ให้เช่าคอนโด ภูเก็ต ประกาศให้เช่าคอนโด 3 ห้องนอน ในภูเก็ต

คอนโดให้เช่าในภูเก็ต: ข้อมูลการวิเคราะห์ตลาดปี 2567/2568

บทนำ: ภูเก็ตเป็นหนึ่งในตลาดคอนโดให้เช่าที่ร้อนแรงที่สุดของประเทศไทยในช่วงปี 2567-2568 จากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวอย่างแข็งแกร่งหลังยุคโควิด-19 ตลาดคอนโดให้เช่าในภูเก็ตได้รับความสนใจทั้งจากนักลงทุนและผู้เช่าที่มองหาที่พักอาศัยคุณภาพในทำเลสวยงาม รายงานเชิงวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกข้อมูลภาพรวม แนวโน้มราคาในแต่ละทำเล ทำเลยอดนิยม ประเภทคอนโดที่เป็นที่ต้องการ กลุ่มผู้เช่าหลัก กลยุทธ์การเลือกคอนโดสำหรับอยู่อาศัยหรือการลงทุน ตลอดจนข้อควรรู้ด้านกฎหมายและการเช่า โดยเน้นข้อมูลปัจจุบัน (ปี 2567-2568) เพื่อให้ผู้อ่านซึ่งเป็นนักลงทุนหรือผู้เช่าชาวไทยสามารถนำไปใช้ประกอบการตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ

ภาพรวมตลาดคอนโดให้เช่าในภูเก็ต

ตลาดคอนโดให้เช่าในจังหวัดภูเก็ตกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างชัดเจนในปี 2567 ภายหลังการท่องเที่ยวกลับมาคึกคักอีกครั้ง ภูเก็ตต้อนรับนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติหลายล้านคนต่อปี (ในปี 2566 มีผู้เยี่ยมเยือนกว่า 8 ล้านคน) ส่งผลให้ความต้องการที่พักอาศัยระยะสั้นและระยะยาวเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ผู้เช่าชาวต่างชาติหลั่งไหลเข้ามาทำงานและพักผ่อนในภูเก็ต ขณะที่กลุ่มชาวไทยเองก็ให้ความสนใจลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในภูเก็ตมากขึ้น เนื่องจากมองเห็นโอกาสสร้างรายได้จากค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

ผลตอบแทนค่าเช่าโดดเด่น: สิ่งที่ทำให้ตลาดคอนโดให้เช่าภูเก็ตโดดเด่นคืออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยประเทศอย่างเห็นได้ชัด ในปี 2567 คอนโดหลายโครงการในทำเลศักยภาพของภูเก็ตสร้างผลตอบแทนค่าเช่าสูง เฉลี่ยประมาณ 9-10% ต่อปี ซึ่งมากกว่าอัตราที่เคยการันตีโดยโครงการ (ประมาณ 5% หรือมากกว่าเท่าตัว) ปัจจัยหลักมาจากค่าเช่าที่ปรับเพิ่มขึ้นตามดีมานด์ที่ทะลักและอุปทานที่ยังจำกัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลยอดนิยม เช่น ย่านลากูน่าบางเทา หรือบริเวณหาดป่าตองที่มีนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติพำนักหนาแน่น

การฟื้นตัวหลังโควิดและการเปิดโครงการใหม่: หลังการผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 ภูเก็ตได้เห็นสัญญาณฟื้นตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน ทั้งยอดขายคอนโดและวิลล่าเติบโตขึ้น ทำสถิติใหม่ในรอบ 10 ปีแรกของทศวรรษ 2563 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในภูเก็ตอย่างคึกคักโดยทั้งผู้พัฒนาท้องถิ่นและบริษัทยักษ์ใหญ่จากกรุงเทพฯ เฉพาะปี 2566 มีคอนโดใหม่เปิดขายถึง 36 โครงการ รวมกว่า 8,700 ยูนิต ถือเป็นจำนวนเปิดตัวรายปีสูงสุดเป็นประวัติการณ์ของเกาะภูเก็ต การเพิ่มขึ้นของซัพพลายใหม่นี้สะท้อนความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาที่มีต่อตลาด ขณะเดียวกันนักลงทุนก็สนใจเข้าซื้ออสังหาฯ ในภูเก็ตเพื่อปล่อยเช่ามากขึ้น โดยข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าในปี 2566 ลูกค้าซื้อคอนโดในภูเก็ตเป็นคนไทยและต่างชาติอย่างละครึ่ง (50:50) โดยต่างชาติหลักมาจากยุโรปและเอเชีย (เช่น รัสเซีย จีน อังกฤษ) ซึ่งหลายรายเริ่มจากการมาเที่ยวแล้วประทับใจจนตัดสินใจซื้อไว้พักผ่อนและลงทุนในอนาคต

อัตราการเข้าพักและความต้องการเช่า: อัตราการเช่าพักในคอนโดรีสอร์ทหลายแห่งของภูเก็ตปรับตัวสูงขึ้นหลังเปิดประเทศ ย่านท่องเที่ยวสำคัญอย่างลากูน่าภูเก็ตเคยมีอัตราเข้าพักเฉลี่ย ~70% ในอดีต แต่หลังโควิดกลับพุ่งขึ้นเป็นราว 80% ในช่วงปีหลัง สะท้อนถึงดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นมาก สำหรับตลาดเช่าระยะยาว (รายเดือน/รายปี) ก็เติบโตควบคู่กัน เนื่องจากชาวต่างชาติบางส่วนเลือกมา ใช้ชีวิตระยะยาวหรือทำงานทางไกล (digital nomad) จากภูเก็ตเพิ่มขึ้น ประกอบกับชาวต่างชาติที่ย้ายมาทำงานในธุรกิจท่องเที่ยว การโรงแรม และบริการบนเกาะเริ่มกลับมาเต็มที่ ทำให้คอนโดคุณภาพในทำเลดีมีผู้ต้องการเช่าตลอดปี แม้ในช่วงโลว์ซีซันราคาค่าเช่าอาจยืดหยุ่นลงบ้าง แต่โดยรวมตลอดทั้งปีถือว่าตลาดผู้เช่าแข็งแรงกว่าช่วงก่อนหน้า

ค่าเช่าเฉลี่ยและการปรับตัว: ค่าเช่าคอนโดเฉลี่ยในจังหวัดภูเก็ตปี 2567 อยู่ในเกณฑ์สูงเมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่นของไทย จากข้อมูลประกาศออนไลน์พบว่าค่าเช่าคอนโด เฉลี่ยทั้งจังหวัดอยู่ราว 25,000-30,000 บาท/เดือน (ขึ้นกับแหล่งข้อมูลและประเภทห้องชุด) โดยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปีก่อนหน้า แนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นนี้เป็นผลจากความต้องการเช่าที่มากขึ้น โดยเฉพาะห้องชุดขนาดเล็กและกลาง (สตูดิโอ-1 ห้องนอน) ที่เป็นที่ต้องการสูง ทำให้ผู้ปล่อยเช่าสามารถเรียกราคาได้สูงขึ้นเล็กน้อย ในขณะที่คอนโดหรูหรือห้องขนาดใหญ่ที่เน้นต่างชาติระดับบนก็สามารถปล่อยเช่าได้ในระดับราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยเดิมอย่างมากหากอยู่ในทำเลและโครงการที่ถูกใจตลาด

สรุปภาพรวม ตลาดคอนโดให้เช่าในภูเก็ตปี 2567-2568 มีปัจจัยบวกหนุนหลายด้าน ทั้งดีมานด์เช่าจากการท่องเที่ยวและการอยู่อาศัยจริงที่เพิ่มขึ้น อัตราผลตอบแทนที่จูงใจนักลงทุน ซัพพลายใหม่ที่หลั่งไหลเข้ามารองรับตลาด และความเชื่อมั่นของทั้งคนไทยและต่างชาติในศักยภาพของเกาะภูเก็ต อย่างไรก็ตาม เมื่อมองในรายละเอียดเชิงพื้นที่และเซกเมนต์ จะพบว่าความแตกต่างของราคาและแนวโน้มในแต่ละทำเลมีความสำคัญ ต่อไปเราจะวิเคราะห์แนวโน้มราคาเช่าในทำเลหลักต่าง ๆ รวมถึงเจาะลึกทำเลยอดนิยมของการเช่าคอนโดในภูเก็ต

แนวโน้มราคาเช่าคอนโดในทำเลต่าง ๆ

ภูเก็ตมีลักษณะตลาดเช่าที่แบ่งออกเป็นหลายโซนตามทำเลที่ตั้ง แต่ละพื้นที่มีระดับราคาและแนวโน้มการปรับขึ้นลงต่างกันออกไป โดยรวมแล้ว พื้นที่ชายฝั่งทะเลด้านตะวันตกและตอนใต้ ซึ่งเป็นย่านท่องเที่ยวหลัก มักมีระดับค่าเช่าสูงกว่าพื้นที่ในตัวเมืองหรือโซนที่ไกลทะเล เนื่องจากอยู่ใกล้แหล่งท่องเที่ยวและชายหาดที่ผู้เช่าต่างชาตินิยม ในขณะที่ พื้นที่ตัวเมืองภูเก็ตและชานเมือง จะมีราคาเช่าถูกกว่า เหมาะกับผู้เช่าชาวไทยหรือชาวต่างชาติที่อยู่อาศัยระยะยาวและต้องการความคุ้มค่า

ภาพรวมการเปรียบเทียบแต่ละทำเลหลัก:

• ป่าตอง (Patong): เป็นย่านท่องเที่ยวที่คึกคักที่สุด ค่าเช่าคอนโดเฉลี่ยในป่าตองอยู่ในเกณฑ์ ประมาณ 30,000-45,000 บาท/เดือน โดยห้องสตูดิโอขนาดเล็กอาจพบได้ตั้งแต่ ~20,000 บาท ในขณะที่ห้องชุด 1-2 ห้องนอนที่มีวิวทะเลหรืออยู่โครงการใหม่ใกล้ชายหาดสามารถปล่อยเช่าได้ 40,000-60,000 บาท/เดือน หรือสูงกว่าในบางกรณี แนวโน้มราคาช่วงปี 2567 มีการปรับสูงขึ้นเล็กน้อยจากดีมานด์นักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติที่กลับมา ป่าตองเป็นตลาดที่ค่าเช่าสูงเมื่อเทียบกับขนาดพื้นที่ห้อง (ราคาต่อ ตร.ม. สูง) แต่อาจมีความผันผวนตามฤดูกาลโดยเฉพาะกลุ่มเช่าระยะสั้น
• บางเทา/เชิงทะเล (Bang Tao - Cherng Talay): ทำเลนี้รวมถึงพื้นที่ ลากูน่าภูเก็ต หาดบางเทา และหาดลายัน ซึ่งเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยและรีสอร์ทระดับไฮเอนด์ ค่าเช่าเฉลี่ยคอนโดแถวบางเทามีความหลากหลายตามโครงการ ตั้งแต่ ประมาณ 30,000-40,000 บาท/เดือนสำหรับห้อง 1 ห้องนอนมาตรฐาน ไปจนถึง 80,000-120,000 บาท/เดือนสำหรับห้อง 2-3 ห้องนอน หรือห้องชุดหรูขนาดใหญ่ที่มีวิวทะเล/สนามกอล์ฟ พื้นที่บางเทาขึ้นชื่อว่าผลตอบแทนการเช่าสูงและมีลูกค้าต่างชาติระยะยาวจำนวนมาก ข้อมูลจากปี 2567 ชี้ว่าห้องชุดขนาด 50-60 ตร.ม. (1 ห้องนอนขนาดใหญ่) ในย่านนี้สามารถปล่อยเช่าได้ถึง 50,000-60,000 บาท/เดือน (คิดเป็นราว 1,000-1,200 บาทต่อตร.ม.) ซึ่งสะท้อนความต้องการสูง แนวโน้มราคาในบางเทามีทิศทางขาขึ้นต่อเนื่อง จากการที่โครงการใหม่จำนวนมากเปิดตัวและขายหมดอย่างรวดเร็ว นักลงทุนจำนวนมากตั้งราคาเช่าที่คาดหวังผลตอบแทน ~8-10% ทำให้ค่าเช่าในตลาดยังทรงตัวระดับสูง
• ราไวย์/ในหาน (Rawai - Nai Harn): พื้นที่ตอนใต้ของเกาะอย่างราไวย์และหาดในหานได้รับความนิยมในกลุ่มชาวต่างชาติที่มองหาบรรยากาศเงียบสงบและการใช้ชีวิตระยะยาว ค่าเช่าคอนโดในราไวย์ค่อนข้างหลากหลาย หากเป็นห้องสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนขนาดเล็ก (ใกล้ชายหาดหรือโครงการไม่หรูมาก) จะอยู่ราว 15,000-25,000 บาท/เดือน เท่านั้น ซึ่งถือว่าถูกกว่าย่านท่องเที่ยวฝั่งตะวันตก แต่สำหรับคอนโดโครงการใหม่ติดทะเลหรือห้องขนาดใหญ่ 2-3 ห้องนอน ค่าเช่าอาจไต่ถึง 40,000-70,000 บาท/เดือน ได้ โดยเฉลี่ยค่าเช่าในราไวย์ปัจจุบันอยู่ประมาณ 30,000-35,000 บาท/เดือน สำหรับห้องมาตรฐาน 1-2 ห้องนอน แนวโน้มราคามีการปรับขึ้นบ้างตามจำนวนชาวต่างชาติ (เช่น ชาวรัสเซีย ยุโรป) ที่เข้ามาพำนักมากขึ้น แต่โดยรวมยังถือว่าแข่งขันได้และถูกกว่าฝั่งบางเทาหรือป่าตอง ผู้ปล่อยเช่าในย่านนี้มักยอมตั้งราคาสมเหตุสมผลเพื่อจูงใจการเช่าระยะยาว
• ตัวเมืองภูเก็ต (Phuket Town): พื้นที่ใจกลางเมืองและบริเวณชุมชนเมือง (เช่น ตลาดใหญ่, ถนนเทพกระษัตรี, กะทู้ฝั่งที่ไม่ติดทะเล) มีค่าเช่าคอนโดถูกที่สุดเมื่อเทียบกับโซนท่องเที่ยว คอนโดมิเนียมในเมืองภูเก็ตส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เจาะกลุ่มคนทำงานหรือครอบครัวคนไทย ค่าเช่าสำหรับห้องสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนมาตรฐานจะอยู่ในช่วง 10,000-20,000 บาท/เดือน (ขึ้นกับความใหม่และสิ่งอำนวยความสะดวก) เช่น โครงการคอนโดใกล้ห้างเซ็นทรัลหรือมหาวิทยาลัยอาจปล่อยเช่า 12,000-15,000 บาท ขณะที่ห้องชุด 2 ห้องนอนขนาดใหญ่ใจกลางเมืองอาจอยู่ราว 20,000-25,000 บาทเท่านั้น ค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวมในเขตเมืองภูเก็ต (รวมทุกโครงการและทุกขนาด) มีการประเมินอยู่ประมาณ 25,000 บาท/เดือน แต่ตัวเลขนี้อาจสูงกว่าความเป็นจริงของใจกลางเมืองเพราะรวมโครงการโซนรอบนอกฝั่งติดทะเลด้วย แนวโน้มราคาค่าเช่าในเมืองค่อนข้างคงที่ ไม่ผันผวนมาก เพราะกลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนทำงานประจำ นักศึกษา หรือครอบครัวในพื้นที่ที่มีกำลังเช่าจำกัด ส่งผลให้เจ้าของห้องไม่สามารถขึ้นราคามากนัก การเพิ่มขึ้นของซัพพลายคอนโดใหม่ในเมือง (เช่น โครงการของผู้พัฒนารายใหญ่ที่เข้ามาลงทุน) ก็ช่วยให้ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้นและกดดันให้ราคาแข่งขันกันอยู่ในระดับเอื้อมถึง

