ขายทาวน์เฮ้าส์ในพัทยา: รายงานวิเคราะห์ตลาดและกลยุทธ์การลงทุน (2567-2568)
ภาพรวมตลาดทาวน์เฮ้าส์ในพัทยา
ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัทยาในช่วงปี 2567 มีการเติบโตและเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ สืบเนื่องจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจภาคท่องเที่ยวและการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ อีอีซี (Eastern Economic Corridor) ที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง พัทยาได้รับอานิสงส์จากนักลงทุนต่างชาติและคนไทยที่มองหาโอกาสในเมืองท่องเที่ยวแห่งนี้ ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมกลับมาคึกคัก โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียม ที่มียอดขายและโครงการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านแนวราบอย่างทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวในพัทยายังคงมีบทบาทรองลงมาเมื่อเทียบกับคอนโด
สำหรับภาพรวม ตลาดทาวน์เฮ้าส์ในพัทยา พบว่ามีสัดส่วนประมาณ 10% ของยอดขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในพื้นที่ (ข้อมูลปี 2566) สะท้อนว่าผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังเน้นไปที่คอนโดและบ้านเดี่ยวมากกว่า แต่ทาวน์เฮ้าส์ก็ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มครอบครัวคนไทยหรือผู้ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากกว่าคอนโดในราคาที่จับต้องได้ ตลาดยังมีแนวโน้มเป็นของผู้ซื้อในประเทศเป็นหลัก โดยยอดขายบ้านมือสอง (Resale) คิดเป็นเกือบ 90% ของการซื้อขายทั้งหมดในพัทยา ซึ่งหมายความว่าคนไทยยังให้ความสนใจซื้ออสังหาฯ ในพัทยาเพื่ออยู่อาศัยหรือเก็บเป็นสินทรัพย์ระยะยาว ในขณะที่กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติมักจะจำกัดอยู่ในตลาดคอนโดมิเนียมเนื่องจากข้อจำกัดด้านกฎหมายการถือครองที่ดิน
การฟื้นตัวหลังโควิด-19: หลังจากสถานการณ์โควิดคลี่คลายลง พัทยาได้เห็นนักท่องเที่ยวและผู้พำนักระยะยาวกลับมาเพิ่มขึ้น ส่งผลเชิงบวกต่อความต้องการที่อยู่อาศัยทุกประเภท ราคาที่ดินและอสังหาฯ ในพัทยาปรับตัวสูงขึ้นตามความเชื่อมั่นที่กลับมา บางพื้นที่ราคาที่ดินขยับขึ้นถึงหลัก ล้านบาทต่อตารางวา เนื่องจากที่ดินในทำเลทองมีจำกัด ปัจจัยเหล่านี้เกื้อหนุนให้การลงทุนในทาวน์เฮ้าส์พัทยามีโอกาสสร้างกำไรทั้งจากการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินและรายได้ค่าเช่าในระยะยาว
ช่วงต้นปี 2567 มีสัญญาณว่าตลาดบ้านแนวราบรวมถึงทาวน์เฮ้าส์อาจชะลอตัวเล็กน้อยในแง่ยอดขายเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ปัจจัยที่ส่งผลได้แก่ อัตราดอกเบี้ย ที่อยู่ในช่วงขาขึ้นทำให้ภาระผ่อนสูงขึ้น, หนี้ครัวเรือน ของผู้บริโภคที่ยังอยู่ในระดับสูง, และการที่รัฐบาลยังไม่มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ อย่างชัดเจน ผลคือผู้ซื้อบางส่วนชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านใหม่แล้วหันมาเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์คาดว่าตลาดพัทยาจะยังเติบโตต่อเนื่องราว 5-10% ในปี 2567 เนื่องจากปัจจัยพื้นฐานอย่างการท่องเที่ยวและโครงสร้างพื้นฐานใหม่ยังคงสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะกลางถึงยาว
ปัจจัยหนุนสำคัญของตลาดพัทยา ในระยะปัจจุบันยังมาจากโครงการเมกะโปรเจกต์ด้านคมนาคมและเศรษฐกิจ เช่น การก่อสร้าง รถไฟความเร็วสูงเชื่อมกรุงเทพฯ-พัทยา-ระยอง ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2572 ช่วยลดเวลาเดินทางจากกรุงเทพฯ มาเพียงประมาณ 1 ชั่วโมง เพิ่มความสะดวกในการเดินทางอย่างมาก อีกทั้ง สนามบินนานาชาติอู่ตะเภา ที่อยู่ห่างจากพัทยาเพียง ~35 กม. กำลังอยู่ระหว่างขยายให้รองรับผู้โดยสารได้เพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว เมื่อโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จ พัทยาจะยิ่งดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้พำนักอาศัยมากขึ้น คาดว่าจะดันราคาอสังหาฯ ให้ขยับสูงขึ้นไปอีก
นอกจากนี้ แนวโน้มความต้องการจากต่างชาติยังเป็นแรงขับเคลื่อนที่น่าจับตามอง ข้อมูลปี 2567 ระบุว่าจังหวัดชลบุรี (รวมพัทยา) กลายเป็นพื้นที่ที่ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มากเป็นอันดับหนึ่ง แซงหน้ากรุงเทพฯ ในช่วงครึ่งปีแรก 2567 โดยเฉพาะนักลงทุนจาก จีน รัสเซีย และยุโรปที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมและบ้านตากอากาศจำนวนมาก ปัจจัยนี้สะท้อนความเชื่อมั่นในศักยภาพของพัทยาในสายตาต่างชาติ ยิ่งตลาดท่องเที่ยวฟื้นตัวเต็มที่ (อัตราการเข้าพักโรงแรมกลับมาเกิน 70% ในปี 2567) ก็ยิ่งเพิ่มแรงจูงใจให้ชาวต่างชาติอยากมาลงหลักปักฐานหรือมีบ้านพักที่นี่ ในระยะยาว การหลั่งไหลของกลุ่มคนเหล่านี้จะช่วยดูดซับอุปทานทาวน์เฮ้าส์และบ้านแนวราบในพัทยาอย่างต่อเนื่อง
แนวโน้มราคาและความต้องการ
ราคาเฉลี่ยและช่วงราคา: ราคาซื้อขายทาวน์เฮ้าส์ในพัทยามีความหลากหลายตามทำเลและลักษณะโครงการ โดยราคาทาวน์เฮ้าส์เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3-6 ล้านบาท สำหรับยูนิตมาตรฐาน 2-3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยราว 100-150 ตร.ม. หากเป็นทาวน์โฮมโครงการใหม่ใจกลางเมืองหรือใกล้ทะเล ราคาก็จะสูงขึ้นไปในช่วง 5-10 ล้านบาท เนื่องจากที่ดินหายากและต้นทุนก่อสร้างสูง ส่วนทาวน์เฮ้าส์ระดับลักชัวรีหรือยูนิตขนาดใหญ่ 4-5 ห้องนอน อาจมีราคาสูงกว่า 10-15 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มนี้มักมีการออกแบบหรูหรา วัสดุพรีเมียม และบางหลังอาจมีสระว่ายน้ำหรือลิฟต์ส่วนตัวเลยทีเดียว
