ขายเพนท์เฮ้าส์ในประเทศไทย โครงการใหม่และโครงการมือสอง

เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ไทย 2567-2568 สำหรับผู้ซื้อชาวไทย: เทรนด์ ราคา และกลยุทธ์ลงทุน

ประเทศไทยกำลังเข้าสู่ช่วงฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังยุคโควิด-19 ในปี 2567-2568 ผู้ซื้อชาวไทยมีโอกาสได้เห็นการเปลี่ยนแปลงทั้งด้านราคาที่อยู่อาศัย แนวโน้มการลงทุน และนโยบายภาครัฐที่เอื้อต่อการซื้อบ้านมากขึ้น บทความนี้ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ช่วงปี 2567-2568 พร้อมทั้งวิเคราะห์ประเภทอสังหาฯ ยอดนิยมในไทย (บ้าน, คอนโด, ที่ดิน, ทาวน์โฮม, วิลล่า) นอกจากนี้ยังเปรียบเทียบราคาเฉลี่ยของอสังหาฯ แต่ละประเภทในทำเลสำคัญ ได้แก่ กรุงเทพฯ, พัทยา, หัวหิน, เชียงใหม่, ภูเก็ต และเกาะสมุย พร้อมทั้งวิเคราะห์ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) และแนวโน้มราคาในอีก 3-5 ปีข้างหน้า ปิดท้ายด้วยการสรุปค่าใช้จ่ายแฝงที่ผู้ซื้อควรรู้และคำแนะนำสำหรับทั้งผู้ซื้อบ้านอยู่อาศัยเองและนักลงทุนอสังหาฯ ในยุคปัจจุบัน

แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2567-2568

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2567-2568 มีสัญญาณฟื้นตัวแต่ยังเผชิญความท้าทายหลายด้าน ด้านบวก ได้แก่ การท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคักหลังเปิดประเทศเต็มที่ ทำให้ความต้องการที่พักอาศัยในเมืองท่องเที่ยวเติบโตตาม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและวิลล่าในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ (เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เชียงใหม่) ที่เริ่มเป็นที่สนใจของทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติมากขึ้น นอกจากนี้ รัฐบาลยังมี นโยบายใหม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทย ได้ (โดยต้องลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทในประเทศ) ซึ่งช่วยกระตุ้นดีมานด์ในตลาดบ้านและเปิดโอกาสระบายสต๊อกบ้านระดับราคาแพงให้ผู้ซื้อกลุ่มต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงได้มากขึ้น อีกหนึ่งปัจจัยหนุนตลาดคือ มาตรการภาครัฐลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยราคาปานกลางลงมา (ปัจจุบันกำหนดที่ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท) โดยปรับลดค่าธรรมเนียมโอนจากปกติ 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ในช่วงมาตรการ (ปี 2566-2567) ทำให้ผู้ซื้อประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้มาก ผู้ซื้อบ้านหลังแรกและกลุ่มเรียลดีมานด์จึงได้รับประโยชน์และตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

ด้านความท้าทาย, แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะฟื้นตัวแต่กำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ยังฟื้นตัวช้า ถูกกดดันจากค่าครองชีพและหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง บวกกับดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มขึ้นทำให้การขอสินเชื่อบ้านเข้มงวดขึ้น ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยบางส่วนยังชะลอตัวอยู่ ผู้พัฒนาโครงการเองก็ระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากมีสต๊อกเหลือขายสะสมจากช่วงก่อนอยู่มาก ประกอบกับ ต้นทุนการก่อสร้างและราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น อย่างต่อเนื่อง (ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ปี 2566 เพิ่มขึ้นเฉลี่ย ~8-9% และยังมีแนวโน้มขึ้นอีกปีละ 3-5%) ทำให้ราคาบ้านใหม่ปี 2567 ปรับสูงขึ้นประมาณ 5-10% เมื่อเทียบกับปีก่อน (ขึ้นอยู่กับทำเล) การเปิดตัวโครงการใหม่จึงเน้นหนักไปที่ เซ็กเมนต์กลาง-บน ที่จับลูกค้ามีกำลังซื้อสูง เพื่อรักษากำไรและลดความเสี่ยง สรุปแล้วตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567 คาดว่าจะยัง หดตัวเล็กน้อย ในแง่จำนวนหน่วยขายและโอนกรรมสิทธิ์เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่สถานการณ์จะค่อยๆ ดีขึ้นในปี 2568 ตามการขยายตัวของเศรษฐกิจ (คาด GDP ไทยปี 2568 โต ~3%) และอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มทรงตัวหรือปรับลดลงเล็กน้อย

เทรนด์สำคัญ ที่เห็นได้ชัดในช่วงนี้คือความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้า และแหล่งงานในเมืองใหญ่ยังคงสูง ผู้เช่าหรือผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความสะดวกในการเดินทาง โดยพบว่าในกรุงเทพฯ เขตศูนย์กลางธุรกิจหลายแห่งมีค่าเช่าและราคาปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ ตลาดบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว/ทาวน์โฮม) ในเขตชานเมืองยังได้รับความนิยมจากครอบครัวคนไทยที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น โดยราคาบ้านแนวราบมีแนวโน้มทรงตัวหรือปรับขึ้นเล็กน้อยตามต้นทุน ขณะเดียวกัน คอนโดมิเนียม โดยเฉพาะโครงการใหม่ในทำเลศักยภาพก็เริ่มกลับมามียอดขายดีขึ้น เนื่องจากได้แรงหนุนจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่กลับมา หลังการเปิดประเทศและค่าเงินบาทที่อยู่ในระดับที่น่าสนใจสำหรับต่างชาติ โดยรวมแล้วปี 2567-2568 ตลาดอสังหาฯ ไทยอยู่ในช่วงปรับสมดุล หลังจากซบเซาในช่วงโควิดและฟื้นตัวในบางส่วน แม้ยังไม่ร้อนแรงเต็มที่แต่ถือว่ามี สัญญาณบวก มากขึ้นในหลายเซ็กเมนต์

ประเภทอสังหาฯ ยอดนิยม: ข้อดี-ข้อเสียที่ผู้ซื้อควรรู้

การเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะกับความต้องการเป็นสิ่งสำคัญ ผู้ซื้อควรทราบ ข้อดี-ข้อเสีย ของอสังหาฯ ประเภทหลักแต่ละแบบ ดังนี้

บ้านเดี่ยว (บ้านหลังเดียวบนที่ดินของตนเอง)

