ให้เช่าทาวน์เฮ้าส์ กรุงเทพ ประกาศให้เช่าทาวน์เฮ้าส์ 4 ห้องนอน ในกรุงเทพ

ทาวน์เฮ้าส์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ปี 2568: เจาะลึกตลาดสำหรับผู้เช่าและนักลงทุน

ภาพรวมตลาดทาวน์เฮ้าส์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ปี 2568

ปี 2568 ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครยังคงเติบโตต่อเนื่อง แม้เศรษฐกิจโดยรวมจะฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไปและมีความเปราะบางในกลุ่มรายได้ปานกลาง-ต่ำ แต่ปัจจัยด้าน อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่ยังอยู่ในระดับสูง และ ภาระหนี้ครัวเรือน ส่งผลให้ผู้บริโภคจำนวนมากชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยและหันมา เช่า แทนการซื้อบ้านใหม่ เพื่อลดความเสี่ยงทางการเงินของตนเอง แนวโน้มนี้เห็นได้ชัดเจนหลังการระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้ผู้คนระมัดระวังการใช้จ่ายระยะยาวมากขึ้น แม้ว่ารัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นตลาดซื้อขายอสังหาฯ (เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว) เพื่อส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ความเชื่อมั่นทางการเงินของผู้บริโภคจำนวนมากยังไม่กลับมาเต็มที่ ทำให้ตลาดเช่ายังขยายตัวต่อเนื่อง

ตลาด ทาวน์เฮ้าส์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ได้รับอานิสงส์จากเทรนด์ดังกล่าวเป็นอย่างมาก ในปี 2567 ที่ผ่านมา ความต้องการเช่าทาวน์เฮ้าส์ ปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 23-24% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YoY) ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นในอัตราใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยว (ประมาณ 25%) และสูงกว่าความต้องการเช่าคอนโดมิเนียม (ประมาณ 10-12% YoY) สะท้อนให้เห็นว่าผู้เช่าจำนวนมากขึ้นกำลังมองหาที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น เช่น ทาวน์เฮ้าส์และบ้าน แทนที่คอนโดแบบห้องชุดเล็กๆ ข้อมูลดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยของธนาคารที่อยู่อาศัย (ธอส.) ระบุว่าในปี 2564-2567 ค่าเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพฯ ปรับขึ้นราว 9% แม้ยังไม่กลับสู่ระดับก่อนโควิด-19 ก็ตาม

อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียม ยังคงครองสัดส่วนส่วนใหญ่ของตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ โดยคิดเป็นกว่า 80-84% ของความต้องการเช่าทั้งหมดในเมืองหลวง ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วนประมาณ 8% (ใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยวอีก 8%) แม้สัดส่วนของทาวน์เฮ้าส์จะยังเล็กเมื่อเทียบกับคอนโด แต่แนวโน้มการเติบโตนั้นชัดเจน ผู้เช่าเริ่มให้ความสนใจกับ คุณภาพชีวิต และ พื้นที่ใช้สอย มากขึ้น ทำให้ทาวน์เฮ้าส์กลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจในหมู่คนเมืองที่ต้องการพื้นที่มากกว่าอพาร์ตเมนต์หรือคอนโดทั่วไป

ในด้านระดับราคาค่าเช่า ช่วงระดับราคาที่ได้รับความนิยม สำหรับทาวน์เฮ้าส์ในกรุงเทพฯ อยู่ที่ราว 12,000–15,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นช่วงราคาที่สอดคล้องกับกำลังเช่าของครอบครัวชนชั้นกลางหลายกลุ่ม โดยค่าเช่ากลุ่มนี้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเล็กน้อย (~5-8% YoY) ในปีที่ผ่านมา เนื่องจากอุปสงค์ที่สูงขึ้น ทั้งนี้ยังมีตลาดเช่าบ้านหรูระดับบนที่เติบโตโดดเด่น เช่น บ้านเดี่ยวหรูในทำเลใจกลางเมืองที่ปล่อยเช่า 100,000–200,000 บาท/เดือน ให้กับผู้เช่าต่างชาติหรือผู้บริหารระดับสูง แต่สำหรับทาวน์เฮ้าส์แล้ว ตลาดหลักจะอยู่ในช่วงราคากลางที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าสำหรับคนทั่วไป

นอกจากดีมานด์ที่เพิ่มขึ้น ฝั่งอุปทานเองก็มีแนวโน้มเอื้ออำนวยต่อผู้เช่าเช่นกัน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายชะลอการเปิดตัวคอนโดใหม่ในช่วงที่ผ่านมา และหันมาพัฒนาโครงการแนวราบชานเมืองมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม ส่งผลให้มี ทาวน์เฮ้าส์โครงการใหม่ในเขตปริมณฑลและกรุงเทพฯ ชั้นนอก ทยอยสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดเช่าอย่างต่อเนื่อง ผู้เช่าจึงมีตัวเลือกบ้านเช่าสภาพใหม่ คุณภาพดี มากขึ้น และผู้ลงทุนที่ซื้อทาวน์เฮ้าส์ปล่อยเช่าก็มีทรัพย์สินที่มีแนวโน้มปล่อยเช่าง่ายขึ้น เนื่องจากตรงกับความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่

โดยสรุป ภาพรวมตลาดทาวน์เฮ้าส์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ปี 2568 อยู่ในช่วงขาขึ้น ทั้งในแง่ของความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นและอัตราค่าเช่าที่ปรับสูงขึ้นเล็กน้อยตามกลไกตลาด ปัจจัยเศรษฐกิจ (เช่น ดอกเบี้ยสูงและหนี้ครัวเรือน) ผลักดันให้คนเลือกเช่า ขณะเดียวกันปัจจัยทางสังคม (เช่น แนวโน้ม Work from Home และการมองหาพื้นที่อยู่อาศัยกว้างขวางขึ้น) ก็ทำให้ทาวน์เฮ้าส์กลายเป็นสินค้าตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนกรุงมากกว่าเดิม เจ้าของอสังหาฯ และนักลงทุนจึงมีโอกาสในการปล่อยเช่าอสังหาฯ ประเภทนี้เพื่อสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง

พฤติกรรมผู้เช่าและแนวโน้มดีมานด์

พฤติกรรมของผู้เช่าในตลาดปัจจุบัน มีการเปลี่ยนแปลงไปตามสภาพเศรษฐกิจและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงของคนกรุงเทพฯ หลายประการที่ควรสังเกต:

• เช่าเพื่อความยืดหยุ่นทางการเงิน: จากภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่และค่าครองชีพที่สูงขึ้น คนจำนวนมากเลือกที่จะ เช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ เพื่อลดภาระหนี้ระยะยาว การสำรวจผู้บริโภคล่าสุดโดย DDproperty พบว่า 50% ของผู้ตอบแบบสอบถามยังมีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1 ปีข้างหน้า สะท้อนว่าความต้องการเป็นเจ้าของบ้านยังมีอยู่ ทว่าเมื่อพิจารณาด้านความพร้อมทางการเงินกลับพบว่า มีเพียง 33% เท่านั้นที่เก็บเงินเพียงพอต่อการซื้อบ้าน ขณะที่อีกประมาณ 48% มีเงินเก็บได้เพียงครึ่งหนึ่งของงบประมาณซื้อบ้านที่ต้องการ และราว 18% ยังไม่มีเงินเก็บเพื่อซื้อบ้านเลย ทำให้ผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยจำเป็นต้องพักแผนการซื้อไว้ก่อนแล้วอาศัย เช่าอยู่ไปก่อน เพื่อลดแรงกดดันทางการเงินในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่เอื้ออำนวยเต็มที่
• คนรุ่นใหม่ชอบเช่า: กลุ่มคนวัยทำงานยุคใหม่และครอบครัวรุ่นใหม่มองหา ความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิต มากขึ้น พวกเขาเปลี่ยนงานบ่อยหรือย้ายที่อยู่ตามโอกาสทางอาชีพได้ง่าย การเช่าบ้านทำให้สามารถโยกย้ายทำเลได้สะดวกกว่าเมื่อเทียบกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งค่านิยมในการเป็นเจ้าของบ้านอาจไม่ใช่เป้าหมายอันดับต้นๆ ของคนรุ่นใหม่เหมือนอดีตอีกต่อไป หลายคนยอมจ่ายค่าเช่าเพื่อแลกกับการไม่ต้องผูกมัดกับภาระผ่อนบ้านระยะยาวและการบำรุงรักษาที่ตามมา แนวโน้มนี้ส่งผลให้สัดส่วนคนที่เลือกเช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เริ่มทำงานหรือคู่แต่งงานที่ยังไม่มีแผนลงหลักปักฐานถาวร
• Work from Home และความต้องการพื้นที่: หลังยุคโควิด แนวทางการทำงานแบบ Work from Home หรือ Hybrid Work ยังได้รับความนิยมต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้เช่าจำนวนมากมองหาที่พักที่มีพื้นที่เพิ่มขึ้นเพื่อทำโฮมออฟฟิศหรือมุมทำงานภายในบ้าน แนวโน้มนี้ทำให้ผู้ที่เคยเช่าคอนโดขนาดเล็กอาจพิจารณาย้ายมาเช่าทาวน์เฮ้าส์ที่มีหลายห้องและพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น เพื่อรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการทำงานในที่เดียวกัน ทาวน์เฮ้าส์ซึ่งมี 2-3 ชั้นและห้องแยกเป็นสัดส่วน จึงตอบโจทย์ความต้องการนี้ได้ดีกว่าอย่างชัดเจน นอกจากนี้บางคนยังเลือกเช่าทาวน์เฮ้าส์เพื่อตอบสนองรูปแบบ โฮมออฟฟิศขนาดย่อม สำหรับธุรกิจส่วนตัวหรือสตาร์ทอัพขนาดเล็ก ด้วยการดัดแปลงชั้นล่างเป็นพื้นที่สำนักงาน และใช้ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายเมื่อเทียบกับการเช่าสำนักงานและที่พักแยกกัน
• ความนิยมในพื้นที่สีเขียวและสัตว์เลี้ยง: ผู้เช่ายุคใหม่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิต เช่น การมีพื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่ให้สัตว์เลี้ยงวิ่งเล่น การอยู่คอนโดอาจมีข้อจำกัดเรื่องสัตว์เลี้ยงและไม่มีพื้นที่สวนส่วนตัว แต่ทาวน์เฮ้าส์มักมาพร้อมที่จอดรถและลานหน้าบ้านเล็กๆ ซึ่งสามารถจัดสวนกระถางหรือพื้นที่ให้สัตว์เลี้ยงได้ สิ่งนี้ดึงดูดกลุ่มผู้เช่าที่รักสัตว์หรือชอบจัดสวนให้หันมาเช่าทาวน์เฮ้าส์มากขึ้น ปัจจุบันหลายครอบครัวที่เลี้ยงสุนัขหรือแมวไว้ ต่างมองว่าทาวน์เฮ้าส์เป็นคำตอบที่ลงตัวเนื่องจากมีพื้นที่ให้สัตว์เลี้ยงวิ่งเล่นได้อิสระกว่า มีรั้วรอบขอบชิด ลดความเสี่ยงการหนีหาย และไม่ต้องกังวลปัญหาเพื่อนบ้านใกล้เคียงเท่าการอยู่คอนโด
• ระยะเวลาเช่าและการแชร์ที่พัก: มีแนวโน้มที่ผู้เช่าทาวน์เฮ้าส์บางกลุ่มจะทำสัญญาเช่าระยะยาวขึ้น เช่น 2-3 ปี เพื่อความมั่นคงในการอยู่อาศัย โดยเฉพาะครอบครัวที่มีลูกต้องเข้าโรงเรียนในละแวกนั้น หรือผู้เช่าที่พึงพอใจกับทำเลและบ้านที่เช่าอยู่ นอกจากนี้ยังพบว่าบางกรณี การแชร์เช่าทาวน์เฮ้าส์ ระหว่างเพื่อนร่วมงานหรือญาติพี่น้องก็เกิดขึ้น เนื่องจากทาวน์เฮ้าส์มีหลายห้องนอน สามารถอยู่ร่วมกันและแชร์ค่าเช่าได้อย่างคุ้มค่า เทรนด์นี้ช่วยขยายฐานผู้เช่าทาวน์เฮ้าส์ออกไปนอกเหนือจากเพียงครอบครัวเดี่ยว เพราะคนโสดหรือคู่รักที่ยังไม่มีบุตรบางกลุ่มก็หันมาเช่าทาวน์เฮ้าส์ร่วมกับเพื่อน เพื่อจะได้อยู่บ้านหลังใหญ่ขึ้นในงบประมาณที่รับไหว
• การใช้แพลตฟอร์มออนไลน์ในการหาบ้านเช่า: ผู้เช่าในปัจจุบันนิยมค้นหาข้อมูลและประกาศบ้านเช่าผ่านเว็บไซต์และแอปพลิเคชันอสังหาฯ เป็นหลัก ทำให้มี ความโปร่งใสของข้อมูลราคา และตัวเลือกเปรียบเทียบมากขึ้น ผู้เช่าสามารถเห็นราคาค่าเช่าเฉลี่ยของทาวน์เฮ้าส์ในแต่ละย่านได้ง่าย ส่งผลให้เจ้าของบ้านที่ตั้งราคาสูงเกินไปอาจปล่อยเช่าได้ยากกว่าเดิม ขณะเดียวกัน ผู้เช่าก็มีอำนาจต่อรองมากขึ้นหากเห็นว่าค่าเช่าที่เรียกเก็บเกินกว่าราคาตลาดของพื้นที่นั้นๆ แนวโน้มนี้ทำให้ตลาดเช่าในภาพรวมมีการแข่งขันและเกิดความเป็นธรรมมากขึ้น ฝ่ายผู้ปล่อยเช่าต้องปรับตัวโดยตั้งราคาที่เหมาะสมและปรับปรุงคุณภาพบ้านให้คุ้มค่ากับราคาที่เรียก ขณะที่ฝ่ายผู้เช่าก็ได้รับประโยชน์จากการเข้าถึงข้อมูลและตัวเลือกที่หลากหลาย

ด้วยพฤติกรรมที่กล่าวมาข้างต้น แนวโน้มดีมานด์ของตลาดทาวน์เฮ้าส์ให้เช่าในกรุงเทพฯ จึงยังคงอยู่ในช่วงขยายตัว ผู้เช่าให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าและคุณภาพชีวิตมากขึ้น ทำให้ทาวน์เฮ้าส์ซึ่งเคยเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มเริ่มได้รับความนิยมในวงกว้างขึ้นเรื่อยๆ นักลงทุนผู้ปล่อยเช่าควรจับตามองสัญญาณเหล่านี้เพื่อตอบสนองต่อความต้องการของผู้เช่าได้อย่างเหมาะสม เช่น จัดหาเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกให้พร้อม รวมถึงยืดหยุ่นเรื่องเงื่อนไขการเลี้ยงสัตว์หรือการตกแต่งบ้าน เพื่อดึงดูดผู้เช่าคุณภาพให้อยู่ระยะยาว

วิเคราะห์ทำเลเด่นและตัวอย่างค่าเช่า

ทำเลที่ตั้ง เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดอย่างหนึ่งที่กำหนดความต้องการและระดับราคาค่าเช่าของทาวน์เฮ้าส์ในกรุงเทพฯ แต่ละย่านมีจุดเด่นและกลุ่มผู้เช่าที่แตกต่างกัน การเลือกทำเลให้เหมาะสมสามารถช่วยให้นักลงทุนปล่อยเช่าได้ง่ายและได้ราคาเหมาะสม ทั้งยังช่วยให้ผู้เช่าได้บ้านเช่าที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของตนเอง ทำเลเด่น สำหรับทาวน์เฮ้าส์ปล่อยเช่าในกรุงเทพฯ ปี 2568 มีดังนี้:

