ประกาศขายวิลล่า ในภูเก็ต

ขายวิลล่าในภูเก็ต ปี 2568: เจาะลึกตลาดพูลวิลล่า

ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคที่ ตลาดซื้อขายวิลล่าในภูเก็ต และ พูลวิลล่าภูเก็ต เติบโตคึกคักอย่างไม่เคยมีมาก่อนในปี พ.ศ. 2568 โดยภูเก็ตถือเป็นทำเลทองสำหรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านพักตากอากาศ วิลล่าหรู และพูลวิลล่า บทความนี้จะนำเสนอภาพรวมตลาดวิลล่าภูเก็ตในปัจจุบัน การวิเคราะห์เจาะลึก 3 ทำเลยอดนิยม ได้แก่ เชิงทะเล (ย่านบางเทา), ป่าตอง, และ ไนหาน (พื้นที่ราไวย์ตอนใต้ของเกาะ) พร้อมข้อมูลด้านราคาตลาด ช่วงราคาซื้อขายทั่วไป ผลตอบแทนการลงทุน (ROI) ตลอดจนขั้นตอนการซื้อวิลล่าสำหรับผู้ซื้อชาวไทย รวมถึงข้อกฎหมาย ภาษี กรรมสิทธิ์ที่ควรรู้ นอกจากนี้ยังกล่าวถึงความเสี่ยงและปัจจัยสำคัญที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจลงทุน ลงทุนวิลล่าภูเก็ต เพื่อให้ผู้อ่านและนักลงทุนได้รับข้อมูลที่ครบถ้วนสำหรับการตัดสินใจอย่างรอบคอบ

ภาพรวมตลาดวิลล่าและพูลวิลล่าภูเก็ต ปี 2568

ตลาดวิลล่าและพูลวิลล่าในภูเก็ตปี 2568 ยังคงร้อนแรงต่อเนื่อง สืบเนื่องจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นหลังการเปิดประเทศเต็มรูปแบบหลังโควิด-19 ตลอดช่วงปี 2566–2567 ที่ผ่านมา ยอดขายวิลล่าใหม่ในภูเก็ตเติบโตสูงเป็นประวัติการณ์ ทั้งจำนวนยูนิตและมูลค่าโครงการ โดยเฉพาะปี 2566 ที่มียอดขายวิลล่าในภูเก็ตรวมถึง 651 ยูนิต เพิ่มขึ้น 109.3% จากปี 2565 ซึ่งเป็นการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งหลังวิกฤตโรคระบาด ปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญมาจากกำลังซื้อของต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่ม ผู้ซื้อชาวรัสเซียและยุโรป ที่เข้ามาซื้อวิลล่าหรูในภูเก็ตทั้งเพื่ออยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่สองและเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า ส่งผลให้ตลาดโดยรวมขยายตัวอย่างรวดเร็วในช่วงปีที่ผ่านมา นอกจากนี้นักลงทุนชาวไทยเองก็เริ่มให้ความสนใจตลาดภูเก็ตมากขึ้นในระยะหลัง โดยหันมาซื้อบ้านตากอากาศระดับไฮเอนด์ในภูเก็ตทั้งเพื่อการลงทุนและเป็นบ้านพักส่วนตัว สัดส่วนผู้ซื้อชาวไทยในบางโครงการใหม่สูงถึง 60% ของจำนวนยูนิตที่ขาย เช่น โครงการ The Standard Residences บริเวณบางเทาที่เปิดขายในปี 2567 สะท้อนให้เห็นว่าแต่เดิมตลาดวิลล่าภูเก็ตถูกครอบงำโดยชาวต่างชาติ แต่ปัจจุบัน กลุ่มผู้ซื้อไทยที่มีกำลังซื้อสูงก็เข้ามามีบทบาทมากขึ้น โดยมีทั้งการซื้อเพื่อใช้เป็นบ้านพักตากอากาศของครอบครัวและซื้อไว้ลงทุนปล่อยเช่าในช่วงที่ตนเองไม่ได้ใช้งาน

นอกจากกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น ปริมาณซัพพลาย (อุปทาน) วิลล่าในภูเก็ตก็เพิ่มตามความต้องการของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ รายงานจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่าเฉพาะในครึ่งแรกของปี 2567 มีการเปิดตัวโครงการวิลล่าใหม่ถึง 1,175 ยูนิต มูลค่ารวม 38,300 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 383% เมื่อเทียบกับครึ่งปีหลังของปี 2566 การเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากทำให้ยอดซัพพลายวิลล่ารวมในตลาดพุ่งขึ้นเกิน 2,200 ยูนิตเป็นครั้งแรก อย่างไรก็ตาม แม้ซัพพลายจะเพิ่มขึ้นรวดเร็ว ยอดขายวิลล่าใหม่ก็ยังเติบโตทันกัน โดยครึ่งแรกปี 2567 มียอดขายวิลล่าใหม่ถึง 787 ยูนิต มูลค่าประมาณ 30,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าจาก 403 ยูนิตในครึ่งหลังปี 2566 อัตราดูดซับ (absorption rate) ตลาดวิลล่าในช่วงดังกล่าวสูงถึง 8.7% ต่อเดือน ซึ่งหมายความว่าหากไม่มีซัพพลายใหม่เติมเข้ามา สต็อกวิลล่าที่มีอยู่จะขายหมดภายในเวลาประมาณเพียง 6 เดือนเท่านั้น ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนภาพรวมว่าตลาดวิลล่าภูเก็ตกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นเป็นพิเศษ ท่ามกลางสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศซบเซา ภูเก็ตกลับกลายเป็นตลาดที่สวนกระแส เติบโตโดดเด่นในระดับนานาชาติ

กลุ่มทำเลยอดนิยมและช่วงราคาที่ได้รับความนิยม – ความต้องการซื้อวิลล่าในภูเก็ตกระจุกตัวอยู่ในบางพื้นที่มากกว่าที่อื่นๆ จากข้อมูลในช่วงปี 2566-2567 ทำเลที่ครองสัดส่วนยอดขายวิลล่ามากที่สุด 3 อันดับแรก ได้แก่ ย่านเชิงทะเล-บางเทา (ชายฝั่งตะวันตกตอนกลางของเกาะ) ซึ่งคิดเป็น 27-32% ของยอดขายทั้งหมด, ตามด้วยโซน เทพกระษัตรี-ศรีสุนทร (พื้นที่ฝั่งตะวันออกตอนเหนือ/ใจกลางเกาะ) ราว 19% และพื้นที่ บางโจ-ป่าคลอก ที่อยู่ใกล้เคียงอีกประมาณ 8% สะท้อนว่าภาคตะวันตกของภูเก็ตโดยเฉพาะบางเทา/เชิงทะเลยังครองความเป็นทำเลทองของตลาดวิลล่าหรู ขณะเดียวกันพื้นที่ชนบทด้านในเกาะก็เริ่มมีบทบาทมากขึ้นจากการขยายตัวของโครงการใหม่ๆ ในทำเลใกล้โรงเรียนนานาชาติและชุมชนคนพักอาศัยระยะยาว สำหรับ ระดับราคาวิลล่าที่ได้รับความนิยมที่สุด ในช่วงล่าสุด จะอยู่ในช่วง 20–50 ล้านบาทต่อยูนิต โดยช่วงราคา 30–50 ล้านบาท ขายดีที่สุด (มียอดขาย 216 ยูนิตในครึ่งแรกปี 2567) รองลงมาคือช่วง 25–30 ล้านบาท (136 ยูนิต) และ 20–25 ล้านบาท (109 ยูนิต) ซึ่งหมายความว่าวิลล่าระดับไฮเอนด์กำลังเป็นที่ต้องการสูงมาก ในขณะที่วิลล่าราคาต่ำกว่า 20 ล้านบาทหรือเกินกว่า 50 ล้านบาทนั้นมีสัดส่วนการขายน้อยกว่าเมื่อเทียบกัน อย่างไรก็ดี ตลาดภูเก็ตก็มีความหลากหลายสูง สามารถพบวิลล่าขนาดเล็กในพื้นที่รองๆ บางแห่งในราคาประมาณ 4–5 ล้านบาท ได้ ในขณะที่ปลายระดับบนสุดก็มีวิลล่าเหนือระดับที่ราคาสูงกว่า 700 ล้านบาท สำหรับคฤหาสน์พักตากอากาศสุดหรูริมทะเลที่มีพื้นที่กว้างขวางสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน (เช่น วิลล่าแบรนด์โรงแรมระดับห้าดาว หรือคฤหาสน์ริมหาดขนาดใหญ่ที่มีวิวทะเลส่วนตัว) ซึ่งกลุ่มนี้เป็นตลาดเฉพาะสำหรับเศรษฐีระดับบนเท่านั้น ยกตัวอย่างเมื่อปี 2566 บริษัทชาญอิสสระเปิดขายพูลวิลล่าหรู 4 หลังสุดท้ายในโครงการศรีพันวา (แหลมพันวา) โดยตั้งราคาเริ่มต้นที่ 250 ล้านบาทต่อหลัง และได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนระดับบนอย่างมาก

