ขายที่ดินในประเทศไทย

ตลาดที่ดินไทย 2567-2568: คู่มือเจาะลึกการลงทุนและอยู่อาศัย

ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ของ ตลาดที่ดิน ที่มีความคึกคักทั้งในด้านการลงทุนและการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง บทความนี้จะพาผู้อ่านชาวไทยไปสำรวจภาพรวมตลาดที่ดินช่วงปี พ.ศ. 2567-2568 อย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็นแนวโน้มราคาในทำเลสำคัญต่าง ๆ (กรุงเทพฯ, พัทยา, เชียงใหม่, ภูเก็ต, หัวหิน, เกาะสมุย และหัวเมืองรองอื่น ๆ) การวิเคราะห์กลุ่มผู้ซื้อ (Buyer Persona) ทั้งนักลงทุนระยะสั้น-ยาว คนที่ต้องการปลูกบ้านเอง รวมถึงผู้ซื้อที่ดินเพื่อทำธุรกิจ ตลอดจนข้อดี-ข้อเสียของการซื้อที่ดินแต่ละประเภท (ที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และที่ดินติดถนนใหญ่) นอกจากนี้ยังมี ตารางเปรียบเทียบราคาที่ดินตามทำเลต่าง ๆ พร้อมค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้เห็นภาพรวมอย่างเป็นระบบ ท้ายสุดเราจะให้คำแนะนำด้านกฎหมายและข้อควรระวังในการซื้อขายที่ดิน และมองไปข้างหน้าถึงแนวโน้มตลาดที่ดินไทยในอีก 5 ปีข้างหน้า (พ.ศ. 2569-2573) เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับผู้อ่านที่สนใจลงทุนหรือวางแผนล่วงหน้า

หมายเหตุ: บทความนี้มุ่งเน้นข้อมูลตลาดที่ดินสำหรับการพัฒนาเพื่อที่อยู่อาศัยและการลงทุน ไม่รวมที่ดินเพื่อการเกษตร โดยใช้ปีพุทธศักราช (พ.ศ.) และหน่วยสกุลเงินเป็นเงินบาททั้งหมด เพื่อความสะดวกของผู้อ่านชาวไทย

ภาพรวมตลาดที่ดินไทยปี พ.ศ. 2567-2568

ตลาดที่ดินในประเทศไทยช่วงปี 2567-2568 มีความเคลื่อนไหวอย่างน่าสนใจ แม้เศรษฐกิจโดยรวมจะยังเผชิญความท้าทาย แต่ราคาที่ดินกลับปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในหลายพื้นที่ สาเหตุสำคัญมาจากปัจจัยด้านการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์หลังสถานการณ์โควิด-19, การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ, และความต้องการซื้อที่ดินทั้งจากนักลงทุนไทยและต่างชาติที่ยังแข็งแกร่ง ในหัวข้อนี้เราจะสรุปภาพรวมสำคัญของตลาดที่ดินไทยในรอบปีที่ผ่านมาถึงปัจจุบัน

การปรับขึ้นของราคาประเมินและราคาตลาด: กรมธนารักษ์ได้ประกาศใช้ ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (พ.ศ. 2566-2569) ตั้งแต่ต้นปี 2566 ซึ่งส่งผลให้ ราคาประเมินราชการเฉลี่ยทั่วประเทศปรับขึ้นประมาณ 8% เมื่อเทียบกับรอบก่อนหน้า การปรับราคาประเมินใหม่นี้สะท้อนถึงแนวโน้มราคาที่ดินในตลาดที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องหลายปี ทั้งในเขตเมืองใหญ่และต่างจังหวัด เช่น กรุงเทพมหานครมีราคาประเมินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย ~3% โดยพื้นที่ใจกลางเมืองยังมีราคาประเมินสูงสุด (เช่น ย่านถนนสีลม เพลินจิต วิทยุ พระราม 1 มีราคาประเมินสูงถึงประมาณ 1,000,000 บาท/ตร.วา) อย่างไรก็ดี ราคาซื้อขายจริงในตลาดมักสูงกว่าราคาประเมิน โดยเฉพาะที่ดินแปลงงามในย่านธุรกิจที่มีความต้องการสูง ซึ่งราคาตลาดต่อ ตร.วา ในบางทำเลทะลุหลักหลายล้านบาทไปแล้ว ขณะเดียวกัน จังหวัดท่องเที่ยวและหัวเมืองใหญ่ต่างจังหวัดหลายแห่งก็มีราคาประเมินเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด (เช่น ภูเก็ต ราคาประเมินใหม่ปรับเพิ่มเฉลี่ย 10-15% บางพื้นที่ติดทะเลราคาประเมินสูงถึง 200,000 บาท/ตร.วา ส่วน ชลบุรี โดยเฉพาะเขตพัทยาราคาประเมินสูงสุดราว 220,000 บาท/ตร.วา เป็นต้น) การที่ราคาประเมินขยับขึ้นส่งผลให้เพดานราคาซื้อขายมีแนวโน้มปรับตาม เนื่องจากเจ้าของที่ดินมักยึดราคาประเมินเป็นฐานขั้นต่ำในการต่อรองราคา

ดีมานด์ที่ฟื้นตัวและปัจจัยกระตุ้น: หลังจากวิกฤตโควิดผ่านพ้น ภาคการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ส่งผลให้ความต้องการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นในหลายวัตถุประสงค์ ทั้งการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ การสร้างโรงแรม/รีสอร์ตในเมืองท่องเที่ยว และการขยายธุรกิจในทำเลศักยภาพ นักลงทุนทั้งรายใหญ่และรายย่อยกลับมาหาโอกาสซื้อที่ดินสะสม (land banking) อีกครั้ง ขณะที่ประชาชนทั่วไปที่ได้รับบทเรียนเรื่องพื้นที่ใช้สอยจากช่วงล็อกดาวน์ ก็มีความต้องการที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านแนวราบมากขึ้น โดยเฉพาะในเขตรอบนอกเมืองที่มีบรรยากาศโปร่งสบาย เหล่านี้ทำให้ตลาดที่ดินกลับมาคึกคัก ผู้ขายที่ดินมีโอกาสในการปล่อยขายทรัพย์สินได้มากขึ้นกว่าช่วง 2-3 ปีก่อน

สวนทางกับเศรษฐกิจชะลอตัว: ที่น่าสังเกตคือ ราคาและดัชนีที่ดินยังคงขาขึ้น แม้เศรษฐกิจมหภาคจะชะลอตัว ปัจจัยลบอย่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่ในระดับสูงและกำลังซื้อในประเทศที่ฟื้นตัวช้า ไม่ได้ฉุดให้ราคาที่ดินลดลงแต่อย่างใด ตรงกันข้าม ที่ดินยังถูกมองว่าเป็นสินทรัพย์ปลอดภัย (safe haven asset) สำหรับนักลงทุนในช่วงเศรษฐกิจผันผวน เนื่องจากมีตัวตนจริงและมีจำนวนจำกัด ไม่เสื่อมค่าไปตามกาลเวลาเหมือนสินทรัพย์การเงิน เช่น หุ้นหรือคริปโต ที่ดินเปล่าจึงกลายเป็นหนึ่งในการลงทุนทางเลือกที่หลายคนใช้กระจายความเสี่ยงของพอร์ต นอกจากนี้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีผลบังคับใช้ (ซึ่งเก็บภาษีตามมูลค่าทรัพย์สิน) แม้จะสร้างภาระการถือครองเพิ่มขึ้น แต่ในช่วงแรกอัตราภาษียังอยู่ในเกณฑ์ต่ำถึงปานกลาง ส่งผลจำกัดต่อการตัดสินใจขาย ผู้ถือครองจำนวนมากเลือกถือที่ดินต่อเพราะเชื่อมั่นว่าราคาจะปรับขึ้นในอนาคต การปรับลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และภาษีธุรกิจบางช่วงที่รัฐใช้กระตุ้นภาคอสังหาฯ ก็ช่วยพยุงตลาดทางอ้อมเช่นกัน

แรงหนุนจากโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนของภาครัฐใน โครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เป็นอีกตัวเร่งสำคัญให้ราคาที่ดินพุ่งสูงในหลายทำเล ไม่ว่าจะเป็นการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าปริมณฑลในกรุงเทพฯ (เช่น สายสีชมพู สายสีเหลืองเปิดใช้ในปี 2566 และยังมีสายสีส้ม ม่วงใต้ ฯลฯ ที่คาดว่าจะทยอยเปิดในไม่กี่ปีข้างหน้า) การสร้าง มอเตอร์เวย์และทางด่วนใหม่ (เช่น มอเตอร์เวย์บางใหญ่-กาญจนบุรี, มอเตอร์เวย์สาย M6, M81 รวมถึงทางด่วนสายใหม่ในภูเก็ตอย่างโครงการกะทู้-ป่าตอง) ตลอดจนโครงการ รถไฟความเร็วสูง ที่อยู่ระหว่างดำเนินการ (เฟสแรกกรุงเทพฯ-โคราช ที่คาดว่าจะเปิดใช้ประมาณปี 2569-2570 และโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ในพื้นที่ภาคตะวันออก) ทุกโครงการเหล่านี้มีส่วนทำให้ที่ดินบริเวณโดยรอบหรือจุดยุทธศาสตร์ตามแนวเส้นทาง มีมูลค่าสูงขึ้นเนื่องจากนักเก็งกำไรและผู้พัฒนารีบเข้าซื้อที่ดินล่วงหน้าก่อนโครงการเสร็จสมบูรณ์ ดังจะเห็นว่าราคาที่ดินในย่านชานเมืองและต่างจังหวัดบางจุดพุ่งขึ้นอย่างก้าวกระโดดจากข่าวและความคืบหน้าของโครงการ เช่น ที่ดินแถว บางนา-ตราด ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ มีรายงานว่าปี 2566 ราคาขายขยับขึ้นมากกว่า 50% ในบางแปลง เพราะเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์รับ EEC และสนามบิน หรือที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ ในกรุงเทพฯ ก็ปรับขึ้นทันทีที่รถไฟฟ้าเปิดเดินรถ

ตลาดสองขั้ว: เมืองหลัก vs เมืองรอง: ภาพรวมทั้งประเทศยังสะท้อนลักษณะ “สองขั้ว” ของตลาดที่ดิน กล่าวคือ ที่ดินในเมืองหลักและทำเลไพร์มมีราคาแพงมากอยู่แล้ว การเติบโตจึงช้าลงแต่มั่นคง (เช่น กลางกรุงเทพฯ เพิ่มปีละ ~5% ในภาวะปกติ) ขณะที่ ที่ดินในเขตเมืองขยายหรือจังหวัดหัวเมืองรองสามารถโตแบบก้าวกระโดดเป็นเปอร์เซ็นต์เมื่อมีปัจจัยบวกหนุน เนื่องจากฐานราคาต่ำกว่า ทำให้นักลงทุนรุ่นใหม่จำนวนไม่น้อยให้ความสนใจไปยัง จังหวัดศูนย์กลางภูมิภาค และ เขตเศรษฐกิจพิเศษ ต่าง ๆ มากขึ้น เช่น ชลบุรี (EEC), ขอนแก่น, นครราชสีมา, เชียงใหม่ ฯลฯ เพราะมองเห็นศักยภาพการเติบโตสูงในอีกหลายปีข้างหน้า แนวโน้มนี้ยิ่งชัดขึ้นหลังโควิด เมื่อหลายบริษัทขยายงานนอกกรุงเทพฯ และคนวัยทำงานบางส่วนย้ายกลับภูมิลำเนา ทำให้ ตลาดที่ดินภูมิภาคคึกคัก และการกระจุกตัวเฉพาะในเมืองหลวงลดลงบ้าง

สรุปแล้วช่วงปี 2567-2568 ถือเป็นช่วงที่ ตลาดที่ดินไทยเริ่มกลับมาร้อนแรง อีกครั้ง ราคาปรับขึ้นแทบทุกภูมิภาค แม้จะไม่หวือหวาพร้อมกันทุกพื้นที่ แต่ก็ไม่มีสัญญาณของการปรับฐานลงอย่างมีนัยสำคัญ ความท้าทายในระยะสั้นอย่างดอกเบี้ยและเศรษฐกิจทำได้เพียงชะลอการซื้อขายบางส่วนแต่ไม่อาจกดราคาลง ในส่วนต่อไป เราจะเจาะลึกลงไปว่าที่ดินในทำเลสำคัญต่าง ๆ มีสถานการณ์อย่างไรบ้าง ทั้งราคาเฉลี่ย ผลตอบแทน (ROI) และปัจจัยเฉพาะพื้นที่ที่ควรรู้

ราคาและ ROI ที่ดินรายทำเลสำคัญ

ทำเลที่ตั้งของที่ดินมีผลอย่างมากต่อราคาและผลตอบแทนการลงทุน (ROI) โดยในประเทศไทยแต่ละเมืองหรือพื้นที่สำคัญจะมีลักษณะตลาดแตกต่างกันไป ในหัวข้อนี้เราจะเปรียบเทียบสถานการณ์ที่ดินในทำเลยอดนิยมทั้งเพื่อการลงทุนและการอยู่อาศัย ได้แก่ กรุงเทพมหานคร, พัทยา (ชลบุรี), เชียงใหม่, ภูเก็ต, หัวหิน, เกาะสมุย รวมถึงกล่าวถึง หัวเมืองรองอื่น ๆ ที่น่าสนใจ ซึ่งเริ่มได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น มาดูกันทีละพื้นที่ว่าราคาที่ดินอยู่ในระดับใด ผลตอบแทนการลงทุนเป็นอย่างไร และมีปัจจัยใดหนุนหรือฉุดตลาดในบริเวณนั้น

กรุงเทพฯ และปริมณฑล - เมืองหลวงสองขั้ว: แพงสุดในใจกลาง โตแรงในชานเมือง

กรุงเทพมหานคร ยังครองแชมป์ทำเลที่ดินราคาแพงที่สุดในประเทศ โดยเฉพาะเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่ราคาซื้อขายที่ดินแตะระดับ หลักล้านบาทต่อ ตร.วา ไปแล้วหลายทำเล ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ ย่านเพลินจิต-ชิดลม ซึ่งมีการซื้อขายที่ดินราคาสูงสุดถึงประมาณ 3.75 ล้านบาท/ตร.วา (ข้อมูลสิ้นปี 2567 จากดีลที่ดินแปลงติดถนนใหญ่) ย่านอื่น ๆ ที่ราคาไล่เลี่ยกัน ได้แก่ ถนนวิทยุ (~3.1 ล้านบาท/ตร.วา), สุขุมวิทตอนต้นช่วงนานา-อโศก (~2.5-2.8 ล้าน/ตร.วา), สีลม-สาทร (~2.4-2.7 ล้าน/ตร.วา) เป็นต้น จะเห็นว่าราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินของรัฐหลายเท่าตัว (ราคาประเมินถนนสุขุมวิทสูงสุด ~750,000 บาท/ตร.วา, สีลม ~1,000,000 บาท/ตร.วา) ซึ่งสะท้อนกำลังซื้อของผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ยอมจ่ายแพงเพื่อครอบครองที่ดินแปลงงามในทำเลเศรษฐกิจชั้นนำ สำหรับแนวโน้ม ROI ในย่านกลางกรุง ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ “เติบโตค่อยเป็นค่อยไปแต่มั่นคง” เนื่องจากฐานราคาที่สูงมากอยู่แล้ว การจะให้เพิ่มขึ้นปีละเป็นสิบเปอร์เซ็นต์คงเป็นไปได้ยาก ส่วนใหญ่ที่ผ่านมา ราคาที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ ขยับปีละประมาณ 5% (ในช่วงเศรษฐกิจปกติ) ซึ่งแม้ไม่หวือหวาแต่ก็ถือว่าเป็น การเติบโตต่อเนื่อง และมีความเสี่ยงต่ำ ความต้องการใช้ที่ดินใน CBD ยังมีเสถียรภาพจากดีมานด์สร้างอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า และคอนโดมิเนียมหรูที่มีมาตลอด ดังนั้นผู้ที่ลงทุนซื้อที่ดินกลางเมืองมักหวังผลระยะยาวและมั่นใจในมูลค่าทรัพย์สินที่ไม่มีวันตก (ในอดีตราคาที่ดินใจกลางกรุงไม่เคยปรับลดลงเลย แม้เจอวิกฤตต้มยำกุ้งหรืออุทกภัยใหญ่ปี 2554 ก็ตาม มีแต่ทรงตัวแล้วก็ขึ้นต่อ)