• โซนบางนา – ทำเลยอดนิยมทางตะวันออกเฉียงใต้ของกรุงเทพฯ ที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว บางนา-ตราด ถือเป็นประตูเชื่อมระหว่างกรุงเทพฯ กับพื้นที่ EEC และสนามบินสุวรรณภูมิ มีจุดแข็งคือ การคมนาคมสะดวก (ใกล้ทางด่วน, วงแหวนรอบนอก และรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายถึงสถานีเคหะฯ) อีกทั้งยังรายล้อมด้วยแหล่งงานและสถานศึกษา เช่น เขตนิคมอุตสาหกรรมบางพลี มหาวิทยาลัยเอแบค นอกจากนี้ยังมีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น เมกะบางนา, เซ็นทรัลบางนา ที่ดึงดูดให้คนอยู่อาศัยในย่านนี้ ทาวน์เฮ้าส์ในโซนบางนา มักอยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรสมัยใหม่ที่มีระบบรักษาความปลอดภัย เหมาะกับครอบครัวและพนักงานบริษัท ค่าเช่าทาวน์เฮ้าส์มาตรฐาน 2-3 ห้องนอนในบางนาเริ่มตั้งแต่ประมาณ 12,000-15,000 บาท/เดือน สำหรับหลังขนาดเล็ก หรือหลังที่อยู่ห่างสถานีรถไฟฟ้าเล็กน้อย ส่วนทาวน์เฮ้าส์ขนาดใหญ่หรืออยู่ใกล้ถนนสายหลัก/สถานีรถไฟฟ้ามากๆ อาจปล่อยเช่าได้ 20,000-30,000 บาท/เดือน ทั้งนี้จุดเด่นของบางนาคือผู้เช่าส่วนใหญ่มีรถยนต์ ทำให้ที่จอดรถส่วนตัวของทาวน์เฮ้าส์เป็นข้อได้เปรียบเหนือคอนโดในละแวกเดียวกัน
• โซนรามอินทรา – พื้นที่ฝั่งตะวันออกตอนบนของกรุงเทพฯ ที่กำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างมาก เนื่องจากการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายใหม่อย่าง สายสีชมพู (แคราย–มีนบุรี) ที่วิ่งผ่านถนนรามอินทรา ทำให้การเดินทางเข้าเมืองสะดวกกว่าเดิม รามอินทราเป็นย่านพักอาศัยดั้งเดิมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งศูนย์การค้าใหญ่ (เช่น แฟชั่นไอส์แลนด์, เซ็นทรัลรามอินทรา), โรงพยาบาล, และตลาดชุมชนมากมาย ลักษณะชุมชนเป็นย่านพักอาศัยสงบ ไม่พลุกพล่านเหมือนใจกลางเมือง ทาวน์เฮ้าส์ในย่านรามอินทรา ได้รับความนิยมจากทั้งครอบครัวคนไทยและข้าราชการ/พนักงานบริษัทที่ทำงานในโซนนี้ รวมถึงพนักงานสนามบินสุวรรณภูมิที่เลือกอยู่โซนรามอินทราแล้วเดินทางผ่านมอเตอร์เวย์ได้สะดวก ค่าเช่าทาวน์เฮ้าส์ทั่วไปในทำเลนี้อยู่ราว 10,000-18,000 บาท/เดือน ขึ้นกับความใหม่และขนาดของตัวบ้าน บางโครงการหรูที่อยู่ติดถนนใหญ่หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้าอาจปล่อยเช่าแตะ 20,000 บาท/เดือน ได้ จุดเด่นของรามอินทราคือผู้เช่าจะได้บ้านเช่าสภาพใหม่ในราคาที่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับการเช่าคอนโดในเมือง ขณะเดียวกันยังเดินทางเชื่อมต่อเข้าเมืองได้ไม่ลำบากนัก
• โซนพหลโยธิน (ตอนเหนือ) – พื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินฝั่งเหนือ เริ่มตั้งแต่เขตจตุจักร ลาดยาว ไปจนถึงบางเขน สายไหม ซึ่งเป็นแนว รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต–สะพานใหม่–คูคต) ทำเลนี้มีความหลากหลาย ตั้งแต่โซนใกล้ตัวเมืองอย่าง อารีย์–สะพานควาย ซึ่งมีคาเฟ่และแหล่งไลฟ์สไตล์ทันสมัย (แต่ทาวน์เฮ้าส์ในบริเวณนี้มักเป็นหลังเก่า ค่าเช่าค่อนข้างสูงหรือถูกปรับใช้เป็นโฮมออฟฟิศ/ร้านค้าแล้ว) ไปจนถึงโซนมหาวิทยาลัย เช่น ย่านมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์–บางเขน และโซนชานเมืองใกล้สนามบินดอนเมือง เช่น เขตสายไหม-สะพานใหม่ ทาวน์เฮ้าส์ในโซนพหลโยธิน ได้รับความสนใจจากทั้ง นิสิตนักศึกษา (ที่อาศัยร่วมกันแชร์ค่าเช่าใกล้มหาวิทยาลัย) บุคลากรภาครัฐและเอกชน ที่ทำงานในย่านหลักสี่–ดอนเมือง และ ครอบครัวคนเมือง ที่อยากได้บ้านเช่าราคาเอื้อมถึงในเขตกรุงเทพฯ ราคาค่าเช่าจะแตกต่างไปตามพื้นที่ย่อย เช่น ทาวน์เฮ้าส์ย่านมหาวิทยาลัยเกษตรฯ ขนาด 2-3 ห้องนอนอาจปล่อยเช่าราว 15,000-20,000 บาท/เดือน เนื่องจากอยู่ในทำเลเมือง ใกล้รถไฟฟ้าและห้างดัง (เซ็นทรัลลาดพร้าว, เมเจอร์รัชโยธิน) ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ชานเมืองแถบคลองสอง สายไหม ใกล้แนวรถไฟฟ้าสถานีปลายทาง อาจมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 10,000-12,000 บาท/เดือน เท่านั้น ซึ่งจับต้องได้สำหรับคนทำงานทั่วไป ความโดดเด่นของทำเลนี้คือมีทั้งตลาดผู้เช่าคนไทยและชาวต่างชาติที่มาทำงานในหน่วยงานรัฐหรือบริษัทเอกชนบริเวณนี้ อีกทั้งยังมีแหล่งชุมชนดั้งเดิมรองรับ ทำให้บ้านปล่อยเช่าได้ต่อเนื่อง
• โซนฝั่งธนบุรี – ย่านทางฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา เช่น บางแค พระราม 2 ราชพฤกษ์ ซึ่งกำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นหลังการเปิดใช้รถไฟฟ้า สายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายที่ครอบคลุมพื้นที่เหล่านี้ โซนฝั่งธนมีโครงการบ้านจัดสรรแนวราบใหม่ๆ เกิดขึ้นหลายแห่ง พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกในย่านที่พัฒนาอย่างรวดเร็ว (ห้างสรรพสินค้า ตลาดชุมชน โรงเรียนชื่อดัง) จึงดึงดูดทั้งครอบครัวคนไทยและคนทำงานที่อยากอยู่ในสภาพแวดล้อมสงบกว่าฝั่งพระนคร ค่าเช่าทาวน์เฮ้าส์ฝั่งธนบุรี โดยทั่วไปจะถูกกว่าฝั่งเมืองเล็กน้อย ทาวน์เฮ้าส์มาตรฐานขนาด 2-3 ห้องนอนอาจอยู่ในช่วง 8,000-15,000 บาท/เดือน ขึ้นกับระยะห่างจากแนวรถไฟฟ้าและความใหม่ของบ้าน ทำเลนี้เหมาะกับผู้เช่าที่ทำงานในฝั่งธนฯ หรือย่าน CBD แต่ต้องการบ้านที่กว้างขวางกว่าในงบประมาณจำกัด ผู้ลงทุนปล่อยเช่าในโซนนี้ก็ควรชูจุดเด่นเรื่องความคุ้มค่าและบรรยากาศการอยู่อาศัยที่เงียบสงบกว่าฝั่งเมือง
• โซนรามคำแหง-ลาดพร้าวตอนบน – ทำเลนี้ครอบคลุมพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหง หัวหมาก บางกะปิ ต่อเนื่องไปถึงลาดพร้าวตอนบน ช่วงวังทองหลาง-โชคชัย 4 ซึ่งกำลังจะมีรถไฟฟ้า สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ–มีนบุรี) ตัดผ่านและเชื่อมต่อกับ สายสีเหลือง (ลาดพร้าว–สำโรง) ในอนาคต บริเวณนี้เป็นย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่น มีมหาวิทยาลัยและสำนักงานกระจายตัว เช่น ม.รามคำแหง ม.อัสสัมชัญ (หัวหมาก) สำนักงานใหญ่บริษัทต่างๆ รวมถึงห้างอย่าง The Mall บางกะปิ ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยจึงสูง ทาวน์เฮ้าส์ในโซนรามคำแหง-ลาดพร้าว เป็นที่ต้องการทั้งจากนักศึกษา บุคลากรมหาวิทยาลัย และพนักงานออฟฟิศที่ทำงานในพื้นที่ใกล้เคียง อัตราค่าเช่าแตกต่างกันไปในซอยต่างๆ เช่น ในซอยลาดพร้าว 101 ที่เข้าถึงง่าย ค่าเช่าอาจประมาณ 12,000-18,000 บาท/เดือน ส่วนในซอยที่ลึกกว่านั้นหรือบ้านรุ่นเก่า ค่าเช่าอาจต่ำกว่าหมื่นได้ ปัจจัยสำคัญของทำเลนี้คือการจราจรที่ค่อนข้างหนาแน่น ผู้เช่าที่สนใจควรเลือกบ้านที่อยู่ใกล้จุดขึ้นลงรถไฟฟ้าในอนาคตหรือสายรถโดยสาร เพื่อให้การเดินทางสะดวก ขณะที่ผู้ลงทุนในทำเลนี้ควรปรับปรุงบ้านให้พร้อมอยู่ เพราะกลุ่มผู้เช่ามีตัวเลือกจำนวนมากและเปรียบเทียบความคุ้มค่ากันอย่างเข้มข้น

ข้อดีของการเช่าทาวน์เฮ้าส์เทียบกับคอนโดหรือบ้านเดี่ยว

การเลือกเช่าทาวน์เฮ้าส์มีข้อดีหลายประการเมื่อเปรียบเทียบกับการเช่าคอนโดมิเนียมหรือแม้แต่บ้านเดี่ยว ซึ่งข้อดีเหล่านี้ตอบโจทย์ทั้งในแง่พื้นที่การใช้สอย ความคุ้มค่า และรูปแบบการอยู่อาศัย ดังนี้:

• พื้นที่ใช้สอยมากกว่าในงบประมาณเท่ากัน: ทาวน์เฮ้าส์โดยทั่วไปมีขนาดพื้นที่ใช้สอยหลายสิบถึงกว่าร้อยตารางเมตร (2-3 ชั้น, 2-4 ห้องนอน) ให้พื้นที่กว้างขวางกว่าเมื่อเทียบกับคอนโดในงบประมาณเดียวกัน เช่น ในงบประมาณ 15,000 บาท/เดือน การเช่าทาวน์เฮ้าส์มักจะได้บ้านทั้งหลังพร้อมหลายห้อง ขณะที่คอนโดอาจได้เพียงห้องชุด 1-2 ห้องนอนขนาด 30-60 ตร.ม. เท่านั้น ดังนั้นทาวน์เฮ้าส์จึง คุ้มค่ากว่าในเชิงพื้นที่ต่อราคา เหมาะกับผู้ที่ต้องการพื้นที่ใช้งานมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นครอบครัวใหญ่หรือผู้ที่ต้องการห้องทำงานแยกส่วนตัว
• มีความเป็นส่วนตัวและบรรยากาศเหมือนบ้านมากกว่า: การอยู่ทาวน์เฮ้าส์ให้ความรู้สึกเสมือนได้อยู่ “บ้าน” ของตนเองมากกว่าคอนโด คุณมีทางเข้าออกและพื้นที่ในรั้วของตัวเอง ไม่มีผนังติดกับยูนิตอื่นด้านบนหรือด้านล่าง (มีเพียงด้านข้างที่ติดบ้านเพื่อนบ้านเท่านั้น) จึงลดปัญหาเสียงรบกวนจากเพื่อนบ้านลงได้มาก ความเป็นส่วนตัว ในการอยู่อาศัยจะมีสูงกว่าเพราะไม่มีพื้นที่ส่วนกลางร่วมกับคนหมู่มากเช่นโถงลิฟต์หรือทางเดิน นอกจากนี้ทาวน์เฮ้าส์มักตั้งอยู่ในซอยหรือโครงการที่มีจำนวนหลังไม่หนาแน่น บรรยากาศเงียบสงบใกล้เคียงกับการอยู่บ้านเดี่ยวย่อมๆ ต่างจากคอนโดที่ผู้คนพลุกพล่านกว่า
• ที่จอดรถและพื้นที่กลางแจ้งส่วนตัว: ทาวน์เฮ้าส์แทบทุกหลังมาพร้อมที่จอดรถส่วนตัว 1-2 คันบริเวณหน้าบ้าน ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบสำหรับคนที่มีรถ เมื่อเทียบกับคอนโดที่บางแห่งไม่มีสิทธิ์ที่จอดรถประจำหรือมีที่จอดจำกัด นอกจากนี้พื้นที่บริเวณหน้าบ้านหรือหลังบ้านของทาวน์เฮ้าส์ (แม้จะขนาดไม่ใหญ่มาก) ยังสามารถปรับใช้เป็นมุมพักผ่อนกลางแจ้ง เช่น จัดสวนเล็กๆ ปลูกต้นไม้ วางโต๊ะนั่งเล่นยามเย็น ซึ่งเป็นสิ่งที่คอนโดมิเนียมไม่สามารถมีได้ในลักษณะพื้นที่ส่วนตัว ผู้เช่าที่ชื่นชอบการทำกิจกรรมกลางแจ้งเล็กๆ น้อยๆ หรืออยากมีพื้นที่ให้เด็กเล็กได้วิ่งเล่น จะได้ประโยชน์จากการเช่าทาวน์เฮ้าส์มากกว่า
• เหมาะสำหรับครอบครัวและการอยู่อาศัยระยะยาว: ด้วยจำนวนห้องนอนที่มากกว่าและพื้นที่ใช้สอยที่แบ่งเป็นสัดส่วนชัดเจน ทาวน์เฮ้าส์จึงตอบโจทย์สำหรับ ครอบครัว (เช่น คู่สามีภรรยาที่มีลูก) ได้ดีกว่าคอนโด สมาชิกในบ้านแต่ละคนสามารถมีห้องของตัวเอง ลดการรบกวนกัน และมีพื้นที่ส่วนรวมสำหรับทำกิจกรรมร่วมกันอย่างห้องนั่งเล่นหรือพื้นที่รับประทานอาหาร นอกจากนี้การอยู่อาศัยในบ้านแนวราบยังให้บรรยากาศที่ผ่อนคลายกว่า เหมือนการ “อยู่บ้านจริงๆ” ทำให้หลายครอบครัวเลือกเช่าทาวน์เฮ้าส์เป็นระยะยาวแทนการอยู่คอนโดที่อาจรู้สึกอึดอัดในระยะยาว
• อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์และปรับปรุงตกแต่งได้ยืดหยุ่นกว่า: คอนโดหลายแห่งในกรุงเทพฯ มีกฎเข้มงวดห้ามเลี้ยงสัตว์ แต่ทาวน์เฮ้าส์จำนวนมากโดยเฉพาะในโครงการหมู่บ้านสามารถ เลี้ยงสุนัขหรือแมว ได้ (โดยตกลงกับเจ้าของบ้านโดยตรง) ผู้รักสัตว์จึงมีอิสระมากกว่าในการเลือกอยู่อาศัยในทาวน์เฮ้าส์ นอกจากนี้เมื่อเป็นบ้านทั้งหลัง ผู้เช่ามักสามารถตกแต่งภายในหรือปรับเปลี่ยนพื้นที่บางส่วนได้มากกว่า เช่น ติดตั้งจานดาวเทียม เดินสายอินเทอร์เน็ตความเร็วสูงเพิ่มเติม ติดแอร์เพิ่ม หรือแม้แต่ทาสีผนังภายในใหม่ ตามเงื่อนไขที่ตกลงกับเจ้าของบ้าน ซึ่งคอนโดอาจไม่อนุญาตให้แก้ไขเปลี่ยนแปลงห้องได้มากนัก ทาวน์เฮ้าส์จึงให้ ความยืดหยุ่น ในการใช้ชีวิตตามไลฟ์สไตล์ของผู้เช่าได้ดีกว่า
• ค่าเช่าถูกกว่าบ้านเดี่ยวในทำเลใกล้เคียง: สำหรับผู้ที่อยากได้บ้านมีพื้นที่แต่มีงบประมาณจำกัด ทาวน์เฮ้าส์เป็นทางเลือกที่ดีเพราะค่าเช่าต่ำกว่าบ้านเดี่ยวในทำเลเดียวกันมาก โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ บ้านเดี่ยวมักมีค่าเช่าสูงกว่า 2-3 เท่าของทาวน์เฮ้าส์ เนื่องจากมีขนาดที่ดินใหญ่กว่า ดังนั้นการเลือกเช่าทาวน์เฮ้าส์ทำให้ผู้เช่า ประหยัดค่าใช้จ่าย แต่ยังคงได้ประสบการณ์การอยู่อาศัยแบบบ้าน มีพื้นที่หลายห้องและที่จอดรถส่วนตัว เมื่อเทียบกันแล้วทาวน์เฮ้าส์จึงเป็น “จุดกึ่งกลาง” ระหว่างคอนโดกับบ้านเดี่ยว ที่ดึงข้อดีของทั้งสองแบบมารวมกันในราคาที่เอื้อมถึง