สรุปแนวโน้ม: โดยภาพรวม ทำเลใกล้ชายหาดและแหล่งท่องเที่ยวหลัก ของภูเก็ต (ป่าตอง, กะตะ, กะรน, กมลา, บางเทา, สุรินทร์ ฯลฯ) มีแนวโน้มค่าเช่าปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะเมื่อเข้าสู่ฤดูกาลท่องเที่ยว (พฤศจิกายน-เมษายน) ผู้ปล่อยเช่าบางรายอาจปรับค่าเช่าขึ้นหรือปล่อยเช่าระยะสั้นในอัตราที่สูงขึ้นเพื่อเก็งกำไรช่วงไฮซีซัน ในทางกลับกัน ทำเลที่เน้นตลาดคนทำงานในท้องถิ่นหรือระยะยาว (ในเมือง, ย่านชุมชนคนไทย) ค่าเช่าจะทรงตัวมากกว่า และอาจมีโปรโมชั่นพิเศษดึงดูดผู้เช่าเมื่อมีห้องว่างมาก อย่างไรก็ตาม แนวโน้มระยะกลาง-ยาวของภูเก็ตบ่งชี้ว่าค่าเช่าคอนโดมีโอกาสเติบโตต่อเนื่อง จากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ (เช่น การขยายสนามบิน เครือข่ายคมนาคม) ที่จะช่วยเพิ่มจำนวนนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติพำนักในพื้นที่ ซึ่งจะกล่าวถึงต่อไปในส่วนโอกาสของตลาด

ทำเลยอดนิยมสำหรับการเช่าคอนโด

ทำเลที่ตั้งของคอนโดมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อความต้องการเช่าและระดับราคา ในภูเก็ตมีหลายย่านที่โดดเด่นและได้รับความนิยมจากผู้เช่า ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ต่อไปนี้คือทำเลยอดนิยม 4 แห่ง (พร้อมตัวอย่างพื้นที่ใกล้เคียงที่เกี่ยวข้อง) สำหรับการเช่าคอนโดในภูเก็ต รวมถึงลักษณะเด่นและเหตุผลที่ทำเลเหล่านี้เป็นที่ต้องการ:

ป่าตอง (Patong)

ภาพรวมทำเล: ป่าตองคือหัวใจการท่องเที่ยวของภูเก็ต ตั้งอยู่บนชายฝั่งตะวันตกของเกาะ เป็นที่รู้จักในฐานะย่านบันเทิงยามค่ำคืนที่คึกคัก หาดป่าตองเป็นชายหาดยอดนิยมที่มีร้านค้า ร้านอาหาร และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ส่งผลให้พื้นที่นี้เต็มไปด้วยโรงแรม เกสต์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมที่สร้างขึ้นเพื่อตอบสนองนักท่องเที่ยวและผู้พักอาศัยระยะสั้น

คอนโดในป่าตอง: คอนโดให้เช่าในป่าตองมีตั้งแต่โครงการขนาดเล็กที่อยู่ในซอยสงบ ไปจนถึงคอนโดมิเนียมหรูวิวทะเลที่ตั้งอยู่บนเนินเขารอบอ่าวป่าตอง ความหลากหลายนี้ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกมากมาย สำหรับชาวต่างชาติที่มาเที่ยวหรือมาทำงานระยะสั้น ป่าตองคือทำเลแรก ๆ ที่นึกถึงเพราะ เดินทางสะดวก ใกล้ชายหาด และมีกิจกรรมตลอดเวลา คอนโดหลายแห่งในป่าตองสามารถเดินถึงทะเลได้ในไม่กี่นาที และอยู่ไม่ไกลจากห้างสรรพสินค้าใหญ่ (เช่น Jungceylon หรือ Central Patong) และร้านสะดวกซื้อ

กลุ่มผู้เช่า: ผู้เช่าในป่าตองส่วนใหญ่เป็น ชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นนักท่องเที่ยวที่เช่าคอนโดแทนโรงแรม (โดยเฉพาะพักตั้งแต่ 1-3 เดือนขึ้นไปเพื่อราคาที่คุ้มกว่าเข้าพักโรงแรม) หรือ expatriates ที่ทำงานในธุรกิจท่องเที่ยว/บริการแถบนั้น นอกจากนี้ยังมีกลุ่มนักลงทุนชาวไทยบางส่วนที่ซื้อคอนโดในป่าตองไว้เพื่อปล่อยเช่ารายวันผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ (แม้การเช่าระยะสั้นน้อยกว่า 30 วันจะมีกฎหมายจำกัด ซึ่งต้องทำอย่างระมัดระวัง) ความคึกคักของป่าตองดึงดูดคนหนุ่มสาว นักท่องเที่ยวสายปาร์ตี้ และกลุ่มที่ชื่นชอบความสะดวกสบายตลอด 24 ชม.

จุดเด่นและข้อควรพิจารณา:

• ชีวิตชีวาและสิ่งอำนวยความสะดวก: ป่าตองมีทุกอย่างใกล้มือ ตั้งแต่ชายหาด กิจกรรมทางน้ำ ห้าง ร้านอาหารนานาชาติ บาร์ ไนท์คลับ โรงพยาบาลเอกชน ไปจนถึงตลาดสด ทำให้ผู้เช่าไม่ต้องเดินทางไกลเพื่อความบันเทิงหรือของใช้จำเป็น คอนโดหลายแห่งในย่านนี้อาจไม่มีพื้นที่ส่วนกลางใหญ่โต เพราะผู้อยู่อาศัยใช้ชีวิตนอกบ้านเป็นหลัก แต่บางโครงการใหม่ก็เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น สระว่ายน้ำชั้นดาดฟ้า ฟิตเนส และระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม. เพื่อดึงดูดผู้เช่าระยะยาวที่ต้องการความสะดวกสบายแบบโรงแรม
• ความหนาแน่นและเสียงรบกวน: ข้อด้อยของป่าตองคือความหนาแน่นของผู้คนและความพลุกพล่าน คอนโดที่อยู่ติดถนนใหญ่หรือโซนบันเทิงอาจได้รับผลกระทบจากเสียงดังในตอนกลางคืน ผู้เช่าบางรายที่ต้องการความสงบอาจไม่ชอบใจ จึงควรเลือกโครงการที่ตั้งในซอยลึกขึ้นหรือบนเนินที่ห่างจากย่านบาร์เพื่อลดเสียงรบกวน นอกจากนี้ การจราจรในป่าตองช่วงฤดูท่องเที่ยวจะหนาแน่นมาก การเดินทางเข้า-ออกพื้นที่อาจใช้เวลานานกว่าปกติ
• ฤดูกาลท่องเที่ยวส่งผลต่อราคา: ป่าตองเป็นทำเลที่ค่าเช่ามีแนวโน้มปรับขึ้นในช่วงไฮซีซัน (พ.ย.-เม.ย.) โดยผู้ให้เช่าบางส่วนอาจเลือกทำสัญญาระยะสั้นกับนักท่องเที่ยวและตั้งราคาสูงกว่าแทนการปล่อยเช่าระยะปี เพราะสามารถสร้างรายได้รวมมากกว่าในช่วงนักท่องเที่ยวล้นเมือง ในช่วงโลว์ซีซัน (พ.ค.-ต.ค.) ค่าเช่าในป่าตองมักต่อรองได้ง่ายขึ้น ผู้เช่าระยะยาวมักใช้โอกาสนี้ล็อกราคาเช่าที่ต่ำลงไว้ทั้งปี ดังนั้นสำหรับผู้เช่าชาวไทยที่สนใจอยู่ป่าตอง หากไม่เร่งด่วนอาจรอทำสัญญาช่วงนอกฤดูท่องเที่ยวเพื่อให้ได้ราคาที่คุ้มค่า

พื้นที่ใกล้เคียง: ทำเลป่าตองยังสามารถรวมถึงพื้นที่ใกล้เคียงอื่น ๆ ในเขตกะทู้ที่ได้รับความนิยม เช่น หาดกะรนและหาดกะตะ (อยู่ถัดลงไปทางใต้ของป่าตอง) ซึ่งมีบรรยากาศเงียบสงบกว่านิดหน่อย เหมาะสำหรับครอบครัวหรือนักท่องเที่ยวที่ต้องการความสงบ แต่ยังใกล้กับแสงสีป่าตอง (ขับรถ ~15 นาที) ค่าเช่าคอนโดในกะตะ/กะรนจะใกล้เคียงกับป่าตองหรือถูกกว่าเล็กน้อย แต่จำนวนคอนโดมีน้อยกว่า นอกจากนี้ กมลา (อยู่ทางเหนือของป่าตอง ~10 นาที) ก็เป็นอีกย่านที่เริ่มมีความนิยม เพิ่มโครงการระดับไฮเอนด์จำนวนหนึ่งที่ดึงดูดชาวต่างชาติผู้มีกำลังซื้อสูง ซึ่งจะพูดถึงเพิ่มเติมในส่วนบางเทา

บางเทา และบริเวณลากูน่า (Bang Tao & Laguna Area)

ภาพรวมทำเล: บางเทาตั้งอยู่ทางตะวันตกเฉียงเหนือของภูเก็ต เป็นที่ตั้งของหาดบางเทาที่ยาวและสวยงาม (ชายหาดยาวเป็นอันดับสองของภูเก็ต) และบริเวณ ลากูน่าภูเก็ต ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาอสังหาฯ แบบครบวงจร (มีทั้งรีสอร์ท โรงแรม วิลล่า และคอนโด) ระดับหรู ทำเลนี้มีชื่อเสียงด้านความเงียบสงบ หรูหรา และความเป็นส่วนตัว ดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวระดับบนและชาวต่างชาติที่มาพำนักระยะยาวอย่างมาก ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา บางเทา-เชิงทะเลกลายเป็นศูนย์กลางของชุมชนชาวต่างชาติระดับหรูในภูเก็ต มีร้านอาหารนานาชาติ ร้านค้า ซูเปอร์มาร์เก็ตนำเข้า สนามกอล์ฟ และโรงเรียนนานาชาติตั้งอยู่ใกล้เคียง ทำให้การใช้ชีวิตสะดวกและมีคุณภาพสูง

คอนโดในบางเทา/ลากูน่า: โครงการคอนโดมิเนียมบริเวณนี้ส่วนใหญ่เน้นตลาดนักลงทุนและผู้ซื้อระดับบน จึงมักเป็นคอนโดหรู มีการออกแบบและวัสดุก่อสร้างคุณภาพสูง สิ่งอำนวยความสะดวกครบ เช่น สระว่ายน้ำหลายจุด ฟิตเนส ห้องอบซาวน่า แผนกต้อนรับและบริการเสมือนโรงแรม เป็นต้น หลายโครงการบริหารจัดการโดยเครือโรงแรมหรือมีบริการปล่อยเช่าแบบโรงแรม (Hotel-managed Residence) เพื่อตอบโจทย์เจ้าของที่ต้องการผลตอบแทนและผู้เช่าที่ต้องการประสบการณ์พักอาศัยระดับรีสอร์ท ผู้เช่าที่เลือกบางเทามักเป็น กลุ่มชาวต่างชาติฐานะดี เช่น ผู้บริหารที่ย้ายมาทำงานแบบรีโมท ครอบครัวต่างชาติที่มีลูกเข้าโรงเรียนนานาชาติ นักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาพักผ่อนหรือดูแลกิจการเป็นบางช่วง รวมถึง นักท่องเที่ยวเชิงสุขภาพและกลุ่มผู้เกษียณอายุจากยุโรป ที่นิยมเช่าคอนโดอยู่นานหลายเดือนเพื่อหนีฤดูหนาวในประเทศตน

จุดเด่นของทำเลนี้:

• ความหรูหราและเงียบสงบ: บางเทามอบบรรยากาศแตกต่างจากป่าตองอย่างสิ้นเชิง คือมีความสงบ เป็นส่วนตัว ไม่มีผับบาร์เสียงดังในยามค่ำคืน ชายหาดบางเทายาวและสะอาด เหมาะแก่การพักผ่อนจริงจัง ผู้เช่าสามารถใช้ชีวิตแบบรีสอร์ทได้ทุกวัน ทำเลนี้จึงได้รับฉายาว่า “Beverly Hills of Phuket” คอนโดหลายแห่งอยู่ติดทะเลหรือมีวิวทะเลแบบพาโนรามา สิ่งนี้เป็นจุดขายสำคัญที่ทำให้สามารถตั้งราคาค่าเช่าสูง และก็มีดีมานด์รองรับโดยไม่ยาก
• สิ่งอำนวยความสะดวกระดับพรีเมียม: ในโซนลากูน่ามีโรงแรม 5 ดาวหลายแห่ง สนามกอล์ฟ 18 หลุม ร้านอาหารระดับมิชลินไกด์ และบีชคลับชื่อดัง การอยู่ในคอนโดละแวกนี้ ผู้เช่าสามารถเข้าถึงสิ่งเหล่านี้ได้ง่าย บางโครงการมีการทำสมาชิกหรือข้อตกลงกับสถานที่เหล่านี้ให้ผู้อยู่อาศัยได้รับส่วนลดหรือสิทธิพิเศษ นอกจากนี้ยังมี Boat Avenue และ Porto de Phuket ซึ่งเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ยอดนิยมในเชิงทะเลที่มีซูเปอร์มาร์เก็ต (Villa Market) ร้านค้า ร้านอาหารนานาชาติ ทำให้ชาวต่างชาติที่พักที่นี่รู้สึกสะดวกเหมือนอยู่บ้านเกิด
• ตลาดเช่าระยะยาวเข้มแข็ง: ต่างจากป่าตองที่เน้นเช่าระยะสั้นท่องเที่ยว บางเทามีกลุ่มผู้เช่าที่ทำสัญญาระยะยาว 6-12 เดือนจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มที่ทำงานจริงจังหรือมาอยู่เป็นครอบครัว พวกเขายอมจ่ายค่าเช่าสูงเพื่อคุณภาพชีวิตและความปลอดภัย ทำให้อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของคอนโดบางเท้าค่อนข้างสูงต่อเนื่อง แม้ในช่วงโลว์ซีซัน นอกจากนี้ ช่วงไม่กี่ปีมานี้ ชาวรัสเซีย เป็นกลุ่มหนึ่งที่เข้ามาพำนักในบริเวณบางเทาเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด (เนื่องจากปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์และความนิยมส่วนตัว) ส่งผลให้คอนโดบางแห่งมีผู้เช่ารัสเซียระยะยาวเกินครึ่งของจำนวนยูนิตทั้งหมด ซึ่งผู้เช่ากลุ่มนี้มักมีกำลังเช่าสูงและต้องการห้องคุณภาพดี

พื้นที่ใกล้เคียง: บางเทาอยู่ในเขตตำบลเชิงทะเล ซึ่งใกล้กับ หาดสุรินทร์ (อีกหนึ่งหาดสวยที่เป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวระดับไฮเอนด์) และ หาดลายัน (จุดเหนือสุดของหาดบางเทา บรรยากาศเงียบมาก ใกล้เขตอุทยาน) พื้นที่รอบ ๆ เหล่านี้ก็มีโครงการคอนโดและวิลล่าหรูเปิดตัวจำนวนมากในช่วงปี 2565-2567 เนื่องจากราคาที่ดินขยับสูงขึ้น 30-40% ตามการพัฒนาของบางเทา ทำให้เอกชนเร่งปักหมุดโครงการใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่อง ในแง่การเช่า ผู้เช่าอาจพิจารณาหาดสุรินทร์หรือลายันเป็นทางเลือกหากต้องการความสงบยิ่งขึ้น (แต่ก็ต้องมีรถส่วนตัวเพราะสถานที่กินดื่มซื้อของจะน้อยกว่า) อย่างไรก็ตาม ด้วยความที่ระยะห่างไม่ไกลกัน ทำเลบางเทา-สุรินทร์-ลายันจึงถือเป็นโซนเดียวกันในสายตาผู้เช่าจำนวนมาก

ราไวย์ และ ในหาน (Rawai & Nai Harn)