• ข้อดี: พื้นที่ใช้สอยเยอะและมีที่ดินเป็นของตัวเอง ให้ความเป็นส่วนตัวสูง เหมาะกับครอบครัวขนาดกลาง-ใหญ่ สามารถต่อเติมหรือปรับปรุงพื้นที่ได้อิสระ มูลค่าที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามเวลา ทำให้บ้านเดี่ยวมักมีมูลค่าขายต่อสูงในระยะยาว
• ข้อเสีย: ราคาแพงกว่าอสังหาฯ ประเภทอื่นในทำเลเดียวกัน (โดยเฉพาะบ้านในเมือง) ค่าบำรุงรักษาสูง ทั้งในส่วนตัวบ้านและสวน ต้องดูแลเองทั้งหมด การเดินทางมักไกลจากใจกลางเมือง (เนื่องจากบ้านราคาเอื้อมถึงมักอยู่ชานเมือง) และการปล่อยเช่าบ้านเดี่ยวให้ผลตอบแทน (%Yield) ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์

คอนโดมิเนียม (ห้องชุดพักอาศัย)

• ข้อดี: ทำเลที่ตั้งมักอยู่ใกล้เมืองหรือระบบขนส่งมวลชน สะดวกในการเดินทาง มีสิ่งอำนวยความสะดวกและระบบรักษาความปลอดภัยครบครัน ผู้พักอาศัยไม่ต้องดูแลซ่อมแซมส่วนกลางเองเลย (มีนิติบุคคลอาคารดูแล) ขนาดห้องไม่ใหญ่มากทำให้ดูแลทำความสะอาดง่าย นอกจากนี้คอนโดยังเป็นอสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าง่ายในเมืองใหญ่ เหมาะกับลงทุนปล่อยเช่าทั้งระยะสั้นและยาว
• ข้อเสีย: พื้นที่ใช้สอยจำกัด เมื่อเทียบกับบ้าน อยู่ร่วมอาคารกับผู้อื่นหลายยูนิตทำให้ความเป็นส่วนตัวน้อยกว่า มีกฎระเบียบส่วนกลางที่ต้องปฏิบัติตาม รวมถึงมี ค่าบำรุงรักษารายเดือน/รายปี (ค่าส่วนกลาง) ที่ผู้ซื้อต้องจ่ายตลอดการถือครอง นอกจากนี้ คอนโดบางทำเลมีซัพพลายจำนวนมาก การแข่งขันในการปล่อยเช่าหรือขายต่อสูงและการปรับขึ้นของราคาในระยะยาวอาจไม่มากเท่าบ้านที่มีที่ดิน

ที่ดินเปล่า

• ข้อดี: เป็นสินทรัพย์ที่มีปริมาณจำกัด มีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว โดยเฉพาะที่ดินในทำเลเมืองหรือแหล่งท่องเที่ยวที่ความต้องการสูง การซื้อที่ดินเหมาะกับผู้ที่ต้องการนำไปพัฒนาเองตามความต้องการ (เช่น สร้างบ้านเอง, ทำโครงการ, ทำการเกษตรหรือธุรกิจเล็กๆ) หรือเก็บไว้เก็งกำไรในอนาคต นอกจากนี้ที่ดินไม่มีสิ่งปลูกสร้างยังไม่มีค่าเสื่อมสภาพเหมือนตัวอาคาร
• ข้อเสีย: ไม่มีรายได้ระหว่างถือครอง (เว้นแต่นำไปปล่อยเช่าทำเกษตรหรือจอดรถชั่วคราวเล็กๆ น้อยๆ) ผู้ซื้อต้องแบกรับค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินรายปีเล็กน้อย รวมถึงค่าดูแลรักษาที่ดินไม่ให้รกร้าง (เช่น ถางหญ้าเป็นครั้งคราว) การซื้อขายที่ดินต้องใช้เงินก้อนใหญ่และสภาพคล่องต่ำกว่าอสังหาฯ ประเภทอื่น ขายต่อใช้เวลานานกว่าจะได้ราคาที่ต้องการ และต้องมีความรู้เรื่องผังเมือง/กฎหมายการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อไม่ให้ซื้อมาแล้วใช้ประโยชน์ไม่ได้ตามที่ตั้งใจ

ทาวน์โฮม / ทาวน์เฮาส์

• ข้อดี: ราคาถูกกว่าบ้านเดี่ยว แต่ยังได้ลักษณะเป็นบ้านที่มีที่ดินของตัวเอง เหมาะกับครอบครัวเริ่มต้นหรือคนที่ต้องการพื้นที่มากกว่าคอนโดแต่มีงบจำกัด อยู่ในชุมชนมีเพื่อนบ้านรอบข้าง ความรับผิดชอบดูแลบ้านน้อยกว่าบ้านเดี่ยว (ขนาดพื้นที่เล็กกว่า) หลายโครงการตั้งอยู่ในแหล่งชุมชนหรือชานเมืองที่สงบแต่เดินทางเข้าเมืองได้สะดวก
• ข้อเสีย: พื้นที่ใช้สอยและที่ดินจำกัด ผนังบ้านใช้ร่วมกับเพื่อนบ้าน ทำให้ความเป็นส่วนตัวและการเก็บเสียงสู้บ้านเดี่ยวไม่ได้ ที่จอดรถมักรองรับได้เพียง 1-2 คัน หน้าแคบและลึกหลายชั้นอาจไม่ถูกใจผู้สูงอายุ ความเจริญและสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบโครงการอาจน้อยกว่าบ้านในเมือง นอกจากนี้ราคาทาวน์โฮมแม้จะเพิ่มขึ้นตามที่ดินเช่นกัน แต่การขยับของราคาขายต่อในอนาคตมักจะไม่หวือหวามากนักเมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยวในทำเลเดียวกัน

วิลล่า (บ้านพักตากอากาศ/พูลวิลล่า)

• ข้อดี: ให้ชีวิตความเป็นอยู่แบบบ้านพักตากอากาศ ดีไซน์หรูหราและมีสิ่งอำนวยความสะดวกเฉพาะตัว เช่น สระว่ายน้ำส่วนตัว สวนขนาดใหญ่ วิวทะเลหรือภูเขา เหมาะทั้งสำหรับอยู่อาศัยเองแบบหรูหราและปล่อยเช่าแก่นักท่องเที่ยวที่มองหาที่พักระดับไฮเอนด์ วิลล่าที่ตั้งในเมืองท่องเที่ยวสามารถสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าระยะสั้นในอัตราที่สูงกว่าอสังหาฯ ทั่วไป (มีศักยภาพได้ผลตอบแทน 8-10% ต่อปีหรือมากกว่าหากบริหารดี) อีกทั้งผู้ซื้อชาวไทยยังสามารถถือครองที่ดินของวิลล่าเองได้ ซึ่งต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินได้ ทำให้วิลล่าเป็นสินทรัพย์ที่มี ฐานลูกค้าต่างชาติสนใจเช่าหรือซื้อผ่านบริษัท อยู่เสมอ
• ข้อเสีย: ราคาซื้อสูงมาก เมื่อเทียบต่อยูนิต ถือเป็นอสังหาฯ ระดับหรูที่ต้องมีงบประมาณหลักหลายล้านบาทขึ้นไป ค่าบำรุงรักษาและดูแลทรัพย์ก็สูง (ทั้งตัวบ้านขนาดใหญ่ สระว่ายน้ำ ระบบรักษาความปลอดภัย ฯลฯ) หากปล่อยเช่าระยะสั้นจะมีค่าใช้จ่ายการบริหารจัดการ (เช่น ค่าดูแลทำความสะอาด, ผู้จัดการดูแลบ้าน, การตลาดหาผู้เช่า) การขายต่ออาจใช้เวลานานเพราะกลุ่มผู้ซื้อค่อนข้างเฉพาะเจาะจง และมูลค่าของวิลล่าจะผันผวนตามภาวะตลาดท่องเที่ยวค่อนข้างมาก - หากช่วงใดนักท่องเที่ยวหรือต่างชาติชะลอการซื้อ ความต้องการวิลล่าก็อาจลดลงชัดเจน