ผลตอบแทนการลงทุนและการปล่อยเช่า (ROI) – ในแง่มุมของการลงทุนปล่อยเช่า วิลล่าภูเก็ตถือว่าให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ในประเทศไทย โดยอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าวิลล่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 6–8% ต่อปี โดยเฉพาะในทำเลยอดนิยมอย่างบางเทา-เชิงทะเลที่มีดีมานด์เช่าจากทั้งนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเป็นกลุ่มครอบครัวและชาวต่างชาติพำนักระยะยาว ในบางกรณีที่ตลาดเช่าคึกคัก (เช่น ระยะหลังเปิดประเทศใหม่ๆ หรือช่วงไฮซีซัน) ผู้ปล่อยเช่าวิลล่าสามารถทำผลตอบแทนได้สูงถึง ประมาณ 10% ต่อปี ซึ่งเคยเกิดขึ้นมาแล้วช่วงปี 2565–2566 ที่นักท่องเที่ยวต่างชาติหลั่งไหลกลับเข้าภูเก็ตและนิยมเช่าวิลล่าพักแทนการพักโรงแรม ค่าเฉลี่ยผลตอบแทนระดับ 6-8% นี้สูงกว่าอัตราผลตอบแทนค่าเช่าของคอนโดมิเนียมในทำเลเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯ ที่มักอยู่ราว 3-5% จึงดึงดูดทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติให้สนใจเข้ามาซื้อวิลล่าปล่อยเช่าในภูเก็ตมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าผลตอบแทนที่แท้จริงอาจแตกต่างไปในแต่ละทำเลและคุณภาพทรัพย์สิน วิลล่าที่อยู่ใกล้ชายหาดในทำเลท่องเที่ยว (เช่น ป่าตอง กะตะ กะรน) อาจปล่อยเช่าแบบระยะสั้นแก่นักท่องเที่ยวได้ค่าเช่าสูงในช่วงฤดูท่องเที่ยว แต่ก็ต้องเผชิญกับช่วงโลว์ซีซันที่อัตราการเช่าอาจลดลง ในขณะที่วิลล่าในย่านชุมชนที่คนต่างชาติอยู่จริงจังตลอดปี (เช่น เชิงทะเล ราไวย์) อาจเน้นปล่อยเช่าระยะยาวมากกว่า ทำให้มีรายได้สม่ำเสมอกว่าแม้ค่าเช่ารายวันจะไม่สูงเท่า ดังนั้น ผู้ลงทุนควรพิจารณาลักษณะการปล่อยเช่าที่ตั้งใจทำและเลือกทำเลให้สอดคล้องกับเป้าหมายการลงทุน เช่น หากเน้นปล่อยเช่าระยะสั้นแก่นักท่องเที่ยว ควรเลือกทำเลใกล้แหล่งท่องเที่ยวและชายหาด ส่วนหากต้องการปล่อยเช่าระยะยาวควรเลือกทำเลชุมชนที่น่าอยู่อาศัย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

จากภาพรวมทั้งหมดจะเห็นได้ว่า ตลาดพูลวิลล่าและวิลล่าภูเก็ตในปี 2568 มีแนวโน้มสดใสอย่างยิ่ง ทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน ราคาขายมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามความนิยมในบางทำเล (เช่น เชิงทะเล, บางเทา ที่ราคาขึ้นกว่า 8-10% ในปี 2566) ขณะเดียวกันก็ยังมีทำเลที่ราคาไม่ร้อนแรงจนเกินไปและน่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาของดีราคาคุ้มค่า (เช่น พื้นที่ในหาน-ราไวย์ ซึ่งราคาเฉลี่ยยังย่อมเยากว่าฝั่งตะวันตก และบางทำเลในเขตภูเก็ตตอนเหนือ) ต่อไปนี้เราจะลงรายละเอียดใน 3 ทำเลหลักของภูเก็ต ที่ได้รับความสนใจสูงสุดสำหรับการซื้อวิลล่าและพูลวิลล่า ได้แก่ เชิงทะเล (รวมบางเทา), ป่าตอง, และไนหาน (เขตราไวย์) ซึ่งแต่ละพื้นที่มีจุดเด่น จุดด้อย และแนวโน้มตลาดที่แตกต่างกันไป

ทำเลเชิงทะเล (บางเทา): ศูนย์กลางวิลล่าหรูแห่งใหม่ของภูเก็ต

ลักษณะทั่วไปและความน่าอยู่อาศัย: พื้นที่ เชิงทะเล-บางเทา ตั้งอยู่ฝั่งตะวันตกตอนกลางของเกาะภูเก็ต มีชายหาดบางเทาที่ยาวและสวยงาม โดดเด่นด้วยความเงียบสงบและบรรยากาศหรูหรา ผสมผสานระหว่างชุมชนท้องถิ่นกับโครงการที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์จำนวนมาก ปัจจุบันเชิงทะเลนับเป็นทำเล ศูนย์กลางของตลาดวิลล่าหรูในภูเก็ต โดยเป็นที่ตั้งของโครงการบ้านพักและพูลวิลล่าระดับลักซ์ชัวรีหลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็น โครงการลากูน่าภูเก็ต ซึ่งเป็นคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่รวมโรงแรมและบ้านพักอาศัยระดับห้าดาว, โครงการวิลล่าแบรนด์ดังต่างๆ (เช่น Banyan Tree, Dusit, Anantara Residences ฯลฯ) ตลอดจนคอมมูนิตี้มอลล์และสิ่งอำนวยความสะดวกทันสมัยอย่าง Boat Avenue และ Porto de Phuket ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของทั้งชาวต่างชาติและคนไทยในพื้นที่ ย่านนี้ยังมีจุดเด่นเรื่องความสะดวกในการเดินทาง อยู่ห่างจากสนามบินนานาชาติภูเก็ตเพียงประมาณ 30 นาที โดยรถยนต์ และมีถนนเชื่อมต่อไปยังสถานที่สำคัญอื่นๆ ของเกาะได้ไม่ยาก การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานก็มีมาอย่างต่อเนื่อง เช่น การขยายถนน และโครงการระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ทำให้พื้นที่เชิงทะเล-บางเทาพร้อมรองรับการเติบโตของชุมชนได้เป็นอย่างดี สำหรับการใช้ชีวิตประจำวัน เชิงทะเลถือเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยยอดนิยมของชาวต่างชาติที่พำนักในภูเก็ตแบบระยะยาว (expatriates) โดยมีโรงเรียนนานาชาติและสถานพยาบาลมาตรฐานสูงในระยะขับรถไม่เกิน 20-30 นาที (เช่น โรงเรียนนานาชาติ United World College ที่ตำบลศรีสุนทร, โรงพยาบาลกรุงเทพภูเก็ตในตัวเมืองก็ไม่ไกลมาก) ทำให้ย่านนี้ดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อที่ต้องการคุณภาพชีวิตสูงพร้อมความสงบและความเป็นส่วนตัว

ราคาตลาดและช่วงราคาที่พบในเชิงทะเล: จากความนิยมอย่างสูง ราคาที่ดินและราคาขายวิลล่าในโซนเชิงทะเล-บางเทาจึงอยู่ในระดับสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ ของภูเก็ต วิลล่าระดับหรูหลายโครงการในย่านนี้มีราคาเสนอขายตั้งแต่ประมาณ 20–30 ล้านบาทขึ้นไป สำหรับบ้านเดี่ยวขนาด 3-4 ห้องนอนพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัว และสามารถสูงได้ถึงหลัก 100 ล้านบาทขึ้นไป หากเป็นโครงการติดชายหาดหรือวิลล่าขนาดใหญ่พิเศษ ตัวอย่างเช่น โครงการวิลล่าติดหาดบางเทาบางแห่ง (เช่น Banyan Tree Beachfront ในลากูน่า) มีราคาขายประมาณ 250–300 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งถือเป็นระดับบนสุดของตลาด แต่โดยทั่วไปแล้ว วิลล่าหรูในเชิงทะเลจะอยู่ในช่วงประมาณ 20–80 ล้านบาท ตามขนาดที่ดิน ทำเลที่ตั้ง (ติดทะเลหรือไม่) และแบรนด์โครงการ หากพิจารณาจากข้อมูลยอดขายที่ผ่านมา ช่วงราคาที่ขายดีมากในย่านนี้จะอยู่ที่ราว 30–50 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับการที่กลุ่มผู้ซื้อหลักในตลาดนี้คือชาวต่างชาติและนักลงทุนที่มีกำลังซื้อสูง สำหรับผู้ซื้อที่มองหาทางเลือกที่ประหยัดลงมา ในพื้นที่ใกล้เคียงเชิงทะเลก็มีโครงการวิลล่าขนาดกลางและเล็กที่ราคาต่ำลง (เช่น แถบบ้านดอน, ศรีสุนทร, ป่าสัก) ซึ่งบางโครงการเริ่มต้นราว 8–15 ล้านบาท ทำให้ผู้ที่งบประมาณจำกัดกว่าสามารถเป็นเจ้าของบ้านในโซนนี้ได้เช่นกัน แม้จะไม่ติดทะเลโดยตรงแต่ก็ได้ประโยชน์จากความเจริญของพื้นที่เชิงทะเลที่อยู่ใกล้เคียง

