ให้เช่าที่ดิน ประกาศให้เช่าที่ดิน ในประเทศไทย

คู่มือเชิงลึก: ตลาดที่ดินให้เช่า 2567-2568

เจาะลึกข้อมูลตลาดที่ดินให้เช่า สำหรับประเทศไทยในปี 2567-2568 เพื่อช่วยให้ผู้ที่กำลังมองหา ที่ดินให้เช่า ทั้งผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่า เข้าใจภาพรวมตลาด ปัจจัยสำคัญ ทำเลยอดนิยม ค่าเช่าเฉลี่ย ตลอดจนแนวโน้มในอีก 5 ปีข้างหน้าอย่างครบถ้วน ในบทความนี้เราได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินเช่า การวิเคราะห์ทำเลหลักทั่วไทย (กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา หัวหิน เกาะสมุย เชียงใหม่ และทำเลศักยภาพอื่นๆ) พร้อมสถิติอัตราค่าเช่ารายเดือนและการเปลี่ยนแปลงของราคา รวมถึงคำแนะนำสำหรับทั้งผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าในเชิงปฏิบัติ ทั้งหมดนี้เพื่อช่วยเพิ่มความมั่นใจในการตัดสินใจเกี่ยวกับการเช่าที่ดินของคุณ

ภาพรวมตลาดที่ดินให้เช่า พ.ศ. 2567-2568

ในช่วงปี 2567-2568 ตลาดที่ดินให้เช่าของไทยมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องหลังจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวจากสถานการณ์โควิดที่ผ่านมา ภาพรวมสำคัญได้แก่:

• ปี 2566: การเปิดประเทศเต็มรูปแบบส่งผลให้นักลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมา ความต้องการที่ดินเพื่อการพาณิชย์และเพื่อการท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ค่าเช่าที่ดินเชิงพาณิชย์ในทำเลท่องเที่ยวปรับตัวสูงขึ้นราว 10-20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจากนี้ที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมและที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยก็เริ่มมีความต้องการฟื้นตัวเช่นกัน หลังผ่านช่วงชะลอตัวในปีก่อนหน้า
• ปี 2567: ตลาดยังคงเติบโตในเกณฑ์ดี ความต้องการที่ดินให้เช่ายังคงแข็งแกร่ง ในหลายภาคส่วน ค่าเช่าที่ดินปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีสุขภาพดีเฉลี่ยประมาณ 5-12% โดยทำเลที่ได้รับปัจจัยสนับสนุนพิเศษจะเติบโตสูงกว่าค่าเฉลี่ย เช่น พื้นที่ที่มีโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ (เช่น ทางรถไฟความเร็วสูง หรือ มอเตอร์เวย์ใหม่ รวมถึงโครงการในเขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษตะวันออกหรือ EEC) และพื้นที่ท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวแข็งแกร่ง สำหรับที่ดินในเขตอุตสาหกรรมยังคงมีอัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามการขยายตัวของภาคการผลิตและโลจิสติกส์
• กลางปี 2568: ภาพรวมตลาดอยู่ในช่วงของการเติบโตอย่างสมดุลและมั่นคง ราคาเช่าโดยรวมทรงตัวหรือขยับขึ้นเล็กน้อย โดยเฉลี่ย (ประมาณ 4-8% ต่อปี) หลังจากผ่านพ้นช่วงปรับฐานอย่างรวดเร็วในปีที่ผ่านมา ความต้องการที่ดินเช่ายังมาจากทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติอย่างสม่ำเสมอ ทุกภาคส่วนหลัก (พาณิชย์ อุตสาหกรรม ท่องเที่ยว ที่อยู่อาศัย) มีสัญญาณการเช่าที่ต่อเนื่อง โดยไม่มีฟองสบู่ชัดเจน ปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและนโยบายสนับสนุนการลงทุนของภาครัฐช่วยสร้างความเชื่อมั่นในตลาด

สรุปภาพรวม: ตลาดที่ดินให้เช่าไทยปี 2567-2568 อยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างมีเสถียรภาพ ผู้ปล่อยเช่าสามารถเรียกค่าเช่าได้สูงขึ้นตามศักยภาพทำเล ขณะที่ผู้เช่ายังเห็นความคุ้มค่าในการเช่าที่ดินเพื่อทำธุรกิจหรือลงทุน เนื่องจากราคาซื้อที่ดินยังทรงตัวในระดับสูงในหลายพื้นที่ กระแสการเช่าแทนการซื้อยังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นในกลุ่มผู้ประกอบการรายย่อยและนักลงทุนที่ต้องการลดภาระต้นทุนระยะยาว นอกจากนี้ การที่ธนาคารยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง ก็เป็นอีกแรงผลักดันหนึ่งที่ทำให้หลายธุรกิจเลือกเช่าที่ดินดำเนินโครงการแทนการซื้อขาด

วัตถุประสงค์และประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เช่า

ที่ดินให้เช่าสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้หลากหลายรูปแบบตามความต้องการของผู้เช่า ยกเว้นในภาคเกษตรกรรมโดยตรง ซึ่งมีลักษณะเฉพาะตัว (เช่น การเช่านาไร่เพื่อเพาะปลูกมักคิดค่าเช่าเป็นรายปีในอัตราต่ำกว่าภาคอื่นมาก) สำหรับบทความนี้เราจะเน้นไปที่การใช้ประโยชน์ที่ดินเช่าในเชิงพาณิชย์ ธุรกิจ และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ดังนี้:

ที่ดินเชิงพาณิชย์และค้าขาย

ที่ดินประเภทนี้มักตั้งอยู่ในเขตเมือง เขตชุมชน หรือริมถนนใหญ่ที่มีคนสัญจรไปมาอย่างพลุกพล่าน ทำเลที่โดดเด่นจะอยู่ใกล้ย่านการค้า แหล่งชุมชน หรือแหล่งท่องเที่ยว ที่มีศักยภาพทางธุรกิจสูง การใช้ประโยชน์บนที่ดินเชิงพาณิชย์มีหลายรูปแบบ เช่น:

• พื้นที่ค้าปลีกและร้านค้า: สร้างเป็นห้องแถว อาคารพาณิชย์ ร้านสะดวกซื้อ หรือโชว์รูมสินค้า พื้นที่ติดถนนที่มีที่จอดรถสะดวกจะดึงดูดธุรกิจค้าปลีกขนาดเล็กถึงกลางได้ดี
• สำนักงานและออฟฟิศ: พัฒนาที่ดินเปล่าเป็นอาคารสำนักงานขนาดเล็ก หรือสำนักงานให้เช่าชั่วคราว ธุรกิจสตาร์ทอัพบางรายอาจเช่าที่ดินเพื่อวางออฟฟิศสำเร็จรูปแบบน็อกดาวน์ในทำเลที่เดินทางสะดวก
• ธุรกิจบริการต่างๆ: เช่น สถานเสริมความงาม คลินิก ฟิตเนส โรงเรียนสอนพิเศษ ซึ่งต้องการที่ดินในทำเลที่หาเจอง่ายและมีคนพลุกพล่าน
• ธุรกิจร้านอาหารและคาเฟ่: ที่ดินติดถนนใหญ่หรืออยู่ในแหล่งท่องเที่ยวมักถูกเช่าเพื่อทำร้านอาหาร คาเฟ่ หรือบาร์ ซึ่งอาศัยทำเลในการดึงดูดลูกค้า
• ปั๊มน้ำมันและศูนย์บริการทางรถยนต์: พื้นที่ขนาดใหญ่ติดทางหลวงหรือถนนสายหลัก เหมาะแก่การทำปั๊มน้ำมัน ศูนย์บริการรถ หรือคาร์แคร์ เน้นที่ดินหน้ากว้างและรถเข้าถึงง่าย

ข้อควรคำนึงสำหรับที่ดินเชิงพาณิชย์: ทำเลมีความสำคัญสูงมาก การมองเห็นและการเข้าถึงง่าย เป็นหัวใจสำคัญ ผู้ที่จะเช่าที่ดินทำการค้าควรตรวจสอบการจัดโซนผังเมืองว่าที่ดินอยู่ในพื้นที่สีที่อนุญาตให้ประกอบกิจการพาณิชย์หรือไม่ ที่จอดรถเพียงพอหรือเปล่า นอกจากนี้สำหรับผู้ปล่อยเช่า ควรเตรียมที่ดินให้พร้อมใช้งาน เช่น ถมที่เสมอถนน ล้อมรั้ว และจัดให้มีทางเข้าออกสะดวก เพื่อเพิ่มความน่าสนใจให้ผู้เช่า

ที่ดินเพื่อธุรกิจอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์

ที่ดินกลุ่มนี้มักอยู่ในพื้นที่นอกเมืองหรือในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งจัดเขตไว้สำหรับโรงงานหรือคลังสินค้าโดยเฉพาะ พื้นที่เช่าอาจอยู่ใน เขตอุตสาหกรรม (พื้นที่สีม่วง) ที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เช่น ถนนสำหรับรถบรรทุก ไฟฟ้า 3 เฟส แหล่งน้ำประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย เป็นต้น การใช้ประโยชน์หลัก ได้แก่:

• โรงงานและศูนย์การผลิต: อุตสาหกรรมหลากประเภททั้งผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ อาหารแปรรูป เสื้อผ้า ฯลฯ ธุรกิจเหล่านี้นิยมเช่าที่ดินระยะยาว (เช่น 10-30 ปี) เพื่อก่อสร้างโรงงาน เนื่องจากไม่ต้องการลงทุนซื้อที่ดินราคาแพงเอง
• คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า: บริษัทโลจิสติกส์และผู้ผลิตสินค้ามักมองหาที่ดินเช่าใกล้เมืองท่า ถนนวงแหวน หรือใกล้นิคมฯ เพื่อสร้างโกดังเก็บสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าสู่ภูมิภาคต่างๆ
• ศูนย์กระจายสินค้าทางการเกษตรหรือวัตถุดิบ: เช่น ลานมัน ลานรับซื้อพืชผล โรงสีข้าว ที่ต้องการพื้นที่กว้างขวาง รถบรรทุกเข้าออกง่าย

ข้อควรคำนึงสำหรับที่ดินอุตสาหกรรม: ต้องตรวจสอบ ผังเมืองและข้อกฎหมายสิ่งแวดล้อม อย่างละเอียด พื้นที่ที่จะตั้งโรงงานต้องอยู่ในโซนอุตสาหกรรมหรือได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการนั้นๆ มีทางเข้าออกที่รถบรรทุกขนาดใหญ่เข้าถึงได้สะดวก เช็กความพร้อมของไฟฟ้ากำลังสูงและแหล่งน้ำ หากเป็นที่ดินนอกเขตนิคมควรดูระเบียบท้องถิ่นเกี่ยวกับการปล่อยมลพิษ เสียง หรือของเสียด้วย สำหรับเจ้าของที่ดิน หากสามารถจัดสรรที่ดินให้อยู่ในเขตนิคมอุตสาหกรรมหรือโซน EEC ได้ จะช่วยเพิ่มมูลค่าค่าเช่าได้มากเพราะผู้เช่าเชื่อมั่นในสาธารณูปโภคและสิทธิประโยชน์ทางภาษี

ที่ดินสำหรับธุรกิจท่องเที่ยวและรีสอร์ต

ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางท่องเที่ยวระดับโลก ที่ดินในทำเลท่องเที่ยวสำคัญจึงมีมูลค่าสูงและเป็นที่ต้องการสำหรับการพัฒนาโครงการที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว ไม่ว่าจะเป็น:

• โรงแรมและรีสอร์ต: ที่ดินริมหาดหรือวิวทะเลสวยงามในจังหวัดท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต กระบี่ พังงา เกาะสมุย รวมถึงที่ดินบนภูเขาที่สามารถมองเห็นวิว (เช่น เชียงใหม่ เขาใหญ่) เป็นที่ต้องการมากสำหรับสร้างรีสอร์ตหรือวิลล่าให้เช่านักท่องเที่ยว ผู้ประกอบการบางรายเลือกเช่าที่ดินระยะยาว 30 ปีเพื่อสร้างโรงแรม เมื่อหมดสัญญาอาคารจะตกเป็นของเจ้าของที่ดินตามกฎหมายเช่าต่างตอบแทน
• เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และวิลล่าให้เช่ารายปี: ต่างชาติจำนวนมากนิยมเช่าวิลล่าหรือบ้านพักอาศัยระยะยาวในเมืองท่องเที่ยว (เช่น ชาวยุโรปเช่าบ้านตากอากาศในภูเก็ตหรือหัวหิน) ผู้พัฒนาอสังหาฯ บางรายจึงเช่าที่ดินมาสร้างวิลล่าจำนวนหนึ่งแล้วปล่อยเช่าช่วงต่อให้ลูกค้าต่างชาติอีกที
• สถานที่ท่องเที่ยวและกิจการเพื่อการพักผ่อน: เช่น สวนน้ำ สวนสนุก ตลาดชุมชน หรือฟาร์มท่องเที่ยว ที่ต้องการพื้นที่กว้างขวางในทำเลที่นักท่องเที่ยวเข้าถึงง่าย ซึ่งการเช่าที่ดินอาจคุ้มค่ากว่าซื้อที่ดินขนาดใหญ่
• ร้านอาหารและบาร์ในแหล่งท่องเที่ยว: พื้นที่เล็กๆ ริมชายหาดหรือจุดชมวิว มักถูกเช่าสำหรับเปิดบาร์หรือร้านอาหารชั่วคราวตามฤดูกาลท่องเที่ยว

ข้อควรคำนึงสำหรับที่ดินธุรกิจท่องเที่ยว: ทำเลคือหัวใจสำคัญที่สุด ที่ดินติดทะเล ติดชายหาด หรือติดแหล่งท่องเที่ยวชื่อดังจะมีค่าเช่าสูงมาก ทั้งผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าควรศึกษาศักยภาพการท่องเที่ยวระยะยาวของพื้นที่นั้นๆ เช่น แนวโน้มจำนวนนักท่องเที่ยว การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน (สนามบิน ถนน) ในอนาคต ซึ่งจะส่งผลต่อความคุ้มค่าการลงทุน นอกจากนี้ต้องคำนึงถึงกฎหมายสิ่งแวดล้อมและเขตปลอดอาคารริมทะเล (กรณีที่ดินติดชายหาด มีกฎหมายกำหนดระยะร่นห้ามก่อสร้างอาคารถาวรบางประเภท) ผู้เช่าควรตรวจสอบข้อกำหนดเหล่านี้ก่อนลงทุนพัฒนารีสอร์ตบนที่ดินเช่า

ที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

นอกจากภาคธุรกิจ ที่ดินเปล่ายังถูกเช่าเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยหรือใช้ปลูกบ้านส่วนตัวด้วยเช่นกัน กรณีที่พบได้แก่:

• สร้างบ้านพักอาศัยส่วนตัว: คนไทยบางส่วนหรือชาวต่างชาติที่ไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินเอง (ตามกฎหมายต่างชาติซื้อที่ดินไม่ได้) อาจเลือกทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว 30 ปีเพื่อปลูกสร้างบ้านพักอาศัยของตนเอง การเช่าลักษณะนี้มักทำควบคู่กับการทำสัญญาเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้าง (เช่น สิทธิการปลูกสร้างหรือสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies)) เพื่อให้ผู้เช้ามีสิทธิ์ในตัวบ้านที่ปลูกบนที่ดิน แม้ที่ดินไม่ใช่ของตน
• หมู่บ้านจัดสรรหรือโครงการบ้านเช่า: ผู้พัฒนาอสังหาบางรายอาจเช่าที่ดินผืนใหญ่จากเจ้าของเพื่อนำมาจัดสรรปลูกสร้างบ้านหลายหลัง แล้วขายสิทธิการเช่าช่วงให้ลูกค้าอีกทอดหนึ่ง หรือทำเป็นหมู่บ้านเช่าระยะยาว โดยมากนิยมในแหล่งท่องเที่ยวที่ชาวต่างชาติสนใจอยู่อาศัยระยะยาว เช่น วิลล่าโครงการในภูเก็ตที่ขายให้ต่างชาติในรูปแบบการถือครองสิทธิการเช่า (Leasehold)
• คอนโดมิเนียมแบบ Leasehold: แม้ทั่วไปคอนโดฯ จะสร้างบนที่ดินที่ผู้ประกอบการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่ก็มีคอนโดบางโครงการโดยเฉพาะในทำเลแพงๆ (อย่างใจกลางกรุงเทพฯ) ที่เจ้าของที่ดินไม่ขายที่ แต่ให้ผู้พัฒนาเช่าระยะยาว 30 ปีมาสร้างเป็นคอนโดขายสิทธิการเช่าให้ลูกค้าแทน (ลูกค้าถือสัญญาเช่าสิทธิห้องชุด 30 ปี) อย่างไรก็ตามกรณีนี้พบไม่บ่อยและมีข้อกฎหมายซับซ้อนกว่าการเช่าที่ดินเปล่า

ข้อควรคำนึงสำหรับที่ดินโครงการที่อยู่อาศัย: เรื่อง ผังเมืองและสาธารณูปโภค เป็นจุดหลัก ที่ดินต้องอยู่ในเขตที่สร้างที่อยู่อาศัยได้ (พื้นที่สีเหลืองหรือสีส้มตามกฎหมายผังเมืองของแต่ละพื้นที่) ควรมีถนนเข้าถึง น้ำไฟพร้อมหรือขยายเขตได้ง่าย ผู้เช่าที่ดินเพื่อปลูกบ้านควรทำสัญญาให้ครอบคลุมสิทธิ์ในบ้านที่ปลูกสร้าง และอาจพิจารณาจดทะเบียนสัญญาเช่าต่อกรมที่ดินให้ถูกต้องเพื่อความมั่นคงระยะยาว สำหรับผู้ปล่อยเช่า หากที่ดินอยู่ในย่านชุมชนหรือใกล้เมืองที่คนต้องการพักอาศัย การปล่อยเช่าสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยสามารถสร้างรายได้มั่นคงระยะยาว และเมื่อครบสัญญาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจะกลับมาเป็นของตน ซึ่งถือว่าคุ้มค่าในระยะยาว

หมายเหตุ: ที่ดินเพื่อการเกษตร

แม้บทความนี้จะไม่ได้เน้นที่ดินภาคเกษตรกรรม แต่ควรทราบโดยสังเขปว่าค่าเช่าที่ดินเกษตร (เช่น ที่นา สวนยาง สวนผลไม้) นั้นแตกต่างจากกลุ่มอื่นมาก มักคิดค่าเช่าในอัตราต่อปีที่ต่ำกว่า เช่น ที่นาข้าวในจังหวัดธรรมดาอาจคิดค่าเช่าประมาณ 500-1,000 บาทต่อไร่ต่อปี เท่านั้น ซึ่งหากเทียบต่อเดือนจะเฉลี่ยเพียงหลักไม่กี่สิบบาทต่อไร่ (เป็นการคิดในรูปผลตอบแทน 3-5% ของมูลค่าที่ดินต่อปี ตามมาตรฐาน ส.ป.ก.) ดังนั้น ที่ดินเกษตร จึงเป็นกรณีเฉพาะที่มีผู้ปล่อยเช่าและผู้เช่าอีกกลุ่มเป้าหมายต่างหาก อย่างไรก็ดี ที่ดินเกษตรบางแปลงเมื่ออยู่ใกล้เขตเมืองก็อาจถูกเปลี่ยนวัตถุประสงค์มาใช้เชิงพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัยแทน และมีการคิดค่าเช่าตามศักยภาพใหม่

ทำเลที่ดินให้เช่าหลักในประเทศไทย

ทำเลที่ตั้ง เป็นปัจจัยกำหนดค่าเช่าและความต้องการของตลาดที่สำคัญที่สุดในการเช่าที่ดิน โดยทั่วไป ที่ดินในเขตเมืองใหญ่หรือแหล่งท่องเที่ยวจะมีค่าเช่าสูงกว่าที่ดินในชนบทหรือทำเลรอง เนื่องจากศักยภาพในการใช้ประโยชน์และจำนวนผู้สนใจเช่ามีมากกว่า ในส่วนนี้เราจะเจาะลึกทำเลหลักของประเทศไทยที่มีตลาดที่ดินให้เช่าคึกคัก รวมถึงทำเลรองอื่นๆ ที่กำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น

กรุงเทพฯ และปริมณฑล

กรุงเทพมหานคร เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและธุรกิจของประเทศ ที่ดินทุกตารางวาในเมืองหลวงมีมูลค่าสูง ทำให้การเช่าที่ดินในกรุงเทพฯ มีค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินเช่าในกรุงเทพฯ มีครบถ้วนทุกแบบ ตั้งแต่ที่ดินเล็กๆ สำหรับทำร้านค้า ร้านอาหาร ไปจนถึงที่ดินแปลงใหญ่สำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่หรือศูนย์การค้า

• พื้นที่ใจกลางเมือง (CBD) เช่น สีลม สาทร เพลินจิต อโศก สุขุมวิทตอนต้น มีอัตราค่าเช่าสูงมากและหาแปลงที่ดินให้เช่าได้ยากเนื่องจากที่ดินส่วนใหญ่ถูกพัฒนาไปแล้ว หากมีการปล่อยเช่ามักเป็นแปลงเล็กหรือเป็นการเช่าชั่วคราวก่อนสร้างตึก ค่าเช่าในย่านนี้สามารถสูงได้ถึงระดับ หลักแสนบาทต่อไร่ต่อเดือน หรือหากคิดเป็นตารางวาก็ตกหลายพันบาทต่อตารางวาต่อเดือนเลยทีเดียว (เช่น ที่ดินติดถนนสุขุมวิทหรือพระราม 1 บางแปลงค่าเช่าอาจเกิน 300,000 บาท/ไร่/เดือน ขึ้นไป ตามศักยภาพการค้าของทำเล)
• เขตรอบใจกลางและชานเมืองกรุงเทพฯ เช่น บางนา ลาดพร้าว พระราม 2 รามอินทรา มีที่ดินเปล่าหลงเหลืออยู่มากกว่าใจกลางเมือง ทำให้ตลาดเช่าที่ดินคึกคัก ทั้งสำหรับทำโชว์รูม รถยนต์ ร้านอาหารขนาดใหญ่ หรือศูนย์กระจายสินค้า ค่าเช่าในเขตชานเมืองจะถูกกว่าในเมืองชั้นใน เป็นระดับ หลักหมื่นถึงแสนต้นๆ บาทต่อไร่ต่อเดือน ขึ้นกับความใกล้ถนนใหญ่และชุมชน (เช่น ที่ดินติดถนนใหญ่ในบางนาตราดอาจเช่าเดือนละประมาณ 50,000-100,000 บาท/ไร่ ขณะที่ในซอยลึกอาจเหลือ 10,000-30,000 บาท/ไร่/เดือน)
• จังหวัดปริมณฑล (ปทุมธานี นนทบุรี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม ฯลฯ) ที่ติดกับกรุงเทพฯ ก็ถือเป็นตลาดสำคัญ โดยเฉพาะที่ดินตามแนวถนนวงแหวนรอบนอก ทางหลวง และนิคมอุตสาหกรรมรอบกรุง ค่าเช่าที่ดินย่านนี้มักถูกกว่ากรุงเทพฯ เล็กน้อย แต่บางทำเลที่มีนิคมหรือเขตเศรษฐกิจสำคัญค่าเช่าก็อยู่ในเกณฑ์สูง (เช่น บางพลี บางปู จ.สมุทรปราการ ซึ่งเป็นศูนย์กระจายสินค้าและโรงงาน มีค่าเช่าที่ดินราว 12,000-35,000 บาท/ไร่/เดือน ในที่ดินโซนอุตสาหกรรม)