อย่างไรก็ตาม ไฮไลต์ของกรุงเทพฯ ในช่วงปี 2566-2568 กลับอยู่ที่ เขตชานเมืองและปริมณฑล ที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน สูงกว่าเขตในเมืองในเชิงเปอร์เซ็นต์ หลายพื้นที่รอบนอกกรุงราคายังไม่สูงมาก แต่เมื่อมี ปัจจัยใหม่ ๆ เข้ามากระตุ้น เช่น รถไฟฟ้า, ทางด่วน, ห้างใหญ่, นิคมอุตสาหกรรม หรือโครงการเมืองใหม่ ก็จะดันราคาพุ่งแรงเกินหน้าเขตเมืองชั้นใน ยกตัวอย่างที่กำลังถูกกล่าวขวัญคือ โซนบางนา-ตราดและรอบสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งได้อานิสงส์จากโครงการ EEC (Eastern Economic Corridor - ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก) ทำให้ราคาที่ดินปรับขึ้นรวดเร็ว บางทำเลขึ้นมากกว่า 50% ในปี 2566 เพียงปีเดียว นักลงทุนรายใหญ่เข้ามาซื้อที่ดินทำเลดีเพื่อเตรียมพัฒนาศูนย์ธุรกิจและโครงการมิกซ์ยูสใหม่ใกล้สนามบิน อีกตัวอย่างคือ พื้นที่ปริมณฑล นนทบุรี-ปทุมธานี ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสีแดง ที่ราคาที่ดินและราคาประเมินปรับขึ้นสูงเช่นกัน (ข้อมูลกรมธนารักษ์ระบุว่าในการปรับประเมินรอบล่าสุด ที่ดินย่าน บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จ.สมุทรปราการ เพิ่ม ~57%, ย่าน เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด เพิ่ม ~47%, เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว เพิ่ม ~32% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ชานเมือง) ขณะที่พื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ ปรับขึ้น ~16% ตามข้อมูลเดียวกัน นี่แสดงถึง การขยายตัวของความเจริญ จากศูนย์กลางออกไปยังขอบนอก เมื่อประชากรและสิ่งอำนวยความสะดวกกระจายออก ราคาที่ดินรอบนอกก็ขยับสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว

สรุปภาพตลาดที่ดินกรุงเทพฯ: ปัจจุบันกรุงเทพฯ จึงมีลักษณะตลาดแบบ “สองขั้ว” คือ ขั้วแรก ที่ดินใจกลางเมืองราคาสูงลิบ เติบโตปีละเล็กน้อยแต่มั่นคง เหมาะแก่การถือครองยาวเพื่อเก็บมูลค่า ขั้วที่สอง ที่ดินชานเมือง/เมืองบริวาร ราคายังย่อมเยาเมื่อเทียบกับศักยภาพ และมีโอกาสขยับขึ้นก้าวกระโดดเมื่อมีตัวเร่ง (ROI ระยะสั้น-กลางอาจสูงมากหากเลือกจุดถูก เช่น ซื้อก่อนรถไฟฟ้ามาแล้วขายทีหลัง) นักลงทุนที่มองกรุงเทพฯ จึงต้องชั่งน้ำหนักระหว่าง ความเสี่ยงต่ำผลตอบแทนปานกลางใน CBD กับ ความเสี่ยงสูงแต่ผลตอบแทนอาจสูงตามในเขตรอบนอก ทั้งนี้ยังมีปัจจัยใหม่อย่าง เทรนด์การอยู่อาศัยแนวราบและ Work from Home หลังโควิด ที่ทำให้คนกรุงจำนวนหนึ่งย้ายออกไปหาซื้อบ้านและที่ดินชานเมืองมากขึ้น กระแสนี้ส่งผลดีต่อราคาที่ดินแถบชานเมืองอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับตลาดคอนโดกลางเมืองที่ชะลอช่วงหนึ่งแล้วค่อยฟื้นตัว ดังนั้นโดยรวมแล้วกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเป็นทำเลทองที่ดินที่น่าลงทุน แต่กลยุทธ์อาจต่างกันไปตามพื้นที่

พัทยา (ชลบุรี) - เมืองท่องเที่ยว EEC ราคายังถูกกว่าเมืองใหญ่ ผลตอบแทนน่าจับตา

พัทยา จ.ชลบุรี เป็นทำเลที่ดินยอดนิยมอีกแห่งที่นักลงทุนไทยให้ความสนใจ เนื่องจากเป็นเมืองท่องเที่ยวชายทะเลยอดฮิตซึ่งกำลังได้รับแรงหนุนจากโครงการเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) พัทยามีจุดแข็งที่อยู่ไม่ไกลกรุงเทพฯ เดินทางสะดวก มีโครงสร้างพื้นฐานดี และเป็นศูนย์กลางทั้งด้านการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม (นิคมอุตสาหกรรมในจังหวัดใกล้เคียง) สถานการณ์ราคาที่ดินพัทยาในช่วง 2567-2568 มีความโดดเด่นหลายประการ ดังนี้:

• ราคายัง “คุ้มค่า” เมื่อเทียบกับศักยภาพ: แม้ว่าราคาที่ดินพัทยาจะปรับเพิ่มขึ้นมากในช่วงหลัง แต่เมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ หรือภูเก็ตซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวเช่นกัน หลายทำเลในพัทยาราคายังถูกกว่ามาก ตัวอย่างเช่น ที่ดินติดชายหาดพัทยา ในทำเลสวย ๆ ราคาต่อ ตร.วา อยู่ในหลัก แสนบาท (บางแปลงราว 100,000-300,000 บาท/ตร.วา ขึ้นกับความใกล้ทะเลและหน้ากว้างติดหาด) ขณะที่ กรุงเทพฯ CBD ราคาที่ดินทะลุหลัก ล้านบาท/ตร.วา ไปแล้ว ดังนั้นนักลงทุนที่ซื้อที่ดินพัทยาในวันนี้จึงเปรียบเสมือนได้ “ของดีในราคาที่เอื้อมถึง” กว่าการไปไล่ซื้อที่ดินในกรุง ด้วยช่องว่างราคาที่ต่างกันนี้ ยังเปิดโอกาสให้คาดหวัง ส่วนต่างกำไร (Capital Gain) ในอนาคตได้สูง หากราคาที่ดินพัทยาขยับเข้าใกล้เมืองใหญ่เมื่อศักยภาพพัฒนาเต็มที่
• อุปทานที่ดินจำกัดในทำเลทอง: พื้นที่ใจกลางเมืองพัทยาและบริเวณริมชายหาดมีที่ดินเหลือให้พัฒนาไม่มากนัก เนื่องจากพัทยาพัฒนามานานและมีข้อจำกัดทางภูมิศาสตร์ (ด้านหนึ่งติดทะเล ด้านหลังเป็นเนินเขา) ที่ดินหลายส่วนถูกใช้ไปแล้ว ความต้องการที่ดินที่ยังมีต่อเนื่องในขณะที่ ซัพพลายใหม่มีน้อย ทำให้ที่ดินทำเลสำคัญ ๆ มีแนวโน้มราคาสูงขึ้นเรื่อย ๆ ในระยะยาว การได้ครอบครองที่ดินแปลงงามในพัทยาจึงเสมือนถือสินทรัพย์หายาก ที่มูลค่ามักเพิ่มขึ้นตามกาลเวลาโดยอัตโนมัติ
• ROI หลากหลายทางเลือก: การลงทุนที่ดินในพัทยาสามารถสร้างผลตอบแทนได้หลายรูปแบบตามกลยุทธ์ของผู้ถือครอง ไม่ว่าจะเป็น เก็งกำไรขายต่อ เมื่อราคาขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า, พัฒนาโครงการเอง เช่น สร้างวิลล่าหรืออาคารเช่า (เพื่อรับค่าเช่ารายเดือนซึ่งพัทยามีดีมานด์เช่าสูงทั้งจากคนไทยและต่างชาติ), หรือ ร่วมทุนกับผู้พัฒนารายใหญ่ ให้เข้ามาพัฒนาที่ดินของเราก็ได้ ลักษณะตลาดพัทยาที่มีทั้งคนไทยและต่างชาติสนใจ ทำให้มี ทางออกการลงทุน (Exit) ที่หลากหลายเมื่อถึงเวลาขาย ทำให้นักลงทุนถือที่ดินได้อย่างคล่องตัวกว่าในบางจังหวัดที่อาจพึ่งพาดีมานด์ภายในประเทศเป็นหลัก
• กระแสลงทุน EEC และโครงสร้างพื้นฐาน: พัทยาเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ EEC ที่รัฐบาลผลักดัน มี เมกะโปรเจ็กต์ หลายอย่างทั้งที่เสร็จแล้วและกำลังจะมา เช่น มอเตอร์เวย์สายใหม่ (มอเตอร์เวย์พัทยา-มาบตาพุด) สนามบินอู่ตะเภา ที่จะพัฒนาเป็นสนามบินนานาชาติเต็มรูปแบบพร้อมเมืองการบิน รวมถึง โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ที่จะมีสถานีผ่านใกล้พัทยา สิ่งเหล่านี้ส่งเสริมเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวในพัทยาอย่างมาก เมื่อเดินทางสะดวกขึ้น นักลงทุนก็เข้ามาจับจองที่ดินมากขึ้น ราคาที่ดินตามแนวโครงสร้างพื้นฐาน (เช่น แถวสถานีรถไฟความเร็วสูง หรือทางเข้าสนามบินอู่ตะเภา) ต่างก็ขยับสูงจากการเก็งกำไรล่วงหน้า ในช่วงปี 2567-2568 ที่ผ่านมา ราคาที่ดินพัทยาปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 5-10% (ในบางจุดสูงกว่านั้น) และมีแนวโน้มต่อเนื่องไปปี 2569 ตามแรงขับเคลื่อนจากโครงการใหญ่เหล่านี้
• ฐานผู้ซื้อหลากหลายและกำลังซื้อสูง: พัทยามีทั้งผู้ซื้อคนไทยและต่างชาติ (รัสเซีย จีน ยุโรป ฯลฯ) สนใจลงทุน อสังหาฯ หลายประเภท ผลจากการที่ต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรง (ต้องถือผ่านบริษัทหรือเช่าระยะยาว) ทำให้ที่ดินพัทยายังซื้อขายเปลี่ยนมือหลัก ๆ ระหว่างคนไทยด้วยกัน แต่ต่างชาติมีอิทธิพลทางอ้อมโดยนิยมซื้อคอนโดหรือบ้าน ทำให้ผู้พัฒนาต้องซื้อที่ดินมาป้อนดีมานด์กลุ่มนี้ต่อเนื่อง ล่าสุดหลังโควิด นักลงทุนรัสเซียจำนวนมากย้ายความสนใจจากตลาดพัทยาไปภูเก็ตบ้าง แต่กลุ่มจีนและชาติอื่นยังมองพัทยาเป็นทำเลน่าสนใจ ทั้งเพื่อการท่องเที่ยวและเกษียณ ส่งผลให้ตลาดที่ดินยังมีแรงส่งอยู่เสมอ

สรุปสำหรับพัทยา: ราคาที่ดินแม้เพิ่มขึ้นแต่ยังต่ำกว่ากรุงเทพฯ/ภูเก็ตมาก จึงมีศักยภาพปรับขึ้นอีกในอนาคต ROI ของการลงทุนที่ดินพัทยาจัดว่าน่าสนใจ ทั้งในแง่ส่วนต่างราคา (capital gain) ที่คาดหวังได้สูง และผลตอบแทนจากการพัฒนาปล่อยเช่า (rental yield) หากสร้างสิ่งปลูกสร้าง อย่างการทำวิลล่า/พูลวิลล่าปล่อยเช่าในพัทยา ปัจจุบันให้ผลตอบแทนราว 5-8% ต่อปีได้ไม่ยากเพราะตลาดนักท่องเที่ยวแข็งแกร่ง ขณะที่การถือที่ดินเปล่าเฉย ๆ ก็มีโอกาสได้กำไรจากราคาที่ขึ้นเรื่อย ๆ เมื่อเศรษฐกิจ EEC เต็มรูปแบบในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า พัทยาจึงเป็นทำเลที่ทั้งนักเก็งกำไรและนักลงทุนระยะยาวควรจับตา

เชียงใหม่ - เมืองใหญ่ภาคเหนือ แนวโน้มโตต่อเนื่องด้วยท่องเที่ยวและโครงสร้างพื้นฐาน

เชียงใหม่ เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวของภาคเหนือ มีความโดดเด่นด้านวัฒนธรรม การศึกษา และธรรมชาติสวยงาม ทำให้ดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวและคนไทยที่ย้ายถิ่นฐานไปอยู่อาศัย ราคาที่ดินเชียงใหม่โดยรวมยังไม่สูงเท่ากรุงเทพฯ หรือเมืองท่องเที่ยวชายทะเล แต่ก็ปรับตัวขึ้นอย่างสม่ำเสมอในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ช่วงปี 2567-2568 ตลาดที่ดินเชียงใหม่มีประเด็นน่าสนใจดังนี้:

• ราคาที่ดินใจกลางเมืองและโซนยอดนิยม: พื้นที่ใจกลางเชียงใหม่ เช่น รอบคูเมือง, ย่านนิมมานเหมินท์, ถนนสุเทพ ใกล้มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ ฯลฯ เป็นทำเลที่ดินราคาสูงสุดในจังหวัด ปัจจุบัน ราคาซื้อขายที่ดินในย่านธุรกิจ/ท่องเที่ยวเชียงใหม่ เฉลี่ยประมาณ 100,000 - 250,000 บาท/ตร.วา โดยที่ดินแปลงเล็ก ๆ ติดถนนใหญ่หรือใกล้แหล่งท่องเที่ยวสำคัญอาจประกาศขายกันสูงถึง ~200,000+ บาท/ตร.วา (ราคาประเมินกรมธนารักษ์ระบุช่วงสูงสุดประมาณ 250,000 บาท/ตร.วา) ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นมากเมื่อเทียบกับ 5-10 ปีก่อนที่ราคายังหลักหมื่นปลายถึงต้นแสนเท่านั้น สาเหตุที่ราคาขึ้นมาจากดีมานด์สร้างโรงแรม บูติกโฮเทล คาเฟ่ และคอนโดมิเนียมรองรับการท่องเที่ยวและนักศึกษาต่างถิ่นที่มาเรียนในเชียงใหม่
• ขยายตัวสู่ชานเมือง: ปัจจุบันความเจริญของเชียงใหม่ได้กระจายออกไปยังอำเภอรอบนอกที่ติดกับอำเภอเมือง เช่น สารภี, สันทราย, สันกำแพง, แม่ริม เป็นต้น พื้นที่เหล่านี้มีการพัฒนาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ จำนวนมาก เพื่อตอบรับความต้องการบ้านพร้อมที่ดินของคนท้องถิ่นและคนกรุงเทพฯ ที่ย้ายมาทำงาน/เกษียณเชียงใหม่ ราคาที่ดินชานเมืองยังถูกกว่ากลางเมืองค่อนข้างมาก (บางทำเล ~5,000-20,000 บาท/ตร.วา เท่านั้น) ทำให้ ROI ในเชิงเปอร์เซ็นต์ของการถือที่ดินชานเมืองเชียงใหม่โดดเด่น ยกตัวอย่างปี 2566 ที่ผ่านมา เกิดอุทกภัยใหญ่ในเชียงใหม่ ส่งผลให้บางครอบครัวมองหาบ้านหรือที่ดินบนพื้นที่สูงนอกเมืองมากขึ้น แทนที่จะอยู่ในที่ลุ่มในเมือง ผลคือราคาและยอดขายที่ดิน/บ้านจัดสรรในโซนสันทราย สันกำแพง (ที่สูงกว่า ไม่โดนน้ำ) ขยับตัวขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งสะท้อนว่าปัจจัยด้านภัยธรรมชาติและสภาพแวดล้อมก็เริ่มมีบทบาทในการกำหนดความต้องการที่ดิน
• ปัจจัยหนุนอนาคต: เชียงใหม่มีโครงการสำคัญที่จะยกระดับศักยภาพเมืองในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า เช่น โครงการสนามบินเชียงใหม่แห่งที่ 2 (วางแผนสร้างในพื้นที่ใกล้อำเภอสันกำแพง/บ้านธิ จังหวัดลำพูน) หากโครงการนี้เดินหน้าจริง จะกลายเป็นตัวพลิกเกมให้ราคาที่ดินฝั่งตะวันออกและใต้ของเชียงใหม่พุ่งสูง เพราะพื้นที่ชนบทหลายแห่งจะกลายเป็นทำเลศักยภาพชั่วข้ามคืนจากการมีสนามบินใหม่ นอกจากนี้ การพัฒนาโครงข่ายคมนาคมเชื่อมต่อระหว่างเชียงใหม่กับเมืองอื่น ๆ อย่าง มอเตอร์เวย์เชียงใหม่-เชียงราย (อยู่ระหว่างศึกษา) หรือ รถไฟทางคู่/รถไฟความเร็วสูงสายเหนือ (กรุงเทพฯ-พิษณุโลก-เชียงใหม่ ในแผนอนาคต) ก็เป็นปัจจัยระยะกลางถึงยาวที่ทำให้นักลงทุนเริ่มเข้าซื้อที่ดินเก็บไว้ตามแนวเส้นทาง แม้หลายโครงการยังอยู่ในขั้นตอน แต่เพียงข่าวหรือความคืบหน้าก็มีผลด้านจิตวิทยาต่อตลาดแล้ว
• ดีมานด์ต่างชาติและคนกรุง: เชียงใหม่ได้รับความนิยมจากกลุ่มต่างชาติบางประเทศในการมาพำนักระยะยาว เช่น จีน ยุโรป และอเมริกา (มีกลุ่ม Digital Nomad มาทำงานไกลบ้านอยู่เชียงใหม่จำนวนหนึ่ง) และชาวไทยจากกรุงเทพฯ ที่ต้องการคุณภาพชีวิตสงบใกล้ธรรมชาติ ทำให้ที่ดินนอกเมืองแปลงใหญ่ ๆ มักถูกซื้อไปทำบ้านพักหรือธุรกิจท่องเที่ยวแบบโฮมสเตย์ รีสอร์ตเล็ก ๆ นอกจากนี้คนจีนบางส่วนก็เข้ามาซื้อคอนโดในเชียงใหม่เพื่อการลงทุนปล่อยเช่าและพักตากอากาศ ซึ่งส่งผลทางอ้อมให้ตลาดที่ดินคึกคัก (เพราะผู้พัฒนาต้องหาที่ดินขึ้นโครงการใหม่) จากข้อมูลช่วงปี 2567 เชื่อว่าราคาที่ดินเชียงใหม่ยังมี แนวโน้มขึ้นเฉลี่ยราว 5-10% ต่อปี โดยเฉพาะแปลงที่อยู่ในโซนที่กำลังบูม เช่น ใกล้โครงการใหญ่หรือแหล่งท่องเที่ยวใหม่