เปรียบเทียบราคาเฉลี่ยอสังหาฯ ประเภทหลักในทำเลสำคัญ (ปี 2567)

ตารางด้านล่างแสดงราคาเฉลี่ยโดยประมาณของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ในทำเลยอดนิยมของไทย ณ ปี 2567 เพื่อให้ผู้ซื้อเห็นภาพรวมและสามารถเปรียบเทียบความแตกต่างของราคาตามพื้นที่ได้อย่างชัดเจน:

หมายเหตุ: ราคาเป็นค่าประมาณจากข้อมูลตลาดปี 2566-2567 อาจแตกต่างขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งเฉพาะและคุณภาพโครงการ (ล้านบาท = ล้านบาท, ตร.ว. = ตารางวา)

จากตารางจะเห็นได้ว่า กรุงเทพฯ และ ภูเก็ต เป็นทำเลที่มีระดับราคาที่อยู่อาศัยสูงที่สุดในแทบทุกประเภท เนื่องจากเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวตามลำดับ ขณะที่ เชียงใหม่ และ หัวหิน มีราคาค่อนข้างย่อมเยากว่าในหลายประเภทเพราะที่ดินและต้นทุนพัฒนาต่ำกว่า ส่วน พัทยา นั้นราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยไม่สูงมากเมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ/ภูเก็ต แต่มีช่วงราคากว้างตั้งแต่คอนโดราคาเอื้อมถึงไปจนถึงคอนโดไฮเอนด์ติดทะเล ในขณะที่ เกาะสมุย แม้เป็นตลาดขนาดเล็กแต่ราคาวิลล่าเฉลี่ยค่อนข้างสูงใกล้เคียงภูเก็ต สะท้อนความเป็นตลาดบ้านพักตากอากาศระดับหรูที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ

ผลตอบแทนการลงทุน (ROI) และแนวโน้มราคาในอีก 3-5 ปี

สำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไรขายต่อ การประเมินผลตอบแทนและแนวโน้มราคาในอนาคตเป็นสิ่งสำคัญ ช่วง 3-5 ปีข้างหน้า (ประมาณปี 2568-2570) คาดว่าตลาดอสังหาฯ ไทยจะมีการเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว โดยแบ่งพิจารณาตามประเภทอสังหาฯ และทำเลดังนี้:

• คอนโดมิเนียม: ในเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯ ผลตอบแทนค่าเช่าคอนโดอยู่ราว 4-5% ต่อปี (สำหรับห้องขนาดเล็กถึงกลางในทำเลดี) ส่วนตามเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยาและภูเก็ต หากปล่อยเช่าแบบรายวัน/รายสัปดาห์ผ่านแพลตฟอร์มท่องเที่ยวอาจได้ผลตอบแทนสุทธิ 6-8% ต่อปี ทั้งนี้ต้องบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ แนวโน้มราคาเฉลี่ยของคอนโดคาดว่าจะขยับขึ้นปีละประมาณ 3-5% ในทำเลศักยภาพ เนื่องจากต้นทุนที่ดินและวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น ประกอบกับดีมานด์จากทั้งคนไทยรุ่นใหม่ที่ต้องการอยู่ใกล้ที่ทำงานและชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม คอนโดในทำเลที่มีซัพพลายล้นตลาดอาจมีการปรับขึ้นของราคาช้ากว่าค่าเฉลี่ยหรือทรงตัวได้
• บ้านเดี่ยว/ทาวน์โฮม: อสังหาฯ แนวราบมีแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5% หรือมากกว่า ในพื้นที่เมืองและปริมณฑลที่ที่ดินหายาก เช่น กรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียง เนื่องจากมูลค่าที่ดินเป็นองค์ประกอบหลักของราคา ทั้งนี้บ้านเดี่ยวปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนไม่สูง (ประมาณ 2-3% ต่อปีของมูลค่าบ้าน) เพราะค่าเช่าไม่ได้สูงมากเทียบกับราคาบ้าน แต่ผู้ซื้อหลายคนหวังผลตอบแทนจาก Capital Gain ระยะยาวมากกว่า สำหรับทาวน์โฮม ผลตอบแทนเช่าอาจอยู่ที่ 3-5% ต่อปี และราคาในอนาคตมีโอกาสขยับขึ้นตามการพัฒนาโซนชานเมืองใหม่ๆ (เช่น โซนใกล้รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย หรือชุมชนเมืองรองที่เติบโต) คาดว่าอีก 3-5 ปีราคาทาวน์โฮมในทำเลรอบนอกเมืองใหญ่จะค่อยๆ ขยับขึ้นตามความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบของคนรุ่นใหม่
• วิลล่าในเมืองท่องเที่ยว: ถือเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุนที่น่าสนใจแต่มีความเฉพาะตัวสูง ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าพูลวิลล่า ให้กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติสามารถทำได้สูงถึง 8-10% ต่อปี ในสถานที่อย่างภูเก็ตหรือสมุย หากบริหารการเช่าอย่างมืออาชีพ (เช่น มีบริษัทดูแลการปล่อยเช่าและบำรุงรักษา) เนื่องจากนักท่องเที่ยวกลุ่มครอบครัวหรือหมู่คณะยินดีจ่ายค่าเช่าพักวิลล่าสูง อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายก็สูงตามไปด้วยและความเสี่ยงขึ้นอยู่กับจำนวนนักท่องเที่ยวในแต่ละปี ด้านแนวโน้มราคา วิลล่าในทำเลฮิตอย่างภูเก็ตและสมุยมีโอกาสปรับขึ้นได้ปีละ 5-7% หากตลาดท่องเที่ยวเติบโตต่อเนื่องและอุปทานยังมีจำกัด (ปัจจุบันดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่หลายรายเริ่มเข้ามาลงทุนโครงการวิลล่ามากขึ้นเพราะเล็งเห็นดีมานด์) ขณะที่วิลล่าในหัวหิน/พัทยาอาจมีการเติบโตของราคาช้ากว่าเล็กน้อย (ประมาณ 3-5% ต่อปี) เพราะฐานลูกค้าเป็นทั้งคนไทยที่ซื้อบ้านหลังที่สองและต่างชาติผสมกัน ความต้องการไม่ได้สูงมากเท่าภูเก็ต
• ที่ดินเปล่า: แม้ไม่มีผลตอบแทนระหว่างถือครอง แต่สถิติย้อนหลังชี้ว่าที่ดินในไทยโดยเฉพาะในเขตเมือง มีราคาขึ้นเฉลี่ยราว 5-10% ต่อปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลเป็นสำคัญ (เช่น ที่ดินกลางกรุงเทพฯ บางแปลงขึ้นปีละเกิน 10% ด้วยซ้ำ ในขณะที่ที่ดินต่างจังหวัดบางแห่งราคาอาจทรงตัวหลายปีถ้าไม่มีการพัฒนา) สำหรับ 3-5 ปีข้างหน้า แนวโน้มราคาที่ดินยังเป็นขาขึ้นอย่างต่อเนื่องเนื่องจากที่ดินเป็นทรัพยากรจำกัดและต้นทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่ม เช่น พื้นที่ตามแนว โครงการเขตพัฒนาพิเศษ EEC (ระยอง-ชลบุรี) หรือ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า/มอเตอร์เวย์สายใหม่ ที่กำลังเกิดขึ้น จะเห็นราคาที่ดินปรับสูงกว่าค่าเฉลี่ย เนื่องจากนักลงทุนเข้าไปกว้านซื้อเก็งกำไรเตรียมพัฒนาในอนาคต