แนวโน้มราคา: ในช่วงปี 2567-2568 คาดว่าราคาทาวน์เฮ้าส์ในพัทยาจะปรับเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป สอดคล้องกับแนวโน้มราคาบ้านในภาพรวมประเทศซึ่งได้รับแรงกดดันจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่เพิ่มขึ้น (มีการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำและราคาพลังงานหลังวิกฤตโควิด) ผู้ประกอบการจึงมีการปรับราคาขายขึ้นประมาณ 5-10% เพื่อสะท้อนต้นทุนที่สูงขึ้น นอกจากนี้ พัทยาเป็นตลาดที่ดินตากอากาศและเศรษฐกิจพิเศษ ทำให้ที่ดินหลายทำเลโดยเฉพาะแนวชายหาดและใจกลางเมืองมีราคาเพิ่มสูงอย่างรวดเร็ว เป็นแรงผลักดันให้ราคาขายบ้านและทาวน์เฮ้าส์ในละแวกนั้นสูงขึ้นตาม
ความต้องการ (ดีมานด์): ความต้องการทาวน์เฮ้าส์ในพัทยามาจากหลายกลุ่ม ในปี 2566-2567 เริ่มเห็นสัญญาณว่าผู้ซื้อชาวไทยมีความสนใจทาวน์เฮ้าส์เพื่ออยู่อาศัยมากขึ้น ส่วนหนึ่งเพราะราคาคอนโดมิเนียมในทำเลดีปรับตัวสูงและยูนิตมีขนาดเล็กไม่ตอบโจทย์ครอบครัว ทาวน์เฮ้าส์จึงเป็นทางเลือก ที่ให้พื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้นในงบประมาณใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ยังมีกลุ่มนักลงทุนไทยที่มองเห็นโอกาสซื้อทาวน์เฮ้าส์ไว้ปล่อยเช่าระยะยาวให้ทั้งคนไทยที่มาทำงานในพื้นที่อีอีซีและชาวต่างชาติที่พำนักในไทยด้วย
ด้านผู้ซื้อชาวต่างชาติ แม้จะติดข้อจำกัดเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่ก็มีไม่น้อยที่สนใจลงทุนผ่านบริษัท หรือซื้อในนามคู่สมรสคนไทย เพื่อให้ได้ครอบครองบ้านแนวราบสำหรับพักอาศัยเองหรือทำบ้านพักตากอากาศ ความนิยมพัทยาในหมู่ชาวจีน รัสเซีย และยุโรปที่มองหาบ้านหลังที่สอง (second home) ทำให้บ้านจัดสรรแนวราบบางส่วนมียอดขายกระเตื้องจากกลุ่มนี้ด้วย โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในทำเลเงียบสงบหรือใกล้สนามกอล์ฟ
ผลตอบแทนค่าเช่า: หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่กระตุ้นความต้องการลงทุนในตลาดพัทยาคือ อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) ที่แข็งแกร่ง เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่หลายแห่ง ในย่านใจกลางพัทยาและโซนยอดนิยม นักลงทุนสามารถปล่อยเช่าทาวน์เฮ้าส์ให้กับชาวต่างชาติหรือคนไทยที่มาทำงานได้ในอัตราค่าเช่าที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน ยิ่งหากทำเลอยู่ใกล้แหล่งท่องเที่ยวหรือชายหาด ก็อาจปล่อยเช่าระยะสั้นให้นักท่องเที่ยวเป็นบ้านพักตากอากาศได้อีกทางหนึ่ง อย่างไรก็ดี การปล่อยเช่าระยะสั้น (เช่น รายวันหรือรายสัปดาห์ในรูปแบบ Airbnb) ยังต้องพิจารณาข้อกฎหมายท้องถิ่นและการจัดการให้สอดคล้อง โดยรวมแล้วค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนของบ้านในพัทยาอยู่ที่ราว 15,000-30,000 บาท ทั้งนี้ขึ้นกับขนาดบ้านและทำเล หากทำเลดีและตกแต่งพร้อมอยู่ ผลตอบแทนก็จะสูงกว่าค่าเฉลี่ย
ภาพรวม ความต้องการทาวน์เฮ้าส์ในพัทยา มีแนวโน้มทรงตัวถึงขยายตัวเล็กน้อยในระยะสั้น โดยแรงขับเคลื่อนหลักคือการเติบโตของเขตเศรษฐกิจ EEC และการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวต่อเนื่อง ขณะเดียวกันความท้าทายคือกำลังซื้อของคนไทยที่ถูกกดดันจากภาวะเศรษฐกิจ ทำให้บางช่วงตลาดอาจชะลอตัว อย่างในครึ่งแรกของปี 2566 ที่ยอดขายบ้านสร้างใหม่ในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ลดลงต่อเนื่อง ผู้พัฒนาหลายรายเลือกชะลอการเปิดโครงการใหม่เพื่อรอดูดซับอุปทานที่เหลืออยู่ก่อน แต่คาดว่าในปี 2567 หากเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้นและอัตราดอกเบี้ยทรงตัว ความต้องการซื้อบ้านจะกลับมาฟื้นตัวอย่างเห็นได้ชัด
ทำเลที่มีศักยภาพสูง
การเลือกทำเลในพัทยาถือเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จในการลงทุนอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดทาวน์เฮ้าส์ซึ่งราคาจะผันแปรตามที่ตั้งอย่างมาก พัทยา สามารถแบ่งออกเป็นโซนสำคัญ ๆ ที่น่าสนใจสำหรับการซื้อทาวน์เฮ้าส์ดังนี้:
- พัทยาเหนือ - นาเกลือ: พื้นที่ฝั่งเหนือของตัวเมืองพัทยาและย่านนาเกลือ มีความโดดเด่นด้วยชุมชนท้องถิ่นดั้งเดิมและที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวนมาก ทาวน์เฮ้าส์ในย่านนี้ได้เปรียบเรื่องการเดินทางเข้าออกเมืองที่สะดวก ใกล้ตลาด ร้านอาหาร และชายหาดบางส่วน ราคาที่ดินค่อนข้างสูงเนื่องจากอยู่ติดโซนท่องเที่ยว แต่ยังถูกกว่าพื้นที่ใจกลางเศรษฐกิจ การลงทุนในนาเกลือเหมาะกับการปล่อยเช่าให้ทั้งคนไทยและต่างชาติที่ต้องการบรรยากาศสงบกว่าใจกลางเมือง โดยยอดขายบ้านในทำเลนาเกลือและพัทยาเหนือเคยคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง ~60% ของตลาดบ้านพัทยาในบางช่วง แสดงถึงความนิยมของทำเลนี้
- พัทยากลาง - พัทยาใต้ (ใจกลางเมือง): โซนใจกลางเมืองและฝั่งใต้ของพัทยาเป็นพื้นที่เศรษฐกิจหนาแน่น เต็มไปด้วยศูนย์การค้า แหล่งบันเทิง โรงแรม และคอนโดมิเนียมสูง ทำให้ที่ดินเหลือน้อยและมีราคาแพงมาก ทาวน์เฮ้าส์ในเขตเมืองส่วนใหญ่เป็นอาคารพาณิชย์หรือบ้านแถวที่ปลูกสร้างมานาน อาจอยู่ในซอยเล็กหรือชุมชนเก่า มีทั้งที่ถูกดัดแปลงเป็นเกสต์เฮ้าส์ ร้านอาหาร หรือที่พักอาศัย ในแง่การลงทุน ทาวน์เฮ้าส์ใจกลางพัทยาแม้ราคาสูงแต่สามารถนำมาปรับปรุงทำธุรกิจหรือปล่อยเช่าในอัตราที่ดีเนื่องจากอยู่ในย่านที่มีความต้องการเช่าสูง จุดด้อยคือสภาพแวดล้อมค่อนข้างพลุกพล่านและความเป็นส่วนตัวต่ำ ผู้ซื้อที่มองหาอยู่อาศัยเองอาจไม่นิยมบ้านแถวในโซนนี้มากนัก ยกเว้นผู้ที่ต้องการทำเลการค้าหรือให้เช่าประกอบธุรกิจ
- จอมเทียน - พระตำหนัก: ย่านจอมเทียนอยู่ทางใต้ของพัทยา มีชายหาดยาวและบรรยากาศเงียบสงบกว่าหาดพัทยาหลัก ช่วงหลังเริ่มมีโครงการคอนโดและวิลล่าหรูเกิดขึ้นมาก ทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านแถวในซอยย่อยของจอมเทียนยังพอหาได้ในราคาไม่สูงเกินไป เหมาะสำหรับซื้อเพื่ออยู่อาศัยแบบใช้ชีวิตชายทะเลหรือปล่อยเช่าระยะยาวให้ชาวต่างชาติที่ชื่นชอบบรรยากาศสงบ โซน เขาพระตำหนัก ซึ่งอยู่ระหว่างพัทยาใต้กับจอมเทียนก็เป็นอีกทำเลยอดนิยม มีวิวทะเลสวยและชุมชนชาวต่างชาติอาศัยอยู่มาก ทาวน์โฮมบางหลังบนเขาพระตำหนักถูกออกแบบสไตล์หรู 3-4 ชั้น พร้อมดาดฟ้าชมวิวทะเล สามารถเป็นได้ทั้งบ้านพักส่วนตัวและลงทุนปล่อยเช่าระดับไฮเอนด์