โดยสรุป ROI ของการถือครองที่ดินเชียงใหม่ นับว่าอยู่ในเกณฑ์ดี สมมติถือระยะกลาง 3-5 ปีที่ผ่านมา หลายทำเลก็ปรับขึ้นเกิน 20-30% แล้ว ยิ่งหากโครงสร้างพื้นฐานใหม่แล้วเสร็จ ROI อาจพุ่งสูงในช่วงเวลาสั้น ๆ ได้ การลงทุนในเชียงใหม่อาจเน้น ซื้อถือครองระยะกลาง-ยาว เพื่อรอการพัฒนาเมืองเพิ่มเติม ส่วนการเก็งกำไรระยะสั้นอาจเน้นเลือกซื้อแถวทำเลที่กำลังจะมีโครงการหรือมีปัจจัยบวกเฉพาะหน้า อย่างเช่นที่ดินใกล้สถานที่ท่องเที่ยวใหม่ หรือตามแนวถนนวงแหวน-ทางหลวงตัดใหม่ที่กำลังเปิด เทียบกับทำเลอื่น เชียงใหม่อาจไม่ได้หวือหวาที่สุด แต่มี ความมั่นคงและสม่ำเสมอ จึงเหมาะกับผู้ที่มองหาตลาดที่ไม่ผันผวนเกินไป

ภูเก็ต - ตลาดโลกแห่งอันดามัน: ราคาที่ดินพุ่งแรงแซงกรุง แหล่งลงทุนยอดนิยมต่างชาติ

ภูเก็ต ได้ชื่อว่าเป็น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสากล (International Market) ที่สุดของไทยนอกเหนือจากกรุงเทพฯ ด้วยความที่เป็นจุดหมายปลายทางระดับโลก มีชาวต่างชาติทั่วทุกมุมโลกเข้ามาท่องเที่ยวและลงทุนอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ ราคาที่ดินภูเก็ตปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีมานี้ จนบางทำเลมีราคาแพงแซงหน้ากรุงเทพฯ ไปแล้ว ในปี 2567 มีรายงานว่าที่ดินติดทะเลแปลงสวยบางแห่งในภูเก็ตเสนอขายกันที่ ไร่ละ 100-120 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นประมาณ 250,000-300,000 บาท/ตร.วา (เทียบเคียงระดับราคาที่ดินแพง ๆ ในกรุงเทพฯ ชั้นรอง) ส่วนราคาประเมินราชการของภูเก็ตสูงสุดอยู่ที่ ~200,000 บาท/ตร.วา (ในเขตเมืองและติดชายหาด) แต่ราคาตลาดจริงมักจะสูงกว่านั้นโดยเฉพาะที่ดินซีวิวหายาก

แนวโน้มปี 2568 คาดว่าราคาที่ดินภูเก็ตจะยัง ขาขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ยราว 10-15% (แล้วแต่ทำเล) เนื่องจากดีมานด์ยังล้นหลามและเศรษฐกิจท้องถิ่นฟื้นตัวเร็วหลังโควิด มาดูปัจจัยสำคัญในตลาดภูเก็ต:

• การท่องเที่ยวยังบูม: ปี 2567 ภูเก็ตต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติในปริมาณที่ใกล้เคียงหรือเกินช่วงก่อนโควิดด้วยซ้ำ ตลาดการท่องเที่ยวกลับมาคึกคัก โรงแรมและวิลล่าที่พักมีอัตราการเข้าพักสูง นักลงทุนจำนวนมากเล็งเห็นโอกาสนี้จึงเข้ามากว้านซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโรงแรม บูติกรีสอร์ต หรือพูลวิลล่าปล่อยเช่า ทำให้ ดีมานด์ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ยังสูงตลอด เมื่อความต้องการสร้างที่พักและบริการเพิ่ม ราคาที่ดินก็ถูกผลักขึ้นตามกลไกตลาด
• เมกะโปรเจ็กต์และโครงสร้างพื้นฐาน: รัฐบาลมีโครงการลงทุนขนาดใหญ่หลายอย่างในและรอบภูเก็ต เช่น โครงการอุโมงค์ทางด่วนกะทู้-ป่าตอง (ลอดเขา ลดเวลาเดินทางข้ามฝั่งเกาะ) ที่กำลังก่อสร้าง, โครงการทางด่วนสายเมืองใหม่-เกาะแก้ว-กะทู้ (อยู่ระหว่างพิจารณา) ซึ่งจะเชื่อมหลายส่วนของเกาะเข้าด้วยกันเร็วขึ้น, การขยายท่าอากาศยานนานาชาติภูเก็ต ให้รองรับผู้โดยสารได้มากขึ้น และ แผนสร้างสนามบินนานาชาติแห่งใหม่ที่จังหวัดพังงา (ใกล้สะพานสารสิน เชื่อมภูเก็ต) เพื่อกระจายนักท่องเที่ยว นอกจากนี้ยังมีแนวคิดเรื่อง Entertainment Complex (อาจรวมคาสิโนถูกกฎหมาย) ในภูเก็ตเพื่อดึงนักท่องเที่ยวกลุ่มใหม่ หากโครงการเหล่านี้เกิดขึ้นจริง จะยกระดับภูเก็ตไปอีกขั้น และแน่นอนว่า ที่ดินตามแนวโครงการหรือใกล้จุดขึ้นลงโครงการ จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมาก (เช่น ที่ดินใกล้ปากทางอุโมงค์ป่าตอง, ใกล้แนวทางด่วนเมืองใหม่, หรือพื้นที่ใกล้สะพานสารสินฝั่งที่จะสร้างสนามบินใหม่ เป็นต้น) นักลงทุนจำนวนไม่น้อยเข้าซื้อที่ดินเผื่อไว้แล้วในบริเวณดังกล่าว ทำให้ราคาขยับขึ้นล่วงหน้าส่วนหนึ่ง
• บิ๊กเนมลงทุนต่อเนื่อง: บริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ของไทยหลายรายมุ่งหน้าลงทุนภูเก็ตอย่างจริงจัง สะท้อนความเชื่อมั่นในศักยภาพตลาด เช่น แสนสิริ ประกาศแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในภูเก็ตถึง 27 โครงการ ช่วงปี 2568-2572 มูลค่ารวม ~25,000 ล้านบาท (ทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโด) รวมถึงเจ้าอื่นอย่าง ศุภาลัย, ออริจิ้น และเชนโรงแรมระดับโลก (เครือ Banyan Tree ฯลฯ) ก็ขยายการลงทุนหรือเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ในภูเก็ตอย่างต่อเนื่อง ไม่เว้นแม้ธุรกิจรีเทลอย่างกลุ่มเซ็นทรัลที่เตรียมขยายศูนย์การค้าเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าระดับบน การหลั่งไหลของเม็ดเงินลงทุนเหล่านี้ย่อมกระตุ้นเศรษฐกิจท้องถิ่น เพิ่มการจ้างงาน และ เพิ่มความต้องการที่ดินทั้งทางตรงและทางอ้อม เพราะทุกโครงการใหม่ล้วนต้องการที่ดินรองรับนั่นเอง
• ความสนใจจากต่างชาติและกลุ่มกำลังซื้อสูง: เทรนด์สำคัญของภูเก็ตคือการเป็น เป้าหมายการซื้ออสังหาฯ ของผู้มั่งคั่งทั่วโลก ทั้งซื้อเพื่อพักผ่อนและลงทุนปล่อยเช่า กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติหลากหลายเชื้อชาติ (จีน รัสเซีย ยุโรป ตะวันออกกลาง อินเดีย เป็นต้น) ยังมองหาบ้านพักตากอากาศหรือวิลล่าในภูเก็ตอย่างต่อเนื่อง เพราะชื่นชอบคุณภาพชีวิตบนเกาะที่ครบครัน ทั้งทะเลสวย อาหารดี โรงพยาบาลมีมาตรฐาน สนามกอล์ฟ ฯลฯ เงินทุนจากต่างประเทศที่ไหลเข้ามานี้ทำให้ ตลาดภูเก็ตยืดหยุ่นกว่าตลาดไทยอื่น ๆ กล่าวคือ แม้เศรษฐกิจไทยจะชะลอตัวหรือดอกเบี้ยสูง คนไทยซื้อบ้านน้อยลง แต่ภูเก็ตกลับยังขายดีเพราะมีเม็ดเงินจากนอกประเทศมาพยุงอยู่ จึงเกิดปรากฏการณ์ที่ช่วงปี 2566 กรุงเทพฯ ตลาดคอนโดเงียบเหงา แต่ภูเก็ตตลาดวิลล่ากลับคึกคักสุด ๆ ความเป็น “ตลาดโลก” เช่นนี้เปิดโอกาสให้นักลงทุนไทยเองได้อานิสงส์ หากสามารถปรับสินค้า (เช่น สร้างวิลล่าหรือบ้านขาย) ให้ตรงกับความต้องการผู้ซื้อหลากชาติได้
• ข้อควรระวัง: แม้ภูเก็ตจะดูสดใส แต่ก็มี ความเสี่ยงที่ต้องพิจารณา เช่นกัน ปัจจัยภายนอกอย่างเศรษฐกิจโลกถดถอย การสู้รบ หรือโรคระบาดใหม่ สามารถส่งผลกระทบฉับพลันต่อภูเก็ตได้หนักกว่าพื้นที่ที่พึ่งพาแต่คนไทย เพราะถ้านักท่องเที่ยวหายไป การลงทุนจากต่างชาติและการซื้อทรัพย์สินในภูเก็ตก็อาจสะดุด (บทเรียนช่วงโควิดที่ภูเก็ตเงียบสนิทเป็นตัวอย่างชัดเจน) นอกจากนี้ ราคาที่ดินภูเก็ตที่ขึ้นเร็วมาก ทำให้บางฝ่ายกังวลเรื่องภาวะ “ฟองสบู่” ว่าราคาสูงเกินกว่าค่าเช่าหรือผลตอบแทนธุรกิจจะรองรับได้ไหม เช่น หากที่ดินแพงเกินไป การสร้างโรงแรมหรือคอนโดใหม่อาจไม่คุ้มทุนในระยะสั้น ส่งผลให้นักลงทุนต้องถือที่ดินนานขึ้น หรือบางรายอาจเจอภาวะซัพพลายล้นตลาดในบางช่วง (ปัจจุบันก็เริ่มเห็นคอนโดเหลือขายหลายโครงการในภูเก็ต แต่ฝั่งวิลล่ายังไปได้ดี) ดังนั้นใครจะลงทุนที่ดินภูเก็ตควรคำนึงถึงจุด exit ให้ชัดเจน ซื้อราคาไม่เกินศักยภาพทำเล และไม่ลืมสำรองกระแสเงินสดเผื่อวิกฤต

ROI ในภูเก็ต ช่วง 1-2 ปีหลังถือว่าโดดเด่นสุดในประเทศ หลายคนสามารถทำกำไรเกิน 20-30% จากการขายที่ดินที่ซื้อไว้เพียงปีหรือสองปี (โดยเฉพาะที่ดินซีวิวหรือใกล้ชายหาด ซึ่งมีผู้ต้องการเยอะ) หากปล่อยเช่าวิลล่าก็ได้อัตราผลตอบแทน 7-8% ต่อปีตามรายงานตลาด (ค่าเช่าวิลล่าหรูหลังหนึ่งในภูเก็ตตอนนี้ ~50,000-100,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับทำเล/วิว) ซึ่งจูงใจให้คนไทยที่มีกำลังซื้อหันมาลงทุนสร้างวิลล่าปล่อยเช่าในภูเก็ตเพิ่มอีก ทางภาครัฐเองก็พยายามสนับสนุน เช่น มี วีซ่าระยะยาว (LTR Visa) ดึงผู้เชี่ยวชาญต่างชาติหรือผู้เกษียณมีเงินเข้ามาอยู่ ซึ่งจะยิ่งเพิ่มความต้องการบ้านและที่ดินในภูเก็ตขึ้นไปอีก สำหรับนักลงทุนที่ยอมรับความผันผวนได้ ภูเก็ตยังเป็น เบอร์หนึ่งทำเลทอง ที่ให้ทั้งกำไรและประสบการณ์การลงทุนระดับอินเตอร์

หัวหิน - เมืองพักตากอากาศดั้งเดิม ราคาค่อนข้างเสถียร เหมาะทั้งอยู่อาศัยและลงทุนระยะยาว

หัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ เป็นเมืองท่องเที่ยวชายทะเลที่คนไทยคุ้นเคยมายาวนาน ด้วยภาพลักษณ์เมืองพักผ่อนสำหรับครอบครัวและสถานตากอากาศของราชวงศ์ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา หัวหินพัฒนาไปมาก มีคอนโด รีสอร์ต และแหล่งช้อปปิ้งใหม่ ๆ เกิดขึ้น แต่ยังคงความสงบกว่าพัทยาหรือภูเก็ต ตลาดที่ดินหัวหินจึงมีลักษณะเฉพาะคือ เติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่หวือหวาแต่มั่นคง รายละเอียดที่น่าสนใจ:

• ราคาที่ดินหัวหินปัจจุบัน: ที่ดินติดทะเลในหัวหินยังคงมีราคาแพงในระดับต้น ๆ ของจังหวัดชายทะเล แต่ถูกกว่าภูเก็ตหรือพัทยาอยู่พอสมควร ปัจจุบัน ราคาซื้อขายที่ดินติดชายหาดหัวหิน อาจอยู่ที่ราว 300,000 - 600,000 บาท/ตร.วา สำหรับแปลงสวย (ขึ้นกับตำแหน่ง ถ้าอยู่ใกล้ตัวเมืองหัวหินและติดชายหาดยาว ราคาจะแพง) ส่วนที่ดินในเมืองหัวหินที่ไม่ติดทะเล ราคาประเมินราชการอยู่ประมาณ 300 - 150,000 บาท/ตร.วา แต่ราคาตลาดจริงมักสูงกว่าประเมิน เช่น ที่ดินติดถนนเพชรเกษมในตัวเมืองหรือใกล้สถานีรถไฟหัวหิน อาจซื้อขายกัน ~100,000+ บาท/ตร.วา ขณะที่ที่ดินชานเมืองหรือในซอย ราคาย่อมเยากว่ามาก (หลักหมื่นบาท/ตร.วา) จึงเห็นการซื้อที่ดินแปลงใหญ่ชานเมืองมาทำโครงการจัดสรรบ้านเดี่ยวค่อนข้างเยอะช่วงหลัง
• ความต้องการอยู่อาศัยแนวราบ: หัวหินเป็นที่นิยมของทั้งชาวไทย (โดยเฉพาะคนกรุงเทพฯ ที่ซื้อไว้เป็นบ้านพักตากอากาศหรือเกษียณ) และชาวต่างชาติกลุ่มเกษียณจากยุโรป อเมริกา ดังนั้นดีมานด์ของ บ้านพร้อมที่ดิน จึงสูงกว่าคอนโดมิเนียมในระยะหลัง หลายโครงการบ้านจัดสรรขายดี โดยที่ดินที่นิยมคือโซนเนินเขาฝั่งตรงข้ามทะเล (ฝั่งตะวันตกของถนนเพชรเกษม) ซึ่งได้วิวภูเขา อากาศดีเงียบสงบ หรือโซนใกล้สนามกอล์ฟชื่อดังต่าง ๆ ราคาที่ดินย่านนี้ปรับขึ้นเรื่อย ๆ ตามจำนวนโครงการใหม่ แต่โดยเฉลี่ยหัวหินมีการเติบโตของราคาที่ดินประมาณ 3-5% ต่อปี ซึ่งถือว่าปานกลาง ไม่ร้อนแรงเหมือนพัทยา/ภูเก็ต เพราะจำนวนประชากรและการขยายเมืองจำกัดกว่า
• ปัจจัยโครงสร้างพื้นฐาน: มีโครงการที่คาดว่าจะส่งผลดีต่อหัวหินในอนาคต เช่น โครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง (M8) บางปะอิน-นครปฐม-ชะอำ (ต่อเชื่อมมาลงไม่ไกลหัวหิน) ที่อยู่ในแผน, รถไฟทางคู่สายใต้ (นครปฐม-ชุมพร) ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงปี 2566 ทำให้การเดินทางด้วยรถไฟมายังหัวหินสะดวกขึ้นมาก และมีแนวคิดเรื่อง รถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-หัวหิน ในอนาคต (ยังไม่สรุป) หากโปรเจ็กต์เหล่านี้เกิดขึ้นจะช่วยดึงคนมาเที่ยวหัวหินเพิ่ม โอกาสการลงทุนและราคาที่ดินก็จะขยับตาม โดยเฉพาะที่ดินใกล้สถานีรถไฟหัวหินหรือจุดขึ้นลงทางด่วนใหม่ อย่างไรก็ตาม ในระยะใกล้ ผลกระทบยังไม่มากนักเนื่องจากโครงการใหญ่บางอย่างยังไม่เริ่ม
• ตลาดค่อนข้างนิ่งและปลอดภัย: นักลงทุนหลายคนมองว่าหัวหินเป็นตลาดที่ “ไม่เสี่ยง” เพราะกำลังซื้อหลักเป็นคนไทย การขึ้นลงของราคาจึงไม่ได้ผันผวนตามต่างชาติ ตลอดสิบปีที่ผ่านมาที่ดินหัวหินไม่เคยมีฟองสบู่รุนแรง เรียกว่าขึ้นเรื่อย ๆ ตามเวลา ใครถือครองยาวก็ได้กำไรเรื่อย ๆ อีกทั้งหัวหินไม่มีปัญหาสังคมหรือความแออัดแบบพัทยา ทำให้ภาพลักษณ์เมืองยังน่าอยู่ในสายตาคนทั่วไป ความน่าสนใจของการลงทุนที่ดินหัวหินจึงอยู่ที่ การซื้อเก็บไว้เพื่อทำบ้านขายหรือรีสอร์ตเล็ก ๆ รองรับกลุ่มผู้มาอยู่อาศัยระยะยาว โดยมูลค่าที่ดินอาจไม่ได้พุ่งพรวดแต่ก็ไต่ระดับขึ้นอย่างไม่หยุดนิ่ง

ROI ในหัวหิน อาจไม่หวือหวาหากมองระยะสั้น แต่ถ้ามองระยะยาวถือว่ามั่นคง อย่างการถือที่ดินริมทะเลหัวหิน 5-10 ปีที่ผ่านมา บางแปลงมูลค่าเพิ่มขึ้นเท่าตัว ขณะที่ที่ดินในซอยหรือเขตชานเมืองก็มีอัตราเพิ่มเฉลี่ยปีละ 3-5% บวกกับมีค่าเช่า/รายได้จากการพัฒนาในช่วงที่ถือครองด้วย (หากนำที่ดินมาทำประโยชน์) จึงเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ที่มองหาทำเลตากอากาศที่ลงทุนได้ด้วยในตัว

เกาะสมุย (สุราษฎร์ธานี) - ไข่มุกอ่าวไทย: ที่ดินเกาะราคาพุ่งรับท่องเที่ยวฟื้น อนาคตสดใสแต่ซัพพลายจำกัด

เกาะสมุย เป็นเกาะท่องเที่ยวชื่อดังฝั่งอ่าวไทย จังหวัดสุราษฎร์ธานี ที่มีธรรมชาติและชายหาดสวยงาม ดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวต่างชาติระดับไฮเอนด์และคนไทยที่ชอบความสงบเป็นส่วนตัว เมื่อพูดถึงตลาดที่ดินสมุย ต้องเข้าใจก่อนว่าพื้นที่เกาะมีจำกัด (ประมาณ 227 ตารางกิโลเมตร) ที่ดินใหม่ ๆ ไม่สามารถหาเพิ่มได้ นอกจากการเปลี่ยนมือเจ้าของและพัฒนาให้เต็มศักยภาพขึ้น ดังนั้น สมุยมีอุปทานที่ดินตายตัว แต่ความต้องการเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ โดยเฉพาะหลังเศรษฐกิจ-การท่องเที่ยวฟื้นตัวเร็วในปี 2566-2567 เราลองดูสถานการณ์ที่ดินสมุยช่วงนี้:

• ราคาที่ดินเติบโตต่อเนื่อง ~5-10% ต่อปี: ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ ประเมินว่า ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยจะเติบโตปีละประมาณ 5-10% ในช่วงปี 2567-2568 ซึ่งสอดคล้องกับการปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (2566) ที่กรมธนารักษ์ปรับราคาประเมินในสมุยให้สูงขึ้นเข้าใกล้ราคาตลาดมากขึ้น (โดยภาพรวมราคาประเมินสุราษฎร์ธานีปรับขึ้นเฉลี่ย ~8%) ทั้งนี้ปัจจัยหลักมาจาก ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่แพงขึ้น และ ดีมานด์ซื้อที่ดินหลังเศรษฐกิจฟื้น ที่กดดันให้ราคาขายจริงต้องปรับสูงตามต้นทุน ประกอบกับเจ้าของที่ดินหลายรายเห็นแนวโน้มการเติบโต จึงถือสินทรัพย์กันเหนียว ไม่รีบขายถูก ทำให้ราคาที่ดินสมุยไม่มีการปรับลด มีแต่เพิ่มขึ้นหรือทรงตัวในช่วงเศรษฐกิจแย่ แล้วพอเศรษฐกิจดีขึ้นก็ไต่ขึ้นต่อทันที
• ที่ดินติดทะเลและวิวทะเลมูลค่าเพิ่มเด่นชัด: บนเกาะสมุย ทำเลที่มีวิวทะเลหรือติดชายหาดจะมีมูลค่าเพิ่มสูงกว่าแปลงในแผ่นดินมาก มีการบันทึกว่า ราคาที่ดินและวิลล่าติดชายหาดสมุยปี 2567 ปรับเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 5-10% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากความต้องการอสังหาฯ ระดับลักซัวรีเพิ่มสูง โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนต่างชาติฐานะดีจากยุโรป ฮ่องกง ออสเตรเลีย ฯลฯ ที่สนใจซื้อบ้านพักตากอากาศและวิลล่าปล่อยเช่าในสมุย ส่งผลให้ที่ดินแปลงสวยริมทะเลราคาขึ้นตาม นอกจากนี้ ที่ดินหรือบ้านที่มีวิวทะเล (แม้ไม่ติดทะเลแต่เห็นวิวชัด เช่น อยู่บนเนินเขามองลงมา) ก็ปรับราคาขึ้นในเชิงบวก ผู้ซื้อยอมจ่ายราคา พรีเมียมสูงกว่าแปลงทั่วไป ~50% หากที่ดินหรืออสังหาฯ นั้นมีวิวทะเลแบบพาโนรามาหรือวิวไม่มีสิ่งบดบัง ในทางกลับกัน ที่ดินแปลงที่อยู่ในแผ่นดิน ไม่มีวิว ไม่ใกล้ทะเล ราคาจะต่ำกว่ากันมาก เห็นได้ว่าทำเลและวิวมีผลต่อมูลค่าที่ดินสมุยอย่างมาก ดังนั้นนักลงทุนที่เล็งสมุยมักเน้นหาที่ดินวิวดีติดทะเล หรือไม่ก็ที่ดินบนเขาที่สามารถมองเห็นทะเลได้ เพื่อนำมาพัฒนาวิลล่าหรูต่อไป
• ทำเลทองเด่นชัด vs ทำเลใหม่ที่เริ่มมา: พื้นที่ท่องเที่ยวยอดนิยมดั้งเดิมของสมุย เช่น ชายหาดเฉวง (ศูนย์กลางท่องเที่ยว มีแหล่งบันเทิง ร้านอาหารมาก) มีราคาที่ดิน/อสังหาฯ สูงกว่าพื้นที่ทั่วไปประมาณ 20% เนื่องจากที่ดินหายากและดีมานด์สูงจากทั้งนักลงทุนสายปล่อยเช่าและผู้ประกอบการท่องเที่ยว นอกจากนี้ย่าน บ่อผุด, เชิงมน (โซนที่มีวิลล่าหรูและรีสอร์ตเยอะ) ก็มีราคาที่ดินปรับขึ้นต่อเนื่อง ในขณะที่ ทำเลใหม่ ๆ ที่กำลังมาแรง อย่าง บางรัก, ตลิ่งงาม ซึ่งเดิมราคาต่ำกว่ามาก ก็เริ่มขยับสูงขึ้นตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการมองหาทางเลือกของนักลงทุน กล่าวคือเมื่อที่ดินย่านเดิมแพงมาก นักลงทุนบางส่วนก็หันไปจับจองพื้นที่รอบนอกที่ยังราคาถูกกว่า ก่อนที่ราคาจะพุ่งตามกระแสการพัฒนา ทำให้ช่วงหลังเราเริ่มเห็นโครงการใหม่ ๆ ในทำเลรองของสมุย ไม่กระจุกที่เฉวงหรือเชิงมนเท่านั้น
• แรงหนุนจากการท่องเที่ยวฟื้นตัว: จำนวน นักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเยือนสมุยเพิ่มขึ้นมากในปี 2566 บางช่วงเพิ่มขึ้นกว่า 60% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ส่งผลโดยตรงต่ออัตราการเข้าพักของโรงแรมและวิลล่า ยอดจองที่พักทั้งระยะสั้นและระยะยาวพุ่งสูง นี่สร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนซื้อที่ดินเพื่อพัฒนา วิลล่าปล่อยเช่า หรือ รีสอร์ตขนาดเล็ก กันมากขึ้น เพื่อรองรับดีมานด์ที่เข้ามา การแข่งขันซื้อที่ดินแปลงสวยจึงดุเดือดและดันราคาสูงขึ้นตามกลไกตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
• โครงการโครงสร้างพื้นฐานอนาคต: ทั้งภาครัฐและเอกชนมีแผนลงทุนโครงสร้างพื้นฐานบนเกาะสมุยและพื้นที่ใกล้เคียงหลายโครงการที่จะทยอยเกิดขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า เพิ่มความเชื่อมั่นให้ตลาดอสังหาฯ และดึงดูดการลงทุนใหม่ ๆ เช่น แผนการขยายสนามบินนานาชาติสมุย (เพิ่มศักยภาพรองรับเที่ยวบิน ภายในปี 2570 ตามข่าว), โครงการก่อสร้างสะพานเชื่อมสมุย-แผ่นดินใหญ่ (เมกะโปรเจ็กต์กว่า 40,000 ล้านบาท อยู่ในขั้นวางแผน หากสำเร็จสมุยจะเข้าถึงง่ายขึ้นอย่างมหาศาล), และ โครงการท่าเรือสำราญ (Cruise Terminal) ขนาดใหญ่ 47 ไร่ ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2575 เพื่อรองรับเรือท่องเที่ยวลำใหญ่ ทั้งหมดนี้ส่งผลทางอ้อมให้ ราคาที่ดินใกล้จุดโครงการขยับเพิ่มจากการเก็งกำไร เช่น พื้นที่ บ้านบางรัก-ปลายแหลม ใกล้สนามบิน ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นเพราะเป็นจุดรับส่งนักท่องเที่ยว หรือพื้นที่ตามแนวชายฝั่งที่คาดว่าอาจเป็น จุดขึ้นลงของสะพานในอนาคต ก็เริ่มมีนักลงทุนเข้าซื้อที่ดินล่วงหน้าแล้ว แม้บางโครงการจะยังอีกนานกว่าจะเป็นจริง แต่ก็ สร้างความคึกคักให้ตลาดและความหวังว่ามูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้นอีกมาก ในอนาคต
• ข้อจำกัดด้านอุปทานและกฎระเบียบ: ดังที่กล่าวว่าเกาะสมุยที่ดินมีจำกัดและยังเจอกฎระเบียบผังเมือง-สิ่งแวดล้อมที่ เข้มงวด กว่าพื้นที่ทั่วไป เช่น มี เขตห้ามก่อสร้าง บนภูเขาหรือใกล้ชายฝั่งบางจุด, จำกัดความสูงอาคาร ในหลายโซน (เพื่อไม่ให้บดบังทัศนียภาพ), และขั้นตอน EIA ที่ต้องทำสำหรับโครงการใหญ่ สิ่งเหล่านี้ทำให้ที่ดินบางบริเวณแม้สวยแต่ ไม่สามารถพัฒนา เป็นโครงการเชิงพาณิชย์ได้มากนัก (เช่น ซื้อที่ดินมาแต่สร้างตึกสูงไม่ได้, หรือที่ดินหลุดผังเมืองสีเขียวทำธุรกิจใหญ่ไม่ได้) ที่ดินที่ พร้อมพัฒนา เชิงพาณิชย์จึงยิ่งมีคุณค่า ยกตัวอย่าง แปลงที่มีโฉนดและอนุญาตให้สร้างสิ่งปลูกสร้างขนาดใหญ่ได้จะ ราคาสูงกว่า แปลงใกล้เคียงที่เป็นเอกสารสิทธิ์ต่ำกว่า (น.ส.3 หรือ สค.1) หรืออนุญาตสิ่งปลูกสร้างได้จำกัด ดังนั้นแนวโน้มหนึ่งคือราคาที่ดินพร้อมพัฒนาจะพุ่งสูงต่อเนื่อง ส่วนที่ดินที่ติดล็อกด้านกฎหมายก็อาจขายยากหรือราคาไปได้ช้า

โดยรวม ROI ของที่ดินสมุย สำหรับนักลงทุนที่ผ่านมาอยู่ในเกณฑ์ดีถึงดีมาก หากถือที่ดินซีวิว 3-5 ปีมานี้ ก็อาจได้กำไร 30-50% แล้ว (จากความต้องการตลาดลักซัวรีที่เพิ่มขึ้น) การทำวิลล่าปล่อยเช่าบนสมุยก็ให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ (ประมาณ 5-8%/ปี คล้ายภูเก็ต แต่ขึ้นกับระดับวิลล่า) สิ่งที่ต้องระวังคือสภาพคล่องที่อาจไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับภูเก็ต เนื่องจากจำนวนผู้เล่นน้อยกว่าและเกาะเล็กกว่า แต่ในอีกด้านก็หมายถึงการแข่งขันต่ำกว่า หากคุณจับจองที่ดินดี ๆ ได้ โอกาสทำกำไรก็ยังสดใส เพราะสมุยยังมีพื้นที่อีกหลายส่วนที่รอการเชื่อมต่อและเติบโตไปพร้อมโครงการใหญ่ในทศวรรษนี้

