ประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ ในเกาะสมุย, สุราษฎร์ธานี

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุย: คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับนักลงทุนไทย

เสน่ห์ของเกาะสมุยในมุมมองนักลงทุนไทย

เกาะสมุยเป็นหนึ่งในทำเลท่องเที่ยวระดับโลกที่กำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทั้งจากนักท่องเที่ยวและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในช่วงปีหลังๆ เกาะสมุยได้รับการกล่าวถึงอย่างมากในสื่อกระแสหลัก (เช่น ซีรีส์ดังระดับโลกที่มาถ่ายทำบนเกาะสมุย) ทำให้ภาพลักษณ์ของสมุยโดดเด่นยิ่งขึ้น นอกจากความสวยงามของชายหาดและธรรมชาติแล้ว สำหรับผู้ลงทุนชาวไทย เกาะสมุยยังมีจุดแข็งที่น่าสนใจหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นระดับราคาที่ดึงดูดใจเมื่อเทียบกับแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมอื่นๆ อย่างภูเก็ต การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มมีสัญญาณคึกคัก รวมถึงโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐที่จะส่งเสริมศักยภาพเกาะในอนาคต

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ข้อมูลเชิงลึกแก่ผู้ลงทุนและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวไทยที่สนใจเกาะสมุย เราจะสำรวจแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์แยกตามทำเลหลัก ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยม ประเด็นด้านกฎหมายและการถือครองที่ควรรู้ (สำหรับคนไทยโดยเฉพาะ) ปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่าและผลตอบแทนการลงทุน ตลอดจนสถานการณ์ตลาดปี 2568 เมื่อเปรียบเทียบกับช่วง 3 ปีย้อนหลัง สุดท้ายเราจะสรุปข้อแนะนำและข้อควรระวังที่นักลงทุนไทยควรพิจารณาก่อนตัดสินใจลงทุนบนเกาะสมุย

แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ในเกาะสมุยตามทำเลสำคัญ

ราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยมีความแตกต่างกันตามทำเล โดยภาพรวมช่วงปี 2563–2566 ตลาดสมุยผ่านจุดชะลอตัวในช่วงโควิด-19 แต่หลังจากการท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัว ราคาทรัพย์สินหลายประเภทก็มีแนวโน้มขยับขึ้นอีกครั้ง ในปี 2566 ที่ผ่านมา มูลค่าการซื้อขายปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด (ยอดขายเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวเมื่อเทียบกับปี 2565) สะท้อนถึงดีมานด์ที่กลับมาแข็งแกร่ง ส่วนปี 2567–2568 ตลาดมีความคึกคักต่อเนื่อง ทั้งจากความสนใจของผู้ซื้อชาวต่างชาติที่กลับมา และการเข้าสู่ตลาดของผู้พัฒนารายใหญ่ของไทย ในภาพรวมราคาที่ดิน บ้าน และคอนโดมิเนียมบนสมุยยังจัดว่า “คุ้มค่า” กว่าภูเก็ตหรือแหล่งท่องเที่ยวชายทะเลอื่นๆ เนื่องจากยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการเติบโต (ประมาณ 1 ใน 3 ถูกกว่าภูเก็ต) นี่คือภาพรวมตามทำเลหลักๆ บนเกาะสมุย:

• โซนเฉวงและเชิงมน (Chaweng/Choeng Mon – ตะวันออกเฉียงเหนือของเกาะ):
  พื้นที่เฉวงเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวที่คึกคักที่สุดบนเกาะสมุย มีชายหาดที่ยาวและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน รอบๆ เฉวงและย่านใกล้เคียงอย่างเชิงมนและปลายแหลมมีรีสอร์ทหรู วิลล่า และคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์จำนวนมาก เนื่องจากใกล้สนามบินและย่านบันเทิง ทำเลนี้จึงเป็นที่ต้องการสูง ราคาที่ดินและบ้านพักในโซนนี้มักสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ บนเกาะ โดยที่ดินติดชายหาดหรือมองเห็นวิวทะเลสวยๆ ในย่านเฉวง/เชิงมนสามารถมีราคาสูงถึงหลายสิบล้านบาทต่อไร่ สำหรับบ้านหรือวิลล่าหรูในบริเวณนี้ราคาขายเฉลี่ยอยู่ในหลักหลายสิบล้านบาทต่อหลัง (ขึ้นอยู่กับขนาดที่ดิน ทำเล และวิวทะเล) ส่วนคอนโดมิเนียมในโซนนี้ก็ได้รับความนิยมจากทั้งผู้ซื้อไทยและต่างชาติ มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นบ้างระหว่างปี 2565–2568 โดยเฉพาะโครงการที่เน้นห้องชุดเพื่อการลงทุนและปล่อยเช่า เมื่อเทียบกับภูเก็ต ราคาคอนโดที่สมุยยังถูกกว่า – เฉลี่ยราว 50,000–70,000 บาท/ตร.ม. สำหรับโครงการใกล้ทะเลในเฉวง เทียบกับภูเก็ตที่อาจสูงถึงหลักแสนบาทต่อ ตร.ม. การเติบโตของราคาในย่านนี้มีแนวโน้มต่อเนื่องตามการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว แต่ผู้ซื้อควรพิจารณาด้วยว่าพื้นที่เฉวงเริ่มมีการพัฒนาเต็มที่แล้ว ทำให้ที่ดินแปลงใหม่ๆ เหลือน้อย หากมีการประกาศขายก็มักได้ราคาสูง
• โซนบ่อผุด (Bophut – ตอนเหนือของเกาะ):
  บ่อผุดถือเป็นทำเลยอดนิยมดั้งเดิมของสมุย เพราะเป็นที่ตั้งของหมู่บ้านชาวประมง (Fisherman’s Village) ซึ่งเป็นย่านท่องเที่ยวขึ้นชื่อที่ผสมผสานความเป็นไทยดั้งเดิมกับร้านอาหารและคาเฟ่ทันสมัย ช่วงหลายปีที่ผ่านมา พื้นที่บ่อผุดมีซัพพลายอสังหาริมทรัพย์สูงเป็นอันดับต้นๆ ของเกาะ (เคยมีสัดส่วนอุปทานสูงถึงกว่า 60% ของตลาดทั้งเกาะ) มีทั้งบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมหลายโครงการ ราคาที่ดินและบ้านในบ่อผุดโดยทั่วไปอยู่ในระดับกลางถึงสูง เนื่องจากความต้องการซื้อเพื่อพักอาศัยและปล่อยเช่ามีอย่างต่อเนื่อง บ้านเดี่ยวหรือวิลล่าตากอากาศที่ไม่ติดทะเลในละแวกบ่อผุดอาจมีราคาเริ่มต้นราว 8–15 ล้านบาท ขึ้นไป (ราคาใต้สิบล้านยังพอหาได้สำหรับบ้านขนาดเล็กหรือบ้านมือสอง) ส่วนบ้านระดับไฮเอนด์ที่มีวิวทะเลหรือใกล้ทะเล ราคาสามารถขยับขึ้นไปที่ 20–30 ล้านบาท หรือมากกว่าตามความหรูหรา สำหรับคอนโดมิเนียมในบ่อผุดจะมีน้อยกว่าในเฉวง แต่ก็มีบางโครงการที่ชูจุดขายใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์อย่าง Fisherman’s Village ซึ่งได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติที่อยากซื้อไว้พักผ่อน ระดับราคาคอนโดในบ่อผุดอาจเริ่มต้นประมาณ 3–5 ล้านบาท สำหรับห้องชุดขนาดเล็กไปจนถึง 10 ล้านบาทขึ้นไป สำหรับห้องใหญ่หรือเพนท์เฮาส์ที่เห็นวิวทะเล ทั้งนี้ มีแนวโน้มว่าตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา ซัพพลายในบ่อผุดเริ่มชะลอการเพิ่มขึ้น (ส่วนแบ่งตลาดของอสังหาฯ ในบ่อผุดลดลงจาก ~60% มาเหลือ ~40% ของทั้งเกาะในช่วงปี 2018–2566) เนื่องจากพื้นที่เริ่มหนาแน่นขึ้น ผู้พัฒนาบางส่วนจึงมองหาทำเลใหม่ๆ นอกเหนือจากบ่อผุด
• โซนแม่น้ำ (Maenam – ตอนเหนือค่อนไปทางตะวันตก):
  พื้นที่แม่น้ำได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในฐานะทำเลที่อยู่อาศัยและลงทุน รองจากบ่อผุด จุดเด่นของแม่น้ำคือชายหาดที่เงียบสงบ มีความเป็นส่วนตัว และเริ่มมีสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับชาวต่างชาติมากขึ้น (ร้านอาหาร คาเฟ่ และที่พักระดับกลางถึงไฮเอนด์) ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา สัดส่วนซัพพลายอสังหาในแม่น้ำเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน (จากประมาณ 14% ของทั้งตลาดขึ้นมาเป็นกว่า 20% ในปี 2566) สะท้อนว่ามีโครงการบ้านและวิลล่าใหม่ๆ พัฒนาขึ้นหลายแห่ง นักลงทุนบางรายมองว่าแม่น้ำยังมีที่ดินราคาสมเหตุสมผลกว่าเมื่อเทียบกับโซนเฉวงหรือบ่อผุด แต่บรรยากาศยังคงเป็นชายหาดเขตร้อนสวยงาม จึงเหมาะแก่การทำบ้านพักตากอากาศหรือพูลวิลล่าสำหรับปล่อยเช่า ระดับราคาที่ดินในแม่น้ำ (ที่ไม่ติดทะเล) มักอยู่ที่หลักสิบล้านบาทต้นๆ ต่อไร่ ส่วนที่ดินติดทะเลหรือมองเห็นวิวสวยจะราคาสูงกว่านั้นมาก บ้านเดี่ยวและวิลล่าในโซนนี้มีตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงหรูหรา โดยบ้านมาตรฐาน 3 ห้องนอนพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวอาจเริ่มต้นราว 10–15 ล้านบาท และถ้าเป็นวิลล่าขนาดใหญ่หรือบ้านโครงการหรู ราคาสามารถสูงถึง 20–40 ล้านบาท ได้เช่นกัน สำหรับคอนโดมิเนียม ในแม่น้ำยังมีไม่มาก ส่วนใหญ่ผู้ซื้อสนใจบ้านแนวราบมากกว่า ทำเลแม่น้ำถือเป็นพื้นที่ “ดาวรุ่ง” ของสมุย ที่น่าจับตามองเพราะมีการเติบโตของทั้งราคาและปริมาณทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง
• โซนละไม (Lamai – ตอนใต้ของฝั่งตะวันออก):
  ละไมเป็นศูนย์กลางท่องเที่ยวอันดับสองรองจากเฉวง มีชายหาดยาวและแหล่งท่องเที่ยวชื่อดัง (เช่น หินตาหินยาย) บรรยากาศละไมผ่อนคลายและไม่พลุกพล่านเท่าเฉวง แต่ก็มีร้านค้า ร้านอาหาร และบาร์ต่างชาติอยู่พอสมควร ทำให้ละไมดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวต่างชาติและคนไทยที่มองหาความสงบ ประกอบกับพื้นที่โดยรอบละไม (เช่น มะเร็ต) ยังมีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ราคาเอื้อมถึงมากกว่าโซนเหนือ ปัจจุบันผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนบางส่วนเริ่มหันมามองละไมมากขึ้น มีโครงการคอนโดมิเนียมขนาดกลางและวิลล่าเกิดขึ้นในย่านนี้บ้างในช่วงปี 2565–2568 ราคาที่ดินในละไม (ไม่ติดทะเล) โดยทั่วไปยังอยู่ที่ประมาณ หลักล้านปลายๆ ถึงสิบล้านบาทต้นๆ ต่อไร่ (ถูกกว่าโซนเฉวง/บ่อผุดชัดเจน) ส่วนราคาบ้านและวิลล่าก็หลากหลาย: บ้านพักตากอากาศระดับกลางในละไมสามารถหาได้ในช่วง 5–10 ล้านบาท ในขณะที่พูลวิลล่าวิวทะเลหรือบ้านหรูใกล้ชายหาดอาจมีราคา 15–25 ล้านบาท ขึ้นไป ความน่าสนใจของละไมคือยังมีโอกาสในการพัฒนาอีกมาก ผู้ซื้อสามารถหาที่ดินหรืออสังหาในราคาที่ “ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยเกาะ” แต่มีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของการท่องเที่ยวทางใต้ อย่างไรก็ตาม ต้องพึงระวังเรื่องการเข้าถึงและสาธารณูปโภคในบางจุดของละไมที่อาจยังไม่พร้อมเท่าโซนเฉวง
• โซนอื่นๆ (ฝั่งตะวันตกและพื้นที่ชนบท):
  ฝั่งตะวันตกของสมุย (ย่านหน้าทอน, ลิปะน้อย, ตลิ่งงาม, แหลมสอ เป็นต้น) มีความสงบและยังคงความเป็นธรรมชาติสูง เป็นพื้นที่ที่นักท่องเที่ยวไม่พลุกพล่านเหมือนฝั่งตะวันออก ทำให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์โดยรวมถูกกว่ามาก ยกเว้นบางจุดที่มีรีสอร์ทหรูหรือวิวพระอาทิตย์ตกน้ำสวยงาม ในภาพรวม ราคาที่ดินฝั่งตะวันตกที่ไม่ติดทะเลอาจอยู่ที่ระดับหลักล้านบาทต่อไร่ เท่านั้น ซึ่งดึงดูดนักลงทุนระยะยาวที่อยากเก็งกำไรที่ดินหรือพัฒนาชุมชนพักอาศัยขนาดเล็ก อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนควรคำนึงว่าพื้นที่ฝั่งนี้ยังมีข้อจำกัดเรื่องความสะดวก (ร้านค้า โรงพยาบาล แหล่งงาน ฯลฯ ส่วนใหญ่กระจุกตัวฝั่งตะวันออกมากกว่า) อสังหาประเภทวิลล่าและบ้านพักตากอากาศฝั่งตะวันตกส่วนใหญ่เป็นแบบสร้างเองหรือรีสอร์ทส่วนบุคคลมากกว่าโครงการจัดสรร ราคาบ้านอาจเริ่มต้นได้ตั้งแต่ 3–5 ล้านบาท สำหรับบ้านชั้นเดียวหรือบ้านท้องถิ่นทั่วไป ในขณะที่พูลวิลล่าขนาดใหญ่ริมทะเลฝั่งนี้ก็มีให้เห็นบางแห่งราคาประมาณ 15–20 ล้านบาท ซึ่งถูกกว่าวิลล่าริมทะเลฝั่งเฉวง/บ่อผุดมาก จุดเด่นของสมุยฝั่งตะวันตกคือวิวพระอาทิตย์ตกและความเป็นส่วนตัวสูง ทำให้เหมาะสำหรับโครงการสุขภาพ รีสอร์ทเชิงนิเวศ หรือบ้านพักวัยเกษียณ ทั้งนี้ในระยะยาว เมื่อโครงสร้างพื้นฐานการเดินทางพัฒนาขึ้น (เช่น หากมีการสร้างสะพานเชื่อมสมุยกับแผ่นดินใหญ่หรือท่าเรือสำราญขนาดใหญ่ตามแผนของรัฐ) ทำเลฝั่งตะวันตกที่มีที่ดินเหลือมากอาจจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้นด้วย