ภาพรวมกรุงเทพฯ: ด้วยความหนาแน่นของเมือง ทำเลที่ดินที่ปล่อยเช่าในกรุงมักเน้นเพื่อการค้าและบริการเป็นหลัก เจ้าของที่ดินหลายรายเลือกปล่อยเช่าที่ดินระยะยาวแทนการขายขาด เพื่อรักษากรรมสิทธิ์และได้ผลตอบแทนต่อเนื่อง ผู้เช่าที่ดินในกรุงควรยอมจ่ายค่าเช่าสูงสำหรับทำเลที่สร้างรายได้คุ้มค่า ส่วนผู้ปล่อยเช่าควรตั้งราคาเหมาะสมระหว่างศักยภาพที่ดินกับความสามารถในการจ่ายของธุรกิจ โดยทั่วไป ผลตอบแทนค่าเช่าที่ดินในกรุงเทพฯ มักคิดเป็น 3-5% ของมูลค่าที่ดินต่อปี (เช่น ที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท คาดหวังค่าเช่าปีละ 3-5 ล้านบาท หรือเดือนละ 250,000-400,000 บาท) ซึ่งถือว่าเหมาะสมเมื่อเทียบกับผลตอบแทนเงินฝากธนาคาร

ภูเก็ต

จังหวัดภูเก็ต ถือเป็นตลาดที่ดินให้เช่าที่ร้อนแรงมากที่สุดแห่งหนึ่งของไทยในช่วงปี 2567-2568 ภูเก็ตพึ่งพาการท่องเที่ยวเป็นหลักและได้รับผลกระทบหนักจากโควิด แต่หลังการเปิดประเทศ ภูเก็ตฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว จำนวนเที่ยวบินและนักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมาใกล้เคียงช่วงก่อนโควิด ทำให้ธุรกิจท่องเที่ยวใหม่ๆ ผุดขึ้นมากมายและมีความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาโรงแรม รีสอร์ต ร้านค้า และสถานบันเทิงเพิ่มสูงขึ้น

• ทำเลยอดนิยมในภูเก็ต ได้แก่ หาดป่าตอง ซึ่งเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวกลางคืนและชายหาดชื่อดัง รวมถึง หาดกะตะ กะรน และ ย่านราไวย์ ที่เป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่ดินบริเวณริมหาดเหล่านี้มีค่าเช่าสูงลิ่ว จากข้อมูลตลาดกลางปี 2568 ค่าเช่าที่ดินเชิงพาณิชย์/รีสอร์ตในโซนท่องเที่ยวหลักของภูเก็ตอยู่ที่ประมาณ 40,000-250,000 บาทต่อไร่ต่อเดือน โดยแปลงที่ดีที่สุดติดชายหาดหรือถนนเลียบชายหาดอาจมีราคาสูงกว่า 250,000 บาท/ไร่/เดือนได้เช่นกัน (ขึ้นอยู่กับขนาดและตำแหน่ง)
• พื้นที่ในเมืองและรอบนอก: ตัวเมืองภูเก็ตเอง (อำเภอเมือง) มีดีมานด์เช่าที่ดินเพื่อทำร้านค้า โกดัง และธุรกิจบริการรองรับคนในพื้นที่ ค่าเช่าในเมืองจะต่ำกว่าริมหาด แต่ยังอยู่ในระดับหลักหมื่นถึงแสนบาทต่อไร่/เดือน ขึ้นกับทำเล (เช่น ที่ดินติดถนนใหญ่ในตัวเมืองอาจประมาณ 20,000-60,000 บาท/ไร่/เดือน) ส่วนพื้นที่ชนบทด้านในเกาะหรือฝั่งที่ไม่ติดทะเล ค่าเช่าจะลดลงมาก
• ข้อสังเกต: รายงานตลาดระบุว่าปัจจุบันราคาที่ดินบางจุดในภูเก็ต (เช่น ป่าตอง) สูงทัดเทียมกับย่านใจกลางกรุงเทพฯ อย่างทองหล่อแล้ว ส่งผลให้ค่าเช่าที่ดินก็อยู่ในระดับใกล้เคียงกับกรุงเทพฯ ในทำเล prime เช่นกัน การแข่งขันของผู้เช่าในภูเก็ตจึงค่อนข้างสูง เจ้าของที่ดินอยู่ในสถานะได้เปรียบในการเลือกผู้เช่าที่เสนอเงื่อนไขดีที่สุด

ภาพรวมภูเก็ต: การเช่าที่ดินภูเก็ตมักเกี่ยวพันกับธุรกิจท่องเที่ยวและบริการเป็นหลัก ผู้เช่าโดยมากเป็นนักลงทุนภาคโรงแรม ร้านอาหาร หรือวิลล่าเช่ารายใหญ่จากต่างประเทศ การทำสัญญาเช่ามักเป็นระยะยาวเพื่อคุ้มค่ากับการลงทุนก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ค่าเช่าในภูเก็ตมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องหากการท่องเที่ยวยังเติบโต ในอีกด้านหนึ่ง ผู้ปล่อยเช่าในภูเก็ตควรพิจารณาความน่าเชื่อถือของผู้เช่าเป็นสำคัญ เนื่องจากหากผู้เช่าเป็นนักลงทุนต่างชาติหรือธุรกิจใหม่ ควรตรวจสอบแผนธุรกิจและความมั่นคงทางการเงิน เพื่อป้องกันปัญหาการทิ้งสัญญาหรือไม่สามารถชำระค่าเช่าในระยะยาว

พัทยา (ชลบุรี)

พัทยา เป็นเมืองท่องเที่ยวชายทะเลยอดนิยมของจังหวัดชลบุรี และยังอยู่ในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ทำให้พัทยามีความต้องการที่ดินเช่าในสองมิติหลัก คือ ด้านการท่องเที่ยว และ ด้านอุตสาหกรรม/โลจิสติกส์ ที่เกี่ยวเนื่องกับ EEC

• ทำเลด้านการท่องเที่ยว: โซนที่คึกคักในพัทยาสำหรับธุรกิจท่องเที่ยวคือ พัทยาเหนือ-กลาง-ใต้ ตลอดจนชายหาดจอมเทียน ที่รองรับทั้งนักท่องเที่ยวไทยและต่างชาติ ที่ดินบริเวณริมหาดหรือใกล้ถนนเลียบชายหาดพัทยาและจอมเทียน เป็นที่ต้องการสำหรับสร้างโรงแรม คอนโดเทล ร้านอาหาร ผับบาร์ ฯลฯ ค่าเช่าที่ดินเชิงพาณิชย์ในโซนกลางเมืองพัทยาอยู่ในช่วงประมาณ 20,000-100,000 บาทต่อไร่ต่อเดือน โดยแปลงเล็กติดชายหาดอาจแตะระดับบนของช่วงราคา ส่วนแปลงใหญ่ในซอยรองราคาจะถูกกว่า
• ทำเลด้านอุตสาหกรรมและพาณิชย์ทั่วไป: พัทยาได้รับอานิสงส์จากโครงการ EEC และความเจริญของแหลมฉบัง-ศรีราชา ทำให้พื้นที่รอบนอกพัทยา เช่น โซนมาบตาพุด (ระยอง) ศรีราชา บ่อวิน มีความต้องการที่ดินเพื่อสร้างโกดัง โรงงานขนาดย่อม หรือหมู่บ้านพนักงาน ค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมในพื้นที่ EEC (ชลบุรี-ระยอง) เฉลี่ยอยู่ที่ ประมาณ 15,000-45,000 บาท/ไร่/เดือน หากอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมหรือที่ดินถมพร้อมใช้งานก็จะอยู่โซนบนของช่วงราคา
• โครงสร้างพื้นฐานใหม่: การมาของรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) และโครงการท่าเรืออุตสาหกรรมใหม่ เพิ่มศักยภาพให้พื้นที่พัทยา-ระยองมากขึ้น คาดว่าจะมีผู้ประกอบการทั้งท่องเที่ยวและอุตสาหกรรมเข้ามาเช่าที่ดินในย่านนี้เพิ่มอีกในอนาคต

ภาพรวมพัทยา: ตลาดที่ดินเช่าพัทยามีความหลากหลาย ผู้เช่าบางส่วนเป็นกลุ่มโรงแรมและสถานบันเทิงที่จับนักท่องเที่ยว ขณะที่อีกกลุ่มเป็นนักลงทุนด้านอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ การตั้งราคาเช่าที่ดินของเจ้าของจึงพิจารณาตามกลุ่มเป้าหมายของทำเลเป็นสำคัญ เช่น ทำเลท่องเที่ยวก็คิดค่าเช่าสูงแบบรายเดือนต่อไร่ แต่หากทำเลอยู่วงนอกที่เจาะกลุ่มโรงงานอาจพิจารณาสัญญาระยะยาวค่าเช่ารายปีที่ผูกพันธุรกิจ ในช่วงปี 2567-2568 พัทยาเริ่มเห็นการฟื้นตัวหลังโควิด นักท่องเที่ยวกลับมา ส่งผลดีต่อผู้ที่มีที่ดินในมือ ทั้งนี้หากเศรษฐกิจโดยรวมและโครงการ EEC คืบหน้าไปได้ดี พัทยาจะยิ่งน่าสนใจในฐานะเมืองที่มีครบทั้งท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม

หัวหิน (ประจวบคีรีขันธ์)

หัวหิน เป็นเมืองท่องเที่ยวชายทะเลฝั่งอ่าวไทยที่ได้รับความนิยมมายาวนาน โดยเฉพาะในกลุ่มนักท่องเที่ยวไทยสำหรับการพักผ่อนช่วงสุดสัปดาห์ รวมถึงชาวต่างชาติที่เกษียณแล้วซึ่งชื่นชอบบรรยากาศสงบ ไม่พลุกพล่านเท่าภูเก็ตหรือพัทยา ตลาดที่ดินให้เช่าในหัวหินจึงเกี่ยวข้องกับธุรกิจท่องเที่ยวและที่อยู่อาศัยเพื่อการพักผ่อนเป็นหลัก

• พื้นที่หลัก: โซนตัวเมืองหัวหินติดชายหาดและถนนเพชรเกษมเป็นที่ต้องการสูงสุด โรงแรมขนาดกลางและร้านอาหารชื่อดังหลายแห่งตั้งอยู่บนที่ดินเช่าระยะยาวในบริเวณนี้ ค่าเช่าที่ดินเชิงพาณิชย์ในหัวหินโดยทั่วไป อยู่ที่ประมาณ 8,000-40,000 บาทต่อไร่ต่อเดือน ขึ้นกับระยะห่างจากชายหาดและแหล่งท่องเที่ยว (แปลงติดหาดหรือใกล้ตลาดโต้รุ่งหัวหินจะอยู่ช่วงบนของราคา ส่วนที่ดินในซอยหรือไกลหาดจะถูกลง)
• พื้นที่รองและชะอำ: นอกจากหัวหินแล้ว ชะอำ (เพชรบุรี) ซึ่งอยู่ติดกันก็ถือเป็นทำเลต่อเนื่อง มีรีสอร์ตและคอนโดตากอากาศมาก ผู้ประกอบการบางส่วนที่หาที่ดินหัวหินไม่ได้อาจหันมาเช่าที่ในชะอำแทน ค่าเช่าจะใกล้เคียงหัวหินหรือถูกกว่าเล็กน้อย นอกจากนี้บริเวณเขาเต่า ปราณบุรี ทางใต้ของหัวหิน ก็มีโครงการรีสอร์ตใหม่ๆ เช่นกัน
• ลักษณะผู้เช่า: ในหัวหิน ชาวต่างชาติ (ยุโรป เอเชีย) บางส่วนเช่าที่ดินระยะยาวเพื่อปลูกบ้านพักตากอากาศของตนเอง หรือทำเป็นวิลล่าให้เช่านักท่องเที่ยวอีกทอดหนึ่ง ทำให้มีดีมานด์ในตลาดเช่าที่ดินอยู่เรื่อยๆ แม้บางช่วงนักท่องเที่ยวลดลงก็ตาม

ภาพรวมหัวหิน: ตลาดนี้ค่อนข้างนิ่งและเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่หวือหวาเหมือนภูเก็ตหรือพัทยา ค่าเช่าที่ดินปรับเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อและความนิยมที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยของพื้นที่เป็นหลัก ผู้ปล่อยเช่าอาจไม่ได้ค่าตอบแทนสูงมากแต่ได้ผู้เช่าระยะยาวที่เสถียร (เช่น โรงแรมบูติคที่เช่าที่ดิน 20-30 ปี) ส่วนผู้เช่าก็มักเป็นผู้เล่นรายเดิมหรือรายใหม่ที่อยากเข้าตลาดการท่องเที่ยวที่มีความเสี่ยงต่ำกว่าภูเก็ต หัวหินยังได้ประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ เช่น โครงการทางด่วนสายใต้และรถไฟทางคู่ ทำให้การเดินทางสะดวกขึ้น ซึ่งอาจหนุนให้เกิดโครงการใหม่ๆ และความต้องการเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นในอนาคต

