ประกาศขายอพาร์ทเม้นท์ ในกรุงเทพ

คู่มือการลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังในกรุงเทพฯ ปี 2568

การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังเพื่อปล่อยเช่าในกรุงเทพมหานครกำลังได้รับความสนใจมากขึ้นในปี 2568 เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวและมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง นักลงทุนชาวไทยหลายคนมองว่าอพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังสามารถสร้าง Passive Income ที่มั่นคงในระยะยาวให้ได้ และเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพอย่าง รัชดาภิเษก, พระราม 9 และ พญาไท ซึ่งเป็นย่านธุรกิจและที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการเช่าสูง บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นคู่มือ Content Pillar สำหรับนักลงทุนชาวไทยที่สนใจซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังในกรุงเทพฯ เพื่อการลงทุนระยะยาว โดยมีเนื้อหาครอบคลุมภาพรวมตลาดปี 2568 ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง รายได้ค่าเช่าเฉลี่ยในแต่ละพื้นที่ แนวโน้มการปล่อยเช่า อัตราการเข้าพัก อัตราผลตอบแทนเบื้องต้น ตลอดจนรายละเอียดด้านกฎหมายและใบอนุญาต ขั้นตอนการซื้อ การวิเคราะห์ความเสี่ยง กลยุทธ์การเพิ่มมูลค่า และคำแนะนำที่เหมาะสมสำหรับผู้ลงทุนไทย

บทความนี้นำเสนอด้วยรูปแบบภาษาทางการและโครงสร้างชัดเจน เหมาะสำหรับการเผยแพร่บนหน้าแลนดิ้งเพจ “ขายอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพ” เพื่อสนับสนุน SEO และให้ข้อมูลเชิงลึกแก่นักลงทุนทุกท่าน

ข้อดีของการลงทุนอพาร์ทเม้นท์เพื่อปล่อยเช่า

• ทรัพย์สินมั่นคงถาวร: อาคารอพาร์ทเม้นท์เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีอายุการใช้งานยาวนาน สามารถใช้งานได้หลายสิบปี การลงทุนกับอพาร์ทเม้นท์หมายถึงการถือครองทรัพย์สินที่มีตัวตน (ที่ดินและอาคาร) ซึ่งหากอยู่ในทำเลที่ดี มูลค่าจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตามกาลเวลา
• สร้างรายได้สม่ำเสมอระยะยาว: การปล่อยเช่าห้องพักหลายยูนิตทำให้มีรายได้ค่าเช่าเข้ามาทุกเดือนอย่างต่อเนื่อง เปรียบเสมือนกระแสเงินสด (Cash Flow) ที่ช่วยให้มีความมั่นคงทางการเงินมากขึ้น แม้ในภาวะเศรษฐกิจผันผวน ที่อยู่อาศัยยังคงเป็นปัจจัยสี่ที่มีความต้องการเสมอ
• ทรัพย์สินส่งต่อเป็นมรดกได้: อพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังสามารถส่งต่อให้ลูกหลานหรือครอบครัวดูแลต่อในอนาคต เป็นมรดกที่มีมูลค่าและยังสร้างรายได้ต่อเนื่อง รุ่นสู่รุ่น
• ช่องทางรายได้หลากหลาย: นอกจากค่าเช่าห้องพัก เจ้าของอพาร์ทเม้นท์ยังอาจมีรายได้เสริมอื่นๆ เช่น ค่าน้ำ-ค่าไฟ (ที่บวกเพิ่มเล็กน้อยจากอัตราปกติ), รายได้จากตู้กดน้ำ/เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ, ค่าที่จอดรถ, ค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าขนาดเล็ก เป็นต้น ทำให้ผลตอบแทนรวมสูงขึ้นกว่าค่าเช่าห้องอย่างเดียว
• การบริหารจัดการไม่ซับซ้อนเท่าธุรกิจอื่น: การปล่อยเช่าอพาร์ทเม้นท์มีลักษณะคล้ายธุรกิจอสังหาฯ ให้เช่าทั่วไป คือเมื่อจัดระบบดีแล้วจะใช้คนดูแลไม่มาก สิ่งที่ต้องทำประจำคือการดูแลอาคารและผู้เช่า เก็บค่าเช่า และบำรุงรักษาเมื่อจำเป็น ซึ่งง่ายกว่าการบริหารธุรกิจผลิตสินค้าหรือร้านค้าปลีกที่ต้องติดตามสต็อกหรือต้นทุนวัตถุดิบทุกวัน
• หลักทรัพย์ค้ำประกันที่ธนาคารยอมรับ: อพาร์ทเม้นท์เป็นอสังหาฯ ที่สถาบันการเงินนิยมรับเป็นหลักประกัน หากในอนาคตต้องการเงินทุนเพิ่มเติม ผู้ลงทุนสามารถใช้ทรัพย์นี้ในการกู้ยืม (รีไฟแนนซ์) ได้ค่อนข้างง่าย เนื่องจากมีรายได้แน่นอนจากค่าเช่าและมูลค่าทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นตามเวลา

ภาพรวมตลาดอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพฯ ปี 2568

ตลาดอพาร์ทเม้นท์เพื่อการลงทุนในกรุงเทพมหานครปี 2568 มีแนวโน้มสดใสเมื่อเทียบกับช่วงสองสามปีที่ผ่านมา สืบเนื่องจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการกลับมาดำเนินชีวิตตามปกติหลังสถานการณ์โรคระบาด COVID-19 ความต้องการที่พักอาศัยแบบเช่าระยะยาวในเมืองใหญ่เพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ส่งผลให้อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) โดยเฉลี่ยของอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอยู่ในเกณฑ์สูง โดยเฉพาะในทำเลย่านธุรกิจและใกล้แนวรถไฟฟ้า สำหรับปี 2568 นี้ อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพฯ อยู่ประมาณ 85-95% (ขึ้นกับทำเลและคุณภาพของอาคาร) ซึ่งนับว่าเป็นระดับที่น่าพึงพอใจสำหรับผู้ประกอบการปล่อยเช่า

ด้านระดับค่าเช่า มีการปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยตามอัตราเงินเฟ้อและต้นทุนค่าบำรุงรักษาในช่วงปีที่ผ่านมา โดยค่าเช่าห้องพักอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพฯ โดยรวมมีค่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นประมาณ 3-5% เมื่อเทียบปีต่อปี ผู้เช่ามีกำลังจ่ายมากขึ้นหลังจากเศรษฐกิจฟื้นตัว ทำให้เจ้าของสามารถปรับขึ้นค่าเช่าในบางทำเลได้บ้าง โดยไม่กระทบต่ออัตราการเข้าพักมากนัก

อีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อตลาดอพาร์ทเม้นท์คือ ซัพพลาย (Supply) ที่เพิ่มขึ้นอย่างจำกัด เนื่องจากผู้พัฒนาหลายรายมุ่งไปสร้างคอนโดมิเนียมขายขาดมากกว่าจะสร้างอาคารอพาร์ทเม้นท์เพื่อปล่อยเช่า การเกิดโครงการอพาร์ทเม้นท์ใหม่ๆ ในเมืองจึงมีไม่มากนัก ซัพพลายส่วนใหญ่ในตลาดจึงเป็นอาคารที่มีอยู่เดิม ซึ่งบางแห่งอาจมีอายุหลายปีแล้ว เมื่อความต้องการเช่าปรับเพิ่มขึ้นแต่ซัพพลายใหม่มีจำกัด จึงเป็นโอกาสให้อพาร์ทเม้นท์ที่มีอยู่สามารถรักษาอัตราการเช่าสูงไว้ได้ หรือสามารถปรับค่าเช่าขึ้นอย่างเหมาะสม

นอกจากนี้ การกลับมาของชาวต่างชาติทั้งในรูปแบบนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน/ศึกษาในไทย ได้เสริมดีมานด์ในตลาดเช่าที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่ม expat ที่มองหาอพาร์ทเม้นท์และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ระยะยาวในกรุงเทพฯ แม้ว่าชาวต่างชาติกลุ่มนี้มักนิยมเช่าคอนโดระดับบนหรือเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์มากกว่า แต่อพาร์ทเม้นท์ทั่วไปในทำเลเมืองก็ได้รับอานิสงส์ทางอ้อมจากความคึกคักของตลาดเช่าโดยรวมเช่นกัน

โดยสรุป ภาพรวมตลาดอพาร์ทเม้นท์ปล่อยเช่าในกรุงเทพฯ ปี 2568 อยู่ในช่วงขาขึ้น มีอัตราเข้าพักสูง ความต้องการเช่ามีความแข็งแกร่ง และอัตราค่าเช่า/ผลตอบแทนอยู่ในเกณฑ์ที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนระยะยาว อย่างไรก็ดี ผู้ลงทุนยังควรพิจารณาเป็นรายทำเลและประเภทธุรกิจ เนื่องจากในบางพื้นที่การแข่งขันอาจสูงและมีทางเลือกอื่นสำหรับผู้เช่า เช่น คอนโดมิเนียมปล่อยเช่าจำนวนมาก เป็นต้น

ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนอพาร์ทเม้นท์

ก่อนตัดสินใจลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลัง นักลงทุนน่าจะทำความเข้าใจประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องและทางเลือกต่างๆ ในตลาดปล่อยเช่า เพื่อประเมินว่าอพาร์ทเม้นท์แบบไหนที่ตอบโจทย์เป้าหมายการลงทุนของตน:

• อพาร์ทเม้นท์ (Apartment): ในบริบทของไทยหมายถึงอาคารพักอาศัยที่เจ้าของเดียวเป็นผู้ถือครองทั้งตึก และแบ่งห้องเช่าให้ผู้เช่าหลายรายอยู่อาศัย อาคารอพาร์ทเม้นท์มักสูงไม่เกิน 6-8 ชั้น (อาคารเตี้ยหรือกลาง) ไม่มีการแยกโฉนดขายห้องชุดแบบคอนโดมิเนียม ผู้ลงทุนจะซื้อทั้งอาคารพร้อมที่ดินและปล่อยเช่าทั้งหมด การลงทุนแบบนี้ให้อำนาจควบคุมบริหารทรัพย์สินได้เต็มที่ และรายได้ค่าเช่าจะเข้ามาเป็นรายเดือนสม่ำเสมอ แต่ผู้ลงทุนต้องดูแลบริหารจัดการทรัพย์สินทั้งหมดเองหรือจ้างผู้จัดการ
• หอพัก (Dormitory): หอพักมีลักษณะคล้ายอพาร์ทเม้นท์ แต่โดยมากจะหมายถึงที่พักให้เช่าสำหรับกลุ่มเฉพาะ เช่น นักเรียนนักศึกษา หรือพนักงานโรงงาน หอพักอาจมีข้อกำหนดและข้อกฎหมายเฉพาะ (เช่น พระราชบัญญัติหอพัก) และอัตราค่าเช่าจะค่อนข้างต่ำ เจาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย การลงทุนในหอพักอาจให้ผลตอบแทน % สูงกว่า (เพราะราคาที่ดินและค่าก่อสร้างต่ำกว่าในเมือง) แต่มีความท้าทายในด้านการดูแลผู้เช่าและความสม่ำเสมอของรายได้
• คอนโดมิเนียม (Condominium): แม้จะไม่ใช่อพาร์ทเม้นท์ทั้งหลัง แต่บางท่านอาจเปรียบเทียบการลงทุนระหว่าง “ซื้อคอนโดมิเนียมหลายยูนิตเพื่อปล่อยเช่า” กับ “ซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลัง” คอนโดคือห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์แยกเป็นห้องๆ นักลงทุนรายย่อยอาจทยอยซื้อคอนโดหลายห้องในทำเลดีเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งข้อดีคือเลือกทำเลหรือโครงการเฉพาะได้ และสภาพคล่องในการขายต่อห้องแยกจะสูงกว่า แต่ข้อเสียคือไม่มีอำนาจบริหารจัดการรวมเหมือนอพาร์ทเม้นท์ทั้งอาคาร (เช่น ไม่สามารถปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางเองได้) และอัตราผลตอบแทนอาจต่ำกว่าเมื่อเทียบกับการลงทุนซื้ออาคารทั้งหลัง เนื่องจากต้นทุนต่อหน่วยของคอนโดสูงกว่า
• เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ (Serviced Apartment): เป็นอาคารอพาร์ทเม้นท์ที่ให้บริการเพิ่มเติมเสมือนโรงแรม (มีแม่บ้าน ทำความสะอาด มีเฟอร์นิเจอร์ครบ และอำนวยความสะดวกต่างๆ) กลุ่มลูกค้าคือผู้เช่าระยะกลาง-ยาวที่ต้องการความสะดวกสบายระดับโรงแรม มักเป็นชาวต่างชาติหรือคนทำงานบริษัทข้ามชาติ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์มักเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าอพาร์ทเม้นท์ปกติ แต่ผู้ลงทุนต้องมีความพร้อมในการบริหารแบบโรงแรม มีต้นทุนพนักงานและบริการ รวมถึงต้องปฏิบัติตามกฎหมายโรงแรม (เช่น การขอใบอนุญาตโรงแรม หากปล่อยเช่าระยะสั้นรายวัน/สัปดาห์)
• อาคารพาณิชย์/ตึกแถวปรับเป็นห้องเช่า: ผู้ลงทุนบางรายซื้ออาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) หลายคูหาติดกันแล้วดัดแปลงเป็นห้องพักปล่อยเช่า วิธีนี้นิยมในบางทำเลที่ที่ดินราคาสูงมาก การจะสร้างอพาร์ทเม้นท์ใหม่อาจไม่คุ้ม แต่มีอาคารเก่าที่ปรับปรุงได้ ข้อดีคือได้โลเคชันใจกลางเมือง แต่ข้อเสียคืออาคารพาณิชย์ไม่ได้ออกแบบมาเพื่ออยู่อาศัยจำนวนมาก บางครั้งอาจติดข้อจำกัดด้านที่จอดรถหรือข้อกฎหมาย และการบริหารอาจยุ่งยากกว่าตึกอพาร์ทเม้นท์ที่ออกแบบมาโดยตรง

การทำความเข้าใจประเภทอสังหาฯ ต่างๆ ข้างต้นจะช่วยให้นักลงทุนสามารถวางกลยุทธ์ได้ถูกต้อง ว่าควรเลือกซื้ออสังหาประเภทใดที่สอดคล้องกับเงินทุน ความถนัดในการบริหาร และกลุ่มเป้าหมายผู้เช่าที่ต้องการ เจตนารมณ์ของบทความนี้เน้นไปที่การซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลัง (มือหนึ่งหรือมือสอง) เพื่อปล่อยเช่าระยะยาว ดังนั้นในส่วนถัดไป บทความส่วนถัดไปจะกล่าวถึงทำเลที่น่าสนใจและข้อมูลเชิงพื้นที่ในกรุงเทพฯ รวมถึงปัจจัยทางการตลาดที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนลักษณะนี้