โดยสรุป ผลตอบแทนและการเติบโต ของอสังหาฯ ในอีก 3-5 ปีจะต่างกันไปตามประเภทและทำเล ผู้ลงทุนควรกระจายการลงทุนและเลือกทำเลที่มีปัจจัยสนับสนุนในอนาคต ทั้งแผนพัฒนาเมืองและแนวโน้มดีมานด์ เช่น เมืองท่องเที่ยวที่รัฐบาลส่งเสริม หรือตามแนวโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ ซึ่งจะเพิ่มมูลค่าให้ทรัพย์สินในระยะยาว

วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ รายทำเลสำคัญ

นอกเหนือจากภาพรวมทั่วประเทศ การพิจารณาลงทุนหรือซื้ออสังหาฯ ยังควรดูลักษณะเฉพาะของแต่ละทำเล เพราะแต่ละพื้นที่มีปัจจัยหนุนและความเสี่ยงต่างกัน ส่วนนี้จะเจาะลึกตลาดใน 6 ทำเลเป้าหมาย ได้แก่ กรุงเทพมหานคร, พัทยา, หัวหิน, เชียงใหม่, ภูเก็ต และเกาะสมุย เพื่อให้เห็นแนวโน้มและโอกาสในแต่ละพื้นที่

กรุงเทพฯ (Bangkok)

กรุงเทพฯ เป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ โดยมีความต้องการจากคนไทยทุกระดับรายได้และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน ในปี 2567 ตลาดกรุงเทพฯ ยังอยู่ในช่วงปรับตัว ผู้พัฒนาชะลอเปิดโครงการใหม่ในบางเซ็กเมนต์ที่ซัพพลายล้น เช่น คอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ที่มีหน่วยเหลือขายอยู่มาก ขณะเดียวกันโครงการใหม่ที่เปิดตัวมักเป็นคอนโดหรือบ้านจัดสรรระดับกลาง-บน เน้นทำเลใกล้รถไฟฟ้า เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อและต้องการหลีกเลี่ยงรถติด สำหรับราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ช่วงปี 2566-2567 ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% ในทำเลใจกลางและแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากที่ดินหายากและต้นทุนสูง บ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ มีราคาเฉลี่ยสูง (~10 ล้านบาทขึ้นไป) เพราะส่วนใหญ่ตั้งอยู่ชานเมืองหรือโครงการหรู ส่วน คอนโดมิเนียม มีตั้งแต่ระดับล้านกว่าบาทสำหรับห้องสตูดิโอย่านชานเมือง ไปจนถึงหลายสิบล้านบาทสำหรับห้องชุดระดับลักชัวรีใจกลางเมือง ผลตอบแทนการเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ เฉลี่ยประมาณ 4% ต่อปี โดยคอนโดย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) ยังเป็นที่ต้องการเช่าของชาวต่างชาติที่มาทำงาน ทำให้ปล่อยเช่าง่ายกว่าโซนอื่น ด้านแนวโน้มใน 3-5 ปีกรุงเทพฯ ยังคงเป็น ทำเลที่แข็งแกร่ง มีปัจจัยบวกจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ (เช่น สายสีเหลือง ชมพู ส้ม) ที่จะเพิ่มมูลค่าให้พื้นที่รอบนอกเมืองมากขึ้น อีกทั้งการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ และศูนย์การค้าใหม่ในบางทำเล จะช่วยดึงดูดดีมานด์ที่อยู่อาศัยตามมา คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อในกรุงเทพฯ คือ เลือกทำเลให้ตรงไลฟ์สไตล์และอนาคต เช่น ใกล้ที่ทำงานหรือโรงเรียนลูก รวมถึงตรวจสอบแผนพัฒนาเมืองว่ามีโปรเจ็กต์อะไรที่จะมาสร้างมูลค่าเพิ่มในย่านนั้น และควรเตรียมงบให้พร้อมเผชิญกับราคาที่สูงเมื่อเทียบกับต่างจังหวัด

พัทยา (Pattaya)

พัทยา เป็นเมืองท่องเที่ยวชายทะเลยอดนิยมและอยู่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่รัฐบาลกำลังพัฒนา ทำให้ตลาดอสังหาฯ พัทยามีศักยภาพทั้งด้านการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม ปี 2567 ตลาดพัทยากลับมาคึกคักอีกครั้งตามการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวระยะยาวและชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในโครงการ EEC มีรายงานว่าดีเวลลอปเปอร์บางรายเปิดตัว คอนโดมิเนียมโครงการใหม่มูลค่าหลายพันล้าน ในพัทยาช่วงปี 2567 ซึ่งนับเป็นการเปิดตัวคอนโดใหม่จำนวนยูนิตมากที่สุดในรอบ 5 ปีของพื้นที่นี้ สะท้อนความเชื่อมั่นว่าดีมานด์จะเพิ่มสูงขึ้น ราคาคอนโดพัทยาปัจจุบันมีความหลากหลายตั้งแต่ระดับ ล้านปลาย-สามล้านบาท สำหรับห้องขนาดเล็กนอกใจกลาง ไปจนถึง ห้องชุดติดทะเลราคามากกว่า 10-20 ล้าน ก็มี ซึ่งราคาเฉลี่ยยังต่ำกว่ากรุงเทพฯ ทำให้ชาวไทยบางส่วนสนใจซื้อคอนโดตากอากาศที่นี่ด้วย ด้าน บ้านจัดสรรและวิลล่าในพัทยา ก็ได้รับความนิยมในหมู่ต่างชาติ (โดยเฉพาะชาวจีนและรัสเซีย) ที่มองหาบ้านพักตากอากาศหรือบ้านหลังที่สองริมทะเล ผลตอบแทนการเช่าในพัทยาค่อนข้างน่าพอใจ - คอนโดปล่อยเช่ารายเดือนให้ชาวต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี ขณะที่การปล่อยเช่าวิลล่ารายวันให้นักท่องเที่ยวอาจได้ผลตอบแทนมากกว่า 8% หากบริหารดี มองไปข้างหน้า 3-5 ปี พัทยาน่าจะเป็นทำเลที่ เติบโตโดดเด่น ด้วยปัจจัยสนับสนุนหลายด้าน ทั้ง โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ที่จะแล้วเสร็จในไม่กี่ปี และการขยายสนามบินอู่ตะเภาให้รองรับเที่ยวบินพาณิชย์มากขึ้น สิ่งเหล่านี้จะดึงทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อไทย-เทศเข้ามา ดังนั้นราคาที่อยู่อาศัยในพัทยามีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นักลงทุนที่สนใจพัทยาควรรีบศึกษาทำเลย่านใหม่ๆ ที่มีโครงสร้างพื้นฐานหนุน (เช่น โซนใกล้มอเตอร์เวย์ หรือย่านวงศ์อมาตย์/นาจอมเทียนที่กำลังบูม) และเลือกซื้อโครงการจากผู้ประกอบการที่น่าเชื่อถือเพื่อความมั่นใจ