เกาะสมุย (สุราษฎร์ธานี)

เกาะสมุย เป็นเกาะท่องเที่ยวระดับนานาชาติอีกแห่งของไทย รองจากภูเก็ต ตั้งอยู่ในจังหวัดสุราษฎร์ธานี ได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งฝั่งยุโรปและเอเชียมานาน ด้วยชายหาดสวยงามและบรรยากาศผ่อนคลาย ตลาดที่ดินให้เช่าบนเกาะสมุยมีลักษณะคล้ายภูเก็ตแต่ขนาดเล็กกว่า และในบางแง่ยังมีความเป็นท้องถิ่นสูง

• ทำเลยอดนิยม: หาดเฉวง คือใจกลางการท่องเที่ยวของสมุยที่คึกคักที่สุด มีสนามบินสมุยอยู่ใกล้เคียง หาดละไม บ่อผุด และแม่น้ำ ก็เป็นทำเลรองลงมาที่เป็นที่ต้องการสำหรับโรงแรมและวิลล่า ที่ดินติดชายหาดหรือมองเห็นวิวทะเลบนเกาะสมุยมีผู้สนใจเช่ามาก โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่ทำรีสอร์ต ค่าเช่าที่ดินในทำเลทองของสมุย เช่น หาดเฉวง สามารถขึ้นไปถึงระดับ หลักแสนบาทต่อไร่ต่อเดือน ได้สำหรับแปลงเล็กติดทะเล อย่างไรก็ตาม โดยภาพรวมที่ดินส่วนใหญ่ในสมุยจะมีค่าเช่า อยู่ในช่วงไม่เกิน 100,000 บาทต่อไร่ต่อเดือน เป็นส่วนใหญ่ และหลายแปลงอยู่ในช่วง 20,000-50,000 บาท/ไร่/เดือน ซึ่งถือว่าไม่สูงเกินไปนักเมื่อเทียบกับภูเก็ต
• ลักษณะตลาด: ผู้เช่าหลักในสมุยยังคงเป็นกลุ่มโรงแรม รีสอร์ต และร้านอาหารบาร์ มีบางส่วนที่เป็นผู้เช่าที่ดินเพื่อทำบ้านพักส่วนตัวหรือธุรกิจโยคะสปาที่เน้นกลุ่มลูกค้าพำนักระยะยาว นอกจากนี้ สมุยยังมีตลาดเช่าที่ดินสำหรับธุรกิจท้องถิ่น เช่น เช่าที่ทำร้านสะดวกซื้อหรือโกดังของซัพพลายเออร์สินค้าให้โรงแรม ฯลฯ อยู่บ้าง
• ปัจจัยที่ส่งผล: การเดินทางไปสมุยต้องพึ่งพาการบินและเรือเฟอร์รี่ ซึ่งช่วงโควิดที่ผ่านมาส่งผลให้เศรษฐกิจเกาะหยุดชะงัก แต่หลังจากนั้นนักท่องเที่ยวเริ่มกลับมา แม้ยังไม่เท่าภูเก็ต แต่ก็มีแนวโน้มดีขึ้นเรื่อยๆ อีกทั้งการที่ภูเก็ตมีราคาสูงมาก ทำให้นักลงทุนบางส่วนหันมามองสมุยในฐานะทางเลือกที่ยังต้นทุนไม่สูงเกินไป

ภาพรวมสมุย: เจ้าของที่ดินบนเกาะสมุยจำนวนมากเป็นคนท้องถิ่นที่ถือครองที่ดินมานาน การปล่อยเช่าที่ดินจึงต้องอาศัยความไว้วางใจระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าอยู่มาก ผู้เช่าควรทำสัญญาเช่าที่รัดกุมและตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ (โฉนด น.ส.3 ฯลฯ) ให้ชัดเจนว่าที่ดินมีเอกสารสิทธิ์ถูกต้อง การเช่าที่ดินบนเกาะจำเป็นต้องดูเรื่องสาธารณูปโภคเป็นพิเศษ เช่น ระบบไฟฟ้า น้ำประปา อินเทอร์เน็ต ว่าพร้อมหรือไม่ เนื่องจากบางพื้นที่ห่างไกลยังเข้าไม่ถึงบริการเหล่านี้ สำหรับแนวโน้มค่าเช่า สมุยอาจไม่ได้พุ่งแรงแบบภูเก็ตแต่ก็คาดว่าจะขยับขึ้นเรื่อยๆ ตามการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและการลงทุนในพื้นที่ใกล้เคียง (อย่างเกาะพะงันที่มีงานฟูลมูนปาร์ตี้ โครงการท่องเที่ยวใหม่ๆ ในแถบอ่าวไทย)

เชียงใหม่

เชียงใหม่ เป็นเมืองหลักของภาคเหนือที่มีความโดดเด่นด้านวัฒนธรรม การท่องเที่ยว และการศึกษา แม้จะไม่มีทะเลแต่ก็มีธรรมชาติภูเขาที่สวยงาม และมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ (โดยเฉพาะจีนและยุโรป) มาเยือนจำนวนมาก รวมถึงมีกลุ่มชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาว (digital nomads) อยู่ไม่น้อย ตลาดที่ดินเช่าเชียงใหม่จึงผสมผสานระหว่างภาคการท่องเที่ยวกับภาคที่อยู่อาศัย/พาณิชย์สำหรับคนท้องถิ่น

• ทำเลสำคัญ: ตัวเมืองเชียงใหม่แบ่งออกเป็นเขตเมืองชั้นใน (รอบคูเมือง นิมมานฯ ช้างคลาน) กับเขตรอบนอก/ชานเมือง (แม่ริม หางดง สันทราย เป็นต้น) ที่ดินในเขตเมืองชั้นใน เหลือน้อยและราคาสูงมาก จึงมีประกาศเช่าที่ดินไม่มากนัก ผู้ประกอบการมักเลือกเช่าอาคารหรือพื้นที่ในอาคารแทน แต่ก็ยังพอมีที่ดินเล็กๆ บางแปลงให้เช่าทำร้านอาหาร คาเฟ่ หรือเกสต์เฮาส์แบบชั่วคราว ค่าเช่าอาจสูงถึงหลักหลายหมื่นบาทต่อเดือนแม้ขนาดที่ดินไม่ใหญ่ (เพราะคิดจากศักยภาพทำรายได้ของธุรกิจท่องเที่ยวในย่านนั้น)
• พื้นที่รอบเมือง: ในเขตนิมมานเหมินทร์ที่เป็นย่านยอดฮิตของคนรุ่นใหม่และนักท่องเที่ยว ที่ดินแทบไม่มีเหลือ แต่เขตชานเมืองอย่างอำเภอหางดง สันกำแพง แม่ริม มีที่ดินสวยๆ ให้เช่าจำนวนมาก ทั้งที่ดินทำการเกษตรดั้งเดิมและที่ดินจัดสรรเตรียมปลูกบ้าน ผู้เช่าที่ดินในโซนนี้มีทั้งกลุ่มสร้างบ้านพักส่วนตัว คาเฟ่สวนกลางแจ้ง รีสอร์ตเล็กๆ หรือทำฟาร์มเกษตรเชิงท่องเที่ยว ค่าเช่าในเชียงใหม่โดยเฉลี่ยอยู่ในช่วง ประมาณ 15,000-60,000 บาทต่อไร่ต่อเดือน สำหรับที่ดินเชิงพาณิชย์/ท่องเที่ยว (ย่านรอบคูเมืองอาจแพงกว่านี้ ส่วนชานเมืองค่อนไปทางช่วงล่างของราคา) หากเป็นที่ดินเพื่อทำโครงการที่อยู่อาศัย ค่าเช่าจะอยู่ราว 8,000-40,000 บาท/ไร่/เดือน ตามความใกล้ไกลเมือง
• ปัจจัยอื่นๆ: เชียงใหม่มีมหาวิทยาลัยใหญ่และโรงเรียนนานาชาติหลายแห่ง ทำให้ความต้องการที่ดินเพื่อสร้างหอพัก อพาร์ตเมนต์ หรือบ้านเช่าสำหรับชาวต่างชาติระยะยาวมีอยู่พอสมควร พื้นที่เช่น สันติธรรม ช้างเผือก จะนิยมในตลาดนี้ นอกจากนี้เชียงใหม่ยังเริ่มมีอุตสาหกรรมไฮเทค/สตาร์ทอัพที่เติบโต กลุ่มนี้อาจมองหาที่ดินชานเมืองเพื่อสร้างสำนักงานหรือแคมปัสของตนเองเช่นกัน

ภาพรวมเชียงใหม่: แม้ราคาที่ดินและค่าเช่าในเชียงใหม่จะไม่สูงเท่ากรุงเทพฯ หรือภูเก็ต แต่ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ อย่างสม่ำเสมอ ปัจจัยขับเคลื่อนมาจากการท่องเที่ยว การขยายตัวของเมือง และการย้ายถิ่นฐานของคนจากเมืองอื่น (เชียงใหม่ได้รับความนิยมในการย้ายมาทำงานหรืออยู่หลังเกษียณ) ผู้ปล่อยเช่าในเชียงใหม่ที่ดินอยู่ในมืออาจไม่ได้ผลตอบแทนหวือหวา แต่มีโอกาสปล่อยเช่าได้เรื่อยๆ หากตั้งราคาเหมาะสม ขณะที่ผู้เช่าก็ยังพอหาแปลงที่ดินราคาไม่แพงเกินไปนักเมื่อเทียบกับศักยภาพของเมือง สำหรับอนาคต หากโครงการรถไฟความเร็วสูงหรือมอเตอร์เวย์เชื่อมกรุงเทพฯ-เชียงใหม่เกิดขึ้น จะยิ่งเพิ่มความต้องการที่ดินในเชียงใหม่มากขึ้นไปอีก

ทำเลศักยภาพอื่นๆ ทั่วไทย

นอกจากพื้นที่หลักที่กล่าวมา ยังมีทำเลรองหลายแห่งที่น่าสนใจและมีแนวโน้มเติบโต ซึ่งอาจเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มองหา ค่าเช่าที่ดินในระดับไม่สูงเกินไป ในปัจจุบัน แต่มีศักยภาพจะเพิ่มขึ้นในอนาคต:

• เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เพิ่มเติม: นอกจากพัทยา-ชลบุรีแล้ว จังหวัดระยอง (เช่น มาบตาพุด บ้านฉาง) และ ฉะเชิงเทรา (บริเวณบางปะกง) เป็นพื้นที่ใน EEC ที่กำลังเติบโต มีนิคมอุตสาหกรรมและโครงการลงทุนใหม่ๆ ค่าเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมระยองหรือฉะเชิงเทราประมาณ 10,000-30,000 บาท/ไร่/เดือน ในปัจจุบัน แต่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นตามการลงทุนภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ โดยเฉพาะเมื่อ สนามบินอู่ตะเภา (ระยอง) พัฒนาเสร็จสมบูรณ์ จะมีธุรกิจใหม่หลั่งไหลมา
• หัวเมืองใหญ่ภาคอีสาน: เช่น ขอนแก่น นครราชสีมา อุดรธานี อุบลราชธานี ซึ่งกำลังกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจของภูมิภาคตะวันออกเฉียงเหนือ การมาของโครงสร้างพื้นฐานอย่างมอเตอร์เวย์บางปะอิน-โคราช (ที่คาดว่าจะเปิดใช้ราวปี 2567-2568) และโครงการรถไฟความเร็วสูงสายอีสานในอนาคต จะทำให้เมืองเหล่านี้มีความเชื่อมโยงกับกรุงเทพฯ มากขึ้น นักลงทุนเริ่มมองหาที่ดินในเมืองเหล่านี้เพื่อทำธุรกิจ ทั้งห้างค้าปลีก ศูนย์กระจายสินค้า และที่อยู่อาศัย แน่นอนว่าค่าเช่าที่ดินในปัจจุบันยังต่ำกว่ากรุงเทพฯ มาก (หลายพื้นที่ในขอนแก่นหรือโคราชอาจยังต่ำกว่า 10,000 บาท/ไร่/เดือน ยกเว้นในย่านกลางเมือง) แต่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• พื้นที่เขตเศรษฐกิจชายแดน: เมืองชายแดนที่มีการค้าขายระหว่างประเทศ เช่น อรัญประเทศ (สระแก้ว) แม่สอด (ตาก) สะเดา/หาดใหญ่ (สงขลา) หนองคาย ได้รับการพัฒนาเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษดึงดูดการลงทุนและการท่องเที่ยวข้ามแดน ส่งผลให้ที่ดินเชิงพาณิชย์ในพื้นที่ตลาดชายแดนหรือจุดข้ามแดนสำคัญเริ่มมีมูลค่าสูงขึ้น เช่น ที่ดินหน้า ด่านแม่สอด เพื่อทำศูนย์กระจายสินค้า หากเคยปล่อยเช่าเดือนละหลักพันบาท ก็อาจขึ้นมาหลักหมื่นบาทต่อเดือนในไม่กี่ปี
• แหล่งท่องเที่ยวใหม่หรือที่กลับมาได้รับความนิยม: อาทิ เขาใหญ่ (นครราชสีมา) ปากช่อง ที่มีรีสอร์ตและคาเฟ่เกิดขึ้นมากมายในช่วงหลัง, เขาหลัก (พังงา) ที่เริ่มบูมอีกครั้ง, เกาะล้าน (ชลบุรี) ที่ใกล้กรุงเทพฯ และนักท่องเที่ยวหลั่งไหล หรือ เชียงราย ซึ่งได้รับความสนใจมากขึ้นจากการท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติและเป็นจุดผ่านไปจีน ทั้งหมดนี้ทำให้ที่ดินในแหล่งเหล่านี้เริ่มถูกเช่ามาพัฒนาโครงการต่างๆ มากขึ้น ค่าเช่าเฉลี่ยก็ขยับตามดีมานด์

โดยสรุป ทำเลรองเหล่านี้อาจให้ผลตอบแทนการลงทุนที่น่าสนใจ เนื่องจากจุดเริ่มต้นค่าเช่ายังไม่สูงมาก ผู้เช่าสามารถล็อกสัญญาระยะยาวไว้ก่อนที่ราคาจะสูงขึ้น ขณะเดียวกันเจ้าของที่ดินก็มีโอกาสเพิ่มค่าเช่าเมื่อพื้นที่นั้นเติบโตขึ้นในอนาคต

เปรียบเทียบค่าเช่าที่ดินในทำเลหลักทั่วไทย

ตารางต่อไปนี้แสดงช่วง ค่าเช่ารายเดือนโดยประมาณของที่ดินในทำเลหลัก ที่กล่าวถึงข้างต้น (หน่วย: บาทต่อไร่ต่อเดือน) เพื่อให้เห็นภาพรวมเปรียบเทียบกันอย่างชัดเจน ทั้งนี้เป็นการประมาณการกลางปี 2568 โดยตัวเลขจริงอาจแตกต่างได้ตามตำแหน่งที่ตั้งและคุณลักษณะเฉพาะของที่ดินแต่ละแปลง

หมายเหตุ: ช่วงตัวเลขข้างต้นเป็นการประมาณการค่าเช่าที่ดินเปล่าขนาดประมาณ 1 ไร่เพื่อการพาณิชย์หรือโครงการทั่วไป หากที่ดินแปลงเล็กกว่ามาก (เช่น 100 ตร.วา) หรือใหญ่กว่ามากหลายสิบไร่ ค่าเช่าอาจมีการคิดอัตราที่แตกต่างออกไป นอกจากนี้สิ่งปลูกสร้างหรือการปรับปรุงที่ดิน (เช่น ถมที่แล้ว มีรั้ว มีสาธารณูปโภคพร้อม) ก็มีผลต่อราคาค่าเช่าเช่นกัน

จากตารางจะเห็นได้ว่า กรุงเทพฯ และภูเก็ตมีค่าเช่าที่ดินเฉลี่ยสูงสุด ตามมาด้วยพัทยา ส่วนหัวหินและเชียงใหม่อยู่ในระดับกลาง ขณะที่เกาะสมุยแม้ช่วงบนสูงใกล้เคียงภูเก็ตแต่ช่วงค่ากลางยังถือว่าไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับศักยภาพ (สะท้อนโอกาสในการลงทุนเพราะยังมีช่องว่างให้เติบโต) การเปรียบเทียบนี้จะช่วยให้ทั้งผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าประเมินได้คร่าวๆ ว่าค่าเช่าที่ดินในทำเลที่สนใจอยู่ระดับใด และสามารถนำไปเทียบเคียงกับผลตอบแทนธุรกิจที่คาดหวังหรือค่าใช้จ่ายการถือครองที่ดินได้

แนวโน้มตลาดที่ดินให้เช่าในอีก 5 ปีข้างหน้า (2569-2573)

เมื่อมองไปข้างหน้า อีก 5 ปี (2569-2573) ข้างหน้า ตลาดที่ดินให้เช่าในไทยมีแนวโน้มสดใสและน่าจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยอาจไม่ได้หวือหวาแบบก้าวกระโดดทุกปี แต่จะเป็นการเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไปตามปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจและโครงการพัฒนาประเทศต่างๆ โดยสามารถสรุปแนวโน้มสำคัญได้ดังนี้:

• อัตราการเติบโตโดยรวม: คาดว่าค่าเช่าที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศจะยังเพิ่มขึ้น ประมาณ 4-8% ต่อปี โดยค่าเฉลี่ยนี้จะต่างกันไปในแต่ละประเภทที่ดินและทำเล กลุ่มที่ดินเชิงพาณิชย์และท่องเที่ยวในทำเลprime (เช่น ใจกลางเมืองหรือแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ) อาจเห็นการปรับค่าเช่าเพิ่มปีละ 5-10% ในช่วงปีแรกๆ และชะลอมาอยู่ที่ 5-8% ต่อปีในช่วงกลางทศวรรษ ขณะที่ ที่ดินอุตสาหกรรมใน EEC น่าจะเติบโตสูงสุดใกล้เคียง 6-10% ต่อปี จากแรงหนุนการลงทุนภาคผลิต ก่อนจะชะลอมาที่ ประมาณ 5-9% เมื่อฐานราคาเริ่มสูง ส่วน ที่ดินเกษตรกรรม จะปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย ราว 2-5% ต่อปี หรือต่ำกว่า เนื่องจากเพดานความสามารถในการจ่ายของเกษตรกรมีจำกัด
• ปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญ:
• การลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) และการเติบโตเศรษฐกิจในประเทศ: หากเศรษฐกิจไทยขยายตัวต่อเนื่องและมีเงินทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนตั้งฐานการผลิตหรือธุรกิจบริการใหม่ๆ ความต้องการที่ดินก็จะสูงขึ้น โดยเฉพาะในเขตเศรษฐกิจพิเศษและหัวเมืองใหญ่ที่นักลงทุนมองหา นโยบายส่งเสริมการลงทุนของรัฐบาล ในช่วง 5 ปีนี้จะมีผลมาก เช่น การให้สิทธิประโยชน์ BOI สำหรับธุรกิจใน EEC หรือการกระตุ้นการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง
• การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานระยะที่สองของ EEC: EEC จะยังเป็นพระเอกในสมการตลาดที่ดินอุตสาหกรรม โครงการส่วนต่อขยายต่างๆ ใน EEC (นิคมอุตสาหกรรมใหม่ รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ท่าเรือแหลมฉบังเฟสใหม่) จะทยอยเสร็จในช่วง 5 ปีนี้ ทำให้พื้นที่บริเวณนั้นยังคง ความร้อนแรงด้านความต้องการเช่าที่ดิน ทั้งสร้างโรงงาน โกดัง และที่พักคนงาน เป็นไปได้ว่าค่าเช่าที่ดินบางทำเลในชลบุรี ระยอง จะขยับขึ้นเร็วกว่าเฉลี่ยประเทศ
• การฟื้นตัวและขยายตัวของภาคการท่องเที่ยว: คาดการณ์ว่านักท่องเที่ยวต่างชาติจะกลับมาแตะระดับก่อนโควิดได้ภายใน 1-2 ปีข้างหน้า และอาจเกินระดับนั้นด้วยซ้ำภายใน 5 ปี (หากไม่มีวิกฤตใหม่) นอกจากนี้ การเปิดตลาดนักท่องเที่ยวกลุ่มใหม่ๆ เช่น อินเดีย ตะวันออกกลาง รวมถึงนักท่องเที่ยวจีนที่กลับมา จะเพิ่มดีมานด์ในแหล่งท่องเที่ยวหลักและรอง ผู้ประกอบการทั้งไทยและเทศจะต้องการเช่าที่ดินเพิ่มเพื่อสร้างโรงแรม รีสอร์ต และแหล่งบันเทิงรองรับ จึงเป็นแรงผลักดันให้ค่าเช่าที่ดินในทำเลท่องเที่ยว (ทะเล ภูเขา เมืองวัฒนธรรม) ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง
• การขยายตัวของเมืองและระบบคมนาคม: ในฝั่งที่อยู่อาศัยและพาณิชย์ทั่วไป การเติบโตของเมือง (urbanization) จะยังดำเนินต่อไป กรุงเทพฯ จะขยายตัวออกสู่ปริมณฑลมากขึ้นตามเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ๆ เช่น สายสีชมพู สีเหลือง (เปิดใช้ในปี 2567) และสายอื่นที่มีกำหนดเปิดใน 2-3 ปีนี้ การเปิดใช้ รถไฟฟ้าสายใหม่ และ มอเตอร์เวย์ จะทำให้ที่ดินที่เคยไกลกลายเป็นใกล้ ผู้คนเดินทางสะดวกขึ้น พื้นที่เหล่านั้นจะมีมูลค่าเพิ่มและค่าเช่าขยับสูงขึ้น เช่น โซนตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออก หรือ ย่านบางนา-สุวรรณภูมิ ที่กำลังจะมีโครงการสร้างเมืองการบิน เป็นต้น ในต่างจังหวัด เมืองใหญ่อย่างเชียงใหม่ ขอนแก่น นครราชสีมา ก็จะเห็นการขยายตัวด้านกายภาพ มีชุมชนใหม่ๆ เกิดขึ้น ที่ดินรอบเมืองเหล่านั้นจะถูกเช่ามาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและการค้าเพิ่มตามไปด้วย
• ที่ดินทำเลศักยภาพจำกัด: ทำเลระดับ prime เช่น ที่ดินริมทะเลสวยๆ หรือกลางเมืองชั้นในนั้นมีจำนวนจำกัดตามภูมิศาสตร์และการพัฒนาเมือง เมื่อความต้องการสูงแต่ อุปทานจำกัด ก็เป็นธรรมชาติที่ค่าเช่าจะสูงขึ้นเร็วกว่าที่ดินทั่วไป ในช่วง 5 ปีนี้คาดว่า ที่ดินติดชายหาด ในจังหวัดท่องเที่ยว และ ที่ดินแปลงหัวมุมติดถนนใหญ่ในเมืองหลวง จะยิ่งหายากและมีค่าเช่าสูงขึ้นเรื่อยๆ ผู้ประกอบการที่จะเช่าต้องเสนอเงื่อนไขดีหรือค่าเช่าที่น่าพอใจ เจ้าของที่ดินอยู่ในฐานะเลือกได้ และบางรายอาจสงวนที่ดินไว้ไม่ปล่อยเช่าเลยหากไม่ได้ราคาที่ต้องการ (ยิ่งลดอุปทานลงไปอีก)
• แนวโน้มพัฒนาอย่างยั่งยืนและสิ่งแวดล้อม: โลกกำลังให้ความสำคัญกับการพัฒนาอย่างยั่งยืนและอาคารเขียว (Green Building) มากขึ้น นักลงทุนบางส่วนอาจมองหาที่ดินที่มีลักษณะเอื้อต่อโครงการสีเขียว เช่น ที่ดินที่มีธรรมชาติป่าไม้ หรือตั้งอยู่ในที่ที่สามารถพัฒนาพลังงานสะอาดได้ สิ่งนี้อาจยังไม่ส่งผลชัดเจนใน 1-2 ปี แต่ในช่วง 5 ปีอาจเห็นโครงการใหม่ๆ ที่ให้คุณค่ากับสิ่งแวดล้อม ซึ่งอาจยอมจ่ายค่าเช่าที่ดินแพงขึ้นหากที่ดินนั้นตอบโจทย์เรื่องทำเลและความยั่งยืน เช่น โครงการฟาร์มโซลาร์ที่ต้องเช่าที่ดินเปิดโล่งแดดจัด หรือศูนย์สุขภาพเชิงนิเวศที่ต้องการบรรยากาศสงบ เป็นต้น
• พื้นที่ฮอตสปอตที่น่าจับตา:
• เขตอุตสาหกรรม EEC: ดังที่กล่าวไป EEC น่าจะยังเป็นดาวเด่น ผู้ที่มีที่ดินในโซนนี้ทั้งนิคมอุตสาหกรรมหรือใกล้เคียง มีโอกาสปรับค่าเช่าสูงขึ้นทุกปี โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้ท่าเรือแหลมฉบัง ท่าเรือมาบตาพุด และสนามบินอู่ตะเภาเฟสใหม่
• แหล่งท่องเที่ยวทะเลอย่างภูเก็ตและเกาะสมุย: ที่ดินติดทะเลหรือมองเห็นวิวทะเลยังคงเป็น ของหายากและมีมูลค่าเพิ่ม นักพัฒนาโรงแรมระดับลักซ์ชัวรีหรือวิลล่าหรูจะเข้ามาหาที่เช่าเพิ่มเรื่อยๆ ใน 5 ปีนี้คาดว่าที่ดินบนเนินเขาเห็นวิวทะเลในภูเก็ตและสมุยจะราคาเช่าสูงขึ้นโดดเด่น เพราะนิยมสร้างพูลวิลล่าหรูขาย/เช่า
• ชานเมืองกรุงเทพฯ ที่กำลังพัฒนา: ย่านบางส่วนของกรุงเทพฯ เช่น โซนตะวันออก (มีนบุรี ลาดกระบัง) ที่ได้รถไฟฟ้า, โซนเหนือ (ดอนเมือง สะพานใหม่) จากรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย หรือ ฝั่งธนบุรีบางพื้นที่ ที่มีโครงการรัฐใหม่ๆ (เช่น สายสีม่วงใต้ บางใหญ่-บางซื่อ หรือสะพานข้ามเจ้าพระยาใหม่) จะกลายเป็นทำเลเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยใหม่ ส่งผลให้ค่าเช่าที่ดินจากเดิมที่อาจต่ำก็อาจขยับสูงขึ้นตามความเจริญที่เข้าไป
• เมืองศูนย์กลางระดับภูมิภาค (Tier 2 Cities): เมืองใหญ่ในภูมิภาคอย่าง ขอนแก่น อุดรธานี นครราชสีมา สุราษฎร์ธานี สงขลา (หาดใหญ่) มีศักยภาพจะเติบโตเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจภูมิภาคมากขึ้นใน 5 ปีข้างหน้า ด้วยปัจจัยด้านการค้า การลงทุนภาครัฐ และการท่องเที่ยวเชิงพื้นที่ ทำให้ที่ดินเชิงพาณิชย์และที่ดินจัดสรรในเมืองเหล่านี้น่าจะปรับตัวขึ้นเรื่อยๆ แม้ไม่หวือหวาแต่ก็เป็น โอกาสการลงทุน ที่ดีเพราะมูลค่าที่ดินและค่าเช่ายังอยู่ในเกณฑ์เอื้อมถึง และมีแนวโน้มเติบโตในระยะยาว