หัวเมืองรองและพื้นที่น่าสนใจอื่น ๆ

นอกเหนือจากทำเลหลักที่กล่าวมา ยังมี หัวเมืองรอง และจังหวัดศักยภาพอื่น ๆ ที่เริ่มได้รับความสนใจจากนักลงทุนและผู้ซื้อที่ดิน โดยหลายแห่งมีการเติบโตของราคาที่ดินอย่างน่าจับตามอง เราขอสรุปบางพื้นที่ที่โดดเด่นดังนี้:

• นครราชสีมา (โคราช): โคราชเป็น มหานครแห่งภาคอีสาน ที่เศรษฐกิจขยายตัวต่อเนื่อง มีโครงการใหญ่อย่างรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพฯ-โคราช ที่จะเปิดในไม่กี่ปี ทำให้ราคาที่ดินในเมืองโคราชและแหล่งท่องเที่ยวใกล้เคียง (เช่น ปากช่อง-เขาใหญ่) ปรับเพิ่มต่อเนื่อง คาดว่าปี 2568 ที่ดินในโคราชจะขึ้นเฉลี่ย 5-10% โดยเฉพาะปากช่องที่มีบรรยากาศรีสอร์ต ได้รับความนิยมสร้างบ้านตากอากาศ ราคาที่ดินบางจุดพุ่งสูงมาก (แปลงวิวเขาสวย ๆ ราคาทะลุ 50,000 บาท/ตร.วา หรือไร่ละ 20 ล้านบาทได้) ถือเป็นพื้นที่ที่นักลงทุนกรุงเทพฯ นิยมไปซื้อ
• ขอนแก่น: ศูนย์กลางอีกแห่งของอีสาน ขอนแก่น มีความเจริญเติบโตด้านการค้า การศึกษา การแพทย์ ที่ดินในเมืองขอนแก่นและรอบมหาวิทยาลัยขอนแก่นราคาขึ้นโดดเด่น (ทำเลติดถนนมิตรภาพ ราคาประเมินสูงสุด ~200,000 บาท/ตร.วา) การมาของ รถไฟทางคู่และมอเตอร์เวย์บางปะอิน-หนองคาย ในอนาคต จะยิ่งหนุนให้ขอนแก่นเป็นฮับเชื่อมลาว-จีน ทำให้ที่ดินโซนโลจิสติกส์รอบนอกเมืองน่าลงทุนมากขึ้น ROI ที่ดินขอนแก่นปัจจุบัน ~5-8%/ปี
• ระยองและ EEC อื่น ๆ: นอกจากพัทยา (ชลบุรี) ที่กล่าวไป โซน EEC ยังรวมถึง ระยอง และ ฉะเชิงเทรา ซึ่งได้รับอานิสงส์จากนิคมอุตสาหกรรมและโครงสร้างพื้นฐานเช่นกัน เช่น ที่ดินในเมืองระยองและใกล้มาบตาพุดเพิ่มขึ้นชัดเจน ราคาประเมินที่ดินระยองสูงสุด ~125,000 บาท/ตร.วา (ย่านเศรษฐกิจ) ส่วนฉะเชิงเทรา (แปดริ้ว) ที่เตรียมมีสถานีรถไฟความเร็วสูงและสนามบินอู่ตะเภาใกล้ ๆ ก็มีราคาที่ดินขยับขึ้น โดยเฉพาะที่ดินรอบนิคมเก่าหรือโซนอุตสาหกรรมใหม่ ROI แถบนี้ดีในระยะกลางเมื่อโครงการต่าง ๆ เริ่มเปิดดำเนินการ
• เชียงราย: จังหวัดท่องเที่ยวและการค้าชายแดนตอนเหนือ เชียงราย ได้รับความสนใจจากการเป็นจุดผ่านแดนไปจีน-ลาว การเปิดใช้รถไฟจีน-ลาวมีส่วนให้เชียงรายถูกจับตามอง แม้ปัจจุบันตลาดที่ดินยังเงียบกว่าเชียงใหม่ แต่มีสัญญาณดี เช่น ราคาที่ดินรอบตัวเมืองและสถานที่ท่องเที่ยว (เช่น แม่สาย เชียงแสน) เพิ่มขึ้น 5-7% ปีนี้ และอนาคตถ้ามีการเชื่อมต่อรถไฟหรือทางหลวงพิเศษ ราคาที่ดินเชียงรายอาจปรับขึ้นแรงได้
• สงขลา (หาดใหญ่): สำหรับภาคใต้ หาดใหญ่-สงขลา เป็นศูนย์กลางการค้าชายแดนติดมาเลเซีย มีโครงการเขตเศรษฐกิจพิเศษและท่าเรือน้ำลึกที่คุยกันหลายปี (เช่น โครงการ Land Bridge เชื่อมทะเลอันดามัน-อ่าวไทย) แม้ยังไม่เกิด แต่เศรษฐกิจพื้นที่นี้ก็ขยายตัวจากการค้าพลังงานและนักท่องเที่ยวเพื่อนบ้าน ราคาที่ดินในตัวเมืองหาดใหญ่ขึ้นเรื่อย ๆ (~200,000-400,000 บาท/ตร.วา ในย่านเศรษฐกิจ) หากโครงการเมกะโปรเจ็กต์มาถึงจริง ที่ดินจะยิ่งบูมกว่านี้มาก

ทั้งหมดนี้คือภาพรวมของทำเลรองที่น่าสนใจ จะเห็นว่าปัจจัยหนุนหลักมักมาจาก โครงสร้างพื้นฐานใหม่, การท่องเที่ยว, และการขยายตัวของเมือง ดังนั้นนักลงทุนที่มองหาทำเลใหม่ ควรติดตามข่าวการพัฒนาในพื้นที่ต่างจังหวัดเหล่านี้ไว้ด้วย เพราะบางแห่ง ROI อาจสูงกว่าที่คิดหากเข้าไปลงทุนก่อนคนอื่น

วิเคราะห์ Buyer Persona: ใครคือผู้เล่นในตลาดที่ดิน?

การทำความเข้าใจ กลุ่มผู้ซื้อที่ดิน (Buyer Persona) เป็นสิ่งสำคัญสำหรับทั้งผู้ขายและนักลงทุน เพราะแต่ละกลุ่มมีพฤติกรรม ความต้องการ และกลยุทธ์การลงทุนแตกต่างกัน ในส่วนนี้เราจะวิเคราะห์ประเภทผู้ซื้อหลัก ๆ ในตลาดที่ดินไทย โดยแบ่งออกเป็นตัวอย่าง 4 กลุ่ม คือ นักลงทุนระยะสั้น, นักลงทุนระยะยาว, ผู้ซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัย, และผู้ซื้อที่ดินเพื่อทำธุรกิจ ซึ่งแต่ละกลุ่มมีเป้าหมายและข้อควรพิจารณาต่างกัน

นักลงทุนระยะสั้น (เก็งกำไรซื้อขายเร็ว)

ลักษณะ: กลุ่มนี้เป็นนักลงทุนที่มองหากำไรจากส่วนต่างราคาที่ดินในช่วงเวลาค่อนข้างสั้น (ภายใน 1-3 ปี) มักเน้น “ซื้อมา-ขายไป” โดยอาจไม่พัฒนาที่ดินจริงจัง แค่รอจังหวะให้ราคาขึ้นแล้วขายออกเพื่อทำกำไร นักเก็งกำไร เหล่านี้มักคล่องตัวสูง ชอบทำเลที่มีแนวโน้มราคาจะดีดตัวเร็ว ๆ เช่น มีข่าวโครงการรัฐจะเกิดขึ้น, ทำเลที่กำลังจะบูม, หรือที่ดินที่ได้มาราคาต่ำกว่าตลาดมาก ๆ (ทรัพย์หลุดจำนอง การประมูลทอดตลาด ฯลฯ)

กลยุทธ์:

• ซื้อที่ดินแปลงที่ ต่ำกว่าราคาตลาด ให้ได้มากที่สุด (อาจมาจากการเจรจาต่อรอง, การหาซื้อจากเจ้าของเดิมที่ต้องการใช้เงินด่วน, หรือซื้อ “เหมา” ที่ดินแปลงใหญ่แล้วแบ่งขายย่อยเก็งกำไร - เทคนิค Divide and Profit)
• เน้น ทำเลที่จะมีราคาเพิ่มขึ้นในเวลาไม่นาน เช่น ซื้อริมถนนที่กำลังก่อสร้าง (พอถนนเสร็จราคาขึ้น), ซื้อที่ดินตาบอดแล้วทำทางออกเพิ่มมูลค่า, ซื้อก่อนรถไฟฟ้าเปิด ปีสองปีค่อยขาย
• อาจมีการ ปรับปรุงเล็กน้อย เพื่อเพิ่มมูลค่า เช่น ถมที่, ล้อมรั้ว, ทำทางเข้า เพื่อให้ขายต่อได้ราคาดีขึ้นในระยะสั้น โดยไม่เสียค่าใช้จ่ายเยอะ

ข้อดี:

• ได้ผลตอบแทนเร็ว ไม่ต้องถือสินทรัพย์นาน
• ใช้เงินทุนน้อยลงเพราะไม่ต้องพัฒนาสิ่งปลูกสร้างใหญ่
• ถ้าจังหวะดี บางดีลสามารถทำกำไรมาก 20-30% ภายในเวลาไม่กี่เดือน/ปี

ข้อควรระวัง:

• ความเสี่ยงจากตลาดผันผวน ถ้าคาดการณ์ผิดหรือเศรษฐกิจแย่ อาจขายไม่ออกและต้องถือเกินแผน (เงินจะจม และต้องเสียภาษีที่ดินทุกปีด้วย)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ที่รัฐเก็บหากขายทรัพย์ภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์ อาจกระทบกำไรพอสมควร (นักเก็งกำไรระยะสั้นแทบทุกรายต้องคิดภาษีนี้อยู่แล้ว)
• ต้นทุนดอกเบี้ยถ้ากู้เงินมาซื้อจะสูง เพราะช่วงนี้ดอกเบี้ยขาขึ้นและทรัพย์ไม่ได้สร้างรายได้ระหว่างถือครอง

โดยรวม นักลงทุนระยะสั้นต้อง ยอมรับความเสี่ยงสูง และต้องมีแผนสำรองหากขายไม่ได้ตามคาด บางครั้งต้อง ตัดใจขายลดราคาบ้าง เพื่อเอาทุนคืนมาหมุนดีลต่อไป

นักลงทุนระยะยาว (สะสมที่ดินถือครองหลายปี)

ลักษณะ: กลุ่มนี้วางแผนถือครองที่ดินเป็นเวลานาน (5 ปีขึ้นไป บางรายถือเป็นสิบปีหรือส่งต่อรุ่นลูก) เป้าหมายหลักคือรอให้มูลค่าที่ดินเติบโตในระยะยาว หรือเพื่อใช้พัฒนาตามแผนในอนาคต (เช่น ซื้อ land bank เก็บไว้มาก ๆ แล้วค่อยทยอยสร้างโครงการ) นักเก็บที่ดินระยะยาวมักเป็นนักธุรกิจใหญ่ ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ หรือบุคคลทั่วไปที่มีเงินเย็นอยากฝากในสินทรัพย์ปลอดภัย

กลยุทธ์:

• เลือกซื้อที่ดินใน ทำเลที่ยังไม่บูมเต็มที่ แต่มีพื้นฐานดีและมีแนวโน้มเติบโตในอนาคต (เช่น ชานเมืองที่เมืองกำลังขยายไป, จังหวัดท่องเที่ยวดาวรุ่ง) เพื่อให้ได้ราคาต่ำและมีช่องโตสูง
• ไม่รีบขาย ตามหลัก “ที่ดินมีแต่แพงขึ้น” ถือไว้นาน ๆ รอให้พื้นที่โดยรอบพัฒนาเต็มที่ก่อนแล้วมูลค่าที่ดินจะสูงสุด
• กระจายความเสี่ยง: นักลงทุนใหญ่จะซื้อที่ดินหลายทำเล เก็บไว้ในพอร์ต (Diversification) เผื่อบางพื้นที่โตช้ากว่าคาดก็ยังมีที่อื่นโตแทน

ข้อดี:

• มีโอกาสได้กำไรก้อนใหญ่เมื่อขาย เพราะราคาที่ดินในไทยในภาพรวมระยะยาวเป็นขาขึ้นตลอด
• ไม่ต้องกังวล timing มากนัก เพราะไม่ขายในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำอยู่แล้ว จะขายเมื่อได้ราคาดี
• เป็นการเก็บความมั่งคั่งให้ปลอดภัยจากเงินเฟ้อ (hedge inflation) เพราะที่ดินมักขึ้นมูลค่าตามเงินเฟ้อระยะยาว

ข้อควรระวัง:

• ภาระ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามราคาประเมิน โดยเฉพาะถ้าเป็นที่ดินเปล่าไม่ได้ทำประโยชน์ อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปีจนสูงสุด 1.2% ต่อปี (ตามกฎหมายใหม่เพื่อกระตุ้นให้ใช้ประโยชน์ ไม่ปล่อยรกร้าง) นักลงทุนระยะยาวต้องพร้อมจ่ายส่วนนี้
• ค่าเสียโอกาส ของเงินทุน: เงินก้อนที่จมในที่ดินระยะยาวจะไม่สร้างกระแสเงินสด ถ้าเป็นเงินกู้ยิ่งต้องผ่อนดอกเบี้ยไปเรื่อย ๆ ดังนั้นควรเป็นเงินเย็นจริง ๆ
• สภาพคล่องต่ำ: การเปลี่ยนที่ดินเป็นเงินสดอาจใช้เวลาหลายเดือนหรือเป็นปี ยิ่งแปลงใหญ่ยิ่งขายยาก ต้องมีแผนการเงินรองรับฉุกเฉิน (ไม่ควรเอาเงินที่จำเป็นต่อธุรกิจอย่างอื่นมาจมจนหมด)

โดยสรุป นักลงทุนระยะยาวเหมาะกับคนมองภาพใหญ่ของการเติบโตของเมืองไทย เชื่อมั่นว่าที่ดินจะมีมูลค่าเพิ่มแน่ ๆ ใน 5-10 ปีข้างหน้า ซึ่งจากประวัติศาสตร์ถือว่าเป็นจริง แต่ต้องบริหารต้นทุนการถือครองให้ดี

ผู้ซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านอยู่อาศัยเอง

ลักษณะ: กลุ่มนี้ไม่ใช่นักลงทุนในเชิงการเงิน แต่เป็น ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านของตนเอง อาจเป็นครอบครัวที่อยากมีบ้านเดี่ยว มีที่ดินของตัวเอง หรือคนที่อยากสร้างบ้านตามใจชอบบนที่ดินเปล่าแทนการซื้อบ้านโครงการสำเร็จรูป กลุ่มนี้มีจำนวนมากในตลาด โดยเฉพาะคนไทยที่นิยมบ้านแนวราบ

ความต้องการและพฤติกรรม:

• โลเคชั่นเพื่อการอยู่อาศัย: มักเลือกทำเลที่ ตนเองสะดวกสบาย เช่น ใกล้ที่ทำงาน, ไม่ไกลโรงเรียนลูก, สภาพแวดล้อมดี ปลอดภัย มีชุมชนคุณภาพ และต้องไม่กันดารเกินไป (น้ำไฟเข้าถึง ถนนสะดวก)
• ขนาดที่ดิน: ขึ้นกับกำลังทรัพย์และความต้องการใช้สอย บางคนหาแค่ 50-100 ตร.วา ในเมืองเพื่อสร้างบ้านหลังเดียว บางคนอยากได้เป็นไร่ชานเมืองจะได้มีสวนกว้าง ๆ
• ราคาอยู่ในงบประมาณ: ผู้ซื้อกลุ่มนี้มักมีงบจำกัด เพราะนอกจากซื้อที่ดินแล้วยังต้องเผื่องบปลูกบ้านอีกก้อนใหญ่ จึงมองหาที่ดินราคาสมเหตุสมผล ที่ตนเองผ่อนไหวหรือซื้อขาดได้โดยไม่เป็นหนี้เกินตัว

ข้อดีในการซื้อเพื่ออยู่เอง:

• ได้ออกแบบบ้านและพื้นที่ตามใจปรารถนา ไม่ต้องปรับตัวกับบ้านโครงการหรือคอนโดที่ layout ตายตัว
• ที่ดินของตัวเองสามารถต่อเติม ปรับปรุง หรือเพิ่มสิ่งปลูกสร้างในอนาคตได้ (เช่น มีพื้นที่ให้ลูกสร้างบ้านในบริเวณเดียวกันเมื่อโตขึ้น)
• เป็น สินทรัพย์ระยะยาวของครอบครัว ที่ส่งต่อได้ในอนาคต และมีโอกาสมูลค่าเพิ่ม (แม้ไม่ใช่จุดประสงค์หลัก แต่ก็เป็นผลพลอยได้หากเลือกทำเลดี ที่ดินบ้านตัวเองก็ราคาขึ้น)

ข้อควรพิจารณา:

• ตรวจสอบสาธารณูปโภค: ก่อนซื้อควรดูว่าที่ดินมีไฟฟ้า ประปาพร้อมไหม ถนนทางเข้าเป็นทางสาธารณะหรือเอกชน ต้องถมดินเพิ่มหรือไม่ ปัจจัยเหล่านี้กระทบงบสร้างบ้านและความสะดวกหลังเข้าอยู่
• ผังเมืองและกฎหมายก่อสร้าง: แม้สร้างบ้านตัวเอง ไม่ได้ทำธุรกิจ แต่ก็ต้องตรวจสอบสีผังเมืองและข้อบังคับ เช่น พื้นที่นั้นสร้างบ้านได้ไหม (บางพื้นที่เป็นเขตอนุรักษ์หรือ ส.ป.ก. ห้ามคนไม่ใช่เกษตรกรอยู่) หรือหากใกล้เขตทหาร เขตสนามบิน อาจจำกัดความสูงบ้าน ซึ่งต้องรู้ก่อน
• เพื่อนบ้านและชุมชน: การอยู่อาศัยระยะยาว ความปลอดภัยและเพื่อนบ้านสำคัญมาก ควรสำรวจว่าบริเวณนั้นเป็นอย่างไร มีชุมชนหรือร้างผู้คนไปเลย (ถ้าห่างไกลคนมาก ๆ อาจไม่ปลอดภัย) นอกจากนี้ควรเช็คแผนแม่บทเมือง เช่น ที่ดินข้าง ๆ จะกลายเป็นตึกสูงหรือถนนใหญ่ในอนาคตหรือไม่ เพราะจะรบกวนการอยู่อาศัย
• งบประมาณปลูกสร้าง: ควรประมาณคร่าว ๆ รวมราคาที่ดินและค่าก่อสร้างบ้านว่าไหวหรือไม่ หลายรายทุ่มซื้อที่จนเกินงบ สุดท้ายไม่มีเงินปลูกบ้านหรือสร้างได้หลังเล็กกว่าที่คิด

โดยรวมการซื้อที่ดินสร้างบ้านเองเป็น การลงทุนในคุณภาพชีวิต มากกว่าหวังผลตอบแทน แต่หากทำเลดี ที่ดินนี้ก็กลายเป็นสินทรัพย์ครอบครัวที่มูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคตได้เช่นกัน

ผู้ซื้อที่ดินเพื่อทำธุรกิจ (สร้างโครงการหรือกิจการบนที่ดิน)

ลักษณะ: กลุ่มนี้ซื้อที่ดินโดยมี เป้าหมายชัดเจนว่าจะนำไปพัฒนาเชิงธุรกิจ เช่น ผู้ประกอบการที่อยากสร้างโรงแรม รีสอร์ต ร้านอาหาร หรือโรงงาน โกดัง ฯลฯ ซึ่งการตัดสินใจซื้อที่ดินจะพิจารณาต่างจากคนซื้ออยู่เอง เพราะโฟกัสที่ความคุ้มค่าในการดำเนินธุรกิจบนที่ดินผืนนั้น

สิ่งที่คำนึงถึง:

• ทำเลที่ตอบโจทย์ธุรกิจ: เช่น ถ้าจะทำโรงแรม/รีสอร์ต ก็ควรอยู่ในทำเลท่องเที่ยว เดินทางสะดวก มีวิวหรือชายหาดดึงดูดลูกค้า, ถ้าจะสร้างโรงงานก็ต้องที่ดินนอกเมืองในโซนอุตสาหกรรม มีถนนใหญ่ใกล้ ๆ ขนส่งสะดวก และไม่ติดข้อห้ามเรื่องมลพิษ, จะทำร้านอาหารใหญ่ก็ต้องติดถนนคนพลุกพล่าน มีที่จอด เป็นต้น
• ขนาดและรูปร่างของที่ดิน: ธุรกิจต่างชนิดต้องการขนาดที่ดินต่างกัน เช่น โรงงานอาจต้องหลายไร่เพื่อรองรับอาคารและลานโหลดสินค้า, รีสอร์ตต้องการผืนดินกว้างเพื่อจัดสวนสร้างความเป็นส่วนตัว, ร้านสะดวกซื้อแค่ 100 ตร.วา ก็พอ แต่ต้องหน้ากว้างติดถนนเยอะ ๆ ดังนั้นผู้ซื้อกลุ่มนี้จะมองที่ดินที่ มีลักษณะเหมาะสมทางกายภาพ ด้วย (หน้ากว้าง ติดถนน, รูปร่างเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้าง่ายต่อออกแบบ, ระดับดินไม่น้ำท่วม)
• ต้นทุนที่ดิน vs ผลตอบแทนธุรกิจ: นี่สำคัญมาก หากที่ดินราคาแพงเกินไป อัตราผลตอบแทนจากธุรกิจ (เช่น ค่าเช่าห้องพัก, กำไรจากขายของ) อาจไม่คุ้ม ตัวอย่างเช่น ซื้อที่ดินกลางเมืองแพง ๆ มาทำโรงแรมเล็ก อัตราค่าห้องอาจไม่พอคืนทุน เป็นต้น ผู้ซื้อเพื่อธุรกิจจึงมักคิดคำนวณ financial feasibility โดยเอาต้นทุนที่ดิน + ค่าก่อสร้าง + คาดการณ์รายได้ มาประเมินว่าคุ้มค่าหรือไม่ก่อนตัดสินใจ
• กฎหมายผังเมือง/ใบอนุญาต: การทำธุรกิจต้องปฏิบัติตามข้อกำหนด เช่น จะสร้างโรงแรมต้องแน่ใจว่าที่ดินอยู่ในพื้นที่ที่ผังเมืองอนุญาตให้สร้างอาคารประเภทนั้น, มีทางเข้าออกตามเกณฑ์เทศบัญญัติ, หากเป็นปั๊มน้ำมันก็มีระยะห่างจากชุมชนตามกฎ เป็นต้น กลุ่มนี้จึงมักตรวจสอบ zoning, ขอข้อมูลจากหน่วยงานรัฐ หรือใช้ผู้เชี่ยวชาญ (เช่น สถาปนิก, นักผังเมือง) มาช่วยดูความเป็นไปได้ก่อนซื้อ

ข้อดี:

• หากวางแผนมาดี ที่ดินจะกลายเป็นสินทรัพย์สร้างรายได้ ยิ่งกว่ารอ capital gain อย่างเดียว เพราะเมื่อธุรกิจดำเนิน รายได้จากกิจการก็เข้ามา เช่น มีที่ดินแล้วสร้างอพาร์ตเมนต์ปล่อยเช่า ก็ได้ค่าเช่าทุกเดือน แถมที่ดินก็ราคาขึ้นด้วย
• ที่ดินเพื่อธุรกิจสามารถนำไปค้ำประกันเงินกู้มาขยายกิจการได้ หากกิจการรุดหน้า
• ธุรกิจบางอย่างเมื่อที่ดินมูลค่าเพิ่ม ก็พลอยเพิ่มมูลค่าธุรกิจไปด้วย (เช่น ทำศูนย์การค้า บนที่ดินซึ่งมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเมืองขยาย กิจการก็มีฐานทรัพย์สินมากขึ้น)

ข้อควรระวัง:

• เงินลงทุนสูง: นอกจากซื้อที่ดินแล้ว ยังต้องมีงบก่อสร้างพัฒนาอีกมาก การบริหารเงินและการกู้ธนาคารเป็นเรื่องสำคัญ ต้องไม่ให้โครงการสะดุดกลางคัน
• ความเสี่ยงด้านตลาดของธุรกิจ: ซื้อที่ดินมาเปิดกิจการ หากประเมินตลาดผิด (เช่น โรงแรมล้นตลาด, เปิดร้านในทำเลที่คู่แข่งเยอะ) อาจประสบปัญหาด้านรายได้ แม้ที่ดินจะมีค่าแต่ธุรกิจไม่ทำเงินก็อาจจำต้องขายทรัพย์สินทิ้งในภาวะไม่ดี ซึ่งได้ราคาไม่คุ้ม
• ระยะเวลากว่าจะเห็นกำไร: ต่างกับเก็งกำไรที่ดินเฉย ๆ การทำธุรกิจบนที่ดินต้องใช้เวลา Break-even (คุ้มทุน) หลายปี ต้องอดทนและบริหารดี ๆ

โดยสรุป ผู้ซื้อที่ดินเพื่อทำธุรกิจต้องมีทั้ง วิสัยทัศน์ด้านทำเล และ ความรู้ด้านการบริหารธุรกิจ ควบคู่ จะมองแค่ด้านใดด้านหนึ่งไม่ได้ เช่น เก่งทำธุรกิจอาหารอย่างเดียว แต่เลือกทำเลผิดที่ ลูกค้าน้อย ก็ไปไม่รอด หรือที่ดินดีมากแต่บริหารโรงแรมแย่ ก็เจ๊งได้ ดังนั้นกลุ่มนี้ถือว่าท้าทายที่สุด แต่ถ้าสำเร็จก็ได้ผลตอบแทนสองเด้ง (มูลค่าที่ดิน+กำไรธุรกิจ)

ข้อดี-ข้อเสียของการซื้อที่ดินประเภทต่าง ๆ

การซื้อที่ดินไม่ได้มีลักษณะเดียว ที่ดินแต่ละประเภทมีคุณสมบัติแตกต่างกัน ซึ่งส่งผลต่อการใช้ประโยชน์และมูลค่าของที่ดินนั้น การเข้าใจ ข้อดี-ข้อเสีย ของที่ดินแต่ละแบบจะช่วยให้ตัดสินใจได้รอบคอบยิ่งขึ้น ในหัวข้อนี้เราจะกล่าวถึงที่ดิน 3 ประเภทหลักที่พบได้บ่อยและเปรียบเทียบจุดเด่นจุดด้อย ได้แก่ ที่ดินเปล่า, ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง, และที่ดินติดถนนใหญ่

ที่ดินเปล่า (ยังไม่พัฒนามีแต่ที่ดินล้วน ๆ)

• ข้อดี:
• ความยืดหยุ่นสูง: สามารถนำมาพัฒนาอะไรก็ได้ตามต้องการ (หากกฎหมายผังเมืองอนุญาต) เช่น สร้างบ้าน ทำสวน ทำโครงการ เป็นต้น ไม่มีข้อจำกัดจากสิ่งปลูกสร้างเดิม
• ราคาถูกกว่าที่ดินมีสิ่งปลูกสร้าง: โดยทั่วไปที่ดินเปล่าจะตั้งราคาเฉพาะมูลค่าที่ดิน ทำให้ราคา/ตร.วา มักถูกกว่าที่ดินที่มีบ้านหรือตึกพ่วงมาด้วย เพราะผู้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาจบวกมูลค่าตัวอาคารเข้าไป
• จัดการง่าย: ไม่มีภาระดูแลสิ่งปลูกสร้าง (ซ่อมแซม/รื้อถอน) และไม่มีผู้เช่า/ผู้อยู่อาศัยที่ต้องเคลียร์ สามารถโอนกรรมสิทธิ์แล้วเริ่มใช้งานได้ทันที
• ข้อเสีย:
• ต้องลงทุนเพิ่มเติมเพื่อใช้ประโยชน์: ที่ดินเปล่าเหมือนผ้าใบว่างเปล่าที่เราต้องลงทุนลงแรงวาดภาพเอง หากซื้อมาแล้วจะใช้ประโยชน์ ก็ต้องทุ่มงบสร้างสิ่งปลูกสร้าง ทำโครงสร้างพื้นฐาน (ถมที่, ลากไฟ/ประปา) เพิ่มเติม ซึ่งใช้งบประมาณและเวลาพอสมควร
• รายได้เป็นศูนย์ขณะถือครอง: ที่ดินเปล่าไม่ได้สร้างรายรับอะไรเลยจนกว่าจะพัฒนา ถ้าเราถือไว้นาน เงินก็จม แถมต้องจ่ายภาษีและค่าดูแล (ตัดหญ้า ล้อมรั้วป้องกันคนบุกรุก) ไปเรื่อย ๆ
• บางครั้งกู้ธนาคารได้น้อยกว่า: ธนาคารมักให้วงเงินกู้ซื้อที่ดินเปล่าต่ำกว่าซื้อบ้านพร้อมที่ดิน เพราะมองความเสี่ยงสูงกว่า (ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยพร้อมใช้) ทำให้ผู้ซื้ออาจต้องใช้เงินดาวน์มาก

ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (มีบ้าน/อาคารอยู่บนที่ดินแล้ว)

• ข้อดี:
• พร้อมใช้งาน/พร้อมเข้าอยู่: หากสิ่งปลูกสร้างอยู่ในสภาพดี สามารถใช้งานได้ทันที เช่น ซื้อที่ดินมีบ้าน ก็ย้ายเข้าอยู่ได้เลย ไม่ต้องเสียเวลาสร้างใหม่ หรือลงทุนเพิ่ม
• มีรายได้ในตัว (ถ้าเป็นทรัพย์ลงทุน): เช่น ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์หรืออพาร์ตเมนต์ สามารถรับค่าเช่าได้ตั้งแต่วันแรกที่ถือครอง ไม่เสียโอกาส
• กู้ธนาคารได้ง่ายกว่า: ธนาคารมองทรัพย์ที่มีสิ่งปลูกสร้างเป็น “อสังหาฯ พร้อมใช้” มูลค่าค่อนข้างชัดเจน จึงมักให้วงเงินกู้สูงกว่า (เพราะหากยึดขายทอดตลาดก็ขายง่ายกว่าที่ดินเปล่า)
• ข้อเสีย:
• อาจไม่ตรงความต้องการ 100%: สิ่งปลูกสร้างที่มีกับสิ่งที่ผู้ซื้ออยากได้อาจไม่ตรงกัน เช่น บ้านดีแต่ดีไซน์ไม่ถูกใจต้องรีโนเวทใหม่ หรืออาคารเก่าเกินไปไม่เหมาะธุรกิจ ต้องทุบทิ้ง ซึ่งกลายเป็นต้นทุนเพิ่ม
• ค่ายMaintenance/ซ่อมแซม: มีภาระดูแลสิ่งปลูกสร้าง ถ้าอาคารเก่าอาจต้องซ่อมใหญ่ เปลี่ยนหลังคา ระบบไฟ ประปา เป็นต้น เป็นค่าใช้จ่ายแฝง
• ราคาสูงและประเมินยาก: ผู้ขายมักเรียกราคาเพิ่มจากมูลค่าที่ดินเพราะคิดรวมสิ่งปลูกสร้าง แต่ฝั่งผู้ซื้อบางทีไม่เห็นคุณค่าอาคารเท่าผู้ขาย (เช่น บ้านเก่าผู้ขายตีว่ามีค่า แต่ผู้ซื้อกะจะทุบทิ้งก็รู้สึกจ่ายแพงเกิน) ทำให้การต่อรองราคายากกว่าซื้อที่ดินเปล่าที่ตีราคาตามที่ดินล้วน ๆ

ที่ดินติดถนนใหญ่ (แปลงที่อยู่ติดทางสัญจรหลัก)