หัวหิน (Hua Hin)

หัวหิน เป็นเมืองตากอากาศชายทะเลที่มีเสน่ห์และประวัติศาสตร์ยาวนาน ได้รับความนิยมทั้งจากนักท่องเที่ยวไทย (เป็นสถานที่พักผ่อนสุดสัปดาห์จากกรุงเทพฯ) และชาวต่างชาติที่เกษียณ/ทำงานทางไกล ปัจจุบันตลาดอสังหาฯ หัวหินมีขนาดไม่ใหญ่แต่ค่อนข้าง มีเสถียรภาพ ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยไม่สูงเกินเอื้อม - คอนโดมิเนียมติดทะเลมีราคาเริ่มต้นประมาณ 3-5 ล้านบาท ต่อยูนิต ซึ่งถูกกว่าทำเลพัทยาหรือภูเก็ต บ้านจัดสรรและวิลล่าในหัวหินก็มีหลายระดับตั้งแต่หลักไม่กี่ล้านในชานเมือง ไปจนถึงวิลล่าหรูติดชายหาดราคา สิบกว่าล้านบาท ผู้ซื้อหลักในหัวหินมีทั้งคนไทยที่ซื้อบ้านพักตากอากาศไว้ใช้เอง และชาวต่างชาติ (ยุโรป, สแกนดิเนเวีย เป็นต้น) ที่มาพำนักช่วงฤดูหนาวหรือหลังเกษียณ ผลตอบแทนการปล่อยเช่าในหัวหินไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับเมืองท่องเที่ยวอื่น - คอนโดปล่อยเช่าระยะยาวให้ชาวต่างชาติอาจได้เพียง 3-4% ต่อปี เนื่องจากจำนวน Expat ระยะยาวไม่มาก ส่วนการปล่อยเช่าระยะสั้น/รายวันในหัวหินมีข้อจำกัดเพราะนักท่องเที่ยวไทยนิยมพักโรงแรมมากกว่าเช่าคอนโด อย่างไรก็ตาม หัวหินก็ยังน่าสนใจในแง่ คุณภาพชีวิต และความสงบ ผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเองหลังเกษียณมักเลือกที่นี่เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมและใกล้กรุงเทพฯ สำหรับแนวโน้มอนาคต หาก โครงการรถไฟทางคู่และมอเตอร์เวย์สายใหม่ มาถึงหัวหิน (แผนในอีก 5 ปี) จะทำให้การเดินทางสะดวกขึ้นและดึงดูดคนกรุงมาซื้อบ้านตากอากาศเพิ่ม คาดว่าราคาอสังหาฯ ในหัวหินจะขยับขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไปตามดีมานด์ที่เพิ่มขึ้น โดยไม่มีการปรับพุ่งแรงๆ ซึ่งถือเป็นลักษณะของตลาดหัวหินที่เติบโตอย่างมั่นคงและไม่หวือหวา ผู้ที่สนใจลงทุนในหัวหินควรมองหาอสังหาฯ ใกล้ชายหาดหรือวิวทะเล เพราะสินทรัพย์เหล่านี้หายากและจะรักษามูลค่าได้ดีกว่าสินทรัพย์ในแผ่นดิน

เชียงใหม่ (Chiang Mai)

เชียงใหม่ เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวของภาคเหนือ มีทั้งมหาวิทยาลัยชั้นนำ แหล่งท่องเที่ยววัฒนธรรม และชุมชนชาวต่างชาติที่มาอยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่มีความหลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียมใกล้มหาวิทยาลัย/ตัวเมืองสำหรับนักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่ รวมถึงบ้านจัดสรรในเขตรอบนอกสำหรับคนท้องถิ่นที่ขยายตัว ช่วงหลายปีที่ผ่านมามีการสร้าง คอนโดมิเนียมใหม่ ในเชียงใหม่ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะย่านใกล้มหาวิทยาลัยเชียงใหม่และย่านนิมมานเหมินท์ เพื่อรองรับดีมานด์นักศึกษา ผู้ปกครอง และชาวจีนที่เข้ามาซื้อเพื่อพักผ่อน ทำให้บางช่วงเกิดภาวะอุปทานล้นตลาดและต้องใช้เวลาในการดูดซับ แต่ปัจจุบันสถานการณ์ดีขึ้นจากการที่ผู้ประกอบการชะลอโครงการใหม่ ราคาคอนโดเชียงใหม่เฉลี่ยอยู่ราว 1.5-3 ล้านบาท สำหรับห้องขนาดสตูดิโอ/1 ห้องนอน ส่วนบ้านจัดสรรชานเมืองขนาด 50 ตร.วา 3 ห้องนอน สามารถหาได้ในระดับ 3-5 ล้านบาท เท่านั้นซึ่งถือว่าคุ้มค่ามากเมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ ผลตอบแทนการเช่าคอนโดในเชียงใหม่อยู่ประมาณ 4-5% (หากเป็นคอนโดใกล้แหล่งท่องเที่ยวหรือมหาวิทยาลัยที่มีดีมานด์เช่าสูง) กลุ่มผู้เช่าต่างชาติอาจไม่มากเท่าภูเก็ต แต่ก็มีชาวจีนและชาวตะวันตกบางส่วนที่มาเช่าระยะยาวเพื่อทำงานทางไกลเพราะค่าครองชีพถูก ด้านแนวโน้มอนาคต เชียงใหม่มีโอกาสเติบโตขึ้นอีกในฐานะ เมืองท่องเที่ยวหลัก ที่รัฐบาลโปรโมทและอาจจะได้จัดอีเวนต์ระดับนานาชาติในอนาคต รวมถึงมีโอกาสที่โครงการโครงสร้างพื้นฐาน (เช่น รถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-เชียงใหม่ ในทศวรรษหน้า) จะเกิดขึ้น ทำให้ ราคาที่ดิน และอสังหาฯ ในเชียงใหม่มีแนวโน้มขาขึ้นต่อ ผู้ซื้อที่สนใจเชียงใหม่ควรเน้นทำเลในเมืองหรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น รอบคูเมือง, ย่านนิมมาน, โซนมหาวิทยาลัย เพราะอสังหาฯ ในย่านเหล่านี้ปล่อยเช่าง่ายและขายต่อก็ง่ายกว่าทำเลไกลเมือง