โดยสรุป แนวโน้ม 5 ปีข้างหน้าของตลาดที่ดินให้เช่าไทยยังเป็น ขาขึ้นอย่างมีแบบแผน ผู้ที่เกี่ยวข้องในตลาดนี้ควรติดตามปัจจัยต่างๆ ทั้งเศรษฐกิจมหภาค นโยบายรัฐ และกระแสของแต่ละอุตสาหกรรมอย่างใกล้ชิด เพื่อจับจังหวะในการลงทุนหรือปรับกลยุทธ์การปล่อยเช่าให้เหมาะสม

เคล็ดลับสำหรับผู้เช่าที่ดิน (ผู้เช่ามองหาเช่าที่ดิน)

สำหรับผู้ประกอบการหรือบุคคลทั่วไปที่กำลังวางแผนจะ เช่าที่ดิน เพื่อทำธุรกิจหรือวัตถุประสงค์อื่นๆ การเตรียมตัวล่วงหน้าและศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านจะช่วยให้การเช่าที่ดินเป็นไปอย่างราบรื่นและคุ้มค่าที่สุด ต่อไปนี้คือคำแนะนำสำคัญที่ผู้เช่าที่ดินควรพิจารณา:

1. กำหนดความต้องการและวัตถุประสงค์ให้ชัดเจน: ก่อนเริ่มมองหาที่ดิน ควรระบุให้แน่ชัดว่าต้องการที่ดินไปใช้ทำอะไร เช่น ทำร้านอาหาร เปิดปั๊มน้ำมัน สร้างโรงงาน หรือปลูกบ้านพักอาศัย เพราะวัตถุประสงค์นี้จะกำหนด ขนาดที่ดิน ทำเลที่เหมาะสม และงบประมาณ ที่ยอมจ่าย ตัวอย่างเช่น หากจะทำคลังสินค้าอาจต้องหาที่ดิน 2-3 ไร่ติดถนนใหญ่ใกล้เมือง แต่หากจะทำคาเฟ่เล็กๆ อาจต้องการแค่ครึ่งไร่ในย่านชุมชน เป็นต้น การกำหนดความต้องการล่วงหน้าจะช่วยลดเวลาค้นหาและได้ที่ดินที่ตรงเป้ามากขึ้น
2. วางงบประมาณและคำนวณความคุ้มค่า: ควรมีงบประมาณในใจว่ามีความสามารถในการจ่าย ค่าเช่ารายเดือน/รายปี เท่าไร และอย่าลืมคำนึงถึง เงินประกันหรือค่าเซ้ง (ถ้ามี) ที่อาจต้องจ่ายก้อนแรก รวมถึงค่าใช้จ่ายพัฒนาที่ดิน (ถมดิน ก่อสร้างอาคาร) ในกรณีที่ดินเปล่ายังไม่ได้ปรับปรุง จากนั้นลองคำนวณ ความคุ้มทุน เบื้องต้นของโครงการที่จะทำบนที่ดินเช่า เช่น ประมาณการรายได้ของธุรกิจ เทียบกับค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพื่อดูว่าจะทำกำไรได้ตามที่คาดหวังหรือไม่ การทำเช่นนี้จะช่วยป้องกันการเช่าที่ดินที่แพงเกินไปจนธุรกิจแบกรับไม่ไหว
3. ค้นหาที่ดินและสำรวจทำเลจริง: เมื่อรู้ว่าต้องการแบบไหนแล้ว ให้เริ่มค้นหาที่ดินในทำเลที่สนใจ สามารถใช้หลายช่องทางควบคู่กัน:
• ค้นหาใน เว็บไซต์ประกาศอสังหาออนไลน์ ที่น่าเชื่อถือ ซึ่งมีฟิลเตอร์ให้เลือกทำเล ขนาด และราคา (เช่น เว็บไซต์ Dot Property ที่รวบรวมประกาศ ที่ดินให้เช่า ทั่วไทย ทำให้ดูภาพรวมตลาดได้ง่าย)
• ติดต่อบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่เป้าหมาย เพราะนายหน้าท้องถิ่นมักมีข้อมูลที่ดินที่ไม่ได้ประกาศออนไลน์ และช่วยประสานงานกับเจ้าของที่ดินได้
• ลงพื้นที่ ขับรถสำรวจทำเลจริง มองหา ป้ายประกาศให้เช่าที่ดิน ตามริมถนนหรือย่านที่สนใจ บางครั้งเจ้าของที่ดินจะติดป้ายพร้อมเบอร์ติดต่อไว้โดยไม่ได้ลงประกาศที่ไหน การเห็นสภาพแวดล้อมจริงยังช่วยประเมินศักยภาพที่ดินได้ดียิ่งขึ้น
• พูดคุยกับคนในพื้นที่หรือหน่วยงานท้องถิ่น เช่น สอบถามเทศบาล อบต. บางแห่งมีข้อมูลที่ดินหรือคลังข้อมูลสำหรับนักลงทุนเผยแพร่
4. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และข้อกฎหมาย: เมื่อเจอที่ดินที่สนใจ อย่ามองข้ามการทำ Due Diligence อย่างละเอียด:
• ขอสำเนาเอกสารสิทธิ์ที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4) หรือ น.ส.3 ก (สำหรับพื้นที่ที่ยังเป็นเอกสารสิทธิ์รองลงมา) จากผู้ปล่อยเช่า เพื่อตรวจสอบความถูกต้อง ที่กรมที่ดิน ตรวจยืนยันว่าเจ้าของที่ดินเป็นผู้มีสิทธิ์ให้เช่าจริง ไม่มีภาระจำนองหรือคดีพิพาทติดที่ดิน
• ตรวจสอบ ผังเมืองและการแบ่งโซน ของที่ดินผ่านหน่วยงานท้องถิ่นหรือกรมโยธาธิการฯ ที่ดินแปลงนั้นอยู่ในพื้นที่สีอะไร และอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ตามที่เราต้องการหรือไม่ (เช่น จะสร้างโรงงานแต่ที่ดินเป็นพื้นที่สีเขียวเพื่อเกษตร ก็จะขออนุญาตสร้างไม่ได้)
• ดู ข้อกำหนดการก่อสร้างอาคาร ในพื้นที่นั้น เช่น จำกัดความสูงอาคาร สัดส่วนพื้นที่ว่าง หรือข้อกำหนดเรื่องระยะร่น เป็นต้น เพื่อจะได้ทราบว่าการพัฒนาที่เราวางแผนสอดคล้องกับกฎหมายหรือไม่
• ถ้าเป็นพื้นที่ชนบท ควรตรวจสอบ แนวทางเข้าออก ว่าที่ดินติดถนนสาธารณะหรือไม่ มีภาระจำยอมใดๆ หรือทางที่ต้องผ่านที่คนอื่นหรือเปล่า ที่ดินต้องไม่เป็น ที่ดินตาบอด (ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ) มิฉะนั้นจะเกิดปัญหาภายหลังในการเข้าใช้
• ประเมิน ประวัติและสภาพแวดล้อมที่ดิน: เคยเป็นบ่อขยะหรือพื้นที่ถมใหม่หรือไม่ (อาจมีปัญหาเรื่องดินทรุด), เคยน้ำท่วมถึงหรือเปล่า, พื้นที่ข้างเคียงใช้ทำอะไร มีสิ่งเสียดังหรือมลพิษหรือไม่ ข้อมูลเหล่านี้ต้องหามาประกอบการตัดสินใจก่อนเช่า
5. เจรจาต่อรองเงื่อนไขสัญญาเช่าให้รอบคอบ: เมื่อแน่ใจจะเช่าที่ดินใดที่ดินหนึ่งแล้ว ขั้นตอนการทำสัญญาเป็นเรื่องสำคัญมาก ต้องระบุรายละเอียดให้ชัดเจนและเป็นธรรมกับทั้งสองฝ่าย:
• ระยะเวลาการเช่า: ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าที่ดินที่เกิน 3 ปี ต้องไปจดทะเบียน ณ กรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับเกิน 3 ปีนั้นได้ ปกติการเช่าธรรมดามักทำกัน 1-3 ปีต่อครั้ง (ต่อสัญญาไปเรื่อยๆ) แต่หากเป็นการลงทุนใหญ่ ผู้เช่าอาจขอสัญญา ระยะยาว 10-30 ปี ขึ้นไป ซึ่งกรณีนี้ต้องจดทะเบียนเช่าและบางทีอาจมีการเรียกเก็บค่าแป๊ะเจี๊ยะ (เงินก้อนแรก) ร่วมด้วย
• ค่าเช่าและการปรับขึ้นค่าเช่า: ระบุค่าเช่าต่อเดือน/ต่อปีให้ชัดเจน กำหนดงวดการชำระ (รายเดือน รายปี ล่วงหน้ากี่งวด) รวมถึงเงื่อนไขการปรับขึ้นค่าเช่าในอนาคต หากเป็นสัญญาระยะยาวมักมีการตกลงให้ปรับค่าเช่าทุกๆ 1-3 ปี เช่น เพิ่ม 5% ทุกสามปี หรืออิงตามดัชนีเงินเฟ้อ เป็นต้น
• เงินประกันหรือค่าเซ้ง: ระบุจำนวนเงินมัดจำประกันความเสียหาย (ถ้ามี) ซึ่งปกติอาจเป็นค่าเช่า 1-3 เดือน แล้วแต่ตกลง รวมถึงในกรณีมีค่าเซ้ง (เงินกินเปล่าที่จ่ายให้เจ้าของที่ดินครั้งแรก) ก็ควรระบุจำนวนและลักษณะการคืนเงิน (ส่วนใหญ่ค่าเซ้งจะไม่คืน แต่บางกรณีอาจเป็นเงินที่ขอคืนได้บางส่วนเมื่อหมดสัญญาหากไม่มีความเสียหาย)
• วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน: ควรระบุให้ชัดเจนว่าให้เช่าเพื่อทำอะไร ผู้เช่า สามารถปรับปรุงหรือก่อสร้างสิ่งปลูกสร้าง ใดบนที่ดินได้บ้าง และเมื่อหมดสัญญาแล้วสิ่งปลูกสร้างนั้นตกเป็นของใคร (มักจะเป็นของผู้ให้เช่าหากไม่ได้ระบุให้รื้อถอน) เพื่อความเข้าใจตรงกัน
• สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา: เช่น ใครรับผิดชอบค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ตามหลักกฎหมาย เจ้าของที่ดินต้องเป็นผู้ชำระภาษีนี้ แต่คู่สัญญาอาจตกลงให้ผู้เช่าออกแทนได้) ใครดูแลซ่อมแซมรั้ว ประตู หรือจัดการขยะในที่ดิน เป็นต้น นอกจากนี้กรณีผู้เช่าจะโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงต่อบุคคลอื่น ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของหรือไม่
• กรณีผิดสัญญาและการบอกเลิกสัญญา: ระบุเงื่อนไขหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดนัดไม่ทำตามสัญญา เช่น ไม่จ่ายค่าเช่าเกินกี่เดือนผู้ให้เช่าถึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา หรือหากผู้ให้เช่าขายที่ดินนั้น ผู้เช่ามีสิทธิได้รับการคุ้มครองสัญญาเดิมต่อจากเจ้าของใหม่หรือไม่ (ตามกฎหมายไทย ถ้าจดทะเบียนเช่า สัญญาเช่ายังผูกพันที่ดินแม้กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือ แต่ถ้าไม่จดทะเบียน ผู้ซื้อใหม่อาจบอกเลิกสัญญาเดิมได้ ดังนั้นผู้เช่าควรต่อรองข้อนี้ให้รัดกุม)
• พยานและการจดทะเบียน: สัญญาควรลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายและพยานอย่างน้อย 2 คน หากเป็นสัญญาระยะยาว เกิน 3 ปี ควรไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินให้เรียบร้อย
6. เตรียมพร้อมค่าใช้จ่ายอื่นๆ: นอกจากค่าเช่า ผู้เช่าควรเตรียมงบสำหรับ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ที่จะเกิดขึ้นระหว่างการเช่า เช่น ค่าถมที่ดิน ค่าก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างชั่วคราว ค่าเดินไฟฟ้า-ประปาเข้าในที่ดิน ค่าใบอนุญาตก่อสร้าง (ถ้าจะสร้างอาคารถาวร) ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย ที่ต้องจ่ายแทนผู้ให้เช่า (กรณีเช่าในนามบริษัท มีกฎหมายให้ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่าและส่งกรมสรรพากร) และค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่ดินระหว่างเช่า (ตัดหญ้า ดูแลพื้นที่ให้เรียบร้อย) การวางแผนการเงินส่วนนี้จะช่วยไม่ให้เกิดภาระค่าใช้จ่ายบานปลายในภายหลัง
7. สร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้ให้เช่า: สุดท้าย สิ่งที่มองข้ามไม่ได้คือการมีปฏิสัมพันธ์ที่ดีและโปร่งใจกับเจ้าของที่ดิน นอกจากจะช่วยให้การเจรจาเป็นไปอย่างราบรื่นแล้ว ในระยะยาวหากมีปัญหาใดๆ เกิดขึ้น การพูดคุยแก้ไขจะง่ายกว่าเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ก็อยากได้ผู้เช่าที่ดูแลที่ดินเขาอย่างดีและจ่ายตรงเวลา ดังนั้นรักษาคำมั่นและปฏิบัติตามสัญญา จะสร้างความเชื่อใจกันและอาจนำไปสู่การต่อสัญญาในอนาคตโดยไม่มีปัญหา หรือแม้แต่เงื่อนไขพิเศษที่ผ่อนปรนมากขึ้น

