ให้เช่าเพนท์เฮ้าส์ใหม่ ให้เช่าเพนท์เฮ้าส์มือสอง ในประเทศไทย

อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ปี 2567-2568: เจาะลึกตลาด ค่าเช่า ROI และคำแนะนำผู้เช่า

ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุค “Generation Rent” อย่างเต็มตัว โดยเฉพาะในช่วงปี 2567-2568 ที่แนวโน้มการเช่าที่อยู่อาศัยเติบโตสูงขึ้นต่อเนื่อง สวนทางกับการซื้ออสังหาฯ ที่ชะลอตัว บทความนี้จะวิเคราะห์เชิงลึกตลาดเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน เปรียบเทียบ ค่าเช่าเฉลี่ย ตามทำเลและประเภทอสังหาฯ พร้อมทั้งเจาะมุมมอง ROI การเช่า สำหรับผู้เช่าในแต่ละพื้นที่ อีกทั้งอธิบายความแตกต่างของ กลุ่มผู้เช่า ตามทำเลสำคัญ เช่น กรุงเทพฯ พัทยา เชียงใหม่ ภูเก็ต หัวหิน และ เกาะสมุย ตลอดจนเสนอ ตารางสรุปเปรียบเทียบ ราคาเช่าและแนวโน้มตลาด นอกจากนี้ยังรวบรวม ข้อควรรู้และข้อควรระวัง สำหรับผู้เช่าชาวไทยในการทำสัญญาและตรวจรับบ้าน รวมถึง คำแนะนำในการเลือกเช่าบ้าน/คอนโด ให้เหมาะกับงบประมาณและไลฟ์สไตล์ของคุณ

ภาพรวมตลาดเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567-2568

ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยของไทยกำลังขยายตัวอย่างแข็งแกร่ง ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ ในช่วงปี 2023-2567 ที่ผ่านมา ความสนใจในการเช่าบ้าน/คอนโดเพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยสถิติจาก Livinginsider ระบุว่าปริมาณการค้นหาประกาศอสังหาฯ ให้เช่า เติบโตถึง 13% เทียบกับปีก่อน ขณะที่การค้นหาในหมวดซื้อกลับลดลงกว่า 20% แนวโน้มนี้สะท้อนว่าผู้บริโภคจำนวนมาก โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ เริ่มให้ความสำคัญกับ ความยืดหยุ่นทางการเงิน และ ไม่อยากผูกมัดระยะยาวด้วยการซื้อบ้าน ดังจะเห็นได้ว่าคนรุ่นใหม่กว่า 66% เลือกเช่าบ้านมากกว่าซื้อ ตามผลสำรวจของ LPN Wisdom และข้อมูล SCB EIC ทัศนคตินี้นำไปสู่ยุค “เช่ายิ่งกว่า ซื้อ” ที่การเช่ากลายเป็นทางเลือกหลักในการอยู่อาศัยของหลายคน

ปัจจัยสำคัญที่กระตุ้นตลาดเช่า ได้แก่ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวหลังโควิด-19 ผู้คนกลับเข้าทำงานออฟฟิศ นักศึกษากลับมาเรียนในมหาวิทยาลัย และชาวต่างชาติ (Expats) กลับเข้ามาพำนักระยะยาวในไทยเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยทั้งระยะสั้นและระยะยาวเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในเมืองใหญ่และเมืองท่องเที่ยว นอกจากนี้ การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าและโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ ก็ทำให้ทำเลรอบนอกกรุงเทพฯ และหัวเมืองรองน่าสนใจมากขึ้นในสายตาผู้เช่า

สถิติเด่น: ดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น ~9% ในปี 2567 (เทียบกับปีก่อนหน้า) ถือเป็นสัญญาณบวกว่าสินทรัพย์เพื่อเช่ายังคงเป็นที่ต้องการ แม้ค่าเช่ายังไม่กลับสู่ระดับก่อนโควิดเต็มที่ก็ตาม นอกจากนี้ในบางทำเลยอดนิยมของกรุงเทพฯ ค่าเช่าปรับขึ้นแรง เช่น เขตปทุมวัน +16% เขตวัฒนา +13% และเขตคลองสาน +12% เมื่อเทียบปีต่อปี สะท้อนดีมานด์เช่าที่อยู่อาศัยใกล้ย่านธุรกิจและศูนย์กลางการคมนาคมที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจน

อีกด้านหนึ่ง ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในหัวเมืองท่องเที่ยว ก็คึกคักตามการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติในปี 2567-2568 เมืองอย่าง ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ กลับมาได้รับความสนใจซื้อ/เช่าเพิ่มขึ้นอย่างมาก ช่วยดันดีมานด์เช่าบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมในพื้นที่เหล่านี้เติบโตต่อเนื่อง ยกตัวอย่าง จังหวัดยอดนิยม 5 อันดับของผู้หาที่อยู่อาศัย (ซื้อ+เช่า) ในปี 2567 ได้แก่ 1) กรุงเทพฯ 2) เชียงใหม่ 3) นนทบุรี 4) ภูเก็ต 5) ชลบุรี (พัทยา) เห็นได้ว่าหัวเมืองท่องเที่ยวอย่างเชียงใหม่และภูเก็ตขึ้นมาติดอันดับต้นๆ เนื่องจากแรงหนุนการท่องเที่ยวและความต้องการบ้านพักระยะยาวของต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มเกษียณและคนทำงานทางไกล

คอนโดมิเนียมกำลังกลับมาเป็นดาวเด่น ในตลาดเช่าอีกครั้งหลังช่วงโควิดที่บ้านแนวราบมาแรง รายงานระบุว่าดัชนีค่าเช่าคอนโดปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและสูงกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น เพราะคอนโดตอบโจทย์คนเมืองยุคใหม่ด้วยความสะดวกสบาย ใกล้รถไฟฟ้า มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน โครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไปก็มีส่วน - ครัวเรือนขนาดเล็กและคนโสดนิยมพักคอนโด (ผลสำรวจพบการค้นหาคอนโดให้เช่ามีสัดส่วนสูงถึง 55% ของการค้นหาคอนโดทั้งหมด) ขณะที่ผู้มีครอบครัวหรือกลุ่มที่ต้องการพื้นที่มากยังนิยมบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมมากกว่า ส่งผลให้ตลาดเช่าบ้านแนวราบยังเติบโตควบคู่กันไป

โดยสรุป ภาพรวมตลาดเช่าอสังหาฯ ไทย 2567-2568 มีแนวโน้มสดใส ปัจจัยบวกคือเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว กำลังซื้อคนรุ่นใหม่ที่เอนเอียงสู่การเช่า การเปิดประเทศรับต่างชาติ และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่กระตุ้นดีมานด์เช่าในทำเลใหม่ๆ ด้านความท้าทายที่ต้องจับตาได้แก่ การแข่งขัน จากซัพพลายใหม่ (คอนโดสร้างเสร็จเพิ่ม, บ้านโครงการใหม่เปิดเช่า) และภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่อาจดัน ค่าเช่า สูงขึ้นตามต้นทุนผู้ปล่อยเช่า อย่างไรก็ดี สำหรับผู้เช่าแล้ว การมีทางเลือกหลากหลายและโปรโมชั่นจูงใจจากเจ้าของทรัพย์ ทำให้ตลาดเช่ายังน่าสนใจและมีความ คุ้มค่า ในมุมค่าใช้จ่ายเมื่อเทียบกับการซื้อที่อยู่อาศัยเอง

ค่าเช่าเฉลี่ยตามทำเลและประเภทอสังหาฯ

ทำเลที่ตั้งและประเภทอสังหาริมทรัพย์เป็นสองปัจจัยหลักที่กำหนดระดับ “ค่าเช่าเฉลี่ย” ของที่อยู่อาศัย เราจะเปรียบเทียบค่าเช่ากันใน 6 ทำเลสำคัญ ได้แก่ กรุงเทพฯ (และปริมณฑล), พัทยา (ชลบุรี), เชียงใหม่, ภูเก็ต, หัวหิน และ เกาะสมุย ครอบคลุมประเภทที่นิยมปล่อยเช่า เช่น บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม วิลล่า ทาวน์เฮาส์ และ อพาร์ทเมนต์ เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น ตารางต่อไปนี้สรุป ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนในปี 2567 (หรือช่วงต้น 2568) ในแต่ละพื้นที่ พร้อมแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับปีก่อน (YOY) และช่วงราคาโดยประมาณสำหรับอสังหาฯ ประเภทหลัก:

หมายเหตุ: ค่าเฉลี่ยข้างต้นเป็นการประมาณการจากข้อมูลตลาดปี 2567-ต้นปี 2568 ในบางกรณีค่าเฉลี่ยถูกดึงสูงขึ้นจากอสังหาฯ ระดับไฮเอนด์ เช่น คอนโดหรูหรือวิลล่าหรู ทำให้ตัวเลขเฉลี่ยสูงกว่าค่ามัธยฐานของตลาด ทั้งนี้ ช่วงราคาค่าเช่า ในแต่ละพื้นที่มีความยืดหยุ่นสูง ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งเฉพาะ, อายุและสภาพทรัพย์, เฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกที่รวมในสัญญา เป็นต้น

จะเห็นได้ว่ากรุงเทพฯและปริมณฑลมีระดับค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับคอนโดต่ำกว่าหัวเมืองท่องเที่ยวบางแห่งอย่างหัวหินหรือภูเก็ต ทั้งนี้เพราะคอนโดต่างจังหวัดที่ปล่อยเช่ามักเป็น ห้องขนาดใหญ่ หรือ ยูนิตเพื่อการพักผ่อน สำหรับชาวต่างชาติ ในขณะที่คอนโดในกรุงเทพฯ มีหลากหลายช่วงราคาและส่วนใหญ่เป็นห้องขนาดเล็กสำหรับคนทำงาน ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตต่ำกว่า ในทางกลับกัน บ้านเช่า ในกรุงเทพฯ กลับมีค่าเฉลี่ยสูง เนื่องจากบ้านเดี่ยวในเมืองใหญ่หายากและมักมีเฉพาะกลุ่มครอบครัวเช่าระยะยาว ในขณะที่บ้านเช่าในต่างจังหวัดมีตัวเลือกมากกว่าในราคาที่เข้าถึงง่าย

นอกจากนี้ แนวโน้มค่าเช่า YOY บ่งชี้ว่าทำเลท่องเที่ยวและเศรษฐกิจ (เช่น พัทยา เชียงใหม่) มีการปรับขึ้นของค่าเช่าเร็วกว่าค่าเฉลี่ยประเทศ จากตัวอย่าง พัทยา ที่ค่าเช่าคอนโดเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเกือบ +10% ภายในหนึ่งปี สอดคล้องกับนักลงทุนที่หันมาซื้อคอนโดปล่อยเช่าในพัทยามากขึ้นเพื่อรับอานิสงส์การท่องเที่ยวฟื้นตัว ส่วน เชียงใหม่ ก็มีดีมานด์เช่าจากคนทำงานและนักเรียนนักศึกษากลับมาเต็มที่หลังโควิด ทำให้ค่าเช่ากระเตื้องขึ้นเกือบ +8% ในรอบปีที่ผ่านมา ตรงกันข้าม หัวหิน ซึ่งเป็นตลาดนิชมอร์ (เน้นกลุ่มเกษียณและบ้านพักรอง) ค่าเช่าเฉลี่ยทรงตัวใกล้เคียงเดิมเพราะซัพพลายกับดีมานด์สมดุลกันดี และกลุ่มผู้เช่าหลักมักทำสัญญาระยะยาว ไม่ใช่ตลาดเช่าระยะสั้นที่ผันผวนตามฤดูกาล

วิเคราะห์ความคุ้มค่าการเช่า (ROI) ในแต่ละทำเล

หนึ่งในคำถามสำคัญของผู้เช่าคือ “เช่าอยู่ระยะยาวคุ้มค่าหรือไม่ เมื่อเทียบกับการซื้อบ้านอยู่เอง?” คำตอบขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ระดับค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาซื้อ (หรือที่เรียกว่า Price-to-Rent Ratio), แนวโน้มค่าครองชีพและดอกเบี้ย, รวมถึงระยะเวลาที่คาดว่าจะพำนักในทำเลนั้นๆ เราสามารถวิเคราะห์ความคุ้มค่าในมุม ROI (Return on Investment) ของการเช่าในแต่ละทำเลได้โดยพิจารณาจาก อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ซึ่งโดยทั่วไปหมายถึง ผลตอบแทนที่เจ้าของทรัพย์ได้รับจากค่าเช่า แต่สำหรับผู้เช่า เราสามารถกลับมุมมองว่า ยิ่ง Yield สูง ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าแพงเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน (ดังนั้นการซื้ออาจคุ้มกว่าในระยะยาว) ขณะที่ Yield ต่ำ หมายถึงค่าเช่าถูกเมื่อเทียบกับราคาบ้าน (การเช่าอาจประหยัดกว่า)