นอกจากทำเลหลักข้างต้น ยังมีพื้นที่ที่กำลังถูกจับตามอง เช่น อ่างทอง (ทางตะวันตกเฉียงเหนือของเกาะ) ที่เริ่มมีโครงการที่อยู่อาศัยและรีสอร์ทเกิดขึ้นประปราย เนื่องจากวิวทะเลสวยและที่ดินยังราคาไม่สูงมาก รวมถึงยังมี เกาะพะงัน (เกาะใกล้เคียงสมุย) ซึ่งปัจจุบันมีนักลงทุนบางส่วนมองหาที่ดินและบ้านไว้รองรับการท่องเที่ยวแนวธรรมชาติและโยคะในอนาคต อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ลงทุนชาวไทยที่สนใจสมุย การโฟกัสที่เกาะสมุยเองก่อนจะมีความปลอดภัยและแน่นอนกว่า เนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานและตลาดโดยรวมของสมุยมีความพร้อมและเติบโตชัดเจนกว่าเกาะบริวารอื่นๆ

สรุปแนวโน้มราคา: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เกาะสมุย ณ ปี 2568 คือ ราคาอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่ยังไม่สูงจนเกินเอื้อมสำหรับนักลงทุนเมื่อเทียบกับเมืองท่องเที่ยวทางทะเลอื่นๆ ปัจจัยหนุนคือการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและการเข้ามาของผู้พัฒนารายใหญ่ที่ช่วยดึงมูลค่าตลาดขึ้น อย่างไรก็ดี ราคาในแต่ละทำเลก็ปรับตัวต่างกัน ทำเลยอดนิยมทางตอนเหนือและตะวันออกมีราคาทยอยขยับสูงจากดีมานด์ที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ทำเลฝั่งตะวันตกและบางส่วนของตอนใต้ยังคงเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” ที่นักลงทุนสามารถต่อรองและหาโอกาสได้ในราคาย่อมเยา ซึ่งอาจให้ผลตอบแทนดีในระยะยาวหากพื้นที่เหล่านั้นถูกพัฒนามากขึ้นในอนาคต

ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมบนสมุย

ตลาดอสังหาฯ ของเกาะสมุยมีสินทรัพย์หลากหลายรูปแบบ แต่โดยภาพรวมจะเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนและอยู่อาศัยระยะยาวมากกว่าอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ (เนื่องจากเกาะสมุยมุ่งการท่องเที่ยวและการอยู่อาศัยมากกว่าอุตสาหกรรม) ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมบนสมุย ได้แก่:

• พูลวิลล่าและบ้านพักตากอากาศ (Pool Villas & Holiday Homes):
  วิลล่าส่วนตัวพร้อมสระว่ายน้ำ เป็นราชาแห่งตลาดสมุยก็ว่าได้ ทั้งในด้านความต้องการซื้อและปล่อยเช่า วิลล่า 3–4 ห้องนอนเป็นขนาดที่โดดเด่นและขายดีมาก เหมาะสำหรับทั้งนักลงทุนและครอบครัวที่ต้องการที่พักตากอากาศส่วนตัว สมุยขึ้นชื่อว่าวิลล่าหรูหลายแห่งมีมาตรฐานสูงติดอันดับประเทศ (เช่น วิลล่าบนเนินเขาวิวทะเลสุดอลังการ หรือวิลล่าริมชายหาดที่มีชายหาดส่วนตัว) โดยทั่วไปแล้ว วิลล่าจะเป็นตัวเลือกที่หรูหรา กว่าบ้านทั่วไป มีพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น สระว่ายน้ำส่วนตัว สวน และการตกแต่งระดับลักซ์ชัวรี เป็นที่ต้องการของผู้ซื้อทั้งเพื่อใช้เองและเพื่อปล่อยเช่าให้กลุ่มนักท่องเที่ยวไฮเอนด์ ในตลาดเช่าสมุยพบว่าวิลล่าเป็นสินทรัพย์ที่ถูกเช่ามากที่สุด ครองส่วนแบ่งการเช่าประมาณ 40–50% ของทั้งตลาด เนื่องจากตอบโจทย์กลุ่มครอบครัวและนักท่องเที่ยวที่มองหาความเป็นส่วนตัว สำหรับผู้ลงทุนไทย การซื้อพูลวิลล่าบนสมุยมีข้อดีคือสามารถใช้เป็นบ้านพักตากอากาศของตนเองในช่วงวันหยุด และปล่อยเช่าในช่วงที่ไม่ได้ใช้งานเพื่อสร้างรายได้เพิ่มเติม ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าวิลล่าระยะสั้นบนสมุยในช่วง High Season ค่อนข้างสูง วิลล่าหลายแห่งอัตราเข้าพักดีและปล่อยเช่าได้ราคาหลักหลายหมื่นบาทต่อคืน (ขึ้นกับขนาดและทำเล) อย่างไรก็ดี วิลล่าก็มีต้นทุนการดูแลรักษาสูง ผู้ซื้อควรเตรียมงบประมาณสำหรับค่าบำรุงรักษารายปี เช่น การดูแลสระว่ายน้ำ สวน และซ่อมแซมส่วนต่างๆ ที่ผุพังตามสภาพอากาศร้อนชื้นของเกาะ
• บ้านเดี่ยวและบ้านโครงการ (Detached Houses & Developments):
  นอกจากพูลวิลล่าหรู ในสมุยยังมีบ้านเดี่ยวและบ้านจัดสรรประเภทอื่นๆ ที่ได้รับความสนใจ เช่น บ้านเดี่ยวชั้นเดียวหรือสองชั้นในโครงการจัดสรรขนาดเล็ก ซึ่งอาจไม่มีสระว่ายน้ำส่วนตัวแต่มีพื้นที่ใช้สอยพอสมควร บ้านเหล่านี้มักอยู่ในทำเลที่ใกล้ชุมชนท้องถิ่นหรืออยู่ด้านในเกาะ ไม่ติดทะเล ราคาเอื้อมถึงได้ง่ายกว่า เหมาะกับผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยระยะยาวบนเกาะหรือคนไทยที่ย้ายมาทำงาน/ทำธุรกิจในสมุย ปัจจุบันมีผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ของไทยเริ่มเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรบนสมุย เช่น โครงการบ้านพักตากอากาศกึ่งอยู่อาศัย ราคาอยู่ช่วง 5–20 ล้านบาท ทำให้ตัวเลือกบ้านสำหรับคนไทยเพิ่มขึ้น บ้านลักษณะนี้แม้จะไม่ได้หวือหวาเหมือนพูลวิลล่า แต่ก็มีตลาดเช่าสำหรับคนต่างชาติที่อยู่นานเป็นเดือนหรือเป็นปี (เช่น ผู้เกษียณอายุ ชาวต่างชาติที่มาทำงานระยะยาว) การลงทุนในบ้านโครงการคุณภาพดีจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับคนไทยที่เน้นปล่อยเช่าระยะยาวหรือขายต่อให้ครอบครัวชาวไทย/ต่างชาติในอนาคต
• คอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์ (Condominiums & Apartments):
  ตลาดคอนโดมิเนียมบนสมุยมีความเฉพาะตัวเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่หรือแหล่งท่องเที่ยวอื่น – จำนวนคอนโดมีไม่มาก เนื่องจากนักลงทุนและผู้ซื้อส่วนใหญ่ (โดยเฉพาะต่างชาติ) นิยมบ้านแนวราบที่มีพื้นที่กว้างและเป็นส่วนตัวมากกว่า อย่างไรก็ตาม ช่วงปีหลังๆ ได้เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เกิดขึ้น เพื่อรองรับผู้ซื้อที่ต้องการที่พักราคาไม่สูงและดูแลรักษาง่าย ตัวอย่างเช่น โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านเฉวงและละไม ที่เปิดขายห้องขนาดสตูดิโอและ 1–2 ห้องนอน ในราคาเริ่มต้นประมาณ 1.8–3 ล้านบาท ซึ่งดึงดูดนักลงทุนที่มีงบจำกัดและต้องการผลตอบแทนค่าเช่าโดยไม่ต้องดูแลทรัพย์สินมาก คอนโดถือเป็นตัวเลือกการลงทุน ต้นทุนต่ำและบำรุงรักษาน้อยที่สุด เมื่อเทียบกับวิลล่าหรือบ้าน ทั้งนี้ในปี 2566–2568 มีคอนโดใหม่หลายแห่งกระจายทั่วเกาะ โดยเน้นในแถบทำเลท่องเที่ยวยอดนิยมเพื่อให้ผู้ซื้อปล่อยเช่าได้ เช่น ย่านใกล้หาดเฉวง บ่อผุด และละไม แต่ละโครงการมักมีจำนวนยูนิตไม่มาก (เพราะข้อจำกัดด้านความสูงอาคารและการออกแบบให้กลมกลืนธรรมชาติ) ทำให้อุปทานคอนโดรวมบนเกาะยังค่อนข้างน้อย – ทั้งเกาะสมุยมีคอนโดมิเนียมเพียงไม่กี่ร้อยยูนิตเท่านั้นจนถึงต้นปี 2568 นั่นหมายความว่าถ้าดีมานด์จากผู้เช่าหรือผู้ซื้อสูงขึ้น อัตราการขาย/ปล่อยเช่าคอนโดอาจปรับตัวดีมาก ขณะเดียวกันผู้ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าก็ควรประเมินกลุ่มเป้าหมายให้ชัด: คอนโดมักเหมาะกับผู้เช่าที่เป็นคู่รักหรือคนโสด มากกว่าครอบครัวใหญ่ (ซึ่งมักเลือกวิลล่า) นอกจากนี้ควรเลือกโครงการที่บริหารจัดการดี มีนิติบุคคลอาคารชุดเข้มแข็ง เพราะคุณภาพการจัดการส่งผลมากต่อความพึงพอใจของผู้เช่า
• ที่ดินเปล่า (Land Plots):
  การลงทุนซื้อ ที่ดินเปล่า เพื่อเก็งกำไรหรือพัฒนาโครงการเองก็เป็นอีกแนวทางหนึ่งที่พบได้บนสมุย โดยเฉพาะในหมู่นักลงทุนไทยที่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้อย่างถูกกฎหมาย เกาะสมุยมีที่ดินหลายประเภทตั้งแต่ที่ดินติดชายหาด ที่ดินเนินเขาวิวทะเล ไปจนถึงที่ดินแปลงในชุมชนหรือสวนมะพร้าว ที่ดินแต่ละโซนมีราคาแตกต่างกันมาก: ที่ดินติดทะเลแปลงสวยในย่านดัง (เช่น หาดเฉวง บ่อผุด) อาจมีราคาสูงถึง 50–100 ล้านบาทต่อไร่หรือมากกว่านั้น ขึ้นอยู่กับศักยภาพการพัฒนา ในขณะที่ที่ดินในซอยหรือบนเนินเขาที่ไม่มีวิวทะเลชัดเจน ราคาสามารถต่ำกว่ามาก (อาจเป็นหลักล้านบาทต่อไร่ในบางทำเล) นักลงทุนบางรายเลือกซื้อที่ดินเปล่าแล้วถือครองระยะกลางถึงยาว คาดหวังมูลค่าที่เพิ่มขึ้นตามการเติบโตของเกาะ หรือรอขายให้นักพัฒนารายใหญ่เมื่อพื้นที่นั้นได้รับความนิยม ทั้งนี้ การลงทุนในที่ดินมีความเสี่ยงเรื่องสภาพคล่องและข้อกฎหมาย ผู้ลงทุนควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ให้รอบคอบ (ดูหัวข้อกฎหมายด้านล่าง) และพิจารณาปัจจัยอย่างผังเมือง การเข้าถึงสาธารณูปโภค ฯลฯ นอกจากนี้อีกแนวทางคือการซื้อที่ดินแล้วสร้างวิลล่า/บ้านขายเอง หากผู้ลงทุนมีประสบการณ์และทีมงานก่อสร้างที่เชื่อถือได้ การพัฒนาโครงการขนาดเล็กบนที่ดินตนเองอาจสร้างกำไรได้มากเพราะต้นทุนที่ดินบนสมุยปัจจุบันยังไม่สูงเกินไป ในทางกลับกันถ้าบริหารไม่ดีหรือเลือกทำเลผิดก็อาจทำให้เงินจมอยู่ในที่ดินนานโดยไม่เกิดผลตอบแทน
• อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และโรงแรมขนาดเล็ก (Commercial Properties & Boutique Hotels):
  แม้บทความนี้จะเน้นที่อสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัย แต่ก็ควรกล่าวถึงประเภทการลงทุนอื่นที่นักลงทุนไทยบางส่วนอาจสนใจ เช่น การลงทุนในโรงแรม รีสอร์ท หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก บนเกาะสมุย ซึ่งตลาดการท่องเที่ยวรองรับอยู่แล้ว เกาะสมุยมีโรงแรมและรีสอร์ทตั้งแต่ระดับ 3 ดาวไปจนถึง 5 ดาวจำนวนมาก แต่นักลงทุนรายย่อยอาจพิจารณาซื้อกิจการโรงแรมบูติกหรือเกสต์เฮาส์ขนาด 10–20 ห้องที่ประกาศขาย หรือสร้างวิลล่าให้เช่าเป็นกลุ่ม (เช่น กลุ่ม 4–5 หลังในที่เดียวกันทำเป็นรีสอร์ทวิลล่า) ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์เหล่านี้สามารถสร้างรายได้ที่ดีหากบริหารอย่างมืออาชีพ แต่ก็ต้องการความรู้เฉพาะด้านและการมีทีมงานบริหารจัดการ การแข่งขันในตลาดโรงแรมสมุยค่อนข้างสูงในช่วงฤดูท่องเที่ยว และมีความผันผวนตามจำนวนนักท่องเที่ยว หากนักลงทุนไม่มีประสบการณ์ตรงในธุรกิจโรงแรม ควรเข้าศึกษาตลาดหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ สำหรับอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ประเภทอื่น เช่น ร้านค้า อาคารพาณิชย์ หรือออฟฟิศ ในสมุยจะมีความเฉพาะเจาะจงตามทำเล (เช่น อาคารพาณิชย์ในตลาดหน้าทอนหรือย่านการค้าเฉวง) ซึ่งอาจเหมาะกับผู้ที่ทำธุรกิจเองมากกว่าการเก็งกำไรล้วนๆ โดยสรุป นักลงทุนอสังหาฯ ไทยส่วนใหญ่ที่สนใจสมุยมักโฟกัสที่บ้านพักตากอากาศ วิลล่า และคอนโด สำหรับการลงทุนด้านการท่องเที่ยวและพักผ่อน จะมีเพียงส่วนน้อยที่ลงทุนเชิงพาณิชย์เต็มตัว เช่น ทำโรงแรมหรือร้านอาหาร เนื่องจากต้องอาศัยทักษะและเวลาดูแลมากกว่าการปล่อยเช่าที่พักอาศัย