เมื่อคำนึงถึงข้อแนะนำทั้ง 7 ข้อนี้ ผู้เช่าที่ดินก็จะมีความพร้อมและลดความเสี่ยงลงอย่างมาก โครงการที่ทำบนที่ดินเช่าก็มีโอกาสประสบความสำเร็จและทำกำไรได้ตามเป้าหมาย

เคล็ดลับสำหรับผู้ปล่อยเช่าที่ดิน (เจ้าของที่ดิน)

ทางด้านผู้ที่เป็น เจ้าของที่ดิน และกำลังวางแผนจะปล่อยเช่าที่ดินของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้งานหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง การเตรียมการและกลยุทธ์ที่ดีจะช่วยเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าได้เร็วและได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า ต่อไปนี้คือคำแนะนำสำหรับผู้ปล่อยเช่าที่ดิน:

1. ประเมินมูลค่าที่ดินและตั้งราคาค่าเช่าที่เหมาะสม: ขั้นตอนแรกควรประเมินว่าที่ดินของตนมีมูลค่าตลาดประมาณเท่าไร (เช่น ดูราคาซื้อขายที่ดินใกล้เคียง หรือราคาประเมินทางราชการ) จากนั้นจึงคำนวณค่าเช่าที่เหมาะสม หลักเกณฑ์อย่างง่าย ที่นิยมใช้คือ คิดผลตอบแทนจากที่ดินปีละประมาณ 3-5% ของมูลค่าที่ดิน (เทียบเท่าดอกเบี้ยเงินฝากบวกเบี้ยความเสี่ยงเล็กน้อย) เช่น ถ้าที่ดินราคาประมาณ 10 ล้านบาท 3% ต่อปี คือ 300,000 บาทต่อปี หรือ 25,000 บาทต่อเดือน เป็นฐานตั้งราคา ทั้งนี้ต้องพิจารณาปัจจัยอื่นร่วมด้วย เช่น ที่ดินแปลงนั้นมีศักยภาพในการทำเงินให้ผู้เช่ามากน้อยเพียงใด มีคู่แข่งรอบข้างไหม ถ้ามีผู้สนใจเช่ามากอาจตั้งราคาสูงได้ แต่ถ้าทำเลทั่วไปควรตั้งราคาในระดับที่ จูงใจให้ผู้เช่ารู้สึกคุ้มค่า ด้วย นอกจากนี้ควรยืดหยุ่นเรื่องราคาบ้างในกรณีได้ผู้เช่าที่น่าเชื่อถือและตั้งใจจะเช่าระยะยาว เพราะการได้ผู้เช่าที่ดีในราคายุติธรรม อาจดีกว่าปล่อยที่ดินว่างนานๆ เพื่อรอผู้เช่าที่ให้ราคาสูงแต่ไม่นอน
2. เตรียมที่ดินให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน: ที่ดินที่จะปล่อยเช่าควรได้รับการปรับปรุงเบื้องต้นเพื่อให้ผู้เช่านำไปใช้ได้ทันทีหรือลงทุนเพิ่มเติมน้อยที่สุด ซึ่งจะเพิ่มความสนใจจากผู้เช่า ขั้นตอนที่ควรทำ ได้แก่:
• ถมดินหรือปรับระดับ ที่ดินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม ไม่เป็นหลุมบ่อหรือที่ต่ำกว่าถนนมากจนต้องถมใหม่ (เว้นแต่ผู้เช่าต้องการสภาพเดิมเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะ)
• ทำรั้วล้อมหรือประตูทางเข้า เพื่อแสดงอาณาเขตที่ชัดเจน และป้องกันการรุกล้ำหรือทิ้งขยะจากคนนอก ระหว่างที่ยังไม่มีผู้เช่าก็ควรล้อมรั้วไว้อย่างน้อยชั่วคราว
• จัดการกับวัชพืช ต้นไม้ หรือสิ่งปลูกสร้างเดิม: ถ้ามีต้นไม้รกก็ควรเคลียร์พื้นที่ให้โล่ง หากมีซากสิ่งปลูกสร้างเก่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ควรรื้อถอนเพื่อให้ที่ดินเปล่าสะอาดตา ซึ่งผู้เช่าจะมองเห็นศักยภาพการใช้สอยได้ง่าย
• เตรียมสาธารณูปโภคพื้นฐาน: ตรวจสอบว่าที่ดินมีไฟฟ้าและน้ำประปาพร้อมจ่ายหรือไม่ หากยังไม่มีแต่บริเวณใกล้เคียงเข้าถึง ควรติดต่อการไฟฟ้า/ประปาเพื่อทราบค่าใช้จ่ายการขยายเขตไว้คร่าวๆ ผู้เช่าจะได้ไม่ต้องเสียเวลาหาข้อมูลเอง
• จัดทำทางเข้า กรณีที่ดินติดถนนแต่ไม่มีทางรถขึ้นลงสะดวก อาจพิจารณาทำท่อระบายน้ำและทางเชื่อม (คือทำให้รถสามารถขึ้นจากถนนสู่ที่ดินได้) เพื่อเพิ่มความสะดวก ซึ่งไม่ใช่ค่าใช้จ่ายมากนักแต่เพิ่มโอกาสปล่อยเช่า
3. ระบุศักยภาพและการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ชัดเจนในการประกาศ: เมื่อจะลงประกาศหรือบอกต่อนายหน้า ควร นำเสนอจุดเด่น ของที่ดินอย่างครบถ้วน เช่น ทำเลที่ตั้ง (ติดถนนสายไหน ใกล้สถานที่สำคัญใดบ้าง เช่น ห้าง โรงเรียน นิคมฯ), ขนาดที่ดิน (กว้าง x ลึก เท่าไร เผื่อผู้เช่าคิดแปลนสิ่งปลูกสร้าง), เหมาะสำหรับทำอะไร (เช่น “เหมาะทำโกดัง ร้านวัสดุก่อสร้าง คาเฟ่ หรือโชว์รูม” เป็นต้น) การระบุไปเลยจะช่วยกรองผู้เช่าให้ตรงความตั้งใจมากขึ้น และทำให้ผู้เช่าเห็นภาพว่าที่ดินเรานำไปทำอะไรได้บ้าง
• ถ้าที่ดินมี ข้อได้เปรียบพิเศษ เช่น อยู่หัวมุมถนน, ที่ดินถมแล้วน้ำไม่ท่วม, วิวสวยเห็นแม่น้ำ, หรือเป็นพื้นที่สีม่วง (สร้างโรงงานได้) ก็ควรเน้นย้ำในประกาศ เพราะนั่นคือจุดขายที่หาไม่ได้ทั่วไป
4. ทำการตลาดในหลายช่องทาง: เพื่อให้เข้าถึงผู้เช่าที่หลากหลาย ควร เผยแพร่ประกาศให้เช่าที่ดิน ในทุกช่องทางที่ทำได้ เช่น:
• ลงประกาศออนไลน์ ในเว็บไซต์ยอดนิยมและกลุ่มเฟซบุ๊กที่เกี่ยวข้องกับอสังหา โดยลงข้อมูลครบถ้วนและลงรูปถ่ายที่ดินหลายๆ มุม (รูปจริงแสดงสภาพที่ดิน, รูปแสดงทำเลบริเวณรอบ, แผนที่) เพื่อสร้างความน่าสนใจ
• ติดป้ายประกาศหน้าแปลงที่ดิน เพื่อให้คนที่ขับรถผ่านไปมาเห็นชัดเจน ควรใช้ข้อความสั้นๆ เช่น “ให้เช่าที่ดิน [ขนาด] [วัตถุประสงค์เช่น ทำเลค้าขาย/โกดัง] ติดต่อเบอร์...” ตัวใหญ่ชัดเจน
• แจ้งนายหน้าและเครือข่ายท้องถิ่น: บอกข่าวกับนายหน้าอสังหาหรือคนรู้จักในพื้นที่ เช่น กำนัน ผู้ใหญ่บ้าน เพราะบางทีมีนักลงทุนติดต่อมาหาพวกเขาก่อน
• ใช้เครือข่ายออนไลน์: หากเป็นที่ดินในเมืองใหญ่ อาจใช้บริการแพลตฟอร์มค้นหาที่ดินเช่าโดยเฉพาะ หรือหากมีเว็บไซต์ส่วนตัว/เพจของที่ดินก็ใช้ทำโฆษณาแบบเจาะกลุ่มเป้าหมายได้
5. พิจารณาผู้เช่าอย่างรอบคอบ: เมื่อมีผู้สนใจเข้ามาติดต่อ อย่ารีบตัดสินใจเลือกคนแรกทันที ควรสอบถามถึง แผนการใช้ที่ดินของผู้เช่า (เพื่อให้แน่ใจว่าสอดคล้องกับกฎหมายและเรารับได้ เช่น บางคนอาจจะเช่าไปทำธุรกิจที่มีความเสี่ยงหรือผิดกฎหมาย เราควรกรองออกไป) รวมถึงตรวจสอบ ความน่าเชื่อถือด้านการเงิน ของผู้เช่า เช่น เป็นบริษัทจดทะเบียนน่าเชื่อถือหรือไม่ มีผลงานโครงการที่ผ่านมาหรือเปล่า ถ้าเป็นรายย่อยก็อาจขอดูแผนธุรกิจคร่าวๆ ทั้งนี้เพื่อป้องกันปัญหาผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือทิ้งโครงการกลางคัน
• หากมีผู้สนใจหลายราย ให้เปรียบเทียบเงื่อนไขที่แต่ละรายเสนอ เช่น บางรายขอเช่ายาว 30 ปีแต่ขอค่าเช่าถูกหน่อย กับอีกรายขอเช่า 3 ปีแต่ให้ราคาเต็มที่ ก็ต้องชั่งน้ำหนักระหว่าง รายได้ระยะยาวที่มั่นคง กับ รายได้ระยะสั้นที่สูงกว่า ว่าแบบไหนตอบโจทย์เรามากกว่าตามแผนการถือครองที่ดิน
6. ทำสัญญาเช่าให้รัดกุมและถูกกฎหมาย: สำหรับผู้ให้เช่า การร่างสัญญาควรขอคำปรึกษาจาก ทนายความหรือนายหน้าอสังหามืออาชีพ เพื่อให้ครอบคลุมประเด็นสำคัญและคุ้มครองสิทธิของตนเอง:
• ระบุรายละเอียดคู่สัญญาและที่ดินถูกต้องตามโฉนด
• กำหนดระยะเวลาเช่าและเงื่อนไขการต่ออายุชัดเจน
• กำหนดอัตราค่าเช่า วิธีจ่ายเงิน ค่าเงินประกัน และกรณีปรับค่าเช่า
• ใส่ข้อตกลงการใช้ที่ดินตามที่ตกลง (เช่น ห้ามปลูกสร้างถาวรบางประเภทโดยไม่รับอนุญาต หรือห้ามเปลี่ยนวัตถุประสงค์ใช้ที่ดิน)
• ระบุเรื่องการบำรุงรักษาและความรับผิดชอบภัยพิบัติ (เช่น ถ้ามีไฟไหม้หรือน้ำท่วม ใครรับผิดชอบ)
• ระบุการคืนที่ดินต้องอยู่ในสภาพใดเมื่อหมดสัญญา และสิ่งปลูกสร้างจะจัดการอย่างไร
• กำหนดวิธีระงับข้อพิพาทหรือการบอกเลิกสัญญา
• หากสัญญาเกิน 3 ปี อย่าลืมนำไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อให้มีผลตามกฎหมายตลอดระยะเวลาเช่า
7. รักษาความสัมพันธ์และติดตามผล: หลังปล่อยเช่าไปแล้ว เจ้าของที่ดินควรยังคงรักษาความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่า ด้วยการ ติดต่อสื่อสารกันอย่างสม่ำเสมอ พอสมควร เช่น เยี่ยมชมที่ดินเป็นระยะ (แต่ไม่บ่อยเกินไปจนอึดอัด) เพื่อดูว่ามีการใช้งานตามตกลงและดูแลที่ดีหรือไม่ หากพบปัญหาเช่น ผู้เช่าผิดเงื่อนไขบางอย่าง ควรรีบแจ้งเตือนและหาทางแก้ไขร่วมกันด้วยท่าทีสร้างสรรค์ นอกจากนี้ควรเตรียมตัวล่วงหน้าเมื่อใกล้ครบอายุสัญญา เช่น แจ้งเตือนผู้เช่าก่อนหมดสัญญา 3-6 เดือน เพื่อสอบถามว่าจะต่อสัญญาหรือไม่ และเจรจาปรับค่าเช่าตามเหมาะสมล่วงหน้า การสื่อสารเชิงรุกเช่นนี้จะช่วยป้องกันความเข้าใจผิดและสร้างความสบายใจให้ทั้งสองฝ่าย
8. พิจารณามิติภาษีและกฎหมายอื่นๆ: รายได้จากการปล่อยเช่าที่ดินถือเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้ ดังนั้นผู้ให้เช่าควรวางแผนจัดการภาษีอย่างถูกต้อง หากเป็นบุคคลธรรมดาจะถูกหัก ณ ที่จ่าย 5% จากผู้เช่า และต้องรวมคำนวณภาษีปลายปี หากเป็นนิติบุคคลก็เสียภาษีตามอัตราบริษัท นอกจากนี้ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ประเทศไทยมี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเจ้าของที่ดินต้องชำระทุกปี (โดยเทศบาล/อบต.จะประเมิน) การปล่อยเช่าไม่ได้ยกเว้นภาษีนี้ ผู้ให้เช่าควรทราบจำนวนภาษีและกันเงินไว้ชำระ หรืออาจตกลงให้ผู้เช่าช่วยออกภาษีส่วนนี้ก็ได้ตามแต่จะเจรจา

การปฏิบัติตามคำแนะนำข้างต้นจะช่วยให้เจ้าของที่ดินสามารถปล่อยที่ดินให้เช่าได้อย่างมั่นใจและปลอดภัย ได้รับผลตอบแทนที่ดีและลดความเสี่ยง/ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในระยะยาว

สรุป: โอกาสและทิศทางอนาคตของตลาดที่ดินให้เช่าไทย

ตลาดที่ดินให้เช่าในประเทศไทยปี 2567-2568 อยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างน่าสนใจ โดยได้รับแรงส่งจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ การท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ หลายภาคส่วนธุรกิจหันมาใช้กลยุทธ์เช่าที่ดินในการขยายกิจการเพื่อลดต้นทุนและความเสี่ยง ในขณะเดียวกันเจ้าของที่ดินจำนวนมากก็เล็งเห็นคุณค่าของการปล่อยเช่าที่สามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องแทนการขายสินทรัพย์ออกไป

ภาพรวมในปัจจุบัน เราได้เห็นว่า:

• ทำเลใจกลางเมืองใหญ่และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญมีค่าเช่าสูงและแข่งขันรุนแรง ขณะที่ทำเลรองหลายแห่งยังมีช่องว่างให้เข้าไปลงทุนเช่าในต้นทุนที่ไม่สูงนัก
• สถิติและข้อมูลตลาดบ่งชี้ถึงการเติบโตของค่าเช่าในเกณฑ์ที่น่าพอใจ โดยไม่มีสัญญาณฟองสบู่รุนแรง เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของราคายังสัมพันธ์กับศักยภาพการทำรายได้จริงในพื้นที่
• ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าต่างมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด เมื่อมีความรู้และข้อมูลที่เพียงพอ ทั้งสองฝ่ายจะสามารถตกลงกันได้ลงตัว ยกระดับมาตรฐานตลาดเช่าที่ดินให้เป็นระบบและมืออาชีพมากขึ้น

มองไปในอีก 5 ปีข้างหน้า ตลาดที่ดินให้เช่ายังคงมีแนวโน้มสดใสต่อเนื่อง:

• ทำเลอย่าง EEC กรุงเทพฯปริมณฑล และเมืองท่องเที่ยวยังเป็นแม่เหล็กดึงดูดการลงทุน ส่งผลให้ค่าเช่าที่ดินปรับสูงขึ้นอย่างสม่ำเสมอ
• เมืองระดับรองและพื้นที่ชายแดนเริ่มมีบทบาทมากขึ้น เป็นโอกาสสำหรับการลงทุนเช่าที่ดินก่อนที่ราคาจะขยับสูงตามการพัฒนาในอนาคต
• การเปลี่ยนแปลงด้านเทคโนโลยีและพฤติกรรม (เช่น Remote work, E-commerce) อาจสร้างความต้องการใหม่ๆ ในตลาดที่ดินเช่า เช่น ศูนย์กระจายสินค้าชานเมืองหรือโคเวิร์คกิ้งสเปซในต่างจังหวัด ซึ่งผู้เล่นในตลาดต้องจับตา

สำหรับผู้เช่า: การเช่าที่ดินคือทางเลือกที่ช่วยให้ธุรกิจหรือโครงการของคุณ เดินหน้าได้เร็ว กว่าการซื้อที่ดินเอง ลดภาระหนี้สินก้อนใหญ่ แต่ก็ต้องแลกกับความรับผิดชอบในการดูแลที่ดินผู้อื่น ดังนั้นการวางแผนรอบคอบ หาที่ดินทำเลดีราคาสมเหตุสมผล และทำสัญญาที่มั่นคง จะทำให้การเช่าที่ดินเป็น กุญแจสู่ความสำเร็จ ของธุรกิจคุณได้

สำหรับผู้ปล่อยเช่า: การมีที่ดินเปล่าไม่ใช่แค่ถือสินทรัพย์นิ่งๆ อีกต่อไป แต่สามารถ เปลี่ยนเป็นรายได้หมุนเวียน และต่อยอดคุณค่าที่ดินในระยะยาว เมื่อคุณเลือกผู้เช่าที่ใช่และกำหนดเงื่อนไขที่เหมาะสม การปล่อยเช่าที่ดินจะเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ และยังคงรักษากรรมสิทธิ์ที่ดินไว้ให้ลูกหลานในอนาคต

บทส่งท้าย: ตลาดที่ดินให้เช่าไทยกำลังเดินไปข้างหน้าพร้อมโอกาสมากมาย ผู้เช่าและผู้ให้เช่าที่มีความรู้ความเข้าใจตลาดอย่างถ่องแท้และมีการเตรียมพร้อม จะสามารถจับมือกันสร้างความสำเร็จร่วมกันได้ ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหาที่ดินทำเลทองเพื่อเริ่มธุรกิจใหม่ หรือมีที่ดินเปล่าที่อยากปล่อยให้เกิดประโยชน์ วันนี้คือเวลาที่เหมาะสมที่จะลงมือ เพราะ ด้วยข้อมูลที่ถูกต้องและการวางแผนที่รอบคอบ ตลาดที่ดินให้เช่าก็อาจเป็นจิ๊กซอว์ชิ้นสำคัญที่เติมเต็มความสำเร็จในการลงทุนหรือดำเนินธุรกิจของคุณได้อย่างมั่นคง