- พัทยาตะวันออก - หนองปรือ - โป่ง: พื้นที่ฝั่งตะวันออกของทางรถไฟ (เลยจากตัวเมืองเข้าด้านใน) อย่างตำบลหนองปรือ, โป่ง, และบริเวณหนองปลาไหล เป็นแหล่งขยายตัวของเมืองพัทยาที่สำคัญในทศวรรษที่ผ่านมา โซนนี้มีที่ดินกว้างขวาง เหมาะแก่การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากมาย ทาวน์เฮ้าส์ในโซนนี้มีจุดเด่นที่ราคาย่อมเยากว่าใกล้เมือง ได้บ้านหลังใหญ่ขึ้นในงบประมาณเท่าเดิม ผู้ซื้อคนไทยนิยมเลือกซื้อในพื้นที่หนองปรือและโป่งเพราะได้สภาพแวดล้อมสงบ มีความเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยจริงจัง ไม่พลุกพล่านด้วยนักท่องเที่ยว อีกทั้งยังเดินทางเข้าสู่ใจกลางพัทยาภายใน 15-30 นาที นอกจากนี้ในพื้นที่ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกเช่น โรงเรียนนานาชาติ สนามกอล์ฟ และคอมมูนิตี้มอลล์รองรับ ทำให้พื้นที่นี้ได้รับความนิยมสูง (ข้อมูลช่วงปี 2566 ระบุว่าทำเลโป่งและหนองปรือเป็นทำเลที่ขายบ้านได้มากที่สุดสองอันดับแรกของพัทยา)
- ทำเลนิคมอุตสาหกรรมและ EEC: พื้นที่รอบนิคมอุตสาหกรรมสำคัญ เช่น แหลมฉบัง (ทางเหนือของพัทยา) และตามแนวมอเตอร์เวย์สาย 7 ที่มุ่งสู่ระยอง มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรรองรับกลุ่มคนทำงานในภาคอุตสาหกรรมจำนวนมาก โครงการทาวน์เฮ้าส์ราคาไม่แพง (เช่น 1.5-3 ล้านบาท) ในโซนบางละมุงหรือใกล้นิคมมาบตาพุด ได้รับความสนใจจากทั้งนักลงทุนและผู้ซื้ออยู่อาศัยที่ต้องทำงานในพื้นที่ EEC การเติบโตของนิคมฯ และโครงสร้างพื้นฐานอย่างสนามบินอู่ตะเภา ทำให้ที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่รอบๆ มีศักยภาพเติบโตสูงในอนาคต แม้จะอยู่นอกตัวเมืองพัทยาแต่ก็ถือเป็นทำเลยอดนิยมสำหรับผู้ที่เน้นการลงทุนระยะกลางถึงยาว
โดยสรุป ทำเลทองของทาวน์เฮ้าส์ในพัทยาจะมีลักษณะสองขั้วหลัก คือ ทำเลใกล้เมือง/ใกล้ทะเล ซึ่งราคาแพงแต่ปล่อยเช่าง่าย และ ทำเลชานเมือง/EEC ที่ราคาเข้าถึงง่ายและมีโอกาสเติบโตตามการขยายตัวของเมือง ผู้ลงทุนควรเลือกทำเลให้สอดคล้องกับเป้าหมายของตน (เช่น ปล่อยเช่าต่างชาติ, ขายต่อเก็งกำไร, หรืออยู่เองทำงานในพื้นที่) เพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุด
กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมาย
การเข้าใจว่าใครคือผู้เล่นหลักในตลาดทาวน์เฮ้าส์พัทยาจะช่วยให้สามารถวางแผนการขายหรือการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ กลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนเป้าหมายในตลาดนี้ ได้แก่:
- นักลงทุนอสังหาฯ ชาวไทย: กลุ่มนี้มองหาทาวน์เฮ้าส์ในพัทยาเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะ ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าเก็งรายได้ระยะยาว หรือซื้อเก็บไว้เก็งกำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้น นักลงทุนไทยมักมีความรู้ในตลาดท้องถิ่นดี มองเห็นโอกาสจากทั้งภาคการท่องเที่ยวและ EEC ที่จะดันดีมานด์ที่อยู่อาศัย การลงทุนของกลุ่มนี้เน้นทำเลที่คุ้มค่า เช่น ทาวน์โฮมในย่านชานเมืองที่ราคาไม่แพงแต่มีแนวโน้มเติบโต หรือบ้านแถวในแหล่งท่องเที่ยวที่ปล่อยเช่าได้ง่าย โดยส่วนมากเน้นผลตอบแทนการลงทุน (ROI) เป็นหลัก
- ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยคนไทย: เป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนใหญ่ในตลาดพัทยา ประกอบด้วยคนทำงานในพื้นที่ชลบุรี-ระยอง, ข้าราชการ, พนักงานบริษัทเอกชนในนิคมอุตสาหกรรม รวมถึงชาวกรุงเทพฯ บางส่วนที่ย้ายมาทำงานหรืออยากมีบ้านหลังที่สองที่พัทยา คนกลุ่มนี้เลือกทาวน์เฮ้าส์เพราะคุ้มค่ากว่าคอนโดในแง่พื้นที่ใช้สอย ได้ที่จอดรถและอิสระในการตกแต่งเหมือนบ้านเดี่ยว แต่ยังอยู่ในงบประมาณที่ต่ำกว่าบ้านเดี่ยวมาก ผู้ซื้อเพื่ออยู่เองมักมองหาชุมชนที่ปลอดภัย ทำเลที่เดินทางสะดวกไปที่ทำงานหรือโรงเรียน และสภาพแวดล้อมที่เหมาะกับครอบครัว
- นักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติ: แม้การถือครองบ้านและทาวน์เฮ้าส์ในไทยโดยชาวต่างชาติจะยุ่งยาก แต่กลุ่มนี้ก็มีบทบาทผ่านช่องทางต่าง ๆ เช่น จัดตั้งบริษัทเพื่อซื้อทรัพย์สิน หรือซื้อในนามคู่สมรสคนไทย ชาวต่างชาติที่สนใจทาวน์เฮ้าส์ในพัทยามากเป็นพิเศษ ได้แก่ ชาวจีน ที่เข้ามาลงทุนตามกระแส EEC และต้องการบ้านสำหรับครอบครัว, ชาวรัสเซียและยุโรป ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศขนาดใหญ่กว่าคอนโด, และชาวเอเชียอื่น ๆ เช่น เกาหลี เวียดนาม ที่เข้ามาทำงานและอยู่อาศัยในพื้นที่ ความต้องการของกลุ่มต่างชาติจะเน้นไปที่คุณภาพการก่อสร้าง มาตรฐานสากล บริการรักษาความปลอดภัย และทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน (ใกล้ชายหาด ร้านอาหารนานาชาติ สนามกอล์ฟ เป็นต้น) ทั้งนี้ผู้ขายควรตระหนักว่ากลุ่มนี้อาจต้องการกระบวนการซื้อขายที่โปร่งใสและคำแนะนำด้านกฎหมาย จึงควรเตรียมข้อมูลให้พร้อม
- กลุ่มผู้เกษียณอายุและบ้านพักตากอากาศ: พัทยาเป็นหนึ่งในจุดหมายยอดนิยมของชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ชีวิตหลังเกษียณในประเทศไทย รวมถึงคนไทยที่เกษียณราชการและอยากใช้ชีวิตริมทะเล กลุ่มนี้มองหาทาวน์เฮ้าส์ที่ไม่ต้องดูแลรักษามากนัก (น้อยกว่าบ้านเดี่ยว) แต่ยังให้ความรู้สึกเป็นบ้านและมีพื้นที่เพียงพอ ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยระยะยาวและรองรับการมาเยือนของลูกหลาน จุดสำคัญคือบ้านต้องอยู่ในทำเลที่เข้าถึงบริการทางการแพทย์ได้ง่าย มีสังคมเพื่อนบ้านที่ดี และไม่พลุกพล่านเกินไป ผู้พัฒนาอสังหาฯ หลายรายจึงออกแบบโครงการบ้านผู้สูงวัย หรือเพิ่มฟังก์ชันอำนวยความสะดวก เช่น ทางลาด ลิฟต์บ้าน ห้องนอนชั้นล่าง เพื่อเจาะตลาดนี้โดยเฉพาะ
นอกจากกลุ่มหลักข้างต้นแล้ว เรายังอาจแบ่งกลุ่มผู้ซื้อได้ตาม ช่วงราคา เช่น กลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (มักเป็นครอบครัวคนทำงานเริ่มต้น), กลุ่มราคา 3-6 ล้านบาท (ครอบครัวขยายหรือผู้มีรายได้ปานกลางที่ต้องการบ้านที่มีคุณภาพดีขึ้น), และกลุ่มมากกว่า 6 ล้านบาท (ผู้มีรายได้สูง นักลงทุนรายใหญ่ หรือชาวต่างชาติ) การเข้าใจว่าวงเงินของผู้ซื้อแต่ละกลุ่มสัมพันธ์กับลักษณะทรัพย์อย่างไร จะช่วยให้การกำหนดกลยุทธ์การขายตรงเป้าหมายมากยิ่งขึ้น