ภูเก็ต (Phuket)

ภูเก็ต เป็นตลาดอสังหาฯ ที่มีสีสันที่สุดแห่งหนึ่งในไทย เพราะขับเคลื่อนด้วยดีมานด์จากชาวต่างชาติเป็นหลัก ภูเก็ตเป็นเกาะท่องเที่ยวระดับโลกที่ดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวระยะสั้นและผู้พำนักระยะยาว (เช่น ผู้เกษียณจากยุโรป, ผู้หลบหนีอากาศหนาวมาพักหลายเดือน) ทำให้ คอนโดมิเนียมและวิลล่าหรู ในภูเก็ตขายดีในกลุ่มต่างชาติ ปี 2567 ตลาดภูเก็ตฟื้นตัวอย่างรวดเร็วจากช่วงโควิด เห็นได้จากจำนวนโครงการใหม่โดยเฉพาะ พูลวิลล่า เพิ่มขึ้นมากกว่าปีก่อนหลายเท่าตัว บริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่เริ่มเข้ามาลงทุนในภูเก็ตมากขึ้น เช่น พัฒนาวิลล่าหรูบนเนินเขามองเห็นทะเล เพื่อตอบสนองความต้องการของต่างชาติที่อยากได้บ้านหลังที่สองที่นี่ ราคาขายเฉลี่ยของวิลล่าภูเก็ตอยู่ที่ราว 25-30 ล้านบาท/ยูนิต ส่วนคอนโดมิเนียมหรูติดทะเล 2-3 ห้องนอนมีราคาประมาณ 8-10 ล้านบาทขึ้นไป (ห้องชุดขนาดเล็กลงมาราคา 3-5 ล้านบาทก็มีในโซนที่ไม่ติดทะเล) ผลตอบแทนปล่อยเช่าในภูเก็ตถือว่าสูงที่สุดแห่งหนึ่ง - หากซื้อคอนโดหรือวิลล่าแล้วบริหารเป็นที่พักปล่อยเช่า Airbnb ให้นักท่องเที่ยว สามารถได้ผลตอบแทนสุทธิ 8%+/ปี สบายๆ ในภาวะปกติ เนื่องจากอัตราค่าเช่ารายวันของภูเก็ตสูงและมีฤดูกาลท่องเที่ยวยาวนานทั้งปี แนวโน้มอีก 3-5 ปีข้างหน้า ภูเก็ตยังมี อนาคตสดใส ทั้งจากการส่งเสริมของรัฐ (มีแนวคิดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษและศูนย์กลางการแพทย์ Wellness ที่นี่) และโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานอย่าง สนามบินใหม่ฝั่งพังงา ที่จะช่วยเพิ่มศักยภาพรองรับเที่ยวบินมากขึ้น รวมถึงแผนสร้างรถไฟฟ้ารางเบาภายในเกาะซึ่งอยู่ระหว่างศึกษา ทุกปัจจัยหนุนให้ราคาที่ดินและอสังหาฯ ภูเก็ตขยับขึ้นได้อีก ผู้ลงทุนควรจับตาดูทำเลใหม่ๆ เช่น โซนตอนเหนือของเกาะใกล้สนามบิน, พื้นที่หาดในยาง-ในทอน ที่กำลังมาแรง หรือโซนแหลมพันวาที่มีแผนพัฒนาใหม่ เพราะอาจเป็น ทำเลดาวรุ่ง สำหรับการลงทุนในอนาคต

เกาะสมุย (Koh Samui)

เกาะสมุย จังหวัดสุราษฎร์ธานี เป็นเกาะท่องเที่ยวอีกแห่งที่มีชื่อเสียงในหมู่ชาวต่างชาติ แม้ขนาดตลาดจะเล็กกว่าภูเก็ตมาก แต่ก็มีเอกลักษณ์และกลุ่มลูกค้าเฉพาะของตัวเอง สมุยดึงดูดนักท่องเที่ยวที่ชื่นชอบความสงบเป็นส่วนตัว และมีชาวต่างชาติระดับไฮเอนด์จำนวนไม่น้อยที่เลือกซื้อ พูลวิลล่า บนเกาะนี้เพื่อพักผ่อนหรือปล่อยเช่าให้ผู้มาเยือน วิลล่าบนสมุยหลายแห่งตั้งอยู่บนเนินเขาที่เห็นวิวทะเลแบบพาโนรามา ทำให้ราคาขายเฉลี่ยค่อนข้างสูง (ประมาณ 20-30 ล้านบาท ต่อยูนิตสำหรับวิลล่าวิวทะเลสวยๆ) ส่วนคอนโดมิเนียมในสมุยมีไม่มากและเป็นโครงการขนาดเล็ก ราคาเริ่มต้นประมาณ 2-4 ล้านบาท เท่านั้น เนื่องจากข้อจำกัดด้านความสูงอาคารและนโยบายการพัฒนาเกาะที่คุมเข้ม ผลตอบแทนการลงทุนในสมุยส่วนใหญ่มาจาก การปล่อยเช่าวิลล่ารายวัน/รายสัปดาห์ ให้กับกลุ่มครอบครัวและกลุ่มเพื่อนที่มาท่องเที่ยว ซึ่งสามารถสร้างผลตอบแทนได้ดีในช่วง High Season (ราว 6-8% ต่อปี เมื่อเฉลี่ยทั้งปี) แต่ธุรกิจวิลล่าเช่าก็ต้องพึ่งพาบริษัทบริหารมืออาชีพในพื้นที่เพื่อดูแลงานทำความสะอาด ซ่อมบำรุง และบริการลูกค้า ความเสี่ยงของการลงทุนบนสมุยคือความผันผวนตามจำนวนนักท่องเที่ยวที่มาเกาะซึ่งขึ้นอยู่กับเส้นทางคมนาคม (สมุยมาถึงได้ทางเครื่องบินหรือเรือเฟอร์รี่เท่านั้น) และสภาพเศรษฐกิจโลก แต่แนวโน้มโดยรวม 3-5 ปีข้างหน้าถือว่าน่าสนใจ เพราะหลังโควิดตลาดสมุยเริ่มกลับมาคึกคัก โรงแรมระดับหรูหลายแห่งเปิดใหม่ และสายการบินเพิ่มเที่ยวบินสู่สมุยมากขึ้น คาดว่าราคาที่ดินและอสังหาฯ บนเกาะจะค่อยๆ ขยับขึ้นตามลำดับ (ที่ดินบางแปลงริมทะเลปรับราคาสูงขึ้นอย่างมากเมื่อมีรีสอร์ทต่างชาติใหญ่ๆ เข้ามาซื้อ) ผู้สนใจลงทุนในสมุยควรเลือกทำเลที่มีวิวหรือจุดเด่นจริงๆ เพราะผู้เช่า/ผู้ซื้อระดับบนให้ความสำคัญกับโลเคชั่นมาก และควรเตรียมใจถือครองลงทุนระยะยาว ไม่หวังเก็งกำไรระยะสั้น เนื่องจากสภาพคล่องตลาดสมุยไม่สูง แต่หากถือระยะยาวมูลค่ามีแนวโน้มเติบโตดีตามทิศทางการท่องเที่ยว