ผลตอบแทนการลงทุนและแนวโน้มในเชิงทะเล: ทำเลเชิงทะเล-บางเทาได้รับการขนานนามว่าเป็น “ศูนย์กลางการพัฒนาอสังหาฯ วิลล่าหรู” เนื่องจากมีองค์ประกอบเอื้อต่อการลงทุนครบถ้วน ทั้งด้านดีมานด์เช่าที่แข็งแกร่งและศักยภาพการเติบโตของราคาในระยะยาว จากข้อมูลของ CBRE พบว่าการปล่อยเช่าวิลล่าในย่านบางเทา-เชิงทะเลสามารถสร้างผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 6–8% ต่อปี ซึ่งถือว่าสูงและน่าประทับใจ เนื่องจากนักท่องเที่ยวต่างชาติกลุ่มครอบครัวที่เดินทางมาพักผ่อนระยะสั้นมักนิยมเช่าวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำเพื่อความเป็นส่วนตัว และชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักระยะยาวพร้อมครอบครัว (เช่น ย้ายมาทำงานหรือหลบหนีฤดูหนาว) ก็มีความต้องการเช่าบ้านพูลวิลล่าเพื่ออยู่อาศัยเช่นกัน ดีมานด์สองส่วนนี้ช่วยสนับสนุนให้ตลาดเช่าคึกคักตลอดทั้งปี ทั้งช่วงไฮซีซันและโลว์ซีซัน นอกจากนี้ อัตราการเติบโตของราคาทรัพย์สินในย่านนี้ก็สูงกว่าค่าเฉลี่ยของเกาะ โดยในปี 2566 ราคาขายวิลล่าในเชิงทะเลปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 10.6% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสูงเป็นอันดับต้นๆ ของทุกทำเลในภูเก็ต ปัจจัยนี้มาจากที่ดินเปล่าที่เหมาะพัฒนาวิลล่าเริ่มหายาก ทำให้โครงการใหม่ๆ ต้องแข่งขันกันหาแปลงที่ดิน ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับตัวสูงและดันราคาขายสูงขึ้นตาม ในอนาคตอันใกล้ พื้นที่เชิงทะเลยังมีโครงการขนาดใหญ่ที่น่าสนใจเตรียมเปิดตัว เช่น โครงการที่อยู่อาศัยแบรนด์โรงแรม (Branded Residences) และมิกซ์ยูสคอมเพล็กซ์ที่รวมที่พัก โรงแรม และสิ่งอำนวยความสะดวกไฮเอนด์ไว้ด้วยกัน ซึ่งจะยิ่งยกระดับทำเลนี้ขึ้นไปอีกขั้น บ่งชี้ว่า แนวโน้มการเติบโตของเชิงทะเล-บางเทายังสดใสต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม นักลงทุนก็ควรพิจารณาเรื่องต้นทุนเข้าลงทุนที่สูงในย่านนี้ และการที่ตลาดอาจแข่งขันสูงจากซัพพลายบ้านหรูใหม่ๆ ที่ทยอยเข้าสู่ตลาด ถ้าเลือกลงทุนปล่อยเช่าก็ควรเน้นจุดขายที่โดดเด่นของทรัพย์สินตนเอง (เช่น การตกแต่งระดับหรู หรือบริการบริหารการเช่ามืออาชีพ) เพื่อดึงดูดผู้เช่าให้ได้มากที่สุด

สรุปจุดเด่น/ข้อควรพิจารณาของเชิงทะเล (บางเทา):

• จุดแข็ง: ทำเลสวยงามริมชายหาดบางเทา บรรยากาศเงียบสงบแต่ไม่เปลี่ยว รายล้อมด้วยโครงการหรูและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งร้านอาหารนานาชาติ ห้างค้าปลีก สนามกอล์ฟ และใกล้สนามบิน การคมนาคมสะดวก เหมาะทั้งอยู่อาศัยเองและปล่อยเช่าระยะสั้น/ยาว
• ระดับราคาที่พบ: กลุ่มลักซ์ชัวรี 20–50 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่ มีบางยูนิตไฮเอนด์แตะ 100 ล้านบาทขึ้นไป ในขณะที่บริเวณรอบนอกเชิงทะเลอาจพบวิลล่าขนาดย่อมกว่าในช่วง 10–20 ล้านบาท
• ผลตอบแทนการลงทุน: ค่าเช่าพูลวิลล่าในย่านนี้ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 6–8% ต่อปี ด้วยดีมานด์เช่าที่แข็งแกร่งจากต่างชาติ และมีโอกาสขยับสูงขึ้นในช่วงที่การท่องเที่ยวคึกคัก (หลังโควิดเคยเห็นสูงสุด ~10%)
• ข้อควรพิจารณา: ราคาที่ดินและทรัพย์สินเริ่มสูง ทำให้งบลงทุนเริ่มต้นต้องมากตาม ความแข่งขันในตลาดระดับบนค่อนข้างสูง ควรเตรียมกลยุทธ์การปล่อยเช่าหรือการสร้างมูลค่าเพิ่มให้อสังหาฯ ของตน นอกจากนี้ควรตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ เนื่องจากมีผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามาจำนวนมากตามกระแสบูมของพื้นที่

ทำเลป่าตอง: หาดท่องเที่ยวชื่อดังกับโอกาสการลงทุนที่ท้าทาย

ลักษณะทั่วไปและความน่าอยู่อาศัย: ป่าตอง เป็นที่รู้จักในฐานะชายหาดและย่านท่องเที่ยวที่คึกคักที่สุดของภูเก็ต มีชื่อเสียงระดับโลกด้านชีวิตกลางคืน แหล่งช้อปปิ้ง และความบันเทิงครบวงจร หาดป่าตองเป็นศูนย์รวมของนักท่องเที่ยวที่มาเยือนภูเก็ตจำนวนมากในแต่ละปี ส่งผลให้พื้นที่โดยรอบเต็มไปด้วยโรงแรม ร้านอาหาร ผับบาร์ และศูนย์การค้าขนาดใหญ่ (เช่น Jungceylon, Central Patong) สำหรับ อสังหาริมทรัพย์ในป่าตอง ส่วนใหญ่จะเป็นโรงแรมและคอนโดมิเนียมตากอากาศสูงหลายชั้นที่รองรับนักท่องเที่ยว กลุ่มวิลล่าและบ้านพักแนวราบในป่าตองนั้นมีจำนวนจำกัดและมักตั้งอยู่บนเนินเขาที่โอบรอบอ่าวป่าตองเป็นหลัก สาเหตุเพราะพื้นที่ราบใกล้ชายหาดถูกพัฒนาไปเกือบเต็มหมดแล้ว ที่ดินที่เหลือสำหรับสร้างบ้านจึงกระจายอยู่ตามเชิงเขา วิลล่าในป่าตองจำนวนไม่น้อยเป็นวิลล่าหลังใหญ่บนเขาที่สามารถมองเห็นวิวทะเลแบบพาโนรามา ซึ่งมักถูกใช้เป็นบ้านพักตากอากาศส่วนตัวของเจ้าของหรือปล่อยเช่าแบบวิลล่าให้กับกรุ๊ปนักท่องเที่ยวขนาดใหญ่ การอยู่อาศัยในป่าตองอาจไม่เหมาะกับทุกคน เนื่องจากเป็นย่านที่มีความจอแจและครึกครื้นตลอดเวลา การจราจรในเมืองป่าตองค่อนข้างหนาแน่นและถนนค่อนข้างแคบเมื่อเทียบกับปริมาณรถ แต่นั่นก็หมายถึงผู้อยู่อาศัยจะได้อยู่ใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์ทุกอย่างในระยะเดินถึง ไม่ว่าจะเป็นร้านค้า ร้านอาหารนานาชาติ โรงพยาบาลเอกชนขนาดเล็ก คลินิก สถานบันเทิงต่างๆ ยามค่ำคืน ผู้ที่ชื่นชอบชีวิตเมืองและความสะดวกสบายแบบ “walkable city” อาจชอบทำเลนี้ ส่วนผู้ที่ต้องการความสงบอาจรู้สึกว่าป่าตองมีความวุ่นวายเกินไปสำหรับอยู่อาศัยระยะยาว อีกทั้ง การเดินทางเชื่อมต่อออกนอกป่าตองต้องผ่านภูเขา ไม่ว่าจะไปยังฝั่งกะทู้-ตัวเมืองภูเก็ต หรือไปยังหาดกมลาและพื้นที่อื่น ทำให้ระยะทางแม้ไม่ไกลมากแต่ใช้เวลาขับรถพอสมควร (จากป่าตองไปตัวเมือง ~30 นาที และไปสนามบิน ~1 ชั่วโมง) อย่างไรก็ดี ภาครัฐมีแผนโครงการก่อสร้างอุโมงค์และถนนสายใหม่เชื่อมป่าตองกับพื้นที่รอบนอกในอนาคต ซึ่งหากเกิดขึ้นจริงจะช่วยลดปัญหาการจราจรและเพิ่มศักยภาพทำเลป่าตองในการอยู่อาศัยได้มาก