ภาพรวมทำเล: ราไวย์ตั้งอยู่ทางใต้สุดของเกาะภูเก็ต เป็นชุมชนชาวประมงดั้งเดิมที่พัฒนาเป็นแหล่งท่องเที่ยวและที่พักอาศัยยอดนิยมในหมู่ชาวต่างชาติที่ชื่นชอบความสงบและบรรยากาศท้องถิ่น ราไวย์มีชายหาดที่สวยงามหลายแห่ง เช่น หาดในหาน (Nai Harn Beach) ซึ่งจัดว่าเป็นหนึ่งในชายหาดที่สวยที่สุดของภูเก็ต น้ำทะเลใสสะอาดและผู้คนไม่หนาแน่นเท่าหาดหลักทางตะวันตก ทำเลราไวย์/ในหานจึงมักถูกเลือกโดยชาวต่างชาติที่ต้องการพักผ่อนจริงจังหรือผู้ที่มาตั้งรกรากระยะยาว เช่น กลุ่มนักท่องเที่ยวยุโรปที่มาพักหลบหนาว 3-6 เดือนต่อปี หรือชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้วเลือกภูเก็ตเป็นบ้านหลังที่สอง

คอนโดในราไวย์: พื้นที่นี้มีทั้งคอนโดมิเนียมติดชายหาด (เช่น โครงการใกล้หาดราไวย์ หรือริมทะเลแหลมพันวาที่ไม่ไกล) และคอนโดในซอยสงบที่ยังสามารถขับรถไม่กี่นาทีก็ถึงทะเล โดยทั่วไป คอนโดในราไวย์จะมีราคาย่อมเยากว่าฝั่งทะเลตะวันตก เนื่องจากไม่ใช่แหล่งท่องเที่ยวพลุกพล่านมากนัก ความต้องการเช่าส่วนหนึ่งมาจากชาวต่างชาติที่อยู่กันเป็นชุมชน (community) ทำให้บรรยากาศออกแนวหมู่บ้านนานาชาติเล็ก ๆ ผู้เช่าในราไวย์มักอยู่กันนาน ตั้งแต่หลายเดือนจนถึงหลายปี และสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับคนท้องถิ่น ร้านค้า และเพื่อนบ้าน

ไลฟ์สไตล์และสิ่งอำนวยความสะดวก: ราไวย์มีตลาดทะเลสดที่มีชื่อเสียง (ปลายแหลมราไวย์) และร้านอาหารซีฟู้ดราคาไม่แพงเรียงรายเป็นจุดขาย นอกจากนี้ยังมี ท่าเรือฉลอง ที่อยู่ใกล้เคียง เป็นจุดออกเรือไปเกาะใกล้ ๆ และเป็นศูนย์กลางกิจกรรมดำน้ำลึก ชาวต่างชาติที่รักการดำน้ำหรือแล่นเรือยอร์ชมักปักหลักแถวนี้เพื่อความสะดวก ในย่านราไวย์/ฉลองมีซูเปอร์มาร์เก็ตใหญ่ (Makro, Tesco Lotus) ร้านสะดวกซื้อ และร้านอาหารผับบาร์เล็ก ๆ ที่ตอบโจทย์ชุมชน expat ทั้งกลางวันและกลางคืน แต่อาจไม่ได้หรูหราเท่าฝั่งบางเทา สิ่งเหล่านี้ทำให้ค่าครองชีพในราไวย์ต่ำกว่าฝั่งตะวันตก ผู้เช่าจึงเซฟค่าใช้จ่ายได้มากกว่า

จุดเด่นและข้อควรระวัง:

• ความสงบและเป็นท้องถิ่น: ผู้เช่าที่ชอบใช้ชีวิตเรียบง่าย สัมผัสวัฒนธรรมท้องถิ่น จะหลงรักราไวย์ เพราะยังคงบรรยากาศหมู่บ้านชาวเลและวัดวาอารามแบบไทย สิ่งแวดล้อมไม่ถูกพัฒนาเต็มที่จนอึดอัด สามารถขี่จักรยานหรือมอเตอร์ไซค์เที่ยวได้ง่าย การจราจรไม่คับคั่ง ยกเว้นบางช่วงในเขตฉลอง อย่างไรก็ตาม ความสงบนี้ก็หมายถึง ความบันเทิงยามค่ำคืนที่จำกัด ไม่มีห้างใหญ่หรือสถานที่ท่องเที่ยวกลางคืนมากนัก ใครที่ชอบแสงสีอาจรู้สึกเบื่อหลังอยู่ไปสักพัก
• ประเภทห้องที่นิยม: ในราไวย์ ห้องประเภทสตูดิโอและ 1 ห้องนอนเล็ก เป็นที่ต้องการสูงสุด เพราะพอดีกับคู่รักหรือคนโสดต่างชาติที่มาอยู่ยาว ๆ ค่าเช่าประหยัด ช่วยให้มีเงินเหลือทำกิจกรรมอื่น ส่วนห้อง 2 ห้องนอนขึ้นไปจะถูกเช่าโดยกลุ่มครอบครัวต่างชาติหรือชาวไทยที่มาทำงานราชการ/เอกชนชั่วคราวในภูเก็ต ซึ่งมีจำนวนน้อยกว่า ดังนั้นเจ้าของห้องขนาดใหญ่ในย่านนี้อาจต้องตั้งราคาถูกลงกว่าที่คาดเพื่อให้ปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น
• ผลตอบแทนสูงจากต้นทุนที่ต่ำ: ราคาซื้อขายคอนโดในราไวย์ยังค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับบางเทาหรือป่าตอง (คอนโดใหม่หลายโครงการราคา 3-7 ล้านบาท) แต่สามารถปล่อยเช่าเก็บผลตอบแทนได้ราว 8-12% ต่อปีในบางกรณี (โดยเฉพาะถ้าปล่อยเช่าระยะสั้นในฤดูท่องเที่ยวสลับกับระยะยาว) นักลงทุนไทยหลายรายจึงมองว่าราไวย์เป็นทำเลที่ มีอัพไซด์ ทั้งด้านค่าเช่าและมูลค่าในอนาคต เนื่องจากความนิยมของคนต่างชาติยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง อีกทั้งการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ ทางตอนใต้อาจช่วยยกระดับพื้นที่ (เช่น ถนนใหม่หรือโครงการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ)

พื้นที่ใกล้เคียง: นอกจากหาดราไวย์และในหานแล้ว ใกล้กันยังมีพื้นที่ กะตะ-กะรนตอนใต้ และ แหลมพันวา ที่อยู่ตะวันออกเฉียงใต้ของเกาะ ซึ่งมีคอนโดและวิลล่าหรูบางส่วนเช่นกัน (แหลมพันวาเป็นที่ตั้งโรงแรมหรูและพิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำภูเก็ต) แม้จะคนละฝั่งน้ำกับราไวย์ แต่ก็ถือว่าอยู่ในกลุ่มทำเลที่คนหาที่พักระยะยาวจะพิจารณาควบคู่ เพราะเน้นความสงบเหมือนกัน สำหรับรอบบริเวณฉลอง-วิชิต ซึ่งเป็นชุมชนคนไทยผสม expat ก็เป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับคนที่อยากอยู่ตรงกลางระหว่างเมืองภูเก็ตกับราไวย์ (เดินทางไปทั้งสองที่ราวครึ่งชั่วโมง) ค่าเช่าคอนโดแถบนี้จะถูกลงมาอีก เหมาะกับคนทำงานที่อยากได้พื้นที่กว้างในงบประมาณจำกัด

เมืองภูเก็ต (Phuket City)

ภาพรวมทำเล: เมืองภูเก็ต (อำเภอเมือง) ครอบคลุมพื้นที่ย่านใจกลางเกาะทางทิศตะวันออก ซึ่งเป็นที่ตั้งของ ย่านเมืองเก่าภูเก็ต อันมีสถาปัตยกรรมชิโน-โปรตุกีส ร้านอาหารพื้นเมืองชื่อดัง และเป็นศูนย์กลางการปกครองและเศรษฐกิจในท้องถิ่น จุดนี้ไม่ติดทะเลโดยตรงแต่ขับรถไปชายฝั่งต่าง ๆ ได้ใน 20-30 นาที เมืองภูเก็ตมีประชากรท้องถิ่นหนาแน่นที่สุดบนเกาะ รวมถึงมีมหาวิทยาลัย โรงพยาบาลประจำจังหวัด ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ (เช่น Central Festival, Central Floresta) และตลาดค้าส่ง เป็นพื้นที่ที่ขับเคลื่อนด้วยคนท้องถิ่นมากกว่านักท่องเที่ยว เพราะนักท่องเที่ยวมักพักตามชายหาดเป็นหลัก

คอนโดในเมืองภูเก็ต: ตลอดทศวรรษที่ผ่านมา เมืองภูเก็ตมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เกิดขึ้นหลายแห่ง จากผู้พัฒนารายใหญ่ของประเทศที่เล็งเห็นศักยภาพดีมานด์ที่อยู่อาศัยของคนในพื้นที่ ตัวอย่างโครงการเช่น ศุภาลัย ปาร์ค @ ดาวน์ทาวน์, โครงการของแสนสิริ, โครงการภายใต้เซ็นทรัล (เช่น PHYLL Phuket) เป็นต้น คอนโดเหล่านี้เน้นขายคนไทยและชาวต่างชาติที่ทำงานในภูเก็ต (เช่น ครูโรงเรียนนานาชาติ, พนักงานบริษัท, ข้าราชการย้ายมาประจำ) มากกว่าจะขายนักท่องเที่ยว จึงมีขนาดห้องที่อยู่สบาย (30-60 ตร.ม. สำหรับ 1-2 ห้องนอน) และขายในราคาจับต้องได้ (ตั้งแต่ 2-5 ล้านบาท) เมื่อปล่อยเช่า ค่าเช่าก็อยู่ในเกณฑ์ที่ผู้มีรายได้ปานกลางรับไหว

กลุ่มผู้เช่า: ผู้เช่าในเมืองภูเก็ตส่วนใหญ่เป็น คนไทยหรือต่างชาติที่ทำงานในตัวเมือง เช่น พนักงานธนาคาร ข้าราชการโรงพยาบาลหรือหน่วยงานราชการจังหวัด อาจารย์มหาวิทยาลัย ตลอดจนวัยเริ่มทำงานที่เป็นคนภูเก็ตเองแต่ย้ายออกจากบ้านครอบครัวมาอยู่คอนโดเพื่อความสะดวก การเช่าคอนโดในเมืองมักทำสัญญาระยะยาว 1 ปีขึ้นไป เนื่องจากผู้เช่ากลุ่มนี้มีงานประจำมั่นคง เดินทางไปทำงานใกล้ ๆ ไม่ค่อยมีการโยกย้ายตามฤดูกาลเหมือนกลุ่มท่องเที่ยว ดังนั้นเจ้าของห้องในเมืองจึงนิยมปล่อยเช่ารายปีมากกว่ารายเดือนสั้น ๆ เพื่อความสม่ำเสมอของรายได้

ลักษณะเด่นของทำเลเมือง:

• ความสะดวกในการเดินทางชีวิตประจำวัน: อยู่ในเมืองย่อมใกล้ที่ทำงาน (สำหรับคนที่ทำงานในตัวเมือง) ใกล้โรงเรียนลูก ใกล้โรงพยาบาลและแหล่งช็อปปิ้งหลัก ประหยัดเวลาและค่าเดินทางเมื่อเทียบกับการอยู่แถวหาดแล้วต้องขับรถเข้ามาทำธุระในเมืองอยู่บ่อย ๆ นอกจากนี้ระบบขนส่งสาธารณะ (เช่น รถสองแถว, รถบัสสนามบิน) ก็เริ่มต้นที่ตัวเมือง ดังนั้นการอยู่คอนโดในเมืองทำให้เข้าถึงบริการเหล่านี้ง่าย
• ราคาค่าเช่าคุ้มค่ากว่า: ด้วยงบประมาณ 15,000 บาท/เดือน ผู้เช่าสามารถหา คอนโด 1 ห้องนอนขนาด ~30-35 ตร.ม. พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบในเมืองภูเก็ต ได้ไม่ยาก ซึ่งถ้าเทียบงบเท่ากันในบางเทาหรือป่าตองอาจได้เพียงห้องสตูดิโอเล็ก ๆ การแข่งขันด้านราคาทำให้ผู้เช่าในเมืองรู้สึกว่าคุ้มค่าเงินกว่า ได้พื้นที่ใช้สอยและคุณภาพชีวิตที่ดี โดยแลกกับการไม่ได้อยู่ติดทะเลเท่านั้น
• บรรยากาศท้องถิ่น: เมืองภูเก็ตมีเสน่ห์ในด้านวัฒนธรรม มีเทศกาลและกิจกรรมชุมชนมากมาย เช่น เทศกาลกินเจภูเก็ต, ถนนคนเดินย่านเมืองเก่า, งานวัด ฯลฯ ผู้เช่าต่างชาติที่สนใจเรียนรู้วิถีชีวิตคนภูเก็ตจริง ๆ มักเลือกมาอยู่ในเมืองเพื่อซึมซับประสบการณ์เหล่านี้ รวมถึงอาหารการกินในเมืองที่ขึ้นชื่อเรื่องความอร่อยและราคาถูก (เมื่อเทียบกับร้านอาหารตามหาดท่องเที่ยว)

ข้อสังเกต: แม้การอยู่ในเมืองจะสะดวก แต่ต้องเข้าใจว่าภูเก็ตเป็นเกาะที่เสน่ห์หลักคือทะเล หลายคนจึง “ไม่อยากมาอยู่ภูเก็ตทั้งทีแล้วไม่ได้เห็นทะเลทุกวัน” ทำให้บางครั้งคอนโดในเมืองจึงเป็นตัวเลือกของผู้ที่จำเป็นต้องอยู่เพราะงาน มากกว่าความต้องการโดยใจรัก เมื่อใดที่คนกลุ่มนี้มีโอกาสหรือเก็บเงินได้พอ หลายคนก็อาจย้ายไปเช่าบ้านหรือคอนโดในโซนใกล้ชายหาดแทนในอนาคต ดังนั้นอัตราการคงอยู่ของผู้เช่า (tenant retention) ในเมืองอาจไม่สูงเท่าบางเทาหรือราไวย์ที่ผู้เช่าอยู่ยาวหลายปี เจ้าของห้องควรพร้อมปรับปรุงห้องหรือเสนอเงื่อนไขเช่าแสนดึงดูดเมื่อครบสัญญาปีแรก เพื่อรักษาผู้เช่าเดิมให้อยู่ต่อ

พื้นที่ใกล้เคียง: พื้นที่อื่น ๆ ในอำเภอเมืองที่นิยมปล่อยเช่า ได้แก่ กะทู้ (ตัวอำเภอกะทู้) ซึ่งอยู่ระหว่างเมืองกับป่าตอง ติดมหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ วิทยาเขตภูเก็ต เป็นแหล่งคอนโดราคาไม่แพงสำหรับนิสิตนักศึกษาและคนทำงานที่เดินทางไปได้ทั้งเมืองและป่าตอง (เช่น โครงการ DCondo หลายเฟสของแสนสิริ) ค่าเช่าโซนนี้ยิ่งถูกลงไปอีก (8,000-12,000 บาท/เดือนสำหรับห้องเล็ก) อีกบริเวณคือตำบลวิชิตและฉลอง (ช่วงกลางระหว่างตัวเมืองกับราไวย์) ที่กล่าวถึงก่อนหน้า ซึ่งเป็นโซนบ้านพักและคอนโดเตี้ย ๆ เงียบสงบ มีคนทำงานทั้งไทยและเทศเช่าอยู่เช่นกัน