• กรุงเทพฯ: ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ มีค่า Yield เฉลี่ยราว 4-5% ต่อปี (บางทำเลใจกลางเมือง Yield ต่ำเพียง ~3.6-4% เช่น พญาไท-ราชเทวี ในขณะที่ทำเลให้เช่ายอดนิยมอย่างอโศก-รัชดาฯ อยู่ที่ ~4.7-4.8%) การที่ Yield อยู่ระดับนี้หมายความว่า ค่าเช่ารายปีคิดเป็นประมาณ 4-5% ของราคาห้อง เช่น คอนโดราคา 5 ล้านบาท ปล่อยเช่า ~200,000-250,000 บาท/ปี (เฉลี่ย ~16,000-20,000 บาท/เดือน) ในมุมผู้เช่า ถือว่าค่าเช่ายัง “ถูกกว่า” ค่างวดผ่อนซื้อในระดับเดียวกัน เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านปัจจุบัน ~5-6% บวกค่าบำรุงรักษาและค่าเสื่อมราคาอีก ทำให้การเช่าอยู่อาจประหยัดกว่าในแง่กระแสเงินสดรายเดือน อีกทั้งให้ความยืดหยุ่นย้ายที่อยู่ได้ง่าย โดยเฉพาะสำหรับคนที่ยังไม่มั่นใจจะปักหลักระยะยาวในกรุงเทพฯ อย่างไรก็ดี หากคุณเป็นครอบครัวที่ตั้งใจอาศัยในกรุงเทพฯ หลายสิบปีและมีเงินดาวน์พร้อม การซื้อบ้านหรือคอนโดอาจให้ความมั่นคงในระยะยาวและสร้างสินทรัพย์ในอนาคต แต่ต้องยอมรับภาระดอกเบี้ยและค่าบำรุงรักษาที่ตามมา ในทางกลับกัน การเช่า ช่วยหลีกเลี่ยงภาระเหล่านี้ และสามารถนำเงินก้อน (ที่จะซื้อบ้าน) ไปลงทุนอย่างอื่นที่ให้ผลตอบแทนดีกว่า 4-5% ก็เป็นได้
• พัทยา (ชลบุรี): พัทยาเป็นตลาดที่ Rental Yield ปานกลางถึงสูง เนื่องจากราคาขายอสังหาฯ ไม่สูงเท่ากรุงเทพฯ แต่ค่าเช่าได้รับแรงหนุนจากชาวต่างชาติและนักท่องเที่ยวระยะยาว ในคอนโดมิเนียมบางโครงการ Yield อาจสูงราว 5-7% ส่วนบ้านวิลล่าที่ปล่อยเช่ารายเดือน (เช่นให้ผู้บริหารโรงงานหรือ Expat เช่า) Yield อาจอยู่ในช่วง 5-6% สำหรับผู้เช่า นั่นแปลว่าค่าเช่าปีหนึ่งประมาณ 5-7% ของมูลค่าบ้าน หากคุณคิดจะอยู่พัทยายาวหลายปีและมีเงินก้อน การซื้อคอนโดเพื่ออยู่เองอาจน่าสนใจเพราะมีโอกาสที่ ผ่อนธนาคารต่อเดือนไม่ต่างจากจ่ายค่าเช่า มากนัก แต่ก็ต้องพิจารณาความผันผวนของตลาดพัทยาที่พึ่งพาต่างชาติสูง ช่วงใดนักท่องเที่ยวหายดีมานด์เช่าจะตก (เหมือนที่เห็นในโควิด) ดังนั้นการเช่าอยู่อาจลดความเสี่ยงด้านตลาดและคุณสามารถต่อรองค่าเช่าได้ในช่วงซบเซา
• เชียงใหม่: อสังหาฯ เชียงใหม่โดยรวมมี Yield ~5% สำหรับบ้านเช่า และ ~4-5% สำหรับคอนโดในเมือง (บางทำเลใกล้มอYield สูงขึ้นเล็กน้อย ~5%) ด้วยราคาบ้าน/คอนโดเชียงใหม่ที่ไม่สูงเกินไป (คอนโดใหม่ขนาดเล็ก 1 ห้องนอนราคา ~2-3 ล้านบาท ปล่อยเช่า ~1-1.5 หมื่นบาท) ทำให้ ค่าเช่าอยู่ในระดับจับต้องได้ เมื่อเทียบกับรายได้คนทำงานทั่วไป ผู้เช่าคนไทยหลายคนจึงเลือกเช่าอยู่แทนซื้อเพื่อลดภาระหนี้สิน และเผื่ออนาคตย้ายงาน/ย้ายถิ่นง่ายกว่า อย่างไรก็ตาม ถ้าคุณวางแผนตั้งรกรากที่เชียงใหม่และมีกำลังซื้อ การซื้อบ้านอาจคุ้มในระยะยาวเพราะเชียงใหม่เป็นตลาดที่ราคาที่ดินมีแนวโน้มขึ้นเรื่อยๆ จากความเป็นเมืองท่องเที่ยวและศูนย์กลางการศึกษา แต่ในระยะสั้น การเช่า ถือเป็นทางเลือกที่ดีในการประหยัดต้นทุนและทดลองใช้ชีวิตในแต่ละย่านก่อนตัดสินใจซื้อจริงจัง
• ภูเก็ต: Rental Yield เฉลี่ยในภูเก็ตสูงถึง ~10% ต่อปีสำหรับคอนโดมิเนียมและวิลล่าลงทุนบางโครงการ ตัวเลขนี้สะท้อนตลาดเช่าแนวรีสอร์ทที่มีผู้เช่าต่างชาติยินดีจ่ายค่าเช่าสูง เช่น คอนโดหรูทำเล บางเทา (ย่านยอดนิยมของต่างชาติ) มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย ~1,150 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งคิดเป็น Yield ราว 10% ของราคาซื้อ เลยทีเดียว ยกตัวอย่างห้อง สตูดิโอ 26 ตร.ม. ค่าเช่า ~32,000 บาท/เดือน และ 1 ห้องนอน 32 ตร.ม. เช่า ~36,000 บาท/เดือน เมื่อเทียบกับราคาขายคอนโดโซนนี้ ~120,000 บาท/ตร.ม. ผู้ปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนดีมาก แต่กลับกัน ผู้เช่าต้องจ่ายแพง หากอยู่ระยะยาวหลายปี ดังนั้นสำหรับคนไทยที่ไปทำงานที่ภูเก็ตหรือย้ายครอบครัวไปอยู่ หากมีความพร้อมซื้อบ้าน/คอนโดเอง (ซึ่งราคาอสังหาฯ ภูเก็ตช่วงหลังโควิดยังอยู่ระดับสมเหตุสมผลกว่าเมืองตากอากาศต่างประเทศ) การซื้ออาจประหยัดกว่าในระยะยาวเพราะค่าเช่าแพงมาก แต่ ข้อควรคิดคืออสังหาฯ ภูเก็ตมีค่าดูแลรักษาสูง (โดยเฉพาะบ้านใกล้ทะเล มีค่าสวนและสระว่ายน้ำ) หากยังไม่แน่ใจจะอยู่ยาว การเช่า จะยืดหยุ่นกว่า และคุณยังหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากฤดูกาลท่องเที่ยวที่มีช่วงโลว์ซีซั่นที่รายได้ในพื้นที่อาจผันผวนด้วย
• หัวหิน: ตลาดหัวหินมีลักษณะพิเศษคือ เน้นผู้เช่ากลุ่มเกษียณและบ้านพักตากอากาศ ทำให้การคำนวณความคุ้มค่าอาจต้องมองเป็นกรณีๆ บ้านหัวหินหลายหลังถูกซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง เจ้าของบางส่วนปล่อยเช่าช่วงที่ไม่ได้ใช้เอง ส่งผลให้ค่าเช่าอาจต่อรองได้และไม่สูงเกินไป Yield โดยทั่วไป ~4-5% คล้ายกรุงเทพฯ ดังนั้นถ้าคุณเป็นคนทำงานที่ย้ายมาประจำหัวหิน การเช่า เป็นทางเลือกที่ดีเพราะมีบ้านเช่าสภาพดีราคาไม่แพงมาก (เมื่อเทียบกับภูเก็ตหรือสมุย) และคุณไม่ต้องผูกเงินก้อนกับทรัพย์สินระยะยาวเนื่องจากตลาดบ้านหัวหินสภาพคล่องต่ำ จะขายต่อใช้เวลานานกว่าเมืองใหญ่ แต่ถ้าคุณเป็นผู้เกษียณหรือใกล้เกษียณที่มองหาที่อยู่ถาวรในหัวหิน การซื้อบ้านไว้อยู่อาศัยเองอาจเพิ่มความมั่นใจและตกแต่งได้ตามใจ โดยเฉพาะหากไม่ต้องการย้ายไปไหนอีก
• เกาะสมุย: สมุยมีสองตลาดเช่าหลักคือ ตลาดนักท่องเที่ยว (เช่าระยะสั้นเป็นรายวัน/รายสัปดาห์) และ ตลาดระยะยาว (ชาวต่างชาติพำนักหลายเดือนหรือคนทำงานบนเกาะ) สำหรับตลาดระยะยาว ค่าเช่าบ้านสวยๆ ในสมุยถือว่าสูง เช่น บ้าน 3 ห้องนอนมีสระว่ายน้ำ มักปล่อยเช่าเดือนละหลายหมื่นขึ้นไป (วิลล่าหรู 4 ห้องนอนแตะหลักแสนบาท/เดือน) ขณะที่ราคาซื้อบ้านสมุยยังถูกกว่าภูเก็ตพอสมควร (บ้านเดี่ยวมาตรฐาน 3 ห้องนอน ราคาเฉลี่ย ~15 ล้านบาท) คำนวณได้ Yield ~6-8% สำหรับบ้านตากอากาศ และ ~5% สำหรับบ้านทั่วไป นั่นหมายความว่าถ้าคิดจะอยู่สมุยยาวๆ เช่น รีไทร์ที่เกาะ การซื้อบ้านอาจคุ้มกว่าเพราะค่าเช่าแพงและแนวโน้มก็จะขึ้นเรื่อยๆ ตามความนิยมของเกาะในหมู่ชาวต่างชาติ (มีผู้ซื้อกว่า 70% เป็นต่างชาติ สนับสนุนราคาตลาดให้สูงขึ้นทุกปี) แต่หากยังไม่แน่ใจเรื่องใช้ชีวิตบนเกาะ หรือคิดจะอยู่เพียง 1-2 ปีดูเชิง การเช่า จะให้ความยืดหยุ่นและความสบายใจมากกว่า ไม่ต้องห่วงเรื่องดูแลทรัพย์สินในระยะยาว รวมถึงหลีกเลี่ยงความยุ่งยากด้านกฎหมายที่ดินสำหรับคนต่างถิ่น (ในกรณีผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ)

สรุป: การเช่าอยู่อาศัยให้ความคุ้มค่าในแง่หลีกเลี่ยงภาระหนี้และความเสี่ยงของตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในทำเลที่ Yield ต่ำอย่างกรุงเทพฯ และหัวหิน ผู้เช่าจ่ายเพียง ~3-5% ของมูลค่าบ้านต่อปี ขณะที่หากซื้อเองต้นทุนเงินกู้สูงกว่านั้น แต่ในทำเล Yield สูง (พัทยา ภูเก็ต สมุย) ผู้เช่าจ่ายหนักถึง 8-10% ของมูลค่าบ้านทุกปี การซื้ออยู่เองอาจคุ้มค่ากว่าในระยะยาวหากมีความพร้อม อย่างไรก็ตาม ยังต้องพิจารณาปัจจัยส่วนบุคคลอื่นๆ เช่น ความมั่นคงของงาน แผนชีวิต อัตราดอกเบี้ย และโอกาสการลงทุนทางเลือก มาประกอบการตัดสินใจ “เช่าหรือซื้อ” ด้วย

กลุ่มผู้เช่าในแต่ละทำเล: ใครเช่าที่ไหน?

ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่มาจากกลุ่มผู้เช่าที่แตกต่างกัน ตามลักษณะเศรษฐกิจและไลฟ์สไตล์ของทำเลนั้นๆ การเข้าใจว่า “ใคร” เป็นผู้เช่าหลักในแต่ละเมืองจะช่วยทั้งผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าในการจับคู่ทรัพย์กับความต้องการได้ดียิ่งขึ้น โดยสามารถแจกแจงกลุ่มผู้เช่าหลักในทำเลสำคัญได้ดังนี้:

• กรุงเทพมหานคร: เมืองหลวงคือศูนย์รวมหลากหลายกลุ่มผู้เช่า กลุ่มใหญ่ที่สุดคือคนวัยทำงาน ทั้งคนโสดและคู่แต่งงานใหม่ที่ยังไม่มีบ้านของตัวเอง คนกลุ่มนี้มักเช่าคอนโดหรืออพาร์ทเมนต์ใกล้ที่ทำงานหรือแนวรถไฟฟ้า เพื่อความสะดวกในการเดินทาง (ผลสำรวจผู้บริโภค DDproperty พบว่าปัจจัย “ทำเลที่ตั้ง” และ “การเดินทางสะดวกด้วยขนส่งสาธารณะ” คือเหตุผลอันดับ 1 และ 2 ที่ผู้เช่าใช้เลือกที่อยู่) โดยระดับค่าเช้าที่นิยมค้นหามากที่สุดคือ ไม่เกิน 15,000 บาท/เดือน ซึ่งถือเป็นช่วงราคากลางที่ได้ห้องใกล้รถไฟฟ้าและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน นอกจากวัยทำงานแล้ว กลุ่มนักศึกษา ก็เป็นผู้เช่ารายสำคัญในกรุงเทพฯ ย่านมหาวิทยาลัยใหญ่ (เช่น รอบจุฬาฯ ธรรมศาสตร์ ม.เกษตรศาสตร์) มีดีมานด์เช่าหอพักและคอนโดสูงตลอดปี ส่งผลให้คอนโดใกล้สถานศึกษามีอัตราเช่าสูงกว่าค่าเฉลี่ย ~10% ส่วน กลุ่มครอบครัวคนไทย ที่เช่าอยู่ในกรุงเทพฯ มักเป็นการเช่าบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ชานเมืองเพื่อให้ได้พื้นที่ใหญ่ขึ้นในงบประมาณที่ถูกกว่าซื้อบ้านกลางเมือง หรือเป็นครอบครัวที่ย้ายตามผู้ปกครองมาทำงานในกรุงเทพฯ ชั่วคราว ทั้งนี้ ชาวต่างชาติ (Expat) ก็เป็นผู้เช่ากลุ่มสำคัญในย่านใจกลางเมืองกรุงเทพฯ เช่น สุขุมวิท สาทร สีลม ซึ่งนิยมเช่าคอนโดหรืออพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ ค่าเช่า 30,000-80,000 บาทขึ้นไป โดยหลายบริษัทมีสวัสดิการช่วยค่าเช่าบ้าน ทำให้กลุ่มนี้มีกำลังเช่าสูงกว่าคนไทยทั่วไป
• พัทยา (ชลบุรี): ลักษณะเฉพาะของพัทยาคือการเป็น เมืองท่องเที่ยวและเขตอุตสาหกรรม ในที่เดียวกัน ทำให้ผู้เช่ามีทั้งสองกลุ่มหลัก ได้แก่ ชาวต่างชาติ/นักท่องเที่ยว ที่มักเช่าคอนโดหรือวิลล่าระยะกลาง-ยาว (หลายเดือนถึงเป็นปี) เพื่ออยู่ใกล้ทะเลและแหล่งบันเทิง และ พนักงานคนไทยในนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออก (ย่านมาบตาพุด แหลมฉบัง) ที่เลือกพักอาศัยในพัทยาซึ่งสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมกว่า โดยกลุ่มหลังนี้มักเช่าบ้านทาวน์เฮาส์หรือคอนโดราคาประหยัดในพัทยาเหนือ/พัทยากลางเพื่อเดินทางไปทำงานสะดวก สำหรับชาวต่างชาติในพัทยา แบ่งได้ทั้งกลุ่ม นักเกษียณ (โดยเฉพาะชาวยุโรป รัสเซีย จีน) ที่เช่าคอนโดติดทะเลหรือพูลวิลล่าอยู่เป็นบ้านหลังที่สอง และกลุ่ม Digital Nomads หรือฟรีแลนซ์ต่างชาติที่เข้ามาอยู่ไทยระยะหนึ่งเนื่องจากค่าครองชีพถูกกว่าและมีชายหาดให้พักผ่อน คนกลุ่มนี้นิยมเช่าคอนโดมีเนียมใจกลางเมืองที่มี Wi-Fi ดี ค่าเช่า 15,000-25,000 บาทก็เพียงพอ ในภาพรวม พัทยามีความหลากหลายของผู้เช่าสูง ฤดูกาลท่องเที่ยวจะเห็นชาวต่างชาติเช่าคอนโดเต็มเมือง ขณะที่ช่วงนอกฤดูจะเหลือผู้เช่าระยะยาว (ทั้งไทยและเทศ) อาศัยอยู่ต่อเนื่องมากกว่า
• เชียงใหม่: เมืองใหญ่อันดับต้นของภาคเหนือซึ่งเป็นศูนย์กลางการศึกษาและดิจิทัลโนแมด กลุ่มผู้เช่าหลักในเชียงใหม่ จึงประกอบด้วย นักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่ เป็นจำนวนมาก มหาวิทยาลัยเชียงใหม่และสถาบันการศึกษาหลายแห่งดึงดูดนักเรียนต่างจังหวัดเข้ามาพักอาศัยรอบมหาวิทยาลัย ส่งผลให้ย่านสุเทพ นิมมานฯ ศาลายา มีอพาร์ทเมนต์และคอนโดให้เช่าสำหรับนิสิตนักศึกษาอย่างคึกคัก (ค่าเช่าห้องชุดเล็กๆ เริ่ม ~5,000-8,000 บาท ก็มีให้เลือกมาก) ส่วนคนทำงานวัยหนุ่มสาว โดยเฉพาะสายครีเอทีฟ ไอที สตาร์ทอัพ ต่างชอบเชียงใหม่ในฐานะเมืองที่มีคอมมูนิตี้คนรุ่นใหม่และสิ่งแวดล้อมดี ทำให้เกิดกลุ่ม “คนทำงานทางไกล” ที่ย้ายจากกรุงเทพฯ มาทำงานจากเชียงใหม่ระยะยาว ผู้เช่ากลุ่มนี้มักต้องการคอนโดหรือบ้านเช่าที่มีบรรยากาศสงบ ใกล้ธรรมชาติ เช่น รอบคูเมืองหรือย่านชานเมืองที่ขับรถเข้าเมืองได้ ทั้งยังมี ชาวต่างชาติ จำนวนไม่น้อยที่มาใช้ชีวิตหลังเกษียณหรือมาทำงานในเชียงใหม่ (อาทิ สอนภาษา, มูลนิธิ) ซึ่งนิยมเช่าบ้านในโซนเงียบสงบอย่างแม่ริม หางดง ค่าครองชีพเชียงใหม่ที่ต่ำกว่ากรุงเทพฯ ทำให้ คนกลุ่มนี้สามารถเช่าบ้านหลังใหญ่ในราคาที่จ่ายไหว เช่น บ้าน 3 ห้องนอนพร้อมสวน ราคาเช่า ~20,000 บาท/เดือน ถือว่าคุ้มค่าเมื่อเทียบกับคุณภาพชีวิตที่ได้รับ
• ภูเก็ต: ด้วยความเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลก ภูเก็ตจึงมีผู้เช่าหลัก 3 กลุ่ม ได้แก่ 1) กลุ่มพนักงานโรงแรมและธุรกิจท่องเที่ยว ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคนไทยจากต่างจังหวัดเข้ามาทำงานในเกาะ กลุ่มนี้มักเช่าอพาร์ทเมนต์หรือบ้านเช่าราคาไม่สูง ใกล้แหล่งงาน (เช่น ป่าตอง กะตะ กะรน) ค่าเช่า ~5,000-15,000 บาท แล้วแชร์อยู่กับเพื่อนเพื่อลดค่าใช้จ่าย, 2) กลุ่มชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาว (Expat/Retiree) คนกลุ่มนี้รวมถึงทั้งชาวตะวันตก จีน รัสเซีย ฯลฯ ที่อาจแต่งงานกับคนท้องถิ่นหรือย้ายมาทำงาน/เกษียณที่ภูเก็ต นิยมเช่าวิลล่าหรือคอนโดระดับกลางถึงหรู ในโซนที่สงบและปลอดภัย (เช่น เชิงทะเล บางเทา ราไวย์) ค่าเช่าอยู่ในหลักหลายหมื่นถึงแสนบาท เพื่อแลกกับวิวทะเลหรือสระว่ายน้ำส่วนตัว ซึ่งยังถูกกว่าค่าใช้จ่ายที่ประเทศของตน และ 3) กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติระยะกลาง เช่น มาอยู่ภูเก็ต 1-3 เดือนช่วงหนีหนาว คนกลุ่มนี้มักหาเช่าคอนโดมีครัวหรือพูลวิลล่าผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ โดยมีทั้งแบบเช่าตรงจากเจ้าของและผ่านเอเจนต์ ซึ่งการเพิ่มขึ้นของกลุ่มนี้หลังโควิด (ที่ Work from anywhere เป็นที่นิยม) ทำให้ค่าเช่าอสังหาฯ ภูเก็ต ไม่ตกต่ำในช่วงโลว์ซีซั่นเหมือนเดิม เพราะมีคนหมุนเวียนมาเช่าตลอดทั้งปี ในแง่นี้ สำหรับคนไทยที่อาศัยภูเก็ต อาจประสบปัญหาค่าเช่าปรับสูงขึ้นและคู่แข่งแย่งเช่าเป็นต่างชาติ แต่ก็มีตัวเลือกอยู่นอกเขตท่องเที่ยวที่ราคาย่อมเยาว์ให้พิจารณา
• หัวหิน: เมืองตากอากาศใกล้กรุงแห่งนี้ ผู้เช่าหลักคือสองกลุ่มปลายสเปกตรัม ได้แก่ ผู้สูงอายุ/เกษียณ และ พนักงานโรงแรม/ธุรกิจบริการ กลุ่มแรกคือคนไทยวัยเกษียณ (และชาวต่างชาติบ้าง) ที่ขายบ้านในกรุงแล้วย้ายมาเช่าบ้านที่หัวหินใช้ชีวิตเรียบง่ายริมทะเล คนกลุ่มนี้มองหาบ้านเช่าชั้นเดียวหรือคอนโดวิวทะเลที่สงบๆ ไม่พลุกพล่าน งบประมาณตั้งแต่ 10,000 บาท (สำหรับบ้านหลังเล็ก) ไปจนถึง 30,000-50,000 บาท/เดือนสำหรับบ้านหรือคอนโดสวยติดทะเล ขึ้นกับบำนาญและเงินเก็บที่มี ส่วนกลุ่มที่สองคือพนักงานในธุรกิจโรงแรม รีสอร์ต ร้านอาหารในหัวหิน ซึ่งจำนวนไม่น้อยเป็นคนต่างถิ่นที่ย้ายมาทำงาน กลุ่มนี้มักเช่าห้องพักหรืออพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงในตัวเมืองหรือย่านชุมชน (ค่าเช่า ~4,000-8,000 บาท/เดือนสำหรับห้องสตูดิโอทั่วไป) เพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย นอกจากนี้ หัวหินยังมี นักเรียนจากโรงเรียนนานาชาติ และ ครูต่างชาติ บางส่วนที่เช่าคอนโดมิเนียมหรือบ้านในโครงการจัดสรรอยู่ใกล้สถานศึกษา เช่น ย่านหัวหิน 88 หรือเขาตะเกียบ แต่จำนวนไม่มากเท่าสังคมผู้เกษียณโดยรวมของเมือง
• เกาะสมุย: ตลาดเช่าสมุยโดดเด่นด้วย สองกลุ่มใหญ่ คือ นักท่องเที่ยวระยะสั้น และ ชาวต่างชาติระยะยาว สำหรับนักท่องเที่ยว สมุยได้รับความนิยมอย่างสูงในการเช่าบ้านพักหรือวิลล่าทั้งหลังแทนการพักโรงแรม โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวใหญ่และกลุ่มเพื่อนที่พบว่า การแชร์ค่าเช่าวิลล่าหรูทั้งหลังคุ้มค่าและเป็นส่วนตัวกว่าโรงแรม แนวโน้มนี้เติบโตขึ้นเรื่อยๆ ในยุคหลังๆ เพราะแพลตฟอร์มจองบ้านพักออนไลน์ทำให้หาบ้านเช่าง่ายและน่าเชื่อถือขึ้น ส่งผลให้ บ้านพักตากอากาศสมุยเป็นที่รู้จักในหมู่นักท่องเที่ยวต่างชาติมากขึ้น ดีมานด์เช่าระยะสั้นขยายตัวต่อเนื่องทุกไฮซีซั่น ขณะที่กลุ่ม ผู้พำนักระยะกลาง-ยาว บนเกาะสมุย ส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติที่อยู่ตั้งแต่หลายเดือนจนถึงเป็นปี แบ่งเป็นทั้งผู้เกษียณจากยุโรป/อเมริกาและเอเชียที่มาใช้ชีวิตบั้นปลายบนเกาะ, กลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจท่องเที่ยว/ร้านอาหารบนเกาะที่เป็นต่างชาติ, และ “ดิจิทัลโนแมด” รุ่นใหม่ที่ทำงานออนไลน์และเลือกโลเคชันอยู่อาศัยได้ กลุ่มหลังนี้เพิ่มจำนวนขึ้นมากหลังโควิด เปิดโลกให้เห็นว่าสมุยมีครบทั้งความสวยงามและอินเทอร์เน็ตที่ดี ผู้เช่าระยะยาวเหล่านี้มักต้องการบ้านเช่าที่ ตกแต่งพร้อมอยู่ (Fully Furnished) มีครัว เครื่องใช้ไฟฟ้าครบ และอินเทอร์เน็ตแรง ค่าเช่า “เหมาะสม” กับคุณภาพบ้านที่ได้รับ หลายรายเลือกทำสัญญาเช่ารายปีต่อเนื่องหากพึงพอใจกับบ้านและสภาพแวดล้อมนั้นๆ ผลคือสมุยมีฐานผู้เช่าประจำที่ช่วยพยุงตลาดในช่วงโลว์ซีซั่นและสร้างความมั่นคงให้รายได้ค่าเช่าสำหรับเจ้าของบ้าน โดยทำเลที่นิยมของผู้พำนักระยะยาวคือ โซนบ่อผุด เฉวง และละไม ซึ่งมีชุมชนชาวต่างชาติ ร้านค้า ร้านอาหาร และโรงพยาบาลที่ดี ใกล้เคียงกับสิ่งที่พวกเขาคุ้นเคย

จะเห็นว่าการรู้ “กลุ่มเป้าหมายผู้เช่า” ในแต่ละพื้นที่ช่วยให้ทั้งผู้เช่าและเจ้าของทรัพย์วางแผนได้ถูกทิศทาง ผู้เช้าสามารถเลือกย่านที่มีสังคมตรงกับตน (เช่น คนทำงานอยากอยู่ย่านหนุ่มสาวคึกคัก คนเกษียณอาจเลือกย่านเงียบสงบ) ขณะเดียวกันเจ้าของบ้าน/คอนโดก็จะทราบว่าควรตกแต่งหรือโฆษณาทรัพย์อย่างไรให้โดนใจกลุ่มที่น่าจะมาเช่า เช่น ในกรุงเทพฯ ผู้เช่าถึง 80% ต้องการที่พักที่ตกแต่งพร้อมอยู่ (Fully Furnished) เพื่อลดภาระซื้อเฟอร์นิเจอร์และย้ายออกง่าย ซึ่งเจ้าของควรจัดให้พร้อม หรือ ในพื้นที่มหาวิทยาลัย อาจเน้นห้องขนาดเล็ก 1-2 ห้องนอน เพราะผลสำรวจพบผู้เช่า 2 ห้องนอนเป็นที่ต้องการอันดับ1 รองลงมาคือ 1 ห้องนอน และ 3 ห้องนอน ตามจำนวนสมาชิกครอบครัวของผู้เช่า รายละเอียดเหล่านี้ช่วยให้เกิด ดีลเช่าที่ตรงใจทั้งสองฝ่าย และลดปัญหาการย้ายออกก่อนกำหนดได้ด้วย

ตารางเปรียบเทียบราคาค่าเช่าและแนวโน้มตลาด (พื้นที่หลัก)

เพื่อความชัดเจนในข้อมูลข้างต้น เราขอสรุป ตารางเปรียบเทียบ ราคาเช่าและแนวโน้มตลาดของแต่ละพื้นที่หลักดังต่อไปนี้ (ข้อมูลปี 2567-ต้นปี 2568):

• กรุงเทพฯ: ค่าเช่าเฉลี่ยคอนโด ~14,000 บาท/เดือน บ้านเดี่ยว ~45,000 บาท/เดือน แนวโน้มตลาดเช่าเติบโตจากดีมานด์คนรุ่นใหม่และต่างชาติ (ค่าเช่าในกรุงเทพฯ +9% ในปี 2567) ทำเลฮิตคือใกล้รถไฟฟ้า BTS/MRT โดยช่วงราคาเช่ายอดนิยมไม่เกิน 15,000 บาท/ด. เพราะตอบโจทย์งบคนส่วนใหญ่
• พัทยา (ชลบุรี): ค่าเช่าคอนโดเฉลี่ย ~30,000 บาท/เดือน (สตูดิโอ ~18k, 1นอน ~24k) บ้านเช่าเริ่มราว 15,000 บาทขึ้นไป (บ้านมีสระ/วิวทะเลอาจแตะหลายหมื่น) ตลาดเช่าคึกคักตามท่องเที่ยวฟื้น ต่างชาติแห่เช่ามากขึ้น (ค่าเช่าคอนโดบางละมุง +9.9% YOY) ผู้เช่าหลากหลายตั้งแต่นักท่องเที่ยวต่างชาติไปจนถึงพนักงานนิคมฯ
• เชียงใหม่: ค่าเช่าคอนโดเฉลี่ย ~20,000 บาท/เดือน (1นอน ~15k) บ้านเช่า 2-3 ห้องนอน ~15,000-30,000 บาท ตลาดเช่าเติบโตหลังโควิด (+7.9% YOY) เน้นกลุ่มนักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่ ย่านนิยมคือรอบมหาวิทยาลัยและนิมมานฯ ที่ใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์
• ภูเก็ต: ค่าเช่าคอนโดเฉลี่ย ~25,000 บาท/เดือน (1นอน ~20k, 2นอน ~45k) บ้าน/วิลล่า 2-3 ห้องนอน ~30,000-60,000 บาท หากเป็นวิลล่าหรูวิวทะเลอาจ 80k-100k+ ตลาดหนุนโดยต่างชาติและนักท่องเที่ยว (ค่าเช่าเพิ่ม ~3-4% YOY) ทำเลยอดนิยมคือโซนใกล้ทะเลฝั่งตะวันตก (บางเทา ป่าตอง ฉลอง)
• หัวหิน: ค่าเช่าคอนโดเฉลี่ย ~25,000 บาท/เดือน บ้านเช่า ~20,000-40,000 บาท (แล้วแต่ระยะห่างจากทะเล) ตลาดค่อนข้างคงที่ (ค่าเช่าเฉลี่ยทรงตัว YOY) ผู้เช่าหลักคือกลุ่มเกษียณและคนทำงานในพื้นที่ ทำเลนิยมคือในเมืองหัวหิน เขาตะเกียบ และชะอำใกล้เคียง
• เกาะสมุย: ค่าเช่าบ้านเดี่ยว 3 ห้องนอน ~40,000 บาท/เดือน วิลล่าหรู 4 ห้องนอน ~100,000 บาท/เดือน (บ้านพื้นถิ่น 2 ห้องนอนมีให้เช่าถูก ~8,000-12,000) แนวโน้มตลาดเช่าขึ้นตามการท่องเที่ยว (คาด +5% ขึ้นไป) ผู้เช่าส่วนมากเป็นต่างชาติ ทั้งแบบเช่าพักร้อนและอยู่ยาว ทำเลยอดนิยมคือ บ่อผุด เฉวง ละไม ที่สิ่งอำนวยความสะดวกครบ

ตารางนี้ช่วยให้เห็นภาพรวม “ที่ไหนแพง ที่ไหนถูก” และ “ที่ไหนกำลังมาแรง” สำหรับตลาดเช่าไทยปัจจุบัน ผู้เช่าที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโด สามารถใช้ข้อมูลนี้ประกอบการตัดสินใจเลือกทำเลที่เหมาะกับงบประมาณและความต้องการของตน

ข้อควรรู้และข้อควรระวังสำหรับผู้เช่าชาวไทย

การเช่าบ้านหรือคอนโดแม้จะเป็นเรื่องปกติในปัจจุบัน แต่ผู้เช่าหลายคนอาจยัง ไม่ทราบรายละเอียดบางอย่าง ที่ควรระมัดระวังเพื่อป้องกันปัญหาภายหลัง ต่อไปนี้คือ ข้อควรรู้/ข้อควรระวัง ที่ผู้เช่าชาวไทยควรใส่ใจเป็นพิเศษ:

• สัญญาเช่า (Rental Contract): ก่อนเซ็นสัญญา ควรอ่านเอกสารสัญญาเช่าอย่างละเอียดทุกครั้ง ตรวจสอบว่ามีการระบุข้อมูลสำคัญครบถ้วน เช่น ชื่อผู้ให้เช่า-ผู้เช่า รายละเอียดที่อยู่ทรัพย์ที่เช่า ระยะเวลาเช่า ค่าเช่ารายเดือน วันครบกำหนดชำระ ค่าเงินประกัน (มัดจำ) เงื่อนไขการต่อสัญญา/ยกเลิกสัญญา ฯลฯ สัญญาเช่าควรเป็นภาษาไทย (หรือมีฉบับแปลไทยกำกับ) ตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค และต้องให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายเก็บไว้คนละฉบับ อย่าลืมขอสำเนาบัตรประชาชนผู้ให้เช่ามาประกอบเอกสาร (และผู้ให้เช่าควรขอบัตรประชาชนผู้เช่าไว้เช่นกัน) เพื่อความถูกต้อง หากในสัญญามีข้อความที่ไม่เข้าใจหรือต้องการแก้ไข ให้เจรจากับผู้ให้เช่าก่อนลงนาม
• เงินประกันและค่าใช้จ่ายล่วงหน้า: โดยปกติการเช่าบ้าน/คอนโดจะมีการเก็บ เงินมัดจำ (Security Deposit) และค่าเช่าล่วงหน้า ผู้ให้เช่าส่วนมากเรียกเก็บ มัดจำ 2 เดือน + ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน (รวมจ่าย 3 เดือนตอนทำสัญญา) ซึ่งเป็นธรรมเนียมที่ปฏิบัติกัน อย่างไรก็ดี กฎหมายเช่าฉบับปี 2561 สำหรับผู้ให้เช่าที่อยู่ในธุรกิจ (เช่น เป็นบริษัทหรือมีห้องเช่ามากกว่า 5 ห้อง) กำหนดให้เก็บมัดจำได้ไม่เกิน 1 เดือน และต้องคืนมัดจำภายใน 7 วันหลังสิ้นสุดสัญญา ซึ่งผู้เช่าควรรู้สิทธิ์ส่วนนี้ไว้ (แต่ถ้าผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดาที่มีทรัพย์ไม่กี่ห้อง กฎหมายนี้ไม่บังคับใช้ ยังคงเก็บ 2 เดือนได้) นอกจากเงินมัดจำแล้ว สอบถามผู้ให้เช่าว่ามีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกหรือไม่ เช่น ค่าส่วนกลาง (บางแห่งเจ้าของจ่ายเอง แต่บางแห่งผลักให้ผู้เช่าจ่ายรายเดือน), ค่าอินเทอร์เน็ต/เคเบิลทีวี, ค่าที่จอดรถเพิ่มเติม เป็นต้น เพื่อที่จะได้คำนวณงบประมาณได้ถูกต้อง
• การตรวจรับบ้าน/คอนโด: ก่อนย้ายเข้าอยู่ ควรทำการตรวจรับทรัพย์อย่างละเอียดกับผู้ให้เช่า ตรวจดูสภาพห้อง/บ้าน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ระบบไฟ น้ำ ประตูหน้าต่าง ผนัง พื้น ฯลฯ ว่าอยู่ในสภาพเรียบร้อยดีหรือมีจุดชำรุดเสียหายตรงไหน ให้จดบันทึกหรือถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน และแจ้งให้ผู้ให้เช้าทราบเพื่อระบุลงใน บันทึกตรวจรับ หรือในสัญญาเช่า (ถ้าทำได้) การทำเช่นนี้จะ ป้องกันการถูกหักเงินมัดจำในภายหลัง จากความเสียหายที่ไม่ได้เกิดจากผู้เช่า นอกจากนี้ควรสอบถาม ระบบมิเตอร์น้ำ-ไฟ ว่าอยู่ระดับใดในวันเริ่มเช่า เพื่อตรวจสอบบิลในเดือนถัดไปว่าเริ่มคิดจากศูนย์หรือไม่
• สิทธิในการอยู่อาศัยและความเป็นส่วนตัว: ผู้เช่ามีสิทธิในความเป็นส่วนตัวในที่พักที่เช่าตามกฎหมาย เจ้าของที่พักไม่ควรเข้ามาในที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือแจ้งล่วงหน้า เว้นแต่มีเหตุฉุกเฉินที่มีความจำเป็นจริงๆ ดังนั้นหากในสัญญามีข้อตกลงว่า “ผู้ให้เช่าสามารถเข้าตรวจสอบทรัพย์ได้ตลอดเวลา” ควรขอแก้ไขให้เหมาะสม เช่น แจ้งล่วงหน้า 1-2 วันก่อนเข้าตรวจ และเข้าตรวจในเวลาที่ผู้เช่าอยู่บ้านเพื่อความสบายใจของทั้งสองฝ่าย
• การดัดแปลงและการซ่อมแซม: โดยทั่วไปสัญญาเช่าจะระบุว่าผู้เช่าห้ามดัดแปลง ต่อเติม ทำความเสียหายให้ทรัพย์ที่เช่า หากต้องการปรับปรุงอะไร (เช่น ทาสีใหม่ ติดตั้งจานดาวเทียม แขวนกรอบรูปเจาะผนัง) ควรขออนุญาตผู้ให้เช่าก่อนเป็นลายลักษณ์อักษร นอกจากนี้ควรตกลงกันล่วงหน้าว่า หากมีสิ่งใดเสียหาย ใครเป็นผู้รับผิดชอบซ่อม เช่น เครื่องปรับอากาศเสีย, หลังคารั่ว, ท่อประปาแตก - ปกติแล้วถ้าเกิดการชำรุดจากการใช้งานปกติและอายุการใช้งาน ผู้ให้เช่าควรดูแลซ่อมให้ แต่ถ้าเกิดจากการใช้งานผิดวิธีของผู้เช่าหรืออุบัติเหตุที่ผู้เช่าทำเสียเอง ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ ในจุดนี้ควรทำความเข้าใจร่วมกันเพื่อลดปัญหาโต้แย้งเมื่อเกิดเหตุขึ้นจริง
• การชำระค่าเช่าและค่าสาธารณูปโภค: ควรชำระค่าเช่าตรงเวลา ตามวันที่ระบุในสัญญา หากเลยกำหนดอาจมีค่าปรับ (บางสัญญากำหนดดอกเบี้ยกรณีจ่ายช้า) สำหรับค่าน้ำค่าไฟ ถ้าเช่าหอพักหรืออพาร์ทเมนต์เล็กอาจมีเรทคิดต่างจากบ้านทั่วไป (ตามกฎหมาย หอพักขนาดใหญ่ต้องไม่คิดค่าไฟเกินอัตราการไฟฟ้า + ค่าบริการที่กำหนด) แต่ในคอนโดหรือบ้านเช่าโดยตรง ส่วนใหญ่ผู้เช่าชำระตามบิลหลวงปกติ ตรวจสอบวิธีการจ่าย (บางที่ผู้ให้เช่าจะรวบไปจ่ายแล้วเก็บจากผู้เช่า, บางที่ผู้เช่าจ่ายเอง) และเก็บใบเสร็จทุกครั้ง เผื่อมีข้อพิพาทภายหลัง
• ข้อควรระวังอื่นๆ: ระวัง มิจฉาชีพหลอกให้โอนเงินมัดจำ โดยไม่ได้มีบ้านให้เช่าจริง - ควรตรวจสอบตัวตนเจ้าของและทรัพย์สินก่อนโอนเงินใดๆ เสมอ (เช่น ขอเข้าชมสถานที่จริงหรือขอดูเอกสารความเป็นเจ้าของ) อีกเรื่องคือ เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา ผู้เช่าควรทราบว่าถ้าต้องย้ายออกก่อนครบสัญญาจะมีผลอย่างไร ส่วนมากแล้วหากไม่มีข้อกำหนดอะไร ผู้เช่าจะถูกริบมัดจำ แต่บางสัญญาอาจยืดหยุ่นให้หาผู้เช่ารายใหม่มาแทนได้โดยไม่เสียมัดจำ หรือบางที่ระบุว่าผู้เช่าต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วันก่อนย้ายออก ดังนั้นควรอ่านและทำความเข้าใจให้ชัด

โดยรวม การสื่อสารที่ดีระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า เป็นกุญแจสำคัญที่จะทำให้การเช่าเป็นไปอย่างราบรื่น ผู้เช่าควรเก็บหลักฐานทุกอย่าง (สัญญา, ใบเสร็จ, รูปถ่ายสภาพห้อง) ไว้กับตัว และรักษาความสัมพันธ์ที่ดีกับเจ้าของที่พัก การมีความรับผิดชอบและเคารพทรัพย์ของผู้อื่นจะทำให้คุณได้รับความไว้วางใจ และอาจส่งผลให้ได้เงื่อนไขที่ดี เช่น เจ้าของเต็มใจต่อสัญญาโดยไม่ขึ้นค่าเช่า หรือตอบสนองรวดเร็วเมื่อต้องการความช่วยเหลือเรื่องซ่อมแซม เป็นต้น

วิธีเลือกบ้าน/คอนโดให้เช่าให้เหมาะกับงบประมาณและไลฟ์สไตล์

การจะหา บ้านเช่า หรือ คอนโดเช่า ที่ถูกใจทั้งในแง่ราคาและการใช้ชีวิต จำเป็นต้องมีการวางแผนและพิจารณาปัจจัยหลายด้านอย่างเป็นระบบ นี่คือ คำแนะนำทีละขั้นตอน เพื่อช่วยให้คุณเลือกที่อยู่อาศัยให้เช่าที่ตอบโจทย์ทั้งงบประมาณและไลฟ์สไตล์ของคุณ:

1. กำหนดงบประมาณสูงสุดที่จ่ายไหว: เริ่มจากการคำนวณ งบประมาณค่าเช่ารายเดือน ที่คุณสามารถจ่ายได้โดยไม่เดือดร้อนทางการเงิน แนะนำว่าค่าเช่า + ค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) ไม่ควรเกิน ~30% ของรายได้ครัวเรือนต่อเดือน เพื่อให้ยังมีเงินเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆ สมมติคุณมีรายได้ 50,000 บาท/เดือน ค่าเช่าที่เหมาะสมไม่ควรเกิน ~15,000 บาท (ซึ่งก็สอดคล้องกับช่วงราคาที่ผู้ค้นหาส่วนใหญ่ตั้งไว้) การมีตัวเลขในใจจะช่วยตัดช้อยส์ที่เกินกำลังออกไป ทำให้ค้นหาโฟกัสขึ้น
2. เลือกทำเลให้ตรงกับไลฟ์สไตล์: ทำเลที่อยู่ควรเอื้อต่อการดำเนินชีวิตประจำวันของคุณ ถามตัวเองว่าคุณให้ความสำคัญกับอะไร - หากต้องเดินทางทำงานทุกวัน ควรเช่าใกล้ที่ทำงานหรือใกล้รถไฟฟ้า/MRT เพื่อลดเวลาเดินทาง (ทำเลติดรถไฟฟ้ายังคงเป็นที่ต้องการสูงสุดใน กทม.) ถ้ามีครอบครัวหรือเด็กๆ ควรดูย่านที่ปลอดภัย ใกล้โรงเรียนและสวนสาธารณะ; หากชอบความสงบ อาจเลือกชานเมืองหรือทำเลไกลศูนย์การค้า; แต่ถ้าชอบชีวิตกลางคืน ร้านอาหาร คาเฟ่ ควรอยู่ย่านใจกลางเมือง/นิมมานฯ/ทองหล่อ เป็นต้น การจับคู่ทำเลกับไลฟ์สไตล์จะเพิ่มความสุขในการอยู่อาศัย โดยไม่ต้องเสียเงินเพิ่มภายหลังเพื่อเดินทางหรือซื้อบริการที่คุณขาด
3. เลือกประเภทอสังหาฯ ที่เหมาะสม: บ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ อพาร์ทเมนต์ ต่างมีข้อดีต่างกัน บ้านเดี่ยวมีพื้นที่ใช้สอยมาก เหมาะกับครอบครัวและคนมีรถ แต่ต้องดูแลรักษามากกว่า; ทาวน์เฮาส์ประหยัดงบกว่าแต่ได้พื้นที่มากพอสมควร อาจไกลเมืองเล็กน้อย; คอนโดสะดวกสบายสุด มีรปภ. สิ่งอำนวยความสะดวกครบ อยู่ในเมืองง่ายต่อการเดินทาง แต่พื้นที่จำกัด; อพาร์ทเมนต์ (ห้องเช่า) ราคาอาจย่อมเยากว่าคอนโด แต่ขาด Facilities และความเป็นส่วนตัวบางอย่าง เลือกให้ตรงกับจำนวนผู้อยู่อาศัยและรูปแบบชีวิตของคุณ เช่น หากคุณอยู่คนเดียวและไม่ค่อยอยู่บ้าน (ออกไปทำงาน/เที่ยวตลอด) คอนโดขนาดเล็กใกล้รถไฟฟ้า อาจตอบโจทย์กว่าบ้านเช่าหลังใหญ่ที่เปลืองค่าไฟและดูแลยากโดยไม่จำเป็น
4. เปรียบเทียบราคาเช่าในตลาด: เมื่อเลือกย่านและประเภทที่ต้องการได้แล้ว ให้สำรวจ ราคาเช่าทรัพย์ลักษณะใกล้เคียงกันในตลาด ก่อนตัดสินใจ เช่น ดูในเว็บประกาศเช่า (เช่น Dot Property, DDproperty ฯลฯ) หรือกลุ่มเฟซบุ๊ค ว่า คอนโด 1 ห้องนอน ย่านสุขุมวิทช่วงพร้อมพงษ์-อ่อนนุช ราคาเช่าเฉลี่ยเท่าไร หรือ บ้านเดี่ยว 3 ห้องนอนในเชียงใหม่ แถวสันทราย ราคาอยู่ประมาณเท่าไร การมีข้อมูลเปรียบเทียบจะช่วยในการ ต่อรองราคา กับผู้ให้เช่าและป้องกันการเช่าแพงเกินจริง สมมติพบว่าคอนโดขนาดและทำเลคล้ายกันปล่อยเช่า 12,000-14,000 บาท ถ้ามีเจ้าของห้องเสนอคุณ 18,000 บาทโดยไม่มีอะไรพิเศษเพิ่มเติม คุณก็จะรู้ว่าราคาไม่สมเหตุสมผลและอาจมองหาที่อื่นแทน
5. ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ให้เช่า/โครงการ: ควรเลือกเช่าจาก เจ้าของบ้านหรือโครงการที่น่าเชื่อถือ มีหลักแหล่งชัดเจน หากเป็นนายหน้า/เอเจนต์ ก็ควรเป็นตัวแทนที่มีใบอนุญาตหรือได้รับรีวิวดี การเช่าผ่านแพลตฟอร์มใหญ่ๆ อย่างเว็บไซต์อสังหาฯ มีข้อดีคือทรัพย์ส่วนมากผ่านการตรวจสอบเบื้องต้นและมีการรีวิว แต่ไม่ว่าจะทางใด ควรไปดูสถานที่จริง ก่อนตกลงเช่า เพื่อดูสภาพห้อง, สภาพแวดล้อม, เพื่อนบ้าน, เส้นทางเข้าออก และสอบถามเจ้าหน้าที่นิติบุคคล (กรณีคอนโด) เกี่ยวกับข้อปฏิบัติต่างๆ เช่น ค่าจอดรถ, การทิ้งขยะ, กฎการเลี้ยงสัตว์ (หากคุณมีสัตว์เลี้ยงควรถามตั้งแต่เนิ่นๆ ว่าสามารถเลี้ยงได้ไหม เพราะหลายที่ห้ามสัตว์เลี้ยง)
6. พิจารณาบริการและสิ่งอำนวยความสะดวก: ที่อยู่อาศัยให้เช่าบางแห่งมีบริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่ต่างกันไป ให้คำนึงถึง ความคุ้มค่าของสิ่งที่รวมมาในค่าเช่า เช่น ในคอนโดค่าเช่ารวมสิทธิ์ใช้สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถ หรือ Wi-Fi ฟรีหรือไม่; ในบ้านเช่า เจ้าของมีจัดคนสวนหรือคนดูแลสระว่ายน้ำให้หรือเปล่า (โดยเฉพาะบ้านหรูในภูเก็ต/สมุย ผู้ให้เช่าบางรายรวมบริการเหล่านี้เพื่อดึงดูดผู้เช่า); ระบบรักษาความปลอดภัยเป็นอย่างไร; มีร้านสะดวกซื้อหรือร้านอาหารใกล้เคียงหรือไม่ สิ่งเหล่านี้มีผลกับชีวิตประจำวันมาก บางครั้งการจ่ายแพงขึ้นอีกนิดเพื่ออยู่โครงการที่สิ่งแวดล้อมดี ปลอดภัย และสะดวกสบายกว่า ถือว่าคุ้มค่า กว่าการประหยัดค่าเช่าแต่ต้องไปเสียเงินซื้อความสะดวกข้างนอกเอง
7. อ่านรีวิวและถามผู้อยู่อาศัยเดิม: หากเป็นไปได้ ค้นหารีวิวหรือสอบถามคนที่เคยอยู่ในโครงการ/บ้านเช่านั้นมาก่อน ทั้งเรื่องข้อดีข้อเสีย เช่น น้ำไฟมีปัญหาบ่อยไหม, เสียงดังรบกวนหรือไม่, นิติบุคคลดูแลดีหรือเปล่า, เจ้าของบ้านนิสัยเป็นอย่างไรบ้าง (เจ้าของบางคนดูแลดีมาก แต่บางคนอาจเข้มงวดจุกจิกเกินไป) ยิ่งถ้าเป็น การเช่าคอนโดผ่านเจ้าของโดยตรง การรู้ว่าเจ้าของเป็นคนอย่างไรสำคัญไม่แพ้ตัวห้องเลย คุณสามารถสังเกตตั้งแต่ขั้นเจรจาว่าเขาสุภาพและยืดหยุ่นแค่ไหน หากเจ้าของติดเงื่อนไขเยอะตั้งแต่แรกหรือไม่ตรงต่อคำพูด ก็อาจเป็นสัญญาณเตือนว่าอนาคตอาจมีปัญหากันได้
8. ตรวจสอบสัญญาและเงื่อนไขอีกครั้งก่อนเซ็น: เมื่อเลือกได้แล้ว อย่าลืมย้อนกลับมาตรวจสัญญาเช่าตามที่ได้กล่าวไว้ในหัวข้อก่อนหน้า ตรวจสอบว่าทุกอย่างตรงตามที่ตกลงกันปากเปล่าหรือไม่ (เช่น สัญญา 1 ปี ต่อได้อีก 1 ปี, ค่าเช่าเท่าที่พูด, มีรายการเฟอร์นิเจอร์ครบ, เงื่อนไขการคืนเงินมัดจำ ฯลฯ) หากมีสิ่งใดไม่ชัดเจนต้องถามให้เคลียร์ และหากมีการแก้ไขก็ให้แก้ก่อนลงนาม ทั้งสองฝ่ายควรเซ็นทุกหน้าพร้อมพยาน (ถ้ามี) แล้วแลกสัญญากันเก็บไว้ เป็นอันเสร็จสิ้นกระบวนการ

สุดท้ายนี้ การเลือกบ้านหรือคอนโดเช่าที่เหมาะสมนั้น ไม่มีสูตรตายตัว ขึ้นอยู่กับความต้องการเฉพาะบุคคล แต่หากดำเนินการตามคำแนะนำข้างต้นอย่างรอบคอบ คุณก็มีแนวโน้มสูงที่จะพบที่พักที่ตอบโจทย์ “ดี และ ถูกใจ ในงบที่จ่ายไหว” การเช่าบ้านเป็นทั้งศาสตร์และศิลป์ที่ต้องชั่งน้ำหนักระหว่างราคากับคุณภาพชีวิต เมื่อเจอที่ที่ใช่แล้ว อย่าลืมใช้ชีวิตอย่างมีความสุขและรับผิดชอบในฐานะผู้เช่าที่ดี เพื่อสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับเจ้าของและเพื่อนบ้าน เท่านี้ประสบการณ์การเช่าของคุณก็จะเป็นไปอย่างราบรื่นและน่าประทับใจ