ราคาตลาดและช่วงราคาที่พบในป่าตอง: เนื่องจาก ป่าตองมีซัพพลายวิลล่าใหม่ค่อนข้างจำกัด ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ราคาตลาดของวิลล่าในย่านนี้ส่วนใหญ่จึงถูกกำหนดโดยอสังหาฯ มือสองหรือโครงการเก่าที่มีอยู่เดิม วิลล่าบนเนินเขาที่ป่าตองหลายแห่งสร้างขึ้นมาตั้งแต่ช่วงปี 2543-2550 เพื่อรองรับนักลงทุนยุคก่อน ราคาซื้อขายล่าสุดอาจไม่ได้ปรับขึ้นสูงมากเมื่อเทียบกับทำเลฝั่งตะวันตกอื่นๆ ที่มีโครงการใหม่เข้าไป (ข้อมูล Knight Frank ระบุว่าพื้นที่ที่ไม่มีโครงการใหม่และโครงการค่อนข้างเก่าราคาจะทรงตัวหรือเติบโตต่ำมากในช่วงปีที่ผ่านมา ซึ่งป่าตองก็เข้าข่ายนี้ในระดับหนึ่ง) วิลล่าขนาดกลางในป่าตอง (เช่น บ้านเดี่ยว 3-4 ห้องนอน บนเขา ไม่ไกลชายหาดมาก) สามารถพบราคาอยู่ที่ราว 15–25 ล้านบาท สำหรับทรัพย์สภาพดีพร้อมอยู่ ในขณะที่ วิลล่าขนาดใหญ่พิเศษหรือที่ตั้งอยู่ทำเลวิวทะเลมุมสูง ราคาก็อาจอยู่ในช่วง 30–60 ล้านบาท หรือมากกว่านั้น ทั้งนี้เนื่องจากจำนวนประกาศขายวิลล่าในป่าตองมีน้อย การระบุราคาเฉลี่ยจึงทำได้ยากและผันแปรตามคุณสมบัติเฉพาะของแต่ละหลังเป็นหลัก โดยรวมแล้วป่าตองไม่ได้เป็นตลาดที่มีการซื้อขายวิลล่าหรูระดับร้อยล้านบาทเหมือนเชิงทะเลหรือกมลา หากผู้ซื้อมีงบประมาณค่อนข้างจำกัด ป่าตองอาจเป็นโอกาสในการหาวิลล่าใกล้ทะเลในราคาที่ “เอื้อมถึง” กว่าฝั่งอื่น เช่น วิลล่าหลังแฝดหรือทาวน์โฮมมีสระว่ายน้ำในโครงการเล็กๆ บนเขาท้ายป่าตองที่อาจพบในงบไม่เกิน 10 ล้านบาทก็พอมีให้เห็นเช่นกัน แต่ต้องยอมรับเรื่องทำเลที่ไม่ได้วิวทะเลและอาจเข้าถึงยากเล็กน้อย

ผลตอบแทนการลงทุนและแนวโน้มในป่าตอง: สำหรับนักลงทุนที่สนใจปล่อยเช่า ป่าตองถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพด้านการปล่อยเช่าระยะสั้นสูงที่สุดแห่งหนึ่งในภูเก็ต เนื่องจากความเป็นที่นิยมของหาดป่าตองในหมู่นักท่องเที่ยวต่างชาติ การปล่อยเช่าพูลวิลล่าในป่าตองแบบรายวัน/รายสัปดาห์สามารถตั้งค่าเช่าได้ในอัตราสูง โดยเฉพาะในฤดูท่องเที่ยว (พ.ย.–เม.ย.) ที่นักท่องเที่ยวล้นหลาม วILLAหรูบนเขาที่รองรับแขกได้หลายคนอาจปล่อยเช่าคืนละหลายหมื่นบาท ทำให้อัตราผลตอบแทนการลงทุน (หากบริหารจัดการดี) สามารถแตะระดับ 8–10% ต่อปี ได้ไม่ยากในปีที่การท่องเที่ยวบูมเต็มที่ อย่างไรก็ดี การลงทุนปล่อยเช่าในป่าตองก็มีความท้าทายหลายประการ ประการแรกคือความไม่แน่นอนของตลาดท่องเที่ยว ป่าตองพึ่งพานักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นหลัก ดังนั้นหากเกิดเหตุการณ์ที่กระทบท่องเที่ยว (เช่น โรคระบาด, วิกฤตเศรษฐกิจโลก) อัตราการเช่าอาจลดลงมากเมื่อเทียบกับทำเลที่เป็นชุมชนอยู่อาศัย นอกจากนี้การแข่งขันด้านที่พักในป่าตองก็สูงมากเพราะมีโรงแรมและคอนโดตากอากาศจำนวนมาก นักท่องเที่ยวมีทางเลือกหลากหลาย ทำให้ผู้ปล่อยเช่าอาจต้องปรับกลยุทธ์ทั้งเรื่องราคาและการทำการตลาดออนไลน์เพื่อให้ได้ผู้เช่าตามเป้าหมาย ประการที่สองคือข้อกฎหมาย การปล่อยเช่าระยะสั้นรายวันในรูปแบบคล้ายโรงแรมจะต้องปฏิบัติตามกฎหมายโรงแรมและข้อกำหนดท้องถิ่น ปัจจุบันการปล่อยเช่าบ้านเป็นรายวันในภูเก็ตมีข้อกำหนดว่าบ้านต้องจดทะเบียนเป็นที่พักให้บริการ (ลักษณะกึ่งโรงแรม) อย่างถูกต้อง มิฉะนั้นอาจถูกหน่วยงานภาครัฐตรวจสอบและสั่งระงับการเช่าได้ (กรณีนี้มักถูกหยวนโดยทั่วไป แต่ก็มีเป็นประเด็นช่วงก่อนหน้านี้) นักลงทุนจึงควรศึกษาและทำให้ถูกต้องเพื่อลดความเสี่ยงด้านกฎหมาย

ในด้านแนวโน้มระยะยาว ป่าตองยังคงเป็นหัวใจการท่องเที่ยวของภูเก็ต แม้ว่ากลุ่มลูกค้าอาจเปลี่ยนแปลงไปตามยุค (เช่น ปัจจุบันมีนักท่องเที่ยวอินเดีย ตะวันออกกลาง และกลุ่ม Digital Nomads เพิ่มมากขึ้น) แต่ความต้องการที่พักในป่าตองก็จะยังมีอยู่เรื่อยๆ นอกจากนี้ โครงการภาครัฐในอนาคตอย่าง รถไฟฟ้ารางเบาจากสนามบินมายังป่าตอง หรือ อุโมงค์ป่าตอง-กะทู้ หากเกิดขึ้นจริงจะยิ่งเพิ่มความสะดวกและคุณค่าของทำเลนี้ในการอยู่อาศัยและลงทุน ดังนั้นสำหรับผู้ที่ยอมรับความผันผวนและบรรยากาศที่คึกคักของป่าตองได้ การลงทุนซื้อวิลล่าในย่านนี้ก็อาจให้ผลตอบแทนงามในระยะยาว ทั้งในแง่รายได้ค่าเช่าและการปรับตัวของราคา (ซึ่งที่ผ่านมาแม้จะไม่หวือหวา แต่หากป่าตองได้รับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพิ่ม ก็อาจเห็นราคาขยับขึ้นได้ในอนาคต)

สรุปจุดเด่น/ข้อควรพิจารณาของป่าตอง:

• จุดแข็ง: ทำเลแหล่งท่องเที่ยวอันดับหนึ่งของภูเก็ต เดินไม่กี่ก้าวถึงชายหาด ร้านค้า ร้านอาหาร และสถานบันเทิงครบทุกประเภท ปล่อยเช่าระยะสั้นแก่นักท่องเที่ยวได้ง่าย มีดีมานด์สูงต่อเนื่องในช่วงฤดูท่องเที่ยว
• ระดับราคาที่พบ: วิลล่ามือสองบนเขาป่าตองช่วงราคา 15–30 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่ หลังขนาดใหญ่หรือวิวเด่นอาจสูงถึง ~50 ล้านบาทขึ้นไป โดยรวมราคาเฉลี่ยถูกกว่าทำเลหาดหรูอื่นๆ เพราะไม่มีโครงการใหม่มากนัก
• ผลตอบแทนการลงทุน: หากเน้นปล่อยเช่ารายวัน อาจทำผลตอบแทน ~8% หรือมากกว่าได้ในปีท่องเที่ยวดีๆ เนื่องจากค่าเช่าต่อคืนสูง แต่ต้องบริหารการเช่าเชิงรุก เพราะมีโรงแรมและคู่แข่งมาก
• ข้อควรพิจารณา: บรรยากาศความเป็นเมืองท่องเที่ยวอาจไม่สงบเป็นส่วนตัว การจราจรคับคั่ง การเดินทางออกนอกพื้นที่ยังไม่สะดวก (รอการพัฒนาอุโมงค์/รถไฟฟ้า) การปล่อยเช่าต้องระวังให้ถูกต้องตามกฎหมายและอาจมีช่วงที่อัตราเข้าพักตกต่ำในโลว์ซีซันหรือยามเกิดวิกฤต