จากการสำรวจทำเลหลักทั้ง 4 ข้างต้น จะเห็นได้ว่าภูเก็ตมีความหลากหลายสูงในเรื่องที่ตั้ง ผู้เช่าควรพิจารณาเลือกทำเลที่เหมาะกับรูปแบบชีวิตและงบประมาณของตน หากต้องการความสะดวกครบครันและชีวิตกลางคืน - ป่าตองตอบโจทย์ หากต้องการความหรูสงบ - บางเทายืนหนึ่ง หากชอบวิถีสบาย ๆ และเป็นส่วนหนึ่งของชุมชนคนต่างชาติระยะยาว - ราไวย์คือตัวเลือก และถ้าต้องทำงานในเมือง - การอยู่คอนโดในเมืองก็คือความลงตัว อย่างไรก็ดี มีสิ่งหนึ่งที่เหมือนกันในทุกทำเลคือ ควรตรวจสอบสภาพแวดล้อมและการเดินทางจริงก่อนทำสัญญา เช่น ดูว่าการจราจรตอนเช้าเย็นเป็นอย่างไร เส้นทางน้ำท่วมไหมในหน้าฝน เพราะภูเก็ตแม้เป็นเมืองท่องเที่ยวแต่ก็มีข้อจำกัดบางประการที่ควรรู้ล่วงหน้า

ประเภทคอนโดที่ได้รับความนิยมในการเช่า

นอกจากทำเลแล้ว ลักษณะและประเภทของคอนโด เองก็เป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดความต้องการเช่า คอนโดบางประเภทเป็นที่ต้องการสูงในหมู่ผู้เช่าภูเก็ตเนื่องจากตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความสะดวกสบาย เราสามารถจำแนกประเภทคอนโดยอดนิยมในการปล่อยเช่าที่ภูเก็ตได้ดังนี้:

• คอนโดแบบพูลแอคเซส (Pool Access Condo): เป็นคอนโดที่ห้องชุดชั้นล่างสามารถเดินลงสระว่ายน้ำได้โดยตรงจากระเบียงส่วนตัว ห้องประเภทนี้ได้รับความนิยมมากทั้งในกลุ่มนักท่องเที่ยวและผู้เช่าระยะยาวที่รักการว่ายน้ำ เพราะให้ความรู้สึกเหมือนอยู่ พูลวิลล่า แต่จ่ายในราคาเช่าคอนโด ปัจจุบันโครงการใหม่ ๆ ตามหาดต่าง ๆ มักสร้างห้องชั้นล่างให้เป็นพูลแอคเซสเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ/ผู้เช่า คอนโดพูลแอคเซสในภูเก็ตที่ดัง ๆ เช่น โครงการที่หาดกะตะ กะรน หรือบางโครงการในลากูน่า ค่าเช่าห้องแบบนี้มักจะสูงกว่าห้องชั้นบนทั่วไป ~20% แต่ผู้เช่าหลายคนยินดีจ่ายเพราะได้ประสบการณ์พักผ่อนสุดพิเศษ เหมาะมากสำหรับครอบครัวที่มีเด็ก (สามารถดูเด็กเล่นน้ำจากห้องตนเอง) หรือคู่รักที่ต้องการความโรแมนติก
• คอนโดใกล้ชายหาด/วิวทะเล: คอนโดที่อยู่ ระยะเดินถึงชายหาด หรือมองเห็นวิวทะเลอย่างชัดเจนจากห้อง ถือเป็นสินค้าหายากและเป็นที่ต้องการสูงเสมอในภูเก็ต ผู้เช่าต่างชาติส่วนใหญ่พร้อมจะจ่ายค่าเช่าสูงขึ้นเพื่อให้ได้ตื่นมาเห็นทะเลหรือเดินเล่นชายหาดได้ทุกวัน แม้แต่คนไทยเองที่เช่าคอนโดตากอากาศช่วงวันหยุดยาวก็จะเลือกโครงการติดหาดก่อนเป็นอันดับแรก ในภูเก็ตมีคอนโดติดชายหาดไม่กี่แห่งเนื่องจากข้อจำกัดที่ดินและกฎหมาย (บางพื้นที่เป็นเขตอนุรักษ์ห้ามก่อสร้างสูงติดหาด) ทำให้โครงการที่สามารถทำเลดี ๆ เช่น ติดหาดกมลา บางเทา ป่าตอง กลายเป็นของเนื้อหอม ราคาค่าเช่าเฉลี่ยมักสูงกว่าคอนโดที่ต้องขับรถไปหาด 30-50% เลยทีเดียว อย่างไรก็ดี ผู้เช่าควรตรวจสอบฤดูกาลด้วย เพราะบางหาดในช่วงโลว์ซีซันมีคลื่นลมแรงหรือมรสุม อาจไม่ได้ลงเล่นน้ำบ่อยตามคาด แต่เรื่องบรรยากาศและวิวก็ยังเป็นจุดขายหลักที่ไม่มีอะไรมาแทนได้
• คอนโดเฟอร์นิเจอร์ครบพร้อมอยู่: ผู้เช่าเกือบทุกคน (โดยเฉพาะชาวต่างชาติ) มองหาคอนโดที่ ตกแต่งครบ (Fully-furnished) มีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าพร้อมเข้าอยู่ทันที ความนิยมของห้องแบบนี้ทำให้เจ้าของส่วนใหญ่ในภูเก็ตจัดห้องให้อยู่ในสภาพพร้อมอยู่ก่อนปล่อยเช่า โดยมักประกอบด้วย เตียง ตู้เสื้อผ้า โต๊ะทานข้าว โซฟา ทีวี แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็น และไมโครเวฟขั้นต่ำ หากห้องไหนแต่งสวย ใช้ของคุณภาพดี ติดตั้งเครื่องซักผ้า อินเทอร์เน็ตความเร็วสูงพร้อม จะได้รับความสนใจจากผู้เช่าสูงและปล่อยได้รวดเร็วกว่า นอกจากนั้น สไตล์การตกแต่งห้อง ก็มีผล ชาวต่างชาติมักชอบห้องที่ตกแต่งโปร่งสบาย สไตล์โมเดิร์นหรือทรอปิคอลรีสอร์ท สีสว่าง มีวิวธรรมชาติ มากกว่าห้องที่ปิดทึบหรือของตกแต่งลายไทยที่อาจดูมืด (เว้นแต่กลุ่มที่ชอบความแปลกใหม่จริง ๆ) ดังนั้นนักลงทุนที่ซื้อคอนโดปล่อยเช่าควรลงทุนกับการแต่งห้องให้เหมาะสมกับรสนิยมกลุ่มเป้าหมาย เพื่อเพิ่มมูลค่าค่าเช่าและลดช่วงว่าง (vacancy)
• คอนโดมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน: โครงการที่มี สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางโดดเด่น จะได้เปรียบในการดึงดูดผู้เช่า สิ่งที่เป็นจุดขายเช่น สระว่ายน้ำขนาดใหญ่หลายสระ (หรือสวนน้ำในโครงการสำหรับเด็ก), ฟิตเนสอุปกรณ์ทันสมัย, ซาวน่า/ห้องอบไอน้ำ, สวนหย่อมและพื้นที่สีเขียว, โคเวิร์กกิ้งสเปซสำหรับคนทำงาน, ที่จอดรถเพียงพอ และระบบรักษาความปลอดภัย/คีย์การ์ดที่เข้มงวด สิ่งเหล่านี้สร้างความมั่นใจและความพึงพอใจให้ผู้เช่าระยะยาว การมีร้านสะดวกซื้อ ร้านกาแฟ หรือบริการห้องอาหารภายในโครงการก็ยิ่งเพิ่มเสน่ห์ โดยเฉพาะผู้เช่าต่างชาติที่บางคนไม่อยากขับรถออกไปไหนไกล ผู้พัฒนาอสังหาฯ ในภูเก็ตทราบข้อนี้ดี จึงแข่งขันกันสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่แปลกใหม่ เช่น สระว่ายน้ำแบบอินฟินิตี้ขอบฟ้า (Infinity Pool) บนดาดฟ้าที่มองเห็นวิวทะเล, คลับเฮาส์สำหรับจัดปาร์ตี้บาร์บีคิว, หรือแม้แต่สนามมวยไทย/โยคะเพื่อสุขภาพ โครงการที่มีจุดขายเหล่านี้มักเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าโครงการธรรมดาที่มีแค่สระเล็ก ๆ กับยามเฝ้าประตู
• คอนโดประเภทเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ (Serviced Condo): นี่คือคอนโดที่ให้บริการแบบโรงแรม เช่น มีแม่บ้านทำความสะอาดรายสัปดาห์ มีแผนกต้อนรับช่วยเหลือ 24 ชม. มีบริการปล่อยเช่ารายวัน/รายสัปดาห์โดยทีมงานมืออาชีพ คอนโดประเภทนี้พบมากในภูเก็ต เพราะนักลงทุนจำนวนมากซื้อเพื่อการลงทุนล้วน ๆ แล้วมอบหมายให้บริษัทบริหารปล่อยเช่าจัดการ ผู้เช่าโดยเฉพาะชาวต่างชาติที่อยู่ไม่นานหรือไม่คุ้นเคยการใช้ชีวิตที่นี่จะชอบ เพราะสะดวกเหมือนพักโรงแรมแต่ได้ราคาถูกกว่าและพื้นที่กว้างกว่า ตัวอย่างเช่น โครงการในเครือ Ramada, Best Western, Wyndham หลายแห่งในภูเก็ตที่ขายให้ผู้ลงทุนแล้วให้สิทธิผู้เช่าใช่ชื่อโรงแรมและบริการต่าง ๆ ผู้เช่าอาจจองผ่านเว็บไซต์โรงแรมหรือแพลตฟอร์มอย่าง Airbnb ก็ได้ ห้องเหล่านี้ มาแบบครบทุกอย่าง แม้แต่จานชามช้อนส้อม ผ้าปูที่นอน ผ้าเช็ดตัว เติมน้ำดื่ม สบู่ ฯลฯ เจ้าของห้องจะได้ส่วนแบ่งรายได้เป็นเปอร์เซ็นต์จากค่าห้อง สิ่งนี้ตอบโจทย์ผู้เช่าที่มาอยู่ระยะกลาง (ไม่กี่เดือน) และต้องการหลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการเช่าตรงกับเจ้าของ แต่ข้อเสียคือราคาค่าเช่าจะสูงกว่าการเช่าตรงในโครงการทั่วไป เพราะมีค่าบริการบวกเพิ่ม
• คอนโดที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly Condo): แม้ยังมีไม่มาก แต่เริ่มมีบางโครงการในภูเก็ตที่วางจุดขายเป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยง (เช่น อนุญาตให้ผู้เช่าเลี้ยงสุนัขหรือแมวในห้องได้) กลุ่มชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยย้ายมาพร้อมสัตว์เลี้ยงคู่ใจ หากหาโครงการที่เลี้ยงสัตว์ได้ก็ยินดีจะปักหลักอยู่ยาวและดูแลทรัพย์สินอย่างดี ปัจจุบันคอนโดส่วนใหญ่ยัง ห้ามเลี้ยงสัตว์ (ตามกฎนิติบุคคล) ดังนั้นหากเจ้าของห้องและโครงการไหนยืดหยุ่นเรื่องนี้ จะพบว่ามีผู้เช่าเฉพาะกลุ่มที่พร้อมจ่ายราคาดีเพื่อแลกกับการให้สัตว์เลี้ยงอยู่ได้ จุดนี้ถือเป็นโอกาสในตลาดช่องเล็ก ๆ ที่น่าสนใจทีเดียว

โดยสรุป ประเภทคอนโดที่ได้รับความนิยมในการเช่าภูเก็ตคือ ห้องที่พร้อมอยู่ ทำเลดี มีจุดขายเฉพาะ ไม่ว่าจะเป็นติดสระ ติดทะเล แต่งครบ หรือบริการจัดเต็ม ทั้งนี้ เจ้าของหรือผู้ลงทุน ควรศึกษาความต้องการของตลาดเป้าหมาย เช่น ถ้าเล็งปล่อยเช่าชาวต่างชาติวัยทำงาน ก็ควรเน้นห้อง 1 ห้องนอนตกแต่งทันสมัย ใกล้หาดหรือใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์ ถ้าเล็งกลุ่มครอบครัว ก็อาจเลือกห้อง 2-3 ห้องนอนในโครงการที่มีสนามเด็กเล่นหรือใกล้โรงเรียนนานาชาติ เป็นต้น การเข้าใจว่าผู้เช่า “นิยมอะไร” จะช่วยในการตัดสินใจลงทุนและจัดเตรียมห้องได้ตรงจุด เพิ่มโอกาสประสบความสำเร็จในการปล่อยเช่าอย่างมาก

กลุ่มผู้เช่าหลักและพฤติกรรมการเช่า

ตลาดคอนโดให้เช่าภูเก็ตมีลูกค้าที่หลากหลาย เนื่องจากภูเก็ตเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลกและศูนย์กลางเศรษฐกิจของภาคใต้ ดังนั้น กลุ่มผู้เช่าหลัก จึงมีทั้งชาวไทยในพื้นที่ คนไทยจากจังหวัดอื่น และชาวต่างชาติหลากหลายสัญชาติ แต่ละกลุ่มก็มีวัตถุประสงค์และพฤติกรรมการเช่าที่แตกต่างกัน รายละเอียดดังนี้:

• ชาวต่างชาติที่ทำงานในภูเก็ต (Expats ทำงาน): กลุ่มนี้เป็นกำลังสำคัญของตลาดเช่าระยะยาวในภูเก็ต ได้แก่ ชาวต่างชาติที่มาทำงานกับบริษัทหรือองค์กรในภูเก็ต เช่น ผู้บริหารและพนักงานโรงแรมระดับหรู, ผู้จัดการร้านอาหาร/บาร์, ครูโรงเรียนนานาชาติ, ผู้เชี่ยวชาญด้านดำน้ำ/กีฬาทางน้ำ, เจ้าหน้าที่บริษัทต่างชาติที่มาเปิดสาขาภูเก็ต เป็นต้น คนกลุ่มนี้มักเซ็นสัญญาเช่า 12 เดือน เป็นมาตรฐาน เนื่องจากมีวีซ่าทำงานผูกกับนายจ้าง การเลือกที่อยู่อาศัยจะพิจารณาความสะดวกใกล้ที่ทำงานและงบประมาณจากเงินเดือนเป็นหลัก เช่น ครูต่างชาติอาจพักคอนโดในเมืองหรือย่านกะทู้ใกล้โรงเรียน, พนักงานโรงแรมหรูอาจได้สวัสดิการค่าเช่าแล้วเลือกอยู่ใกล้หาด, ผู้จัดการระดับสูงหรือเจ้าของธุรกิจอิสระอาจเลือกวิลล่าหรือคอนโดหรูฝั่งบางเทา คนกลุ่มนี้มักจะดูห้องหลายที่ เปรียบเทียบสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างละเอียด และให้ความสำคัญกับสัญญาเช่าที่เป็นธรรม หากบริการเจ้าของไม่ดี (เช่น ซ่อมแซมช้า, ไม่ใส่ใจข้อร้องเรียน) อาจไม่ต่อสัญญา มีการเปลี่ยนที่อยู่ได้เมื่อครบปี
• ชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาว/กึ่งเกษียณ: กลุ่มนี้คือชาวต่างชาติ (มักจากยุโรป รัสเซีย จีน อเมริกา ออสเตรเลีย) ที่ไม่ได้มีงานประจำในภูเก็ต แต่อาจมา พักผ่อนระยะยาวหรือเกษียณ หลายคนใช้วีซ่าเกษียณ (Retirement Visa) หรือวีซ่านักท่องเที่ยวที่ต่ออายุยาว ๆ ในการอยู่ที่นี่ โดยทั่วไปจะหลบหนีฤดูหนาวจากประเทศบ้านเกิด มาช่วงต.ค.-เม.ย. จากนั้นบางรายจะกลับประเทศบ้างหรือย้ายไปเมืองอื่นสลับกัน พฤติกรรมการเช่าของกลุ่มนี้มัก เช่าเป็นราย 3-6 เดือน หรือบางรายเช่าปีต่อปีเลย หากชอบที่ไหนก็จะอยู่ยาวไปหลายปี ห้องที่นิยมคือ 1-2 ห้องนอนในย่านที่มีชุมชนต่างชาติ เช่น ราไวย์ บางเทา กะตะกะรน เพื่อจะได้มีเพื่อนสังคม พวกเขาอาจรวมตัวกันทำกิจกรรม เช่น ตีกอล์ฟ เข้าคลับอาหารค่ำ เที่ยวเกาะ ซึ่งทำให้การอยู่ภูเก็ตไม่น่าเบื่อ ชาวต่างชาติสูงวัยเหล่านี้มีแนวโน้มเป็นผู้เช่าที่ดี ดูแลห้องและจ่ายตรงเวลา แต่บางครั้งก็จะต่อรองราคาค่าเช่าโดยเฉพาะหากเช่านานและจ่ายล่วงหน้ามาก
• นักท่องเที่ยวระยะสั้น/กลาง (Digital Nomads และ Remote Workers): ในยุคหลังโควิด มีเทรนด์ของคนรุ่นใหม่จากตะวันตกและเอเชียที่สามารถทำงานจากที่ไหนก็ได้ (remote work) เดินทางมาพักที่ภูเก็ตเพื่อเปลี่ยนบรรยากาศ นั่งทำงานจากคาเฟ่หรือชายหาด กลุ่มนี้จัดอยู่ระหว่างนักท่องเที่ยวกับผู้อยู่อาศัย พวกเขามักเช่าคอนโด/อพาร์ตเมนต์เป็นเวลา 1-3 เดือน บางทีไม่ถึงกับ 6 เดือนเต็ม เน้นทำเลที่มีอินเทอร์เน็ตดี ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกและแหล่งแฮงค์เอาท์ เช่น คาเฟ่ Co-working space พฤติกรรมการเช่าคือจองผ่านออนไลน์มาเลย (Airbnb, Booking) หรือบางคนมาเช่าโรงแรมรายเดือนก่อน แล้วค่อยหาเช่าคอนโดต่อถูกกว่า คนกลุ่มนี้มีไลฟ์สไตล์ใช้งบกลาง ๆ ไม่ประหยัดมากแต่ก็ไม่หรูหรา ทำให้คอนโดระดับกลางในป่าตอง เมืองภูเก็ต หรือกะทู้ ได้รับความนิยมเพราะราคาไม่แรงและเดินทางสะดวก ข้อสังเกตคือพวกเขาอาจไม่อยู่นานเกิน 3 เดือนเพราะติดข้อจำกัดวีซ่านักท่องเที่ยว ดังนั้นผู้ปล่อยเช่าอาจต้องหมุนเวียนผู้เช่าหลายรอบต่อปี
• คนไทยที่เช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือทำงาน: แม้ชาวต่างชาติจะเป็นลูกค้าหลักในหลายพื้นที่ แต่ก็มี คนไทย จำนวนไม่น้อยที่เช่าคอนโดในภูเก็ต ทั้งที่เป็นคนพื้นที่เองและมาจากจังหวัดอื่น ตัวอย่างเช่น ข้าราชการที่ย้ายมาปฏิบัติงาน 2-3 ปี (ตำรวจ ทหาร คุณครู), พนักงานบริษัทเอกชนที่มีโยกย้ายมาสาขาภูเก็ต, คู่สามีภรรยาคนไทยที่ยังไม่พร้อมซื้อบ้าน เป็นต้น คนไทยเหล่านี้มักมองหาคอนโดในตัวเมืองหรือใกล้ที่ทำงาน โดยให้ความสำคัญกับราคาค่าเช่าไม่สูงเกินไป (เพราะไม่ได้มีเบี้ยเลี้ยงต่างถิ่นมากเท่าระดับ expat) หลายรายแชร์ค่าห้องกับเพื่อนหรือเพื่อนร่วมงาน (เช่น เช่า 2 ห้องนอนอยู่ 2 คน) เพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย พฤติกรรมการเช่าของคนไทยค่อนข้างคล้ายที่อื่น ๆ คือหาข้อมูลจากเว็บไซต์ในภาษาไทย หรือนายหน้า/เพื่อนแนะนำ บางครั้งต่อรองขออยู่ฟรี 1 เดือน (สัญญา 13 เดือนจ่าย 12 เดือน) หรือขอผ่อนผันค่าประกันเป็นกรณีพิเศษ ซึ่งเจ้าของที่เป็นคนไทยด้วยกันอาจยืดหยุ่นให้ กลุ่มคนไทยนี้มีข้อดีคือสื่อสารง่าย ทำความเข้าใจเงื่อนไขกันตรงไปตรงมา แต่บางครั้งอาจย้ายออกกะทันหันถ้าเกิดได้ย้ายงาน ซึ่งเจ้าของก็ควรทำสัญญาให้รัดกุมไว้
• นักลงทุนหรือเจ้าของห้องที่ใช้เองบางช่วง: อีกกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับตลาดเช่าคือเจ้าของห้องเองที่ซื้อไว้แล้วปล่อยเช่าเฉพาะช่วงที่ตนไม่มาใช้ เช่น คนกรุงเทพฯ ที่ซื้อคอนโดตากอากาศในภูเก็ตไว้ แต่ใน 1 ปี ใช้เองแค่ 1-2 เดือน ที่เหลือให้เช่า การปล่อยเช่าแบบนี้มักผ่านผู้ดูแลทรัพย์สิน (Property Management) โดยเจ้าของต้องการทั้งรายได้ช่วยค่าดูแล และให้ห้องมีคนอยู่ไม่ร้าง กลุ่มผู้เช่าที่เข้าพักห้องเหล่านี้มักเป็นนักท่องเที่ยวระยะสั้นคุณภาพดี เพราะห้องมักตกแต่งพร้อมอยู่ระดับเจ้าของใช้เอง อย่างไรก็ดี ลักษณะนี้ทำให้ปริมาณห้องเช่าในตลาดมีขึ้นลงตามฤดูกาล บางช่วงห้องเหล่านี้ถูกเจ้าของเก็บใช้เองก็จะไม่ว่างให้เช่า

พฤติกรรมการเช่าในภาพรวม:

• ฤดูกาลส่งผล: โดยทั่วไปช่วง High Season (พ.ย.-เม.ย.) จะเป็นเวลาที่ตลาดเช่าคึกคักที่สุด มีการแข่งขันหาเช่าสูง ค่าเช่าอาจขยับขึ้น โดยเฉพาะในย่านท่องเที่ยว ผู้เช่าต่างชาติหลายคนจองที่พักล่วงหน้าเป็นเดือน ๆ เพื่อให้ได้ทำเลที่ต้องการ ตรงข้ามกับ Low Season (พ.ค.-ต.ค.) ที่คนเช่าลดลง บางแห่งต้องลดราคาชั่วคราวหรือทำโปรฯ “เช่า 12 เดือน จ่าย 10 เดือน” เพื่อจูงใจ
• การต่อรองและสัญญาที่ยืดหยุ่น: ผู้เช่าชาวต่างชาติมักต่อรองขอสัญญาที่ยืดหยุ่น เช่น ขอทำสัญญา 6 เดือนก่อนเพราะไม่แน่ใจจะอยู่ยาวไหม, ขอใส่เงื่อนไขแจ้งออกล่วงหน้า 1 เดือนแล้วได้เงินประกันคืนถ้าจำเป็นต้องออกก่อนครบสัญญา เป็นต้น เจ้าของห้องที่ยืดหยุ่นได้และทำสัญญาเป็นภาษาอังกฤษชัดเจน จะได้รับความเชื่อถือและดึงดูดผู้เช่าได้มากกว่า ในทางกลับกัน เจ้าของที่เข้มงวด (เช่น ไม่ยอมให้ยกเลิกสัญญาไม่ว่ากรณี, เก็บค่าเช่าล่วงหน้า 1 ปีเต็ม) อาจหาเช่าได้ยากกว่าเพราะคู่แข่งมีมาก
• ช่องทางการหาผู้เช่า: ปัจจุบันมีแพลตฟอร์มออนไลน์หลายภาษา เช่น ThaiProperty, DDproperty, Hipflat, FazWaz รวมถึงกลุ่ม Facebook (“Phuket Rent” เป็นต้น) ที่เป็นสื่อกลางระหว่างเจ้าของและผู้เช่า ผู้เช่าต่างชาติจำนวนมากเริ่มหาจาก Google และเจอเว็บไซต์เหล่านี้ที่มีข้อมูลภาษาอังกฤษพร้อมภาพถ่าย จึงติดต่อผ่านแพลตฟอร์มโดยตรงหรือผ่านเอเจนต์ นายหน้าท้องถิ่นก็ยังมีบทบาท โดยเฉพาะในกลุ่มคนไทยหรือชาวต่างชาติที่มาถึงพื้นที่แล้วเดินดูป้ายประกาศ Agent จะช่วยคัดห้องตามงบและพาเยี่ยมชม ซึ่งนายหน้ามักคิดค่าคอมมิชชั่นจากเจ้าของเป็นค่าแรง (ประมาณค่าเช่า 1 เดือนสำหรับสัญญา 1 ปี) เจ้าของจำนวนไม่น้อยยินดีจ่ายค่านายหน้าเพื่อปิดดีลได้เร็ว ดังนั้นสำหรับผู้เช่าก็มีทางเลือกว่าจะติดต่อผ่านนายหน้า (สะดวกแต่ราคาต่อรองอาจยากขึ้น) หรือหาเช่าเองโดยตรง
• ความคาดหวังของผู้เช่า: ผู้เช่าในภูเก็ต ไม่ว่าจะคนไทยหรือต่างชาติ มักคาดหวังว่าห้องที่เช่าจะอยู่ในสภาพดีพร้อมใช้งาน เช่น เครื่องปรับอากาศต้องเย็นและได้รับการล้างบำรุงเป็นระยะ น้ำไหลแรง เครื่องใช้ไฟฟ้าสภาพดี เฟอร์นิเจอร์ไม่ชำรุด นอกจากนี้ผู้เช่าต่างชาติอาจคาดหวังบริการหลังการเช่าจากเจ้าของหรือผู้ดูแล เช่น หากเครื่องใช้เสีย เจ้าของควรซ่อมแซมหรือเปลี่ยนให้ทันท่วงที ไม่ปล่อยปละละเลย ความรวดเร็วและมืออาชีพตรงนี้จะส่งผลต่อชื่อเสียง (มีกรณีที่ผู้เช่ารีวิวผ่านโซเชียล มีผลต่อคนอื่นที่จะมาเช่าในอนาคต) ดังนั้นเจ้าของควรบริหารความสัมพันธ์กับผู้เช่าให้ดี จะได้เกิดการบอกต่อหรือกลับมาเช่าซ้ำในปีต่อไป

โดยสรุป ตลาดเช่าภูเก็ตประกอบด้วยผู้เช่าหลากหลายกลุ่ม แต่ ชาวต่างชาติ เป็นสัดส่วนหลักในแง่มูลค่าตลาดเนื่องจากกำลังเช่าสูง กลุ่มนี้ขับเคลื่อนราคาค่าเช่าและมาตรฐานคุณภาพของห้องเช่า ดังนั้นผู้ปล่อยเช่าควรทำความเข้าใจวัฒนธรรมและความต้องการของผู้เช่าต่างชาติควบคู่ไปกับการรักษาฐานลูกค้าชาวไทย นอกจากนี้การปรับตัวตามฤดูกาลและความยืดหยุ่นก็เป็นกุญแจสำคัญให้การปล่อยเช่าในภูเก็ตประสบความสำเร็จ

กลยุทธ์การเลือกเช่าคอนโดเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน

การเลือกคอนโดในภูเก็ตให้เหมาะสม ควรพิจารณาต่างกันเล็กน้อยระหว่าง กรณีที่เราเป็นผู้เช่าหาที่อยู่เอง กับ กรณีที่เราเป็นนักลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าต่อ ส่วนนี้จะแนะนำกลยุทธ์และปัจจัยสำคัญสำหรับทั้งสองมุมมอง ดังนี้:

สำหรับผู้ที่มองหาเช่าคอนโดเพื่ออยู่อาศัย (Tenant)

1. กำหนดงบประมาณและความต้องการของตนให้ชัดเจน: เริ่มจากประเมินกำลังทรัพย์ของตัวเองว่าจ่ายค่าเช่าไหวเดือนละเท่าใด (โดยมากไม่ควรเกิน 30% ของรายได้ต่อเดือนเพื่อไม่ให้ตึงมือ) แล้วลิสต์ความต้องการหลัก ๆ เช่น ต้องการห้องกี่ห้องนอน, อยากได้เฟอร์นิเจอร์ครบหรือเปล่า, ต้องมีที่จอดรถยนต์ไหม, เลี้ยงสัตว์หรือไม่, ชอบวิวทะเลหรือไม่สนใจ, จำเป็นต้องมี Wi-Fi fiber optic ความเร็วสูงไหม (กรณีทำงานออนไลน์) เป็นต้น การรู้ความต้องการตัวเองจะช่วยตัดชอยส์ไม่จำเป็นออก ทำให้ค้นหาได้ตรงเป้ามากขึ้น เช่น หากไม่มีรถยนต์ก็อาจตัดโครงการที่อยู่ลึกเกินไปออกไปก่อน เป็นต้น
2. เลือกทำเลที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์และภารกิจ: อย่างที่กล่าวในส่วนทำเลยอดนิยม แต่ละย่านมีบุคลิกต่างกัน ผู้เช่าควรเลือกที่ที่ตอบโจทย์ชีวิตตนเอง เช่น ถ้ามาทำงานที่โรงพยาบาลกรุงเทพภูเก็ต (อยู่ในตัวเมือง) แต่ไปเช่าบ้านที่ราไวย์เพราะชอบหาด เผลอ ๆ ต้องขับรถเกือบชั่วโมงมาทำงานทุกวันซึ่งไม่คุ้ม ดังนั้น ความใกล้ที่ทำงาน/โรงเรียน มักเป็นปัจจัยแรกที่ควรคิด จากนั้นค่อยดูเรื่องบรรยากาศและสิ่งแวดล้อม เช่น คนชอบเงียบก็อย่าไปอยู่กลางป่าตอง คนชอบสังคมก็อย่าไปอยู่บ้านเดี่ยวไกล ๆ คนเดียว การลองไปเดินสำรวจย่านในช่วงเวลาต่าง ๆ (เช้า เย็น กลางคืน) ก่อนตัดสินใจเช่าเป็นเรื่องที่ควรทำ จะได้เห็นสภาพจริงเรื่องเสียง แสงไฟ ความปลอดภัย ฯลฯ
3. ตรวจสอบสภาพห้องและอาคาร: เมื่อเจอคอนโดที่สนใจ ควรนัดเข้าชมห้องจริงอย่างละเอียด ดูทั้งห้องของเราเองและส่วนกลางของโครงการ ตรวจสอบว่ามีจุดชำรุดเสียหายอะไรไหม เช่น ผนังมีรอยร้าว น้ำรั่วซึม เครื่องใช้ไฟฟ้าใช้งานได้ครบหรือไม่ ประตู-หน้าต่างปิดสนิทล็อกได้ดีไหม น้ำไหลแรงและน้ำร้อนทำงานหรือไม่ ในห้องควรทดลองเปิดแอร์ เปิดไฟทุกจุด เพื่อแน่ใจว่าปกติ นอกจากนี้เดินสำรวจพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ลองใช้ลิฟต์ว่ากี่ตัว ช้าหรือเร็ว ดูสระว่ายน้ำว่าความสะอาดการบำรุงรักษาดีหรือไม่ ทดสอบระบบรักษาความปลอดภัย (มีคีย์การ์ด, ยามตลอด 24 ชม. ไหม) หากพบปัญหาควรแจ้งเจ้าของให้ซ่อมก่อนทำสัญญา หรือระบุเป็นรายการแนบท้ายในสัญญา เพื่อป้องกันข้อขัดแย้งเรื่องเงินประกันตอนย้ายออก
4. ทำความเข้าใจกฎระเบียบและสัญญาเช่า: ก่อนเซ็นสัญญา ผู้เช่าต้องอ่านรายละเอียดให้ถี่ถ้วน เช่น ค่าประกันความเสียหายต้องวางเท่าใด (ส่วนใหญ่ในไทยคือ 2 เดือนค่าเช่า + ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน), สัญญาขั้นต่ำกี่เดือน, หากออกก่อนกำหนดจะถูกปรับหรือไม่, ใครรับผิดชอบค่าน้ำค่าไฟ (มักผู้เช่าจ่ายเองตามบิลจริง), มีบริการแม่บ้านหรืออินเทอร์เน็ตให้หรือเปล่า, คอนโดมีกฎห้ามอะไรบ้าง (เช่น ห้ามส่งเสียงดังหลัง 22:00 น., ห้ามนำสัตว์เลี้ยงมา, ห้ามสูบบุหรี่ในห้อง) ผู้เช่าควรเคารพกฎเหล่านี้เพื่อความสงบในการอยู่ร่วมกัน และหลีกเลี่ยงค่าปรับ (เช่น ฝ่าฝืนกฎสูบบุหรี่ในห้อง บางแห่งปรับหลายพันบาท) ถ้าสัญญาเป็นภาษาอังกฤษควรอ่านให้เข้าใจทั้งหมด หากเป็นภาษาไทยก็ควรถามให้เคลียร์หากมีส่วนไหนสงสัย เช่น นิยามของ “สภาพเดิม” ที่ต้องคืนห้อง เจ้าของบางรายใจดีไม่คิดเล็กคิดน้อยเรื่องสภาพการใช้งาน แต่บางรายอาจเข้มงวด ดังนั้นเขียนลงไปในสัญญาให้ชัดเจนจะดีที่สุด
5. เจรจาต่อรองและเปรียบเทียบ: อย่าลังเลที่จะ ต่อรองราคา หรือเงื่อนไขกับผู้ให้เช่า โดยเฉพาะหากเราเล็งเช่าระยะยาวหรือเข้าช่วงโลว์ซีซัน เจ้าของหลายคนยินดีลดค่าเช่า 5-10% หากได้ผู้เช่าดี ๆ อยู่ยาว ๆ หรืออาจขอเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ขอให้เจ้าของติดตั้งอินเทอร์เน็ตให้แล้วเราจ่ายรายเดือนเอง, ขอเปลี่ยนฟูกที่นอนใหม่, ขอยืดหยุ่นเงื่อนไขการชำระเงิน เป็นต้น การมีตัวเลือกหลายที่แล้วเปรียบเทียบจะช่วยให้เราเห็นว่าที่ไหนคุ้มค่าที่สุด ไม่ควรรีบตัดสินใจเช่าทันทีที่เจอห้องแรกที่พอใจ ควรดูเผื่อไว้อย่างน้อย 2-3 ตัวเลือกและเปรียบเทียบข้อดีข้อเสีย รวมถึงความรู้สึกที่มีต่อเจ้าของบ้าน (ถ้าเจอเจ้าของใจดี น่าเชื่อถือ อาจให้คะแนนเพิ่มเพราะเวลาเกิดปัญหาจะคุยกันง่าย)
6. ระวังกลโกงและความปลอดภัย: แม้ภูเก็ตจะไม่ค่อยมีปัญหาการโกงค่าเช่าเหมือนในบางประเทศ แต่ก็ยังควรระมัดระวัง เช่น ถ้าเป็นไปได้ ควรเช่าผ่านช่องทางที่ไว้ใจได้ หรือถ้าติดต่อผ่านโซเชียล ควรตรวจสอบตัวตนของผู้ปล่อยเช่า ขอดูเอกสารสิทธิ์ห้องชุด (เพื่อยืนยันว่าเป็นเจ้าของจริงหรือผู้ได้รับมอบหมาย) การชำระเงินมัดจำควรมีหลักฐาน อย่าโอนเงินทั้งก้อนก่อนเห็นห้องจริงและทำสัญญาเรียบร้อย นอกจากนี้ เมื่อเข้าอยู่แล้ว ควรทราบเบอร์ติดต่อฉุกเฉิน เช่น รปภ.นิติบุคคล เบอร์โรงพยาบาลใกล้เคียง ไว้ล่วงหน้าในกรณีเหตุไม่คาดฝัน

สำหรับนักลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า (Investor/Landlord)

1. วิเคราะห์ทำเลและกลุ่มเป้าหมายการเช่า: นักลงทุนควรเริ่มจากการเลือกทำเลที่มีดีมานด์เช่าคึกคัก โดยอาจดูจากข้อมูลอัตราการเข้าพักหรืออัตราผลตอบแทนเช่าของแต่ละย่าน (เช่น บางเทาให้ผลตอบแทนสูงแต่ราคาซื้อก็สูง, ราไวย์ราคาถูกผลตอบแทนอาจสูงกว่าเมื่อเทียบเงินลงทุน) นอกจากนี้ควรกำหนดกลุ่มเป้าหมายของผู้เช่า เช่น ต้องการจับตลาดนักท่องเที่ยว (ควรซื้อห้องติดหาด วิวสวย) หรือตลาดคนทำงาน (ซื้อห้องในเมืองหรือใกล้โรงเรียน รพ.) การมี target ชัดจะช่วยในการคัดเลือกโครงการและออกแบบตกแต่งห้องให้ตรงใจลูกค้ากลุ่มนั้น ๆ
2. เลือกโครงการและยูนิตที่มีศักยภาพ: ไม่ใช่ว่าคอนโดทุกห้องจะปล่อยเช่าได้ดี นักลงทุนต้องพิถีพิถันในการเลือก โครงการที่น่าเชื่อถือ มียอดขายหรือความนิยมดี (เพราะหมายถึงจะมีบริการหลังการขายและนิติบุคคลแข็งแรง) ควรสำรวจภาคสนามว่าโครงการนั้น ๆ มีผู้เช่าอยู่เยอะไหม ห้องว่างมากน้อยแค่ไหน บรรยากาศดีหรือมีปัญหาอะไรหรือไม่ เมื่อเลือกโครงการได้แล้ว การเลือกยูนิตก็สำคัญ เช่น ชั้นสูงวิวทะเลย่อมปล่อยเช่าง่ายกว่าชั้นล่างวิวกำแพง, ห้องหัวมุมมักมีหน้าต่างเยอะน่าอยู่, หากเป็นชั้นล่าง pool access ก็อาจจะปล่อยเช่าได้แพงขึ้นเป็นจุดขาย ทั้งนี้ต้องเทียบกับราคาและงบประมาณเราด้วย บางครั้งการซื้อห้องราคากลาง ๆ แต่แต่งสวยอาจคุ้มกว่าซื้อห้องแพงสุดของตึกมาแล้วตั้งค่าเช่าสูงมากจนหาผู้เช่ายาก
3. คำนวณผลตอบแทนและค่าใช้จ่ายให้รอบคอบ: ก่อนลงทุนควรประเมิน อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) โดยดูราคาซื้อกับค่าเช่าตลาด เช่น คอนโดราคา 5 ล้านบาท ในทำเลบางเทา 1 ห้องนอน อาจปล่อยเช่าได้เดือนละ ~50,000 บาท (yield ~12% ต่อปี) แต่ถ้าเป็นราคาเดียวกันซื้อในเมืองภูเก็ตอาจปล่อยได้ 20,000 (yield ~4.8%) ซึ่งต่างกันมาก นอกจากนี้คิดเผื่อ ค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ค่าส่วนกลางรายปี (ในภูเก็ตบางโครงการสูงถึง 50-60 บาท/ตร.ม. ต่อเดือน คิดเป็นหลายหมื่นต่อปี), ค่าซ่อมแซมสึกหรอระหว่างมีผู้เช่า (เช่น เผื่อเปลี่ยนแอร์ทุก 5-7 ปี, ทาสีใหม่เมื่อห้องโทรม), ค่าการตลาดหาผู้เช่า (คอมมิชชั่นนายหน้า 1 เดือน), ภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ (ภาษีรายได้จากค่าเช่า, ค่าอากรแสตมป์สัญญาเช่า) การคำนวณเหล่านี้จะทำให้รู้คร่าว ๆ ว่าลงทุนแล้วเหลือผลตอบแทนสุทธิเท่าไร คุ้มกับความเสี่ยงและแรงที่จะต้องบริหารจัดการหรือไม่
4. ตกแต่งและปรับปรุงห้องให้โดดเด่น: ตลาดภูเก็ตมีการแข่งขันสูง ผู้ลงทุนควรเตรียมห้องของตนให้ พร้อมแข่งขัน โดยการตกแต่งภายในที่สวยงาม ทนทาน และถูกใจผู้เช่าเป้าหมาย หากโครงการขายแบบห้องเปล่า ควรจ้างอินทีเรียมืออาชีพหรือศึกษาเทรนด์การตกแต่งให้เข้ากับรสนิยมสากล (เช่น สไตล์รีสอร์ทโมเดิร์น โปร่ง โล่ง ใช้เฟอร์นิเจอร์คุมโทนสีธรรมชาติ) การใช้วัสดุที่ทนความชื้นและการสึกหรอสำคัญมากในภูเก็ตเพราะอากาศทะเลและฝนชุก หลีกเลี่ยงของราคาถูกเกินไปที่อาจพังง่าย นอกจากนี้แนะนำให้ติดตั้งอุปกรณ์ครบ เพื่อที่ผู้เช่าแค่หิ้วกระเป๋าเข้ามาอยู่ได้เลย เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้าครบครัน ครัวมีอุปกรณ์ทำอาหารบางส่วน (ไมโครเวฟ กาน้ำร้อน) สิ่งเล็ก ๆ น้อย ๆ เหล่านี้เพิ่มโอกาสที่ห้องเราจะถูกเลือกก่อน และอาจเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าห้องคู่แข่งที่สภาพธรรมดา
5. ตั้งราคาค่าเช่าและเงื่อนไขให้ดึงดูด: นักลงทุนควรศึกษาตลาด ณ เวลานั้นว่า ระดับค่าเช่าที่เหมาะสม ควรเป็นเท่าใด (เช่น ดูประกาศออนไลน์ว่าห้องใกล้เคียงในโครงการ/ย่านเดียวกันปล่อยเท่าไร) แล้วตั้งราคาให้แข่งขันได้ ไม่สูงเวอร์จนไม่มีใครสนใจ ช่วงแรกอาจตั้งต่ำกว่าคู่แข่งเล็กน้อยเพื่อรีบดึงผู้เช่าคุณภาพเข้ามา จากนั้นเมื่อมีผลงาน occupancy ดี ค่อยปรับขึ้นในปีต่อ ๆ ไปก็ได้ นอกจากราคา ความยืดหยุ่นในเงื่อนไขก็สำคัญ เช่น ยอมให้สัญญา 6 เดือนได้ไหม, ยอมรับสัตว์เลี้ยงหรือไม่ (ถ้าคอนโดไม่ห้าม), รวมค่าน้ำไฟหรืออินเทอร์เน็ตให้เลยดีไหม (บางครั้งการโฆษณาว่า “รวม Wi-Fi ฟรี” อาจจูงใจคนทำงานให้เลือกเรา) การคิดจากมุมมองลูกค้าจะช่วยให้เราปรับข้อเสนอให้ห้องเราน่าสนใจกว่าเจ้าอื่น ๆ ได้
6. บริหารความสัมพันธ์กับผู้เช่าและดูแลทรัพย์สิน: เมื่อลงทุนแล้วไม่ได้หมายความว่างานจบ ยังต้องมีการ บริหารจัดการหลังปล่อยเช่า ด้วย นักลงทุนบางคนที่ไม่สะดวกดูแลเอง (เช่น อยู่คนละจังหวัด) อาจจ้างบริษัทบริหารทรัพย์สินมาช่วยดูแลหาผู้เช่า เก็บค่าเช่า ประสานงานซ่อมบำรุง ให้โดยจ่ายค่าบริการ 10-15% ของค่าเช้าแต่ละเดือน ข้อดีคือเราสบาย ไม่ต้องรับโทรศัพท์ตอนแอร์เสียตอนเที่ยงคืนเอง แต่ข้อเสียคือเสียรายได้ส่วนหนึ่งและต้องหาเจ้าเชื่อถือได้ หากบริหารเอง เจ้าของควรติดต่อสื่อสารกับผู้เช่าอย่างมืออาชีพ ตรงต่อเวลา เช่น เรียกเก็บค่าเช้ากำหนดวันแน่นอนทุกเดือน แจ้งช่องทางชำระเงินชัดเจน, เวลาผู้เช่าแจ้งปัญหาเช่น น้ำรั่ว ไฟเสีย ควรรีบดำเนินการแก้ไขหรือส่งช่างเข้าไปดู อย่าปล่อยเนิ่นนานจนผู้เช่าเสียความรู้สึก นอกจากนี้ควรไปตรวจสภาพห้องเมื่อมีโอกาส (เช่น ทุกครั้งที่ผู้เช่าย้ายออก) เพื่อซ่อมแซมปรับปรุงให้พร้อมสำหรับคนต่อไป การให้ความสำคัญกับการบำรุงรักษาและความพึงพอใจผู้เช่าจะทำให้ธุรกิจปล่อยเช่าของเราราบรื่น เกิดการบอกต่อที่ดี และลดช่วงเวลาห้องว่างลง
7. เข้าใจข้อกฎหมายสำหรับเจ้าของผู้ปล่อยเช่า: นักลงทุนควรศึกษากฎหมายพื้นฐาน เช่น หากถือครองหลายห้องแล้วปล่อยเช่าเป็นธุรกิจ (มากกว่า 5 ห้องขึ้นไปให้เช่า อยู่อาศัยต่ำกว่า 1 เดือน) อาจเข้าข่าย พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้เช่าอาคารฯ (2561) ที่กำหนดห้ามเก็บมัดจำเกิน 1 เดือน ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน และผู้เช่ายกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้โดยแจ้งล่วงหน้า 30 วันโดยไม่เสียค่าปรับ เป็นต้น แม้ส่วนใหญ่ในภูเก็ต เจ้าของรายย่อยจะมี 1-2 ห้อง เลี่ยงข้อกำหนดเหล่านี้ แต่ก็ควรรู้เผื่อไว้ นอกจากนี้การปล่อยเช่ารายวันในคอนโดทั่วไปผิดกฎหมายโรงแรม เจ้าของไม่ควรทำเองเพราะเสี่ยงถูกปรับและสร้างปัญหาให้โครงการ ควรปล่อยผ่านโครงการหรือช่องทางที่ถูกต้องเท่านั้น

โดยรวม การลงทุนคอนโดให้เช่าในภูเก็ตสามารถให้ผลตอบแทนงามหากทำอย่างมีชั้นเชิงและเข้าใจตลาด กลยุทธ์สำคัญคือ ซื้อถูกที่ ถูกใจกลุ่มเป้าหมาย แต่งห้องให้น่าอยู่ ตั้งราคาเหมาะสม และบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ สิ่งเหล่านี้จะทำให้ห้องของคุณเป็นที่ต้องการ ไม่ปล่อยว่างนาน และสร้างกระแสเงินสดต่อเนื่องอย่างที่คาดหวัง

ข้อควรรู้ด้านกฎหมาย สัญญาเช่า และสิทธิของผู้เช่า

การเช่าคอนโดในภูเก็ต (และทั่วไทย) มีกฎหมายและระเบียบที่เกี่ยวข้องหลายอย่าง ทั้งที่คุ้มครองผู้ให้เช่าและผู้เช่าเอง การเข้าใจข้อกฎหมายเบื้องต้นจะช่วยให้ทั้งสองฝ่ายทำสัญญาและปฏิบัติตามได้อย่างถูกต้อง ลดปัญหาขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้น ประเด็นสำคัญด้านกฎหมายและสิทธิของผู้เช่ามีดังนี้:

• รูปแบบของสัญญาเช่า: สัญญาเช่าที่พักอาศัยในไทยมักทำเป็นลายลักษณ์อักษร มีรายละเอียดระบุข้อมูลคู่สัญญา (เจ้าของ/ผู้ให้เช่า และ ผู้เช่า) รายละเอียดทรัพย์สินที่เช่า (เช่น ห้องเลขที่ ชั้น พื้นที่) ระยะเวลาการเช่า ค่าเช่า วันครบกำหนดชำระเงิน เงื่อนไขเงินประกัน ความรับผิดชอบการซ่อมแซม และข้อห้ามต่าง ๆ สัญญาเช่าทั่วไปจะมีสำเนาบัตรประชาชน/หนังสือเดินทางของผู้เช่าแนบท้าย และรายการตรวจสอบทรัพย์สิน/เฟอร์นิเจอร์ที่อยู่ในห้องพร้อมสภาพ ณ วันเริ่มเช่า ผู้เช่าควรเก็บสำเนาสัญญาและใบเสร็จ/หลักฐานการชำระเงินค่าเช่าไว้ทุกครั้ง เพื่อคุ้มครองสิทธิหากเกิดข้อพิพาท
• ระยะเวลาสัญญา: หากสัญญาเช่ามีระยะเวลา ตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป กฎหมายกำหนดว่าควรจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะมีผลบังคับตามกฎหมายต่อบุคคลภายนอก (ซึ่งกรณีคอนโดให้เช่ารายปีทั่วไปไม่ถึงเกณฑ์นี้) ดังนั้นสัญญาส่วนใหญ่จึงอยู่ในรูปแบบไม่เกิน 1-2 ปี และต่อสัญญาปีต่อปีไป ผู้เช่าควรดูว่ามี เงื่อนไขการต่อสัญญาและการบอกเลิก อย่างไร เช่น ต้องแจ้งก่อนหมดสัญญากี่วันถ้าจะย้ายออก มิฉะนั้นถือว่าสัญญาต่ออัตโนมัติหรือไม่ เป็นต้น
• เงินประกันและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ: โดยปกติ เงินประกันความเสียหาย (เงินมัดจำ) จะเก็บประมาณ 2 เดือนของค่าเช่า และผู้เช่าจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ณ วันทำสัญญา รวมเป็นต้องจ่าย 3 เดือนล่วงหน้าในการเข้าอยู่ หากผู้เช่าอยู่ครบสัญญาและไม่มีความเสียหาย เจ้าของต้องคืนเงินประกันเต็มจำนวน (หรือหักเฉพาะส่วนค่าน้ำค่าไฟเดือนสุดท้ายที่ยังไม่ได้จ่าย ถ้าในสัญญาระบุให้หักได้) สิทธิของผู้เช่าคือได้รับเงินประกันคืนภายในเวลาที่สมควร มักภายใน 7-30 วันหลังสิ้นสุดการเช่า ตามที่ตกลงในสัญญา ห้ามเจ้าของยึดเงินประกันไปโดยไม่มีเหตุผล สำหรับ ค่าน้ำ-ค่าไฟ โดยทั่วไปผู้เช่าจ่ายเองตามมิเตอร์โดยตรง (ไฟฟ้าจ่ายตามบิลการไฟฟ้า ค่าน้ำจ่ายตามอัตรานิติบุคคลกำหนดซึ่งมักบวกจากต้นทุนเล็กน้อย) ถ้าคอนโดไหนคิดเหมาแพงเกินจริง ผู้เช่ามีสิทธิขอดูบิลและท้วงติง นอกจากนี้ถ้ามีค่าส่วนกลาง ค่าขยะ ค่าที่จอดรถ รายปี/รายเดือน มักเป็นภาระเจ้าของห้อง ไม่ควรมาเรียกเก็บเพิ่มกับผู้เช่า นอกจากจะตกลงกันไว้แต่แรก
• สิทธิในการอยู่อาศัยตามสัญญา: ผู้เช่ามีสิทธิอยู่อาศัยใช้ห้องเช่าตามวัตถุประสงค์ที่ระบุ (เพื่อพักอาศัย) อย่างสงบ เจ้าของไม่มีสิทธิเข้าห้องโดยพลการ ระหว่างที่สัญญายังมีผล หากไม่ใช่เหตุฉุกเฉิน (เว้นแต่จะระบุในสัญญาว่าอนุญาตให้เข้ามาตรวจห้องเป็นระยะโดยแจ้งล่วงหน้า) การที่เจ้าของเข้ามาเปิดห้องเช่าขณะผู้เช่าไม่อยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตถือว่าละเมิดสิทธิผู้เช่า นอกจากนี้เจ้าของไม่มีสิทธิยกเลิกสัญญากลางคันและไล่ผู้เช่าออกโดยไม่มีกฎหมายรองรับ ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขการบอกเลิกที่ระบุ เช่น ถ้าผู้เช่าผิดนัดค่าเช่าเกินกี่วันติดต่อกัน เจ้าของจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินประกัน เป็นต้น
• หน้าที่ของผู้เช่า: ผู้เช่ามีหน้าที่ ดูแลรักษาทรัพย์สินเช่าราวกับของตนเอง ใช้งานห้องและเฟอร์นิเจอร์อย่างระมัดระวัง ไม่ก่อความเสียหายเกินการใช้งานปกติ หากมีความเสียหายเกิดขึ้นเพราะความประมาท (เช่น ทำพื้นไม้พองเพราะทิ้งน้ำขัง ทำเครื่องใช้ไฟฟ้าเสียหายเพราะใช้งานผิดวิธี) ผู้เช่าต้องรับผิดชอบซ่อมแซมหรือชดใช้ นอกจากนี้ต้อง ปฏิบัติตามกฎของอาคารชุด เช่น เรื่องการทิ้งขยะที่จุดทิ้ง การจอดรถในที่ที่กำหนด การไม่ส่งเสียงดังรบกวนผู้อื่น โดยเฉพาะในเวลาพักผ่อนตอนกลางคืน หากผู้เช่าฝ่าฝืนกฎจนคอนโดปรับ เจ้าของอาจนำค่าปรับนั้นมาหักจากเงินประกันของผู้เช่าได้ตามสมควร
• กฎหมายควบคุมการเช่าที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2561: กฎหมายฉบับนี้ประกาศโดยสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจเช่า (คือผู้ที่ปล่อยเช่า ตั้งแต่ 5 ยูนิตขึ้นไปเป็นอาชีพ) ต้องทำสัญญาตามรูปแบบที่มีกฎคุ้มครองผู้เช่า เช่น เก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือน ห้ามเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน, ต้องคืนประกันภายใน 7 วันหลังหมดสัญญา, ห้ามตัดน้ำตัดไฟผู้เช่าที่ค้างค่าเช่า, ผู้เช่ายกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้โดยแจ้ง 30 วัน (ถ้าเช่าเกิน 6 เดือน) เป็นต้น หากผู้ประกอบการรายใดฝ่าฝืนอาจมีโทษตามกฎหมาย อย่างไรก็ดี คอนโดส่วนใหญ่ในภูเก็ตเป็นเจ้าของรายย่อยคนละห้องสองห้อง ไม่เข้าข่ายนี้ แต่ถ้าเป็นบริษัทบริหารเช่าเป็นสิบห้อง (เช่น เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์) ผู้เช่ากลุ่มนั้นจะได้รับสิทธิตามกฎหมายฉบับนี้ ซึ่งช่วยให้เช่าได้อย่างเป็นธรรมยิ่งขึ้น
• การแจ้งที่พักอาศัยคนต่างด้าว (ตม.30): ตามกฎหมายคนเข้าเมืองไทย เจ้าของที่พักหรือผู้ให้เช่า ที่รับผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ (ที่ไม่ใช่คนสัญชาติไทย) จะต้องทำการแจ้งที่พักต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงนับตั้งแต่ชาวต่างชาติผู้นั้นเข้าพักในที่ของตน (แบบฟอร์ม ตม.30) ขั้นตอนนี้เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าหรือผู้ดูแลที่พัก ไม่ใช่ของผู้เช่าโดยตรง แต่ผู้เช่าควรทราบไว้เพื่อให้ข้อมูลที่จำเป็นครบถ้วน (สำเนาหนังสือเดินทาง วีซ่า ตราเข้าเมือง ฯลฯ) การไม่แจ้ง ตม.30 มีโทษปรับกับเจ้าของที่พัก หากผู้ให้เช่าเพิกเฉย ผู้เช่าเองอาจประสบปัญหาเมื่อต่อวีซ่าหรือผ่าน ตม. ครั้งถัดไปเพราะข้อมูลที่พักไม่อัปเดต ดังนั้นควรถามยืนยันกับเจ้าของว่าดำเนินการส่วนนี้เรียบร้อย
• การเช่าช่วง (Sublet): ตามกฎหมายไทย ผู้เช่าไม่มีสิทธินำห้องที่ตนเช่ามาให้ผู้อื่นเช่าต่อ โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของห้อง รวมถึงห้ามใช้ห้องเช่าไปทำธุรกิจผิดประเภท (เช่น แอบเปลี่ยนเป็นโฮสเทลปล่อยเช่ารายวัน) การทำเช่นนั้นถือว่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาและขอให้ย้ายออกได้ทันที ดังนั้นผู้เช่าควรใช้ประโยชน์ทรัพย์สินตามที่ตกลงอย่างเคร่งครัด หากมีเหตุให้ต้องย้ายออกแต่ยังติดสัญญา เช่น ย้ายงานไปจังหวัดอื่น สามารถเจรจากับเจ้าของดี ๆ ขอส่งต่อสัญญาให้ผู้เช่ารายใหม่ที่เราหามา (มีบางกรณีที่เจ้าของยินดี แต่ต้องทำสัญญาใหม่โดยตรงกับคนใหม่) อย่าปล่อยเช่าต่อเองลับ ๆ เพราะมีความเสี่ยงทางกฎหมาย
• กรณีพิพาทและการคุ้มครอง: หากเกิดข้อพิพาท เช่น เจ้าของไม่คืนเงินประกันโดยไม่มีสาเหตุ หรือผู้เช่าทำทรัพย์สินเสียหายแล้วหนีไม่ยอมจ่าย ทั้งสองฝ่ายสามารถดำเนินการทางกฎหมายได้ โดยมูลหนี้ค่าเช่าถือเป็นคดีแพ่งที่สามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายในศาลได้ หากจำนวนเงินไม่มากอาจฟ้องในศาลแขวงหรือใช้ศาลสมานฉันท์ แต่ส่วนใหญ่คู่กรณีมักพยายามเจรจาไกล่เกลี่ยกันเองก่อน สำหรับผู้เช่า หากมั่นใจว่าตนไม่ผิดสัญญาและเจ้าของเอาเปรียบ เช่น ยึดมัดจำเกินจริง สามารถร้องเรียนไปยังสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) หรือขอคำปรึกษาที่ศูนย์ดำรงธรรมจังหวัดได้เช่นกัน

สรุป: การเช่าคอนโดจะราบรื่นเมื่อทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าปฏิบัติตามสัญญาและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ผู้เช่าควรรู้สิทธิของตนว่าจะต้องได้รับอะไรบ้าง (เช่น คืนเงินประกัน การอยู่อาศัยอย่างสงบ) และหน้าที่ที่ต้องทำ (ดูแลทรัพย์สิน จ่ายค่าเช่าตรงเวลา ปฏิบัติตามกฎตึก) ฝ่ายผู้ให้เช่าก็ควรรู้ขอบเขตอะไรทำได้หรือไม่ได้ (ไม่บุกรุกความเป็นส่วนตัวผู้เช่า ไม่เอาเปรียบเก็บค่าใช้จ่ายเกินจริง) หากมีความเข้าใจที่ดีและสื่อสารกันอย่างตรงไปตรงมา การเช่าคอนโดก็จะเป็นประสบการณ์ที่ดีสำหรับทั้งสองฝ่ายบนเกาะสวรรค์อย่างภูเก็ต

ความเสี่ยงและโอกาสในตลาดคอนโดให้เช่าภูเก็ต

ตลาดคอนโดให้เช่าในภูเก็ตแม้จะมีแนวโน้มสดใส แต่เช่นเดียวกับการลงทุนหรือธุรกิจใด ๆ ก็ย่อมมีทั้ง โอกาส (Opportunities) ที่น่าจับตามอง และ ความเสี่ยง (Risks) ที่ต้องบริหารจัดการ ต่อไปนี้เป็นการวิเคราะห์ปัจจัยทั้งสองด้านเพื่อให้ผู้สนใจได้เตรียมความพร้อม:

โอกาส (Opportunities)

• การท่องเที่ยวเติบโตต่อเนื่อง: ภูเก็ตได้รับการจัดอันดับเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางท่องเที่ยวยอดนิยมของโลกมาโดยตลอด แนวโน้มปี 2567-2568 คาดการณ์ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะกลับมาใกล้เคียงช่วงก่อนโควิด (ปี 2562 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติราว 9-10 ล้านคน) รัฐบาลไทยและภาคเอกชนยังเดินหน้าส่งเสริมการท่องเที่ยวภูเก็ตอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการดึงนักท่องเที่ยวคุณภาพจากจีน รัสเซีย อินเดีย ยุโรป และกลุ่มประเทศตะวันออกกลาง เมื่อมีคนมาเยือนมาก ความต้องการที่พักรวมถึงคอนโดเช่าก็จะสูงตาม โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวและนักท่องเที่ยวที่มองหาที่พักนอกเหนือจากโรงแรม คอนโดที่บริหารแบบเช่าเหมือนโรงแรม (มีการตลาดผ่าน OTA ต่าง ๆ) จะได้รับอานิสงส์อย่างชัดเจน
• ตลาดต่างชาติกลุ่มใหม่เพิ่มขึ้น: นอกจากกลุ่มยุโรปดั้งเดิม ปัจจุบันมีนักท่องเที่ยวและผู้พำนักจากตลาดใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น เช่น กลุ่มชาวรัสเซียและยูเครน ที่เข้ามาพำนักระยะยาวในไทยมากขึ้นจากสถานการณ์ความขัดแย้งในภูมิภาคของเขา, กลุ่มชาวจีน ที่เริ่มมองหาการลงทุนและที่พักตากอากาศในภูเก็ตเพิ่มหลังการเปิดประเทศ, ชาวอินเดีย ที่มีกำลังซื้อสูงและนิยมเที่ยวไทยก็เริ่มมองหาที่พัก long stay, รวมถึง ชาวตะวันออกกลาง ที่บางส่วนสนใจมาพักผ่อนและลงทุนทรัพย์สินในภูเก็ตตามกระแส (มีข้อมูลว่าการสอบถามซื้อ-เช่าอสังหาฯ จากตะวันออกกลางเพิ่มขึ้น) การเข้ามาของกลุ่มใหม่เหล่านี้แปลว่า ฐานลูกค้าของตลาดเช่าขยายกว้างขึ้น ไม่พึ่งพิงแค่ยุโรปหรือจีนกลุ่มเดียว ลดความเสี่ยงหากตลาดใดตลาดหนึ่งชะลอตัว
• อัตราผลตอบแทนสูงดึงดูดการลงทุน: ดังที่กล่าวไป ภูเก็ตให้ค่าเช่าเฉลี่ยที่ ผลตอบแทน 7-10% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยกรุงเทพฯ (ราว 4-5%) และสูงกว่าการลงทุนอสังหาฯ หลายพื้นที่ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ตรงนี้เป็น จุดดึงดูดนักลงทุนไทยและต่างชาติ ให้เข้ามาซื้อคอนโดเพิ่มขึ้นอีก เช่น นักลงทุนฮ่องกง สิงคโปร์ ที่เริ่มเบนเข็มมาหาภูเก็ตเพราะผลตอบแทนดีกว่าบ้านเขา เงินทุนใหม่เหล่านี้ช่วยกระตุ้นตลาดให้คึกคัก มีสภาพคล่อง เจ้าของห้องเช่ามีโอกาสขายทำกำไรได้ง่ายหากต้องการเปลี่ยนมือในอนาคต
• โครงสร้างพื้นฐานและเมกะโปรเจคใหม่ๆ: ภูเก็ตมีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหลายอย่างที่จะส่งเสริมเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว เช่น การขยายสนามบินภูเก็ต (ระยะที่ 2) ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2571 เพิ่มขีดความสามารถรองรับเป็น 18 ล้านคนต่อปี (จากปัจจุบัน ~12 ล้าน) หมายความว่าจะมีเที่ยวบินและนักท่องเที่ยวมากขึ้นในอนาคต, โครงการทางด่วนกะทู้-ป่าตอง ที่เชื่อมต่อเมืองกับป่าตองลดเวลาเดินทางและแก้รถติด, ทางแยกต่างระดับและถนนวงแหวน หลายจุดที่จะทำให้การจราจรทั่วเกาะคล่องตัวขึ้น รวมถึง แนวคิดสร้างสนามบินนานาชาติแห่งที่ 2 ที่จังหวัดพังงา (ซึ่งแม้ยังไม่แน่ชัดแต่ถ้าเกิดขึ้นจะยิ่งรองรับนักท่องเที่ยวเพิ่ม) เมื่อโครงสร้างพื้นฐานดี ความน่าสนใจของภูเก็ตจะยิ่งเพิ่ม การเดินทางสะดวกขึ้น คนก็อยากมาอยู่มากขึ้น มูลค่าอสังหาฯ และค่าเช่าย่อมมีแนวโน้มเติบโต ตามไปด้วย
• ความต้องการเช่าในประเทศเพิ่ม: ไม่ใช่แค่ต่างชาติ คนไทยเองก็เริ่มนิยมเที่ยวภูเก็ตมากขึ้นทุกปี จากการโปรโมท “ภูเก็ตเมืองไมซ์” ที่รองรับจัดงานสัมมนา แสดงสินค้า, การจัดเทศกาลดนตรี กีฬา วิ่งมาราธอนนานาชาติในภูเก็ต, หรือแม้แต่ละคร/หนังไทยหลายเรื่องถ่ายทำที่ภูเก็ตสร้างแรงบันดาลใจให้มาเยือน คนไทยบางส่วนที่เคยคิดว่าภูเก็ตแพง เดินทางยาก ตอนนี้มีสายการบินโลว์คอสต์บินตรงหลายเมือง ค่าใช้จ่ายลดลง ก็มาเที่ยวมากขึ้น และหลายคนเลือกพัก คอนโดหรือวิลล่าเช่า เพื่อประสบการณ์ที่แตกต่างจากโรงแรม ดังนั้นนักลงทุนสามารถจับตลาดคนไทยกลุ่มนี้ด้วยการทำห้องเช่าที่ออกแบบเอาใจคนไทย (เช่น มีครัวไทยแยก, ห้องนอนใหญ่หลายเตียงสำหรับครอบครัว, ใกล้ร้านอาหาร local เจ้าดัง) และทำการตลาดผ่านโซเชียลมีเดียคนไทย ก็จะเปิดช่องทางรายได้ใหม่เพิ่ม
• คุณภาพชีวิตและภาพลักษณ์ระดับโลก: ภูเก็ตได้รับการจัดอันดับจากหลายสำนักว่าเป็น สถานที่น่าอยู่อาศัย สำหรับชาวต่างชาติ (Expat) เป็นอันดับต้น ๆ ของเอเชีย ด้วยจุดเด่นเรื่องค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล ความสะดวกสบายแบบเมืองใหญ่แต่มีธรรมชาติสวยงาม และชุมชนชาวต่างชาติขนาดใหญ่ สิ่งนี้จะดึงดูดกลุ่ม มืออาชีพยุคใหม่ (Work from anywhere) ให้ย้ายมาปักหลักที่ภูเก็ตมากขึ้นในอนาคต รวมถึงตลาดผู้เกษียณชาวต่างชาติที่ทยอยเพิ่มขึ้นทุกปี (วัยเบบี้บูมเมอร์ตะวันตกที่มีเงินเกษียณสูง) คนกลุ่มนี้มองหาการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวที่ภูเก็ตมากกว่าซื้อ เพราะยืดหยุ่นกว่า ดังนั้นเจ้าของคอนโดในภูเก็ตจะมีลูกค้ารออยู่เสมอไม่ขาดสาย หากสามารถรักษาคุณภาพมาตรฐานการบริการให้ทัดเทียมกับที่ต่างชาติคาดหวัง

ความเสี่ยง (Risks)

• ภาวะอุปทานล้นตลาด (Oversupply): แม้ดีมานด์สูง แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าช่วงปี 2565-2567 มีโครงการคอนโดใหม่ผุดขึ้นจำนวนมากในภูเก็ต ซัพพลายที่เพิ่มอย่างรวดเร็วนี้อาจนำไปสู่การแข่งขันด้านราคาค่าเช่า โดยเฉพาะเมื่อโครงการใหม่สร้างเสร็จพร้อมกันหลายพันยูนิต นักลงทุนทุกรายต่างก็ต้องหาผู้เช่า หากดีมานด์ไม่โตทัน อาจเกิดห้องเช่าว่างค้างหลายเดือน ผู้ให้เช่าต้องลดราคาแย่งผู้เช่ากันเอง ย่านที่น่ากังวลคือบางเทา-เชิงทะเล ซึ่งมีคอนโดเปิดใหม่สูงสุด (ตามข้อมูลปี 66 มีเปิดตัวใหม่โซนนี้มากที่สุด) อีกทั้งหลายโครงการเน้นห้องเล็ก 1 ห้องนอนเหมือน ๆ กันถึง 50% ของทั้งหมด นั่นหมายความว่าอนาคตอันใกล้จะมีห้องแบบเดียวกันแข่งขันกันเยอะ ความเสี่ยงคือ ค่าเช่าอาจทรงตัวหรือลดลง ในบางทำเลถ้ามีอุปทานล้น นอกจากนี้อาจใช้เวลาหาผู้เช่านานขึ้น (vacancy period ยาว) ซึ่งกระทบผลตอบแทนรวมของการลงทุน
• ความผันผวนตามภาคท่องเที่ยว: เศรษฐกิจภูเก็ตพึ่งพาการท่องเที่ยวสูงมาก หากเกิดเหตุการณ์ที่กระทบท่องเที่ยวอย่างแรง เช่น โรคระบาด (แบบโควิดที่ผ่านมา), วิกฤตเศรษฐกิจโลกที่ทำให้คนลดการเดินทาง, ภัยธรรมชาติ (ภูเก็ตเองเคยเจอกรณีสึนามิปี 2547 ซึ่งสร้างแรงกระแทกอย่างมาก), หรือความไม่สงบทางการเมืองในประเทศ สิ่งเหล่านี้จะส่งผลโดยตรงต่อจำนวนผู้มาเยือนภูเก็ต และตามมาด้วย อัตราการเข้าพักและค่าเช่าที่ตกต่ำ ดังจะเห็นว่าช่วงโควิดปี 2563-2564 ผู้ปล่อยเช่าหลายรายต้องปรับลดค่าเช่าเกือบครึ่งหนึ่งเพื่อหาผู้เช่าในกลุ่มคนไทยแทน หรือต้องปล่อยห้องว่างไปยาวนาน ความเสี่ยงลักษณะนี้แม้ไม่ได้เกิดบ่อย แต่ก็ต้องเผื่อใจและสภาพคล่องการเงินหากลงทุนที่นี่ (เช่น ควรมีเงินสำรองสำหรับผ่อนต่อโดยไม่มีค่าเช่าเข้าหลายเดือนหากเกิดวิกฤต)
• ข้อจำกัดด้านกฎหมาย Airbnb/เช่าระยะสั้น: หลายปีที่ผ่านมามีการถกเถียงเรื่อง การปล่อยเช่ารายวันในคอนโด ซึ่งตามกฎหมายไทยปัจจุบัน หากไม่ใช่โครงการที่จดทะเบียนเป็นโรงแรม จะไม่สามารถปล่อยเช่าน้อยกว่า 30 วันได้อย่างถูกต้อง (เว้นบางกรณีเช่น ผู้เช่าเพียงคนเดียวในรอบ 24 ชม. และเช่าไม่น้อยกว่า 1 วันต่อครั้ง ตามประกาศกระทรวงปี 2559) รัฐบาลไทยมีแนวคิดจะปรับปรุงกฎหมายให้ที่พักแบบ Airbnb ถูกกฎหมายขึ้น แต่ขณะนี้ยังไม่มีความชัดเจน ความเสี่ยงคือ หากมีการเข้มงวดกวดขัน ผู้ปล่อยเช่ารายวันที่ไม่ถูกกฎหมายอาจถูกปรับหรือสั่งระงับกิจการ ซึ่งจะกระทบโมเดลรายได้ของนักลงทุนที่เน้นปล่อย short-term ในภูเก็ต บางคอนโดเริ่มมีการออกกฎเข้มนิติบุคคลห้ามเจ้าของนำห้องไปลง Airbnb หากฝ่าฝืนจะปรับเป็นหมื่นบาท เป็นต้น สำหรับเจ้าของที่ทำตามกฎหมายด้วยการปล่อยเช่ารายเดือนอยู่แล้วอาจไม่ได้รับผลกระทบมาก แต่ก็ทำให้ คู่แข่งลดลง (เป็นข้อดีในแง่นั้น) อย่างไรก็ดีควรติดตามความคืบหน้าของกฎหมายนี้อย่างใกล้ชิด
• ความผันผวนของค่าเงินและเศรษฐกิจโลก: ผู้เช่าส่วนมากเป็นชาวต่างชาติ หมายความว่า ค่าเช่าแม้คิดเป็นเงินบาทแต่ก็ผูกกับรายได้สกุลต่างประเทศ เช่น หากค่าเงินรูเบิลรัสเซียอ่อนค่าลงมากเมื่อเทียบบาท คนรัสเซียจะรู้สึกว่าค่าเช่าภูเก็ตแพงขึ้น อาจลดการเช่า หรือถ้าเศรษฐกิจยุโรปถดถอย คนยุโรปก็อาจลดวันพักผ่อนหรู ๆ ลง สิ่งเหล่านี้จะมีผลกระทบแบบลูกโซ่ ทำให้ demand เช่าหายไปบางส่วนหรือกดดันให้ต้องลดราคาเพื่อดึงดูดลูกค้า ความเสี่ยงด้านนี้เราอาจควบคุมไม่ได้ แต่ควรรับรู้ว่าเป็นปัจจัยภายนอกที่ส่งผลต่อธุรกิจเสมอ นักลงทุนอาจกระจายความเสี่ยงด้วยการจับตลาดหลากหลายสัญชาติ ไม่พึ่งประเทศใดประเทศหนึ่งเกินไป
• การแข่งขันจากที่พักประเภทอื่น: นอกจากคอนโด ระยะหลัง วิลล่าให้เช่า ในภูเก็ตก็เป็นตลาดที่เติบโตเร็วมาก โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าครอบครัวหรือกลุ่มเพื่อนที่มาเที่ยวและแชร์กันเช่าวิลล่าทั้งหลังพร้อมสระส่วนตัว ซึ่งให้ประสบการณ์ที่แตกต่าง บางครั้งราคาเฉลี่ยต่อห้องก็ไม่ได้แพงกว่าคอนโดหรูมากนัก ส่งผลให้คอนโดอาจเสียลูกค้าบางส่วนให้ตลาดวิลล่า นอกจากนี้ยังมีคู่แข่งประเภทโรงแรมแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือโครงการมิกซ์ยูส (มีทั้งห้องพักและห้าง) ที่ผุดขึ้น ตรงนี้ผู้ให้เช่าคอนโดอาจต้องปรับกลยุทธ์ชูจุดเด่นของตน เช่น ทำราคาให้ถูกกว่าวิลล่าอย่างชัดเจนหรือให้บริการส่วนตัวที่ยืดหยุ่นกว่าโรงแรม เพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาด
• ปัญหาสิ่งแวดล้อมและโครงสร้างเมือง: การเติบโตอย่างรวดเร็วของภูเก็ตก่อให้เกิดความกังวลเรื่อง สิ่งแวดล้อม เช่น ความแออัด การจราจรติดขัด น้ำไม่พอช่วงหน้าแล้ง น้ำท่วมขังบางพื้นที่ตอนฝนตกหนัก ปัญหาขยะและน้ำเสีย ถ้าปัญหาเหล่านี้ไม่ได้รับการแก้ไข อาจบั่นทอนความน่าอยู่ของภูเก็ตในระยะยาว (ผู้เช่าอาจไม่อยากมาอยู่ถ้าฝนตกน้ำท่วมบ่อย หรือน้ำประปาไหลอ่อนทุกวัน) อีกทั้งข่าวปัญหาเหล่านี้อาจแพร่กระจายไปยังนักท่องเที่ยว ทำให้ชื่อเสียงเสียหาย นำมาซึ่งดีมานด์ที่ลดลง นับเป็นความเสี่ยงเชิงระบบที่ต้องหวังให้ภาครัฐและเอกชนร่วมมือปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง ผู้ลงทุนเองก็ควรเลือกทำเลที่ประสบปัญหาสิ่งแวดล้อมน้อย เช่น หลีกเลี่ยงพื้นที่ที่ขึ้นชื่อว่าน้ำท่วมซ้ำซาก หรือพื้นที่ที่มีมลภาวะทางเสียงหนัก เป็นต้น

บทสรุปความเสี่ยง/โอกาส: การปล่อยเช่าคอนโดภูเก็ตในปัจจุบันถือว่า โอกาสยังมีมากกว่าความเสี่ยง ในสายตานักลงทุนหลายคน แต่ผู้ลงทุนก็ไม่ควรประมาท ต้องวางแผนรับมือความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น เช่น มีเงินสดสำรองในกรณีปล่อยห้องว่างนาน, ทำประกันภัยที่อยู่อาศัยครอบคลุมความเสียหายต่าง ๆ, กระจายพอร์ตการลงทุนไปหลายทำเลหรือหลายรูปแบบ ในส่วนผู้เช่า ความเสี่ยงส่วนใหญ่คือเรื่องค่าเช่าที่อาจสูงขึ้นในอนาคตและการหาที่พักยากขึ้นถ้าความต้องการมากจนของมีจำกัด วิธีลดความเสี่ยงคือทำสัญญาระยะยาวไว้ล่วงหน้าในราคาที่พอใจ หรือวางแผนล่วงหน้าให้มากขึ้นในช่วงฤดูท่องเที่ยว

ท้ายที่สุด ตลาดคอนโดให้เช่าภูเก็ตยังมีศักยภาพเติบโตอีกมาก ตราบใดที่ภูเก็ตยังคงเป็นไข่มุกอันดามันดึงดูดผู้คนจากทั่วโลก ความท้าทายย่อมมีแต่ก็สามารถผ่านไปได้ด้วยการปรับตัว ทั้งนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้เช่าต่างก็มีบทบาทในการรักษาและพัฒนาตลาดนี้ให้ยั่งยืน การมีข้อมูลที่รอบด้านและเตรียมพร้อมรับมือจะช่วยให้ทุกฝ่ายได้ประโยชน์จากโอกาสและหลีกเลี่ยงผลกระทบจากความเสี่ยงได้ดีที่สุด

บทสรุป: เนื้อหาที่นำเสนอข้างต้นได้ครอบคลุมทุกแง่มุมสำคัญของตลาดคอนโดให้เช่าในภูเก็ต ในช่วงปี 2567-2568 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดกำลังพลิกฟื้นและเติบโต การเข้าใจภาพรวม แนวโน้มราคา ทำเลทอง ประเภทคอนโดยอดนิยม พฤติกรรมผู้เช่า ตลอดจนกฎหมายที่เกี่ยวข้องและปัจจัยความเสี่ยง/โอกาส จะช่วยให้นักลงทุนและผู้เช่าที่สนใจตลาดนี้สามารถวางกลยุทธ์และตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพ ภูเก็ต ยังคงเป็นทำเลที่น่าจับตามองสำหรับทั้งการลงทุนและการอยู่อาศัย ด้วยศักยภาพด้านท่องเที่ยวและคุณภาพชีวิตที่หาที่เปรียบได้ยาก หากวางแผนดี ๆ ไม่ว่าจะเป็นผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า ก็สามารถได้รับประโยชน์และความคุ้มค่าสูงสุดจาก “คอนโดให้เช่าในภูเก็ต” เมืองท่องเที่ยวระดับโลกแห่งนี้