แนวโน้มความนิยม: ในช่วงปี 2563–2568 สัดส่วนความต้องการอสังหาฯ บนสมุยมีลักษณะเฉพาะต่างจากกรุงเทพฯ หรือภูเก็ต กล่าวคือ บ้านแนวราบ (วิลล่า/บ้านเดี่ยว) ได้รับความสนใจมากกว่าคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง กลุ่มผู้ซื้อหลักคือผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อใช้งานเอง (เป็นบ้านพักตากอากาศหรือย้ายมาพำนักจริง) และเพื่อปล่อยเช่าเป็นรายได้เสริมในช่วงที่ไม่ได้ใช้งาน ซึ่งรูปแบบวิลล่าจะตอบโจทย์มากที่สุด อย่างไรก็ดี หลังโควิดพบว่าความต้องการคอนโดบนสมุยก็เริ่มขยับขึ้นเล็กน้อย (คอนโดบางโครงการมียอดขายดีมาก สวนทางกับช่วงก่อนหน้า) ส่วนหนึ่งเพราะนักลงทุนบางส่วนมองหาตัวเลือกที่ลงทุนน้อยกว่าและจัดการง่ายกว่า ในขณะที่บางคนซื้อคอนโดไว้เป็นที่พักระยะยาวเมื่อเกษียณหรือมาทำงานระยะไกล (work from paradise) จึงไม่ต้องการบ้านหลังใหญ่ การเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ๆ โดยผู้ประกอบการไทยในสมุยช่วงปี 2566–2568 เป็นสัญญาณว่าตลาดเริ่มมีความหลากหลายมากขึ้น ผู้ซื้อมีตัวเลือกทั้งบ้านและคอนโดตามงบประมาณและวัตถุประสงค์การใช้สอย

ข้อควรรู้ด้านกฎหมายและการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในสมุย (สำหรับคนไทย)

การซื้ออสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยโดยคนไทยโดยทั่วไปไม่ต่างจากการซื้ออสังหาในพื้นที่อื่นของไทยมากนัก คนไทยมีสิทธิ์ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้อย่างสมบูรณ์ (ต่างกับชาวต่างชาติที่ถือครองที่ดินไม่ได้) อย่างไรก็ตาม สมุยเป็นเกาะที่มีลักษณะเฉพาะทั้งด้านกายภาพและกฎระเบียบท้องถิ่น ทำให้นักลงทุนไทยควรศึกษาเรื่องกฎหมาย ข้อบังคับ และขั้นตอนต่างๆ เพิ่มเติม ดังนี้:

• ประเภทเอกสารสิทธิ์ที่ดินบนเกาะสมุย:
  สิ่งแรกที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบคือเอกสารสิทธิ์ของที่ดินหรืออสังหาฯ ที่ต้องการซื้อ บนเกาะสมุยมีที่ดินที่ถือครองในสถานะต่างๆ เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4) ซึ่งเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดีที่สุด แสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนและสามารถซื้อขายโอนได้ทันที นอกจากนี้ยังมี น.ส.3 และ น.ส.3 ก. ซึ่งเป็นเอกสารสิทธิ์รองลงมา (สามารถซื้อขายโอนได้แต่ต้องรังวัดออกโฉนดก่อนถึงจะโอนได้อย่างสมบูรณ์) และยังมีที่ดินประเภท ส.ค.1 หรือ ภบท.5 และที่ดินครอบครองอื่นๆ ที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ชัดเจน (ที่ดินเหล่านี้คนพื้นที่บางรายอาจอ้างสิทธิ์ครอบครองแต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายได้) บนสมุยมีประเด็นเรื่องที่ดินบนเขาหรือที่ดินติดป่าไม้ที่ออกเอกสารสิทธิ์มาอย่างไม่ถูกต้องอยู่ไม่น้อย ผู้ลงทุนไทยจึง ต้องระมัดระวังและตรวจสอบประวัติที่ดิน ทุกครั้ง การปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดินท้องถิ่นเป็นสิ่งจำเป็นหากที่ดินมีความซับซ้อน การซื้อที่ดินที่มีโฉนด (น.ส.4) จะปลอดภัยที่สุด ส่วนที่ดิน น.ส.3 สามารถซื้อได้แต่ควรเข้าใจขั้นตอนการออกโฉนดและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น (เช่น ที่ดินบางแปลงบนภูเขาที่ออก น.ส.3 มาโดยมิชอบ มีโอกาสถูกเพิกถอนเอกสารสิทธิ์หากรัฐตรวจสอบพบ) สำหรับคนไทย แม้จะไม่ติดข้อจำกัดการถือครองเหมือนต่างชาติ แต่ก็ไม่ควรละเลยตรวจสอบเอกสารสิทธิ์เพราะหากซื้อที่ดินที่มีปัญหาภายหลัง อาจสูญเสียเงินลงทุนหรือเกิดคดีความที่ยืดเยื้อ
• ข้อจำกัดผังเมืองและกฎการก่อสร้างบนเกาะสมุย:
  เกาะสมุยมีการบังคับใช้ข้อกำหนดผังเมืองและกฎหมายอาคารที่เข้มงวดเพื่อรักษาสภาพแวดล้อมและความเป็นระเบียบของเกาะ กฎเหล่านี้ส่งผลต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ลงทุนต้องทราบ ได้แก่:
• การจำกัดความสูงอาคาร: บนเกาะสมุย อาคารทั่วไป (ยกเว้นบางโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่) จะถูกจำกัดความสูงไม่ให้เกินประมาณ 12 เมตร (ประมาณตึก 3-4 ชั้น) เพื่อไม่ให้บดบังทัศนียภาพและกลมกลืนกับต้นมะพร้าวที่เป็นเอกลักษณ์ของเกาะ นอกจากนี้สำหรับที่ดินใกล้ชายฝั่ง ในระยะ 50 เมตรจากชายหาด ห้ามก่อสร้างอาคารสูงเกิน 6 เมตร และต้องมีสัดส่วนพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 75% ของที่ดิน (กล่าวคือสร้างอาคารได้ไม่เกิน 25% ของพื้นที่และเหลือที่ว่าง 75% เพื่อความโล่ง) ส่วนบริเวณแนวชายหาด 10 เมตรแรกจากระดับน้ำทะเล ถือเป็นเขตหวงห้ามก่อสร้างทุกชนิด (ยกเว้นโครงสร้างชั่วคราวที่เกี่ยวข้องกับการเดินเรือหรือสาธารณูปโภคตามที่กฎหมายยกเว้น)
• การแบ่งโซนการใช้ที่ดิน: ผังเมืองสมุยล่าสุด (ปรับปรุงไม่กี่ปีมานี้) แบ่งพื้นที่บนเกาะออกเป็นโซนสีต่างๆ คล้ายเมืองอื่น โดยมีโซนที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม), โซนพาณิชยกรรมหนาแน่นสูง (บางจุดในเมืองหลัก), โซนอุตสาหกรรม (สีม่วง สำหรับกิจการโรงงาน/คลังสินค้า), โซนชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว), และโซนอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมหรือพื้นที่สาธารณะ (สีต่างๆ เฉพาะ) ข้อกำหนดผังเมืองเหล่านี้ระบุประเภทกิจกรรมที่ทำได้และทำไม่ได้ในแต่ละโซน ก่อนซื้อที่ดินเพื่อลงทุนสร้างอะไร ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าแปลงที่ดินอยู่ในโซนใดและมีกฎอะไรบ้าง เช่น ที่ดินโซนชนบทเกษตรกรรม (สีเขียว) จะจำกัดการพัฒนามากกว่าโซนอยู่อาศัย อาจห้ามสร้างคอนโดมิเนียมหรืออาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ เป็นต้น
• ข้อบังคับบนพื้นที่เขาและป่าไม้: เกาะสมุยมีภูเขาตรงกลางเกาะและเนินเขารอบๆ หลายจุดเป็นป่าสงวนหรืออุทยาน หากที่ดินแปลงใดอยู่ในเขตป่าไม้หรือสูงจากระดับน้ำทะเลมากๆ อาจมีข้อห้ามหรือต้องขออนุญาตพิเศษในการก่อสร้าง ปัจจุบันแผนผังเมืองสมุยไม่ได้กำหนดชัดเจนเรื่อง “ความสูงจากระดับทะเล” ที่ห้ามก่อสร้าง (เคยมีข่าวลือเรื่องห้ามสร้างเหนือระดับน้ำทะเล 80 เมตร แต่สุดท้ายไม่ได้ระบุไว้ในกฎหมาย) อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติทางราชการจะพิจารณาเป็นกรณี หากเป็นพื้นที่สูงชันหรือใกล้ยอดเขาก็อาจถูกชะลอการอนุญาตก่อสร้าง หรือจำกัดขนาดอาคารเพื่อป้องกันปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมและทัศนียภาพ ดังนั้นหากนักลงทุนสนใจที่ดินบนเนินเขาวิวสวย ต้องตรวจสอบเขตที่ตั้งและปรึกษาสถาปนิก/วิศวกรตั้งแต่ต้นว่าก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างประเภทที่ต้องการได้หรือไม่
• ผู้ลงทุนไทยควรทำความเข้าใจกฎเหล่านี้เพื่อลดความเสี่ยงในอนาคต เช่น ซื้อที่ดินติดทะเลแล้วอยากสร้างบ้านขนาดใหญ่ 2 ชั้น แต่ถ้าแปลงนั้นอยู่ในระยะ 30 เมตรจากชายฝั่ง อาจสร้างได้เพียงชั้นเดียวด้วยพื้นที่ใช้สอยจำกัด มิฉะนั้นจะผิดกฎหมาย เป็นต้น การขอใบอนุญาตก่อสร้างบนสมุยต้องยื่นต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เทศบาลหรืออบต. ตามพื้นที่) ซึ่งจะตรวจสอบแบบแปลนอย่างเคร่งครัดตามกฎผังเมือง นักลงทุนจึงควรปรึกษาสถาปนิกที่มีประสบการณ์ในพื้นที่สมุยโดยตรง
• การถือครองในนามบุคคล vs. นิติบุคคล:
  คนไทยสามารถซื้อบ้านหรือที่ดินในชื่อของตนเองได้ แต่ในบางกรณีที่นักลงทุนไทยที่เป็นเจ้าของธุรกิจหรือมีแผนภาษี อาจพิจารณาซื้ออสังหาฯ ผ่านนิติบุคคล (บริษัท) กรณีนี้สิ่งที่ต้องคำนึงถึงคือภาระภาษีและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น ถ้าซื้อในนามบริษัท ค่าใช้จ่ายในการโอนและภาษีจะต่างจากบุคคลธรรมดา และหากมีชาวต่างชาติร่วมถือหุ้นในบริษัทนั้น ต้องปฏิบัติตามกฎเรื่องสัดส่วนหุ้นต่างชาติ (ต่างชาติถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% ในบริษัทที่ครอบครองที่ดิน มิฉะนั้นจะเข้าข่ายหลีกเลี่ยงกฎหมายที่ดิน) สำหรับนักลงทุนไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติ หากจะซื้อที่ดินในชื่อของตนเอง ต้องมีหลักฐานยืนยันว่าเป็นสินสมรสที่ใช้เงินของฝ่ายไทยเอง ฝ่ายต่างชาติยินยอมไม่มีส่วนในกรรมสิทธิ์ จึงจะจดทะเบียนโอนได้
• การใช้ชื่อคนไทยเป็นนอมินีให้ต่างชาติ (สิ่งที่ต้องระวัง):
  เกาะสมุยเป็นพื้นที่ที่มีทุนต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวนไม่น้อย ซึ่งหลายรายใช้วิธีหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยให้คนไทยถือครองแทนหรือเปิดบริษัทนอมินี (คนไทยถือหุ้นแทน) เพื่อให้ได้ที่ดิน อาคาร ซึ่ง วิธีการนี้ผิดกฎหมาย และช่วงปี 2567–2568 หน่วยงานรัฐได้เริ่มปราบปรามเข้มงวดขึ้น มีการตรวจสอบบริษัทและกลุ่มบุคคลที่ต้องสงสัยว่าเป็นนอมินีในสมุยหลายกรณี นี่เป็นประเด็นที่คนไทยผู้ลงทุนเองควรใส่ใจ: หากมีชาวต่างชาติมาชักชวนให้เราถือกรรมสิทธิ์แทน (เช่น เสนอตอบแทนให้จดชื่อเราเป็นเจ้าของที่ดิน) อย่าเข้าไปเกี่ยวข้องเพราะมีความผิดตามกฎหมายที่ดิน และความเสี่ยงสูงต่อการถูกดำเนินคดีในภายหลัง สำหรับคนไทยที่ซื้ออสังหาฯ สมุยมาอย่างสุจริต แต่ทรัพย์นั้นเคยมีประวัติเกี่ยวข้องกับทุนต่างชาติผิดกฎหมาย (เช่น ที่ดินที่ซื้อมามีเจ้าของเก่าเป็นบริษัทต่างชาติใช้นอมินี) ก็ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีภาระผูกพันหรือปัญหาค้างคา คนไทยซึ่งเป็นเจ้าของแท้จริงในปัจจุบันมักไม่ได้รับผลกระทบอะไร แต่ควรมีเอกสารหลักฐานการซื้อขายที่ถูกต้องชัดเจน
• ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง:
  การถือครองและโอนอสังหาฯ บนสมุยจะมี ค่าธรรมเนียมและภาษี ที่เกี่ยวข้องเช่นเดียวกับพื้นที่อื่นๆ ของไทย ได้แก่ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ (ประมาณ 2% ของราคาประเมิน จ่ายให้กรมที่ดินตอนโอน) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและอากรแสตมป์/ธุรกิจเฉพาะ (คิดตามกรณีผู้ขาย) และตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา มี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จัดเก็บรายปีตามมูลค่าทรัพย์สินและการใช้งาน (เช่น หากซื้อบ้านไว้แต่ไม่ได้อยู่เอง จัดเป็นบ้านหลังที่สองหรือปล่อยเช่า ต้องเสียภาษีรายปีเล็กน้อย) อัตราภาษีที่ดินสำหรับบ้านพักอาศัยจะต่ำ (ประมาณ 0.02–0.1% ของราคาประเมินต่อปี แล้วแต่มูลค่า) ส่วนที่ดินว่างเปล่าจะมีอัตราภาษีเพิ่มขึ้นถ้าถือครองนานเกิน 5 ปีโดยไม่พัฒนา ดังนั้นนักลงทุนควรวางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ซื้อภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดเพื่อเลี่ยงภาระภาษีที่เพิ่มขึ้น
• การปล่อยเช่าระยะสั้น (กฎหมายโรงแรมและ Airbnb):
  นักลงทุนไทยที่ซื้อวิลล่าแล้วคิดจะปล่อยเช่ารายวัน/รายสัปดาห์ให้กับนักท่องเที่ยว ควรทราบว่า กฎหมายไทยปัจจุบันมีกฎเรื่อง “กิจการโรงแรม” ที่หากปล่อยเช่าที่พักเป็นระยะสั้น (น้อยกว่า 30 วัน) บ่อยครั้ง จะถือว่าเข้าข่ายธุรกิจโรงแรมที่ต้องมีใบอนุญาต โดยเฉพาะหากเป็นอาคารที่มีห้องหลายยูนิต (เช่น อพาร์ตเมนต์หรือบ้านหลายหลัง) ปัจจุบันการปล่อยเช่าผ่าน Airbnb หรือแพลตฟอร์มต่างๆ ในสมุยมีทั้งผู้ที่ดำเนินการอย่างเปิดเผยและบางส่วนหลีกเลี่ยง ในทางปฏิบัติท้องถิ่นสมุยยังไม่ได้เข้มงวดมากกับวิลล่าส่วนตัวที่ปล่อยเช่าเป็นครั้งคราว แต่เจ้าของควรจัดการอย่างระมัดระวัง เช่น ไม่ก่อความเดือดร้อนให้เพื่อนบ้าน และเสียภาษีรายได้จากค่าเช่าตามกฎหมายให้ถูกต้อง หากจะทำเป็นธุรกิจจริงจัง (มีหลายหลัง มีพนักงานบริการ เป็นต้น) ควรศึกษาขั้นตอนการขอใบอนุญาตโรงแรม (ซึ่งมีข้อกำหนดเรื่องโซนและกายภาพอาคารด้วย) เพื่อปฏิบัติให้ถูกต้อง

