยเฉพาะคู่รักและครอบครัวมักนิยมมาพักย่านนี้เพราะสงบกว่าเฉวงเล็กน้อยแต่ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ค่าเช่าที่ดินและค่าเช่าพื้นที่ในบ่อผุดจึงอยู่ในระดับสูงรองจากเฉวง

• พื้นที่พาณิชย์ริมถนนคนเดินและริมทะเล: ในตัวฟิชเชอร์แมนส์วิลเลจ แปลงที่ดินขนาดเล็กติดถนนเลียบชายทะเลเป็นที่ต้องการสูงมากสำหรับเปิดร้านอาหารและบาร์ มีกรณีการเช่าตึกแถวหรือบ้านไม้เก่าริมทะเลเพื่อนำมาปรับปรุงเป็นร้านอาหารหรู ค่าเช่าอาจอยู่ในช่วง 100,000–250,000 บาทต่อเดือน (ขึ้นกับขนาดและสภาพอาคาร) ส่วนที่ดินเปล่าขนาดเล็กถ้ามีให้เช่าก็จะอยู่ราว ๆ หลักแสนบาทต่อเดือนเช่นกัน ข้อจำกัดคือพื้นที่ในฟิชเชอร์แมนส์วิลเลจมีน้อยและหลายแห่งเป็นทรัพย์สินตกทอดของคนท้องถิ่นที่ไม่ค่อยปล่อยเช่า ผู้สนใจมักต้องรอจังหวะหรือรู้จักเจ้าของโดยตรง
• ที่ดินนอกเหนือจากหมู่บ้านชาวประมง: โซนบ่อผุดที่กว้างขึ้น (นอกเขตถนนคนเดิน) มีทั้งพื้นที่ชายทะเลและพื้นที่ฝั่งภูเขาซึ่งพัฒนาเป็นรีสอร์ตและวิลล่าจำนวนมาก ที่ดินริมหาดบ่อผุดและใกล้เคียง (เช่น หาดบางรัก) หากปล่อยเช่าสร้างรีสอร์ต ค่าเช่าจะใกล้เคียงกับเฉวงคืออยู่ที่ระดับ หลักล้านบาทต่อไร่ต่อปี ขึ้นไป หรือเจรจาเป็นก้อนระยะยาว สำหรับพื้นที่เชิงเขาที่มองเห็นวิวทะเล (โซนนี้มีเขาลูกเตี้ยๆ หลายแห่ง) หากเข้าถึงด้วยรถยนต์ได้สะดวก ค่าเช่าอาจถูกกว่าโซนติดหาดราว 30–50% ทำให้นักลงทุนบางรายเลือกเช่าที่เชิงเขาทำวิลล่าพร้อมวิวแล้วใช้รถรับส่งลูกค้าแทน
• ที่ดินสำหรับธุรกิจท้องถิ่นและที่อยู่อาศัย: ในตัวชุมชนบ่อผุด (ที่ไม่ติดทะเล) เช่น ริมถนนสายรอบเกาะหรือซอยต่าง ๆ ที่เชื่อมเข้าไปชุมชน ยังพอมีที่ดินและอาคารให้เช่าเพื่อทำธุรกิจที่รองรับคนท้องถิ่นหรือผู้พำนักระยะยาว ค่าเช่าจะย่อมเยากว่าโซนริมหาดมาก เช่น ที่ดินเปล่า 100 ตร.วาในซอยห่างถนนใหญ่เล็กน้อย อาจเช่าได้ในราคา 20,000–40,000 บาท/เดือน ซึ่งผู้เช่าสามารถใช้ทำร้านอาหารท้องถิ่น ร้านสะดวกซื้อเล็ก ๆ หรือที่พักอาศัยได้
• แนวโน้มราคา: ค่าเช่าในบ่อผุดมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเช่นกัน แต่อาจไม่หวือหวาเท่าเฉวง เนื่องจากพื้นที่หมู่บ้านชาวประมงมีขนาดจำกัดและมีกลุ่มผู้เช่าประจำที่จับจองนานแล้ว อย่างไรก็ตาม เมื่อมีที่ดินหรืออาคารปล่อยเช่าใหม่ ๆ ก็มักได้รับความสนใจอย่างมากและปล่อยเช่าได้เร็วในราคาสูง กลุ่มทุนต่างชาติชอบทำเลบ่อผุดเพราะบรรยากาศโรแมนติก ส่งผลให้ร้านอาหารหรือบาร์นานาชาติใหม่ ๆ พร้อมจ่ายค่าเช่าแพงเพื่อเข้ามาเปิด กอปรกับการมาถึงของโรงแรมแบรนด์ดังหลายแห่งในโซนใกล้เคียง (เช่น การสร้างโรงแรมหรูใหม่บริเวณปลายแหลมบ่อผุด) ทำให้ค่าเช่าโดยรวมในย่านนี้ขยับสูงขึ้นทีละน้อย ผู้เช่าหน้าใหม่ควรเตรียมงบประมาณเผื่อและรีบตัดสินใจหากเจอโอกาสเช่าที่ที่น่าสนใจ เพราะคู่แข่งพร้อมเสียบเช่นกัน

โซนหาดละไม (Lamai)

หาดละไม เป็นหาดใหญ่ทางชายฝั่งตะวันออกเฉียงใต้ของเกาะสมุย รองจากเฉวงในด้านขนาดและความนิยม บรรยากาศของละไมจะผ่อนคลายกว่าเฉวงเล็กน้อย มีชุมชนชาวต่างชาติที่พักอาศัยระยะยาวอยู่จำนวนหนึ่ง บริเวณชายหาดละไมมีโรงแรม รีสอร์ต และร้านอาหารอยู่พอสมควร แม้จะไม่หนาแน่นเท่าเฉวงแต่ก็ถือเป็นอีกศูนย์กลางหนึ่ง ค่าเช่าที่ดินในละไมจึงอยู่ในระดับ ปานกลางถึงสูง เมื่อเทียบกับทั้งเกาะ (ต่ำกว่าเฉวง/บ่อผุด แต่สูงกว่าพื้นที่ฝั่งตะวันตก)

• ที่ดินติดชายหาดละไม: พื้นที่ริมหาดส่วนใหญ่มีเจ้าของและถูกใช้งานแล้ว ส่วนมากเป็นโรงแรมและบังกะโลที่สร้างมานาน หากมีที่ดินริมทะเลปล่อยเช่าใหม่ ๆ มักเป็นแปลงเล็กคั่นระหว่างรีสอร์ต หรือที่ดินที่เจ้าของเดิมไม่ได้พัฒนา ค่าเช่าสำหรับที่ดินติดหาดละไมอาจอยู่ราว 500,000–800,000 บาทต่อไร่ต่อปี หรือสูงกว่านี้ ขึ้นกับคุณภาพชายหาดและความใกล้แหล่งชุมชน (ช่วงกลางหาดจะราคาแรงกว่าช่วงปลายหาด) ผู้เช่าที่สนใจมักเป็นกลุ่มที่จะทำบาร์ริมหาด ร้านอาหาร หรือที่พักแบบบังกะโล หากเป็นโรงแรมขนาดใหญ่ แปลงเช่ามักต้องหลายไร่และเป็นดีลระยะยาวเงินก้อน
• ที่ดินติดถนนใหญ่และในตัวเมืองละไม: ละไมมีถนนสายหลัก (ถนนรอบเกาะ) ตัดผ่านชุมชน มีตลาด ร้านค้า และสถานบันเทิงยามค่ำคืนบางส่วน ที่ดินติดถนนใหญ่ที่เหมาะค้าขายในละไมมีค่าเช่าประมาณ 30,000–100,000 บาท/เดือน สำหรับที่ดินขนาดเล็ก 50–200 ตร.วา ขึ้นกับระยะห่างจากชายหาดและความพลุกพล่านของบริเวณนั้น ๆ ตัวอย่างเช่น ที่ดิน 100 ตร.วา ใกล้ตลาดโต้รุ่งละไมอาจปล่อยเช่าเดือนละ ~50,000 บาทให้เปิดร้านอาหารหรือคาเฟ่ได้ ส่วนที่ดิน/อาคารพาณิชย์ใกล้สถานบันเทิง (ละไมมีบาร์เบียร์และคลับอยู่บ้าง) ค่าเช่าก็จะอยู่หลักหลายหมื่นบาทต่อเดือนเช่นเดียวกัน
• ที่ดินนอกเขตแหล่งท่องเที่ยวหลัก: หากขยับออกจากชายหาดและตลาดละไมไปทางพื้นที่รอบนอก เช่น บริเวณหมู่บ้านมะเร็ต (ซึ่งละไมตั้งอยู่ในตำบลมะเร็ต) จะพบที่ดินสวน มะพร้าว และที่ดินว่างตามเชิงเขา ที่ค่าเช่าลดลงมาก ยกตัวอย่าง ที่ดินสวนมะพร้าว 2 ไร่ในซอยห่างจากถนนใหญ่ 1 กิโลเมตร เจ้าของอาจปล่อยเช่าในราคาปีละ 100,000–150,000 บาทเท่านั้น (คิดเป็นเดือนละหมื่นกว่าบาทต่อไร่) ที่ดินเหล่านี้บางคนเช่าไว้ทำบ้านพักตากอากาศหลังเล็ก ๆ หรือทำร้านอาหารสำหรับคนพื้นที่ เพราะค่าเช่าไม่แพง แต่ก็ต้องยอมรับว่าจะไม่ได้ลูกค้าท่องเที่ยวพลุกพล่านเหมือนในย่านหลัก
• แนวโน้มราคา: ละไมมีแนวโน้มราคาค่าเช่า ปรับขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป นักท่องเที่ยวเริ่มมองละไมเป็นทางเลือกที่สงบกว่าถ้าไม่ชอบความพลุกพล่านแบบเฉวง ส่งผลให้ธุรกิจใหม่ ๆ เช่น คาเฟ่เก๋ ๆ รีสอร์ตสุขภาพ (wellness resort) และร้านอาหารฟิวชั่นมาเปิดในละไมมากขึ้นในช่วงปีสองปีที่ผ่านมา ปัจจัยนี้ดันค่าเช่าที่ดิน/ค่าเช่าพื้นที่ให้สูงขึ้น โดยเฉพาะแปลงที่อยู่ใกล้ทะเลหรือมีวิวดี เจ้าของที่ดินอาจเคยเก็บค่าเช่าไม่กี่หมื่นบาทต่อเดือน แต่เมื่อเห็นดีมานด์มากขึ้นก็ปรับขึ้นเป็นหลักแสนได้ในบางทำเล อย่างไรก็ดี ละไมยังมีพื้นที่เหลือพัฒนาอีกพอสมควร ราคาในหลายจุดจึงยังต่อรองได้ ผู้เช่าที่มีงบจำกัดอาจหาโอกาสได้แปลงสวยในราคาที่สมเหตุสมผลกว่าเมื่อเทียบกับเฉวง

โซนหาดแม่น้ำ (Mae Nam) และบริเวณใกล้เคียง

หาดแม่น้ำ ตั้งอยู่ทางตอนเหนือของเกาะสมุย ถัดจากบ่อผุดไปทางตะวันตก บรรยากาศของแม่น้ำค่อนข้างสงบและเป็นพื้นที่ที่ผสมผสานระหว่างชุมชนท้องถิ่นกับที่พักของชาวต่างชาติที่อยู่ระยะยาว หาดทรายแม่น้ำทอดยาว มีรีสอร์ตระดับกลางถึงสูงหลายแห่ง แต่โดยรวมไม่พลุกพล่านเท่าหาดเฉวง/ละไม ทำให้ค่าที่ดินและค่าเช่าไม่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับมูลค่าที่ได้ แม่น้ำจึงมักถูกมองว่าเป็น ทำเลคุ้มค่า (value for money) สำหรับทั้งผู้ประกอบการและนักท่องเที่ยว

• ที่ดินติดชายหาดแม่น้ำ: แปลงติดหาดส่วนใหญ่ถูกพัฒนาเป็นรีสอร์ต วิลล่าส่วนตัว และร้านอาหารของโรงแรม แต่หากมีที่ดินเปล่าติดหาดให้เช่า ค่าเช่าจะอยู่ในเกณฑ์รองลงมาจากละไมเล็กน้อย คือประมาณ 300,000–600,000 บาทต่อไร่ต่อปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับส่วนของชายหาด (บางช่วงน้ำตื้นและมีเรือหางยาวจอด อาจราคาต่ำกว่าช่วงที่น้ำลึกและเล่นน้ำได้ดี) นักลงทุนที่เช่าที่ดินชายหาดแม่น้ำมักทำรีสอร์ตขนาดเล็กหรือร้านอาหารริมทะเลที่เน้นกลุ่มลูกค้าครอบครัวและผู้ใหญ่ที่มาพักผ่อนยาว
• ที่ดินในซอยและพื้นที่ภายในของแม่น้ำ: ในละแวกหมู่บ้านแม่น้ำ มีซอยหลายสายที่เชื่อมจากถนนใหญ่ลงสู่ชายหาด ตลอดจนพื้นที่ด้านในที่เป็นสวนมะพร้าวและชุมชน ที่ดินในบริเวณนี้มีประกาศเช่าอยู่เรื่อย ๆ สำหรับคนที่อยู่อาศัยหรือทำธุรกิจขนาดเล็ก ค่าเช่าจะถูกกว่าโซนหน้าหาดมาก เช่น ที่ดิน 200 ตร.วาในซอยสงบ ๆ อาจเช่าเดือนละ 15,000–25,000 บาท เท่านั้น ซึ่งดึงดูดชาวต่างชาติที่มาอยู่ระยะยาวให้เช่าเพื่อสร้างบ้านพักหรือทำเกสต์เฮาส์เล็ก ๆ การเช่าที่ดินในซอยแม่น้ำยังเหมาะกับการทำร้านอาหารหรือคาเฟ่ที่เจาะกลุ่มคนอยู่ยาวและคนท้องถิ่น เพราะค่าเช้าต่ำ ช่วยลดแรงกดดันเรื่องยอดขาย
• บริเวณบางโพและบ้านใต้: ถัดจากหาดแม่น้ำไปทางตะวันตกคือย่านบางโพและบ้านใต้ พื้นที่เหล่านี้ยังพัฒนาไม่หนาแน่นนัก มีชายหาดบางช่วงและชุมชนประมงเล็ก ๆ ที่ดินหลายแปลงยังเป็นสวนมะพร้าวต่อเนื่องถึงชายทะเล ค่าเช่าที่ดินในบริเวณนี้จะ ย่อมเยาที่สุดในบรรดาพื้นที่ชายทะเลฝั่งเหนือ เช่น ที่ดินติดหาดบางโพ 1 ไร่ อาจเช่าได้ในราคาเพียงปีละ 200,000–300,000 บาท (เพราะไกลจากแหล่งท่องเที่ยวหลัก) ทำให้ผู้ประกอบการบางรายเริ่มสนใจย่านนี้เพื่อลงทุนทำที่พักสไตล์ธรรมชาติหรือร้านอาหารวิวทะเลแบบไม่พลุกพล่าน
• แนวโน้มราคา: แม่น้ำและพื้นที่ใกล้เคียงมีแนวโน้มราคาค่าเช่า ค่อย ๆ ขยับขึ้นอย่างช้า ๆ ตามการขยายตัวของโซนท่องเที่ยว แต่อัตราการเพิ่มไม่หวือหวามากนักเพราะยังมีที่ดินเหลือเยอะและดีมานด์ไม่ล้นหลามเท่าฝั่งตะวันออก อย่างไรก็ดี ช่วงปีหลังเริ่มเห็นนักลงทุนเจ้าใหญ่เข้ามาซื้อหรือเช่าที่ดินบริเวณแม่น้ำมากขึ้น (เช่น โครงการวิลล่าหรูบนเนินเขา และโรงแรมแบรนด์ดังที่ประกาศแผนจะเปิดในอนาคต) ซึ่งอาจผลักดันให้ราคาที่ดินและค่าเช่าเพิ่มขึ้นในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ผู้สนใจพื้นที่นี้จึงอาจได้ประโยชน์หากดำเนินการเช่าตอนที่ราคายังอยู่ในระดับปัจจุบัน

พื้นที่อื่น ๆ ของเกาะสมุย

นอกจาก 4 โซนหลักข้างต้น ยังมีพื้นที่อื่น ๆ บนเกาะสมุยที่มีลักษณะตลาดค่าเช่าแตกต่างกันไป ซึ่งควรกล่าวถึงเพื่อให้ภาพรวมครบถ้วน:

• โซนหน้าทอน (Nathon): เป็นเมืองหลักของสมุยทางฝั่งตะวันตกเฉียงเหนือ มีท่าเรือเฟอร์รี่หลักที่เชื่อมไปยังแผ่นดินใหญ่ หน้าทอนเป็นศูนย์กลางราชการและการค้าที่คนท้องถิ่นใช้ชีวิต จึงไม่ได้เป็นแหล่งท่องเที่ยวพักผ่อน ค่าเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์ในตัวเมืองหน้าทอนถือว่าถูกกว่าฝั่งตะวันออกอย่างมาก ร้านค้าหรือโกดังในตลาดหน้าทอนอาจเช่าเพียง 10,000–30,000 บาท/เดือน ขึ้นอยู่กับขนาด ที่ดินว่างในซอยหรือขอบเมืองสามารถหาเช่าได้ในราคาหลักพันบาทต่อเดือนสำหรับแปลงเล็ก ทำให้หน้าทอนเหมาะกับธุรกิจที่เจาะกลุ่มคนพื้นที่ หรือการตั้งสำนักงาน/โกดัง อย่างไรก็ตาม เนื่องจากหน้าทอนอยู่ไกลจากย่านท่องเที่ยวหลัก ธุรกิจท่องเที่ยวจะไม่ค่อยนิยมมาเช่าที่ดินแถวนี้ ยกเว้นต้องการลดต้นทุนมาก ๆ แล้วใช้การตลาดดึงลูกค้าจากที่อื่น
• โซนเชิงมน-ปลายแหลม: อยู่ปลายด้านตะวันออกเฉียงเหนือของเกาะ ใกล้สนามบินสมุย ย่านนี้มีหมู่บ้านคนต่างชาติและวิลล่าหรูบนเนินเขาหลายแห่ง รวมถึงชายหาดเชิงมนและหาดทรายแก้วที่สงบ เหมาะกับผู้ที่ชอบความเงียบส่วนตัว ค่าเช่าที่ดินในโซนนี้มีสองระดับคือ ระดับสูง สำหรับที่ดินติดชายหาด/วิวทะเล ซึ่งมักถูกใช้ทำรีสอร์ตหรู (อาจเทียบเคียงค่าเช่ากับบ่อผุดหรือเฉวงในบางกรณี) และ ระดับปานกลาง สำหรับที่ดินในซอยหรือเชิงเขาที่ไม่เห็นทะเล ค่าเช่าแปลงเล็กในซอยอาจอยู่ที่ 20,000–50,000 บาท/เดือน ผู้เช่าหลักในย่านนี้มักเป็นต่างชาติที่ทำธุรกิจวิลล่าเช่าระยะสั้นหรือโยคะ/สุขภาพ ดังนั้นค่าเช่าจึงผันผวนตามลูกค้ากลุ่มนี้
• โซนตลิ่งงาม-ลิปะน้อย: ฝั่งตะวันตกและตะวันตกเฉียงใต้ของเกาะ ซึ่งเป็นพื้นที่ชนบท เงียบสงบ มีบางส่วนเป็นป่าชายเลนและชุมชนประมง ตัวอย่างเช่น ตลิ่งงามมีจุดชมวิวและวัดพระใหญ่ (วัดสำคัญของฝั่งนี้) ที่ดินบริเวณนี้ส่วนมากยังเป็นที่ว่างหรือสวนมะพร้าว ค่าเช่าที่ดินจะ ถูกที่สุดบนเกาะสมุย ตัวอย่างเช่น การเช่าสวนมะพร้าว 5 ไร่ที่ลิปะน้อยอาจคิดเพียงปีละ 100,000 บาท (เฉลี่ยเดือนละ 8,000 บาทต่อ 5 ไร่) เนื่องจากเจ้าของพื้นที่เหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นชาวบ้านดั้งเดิมที่ไม่ได้ใช้งานเร่งด่วน และทำเลก็ยังไม่เป็นที่สนใจของนักท่องเที่ยวทั่วไปมากนัก อย่างไรก็ตาม พื้นที่นี้มีศักยภาพสำหรับการพัฒนาเชิงอนุรักษ์หรือฟาร์มสเตย์ หากผู้ประกอบการมีวิสัยทัศน์ การเช่าที่ดินราคาถูกที่ตลิ่งงามมาทำแคมป์ที่พักใกล้ธรรมชาติหรือฟาร์มเกษตรอินทรีย์เปิดให้นักท่องเที่ยวเยี่ยมชมก็อาจกลายเป็นจุดขายใหม่ได้