ทำเลไนหาน (ราไวย์ตอนใต้): เสน่ห์ความเงียบสงบที่เหมาะกับการอยู่อาศัย

ลักษณะทั่วไปและความน่าอยู่อาศัย: หาดในหาน ตั้งอยู่ทางตอนใต้สุดของเกาะภูเก็ต ในเขตตำบลราไวย์ ถือเป็นหนึ่งในชายหาดที่มีความสวยงามและเงียบสงบ น้ำทะเลใสและบรรยากาศผ่อนคลาย หาดในหานไม่ได้พลุกพล่านด้วยนักท่องเที่ยวเหมือนป่าตองหรือกะตะ ทำให้ยังคงความเป็นชุมชนท้องถิ่นและธรรมชาติไว้ได้มาก พื้นที่ราไวย์-ในหานขึ้นชื่อว่าเป็นย่านที่ชาวต่างชาติที่มาพำนักระยะยาว (เช่น กลุ่มผู้เกษียณจากยุโรปหรือรัสเซีย) นิยมอยู่อาศัยกันมาก ด้วยเพราะบรรยากาศที่สงบ ปลอดภัย และค่าครองชีพที่สมเหตุสมผลเมื่อเทียบกับฝั่งตะวันตก นอกจากนี้ยังมีร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ และคอมมูนิตี้เล็กๆ ที่รองรับชีวิตประจำวันได้ครบถ้วน (เช่น ซูเปอร์มาร์เก็ต Makro, Villa Market ในโซนฉลองห่างออกไปประมาณ 15 นาที, ร้านอาหารนานาชาติโดยเฉพาะร้านอาหารรัสเซียและยุโรปที่เปิดโดย ex-pat ในย่านราไวย์) การเดินทางจากในหานเข้าสู่เมืองภูเก็ตใช้เวลาประมาณ 30-40 นาที และไปสนามบินราว 1 ชั่วโมงกว่า เนื่องจากอยู่ปลายเกาะ แต่ก็ได้ถนนสายหลักที่ปรับปรุงดีแล้วเชื่อมต่อ (เช่น ถนนวิเศษและถนนเจ้าฟ้าที่วิ่งตรงขึ้นเหนือ) สิ่งที่โดดเด่นของการอยู่อาศัยในแถบนี้คือ ความเป็นส่วนตัวและใกล้ชิดธรรมชาติ มีทั้งวิวภูเขาและอยู่ไม่ไกลจากจุดชมวิวชื่อดัง (แหลมพรหมเทพและจุดชมวิวกังหันลม) เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการใช้ชีวิตเนิบช้า ไม่เร่งรีบ ใกล้ทะเลแต่หลีกหนีความวุ่นวายของแหล่งท่องเที่ยวหลัก

ราคาตลาดและช่วงราคาที่พบในไนหาน/ราไวย์: ตลาดวิลล่าในโซนราไวย์-ในหานมีความหลากหลายตั้งแต่วิลล่าหรูใกล้ทะเลไปจนถึงบ้านเดี่ยวหลังเล็กในซอยสงบ ภาพรวมระดับราคาจะย่อมเยากว่าฝั่งตะวันตกตอนบนอย่างบางเทาหรือสุรินทร์ โดย พูลวิลล่าขนาด 2-3 ห้องนอนพร้อมสระว่ายน้ำในพื้นที่ราไวย์ (ที่ไม่ติดทะเลโดยตรง อาจอยู่ลึกเข้าไปในซอย) สามารถหาได้ในช่วงราคา ประมาณ 8–15 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเข้าถึงได้สำหรับผู้ซื้อคนไทยและชาวต่างชาติหลายกลุ่ม ขยับขึ้นมา วิลล่าขนาดกลางคุณภาพดี 3-4 ห้องนอน ในโครงการจัดสรรที่มีการบริหารส่วนกลาง ราคาอยู่ราว 15–30 ล้านบาท ขึ้นกับความใหม่และทำเล (เช่น ใกล้หาดในหานหรือไม่, มีวิวทะเลไหม) ส่วน วิลล่าขนาดใหญ่หรือที่ดินผืนใหญ่พิเศษ (เช่น วิลล่าแบบเขตสวนมะพร้าวหรือริมทะเลที่แหลมราไวย์) ราคาก็อาจสูงถึง 40–60 ล้านบาท ได้ แต่ทรัพย์ระดับนี้มีจำนวนน้อยมากเมื่อเทียบกับฝั่งบางเทา ปริมาณการเปิดตัวโครงการวิลล่าใหม่ในโซนนี้ช่วงหลังยังมีไม่มากนัก (ข้อมูลปี 2566 ระบุว่าซัพพลายวิลล่าใหม่ในพื้นที่ราไวย์-ไนหานคิดเป็นเพียงประมาณ 4.6% ของทั้งหมด ซึ่งน้อยกว่าโซนอื่นอย่างมาก) ทำให้ราคาขายที่ปรากฏส่วนใหญ่เป็นราคาปรับตามกลไกตลาดของโครงการเดิม ผลคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของวิลล่าในราไวย์ยังขึ้นไม่เร็วมาก ในปี 2566 มีรายงานว่าราคาเสนอขายวิลล่าในโซนนี้ปรับขึ้นประมาณ 6-10% เท่านั้น (ขึ้นอยู่กับทำเลย่อย) ซึ่งต่ำกว่าการขยับของฝั่งบางเทา สะท้อนถึงภาวะตลาดที่ยังไม่ร้อนแรงเกินไป ผู้ซื้อสามารถต่อรองได้พอสมควรและมีตัวเลือกหลากหลาย

ผลตอบแทนการลงทุนและแนวโน้มในไนหาน/ราไวย์: ด้วยความที่ราไวย์-ในหานเป็นย่านที่เน้นการอยู่อาศัยระยะยาวมากกว่าจะเป็นแหล่งท่องเที่ยวเชิงพาณิชย์ ผลตอบแทนการลงทุนจากการปล่อยเช่าในโซนนี้จึงมักมาในรูปแบบการเช่าระยะยาว (รายเดือนหรือรายปี) มากกว่าการเช่ารายวัน วิลล่าในราไวย์ที่ปล่อยเช่ารายเดือนให้ชาวต่างชาติที่มาทำงานหรือพักผ่อนแบบ long stay มักให้ผลตอบแทน ราว 5–6% ต่อปี ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์น่าพอใจและมีความสม่ำเสมอ (เนื่องจากผู้เช่าอยู่นานหลายเดือน ลดปัญหาช่วงว่าง) ขณะเดียวกัน เจ้าของวิลล่าหลายรายก็นิยม นำวิลล่าเข้าร่วมโปรแกรมบริหารเช่า กับบริษัทบริหารมืออาชีพที่ดูแลการปล่อยเช่ารายวันให้ โดยเฉพาะวิลล่าที่อยู่ไม่ไกลหาดในหานหรือแหล่งท่องเที่ยวใกล้เคียง เช่น แหลมพรหมเทพ หากมีการทำตลาดที่ดีสามารถดึงดูดนักท่องเที่ยวกลุ่มครอบครัวมาพักได้ อัตราการเข้าพักในช่วงไฮซีซันมักสูง ทำให้ผลตอบแทนเฉลี่ยเมื่อรวมทั้งปีอาจใกล้เคียงระดับ 6–8% ต่อปี ได้เช่นกัน ซึ่งใกล้เคียงกับทำเลอื่นๆ ของภูเก็ต จุดเด่นของการลงทุนในพื้นที่นี้คือ ราคาที่ดินและทรัพย์สินที่ยังต่ำกว่าทำเลอื่น ทำให้อัตราผลตอบแทนเมื่อเทียบกับเงินลงทุน (yield on cost) อาจดูดี กว่าการลงทุนในบางเทาที่ราคาซื้อสูงมาก นอกจากนี้ ด้วยความที่ทำเลนี้กำลังเริ่มเป็นที่สนใจของผู้พัฒนา (แต่ยังไม่บูมเต็มที่) หากซื้อในช่วงนี้ก็มีโอกาสที่ราคาอาจปรับเพิ่มขึ้นในอนาคตเมื่อพื้นที่ได้รับการพัฒนามากขึ้น อย่างเช่น ปัจจุบันมีคอมมูนิตี้มอลล์และคาเฟ่ทันสมัยหลายแห่งเริ่มเปิดในราไวย์เพื่อตอบสนองชุมชนชาวต่างชาติ ซึ่งจะช่วยเสริมให้ย่านนี้น่าอยู่อาศัยขึ้นอีก

แนวโน้มของไนหาน/ราไวย์ในอนาคตคาดว่าจะเติบโตในเชิงคุณภาพมากกว่าปริมาณ กล่าวคือ แม้จำนวนโครงการใหม่อาจไม่พุ่งสูงแบบฝั่งตะวันตก แต่คุณภาพชีวิตและมูลค่าพื้นที่น่าจะขยับขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยได้รับอานิสงส์จากกระแส Work from Anywhere และกลุ่มชาวต่างชาติย้ายถิ่นฐานที่มองหาสถานที่พำนักที่สงบและคุ้มค่าเงิน ข้อควรระวังในการลงทุนในย่านนี้ คือเรื่อง ระยะทางและทำเลที่ตั้ง ที่ค่อนข้างไกลจากศูนย์กลางเศรษฐกิจอื่นๆ ของเกาะ หากเศรษฐกิจท่องเที่ยวซบเซา พื้นที่นี้อาจได้รับความสนใจน้อยลงเมื่อเทียบกับแหล่งท่องเที่ยวหลัก และสภาพคล่องในการขายต่ออาจต่ำ ดังนั้นนักลงทุนควรเตรียมแผนการลงทุนระยะกลางถึงยาวสำหรับทรัพย์สินในบริเวณนี้มากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น

สรุปจุดเด่น/ข้อควรพิจารณาของไนหาน (ราไวย์):