• ข้อดี:
• มูลค่าสูงและสภาพคล่องดี: ที่ดินติดถนนหลักหรือถนนใหญ่ มักมีราคาสูงกว่าแปลงด้านในซอย เพราะได้เปรียบเรื่องการเข้าถึงและหน้ามองเห็น (visibility) ทำให้ขายต่อหรือพัฒนาเชิงพาณิชย์ง่ายกว่า เป็นสินทรัพย์ที่ต้องการสูง
• เหมาะทำธุรกิจหลากหลาย: ไม่ว่าจะเปิดร้านค้า โชว์รูม ปั๊มน้ำมัน หรือสร้างอาคารสำนักงาน ล้วนอยากได้ที่ดินติดถนนใหญ่ เพราะลูกค้าเข้าถึงสะดวก มองเห็นร้านง่าย ที่ดินลักษณะนี้จึง มีทางเลือกการใช้ประโยชน์ (Highest and Best Use) หลากหลาย
• ความเจริญและสาธารณูปโภคถึงพร้อม: มักมีไฟฟ้า ประปา โทรคมนาคม ครบ เพราะอยู่บนเส้นทางหลัก บ่อยครั้งรถขยะผ่าน ความสะอาด ความปลอดภัยดีกว่าลึกในซอย แถมถนนใหญ่มักมีไฟถนน หรือกิจกรรมเศรษฐกิจที่ทำให้บริเวณนั้นไม่เปลี่ยว
• ข้อเสีย:
• ราคาซื้อแพง: ด้วยข้อดีที่มี ราคาที่ดินติดถนนใหญ่มักสูงกว่าที่ดินในซอยหลายสิบเปอร์เซ็นต์หรือหลายเท่าตัวในบางกรณี ทำให้ต้องใช้ทุนมาก อาจเกินงบคนทั่วไป ส่งผลให้ ROI จากการลงทุนอาจต่ำลง (เพราะต้นทุนสูง)
• เสียงดัง/มลภาวะ: การอยู่อาศัยบนถนนใหญ่มีข้อเสียเรื่องเสียงรถยนต์ ฝุ่นควัน อาจไม่สงบเท่าในซอย เหมาะทำการค้ามากกว่าอยู่พักอาศัย (คนซื้อปลูกบ้านอยู่เองบางคนเลี่ยงติดถนนใหญ่ด้วยเหตุนี้)
• รูปทรงที่ดินบางทีเสียสัดส่วน: ที่ดินติดถนนหลักบางครั้งหน้ากว้างน้อย ลึกมาก (ตามแนวถนน) หรือโดนเวนคืนบางส่วน ทำให้แปลงไม่สวยเท่าที่ควร ต้องออกแบบสิ่งปลูกสร้างให้เข้ากับรูปแปลงที่อาจมีข้อจำกัด เช่น ความลึกเยอะ

นอกจาก 3 ประเภทหลักข้างต้น ยังมีการแบ่งประเภทอื่น ๆ ได้อีก เช่น ที่ดินในโครงการจัดสรร vs ที่ดินแปลงนอกโครงการ, ที่ดินติดแม่น้ำ, ที่ดินบนเกาะ ฯลฯ ซึ่งแต่ละแบบก็มีจุดเด่นจุดด้อยของมัน ผู้ซื้อควรพิจารณาตามวัตถุประสงค์ตนเอง หากซื้อเพื่ออยู่อาศัยก็ดูความสงบ ความสะดวก, ซื้อเพื่อลงทุนก็โฟกัสเรื่องทำเลที่สร้างมูลค่าเพิ่ม, ซื้อเพื่อทำธุรกิจก็ดูความเหมาะสมกับกิจการ ทั้งนี้ทุกประเภทไม่ว่าจะที่ดินเปล่าหรือมีสิ่งปลูกสร้าง ถ้าติดถนนใหญ่ที่ดินก็มักราคาสูงกว่าอยู่ดี รวมทั้งเอกสารสิทธิของที่ดินก็สำคัญ (ซึ่งจะกล่าวในส่วนข้อควรระวัง) สุดท้ายต้องชั่งน้ำหนักข้อดีข้อเสียเหล่านี้ประกอบกันก่อนตัดสินใจ

ตารางเปรียบเทียบราคาที่ดินตามทำเล พร้อมค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง

เพื่อให้เห็นภาพรวมของระดับราคาที่ดินในทำเลต่าง ๆ ทั่วประเทศไทยและทำความเข้าใจเรื่องค่าธรรมเนียมภาษีในการซื้อขาย เราได้จัดทำ ตารางสรุปเปรียบเทียบราคาที่ดินโดยประมาณในทำเลสำคัญ พร้อมทั้งระบุ ค่าธรรมเนียมและภาระภาษีหลัก ๆ ที่เกี่ยวข้อง ในการซื้อขายที่ดิน (ซึ่งโดยหลักแล้วอัตราจะเท่ากันทุกทำเลทั่วประเทศ เพราะกำหนดโดยกฎหมายกลาง) ตารางนี้จะช่วยผู้อ่านในการวางแผนงบประมาณคร่าว ๆ หากคิดจะลงทุนซื้อที่ดินในทำเลเหล่านี้

หมายเหตุ:

• ช่วงราคาที่ดินที่ระบุเป็นการประมาณค่า ราคาเสนอขาย/ราคาตลาด ของที่ดินทำเลนั้น ๆ ณ ปี 2567-2568 ซึ่งอาจแตกต่างขึ้นอยู่กับตำแหน่งที่ตั้งเฉพาะ ความสวยของที่ดิน และภาวะตลาด หากที่ดินแปลงใดมีศักยภาพพิเศษ (เช่น ติดแลนด์มาร์ค หรือมีหน้ากว้างมาก) ราคาก็อาจสูงกว่าช่วงที่ระบุ
• ค่าธรรมเนียมและภาษีในการซื้อขายที่ดินทั่วประเทศไทยในปัจจุบัน (2568) มีอัตราเท่ากันตามกฎหมายกลาง ไม่ว่าทำเลใด คือ ค่าโอน 2%, อากรแสตมป์ 0.5% (หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทนที่อากรถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปีและผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา), และ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งคำนวณแบบเหมาจากราคาประเมินและปีที่ถือครอง (ถือครองนานลดหย่อนมากขึ้น) โดยรวมแล้วภาระภาษี+ค่าโอนทั้งหมดจะอยู่ประมาณ 4-6% ของราคาขาย ทั้งนี้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ในการแบ่งชำระ เช่น ผู้ซื้อจ่ายค่าโอน ผู้ขายจ่ายภาษี เป็นต้น
• นอกจากค่าธรรมเนียมการโอน ผู้ซื้อควรเผื่องบสำหรับ ค่าจดจำนอง (ถ้ามี) 1% ของวงเงินกู้ (กรณีขอสินเชื่อธนาคาร) และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่านายหน้า (ถ้าซื้อผ่านเอเจนท์ ปกติ 3% ของราคาขาย ซึ่งมักผู้ขายเป็นคนจ่าย)

ตารางข้างต้นทำให้เห็นภาพว่า กรุงเทพฯชั้นในและภูเก็ต มีราคาที่ดินต่อหน่วยสูงมากเมื่อเทียบกับที่อื่น ขณะที่ พื้นที่เมืองรอง ราคายังต่ำกว่ามากแต่ก็มีโอกาสโต ส่วนเรื่องค่าธรรมเนียมนั้น ผู้ซื้อและผู้ขายควรเจรจาให้ชัดเจนว่าใครจะรับผิดชอบส่วนใด เพื่อป้องกันปัญหาหลังการตกลงราคา (โดยทั่วไปมักแบ่งกันจ่ายหรือผู้ซื้อรับภาระค่าโอน ผู้ขายรับภาระภาษี เป็นต้น) การคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนการซื้อจะช่วยให้บริหารงบประมาณได้ไม่มีสะดุด

คำแนะนำด้านกฎหมายและข้อควรระวังในการซื้อขายที่ดิน

การซื้อขายที่ดินมีรายละเอียดทางกฎหมายและข้อควรระวังหลายประการที่ผู้ซื้อทุกคนควรทราบ เพื่อป้องกันปัญหาภายหลังหรือการเสียเปรียบในสัญญา โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับตลาดที่ดินที่มูลค่าสูง ความผิดพลาดเล็กน้อยอาจหมายถึงความเสียหายใหญ่โต เราจึงสรุป คำแนะนำสำคัญด้านกฎหมายและข้อควรระวัง ดังนี้:

• ตรวจสอบเอกสารสิทธิที่ดิน: ก่อนตกลงซื้อ ต้องยืนยันว่าที่ดินมีโฉนดหรือเอกสารสิทธิประเภทใด
• แนะนำให้เลือกซื้อที่ดินที่มี โฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. (ครุฑแดง) ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ของผู้ถือ สามารถซื้อขายโอนได้ทันที
• ระวังที่ดินที่ยังเป็น น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ครุฑเขียว) ซึ่งแม้โอนได้แต่กระบวนการซับซ้อนกว่าและตำแหน่งที่ดินอาจไม่แม่นยำเท่าโฉนด
• หลีกเลี่ยงที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 (ที่ดินปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ครุฑน้ำเงิน) เพราะตามกฎหมายห้ามโอนให้บุคคลที่ไม่ใช่เกษตรกร ถ้าพบประกาศขายราคาถูกผิดปกติโดยเฉพาะในเขตชานเมือง ให้สงสัยไว้ก่อนว่าอาจเป็นที่ ส.ป.ก. หรือเอกสารสิทธิไม่ใช่โฉนด ควรตรวจสอบให้แน่ชัดที่สำนักงานที่ดิน
• นอกจากนี้ ขอสำเนาโฉนดมาตรวจเช็กกับกรมที่ดินหรือดูระวางแผนที่ทางออนไลน์ เพื่อยืนยันว่าตำแหน่ง รูปแปลง และเนื้อที่ตรงตามที่ผู้ขายแจ้ง ไม่ขาดไม่เกิน และไม่มีภาระจำยอม/จดทะเบียนสิทธิอื่น (เช่น มีคนอื่นมีสิทธิผ่านที่, หรือมีการจำนองผูกพันอยู่)
• สิทธิการถือครองของชาวต่างชาติ: ตามกฎหมายไทย
• ชาวต่างชาติ (ต่างด้าว) ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในชื่อของตนเองได้ ยกเว้นกรณีพิเศษที่มาลงทุนขนาดใหญ่และได้รับอนุญาตรายกรณี ซึ่งพบได้น้อยมาก
• ดังนั้น ที่ดินส่วนใหญ่จะซื้อขายระหว่างบุคคลสัญชาติไทยหรือ นิติบุคคลสัญชาติไทย เท่านั้น (บริษัทไทยที่ต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49%)
• ชาวต่างชาติที่ต้องการลงทุนในที่ดิน มักใช้วิธี ถือหุ้นไม่เกิน 49% ในบริษัทไทยที่ซื้อที่ดิน หรือ ทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) สูงสุด 30 ปี แล้วต่ออายุ (ซึ่งไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มที่) รวมถึงบางกรณีแต่งงานกับคนไทยแล้วให้คู่สมรสคนไทยถือกรรมสิทธิ์
• ด้วยข้อจำกัดนี้ ผู้ซื้อชาวไทยควรรู้ไว้ เผื่อวางแผนในอนาคตหากคิดจะขายต่อให้ชาวต่างชาติ จะทำตรง ๆ ไม่ได้ ยกเว้นผ่านวิธีข้างต้น ทำให้กลุ่มผู้ซื้อของที่ดินจำกัดเฉพาะผู้มีสัญชาติไทยเป็นหลัก ฉะนั้นหากใครซื้อเก็งกำไรแล้วหวังขายให้ต่างชาติ อาจต้องปรับแผนมองหาคนไทยหรือโครงสร้างการขายที่ถูกกฎหมาย
• ผังเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดิน: ประเทศไทยมี กฎหมายผังเมือง กำหนดการใช้ที่ดินในเขตต่าง ๆ ด้วย “สีผังเมือง” เช่น สีแดง = พาณิชยกรรม, สีเหลือง = ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย, สีม่วง = อุตสาหกรรม ฯลฯ
• ก่อนซื้อที่ดินควรตรวจสอบว่าสีผังเมืองของแปลงนั้นเป็นสีอะไร ซึ่งจะระบุว่า สร้างอะไรได้บ้าง เช่น
• โซนพาณิชยกรรม (สีแดง) สามารถสร้างอาคารสูง คอนโดมิเนียม ห้างร้านได้ค่อนข้างอิสระ
• โซนที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (สีเหลือง) อาจจำกัดความสูงอาคารและประเภท (เช่น สร้างคอนโดสูงไม่ได้)
• บางพื้นที่เป็น เขตอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียวลาย) ห้ามสร้างบ้านจัดสรรหรือโรงงาน เป็นต้น
• การรู้ข้อจำกัดผังเมืองล่วงหน้า จะช่วยวางแผนพัฒนาได้ถูกต้อง ลดความเสี่ยงซื้อมาแล้วทำสิ่งที่อยากทำไม่ได้
• การขอดูสีผังเมืองทำได้ผ่านเว็บไซต์กรมโยธาธิการและผังเมือง หรือสอบถามที่เทศบาล/อบต. พื้นที่นั้น
• กฎระเบียบการก่อสร้างและสิ่งแวดล้อม: นอกเหนือจากผังเมือง ยังมีข้อบังคับเฉพาะบางพื้นที่ เช่น
• ระยะร่นจากริมน้ำทะเล/แม่น้ำ: ในพื้นที่ชายฝั่ง เช่น พัทยา สมุย ภูเก็ต มีกฎว่าต้องเว้นระยะห่างจากแนวน้ำทะเลสูงสุด (หรือริมชายหาด) เท่าใดจึงสร้างอาคารได้
• ข้อห้ามก่อสร้างอาคารที่บดบังทัศนียภาพ: เช่น บริเวณเขาพระตำหนัก พัทยา อาจมีกฎห้ามสร้างอาคารสูงที่บังวิว หรือบนเกาะสมุยห้ามสร้างอาคารเกินความสูงที่กำหนดเหนือระดับน้ำทะเล
• EIA (Environmental Impact Assessment): โครงการขนาดใหญ่หรือพื้นที่อ่อนไหว (เช่น ชายทะเลหรือภูเขา) อาจต้องทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมและขออนุมัติก่อนสร้าง หากที่ดินอยู่ในบริเวณที่กฎระเบียบเข้มงวด (เช่น พื้นที่คุ้มครองสิ่งแวดล้อมในสมุย) ขั้นตอนนี้อาจใช้เวลานานและมีค่าใช้จ่าย
• ดังนั้นสำหรับนักลงทุนหรือผู้จะพัฒนา ควรศึกษา กฎหมายเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่นั้น ให้ครบถ้วน มิฉะนั้นอาจเจอกรณีซื้อที่มาแล้วทำอะไรไม่ได้เต็มที่ หรือโดนระงับโครงการกลางคันเพราะไม่เป็นไปตามข้อกำหนด
• ตรวจสอบภาระผูกพันและหนี้สินบนที่ดิน:
• ดูที่โฉนดว่ามี การจำนอง, บุริมสิทธิ, ค้ำประกัน, คดีพิพาท, หรือภาระจำยอม จดทะเบียนไว้หรือไม่ ถ้ามีควรให้ผู้ขายจัดการปลดให้เรียบร้อยก่อนหรือดำเนินการพร้อมโอน (เช่น ปิดจำนอง ณ วันโอน)
• หากเป็นที่ดินมรดก ควรตรวจสอบว่าเจ้าของรวมทุกคนพร้อมลงนามขายหรือไม่ (เพราะบางกรณีมีเจ้าของร่วมหลายคน หรือคนนึงขายโดยไม่บอกอีกคน เกิดฟ้องร้องทีหลังได้)
• ถ้าที่ดินเคยเช่าให้ใครอยู่หรือมีคนบุกรุกใช้สอย ต้องตกลงเรื่องยกเลิกสัญญาเช่าหรือขอให้ผู้บุกรุกออกก่อนซื้อ ไม่งั้นผู้ซื้อใหม่อาจต้องไปฟ้องขับไล่เองภายหลังซึ่งยุ่งยาก
• วางมัดจำและทำสัญญาจะซื้อจะขาย:
• ในการซื้อขายที่ดิน มักมีขั้นตอนทำ สัญญาจะซื้อจะขาย และวางเงินมัดจำ (เช่น 10% ของราคาซื้อขาย) เป็นการยืนยันความผูกพันก่อนถึงวันโอนจริง
• ผู้ซื้อควรระบุรายละเอียดในสัญญาชัดเจน เช่น ราคาซื้อขายสุทธิ, ใครออกค่าธรรมเนียมอะไร, กำหนดวันโอน, หากฝ่ายใดผิดนัดจะมีบทลงโทษอย่างไร (เช่น ผู้ซื้อไม่มาวันโอนริบมัดจำ, ผู้ขายเบี้ยวไม่ขายต้องคืนมัดจำสองเท่า เป็นต้น)
• อย่าโอนเงินมัดจำก้อนใหญ่ให้ผู้ขายโดยไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร และควรให้ทั้งสองฝ่ายลงนามทุกหน้า พร้อมพยานหรือทนายรับรองก็จะดี ในสัญญายังควรระบุเงื่อนไขว่า หากพบปัญหาเชิงกฎหมาย (เช่น โฉนดมีปัญหา) ผู้ซื้อสามารถยกเลิกและรับเงินคืนได้ เพื่อคุ้มครองตนเอง
• วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน:
• ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายหรือผู้รับมอบอำนาจต้องไปแสดงตัว เซ็นเอกสาร ณ สำนักงานที่ดินเขตที่ที่ดินตั้งอยู่
• ผู้ซื้อควรเตรียม แคชเชียร์เช็ค ให้พร้อมตามจำนวนที่ต้องจ่าย (หรือเงินสดถ้าไม่มาก) แบ่งเป็นเงินให้ผู้ขายและเงินจ่ายค่าธรรมเนียมภาษีให้หลวง
• ก่อนเซ็นรับโอน ควรอ่านเอกสาร ทะเบียนโอนต่าง ๆ ให้ถูกต้องครบถ้วน และ ตรวจสอบโฉนดตัวจริงหลังโอน ว่ามีชื่อตนเป็นเจ้าของใหม่เรียบร้อย ไม่มีรายการโอนค้างอะไร
• เก็บใบเสร็จค่าธรรมเนียมภาษีต่าง ๆ ไว้เป็นหลักฐาน (และใช้ในการคิดต้นทุนทรัพย์สินเมื่อคำนวณภาษีตอนขายในอนาคต)
• ค่าธรรมเนียมภาษี ณ วันโอน:
• อย่างที่ระบุในตารางก่อนหน้า ให้ตกลงกันให้ชัดว่าใครออกส่วนใด
• โดยธรรมเนียมตลาด มักจะเป็น “ผู้ซื้อออกค่าโอน 2%, ผู้ขายออกภาษีเงินได้+อากร/ธุรกิจเฉพาะ” แต่ทั้งหมดต่อรองได้ในตอนทำสัญญาจะซื้อจะขาย
• อย่าลืมคำนึงถึง ค่าจดจำนอง 1% (ถ้ามีการกู้เงิน) ผู้ซื้อเป็นผู้ออกและชำระพร้อมการโอน
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี:
• หลังซื้อแล้ว ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบ ภาษีที่ดินฯ ประจำปี ซึ่งจัดเก็บตามประเภทการใช้ประโยชน์และมูลค่าที่ดิน+สิ่งปลูกสร้าง
• หากที่ดินเปล่าไม่ได้ใช้ทำการเกษตรหรืออยู่อาศัย จะเข้าเกณฑ์ “อื่น ๆ” อัตราภาษีค่อนข้างสูงและจะเพิ่มหากปล่อยว่างหลายปี ฉะนั้นผู้ที่ซื้อมาเก็งกำไรควรทราบว่าจะมีค่าภาษีต้องจ่ายทุกปี
• ในการซื้อขาย โดยทั่วไป ผู้ถือครอง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีนั้นต้องจ่ายภาษีสำหรับปีนั้น (แม้ขายต่อกลางปีก็ตาม) ซึ่งคู่สัญญาอาจตกลงแบ่งกันออกตามสัดส่วนเดือนได้ ถ้าไม่ได้ตกลงอะไรก็มักเป็นตามหลักกฎหมายคือเจ้าของเดิมจ่ายปีนั้นไป
• การครอบครองปรปักษ์:
• ถ้าที่ดินมีเนื้อที่มาก หรือไม่ได้ไปดูแลบ่อย ต้องระวัง คนอื่นเข้ามาอยู่หรือใช้ประโยชน์ยาวนาน เพราะตามกฎหมายหากมีผู้ครอบครองที่ดินของเราต่อเนื่องโดยสงบและเปิดเผย 10 ปี (กรณีมีโฉนด) หรือ 20 ปี (กรณี น.ส.3) เขาอาจมีสิทธิฟ้องศาลขอกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้
• วิธีป้องกันคือ เราต้องแสดงความเป็นเจ้าของ เช่น ปักหมุดแนวเขตให้ชัด, ทำรั้ว, ติดป้ายห้ามบุกรุก, เข้าตรวจสอบที่ดินเป็นระยะ และหากพบการบุกรุกให้รีบดำเนินการทางกฎหมายทันที
• ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ:
• หากไม่แน่ใจในขั้นตอนหรือเอกสาร ควรปรึกษาทนายความหรือเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน แต่เนิ่น ๆ อย่ารอตอนมีปัญหาค่อยถาม
• โดยเฉพาะการทำสัญญาต่าง ๆ การตรวจสอบประวัติคนขาย (ว่ามีคดีหรือมีอำนาจขายหรือไม่) ถ้าดีที่สุดมีกำลัง ก็ควรจ้างทนายที่เชี่ยวชาญอสังหาฯ มาช่วยดู จะปลอดภัยขึ้น

ใจความสำคัญของส่วนนี้คือ “ซื้อที่ดินต้องไม่ประมาท” แม้หลายครั้งจะเป็นการซื้อขายกันเองระหว่างคนรู้จักหรือดูเหมือนเรียบง่าย แต่เงินที่เสียไปมีมูลค่าสูงมาก การรอบคอบไว้ย่อมดีกว่าแก้ไขทีหลัง เมื่อทำถูกต้องตามขั้นตอน คุณก็จะได้ครอบครองที่ดินนั้นอย่างสบายใจ ไร้ข้อพิพาท และสามารถพัฒนาหรือใช้ประโยชน์ได้ตามที่ตั้งใจ

แนวโน้มตลาดที่ดินไทยในอีก 5 ปี (พ.ศ. 2569-2573)

มองไปข้างหน้าช่วง 5 ปีจากนี้ (2569-2573) ตลาดที่ดินไทยมีทิศทางอย่างไร? นี่เป็นคำถามสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้วางแผนระยะยาว แม้การพยากรณ์จะมีความไม่แน่นอน แต่เราสามารถประเมินแนวโน้มได้จากปัจจัยปัจจุบันและโครงการที่จะเกิดขึ้น ดังนี้:

• ราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทั่วประเทศ: จากสถิติย้อนหลัง ราคาประเมินที่ดินไม่เคยลดลงเลยในรอบหลายสิบปี และในปี 2570 ที่จะถึงนี้ กรมธนารักษ์จะปรับใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (รอบปี 2570-2573) ซึ่งคาดว่าจะ ขยับสูงขึ้นทั่วประเทศ ตามแนวโน้มตลาด ดังนั้นโดยภาพรวมใครถือที่ดินไว้อีก 5 ปีข้างหน้า มีโอกาสเห็นมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน เพียงแต่ อัตราการเพิ่ม จะแตกต่างไปตามทำเล (พื้นที่ที่กำลังพัฒนาเร็วจะขึ้นเยอะกว่าพื้นที่นิ่ง)
• การขยายตัวของเมืองและโครงสร้างพื้นฐานจะสร้าง “Hot Spots” ใหม่: ในช่วง 5 ปีนี้ หลายโครงการใหญ่จะเริ่มเปิดใช้หรือใกล้เสร็จ
• กรุงเทพฯและปริมณฑล: รถไฟฟ้าสายใหม่หลายสายจะเปิดเดินรถ (เช่น สายสีส้ม, ส่วนต่อขยายสายสีเขียว, สายสีม่วงใต้) ซึ่งจะดันราคาที่ดินรอบสถานีเหล่านั้นสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว นอกจากนี้พื้นที่บางนา-สุวรรณภูมิจะรุ่งจากโครงการระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก (EEC) และศูนย์การค้า/เมืองใหม่ที่เอกชนพัฒนาตามแนวบางนา-ตราด
• EEC (ชลบุรี-ระยอง-ฉะเชิงเทรา): จะกลายเป็น ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ที่สำคัญภายใน 5 ปีนี้ มีนิคมใหม่เกิดขึ้น, สนามบินอู่ตะเภาเปิดบริการในฐานะสนามบินพาณิชย์เต็มรูปแบบ, รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินเริ่มวิ่ง (ตามแผนปี 2572) ส่งผลให้ที่ดินทั้งเพื่อพักอาศัยและเชิงพาณิชย์ใน EEC ราคาพุ่งแบบก้าวกระโดด โดยเฉพาะเมืองศรีราชา, พัทยา, มาบตาพุด และบริเวณสถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูง
• หัวเมืองใหญ่ภูมิภาค: เช่น เชียงใหม่ หากโครงการสนามบินแห่งที่ 2 คืบหน้า ที่ดินโดยรอบจะบูมแน่นอน รวมถึงถนนวงแหวนรอบนอกและรถไฟทางคู่ที่จะเสร็จหนุนมูลค่าที่ดิน, โคราช เมื่อรถไฟความเร็วสูงมาในอีก ~3 ปี ราคาที่ดินรอบสถานีและย่านธุรกิจใหม่ (เช่น Terminal 21, Central โคราช) จะปรับสูง, ขอนแก่น มีโอกาสเห็นโมโนเรลในเมือง (โครงการรถไฟฟ้ารางเบา) หากเกิดขึ้นจริงจะเพิ่มมูลค่าที่ดินตามเส้นทาง, ภูเก็ต ภายใน 5 ปี นอกจากโครงสร้างพื้นฐานที่กล่าวไป (อุโมงค์, ทางด่วน, ขยายสนามบิน) ยังอาจเห็นความชัดเจนเรื่อง Entertainment Complex ซึ่งหากรัฐบาลไฟเขียวจริง จะเป็น Game Changer ดึงเงินทุนมหาศาลเข้าภูเก็ต ที่ดินพุ่งขึ้นอีกขั้น
• จังหวัดชายแดนและเส้นทางใหม่: การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนเต็มรูปแบบ และการคมนาคมใหม่ ๆ (เช่น รถไฟจีน-ลาว ที่เชื่อมถึงหนองคายในอนาคต, ถนนมอเตอร์เวย์ลงใต้) จะทำให้ที่ดินเมืองชายแดนเช่น หนองคาย, สงขลา, ตาก มีบทบาทมากขึ้น อาจเห็นคลังสินค้าและเขตการค้าชายแดนขยาย ทำให้ที่ดินเหล่านั้นราคาโตจากเดิมที่เคยนิ่ง
• แรงขับจากต่างชาติยังมีต่อ แต่โฟกัสเปลี่ยน: 5 ปีข้างหน้า คาดว่า นักลงทุนจีน จะกลับมาและเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนหลังจีนผ่อนคลายและเร่งลงทุนภายนอก ประเทศไทยยังเป็นเป้าหมายอันดับต้น ๆ ทั้งด้านอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย (จากความใกล้ชิดและ Belt and Road Initiative) นอกจากนี้ รัสเซียและยุโรป ยังมองหาบ้านหลังที่สองในไทยต่อเนื่อง โดยเทรนด์อาจเปลี่ยนไปที่เมืองท่องเที่ยวทางทะเลมากขึ้น (อย่างที่เห็นรัสเซียย้ายจากพัทยาไปภูเก็ต, ส่วนยุโรปเริ่มมาที่สมุย พังงามากขึ้น) ภายในปี 2570-2573 รัฐบาลอาจมีการ ผ่อนปรนกฎการถือครองอสังหาฯ สำหรับต่างชาติ เพื่อดึงเงินลงทุน เช่น อาจให้ต่างชาติซื้อคอนโดได้มากขึ้น หรือถือครองที่ดินระยะยาวง่ายขึ้น หากเป็นเช่นนั้น ดีมานด์จากต่างชาติจะยิ่งหนุนราคาที่ดินและอสังหาฯ ไทยให้สูงขึ้น แต่ก็ต้องระวังฟองสบู่เป็นระยะ ๆ เช่นกัน
• ภาษีที่ดินและมาตรการรัฐจะส่งผลต่อตลาด: ปัจจัยหนึ่งที่ต้องจับตาคือ การปรับปรุงกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รัฐมีแนวโน้มจะเก็บภาษีเข้มงวดขึ้นหลังผ่อนปรนลดหย่อนช่วงแรก (มีข่าวว่าปี 2566-2567 ลดภาษี 50% ชั่วคราวเพื่อกระตุ้น แต่อนาคตจะเก็บเต็มอัตรา) และอาจพิจารณาขึ้นอัตราภาษีสำหรับที่ดินรกร้างในอนาคตเพื่อแก้ปัญหาการเก็งกำไรมากเกินไป หากภาษีเพิ่มสูง ผู้ถือที่ดินรายย่อยบางส่วนอาจ จำใจปล่อยขายที่ดินเปล่าที่ไม่ใช้งาน ออกมาในตลาดมากขึ้น ทำให้ ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรอง และอาจกดราคาลงในบางช่วงได้ ดังนั้น 5 ปีนี้อาจกลายเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s market) ในบางทำเลที่มีซัพพลายออกมามาก ซึ่งนับเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ที่พร้อมลงทุน และช่วยป้องกันราคาไม่ให้สูงเกินพื้นฐานด้วย
• พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน - เน้นคุณภาพชีวิตและ Work from Anywhere: การแพร่หลายของการทำงานจากที่ใดก็ได้ (remote working) จะส่งผลให้คนเมืองหลายคน ย้ายถิ่นฐาน ไปอยู่ต่างจังหวัดมากขึ้น หากโครงข่ายอินเทอร์เน็ตและสาธารณูปโภครองรับ บวกกับค่านิยมรักสุขภาพ รักธรรมชาติ คนรุ่นใหม่อาจเลือกซื้อที่ดินชนบท ปลูกบ้านกลางสวน อยู่ใกล้ภูเขาหรือทะเล แล้วทำงานผ่านอินเทอร์เน็ต แนวโน้มนี้จะ กระจายความต้องการที่ดิน ออกไปนอกเมืองใหญ่ เกิดตลาดใหม่ในพื้นที่ชนบทบางแห่ง (เช่น เชียงดาว ปาย จันทบุรี ฯลฯ) ราคาที่ดินอาจขยับจากแทบไม่มีมูลค่ากลายเป็นชุมชนใหม่ของคนย้ายถิ่น หากภาครัฐส่งเสริมอินเทอร์เน็ตและระบบขนส่ง เชื่อว่าเราจะเห็นหมู่บ้านใหม่ ๆ ในชนบทจากแรงขับนี้
• ความเสี่ยงที่ต้องเผื่อใจ: แน่นอนอนาคตไม่ไร้เมฆหมอก ปัจจัยเสี่ยงสำคัญคือ ภาวะเศรษฐกิจโลก ซึ่งไทยพึ่งพาการส่งออกและท่องเที่ยวสูง หากเกิดเศรษฐกิจถดถอยในตลาดหลัก (สหรัฐ, ยุโรป, จีน) เงินลงทุนอาจหายไปช่วงสั้น ส่งผลให้ตลาดที่ดินซบเซาเป็นการชั่วคราว นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ย หากยังอยู่ระดับสูงไปอีกหลายปี จะกดกำลังซื้อภาคประชาชน (กู้ยาก ผ่อนไม่ไหว) ทำให้การซื้อขายที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการชะลอลง และ ปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์/โรคระบาด ก็ประมาทไม่ได้ (สงคราม, โควิดสายพันธุ์ใหม่) เหล่านี้สามารถพลิกโฉมตลาดชั่วขณะ แต่หากมอง 5 ปี ไม่ใช่ 1-2 ปี เราพบว่าตลาดมักปรับตัวและกลับมาเติบโตใหม่เสมอ ดังนั้นนักลงทุนระยะกลางควรมองข้ามความผันผวนระยะสั้นไปบ้าง

บทสรุปแนวโน้ม 5 ปี: ตลาดที่ดินไทยยังคงสดใสในภาพรวม เราจะได้เห็น มูลค่าที่ดินแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์อีกครั้ง ในหลายพื้นที่เมื่อโครงการใหญ่แล้วเสร็จ การขยายตัวของเมืองและเศรษฐกิจจะสร้างทำเลทองใหม่ ๆ มาให้ลงทุนเสมอ ผู้เล่นหน้าใหม่จะเข้าสู่ตลาด ทั้งนักลงทุนต่างชาติและคนไทยรุ่นใหม่ที่สนใจสินทรัพย์ทางเลือกอย่างที่ดิน ประกอบกับที่ดินเป็นของมีจำกัด จำนวนลดลงเรื่อย ๆ เมื่อพัฒนาไปแล้ว ที่ดินที่เหลืออยู่ก็จะยิ่งหายาก ราคาย่อมสูงขึ้นเป็นธรรมดา อย่างไรก็ดี ตลาดที่มีสุขภาพดีควรเติบโตแบบยั่งยืน ไม่ใช่เก็งกำไรจนเกินพื้นฐาน ใน 5 ปีนี้ภาครัฐคงคอยปรับสมดุลผ่านภาษีและมาตรการต่าง ๆ ให้ตลาดที่ดินไทยเติบโตอย่างมั่นคง ไม่เกิดวิกฤตฟองสบู่เช่นในอดีต