ทำเลศักยภาพสำหรับการลงทุนอพาร์ทเม้นท์: รัชดา – พระราม 9 – พญาไท

ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้นๆ ที่กำหนดความสำเร็จของการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ “Location, location, location” ยังเป็นคำกล่าวที่จริงเสมอ การเลือกซื้ออพาร์ทเม้นท์ในทำเลที่ดีจะช่วยให้มีผู้เช่าเต็มตลอดและสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้ในอนาคต กรุงเทพฯ เป็นเมืองใหญ่ที่มีหลายย่านเศรษฐกิจ ในที่นี้เราจะเน้น 3 ทำเลศักยภาพที่โดดเด่นสำหรับการลงทุนอพาร์ทเม้นท์เพื่อปล่อยเช่าระยะยาว ได้แก่ ย่านรัชดาภิเษก-ห้วยขวาง, ย่านพระราม 9-ศูนย์ฯ พระราม 9 และ ย่านพญาไท-อนุสาวรีย์ชัยฯ โดยแต่ละทำเลมีจุดเด่นและตลาดผู้เช่าที่แตกต่างกันดังนี้

ย่านรัชดาภิเษก – ห้วยขวาง

ภาพรวมทำเล: ย่านรัชดาภิเษก-ห้วยขวางถือเป็น “New CBD” หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ของกรุงเทพฯ ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา พื้นที่บริเวณถนนรัชดาภิเษกตั้งแต่ช่วงอโศก-ดินแดง ต่อเนื่องมาถึงห้วยขวางและสุทธิสาร เต็มไปด้วยสำนักงาน อาคารบริษัทขนาดใหญ่ ห้างสรรพสินค้า (เช่น เซ็นทรัลพระราม 9, เอสพลานาด รัชดาฯ) และสถานที่บันเทิงไลฟ์สไตล์ นอกจากนี้ยังมี สถานทูตจีน และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อย่างโซนพระราม 9 ทำให้ย่านนี้มีความคึกคักทั้งกลางวันและกลางคืน

ความต้องการเช่า: ด้วยความที่เป็นย่านธุรกิจใหม่ มีบริษัทและห้างร้านมากมาย ย่านรัชดา-ห้วยขวางจึงดึงดูดกลุ่มคนวัยทำงานจำนวนมากเข้ามาเช่าอาศัย ทั้งคนไทยต่างจังหวัดที่มาทำงานในกรุงเทพฯ และชาวต่างชาติ (เช่น จีน เกาหลี) ที่มาทำงานหรือเรียน หลายปีมานี้ห้วยขวางยังได้รับสมญาว่าเป็น “ย่านโคเรียนทาวน์/ไชน่าทาวน์ใหม่” เนื่องจากมีชุมชนชาวจีนและร้านค้าเอเชียตั้งอยู่ ส่งผลให้มีชาวต่างชาติกลุ่มหนึ่งนิยมเช่าที่พักในบริเวณนี้ด้วย

ค่าเช่าเฉลี่ย: อพาร์ทเม้นท์ในย่านห้วยขวาง-รัชดามีให้เลือกหลายระดับ ตั้งแต่ห้องพักราคาประหยัดในซอยลึก ไปจนถึงอพาร์ทเม้นท์ใหม่ตกแต่งดีใกล้ถนนใหญ่และสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) ค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยสำหรับห้องสตูดิโอ/1 ห้องนอนขนาดประมาณ 20-30 ตร.ม. อยู่ที่ราว 5,000 – 8,000 บาท/เดือน สำหรับอาคารทั่วไปที่ไม่ได้หรูหรา (เช่น อาคารไม่มีลิฟต์ อยู่ในซอย) ส่วนอพาร์ทเม้นท์ระดับกลาง-บนที่อยู่ใกล้ MRT หรือมีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ลิฟต์ ระบบคีย์การ์ด ที่จอดรถเพียงพอ ค่าเช่าสตูดิโออาจอยู่ในช่วง 8,000 – 12,000 บาท/เดือน ได้ ทั้งนี้หากเป็นห้องขนาดใหญ่ 2 ห้องนอน หรือเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในย่านนี้ ค่าเช่าอาจขึ้นไปถึง 15,000-20,000 บาท/เดือน ขึ้นกับคุณภาพอาคาร

อัตราการเข้าพัก: ย่านรัชดาฯ-ห้วยขวางมีอัตราการเข้าพักสูงมากโดยเฉพาะในอาคารที่เดินทางสะดวก (ใกล้ MRT สถานีห้วยขวาง, สุทธิสาร, พระราม 9) หลายแห่งมีผู้เช่าเต็มเกือบ 100% ตลอดทั้งปี เนื่องจากดีมานด์จากคนทำงานและครอบครัวคนเมืองมีอย่างต่อเนื่อง ในช่วงปี 2563-2564 ที่มีโควิด อัตราเช่าอาจชะลอลงบ้าง แต่ในปี 2565-2568 อัตราการเข้าพักในย่านนี้กลับมาอยู่ในเกณฑ์ 90-95% สำหรับอาคารที่บริหารจัดการดี ราคาค่าเช่าเหมาะสม ในบางซอยที่มีการแข่งขันสูง (เช่น มีหลายอพาร์ทเม้นท์ติดกัน) อัตราเข้าพักอาจลดหลั่นลงมาที่ ~85% แต่โดยรวมแล้วผู้ลงทุนสามารถคาดหวังให้ห้องเช่าเต็มได้ไม่ยากหากทำเลดีและรักษาคุณภาพห้องเช่า

ศักยภาพอื่นๆ: ย่านนี้ยังมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (บางขุนนนท์-มีนบุรี) ที่กำลังก่อสร้าง ซึ่งจะผ่านบริเวณถนนรัชดา-ลาดพร้าว/ศูนย์วัฒนธรรม อนาคตเมื่อรถไฟฟ้าเปิดใช้ จะยิ่งเสริมศักยภาพทำเลนี้ให้การเดินทางสะดวกขึ้น และเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาฯ ในย่านนี้ นอกจากนี้ ราคาที่ดินในรัชดาฯ ยังมีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆ จากการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง หากลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ตอนนี้ ในระยะยาวมูลค่าที่ดินและทรัพย์สินก็มีโอกาสเพิ่มขึ้น ทำให้ได้ทั้งกระแสเงินสด (ค่าเช่า) และส่วนต่างมูลค่า (capital gain)

ย่านพระราม 9 – ศูนย์กลางธุรกิจใหม่

ภาพรวมทำเล: พระราม 9 ถือเป็นทำเลที่ร้อนแรงและถูกจับตามองมากที่สุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ได้ชื่อว่าเป็น “CBD แห่งใหม่” ของกรุงเทพฯ เนื่องจากการเกิดขึ้นของโครงการพัฒนาใหญ่ๆ เช่น ตึก G Tower, อาคารสำนักงาน AIA Capital Center, โครงการ The Super Tower (โครงการตึกระฟ้า) รวมถึงห้าง เซ็นทรัลพระราม 9 และ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่ย้ายมาตั้งสำนักงานใหญ่ที่พระราม 9 ย่านนี้ยังเชื่อมต่อกับถนนอโศก-ดินแดงและเพชรบุรี ทำให้เป็นจุดศูนย์กลางด้านการคมนาคมที่สำคัญ มีทั้งสถานี MRT พระราม 9 และเชื่อมต่อ Airport Rail Link มักกะสันในระยะไม่ไกล

ความต้องการเช่า: ด้วยความที่พระราม 9 กลายเป็นศูนย์รวมออฟฟิศและธุรกิจใหม่ ความต้องการที่พักอาศัยของพนักงานออฟฟิศรุ่นใหม่และชาวต่างชาติที่ทำงานย่านนี้จึงสูงมาก หลายคนต้องการพักอาศัยใกล้ที่ทำงานเพื่อลดเวลาการเดินทาง หรืออยู่ใกล้ศูนย์การค้าและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน กลุ่มผู้เช่าหลักในพระราม 9 คือคนวัยทำงานระดับกลาง-สูง (ทั้งคนไทยและต่างชาติ) ซึ่งยินดีจ่ายค่าเช่าสูงกว่าเพื่อให้ได้ที่พักคุณภาพดีในทำเลสะดวก

ค่าเช่าเฉลี่ย: ตลาดที่พักในพระราม 9 มีทั้งคอนโดมิเนียมจำนวนมากและอพาร์ทเม้นท์/เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หลายแห่ง สำหรับอพาร์ทเม้นท์แบบทั่วไปที่ไม่ได้ให้บริการแบบโรงแรม ค่าเช่าห้องสตูดิโอ/1 ห้องนอนในย่านนี้จะสูงกว่าย่านห้วยขวางเล็กน้อย โดยเฉลี่ยประมาณ 7,000 – 12,000 บาท/เดือน สำหรับอพาร์ทเม้นท์มาตรฐานในซอยรัชดา 3, รัชดา 4 หรือแถวดินแดง หากเป็นอพาร์ทเม้นท์ใหม่ มีเฟอร์นิเจอร์พร้อมและใกล้ MRT ค่าเช่าอาจอยู่ที่ 12,000 – 18,000 บาท/เดือน ได้ นอกจากนี้ในย่านพระราม 9 ยังมีเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หลายแห่งที่จับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ทำให้ค่าเช่าเฉลี่ยของห้องพัก 1 ห้องนอนระดับพรีเมียมอาจสูงถึง 20,000-30,000 บาท/เดือน ทั้งนี้ผู้ลงทุนควรสำรวจตลาดเปรียบเทียบระหว่างคอนโดและอพาร์ทเม้นท์ในละแวกนั้น เนื่องจากผู้เช่าบางกลุ่มอาจเลือกเช่าคอนโดใหม่มากกว่า ถ้าราคาใกล้เคียงกัน

อัตราการเข้าพัก: ด้วยดีมานด์ที่แข็งแกร่ง อพาร์ทเม้นท์ในโซนพระราม 9 มักมีอัตราการเข้าพักอยู่ในระดับสูง (ประมาณ 90% ขึ้นไป) โดยเฉพาะอาคารที่มีชื่อเสียงดีและบริการครบครัน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากย่านนี้มีคอนโดให้เช่าจำนวนมาก (เจ้าของซื้อไว้ปล่อยเช่า) ทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกหลากหลาย การรักษาอัตราการเข้าพักให้เต็ม 100% ตลอดเวลาอาจทำได้ยากกว่าในย่านชานเมือง เพราะผู้เช่าอาจย้ายออกเมื่อครบสัญญาได้หากพบตัวเลือกที่ดีกว่า ดังนั้นเจ้าของอพาร์ทเม้นท์ในพระราม 9 จึงควรให้ความสำคัญกับการดูแลลูกค้า และตั้งค่าเช่าให้คุ้มค่าเมื่อเทียบกับคู่แข่ง (เช่น เสนอห้องที่กว้างกว่าคอนโดในราคาเท่ากัน หรือรวมบริการอินเทอร์เน็ต/ที่จอดรถฟรี เป็นต้น) เพื่อจูงใจให้ผู้เช่าอยู่นานๆ

ศักยภาพอื่นๆ: ที่ดินย่านพระราม 9 – รัชดา มีแนวโน้มราคาสูงขึ้นทุกปี การถือครองอสังหาฯ ในย่านนี้จึงมีโอกาสได้กำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต นอกจากนี้โครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เช่น ทางด่วน รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี ผ่านแยกพระราม 9) จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้ทำเลนี้อีก ในแง่ผลตอบแทนการปล่อยเช่า (Rental Yield) แม้ราคาซื้อที่ดิน/อาคารจะสูง แต่ค่าเช่าที่เรียกเก็บได้ก็ค่อนข้างสูงเช่นกัน เมื่อคำนวณผลตอบแทนจึงยังอยู่ในระดับที่น่าพอใจ (~5% ต่อปี หรือมากกว่านั้นหากบริหารต้นทุนดี)

ย่านพญาไท – อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ

ภาพรวมทำเล: พญาไทเป็นทำเลศูนย์กลางเมืองดั้งเดิมที่ผสมผสานระหว่างศูนย์ราชการ สถาบันการศึกษา และย่านพักอาศัยคุณภาพ แถวสถานี BTS พญาไท และ อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ เป็นจุดต่อเชื่อมการคมนาคมที่สำคัญ (BTS, Airport Rail Link) ใกล้กับสถาบันการศึกษาใหญ่ๆ เช่น จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, โรงเรียนเตรียมอุดมฯ อีกทั้งยังใกล้ โรงพยาบาลชั้นนำ หลายแห่ง (รพ.ราชวิถี, รพ.รามาธิบดี, รพ.พญาไท) และอาคารสำนักงานรัฐ/เอกชน (กระทรวงการต่างประเทศ, สถานีโทรทัศน์ ฯลฯ) ทำให้ย่านนี้เต็มไปด้วยบุคลากรทางการแพทย์ ข้าราชการ ตลอดจนพนักงานออฟฟิศ ตลอดจนมีแหล่งชุมชนเก่าแก่อยู่โดยรอบ

ความต้องการเช่า: ผู้เช่าในย่านพญาไทมีความหลากหลาย ตั้งแต่นักศึกษามหาวิทยาลัย (ที่อาจหาเช่าหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ใกล้ๆ), บุคลากรโรงพยาบาล (หมอ, พยาบาล, เจ้าหน้าที่) ที่ต้องการที่พักเดินถึงที่ทำงานได้สะดวก, ข้าราชการและพนักงานออฟฟิศในกระทรวงหรือบริษัทแถวนั้น, รวมถึงครอบครัวคนกรุงเทพฯ เองที่นิยมอยู่อาศัยในย่านใจกลางที่เดินทางง่าย แม้พื้นที่พญาไท-อนุสาวรีย์ชัยฯ จะมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมากในช่วงสิบปีที่ผ่านมา แต่ความต้องการอพาร์ทเม้นท์เช่าราคาเอื้อมถึงก็ยังมีอยู่ เพราะคอนโดใหม่มักราคาสูงกว่าและขนาดห้องเล็กกว่า

ค่าเช่าเฉลี่ย: อพาร์ทเม้นท์ในเขตพญาไทมักเป็นอาคารขนาดกลาง (5-8 ชั้น) และบางแห่งเป็นอาคารเก่าที่ปรับปรุงใหม่ ค่าเช่าเฉลี่ยของห้องพักขนาดสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอน (~20-25 ตร.ม.) อยู่ที่ประมาณ 6,000 – 8,000 บาท/เดือน ในอาคารทั่วไปที่ไม่ติดถนนใหญ่ (เช่น ในซอยราชวิถีหรือซอยพหลโยธิน 5-10) หากเป็นอพาร์ทเม้นท์ที่อยู่ใกล้ BTS อนุสาวรีย์ชัยฯ หรือ BTS พญาไท (เดินไม่เกิน 5 นาที) และอาคารใหม่มีลิฟต์ สิ่งอำนวยความสะดวกดี ค่าเช่าอาจอยู่ในช่วง 8,000 – 12,000 บาท/เดือน ได้ ในย่านนี้ยังพบอพาร์ทเม้นท์ระดับ high-end บางแห่งที่ตกแต่งหรูหรา (จับกลุ่มผู้บริหารหรือชาวต่างชาติที่มาทำงานระยะยาว) ห้องแบบ 2-3 ห้องนอน ค่าเช่าสามารถสูงถึง 25,000-50,000 บาท/เดือน แต่เป็นกรณีเฉพาะ ส่วนใหญ่ตลาดจะอยู่ที่ห้องเช่าราคาหมื่นบาทหรือต่ำกว่าหมื่น เพื่อรองรับกลุ่มคนทำงานและนักศึกษาที่ต้องการความสะดวกในราคาสมเหตุสมผล