โดยสรุป ข้อได้เปรียบของคนไทยคือสามารถถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์บนสมุยได้โดยตรง ซึ่งเปิดโอกาสการลงทุนที่กว้างขวาง เช่น ซื้อที่ดินแปลงใหญ่แบ่งขาย หรือสร้างโครงการเล็กๆ เอง ซึ่งต่างชาติทำไม่ได้ง่ายๆ แต่ในขณะเดียวกัน ข้อควรระวังคือเรื่องเอกสารสิทธิ์และการปฏิบัติตามกฎหมายท้องถิ่น สมุยมีเคสปัญหาที่ดินและการก่อสร้างผิดกฎหมายอยู่พอสมควร นักลงทุนไทยจึงควรให้ความสำคัญกับการ ตรวจสอบประวัติทรัพย์สินก่อนซื้อ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย และปฏิบัติตามขั้นตอนการขออนุญาตต่างๆ อย่างครบถ้วน เพื่อให้การลงทุนปลอดภัยและยั่งยืน

ปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่าและผลตอบแทนการลงทุน

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยจะประสบความสำเร็จหรือไม่ ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยที่ส่งผลต่อทั้งมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาวและผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า/ขายต่อในระยะสั้น ปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนไทยควรพิจารณา มีดังนี้:

• ทำเลที่ตั้งและวิวทิวทัศน์:
  ทำเลยังคงเป็นปัจจัยอันดับหนึ่งในการกำหนดมูลค่าอสังหาฯ บนสมุย ที่ตั้งของทรัพย์สินบนเกาะเล็กๆ อย่างสมุยสร้างความแตกต่างของราคาได้มาก เช่น บ้านหรือที่ดินที่อยู่ ติดชายหาด หรือเดินเพียงไม่กี่ก้าวถึงทะเล ย่อมมีราคาสูงกว่าทำเลที่ต้องขับรถเข้าซอยลึก แม้ระยะทางห่างทะเลไม่กี่ร้อยเมตรก็ตาม นอกจากนี้ มุมมองวิวทะเล เป็นตัวชูโรงของอสังหาฯ สมุย – บ้านบนเนินเขาที่มองเห็นทะเลแบบพาโนรามาสามารถตั้งราคาขาย/เช่าได้สูงกว่าบ้านระดับเดียวกันที่อยู่ในที่ราบไม่มีวิวชัดเจน บางครั้งแม้ระยะห่างทะเลใกล้เคียงกัน แต่วิวแตกต่าง ราคาก็ต่างได้อย่างมีนัยสำคัญ ผู้ลงทุนจึงควรพิจารณาศักยภาพของวิวและทำเลแปลงนั้นๆ เช่น วิวพระอาทิตย์ตกฝั่งตะวันตก หรือวิวเกาะเล็กเกาะน้อยฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ อาจเป็นจุดขายที่ทำให้ปล่อยเช่าได้ง่ายและได้ราคาดีกว่า นอกจากวิวและความติดทะเลแล้ว ความใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก (ร้านสะดวกซื้อ ตลาด ร้านอาหาร โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาล ฯลฯ) ก็มีผลต่อมูลค่าบ้านพักอาศัย โดยทั่วไปย่านที่มีชุมชนหนาแน่นอย่างเฉวง บ่อผุด ราคาที่ดิน/บ้านจะสูง เพราะผู้อยู่อาศัยไม่ต้องเดินทางไกลเพื่อหาของกินของใช้ ในขณะที่บ้านสวยๆ ที่อยู่มุมเงียบสงบมากๆ อาจเหมาะเป็นบ้านพักผ่อนแต่การใช้ชีวิตประจำวันจริงอาจไม่สะดวกเท่า ปัจจัยนี้ส่งผลทางอ้อมไปถึงกลุ่มผู้เช่าด้วย เช่น ถ้าบ้านอยู่ใกล้ร้านอาหารและแหล่งท่องเที่ยว จะปล่อยเช่าแก่นักท่องเที่ยวได้ง่ายกว่าอยู่ห่างไกล ทำเลที่ดีจึงช่วยทั้งเรื่อง Capital Gain (มูลค่าขายต่อ) และ Rental Yield (ผลตอบแทนค่าเช่า)
• แนวโน้มการท่องเที่ยวและจำนวนผู้เข้าพัก:
  รายได้หลักที่จะได้จากอสังหาฯ บนสมุยมักมาจากการปล่อยเช่าให้กับนักท่องเที่ยวหรือชาวต่างชาติที่เข้าพักอาศัย ดังนั้นสุขภาพของ อุตสาหกรรมการท่องเที่ยว มีบทบาทอย่างมากต่อผลตอบแทนการลงทุนบนเกาะสมุย ในช่วงที่นักท่องเที่ยวคึกคัก (เช่น ฤดูท่องเที่ยวเดือน ธ.ค.–เม.ย.) อัตราการเข้าพักของวิลล่าและบ้านเช่าจะสูง ราคาเช่าก็ปรับขึ้น ในทางกลับกันช่วง Low Season (เช่น ฤดูฝนเดือน ต.ค.–พ.ย.) หรือในช่วงที่มีเหตุการณ์กระทบการเดินทาง (เช่น การระบาดใหญ่ของโควิด-19 ที่ผ่านมา) อัตราการเข้าพักอาจลดต่ำ ทำให้รายได้ค่าเช่าผันผวน นักลงทุนควรเตรียมแผนรองรับความผันผวนนี้ เช่น ประเมินผลตอบแทนเป็นรายปีมากกว่ารายเดือน และมีเงินสำรองสำหรับช่วงที่บ้านว่างไม่มีผู้เช่า อีกด้านหนึ่ง สิ่งที่น่าจับตามองคือ โครงการกระตุ้นท่องเที่ยวและโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ ที่จะเพิ่มจำนวนนักท่องเที่ยวในอนาคต สำหรับสมุยมีโครงการสำคัญ เช่น
• การขยายสนามบินสมุย: สายการบินบางกอกแอร์เวย์ส (ผู้บริหารสนามบิน) ได้ประกาศแผนลงทุนกว่า 1,500 ล้านบาทเพื่อเพิ่มขีดความสามารถสนามบินสมุยในปี 2567–2570 โดยจะเพิ่มเที่ยวบินจากวันละ ~50 เที่ยวเป็น 70+ เที่ยว และปรับปรุงอาคารผู้โดยสารให้รองรับได้ถึง 6 ล้านคนต่อปี (จากเดิมรองรับประมาณ 3 ล้านคนต่อปี) การขยายนี้จะทำให้การเดินทางมายังสมุยสะดวกและหลากหลายขึ้น (มีเส้นทางบินตรงจากต่างประเทศมากขึ้น เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ จีน เป็นต้น) ซึ่งจะดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติกลุ่มใหม่ๆ เข้ามา และน่าจะเพิ่มดีมานด์ที่พักทั้งเช่าระยะสั้นและซื้อเพื่อพักอาศัยตามมา
• ทางเชื่อมสมุยกับแผ่นดิน (สะพานหรืออุโมงค์): แม้ยังอยู่ในขั้นศึกษาความเป็นไปได้ แต่รัฐได้เผยรายละเอียดเบื้องต้นของโครงการ “สะพานเชื่อมเกาะสมุย” ข้ามทะเลยาว ~20–25 กิโลเมตร (เชื่อมอำเภอขนอม จ.นครศรีธรรมราช กับตำบลท้องกรูด บนเกาะสมุย) ซึ่งคาดการณ์ใช้งบลงทุนกว่า 40,000–50,000 ล้านบาท หากโครงการนี้เกิดขึ้นจริงจะเป็นสะพานข้ามทะเลที่ยาวที่สุดในไทยและเปลี่ยนโฉมการเดินทางสู่สมุย (สามารถขับรถเข้าถึงเกาะได้โดยตรง ไม่ต้องพึ่งเรือเฟอร์รี่) เบื้องต้นมีเป้าหมายเริ่มก่อสร้างในปี 2572 และเปิดใช้ปี 2576 ผลกระทบระยะยาวคือสมุยจะมีคนเดินทางมามากขึ้น ค่าใช้จ่ายถูกลง อาจเปรียบได้กับกรณีภูเก็ตที่มีสะพานสารสินเชื่อมกับแผ่นดินใหญ่ ทำให้การพัฒนาเมืองเติบโตมาก ดังนั้นแม้เป็นโครงการระยะยาว นักลงทุนที่ถืออสังหาฯ ในสมุยไว้หลายปีอาจได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นเมื่อสะพานสร้างเสร็จ
• ท่าเรือสำราญขนาดใหญ่: รัฐมีแผนพัฒนาท่าเทียบเรือสำหรับเรือ Cruise ลำใหญ่ที่สมุย (บริเวณแหลมหินคม ต.ตลิ่งงาม ฝั่งตะวันตกของเกาะ) มูลค่าโครงการประมาณ 12,000 ล้านบาท คาดหมายเริ่มสร้างปี 2572 เปิดใช้ปี 2575 หากสำเร็จสมุยจะรองรับนักท่องเที่ยวเรือสำราญได้มากขึ้นหลายเท่าตัว ซึ่งจะเป็นการขยายฐานนักท่องเที่ยวกลุ่มใหม่ (ปัจจุบันเรือสำราญขนาดใหญ่ต้องลอยลำกลางทะเล นักท่องเที่ยวลงเรือเล็กมาฝั่ง สมุยจึงยังไม่ใช่จุดหมายหลักของสายเรือสำราญ) เมื่อมี Cruise Terminal ก็จะมีเม็ดเงินนักท่องเที่ยวต่างชาติไหลเข้ามามากขึ้นในแต่ละปี ส่งผลดีต่อธุรกิจท่องเที่ยวและอสังหาฯ ที่เกี่ยวเนื่อง
  ปัจจัยด้านการท่องเที่ยวเหล่านี้เป็น แรงขับเคลื่อนเชิงบวก ต่อมูลค่าอสังหาฯ สมุยในอนาคต นักลงทุนไทยอาจไม่ได้ใช้ประโยชน์ตรงๆ จากโครงการเหล่านี้ทันที แต่ผลทางอ้อมคือ ตลาดเช่าและซื้อขายจะคึกคักขึ้น พร้อมกับรายได้เศรษฐกิจเกาะที่เพิ่มขึ้น
• ภาวะเศรษฐกิจและการเงิน:
  แม้ปัจจัยภายนอกเช่นเศรษฐกิจโลกจะไม่ส่งผลตรงต่ออสังหาฯ สมุยเท่ากับตลาดเมืองใหญ่ แต่ก็มีบทบาทพอสมควร ตัวอย่างเช่น อัตราแลกเปลี่ยนเงินตรา ของกลุ่มผู้ซื้อหลัก – ถ้าค่าเงินบาทอ่อนค่าลงมาก (เมื่อเทียบกับดอลลาร์ ยูโร ปอนด์ เป็นต้น) อสังหาฯ สมุยจะยิ่งดึงดูดชาวต่างชาติเพราะซื้อได้ถูกลงในมุมมองของเขา ในช่วงปี 2565–2566 มีกรณีที่นักลงทุนยุโรปและอเมริกันเข้ามาซื้อบ้านในไทยเพิ่มขึ้นบางส่วนเพราะค่าเงินของเขาแข็งขึ้น ทำให้ได้ “ส่วนลด” ตามอัตราแลกเปลี่ยน ในทางกลับกันหากเงินบาทแข็งค่า อาจชะลอการตัดสินใจของต่างชาติบ้างเล็กน้อย แต่สำหรับนักลงทุนไทย ปัจจัยแลกเปลี่ยนอาจไม่เกี่ยวโดยตรง กลับกัน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ มีผลกับคนไทยมากกว่า – ช่วงปี 2566 ที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านปรับสูงขึ้นตามนโยบายการเงิน อาจทำให้ต้นทุนการกู้ซื้ออสังหาฯ สูงขึ้น นักลงทุนต้องจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้น กระทบกระแสเงินสดระหว่างถือครอง แต่อย่างไรก็ดี นักลงทุนอสังหาฯ เพื่อการลงทุนมักใช้เงินสดหรือกู้บางส่วนไม่สูงเท่าสัดส่วนผู้ซื้อบ้านอยู่อาศัยทั่วไป ผลกระทบจากดอกเบี้ยสูงต่อกลุ่มนี้จึงมีแต่ไม่มากนัก ที่สำคัญคือถ้าดอกเบี้ยสูงและเศรษฐกิจชะลอตัว จะกระทบกำลังซื้อของตลาดรวม เช่น คนไทยที่คิดซื้อบ้านพักตากอากาศอาจตัดสินใจช้าลง หรือชาวต่างชาติบางส่วนลงทุนในสมุยลดลงเพราะต้องสำรองเงินสดไว้ที่ประเทศของตัวเอง เป็นต้น นักลงทุนน่าจะต้องติดตามแนวโน้มเศรษฐกิจทั้งในและนอกประเทศ อย่างใกล้ชิด เพราะตลาดอสังหาฯ สมุยเองมีการพึ่งพาต่างชาติสูง หากเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยในกลุ่มประเทศหลัก (ยุโรป จีน รัสเซีย สหรัฐฯ) ก็อาจกระทบความต้องการซื้อ/เช่าของพลเมืองประเทศเหล่านั้น
• อุปทาน (Supply) และการแข่งขันในตลาด:
  ดังที่กล่าวในส่วนแนวโน้มราคา ปัจจุบันเกาะสมุยยังถือว่ามี ซัพพลายอสังหาริมทรัพย์จำกัด เมื่อเทียบกับศักยภาพการท่องเที่ยวที่กำลังเติบโต สถานการณ์นี้เอื้อให้ผู้ถือครองอสังหาฯ มีอำนาจต่อรองสูง – เช่น เจ้าของบ้านสามารถตั้งราคาเช่าได้ดีเพราะตัวเลือกที่พักคุณภาพสูงบนเกาะมีไม่มาก แต่ในอนาคตอันใกล้ ซัพพลายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากการที่ผู้พัฒนารายใหญ่เริ่มเข้ามาลงทุน (บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ของไทยหลายรายกำลังสำรวจสมุย และบางรายก็เปิดตัวโครงการแรกไปแล้ว) เราเห็นแล้วว่าปี 2567 มีโครงการคอนโดมิเนียม 500+ ยูนิตเปิดขาย และโครงการบ้านจัดสรรอีกหลายสิบยูนิตตามมา ซึ่ง การเข้ามาของผู้เล่นรายใหญ่จะเพิ่มการแข่งขัน ในแง่การขายและการปล่อยเช่า หากมีคอนโดใหม่จำนวนมากเกิดขึ้น ผู้ปล่อยเช่าคอนโดรายเก่าต้องแข่งขันด้วยการปรับปรุงห้องหรือบริการให้ดีขึ้นเพื่อดึงดูดผู้เช่า เช่นเดียวกัน หากมีวิลล่าใหม่สวยๆ ในตลาดมากขึ้น เจ้าของวิลล่าหลังเก่าอาจต้องรีโนเวทหรือปรับราคาสู้ ดังนั้นนักลงทุนควรประเมินแนวโน้มซัพพลายในทำเลและประเภทสินทรัพย์ที่ตนถือ เช่น ถือลงทุนคอนโด ก็ดูว่ามีโครงการใหม่จะมาลงอีกมากไหมในระยะ 2-3 ปี หรือถ้าเน้นปล่อยเช่าวิลล่าหรู ก็ดูว่าในพื้นที่รอบๆ มีวิลล่าคู่แข่งอีกกี่หลัง การรู้ภาพรวมตลาดช่วยให้วางกลยุทธ์การตั้งราคาและการทำการตลาดได้ถูกต้อง
  อีกประเด็นคือ ตลาดผู้ซื้อขายต่อ (Resale Market) บนสมุย หากในอนาคตมีเจ้าของต่างชาติจำนวนมากขายทรัพย์ออก (เช่น หลังหมดโควิดอาจมีคนอยากขายบ้านพักตากอากาศที่ซื้อไว้) อุปทานบ้านมือสองจะเพิ่มขึ้น ผู้ลงทุนไทยที่ซื้อไปแล้วอยากขายต่ออาจต้องแข่งขันด้านราคากับบ้านมือสองเหล่านั้น ปัจจุบันตลาดมือสองสมุยยังมีจำนวนไม่มากและบ้านใหม่ๆ ยังขายได้ดี แต่ควรจับตาในอีก 5–10 ปีข้างหน้าที่อาจมี “รอบหมุนเวียน” ของเจ้าของบ้านพักตากอากาศเกิดขึ้น
• คุณภาพการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์:
  ปัจจัยนี้มักถูกมองข้ามในช่วงซื้อ แต่ส่งผลต่อผลตอบแทนอย่างยิ่ง โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า หากท่านเป็นคนไทยที่ไม่ได้อยู่สมุยตลอดปี (เช่น อยู่กรุงเทพฯ แล้วซื้อวิลล่าที่สมุยเพื่อปล่อยเช่า) การมี ผู้บริหารจัดการทรัพย์สินที่ดี เป็นเรื่องสำคัญมาก สมุยมีบริษัทบริหารวิลล่าและทรัพย์สินให้เช่าจำนวนหนึ่ง ซึ่งจะดูแลตั้งแต่การทำความสะอาด ซ่อมบำรุง รับส่งลูกค้า เช็คอินเช็คเอาท์ ตลอดจนการลงประกาศหาผู้เช่าออนไลน์ การเลือกผู้จัดการสินทรัพย์มืออาชีพช่วยรักษาสภาพบ้านไม่ให้เสื่อมค่าเร็ว และทำให้ผู้เช่าพึงพอใจกลับมาใช้บริการซ้ำ เพิ่มอัตราการเข้าพัก ในทางกลับกัน หากบริหารไม่ดี ปล่อยบ้านโทรม มีปัญหาน้ำไฟ หรือบริการไม่ประทับใจ ชื่อเสียงในกลุ่มนักท่องเที่ยวก็จะแย่ลง กระทบรายได้เช่าโดยตรง นอกจากนี้สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมหรือหมู่บ้านจัดสรร การที่นิติบุคคลโครงการบริหารงานดี (ดูแลส่วนกลาง สระว่ายน้ำ ถนน ระบบรักษาความปลอดภัย ฯลฯ) จะส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินรักษาระดับได้ ผู้ซื้อมือสองมั่นใจที่จะซื้อ การปล่อยเช่าก็ง่าย เพราะผู้เช่ารู้สึกถึงมาตรฐานที่ดี ฉะนั้นเมื่อตัดสินใจลงทุน นอกจากดูตัวทรัพย์แล้ว ควรประเมินด้วยว่าเราจะดูแลหรือให้ใครดูแล เพื่อให้ทรัพย์สินสร้างผลตอบแทนเต็มศักยภาพ
• ปัจจัยด้านชื่อเสียงและแบรนด์:
  ในตลาดไฮเอนด์ของสมุยเริ่มมีแนวโน้มการพัฒนา โครงการวิลล่าและคอนโดมิเนียมแบบแบรนด์ระดับโลก หรือมีการบริหารโดยเครือโรงแรม 5 ดาว ตัวอย่างเช่น วิลล่าที่ขายภายใต้แบรนด์โรงแรมดัง จะมีการันตีคุณภาพและบริการมาตรฐานโรงแรม พร้อมสิทธิการปล่อยเช่าผ่านระบบโรงแรมให้ (ทำให้เจ้าของได้ส่วนแบ่งรายได้โดยไม่ต้องหาผู้เช่าเอง) โครงการลักษณะนี้มักตั้งราคาขายสูงถึงหลัก 50–100 ล้านบาทต่อวิลล่า แต่ก็มีตลาดลูกค้าเฉพาะกลุ่ม อย่างไรก็ดี สำหรับนักลงทุนไทยทั่วไป การร่วมลงทุนในโครงการแบรนด์ลักษณะนี้อาจใช้เงินสูงและมีข้อผูกพันหลายอย่าง (เช่น จำกัดสิทธิ์การใช้วิลล่าของตนเองในบางช่วง เพราะต้องลงระบบเช่า) แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่า แบรนด์มีผลต่อมูลค่า ถ้าเราซื้อทรัพย์ในโครงการที่มีชื่อเสียง มูลค่าขายต่อ (resale value) อาจดีกว่าทรัพย์ทั่วไป เพราะผู้ซื้อรายถัดไปเชื่อมั่นในคุณภาพ ดังนั้นถ้ามีงบประมาณ การเลือกลงทุนกับโครงการที่มีชื่อเสียงดีก็ลดความเสี่ยงหลายด้าน อย่างไรก็ดี หากงบจำกัด การคัดเลือกทรัพย์นอกโครงการแต่ก่อสร้างดี ทำเลดี แล้วเราสร้างแบรนด์ให้ทรัพย์นั้นเอง (เช่น ทำเป็นวิลล่าเช่าที่ได้รีวิวดีเยี่ยมใน Airbnb) ก็เป็นอีกกลยุทธ์หนึ่ง

โดยภาพรวม ปัจจัยทั้งหมดข้างต้นจะบ่งชี้ว่า การลงทุนอสังหาฯ สมุยไม่ใช่แค่ซื้อถูกขายแพง แต่ต้องมององค์ประกอบรอบด้าน ทั้งทำเล เวลา บริบทตลาด และการบริหารหลังการซื้อ นักลงทุนไทยควรประเมิน “Best-use” ของทรัพย์สินแต่ละรายการ เช่น บ้านหลังนี้เหมาะจะปล่อยเช่าแบบพักผ่อนรายวัน หรือขายต่อให้ครอบครัวต่างชาติ หรือถือเก็งกำไรที่ดิน ฯลฯ เพื่อจะได้โฟกัสปัจจัยที่ส่งเสริมแนวทางนั้นให้มากที่สุด หากทำได้ถูกจุด การลงทุนในสมุยสามารถให้ทั้ง ผลตอบแทนทางการเงินที่ดีและไลฟ์สไตล์ที่คุ้มค่า (มีบ้านพักส่วนตัวในเกาะสวรรค์) ไปพร้อมกัน

สถานการณ์ตลาดปี 2568 เทียบกับช่วง 3 ปีย้อนหลัง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกาะสมุยในปี 2568 มีความเปลี่ยนแปลงไปอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงสามปีก่อนหน้า (2565–2567) ซึ่งเป็นช่วงหลังผ่านพ้นวิกฤติโควิด-19 เราจะวิเคราะห์เป็นช่วงเวลาสั้นๆ เพื่อให้เห็นภาพแนวโน้ม:

• ช่วงปี 2563–2564 (ผลกระทบโควิดและตลาดซบเซา):
  เมื่อเกิดการระบาดใหญ่ทั่วโลกและประเทศไทยปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ สมุยซึ่งพึ่งพาการท่องเที่ยวอย่างมากได้รับผลกระทบหนัก ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านพักตากอากาศและวิลล่าหรูเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างไม่เคยมีมาก่อน ผู้ซื้อหลัก (ชาวต่างชาติ) ไม่สามารถเดินทางมาดูทรัพย์สินได้ หลายดีลถูกเลื่อนหรือยกเลิก เจ้าของบ้านบางส่วนที่ประสบปัญหาขาดรายได้จากการปล่อยเช่า จำเป็นต้องขายทรัพย์สินเพื่อนำเงินสดมาหมุนเวียน ทำให้ในช่วงนั้นมี อสังหาฯ ราคาลดพิเศษ (distressed sale) ออกสู่ตลาดบ้าง ผู้ซื้อที่พร้อมในช่วงนั้น (ส่วนใหญ่เป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติที่พำนักในไทยอยู่แล้ว) ได้ซื้อทรัพย์ในราคาต่ำกว่าปกติ อย่างไรก็ดี ปริมาณธุรกรรมโดยรวมลดลงมาก ยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ รายปีของสมุยในปี 2563–2564 ถือว่าต่ำสุดในรอบทศวรรษ หลายโครงการคอนโดที่มีแผนเปิดตัวต้องชะลอออกไป ผู้รับเหมาและแรงงานบางส่วนย้ายออกเพราะงานก่อสร้างหยุดชั่วคราว กล่าวโดยสรุป ตลาดสมุยช่วงโควิดเข้าสู่ภาวะหยุดนิ่ง ราคาประเมินอาจจะยังไม่ปรับลดลงมากนัก (เพราะเจ้าของส่วนใหญ่ไม่ได้เทขาย ตรึงราคาคงไว้) แต่ ราคาซื้อขายจริงมีส่วนลด ผู้ซื้อสามารถต่อรองได้มาก เนื่องจากผู้ขายยินดีลดราคาเพื่อปิดดีล
• ปี 2565 (เริ่มฟื้นตัว):
  ปี 2565 เป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญ รัฐบาลไทยเริ่มเปิดประเทศต้อนรับนักท่องเที่ยวตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นมา (ประกอบกับโครงการนำร่อง “สมุยพลัส” ในปลายปี 2564 ที่เริ่มเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติแบบจำกัดพื้นที่) ส่งผลให้ตั้งแต่กลางปี 2565 ตลาดท่องเที่ยวสมุยค่อยๆ กลับมามีชีวิต โรงแรม ร้านอาหารกลับมาเปิด ผู้เช่าระยะยาว (เช่น digital nomads และผู้เกษียณ) ทยอยกลับเข้าสมุยเพราะมาตรการกักตัวถูกยกเลิก ความเคลื่อนไหวนี้ช่วย กระตุ้นตลาดอสังหาฯ อย่างเห็นได้ชัด เริ่มมีการซื้อขายวิลล่าเกิดขึ้นอีกครั้ง โดยเฉพาะวิลล่าหรูที่ก่อนหน้านี้ประกาศขายค้างไว้ มีนักลงทุนต่างชาติกลุ่มยุโรปและอเมริกาบางส่วนเข้ามาซื้อในราคาที่ถือว่าคุ้มค่าเนื่องจากค่าเงินบาทปี 2565 ยังค่อนข้างอ่อนค่า เทรนด์ใหม่ที่เห็นในปีนี้คือชาวต่างชาติกลุ่มทำงานระยะไกล (Work from Anywhere) เดินทางเข้ามาพำนักบนเกาะช่วงละหลายเดือน ทำให้ตลาดเช่าระยะกลาง (รายเดือน) ของวิลล่าและคอนโดมีความต้องการสูง ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ชะลอโครงการไว้เริ่มกลับมาทำการตลาดอีกครั้ง แม้จะยังไม่ได้เปิดตัวโครงการใหม่แบบเต็มรูปแบบมากนัก แต่ปีนี้ถือเป็นปีของ การปรับตัวกลับสู่สภาวะปกติ ราคาซื้อขายค่อยๆ ขยับขึ้นจากจุดต่ำสุดของช่วงโควิด โดยบางทำเลที่มีทรัพย์คุณภาพ เช่น วิลล่าติดหาดเชิงมน หรือบ้านวิวสวยในบ่อผุด ราคากลับมาใกล้เคียงระดับก่อนโควิด (ปี 2019) ขณะเดียวกันที่ดินเปล่าซึ่งเจ้าของปล่อยขายถูกๆ ในช่วงโควิด หลายแปลงถูกซื้อไป ส่งสัญญาณว่ามีนักเก็งกำไรเล็งเห็นศักยภาพสมุยหลังการท่องเที่ยวฟื้นตัว
• ปี 2566 (ตลาดคึกคักและเติบโตอย่างรวดเร็ว):
  ปี 2566 เป็นปีที่ตลาดอสังหาฯ สมุย “เทิร์นอะราวด์” อย่างเต็มตัว จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมาสมุยในระดับใกล้เคียงก่อนโควิด (แม้ยังขาดกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนที่กลับมาไม่เต็มที่ แต่มีชาวยุโรป อเมริกัน อินเดีย และโดยเฉพาะชาวรัสเซียเพิ่มขึ้นมากหลังสถานการณ์ความขัดแย้งในยุโรปตะวันออก) รีสอร์ทต่างๆ มียอดจองสูง ทำให้การปล่อยเช่าวิลล่าหรูถึงกับไม่เพียงพอต่อความต้องการในบางช่วง ผู้ที่ซื้อวิลล่าไว้ก่อนหน้าได้รับอานิสงส์ค่าเช่าที่สูงขึ้นอย่างชัดเจน นอกจากนี้ ยอดขายอสังหาฯ ใหม่ทั้งบ้านและคอนโดในสมุยเพิ่มขึ้นหลายเท่าเมื่อเทียบกับปี 2565 ตามรายงานของบางบริษัทอสังหาฯ พบว่าจำนวนยูนิตที่ขายได้ในปี 2566 มากกว่าปี 2565 ถึง 3 เท่า เลยทีเดียว มีการปิดการขายวิลล่าราคาสูงหลายดีล และเริ่มเห็นการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดใหม่ๆ ที่ค้างโอนช่วงโควิดกลับมาดำเนินการ ในด้านซัพพลาย ปี 2566 ยังเป็นปีที่ผู้พัฒนารายใหญ่เริ่มเข้าพื้นที่จริงจัง เห็นได้จากการที่ บริษัทอสังหาฯ ชื่อดังของไทยประกาศโครงการแรกบนสมุย (เช่น โครงการบ้านพักตากอากาศราคา 5–20 ล้านของ บมจ.ศุภาลัย) และมีดีเวลลอปเปอร์รายอื่นๆ ลงทุนซื้อที่ดินเตรียมโครงการในอนาคต ประกอบกับผู้ประกอบการท้องถิ่นบางรายก็กลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ เช่น คอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ที่บางรัก (Wing Samui) จำนวนกว่า 500 ยูนิตที่เปิดขายในราคาเริ่มไม่ถึง 2 ล้านบาท ซึ่งได้รับความสนใจมากเพราะราคาจับต้องได้สำหรับทั้งคนไทยและต่างชาติ ผลจากซัพพลายใหม่ทำให้ตลาดสมุยเกิดความหลากหลาย ผู้ซื้อมีกลุ่มใหม่ๆ เพิ่มขึ้น เช่น คนไทยที่ซื้อคอนโดตากอากาศ (ซึ่งแทบไม่เคยมีในสมุยก่อนนี้) หรือชาวต่างชาติชนชั้นกลางที่ซื้อห้องชุดแทนวิลล่าเพราะราคาเอื้อมถึงกว่า ภาพรวมราคาขายอสังหาฯ ปี 2566 เริ่มมีการปรับตัวสูงขึ้นบ้างแล้วในบางเซกเมนต์ เช่น บ้านมือสองที่เคยตั้งขายนานก็ขายออกใกล้เคียงราคาเสนอ ไม่มีการลดราคาแรงๆ อีกต่อไป และบางกรณีผู้ขายปรับขึ้นราคาเมื่อเห็นว่าดีมานด์สูงกว่าอุปทานชัดเจน
• ปี 2567–2568 (ก้าวสู่การเติบโตระยะใหม่):
  เข้าสู่ปี 2567 และต่อเนื่องถึง 2568 ตลาดสมุยได้ก้าวข้ามจุดฟื้นตัวและเริ่มเข้าสู่ ระยะเติบโตใหม่ สิ่งที่บ่งบอกชัดคือการที่สถาบันวิจัยตลาด (เช่น Colliers International) ออกมาจัดอันดับให้ “เกาะสมุย” เป็นทำเลที่น่าจับตามองที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศไทยสำหรับปี 2568 ด้วยเหตุผลว่าภูเก็ตซึ่งเคยเป็นจุดหมายหลักนั้นใกล้ถึงจุดอิ่มตัว ราคาที่ดินและบ้านในภูเก็ตสูงลิ่ว นักลงทุนต่างชาติจึงเริ่มมองหาทางเลือกใหม่ และสมุยคือคำตอบที่โดดเด่นเพราะยัง relatively undervalued (ราคายังต่ำกว่าภูเก็ตประมาณหนึ่งในสามในสินทรัพย์คล้ายกัน) และมีความสวยงามเฉพาะตัว ในปี 2568 ตลาดอสังหาฯ สมุยมีแนวโน้มคึกคักต่อไป ทั้งจาก ดีมานด์และซัพพลาย ด้านดีมานด์ เราเห็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายชัดเจนคือชาวต่างชาติจากยุโรป อเมริกา และเอเชียบางส่วน เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง ที่เข้ามาซื้อบ้าน-คอนโดเพิ่ม ส่วนกลุ่มนักลงทุนรัสเซียและจีนซึ่งในอดีตเคยไม่มาก ตอนนี้เริ่มมีสัญญาณเพิ่มขึ้นบ้าง (แม้ยังไม่เท่าภูเก็ตหรือพัทยา) ประกอบกับคนไทยที่มีรายได้สูงจำนวนหนึ่งก็ให้ความสนใจสมุยมากขึ้น เมื่อเห็นบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่เข้ามาลงทุน ทำให้เกิดความเชื่อมั่นว่าจะมีชุมชนคุณภาพและบริการต่างๆ รองรับการอยู่อาศัยระยะยาว ด้านซัพพลาย ในปี 2567–2568 จะมีทรัพย์ใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาดอย่างเป็นรูปธรรม เช่น คอนโดมิเนียมที่เปิดขายปีก่อนๆ จะสร้างเสร็จในช่วงนี้ ทำให้ตลาดเช่ามีตัวเลือกมากขึ้น หรือบ้านจัดสรรบางโครงการที่เริ่มโอนให้ลูกค้า นอกจากนี้ยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอีกหลายแห่ง ด้วยเหตุนี้ การแข่งขัน ในภาคอสังหาฯ สมุยจะเข้มข้นขึ้นกว่า 3 ปีก่อน ที่ซึ่งผู้ขายแทบจะเป็นฝ่ายกำหนดราคาแต่ฝ่ายเดียว แต่แม้มีซัพพลายใหม่ ราคาตลาดก็ไม่ได้ลดลง เนื่องจากดีมานด์โตควบคู่กัน (นักวิเคราะห์มองว่าดีมานด์จะทะลักมาจากภูเก็ตและการเติบโตของท่องเที่ยวไทยโดยรวม) ดังนั้นสภาพตลาดปี 2568 จึงมีลักษณะ “สมดุล” มากขึ้น กล่าวคือ มีความหลากหลายของสินทรัพย์และผู้ซื้อเพิ่ม แต่ยังไม่มีฟองสบู่หรือ oversupply อย่างใด

ตัวชี้วัดสำคัญบางประการในปี 2568: ราคาที่ดินเฉลี่ยในสมุย (ทั้งเกาะ) ปรับสูงขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2563 แต่ยังไม่พุ่งมาก ส่วนหนึ่งเพราะมีที่ดินหลายโซนโดยเฉพาะที่ไม่ติดทะเลยังเหลือมาก ราคาที่อยู่อาศัย (บ้าน/คอนโด) เฉลี่ยก็เพิ่มขึ้นจากช่วงต่ำสุดปี 2564 โดยราคาเฉลี่ยคอนโดเคยลดต่ำสุดในปี 2564 ก็กลับมาสูงขึ้นในปี 2566 และคาดว่าในปี 2568 จะใกล้เคียงช่วงก่อนโควิด ส่วนราคาบ้านเฉลี่ยที่เคยตกต่ำสุดปี 2563–2564 ก็ไต่ขึ้นมาเล็กน้อย แต่ไม่ได้พุ่งแรง ยังต่ำกว่าจุดสูงสุดเมื่อหลายปีก่อนนิดหน่อย (สะท้อนว่ายังมีโอกาสในการเติบโตต่อ) สิ่งที่โดดเด่นกว่าราคาคือ ปริมาณธุรกรรม ที่เพิ่มขึ้น – มีการซื้อขายทั้งจากดีเวลลอปเปอร์สู่ผู้ซื้อรายย่อย และการขายบ้าน-ที่ดินระหว่างบุคคลมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาพคล่องของตลาดที่ดีขึ้น

อย่างไรก็ดี ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่า สมุยจะไม่เกิดการพัฒนาแบบก้าวกระโดดรวดเร็วเท่าภูเก็ต ด้วยลักษณะเฉพาะของเกาะ เช่น พื้นที่มีจำกัด ระบบสาธารณูปโภคต้องใช้เวลาขยาย และปัญหาด้านเอกสารสิทธิ์ที่ดินบางส่วนที่เป็นข้อจำกัด ทำให้การเติบโตจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่เกิดโครงการใหญ่ทุกมุมเกาะทันที ในแง่นี้นักลงทุนไทยที่เข้ามาในตลาดสมุยช่วงนี้สามารถมองเห็นโอกาส “เก็บเกี่ยว” ในระยะกลางถึงยาวได้ โดยมีปัจจัยพื้นฐานรองรับ (ไม่ใช่ความร้อนแรงชั่วคราว) เช่น การที่ราคาสมุยยังต่ำกว่าภูเก็ตและบาหลีมาก เมื่อเทียบศักยภาพเกาะที่ใกล้เคียงกัน เป็นตัวบ่งชี้ว่ายังมี room for growth ให้ราคาขยับขึ้นได้อีกเมื่อโครงสร้างพื้นฐานพร้อม

เปรียบเทียบสั้นๆ:

• ปี 2563–2564: ตลาดซบเซาสุด ไม่มีดีมานด์นักท่องเที่ยว กิจกรรมซื้อขายน้อย ราคาทรงตัวหรือปรับลดในทางปฏิบัติ เหมาะกับการซื้อของถูก (สำหรับคนที่มองขาดและมีเงินเย็น)
• ปี 2565: จุดเริ่มฟื้นตัว มีกิจกรรมมากขึ้นแต่ราคายังไม่ขยับมาก โอกาสการลงทุนยังมีเหลือ นักพัฒนายังลังเล
• ปี 2566: ตลาดดีดตัว ดีมานด์-ซัพพลายพุ่งแรง การแข่งขันเพิ่ม ราคาขายเริ่มปรับขึ้น ผู้เล่นรายใหญ่เข้ามา เทรนด์บวกชัดเจน
• ปี 2568: ตลาดเข้าสู่สมดุลการเติบโต มีความหลากหลายและแข็งแรงขึ้น ความเชื่อมั่นสูง นักลงทุนหลายกลุ่มเข้ามา ราคามีแนวโน้มขาขึ้นแต่ยังไม่สูงเกินไป

สำหรับนักลงทุนไทยที่กำลังชั่งใจ “เวลานี้ (2568) ยังน่าลงทุนในสมุยหรือไม่?” คำตอบขึ้นอยู่กับกลยุทธ์: หากเน้นเก็งกำไรสั้นๆ สมุยอาจไม่ได้หวือหวาแบบซื้อปีนี้ขายปีหน้ากำไร 50% แต่ถ้าเป็นการลงทุนแบบกลางถึงยาว (3–5 ปีขึ้นไป) สมุยมีปัจจัยบวกหนุนที่ค่อนข้างแน่นอนและยังอยู่ต้นน้ำของการเติบโต ทำให้มีโอกาสได้รับทั้งค่าเช่าต่อเนื่องและกำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นเมื่อถึงเวลาขายต่อ โดยมีความเสี่ยงด้านลบจำกัด (เว้นแต่จะเกิดวิกฤติใหญ่เช่นโรคระบาดหรือเศรษฐกิจถดถอยอีกครั้ง)

ข้อแนะนำและข้อควรระวังสำหรับนักลงทุนไทยที่พิจารณาลงทุนบนสมุย

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยสามารถให้ผลตอบแทนที่ดีและประสบการณ์การลงทุนที่น่าตื่นเต้น แต่ก็มาพร้อมความท้าทายเฉพาะตัว นักลงทุนไทยควรเตรียมพร้อมและวางแผนอย่างรอบคอบ ข้อแนะนำและข้อควรระวังต่อไปนี้จะช่วยให้การลงทุนของท่านมีโอกาสประสบความสำเร็จและลดความเสี่ยงที่ไม่จำเป็น:

1. ศึกษาตลาดและทำเลอย่างละเอียด: ก่อนตัดสินใจลงทุน ควรใช้เวลาในการลงพื้นที่สำรวจเกาะสมุยจริงๆ เท่าที่ทำได้ อย่าซื้อเพียงเพราะเห็นภาพหรือคำโฆษณา การสัมผัสบรรยากาศแต่ละโซนจะทำให้เข้าใจว่าที่ดินหรือบ้านอยู่ในสภาพแวดล้อมอย่างไร มีเสียงดังจากบาร์ใกล้เคียงไหม ถนนทางเข้าเป็นอย่างไร บางครั้งทรัพย์ที่ประกาศขายราคาถูกอาจอยู่ในทำเลที่เข้าถึงยากหรือมีข้อเสียซ่อนอยู่ การเดินทางไปดูหลายๆ ทำเล (เช่น เฉวง เชิงมน บ่อผุด แม่น้ำ ละไม ฝั่งตะวันตก ฯลฯ) จะช่วยให้เปรียบเทียบข้อดีข้อเสียและช่วงราคาของแต่ละพื้นที่ได้ชัดเจน นอกจากนี้ควรศึกษาแนวโน้มการพัฒนาในอนาคตของทำเลนั้น เช่น มีถนนตัดใหม่? มีห้างหรือโรงเรียนนานาชาติวางแผนสร้างใกล้ๆ? ข้อมูลเหล่านี้อาจได้จากการสอบถามคนท้องถิ่น นายหน้า หรือข่าวภาครัฐ
2. กำหนดวัตถุประสงค์การลงทุนให้ชัดเจน: นักลงทุนควรถามตนเองก่อนว่า “ซื้ออสังหาฯ ที่สมุยครั้งนี้เพื่ออะไร?” เพราะกลยุทธ์จะต่างกันไป เช่น

• ซื้อเพื่อ เก็งกำไรขายต่อ – ก็ควรเน้นที่ดินเปล่าทำเลดีหรือโครงการที่คาดว่าราคาจะขยับเร็ว (เช่น ซื้อช่วงพรีเซลของคอนโดแบรนด์ดัง) และเผื่อเวลาถือครอง 2–3 ปีจึงขาย
• ซื้อเพื่อ ปล่อยเช่าระยะสั้น – ควรเลือกวิลล่าหรือคอนโดที่อยู่ในย่านนักท่องเที่ยว นิยมเดินทาง เช่น ใกล้ชายหาด ร้านอาหาร และอาจต้องตกแต่งพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบครันทันที รวมทั้งเตรียมทีมบริหารการเช่า
• ซื้อเพื่อ พักผ่อนเอง + ปล่อยเช่าบางโอกาส – กรณีนี้นักลงทุนอาจให้ความสำคัญกับรสนิยมส่วนตัวมากขึ้น เลือกบ้านที่ตนเองชอบอยู่เป็นหลัก โดยให้การปล่อยเช่าเป็นผลพลอยได้ จึงต้องพิจารณาความสะดวกสบาย ความปลอดภัย ของบ้านหลังนั้นสำหรับการใช้จริง
• ซื้อเพื่อ อยู่อาศัยระยะยาวหรือหลังเกษียณ – อาจต้องดูปัจจัยเช่น ความใกล้โรงพยาบาล ตลาด ความสงบของชุมชน และเพื่อนบ้านรอบข้าง เพราะเป็นการใช้ชีวิตจริง ไม่ได้มาพักช่วงสั้นๆ

เมื่อวัตถุประสงค์ชัดเจน จะช่วยให้ โฟกัสการเลือกทรัพย์ได้ตรงจุด และวางแผนการเงินให้สอดคล้อง (เช่น ถ้าตั้งใจปล่อยเช่า ต้องคำนวณค่าวางระบบอินเทอร์เน็ต เคเบิลทีวี การตลาดออนไลน์ ฯลฯ เพิ่มเติมด้วย)

1. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และข้อกฎหมายก่อนทำสัญญา: ดังที่อธิบายไว้ส่วนต้น อย่าข้ามขั้นตอนการตรวจสอบทางกฎหมาย จ้างทนายหรือผู้เชี่ยวชาญที่ไว้ใจได้ช่วยทำ Due Diligence ทรัพย์สินทุกครั้งก่อนวางเงินมัดจำ หากเป็นคอนโด ให้ตรวจสอบสถานะนิติบุคคล โฉนดห้องชุด การชำระค่าส่วนกลางย้อนหลัง กฎระเบียบโครงการ (เช่น อนุญาตให้ปล่อยเช่ารายวันไหม) หากเป็นบ้านหรือที่ดิน ให้ตรวจสอบโฉนด ผังเมือง แนวเวนคืน (ถ้ามีในอนาคต) ทางภาระจำยอม และประวัติเจ้าของเดิม ที่สำคัญมากคือ อย่ามองข้ามภาระผูกพันแฝง เช่น บ้านบางหลังอาจอยู่ในโครงการเช่าการันตี (Rental Guarantee Program) กับบริษัทใดบริษัทหนึ่ง ซึ่งผู้ซื้อใหม่ต้องสานต่อสัญญา บางรายซื้อแล้วมาเจอทีหลังว่าจะใช้งานบ้านตัวเองก็ไม่ได้เต็มที่เพราะติดสัญญาเช่า ดังนั้นต้องอ่านสัญญาและสอบถามทุกประเด็นที่ไม่แน่ใจ
2. คำนวณค่าใช้จ่ายและผลตอบแทนอย่างเป็นจริง: นักลงทุนไทยควรทำ ประมาณการกระแสเงินสด (Cash Flow) ของการลงทุนให้รอบด้าน ไม่ใช่ดูแค่ราคาและค่าเช่า เช่น ถ้าซื้อพูลวิลล่าหลังหนึ่งมาแล้วจะปล่อยเช่า ควรคำนวณค่าใช้จ่ายประจำปี ได้แก่

• ค่าดูแลรักษาบ้าน (ทำความสะอาด สระว่ายน้ำ สวน)
• ค่าซ่อมแซมที่อาจเกิดขึ้น (กันงบไว้ส่วนหนึ่งทุกปี)
• ค่าสาธารณูปโภคช่วงที่บ้านมีแขกเข้าพัก (น้ำ ไฟ อินเทอร์เน็ต – ผู้เช่าระยะสั้นมักรวมในค่าเช่า)
• ค่าโฆษณาและค่าคอมมิชชั่นเอเจนต์ (หากใช้เอเจนต์ช่วยหาผู้เช่า มักคิด 15-30% ของค่าเช่า)
• ภาษีที่เกี่ยวข้อง (ภาษีรายได้บุคคลจากค่าเช่า, ภาษีที่ดินรายปี)
  จากนั้นประเมินรายรับค่าเช่าต่อปีแบบ conservative (ไม่มองโลกสวยเกินไป เช่น เผื่อให้วิลล่าเช่าได้ 50–60% ของจำนวนวันทั้งหมดก็พอ เพราะมี Low Season) เมื่อหักลบจะทราบผลตอบแทนสุทธิว่าคุ้มค่าหรือไม่ อย่าลืมเผื่อ เงินทุนฉุกเฉิน กรณีมีช่วงที่เช่าไม่ได้ยาวๆ หรือเกิดความเสียหายใหญ่ต้องซ่อม เช่น พายุทำหลังคาพัง จะได้ไม่กระทบการเงินส่วนตัว

ในแง่การทำกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) ให้ศึกษาสถิติการเพิ่มขึ้นของราคาที่ผ่านมา และแนวโน้มว่าอีก 3–5 ปี ข้างหน้าจะขายได้เท่าไร (อาจดูจากโครงการใกล้เคียงหรือการคาดการณ์ภาคการท่องเที่ยว) ทั้งนี้อย่าลืมคิดค่าธรรมเนียมและภาษีตอนขายด้วย เช่น ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากร ที่ผู้ขายต้องจ่าย การคำนวณรอบด้านทำให้ตัดสินใจได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น

1. ใช้บริการมืออาชีพที่เชื่อถือได้: การลงทุนในพื้นที่ที่เราไม่คุ้นเคย จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมี พันธมิตรหรือผู้ช่วยที่ไว้ใจได้ ไม่ว่าจะเป็น

• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่น: เลือกนายหน้าที่มีใบอนุญาตหรือชื่อเสียงดี ประสบการณ์ยาวนานในสมุย นายหน้าที่ดีจะช่วยคัดกรองทรัพย์สินที่เหมาะกับความต้องการของเรา ประสานงานนัดหมาย ดูแลการเจรจาต่อรองให้ราบรื่น และบางครั้งแนะนำข้อมูลเชิงลึก (เช่น เจ้าของคนนี้รีบขายเพราะอะไร หรือราคาตลาดจริงในซอยนี้ประมาณไหน) ซึ่งเราอาจไม่รู้
• ทนายความ/ที่ปรึกษากฎหมาย: สำคัญมากสำหรับการตรวจสอบและร่างสัญญาจะซื้อจะขาย รวมถึงดำเนินการโอน ถ้าเป็นไปได้ควรใช้ทนายความที่ประจำอยู่สมุยหรือภาคใต้ เพราะจะชำนาญขั้นตอนสำนักงานที่ดินท้องถิ่น และรู้ข้อกฎหมายเฉพาะพื้นที่ (บางรายในกรุงเทพฯ อาจไม่ทราบรายละเอียดผังเมืองสมุยที่เปลี่ยนล่าสุด เป็นต้น) ค่าใช้จ่ายจ้างทนายถือเป็นการลงทุนเพื่อป้องกันปัญหาใหญ่ที่จะเกิดถ้าทำผิดพลาด
• บริษัทบริหารทรัพย์สิน/นิติบุคคลมืออาชีพ: หลังซื้อแล้ว หากเราไม่ได้อยู่ดูแลเอง ควรเลือกบริษัทบริหารหรือทีมผู้ดูแลที่น่าเชื่อถือ ตรวจสอบประวัติผลงานหรือรีวิวจากลูกค้าคนอื่น เพื่อแน่ใจว่าจะรักษาทรัพย์สินเราได้อย่างดี ไม่ปล่อยปละละเลยหรือทุจริต เช่น เก็บค่าเช่าจากลูกค้าแล้วไม่ส่งต่อเจ้าของ เป็นต้น

แม้อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นบ้างในการใช้มืออาชีพเหล่านี้ แต่นับเป็น หลักประกันความสบายใจและลดความเสี่ยง ให้การลงทุนของเรา ไม่ให้เจอปัญหาภายหลังที่อาจเสียหายหนักกว่าค่าจ้างมากนัก

1. ระมัดระวังข้อเสนอที่ฟังดูดีเกินจริง: นักลงทุนอาจพบข้อเสนอการลงทุนแนวการันตีผลตอบแทน เช่น โครงการคอนโดหรือวิลล่าที่เสนอ “รับประกันค่าเช่า X% ต่อปี นาน Y ปี” ซึ่งฟังดูน่าสนใจมาก อยากเตือนว่า ให้ตรวจสอบความสมเหตุสมผลของข้อเสนอนั้น บริษัทที่น่าเชื่อถือจริงย่อมมีแผนธุรกิจรองรับการจ่ายผลตอบแทน แต่บางรายอาจใช้การันตีล่อใจเพื่อขายของและภายหลังไม่สามารถทำได้จริง หากเจอกรณีนี้ควรดูประวัติผู้ประกอบการ และอ่านสัญญาเงื่อนไขอย่างละเอียด เช่น เงื่อนไขการการันตีมีอะไรผูกมัดเราหรือไม่ (บางแห่งบังคับให้เราซื้อเฟอร์นิเจอร์แพ็คเกจราคาแพง หรือต้องส่งบ้านเข้าโปรแกรมเช่าตลอดเวลา) และเคยมีกรณีในไทยที่โครงการล้มก่อนครบกำหนดการันตี ทำให้ผู้ซื้อต้องแบกรับภาระเอง ในฐานะนักลงทุนไทยที่อาจไม่ได้รีบร้อนเหมือนต่างชาติ ควรใช้วิจารณญาณอย่าให้ ผลตอบแทนที่สูงผิดปกติ มาดึงเราจนลืมพิจารณาความเสี่ยง
2. วางแผนกลยุทธ์การขายต่อหรือทางออก (Exit Strategy): แม้ตั้งใจจะลงทุนระยะยาว แต่ก็ควรวางแผนคร่าวๆ ว่าหากต้องการขายอสังหาฯ นั้นๆ จะขายให้ใครและเมื่อไรเพื่อให้ได้กำไรสูงสุด เช่น

• ซื้อคอนโดแล้วคิดว่าอีก 5 ปีราคาขึ้นตามที่หวัง ก็อาจวางแผนประกาศขายให้กลุ่มนักลงทุนต่างชาติหรือคนกรุงเทพฯ ที่อยากได้บ้านพักทะเล
• ซื้อที่ดินเก็งกำไร อาจตั้งเป้ารอการประกาศสร้างสะพานสมุยหรือห้างใหญ่ในพื้นที่ แล้วขายออกตอนราคาพุ่ง เป็นต้น
  การคิดล่วงหน้าเช่นนี้ทำให้เรา ติดตามสัญญาณตลาด ไปในตัวและไม่พลาดโอกาสทองเมื่อถึงเวลาเหมาะสมที่จะขาย การไม่มี Exit Strategy เลยอาจทำให้กลายเป็นถือครองทรัพย์นานเกินไปจนตลาดอิ่มตัวหรือค่าเสื่อมมาก (เช่น บ้านสภาพเก่า) ขายยากกว่าที่คิด

1. ใช้ความรอบคอบมากกว่าอารมณ์: เกาะสมุยมีเสน่ห์ทางอารมณ์ความรู้สึก – หลายคนมาเที่ยวแล้วหลงรัก อยากมีบ้านที่นี่ทันที ซึ่งเป็นเรื่องที่เข้าใจได้ แต่อยากให้แยกส่วน “การตัดสินใจลงทุน” ออกจาก “อารมณ์ชั่วขณะ” เราต้องกลับมาดูปัจจัยพื้นฐานและตัวเลขเสมอ อย่าซื้อเพียงเพราะรู้สึกชอบหรือกลัวพลาด ถ้าเจอทรัพย์ไหนที่นายหน้าบอกว่ามีคนอื่นจะเอาแล้ว ต้องรีบจองเดี๋ยวนี้ ให้ระวังไว้ก่อนว่ามันอาจเป็น pressure tactic การลงทุนที่ดีควรมีเวลาตรวจสอบ ไม่ใช่เร่งร้อนเกินไป แน่นอนทรัพย์ดีๆ อาจถูกคว้าเร็ว แต่หากชวดไปก็ยังมีทรัพย์อื่นเสมอ ตรงกันข้าม ถ้ารีบซื้อโดยไม่ตรวจสอบ อาจต้องมานั่งเสียใจทีหลัง
2. เคารพกฎและวัฒนธรรมท้องถิ่น: ข้อนี้เป็นคำแนะนำเชิง soft แต่ก็สำคัญในการลงทุนต่างจังหวัด สมุยมีชุมชนคนท้องถิ่นที่อยู่มายาวนาน การเข้ามาของนักลงทุนต่างถิ่น (รวมถึงคนไทยนอกพื้นที่) ควรอยู่บนพื้นฐานการเคารพกฎหมายและวิถีชีวิตชุมชน เช่น หากท่านซื้อที่ดินแล้วมีคนพื้นที่เคยใช้ทางผ่าน ควรหาทางออกร่วมกันดีๆ ไม่ปิดทางเขาทันที หรือหากสร้างบ้านในหมู่บ้านชาวบ้าน ก็ควรรักษาความสงบ ไม่จัดปาร์ตี้เสียงดังรบกวน ฯลฯ การมีความสัมพันธ์ที่ดีกับชุมชนจะทำให้การลงทุนของท่านราบรื่น ได้รับความช่วยเหลือดูแลทรัพย์สินยามไม่อยู่ และหลีกเลี่ยงปัญหาจุกจิกที่อาจเกิดขึ้น
3. เตรียมใจสำหรับการลงทุนระยะยาว: ดังที่กล่าว สมุยไม่ใช่ตลาดเก็งกำไรเร็ว การจะได้ผลตอบแทนดีต้องอาศัยเวลาและความเอาใจใส่ในทรัพย์สิน ดังนั้นนักลงทุนควรมองสมุยเป็น การลงทุนเชิงคุณค่า (Value Investment) มากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น ถ้ามองในมุมนี้เราจะอดทนกับความผันผวนระหว่างทางได้ เช่น ปีไหนนักท่องเที่ยวหายไปบ้างก็ไม่ตระหนก เพราะเชื่อมั่นในศักยภาพยาวๆ ของเกาะ เมื่อมีทัศนคติถูกต้อง การตัดสินใจต่างๆ ก็จะรอบคอบและมองภาพใหญ่ ไม่รีบถอนทุนหรือทิ้งทรัพย์สินเพียงเพราะเหตุการณ์ระยะสั้น

บทสรุป: เกาะสมุย – โอกาสในสวรรค์กลางอ่าวไทย

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยสำหรับผู้ลงทุนชาวไทยเป็นโอกาสที่น่าสนใจอย่างยิ่งในยุคปัจจุบัน เกาะสมุยกำลังอยู่ในจังหวะที่ดี: การท่องเที่ยวฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ราคาทรัพย์สินยังสมเหตุสมผลเมื่อเทียบกับจุดหมายคู่แข่ง โครงการโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ ของภาครัฐอยู่ในสายตา และตลาดกำลังได้รับความสนใจทั้งจากนักลงทุนไทยและต่างชาติเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ หากผู้ลงทุนศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน วางแผนกลยุทธ์ชัดเจน และดำเนินการอย่างมืออาชีพ การลงทุนในสมุยสามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าและความพึงพอใจในแง่ไลฟ์สไตล์ไปพร้อมกัน

อย่างไรก็ตาม ทุกการลงทุนย่อมมีความเสี่ยง ในกรณีของสมุย ความเสี่ยงส่วนใหญ่จะเกี่ยวข้องกับปัจจัยภายนอก (เช่น ภาวะท่องเที่ยวโลก) และรายละเอียดเฉพาะ (เช่น กฎหมายที่ดินท้องถิ่น) ซึ่งบทความนี้ได้ชี้ให้เห็นและเสนอแนะแนวทางจัดการไว้แล้ว หัวใจสำคัญคือ การลงทุนอย่างมีสติและความรู้ อย่าหลงไปกับกระแสหรือคำโฆษณาโดยไม่ตรวจสอบ และพร้อมปรับตัวตามสถานการณ์

สุดท้ายนี้ หากท่านเป็นนักลงทุนหรือผู้ซื้อชาวไทยที่กำลังพิจารณาเกาะสมุย เราขอให้ข้อมูลเชิงลึกข้างต้นเป็นแนวทางช่วยตัดสินใจ เกาะสมุยสามารถเป็นทั้งบ้านพักในฝันและสินทรัพย์การเงินที่เติบโตไปพร้อมกันได้ เพียงแต่ท่านต้องออกแบบการลงทุนของท่านให้เหมาะสม หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์และช่วยให้การลงทุนของท่านบนเกาะสมุยประสบความสำเร็จ สมกับที่ได้ลงทุนใน “สวรรค์กลางอ่าวไทย” แห่งนี้