จากข้อดีข้างต้น จะเห็นว่าการเช่าทาวน์เฮ้าส์มีความน่าสนใจหลายด้าน ทั้งด้านพื้นที่ ความเป็นส่วนตัว และความคุ้มค่า อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าก็ควรพิจารณาข้อจำกัดอื่นๆ ด้วย เช่น ทาวน์เฮ้าส์บางแห่งอาจอยู่ในทำเลที่ไกลรถไฟฟ้ากว่าคอนโด หรือบางหลังอาจไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางอย่างสระว่ายน้ำ/ฟิตเนสเหมือนคอนโด การตัดสินใจควรชั่งน้ำหนักระหว่างข้อดีเหล่านี้กับความต้องการส่วนบุคคลของผู้เช่าเอง

กลยุทธ์การเช่าทาวน์เฮ้าส์เพื่อผลตอบแทนสำหรับนักลงทุน

สำหรับนักลงทุนที่สนใจ ซื้อทาวน์เฮ้าส์เพื่อปล่อยเช่า สิ่งสำคัญไม่ใช่แค่การซื้อทรัพย์แล้วรอผู้เช่าเท่านั้น แต่การวางแผนกลยุทธ์ที่ดีจะช่วยเพิ่มผลตอบแทนและลดความเสี่ยงได้อย่างมาก ต่อไปนี้คือกลยุทธ์เชิงรุกที่นักลงทุนควรพิจารณาเพื่อนำไปสู่ความสำเร็จในการปล่อยเช่าทาวน์เฮ้าส์:

• เลือกซื้อทรัพย์ที่มีศักยภาพ: ขั้นตอนแรกเริ่มตั้งแต่การ คัดเลือกทาวน์เฮ้าส์ ที่จะลงทุน ควรเลือกทำเลที่มีความต้องการเช่าสูงหรือทำเลที่กำลังเติบโต เช่น ใกล้เขตศูนย์กลางธุรกิจ ใกล้มหาวิทยาลัย แหล่งงานอุตสาหกรรม หรือใกล้แนวรถไฟฟ้าใหม่ๆ ตัวโครงการควรเป็นของผู้พัฒนาที่น่าเชื่อถือ คุณภาพการก่อสร้างดี เพราะบ้านที่อยู่ในสภาพดีและทำเลเด่นจะปล่อยเช่าง่ายกว่าและได้ราคาดีกว่า การศึกษาข้อมูลผังเมือง โครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ ในพื้นที่ (เช่น ห้างใหม่ หรือมอเตอร์เวย์สายใหม่) ก็จะช่วยประเมินศักยภาพการเติบโตระยะยาวของทรัพย์นั้นๆ ได้
• ปรับปรุงและตกแต่งเพิ่มมูลค่า: หลังซื้อบ้านมาแล้ว ก่อนปล่อยเช่าควรตรวจสอบสภาพบ้านและลงทุน ปรับปรุงซ่อมแซม ส่วนที่จำเป็น เช่น ทาสีใหม่ แก้ไขปัญหารั่วซึม ติดตั้งไฟหรือสุขภัณฑ์ที่ชำรุด เพื่อให้บ้านพร้อมอยู่ 100% นอกจากนี้การตกแต่งเพิ่มเติมให้บ้านดูทันสมัยและน่าอยู่ก็ช่วยดึงดูดผู้เช่าได้เร็วขึ้น เช่น จัดหาม่านสวยงาม เฟอร์นิเจอร์พื้นฐานบางชิ้น (เตียง ตู้เสื้อผ้า โซฟา) หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าจำเป็น (แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น) การที่ผู้เช่าเห็นบ้านพร้อมอยู่และตกแต่งอย่างมีรสนิยม จะเพิ่มโอกาสที่บ้านจะถูกเช่าเร็วและอาจทำให้สามารถตั้งราคาเช่าได้สูงขึ้นเมื่อเทียบกับบ้านโล่งๆ ไม่มีเฟอร์นิเจอร์
• กำหนดราคาค่าเช่าให้เหมาะสม: กลยุทธ์ด้าน ราคา เป็นหัวใจของการปล่อยเช่า ควรวิเคราะห์ตลาดอย่างละเอียดว่าทาวน์เฮ้าส์ในทำเลและขนาดใกล้เคียงกันปล่อยเช่ากันที่เท่าไร เพื่อกำหนดราคาที่ แข่งขันได้ และดึงดูดความสนใจของผู้เช่าโดยไม่ทำให้ผลตอบแทนของเราน้อยเกินไป วิธีหนึ่งคือการเปรียบเทียบราคาเฉลี่ยของบ้านเช่าใกล้เคียง หากต้องการปล่อยเช่าให้เร็วอาจตั้งราคาต่ำกว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อยเพื่อดึงดูดผู้เช่าคุณภาพ นอกจากนี้นักลงทุนควรคำนึงถึง อัตราผลตอบแทน (Rental Yield) ที่ต้องการ เช่น ต้องการผลตอบแทน 5-6% ต่อปี ก็ให้นำราคาซื้อบ้านมาคำนวณค่าเช่ารายเดือนที่เหมาะสม ตัวอย่างเช่น ซื้อทาวน์เฮ้าส์ราคา 3.5 ล้านบาท หากตั้งเป้าผลตอบแทนปีละ 5% จะได้ค่าเช่าประมาณ 14,500-15,000 บาท/เดือน ซึ่งเป็นระดับที่ทั้งแข่งขันในตลาดได้และให้ผลตอบแทนบรรลุเป้าหมายด้วย การตั้งราคาที่เหมาะสมจะช่วยป้องกันไม่ให้บ้านว่างนาน (Vacancy) ซึ่งเป็นต้นทุนที่นักลงทุนต้องแบกรับ
• กลยุทธ์การตลาดและหาผู้เช่า: ในยุคดิจิทัล นักลงทุนนควรใช้ประโยชน์จาก แพลตฟอร์มออนไลน์ อย่างเต็มที่ในการประกาศหาผู้เช่า เช่น ลงประกาศในเว็บไซต์อสังหาฯ ชั้นนำ, กลุ่มเฟซบุ๊กบ้านเช่า, และแพลตฟอร์ม Classified ต่างๆ การลงรูปถ่ายที่สวยงามคมชัดของตัวบ้าน (ทั้งภายนอกและภายใน) และการเขียนคำโปรยโฆษณาที่เน้นจุดเด่น (เช่น ใกล้รถไฟฟ้า, มีเฟอร์พร้อม, เลี้ยงสัตว์ได้) จะช่วยเพิ่มจำนวนผู้สนใจติดต่อเข้ามาอย่างมาก นอกจากช่องทางออนไลน์ การประสานงานกับ นายหน้าอสังหาฯ ในพื้นที่ก็เป็นอีกทางที่ช่วยขยายฐานผู้เช่า นายหน้าที่เชี่ยวชาญตลาดท้องถิ่นจะมี Connection กับผู้เช่าที่มองหาบ้าน และสามารถช่วยคัดกรองผู้เช่าที่น่าเชื่อถือได้อีกด้วย แม้อาจต้องแบ่งค่าคอมมิชชั่น (มักประมาณค่าเช่า 1 เดือนสำหรับสัญญาเช่า 1 ปี) แต่ก็ถือว่าคุ้มค่าหากได้ผู้เช่าดีและรวดเร็ว
• บริหารสัญญาและความสัมพันธ์กับผู้เช่า: เมื่่อปล่อยเช่าได้แล้ว การรักษาผู้เช่าให้อยู่กับเรานานๆ และดูแลทรัพย์สินเป็นอย่างดีจะช่วยลดค่าใช้จ่ายและเพิ่มผลตอบแทนในระยะยาว ควรทำ สัญญาเช่าที่รัดกุม ระบุเงื่อนไขสิทธิและหน้าที่ของทั้งสองฝ่ายอย่างชัดเจน เช่น ระยะเวลาเช่า เงินประกันความเสียหาย การซ่อมแซมสิ่งชำรุด การบอกเลิกสัญญา เป็นต้น เพื่อป้องกันปัญหาข้อขัดแย้งในภายหลัง จากนั้น เจ้าของบ้านควรมี การสื่อสารที่ดีกับผู้เช่า เช่น แจ้งข่าวสารของนิติบุคคลหรือหมู่บ้านให้ทราบ อยู่ใกล้ชิดพร้อมช่วยเหลือเมื่อผู้เช่าแจ้งปัญหา และดำเนินการซ่อมแซมแก้ไขเรื่องต่างๆ อย่างรวดเร็ว การแสดงความใส่ใจและเป็นมิตรจะทำให้ผู้เช่าพอใจและอยากเช่าต่อในระยะยาว ลดความเสี่ยงบ้านว่างและได้ผลตอบแทนต่อเนื่อง ยิ่งไปกว่านั้น หากผู้เช่าดีประวัติดี ควรพิจารณามอบ สิทธิพิเศษ เช่น ไม่ขึ้นค่าเช่าในปีต่ออายุสัญญา หรือทำสัญญาระยะยาวที่ให้ส่วนลดค่าเช่าเล็กน้อย เพื่อรักษาผู้เช่ารายนั้นไว้
• บริหารความเสี่ยงและภาระภาษี: การลงทุนปล่อยเช่าควรคำนึงถึงความเสี่ยงต่างๆ และเตรียมแผนรับมือ เช่น การคัดกรองผู้เช่าให้ละเอียด (ตรวจสอบประวัติการเช่า ความน่าเชื่อถือ) เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือทำทรัพย์สินเสียหาย ควรกำหนดเงินประกันความเสียหายในระดับเหมาะสม (โดยทั่วไป 1-2 เดือนของค่าเช่า) เพื่อคุ้มครองความเสียหายที่อาจเกิด และอาจพิจารณาทำ ประกันภัยบ้านปล่อยเช่า ที่ครอบคลุมความเสี่ยงเฉพาะ เช่น ความเสียหายจากอัคคีภัย น้ำท่วม หรือความเสียหายที่เกิดจากผู้เช่า นอกจากนั้น นักลงทุนต้องวางแผนเรื่อง ภาษี ที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (บ้านที่ปล่อยเช่าจัดเป็นประเภทอื่นๆ ซึ่งมีอัตราภาษีประมาณ 0.3% ของมูลค่าประเมินต่อปี) และ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากค่าเช่า ที่ต้องยื่นต่อกรมสรรพากร การคำนวณค่าเช่าให้ครอบคลุมภาระภาษีเหล่านี้ตั้งแต่แรกจะช่วยให้กระแสเงินสดไม่สะดุดและไม่มีค่าใช้จ่ายที่คาดไม่ถึง
• วางแผนการลงทุนระยะยาว: นักลงทุนควรมองภาพใหญ่ของการลงทุนปล่อยเช่า หากทาวน์เฮ้าส์ที่ซื้ออยู่ในทำเลที่มูลค่าทรัพย์สินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น (เช่น ใกล้โครงการรถไฟฟ้าใหม่, ย่านที่กำลังพัฒนา) การถือครองทรัพย์สินไว้ระยะยาวอาจให้กำไรส่วนเกินทุน (Capital Gain) เพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าเช่ารายเดือน ในทางกลับกัน ควรมีแผนสำรองหากตลาดเปลี่ยน เช่น กรณีเศรษฐกิจชะลอตัวหนักๆ หรือมีซัพพลายบ้านเช่าล้นตลาด นักลงทุนควรสำรองเงินไว้รองรับช่วงบ้านว่าง และประเมินว่าจะถือทรัพย์สินนี้อีกนานเท่าไรจึงจะขายทำกำไร ความรอบคอบในการวางแผนทางการเงินและติดตามภาวะตลาดอสังหาฯ จะช่วยให้การลงทุนปล่อยเช่าทาวน์เฮ้าส์มีความเสี่ยงต่ำลงและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาว

ตัวอย่างเช่น คุณสมชาย นักลงทุนวัย 45 ปี มีบ้านทาวน์เฮ้าส์ในย่านบางนา 1 หลังที่ซื้อไว้ช่วงปี 2563 ในราคา 2.5 ล้านบาท หลังจากศึกษาตลาดและทำปรับปรุงบ้านเล็กน้อย คุณสมชายสามารถปล่อยเช่าบ้านหลังดังกล่าวได้ในราคา 15,000 บาท/เดือนให้กับครอบครัวหนึ่งที่ทำงานในโซนบางนา โดยเน้นจุดขายเรื่องใกล้รถไฟฟ้าและบ้านพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ ผลตอบแทนค่าเช่าที่ได้รับอยู่ประมาณ 6% ต่อปี (หลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆ) นอกจากนี้มูลค่าบ้านตามราคาตลาดก็ขยับขึ้นเป็นราว 3 ล้านบาทในปี 2565 จากการที่ทำเลบางนาบูมขึ้น คุณสมชายจึงได้รับทั้งกระแสเงินสดรายเดือนและกำไรจากมูลค่าบ้านที่เพิ่มขึ้นไปพร้อมกัน กรณีนี้แสดงให้เห็นว่า หากเลือกทำเลดีและบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ การลงทุนปล่อยเช่าทาวน์เฮ้าส์สามารถสร้างความมั่งคั่งระยะยาวได้อย่างเป็นรูปธรรม

เมื่อดำเนินกลยุทธ์ข้างต้นครบวงจร จะพบว่าการลงทุนในทาวน์เฮ้าส์ปล่อยเช่าสามารถให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจได้ ตัวอย่างกรณีศึกษาง่ายๆ หากซื้อทาวน์เฮ้าส์มือสองราคา 1 ล้านบาทในทำเลชุมชนชานเมือง แล้วปล่อยเช่าที่ 10,000 บาท/เดือน จะมีรายได้ค่าเช่าปีละ 120,000 บาท หากกันเวลาไม่มีผู้เช่าสักปีละ 1-2 เดือน และหักค่าดูแลซ่อมแซมต่างๆ ออก จะเหลือรายได้สุทธิราว 70,000 บาทต่อปี คิดเป็นผลตอบแทนประมาณ 7% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าดอกเบี้ยฝากธนาคารและการลงทุนหลายประเภท อีกทั้งยังมีทรัพย์สินคือบ้านหลังนั้นที่มูลค่าอาจเพิ่มขึ้นได้ในอนาคตอีกด้วย กลยุทธ์ที่ดีจึงช่วยให้นักลงทุนอสังหาได้รับทั้ง กระแสเงินสดจากค่าเช่า และ กำไรเงินทุนจากมูลค่าทรัพย์สิน ไปพร้อมๆ กัน

ปัจจัยที่ควรพิจารณาเมื่อตัดสินใจเช่าทาวน์เฮ้าส์

ผู้เช่าที่กำลังมองหาทาวน์เฮ้าส์ในกรุงเทพฯ เพื่ออยู่อาศัยควรพิจารณาปัจจัยหลายด้านอย่างรอบคอบ เช่นเดียวกับการเช่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น การเลือกบ้านที่เหมาะสมจะช่วยให้ผู้อยู่อาศัยมีความสุขและปลอดภัยตลอดสัญญาเช่า โดยปัจจัยหลักๆ มีดังต่อไปนี้:

1. งบประมาณค่าเช่าและค่าใช้จ่ายทั้งหมด – เริ่มแรกผู้เช่าควรกำหนดงบประมาณรายเดือนที่สามารถจ่ายค่าเช่าได้อย่างสบายใจ (แนะนำว่าไม่ควรเกินประมาณ 30-40% ของรายได้ต่อเดือน เพื่อเหลืองบสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น) และอย่าลืมรวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ นอกเหนือจากค่าเช่าบ้านด้วย เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต เคเบิลทีวี เป็นต้น ค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักไม่รวมอยู่ในค่าเช่ารายเดือน ผู้เช่าต้องรับผิดชอบจ่ายเอง นอกจากนี้การเช่าบ้านยังมี ค่าใช้จ่ายแรกเข้า ได้แก่ เงินมัดจำต่างๆ เช่น ค่ามัดจำการจอง (โดยทั่วไปเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน เพื่อยืนยันสิทธิ์ก่อนทำสัญญา), ค่าประกันความเสียหาย (มักจะ 2 เดือนของค่าเช่า จ่ายพร้อมค่าเช่าล่วงหน้าเดือนแรกตอนทำสัญญา รวมต้องชำระ 3 เดือนล่วงหน้า) เงินประกันนี้จะได้รับคืนเมื่อสิ้นสุดสัญญา หากไม่มีความเสียหายเกิดขึ้นกับบ้าน และในบางกรณีที่ผู้เช่าใช้บริการนายหน้า อาจมี ค่าคอมมิชชั่นนายหน้า แต่ตามธรรมเนียมในไทยเจ้าของบ้านมักเป็นผู้จ่ายค่านายหน้า ดังนั้นผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่ต้องเสียค่านายหน้า แต่ควรสอบถามให้แน่ชัดในกรณีตกลงผ่านเอเจนต์ สรุปคือ ก่อนตัดสินใจเช่า ผู้เช่าควรคำนวณ ค่าใช้จ่ายรวมในการย้ายเข้า และค่าใช้จ่ายรายเดือนทั้งหมดให้ครบถ้วน เพื่อประเมินว่าตนเองพร้อมและไหวกับภาระค่าใช้จ่ายขนาดไหน
2. ทำเลที่ตั้งและความสะดวกในการเดินทาง – ทำเลของทาวน์เฮ้าส์เป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาอย่างละเอียด ถามตัวเองว่า สถานที่ตั้งบ้าน สอดคล้องกับรูปแบบชีวิตประจำวันของคุณหรือไม่ เช่น ใกล้ที่ทำงานหรือไม่ สามารถเดินทางไป-กลับที่ทำงานในเวลาที่รับได้หรือเปล่า มีโรงเรียนสำหรับลูกๆ ในระยะทางที่สะดวกหรือไม่ นอกจากนี้ควรดูเรื่อง การจราจรและการขนส่งสาธารณะ ในย่านนั้น หากคุณไม่มีรถยนต์ส่วนตัว การมีป้ายรถเมล์ รถสองแถว หรือสถานีรถไฟฟ้า/MRT อยู่ไม่ไกลจะเป็นประโยชน์มาก หากมีรถส่วนตัว ควรขับรถสำรวจเส้นทางจากบ้านที่จะเช่าไปยังที่ทำงานในช่วงเวลาเร่งด่วน เพื่อดูสภาพจราจรจริงว่ารับได้หรือไม่ อีกทั้งตรวจสอบสภาพซอยทางเข้า-ออกบ้านว่ารถสวนกันสะดวก มีที่กลับรถ และไฟส่องสว่างยามค่ำหรือไม่ นอกเหนือจากนี้ ให้สำรวจ สิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ เช่น มีตลาด ร้านสะดวกซื้อ ซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหาร หรือห้างสรรพสินค้าใกล้เคียงหรือไม่ มีโรงพยาบาลหรือสถานีตำรวจในระยะใกล้เพียงใด ทำเลที่ดีควรช่วยให้การใช้ชีวิตประจำวันสะดวก และถ้าทาวน์เฮ้าส์อยู่ในโครงการจัดสรร ควรดูด้วยว่าตัวโครงการอยู่ติดถนนใหญ่เลยหรืออยู่ลึกเข้าไปมาก ต้องผ่านชุมชนแออัดหรือเปล่า สิ่งเหล่านี้มีผลต่อความสะดวกและความปลอดภัยในการใช้ชีวิต
3. ลักษณะและสภาพของตัวบ้าน – ก่อนเซ็นสัญญาเช่า ผู้เช่าควรตรวจสอบ สภาพบ้าน อย่างละเอียด ทาวน์เฮ้าส์แต่ละหลังอาจมีการดูแลรักษาที่ต่างกัน บางหลังใหม่เอี่ยมเพราะเจ้าของเพิ่งรีโนเวท แต่บางหลังอาจสภาพค่อนข้างเก่าตามอายุ ควรตรวจดูผนัง พื้น เพดานว่ามีรอยร้าวหรือรั่วซึมหรือไม่ เปิดก๊อกน้ำไหลเช็คแรงดันน้ำ ลองเปิด-ปิดไฟและสวิทช์ต่างๆ ให้ครบทุกจุดเพื่อตรวจสอบระบบไฟฟ้า หากมีเครื่องปรับอากาศหรือเครื่องใช้ไฟฟ้าอื่นๆ ให้ลองทดสอบการทำงานด้วย หากพบปัญหาควรแจ้งให้เจ้าของบ้านซ่อมก่อนย้ายเข้าหรือบันทึกลงในสัญญา นอกจากสภาพตัวบ้าน ให้พิจารณา ขนาดและรูปแบบบ้าน ว่าเข้ากับความต้องการของคุณไหม เช่น มีจำนวนห้องเพียงพอหรือไม่ (สำหรับสมาชิกครอบครัวหรือห้องทำงาน) ขนาดห้องนั่งเล่นและห้องครัวเหมาะสมกับการใช้งานหรือไม่ มีพื้นที่เก็บของพอหรือเปล่า รวมถึงดู เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ที่มีให้ บางหลังปล่อยเช่าพร้อมเฟอร์ครบชุด (Fully-furnished) ซึ่งอาจมีค่าเช่าสูงขึ้นเล็กน้อย ขณะที่บางหลังให้บ้านเปล่าที่คุณต้องเตรียมของเอง ก็จะยืดหยุ่นในการตกแต่งแต่ต้องมีงบซื้อของเพิ่ม ตรวจสอบรายการทรัพย์สินที่มีให้ว่าอยู่ในสภาพดี ใช้งานได้หรือไม่ เช่น เตียง ที่นอน ตู้เสื้อผ้า แอร์ ปั๊มน้ำ ถังเก็บน้ำ ฯลฯ ยิ่งไปกว่านั้น ถ้าบ้านมีพื้นที่นอกตัวบ้าน เช่น ลานจอดรถ สวนหลังบ้าน ให้สำรวจว่าพื้นที่เหล่านั้นได้รับการดูแลดีแค่ไหน มีคราบน้ำท่วมหรือร่องรอยปลวก/แมลงหรือไม่ เพื่อจะได้ประเมินความต้องการในการบำรุงรักษาขณะพักอาศัย
4. สภาพแวดล้อมและความปลอดภัย – การอยู่อาศัยจะมีความสุขได้ยาวนาน สิ่งแวดล้อมรอบตัวบ้านต้องดีด้วย ผู้เช่าควรเดินสำรวจรอบๆ ละแวกบ้าน ในเวลาช่วงต่างๆ ทั้งกลางวันและกลางคืนเพื่อดูบรรยากาศ เช่น กลางคืนมีแสงสว่างเพียงพอไหม เพื่อนบ้านข้างเคียงเป็นมิตรหรือมีกิจกรรมใดที่อาจรบกวน (เช่น เปิดเพลงเสียงดัง, เลี้ยงสุนัขเห่าตลอดคืน) หรือไม่ พื้นที่โดยรอบสะอาด ปลอดโปร่งดีหรือเป็นจุดทิ้งขยะ จุดเปลี่ยว มีคนเมาสุราเดินเพ่นพ่านหรือเปล่า สิ่งเหล่านี้ส่งผลต่อความปลอดภัยในการพักอาศัยโดยตรง หากทาวน์เฮ้าส์อยู่ในโครงการที่มี รปภ. และระบบรักษาความปลอดภัย เช่น มีกล้องวงจรปิด ทางเข้าออกโครงการใช้คีย์การ์ดหรือมียามเฝ้าตลอด 24 ชม. ก็จะเพิ่มความอุ่นใจได้มาก ผู้เช่าควรสอบถามว่าในหมู่บ้านหรือซอยนั้นเคยมีประวัติเหตุโจรกรรมหรืออาชญากรรมบ้างหรือไม่ (อาจถามจากเจ้าของบ้านหรือเพื่อนบ้านแถวนั้น) นอกจากนี้อย่าลืมพิจารณาปัจจัยสิ่งแวดล้อมธรรมชาติ เช่น พื้นที่นั้นเคยมีประวัติน้ำท่วมหรือไม่ ระบบระบายน้ำดีไหม กรุงเทพฯ บางพื้นที่ในซอยลึกอาจมีปัญหาน้ำท่วมขังเวลาฝนตกหนักซึ่งจะสร้างความเสียหายและความไม่สะดวกในระยะยาว หากผู้เช่าตรวจสอบทุกด้านจนพอใจแล้วก็จะมั่นใจได้มากขึ้นว่าบ้านที่จะเช่านั้นอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี
5. เงื่อนไขในสัญญาเช่าและเจ้าของบ้าน – ก่อนตัดสินใจเช่าทาวน์เฮ้าส์ ผู้เช่าควร อ่านสัญญาเช่าอย่างละเอียด และทำความเข้าใจกับเงื่อนไขทุกข้อ สัญญาที่ดีควรระบุข้อมูลสำคัญชัดเจน เช่น ระยะเวลาการเช่า (เช่น 1 ปี, 2 ปี), ค่าเช่าและกำหนดวันชำระในแต่ละเดือน, จำนวนเงินค่าประกันและเงื่อนไขการคืนเงิน, ผู้รับผิดชอบในการซ่อมแซมส่วนต่างๆ (เช่น ถ้าหลอดไฟเสียหรือหลังคารั่ว ใครออกค่าใช้จ่าย), ข้อห้ามในการใช้งาน (เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์, ห้ามดัดแปลงต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต) และเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน มีค่าปรับหรือไม่ เป็นต้น หากมีข้อใดไม่ชัดเจนควรถามเจ้าของบ้านให้เข้าใจตรงกันและอาจเพิ่มเติมลงในสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อป้องกันปัญหาในภายหลัง นอกจากเงื่อนไขสัญญาแล้ว ความน่าเชื่อถือของเจ้าของบ้าน ก็เป็นสิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม ผู้เช่าอาจลองสังเกตท่าทีและลักษณะของผู้ให้เช่าระหว่างพูดคุย เช่น เจ้าของบ้านมีความเป็นมืออาชีพในการจัดการข้อตกลงหรือไม่ ตรงต่อเวลานัดไหม ให้ข้อมูลต่างๆ ชัดเจนหรือเปล่า ในบางกรณีอาจค้นชื่อเจ้าของบ้านเบื้องต้นผ่านอินเทอร์เน็ตเพื่อดูว่าเคยมีประวัติการฟ้องร้องหรือปัญหากับผู้เช่ารายก่อนๆ หรือไม่ การได้เจ้าของบ้านที่ซื่อสัตย์ ใจดี และใส่ใจดูแลบ้านตัวเองจะทำให้การเช่าเป็นไปอย่างราบรื่น ตรงกันข้าม หากผู้ให้เช่าขาดความรับผิดชอบ ปล่อยปละละเลยบ้าน เมื่อเกิดปัญหาเช่นระบบน้ำ-ไฟเสียแล้วไม่มาซ่อม ก็จะสร้างความเครียดและเสียเวลาให้ผู้เช่าได้ ดังนั้นเลือกผู้ให้เช่าก็สำคัญไม่แพ้เลือกบ้านเลยทีเดียว อีกประเด็นหนึ่งที่ควรทราบคือ กฎหมายที่คุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัย ในปัจจุบัน (ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2561) ซึ่งบังคับใช้กับผู้ให้เช่าที่ประกอบธุรกิจปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป โดยกำหนดมาตรฐานบางประการในสัญญาเพื่อคุ้มครองผู้เช่า เช่น ห้ามเก็บค่าประกันเกิน 1 เดือน ห้ามปรับขึ้นค่าเช่าระหว่างสัญญาโดยไม่มีเหตุผล และต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา ผู้เช่าควรศึกษาสิทธิของตนตามกฎหมายนี้ไว้ด้วย แม้การเช่าส่วนใหญ่ที่พบจะเป็นลักษณะเจ้าของบ้านรายย่อย แต่ความรู้เรื่องสิทธิเหล่านี้จะช่วยให้ผู้เช่ามั่นใจว่าจะไม่ถูกเอาเปรียบ และหากเกิดปัญหาขึ้นมาจริงๆ จะได้ทราบช่องทางในการดำเนินการทางกฎหมายต่อไป

ตัวอย่างผู้เช่า: คุณเอก และ คุณมณี คู่สามีภรรยาวัยทำงานที่มีบุตรเล็ก 1 คน เดิมทีทั้งคู่เช่าอยู่คอนโดขนาด 2 ห้องนอนใจกลางเมือง แต่พบว่าพื้นที่ไม่พอสำหรับลูกที่เริ่มโตและต้องการพื้นที่วิ่งเล่น พวกเขาจึงตัดสินใจมองหาทาวน์เฮ้าส์เช่าในย่านชานเมืองที่เดินทางถึงที่ทำงานได้ในเวลาไม่เกิน 1 ชั่วโมง คุณเอกใช้เกณฑ์หลายข้อในการเลือกบ้าน เช่น ต้องมี 3 ห้องนอน (เผื่อญาติมาเยี่ยม), มีที่จอดรถ, อยู่ในหมู่บ้านที่ปลอดภัย และใกล้โรงเรียนอนุบาลของลูก หลังเปรียบเทียบหลายทำเล พวกเขาเลือกเช่าทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นในโครงการหนึ่งที่โซนรามอินทรา ในราคา 13,000 บาท/เดือน บ้านหลังนี้ตรงตามงบประมาณที่ตั้งไว้และให้ลูกมีห้องนอนของตัวเอง อีกทั้งมีลานเล็กๆ หลังบ้านให้ครอบครัวทำกิจกรรมร่วมกัน ในสัญญาเช่า 2 ปีที่ทำไว้ คุณเอกตกลงขอให้เจ้าของบ้านติดแอร์เพิ่มในห้องนอนเด็ก ซึ่งเจ้าของก็ยินดีจัดหาให้โดยไม่เพิ่มค่าเช่า จากประสบการณ์นี้ คุณเอกและคุณมณีรู้สึกว่าการย้ายมาเช่าทาวน์เฮ้าส์ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของครอบครัวได้มาก ในขณะที่ยังสามารถบริหารค่าใช้จ่ายรายเดือนได้อยู่หมัด

เมื่อพิจารณาปัจจัยทุกข้อข้างต้นครบถ้วน ผู้เช่าจะสามารถตัดสินใจได้อย่างรอบด้านมากขึ้นว่าจะเช่าทาวน์เฮ้าส์หลังใด ควรใช้เวลาในการสำรวจและถามคำถามกับเจ้าของบ้านให้มากเพื่อความมั่นใจ อย่าลังเลที่จะต่อรองในจุดที่สามารถทำได้ (เช่น ขอเพิ่มเฟอร์นิเจอร์บางชิ้น, ขอทาสีก่อนเข้าอยู่) และเก็บเอกสารสัญญาทุกหน้าไว้เป็นหลักฐานตลอดอายุสัญญา ทั้งนี้การเตรียมพร้อมและตรวจสอบให้ละเอียดตั้งแต่แรก จะช่วยให้การอยู่อาศัยในบ้านเช่าเป็นไปด้วยดี ไม่มีปัญหาติดขัดตามมาภายหลัง

คู่มือวิเคราะห์ค่าเช่าและการเจรจาสัญญาเช่า

หลังจากเลือกทาวน์เฮ้าส์ที่ต้องการได้แล้ว ขั้นตอนการทำสัญญาเช่า และการตกลงค่าเช่าเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้เช่าควรให้ความสนใจ เทคนิคในการวิเคราะห์ความเหมาะสมของค่าเช่าและการเจรจาต่อรองจะช่วยให้ผู้เช่าได้ข้อเสนอที่เป็นธรรมและสบายใจกับข้อตกลงระยะยาว โดยสามารถแยกพิจารณาออกเป็นสองส่วนคือ การประเมินค่าเช่า และ การเจรจาต่อรองเงื่อนไขในสัญญา ดังนี้

การวิเคราะห์ความเหมาะสมของค่าเช่า

การจะทราบว่าค่าเช่าที่เจ้าของบ้านเรียกร้องมานั้น สมเหตุสมผล หรือไม่ ผู้เช่าสามารถทำการบ้านล่วงหน้าเพื่อประเมินค่าเช่าเบื้องต้นได้ด้วยตัวเอง ดังนี้:

• เปรียบเทียบกับค่าเช่าตลาด: ลองค้นหา ประกาศเช่าทาวน์เฮ้าส์ ในทำเลเดียวกันหรือพื้นที่ใกล้เคียงที่มีขนาดและสภาพบ้านใกล้เคียงกับหลังที่สนใจ ผ่านทางเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เปรียบเทียบดูว่าช่วงราคาค่าเช่าในตลาดของย่านนั้นอยู่ที่เท่าไร เช่น ทาวน์เฮ้าส์ 3 ห้องนอนในหมู่บ้านเดียวกันมี 5 หลังประกาศเช่า ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 18,000 บาท/เดือน หากบ้านที่คุณสนใจตั้งค่าเช่า 20,000 บาท ก็ถือว่าสูงกว่าตลาด 11% ซึ่งอาจต่อรองลดลงได้บ้าง หรือถ้าหากค่าเช่าที่ตั้งไว้นั้นต่ำกว่าราคาตลาดผิดปกติ เช่น ถูกกว่าคนอื่น 20-30% ต้องพิจารณาด้วยว่าเพราะเหตุใด อาจมีจุดด้อยบางอย่างที่บ้านหลังอื่นไม่มี (เช่น อยู่ติดถนนเสียงดัง, สภาพเก่ากว่า) การรู้ราคาตลาดจะทำให้คุณ ไม่จ่ายแพงเกินควร และยังใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงในการต่อรองกับเจ้าของบ้านได้ด้วย
• ประเมินความคุ้มค่าต่อพื้นที่และสิ่งที่ได้รับ: ค่าเช่าที่เท่ากันอาจให้ความคุ้มค่าต่างกัน หากบ้านหลังหนึ่งมีข้อได้เปรียบที่อีกหลังไม่มี ลองพิจารณาว่าในราคาค่าเช่าที่เสนอมา บ้านหลังนี้ให้สิ่งใดบ้าง เช่น มีเฟอร์นิเจอร์ครบไหม มีกี่แอร์ สภาพบ้านใหม่แค่ไหน เป็นหลังมุมที่มีพื้นที่สวนข้างบ้านเพิ่มหรือเปล่า สิ่งเหล่านี้มี มูลค่า ที่ควรคิดรวมในการประเมินด้วย เช่น ถ้าบ้าน A ค่าเช่า 20,000 บาท มีแอร์ให้ 3 ตัว เฟอร์ครบ แถมจัดสวนสวยงาม กับบ้าน B ค่าเช่า 18,000 บาท ไม่มีเฟอร์นิเจอร์เลย แอร์ให้แค่ 1 ตัว คุณอาจพบว่าบ้าน A คุ้มค่ากว่าด้วยส่วนต่าง 2,000 บาท เพราะไม่ต้องไปซื้อของเพิ่มเอง เป็นต้น ดังนั้นอย่าดูแค่ตัวเลข ราคาค่าเช่าอย่างเดียว แต่ให้ดูสิ่งที่รวมอยู่ในนั้นด้วยจะช่วยตัดสินใจได้รอบคอบขึ้น
• ตรวจสอบระยะเวลาสัญญากับความยืดหยุ่นของค่าเช่า: เจ้าของบ้านบางรายอาจยินดีลดค่าเช่าหรือ ต่อรองราคา หากผู้เช่ายอมเซ็นสัญญาระยะยาวขึ้น เช่น จากสัญญา 1 ปี เพิ่มเป็น 2 ปี ทั้งนี้เพราะเจ้าของบ้านก็ต้องการความมั่นคงว่าบ้านจะไม่ว่างและไม่ต้องหาผู้เช่าบ่อยๆ ผู้เช่าจึงอาจใช้จุดนี้พิจารณาเรื่องความคุ้มค่า หากคิดจะอยู่ยาวจริง การทำสัญญา 2 ปีแล้วได้ส่วนลดค่าเช่าเดือนละเล็กน้อยก็อาจจะเป็นประโยชน์ในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ก็ต้องชั่งน้ำหนักกับความยืดหยุ่นของตัวคุณเองด้วย หากไม่แน่ใจว่าจะอยู่ครบ 2 ปีหรือไม่ การทำสัญญาสั้น 1 ปีแล้วมี Option ต่อสัญญาอาจปลอดภัยกว่า การวิเคราะห์ส่วนนี้จะช่วยให้คุณเลือกทางที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณที่สุด
• คำนึงถึงค่าใช้จ่ายแฝงอื่นๆ: บางครั้งค่าเช่าที่ดูเหมือนถูก อาจมีค่าใช้จ่ายอื่นแฝงอยู่ที่ทำให้ภาพรวมแล้วไม่ถูกอย่างที่คิด เช่น เจ้าของบ้านบางรายอาจให้ผู้เช่ารับผิดชอบ ค่าส่วนกลาง ของหมู่บ้านเองเดือนละหลายร้อยถึงหลักพันบาท ซึ่งหากบวกไปกับค่าเช่าแล้วก็เพิ่มภาระอยู่ หรือบ้านบางหลังติดตั้งมิเตอร์น้ำ-ไฟแบบชั่วคราวคิดราคาแพง ผู้เช่าอาจต้องเสียค่าน้ำค่าไฟในเรทสูงเกินจริง กรณีเช่าผ่านเอเจนต์มีค่าดำเนินการหรือไม่ ดังนั้นให้ถามเจ้าของบ้านให้ชัดว่าค่าเช่าที่ตกลงนั้น รวมอะไรบ้าง มีค่าใช้จ่ายอะไรอีกที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ เมื่อรวมทุกอย่างแล้วค่าเช่า effective ต่อเดือนเป็นเท่าไร หากมีค่าใช้จ่ายจุกจิกหลายอย่าง ผู้เช่าอาจลองต่อรองขอเจ้าของบ้านช่วยรับผิดชอบบางส่วนหรือรวมไว้ในค่าเช่าไปเลยเพื่อความง่าย

เคล็ดลับการเจรจาต่อรองสัญญาเช่า

เมื่อวิเคราะห์จนมั่นใจแล้วว่าค่าเช่าอยู่ในระดับที่รับได้ ขั้นตอนถัดไปคือการ เจรจาต่อรอง รายละเอียดในสัญญาเช่ากับเจ้าของบ้าน ซึ่งหากทำอย่างมีศิลปะและเหตุผล ผู้เช้าอาจได้รับเงื่อนไขที่ดียิ่งขึ้น โดยเทคนิคการเจรจาที่ควรพิจารณา ได้แก่:

• สร้างความน่าเชื่อถือและไมตรีจิตตั้งแต่แรก: ความประทับใจแรกพบระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าสำคัญมาก ควรแสดงให้เจ้าของบ้านเห็นว่าคุณเป็นผู้เช่าที่ดี น่าเชื่อถือและดูแลบ้านได้ดี เช่น การมาตรงเวลาในวันนัดดูบ้าน แต่งกายสุภาพ แนะนำตนเองเล็กน้อยเกี่ยวกับอาชีพ/ครอบครัว เพื่อสร้างความไว้เนื้อเชื่อใจ เมื่อเจ้าของบ้านรู้สึกดีกับผู้เช่า โอกาสที่จะยืดหยุ่นหรือยอมเจรจาผ่อนปรนในเงื่อนไขต่างๆ ก็มีสูงขึ้น
• ใช้ข้อมูลสนับสนุนในการต่อรองค่าเช่า: หากต้องการต่อรองลดค่าเช่า ควรบอกเหตุผลที่มีน้ำหนัก โดยอาจอ้างอิง ข้อมูลตลาด ที่คุณค้นมาว่า “บ้านลักษณะใกล้เคียงในซอยนี้ปล่อยเช่าอยู่ประมาณ X บาท” เพื่อให้เจ้าของบ้านเห็นว่าราคาที่คุณเสนอมีที่มาที่ไป หรือชี้ให้เห็นข้อแตกต่างของบ้านที่จะเช่ากับหลังอื่นๆ เช่น ถ้าบ้านหลังนี้ไม่มีเฟอร์นิเจอร์เลยแต่ราคาเท่ากับบ้านที่มีเฟอร์ เจ้าของบ้านอาจพิจารณาลดให้บางส่วน กรณีที่ช่องว่างระหว่างราคาที่เจ้าของตั้งมากับที่คุณต้องการยังต่างกันอยู่มาก บางครั้งการขอ ประนีประนอมแบบกลางทาง เช่น ขอให้ลดลงเล็กน้อย 5-10% ก็อาจทำให้เจ้าของยอมง่ายขึ้น ดีกว่าต่อหนักครั้งเดียวจนอีกฝ่ายรู้สึกไม่พอใจ
• ต่อรองสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมแทนการลดราคา: หากเจ้าของบ้านไม่ประสงค์ลดค่าเช่าลงเลย ผู้เช่าสามารถลองต่อรองในรูปแบบอื่นที่ไม่ใช่ตัวเงิน เช่น ขอให้ เพิ่มเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า บางรายการโดยไม่บวกค่าเช่า (เช่น ขอเตียงนอนเพิ่ม, ขอให้ติดแอร์เพิ่มอีก 1 ตัวในห้องนอนเล็ก) หรือขอให้ ทาสีใหม่/ซ่อมของบางอย่าง ก่อนเข้าอยู่ การต่อรองเหล่านี้ทำให้ทั้งสองฝ่ายรู้สึก Win-Win: ผู้เช่าได้ประโยชน์เพิ่ม ในขณะที่เจ้าของอาจรู้สึกดีกว่าการลดราคาตรงๆ นอกจากนี้ยังอาจต่อรองเงื่อนไขอื่น เช่น ขอสิทธิ ยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดโดยไม่มีค่าปรับ หากแจ้งล่วงหน้า 60 วัน เป็นต้น ซึ่งช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นให้ฝั่งผู้เช่าเอง
• ชัดเจนเรื่องการซ่อมบำรุงและค่าสึกหรอ: จุดที่มักเป็นปัญหาระหว่างผู้เช่ากับเจ้าของบ้านคือเรื่อง การซ่อมแซม และ ความเสียหายจากการใช้งาน จึงควรพูดคุยตกลงให้แน่ชัดในสัญญาว่า รายการใดบ้างที่ผู้เช่าต้องดูแลเอง (เช่น เปลี่ยนหลอดไฟ, ซ่อมก๊อกน้ำเล็กน้อย) และรายการไหนที่เจ้าของต้องรับผิดชอบ (เช่น ซ่อมโครงสร้างหลังคา, ระบบประปาไฟฟ้าเสียเพราะความเก่า) ตลอดจนเงื่อนไขการหักเงินประกันเมื่อเกิดความเสียหายตอนย้ายออก หากมีข้อไหนไม่แน่ใจควรสอบถามหรือเขียนเพิ่มเติมในสัญญา จะได้ไม่เกิด ความเข้าใจคลาดเคลื่อน ในภายหลัง และช่วยให้การอยู่ร่วมกันเป็นไปอย่างราบรื่น
• ทำสัญญาให้เป็นลายลักษณ์อักษรครบถ้วน: เมื่อเจรจาตกลงทุกอย่างเรียบร้อย ไม่ว่าจะเป็นราคาใหม่หรือเงื่อนไขพิเศษใดๆ ก็ตาม ควรให้ ระบุลงในสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ทุกประเด็น อย่าใช้การสัญญาปากเปล่า เพราะภายหลังหากมีการเปลี่ยนความคิดหรือผู้ให้เช่าเปลี่ยนมือ จะไม่มีหลักฐานยืนยัน สิ่งที่เขียนไว้จะเป็นข้อผูกพันที่คุ้มครองทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าตามกฎหมาย เช่น ถ้าต่อรองได้ว่าผู้ให้เช่าจะติดตั้งเครื่องทำน้ำอุ่นให้ภายใน 1 เดือนหลังเข้าอยู่ ก็ควรเขียนลงไปในสัญญาด้วย ด้วยความละเอียดรอบคอบนี้จะทำให้ทั้งสองฝ่ายสบายใจและลดโอกาสขัดแย้งกันในอนาคต

(หมายเหตุ: ในกรณีที่ผู้เช่าทำสัญญากับผู้ให้เช่าที่เป็นบริษัทหรือปล่อยเช่าบ้านหลายหลัง ควรทราบว่ามี ประกาศคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเรื่องสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2561 ซึ่งกำหนดมาตรฐานบางอย่างไว้ เช่น ห้ามเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน ห้ามปรับค่าเช่าระหว่างสัญญาโดยไม่มีเหตุผลอันควร และต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา การทราบข้อมูลนี้จะช่วยให้ผู้เช่ามั่นใจว่าสัญญามีความเป็นธรรมและสามารถยืนยันสิทธิ์ของตนได้)

โดยสรุป การเจรจาต่อรองสัญญาเช่าเป็นศิลปะอย่างหนึ่งที่ผู้เช่าควรเตรียมตัวมาก่อนล่วงหน้า ทั้งด้านข้อมูลตลาดและสิ่งที่ตนเองต้องการจริงๆ การพูดคุยควรอยู่บนพื้นฐานของเหตุผลและความสุภาพ รักษาบรรยากาศเชิงบวก ระหว่างการเจรจา เพราะสุดท้ายแล้วแม้จะตกลงกันได้หรือไม่ได้ ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าจะต้องมีความสัมพันธ์ในระยะยาวต่อกัน การเริ่มต้นที่ดีจะช่วยให้ความสัมพันธ์ราบรื่น หากทั้งสองฝ่ายเข้าใจและเห็นใจซึ่งกันและกัน โอกาสที่จะเจรจาลงตัวก็มีสูง ทำให้ได้ข้อตกลงที่แฟร์และทุกคนพึงพอใจ

บทสรุป

บทความเชิงกลยุทธ์นี้ได้ครอบคลุมภาพรวมและแนวโน้มสำคัญของตลาด ทาวน์เฮ้าส์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ปี 2568 ตลอดจนข้อควรพิจารณาสำหรับทั้งผู้ปล่อยเช่าและผู้เช่าอย่างครบถ้วน จะเห็นได้ว่าตลาดกำลังเติบโตอย่างมีนัยสำคัญจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป โดยทาวน์เฮ้าส์กำลังกลายมาเป็นตัวเลือกที่โดดเด่นมากขึ้นในกลุ่มที่อยู่อาศัยให้เช่า ผู้ปล่อยเช่าที่ปรับตัวตามเทรนด์ (เช่น เลือกทำเลศักยภาพ ปรับปรุงบ้านให้น่าอยู่ ตั้งราคาสมเหตุสมผล และใช้การตลาดออนไลน์) ย่อมมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอ ขณะเดียวกัน ผู้เช่าที่มีการบ้านและรู้จักต่อรองก็จะได้บ้านเช่าที่คุ้มค่า ตรงกับความต้องการในราคาที่เหมาะสม

ในภาพใหญ่ การเช่าทาวน์เฮ้าส์เป็นแนวทางที่ win-win สำหรับทั้งนักลงทุนและผู้เช่า: นักลงทุนได้สินทรัพย์สร้างรายได้พร้อมโอกาสเพิ่มมูลค่า ส่วนผู้เช่าได้คุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นในงบประมาณที่เข้าถึงได้ ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะอยู่ในสถานะใด การมีข้อมูลที่ครบถ้วนและกลยุทธ์ที่ถูกต้อง จะช่วยให้คุณตัดสินใจเกี่ยวกับทาวน์เฮ้าส์ให้เช่าในกรุงเทพฯ ได้อย่างมั่นใจและเกิดประโยชน์สูงสุด ทั้งในฐานะการลงทุนและการอยู่อาศัยจริง