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายแฝงที่ผู้ซื้อควรรู้

การซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกจากเงินดาวน์หรือราคาซื้อขายแล้ว ผู้ซื้อควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่จะเกิดขึ้นทั้งในวันโอนกรรมสิทธิ์และหลังจากเป็นเจ้าของทรัพย์สินแล้ว ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจคิดเป็นเงินก้อนใหญ่หรือเป็นรายจ่ายต่อเนื่องที่ต้องบริหารจัดการให้ดี ตารางต่อไปนี้สรุป ค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายแฝงหลักๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้าน/คอนโดในไทย:

หมายเหตุ: ผู้ซื้อบ้านหลังแรกอาจได้รับยกเว้นหรือลดหย่อนภาษีบางอย่างเพิ่มเติมตามมาตรการรัฐในแต่ละปี ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดเสมอ

จากตารางข้างต้น จะเห็นว่าผู้ซื้อควรเตรียมงบประมาณไว้สำหรับค่าใช้จ่ายวันโอน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง (กรณีกู้เงิน) ซึ่งส่วนใหญ่จะเรียกเก็บเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์ นอกจากนี้ยังมี รายจ่ายต่อเนื่อง เมื่อเป็นเจ้าของแล้ว เช่น ค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษาต่างๆ ที่ต้องจ่ายเพื่อรักษาสภาพและมูลค่าทรัพย์สินของเราเอง การวางแผนล่วงหน้าโดยรวมค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้าไปในการคำนวณความสามารถในการซื้อบ้านจะช่วยให้การเงินไม่สะดุดในภายหลัง

คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อบ้านอยู่อาศัยและนักลงทุน

สุดท้ายนี้คือคำแนะนำสั้นๆ ที่เป็นประโยชน์สำหรับทั้ง ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเอง และ นักลงทุนอสังหาฯ ในการตัดสินใจซื้อทรัพย์ช่วงปี 2567-2568 ซึ่งตลาดยังเปลี่ยนแปลงและมีโอกาสใหม่ๆ อยู่เสมอ

สำหรับผู้ซื้อบ้านอยู่อาศัยทั่วไป

• ประเมินงบประมาณและความสามารถในการผ่อน: คำนวณความสามารถผ่อนชำระของตนเองตามรายได้และภาระหนี้ที่มีอยู่ ควรเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดที่ราคาสามารถผ่อนได้ไม่เกิน ~40% ของรายได้ต่อเดือน เพื่อไม่ให้เป็นภาระการเงินเกินไป และเผื่อเงินไว้สำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าตกแต่งบ้าน, ค่าประกันชีวิต/ประกันบ้าน
• ตรวจสอบเครดิตและขออนุมัติสินเชื่อล่วงหน้า: หากต้องการกู้ซื้อบ้าน ควรเช็คคะแนนเครดิตและเคลียร์หนี้บัตรต่างๆ ให้เรียบร้อยก่อนยื่นกู้ รวมถึงขอ Pre-approve สินเชื่อกับธนาคารเพื่อทราบวงเงินคร่าวๆ จะช่วยให้เลือกบ้านได้เหมาะสมและปิดดีลได้เร็วขึ้นเมื่อเจอบ้านที่ถูกใจ
• เลือกทำเลและประเภทบ้านให้ตอบโจทย์ชีวิตระยะยาว: พิจารณาปัจจัยด้านทำเล เช่น ความสะดวกในการเดินทางไปที่ทำงาน โรงเรียนของลูก หรือใกล้ครอบครัว ญาติพี่น้อง รวมถึงดูสภาพแวดล้อมย่านนั้นว่าปลอดภัย น่าอยู่ มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบหรือไม่ การเลือกประเภทบ้านก็สำคัญ ถ้าเป็นคนโสดอาจเลือกคอนโดในเมืองที่เดินทางสะดวก แต่ถ้ามีครอบครัวใหญ่ บ้านเดี่ยวในชานเมืองอาจคุ้มค่ากว่า
• เปรียบเทียบโครงการและบ้านมือสอง: ควรศึกษาทั้งบ้าน/คอนโดใหม่จากโครงการและทรัพย์มือสองที่ประกาศขายในทำเลเดียวกัน เพราะบางครั้งบ้านมือสองสภาพดีจะได้ทำเลและขนาดพื้นที่ที่คุ้มค่ากว่าในราคาเท่ากัน อย่าตัดสินใจแค่เพราะบ้านใหม่ป้ายแดง ควรชั่งน้ำหนักข้อดีของบ้านแต่ละแบบ
• ตรวจหนี้สินและภาระผูกพันของทรัพย์: ก่อนซื้อบ้านมือสองหรือตกลงทำสัญญาจะซื้อ จะต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ (โฉนดที่ดิน) ให้แน่ใจว่าไม่มีภาระจำนองหรือค้ำประกันที่ยังไม่ปลด รวมถึงเช็คกับนิติบุคคล (กรณีคอนโดฯ) ว่าเจ้าของเดิมไม่มีหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลาง เพราะหากโอนมาเป็นชื่อเราแล้ว เราต้องรับผิดชอบต่อ
• ต่อรองและอ่านสัญญาให้ละเอียด: การซื้อบ้านมีโอกาสต่อรองราคา/ของแถมได้ โดยเฉพาะโครงการใหม่ที่มักมีโปรโมชั่น เช่น ฟรีค่าธรรมเนียมโอน ฟรีเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น อย่ากลัวที่จะเจรจาขอเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์ และเมื่อได้ร่างสัญญาจะซื้อจะขายมาแล้ว ควรอ่านให้ละเอียดทุกข้อหรือปรึกษาผู้รู้กฎหมายเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง (เช่น เงื่อนไขการคืนเงินจอง, การโอนส่วนกลาง, การรับประกันการก่อสร้าง ฯลฯ)
• สำรวจบ้านก่อนโอน: ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ควรเข้าตรวจบ้าน/ห้องชุดอย่างละเอียด (หรือจ้างมืออาชีพช่วยตรวจ) ตรวจดูงานก่อสร้าง ระบบไฟฟ้า ประปา ว่าปกติดี ไม่มีจุดบกพร่องใหญ่ที่ต้องให้ผู้ขายแก้ไข เพื่อให้มั่นใจว่าเราได้รับมอบทรัพย์ที่สมบูรณ์พร้อมใช้งาน

สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

• ศึกษาตลาดและเลือกเซ็กเมนต์ที่มีศักยภาพ: นักลงทุนควรทำการบ้านเกี่ยวกับตลาดที่สนใจอย่างละเอียด เช่น อัตราการเช่าเฉลี่ยในย่านนั้น จำนวนอุปทานที่จะสร้างเสร็จในอนาคต แนวโน้มราคาที่ดิน ฯลฯ เพื่อเลือกลงทุนในเซ็กเมนต์ที่มี ดีมานด์รองรับชัดเจน เช่น คอนโดใกล้มหาวิทยาลัยที่นักศึกษาต้องการเช่าสูง หรือวิลล่าในแหล่งท่องเที่ยวที่นักท่องเที่ยวต่างชาตินิยม
• กระจายความเสี่ยงด้านทำเลและประเภททรัพย์: อย่าทุ่มลงทุนในโครงการเดียวหรือทำเลเดียวทั้งหมด ควรกระจายการลงทุนไปหลายๆ ทำเลหรือหลายประเภทอสังหาฯ เพื่อกระจายความเสี่ยง หากตลาดใดซบเซาจะได้มีทรัพย์ในตลาดอื่นชดเชย เช่น ถือคอนโดในกรุงเทพฯ บางส่วน และมีพูลวิลล่าในทำเลท่องเที่ยวบางส่วน เพื่อสร้างสมดุลของพอร์ตอสังหาฯ
• คำนวณผลตอบแทนสุทธิอย่างรอบคอบ: ก่อนตัดสินใจซื้อเพื่อปล่อยเช่า ให้นำรายได้ค่าเช่าประมาณการมาหักด้วยค่าใช้จ่ายทั้งหมด (ค่าส่วนกลาง, ค่าซ่อมแซม, ภาษีที่ต้องจ่ายจากค่าเช่า, ค่าบริหารจัดการถ้ามีเอเจนต์ดูแล) จะได้ผลตอบแทนสุทธิที่แท้จริง แล้วเปรียบเทียบกับผลตอบแทนจากการลงทุนทางเลือกอื่นๆ ว่าคุ้มค่าหรือไม่ อย่าลืมเผื่ออัตราการว่าง (Vacancy) ที่อาจไม่มีผู้เช่าเป็นบางช่วงด้วย
• จับตาปัจจัยมหภาคและนโยบายภาครัฐ: อสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยเศรษฐกิจและนโยบายรัฐโดยตรง นักลงทุนควรติดตามข่าวสาร เช่น ทิศทางดอกเบี้ย (ซึ่งกระทบต้นทุนการกู้และความสามารถซื้อของผู้บริโภค) นโยบายภาษีที่ดิน/ภาษีลาภลอย ที่อาจมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคต หรือ มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ (เช่น ลดค่าโอน, ผ่อนปรน LTV) เพราะสิ่งเหล่านี้จะส่งผลต่อกลยุทธ์การลงทุนและจังหวะเข้าซื้อ-ขายทรัพย์สินของเรา
• มีแผนสำรองและทางออกในการลงทุน: ทุกการลงทุนควรมี Exit Strategy นักลงทุนอสังหาฯ ควรวางแผนตั้งแต่ก่อนซื้อว่าจะถือทรัพย์ชิ้นนี้นานเท่าใด จึงจะขายทำกำไร หรือจะถือกินค่าเช่ายาวๆ หากแผนไม่เป็นไปตามคาด (เช่น ปล่อยเช่าไม่ได้ราคาหรือหาผู้เช่าไม่ได้) จะมีทางออกอย่างไร เช่น ลดราคาขายตัดขาดทุนที่จุดไหน หรือปรับกลยุทธ์เป็นอยู่เองชั่วคราวแล้วรอจังหวะตลาดดีจึงขาย เป็นต้น การมีแผนรองรับช่วยลดความเสี่ยงที่จะติดอยู่กับสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดผลตอบแทนตามต้องการ
• รักษาสภาพคล่องและไม่ใช้ Leverage เกินตัว: แม้การกู้เงินมาลงทุนอสังหาฯ จะช่วยเพิ่มผลตอบแทน (เมื่อราคาทรัพย์ขึ้น) แต่นักลงทุนควรระวังไม่ก่อหนี้เกินตัวและเตรียมเงินสดสำรองไว้เสมอสำหรับกรณีฉุกเฉิน เช่น อัตราดอกเบี้ยพุ่งสูง หรือเกิดวิกฤตที่ทำให้ขายทรัพย์ไม่ได้ตามแผน การถือเงินสดหรือสินทรัพย์สภาพคล่องบางส่วนจะทำให้พอร์ตการลงทุนมั่นคงและผ่านช่วงผันผวนไปได้
• เลือกใช้มืออาชีพเมื่อจำเป็น: การลงทุนเพื่อปล่อยเช่าในพื้นที่ที่ตนเองไม่สะดวกดูแลใกล้ชิด ควรพิจารณาจ้าง บริษัทบริหารทรัพย์สิน/ตัวแทนอสังหาฯ ที่น่าเชื่อถือช่วยจัดการหาผู้เช่า ดูแลผู้เช่าและทรัพย์สินแทน ซึ่งแม้จะมีค่าใช้จ่าย (อาจเป็นส่วนแบ่ง 8-10% ของค่าเช่า) แต่จะช่วยให้นักลงทุนประหยัดเวลาและลดปัญหาจุกจิก ในระยะยาวยังช่วยรักษาความสัมพันธ์กับผู้เช่าและสภาพทรัพย์สินให้ดี ทำให้มูลค่าทรัพย์ไม่ตกและขายต่อได้ง่ายขึ้นเมื่อถึงเวลาที่ต้องการจะขาย

สรุป: ปี 2567-2568 นับเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจสำหรับทั้งผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย แม้ตลาดจะยังไม่เฟื่องฟูเต็มที่ แต่แนวโน้มต่างๆ บ่งชี้ถึง โอกาสการเติบโต ในหลายทำเลสำคัญ ไม่ว่าจะจากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใหม่ หรือแรงสนับสนุนจากภาครัฐ ผู้ซื้อชาวไทยควรใช้โอกาสนี้ในการศึกษาข้อมูล เปรียบเทียบตัวเลือก และวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ เพื่อให้การตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ในช่วงเวลานี้เกิดประโยชน์สูงสุด และเพื่อสร้างความมั่นคงให้กับชีวิตและพอร์ตการลงทุนในระยะยาวของตนเอง