อัตราการเข้าพัก: ด้วยความที่ทำเลพญาไทเป็นใจกลางเมืองที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน อัตราการเข้าพักของอพาร์ทเม้นท์ย่านนี้อยู่ในเกณฑ์สูงโดยตลอด อาคารส่วนใหญ่มีผู้เช่าไม่ต่ำกว่า 90% ตลอดเวลา และหลายแห่งมีผู้เช่าคิวรอห้องว่าง โดยเฉพาะช่วงต้นปีการศึกษา (ดีมานด์จากนักศึกษาแพทย์/พยาบาล หรือครอบครัวที่พาลูกหลานมาเข้าเรียน) และช่วงที่โรงพยาบาลรับบุคลากรเพิ่ม อย่างไรก็ตาม การแข่งขันกับคอนโดมิเนียมก็มีผลอยู่บ้าง หากคอนโดมือสองในย่านนี้ลดราคาเช่าลงมาใกล้เคียงอพาร์ทเม้นท์ ผู้เช่าบางส่วนอาจย้ายไปเช่าคอนโดแทน ผู้ลงทุนจึงต้องจับตาตลาดและรักษามาตรฐานห้องเช่าของตนให้คุ้มค่าเงิน

ศักยภาพอื่นๆ: พญาไทถือเป็นทำเลที่มั่นคง มีสภาพแวดล้อมดีและโครงสร้างพื้นฐานพร้อม (รถไฟฟ้า 2 สาย, แหล่งงาน, สถานศึกษา, โรงพยาบาล) ความน่าสนใจคือที่ดินค่อนข้างหายาก การจะสร้างอพาร์ทเม้นท์ใหม่มีข้อจำกัดมาก ผู้ที่ถือครองอพาร์ทเม้นท์ในปัจจุบันจึงมีข้อได้เปรียบด้านการแข่งขันน้อยราย หากบริหารจัดการดี ก็เสมือนจับจองส่วนแบ่งตลาดไว้ได้ระยะยาว ย่านนี้เหมาะแก่การลงทุนถือครองเป็นทรัพย์สินครอบครัว (Generational Asset) เนื่องจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในระยะยาว และมีความต้องการเช่าสม่ำเสมอ

รายได้ค่าเช่าเฉลี่ยและแนวโน้มการปล่อยเช่าในพื้นที่หลัก

จากข้อมูลทั้งสามทำเลข้างต้น จะเห็นได้ว่าระดับรายได้ค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยของอพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังในแต่ละพื้นที่มีความแตกต่างกันออกไป ขอสรุปเป็นภาพรวมเพื่อให้เห็นแนวโน้มดังนี้:

• ย่านรัชดา-ห้วยขวาง: ค่าเช่าห้องพักเฉลี่ยประมาณ 5,000-8,000 บาทต่อเดือนสำหรับห้องมาตรฐาน (20-30 ตร.ม.) ในอาคารทั่วไป และสามารถสูงถึงราว 10,000 บาทขึ้นไปสำหรับห้องในอาคารที่มีคุณภาพหรือใกล้ MRT แนวโน้มการปล่อยเช่าในย่านนี้คึกคักมาก ผู้เช่าใหม่หมุนเวียนเข้ามาต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นแหล่งงานและความบันเทิง ทำให้อัตราว่าง (Vacancy Rate) ต่ำ
• ย่านพระราม 9-ดินแดง: ค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่ารัชดาเล็กน้อย ห้องขนาด 25-30 ตร.ม. ในอาคารมาตรฐานค่าเช่าประมาณ 7,000-10,000 บาท/เดือน ส่วนห้องในอาคารคุณภาพดีหรือเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์อาจอยู่ที่ 12,000-20,000 บาท/เดือน ย่านนี้ปล่อยเช่าได้ง่ายเพราะใกล้สำนักงานบริษัทใหญ่ ดีมานด์จากพนักงานออฟฟิศสูง แนวโน้มการปล่อยเช่าแข็งแกร่ง แต่อาจต้องแข่งขันกับห้องชุดคอนโดมิเนียมจำนวนมากในบริเวณใกล้เคียง
• ย่านพญาไท-อนุสาวรีย์ชัยฯ: ค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 6,000-8,000 บาท/เดือน สำหรับห้องมาตรฐาน 20-25 ตร.ม. ในอาคารไม่มีลิฟต์หรือในซอย และประมาณ 8,000-12,000 บาท/เดือนในอาคารที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและอยู่ใกล้รถไฟฟ้า พื้นที่นี้ปล่อยเช่าง่ายจากทั้งดีมานด์นักศึกษาและคนทำงาน อัตราห้องว่างต่ำมาก แต่อาคารเช่าที่เก่าอาจต้องปรับปรุงสภาพเพื่อแข่งขันกับที่พักใหม่ๆ

แนวโน้มการปล่อยเช่าโดยรวม: ในปี 2568 เป็นต้นไป คาดว่าค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพฯ จะมี แนวโน้มปรับสูงขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตามภาวะเศรษฐกิจและรายได้ประชาชนที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย รวมถึงต้นทุนการบำรุงรักษาอาคารที่สูงขึ้น (ค่าแรง ค่าวัสดุ) ที่เจ้าของอาคารบางส่วนส่งผ่านไปยังค่าเช่า แต่การปรับขึ้นค่าเช่าจะต้องอยู่ในระดับที่ตลาดรับได้ ผู้เช่าในปัจจุบันมีทางเลือกมาก หากขึ้นสูงเกินไปอาจย้ายไปที่อื่น ดังนั้นผู้ลงทุนควรเน้นการเพิ่มมูลค่าบริการและคุณภาพที่พักควบคู่ไปกับการปรับค่าเช่า

นอกจากนี้ อัตราการปล่อยเช่า (Take-up Rate) ในทำเลศักยภาพยังคงรวดเร็ว กล่าวคือ เมื่อมีห้องว่างก็มักจะมีผู้สนใจเช่าในเวลาไม่นาน โดยเฉพาะในแพลตฟอร์มออนไลน์ต่างๆ ที่ช่วยเชื่อมต่อผู้เช่า-ผู้ให้เช่าได้รวดเร็ว ผู้ประกอบการอพาร์ทเม้นท์ยุคใหม่เริ่มนำเทคโนโลยีมาใช้ เช่น ลงประกาศห้องว่างบนเว็บไซต์/เฟซบุ๊ก เพื่อให้ปล่อยเช่าได้ไวขึ้น แนวโน้มนี้ทำให้อุตสาหกรรมอพาร์ทเม้นท์มีความคล่องตัวและตอบสนองผู้บริโภคได้ดีขึ้น

อัตราการเข้าพักเฉลี่ยและแนวโน้มตลาดเช่า

อัตราการเข้าพักเฉลี่ย (Occupancy Rate) ของอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพฯ ณ ปี 2568 อยู่ในระดับสูง โดยเฉลี่ยแล้วมากกว่า 85% และในหลายอาคารเกือบเต็ม 100% ดังที่ได้กล่าวในแต่ละทำเลข้างต้น ปัจจัยที่ส่งเสริมให้ occupancy สูง ได้แก่:

• การฟื้นตัวของตลาดแรงงานและการศึกษาที่กลับมา on-site ทำให้คนต้องการที่พักใกล้ที่ทำงาน/ที่เรียน
• การเดินทางด้วยรถสาธารณะ (BTS/MRT) ที่ได้รับความนิยมต่อเนื่อง ทำให้อพาร์ทเม้นท์ใกล้สถานีมีคนต้องการเช่าเสมอ
• ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีอพาร์ทเม้นท์ใหม่สร้างเพิ่มไม่มาก (อุปทานจำกัด) ในขณะที่อุปสงค์เพิ่มขึ้นหลังโควิด
• เจ้าของอพาร์ทเม้นท์ปรับตัวปรับปรุงอาคารและบริการให้ดียิ่งขึ้นเพื่อรักษาลูกค้า ทำให้ผู้เช่าพักนาน และบอกต่อกัน

แนวโน้มตลาดเช่า: คาดว่าในอีก 2-3 ปีข้างหน้า อัตราการเข้าพักจะยังคงอยู่ในระดับสูงใกล้เคียงปัจจุบัน หากไม่เกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยรุนแรง ผู้คนยังคงแสวงหาที่อยู่อาศัยในเมืองที่สะดวกสบาย ตลาดเช่าจึงจะยังคงเป็นตลาดของผู้ให้เช่า (landlord’s market) ในทำเลสำคัญ อย่างไรก็ดี ผู้ลงทุนควรเตรียมรับมือกับความผันผวนทางเศรษฐกิจหรือเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น หากเกิดการแพร่ระบาดใหม่หรือเศรษฐกิจชะลอตัว อาจกระทบต่อกำลังเช่าได้บ้างในระยะสั้น แต่โดยรวมแล้ว ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯ ยังมี แนวโน้มขาขึ้น ตามการขยายตัวของเมืองและการหลั่งไหลเข้ามาของแรงงานรุ่นใหม่จากต่างจังหวัด รวมถึงชาวต่างชาติที่มาทำงาน

กลยุทธ์รักษาอัตราการเข้าพัก: ผู้ประกอบการควรเน้นที่การบริหารความสัมพันธ์กับผู้เช่าเพื่อรักษา occupancy ให้อยู่ในระดับสูง อาทิ:

• ดูแลแก้ไขปัญหาในห้องพักอย่างรวดเร็ว (ไฟฟ้า ประปา เครื่องปรับอากาศเสีย เป็นต้น)
• มีช่องทางสื่อสารกับผู้เช่าที่สะดวก (เช่น ไลน์กลุ่มสำหรับแจ้งข่าวสารหรือปัญหา)
• จัดให้มีสภาพแวดล้อมที่น่าอยู่ สะอาด ปลอดภัย (มียาม/CCTV ระบบคีย์การ์ด)
• กำหนดค่าเช่าและค่าส่วนกลางในระดับที่ยุติธรรม เมื่อเทียบกับคู่แข่ง
• เสนอสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่นหรือโปรโมชั่นเป็นครั้งคราว เช่น ส่วนลดค่าเช่าเดือนแรก หากผู้เช่าชวนเพื่อนมาเช่าห้องในตึก เป็นต้น

ด้วยวิธีการเหล่านี้ จะช่วยให้อพาร์ทเม้นท์ของคุณมีผู้อยู่อาศัยเต็มตลอดและลดอัตราการเปลี่ยนผู้เช่า (tenant turnover) ซึ่งหมายถึงรายได้ที่มั่นคงและลดค่าใช้จ่าย/เวลาในการหาผู้เช่ารายใหม่

อัตราผลตอบแทนการลงทุน (ROI) เบื้องต้น

อัตราผลตอบแทนการลงทุน หรือ ROI (Return on Investment) สำหรับธุรกิจอพาร์ทเม้นท์มักพิจารณาในรูปของ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า รายปีเมื่อเทียบกับเงินลงทุนทั้งหมด ซึ่งในอสังหาริมทรัพย์มักเรียกว่า Rental Yield (เรนทัลยิลด์) โดยคำนวณอย่างง่ายจากสูตร:

Rental Yield=รายได้ค่าเช่าต่อปีมูลค่าทรัพย์สิน×100%\text{Rental Yield} = \frac{\text{รายได้ค่าเช่าต่อปี}}{\text{มูลค่าทรัพย์สิน}} \times 100\%Rental Yield=มูลค่าทรัพย์สินรายได้ค่าเช่าต่อปี×100%

สำหรับตลาดกรุงเทพฯ ในปี 2568 ค่าเฉลี่ยผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าของอพาร์ทเม้นท์อยู่ประมาณ 5-7% ต่อปี (กรณีไม่มีภาระดอกเบี้ยเงินกู้) ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดีเมื่อเทียบกับผลตอบแทนเงินฝากธนาคารหรือพันธบัตรรัฐบาลที่อยู่ราว 1-2% และยังสูงกว่าผลตอบแทนค่าเช่าคอนโดมิเนียมซึ่งมักอยู่ราว 4-5% สาเหตุที่อพาร์ทเม้นท์ให้ยิลด์สูงกว่าในหลายกรณี เพราะราคาซื้อ (ต่อตารางเมตร) ของอพาร์ทเม้นท์มักต่ำกว่าคอนโดในทำเลใกล้เคียงกัน และผู้ลงทุนสามารถเพิ่มมูลค่าผ่านการบริหารจัดการได้ (เช่น ปรับปรุงห้องแล้วเพิ่มค่าเช่า)

อย่างไรก็ดี ROI ที่แท้จริง ของแต่ละโครงการอาจแตกต่างออกไป ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย:

• ทำเลที่ตั้ง: อพาร์ทเม้นท์ใจกลางเมืองราคาซื้อจะสูง ผลตอบแทนอาจอยู่ช่วงล่างของสเกล (4-5%) แต่มีความมั่นคงสูง ส่วนอพาร์ทเม้นท์ชานเมืองหรือใกล้มหาวิทยาลัย อาจซื้อถูกกว่าและปล่อยเช่าได้เรทดี ผลตอบแทนเป็น % จึงอาจสูงกว่า (6-8%) แต่ความเสี่ยงเรื่องผู้เช่าและอัตราว่างอาจมากกว่า
• สภาพอาคาร: อาคารที่มีสภาพใหม่ ทันสมัย เรียกค่าเช่าได้สูงกว่าจะให้ ROI ดีกว่าอาคารเก่าที่ค่าเช่าถูก และอาคารใหม่ยังมีค่าใช้จ่ายซ่อมแซมต่ำกว่า ซึ่งส่งผลบวกต่อผลตอบแทนสุทธิ
• การกู้เงินลงทุน: ถ้านักลงทุนกู้ธนาคารเพื่อซื้ออพาร์ทเม้นท์ จะต้องนำดอกเบี้ยจ่ายมาหักลบจากรายได้ ซึ่งอัตราผลตอบแทนสุทธิ (Net Yield) ที่ได้รับจะต่ำกว่า yield แบบไม่กู้ สมมติอพาร์ทเม้นท์ yield 6% แต่ดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 4% ของวงเงิน แบบนี้ผู้ลงทุนถือเงินสดเอง 100% จะได้ 6% เต็ม แต่ถ้ากู้เกินครึ่ง ผลตอบแทนหลังหักดอกเบี้ยอาจเหลือเพียง 3-4% ดังนั้นการกู้ยืมจะเพิ่ม Leverage ทำให้ซื้อทรัพย์ได้ใหญ่ขึ้นก็จริง แต่ก็ลด % ผลตอบแทนต่อทุนลง ผู้เชี่ยวชาญมักแนะนำให้มีทุนตัวเองอย่างน้อย ~40-50% ของมูลค่าลงทุน เพื่อให้ภาระดอกเบี้ยไม่สูงเกินไปและยังมีกระแสเงินสดบวกเหลืออยู่
• ประสิทธิภาพการบริหาร: หากเจ้าของสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายได้ดี (ค่าน้ำไฟส่วนกลาง, เงินเดือนพนักงาน, ค่าบำรุงรักษา) และรักษาอัตราเข้าพักสูง ก็จะได้ผลตอบแทนสุทธิดีขึ้น ตรงข้าม หากบริหารไม่เป็น ระบบเก็บเงินหลวม มีหนี้สูญ หรือปล่อยห้องว่างไว้นานๆ ผลตอบแทนก็จะลดลง