• จุดแข็ง: บรรยากาศสงบ เป็นชุมชนชาวต่างชาติระยะยาว เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยจริง มีธรรมชาติสวยงาม ชายหาดในหานติดอันดับน่าเที่ยว น้ำทะเลใส ผู้คนไม่พลุกพล่านเหมือนหาดใหญ่ๆ สิ่งแวดล้อมปลอดภัย เป็นมิตรกับครอบครัว
• ระดับราคาที่พบ: โดยเฉลี่ยถูกกว่าฝั่งตะวันตกตอนบน วิลล่าเล็กเริ่ม ~8–15 ล้าน วิลล่ามาตรฐานดี 15–30 ล้าน มีของให้เลือกเยอะ ระดับหรูจริงๆ เกิน 50 ล้านพบได้น้อย ทำให้เป็นทำเลที่งบประมาณปานกลางเข้ามาลงทุนได้ง่ายกว่า
• ผลตอบแทนการลงทุน: เน้นการเช่าระยะยาวให้กลุ่มผู้อยู่อาศัยต่างชาติ ผลตอบแทนสม่ำเสมอ ~5–6% ต่อปี หากบริหารปล่อยเช่าผสมรายวันช่วงไฮซีซันอาจได้ถึง ~7–8% ซึ่งอยู่ในเกณฑ์ดีและมีความเสี่ยงผันผวนน้อยกว่าทำเลท่องเที่ยวจ๋า
• ข้อควรพิจารณา: ทำเลที่ตั้งไกลสนามบินและตัวเมืองพอสมควร ผู้ซื้อควรมีรถยนต์เพื่อความสะดวก สภาพคล่องในการขายต่ออาจไม่สูง ต้องเผื่อเวลาขาย อีกทั้งควรตรวจสอบสถานะเอกสารสิทธิที่ดินให้ชัดเจน เพราะพื้นที่ใกล้เชิงเขา/ชายทะเลบางจุดอาจเคยเป็น นส.3 หรือเอกสารสิทธิ์รองๆ มาก่อน การซื้อควรเน้นเฉพาะที่ดินโฉนด (น.ส.4) เพื่อความมั่นใจในกรรมสิทธิ์

ขั้นตอนการซื้อวิลล่าสำหรับผู้ซื้อชาวไทย

การซื้อวิลล่าหรือพูลวิลล่าในภูเก็ตสำหรับผู้ซื้อชาวไทยจะมีขั้นตอนหลักๆ คล้ายกับการซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ทั่วไป แต่มีรายละเอียดบางประการที่ควรใส่ใจเป็นพิเศษเพื่อความมั่นใจในทรัพย์สินและความคุ้มค่าในการลงทุน ขั้นตอนทั่วไปสามารถสรุปได้ดังนี้:

1. กำหนดงบประมาณและแหล่งเงินทุน: ประเมินกำลังซื้อของตนเอง ตั้งงบประมาณสำหรับการซื้อวิลล่าโดยรวมทั้งราคาซื้อและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่อาจใช้เงินเก็บหรือสินเชื่อร่วมด้วย จึงควรตรวจสอบความสามารถในการกู้สินเชื่อกับธนาคาร (หากต้องการกู้) เบื้องต้น ธนาคารพาณิชย์ในไทยมักให้สินเชื่อบ้านสำหรับอสังหาฯ มือสองหรือโครงการใหม่ในภูเก็ตได้ตามเงื่อนไขปกติ (วงเงินกู้ ~70-90% ของราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับรายได้ผู้กู้) การได้รับการอนุมัติสินเชื่อล่วงหน้าจะช่วยให้กระบวนการซื้อราบรื่นขึ้นเมื่อเจอบ้านที่ต้องการ
2. ค้นหาทำเลและโครงการที่ต้องการ: เลือกพื้นที่หรือทำเลที่สนใจ (เช่น ระหว่างเชิงทะเล ป่าตอง ไนหาน ตามที่ได้วิเคราะห์ข้างต้น) โดยพิจารณาปัจจัยด้านไลฟ์สไตล์ ความสะดวก และวัตถุประสงค์การซื้อ (อยู่เองหรือลงทุนปล่อยเช่า) จากนั้นค้นหาโครงการหรือประกาศ ขายวิลล่าในภูเก็ต ที่ตรงความต้องการ ปัจจุบันมีทั้งการค้นหาผ่านเว็บไซต์อสังหาฯ (Dot Property, DDProperty, FazWaz ฯลฯ) ติดต่อเอเจนต์ท้องถิ่นในภูเก็ต หรือขับรถสำรวจพื้นที่จริง การใช้บริการตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ ที่เชี่ยวชาญภูเก็ตสามารถช่วยคัดกรองตัวเลือกที่เหมาะสมและต่อรองราคาได้ มืออาชีพเหล่านี้ยังอาจทราบข้อมูลเบื้องหลังของแต่ละโครงการ เช่น ประวัติการสร้าง ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ ซึ่งมีประโยชน์มากในการตัดสินใจ
3. ตรวจสอบทรัพย์สินและเปรียบเทียบราคา: เมื่อเจอวิลล่าที่สนใจ ควรนัดชมสถานที่จริงอย่างละเอียด ตรวจสภาพตัวบ้าน คุณภาพการก่อสร้าง อายุอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ (ถ้ามีคลับเฮาส์ ระบบรักษาความปลอดภัย ฯลฯ) รวมถึงสอบถามค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายปี นอกจากนั้นควรศึกษาข้อมูลตลาดเปรียบเทียบ เช่น ราคาขายของทรัพย์สินใกล้เคียงหรือธุรกรรมล่าสุดในย่านนั้น เพื่อประเมินว่าราคาที่ผู้ขายตั้งไว้อยู่ในระดับสมเหตุสมผลหรือไม่ ในกรณีเป็นโครงการใหม่จากผู้พัฒนา ควรพิจารณาชื่อเสียงและผลงานที่ผ่านมาของผู้พัฒนาโครงการ (Developer) ว่าได้รับความเชื่อถือเพียงใด มีการส่งมอบงานตรงเวลาหรือไม่ และโครงการก่อนหน้ามีปัญหาหรือข้อร้องเรียนสำคัญหรือไม่
4. เจรจาต่อรองและทำสัญญาจะซื้อจะขาย: หากตัดสินใจจะซื้อ ให้เข้าสู่ขั้นตอนการเจรจาต่อรองราคากับผู้ขาย ซึ่งสำหรับตลาดภูเก็ตในปีหลังๆ ผู้ขายบางรายอาจยินดีต่อรองลดราคาได้บ้างเนื่องจากต้องการปิดการขาย ในขั้นนี้ควรตกลงเงื่อนไขการซื้อขายให้ชัดเจน เช่น ราคาสุทธิที่ตกลงกัน, การมัดจำ (ทั่วไปมักวางเงินจอง 1-2% ของราคา เพื่อยืนยันความสนใจซื้อ), กำหนดระยะเวลาที่เหลือก่อนโอนกรรมสิทธิ์, รายการเฟอร์นิเจอร์หรือของแถมที่รวมในการขาย, การแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี (โดยปกตินิยมคนละครึ่งสำหรับค่าธรรมเนียมโอน 2% เป็นต้น) เมื่อได้ข้อสรุปเบื้องต้นแล้ว ควรจัดทำ สัญญาจะซื้อจะขาย (Sale and Purchase Agreement) เป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย สัญญานี้จะระบุรายละเอียดทรัพย์สิน ราคา เงื่อนไขการชำระเงิน งวดเงินดาวน์ เงินมัดจำ และกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่แน่นอน การทำสัญญาควรมีการลงนามทั้งสองฝ่ายและพยาน พร้อมเก็บสำเนาไว้เป็นหลักฐานทางกฎหมาย
5. ตรวจสอบเอกสารกรรมสิทธิ์และสินเชื่อ: หลังลงนามสัญญาจะซื้อจะขายและวางเงินมัดจำแล้ว ผู้ซื้อ (หรือนายหน้า/ทนายความแทนผู้ซื้อ) ควรดำเนินการ ตรวจสอบสถานะทรัพย์สินทางกฎหมาย (Due Diligence) อย่างละเอียดก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ขั้นตอนนี้รวมถึงการตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินว่าเป็นชื่อผู้ขายจริง ไม่มีภาระจำนองหรือค้ำประกันผูกพันอยู่ (หรือถ้ามีก็ต้องจัดการปลดจำนองในการโอน) ตรวจสอบแบบแปลนและใบอนุญาตก่อสร้างอาคารว่าถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ โดยเฉพาะในภูเก็ตที่มีกฎเรื่องความสูงอาคารและระยะร่นจากชายทะเล/เชิงเขา หากพบปัญหาต้องให้ผู้ขายแก้ไขหรือชี้แจงก่อนดำเนินการต่อ นอกจากนี้หากผู้ซื้อกู้ธนาคาร ในช่วงนี้ธนาคารจะประเมินค่าทรัพย์สินและออกหนังสืออนุมัติสินเชื่อ (Letter of Offer) ผู้ซื้อควรจัดเตรียมเอกสารให้ธนาคารครบถ้วนและลงนามในสัญญากู้ตามที่ธนาคารกำหนด เพื่อให้พร้อมเบิกเงินกู้ในวันโอน
6. การโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน: เมื่อถึงวันโอนตามที่ตกลง (มักภายใน 30-60 วันหลังสัญญาจะซื้อจะขายสำหรับการซื้อเงินสด หรือ 60-90 วันสำหรับกรณีกู้ธนาคาร) ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายนัดพบกันที่ สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต (หรือสาขาท้องที่ถ้าอยู่ใกล้กว่า) เพื่อทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ ในวันดังกล่าวจะมีการชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดให้แก่ผู้ขาย แลกกับการที่ผู้ขายลงนามโอนกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินให้กลายเป็นชื่อผู้ซื้อ ขั้นตอนนี้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะร่างเอกสารโอน (โฉนดหลังใหม่) พร้อมคำนวณ ค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ ที่ต้องชำระ (รายละเอียดค่าภาษีดูหัวข้อถัดไป) ซึ่งตามธรรมเนียมจะมีการแบ่งชำระตามที่ตกลงในสัญญา เช่น ผู้ซื้อออกค่าธรรมเนียมโอน 1% ผู้ขายออก 1% เป็นต้น เมื่อชำระเงินค่าธรรมเนียมครบ ถ่ายเอกสารบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารอื่นๆ ครบถ้วนแล้ว เจ้าหน้าที่จะประทับตราและลงลายมือชื่อในโฉนด โฉนดที่ดินตัวจริงที่มีชื่อของผู้ซื้อเป็นเจ้าของใหม่จะถูกมอบให้ผู้ซื้อเก็บรักษา เป็นอันเสร็จสิ้นกระบวนการการซื้อขาย ผู้ซื้อควรตรวจสอบความถูกต้องของชื่อบนโฉนดและเอกสารสัญญาต่างๆ ก่อนออกจากสำนักงานที่ดิน
7. จัดการหลังการซื้อ: หลังโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อควรจัดการเปลี่ยนชื่อผู้ถือครองสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น น้ำประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต มาเป็นชื่อตน และแจ้งนิติบุคคลโครงการ (ถ้ามี) ถึงการเปลี่ยนมือเจ้าของ รวมถึงชำระ ค่าธรรมเนียมส่วนกลาง (maintenance fee) ที่อาจค้างชำระหรือวางเงินกองทุนส่วนกลาง (sinking fund) ตามข้อกำหนดโครงการ นอกจากนี้ ควรทำประกันภัยบ้าน (Home Insurance) หรือประกันอัคคีภัยต่อเนื่องทันทีเพื่อคุ้มครองความเสี่ยงต่อทรัพย์สิน เมื่อพร้อมเข้าอยู่หรือปล่อยเช่า ก็ดำเนินการตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจ เช่น ติดตั้งเฟอร์นิเจอร์เพิ่มเติมสำหรับอยู่อาศัยเอง หรือหาผู้บริหารงานเช่าสำหรับการลงทุนปล่อยเช่า