กลยุทธ์การเลือกซื้อเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน
การตัดสินใจซื้อทาวน์เฮ้าส์ในพัทยาควรเริ่มจากการกำหนดวัตถุประสงค์ที่ชัดเจน ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง (Home Use) หรือเพื่อการลงทุน (Investment) เนื่องจากแนวทางการเลือกทำเลและทรัพย์สินอาจแตกต่างกันไป กลยุทธ์หลัก ๆ มีดังนี้:
- กลยุทธ์สำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง
- เน้นทำเลที่ตอบโจทย์ชีวิตประจำวัน: ผู้ซื้อที่ตั้งใจอยู่เองควรเลือกทำเลที่สะดวกต่อการใช้ชีวิตของตน เช่น ใกล้ที่ทำงาน โรงเรียนของบุตร หรือไม่ไกลจากญาติพี่น้อง หากทำงานในนิคมอุตสาหกรรมอาจเลือกบ้านโซนหนองปรือหรือบางละมุงเพื่อลดเวลาเดินทาง แต่ถ้าชื่นชอบชีวิตเมืองก็อาจเลือกบ้านแถวพัทยากลางหรือเหนือที่เดินทางเข้าเมืองง่าย
- สำรวจคุณภาพชุมชนและสาธารณูปโภค: ควรลงพื้นที่สำรวจโครงการหรือชุมชนที่สนใจ ดูว่ามีระบบรักษาความปลอดภัยดีหรือไม่ ถนนในโครงการกว้างพอและดูแลรักษาสะอาดหรือเปล่า มีพื้นที่สวนหรือสนามเด็กเล่นให้ใช้หรือไม่ นอกจากนี้ยังควรดูระยะทางไปโรงพยาบาล ตลาด ซูเปอร์มาร์เก็ต เพราะปัจจัยเหล่านี้ส่งผลต่อความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยระยะยาว
- ตรวจสอบคุณภาพการก่อสร้างและวัสดุ: เพื่ออยู่อาศัยเอง ผู้ซื้อย่อมต้องการบ้านที่คงทน ปลอดภัย ปราศจากปัญหาโครงสร้าง การตรวจเช็กสเปควัสดุก่อสร้าง ระบบไฟฟ้า ประปา รวมถึงงานตกแต่งภายในจึงเป็นสิ่งจำเป็น หากเป็นบ้านมือสองควรจ้างวิศวกรหรือช่างผู้ชำนาญมาตรวจสอบสภาพบ้านก่อนซื้อ เพื่อประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงที่อาจเกิดขึ้น
- คำนึงถึงการปรับปรุงต่อเติม: ทาวน์เฮ้าส์มีข้อจำกัดบางประการ เช่น ผนังที่ใช้ร่วมกับบ้านข้างเคียง โครงสร้างรับน้ำหนักที่ต้องพิจารณาหากจะต่อเติมชั้นลอยหรือดาดฟ้า ผู้ซื้อควรตรวจสอบกับนิติบุคคลโครงการ (ถ้ามี) ถึงข้อห้ามในการดัดแปลงอาคาร และเผื่อค่าใช้จ่ายสำหรับการตกแต่งบ้านเพิ่มเติมตามความชอบ เช่น ต่อเติมครัวไทย โรงจอดรถ ทำหลังคากันสาด เป็นต้น
- กลยุทธ์สำหรับการซื้อเพื่อการลงทุน
- วิเคราะห์ผลตอบแทนการลงทุน: นักลงทุนควรคำนวณทั้งผลตอบแทนค่าเช่ารายปี (เช่น คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปีเมื่อเทียบกับราคาบ้าน) และกำไรจากการขายต่อที่คาดหวัง เลือกซื้อในราคาที่เหมาะสมเพื่อให้ได้อัตราผลตอบแทนที่น่าพอใจ ปัจจุบันผลตอบแทนปล่อยเช่าบ้านในพัทยามีแนวโน้มสูงกว่ากรุงเทพฯ โดยเฉพาะถ้าได้ผู้เช่าชาวต่างชาติระยะยาว การตั้งราคาค่าเช่าต้องสอดคล้องกับตลาดและคุณภาพบ้าน หากบ้านอยู่ในทำเลยอดนิยมสามารถตั้งค่าเช่าได้สูง แต่ก็ควรเผื่อช่วงที่บ้านว่างไม่มีผู้เช่าด้วย
- เลือกทำเลเน้นปล่อยเช่า: สำหรับนักลงทุนปล่อยเช่า ทำเลที่ควรโฟกัสคือย่านที่ผู้เช่าเป้าหมายต้องการ เช่น ถ้าจะจับตลาดผู้เช่าชาวต่างชาติวัยเกษียณหรือดิจิทัลโนแมด อาจเลือกจอมเทียนหรือพระตำหนักที่เงียบสงบใกล้ทะเล แต่ถ้าจะจับผู้เช่าที่เป็นครอบครัวคนไทยหรือ expat ทำงาน ก็ควรเลือกโครงการในหนองปรือหรือโป่งที่ใกล้สถานที่ทำงานและโรงเรียนนานาชาติ
- สภาพคล่องในการขายต่อ: หากลงทุนระยะสั้นหรือปานกลาง (เพื่อขายทำกำไร) ควรพิจารณาสภาพคล่องของตลาดในทำเลนั้น ๆ ดูสถิติว่าบ้านใช้เวลาขายเฉลี่ยกี่เดือน ราคาปรับขึ้นมากน้อยเพียงใด อุปทานบ้านประเภทเดียวกันมีมากเกินไปหรือไม่ ทำเลที่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นตลอดอาจทำให้การแข่งขันสูงและกดราคาขายต่อ นักลงทุนบางรายชอบซื้อบ้านในโครงการที่ใกล้สร้างเสร็จช่วงพรีเซล เพราะได้ราคาต่ำกว่าและพอสร้างเสร็จราคาจะขยับขึ้น สามารถปล่อยขายทำกำไรได้ แต่กลยุทธ์นี้มีความเสี่ยงหากตลาดชะลอตัว จึงควรเลือกโครงการจากผู้ประกอบการที่เชื่อถือได้และทำเลที่มีดีมานด์ชัดเจน
- การบริหารจัดการ: หากซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ควรเตรียมความพร้อมในการบริหารจัดการหลังการซื้อ เช่น หาผู้ดูแลทรัพย์สิน (Property Manager) ในกรณีที่ตนเองไม่ได้อยู่พัทยา, การดูแลรักษาบ้านให้สภาพดีอยู่เสมอเพื่อความคุ้มค่าและความพึงพอใจของผู้เช่า, ตลอดจนทำสัญญาเช่าที่ครอบคลุมความเสี่ยง (เช่น ความเสียหายต่อทรัพย์สิน, การค้างค่าเช่า) เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต
- ติดตามแนวโน้มตลาด: นักลงทุนควรหมั่นอัปเดตข้อมูลเศรษฐกิจและนโยบายรัฐที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้, มาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย, หรือนโยบายส่งเสริมการลงทุนใน EEC เพราะปัจจัยเหล่านี้ล้วนมีผลต่อความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคและมูลค่าทรัพย์สิน หากเห็นสัญญาณตลาดเริ่มร้อนแรงเกินพื้นฐาน (ฟองสบู่) หรือเศรษฐกิจเริ่มชะลอตัว ก็ควรปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสม อาจโอนทรัพย์เป็นเงินสดบางส่วนหรืองดการกู้ยืมเพิ่มเพื่อลดความเสี่ยง
- ซื้อมือสองแล้วรีโนเวทเพิ่มมูลค่า: อีกหนึ่งกลยุทธ์การลงทุนที่น่าสนใจคือการมองหาทาวน์เฮ้าส์มือสองที่มีราคาต่ำกว่าตลาด (เช่น บ้านที่สภาพเก่าในทำเลดี) แล้วทำการปรับปรุงซ่อมแซมใหม่เพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน การรีโนเวทอาจรวมถึงการทาสีใหม่ ปรับปรุงห้องน้ำและห้องครัว ติดตั้งเฟอร์นิเจอร์และเครื่องปรับอากาศใหม่ ฯลฯ เมื่อปรับปรุงเสร็จ บ้านจะดึงดูดผู้ซื้อหรือผู้เช่ามากขึ้นและสามารถตั้งราคาขายหรือค่าเช่าได้สูงขึ้น กลยุทธ์นี้ต้องอาศัยทีมช่างที่ไว้ใจได้และการประมาณงบซ่อมแซมที่แม่นยำ ผู้ลงทุนควรคำนวณต้นทุนการรีโนเวทรวมกับราคาซื้อ แล้วประเมินว่าราคาขายต่อที่เป็นไปได้จะให้กำไรตามที่ต้องการหรือไม่ หากเลือกบ้านทำเลดีที่โครงสร้างแข็งแรง การรีโนเวทขายต่อสามารถทำกำไรได้เป็นกอบเป็นกำในตลาดพัทยาที่มีผู้มองหาบ้านพร้อมอยู่จำนวนมาก