ตัวอย่างการคำนวณ ROI เบื้องต้น: สมมติลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ 1 หลัง ราคา 50 ล้านบาท มี 50 ห้องเช่า แต่ละห้องค่าเช่าเฉลี่ย 7,000 บาท/เดือน จะให้รายได้ค่าเช่าปีละ 50×7,000×12 = 4,200,000 บาท สมมติมีค่าใช้จ่ายและภาษีรวมประมาณ 1,200,000 บาทต่อปี คงเหลือรายได้สุทธิ 3,000,000 บาท เทียบกับเงินลงทุน 50 ล้าน เท่ากับ ROI สุทธิ ~6% ต่อปี (ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าพอใจ) ทั้งนี้ยังไม่รวมโอกาสในการขึ้นค่าเช่าในปีถัดๆ ไป ซึ่งจะทำให้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นอีก หรือหากคิดในแง่ระยะยาว เมื่อตัวทรัพย์สินมูลค่าเพิ่มขึ้น ROI จากค่าเช่าอาจลดลงบ้างหากค่าเช่าไม่เพิ่มตาม แต่ผู้ลงทุนก็จะได้กำไรส่วนเกินทุน (capital gain) จากมูลค่าทรัพย์สินที่สูงขึ้นเมื่อขายในอนาคต

โดยสรุป การลงทุนอพาร์ทเม้นท์ในทำเลกรุงเทพฯ สามารถให้ ผลตอบแทนเบื้องต้น 5-7% หากบริหารดี ยิลด์ระดับนี้ถือว่าสูงกว่าเงินฝากและเป็นกระแสเงินสดต่อเนื่อง เหมาะแก่การลงทุนระยะยาว ทั้งนี้ผู้ลงทุนควรวางแผนการเงินให้รอบคอบ เผื่อค่าใช้จ่ายแฝงต่างๆ และไม่คาดหวังผลตอบแทนเกินจริง (เช่น ยิลด์สองหลัก 10% ขึ้นไปในเมืองอาจหาได้ยาก) การตั้งสมมติฐานแบบ Conservative ย่อมดีกว่า เพื่อความปลอดภัยของการลงทุน

รายละเอียดข้อกฎหมายและใบอนุญาตที่เกี่ยวข้อง

การซื้อและดำเนินธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายและใบอนุญาตหลายด้าน ซึ่งผู้ลงทุนจำเป็นต้องทราบและปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด เพื่อป้องกันปัญหาภายหลังทั้งด้านกฎหมายและการดำเนินงาน ต่อไปนี้คือรายละเอียดสำคัญที่ควรพิจารณา:

• ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร (แบบ อ.1 หรือ อ.5): หากเป็นการซื้ออาคารที่สร้างเสร็จแล้ว (มือสอง) ควรตรวจสอบว่าอาคารนั้นได้รับอนุญาตปลูกสร้างถูกต้องหรือไม่ ออกใบอนุญาตโดยหน่วยงานเขต/เทศบาลเรียบร้อย โดยเฉพาะกรณีอาคารเก่ามากหรือดัดแปลงมาจากอาคารประเภทอื่น ปัญหาที่พบบ่อยคือ สร้างผิดไปจากแบบแปลนที่ขออนุญาต (เช่น ขออนุญาต 4 ชั้นแต่แอบต่อเติมเป็น 5 ชั้น) กรณีมีการต่อเติมเกินแบบ ผู้ขายบางรายอาจไม่ได้ดำเนินการขอใบอนุญาตแก้ไขเพิ่มเติม ให้ผู้ซื้อพิจารณาความเสี่ยงนี้ ถ้าเกินมานิดหน่อย (เช่น ต่อเติมหลังคา กันสาด) อาจพออนุโลมได้ แต่ถ้าสร้างเพิ่มทั้งชั้นโดยไม่มีใบอนุญาตเลย ถือว่าอาคารผิดกฎหมาย เจ้าของใหม่อาจโดนสั่งปรับหรือรื้อถอนส่วนที่ผิด ดังนั้นควรให้วิศวกรสถาปนิกตรวจสอบแบบแปลนอาคารและเทียบกับของจริงก่อนซื้อ
• ผังเมืองและการใช้ที่ดิน: กรุงเทพฯ มีข้อบังคับผังเมืองที่แบ่งโซนสีสำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน กรณีอาคารสร้างใหม่ ผู้พัฒนาต้องตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินอยู่ในพื้นที่สีอะไร และอนุญาตให้สร้างอพาร์ทเม้นท์หรือไม่ (ส่วนใหญ่พื้นที่สีเหลือง/ส้มบางโซนจะจำกัดความสูงอาคาร) สำหรับกรณีซื้ออาคารเดิม ถ้าอาคารนั้นถูกสร้างถูกต้องแล้วก็ไม่มีปัญหา แต่ถ้ามีแผนจะดัดแปลงหรือขยายเพิ่มเติม ต้องดูว่าผังเมืองอนุญาตหรือไม่
• ข้อกำหนดอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร: อาคารอพาร์ทเม้นท์จัดเป็นอาคารประเภทอยู่อาศัยรวม ตามกฎหมายจะมีข้อกำหนดเรื่องทางหนีไฟ จำนวนบันไดหนีไฟ ระบบสัญญาณเตือนไฟไหม้ ถังดับเพลิง แสงสว่างฉุกเฉิน ฯลฯ รวมถึงลิฟต์โดยสาร (หากสูงเกิน 5 ชั้น) ผู้ลงทุนควรตรวจสอบว่าอาคารที่ซื้อมีการปฏิบัติตามมาตรฐานเหล่านี้หรือไม่ โดยเฉพาะอาคารเก่า หากขาดสิ่งใดไปอาจต้องปรับปรุงเพิ่มเติม ซึ่งมีค่าใช้จ่าย เช่น ติดตั้งระบบฉีดน้ำดับเพลิง (สปริงเกลอร์) ในอาคารสูงเกินกำหนด หรือจัดทำป้ายทางหนีไฟ/ไฟฉุกเฉินให้ครบ
• ใบอนุญาตประกอบกิจการที่เป็นอันตรายต่อสุขภาพ: อพาร์ทเม้นท์ที่มีจำนวนห้องมาก (เช่น เกิน 30 ห้อง) ตามกฎหมายถือเป็นกิจการที่ต้องควบคุมตรวจสอบเพื่อสุขลักษณะ ผู้ประกอบการอาจต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการที่เป็นอันตรายต่อสุขภาพจากสำนักงานเขต (ซึ่งครอบคลุมกิจการหอพัก/อพาร์ทเม้นท์) โดยทางเขตจะตรวจสอบเรื่องระบบบำบัดน้ำเสีย ความสะอาด ความปลอดภัยของอาคาร เป็นต้น
• การจดทะเบียนภาษีธุรกิจและภาษีที่เกี่ยวข้อง: หากดำเนินธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ ควรจดทะเบียนกับกรมสรรพากรในรูปแบบที่เหมาะสม อาจเป็นบุคคลธรรมดาปล่อยเช่าทรัพย์สิน (เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากค่าเช่า) หรือจดทะเบียนบริษัทมาบริหาร (เสียภาษีนิติบุคคล) ขึ้นอยู่กับขนาดธุรกิจและการวางแผนภาษี นอกจากนี้ ตั้งแต่ปี 2563 มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เรียกเก็บรายปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ โดยอัตราภาษีสำหรับทรัพย์ที่ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ (เช่น ให้เช่า) จะสูงกว่าที่อยู่อาศัยปกติเล็กน้อย (ประมาณ 0.3-0.5% ของราคาประเมินต่อปี ทั้งนี้มีการปรับลด/ผ่อนผันในบางปี) ผู้ลงทุนต้องนำภาษีนี้มาคำนวณในต้นทุนด้วยเพื่อไม่ให้ผิดพลาด
• สัญญาเช่าและกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค: ในกรณีที่อพาร์ทเม้นท์มีห้องเช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป และปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัย (ไม่ใช่เชิงพาณิชย์) เจ้าของต้องปฏิบัติตาม ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 ซึ่งออกโดยสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ข้อกำหนดสำคัญ เช่น ผู้ให้เช่าจะเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือนไม่ได้, ต้องเก็บค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน, ค่าน้ำ-ค่าไฟเรียกเก็บไม่เกินอัตราที่ราชการกำหนด, ผู้เช่ายกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้โดยแจ้งล่วงหน้า 30 วัน เป็นต้น นักลงทุนควรศึกษารายละเอียดและจัดทำสัญญาเช่าที่เป็นธรรมตามกฎหมายนี้ เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกฟ้องร้องและสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้เช่า
• กฎหมายโรงแรมและการเช่าระยะสั้น: ตามพระราชบัญญัติโรงแรม การปล่อยเช่าห้องพักรายวัน/รายสัปดาห์ถือเป็นกิจการโรงแรม ต้องมีใบอนุญาตโรงแรม หากผู้ลงทุนมีแผนจะนำบางส่วนของอาคารมาทำเป็นห้องพักรายวัน (คล้ายโฮสเทลหรือเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ระยะสั้น) จะต้องขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมให้ถูกต้องเสียก่อน และอาคารต้องผ่านเกณฑ์มาตรฐานตามที่กฎหมายโรงแรมกำหนด (เช่น ความกว้างทางหนีไฟ, การติดตั้งระบบสปริงเกลอร์ในอาคารสูง เป็นต้น) หากไม่ได้ขอใบอนุญาตแล้วลักลอบปล่อยเช่าระยะสั้น อาจมีโทษปรับและถูกสั่งปิดดำเนินการได้
• การจดทะเบียนคนต่างด้าว (ถ้ามี): หากในอพาร์ทเม้นท์มีผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ เจ้าของหรือผู้จัดการต้องดำเนินการแจ้งที่พักอาศัยของคนต่างด้าวต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (แบบ ตม.30) ภายใน 24 ชม. ตามกฎหมายคนเข้าเมือง เป็นข้อปฏิบัติที่ห้ามละเลย เพื่อป้องกันปัญหากับเจ้าหน้าที่รัฐ

โดยสรุป ด้านกฎหมายและใบอนุญาตมีความละเอียดอ่อน ควรปรึกษาทนายหรือนิติกรผู้ชำนาญการด้านอสังหาฯ ในทุกขั้นตอน ทั้งก่อนซื้อ (ตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอาคาร) และหลังซื้อ (การดำเนินธุรกิจให้ถูกต้อง) การปฏิบัติตามกฎหมายไม่เพียงแต่ป้องกันบทลงโทษ แต่ยังเป็นการสร้างมาตรฐานที่ดีให้อาคาร มีความปลอดภัย น่าเชื่อถือ ซึ่งเป็นผลดีต่อธุรกิจในระยะยาว

ขั้นตอนการซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลัง

การซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังเป็นกระบวนการที่มีความซับซ้อนกว่าการซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง เนื่องจากต้องพิจารณาทั้งมูลค่าการลงทุนและศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลังซื้อ ดังนั้นควรดำเนินการอย่างเป็นขั้นตอนและรอบคอบ ดังนี้:

1. กำหนดงบประมาณและกลยุทธ์การลงทุน: ขั้นแรกผู้ลงทุนต้องประเมินกำลังทรัพย์ของตน กำหนดงบประมาณรวมที่สามารถจ่ายได้ (รวมถึงการขอสินเชื่อธนาคารถ้าจำเป็น) เช่น มีทุนตัวเอง 20 ล้านบาท กู้ได้ 30 ล้านบาท ก็อาจมองหาอพาร์ทเม้นท์ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท เป็นต้น นอกจากนี้ควรชัดเจนว่าต้องการลงทุนเพื่อถือยาวกินค่าเช่า หรือจะปรับปรุงเพิ่มมูลค่าแล้วขายต่อในอนาคต กลยุทธ์ต่างกันจะส่งผลต่อการเลือกทรัพย์ (เช่น ถ้าจะถือยาว เน้นทรัพย์ที่สภาพดี ทำเลเยี่ยม ถ้าจะซื้อมาปรับปรุงอาจเลือกอาคารเก่าในทำเลที่คนมองข้ามแต่มีศักยภาพ)
2. ค้นหาและคัดเลือกทรัพย์ที่สนใจ: สามารถค้นหาประกาศ ขายอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพฯ ได้จากหลายช่องทาง เช่น เว็บไซต์นายหน้าอสังหา (ThaiPropertyInvestor, DDproperty, LivingInsider ฯลฯ), กลุ่มเฟซบุ๊กนักลงทุนอสังหา, บริษัทตัวแทนนายหน้ามืออาชีพ หรือแม้กระทั่งเดินสำรวจย่านที่สนใจเพื่อหาป้ายประกาศขาย (บางแห่งติดป้ายไว้หน้าอาคาร) เมื่อพบรายการที่น่าสนใจ ให้รวบรวมข้อมูลเบื้องต้น ได้แก่ ราคาขาย, ที่ตั้ง, ขนาดที่ดิน, จำนวนชั้น จำนวนห้อง, รายได้ค่าเช่าปัจจุบัน, อัตราการเช่า ฯลฯ จากนั้นคัดเลือก 2-3 แห่งที่ตรงใจที่สุดเพื่อเข้าดูสถานที่จริง
3. ตรวจสอบทรัพย์และวิเคราะห์เบื้องต้น (Due Diligence ขั้นต้น): เมื่อได้สถานที่จริง ให้ตรวจดูสภาพอาคารภายนอก-ภายในอย่างละเอียด บันทึกรายการซ่อมแซมที่อาจจำเป็น คุยกับผู้ดูแลหรือเจ้าของเดิมเพื่อทราบรายละเอียด เช่น อายุอาคาร, วัสดุก่อสร้าง, มีการปรับปรุงล่าสุดเมื่อใด, ระบบสาธารณูปโภค (น้ำไฟ) เป็นอย่างไร รวมถึงข้อมูลผู้เช่า อัตราการเข้าพัก ฯลฯ ขอสำเนาเอกสาร เช่น โฉนดที่ดิน, แบบแปลนอาคาร, ใบอนุญาตก่อสร้าง, รายการค่าเช่าและค่าใช้จ่าย (บัญชีรายรับรายจ่าย) หากเป็นไปได้ ข้อมูลเหล่านี้จะช่วยในการวิเคราะห์ว่าราคาที่ตั้งไว้สมเหตุสมผลหรือไม่ เช่น หากอาคารมีรายได้สุทธิปีละ 2 ล้านบาท เสนอขาย 40 ล้านบาท เท่ากับ Yield 5% ซึ่งพอรับได้ แต่ถ้ารายได้เท่านี้แต่ขาย 60 ล้าน (Yield 3.3%) อาจถือว่าแพงเกินไป เป็นต้น
4. วิเคราะห์ด้านการเงินและประเมินผลตอบแทน: ทำการสร้างแบบจำลองการเงิน (Financial Projection) สำหรับทรัพย์ที่สนใจ โดยคำนวณรายรับค่าเช่ารายปี (กรณีเต็มและกรณีมีห้องว่างตามจริง) แล้วลบด้วยค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่าย (ค่าผู้ดูแล, แม่บ้าน, การซ่อมบำรุง, ภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้าง, ค่าน้ำไฟส่วนกลาง ฯลฯ) ดูว่า กำไรสุทธิ ต่อปีเทียบกับราคาขายเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ (ROI) เข้ากับเป้าหมายหรือไม่ นอกจากนี้ คำนวณกระแสเงินสดหลังหักชำระดอกเบี้ย/เงินกู้รายเดือน (ถ้ามีการกู้) ว่ายังเป็นบวกเพียงพอหรือไม่ ข้อนี้สำคัญมาก เพื่อให้แน่ใจว่าลงทุนไปแล้วไม่เกิดปัญหาสภาพคล่องการเงิน
5. ตรวจสอบสถานะทางกฎหมายและข้อผูกพัน: ก่อนทำข้อตกลงใดๆ ควรให้ทนายความหรือนิติกรช่วยตรวจสอบ กรรมสิทธิ์ และ ภาระผูกพัน ของทรัพย์ ได้แก่ ตรวจโฉนดว่าผู้ขายเป็นเจ้าของถูกต้อง มีการจำนองหรือค้ำประกันธนาคารอยู่หรือไม่ เช็คกับสำนักงานที่ดินว่ามีภาระจำยอมหรือเวนคืนใดๆ ในที่ดินหรือไม่ ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างว่าถูกต้อง ออกโดยใคร ปีไหน ถ้าเป็นอาคารที่เพิ่งสร้างไม่กี่ปี ควรตรวจสอบด้วยว่ามี ใบรับรองการก่อสร้างแล้วเสร็จ (ใบ รง.4 หรือใบ อ.6) ออกหรือยัง (หากยังไม่ได้ใบนี้ อาคารถือว่ายังตรวจไม่ผ่านมาตรฐานอาจมีปัญหา) หากผู้ขายเป็นนิติบุคคล ควรตรวจสถานะบริษัท (ยังดำเนินกิจการปกติหรือไม่) และกรณีมีผู้เช่าพักอาศัยอยู่ ต้องดูสัญญาเช่ากับผู้เช่าเดิมว่ามีข้อกำหนดอะไรผูกพันผู้ซื้อหลังซื้อหรือไม่ (เช่น ผู้ขายรับเงินมัดจำล่วงหน้าไว้ ผู้ซื้อจะต้องคืนเงินประกันดังกล่าวให้ผู้เช่าหรือไม่เมื่อสิ้นสุดสัญญา)
6. เจรจาต่อรองและทำสัญญาจะซื้อจะขาย: เมื่อมั่นใจในทรัพย์ที่เลือกแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการเจรจาต่อรองราคาและเงื่อนไขกับผู้ขาย พยายามต่อรองให้ได้ราคาที่ดีที่สุด โดยอาจใช้ข้อมูลที่ตรวจสอบมาในการเจรจา เช่น ชี้ให้เห็นค่าใช้จ่ายซ่อมแซมที่ผู้ซื้อจะต้องแบกรับ แล้วขอลดราคาตามส่วนนั้น หรือเปรียบเทียบผลตอบแทนที่จะได้รับกับตลาดเพื่อสนับสนุนราคาเสนอของเรา นอกจากราคาแล้ว ข้อตกลงอื่นๆ เช่น ผู้ขายจะต้องโอนสิทธิการเช่าและเงินประกันที่ถืออยู่ให้แก่ผู้ซื้อ, ผู้ขายช่วยชำระค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายค้าง (ถ้ามี) ก่อนโอน, ระยะเวลาการส่งมอบอาคารหลังโอน, รายการทรัพย์สินที่แถมมากับอาคาร (เฟอร์นิเจอร์ แอร์ ฯลฯ) ก็ต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ครบ หลังจากตกลงกันได้แล้วก็ทำสัญญามัดจำ โดยทั่วไปมัดจำกันประมาณ 5-10% ของราคาซื้อขาย และระบุวันที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
7. การขอสินเชื่อ (ถ้าจำเป็น): หากผู้ลงทุนต้องการกู้เงินจากธนาคาร ขั้นตอนนี้อาจเริ่มคู่ขนานกับการเจรจาซื้อขายหรือหลังทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วก็ได้ ควรจัดเตรียมเอกสารทางการเงินของตน (statement, เอกสารรายได้) และข้อมูลทรัพย์ (โฉนด, รายละเอียดทรัพย์, รายได้ค่าเช่า) เพื่อยื่นขอสินเชื่อ ประเภทสินเชื่อเพื่อซื้ออพาร์ทเม้นท์/อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยธนาคารจะประเมินมูลค่าทรัพย์และความสามารถของผู้กู้ ซึ่งอาจใช้เวลา 1-2 เดือน การอนุมัติวงเงินขึ้นกับนโยบายแต่ละธนาคาร ปกติอาจให้กู้ 50-70% ของราคาประเมิน ถ้าทรัพย์มีผู้เช่าเต็มและรายได้แน่นอน ธนาคารอาจพิจารณาในเกณฑ์ดี เมื่อสินเชื่ออนุมัติแล้ว จะได้ทราบจำนวนเงินที่ต้องเตรียมเพิ่มเองในการโอนซื้อ
8. การโอนกรรมสิทธิ์: ในวันโอน ณ สำนักงานที่ดิน เจ้าของเก่าและใหม่ต้องไปดำเนินการโอนโฉนด จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมิน ตามธรรมเนียมมักแบ่งคนละครึ่งผู้ซื้อผู้ขาย หรือแล้วแต่ตกลง) ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์ (ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบหลัก) และค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย ฝ่ายผู้ซื้อควรตรวจสอบความถูกต้องของชื่อในโฉนดหลังโอน และรับมอบเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวกับอาคารทั้งหมดจากผู้ขาย เช่น แบบแปลน ผังไฟฟ้า ประปา, ลูกกุญแจหลัก, สัญญาเช่าของผู้เช่าที่มีอยู่, รายการเงินประกันผู้เช่า (และเงินประกันที่โอนมาให้เรา), คู่มือการใช้เครื่องจักร (เช่น ปั๊มน้ำ ลิฟต์) เป็นต้น
9. ส่งมอบและบริหารจัดการหลังซื้อ: หลังจากเป็นเจ้าของแล้ว ขั้นตอนสุดท้ายคือการรับช่วงบริหารอาคาร ในช่วงแรกควรประกาศแจ้งผู้เช่าทุกคนอย่างเป็นทางการว่าได้เปลี่ยนเจ้าของ/ผู้ดูแลแล้ว (หากผู้เช่ามีสัญญาอยู่ ให้เคารพสัญญาเดิมจนกว่าจะหมดอายุ) แนะนำตัวผู้ดูแลหรือทีมงานใหม่ (ถ้ามี) พร้อมแจ้งช่องทางการติดต่อและการชำระค่าเช่า (กรณีเปลี่ยนแปลงบัญชีธนาคาร ฯลฯ) หากมีแผนจะปรับปรุงหรือเปลี่ยนแปลงใดๆ ก็ควรแจ้งล่วงหน้าและทำอย่างระมัดระวังไม่ให้กระทบความเป็นอยู่ของผู้เช่า

การทำตามขั้นตอนอย่างเป็นระบบดังข้างต้น จะช่วยลดความเสี่ยงข้อผิดพลาดในการซื้ออสังหาฯ มูลค่าสูงอย่างอพาร์ทเม้นท์ทั้งหลัง และทำให้นักลงทุนมั่นใจได้ว่าได้รับทรัพย์ที่มีคุณภาพ คุ้มค่าราคา พร้อมสำหรับการดำเนินธุรกิจต่อไป

การวิเคราะห์ความเสี่ยงในการลงทุนอพาร์ทเม้นท์

แม้การลงทุนอพาร์ทเม้นท์จะได้ชื่อว่าเป็นการลงทุนแบบ “เสือนอนกิน” ที่มีรายได้ประจำสม่ำเสมอ แต่ในทุกการลงทุนย่อมมีความเสี่ยงที่ผู้ลงทุนต้องพิจารณาและเตรียมแผนรับมือ ต่อไปนี้คือประเด็นความเสี่ยงหลักๆ ในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์:

• ความเสี่ยงด้านตลาดและอุปสงค์ (Demand Risk): หากเศรษฐกิจตกต่ำหรือเกิดวิกฤต (เช่น โรคระบาด) อาจทำให้กำลังเช่าของผู้คนลดลง ผู้เช่าบางส่วนย้ายออก กลับภูมิลำเนา หรือรวมแชร์ที่พักกัน ทำให้อัตราการเข้าพักลดลง รายได้ค่าเช่าก็จะหดตัวตาม ดังนั้นผู้ลงทุนควรมีเงินสำรองเผื่อกรณีรายได้ลดชั่วคราว และเลือกลงทุนในทำเลที่มี Demand พื้นฐานแข็งแรงหลากหลาย (เช่น มีกลุ่มผู้เช่าหลายประเภท ทั้งนักศึกษา คนทำงาน คนต่างชาติ) เพื่อลดผลกระทบหากกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งหายไป
• ความเสี่ยงด้านการแข่งขัน (Competitive Risk): หากบริเวณใกล้เคียงมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเม้นท์ของคู่แข่ง อาจดึงผู้เช่าไปจากเราได้ โดยเฉพาะหากที่ใหม่เสนอสิ่งอำนวยความสะดวกหรือโปรโมชั่นที่ดีกว่า ผู้ลงทุนจึงต้องหมั่นสำรวจตลาดคู่แข่งรอบข้างอยู่เสมอ ปรับปรุงคุณภาพอาคาร/บริการของตนให้ทันสมัย และอาจวางกลยุทธ์ด้านราคาที่เหมาะสม เช่น ตั้งค่าเช่าต่ำกว่าคู่แข่งเล็กน้อยแต่ขายคุณภาพการบริการ หรือจับตลาดคนละกลุ่มกับคู่แข่ง (เช่น อาคารของผู้ลงทุนไม่มีลิฟต์ จึงตั้งราคาถูกเจาะตลาดวัยเริ่มทำงาน ส่วนคู่แข่งที่มีลิฟต์อาจตั้งราคาสูงเจาะกลุ่มผู้บริหารไป)
• ความเสี่ยงด้านสภาพอาคารและการซ่อมบำรุง: อาคารที่เก่าแก่ย่อมมีความเสี่ยงเรื่องโครงสร้าง ความปลอดภัย และค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงที่เพิ่มขึ้น เช่น ปัญหารั่วซึม, ท่อประปาแตก, ลิฟต์ขัดข้อง หากไม่ดูแลอาจเกิดอุบัติเหตุหรือทำให้ผู้เช่าไม่พอใจย้ายออก ผู้ลงทุนควรตรวจสอบสภาพอาคารให้ดีแต่แรก (ถ้าพบว่าเก่ามาก อาจต้องกันงบ Renovate ครั้งใหญ่) และหลังได้ทรัพย์มาก็ควรจัดทำ แผนบำรุงรักษาเชิงป้องกัน (Preventive Maintenance) เช่น ล้างแทงค์น้ำทุกปี, ตรวจระบบไฟฟ้าประปาทุก 6 เดือน, ซ่อมแซมจุดชำรุดเล็กๆ น้อยๆ ทันทีไม่ให้ลุกลาม เป็นต้น เพื่อยืดอายุการใช้งานของอาคารและลดค่าซ่อมใหญ่
• ความเสี่ยงด้านการเงิน (Financial Risk): หากใช้เงินกู้มากเกินไป อาจเกิดภาระดอกเบี้ยที่สูงลิ่วจนกินกำไรหมด โดยเฉพาะในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นอย่างปัจจุบัน (2565-2568 อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อปรับเพิ่มขึ้น) แนะนำว่าไม่ควรกู้เกิน 50-60% ของมูลค่าลงทุน และควรเลือกสินเชื่อแบบดอกเบี้ยคงที่หรือผสมคงที่ในช่วงแรก เพื่อลดผลกระทบจากดอกเบี้ยที่อาจเพิ่ม นอกจากนี้ควรเก็บเงินสดสำรองอย่างน้อย 6-12 เดือนของค่าใช้จ่ายดำเนินงาน เพื่อเตรียมไว้ในกรณีฉุกเฉิน
• ความเสี่ยงด้านกฎหมายและการดำเนินงาน: การไม่ปฏิบัติตามกฎหมายดังที่กล่าวในหัวข้อก่อน เช่น ไม่ทำสัญญาเช่าตามมาตรฐานสคบ., ปล่อยเช่าระยะสั้นแบบไม่ขออนุญาตโรงแรม, ต่อเติมอาคารผิดกฎหมาย – ล้วนเป็นความเสี่ยงที่อาจนำไปสู่ค่าปรับหรือคำสั่งปิดกิจการได้ทันที ซึ่งจะกระทบการลงทุนอย่างหนัก ผู้ลงทุนต้องใส่ใจปฏิบัติตามกฎหมายและกฎระเบียบทั้งส่วนกลางและท้องถิ่นอยู่เสมอ รวมถึงรักษาความสัมพันธ์ที่ดีและประสานงานกับหน่วยงานราชการ (เช่น สำนักงานเขต, ตำรวจพื้นที่, นิติบุคคลเขต) เมื่อมีเรื่องต้องติดต่อ
• ความเสี่ยงจากผู้เช่า (Tenant Risk): การคัดกรองผู้เช่าที่ไม่รอบคอบอาจนำไปสู่ปัญหาการชำระเงินล่าช้า ค้างค่าเช่า หรือทำทรัพย์สินเสียหาย รวมถึงปัญหาทางสังคม (เช่น ผู้เช่ามีพฤติกรรมรบกวนผู้อื่น) ผู้ประกอบการควรมีระบบตรวจสอบประวัติผู้เช่าเบื้องต้น เรียกเอกสารยืนยันตัวตนและแหล่งรายได้ และจัดทำข้อตกลงการเช่าที่ชัดเจน นอกจากนี้ควรกำหนดเงินประกันความเสียหาย (ตามกฎหมายที่อนุญาตคือ 1 เดือนของค่าเช่า) เพื่อคุ้มครองความเสี่ยงทรัพย์สินเสียหาย และหากเกิดกรณีผู้เช่าค้างชำระ ต้องมีขั้นตอนติดตามทวงถามที่สุภาพแต่เด็ดขาด และใช้มาตรการทางกฎหมายหากจำเป็น (เช่น ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย)
• ความเสี่ยงด้านภัยพิบัติและอุบัติเหตุ: ไฟไหม้ น้ำท่วม หรือเหตุร้ายแรงอื่นๆ เป็นสิ่งที่ไม่มีใครอยากให้เกิด แต่นักลงทุนต้องคำนึงถึงไว้ด้วย ควรทำประกันภัยอาคาร ที่ครอบคลุมความเสียหายจากไฟไหม้ น้ำท่วม ภัยธรรมชาติ รวมถึงความรับผิดต่อบุคคลภายนอก (กรณีผู้เช่าได้รับบาดเจ็บจากอุบัติเหตุในอาคาร เป็นต้น) แม้เป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มรายปี แต่ก็เป็นหลักประกันความเสี่ยงที่คุ้มค่า เพราะหากเกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้นมาจริงๆ ความเสียหายอาจมากกว่าที่รับไหว

เมื่อทราบความเสี่ยงต่างๆ แล้ว ผู้ลงทุนควรวางแผน การจัดการความเสี่ยง แต่ละด้านล่วงหน้า เช่น จัดสรรงบซ่อมบำรุงประจำปี, ทำสัญญาเช่าที่รัดกุม, ซื้อประกันภัย, สำรองเงินสด เป็นต้น เพื่อลดผลกระทบหากความเสี่ยงนั้นๆ เกิดขึ้นจริง ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์แม้จะสร้างรายได้มั่นคง แต่ความสำเร็จยั่งยืนต้องมาจากการบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมืออาชีพด้วย

กลยุทธ์การเพิ่มมูลค่าอพาร์ทเม้นท์เพื่อผลตอบแทนที่สูงขึ้น

เมื่อลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังมาแล้ว ผู้ลงทุนสามารถดำเนินกลยุทธ์ต่างๆ เพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินและเพิ่มรายได้ค่าเช่าให้สูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ผลตอบแทน (ROI) ดีขึ้นด้วย กลยุทธ์ที่นิยมใช้ ได้แก่:

• ปรับปรุงและตกแต่งห้องพัก (Renovation): การรีโนเวทห้องพักที่มีสภาพเก่าให้ดูใหม่ ทันสมัย และน่าอยู่ขึ้น สามารถช่วยให้เรียกค่าเช่าได้สูงขึ้น หรือปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น เช่น เปลี่ยนสุขภัณฑ์ ห้องน้ำ ทาสีห้องใหม่ ปูพื้นใหม่ หรือบิวท์อินเฟอร์นิเจอร์บางส่วน ทั้งนี้ควรควบคุมงบประมาณการรีโนเวทต่อห้องไม่ให้สูงเกินไปเมื่อเทียบกับค่าเช่าที่จะเพิ่มขึ้น (เช่น ลงทุนรีโนเวท 50,000 บาทต่อห้อง เพื่อเพิ่มค่าเช่าเดือนละ 500 บาท อาจไม่คุ้ม แต่ถ้าเพิ่มได้ 1,500 บาทก็อาจจะคุ้มทุนใน ~3 ปี)
• เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก (Amenities): ผู้เช่าปัจจุบันให้ความสำคัญกับสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้น หากอาคารยังไม่มี ลองพิจารณาเพิ่มเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม เช่น ติดตั้งระบบอินเทอร์เน็ตความเร็วสูงครอบคลุมอาคาร, จัดทำพื้นที่ส่วนกลางเล็กๆ เช่น โถงนั่งเล่นหรือ Co-working space, ห้องออกกำลังกายขนาดย่อม, ตู้กดน้ำ-เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ เป็นต้น สิ่งเหล่านี้ช่วยสร้างความประทับใจและความสะดวก ทำให้ผู้เช่าอยู่นาน และบางอย่างสร้างรายได้เพิ่ม (เช่น รายได้จากเครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ)
• ปรับปรุงระบบรักษาความปลอดภัย: เช่น ติดกล้อง CCTV ครอบคลุมทุกชั้นและรอบอาคาร, เปลี่ยนจากกุญแจธรรมดาเป็นระบบคีย์การ์ดหรือ Digital Door Lock, จ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยในช่วงกลางคืน ความปลอดภัยที่ดีขึ้นจะดึงดูดผู้เช่าคุณภาพและยอมจ่ายในอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น อีกทั้งลดปัญหาอาชญากรรมที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งเจ้าของตึกต้องรับผิดชอบต่อผู้เช่า
• บริหารค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ: การลดค่าใช้จ่ายก็เท่ากับเพิ่มกำไร เช่น เปลี่ยนหลอดไฟส่วนกลางเป็น LED ประหยัดไฟ, ติดตั้งเซ็นเซอร์ตรวจจับความเคลื่อนไหวเพื่อเปิด-ปิดไฟทางเดิน, ติดตั้งโซลาร์เซลล์บนดาดฟ้าเพื่อลดค่าไฟส่วนกลาง, เจรจาต่อรองกับผู้ให้บริการน้ำดื่มหยอดเหรียญหรือร้านค้าให้แบ่งรายได้/ลดค่าเช่า ฯลฯ ทุกบาทที่ประหยัดได้จากต้นทุนจะกลับมาเป็นผลตอบแทนที่สูงขึ้น
• กลยุทธ์ด้านสัญญาเช่า: สร้างข้อเสนอที่จูงใจให้ผู้เช่าอยู่ระยะยาว เช่น ทำสัญญา 2 ปีคงค่าเช่าไม่ปรับขึ้น, หรือให้ส่วนลดเดือนสุดท้ายหากเช่าครบ 2 ปี สิ่งเหล่านี้ช่วยลดอัตราการย้ายออก เพิ่มความต่อเนื่องของรายได้ นอกจากนี้สามารถพิจารณาเก็บค่าเช่ารายเดือนผ่านระบบออนไลน์ (พร้อมเพย์/โอนบัญชี) เพื่อลดปัญหาค่าเช่าค้างชำระและอำนวยความสะดวกให้ลูกค้า
• พิจารณากลุ่มผู้เช่าใหม่ๆ: หากปกติจับตลาดคนทำงานทั่วไป อาจลองปรับบางชั้นเป็นห้องพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบสำหรับชาวต่างชาติ หรือจับตลาดนักศึกษาต่างชาติที่มาเรียนระยะยาวโดยการทำห้องแบบแชร์ (2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ) ซึ่งเรียกค่าเช่ารวมได้มากขึ้น ทั้งนี้ต้องศึกษาความต้องการเฉพาะกลุ่มและทำการตลาดให้ตรงจุด เช่น ประสานกับมหาวิทยาลัยใกล้เคียงเพื่อแนะนำที่พักให้
• รีไฟแนนซ์เงินกู้เมื่อดอกเบี้ยลด: หากตอนซื้อได้กู้แบงก์ไว้ อาจพิจารณารีไฟแนนซ์หรือขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเมื่ออัตราดอกเบี้ยในตลาดลดลง หรือหลังชำระดีมาระยะหนึ่ง เพื่อลดต้นทุนการเงิน กลยุทธ์นี้จะช่วยเพิ่มกระแสเงินสดสุทธิเข้ากระเป๋ามากขึ้น
• สร้างแบรนด์และทำการตลาด: ตั้งชื่ออาคารหรือแบรนด์ให้จำง่าย สร้างเพจ Facebook หรือเว็บไซต์สำหรับอพาร์ทเม้นท์ของคุณ โพสต์รูปห้องและรีวิวจากผู้เช่าที่พึงพอใจ สิ่งนี้ช่วยสร้างภาพลักษณ์ที่ดีและดึงดูดผู้เช่าคุณภาพในอนาคต นอกจากนี้ การมีช่องทางออนไลน์ทำให้คุณปล่อยห้องว่างได้เร็วขึ้น ลดช่วงเวลาห้องว่างลง = รายได้ต่อเนื่องมากขึ้น

เมื่อดำเนินกลยุทธ์ต่างๆ อย่างเหมาะสม อพาร์ทเม้นท์ของคุณก็จะมีมูลค่าสูงขึ้น ทั้งในแง่รายได้ (ค่าเช่าเพิ่ม) และมูลค่าตลาด (ขายต่อได้ราคาดี) ซึ่งนอกจากจะหมายถึงผลตอบแทนระหว่างถือครองที่มากขึ้นแล้ว ยังเปิดทางเลือกให้คุณในอนาคต เช่น สามารถขายทำกำไร (Exit) ให้แก่นักลงทุนรายอื่นได้ง่ายเพราะตึกมีผลการดำเนินงานดี หรือจะเก็บไว้ในพอร์ตเป็นเครื่องผลิตเงินสดที่มีประสิทธิภาพต่อไป

คำแนะนำสำหรับนักลงทุนชาวไทย

การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังในกรุงเทพฯ อาจฟังดูท้าทายและต้องใช้ทุนสูง แต่หากวางแผนอย่างถูกต้องก็สามารถเป็นการลงทุนที่สร้างความมั่งคั่งในระยะยาวได้อย่างมั่นคง ต่อไปนี้เป็นคำแนะนำสุดท้ายสำหรับนักลงทุนชาวไทยที่สนใจในธุรกิจนี้:

• ศึกษาและเตรียมตัวให้พร้อม: ความรู้คือหัวใจของความสำเร็จ อ่านบทความ ศึกษากรณีตัวอย่าง พูดคุยกับผู้มีประสบการณ์ในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ ยิ่งเข้าใจรายละเอียดมากเท่าใด ก็ยิ่งตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและเลี่ยงข้อผิดพลาดมากขึ้น
• เริ่มจากเล็กไปใหญ่: หากคุณยังใหม่กับธุรกิจอสังหา อาจลองเริ่มจากโครงการขนาดเล็กลงก่อน เช่น ซื้ออพาร์ทเม้นท์ขนาด 10-20 ห้องชานเมืองหรือหอพักใกล้มหาวิทยาลัยที่ใช้เงินลงทุนน้อยกว่า เพื่อสั่งสมประสบการณ์ในการบริหารงานผู้เช่าและอาคาร จากนั้นเมื่อพร้อมจึงขยับขยายไปยังโครงการใหญ่ใจกลางเมือง
• สร้างทีมผู้ช่วยที่ดี: คุณไม่จำเป็นต้องทำทุกอย่างเอง จ้างหรือร่วมงานกับมืออาชีพในแต่ละด้าน เช่น บริษัทนายหน้าช่วยหาทรัพย์, ทนายความดูสัญญา, บริษัทบริหารอาคารมืออาชีพ (Property Management) สำหรับจัดการผู้เช่าและดูแลความเรียบร้อยประจำวัน, บริษัทบัญชีที่ช่วยด้านบัญชีภาษี เป็นต้น ค่าใช้จ่ายที่จ่ายไปจะคุ้มค่าหากช่วยป้องกันความผิดพลาดใหญ่ๆ และทำให้การดำเนินงานลื่นไหล
• ให้ความสำคัญกับผู้เช่า: ผู้เช่าคือแหล่งรายได้ของธุรกิจ จงดูแลพวกเขาเสมือนลูกค้า ให้การบริการที่ดี รับฟังปัญหาและแก้ไขอย่างมืออาชีพ การสร้างความประทับใจจะทำให้พวกเขาอยู่กับเรานาน และแนะนำคนรู้จักมาเช่าต่อเกิดการบอกต่อ ซึ่งมีค่ามหาศาลยิ่งกว่าการตลาดแบบอื่น
• วางแผนการเงินอย่างรัดกุม: แยกบัญชีรายรับ-รายจ่ายของกิจการออกจากเงินส่วนตัว เก็บเงินสำรองฉุกเฉินไว้เผื่อเหตุไม่คาดฝัน หมั่นทบทวนงบการเงินของอพาร์ทเม้นท์ทุกเดือน/ไตรมาส เพื่อดูแนวโน้มรายได้ค่าใช้จ่าย หากพบค่าใช้จ่ายส่วนใดสูงผิดปกติ ต้องค้นหาสาเหตุและจัดการทันที
• ติดตามเทรนด์และปรับตัว: ตลาดอสังหาและพฤติกรรมผู้เช่าเปลี่ยนแปลงได้ตลอด เช่น เทรนด์การทำงานที่บ้าน (WFH) ที่อาจทำให้บางคนเลือกย้ายออกจากเมือง หรือเทรนด์ IoT/Smart Home ที่ผู้เช่าเริ่มคาดหวังในที่พัก สิ่งเหล่านี้ผู้ลงทุนควรติดตามและปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้อง เช่น จัดพื้นที่ Co-working เล็กๆ ในอาคารรองรับ WFH, อัพเกรดเป็นสมาร์ทล็อค/สมาร์ทมิเตอร์ในห้อง เป็นต้น
• คำนึงถึงจริยธรรมในการดำเนินธุรกิจ: ดำเนินธุรกิจด้วยความซื่อสัตย์และโปร่งใส ทั้งต่อผู้เช่าและคู่ค้า ไม่เอาเปรียบด้วยการขึ้นค่าเช่าเกินจริงหรือไม่ดูแลความปลอดภัยพื้นฐาน สิ่งเหล่านี้ไม่เพียงถูกต้องตามหลักคุณธรรม แต่ยังสร้างชื่อเสียงที่ดี ซึ่งส่งผลให้ธุรกิจยั่งยืนในระยะยาว

สรุปแล้ว การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังในกรุงเทพฯ เป็นการลงทุนที่ผสมผสานระหว่างศาสตร์และศิลป์ ผู้ลงทุนต้องใช้ทั้งข้อมูลเชิงวิเคราะห์ (ตัวเลข ผลตอบแทน) และศิลปะการบริหารคนและทรัพย์สินให้เกิดประโยชน์สูงสุด หากทำได้ดีก็จะได้รับผลตอบแทนเป็นกระแสเงินสดที่มั่นคงและทรัพย์สินที่มูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา จึงนับเป็นการสร้างความมั่งคั่งที่มั่นคงรูปแบบหนึ่ง ขอให้ทุกท่านโชคดีกับการลงทุนและบริหารอพาร์ทเม้นท์ให้ประสบความสำเร็จในทุกทำเลที่ท่านตั้งใจ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ (FAQ)

ถาม: การซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังเพื่อปล่อยเช่าต่างจากการซื้อคอนโดหลายๆ ห้องอย่างไร?
ตอบ: การซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังหมายถึงการครอบครองกรรมสิทธิ์อาคารและที่ดินทั้งหมดโดยผู้ลงทุนคนเดียว ขณะที่การซื้อคอนโดหลายห้องคือการถือครองกรรมสิทธิ์แยกเป็นห้องๆ ในโครงการคอนโดมิเนียม การลงทุนสองแบบนี้มีข้อแตกต่างสำคัญ เช่น:

• การควบคุม: เจ้าของอพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังมีอำนาจตัดสินใจบริหารจัดการทรัพย์สินทั้งหมด (เช่น ปรับปรุงอาคาร, กำหนดกฎระเบียบ) ได้อย่างอิสระ ส่วนผู้ถือครองคอนโดหลายห้องต้องอยู่ภายใต้กฎของนิติบุคคลคอนโด และไม่สามารถเปลี่ยนแปลงพื้นที่ส่วนกลางเองได้
• ผลตอบแทน: โดยทั่วไปอพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังมักให้ผลตอบแทนต่อเงินลงทุนสูงกว่า (ประมาณ 5-7%) เพราะต้นทุนต่อห้องต่ำกว่าคอนโด (ที่มีต้นทุนส่วนของสิ่งอำนวยความสะดวกและกำไรผู้ประกอบการ) ส่วนการซื้อคอนโดปล่อยเช่าหลายห้อง ผลตอบแทนเฉลี่ยอาจอยู่ราว 4-5% แต่มีความคล่องตัวสูงกว่าในการขายบางส่วนเปลี่ยนเงินสด (ขายเป็นห้องๆ ได้ง่าย)
• การจัดการ: อพาร์ทเม้นท์ต้องการการจัดการแบบธุรกิจอสังหาฯเต็มรูปแบบ คุณต้องดูแลผู้เช่าทุกห้อง ซ่อมบำรุงอาคารทั้งหมด แต่สำหรับคอนโด คุณอาจมอบหมายการดูแลบางส่วนให้นิติบุคคลอาคารชุด (เช่น ความสะอาดส่วนกลาง ความปลอดภัย) และคุณจัดการเฉพาะในส่วนห้องของคุณเองเท่านั้น
• ค่าใช้จ่ายแฝง: เจ้าของอพาร์ทเม้นท์รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั้งหมด (ไฟทางเดิน, ลิฟต์, พนักงาน ฯลฯ) ส่วนเจ้าของคอนโดแต่ละห้องจ่ายค่าส่วนกลางตามแยกห้องของตนให้นิติบุคคล ซึ่งไม่ต้องบริหารเอง

ถาม: คนต่างชาติสามารถซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังในกรุงเทพฯ ได้หรือไม่?
ตอบ: ตามกฎหมายไทย ชาวต่างชาติ (บุคคลธรรมดาสัญชาติอื่น) ไม่สามารถถือครองที่ดิน ในประเทศไทยโดยตรงได้ การซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังซึ่งรวมที่ดินด้วย จึงไม่สามารถจดทะเบียนในชื่อคนต่างชาติได้ ยกเว้นว่าจะใช้โครงสร้างนิติบุคคลที่เป็นไปตามกฎหมาย (เช่น จดทะเบียนบริษัทในไทยที่ถือหุ้นโดยคนไทยอย่างน้อย 51%) หรือในบางกรณีที่เป็นการเช่าที่ดินระยะยาว 30 ปีขึ้นไปแล้วสร้างอาคารซึ่งไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ทั้งนี้วิธีการเหล่านี้ซับซ้อนและต้องปรึกษากฎหมายอย่างใกล้ชิด หากเป็นชาวต่างชาติที่สนใจลงทุนแนวนี้ มักนิยมร่วมทุนกับผู้ร่วมทุนชาวไทยหรือแต่งงานกับคนไทยแล้วจดทะเบียนทรัพย์ในชื่อคู่สมรสชาวไทย อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ลงทุนชาวไทยเองไม่ได้มีข้อจำกัด สามารถซื้อถือครองอพาร์ทเม้นท์ได้เต็มที่

ถาม: ควรจัดโครงสร้างการลงทุนแบบบุคคลธรรมดาหรือตั้งบริษัทมาซื้ออพาร์ทเม้นท์?
ตอบ: ทั้งสองวิธีมีข้อดีต่างกัน:

• ลงทุนในนาม บุคคลธรรมดา: ขั้นตอนง่าย ไม่ซับซ้อนทางบัญชี นำค่าเช่ามายื่นเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันได (ซึ่งหากรายได้ค่าเช่าสูงมาก อัตราภาษีส่วนนี้อาจขึ้นไปถึง 20-30%) เหมาะกับกิจการขนาดเล็ก-กลางที่เจ้าของต้องการบริหารเองและรายได้ไม่เกินจุดที่เสียภาษีแพงเกินไป
• ลงทุนผ่าน บริษัท: ต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคล ดูแลบัญชีและงบการเงิน รวมถึงปฏิบัติตามพรบ.บริษัทต่างๆ แต่ข้อดีคืออัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลคงที่ที่ 20% และสามารถหักค่าใช้จ่ายได้หลากหลาย เช่น ค่าซ่อมบำรุง ค่าจ้างพนักงาน ค่าสึกหรอของอาคาร ซึ่งลดฐานภาษีได้ นอกจากนี้ยังแยกความรับผิดระหว่างตัวบุคคลกับธุรกิจชัดเจน ทั้งนี้การเริ่มธุรกิจในรูปบริษัทจะคุ้มค่ากว่าหากโครงการมีขนาดใหญ่ รายได้ค่าเช่าสูง หรือเจ้าของมีแผนจะขยายกิจการในอนาคต

ถาม: มีเกณฑ์อย่างไรในการประเมินว่าอพาร์ทเม้นท์ที่สนใจ “ราคาเหมาะสม” หรือไม่?
ตอบ: เกณฑ์พื้นฐานคือดู อัตราผลตอบแทน เมื่อเทียบกับราคา เช่น หากอาคารมีรายได้ค่าเช่ารวมต่อปี 2 ล้านบาท และประกาศขาย 40 ล้านบาท หมายถึงผลตอบแทนขั้นต้น ~5% (2/40) ซึ่งถือว่าอยู่ในช่วงปกติที่รับได้ แต่ถ้าขาย 60 ล้าน (ผลตอบแทน ~3.3%) อาจแพงเกินไปสำหรับนักลงทุน เว้นแต่ว่าอาคารนั้นจะมีศักยภาพเพิ่มค่าเช่าในอนาคตมาก หรือทำเลมีโอกาสมูลค่าสูงขึ้นมาก อีกเกณฑ์คือเปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรหรือราคาต่อห้องกับดีลอื่นๆ ในตลาดใกล้เคียง เช่น อาคารใกล้กันสภาพใกล้เคียงขายที่ราคาห้องละ 1 ล้านบาท แต่อาคารนี้คิดตกห้องละ 1.5 ล้านบาท ก็อาจจะแพงเว้นแต่จะมีข้อได้เปรียบพิเศษ สุดท้ายให้ดูสภาพตัวอาคารและที่ดินว่าได้ราคาที่เป็น มูลค่าที่ดิน+สิ่งปลูกสร้าง สมเหตุสมผลหรือไม่ (บางกรณีที่ดินแปลงใหญ่ ทำเลดีมาก มูลค่าที่ดินอย่างเดียวก็แทบจะเท่าราคาที่ประกาศขายแล้ว แบบนี้ก็ถือว่าราคาเหมาะสมแม้ผลตอบแทนเช่าอาจไม่สูง เพราะลงทุนถือที่ดินมูลค่าสูงไว้)

ถาม: ปล่อยเช่าอพาร์ทเม้นท์ต้องทำสัญญาระยะสั้นหรือยาวเท่าไร และขึ้นค่าเช่าได้บ่อยแค่ไหน?
ตอบ: โดยทั่วไปการเช่าที่พักอาศัยมักทำ สัญญารายปี (1 ปี) เนื่องจากผู้เช่าส่วนมากสะดวกใจกับภาระผูกพัน 1 ปี และเจ้าของก็มีโอกาสปรับเงื่อนไขทุกปี หากสัญญาระยะสั้นเกินไป (เช่น เดือนต่อเดือน) ผู้เช่าอาจย้ายออกง่าย ขาดความแน่นอนในการมีผู้เช่า ส่วนถ้ายาวเกินไป (2-3 ปี) ผู้ให้เช่าเองจะเสียโอกาสในการปรับค่าเช่าตามตลาด ในแง่การขึ้นค่าเช่า ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาปี 2561 ผู้ให้เช่าไม่สามารถขึ้นค่าเช่ากลางสัญญาได้ ต้องแจ้งผู้เช่าล่วงหน้าก่อนสัญญาหมด หากจะปรับขึ้น โดยปกติเช่าระยะยาว 1 ปี เจ้าของอาจพิจารณาปรับค่าเช่าปีละประมาณ 3-5% (ตามอัตราเงินเฟ้อหรือตามตลาดพื้นที่นั้น) ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ ถ้าตลาดแข่งขันสูง มีห้องว่างเยอะ อาจต้อง ตรึงราคา ไม่ขึ้นเพื่อรักษาผู้เช่า แต่ถ้าทำเลความต้องการสูง ห้องมีคิวยาว การปรับขึ้นตามสมควรก็ทำได้ แต่ควรแจ้งผู้เช่าล่วงหน้าประมาณ 30-60 วันก่อนหมดสัญญา เพื่อให้เขาตัดสินใจ

ถาม: ถ้าซื้ออพาร์ทเม้นท์มาแล้ว ห้องไม่เต็มตามเป้าที่คิดไว้ ควรทำอย่างไร?
ตอบ: ก่อนอื่นต้องวิเคราะห์สาเหตุที่ห้องว่างเช่าไม่ออก เช่น ทำเลมีคู่แข่งมากเกินไป, ค่าเช่าที่ตั้งไว้สูงเกินเมื่อเทียบกับสภาพห้อง, สภาพห้อง/เฟอร์นิเจอร์เก่าไม่ดึงดูด, การตลาดเข้าถึงผู้เช่าไม่พอ ฯลฯ เมื่อทราบปัญหาแล้วจึงแก้ไขให้ตรงจุด เช่น ลดค่าเช่าลงสัก 5-10% เพื่อกระตุ้นดีมานด์, ทำโปรโมชั่นอยู่ฟรีเดือนแรก, ปรับปรุงตกแต่งห้องใหม่, ถ่ายรูปห้องสวยๆ แล้วลงประกาศบนแพลตฟอร์มออนไลน์เพิ่มขึ้น, ให้ค่าแนะนำ (Commission) กับเอเจนต์หรือยามหมู่บ้านให้ช่วยหาผู้เช่า เป็นต้น อย่าปล่อยให้ห้องว่างนานเพราะเท่ากับรายได้หาย ควรยอมปรับเงื่อนไขให้จูงใจตลาด นอกจากนี้ตรวจสอบด้วยว่าผู้ดูแล/พนักงานต้อนรับของเราให้บริการดีหรือไม่ บางครั้งผู้เช่าเข้ามาสอบถามแต่เจอบริการไม่ประทับใจก็ไม่มาอีก ดังนั้นการฝึกอบรมและคัดพนักงานก็สำคัญในการสร้างความประทับใจแรก (First impression)

ถาม: เจ้าของอพาร์ทเม้นท์ต้องบริหารจัดการอะไรบ้าง ควรดูแลเองหรือจ้างผู้จัดการ?
ตอบ: งานบริหารอพาร์ทเม้นท์ประกอบด้วยหลายด้าน เช่น การหาผู้เช่าใหม่เมื่อห้องว่าง, การจัดทำสัญญาเช่าและเอกสาร, การเก็บค่าเช่ารายเดือนและค่าสาธารณูปโภค, การดูแลซ่อมบำรุงระบบต่างๆ ของอาคาร (ไฟฟ้า ประปา ลิฟต์ ฯลฯ), การรักษาความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง, การรักษาความปลอดภัย (ยาม, กล้องวงจรปิด), การจัดการข้อร้องเรียนของผู้เช่า และงานบัญชีภาษีของกิจการ เป็นต้น หากอาคารขนาดไม่ใหญ่มาก (เช่น 20-30 ห้อง) เจ้าของสามารถบริหารเองหรือให้ครอบครัวช่วยดูแลได้ แต่หากมีขนาดใหญ่ (50 ห้องขึ้นไป) หรือเจ้าของไม่มีเวลามาดูแลรายวัน ควรพิจารณาจ้าง “ผู้จัดการอพาร์ทเม้นท์” หรือบริษัทบริหารอสังหาฯ มืออาชีพเข้ามาช่วย สิ่งที่ต้องพิจารณาคือ:

• งบประมาณ: การจ้างผู้จัดการมีค่าใช้จ่าย (เงินเดือนหรือค่าบริการ) แต่จะช่วยแบ่งเบาภาระเจ้าของ งานบางอย่างต้องใช้ความชำนาญ เช่น การซ่อมแซมระบบวิศวกรรม หรือการจัดทำบัญชี
• ขนาดงาน: ถ้ามีผู้เช่าจำนวนมาก การที่เจ้าของรับโทรศัพท์/แก้ปัญหาทุกเรื่องเองอาจไม่ทัน และทำให้บริการล่าช้า การมีผู้จัดการ onsite ประจำอาคารจะเพิ่มความพึงพอใจของผู้เช่า
• ความถนัดของเจ้าของ: บางท่านมีอาชีพหลักอยู่แล้ว ไม่มีประสบการณ์งานช่างหรือการจัดการลูกค้า การจ้างมืออาชีพทำอาจคุ้มค่ากว่า ส่วนเจ้าของทำหน้าที่บริหารภาพรวมและตรวจสอบผลการดำเนินงานเป็นระยะ

เจ้าของบางคนใช้วิธีประสานงานแบบผสม เช่น จ้างแม่บ้าน/ช่างประจำอาคาร 1-2 คน ช่วยดูแลความเรียบร้อย แล้วตนเองเป็นผู้จัดการคุมอีกทีหนึ่ง ซึ่งก็เป็นทางเลือกที่ประหยัดได้ แต่อย่างน้อยควรมีคนที่คอยดูแลอาคารแทนเราในยามฉุกเฉินหรือตอนเราติดภารกิจ

ถาม: การขายอพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังในภายหลังทำได้ยากหรือง่าย และควรขายเมื่อไร?
ตอบ: อพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังถือเป็นสินทรัพย์อสังหาเพื่อการลงทุนที่มีมูลค่าสูง ผู้ซื้อในตลาดมักจะเป็นนักลงทุนหรือนิติบุคคลที่ต้องการผลตอบแทน ฉะนั้นการขายอพาร์ทเม้นท์ไม่ได้คล่องเท่าขายบ้านหรือคอนโดที่มีผู้ซื้ออยู่อาศัยทั่วไป แต่ก็สามารถขายได้หากทรัพย์มีศักยภาพ โดยปัจจัยที่ทำให้ขายง่ายขึ้น ได้แก่:

• ทำเลดีและผลตอบแทนชัดเจน: หากอาคารตั้งอยู่ในทำเลที่นักลงทุนต้องการ (เช่น ใจกลางเมืองหรือใกล้มหาวิทยาลัย) และมีประวัติผลประกอบการดี (อัตราเข้าพักสูง ค่าเช่าสม่ำเสมอ) ผู้ซื้อมักสนใจเพราะเห็นศักยภาพทำเงินทันที
• เอกสารครบถ้วน: การมีบัญชีรายรับรายจ่ายย้อนหลัง, รายงานทางการเงิน, ใบอนุญาตต่างๆ ถูกต้อง จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ซื้อและเร่งกระบวนการ Due Diligence
• ราคาตั้งเหมาะสม: หากต้องการขายเร็ว ราคาควรตั้งในระดับที่ผลตอบแทนจูงใจนักลงทุนรายอื่น (เช่น yield 6-7% ขึ้นไป) มิฉะนั้นผู้ซื้อมักเลือกไปสร้างใหม่หรือหาทรัพย์อื่น

เกี่ยวกับคำถาม “ควรขายเมื่อไร” – ขึ้นอยู่กับเป้าหมายของผู้ลงทุน:

• ถ้าลงทุนมาเพื่อเก็งกำไร (Value-Add) อาจเลือกขายเมื่อปรับปรุงอาคารและเพิ่มค่าเช่าได้เต็มที่แล้ว ราคาตลาดสูงขึ้นสะท้อนผลงานที่ทำ (อาจภายใน 3-5 ปี)
• ถ้าลงทุนกินค่าเช่ายาว แต่พบว่าภายหลังทำเลเริ่มเสื่อมความนิยม หรือมีโครงการใหม่ในพื้นที่มากจนแข่งกันสูง อาจพิจารณาขายก่อนที่มูลค่าจะลดลง
• หรือในแง่การบริหารพอร์ตการลงทุนส่วนบุคคล หากเจ้าของต้องการเงินก้อนเพื่อเป้าหมายอื่น (เช่น เกษียณ, ลงทุนธุรกิจใหม่) และมูลค่าอพาร์ทเม้นท์ขณะนั้นให้ผลตอบแทนต่ำกว่าโอกาสอื่น ก็อาจตัดสินใจขายแล้วโยกเงินไปลงทุนอย่างอื่น

โดยทั่วไป การลงทุนอพาร์ทเม้นท์เหมาะกับการถือครองระยะกลางถึงยาว (หลายปีขึ้นไป) เพื่อให้ผลตอบแทนสะสมคุ้มค่าและสินทรัพย์เพิ่มมูลค่า แต่ผู้ลงทุนก็ควรติดตามสภาวะตลาด หากถึงเวลาที่ได้ข้อเสนอราคาดีและไม่มีศักยภาพจะเพิ่มค่าเช่าได้อีกแล้ว การขายเพื่อล็อกกำไรก็เป็นทางเลือกที่สมควรพิจารณา

ถาม: มีสัญญาณอะไรบ้างที่บ่งชี้ว่าอพาร์ทเม้นท์ที่ประกาศขายอาจไม่คุ้มค่าการลงทุนหรือมีปัญหาซ่อนอยู่?
ตอบ: ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรมองหาธงแดงหรือ Red Flags เหล่านี้:

• อัตราการเข้าพักต่ำผิดปกติ: หากอาคารมีห้องว่างจำนวนมาก (เช่น เข้าพักต่ำกว่า 60-70%) โดยไม่มีเหตุผลชัดเจน (เช่น ไม่ได้อยู่ระหว่างรีโนเวท) อาจบ่งชี้ว่าทำเลหรือสภาพอาคารไม่ดึงดูดผู้เช่า ผู้ซื้อจะต้องเผชิญความท้าทายในการปล่อยเช่าต่อ
• รายได้ค่าเช่ากับราคาขายไม่สมดุล: เช่น ราคาขายสูงมากแต่รายได้ค่าเช่าปัจจุบันต่ำ ทำให้ผลตอบแทนเชิงตัวเลขออกมาต่ำกว่าเกณฑ์ตลาดมาก หากไม่มีศักยภาพจะเพิ่มรายได้ ก็อาจไม่คุ้ม เว้นแต่ซื้อเก็งกำไรที่ดิน
• สภาพอาคารทรุดโทรมมาก: อาคารที่โครงสร้างแตกร้าว รั่วซึมหนัก ระบบไฟฟ้าประปาล้าสมัย ต้นทุนการซ่อมใหญ่จะสูงและเสี่ยงต่อความปลอดภัย ถ้าผู้ขายไม่ Renovate ก่อนขาย ควรคำนวณค่ารีโนเวทคร่าวๆ แล้วบวกเข้ากับต้นทุน ถ้าไม่คุ้มก็อาจต้องพิจารณาใหม่
• เอกสารสิทธิ์และใบอนุญาตไม่ครบ: หากตรวจสอบแล้วพบว่าอาคารไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง, สร้างเกินจำนวนชั้นที่ขอ, หรือมีคดีความพิพาทเกี่ยวกับที่ดิน/ทรัพย์สินอยู่ เป็นสัญญาณอันตราย ผู้ซื้ออาจต้องมารับปัญหาต่อซึ่งยุ่งยากและเสียค่าใช้จ่าย
• ทำเลเสี่ยงหรือแนวโน้มลบ: ตัวอย่างเช่น อยู่ใกล้แหล่งเสียง/มลพิษ (ติดผับบาร์, โรงงาน) ทำให้ปล่อยเช่ายาก หรืออยู่ในย่านที่ดีมานด์กำลังย้ายออก (เช่น เคยเฟื่องฟูแต่ปัจจุบันคนย้ายไปที่ใหม่) หากแนวโน้มประชากรลดลงต่อเนื่อง อาจไม่ใช่การลงทุนที่ดีในระยะยาว
• ข้อเสนอผู้ขายที่ไม่ปกติ: เช่น ต้องรับโอนหนี้สินบางอย่างมาด้วย หรือผู้ขายไม่มีเอกสารทางการเงินยืนยันรายได้เลย กรณีเช่นนี้ผู้ซื้อควรเพิ่มความระมัดระวัง เพราะอาจมีข้อมูลสำคัญถูกปกปิด

ถาม: ระหว่าง “ซื้ออพาร์ทเม้นท์มือสอง” กับ “สร้างอพาร์ทเม้นท์ใหม่เอง” แบบไหนดีกว่ากัน?
ตอบ: ทั้งสองทางมีข้อดี-ข้อเสียต่างกันไป ขึ้นอยู่กับทรัพยากร เวลา และประสบการณ์ของผู้ลงทุน:

• ซื้ออพาร์ทเม้นท์มือสอง: ข้อดีคือ ได้กระแสเงินสดทันที (มีผู้เช่าอยู่แล้ว), เห็นภาพรวมของทำเลและตัวอาคารชัดเจนก่อนซื้อ, ไม่ต้องเสียเวลาสร้างหลายปี ความเสี่ยงเรื่องการก่อสร้างน้อยกว่า (อาคารสร้างเสร็จแล้ว) และมักตั้งอยู่ในทำเลที่ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีดีมานด์ (เพราะมีคนทำมาก่อน) ข้อเสียคือ มีค่าซ่อมแซมปรับปรุง หากอาคารเก่า และไม่สามารถออกแบบรูปแบบห้อง/จำนวนห้องได้ตามใจทั้งหมดเพราะโครงสร้างเดิมถูกกำหนดมาแล้ว นอกจากนี้ราคาซื้ออาจสูงในทำเลดีเพราะรวมค่า “กำไร” ที่ผู้ขายต้องการไว้
• สร้างอพาร์ทเม้นท์ใหม่: ข้อดีสำคัญคือ ความยืดหยุ่น – ผู้ออกแบบสามารถกำหนดรูปแบบอาคาร ขนาดห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก ได้ตรงตามกลุ่มเป้าหมายที่เล็งไว้ และวัสดุอุปกรณ์ทุกอย่างใหม่เอี่ยม (ลดค่าซ่อมไปช่วงแรก) อีกทั้งถ้ามีที่ดินของตนเองอยู่แล้ว การสร้างใหม่อาจต้นทุนถูกกว่าซื้อสำเร็จ ข้อเสียคือ ความยุ่งยากและเวลา – ต้องผ่านกระบวนการออกแบบ ขออนุญาต ก่อสร้าง ซึ่งกินเวลา 1-2 ปีหรือมากกว่านั้น ในช่วงที่ยังสร้างไม่เสร็จจะไม่มีรายได้เข้าและมีความเสี่ยงจากความล่าช้าหรือบานปลายของงบก่อสร้าง อีกทั้งผู้ลงทุนต้องมีความเชี่ยวชาญหรือทีมงานที่ดีในการคุมงาน ไม่เช่นนั้นอาจได้อาคารที่ไม่ตรงตามต้องการหรือเจอปัญหาภายหลัง

โดยทั่วไปนักลงทุนหน้าใหม่มักเริ่มจากซื้ออพาร์ทเม้นท์มือสองก่อน เพราะง่ายกว่าและเห็นผลลัพธ์ได้เร็ว พอมีประสบการณ์และทีมงานพร้อมจึงค่อยขยับไปทำโครงการสร้างใหม่เอง อย่างไรก็ดี หากมีที่ดินทำเลดีอยู่แล้วในครอบครอง การสร้างใหม่ก็อาจให้ผลตอบแทนคุ้มค่ากว่าในระยะยาว เพราะไม่ต้องจ่ายค่าซื้อส่วนกำไรให้ใคร แต่ต้องแลกกับความพยายามและความรู้ที่จะบริหารโปรเจคนั้นๆ ให้สำเร็จ

ถาม: สามารถเปลี่ยนอพาร์ทเม้นท์ให้เป็นคอนโดมิเนียมขายแยกห้องได้หรือไม่?
ตอบ: โดยหลักกฎหมายแล้ว สามารถทำได้ภายใต้เงื่อนไขที่เข้มงวดของ พรบ.อาคารชุด (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522) กล่าวคือ เจ้าของอาคารต้องดำเนินการขอจดทะเบียนอาคารชุดกับกรมที่ดิน ซึ่งมีข้อกำหนดหลายประการ เช่น อาคารต้องก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมาย มีการแบ่งแยกมิเตอร์น้ำไฟแต่ละห้อง มีคุณสมบัติตามมาตรฐานอาคารชุด (เช่น ขนาดห้องชุดไม่น้อยกว่า 20 ตร.ม. ต่อยูนิต) และต้องจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดขึ้นมาบริหารทรัพย์ส่วนกลาง การเปลี่ยนจากอพาร์ทเม้นท์ (กรรมสิทธิ์เดียว) เป็นคอนโด (กรรมสิทธิ์แยก) นั้น ยุ่งยากและใช้เวลามาก บางกรณีอาจต้องมีการปรับปรุงอาคารให้ได้มาตรฐานตามที่กฎหมายกำหนดก่อนถึงจะจดทะเบียนได้ นอกจากนี้ หากเจ้าของตั้งใจจะซื้ออพาร์ทเม้นท์มาเพื่อแปลงขายแบบคอนโด ควรพิจารณาด้วยว่าตลาดรองรับหรือไม่ (เช่น ทำเลนั้นมีคนอยากซื้ออยู่อาศัยจริงหรือเปล่า ไม่ใช่มีแต่คนเช่า) และต้องเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทางกฎหมายและค่าธรรมเนียมต่างๆ พอสมควร สรุปคือทำได้ในทางทฤษฎี แต่ต้องเตรียมความพร้อมทั้งด้านกฎหมาย วิศวกรรม และการตลาด จึงจะประสบความสำเร็จ

ถาม: สามารถดัดแปลงอพาร์ทเม้นท์ให้เป็นโฮสเทลหรือที่พักรายวันถูกกฎหมายได้ไหม?
ตอบ: ทำได้โดยการยื่นขอ ใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม ตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 หากต้องการปล่อยเช่ารายวัน/รายสัปดาห์เช่นเดียวกับโรงแรมหรือโฮสเทล ทั้งอาคารหรือบางส่วนของอาคารต้องผ่านมาตรฐานทางกายภาพและความปลอดภัยของโรงแรม เช่น มีระบบป้องกันอัคคีภัยตามเกณฑ์, มีพื้นที่จอดรถตามที่กฎหมายกำหนด (ยกเว้นขอผ่อนผันในประเภทโรงแรมขนาดเล็กบางกรณี), ห้องพักขนาดไม่แออัด ฯลฯ และเมื่อได้รับใบอนุญาตแล้วต้องชำระภาษีธุรกิจโรงแรมและปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านการท่องเที่ยวอย่างสม่ำเสมอ บางคนเลือกประนีประนอมโดยการทำเป็น เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ปล่อยเช่ารายเดือน (30 วันขึ้นไป) ซึ่งไม่เข้าข่ายโรงแรม จึงไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรม แต่ก็ต้องระวังไม่ปล่อยเช่าระยะสั้นจริงๆ เพราะผิดกฎหมาย ถ้าคุณมีอพาร์ทเม้นท์และสนใจปรับเป็นโฮสเทล/โรงแรม สิ่งสำคัญคือปรึกษาวิศวกรและฝ่ายกฎหมายว่าตึกของคุณสามารถปรับปรุงให้ผ่านเกณฑ์โรงแรมได้หรือไม่ และคำนวณความคุ้มค่าเพราะธุรกิจโรงแรมมีต้นทุนการบริหารสูงกว่าการปล่อยเช่ารายเดือนมาก

บทสรุป

การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังในกรุงเทพฯ เป็นการลงทุนที่ให้ทั้งรายได้ต่อเนื่องและโอกาสในการเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ แต่ก็ต้องอาศัยความรู้และการบริหารจัดการที่ดีในหลายๆ ด้าน นักลงทุนควรเริ่มจากการศึกษาตลาด เลือกทำเลที่มีศักยภาพ ประเมินมูลค่าและความเสี่ยงอย่างรอบคอบ ดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมาย และใส่ใจดูแลผู้เช่าและอาคารอยู่เสมอ ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์จะยังคงเป็นการลงทุนที่น่าสนใจในปี 2568 และปีต่อๆ ไปสำหรับผู้ที่เตรียมพร้อมและปรับตัวได้ดี แม้จะมีรายละเอียดมากมาย แต่นักลงทุนที่ตั้งใจศึกษาและบริหารอย่างมีระบบ ย่อมมีโอกาสสร้างความมั่งคั่งจากธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ได้อย่างแน่นอน. หวังว่าคู่มือนี้จะช่วยให้ท่านมีข้อมูลครบถ้วนในการตัดสินใจและวางแผนการลงทุนของตนเอง ขอให้ทุกท่านโชคดีกับการลงทุนและบริหารอพาร์ทเม้นท์ให้ประสบความสำเร็จในทุกทำเลที่ท่านตั้งใจ