ข้อควรรู้ทางกฎหมาย ภาษี และกรรมสิทธิ์ในการซื้อวิลล่า

แม้ว่าผู้ซื้อที่เป็นคนไทยจะไม่มีข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์เหมือนชาวต่างชาติ (ที่ไม่สามารถถือครองที่ดินได้) แต่ก็ยังมีประเด็นทางกฎหมายและภาษีหลายอย่างที่ควรทราบเมื่อต้องการซื้อวิลล่าหรือพูลวิลล่าในภูเก็ต ประเด็นสำคัญมีดังนี้:

• รูปแบบกรรมสิทธิ์ที่ดิน: วิลล่าส่วนใหญ่จะตั้งอยู่บนที่ดินประเภทโฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ) ซึ่งคนไทยสามารถถือกรรมสิทธิ์ 100% ได้ในนามบุคคลธรรมดา แนะนำให้ซื้อวิลล่าที่มีโฉนดแบบสมบูรณ์เท่านั้น หลีกเลี่ยงที่ดิน น.ส.3 หรือ สค.1 ที่สิทธิ์จะไม่สมบูรณ์และเสี่ยงต่อข้อพิพาทภายหลัง หากผู้ซื้อสมรสกับชาวต่างชาติ ต้องทราบว่าตามกฎหมายไทย คู่สมรสชาวต่างชาติจะไม่มีสิทธิ์ในที่ดิน แม้จดทะเบียนสมรสกัน คนไทยที่ซื้อที่ดินโดยมีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติจะต้องลงนามยืนยันต่อที่ดินว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายคนไทยเท่านั้น ทั้งนี้เพื่อป้องกันการอำพรางให้คนต่างชาติเข้าครอบครองที่ดิน
• การซื้อในนามนิติบุคคล: คนไทยบางรายที่ทำธุรกิจหรือต้องการผลประโยชน์ทางภาษีอาจพิจารณาซื้อวิลล่าในนามบริษัทจำกัดของตน กรณีนี้ไม่มีข้อห้ามทางกฎหมาย (เพราะบริษัทไทยสามารถถือครองที่ดินได้) แต่ต้องพิจารณาภาษีและค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะหากขายต่อภายใน 5 ปีในนามบริษัท นอกจากนี้กฎหมายปี 2564 ได้มีการเข้มงวดเรื่อง “บริษัทคนไทยที่มีต่างชาติถือหุ้นแฝง” (Nominee) มากขึ้น บริษัทจะต้องมีการประกอบกิจการจริง มีรายได้ ไม่ใช่ตั้งขึ้นเพื่อครอบครองที่ดินอย่างเดียว ดังนั้นแม้คนไทยจะไม่โดนตรงๆ แต่ถ้ามีการถือหุ้นร่วมกับต่างชาติควรปรึกษาที่ปรึกษากฎหมายเพื่อความถูกต้อง
• ค่าธรรมเนียมและภาษี ณ วันโอน: การซื้อขายอสังหาฯ ทุกประเภทจะมี ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ได้แก่ (1) ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ซึ่งมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง หากราคาในสัญญาสูงกว่าราคาประเมินมาก เจ้าหน้าที่จะใช้ราคาที่สูงกว่าในการคำนวณ), (2) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งคิดจากกำไร/มูลค่าขายโดยใช้สูตรภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได (กรณีผู้ขายเป็นบุคคล) หรือ 1% ของราคาขาย (กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคล), (3) อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขาย (ใช้ในกรณีผู้ขายครอบครองทรัพย์เกิน 5 ปีและไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ), และ (4) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (เลือกสูงกว่า) ในกรณีผู้ขายถือทรัพย์ไม่ถึง 5 ปีหรือผู้ขายเป็นนิติบุคคล ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะนี้จะ ยกเว้น หากผู้ขายถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีขึ้นไป ทั้งนี้ ตามธรรมเนียมในภูเก็ต ค่าธรรมเนียมการโอน 2% มักแบ่งครึ่งคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ส่วนภาษีอื่นๆ โดยมากให้เป็นภาระของผู้ขาย (เพราะถือเป็นภาษีจากเงินได้ของผู้ขาย) อย่างไรก็ดี ทั้งหมดนี้ต่อรองได้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อควรตกลงล่วงหน้าและเตรียมงบประมาณไว้ให้ครอบคลุม
• ภาษีที่เกี่ยวข้องอื่นๆ: หลังซื้อทรัพย์สินแล้ว ผู้เป็นเจ้าของจะมีหน้าที่เสีย “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ซึ่งเรียกเก็บทุกปีโดยองค์การบริหารส่วนท้องถิ่น (อบจ. หรือเทศบาล) อัตราภาษีสำหรับบ้านอยู่อาศัยหลังหลักค่อนข้างต่ำ (0.02% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่เกิน 50 ล้านบาทแรกได้รับการยกเว้นบางส่วน) หากบ้านที่ซื้อไม่ได้เป็นบ้านหลัก (เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านที่อื่น) จะจัดเป็นบ้านหลังที่สอง อัตราภาษีจะสูงขึ้นเล็กน้อย (0.02% ของมูลค่าไม่มียกเว้น) แต่โดยรวมสำหรับบ้านราคาสิบล้านบาท ภาษีรายปีเพียงหลักไม่กี่พันบาทเท่านั้น ผู้ซื้อต้องตรวจสอบว่าผู้ขายได้ชำระภาษีที่ดินถึงปีปัจจุบันแล้วหรือไม่ และเมื่อโอนแล้วก็แจ้งเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีที่องค์กรท้องถิ่นต่อไป
• กฎหมายการปล่อยเช่าและบริหารวิลล่า: หากผู้ซื้อมีแผนจะ ปล่อยเช่าระยะสั้นในลักษณะบ้านพักตากอากาศ (Vacation Rental) ควรทราบว่าการปล่อยเช่ารายวัน/รายสัปดาห์เข้าข่ายการทำกิจการคล้ายโรงแรมตามกฎหมายไทย ซึ่งตามกฎหมายนั้นต้องขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมหรือใบอนุญาตให้เช่าที่พักรายวันอย่างถูกต้อง ทั้งนี้ ในทางปฏิบัติวิลล่าหลายแห่งในภูเก็ตถูกปล่อยเช่าผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ (Airbnb, Booking) โดยไม่มีใบอนุญาต ซึ่งมีความเสี่ยงที่จะถูกปรับหรือสั่งระงับจากหน่วยงานรัฐหากมีการตรวจสอบ ดังนั้นการจัดการปล่อยเช่าควรทำอย่างรอบคอบ อีกทางเลือกหนึ่งคือการเข้าร่วมโครงการบริหารการเช่าของมืออาชีพ เช่น บริษัทบริหารวิลล่าเช่าในพื้นที่ ซึ่งมักจะจัดการเรื่องใบอนุญาตและการดำเนินการให้ถูกต้องเพื่อแลกกับส่วนแบ่งรายได้ วิธีนี้ช่วยลดภาระและความเสี่ยงทางกฎหมายของผู้ลงทุน นอกจากนี้ รายได้จากการปล่อยเช่ายังถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามประมวลรัษฎากร ผู้ปล่อยเช่าควรยื่นเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีให้ถูกต้อง (สามารถหักค่าใช้จ่ายเหมา 30% สำหรับรายได้ค่าเช่าได้)
• ประกันภัยและความคุ้มครอง: บ้านวิลล่าซึ่งมีมูลค่าสูง ควรจัดทำประกันภัยที่ครอบคลุม ทั้งประกันอัคคีภัย (ซึ่งธนาคารจะบังคับทำถ้ามีการกู้) และประกันคุ้มครองความเสียหายต่อทรัพย์สิน/บุคคลภายนอกภายในบ้าน โดยเฉพาะหากปล่อยเช่า ควรมีประกันความรับผิด (Liability Insurance) เผื่อกรณีผู้เข้าพักเกิดอุบัติเหตุ เพื่อป้องกันความเสี่ยงในการถูกเรียกร้องค่าเสียหาย