โดยสรุป จะเห็นได้ว่า ค่าเช่าที่ดินในสมุยมีความหลากหลายมาก ตั้งแต่หลักพันบาทต่อเดือนในพื้นที่ชนบท จนถึงหลักแสนบาทต่อเดือนในย่านท่องเที่ยวระดับโลก การวางแผนงบประมาณและการเลือกโซนให้เหมาะสมกับประเภทธุรกิจจึงเป็นเรื่องสำคัญ ผู้เช่าควรชั่งน้ำหนักระหว่างค่าเช่าที่ต้องจ่ายกับศักยภาพทำเลที่จะสร้างรายได้คืนมา หากธุรกิจต้องพึ่งพานักท่องเที่ยวจำนวนมาก ทำเลแพงอย่างเฉวงหรือบ่อผุดอาจคุ้มค่า แต่หากเป็นธุรกิจเฉพาะกลุ่ม การเลือกที่ที่ค่าเช่าถูกลงแล้วลงทุนกับการทำการตลาดเพิ่มเติมอาจให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า

วิเคราะห์ผลตอบแทนจากการเช่าที่ดินเพื่อทำธุรกิจ (ROI)

ROI (Return on Investment) หรืออัตราผลตอบแทนจากการลงทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการควรคำนึงถึงเมื่อจะเช่าที่ดินมาทำธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นร้านอาหาร โรงแรม หรือฟาร์มเกษตร การคำนวณ ROI ช่วยให้ทราบว่าธุรกิจจะได้รับผลกำไรคุ้มค่ากับต้นทุนที่ลงไปหรือไม่ และใช้เวลานานเท่าใดในการคืนทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการเช่าที่ดิน เราจะต้องพิจารณาทั้งต้นทุนค่าก่อสร้าง/พัฒนาบนที่ดิน และภาระค่าเช่าที่ต้องจ่ายตลอดสัญญา เปรียบเทียบกับรายได้และกำไรที่จะได้รับในแต่ละปี

ด้านล่างนี้คือประเด็นสำคัญในการวิเคราะห์ ROI สำหรับโครงการธุรกิจบนที่ดินเช่า รวมถึงตัวอย่างและแนวทางเพื่อเพิ่มผลตอบแทน:

• 1. ต้นทุนการลงทุนเริ่มแรก (Initial Investment): เมื่อเช่าที่ดิน ผู้เช่ามักต้องลงทุนในการก่อสร้างหรือปรับปรุงสถานที่เอง ต้นทุนนี้รวมถึงค่าก่อสร้างอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวก การตกแต่งภายใน การวางระบบสาธารณูปโภค ฯลฯ ยิ่งหากที่ดินเป็นที่ว่างเปล่า ต้นทุนการพัฒนาจะสูงขึ้น (เพราะต้องสร้างทุกอย่างใหม่หมด) ผู้ลงทุนควรคำนวณต้นทุนทั้งหมดนี้บวกกับค่าเช่าที่จะจ่ายในช่วง X ปีแรก เพื่อดูว่าต้องใช้เงินจำนวนเท่าใดก่อนที่กิจการจะเริ่มมีรายได้ จากนั้นจึงประเมินว่ารายได้ต่อปีที่คาดหมายจะสามารถคืนทุนภายในกี่ปีตัวอย่าง: นาย A เช่าที่ดิน 1 ไร่ในละไม ทำสัญญา 10 ปี ค่าเช่าเดือนละ 50,000 บาท (ปีละ 600,000 บาท) เขาวางแผนสร้างร้านอาหารและบาร์ โดยใช้เงินค่าก่อสร้างตกแต่ง 5 ล้านบาท ดังนั้นในปีแรก นาย A จะมีต้นทุนค่าเช่า + ลงทุนเริ่มแรก = 5,000,000 + 600,000 = 5.6 ล้านบาท หากร้านอาหารของเขาสามารถทำกำไรก่อนหักค่าเช่าได้ปีละ 2 ล้านบาท (หลังจากหักค่าใช้จ่ายดำเนินงานอื่น ๆ) เมื่อนำมาหักค่าเช่า 600,000 จะเหลือกำไรสุทธิราว 1.4 ล้านบาทต่อปี จากตัวเลขนี้จะเห็นว่านาย A ต้องใช้เวลาประมาณ 4 ปี เพื่อคืนทุนก่อสร้างเริ่มแรก (5.6 ล้านบาท / 1.4 ล้านบาทต่อปี ≈ 4 ปี) หลังจากปีที่ 4 เป็นต้นไปจึงจะเป็นกำไรจริง
• 2. ภาระค่าเช่าและสัดส่วนต่อรายได้: ค่าเช่าที่ดินถือเป็นต้นทุนคงที่ (fixed cost) ที่ผู้เช่าต้องจ่ายไม่ว่าจะขายดีหรือไม่ ในการประเมิน ROI จึงควรพิจารณาว่าค่าเช่ามีสัดส่วนเท่าใดของรายได้/ยอดขายที่คาดการณ์ หลักการทั่วไปของธุรกิจค้าปลีกหรือร้านอาหารมักแนะนำว่า ค่าเช่าไม่ควรเกิน ~10-15% ของยอดขาย เพื่อให้ธุรกิจมีความยั่งยืน ยกเว้นในกรณีธุรกิจ margin สูงอย่างโรงแรมที่อาจยอมจ่ายค่าเช่าสูงกว่าเพราะคิดจากกำไรที่ได้จากห้องพักตัวอย่าง: หากคุณจะเปิดบาร์ในเฉวงโดยเช่าที่เดือนละ 200,000 บาท คุณควรคาดการณ์ว่ายอดขายรายเดือนของบาร์ควรอยู่ที่อย่างน้อย 1.5–2 ล้านบาทขึ้นไป (ค่าเช่า ≈ 10-13% ของยอดขาย) เพื่อให้จ่ายค่าเช่าไหวและมีกำไรเหลือพอ หากคำนวณแล้วยอดขายเป็นไปได้แค่ 1 ล้านบาท/เดือน การจ่ายเช่า 200,000 บาทจะคิดเป็น 20% ของยอดขาย ซึ่งจัดว่าสูงและเสี่ยงต่อกำไรที่บางเกินไป
• 3. ระยะเวลาคืนทุน (Payback Period): การเช่าที่ดินมีอายุสัญญาจำกัด ดังนั้นผู้ลงทุนต้องวางแผนคืนทุนให้ได้ภายในระยะสัญญา (หรือภายในช่วงที่มั่นใจว่าจะต่อสัญญาได้) เช่น ถ้าสัญญาเช่า 30 ปี ก็ควรคืนทุนภายในไม่เกิน 10-15 ปีแรก เพื่อที่ช่วงเวลาที่เหลือจะเป็นกำไรอย่างแท้จริง ยิ่งสัญญาสั้นเท่าใด ระยะเวลาคืนทุนที่ยอมรับได้ควรสั้นลงเท่านั้น ธุรกิจบางประเภทคืนทุนเร็ว (เช่น ร้านอาหารหรือบาร์ที่ลงทุนไม่สูงมากอาจคืนทุนใน 1-3 ปี) ในขณะที่บางประเภทอย่างโรงแรมหรูอาจใช้เวลา 7-10 ปีขึ้นไป ผู้เช่าควรปรับขนาดโครงการให้เหมาะสมกับอายุสัญญา เช่น ถ้ามีโอกาสเช่าได้แค่ 5 ปี ก็ควรทำธุรกิจที่ลงทุนต่ำและคืนทุนไว ไม่ใช่สร้างอาคารใหญ่โตที่ต้องใช้เวลา 10 ปีกว่าจะคุ้ม
• 4. อัตราผลตอบแทนต่อปี: นอกจากพิจารณาคืนทุน ผู้ลงทุนควรคำนวณ ROI รายปี หรือ อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี ตลอดอายุโครงการด้วย วิธีคำนวณง่าย ๆ คือ (กำไรสุทธิต่อปี / เงินลงทุนรวมทั้งหมด) × 100% จะได้เป็นเปอร์เซ็นต์ ROI ต่อปี ตัวเลขนี้ช่วยให้เทียบกับการลงทุนทางเลือกอื่น ๆ ได้ เช่น ถ้าทำธุรกิจแล้ว ROI ต่อปีได้ 15% เทียบกับการลงทุนซื้อหุ้นหรือฝากธนาคาร ROI 5% ก็แปลว่าคุ้มค่าแก่การลงแรงทำ แต่ถ้าคำนวณออกมา ROI แค่ 5-6% ต่อปี (พอ ๆ กับลงทุนเฉย ๆ ไม่ต้องทำงาน) ผู้ลงทุนอาจต้องทบทวนโมเดลธุรกิจว่าคุ้มค่าความเสี่ยงหรือไม่ตัวอย่าง: นาย B เช่าที่ดิน 2 ไร่ในบ่อผุด 20 ปี ด้วยเงินก้อน 10 ล้านบาท (เฉลี่ยปีละ 500,000) เพื่อสร้างวิลล่า 4 หลังปล่อยเช่าแบบพูลวิลล่า เขาใช้เงินก่อสร้าง 20 ล้านบาท รวมลงทุนทั้งสิ้น 30 ล้านบาท หากวิลล่านี้สามารถทำกำไรสุทธิปีละ 3 ล้านบาท ROI ต่อปีจะเท่ากับ (3/30)*100 = 10% ซึ่งถือว่าเป็นผลตอบแทนที่ค่อนข้างดีในธุรกิจอสังหา (โดยทั่วไป ROI 8-12% สำหรับกิจการโรงแรม/วิลล่าถือว่าใช้ได้) อย่างไรก็ตาม นาย B ต้องมั่นใจว่าตลอด 20 ปี จะรักษากำไรระดับนี้ได้ต่อเนื่อง และในช่วงแรกอาจกำไรต่ำกว่าคาดเนื่องจากต้องสร้างฐานลูกค้า
• 5. การเพิ่ม ROI ด้วยกลยุทธ์: ผู้ประกอบการสามารถเพิ่มอัตราผลตอบแทนหรือเร่งคืนทุนได้ด้วยวิธีการต่าง ๆ เช่น การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ (ต่อรองค่าเช่าให้ถูกลง, ใช้วัสดุก่อสร้างอย่างคุ้มค่า, ลดค่าใช้จ่ายฟุ่มเฟือย), การสร้างรายได้เสริมบนสินทรัพย์เดียวกัน (เช่น โรงแรมที่ดินเช่าอาจเพิ่มบีชคลับหรือห้องอาหารให้คนภายนอกมาใช้บริการได้ เพื่อเพิ่มรายได้), การเลือกโมเดลธุรกิจที่กำไรสูง (เช่น วิลล่าหรูมักปล่อยเช่าได้ราคาสูงต่อคืน ทำให้มี margin สูงกว่าที่พักทั่วไป) นอกจากนี้ การทำสัญญาเช่าระยะยาวขึ้นก็อาจช่วยลดค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อปี (เช่น เช่าทีเดียว 30 ปี อาจต่อรองค่าเช่าเฉลี่ยต่อปีให้ถูกกว่าเช่าระยะสั้น) แต่ก็ต้องชั่งกับความเสี่ยงในอนาคต
• 6. ความเสี่ยงที่กระทบ ROI: ในการวิเคราะห์ ROI จำเป็นต้องคำนึงถึงความเสี่ยงที่อาจทำให้ผลตอบแทนจริงไม่เป็นไปตามคาด ไม่ว่าจะเป็น ความผันผวนตามฤดูกาล (ไฮซีซั่น vs โลว์ซีซั่นในสมุยต่างกันชัดเจน ช่วงหน้าฝนรายได้อาจลดลงมาก), เหตุสุดวิสัย (เช่น การแพร่ระบาดของโรคระลอกใหม่ ภัยธรรมชาติ พายุ เป็นต้น ซึ่งกระทบการท่องเที่ยวโดยตรง), การแข่งขัน (หากคู่แข่งมาเปิดใกล้เคียง อาจแย่งลูกค้ากันลดราคาลง), และ ปัจจัยด้านกฎหมาย/ข้อบังคับ (เช่น รัฐเปลี่ยนกฎการใช้ที่ดิน หรือออกข้อจำกัดใหม่) ผู้ลงทุนควรประเมิน worst-case scenario ว่าหากแย่ที่สุด ROI จะยังอยู่ในระดับที่ยอมรับได้หรือไม่ และเตรียมแผนรับมือ เช่น มีทุนสำรองฉุกเฉิน 6-12 เดือนของค่าเช่าและค่าใช้จ่าย เพื่อประคองธุรกิจผ่านช่วงวิกฤต โดยไม่เสียสัญญาเช่าไป

สรุป: การเช่าที่ดินทำธุรกิจบนเกาะสมุยสามารถให้ผลตอบแทนที่ดีมากหากดำเนินการอย่างถูกต้อง ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือช่วงปี 2566–2567 ธุรกิจวิลล่าเช่าและที่พักหลายแห่งในสมุยมีอัตราการเข้าพักสูงจนทำให้เจ้าของได้รับ ผลตอบแทนสุทธิปีละกว่า 10-15% ของเงินลงทุน ซึ่งถือว่าสูงในมาตรฐานการลงทุนอสังหา แต่ในขณะเดียวกัน หากบริหารไม่ดีหรือประเมินตลาดผิดพลาด ก็อาจขาดทุนและติดลบได้เช่นกัน ดังนั้นนักลงทุนควรทำการบ้านด้านตัวเลขอย่างถี่ถ้วน ใช้ข้อมูลตลาดที่เป็นปัจจุบัน และอาจปรึกษานักวิเคราะห์หรือผู้เชี่ยวชาญในพื้นที่เพื่อประมาณการ ROI ที่สมเหตุสมผลก่อนจะลงมือเช่าที่ดินใด ๆ

ทำเลแนะนำในสมุยที่เหมาะกับแต่ละประเภทกิจการ

เมื่อเข้าใจวัตถุประสงค์การเช่า แนวโน้มตลาด ค่าเช่าในแต่ละพื้นที่ และวิธีประเมินผลตอบแทนแล้ว ส่วนต่อไปนี้เราจะแนะนำ ทำเลเด่น บนเกาะสมุยที่เหมาะสมกับการทำธุรกิจประเภทต่าง ๆ ตามที่ได้กล่าวถึง โดยจะอ้างอิงถึงย่านหลักอย่าง เฉวง บ่อผุด ละไม แม่น้ำ และพื้นที่อื่น ๆ พร้อมเหตุผลประกอบว่าทำเลนั้นตอบโจทย์ธุรกิจใดบ้าง การเลือกทำเลที่สอดคล้องกับลักษณะกิจการจะช่วยเพิ่มโอกาสประสบความสำเร็จและดึงศักยภาพของที่ดินออกมาใช้ได้สูงสุด

ธุรกิจร้านอาหาร บาร์ และค้าปลีก

• หาดเฉวง: เหมาะอย่างยิ่งสำหรับร้านอาหารนานาชาติ บาร์คลับ และร้านค้าสำหรับนักท่องเที่ยว ด้วยปริมาณนักท่องเที่ยวที่หนาแน่นตลอดปี โดยเฉพาะช่วงกลางคืน เฉวงมี “ถนนคนเดิน” และย่านสถานบันเทิงที่คึกคัก หากเปิดร้านอาหารหรือบาร์ในทำเลใกล้แหล่งท่องราตรีหรือริมชายหาดเฉวง จะมีโอกาสดึงดูดลูกค้าได้มาก ร้านค้าแฟชั่น ของฝาก หรือมินิมาร์ทก็ขายดีในบริเวณนี้ แต่อย่าลืมว่าค่าเช่าที่นี่สูง ดังนั้นธุรกิจต้องมีจุดขายชัดเจนและทำการตลาดเก่งเพื่อแข่งกับร้านอื่น ๆ
• บ่อผุด (ฟิชเชอร์แมนส์วิลเลจ): เหมาะสำหรับร้านอาหารซีฟู้ด ร้านอาหารหรูสไตล์โรแมนติก และคาเฟ่บรรยากาศดีริมทะเล นักท่องเที่ยวมักมาที่บ่อผุดเพื่อทานมื้อเย็นชมวิวและเดินเล่นถนนคนเดิน การมีร้านอาหารหรือบาร์ในย่านนี้จึงเข้าถึงกลุ่มครอบครัวและคู่รักได้ดี ธุรกิจค้าปลีกอย่างร้านเสื้อผ้าแฟชั่นบูติก ร้านเครื่องประดับแฮนด์เมด ก็ได้รับความนิยมจากลูกค้าที่มาเดินเล่นตอนเย็นวันศุกร์ที่มีตลาดนัดกลางคืน
• หาดละไม: แม้ละไมจะสงบกว่าเฉวง แต่ก็มีชีวิตชีวาพอควร โดยเฉพาะในย่านตลาดละไม หากต้องการเปิดร้านอาหารไทยหรือร้านนวดสปาที่จับกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ต้องการความเรียบง่าย ละไมเป็นตัวเลือกที่ดี ค่าเช่าไม่แรงเกินไปแต่ยังพอมีลูกค้าทั้งนักท่องเที่ยวและ Expat ที่พักอยู่ละแวกนั้น นอกจากนี้ละไมมีบาร์เบียร์และสถานบันเทิงสำหรับชาวต่างชาติบางส่วน จึงอาจตั้งบาร์เล็ก ๆ หรือร้านอาหารกึ่งผับในบริเวณนั้นได้
• หาดแม่น้ำ: เหมาะกับร้านอาหารหรือคาเฟ่ที่เน้นกลุ่มผู้พำนักระยะยาวและครอบครัว บรรยากาศเงียบสงบทำให้ร้านอาหารสุขภาพ ร้านกาแฟโฮมเมด หรือเบเกอรี่ ออร์แกนิก ได้รับการตอบรับดีจากทั้งชาวต่างชาติที่มาอยู่และนักท่องเที่ยวที่ต้องการหลีกหนีความพลุกพล่าน การตั้งร้านบนชายหาดแม่น้ำจะได้เปรียบเรื่องวิวและความผ่อนคลาย ซึ่งเข้ากับคอนเซ็ปต์ร้านสายรักสุขภาพหรือโยคะคาเฟ่
• หน้าทอน: หากเป้าหมายลูกค้าเป็นคนท้องถิ่นหรือผู้สัญจรที่เดินทางมาสมุยทางเรือ หน้าทอนก็เป็นตัวเลือกได้ ร้านอาหารตามสั่ง ร้านขายของใช้ประจำวัน โชวห่วย หรือร้านของฝาก (สำหรับคนที่มาขึ้นเรือกลับจะซื้อ) สามารถตั้งที่หน้าทอนได้ ค่าเช่าถูกแต่ต้องพึ่งฐานลูกค้าคนไทยหรือนักท่องเที่ยวที่ผ่านไปมา ไม่หวือหวาเหมือนฝั่งตะวันออก แต่คู่แข่งน้อยกว่า

ธุรกิจโรงแรม รีสอร์ต และวิลล่าให้เช่า

• หาดเฉวง: ทำเลอันดับหนึ่งสำหรับโรงแรมรีสอร์ตเน้นนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ชอบความสะดวกสบายครบครัน เฉวงเหมาะกับโรงแรมขนาดกลางถึงใหญ่ที่ต้องการอัตราเข้าพักสูง มีร้านอาหาร บาร์ และกิจกรรมทางน้ำรองรับผู้เข้าพัก นักท่องเที่ยวที่เลือกพักเฉวงมักยอมจ่ายเพื่ออยู่กลางแสงสีเสียง ดังนั้นโรงแรมที่นี่สามารถตั้งราคาคืนละสูงๆ ได้ถ้าทำเลติดหาดและบริการดี การเช่าที่ดินเฉวงเพื่อทำโรงแรมจึงมีโอกาสได้ RevPAR (รายได้ต่อห้อง) สูงกว่าทำเลอื่น แต่ก็ต้องเผชิญการแข่งขันจากโรงแรมรายล้อมด้วย
• บ่อผุด/ฟิชเชอร์แมนส์วิลเลจ: เหมาะสำหรับรีสอร์ตขนาดเล็กถึงกลาง บูติกโฮเทล หรือวิลล่าหรูจำนวนไม่มากที่เน้นความเป็นส่วนตัวและเสน่ห์ของชุมชนดั้งเดิม ลูกค้าที่พักแถวนี้มักเป็นคู่รักฮันนีมูนหรือครอบครัวที่ต้องการบรรยากาศอบอุ่น โรงแรมที่ไม่มีห้องพักเยอะมาก (เช่น 10–30 ห้อง) แต่ตกแต่งสวย มีเอกลักษณ์จะไปได้ดีในย่านนี้ นอกจากนี้วิลล่าให้เช่ารายวันแบบหรูหลายหลังบนเนินเขาบ่อผุดก็ได้รับความนิยม เพราะเห็นวิวทะเลและใกล้ร้านอาหารดี ๆ ในหมู่บ้านชาวประมง
• หาดละไม: เหมาะกับรีสอร์ตระดับกลางและที่พักแนวเฮลท์/เวลเนส เนื่องจากบรรยากาศเงียบสงบและชายหาดสวยงาม ละไมมีจุดเด่นคือน้ำทะเลใสและบริเวณหินตาหินยายที่เป็นแลนด์มาร์ค นักท่องเที่ยวบางกลุ่มชอบพักละไมเพราะอยากหนีความวุ่นวายของเฉวง รีสอร์ตที่นี่อาจจัดกิจกรรมโยคะ สปา อาหารสุขภาพ เพื่อตอบโจทย์แขกที่มาพักผ่อนฟื้นฟูร่างกาย นอกจากนั้น ที่พักราคาประหยัดหรือเกสต์เฮาส์สำหรับแบ็คแพ็คก็พบเห็นได้ในละไมตอนใน และสามารถดึงลูกค้าที่ต้องการเซฟงบได้ไม่น้อย
• หาดแม่น้ำและบางโพ: สำหรับโครงการวิลล่าให้เช่าระยะยาวหรือพูลวิลล่าเป็นหลัง ๆ ทำเลนี้น่าสนใจเพราะเงียบสงบและราคาที่ดินไม่สูงเกินไป หลายครอบครัวชาวต่างชาติที่มาอยู่สมุย 1-2 เดือนเลือกเช่าวิลล่าแถวแม่น้ำเพราะคุ้มราคา ผู้ลงทุนสามารถเช่าที่ดินสร้างวิลล่า 2-3 ห้องนอน พร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัว แล้วปล่อยเช่ารายสัปดาห์/รายเดือนให้กลุ่มนี้ได้ ยิ่งถ้าวิลล่าอยู่ไม่ไกลชายหาดหรือมีรถรับส่งไปหาดแม่น้ำได้ ก็ยิ่งเพิ่มความน่าสนใจ
• เชิงมน-ปลายแหลม: ย่านนี้ขึ้นชื่อเรื่องรีสอร์ตและวิลล่าหรูบนเนินเขาที่เห็นวิวทะเล 180 องศา นักลงทุนที่ต้องการทำโครงการวิลล่าหรูระดับไฮเอนด์ (เช่น ราคาคืนละเป็นหมื่นบาทขึ้นไป) ควรพิจารณาทำเลเชิงมน เพราะมีโครงสร้างพื้นฐานดี (ใกล้สนามบิน) และบรรยากาศส่วนตัว ลูกค้ากลุ่มเซเลบริตี้หรือมหาเศรษฐีก็นิยมวิลล่าโซนนี้ ทั้งนี้ต้องยอมรับว่าตลาดบนสุดมีลูกค้าไม่มาก แต่ก็จ่ายแพงมาก หากสร้างแบรนด์ติดตลาดได้ ROI ก็จะสูง
• ฝั่งตะวันตก (ตลิ่งงาม/ลิปะน้อย): แม้ไม่ใช่ทำเลท่องเที่ยวหลัก แต่ฝั่งนี้มีจุดขายคือวิวพระอาทิตย์ตกที่สวยตระการตา รีสอร์ตเชิงอนุรักษ์หรือสุขสงบสามารถเกิดขึ้นได้ เช่น บูติกรีสอร์ตที่มีไม่กี่วิลล่า ตั้งอยู่ท่ามกลางธรรมชาติ รองรับแขกที่อยาก retreat จริงๆ จากความวุ่นวาย ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีรีสอร์ตเล็ก ๆ เปิดใหม่ที่ลิปะน้อยซึ่งได้คะแนนรีวิวสูงจากความสงบและการบริการส่วนบุคคล ดังนั้นผู้ประกอบการที่มีแนวคิดแตกต่างสามารถใช้ทำเลนี้สร้างประสบการณ์ที่หาไม่ได้ในฝั่งตะวันออก และยังได้ประโยชน์จากค่าเช่าที่ดินที่ถูกมาก

ธุรกิจโฮมสเตย์และเกสต์เฮาส์ราคาประหยัด

• ชุมชนท้องถิ่น (เช่น หัวถนน, หน้าเมือง, แม่น้ำใน): โฮมสเตย์ที่แท้จริงควรอยู่ท่ามกลางชุมชนคนพื้นที่ เช่น บ้านในซอยหัวถนน (ชุมชนมุสลิมใกล้ละไม), บ้านแถววัดหน้าเมือง, หรือบ้านในสวนมะพร้าวย่านแม่น้ำด้านใน นักเดินทางเชิงวัฒนธรรมจะประทับใจการพักในหมู่บ้านเหล่านี้ที่ได้ใกล้ชิดคนท้องถิ่น เจ้าของบ้านอาจจัดกิจกรรมอย่างสอนทำอาหารใต้ นำเที่ยวสถานที่ทางประเพณี ซึ่งสร้างความแตกต่างจากโรงแรมทั่วไป ค่าเช่าบ้านหรือที่ดินในชุมชนเหล่านี้ต่ำมาก ทำให้ผู้ทำโฮมสเตย์สามารถตั้งราคาห้องพักถูกและเข้าถึงนักเดินทางงบน้อย
• หน้าทอนและตลาดดั้งเดิม: แม้หน้าทอนจะไม่ใช่แหล่งพักผ่อนริมทะเล แต่มีนักเดินทางบางกลุ่มชอบบรรยากาศเมืองท่าแบบโลคัล โฮมสเตย์หรือเกสต์เฮาส์เล็ก ๆ ในย่านตลาดหน้าทอนสามารถรองรับแบ็คแพ็คเกอร์ที่มองหาที่พักคืนละหลักร้อยบาทและสะดวกต่อการขึ้นเรือไปเกาะอื่น นอกจากนี้จากหน้าทอนยังเดินทางไปน้ำตกหน้าเมืองหรือหมู่บ้านอื่น ๆ ได้ง่ายด้วยสองแถว จึงเป็นจุดพักกลางทางที่ดี
• ละไมและบ่อผุดตอนใน: ในซอยลึกของละไมหรือบ่อผุดที่ไกลจากชายหาด 1-2 กิโลเมตร มีบ้านเรือนคนพื้นที่อยู่ประปราย การเช่าบ้านเหล่านี้มาทำเกสต์เฮาส์ราคาประหยัดก็เป็นทางเลือก เพราะยังได้ทำเลไม่ไกลจากแหล่งท่องเที่ยว (ขี่มอเตอร์ไซค์ไม่กี่นาทีก็ถึงทะเล) แต่ค่าเช่าไม่แพง เหมาะกับนักท่องเที่ยวที่โอเคกับการเช่ารถขับเอง ราคาที่พักจะถูกกว่าอยู่หน้าหาดมาก ทำให้ดึงดูดกลุ่มวัยรุ่นหรือแบ็คแพ็คได้ดี

ธุรกิจการเกษตรและฟาร์มท่องเที่ยว

• พื้นที่หน้าเมือง-น้ำตก: บริเวณน้ำตกหน้าเมืองและพื้นที่ใกล้เคียงมีสวนผลไม้และฟาร์มหลากหลาย การเช่าที่ดินทำการเกษตรที่นี่ได้เปรียบเรื่องมีนักท่องเที่ยวมาเที่ยวชมน้ำตกอยู่แล้ว หากจัดทำฟาร์มท่องเที่ยว เช่น สวนเงาะโชว์ ให้นักท่องเที่ยวแวะเก็บผลไม้สดหรือดูการเคาะมะพร้าว ก็น่าสนใจ หรือทำฟาร์มเลี้ยงช้าง (ปางช้าง) สำหรับท่องเที่ยวเชิงนิเวศ แต่ต้องดูเรื่องความยั่งยืนด้วย
• ตลิ่งงามและภาคใต้ของเกาะ: ย่านนี้มีพื้นที่กว้างและชาวบ้านยังทำประมง ทำสวนมะพร้าวอยู่ การเช่าที่ดินใหญ่ๆ หลายไร่เพื่อทำฟาร์มเกษตรอินทรีย์ หรือฟาร์มสเตย์เชิงนิเวศจะเหมาะมาก เพราะสงบและที่ดินถูก ผู้เช่าสามารถปลูกพืชผัก ผลไม้ ทำฟาร์มปศุสัตว์เล็กๆ และสร้างบ้านพักไม่กี่หลังให้นักท่องเที่ยวมาพักแนว “ชนบทสมุย” ได้ ตลาดของลูกค้าอาจไม่ใหญ่แต่กำลังโตขึ้นเรื่อย ๆ ในหมู่นักท่องเที่ยวที่เบื่อโรงแรมหรูและอยากใกล้ชิดธรรมชาติ
• เกาะใกล้เคียงหรือพื้นที่เกษตรรอบนอก: นอกจากตัวเกาะสมุย ยังมีเกาะเล็กเช่น เกาะมัดสุม (เกาะหมู) หรือ เกาะแตน ที่มีการทำโครงการอนุรักษ์ธรรมชาติ หากมองในภาพรวม การเช่าที่ดินทำการเกษตรหรือรีสอร์ตเชิงนิเวศบนเกาะเงียบ ๆ เหล่านี้ก็อาจเป็นทางเลือกที่แตกต่าง ซึ่งสามารถเชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวเกาะสมุยหลักได้ (เช่น แขกพักสมุย 3 คืน แต่ไปพักเกาะแตน 1 คืนเป็นประสบการณ์พิเศษ) อย่างไรก็ตาม โครงการลักษณะนี้ต้องลงทุนสูงและยอมรับความเสี่ยงเรื่องโลจิสติกส์เพิ่มเติม

โดยสรุป การเลือกทำเล ควรพิจารณาทั้งศักยภาพทำเลและความเหมาะสมกับ ตลาดเป้าหมาย ของธุรกิจเป็นหลัก ทำเลที่ดีกับธุรกิจหนึ่งอาจไม่เหมาะกับอีกธุรกิจหนึ่ง ดังนั้นผู้เช่าที่ดินควรสำรวจพื้นที่จริง พูดคุยกับคนในพื้นที่ และวิเคราะห์กลุ่มลูกค้าของตนร่วมด้วย ตัวอย่างเช่น หากคุณวางแผนเปิดคาเฟ่เล็ก ๆ เจาะกลุ่มดิจิทัลโนแมดที่มานั่งทำงาน คุณอาจไม่จำเป็นต้องเสียค่าเช่ามหาศาลในเฉวง แค่เลือกบ้านเช่าในซอยสงบแถวแม่น้ำแล้วตกแต่งเก๋ ๆ ก็อาจตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าคุณมากกว่า ขณะเดียวกัน หากคุณต้องการเปิดร้านหรูที่จับนักท่องเที่ยวกระเป๋าหนัก การลงทุนเช่าที่ในบ่อผุด/เฉวงย่อมคุ้มค่ากว่าซอยเงียบแน่นอน

ประเด็นด้านกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าที่ดิน

การเช่าที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงและมีความซับซ้อนทางกฎหมาย ผู้เช่าและผู้ให้เช่าจำเป็นต้องทำสัญญาที่รัดกุมและปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างถูกต้องเพื่อป้องกันปัญหาข้อพิพาทในภายหลัง ในส่วนนี้ เราจะกล่าวถึงประเด็นด้านกฎหมายสำคัญ ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเช่าที่ดินในประเทศไทยและโดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของเกาะสมุย เพื่อให้ทั้งนักลงทุนและผู้เช่าทั่วไปเข้าใจสิทธิและหน้าที่ของตนเอง

สัญญาเช่าที่ดินและระยะเวลาการเช่า

• รูปแบบของสัญญา: สัญญาเช่าที่ดินควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรโดยละเอียด ครอบคลุมข้อมูลสำคัญ ได้แก่ ข้อมูลคู่สัญญา (ชื่อผู้ให้เช่า-ผู้เช่า), รายละเอียดที่ดิน (ที่ตั้ง, เลขโฉนด, ขนาดเนื้อที่), ระยะเวลาการเช่า, อัตราค่าเช่าและวิธีการชำระ, วัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน, เงื่อนไขการต่อสัญญา, สิทธิในการปรับปรุงสิ่งปลูกสร้าง, ความรับผิดชอบค่าภาษี/ค่าบำรุงรักษา, การบอกเลิกสัญญา, และเงื่อนไขอื่น ๆ ตามที่ตกลงกัน การร่างสัญญาเช่าควรให้ทนายความที่เชี่ยวชาญช่วยตรวจสอบหรือร่างให้ เพื่อให้ครอบคลุมทุกประเด็นและใช้ภาษาทางกฎหมายที่ชัดเจน
• ระยะเวลาการเช่า: ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย การเช่าที่ดินมีกำหนดระยะเวลาได้ไม่เกิน 30 ปี หากทำสัญญาเกินกว่านั้น ส่วนที่เกินจะถูกลดลงมาเหลือ 30 ปีโดยปริยาย (มาตรา 540) อย่างไรก็ดี สามารถตกลงในสัญญาให้มี “option” ต่ออายุอีกช่วงหนึ่งได้ เช่น 30+30 ปี โดยระบุว่าคู่สัญญาจะทำสัญญาใหม่อีกครั้งเมื่อครบกำหนด (แต่การต่ออายุไม่ได้เป็นข้อผูกมัดตามกฎหมาย เว้นแต่ว่าทำสัญญาใหม่จริง) สำหรับกรณีพิเศษ เช่น การเช่าอสังหาฯ เพื่อพาณิชยกรรม/อุตสาหกรรม (ตาม พ.ร.บ. ปี 2542) สามารถทำสัญญาเช่าได้ถึง 50 ปี และต่ออีก 50 ปี แต่ข้อจำกัดคือต้องเข้าเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด (เช่น คนต่างด้าวลงทุนไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท ในพื้นที่จัดสรรเพื่อพาณิชยกรรม เป็นต้น) ซึ่งกรณีนี้ไม่ค่อยพบบ่อยในการเช่าที่ดินทั่วไปบนเกาะสมุย
• สัญญาเช่าระยะสั้น (<3 ปี) vs ระยะยาว (>3 ปี): ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าที่ดินที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (กรมที่ดิน) มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับให้บังคับตามสัญญาไม่ได้ในส่วนที่เกิน 3 ปี (กล่าวคือ กฎหมายรับรองสัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปีโดยไม่ต้องจดทะเบียน แต่ถ้าเกินต้องจด มิฉะนั้นจะถือว่าเช่าเพียง 3 ปี) ดังนั้นในการเช่าที่ดินสมุย หากสัญญามีระยะยาวเช่น 5 ปี, 10 ปี, 30 ปี ผู้เช่าควรยืนยันให้ผู้ให้เช่านำสัญญาไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสุราษฎร์ธานี (สาขาเกาะสมุย) ซึ่งการจดทะเบียนนี้จะทำให้สิทธิการเช่าของผู้เช้าได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายอย่างเต็มที่
• การต่อสัญญาและคำมั่นการเช่า: ในหลายกรณี ผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกลงกันว่าเมื่อครบสัญญาเช่าช่วงแรกแล้ว จะต่อสัญญาให้ใหม่อีกระยะหนึ่ง (เช่น “30+30 ปี”) สิ่งที่ควรเข้าใจคือ คำมั่นจะให้เช่าในอนาคตนั้นตามคำพิพากษาศาลฎีกาของไทย ไม่ถือเป็นข้อผูกพันทางกฎหมายที่บังคับได้ หมายความว่าถึงแม้ในสัญญาระบุ option ต่ออายุอีก 30 ปี ผู้ให้เช่าหรือทายาทอาจปฏิเสธไม่ต่อเมื่อถึงเวลานั้นก็ได้ และผู้เช่าไม่สามารถฟ้องบังคับให้ต่ออายุได้ (ยกเว้นมีการทำสัญญาใหม่และจดทะเบียนไว้ล่วงหน้า ซึ่งกฎหมายปัจจุบันยังไม่เปิดช่องให้ทำสัญญาล่วงหน้านานเกินไป) ดังนั้น หากตกลงเรื่องต่ออายุ ควรจะทำเป็นหนังสือคำมั่นไว้และควรพิจารณาความน่าเชื่อถือของผู้ให้เช่าเป็นสำคัญด้วย ผู้เช่าอาจเลือกวิธีทยอยชำระค่าเช่าก้อนใหญ่ส่วนหนึ่งเมื่อมีการต่ออายุจริง เพื่อจูงใจให้ผู้ให้เช่าปฏิบัติตามที่ตกลง

สิทธิและข้อควรระวังของผู้เช่า

• สิทธิการใช้ประโยชน์ตามสัญญา: ผู้เช่ามีสิทธิใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์ที่ระบุในสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าไม่สามารถเข้ามารบกวนก้าวก่ายได้ ตราบใดที่ผู้เช่าไม่ใช้ผิดข้อตกลงหรือผิดกฎหมาย เช่น ถ้าเช่าเพื่อทำร้านอาหาร ผู้ให้เช่าไม่สามารถมาเรียกร้องให้หยุดเปิดร้านก่อนครบสัญญาโดยไม่มีเหตุ ขณะเดียวกันผู้เช่าก็ไม่ควรใช้ที่ดินนอกเหนือวัตถุประสงค์ เช่น แอบปล่อยเช่าช่วงต่อบุคคลอื่น หรือสร้างอาคารเพิ่มโดยไม่ได้รับอนุญาต หากทำเช่นนั้นผู้ให้เช่าอาจถือเป็นการผิดสัญญาและบอกเลิกสัญญาได้
• การเช่าช่วงและโอนสิทธิการเช่า: โดยหลักกฎหมาย ผู้เช่าสามารถให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลอื่นได้ เว้นแต่สัญญาระบุห้ามไว้ ซึ่งโดยทั่วไปสัญญามักใส่เงื่อนไขห้ามเช่าช่วง/โอนสิทธิ หรือให้ทำได้ต่อเมื่อได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ดังนั้นหากผู้เช่ามีแผนจะส่งต่อธุรกิจหรือขายกิจการในอนาคต (ซึ่งเกี่ยวพันกับสิทธิการเช่าที่ดิน) ควรเจรจาเงื่อนไขนี้ในสัญญาตั้งแต่ต้น เช่น ขอให้ระบุว่า “ผู้เช่ามีสิทธิที่จะโอนสัญญาเช่านี้แก่บริษัทหรือบุคคลอื่นได้ โดยต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าแต่ไม่ต้องขอความยินยอม” เป็นต้น หากไม่มีข้อนี้ เวลาจะโอนสิทธิก็ต้องมานั่งเจรจากับผู้ให้เช่าใหม่ซึ่งอาจกลายเป็นอุปสรรค
• สิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน: เป็นเรื่องสำคัญที่ต้องตกลงกันให้ชัดเจนว่า สิ่งปลูกสร้างหรืออาคารที่ผู้เช่าสร้างขึ้นจะเป็นของใคร โดยปกติ ถ้าไม่ได้ระบุไว้กฎหมายไทยถือว่าสิ่งปลูกสร้างติดที่ดินเป็นของเจ้าของที่ดินทันที (หลักเรื่องสังหาริมทรัพย์ตรึงอยู่กับอสังหาริมทรัพย์) เพื่อป้องกันข้อนี้ สำหรับสัญญาเช่าระยะยาว มักมีการระบุว่า “ผู้เช่ามีสิทธิในสิ่งปลูกสร้างที่ตนก่อขึ้น และสามารถรื้อถอนหรือโอนให้ผู้ให้เช่าเมื่อสิ้นสัญญาก็ได้” บางกรณีผู้เช่าอาจขอให้ทางผู้ให้เช่าทำ สัญญาให้สิทธิ์การอยู่อาศัย/สิทธิเหนือพื้นดิน (usufruct/superficies) ควบคู่ไปกับสัญญาเช่า เพื่อรับรองว่าผู้เช่าหรือบุคคลที่กำหนดจะมีสิทธิ์อยู่ในบ้านหรือครอบครองอาคารแม้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง (แต่โดยทั่วไปถ้ามีการทำสัญญาเช่าที่รัดกุม ก็มักไม่ต้องถึงขั้นนั้น)
• ภาระภาษีและค่าธรรมเนียม: ในการเช่าที่ดิน มีค่าใช้จ่ายภาครัฐบางอย่าง ได้แก่ ค่าจดทะเบียนการเช่า (ปัจจุบันประมาณ 1% ของมูลค่าสัญญาเช่าทั้งหมด และอากรแสตมป์ 0.1% ของค่าเช่ารวม) ซึ่งตามธรรมเนียมมักแบ่งกันจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ให้เช่า-ผู้เช่า เว้นแต่จะตกลงอย่างอื่น นอกจากนี้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ที่มาแทนภาษีโรงเรือนเดิม) ซึ่งเรียกเก็บรายปีตามประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดิน – โดยหลักกฎหมายผู้เสียภาษีนี้คือ “เจ้าของที่ดิน” แต่ในทางปฏิบัติบางครั้งผู้ให้เช่าผลักภาระให้ผู้เช่าจ่ายแทน (โดยคิดรวมไปกับค่าเช่าหรือเรียกเก็บต่างหาก) ผู้เช่าควรตรวจสอบในสัญญาให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบภาษีนี้ รวมถึงค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (ถ้าที่ดินอยู่ในโครงการหมู่บ้านหรือมีค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง) จะได้ไม่มีปัญหาภายหลัง
• กรณีเจ้าของที่ดินเสียชีวิตหรือโอนที่ดินให้คนอื่น: สิทธิการเช่าที่จดทะเบียนแล้วจะผูกพันไปกับทรัพย์สิน หากเจ้าของที่ดิน (ผู้ให้เช่า) ถึงแก่กรรม หรือขายที่ดินให้ผู้อื่น สัญญาเช่ายังมีผลผูกพันต่อไปกับทายาทหรือผู้ซื้อใหม่ พูดง่าย ๆ คือ เจ้าของใหม่ไม่สามารถไล่ผู้เช่าออกก่อนหมดสัญญาโดยอ้างว่าไม่ได้เป็นคนทำสัญญาด้วย (นี่คือเหตุผลว่าทำไมการจดทะเบียนสัญญาเช่าจึงสำคัญ เพราะถ้าไม่จดทะเบียน แล้วเจ้าของขายที่ดิน ผู้เช่าที่มีแต่สัญญากระดาษจะเสียเปรียบมาก) อย่างไรก็ดี ผู้เช่าอาจระมัดระวังเพิ่มได้โดยขอให้ผู้ให้เช่าปัจจุบันทำสัญญากำกับว่า หากขายทรัพย์สินนี้ ต้องขายแบบมีภาระผูกพันคือให้ผู้ซื้อรับช่วงสัญญาเช่าด้วย

ข้อกฎหมายเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ

• สิทธิการเช่าของคนต่างชาติ: กฎหมายไทยอนุญาตให้คนต่างชาติ (บุคคลธรรมดาหรือบริษัทต่างชาติ) เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้เสมอภาคกับคนไทย ในระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี (และต่ออีก 30 ปีได้เมื่อครบกำหนด) ดังนั้นชาวต่างชาติสามารถเป็นผู้เช่าที่ดินในสมุยได้อย่างถูกต้อง ไม่มีข้อห้ามเหมือนการซื้อที่ดิน (ที่คนต่างชาติซื้อไม่ได้) การเช่า 30 ปีของต่างชาติสามารถจดทะเบียนที่ดินและมีผลผูกพันตามกฎหมายไทย การถือสัญญาเช่าก็เป็นหนึ่งในแนวทางให้ชาวต่างชาติใช้ประโยชน์ที่ดินในไทย เช่น ซื้อบ้านโดยให้ภรรยาคนไทยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้วสามีต่างชาติทำสัญญาเช่าที่ดิน 30 ปีจากภรรยา เป็นต้น
• บริษัทไทยที่ถือหุ้นโดยต่างชาติ: กรณีต่างชาติใช้บริษัทจดทะเบียนในไทย (มีผู้ถือหุ้นไทย 51% ต่างชาติ 49% ตามกฎหมาย) เพื่อถือครองที่ดิน แม้บริษัทจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้โดยนิติบุคคล แต่หลายครั้งก็มีการทำสัญญาเช่าภายในระหว่างบริษัทกับต่างชาติผู้ลงทุนเพื่อความมั่นใจ (เป็นกรณีการวางแผนทรัพย์สิน) เรื่องนี้ควรปรึกษาทนายเพราะมีความละเอียดอ่อนด้านกฎหมาย บริษัทที่มีต่างชาติถือหุ้นเกิน 40% หรือมีผู้บริหารต่างชาติเกินครึ่ง จะถูกสันนิษฐานว่าเป็นต่างด้าวตามพรบ.ประกอบธุรกิจคนต่างด้าว ดังนั้นกรณีเช่าที่ดินก็อาจถูกจำกัดระยะตามหลักเช่าต่างด้าว (แต่ส่วนใหญ่ไม่ใช่ปัญหาเพราะต่างชาติเองก็เช่าได้ 30 ปี)
• เงื่อนไขการประกอบธุรกิจของต่างชาติ: หากชาวต่างชาติเช่าที่ดินมาเพื่อดำเนินธุรกิจในสมุย ต้องตรวจสอบด้วยว่าธุรกิจนั้นเข้าข่ายต้องขอใบอนุญาตตามกฎหมายหรือไม่ เช่น โรงแรมต้องขอใบอนุญาตโรงแรม, ร้านอาหารต้องขอใบอนุญาตจำหน่ายอาหาร, และชาวต่างชาติทำธุรกิจบางอย่างต้องดูบัญชีแนบท้าย พ.ร.บ.ต่างด้าว ว่าทำได้หรือต้องขออนุญาต (เช่น ธุรกิจท่องเที่ยว, ร้านค้าปลีก อาจมีข้อห้าม/ข้อจำกัด) เรื่องเหล่านี้ไม่เกี่ยวโดยตรงกับการเช่าที่ดิน แต่ควรศึกษาไปพร้อมกัน เพื่อให้การลงทุนเป็นไปโดยถูกกฎหมายทุกด้าน

เอกสารและขั้นตอนการเช่าที่ดินอย่างถูกต้อง

• การตรวจสอบกรรมสิทธิ์: ก่อนเซ็นสัญญาเช่า ผู้เช่าควรตรวจสอบว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิให้เช่าจริง หรือไม่ โดยขอดูเอกสารสำคัญ ได้แก่ โฉนดที่ดินตัวจริง (หรือเอกสารสิทธิอย่างอื่นที่เทียบเท่า เช่น น.ส.3ก — แต่ในสมุยส่วนใหญ่เป็นโฉนด) เพื่อตรวจชื่อเจ้าของและรายละเอียดแปลง, บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ให้เช่า (ถ้าเป็นบุคคลธรรมดา) หรือหนังสือรับรองบริษัทและเอกสารแสดงอำนาจผู้ลงนาม (ถ้าเป็นนิติบุคคล) หากที่ดินมีผู้ครอบครองหลายคน (เช่น ทายาทหลายคน) ต้องให้ทุกคนลงนามยินยอมในสัญญา ไม่เช่นนั้นสัญญาอาจโมฆะ นอกจากนี้ควรตรวจสอบว่า ที่ดินไม่มีภาระผูกพันที่เป็นอุปสรรคต่อการเช่า เช่น ติดจำนองโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าหนี้จำนอง (กรณีที่ดินติดจำนอง ผู้ให้เช่าควรขอความยินยอมจากธนาคารก่อน ไม่งั้นผู้เช่ามีความเสี่ยงถ้าเจ้าของผิดนัดหนี้แล้วโดนยึด)
• การร่างสัญญาและเงื่อนไขพิเศษ: เมื่อพอใจในเงื่อนไขกันแล้ว ควรร่าง “สัญญาจะเช่า” หรือ “บันทึกข้อตกลง” ไว้ก่อน เพื่อจองสิทธิ์ระหว่างรอดำเนินการ ถ้ามีการวางมัดจำหรือค่าเซ้ง ก็ควรระบุในเอกสารนี้ จากนั้นจึงทำสัญญาเช่าฉบับสมบูรณ์เพื่อไปจดทะเบียน ต่อรองให้ครบในสิ่งที่ต้องการ เช่น ระบุว่าผู้เช่าสามารถติดป้ายโฆษณาหน้าที่ดินได้, ผู้เช่ามีสิทธินำบุคคลอื่นมาร่วมลงทุนบนที่ดินได้, ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบที่ดินในสภาพใด (เคลียร์ที่หรือไม่) เป็นต้น ทุกอย่างที่คุยควรบันทึกลงสัญญา อย่าใช้สัญญามาตรฐานลอย ๆ ที่ไม่ปรับให้เข้ากับดีลนั้น ๆ
• การจดทะเบียนสัญญาเช่า: ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน (สำหรับสมุยคือต้องไปที่สำนักงานที่ดิน จ.สุราษฎร์ธานี สาขาเกาะสมุย) พร้อมเอกสาร ได้แก่ โฉนดที่ดินตัวจริง, สัญญาเช่าที่เตรียมไว้, บัตรประชาชน/หนังสือรับรองบริษัท, และหลักฐานการชำระค่าเช่า (ถ้ามีเงินก้อน) เจ้าหน้าที่จะทำการจดทะเบียนการเช่าลงในหนังสือโฉนด (ด้านหลังโฉนดจะถูกบันทึกว่ามีการเช่า ระบุชื่อผู้เช่าและระยะเวลา) หลังจดเสร็จผู้เช่าควรขอคัดสำเนาหนังสือโฉนดหน้าที่มีทะเบียนการเช่าและสัญญาที่ดินที่ประทับทะเบียนเรียบร้อยมาเก็บไว้เป็นหลักฐาน
• ค่าธรรมเนียม: อย่างที่กล่าว ค่าโอน/จดทะเบียนเช่า 1% ของมูลค่าสัญญา (เช่น สัญญา 3 ปี ค่าเช่ารวม 1 ล้านบาท ก็ 1% ของ 1 ล้าน = 10,000 บาท) และอากรแสตมป์ 0.1% ซึ่งเรียกเก็บ ณ วันที่ไปจดทะเบียน ผู้เช่าเตรียมเงินส่วนของตนให้พร้อม แนะนำให้จ่ายผ่านธนาคารหรือตามช่องทางที่สำนักงานที่ดินแจ้งเพื่อความถูกต้องตรงไปตรงมา
• เอกสารแนบท้ายอื่น ๆ: หากมีการตกลงเรื่องผังอาคาร แปลนสิ่งปลูกสร้าง หรือรายการทรัพย์สินที่ผู้ให้เช้าส่งมอบ (เช่น มีรั้ว, มีระบบน้ำไฟฟ้า) ควรแนบเป็นภาคผนวกของสัญญาด้วย นอกจากนี้การทำ บันทึกส่งมอบ-รับมอบพื้นที่ ณ วันที่เข้าครอบครองจริง ก็เป็นประโยชน์ในการเช็คสภาพที่ดิน มีรูปถ่ายประกอบป้องกันปัญหาในวันส่งคืน (คล้ายๆ การเช่าบ้านที่ควรถ่ายรูปสภาพก่อน-หลัง)
• การขออนุญาตก่อสร้าง: เมื่อเช่าที่ดินมาแล้ว หากผู้เช่าจะสร้างอาคารใหม่ จะต้องให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ที่ดิน (ผู้ให้เช่า) หรือผู้ได้รับมอบอำนาจจากเขา เป็นผู้ยื่นขออนุญาตก่อสร้างจากเทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบลที่ดูแลพื้นที่นั้น ๆ ในกรณีนี้ผู้เช่าควรขอให้ระบุในสัญญาว่า ผู้ให้เช่าจะ “ให้ความยินยอมและลงนามในเอกสารใด ๆ อันจำเป็นสำหรับการขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร ระบบไฟฟ้า ประปา ฯลฯ บนที่ดินตามวัตถุประสงค์ของผู้เช่า” เพื่อป้องกันปัญหาภายหลัง หากไม่มีข้อตกลงนี้ ผู้ให้เช่าบางรายอาจเรียกค่าใช้จ่ายเพิ่มหรือบ่ายเบี่ยงไม่ช่วยดำเนินการ ยิ่งถ้าเป็นต่างชาติยิ่งจำเป็นต้องให้เจ้าของที่ดินทำเรื่องให้ทุกอย่าง (เพราะต่างชาติเองเซ็นขออนุญาตสร้างบ้านในนามตนไม่ได้)
• การรักษาสัญญา: เมื่อเซ็นสัญญาแล้ว ทั้งสองฝ่ายต้องรักษาสิทธิและหน้าที่ของตน ผู้เช่าควรชำระค่าเช่าตรงเวลา ดูแลที่ดินและทรัพย์สินไม่ให้เสียหายเกินสภาพการใช้งานปกติ ไม่ละเมิดกฎหมายหรือก่อความเดือดร้อนรำคาญเกินควร ในขณะเดียวกันผู้ให้เช่าต้องส่งมอบการครอบครองที่ดินให้ผู้เช่าโดยสงบ งดเว้นการรบกวน และปฏิบัติตามข้อตกลง เช่น หากสัญญาระบุว่าผู้ให้เช่าจะสร้างรั้วกั้นให้ก็ต้องทำตาม เป็นต้น
• การแก้ไขเพิ่มเติมสัญญา: หากภายหลังเกิดความจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขบางอย่าง เช่น ลด/เพิ่มพื้นที่เช่า ขยายระยะเวลา ลดค่าเช่าชั่วคราวช่วงโควิด ฯลฯ ควรทำเป็น สัญญาแก้ไขเพิ่มเติม (Addendum) และไปจดทะเบียนแนบท้ายที่สำนักงานที่ดิน (ในกรณีที่แก้ไขสาระสำคัญ) เพื่อให้มีผลทางกฎหมายสมบูรณ์

ทั้งหมดนี้คือหลักใหญ่ใจความทางกฎหมายที่ผู้เช่าที่ดินในสมุยควรทราบ แม้อาจฟังดูเป็นขั้นตอนยุ่งยาก แต่การปฏิบัติตามกฎหมายจะทำให้การเช่าที่ดินของท่านปลอดภัยและอุ่นใจขึ้นมาก เมื่อเทียบกับการเช่าแบบขาดหลักฐานหรือไม่จดทะเบียน ซึ่งเสี่ยงต่อการเสียสิทธิ์ อย่าลืมว่าการลงทุนเช่าที่ดินหลักสิบปีนั้นเป็นเรื่องใหญ่ การได้รับคำปรึกษาจากทนายหรือผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ก่อนลงนามสัญญาจึงเป็นสิ่งที่ควรทำ เพื่อให้แน่ใจว่าผลประโยชน์ของท่านได้รับการคุ้มครองเต็มที่

บทสรุป

การเช่าที่ดินบนเกาะสมุยในปี 2568 ถือเป็น โอกาสทอง สำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนหรือดำเนินธุรกิจในหนึ่งในแหล่งท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงที่สุดของประเทศไทย ด้วยภาพรวมเศรษฐกิจการท่องเที่ยวที่กำลังบูม ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่เพิ่มสูง และความหลากหลายของทำเลที่ตอบโจทย์ธุรกิจแทบทุกประเภท ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนรายใหญ่ที่มองหาโครงการรีสอร์ตริมทะเล หรือผู้ประกอบการรายย่อยที่อยากเปิดร้านอาหารเล็ก ๆ ในหมู่บ้านชาวประมง เกาะสมุยก็มีตัวเลือกที่เหมาะสมรองรับ

อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จในการเช่าที่ดินทำธุรกิจไม่ได้ขึ้นอยู่กับทำเลเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นกับการ วางแผนอย่างรอบคอบ ทั้งด้านงบประมาณ ผลตอบแทนที่คาดหวัง และการจัดการความเสี่ยง ผู้เช่าควรศึกษาตลาดในพื้นที่เป้าหมายให้ละเอียด เปรียบเทียบค่าเช่าและผลประโยชน์ที่จะได้รับ ตรวจสอบสถานะและความน่าเชื่อถือของผู้ให้เช่า และเตรียมกลยุทธ์การตลาดให้พร้อมก่อนเปิดดำเนินการ

ในด้านกฎหมาย การทำสัญญาที่รัดกุมและการปฏิบัติตามขั้นตอนต่าง ๆ อย่างถูกต้องจะช่วยปกป้องการลงทุนของท่านในระยะยาว หลายกรณีในอดีตมีข้อพิพาทระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าเนื่องจากความเข้าใจไม่ตรงกันหรือสัญญาไม่ครอบคลุม การเรียนรู้จากกรณีเหล่านั้นและเตรียมการป้องกันไว้ล่วงหน้าจะทำให้ธุรกิจของท่านดำเนินไปได้อย่างราบรื่น

เกาะสมุย ยังคงเปี่ยมด้วยเสน่ห์และศักยภาพที่ดึงดูดคนทั้งโลก หากท่านเป็นผู้หนึ่งที่สนใจเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของชุมชนธุรกิจบนเกาะแห่งนี้ การเช่าที่ดินเป็นก้าวแรกที่สำคัญและท้าทาย แต่ด้วยข้อมูลที่ครบถ้วน การวางแผนที่ดี และความรอบคอบในทุกขั้นตอน ท่านก็จะสามารถเปลี่ยนที่ดินเช่าบนเกาะสวรรค์แห่งนี้ให้กลายเป็นแหล่งสร้างรายได้และความสำเร็จในแบบของตนเองได้อย่างภาคภูมิ

เมื่อพร้อมแล้ว ท่านสามารถค้นหาที่ดินเช่าที่ตรงใจบนเกาะสมุยได้ผ่านช่องทางต่าง ๆ เช่น เว็บประกาศอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง DotProperty ซึ่งรวบรวมรายการที่ดินให้เช่าในทำเลต่าง ๆ ของสมุยไว้อย่างครบถ้วน การเตรียมตัวที่ดีจะช่วยให้ท่านพบ “ทำเลทอง” ที่ใช่ และเริ่มต้นการลงทุนบนเกาะสมุยได้อย่างมั่นใจและยั่งยืนในระยะยาว