โดยสรุป ผู้ซื้อเพื่ออยู่เองควรให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตระยะยาว ในขณะที่ผู้ลงทุนควรมองในมุมธุรกิจมากขึ้น ทั้งนี้ไม่ว่าจะซื้อด้วยวัตถุประสงค์ใด การเปรียบเทียบราคาและมูลค่าที่ได้รับ เป็นสิ่งจำเป็น ควรสำรวจตลาดรอบข้างเปรียบเทียบหลาย ๆ โครงการก่อนตัดสินใจเพื่อให้ได้ทางเลือกที่ดีที่สุด
ความเสี่ยงและข้อควรพิจารณา
การลงทุนในทาวน์เฮ้าส์หรืออสังหาฯ ใด ๆ ย่อมมีความเสี่ยงและปัจจัยที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ดังนี้:
- ความผันผวนของตลาดอสังหาฯ: ตลาดพัทยามีลักษณะเป็นเมืองท่องเที่ยว ซึ่งในช่วงเวลาที่นักท่องเที่ยวบางสัญชาติหายไปหรือเศรษฐกิจซบเซา ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในกลุ่มเช่าระยะสั้นอาจลดลงอย่างรวดเร็ว ดังที่เห็นในช่วงโควิด-19 ที่คอนโดปล่อยเช่าในพัทยาได้รับผลกระทบหนัก แม้ทาวน์เฮ้าส์จะเน้นผู้เช่าระยะยาวมากกว่า แต่ก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงภาวะแทรกซ้อนเหล่านี้ นักลงทุนจึงต้องเตรียมรับมือกับความผันผวน ป้องกันตัวเองโดยไม่ใช้เงินกู้เกินตัว และมีเงินสำรองฉุกเฉิน
- ดอกเบี้ยและนโยบายสินเชื่อ: สภาพคล่องทางการเงินเป็นอีกปัจจัยเสี่ยง หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงอย่างรวดเร็ว ผู้กู้ซื้อบ้านจะมีภาระผ่อนต่อเดือนสูงขึ้น อาจกระทบความสามารถในการซื้อของตลาดโดยรวม ทำให้ขายต่อยากขึ้น อีกทั้งธนาคารในปี 2567 ยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อบ้านเพื่อควบคุมหนี้เสีย (NPL) ผู้ซื้อที่ต้องกู้จึงควรเตรียมเครดิตทางการเงินให้พร้อม ชำระหนี้อื่นลดลงและมีเงินดาวน์มากขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงถูกปฏิเสธสินเชื่อ
- อุปทานล้นตลาด: ช่วงก่อนหน้าเคยเกิดภาวะผู้ประกอบการสร้างคอนโดมากเกินความต้องการจนเกิดสต็อกเหลือในตลาดพัทยา สำหรับทาวน์เฮ้าส์แม้ไม่เกิดภาวะล้นตลาดรุนแรงเท่าคอนโด แต่ก็ต้องจับตาการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ หากมีบ้านสร้างใหม่ในทำเลเดียวกันจำนวนมาก ผู้ขายบ้านมือสองในละแวกนั้นอาจต้องลดราคาหรือใช้เวลาขายนานขึ้น ในฝั่งผู้ซื้อ หากมีซัพพลายมากก็เป็นโอกาสในการต่อรองราคาได้ แต่สำหรับนักลงทุนที่ถือครองอยู่ก็ต้องเตรียมรับมือกับการแข่งขันในตลาดที่สูงขึ้น
- ค่าใช้จ่ายในการถือครอง: อย่าลืมคำนึงถึงค่าใช้จ่ายหลังการซื้อ เช่น ค่าส่วนกลางโครงการ (ถ้าเป็นหมู่บ้านจัดสรรที่มีการดูแลพื้นที่ส่วนกลาง), ค่าบำรุงรักษาซ่อมแซมบ้าน, ค่าประกันภัยบ้าน, และ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี โดยเฉพาะบ้านที่ปล่อยเช่าและไม่ได้อยู่เอง ผู้ลงทุนควรจัดสรรรายได้ค่าเช้าส่วนหนึ่งไว้ดูแลทรัพย์สินให้คงสภาพดีเสมอ หากมองข้ามจุดนี้ไป บ้านอาจทรุดโทรมและมูลค่าลดลงเมื่อถึงเวลาขาย
- กฎหมายและข้อบังคับ: สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ การซื้อทาวน์เฮ้าส์มีความเสี่ยงทางกฎหมายเพราะไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรง วิธีที่นิยมคือจัดตั้งบริษัทในไทยขึ้นมาถือทรัพย์สิน ซึ่งมีค่าใช้จ่ายและความยุ่งยาก และหากกฎหมายเปลี่ยนแปลงก็อาจกระทบสิทธิในการถือครอง ผู้ลงทุนต่างชาติควรปรึกษาทนายและดำเนินการตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด ส่วนคนไทยที่ซื้อบ้าน ควรตรวจสอบข้อบังคับของโครงการหรือหมู่บ้าน เช่น ข้อห้ามปล่อยเช่ารายวัน กฎการเลี้ยงสัตว์ ข้อกำหนดการต่อเติมบ้าน เป็นต้น เพื่อให้การใช้ประโยชน์อสังหาฯ เป็นไปอย่างราบรื่น
- ภัยธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม: พัทยาบางพื้นที่อาจมีปัญหาน้ำท่วมขังในหน้าฝน โดยเฉพาะโซนที่ลุ่มต่ำหรือไม่มีระบบระบายน้ำที่ดี ผู้ซื้อควรตรวจสอบประวัติพื้นที่โครงการว่ามีน้ำท่วมหรือไม่ นอกจากนี้ใกล้ชายทะเลอาจมีความเสี่ยงจากพายุหรือไต้ฝุ่น และปัญหาน้ำเค็มกัดกร่อนโครงสร้างบ้านเลียบชายฝั่ง ควรเลือกโครงสร้างและวัสดุก่อสร้างที่ทนทานต่อสภาพอากาศชายทะเล หากบ้านอยู่ใกล้บาร์หรือสถานบันเทิง ก็ควรพิจารณาเรื่องเสียงดังและความสงบของชุมชนด้วย
โดยสรุป การลงทุนซื้อหรือขายทาวน์เฮ้าส์ในพัทยาจำเป็นต้องมองทั้งโอกาสและความเสี่ยงควบคู่กัน ผู้ซื้อควรทำการบ้าน ศึกษาข้อมูลตลาด และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหากไม่มั่นใจ เพื่อให้การตัดสินใจเป็นไปอย่างรอบคอบ
เปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น
การตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ในพัทยาอาจต้องพิจารณาทางเลือกหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งแต่ละแบบมีจุดเด่นจุดด้อยต่างกัน สำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อที่ยังลังเล นี่คือการเปรียบเทียบในประเด็นสำคัญ:
- ทาวน์เฮ้าส์ vs คอนโดมิเนียม:
- กรรมสิทธิ์: คอนโดเป็นกรรมสิทธิ์แบบห้องชุด ผู้ซื้อต่างชาติสามารถถือครองได้ 100% (ภายในโควต้าต่างชาติ 49% ของพื้นที่โครงการ) ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์เป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งต่างชาติถือครองไม่ได้ (ยกเว้นวิธีจัดตั้งบริษัท) คนไทยจึงได้เปรียบในการซื้อทาวน์เฮ้าส์
- ราคา: โดยทั่วไปทาวน์เฮ้าส์ในทำเลเดียวกับคอนโดจะมีราคา (ต่อพื้นที่ใช้สอย) ถูกกว่าเล็กน้อย แต่ราคารวมสูงกว่าเพราะมีที่ดินและพื้นที่มากกว่า เช่น คอนโดใจกลางพัทยาขนาด 50 ตร.ม. ราคา ~3 ล้านบาท เทียบกับทาวน์เฮ้าส์ชานเมือง 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 120 ตร.ม. ราคา ~4 ล้านบาท ผู้ซื้อจึงต้องเลือกระหว่างทำเลกับขนาดบ้าน
- พื้นที่และสิ่งอำนวยความสะดวก: ทาวน์เฮ้าส์ให้พื้นที่ส่วนตัวมากกว่า มีที่จอดรถส่วนตัว มีห้องหลายห้องสามารถอยู่อาศัยได้ทั้งครอบครัว ในขณะที่คอนโดมีพื้นที่จำกัดแต่ได้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง (สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนพักผ่อน) และมีระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม. หากผู้ซื้อให้ความสำคัญกับสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการส่วนกลาง คอนโดอาจตอบโจทย์ แต่ถ้าต้องการพื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัว ทาวน์เฮ้าส์จะเหมาะสมกว่า นอกจากนี้ทาวน์เฮ้าส์ยังไม่มีค่าบริหารส่วนกลางรายเดือนในอัตราสูงเหมือนคอนโด (หากอยู่ในหมู่บ้านทั่วไปอาจมีค่าส่วนกลางเล็กน้อยเพื่อดูแลถนนและความปลอดภัย) ทำให้ค่าใช้จ่ายระยะยาวต่ำกว่า
- การปล่อยเช่า: คอนโดในพัทยาปล่อยเช่าง่ายกว่าในกลุ่มนักท่องเที่ยวระยะสั้น เพราะบริหารจัดการง่ายและอยู่ในแหล่งท่องเที่ยว แต่ทาวน์เฮ้าส์เหมาะกับการปล่อยเช่าระยะยาวมากกว่า เช่น ให้ครอบครัวต่างชาติหรือคนทำงานเช่าเป็นรายปี ซึ่งผู้เช่ากลุ่มนี้จะชอบความรู้สึก “อยู่บ้าน” มากกว่าอยู่คอนโด
- ทาวน์เฮ้าส์ vs บ้านเดี่ยว:
- งบประมาณ: บ้านเดี่ยวในพัทยาโดยเฉลี่ยจะมีราคาแพงกว่าทาวน์เฮ้าส์หลายเท่าตัว (ราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยวระดับกลาง ~8-10 ล้านบาทขึ้นไป ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์เฉลี่ย ~3-6 ล้านบาท) ดังนั้นทาวน์เฮ้าส์จึงเปิดโอกาสให้ผู้ที่มีงบจำกัดสามารถมีที่อยู่อาศัยแนวราบได้ง่ายกว่า
- ความเป็นส่วนตัวและพื้นที่: บ้านเดี่ยวให้ความเป็นส่วนตัวสูงสุด ไม่มีผนังร่วมกับใคร มีที่ดินรอบบ้าน สามารถจัดสวนหรือสร้างสระว่ายน้ำได้ ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์มีข้อจำกัดเรื่องพื้นที่ (หน้ากว้างแคบกว่า ไม่มีพื้นที่ด้านข้างบ้าน) และต้องใช้ผนังร่วมกับเพื่อนบ้าน การรบกวนจากเสียงบ้านข้างเคียงอาจเกิดขึ้นได้
- ค่าบำรุงรักษา: บ้านเดี่ยวมีพื้นที่มาก หมายถึงค่าดูแลรักษาสวน ภายนอกบ้าน และภาษีที่ดินจะสูงกว่า ทาวน์เฮ้าส์มีขนาดเล็กกว่าจึงดูแลรักษาได้ง่ายกว่าและค่าใช้จ่ายรายปีต่ำกว่าเล็กน้อย
- ศักยภาพการขายต่อ: บ้านเดี่ยวในทำเลดีมักหาผู้ซื้อได้ง่ายและมูลค่าเพิ่มขึ้นสูงกว่าในระยะยาว เพราะที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่เพิ่มค่า ทาวน์เฮ้าส์อาจมีฐานผู้ซื้อจำกัดกว่า โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ขนาดเล็กที่กลุ่มลูกค้าเป็นเฉพาะครอบครัวรุ่นใหม่ ดังนั้นการถือครองบ้านเดี่ยวหรูในพัทยาอาจได้กำไรมากกว่าในระยะยาว แต่ก็ต้องลงทุนมากกว่าแต่แรก
- ทาวน์เฮ้าส์ vs บ้านแฝด (Twin House):
- บ้านแฝดเป็นตัวเลือกกึ่งกลางระหว่างทาวน์เฮ้าส์กับบ้านเดี่ยว โดยสองยูนิตจะใช้ผนังร่วมกันด้านหนึ่ง จึงมีพื้นที่ด้านข้างอีกด้านให้ความรู้สึกโปร่งขึ้น ส่วนใหญ่บ้านแฝดจะมีขนาดที่ดินและตัวบ้านใหญ่กว่าทาวน์เฮ้าส์ และมีราคาสูงกว่าเล็กน้อย แต่ยังถูกกว่าบ้านเดี่ยว กลุ่มลูกค้าคล้ายกับทาวน์เฮ้าส์คือครอบครัวรุ่นใหม่แต่ต้องการความรู้สึกเป็นบ้านเดี่ยวมากขึ้น ถ้าเทียบกับทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝดมีข้อดีคือมีหน้าต่างรอบด้าน ระบายอากาศดีกว่า และมีพื้นที่สวน/ทางเดินข้างบ้าน ทว่าในแง่การลงทุน บ้านแฝดอาจไม่ได้รับความนิยมเท่าทาวน์เฮ้าส์เนื่องจากซัพพลายในตลาดน้อยกว่าและผู้ซื้อบางรายยังไม่คุ้นเคยกับรูปแบบบ้านประเภทนี้
ในการตัดสินใจสุดท้าย ผู้ซื้อควรพิจารณาปัจจัยส่วนบุคคลร่วมด้วย เช่น ไลฟ์สไตล์ (ชอบคอนโดที่มีฟิตเนสและสระว่ายน้ำส่วนกลางหรือไม่? ต้องการเลี้ยงสัตว์ที่ต้องมีพื้นที่วิ่งเล่นหรือเปล่า?), แผนการในอนาคต (หากมีลูกเพิ่มจะต้องการห้องนอนเพิ่มหรือไม่?), และความพร้อมด้านการเงิน (กู้ได้เท่าไร ผ่อนสบายในระดับไหน) การชั่งน้ำหนักข้อดีข้อเสียของอสังหาฯ แต่ละประเภทจะช่วยให้เลือกสิ่งที่เหมาะสมกับความต้องการได้มากที่สุด
ตัวอย่างรูปแบบโครงการและแปลนบ้าน
เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อที่หลากหลาย พัทยามีโครงการทาวน์เฮ้าส์และบ้านจัดสรรแนวราบหลายระดับ ตั้งแต่โครงการราคาเข้าถึงง่ายไปจนถึงโครงการหรู เราจะยกตัวอย่างลักษณะโครงการและแบบบ้านที่พบเห็นได้ในตลาดช่วงปี 2567-2568:
- ทาวน์โฮมสองชั้นสไตล์โมเดิร์น (ระดับราคา 2-3 ล้านบาท): โครงการกลุ่มนี้มักอยู่ในพื้นที่ชานเมืองหรือใกล้นิคมฯ บ้านมาตรฐานเป็นทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น หน้ากว้างประมาณ 5-6 เมตร พื้นที่ใช้สอยราว 100-130 ตร.ม. มี 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ และที่จอดรถ 1-2 คัน การออกแบบเน้นความคุ้มค่า เช่น จัดผังห้องนั่งเล่นและครัวแบบเปิดโล่งเพื่อให้บ้านดูกว้างขึ้น วัสดุที่ใช้เป็นเกรดมาตรฐาน ราคาไม่สูง อาจไม่ได้มีสโมสรหรือสระว่ายน้ำส่วนกลาง เหมาะสำหรับคู่แต่งงานใหม่หรือครอบครัวเริ่มต้น ตัวอย่างโครงการในกลุ่มนี้ เช่น บ้านดิ อาริเต้ พัทยา (เนินพลับหวาน) ที่เสนอขายทาวน์เฮ้าส์ 3 ห้องนอนราคาเริ่ม ~2.7 ล้านบาท
- ทาวน์โฮมสามชั้นหรือมีดาดฟ้า (ระดับราคา 4-6 ล้านบาท): เพื่อรองรับครอบครัวใหญ่ขึ้นและเพิ่มพื้นที่ใช้สอย บางโครงการพัฒนาทาวน์โฮม 3 ชั้น หรือ 2 ชั้นครึ่งพร้อมดาดฟ้า โดยชั้นล่างสุดเป็นที่จอดรถและห้องนั่งเล่น/ครัว/ห้องน้ำ ชั้นบนเป็นห้องนอนหลายห้อง พื้นที่ใช้สอยรวมอาจ 180-250 ตร.ม. ฟังก์ชันครบครันเทียบเท่าบ้านเดี่ยวขนาดกลาง โครงการระดับนี้มักตั้งในทำเลที่ใกล้เมืองขึ้นมาหน่อย หรืออยู่ในซอยที่เข้าถึงทะเลได้ไม่ไกล จึงตอบโจทย์ทั้งอยู่เองและปล่อยเช่า อย่างเช่น โครงการ Aura Villa Reserve ในบางละมุง ที่เป็นทาวน์โฮมหรู 3 ชั้น 4 ห้องนอน ขนาดพื้นที่ใช้สอยเกือบ 300 ตร.ม. มีสวนและส่วนกลาง ในราคา 10-15 ล้านบาท
- ทาวน์เฮ้าส์สไตล์รีสอร์ท/วิลล่าจัดสรร (ระดับราคา 6 ล้านบาทขึ้นไป): ในตลาดพัทยายังมีบ้านจัดสรรบางประเภทที่อยู่ระหว่างทาวน์เฮ้าส์กับวิลล่าหรู อาจเป็นบ้านแฝดหรือทาวน์เฮ้าส์ที่ออกแบบหน้ากว้างพิเศษ (8-10 เมตร) มีพื้นที่สวนข้างบ้านและสระว่ายน้ำส่วนตัวขนาดเล็กเพื่อให้ความรู้สึกเหมือนวิลล่า แต่ยังคงรูปแบบการเป็นโครงการปิดที่มีหลายยูนิต ลักษณะสถาปัตยกรรมอาจเป็นสไตล์ ทรอปิคอลรีสอร์ท ใช้โทนสีอ่อน กลมกลืนกับธรรมชาติ เน้นความโปร่งสบาย เหมาะสำหรับเป็นบ้านพักตากอากาศหรูของผู้ที่ไม่ต้องการคอนโดมิเนียมสูง ตัวอย่าง เช่น บางโครงการในเขต เขาพระตำหนัก ที่สร้างทาวน์โฮมหรู 3-4 ชั้น มีลิฟต์ส่วนตัวและสระว่ายน้ำดาดฟ้า เพื่อตอบสนองลูกค้าระดับไฮเอนด์ที่ต้องการวิวทะเลและพื้นที่กว้างขวาง
- แบบบ้านเน้นพื้นที่ใช้สอยอเนกประสงค์: เทรนด์ใหม่ในการออกแบบทาวน์เฮ้าส์คือการจัดพื้นที่ให้ยืดหยุ่น (Flexible Space) รองรับการทำงานที่บ้าน (Work from Home) หรือการปรับเปลี่ยนตามจำนวนสมาชิกครอบครัว บางโครงการออกแบบให้ห้องนอนชั้นล่างสามารถปรับเป็นห้องทำงานหรือห้องผู้สูงอายุได้ หรือทำโถงชั้นลอยที่สามารถดัดแปลงเป็นมุมทำงาน มุมอ่านหนังสือของเด็ก หรือแม้แต่ห้องพระก็ได้ การให้พื้นที่ที่ปรับเปลี่ยนการใช้งานได้ง่าย ทำให้บ้านรองรับอนาคตได้ดีกว่า โครงการใหม่ ๆ ในพัทยาจึงเริ่มโฆษณาฟีเจอร์เหล่านี้เพื่อดึงดูดผู้ซื้อยุคใหม่
ในปัจจุบัน ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ จากส่วนกลางหลายเจ้าหันมาลงทุนโครงการบ้านแนวราบในพัทยามากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นบริษัทที่มีชื่อเสียงอย่าง แสนสิริ, ศุภาลัย, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ เป็นต้น โดยพยายามนำเสนอนวัตกรรมและมาตรฐานการก่อสร้างในแบบเดียวกับโครงการกรุงเทพฯ ยกตัวอย่างเช่น โครงการของลลิลฯ ภายใต้แบรนด์ Lanceo และ Lio ที่บุกตลาดพัทยา นำบ้านสไตล์รีสอร์ทและทาวน์โฮมสมัยใหม่เข้ามาเสนอขายในราคาเอื้อมถึง หรือโครงการของศุภาลัยที่พัฒนาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ในโซนชานเมืองพัทยา เน้นพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ในราคาคุ้มค่า การเข้ามาของรายใหญ่เหล่านี้ช่วยยกระดับมาตรฐานโครงการในพัทยาให้สูงขึ้น และเพิ่มทางเลือกแก่ผู้บริโภคในทุกระดับรายได้
สิ่งอำนวยความสะดวกและคุณภาพชีวิตในพัทยา
นอกเหนือจากปัจจัยด้านการลงทุนโดยตรงแล้ว คุณภาพชีวิตและสิ่งอำนวยความสะดวก ในเมืองพัทยาก็เป็นแรงจูงใจสำคัญที่ทำให้ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติอยากเข้ามาอยู่อาศัย ปัจจุบันพัทยามีโครงสร้างพื้นฐานและบริการต่าง ๆ ครบครันใกล้เคียงกับเมืองใหญ่ ดังนี้:
- ศูนย์การค้าและแหล่งช้อปปิ้ง: พัทยามีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น Central Festival Pattaya Beach, Terminal 21 พัทยา, Royal Garden Plaza และตลาดนัดและไนท์บาซาร์อีกมากมาย กระจายอยู่ทั่วทั้งพัทยาเหนือถึงพัทยาใต้ ทำให้ผู้อยู่อาศัยหาซื้อของใช้และจับจ่ายได้สะดวกสบาย ไม่ต่างจากการอยู่ในกรุงเทพฯ
- สถานพยาบาลคุณภาพสูง: เมืองพัทยามีโรงพยาบาลมาตรฐานสากลรองรับทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ เช่น โรงพยาบาลกรุงเทพพัทยา, โรงพยาบาลพัทยาเมโมเรียล, โรงพยาบาลกรุงเทพจอมเทียน เป็นต้น ทำให้ผู้พักอาศัยมั่นใจเรื่องการเข้าถึงบริการทางการแพทย์ที่ดี ในพื้นที่ยังมีคลินิกเฉพาะทางและคลินิกทันตกรรมหลายแห่งที่ได้รับความนิยมในกลุ่ม expat
- สถาบันการศึกษา: สำหรับครอบครัวที่มีบุตรหลาน พัทยามีโรงเรียนนานาชาติและโรงเรียนสองภาษาชั้นนำ เช่น Regents International School Pattaya, โรงเรียนนานาชาติธาราปัตตานา รวมถึงโรงเรียนเอกชนและรัฐบาลคุณภาพอีกจำนวนมาก การมีทางเลือกด้านการศึกษาที่หลากหลายช่วยดึงดูดชาวต่างชาติที่มากันทั้งครอบครัว และทำให้คนไทยที่ย้ายมาทำงานไม่ต้องกังวลเรื่องการเรียนของบุตร
- สถานที่พักผ่อนและกิจกรรมไลฟ์สไตล์: เมืองพัทยามีชื่อเสียงด้านแหล่งบันเทิงและที่เที่ยว ไม่ว่าจะเป็นชายหาดสวยงาม (หาดพัทยา, หาดจอมเทียน, หาดวงศ์อมาตย์), กิจกรรมทางน้ำ, สนามกอล์ฟระดับโลกหลายแห่ง (เช่น สยามคันทรีคลับ ซึ่งจัด LPGA เป็นประจำ), สวนสนุกและสวนน้ำ (เช่น Cartoon Network Amazone, Ramayana Water Park), รวมถึงร้านอาหารนานาชาติและบาร์ที่ตอบสนองทุกไลฟ์สไตล์ ผู้อยู่อาศัยจึงมีทางเลือกในการพักผ่อนหย่อนใจมากมายในวันว่าง
- ระบบขนส่งและคมนาคม: ภายในเมืองมีบริการรถสองแถววิ่งวนรับส่งตามเส้นหลักตลอดวัน ค่าโดยสารย่อมเยา และยังมีรถแท็กซี่ รถโดยสารปรับอากาศเชื่อมต่อจากกรุงเทพฯ การเดินทางเข้ากรุงเทพฯ หรือสนามบินสุวรรณภูมิก็ทำได้สะดวกผ่านมอเตอร์เวย์สาย 7 และทางหลวงบางนา-ตราด ในอนาคตเมื่อรถไฟความเร็วสูงสร้างเสร็จจะยิ่งเพิ่มทางเลือกการเดินทางที่รวดเร็วขึ้น
- ชุมชนชาวต่างชาติขนาดใหญ่: พัทยามีชาวต่างชาติพำนักอยู่เป็นจำนวนมาก มีการจัดตั้งชมรม สมาคมต่าง ๆ ของชาวต่างชาติ (เช่น สมาคมชาวอังกฤษ สมาคมชาวรัสเซีย) และมีธุรกิจบริการที่ตอบโจทย์ชาวต่างชาติครบวงจร ตั้งแต่ร้านอาหารนานาชาติ ซูเปอร์มาร์เก็ตที่นำเข้าสินค้าจากยุโรป/อเมริกา ร้านหนังสือ ร้านกาแฟ ไปจนถึงสถานที่ทางศาสนาสำหรับชุมชนแต่ละชาติ สิ่งเหล่านี้สร้างสภาพแวดล้อมที่เป็นมิตรต่อ expat และผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ ทำให้พัทยาเป็นเมืองน่าอยู่ในสายตาชาวโลก
ด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบถ้วนดังกล่าว การอยู่อาศัยในพัทยาจึงให้ความสะดวกสบายไม่แพ้เมืองหลวง แต่เพิ่มเติมด้วยบรรยากาศผ่อนคลายแบบเมืองชายทะเล ปัจจัยด้านคุณภาพชีวิตเหล่านี้ส่งผลบวกต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว เพราะความต้องการอยู่อาศัยในพื้นที่ที่มีคุณภาพชีวิตดีจะเพิ่มขึ้นอยู่เสมอ
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการขายทาวน์เฮ้าส์ในพัทยา
ถาม: ช่วงนี้ขายทาวน์เฮ้าส์ในพัทยาได้ราคาดีไหม?
ตอบ: โดยทั่วไปตลาดอสังหาฯ พัทยาในปี 2566-2567 เริ่มปรับตัวดีขึ้นจากช่วงซบเซาของโควิด ผู้ซื้อทั้งไทยและต่างชาติกลับมาสนใจมากขึ้น หากทาวน์เฮ้าส์ของคุณอยู่ในทำเลดี (เช่น ใกล้แหล่งท่องเที่ยวหรือชุมชน) สภาพบ้านพร้อมอยู่ ก็มีโอกาสขายได้ในราคาที่น่าพอใจ ปัจจัยบวกคือราคาที่ดินพัทยาที่สูงขึ้นและดีมานด์จากต่างชาติที่มีเข้ามา แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ขายควรตั้งราคาที่สมเหตุสมผลเทียบกับทรัพย์สินใกล้เคียง หากตั้งราคาสูงเกินไปอาจขายช้า ควรปรึกษานายหน้าหรือดูประกาศขายบ้านละแวกเดียวกันเพื่ออ้างอิงราคา
ถาม: ชาวต่างชาติสามารถซื้อหรือถือครองทาวน์เฮ้าส์ในพัทยาได้หรือไม่?
ตอบ: ตามกฎหมายไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้โดยตรง นั่นหมายความว่าการซื้อทาวน์เฮ้าส์ (ซึ่งมีที่ดิน) จะไม่สามารถโอนเป็นชื่อชาวต่างชาติได้ เว้นแต่จะใช้วิธีจัดตั้งบริษัทสัญชาติไทยขึ้นมาถือครอง หรือจดทะเบียนเช่าระยะยาว (เช่น สัญญาเช่า 30 ปี) อย่างไรก็ดี วิธีเหล่านี้มีขั้นตอนทางกฎหมายค่อนข้างซับซ้อนและมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ชาวต่างชาติจำนวนมากจึงเลือกซื้อคอนโดมิเนียมในพัทยาแทน เพราะโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อตนเองได้ง่ายกว่า แต่ก็มีไม่น้อยที่ลงทุนผ่านคู่สมรสคนไทยหรือบริษัทเพื่อซื้อบ้านแนวราบ หากคุณเป็นชาวต่างชาติและสนใจซื้อทาวน์เฮ้าส์ ควรปรึกษาทนายหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ก่อนดำเนินการ
ถาม: ราคาทาวน์เฮ้าส์ในพัทยาเริ่มต้นประมาณเท่าไร?
ตอบ: ราคาทาวน์เฮ้าส์ในพัทยามีตั้งแต่ระดับประมาณ 1.5-2 ล้านบาท สำหรับบ้านมือสองหลังเล็กหรือบ้านในทำเลชานเมือง ไปจนถึงหลายสิบล้านบาทสำหรับทาวน์โฮมหรูใกล้ทะเลหรืออยู่ในโครงการระดับไฮเอนด์ โดยทั่วไปแล้วทาวน์เฮ้าส์ใหม่สไตล์โมเดิร์นขนาด 2-3 ห้องนอนจะมีราคาเริ่มต้นราว 2-3 ล้านบาท (ในทำเลรอบนอกเมือง) ส่วนทาวน์เฮ้าส์ในตัวเมืองหรือใกล้ชายหาดอาจอยู่ที่ 5 ล้านบาทขึ้นไป และถ้าเป็นยูนิตขนาดใหญ่หรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกพิเศษ ราคาก็อาจแตะหลัก 10-15 ล้านบาท ผู้ซื้อควรสำรวจตลาดและเปรียบเทียบราคาหลาย ๆ ทำเลเพื่อให้ได้ภาพรวมของช่วงราคาที่สนใจ
ถาม: ลงทุนซื้อทาวน์เฮ้าส์ปล่อยเช่าในพัทยายังคุ้มค่าอยู่ไหม?
ตอบ: การปล่อยเช่าอสังหาฯ ในพัทยายังคงมีศักยภาพที่ดี โดยเฉพาะหลังการท่องเที่ยวฟื้นตัว ปัจจุบันนักลงทุนสามารถได้รับอัตราผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) ที่น่าสนใจจากการปล่อยบ้านให้ชาวต่างชาติหรือคนไทยที่เข้ามาทำงานในพื้นที่ ทาวน์เฮ้าส์อาจไม่ได้ปล่อยเช่าง่ายเท่าคอนโดสำหรับตลาดนักท่องเที่ยวระยะสั้น แต่เหมาะกับผู้เช่าระยะยาวมากกว่า เช่น ครอบครัวชาวต่างชาติที่มาพำนัก 1-2 ปีหรือคนไทยที่ย้ายมาทำงาน หากเลือกซื้อบ้านในทำเลดี มีความต้องการเช่าสูง (เช่น ใกล้นิคมอุตสาหกรรม โรงเรียนนานาชาติ หรือย่าน expat อย่างพระตำหนัก/จอมเทียน) ก็มีโอกาสปล่อยเช่าได้ต่อเนื่องและสร้างกระแสเงินสดที่ดี อย่างไรก็ดี นักลงทุนควรคำนวณต้นทุนทั้งหมด (ค่าซ่อมบำรุง ค่าส่วนกลาง ภาษี) และเผื่อช่วงที่บ้านว่างไว้ด้วย ทั้งนี้ภาพรวมตลาดเช่าพัทยายังเป็นบวก ค่าเช่าเฉลี่ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามามากขึ้น
ถาม: ถ้าต้องการขายทาวน์เฮ้าส์ในพัทยาให้ได้เร็ว ควรทำอย่างไรบ้าง?
ตอบ: การเตรียมความพร้อมของทรัพย์สินจะช่วยให้ขายได้เร็วขึ้น ขั้นแรกควรปรับปรุงบ้านให้อยู่ในสภาพดี เก็บกวาด ทำความสะอาด ทาสีใหม่ถ้าจำเป็น ซ่อมแซมสิ่งที่ชำรุด เช่น หลังคารั่ว ผนังแตกร้าว เพื่อสร้างความประทับใจแรกให้ผู้สนใจ นอกจากนั้นควรถ่ายรูปบ้านด้วยมุมที่สวยและแสงดี ลงประกาศบนแพลตฟอร์มยอดนิยมพร้อมข้อมูลครบถ้วน (ขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย จำนวนห้อง สถานที่ใกล้เคียง) การตั้งราคาก็ควรเหมาะสมกับตลาด จะดึงดูดผู้ซื้อได้มากกว่า ในกรณีที่ต้องการขายด่วน การใช้บริการนายหน้ามืออาชีพในพื้นที่ก็เป็นทางเลือกที่ดี เพราะนายหน้ามีเครือข่ายผู้ซื้ออยู่ในมือและรู้วิธีการตลาดช่วยโปรโมททรัพย์ของคุณ นอกจากนี้การยื่นข้อเสนอพิเศษ เช่น รวมเฟอร์นิเจอร์หรือออกค่าธรรมเนียมการโอนให้ผู้ซื้อ ก็อาจช่วยกระตุ้นความสนใจและปิดการขายได้เร็วขึ้น
ถาม: การขายทาวน์เฮ้าส์หนึ่งหลังต้องมีค่าใช้จ่ายทางภาษีและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง?
ตอบ: ผู้ขายควรทราบถึงค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (โดยปกติเจ้าของและผู้ซื้ออาจตกลงแบ่งชำระคนละครึ่ง) นอกจากนี้ยังมี อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกคิดจากราคาที่สูงกว่า) กรณีถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี และ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% กรณีถือครองทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี (แต่ถ้าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะไม่เสียอากรแสตมป์) และสุดท้ายคือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ที่คิดตามราคาประเมินและระยะเวลาถือครอง (คำนวณแบบภาษีรายได้บุคคลธรรมดา กรณีผู้ขายเป็นบุคคล) จำนวนภาษีนี้จะแตกต่างกันไปแต่โดยคร่าว ๆ จะอยู่ราว 1% ของราคาขาย หรือน้อยกว่านั้นหากถือครองมานาน สำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ผู้ขายอาจต้องเสียค่าคอมมิชชั่นให้นายหน้า (ถ้ามี) ปกติประมาณ 3% ของราคาขาย และควรเตรียมเงินสำหรับค่าใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากโครงการ (ถ้ามีการจัดเก็บ) ก่อนโอนกรรมสิทธิ์
สรุป
ภาครัฐยังมีนโยบายจูงใจชาวต่างชาติ เช่น วีซ่าพำนักระยะยาว (LTR) สำหรับผู้เชี่ยวชาญและผู้มั่งคั่ง ที่อำนวยความสะดวกให้ชาวต่างชาติพำนักในไทยได้นานขึ้น สิ่งนี้อาจส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยาเพิ่มขึ้นจากกลุ่มชาวต่างชาติที่ได้รับวีซ่าดังกล่าว.
อย่างไรก็ตาม ผู้สนใจขายทาวน์เฮ้าส์ในพัทยาหรือซื้อเพื่อการลงทุน ควรทำความเข้าใจพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง รอบคอบกับการประเมินความเสี่ยง และวางแผนการเงินให้เหมาะสม เนื่องจากตลาดอสังหาฯ ย่อมมีทั้งช่วงขาขึ้นและขาลง ปัจจุบันแนวโน้มยังสดใสแต่การแข่งขันก็เริ่มสูง การมีความรู้และข้อมูลที่ครบถ้วนจะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าเก็งกำไร หรือการซื้อบ้านในฝันเพื่อครอบครัว การเลือกทาวน์เฮ้าส์ในพัทยาสามารถเป็นการตัดสินใจที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า หากศึกษาและเตรียมพร้อมอย่างดี เมืองพัทยาที่ไม่เคยหลับใหลแห่งนี้ยังคงเปิดโอกาสต้อนรับนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยใหม่ ๆ อยู่เสมอ ด้วยเสน่ห์ของทำเลตากอากาศและศักยภาพการเติบโตที่ไม่หยุดนิ่ง ทาวน์เฮ้าส์ในพัทยาจึงยังคงเป็นสินทรัพย์ที่น่าจับตามองในยุคปัจจุบัน
คอนโดยอดนิยมใน Pattaya