โดยสรุป สำหรับผู้ซื้อชาวไทย การซื้อวิลล่าในภูเก็ตไม่ได้มีข้อจำกัดยุ่งยากเหมือนชาวต่างชาติ แต่ก็ควรปฏิบัติตามขั้นตอนอย่างรอบคอบและรู้เท่าทันกฎหมาย/ภาษีที่เกี่ยวข้อง หากไม่แน่ใจในขั้นตอนใดควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เช่น ทนายความด้านอสังหาฯ หรือนายหน้ามืออาชีพที่ไว้ใจได้ ทั้งนี้เพื่อให้การลงทุนเป็นไปอย่างราบรื่นและปลอดภัย

ความเสี่ยงและปัจจัยที่ควรพิจารณาก่อนการลงทุน

แม้ว่าตลาดวิลล่าภูเก็ตจะมีแนวโน้มสดใส แต่นักลงทุนและผู้ซื้อควรพิจารณาความเสี่ยงและปัจจัยต่างๆ อย่างรอบด้านก่อนตัดสินใจลงทุนเงินก้อนใหญ่ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ ต่อไปนี้คือประเด็นสำคัญที่ควรคำนึงถึง:

• ความผันผวนของตลาดท่องเที่ยว: เศรษฐกิจภูเก็ตพึ่งพาการท่องเที่ยวอย่างมาก ความต้องการเช่าวิลล่าและการขึ้นลงของราคาอสังหาฯ มีความสัมพันธ์กับจำนวนนักท่องเที่ยวและกำลังซื้อจากต่างชาติ หากเกิดเหตุการณ์ที่กระทบท่องเที่ยว (เช่น การระบาดใหญ่, ความไม่สงบทางการเมือง, ภาวะเศรษฐกิจถดถอยในประเทศต้นทางของผู้ซื้อ) ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตอาจชะลอตัวลงทันที ผู้ลงทุนควรเตรียมแผนรับมือกรณีนักท่องเที่ยวลดลง เช่น มีทุนสำรองสำหรับถือครองทรัพย์สินระยะยาวโดยไม่ต้องพึ่งรายได้ค่าเช่าในบางช่วง
• สภาพคล่องในการขายต่อ: การขายวิลล่าอาจใช้เวลานานกว่าอสังหาฯ ประเภทอื่น เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ราคาสูงและมีกลุ่มผู้ซื้อจำกัดกว่า (เฉพาะคนที่มีกำลังซื้อและสนใจภูเก็ต) หากในอนาคตต้องการเปลี่ยนมือ อาจต้องใช้เวลาหลายเดือนถึงเป็นปีในการหาผู้ซื้อที่เหมาะสม โดยเฉพาะในช่วงตลาดซบเซา ดังนั้นควรลงทุนด้วยมุมมองระยะกลางถึงยาว และเลือกทำเล/ทรัพย์สินที่คิดว่าจะขายต่อได้ง่าย (ทำเลดี มีจุดเด่น ไม่เฉพาะเกินไป) เพื่อลดความเสี่ยงนี้
• ความเสี่ยงด้านกฎหมายและเอกสารสิทธิ์: ภูเก็ตเคยมีกรณีปัญหาที่ดินและการก่อสร้างโครงการในเขตต้องห้าม (เช่น บุกรุกป่าสงวน, สร้างบนเขาสูงเกินกฎหมายกำหนด) ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าโครงการที่สนใจมีเอกสารสิทธิ์ถูกต้อง ใบอนุญาตก่อสร้างครบถ้วน สิ่งปลูกสร้างไม่ล้ำแนวหรือผิดข้อบังคับท้องถิ่น เพื่อลดความเสี่ยงที่ต่อมาจะถูกดำเนินคดีหรือโครงการถูกระงับ นอกจากนี้ หากเป็นการซื้อบ้านมือสอง ควรตรวจสอบภาระผูกพัน (จำนอง, คดีความ) ในโฉนด และหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) ด้วย
• ต้นทุนการถือครองและบำรุงรักษา: การเป็นเจ้าของพูลวิลล่าหมายถึงการมีค่าใช้จ่ายดูแลรักษารายปีไม่น้อย เช่น ค่าส่วนกลางโครงการ (ถ้ามี), ค่าดูแลสระว่ายน้ำ, ค่าดูแลสวน, ค่าประกันภัยบ้าน, ค่าซ่อมบำรุงอาคารตามสภาพ ฯลฯ โดยเฉพาะบ้านหลังใหญ่หรือบ้านที่ไม่ได้อยู่ประจำ การละเลยดูแลอาจทำให้ทรัพย์สินเสื่อมค่าเร็วกว่าปกติ ผู้ลงทุนควรคำนวณค่าใช้จ่ายเหล่านี้ในแผนการเงินและกันงบประมาณเผื่อไว้อย่างเพียงพอ การจ้างบริษัทบริหารอสังหาฯ มาช่วยดูแลเมื่อเราไม่อยู่ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาเช่นกัน แต่ก็อาจจำเป็นเพื่อรักษาสภาพบ้านให้พร้อมใช้งานหรือพร้อมปล่อยเช่าได้ตลอดเวลา
• อัตราดอกเบี้ยและภาระการผ่อนชำระ: ในกรณีที่ผู้ซื้อใช้สินเชื่อธนาคาร เพื่อนำมาลงทุนซื้อวิลล่า ควรพิจารณาปัจจัยเรื่อง อัตราดอกเบี้ย ที่อาจเปลี่ยนแปลงในอนาคต (เช่น หากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นจะทำให้ภาระผ่อนรายเดือนสูงขึ้น กระทบกระแสเงินสด) ควรเลือกสินเชื่อให้เหมาะสมกับแผนการเงินและมีความสามารถในการผ่อนชำระโดยไม่เดือดร้อน แม้กรณีที่รายได้ค่าเช่าไม่เป็นไปตามคาด นอกจากนี้หากกู้ร่วมกับคู่สมรสหรือญาติ พึงตกลงความรับผิดชอบและส่วนได้ส่วนเสียให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น
• การแข่งขันจากซัพพลายใหม่: อย่างที่กล่าวในส่วนต้น ปัจจุบันมีโครงการวิลล่าใหม่ๆ เปิดตัวในภูเก็ตจำนวนมาก โดยเฉพาะในช่วงปี 2566-2567 ที่เติบโตถึง 50-60% การมาถึงของซัพพลายใหม่หมายถึงทางเลือกที่เพิ่มขึ้นสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่า ในเชิงการลงทุนปล่อยเช่า หากมีบ้านใหม่ทันสมัยเข้ามาในตลาด อาจดึงผู้เช่าไปจากบ้านของเราได้หากบ้านเราค่อนข้างเก่าหรือไม่มีจุดเด่นพิเศษ ผู้ถือครองวิลล่าจึงต้องพิจารณาลงทุนในการรีโนเวท/ตกแต่งเพิ่มเติมเป็นครั้งคราวเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน หรือเลือกลงทุนในโครงการที่มีแบรนด์และการบริหารดีที่สามารถรักษามูลค่าและดึงดูดลูกค้าได้ต่อเนื่อง
• ภัยธรรมชาติและประกันภัย: ภูเก็ตตั้งอยู่ริมชายฝั่ง มีโอกาสเผชิญภัยธรรมชาติบางประเภท เช่น พายุฝนหนักและน้ำท่วม ในบางพื้นที่ลุ่มต่ำ (แม้ไม่บ่อยนัก) หรือ เหตุแผ่นดินไหว/สึนามิ (เคยเกิดเหตุการณ์สึนามิปี 2547) ผู้ลงทุนควรศึกษาประวัติพื้นที่ของอสังหาฯ ที่จะซื้อว่าเคยน้ำท่วมหรือได้รับผลกระทบจากภัยใดมาก่อนหรือไม่ ควรทำประกันภัยที่ครอบคลุมภัยธรรมชาติไว้ด้วยหากเป็นไปได้ บ้านที่อยู่ติดทะเลควรมีระบบป้องกันคลื่นลมแรง และบ้านบนเขาควรตรวจสอบงานก่อสร้างเรื่องการตอกเสาเข็ม การระบายน้ำบนเนินเพื่อป้องกันดินสไลด์ การบริหารความเสี่ยงเหล่านี้จะช่วยลดความเสียหายในกรณีเกิดเหตุไม่คาดฝัน

บทสรุป: การลงทุนหรือซื้อ ขายวิลล่าในภูเก็ต และ พูลวิลล่าภูเก็ต ในปี 2568 นับว่าเป็นโอกาสที่น่าสนใจในเชิงศักยภาพการเติบโตและผลตอบแทน แต่อย่างไรก็ดี ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลตลาดอย่างรอบด้าน เลือกทำเลที่สอดคล้องกับเป้าหมายการใช้ประโยชน์ มีการกระจายความเสี่ยงและเตรียมแผนรองรับปัจจัยลบต่างๆ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในท้องถิ่น รวมถึงการตรวจสอบกฎหมาย/ภาษีอย่างถี่ถ้วน จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนในวิลล่าภูเก็ตเป็นไปอย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในระยะยาว