ประกาศขายอพาร์ทเม้นท์ 3 ห้องนอน ในเกาะสมุย, สุราษฎร์ธานี

การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ในเกาะสมุยเพื่อปล่อยเช่า: ภาพรวมตลาด ทำเลเด่น และผลตอบแทน ปี 2568

ภาพรวมตลาดอพาร์ทเม้นท์เกาะสมุย

เกาะสมุยเป็นเกาะท่องเที่ยวชื่อดังที่ได้รับความนิยมทั้งจากนักท่องเที่ยวไทยและต่างชาติ ด้วยความงดงามของธรรมชาติ ชายหาดขาวสะอาด น้ำทะเลใส และวิถีชีวิตที่ผ่อนคลาย ทำให้สมุยถูกขนานนามว่า “สวรรค์กลางอ่าวไทย” เกาะสมุยมีขนาดใหญ่เป็นอันดับ 3 ของประเทศไทย (รองจากภูเก็ตและเกาะช้าง) และเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวของจังหวัดสุราษฎร์ธานี ในปี 2567 ที่ผ่านมา สมุยมีนักท่องเที่ยวมาเยือนประมาณ 3.76 ล้านคน (นักท่องเที่ยวต่างชาติราว 2.12 ล้านคน และนักท่องเที่ยวไทยราว 1.65 ล้านคน) ซึ่งแสดงถึงความต้องการที่พักอาศัยชั่วคราวจำนวนมหาศาล ตลาดเช่าอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยจึงเติบโตควบคู่กับการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวหลังยุคโรคระบาด

อพาร์ทเม้นท์และคอนโดมิเนียมบนเกาะสมุยได้รับความสนใจจากนักลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ด้วยปัจจัยหนุนหลายประการ ได้แก่ อุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่กลับมาเฟื่องฟู, กระแส Work from Anywhere ที่ทำให้กลุ่มดิจิทัลโนแมดและชาวต่างชาติย้ายมาพำนักระยะยาวมากขึ้น, ตลอดจนสาธารณูปโภคบนเกาะที่พัฒนาเพียบพร้อมทั้งห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาลมาตรฐานสากล และโรงเรียนนานาชาติหลายแห่ง ส่งผลให้สมุยกลายเป็นสถานที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบาย สามารถใช้ชีวิตระยะยาวได้ไม่ต่างจากเมืองใหญ่ เมื่อดีมานด์ด้านที่พักสูงขึ้น อพาร์ทเม้นท์เพื่อปล่อยเช่า จึงกลายเป็นสินทรัพย์ที่น่าลงทุน เพราะสามารถสร้างรายได้ค่าเช่าสม่ำเสมอควบคู่ไปกับโอกาสที่มูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นในอนาคต

ในภาพรวม ตลาดซื้อ-ขายอพาร์ทเม้นท์ในสมุยปี 2568 มีแนวโน้มสดใสมาก ทั้งจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ยังไหลเข้ามา (คิดเป็นสัดส่วนกว่า 85% ของดีมานด์ทั้งหมด) และนักลงทุนชาวไทยประมาณ 10-15% ที่เริ่มมองเห็นโอกาสทองในการเข้าลงทุน ข้อมูลล่าสุดชี้ว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้เตรียมเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่บนเกาะสมุยกว่า 600 ยูนิตในปี 2568 รวมถึงบ้านพักตากอากาศอีกกว่า 80 หลัง เพื่อรองรับความต้องการที่พุ่งสูงขึ้น นอกจากนี้กระแสจากสื่อบันเทิงระดับโลก (เช่น ซีรีส์ต่างประเทศที่ใช้สมุยเป็นฉากหลัง) ได้ช่วยโปรโมตภาพลักษณ์หรูหราและความงามของเกาะสมุยไปทั่วโลก ตอกย้ำให้สมุยเป็นจุดหมายปลายทางที่นักท่องเที่ยวระดับบนใฝ่ฝันจะมาเยือน ซึ่งมีส่วนกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้คึกคักและเติบโตแบบก้าวกระโดดในช่วงปีที่ผ่านมา

สำหรับนักลงทุน ชาวไทย ที่สนใจซื้ออพาร์ทเม้นท์ในสมุยเพื่อปล่อยเช่า ปัจจุบันถือเป็นจังหวะที่ดีในการเข้าสู่ตลาด เนื่องจากการแข่งขันจากผู้ซื้อไทยยังมีไม่มาก (ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนจากกรุงเทพฯ และเจ้าของกิจการไม่กี่ราย) ประกอบกับราคาขายอสังหาฯ ในสมุยยังอยู่ในระดับที่สมเหตุสมผลเมื่อเทียบกับศักยภาพการเติบโต (ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 50,000–70,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งยังต่ำกว่าทำเลท่องเที่ยวอื่นอย่างภูเก็ต) แต่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ ตามดีมานด์ต่างชาติที่เพิ่มขึ้น การลงทุนตอนนี้จึงอาจได้สินทรัพย์ราคาดีก่อนที่ราคาจะขยับสูงกว่านี้ในอนาคตอันใกล้

ประเภทอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอพาร์ทเม้นท์บนเกาะสมุย

ตลาดอพาร์ทเม้นท์เพื่อการลงทุนในสมุยนั้นประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์หลายรูปแบบที่นักลงทุนสามารถเลือกซื้อตามความเหมาะสมของเงินทุนและกลยุทธ์การปล่อยเช่า ดังนี้:

• คอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเม้นท์แบบยูนิตเดียว – เป็นการซื้อห้องชุดภายในโครงการคอนโดหรืออาคารชุดพักอาศัย เพื่อปล่อยเช่าต่อ ไม่ว่าจะเช่าระยะยาวเป็นรายเดือนหรือเช่าระยะสั้นเป็นรายวัน/สัปดาห์ ข้อดีคือผู้ซื้อมีกรรมสิทธิ์เฉพาะในห้องชุดของตน (ถือโฉนดห้องชุด) การดูแลส่วนกลางมีนิติบุคคลอาคารจัดการให้ เช่น การรักษาความปลอดภัย สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ฯลฯ ทำให้บริหารงานง่าย นักลงทุนต่างชาติสามารถถือครองคอนโดในสมุยได้ (ไม่เกิน 49% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ) ซึ่งเพิ่มฐานผู้ซื้อต่อในอนาคต กรณีที่ต้องการขายทำกำไร อย่างไรก็ตาม การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ามีค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนที่ต้องคำนึงถึง และอาจมีข้อบังคับของนิติบุคคลที่ต้องปฏิบัติตาม เช่น ห้ามปล่อยเช่ารายวันในบางโครงการ
• อาคารอพาร์ทเม้นท์ทั้งหลัง – การลงทุนแบบนี้คือการซื้อ (หรือลงทุนก่อสร้าง) อาคารอพาร์ทเม้นท์ทั้งอาคารที่ประกอบด้วยห้องพักหลายยูนิต เพื่อปล่อยเช่ารายเดือนหรือทำเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ข้อดีคือผู้ลงทุนมีกรรมสิทธิ์เต็มในที่ดินและอาคารทั้งหมด สามารถบริหารจัดการและปรับปรุงอาคารได้ตามต้องการ และเก็บเกี่ยวรายได้ค่าเช่าจากหลายยูนิตพร้อมกัน ซึ่งมักให้ผลตอบแทนรวมสูงกว่า การถือครองห้องชุดเพียงห้องเดียว นอกจากนี้หากบริหารดี มูลค่าอาคารทั้งหลังอาจเพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคต อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจะต้องจัดการทรัพย์สินเองทั้งหมด ตั้งแต่การดูแลซ่อมบำรุงอาคาร สาธารณูปโภค การหาผู้เช่า เก็บค่าเช่า และจัดการปัญหาต่างๆ ซึ่งต้องอาศัยความพร้อมด้านเวลาหรือการจ้างผู้จัดการทรัพย์สินเข้ามาช่วย อีกทั้งการปล่อยเช่าระยะสั้นแบบรายวันทั้งอาคาร จำเป็นต้องขอใบอนุญาตโรงแรมให้ถูกต้องตามกฎหมาย (รายละเอียดในส่วนข้อกฎหมาย)
• เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์และวิลล่า/โรงแรมขนาดเล็กแบบ Branded Residence – ในสมุยมีโครงการอสังหาฯ บางแห่งที่พัฒนาขึ้นเพื่อรองรับการลงทุนปล่อยเช่าโดยเฉพาะ เช่น เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในโครงการโรงแรม หรือวิลล่าตากอากาศในรูปแบบ Branded Residence (ที่พักอาศัยแบรนด์โรงแรม) ซึ่งผู้ซื้อจะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเหมือนคอนโดหรือบ้าน พร้อมทั้งสามารถเข้าร่วมโปรแกรมเช่าของโครงการให้ทางผู้พัฒนา/ผู้บริหารจัดการปล่อยเช่าแทนได้ ข้อดีคือการลงทุนลักษณะนี้สะดวกสำหรับผู้ที่ไม่ต้องการบริหารเอง มีทีมงานมืออาชีพช่วยจัดหาผู้เช่า ดูแลห้อง และบริการต่างๆ ในฐานะส่วนหนึ่งของโรงแรม ทำให้ผู้เช่าได้รับประสบการณ์เทียบเท่าการเข้าพักโรงแรมหรู ผู้ลงทุนได้รับส่วนแบ่งรายได้จากค่าเช้าตามที่ตกลง อย่างไรก็ตาม ราคาซื้อทรัพย์ในโครงการลักษณะนี้มักสูงกว่าอพาร์ทเม้นท์ทั่วไป และต้องศึกษารายละเอียดสัญญาการแบ่งรายได้หรือเงื่อนไขการเข้าพักส่วนตัวของเจ้าของให้ดี (เช่น บางโครงการจำกัดสิทธิ์ที่เจ้าของจะเข้าพักเองได้ไม่เกิน X วันต่อปี เป็นต้น)

นอกจากประเภทของอสังหาฯ แล้ว นักลงทุนควรพิจารณาขนาดและประเภทห้องที่เป็นที่ต้องการในตลาดสมุย ห้องสตูดิโอและ 1 ห้องนอน เป็นที่นิยมสำหรับคู่รัก นักท่องเที่ยวกลุ่มเล็ก และดิจิทัลโนแมดที่มาพำนักไม่กี่เดือน ขณะที่ ห้องแบบ 2–3 ห้องนอน หรือแบบเพนท์เฮาส์ขนาดใหญ่ จะดึงดูดครอบครัวหรือกลุ่มผู้เช่าที่มีกำลังซื้อสูงที่ต้องการพื้นที่กว้างขวางและความหรูหรา นอกจากนี้ควรตรวจสอบว่าอสังหาฯ ที่ลงทุนมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้เช่ามองหา เช่น เฟอร์นิเจอร์ครบครัน เครื่องใช้ไฟฟ้าพร้อมอยู่ อินเทอร์เน็ตความเร็วสูง สระว่ายน้ำส่วนกลาง ฟิตเนส หรือระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง สิ่งเหล่านี้ล้วนเพิ่มความน่าสนใจและอัตราการเข้าพัก (occupancy rate) ของอพาร์ทเม้นท์ปล่อยเช่าในสมุยได้เป็นอย่างดี

ทำเลเด่นบนเกาะสมุยสำหรับลงทุนอพาร์ทเม้นท์ปล่อยเช่า

เกาะสมุยมีหลายพื้นที่ที่ได้รับความนิยมในการอยู่อาศัยและท่องเที่ยว แต่ 3 ทำเลหลักที่โดดเด่นที่สุด และควรจับตามองเป็นพิเศษสำหรับการลงทุนปล่อยเช่า ได้แก่ บ่อผุด, เฉวง และละไม ซึ่งแต่ละทำเลมีลักษณะและจุดเด่นที่แตกต่างกัน ส่งผลต่อกลุ่มผู้เช่าและรูปแบบการปล่อยเช่าที่เหมาะสม ดังรายละเอียดต่อไปนี้

บ่อผุด: ทำเลหรูวิวทะเลและวิถีชีวิตนานาชาติ

บ่อผุด ตั้งอยู่ทางตอนเหนือของเกาะสมุย เป็นพื้นที่ที่ผสานระหว่างเสน่ห์พื้นถิ่นและความทันสมัยได้อย่างลงตัว พื้นที่นี้โด่งดังจากย่าน หมู่บ้านชาวประมงบ่อผุด (Fisherman’s Village) ที่อนุรักษ์บรรยากาศหมู่บ้านริมทะเลแบบดั้งเดิมไว้ ผสานกับร้านอาหารนานาชาติและคาเฟ่เก๋ๆ มากมาย นักท่องเที่ยวและชาวต่างชาตินิยมมาเดินเล่นตลาดคนเดินยามค่ำที่หมู่บ้านชาวประมงแห่งนี้ ทำให้บ่อผุดมีชีวิตชีวาตลอดปีโดยเฉพาะคืนวันศุกร์ที่จัดถนนคนเดินคึกคัก

นอกจากเสน่ห์ด้านไลฟ์สไตล์แล้ว บ่อผุดยังเป็นทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งศูนย์การค้าและซูเปอร์มาร์เก็ต (บริเวณใกล้เคียงมีห้าง Tesco Lotus, Big C), โรงเรียนนานาชาติ เช่น Samui International School (ในบริเวณใกล้เคียงเฉวง/บ่อผุด), โรงพยาบาลนานาชาติบางกอกสมุย (ตั้งอยู่ไม่ไกลจากย่านบ่อผุด-เฉวง) ตลอดจนอยู่ใกล้กับ ท่าอากาศยานนานาชาติสมุย (สนามบินสมุยตั้งอยู่เขตตำบลบ่อผุด) ทำให้เดินทางเข้าออกเกาะได้สะดวก พื้นที่บ่อผุดจึงดึงดูดชาวต่างชาติที่มาทำงานระยะยาวหรือครอบครัวชาวต่างชาติที่ย้ายถิ่นฐานมาพำนัก เนื่องจากมีทั้งบรรยากาศพักผ่อนและความสะดวกในการใช้ชีวิตประจำวัน

สำหรับการปล่อยเช่าในบ่อผุด กลุ่มผู้เช่าเป้าหมายค่อนข้างหลากหลาย ครอบคลุมทั้งนักท่องเที่ยวระยะสั้นที่ชื่นชอบความสงบเป็นส่วนตัว (มากกว่าเฉวงที่พลุกพล่าน) และผู้พำนักระยะยาวอย่างคู่รักหรือครอบครัวชาวต่างชาติ บ่อผุดมีชายหาดที่สวยงามและเงียบสงบ (หาดบ่อผุดและหาดบางรัก) เหมาะแก่การพักผ่อนยาวๆ ค่าเช่าที่พักในย่านนี้เฉลี่ยอยู่ในระดับกลาง-สูง สอดคล้องกับคุณภาพทำเล เช่น คอนโดมิเนียมหรูหรือวิลล่าริมทะเลอาจปล่อยเช่าได้ราว 40,000–80,000 บาทต่อเดือน สำหรับแบบ 1-2 ห้องนอน (กรณีเช่ารายเดือน) และบางยูนิตระดับลักซ์ชัวรี่สามารถปล่อยเช่ารายเดือนได้ถึงหลักแสนบาท (โดยเฉพาะวิลล่าหรือเพนท์เฮาส์ขนาดใหญ่ที่มีวิวทะเลสวย) ในขณะเดียวกันก็มีอพาร์ทเม้นท์ขนาดย่อมหรือห้องชุดแบบสตูดิโอที่ตั้งอยู่ในซอยสงบ สามารถปล่อยเช่ารายเดือนได้ในช่วง 15,000–30,000 บาท ซึ่งได้รับความสนใจจากคนทำงานหรือชาวต่างชาติที่พำนักระยะกลางหลายเดือนเช่นกัน

ผลตอบแทนการลงทุนในทำเลบ่อผุดอยู่ในเกณฑ์น่าพอใจ เนื่องจากอสังหาฯ ย่านนี้ยังคงเป็นที่ต้องการสูงและมีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ความต้องการเช่าก็สม่ำเสมอตลอดทั้งปี (แม้ช่วงโลว์ซีซั่น นักท่องเที่ยวอาจบางตาลง แต่กลุ่มผู้พักระยะยาวและผู้อยู่อาศัยจริงยังคงมี) บ่อผุดจึงถือเป็นทำเลศักยภาพที่มีสมดุลระหว่างตลาดเช่าระยะสั้นและระยะยาว นักลงทุนสามารถปรับกลยุทธ์การปล่อยเช่าแบบผสมผสานเพื่อเพิ่มอัตราการเข้าพักได้ เช่น ปล่อยเช่ารายวัน/สัปดาห์ช่วงไฮซีซั่นให้นักท่องเที่ยว แล้วปล่อยเช่าระยะยาว 3-6 เดือนช่วงโลว์ซีซั่นให้ชาวต่างชาติที่อยู่เป็นประจำ เป็นต้น

เฉวง: ศูนย์กลางท่องเที่ยวและทำเลทองของการเช่าระยะสั้น

หาดเฉวง ถือเป็นย่านที่คึกคักที่สุดบนเกาะสมุย ตั้งอยู่ทางชายฝั่งตะวันออกกลางเกาะ เป็นที่ตั้งของชายหาดเฉวงซึ่งยาวและสวยงามติดอันดับต้นๆ ของสมุย จุดเด่นของเฉวงคือเป็น “ศูนย์กลางความเจริญ” ของเกาะ ทั้งด้านท่องเที่ยวและการใช้ชีวิตยามค่ำคืน ตลอดแนวถนนริมชายหาดเฉวงเต็มไปด้วยโรงแรม รีสอร์ต ร้านอาหาร ผับบาร์ และสถานบันเทิงต่างๆ ไม่เคยหลับใหล นักท่องเที่ยวต่างชาติ (โดยเฉพาะกลุ่มวัยรุ่น วัยทำงาน และนักเดินทางแบ็คแพ็ค) นิยมมาพักที่เฉวงเพื่อสัมผัสกับบรรยากาศคึกคักสนุกสนาน ทั้งปาร์ตี้ริมชายหาดและไนต์ไลฟ์ที่มีชื่อเสียง อีกทั้งย่านนี้ยังมี ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัลสมุย ซึ่งเป็นห้างใหญ่ที่รวบรวมร้านค้า แฟชั่น ซูเปอร์มาร์เก็ต และโรงภาพยนตร์ไว้ครบครัน ทำให้ผู้ที่พักอาศัยในเฉวงได้รับความสะดวกสบายสูงสุด เสมือนอยู่ในเมืองใหญ่

ในแง่การลงทุนปล่อยเช่า เฉวงเป็นทำเลที่ โดดเด่นด้านการปล่อยเช่าระยะสั้น เป็นพิเศษ เพราะดีมานด์จากนักท่องเที่ยวมาแรงมาก โดยเฉพาะช่วงฤดูท่องเที่ยว (เดือนพฤศจิกายน–เมษายน) ที่อัตราการเข้าพักที่พักต่างๆ ในเฉวงมักสูงจนเกือบเต็ม 100% การซื้อคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเม้นท์ในย่านนี้แล้วปล่อยเช่ารายวันผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ (เช่น Airbnb) จึงมีโอกาสสร้างรายได้ค่าเช่าระยะสั้นที่สูงมาก ในช่วงไฮซีซั่น ห้องพักขนาด 1 ห้องนอนใกล้ชายหาดสามารถปล่อยเช่าได้คืนละ 2,000–4,000 บาท ขึ้นอยู่กับระดับและทำเลของห้อง หากบริหารจัดการดีๆ มีการทำการตลาดและตั้งราคายืดหยุ่นตามฤดูกาล ผู้ลงทุนอาจได้รับผลตอบแทนต่อปีในระดับเกิน 10% ของมูลค่าห้องเลยทีเดียว (จากการคิดรายได้เฉลี่ยต่อคืนคูณด้วยจำนวนคืนที่ปล่อยเช่าได้ทั้งปี)

อย่างไรก็ตาม การลงทุนปล่อยเช่าที่เฉวงก็มีข้อควรระวังอยู่บ้าง เนื่องจากย่านนี้เต็มไปด้วยโรงแรมและรีสอร์ตมืออาชีพ การแข่งขันในการดึงดูดนักท่องเที่ยวจึงสูงมาก ผู้เช่าระยะสั้นมีทางเลือกหลากหลาย นักลงทุนที่ปล่อยเช่ารายวันต้องรักษามาตรฐานที่พักและบริการให้โดดเด่น เช่น ตกแต่งห้องให้สวยทันสมัย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ และตอบรีวิวลูกค้าอย่างมืออาชีพ เพื่อให้ได้คะแนนรีวิวสูงและดึงดูดผู้เข้าพักใหม่ๆ นอกจากนี้ควรคำนึงถึงข้อจำกัดด้านกฎหมายเรื่องการเช่าระยะสั้น (เพราะในพื้นที่ท่องเที่ยวอาจมีการตรวจสอบเรื่องการปล่อยเช่าผิดประเภท) ซึ่งจะกล่าวถึงในส่วนข้อกฎหมายต่อไป

สำหรับการปล่อยเช่าระยะยาวในเฉวงนั้น ในอดีตอาจไม่ใช่ตลาดหลักเพราะคนมักนิยมพักระยะสั้นมากกว่า แต่ปัจจุบันเริ่มมี ชาวต่างชาติบางกลุ่มที่พำนักระยะกลาง-ยาวในสมุย และเลือกพักในย่านเฉวงเพื่อความสะดวก เช่น ผู้ประกอบธุรกิจท่องเที่ยวในพื้นที่ คนทำงานรีโมทที่ต้องการอยู่ใกล้ร้านอาหารและร้านค้า หรือนักท่องเที่ยวที่มาอยู่เป็นเดือนๆ เพื่อเรียนมวยไทยหรือทำกิจกรรมเฉพาะด้าน ค่าเช่ารายเดือนในเฉวงสำหรับห้องชุดมาตรฐาน 1 ห้องนอนจะอยู่ราว 30,000–50,000 บาท ต่อเดือน (ขึ้นกับความใกล้ชายหาดและความใหม่ของอาคาร) ส่วนบ้านเดี่ยวหรือวิลล่าขนาด 2-3 ห้องนอนในย่านใกล้เคียงก็อาจปล่อยเช่าได้เดือนละ 60,000–100,000 บาท ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนสามารถพิจารณาทางเลือกปล่อยเช่าแบบผสม เช่น ในช่วงไฮซีซั่นปล่อยเช่ารายวันเพื่อทำรายได้สูงสุด แล้วพอเข้าสู่ช่วงโลว์ซีซั่น (พฤษภาคม–ตุลาคม) จึงหาผู้เช่าระยะยาวมาพัก 3-6 เดือนในราคาลดหย่อน ซึ่งจะช่วยรักษาระดับการเข้าพักและรายได้ให้สม่ำเสมอยิ่งขึ้น

ในด้านแนวโน้มมูลค่าทรัพย์สิน เฉวงยังคงเป็นทำเลที่เป็นที่ต้องการสูง ทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ โครงการใหม่ๆ ที่เปิดขายในย่านเฉวง-บ่อผุดมักสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว สะท้อนว่าตลาดมีสภาพคล่องดี หากลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดในเฉวง วันนี้ นอกจากเก็บค่าเช่าแล้ว ในอนาคตหากต้องการขายต่อก็มีโอกาสได้กำไรส่วนต่างราคาสูง เนื่องจากเฉวงจะยังเป็นแหล่งท่องเที่ยวหลักของสมุยที่ไม่มีตกกระแส

ละไม: เพชรเม็ดงามที่กำลังมาแรง เหมาะทั้งเช่าพักตากอากาศและอยู่อาศัย

หาดละไม ซึ่งตั้งอยู่ทางตอนใต้ของหาดเฉวง (ชายฝั่งตะวันออกของเกาะสมุย) เป็นพื้นที่ท่องเที่ยวอันดับสองรองจากเฉวง ในอดีตละไมขึ้นชื่อว่าเป็นชายหาดที่งดงามและเงียบสงบกว่าเฉวง เหมาะกับนักท่องเที่ยวที่ชอบบรรยากาศผ่อนคลาย ไม่พลุกพล่านเกินไป จุดเด่นของละไม ได้แก่ ชายหาดโค้งยาว น้ำทะเลใส และทิวมะพร้าวที่รายล้อมให้บรรยากาศแบบทรอปิคอลบริสุทธิ์ นอกจากนี้ในบริเวณละไมยังมีสถานที่ท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียง เช่น หินตา-หินยาย (โขดหินรูปร่างแปลกตาติดชายทะเล) ซึ่งดึงดูดนักท่องเที่ยวให้แวะมาเยี่ยมชม รวมถึงมีวัดละไมและพิพิธภัณฑ์พื้นบ้านที่สะท้อนวัฒนธรรมท้องถิ่น

ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ละไมได้รับการพัฒนาและเติบโตอย่างเห็นได้ชัด จากแต่ก่อนที่อาจถูกมองว่าเงียบสงบเกินไป ทุกวันนี้ละไมมีร้านอาหาร คาเฟ่ และบาร์เพิ่มขึ้น รวมถึงกิจกรรมยามค่ำคืนที่คึกคักรองจากเฉวง (มีบาร์เบียร์ ผับเล็กๆ และโชว์ต่างๆ สำหรับนักท่องเที่ยว แต่ยังไม่ถึงกับหนาแน่นเท่าโซนเฉวง) ประกอบกับมีซูเปอร์มาร์เก็ตและตลาดท้องถิ่นสำหรับซื้อของใช้ประจำวัน ตลอดจนศูนย์สุขภาพและสปาชื่อดังหลายแห่ง ทำให้ละไมกลายเป็นทำเลที่น่าอยู่สำหรับทั้งนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติที่มาใช้ชีวิตบนเกาะแบบ Long Stay โดยยังคงได้บรรยากาศสงบและเป็นส่วนตัวกว่าพื้นที่เหนือของเกาะ

สำหรับตลาดเช่าในละไม สามารถรองรับได้ทั้งเช่าระยะสั้นและระยะยาว เนื่องจากมีทั้งนักท่องเที่ยวที่มาพักผ่อน (มักเป็นกลุ่มคู่รักหรือครอบครัวชาวยุโรปที่นิยมพักยาวช่วงหน้าหนาวบ้านเขา) และชาวต่างชาติที่ปักหลักอยู่สมุยซึ่งชอบความเงียบสงบของย่านนี้ การปล่อยเช่ารายวันในละไมอาจไม่ได้อัตราคืนละสูงเท่าเฉวง แต่ก็มีนักท่องเที่ยวจำนวนมากที่เลือกพักบริเวณนี้เพราะราคาค่าที่พักมักคุ้มค่ากว่า ตัวอย่างเช่น วิลล่าหรู 2 ห้องนอนติดทะเลในละไม สามารถปล่อยเช่ารายคืนในช่วงไฮซีซั่นราวคืนละ 4,000-8,000 บาท ขึ้นอยู่กับความใหม่และความหรูของวิลล่า ส่วน คอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเม้นท์ขนาด 1–2 ห้องนอน ในย่านนี้ หากปล่อยเช่ารายเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 25,000–50,000 บาท/เดือน สำหรับโครงการมาตรฐานทั่วไป และอาจสูงถึง 80,000–100,000 บาท/เดือนสำหรับยูนิตระดับลักซ์ชัวรี่ (เช่น ห้องวิวทะเลขนาดใหญ่หรือพูลวิลล่าที่อยู่ในโครงการโรงแรมหรู)

จุดแข็งของการลงทุนในละไม คือราคาที่ดินและอสังหาฯ ยังถูกกว่าโซนเฉวง-บ่อผุด ทำให้นักลงทุนสามารถเข้าซื้อได้ในงบประมาณที่ต่ำกว่า แต่ศักยภาพการเติบโตสูงมาก ข้อมูลจากภาคสนามระบุว่าในปีที่ผ่านมา อสังหาฯ ประเภทบ้านพักตากอากาศในละไมมียอดขายสูงที่สุดบนเกาะสมุย (อัตราการขายกว่า 79%) สะท้อนความนิยมของผู้ซื้อ โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่มองว่าละไมมีความเป็นส่วนตัวและราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับทำเลอื่น การที่โครงการใหม่ๆ ในสมุยเริ่มมุ่งมาที่หาดละไม (เช่น คอนโด The Terraza Samui ในตำบลมะเร็ต ซึ่งเป็นบริเวณหาดละไม) เป็นสัญญาณว่าละไมจะกลายเป็นทำเลดาวรุ่งที่ดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวและผู้อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในอนาคตอันใกล้

สำหรับนักลงทุนที่ถืออพาร์ทเม้นท์ปล่อยเช่าในละไม สิ่งที่ควรเน้นคือการทำการตลาดเจาะกลุ่มเป้าหมายให้ถูกต้อง เช่น โปรโมตห้องพักไปยังกลุ่มนักท่องเที่ยวระยะยาวจากยุโรปหรือออสเตรเลียที่นิยมมาอยู่สมุย 1-3 เดือนในช่วงหนีหนาว รวมถึงเสนอราคาพิเศษสำหรับการเช่าระยะยาวเพื่อจูงใจให้ผู้เช่าเลือกพักที่ละไมแทนที่จะไปพื้นที่อื่น นอกจากนี้ การชูจุดขายด้านความสงบและเป็นส่วนตัวของทำเลนี้ ควบคู่กับการเน้นสิ่งอำนวยความสะดวกภายในที่พัก (เช่น อินเทอร์เน็ต, ครัวครบชุด, เครื่องซักผ้า) จะช่วยให้ทรัพย์ของท่านโดดเด่นในสายตาผู้เช่าที่ต้องการมาพำนักยาวๆ ใช้ชีวิตเหมือนอยู่บ้าน

โดยสรุป บ่อผุด, เฉวง และละไม ต่างก็เป็นทำเลทองของเกาะสมุยที่มีศักยภาพสำหรับการลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ปล่อยเช่า ทั้งสามแห่งนี้ครอบคลุมความต้องการของผู้เช่าหลากหลายกลุ่ม นักลงทุนอาจเลือกทำเลที่สอดคล้องกับกลยุทธ์ของตน เช่น หากเน้นรายได้จากการเช่ารายวันท่องเที่ยวสูงสุด – เฉวงคือตัวเลือกที่เหมาะสม, หากต้องการความสมดุลระหว่างเช่าระยะสั้นและยาวพร้อมกลุ่มผู้เช่าคุณภาพ – บ่อผุดตอบโจทย์, หรือหากมองหาการเติบโตระยะยาวและมูลค่าที่อาจเพิ่มขึ้นมาก – ละไมคือตัวเลือกลำดับต้นๆ

วิเคราะห์ ROI และรายได้ค่าเช่าเฉลี่ยของการลงทุนอพาร์ทเม้นท์สมุย

ROI (Return on Investment) หรืออัตราผลตอบแทนการลงทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนต้องพิจารณาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ROI ในบริบทนี้มักวัดจาก ผลตอบแทนค่าเช่า รายปีเทียบกับเงินลงทุนซื้อทรัพย์สิน ยกตัวอย่างเช่น หากซื้อคอนโดราคา 5 ล้านบาท แล้วปล่อยเช่าได้รับค่าเช่า 40,000 บาทต่อเดือน (480,000 บาทต่อปี) จะคิดเป็นผลตอบแทน ประมาณ 9.6% ต่อปี (480,000 ÷ 5,000,000) ยังไม่รวมกำไรส่วนต่างราคาที่อาจเกิดขึ้นเมื่อขายทรัพย์สิน

สำหรับตลาดสมุย อัตราผลตอบแทนค่าเช่าโดยทั่วไปถือว่าอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับอสังหาฯ ในเมืองใหญ่ โดยค่าเฉลี่ยผลตอบแทนสุทธิ (หลังหักค่าใช้จ่ายพื้นฐาน) มักอยู่ราว 5-10% ต่อปี ขึ้นกับทำเลและรูปแบบการปล่อยเช่า ในบางกรณีที่นักลงทุนบริหารจัดการได้มีประสิทธิภาพ (เช่น ปล่อยเช่าระยะสั้นเต็มที่ในช่วงไฮซีซั่นและมีผู้เช่าระยะยาวเติมเต็มช่วงโลว์ซีซั่น) ผลตอบแทนอาจไต่ระดับขึ้นไปถึง สองหลัก (10-12% หรือมากกว่า) ได้เลยทีเดียว ซึ่งถือว่าสูงกว่าการลงทุนคอนโดในกรุงเทพฯ (ที่มักให้ผลตอบแทนราว 3-5%) หรือการฝากเงินธนาคารอย่างมาก

อย่างไรก็ดี ในการคำนวณ ผลตอบแทนสุทธิ นักลงทุนควรหักค่าใช้จ่ายต่างๆ ออกด้วย เพื่อให้เห็นภาพที่แท้จริงของกำไร เช่น ค่าส่วนกลางและกองทุนอาคาร (สำหรับคอนโดมิเนียม), ค่าน้ำ-ค่าไฟส่วนกลางและค่าบำรุงรักษา (สำหรับอาคารทั้งหลัง), ค่าประกันภัยอาคาร, ค่าการตลาดและค่าบริหารจัดการ (เช่น ค่าจ้างบริษัทดูแลปล่อยเช่าหรือแม่บ้านทำความสะอาดห้องหลังผู้เช่าเช็คเอาท์ ในกรณีปล่อยเช่ารายวัน) รวมถึง ค่าใช้จ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง การประมาณการ ROI ที่ดีจึงควรคิดแบบ Conservative (เผื่อเหลือเผื่อขาด) เช่น ประเมินอัตราการเข้าพัก (Occupancy) เฉลี่ยต่อปีเผื่อไว้ว่าจะไม่ได้เต็ม 100% ตลอดทั้งปี และกันงบสำหรับค่าซ่อมแซมของชำรุดตามอายุการใช้งานไว้ส่วนหนึ่ง

มาดู รายได้ค่าเช่าเฉลี่ย ของอสังหาฯ ประเภทต่างๆ ในเกาะสมุยเพื่อประเมินศักยภาพรายได้:

• คอนโด/อพาร์ทเม้นท์ขนาดสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอน – สำหรับห้องมาตรฐานขนาดประมาณ 30-50 ตร.ม. ในทำเลบ่อผุดหรือเฉวง ค่าเช่าระยะยาว (รายเดือน) จะอยู่ประมาณ 25,000–40,000 บาท ขึ้นอยู่กับความใกล้ชายหาดและความใหม่ของโครงการ หากปล่อยเช่าระยะสั้น รายวันอาจได้คืนละ 1,500–3,000 บาท (คิดเป็นรายเดือนในช่วงไฮซีซั่นอาจทำรายได้ 45,000–60,000 บาทต่อเดือน แต่ต้องคำนึงถึงช่วงโลว์ซีซั่นที่อาจไม่มีผู้เช่า)
• คอนโด/อพาร์ทเม้นท์ 2 ห้องนอนขึ้นไป – ยูนิตขนาดใหญ่หรือหรูมากขึ้น เช่น ห้องแบบ 2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 70-100 ตร.ม. ในโครงการติดทะเลหรือวิวสวย ค่าเช่ารายเดือนอาจอยู่ที่ 60,000–100,000 บาท ได้ไม่ยาก โดยเฉพาะในช่วงฤดูท่องเที่ยว (มีตัวอย่างยูนิตระดับไฮเอนด์บางแห่งในบ่อผุดที่ปล่อยเช่า 2 ห้องนอนที่ 90,000–180,000 บาท/เดือน ก็มี) ซึ่งยูนิตลักษณะนี้มักเจาะกลุ่มครอบครัวต่างชาติหรือผู้เช่ากลุ่ม Corporate ที่มาทำงานระยะสั้นเป็นหลัก ส่วนการปล่อยเช่ารายวัน ยูนิตใหญ่สองห้องนอนอาจคิดค่าเช่าคืนละ 5,000-10,000 บาทขึ้นไป แล้วแต่ระดับความหรู
• บ้านเดี่ยว/วิลล่าสำหรับปล่อยเช่า – แม้ไม่ใช่หัวข้อหลักของบทความนี้ แต่บางครั้งนักลงทุนอาจชั่งใจระหว่างซื้อคอนโดกับซื้อบ้านวิลล่าเพื่อปล่อยเช่า ในสมุยวิลล่าขนาด 2-3 ห้องนอนพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวเป็นที่ต้องการสูงจากกลุ่มครอบครัวและกลุ่มเพื่อนที่มาท่องเที่ยว ค่าเช่าระยะสั้นของวิลล่าดังกล่าวในทำเลดี (เช่น บ่อผุด, เชิงมน, เฉวงน้อย, ละไม) อาจสูงถึงคืนละ 8,000-15,000 บาทในช่วงพีคซีซั่น ส่วนค่าเช่ารายเดือนสำหรับวิลล่าหรู 3 ห้องนอนอาจแตะ 100,000–150,000 บาท/เดือน เลยทีเดียว แต่การลงทุนวิลล่าต้องใช้เงินก้อนใหญ่และการดูแลรักษาสูงกว่าอพาร์ทเม้นท์/คอนโด

เมื่อเห็นภาพรายได้แล้ว เราสามารถลองคำนวณคร่าวๆ เพื่อประเมิน ROI: สมมติลงทุนซื้อห้องชุด 1 ห้องนอนในบ่อผุดราคา 4 ล้านบาท ถ้าปล่อยเช่ารายเดือน 35,000 บาท (ซึ่งถือว่าอยู่ในช่วงราคาตลาด) ทั้งปีจะมีรายได้ 420,000 บาท หักค่าส่วนกลางประมาณปีละ 30,000 บาท เหลือ 390,000 บาท คิดเป็นผลตอบแทนประมาณ 9.75% ต่อปีบนเงินลงทุน ถือว่าสูงทีเดียว และหากเลือกปล่อยเช้าช่วงไฮซีซั่นเป็นรายวันและโลว์ซีซั่นเป็นรายเดือน อาจทำรายได้รวมทั้งปีสูงกว่านั้นอีก (เช่น ไฮซีซั่น 6 เดือน ปล่อยเช่าวันละ ~2,500 บาท อัตราเข้าพัก 70% จะทำรายได้ช่วงนี้ราว 315,000 บาท + โลว์ซีซั่น 6 เดือนปล่อยเช่าเดือนละ 25,000 = 150,000 บาท รวมปีหนึ่ง ~465,000 บาท หักค่าใช้จ่ายแล้วเหลือใกล้เคียง 430,000 บาท เป็นผลตอบแทนเกิน 10% ต่อปี) ทั้งนี้ต้องแลกมากับการบริหารที่ยุ่งยากขึ้นและต้นทุนค่าโฆษณาหรือค่าดำเนินการที่เพิ่มขึ้นด้วย

นอกเหนือจากผลตอบแทนค่าเช่า ที่เป็นกระแสเงินสดรายเดือน/ปี นักลงทุนควรคำนึงถึง กำไรจากมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น (Capital Gain) ด้วย เกาะสมุยในช่วงปี 2566-2568 มีแนวโน้มราคาที่ดินและอสังหาฯ ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องตามอุปสงค์ที่หลั่งไหล การเข้ามาซื้อของกลุ่มทุนต่างชาติและการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่ขายในราคาสูง (เช่น Branded Residence ระดับหรูราคาหลังละกว่า 100 ล้านบาทที่ขายได้ในปีที่ผ่านมา) ย่อมดึงราคาเฉลี่ยของตลาดให้ขยับขึ้น นักลงทุนที่ซื้ออพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดในวันนี้จึงมีโอกาสเห็นมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นในอีก 2-3 ปีข้างหน้า โดยเฉพาะหากทำเลที่ตั้งอยู่ในจุดยอดนิยมอย่างเฉวง/ละไม/บ่อผุด และเป็นโครงการที่มีคุณภาพก่อสร้างและการบริหารที่ดี นั่นหมายความว่าเมื่อถึงเวลาขาย คุณอาจได้กำไรจากส่วนต่างราคาซื้อ-ขายเพิ่มอีกส่วนหนึ่ง เมื่อรวมกับผลตอบแทนค่าเช่าแล้ว การลงทุนในสมุยจึงให้ Total Return ที่น่าสนใจมาก เมื่อเทียบกับการลงทุนอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ

แน่นอนว่า ROI สูงก็ย่อมมาพร้อมกับความเสี่ยงและความผันผวน นักลงทุนควรคำนึงถึงปัจจัยแวดล้อม เช่น ฤดูกาลท่องเที่ยว (low/high season ที่ส่งผลต่อรายได้), ภาวะเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวโลก (เช่น หากเกิดวิกฤตที่ทำให้นักท่องเที่ยวลดลง ผลตอบแทนอาจต่ำกว่าคาด) แต่ในภาพรวม ณ ปัจจุบัน เกาะสมุยอยู่ในจังหวะขาขึ้นของวัฏจักรการท่องเที่ยว และรัฐบาลไทยก็มีนโยบายสนับสนุนการท่องเที่ยวอย่างเต็มที่ (เช่น โครงการวีซ่าระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติที่มีศักยภาพ, การส่งเสริมเที่ยวเมืองรอง, การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานการเดินทางมายังสมุย เป็นต้น) ซึ่งทั้งหมดนี้เกื้อหนุนให้ ผลตอบแทนการปล่อยเช่าอพาร์ทเม้นท์ในสมุยมีความยั่งยืนและมีแนวโน้มที่ดี ในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า

ข้อควรรู้ด้านกฎหมายและภาษีในการปล่อยเช่าอพาร์ทเม้นท์

การลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในเกาะสมุย (และประเทศไทยโดยรวม) มีประเด็นทางกฎหมายและระเบียบข้อบังคับหลายข้อที่ผู้ลงทุนควรทราบและปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายในภายหลัง และสร้างความมั่นใจว่าธุรกิจปล่อยเช่าของท่านดำเนินการได้อย่างราบรื่น ประเด็นสำคัญด้านกฎหมาย/ข้อบังคับมีดังนี้:

• ข้อกำหนดเรื่องการเช่าระยะสั้น (กฎหมายโรงแรม): ตามพระราชบัญญัติโรงแรมของไทย การให้เช่าที่พักอาศัยเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ (ระยะสั้นไม่เกิน 30 วัน) โดยคิดค่าตอบแทน เข้าข่ายเป็นการประกอบกิจการโรงแรมซึ่งต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม หากผู้ลงทุน ต้องการปล่อยเช่ารายวันอย่างถูกกฎหมาย จะต้องดำเนินการขอใบอนุญาตโรงแรมให้เรียบร้อย ซึ่งสำหรับอพาร์ทเม้นท์/คอนโดที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์มาตั้งแต่แรกอาจทำได้ยาก (ต้องปรับปรุงอาคารให้เป็นไปตามเกณฑ์โรงแรม เช่น มีระบบความปลอดภัย, ที่จอดรถ, การแบ่งโซน ฯลฯ และยังต้องดูข้อกฎหมายผังเมืองของพื้นที่นั้นๆ ด้วย) ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนจำนวนมากที่ ปล่อยเช่าผ่าน Airbnb หรือแพลตฟอร์มออนไลน์ มักเลือกใช้แนวทางประนีประนอมคือ ปล่อยเช่า ขั้นต่ำ 30 คืนขึ้นไป เพื่อหลีกเลี่ยงนิยาม “ที่พักรายวัน” หรือบางรายอาจเสี่ยงปล่อยเช่ารายวันโดยมิได้ขออนุญาต ซึ่งแม้จะทำกันแพร่หลายแต่ก็มีความเสี่ยงถูกปรับหากเจ้าหน้าที่เข้มงวด ดังนั้น วิธีที่ปลอดภัยที่สุด คือวางแผนปล่อยเช่าระยะกลาง-ยาวเป็นหลัก หรือหากต้องการโฟกัสรายวันจริงๆ ควรพิจารณาลงทุนผ่านโครงการที่เขาจัดการให้แบบโรงแรม (เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์/Branded Residence) ที่ได้ใบอนุญาตถูกต้อง จะอุ่นใจกว่า
• กฎหมายควบคุมสัญญาเช่า (สำหรับผู้ปล่อยเช่าหลายยูนิต): หากผู้ลงทุนเป็นเจ้าของอพาร์ทเม้นท์หลายห้อง (ตั้งแต่ 5 ยูนิตขึ้นไป ที่ปล่อยเช่าในรูปแบบธุรกิจ) จะเข้าข่ายตาม ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2561 ซึ่งกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขมาตรฐานบางประการ เช่น ต้องทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรที่มีรายละเอียดตามที่กฎหมายกำหนด, เรียกเก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า, คิดค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือน, ต้องไม่เรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการคิดจริง (ห้ามบวกกำไรเพิ่มจากค่าน้ำค่าไฟ), ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดได้โดยแจ้งล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน เป็นต้น หากผู้ให้เช่าไม่ปฏิบัติตามอาจถือเป็นสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและมีความผิดตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค นักลงทุนที่วางแผนจะซื้ออาคารอพาร์ทเม้นท์ทั้งหลังหรือมีห้องปล่อยเช่าหลายห้องควรศึกษาและปฏิบัติตามกฎนี้อย่างเคร่งครัด ทั้งเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าและเพื่อหลีกเลี่ยงบทลงโทษทางกฎหมาย
• การถือครองและสิทธิ์การเป็นเจ้าของสำหรับชาวต่างชาติ: แม้ว่าผู้ลงทุนเป้าหมายหลักของบทความนี้คือ นักลงทุนชาวไทย (ซึ่งไม่มีข้อจำกัดในการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน/อาคารในประเทศไทย) แต่หากวางแผนในอนาคตที่จะขายทรัพย์สินต่อให้ชาวต่างชาติ หรือทำการตลาดหาผู้เช่าต่างชาติ ควรทราบข้อจำกัดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในไทยได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนพื้นที่ขายรวมของโครงการ หากโครงการไหนที่โควต้าต่างชาติเต็มแล้ว ผู้ซื้อชาวต่างชาติรายใหม่จะซื้อในนามคนต่างด้าวไม่ได้ (ต้องซื้อผ่านนิติบุคคลหรือใช้ชื่อคนไทย) เป็นต้น สำหรับบ้านเดี่ยวหรืออพาร์ทเม้นท์ที่เป็นโฉนดที่ดิน ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ตามกฎหมายไทย (เว้นแต่เช่าระยะยาว 30 ปีต่อสัญญา หรือถือหุ้นในบริษัทคนไทย) ดังนั้นหากทรัพย์ที่เราลงทุนมีเป้าหมายขายทำกำไรในอนาคต อาจต้องเล็งกลุ่มผู้ซื้อเป็นคนไทยหรือคนต่างชาติที่ยอมรับเงื่อนไขการถือครองแบบเช่าระยะยาว/โครงสร้างบริษัท
• ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง: รายได้ค่าเช่าที่ได้รับจะต้องนำมาคำนวณเสีย ภาษีเงินได้ ประจำปี โดยบุคคลธรรมดาจะเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นอัตราภาษีก้าวหน้า (สามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% จากค่าเช่าได้) ส่วนกรณีจดทะเบียนบริษัทเพื่อดำเนินธุรกิจให้เช่า จะเสียภาษีนิติบุคคล 20% จากกำไรสุทธิ นอกจากนี้เจ้าของทรัพย์สินยังมีภาระ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจัดเก็บเป็นรายปีโดยท้องถิ่น (อสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยเช่าจะถูกจัดเก็บในอัตราที่สูงกว่าบ้านที่เจ้าของอยู่เอง แต่โดยทั่วไปอสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัยยังมีอัตราภาษีต่ำกว่าอสังหาฯ พาณิชย์หรืออุตสาหกรรมมาก และมีการยกเว้น/ลดหย่อนสำหรับมูลค่าแรกเริ่ม ทำให้ภาษีที่ต้องจ่ายจริงคิดเป็นสัดส่วนเล็กน้อยของมูลค่าทรัพย์) อย่างไรก็ดี ผู้ลงทุนควรสอบถามอัตราภาษีกับทางเทศบาลหรืออบจ. ในพื้นที่สมุยทุกปี และเตรียมงบประมาณสำรองไว้จ่ายภาษีดังกล่าวตรงเวลาเพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับ
• กฎระเบียบของนิติบุคคลและชุมชน: ในกรณีลงทุนคอนโดมิเนียมหรือบ้านในโครงการจัดสรร ควรศึกษากฎของนิติบุคคลโครงการนั้นๆ ด้วย บางโครงการอาจมีกฎ ห้ามปล่อยเช่าระยะสั้น (เพื่อรักษาความสงบหรือความเป็นส่วนตัวของผู้อยู่อาศัยคนอื่น) หากฝ่าฝืนอาจถูกปรับหรือถูกขอความร่วมมือให้ยุติการปล่อยเช่า นอกจากนี้การมีผู้เช่าเข้าออกบ่อยครั้ง ควรสร้างความสัมพันธ์ที่ดีและแจ้งให้เพื่อนบ้านหรือนิติบุคคลทราบ (เช่น แนะนำตัวว่าท่านเป็นเจ้าของและมีการปล่อยเช่าถูกต้อง ไม่ได้นำบุคคลไม่พึงประสงค์เข้ามา) เพื่อป้องกันความเข้าใจผิดหรือข้อร้องเรียนในอนาคต
• การรายงานตัวผู้เช่าต่างชาติ (แบบฟอร์ม ตม.30): ตามกฎหมายคนเข้าเมืองของไทย เจ้าของที่พักมีหน้าที่รายงานต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองเมื่อมีคนต่างด้าวเข้าพักอาศัยในสถานที่ของตน ภายใน 24 ชั่วโมง ซึ่งเรื่องนี้รวมถึงกรณีการปล่อยเช่าระยะสั้น/ยาวแก่นักท่องเที่ยวหรือผู้เช่าชาวต่างชาติด้วย เจ้าของห้องสามารถดำเนินการได้โดยกรอกแบบฟอร์ม ตม.30 (TM30) ออนไลน์หรือติดต่อที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองสาขาสมุย เพื่อแจ้งรายละเอียดผู้เข้าพักและระยะเวลาพำนัก การปฏิบัติตามข้อนี้จะช่วยหลีกเลี่ยงการถูกปรับกรณีมีการตรวจสอบ และยังเป็นการอำนวยความสะดวกให้ผู้เช่าในการอยู่ต่อหรือขอวีซ่าด้วย (เพราะทางการมีข้อมูลตามจริง)

สรุปแล้ว แม้ว่าข้อกฎหมายอาจดูมีหลายแง่มุม แต่นักลงทุนส่วนใหญ่ที่ศึกษาข้อมูลและวางแผนอย่างรอบคอบมัก ไม่ได้ประสบปัญหาในการดำเนินธุรกิจปล่อยเช่า เพียงแต่ต้องดำเนินการทุกอย่างให้ถูกระเบียบ โปร่งใส และเตรียมพร้อมรับมือกับข้อกำหนดต่างๆ เช่น หากคิดจะเน้นปล่อยเช่าระยะสั้นก็ควรดำเนินเรื่องขอใบอนุญาตโรงแรมหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านนี้แต่เนิ่นๆ หรือหากมีผู้เช่าหลายรายก็ควรทำสัญญาตามรูปแบบมาตรฐานเพื่อความสบายใจของทั้งสองฝ่าย เป็นต้น การปฏิบัติตามกฎหมายไม่เพียงช่วยเลี่ยงบทลงโทษ แต่ยังส่งผลดีต่อภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือของธุรกิจที่พักของเราด้วย ซึ่งจะช่วยดึงดูดผู้เช่าที่มีคุณภาพในระยะยาว

แนวโน้มตลาดอพาร์ทเม้นท์สมุยปี 2568 และอนาคตข้างหน้า

เมื่อมองไปยังอนาคตอันใกล้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่าในเกาะสมุยปี 2568 มีสัญญาณเชิงบวกหลายประการที่บ่งชี้ถึงโอกาสเติบโตอย่างต่อเนื่อง ดังนี้:

• การท่องเที่ยวขาขึ้นและจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มสูงเป็นประวัติการณ์: ภาครัฐคาดการณ์ว่าปี 2568 จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าไทยมากขึ้นอย่างต่อเนื่องจากปีก่อนๆ ซึ่งเกาะสมุยในฐานะแหล่งท่องเที่ยวระดับโลกจะได้รับอานิสงส์เต็มที่ ปี 2567 ที่ผ่านมาเกาะสมุยมีนักท่องเที่ยวรวมเกือบ 3.8 ล้านคน และปี 2568 คาดว่าจะทะลุระดับดังกล่าว โดยเฉพาะกลุ่มยุโรป อเมริกา และจีนที่กลับมาเที่ยวไทยมากขึ้นหลังจากสถานการณ์โควิดคลี่คลาย นักท่องเที่ยวจำนวนมากขึ้นหมายถึงความต้องการที่พักระยะสั้นที่มากขึ้น ขณะเดียวกันกลุ่มดิจิทัลโนแมดและชาวต่างชาติที่ทำงานจากระยะไกลก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากเทรนด์ Work from Anywhere ที่กลายเป็นวิถีปกติใหม่ บุคคลเหล่านี้มักมองหาที่พักเช่าระยะ 1-6 เดือนในสถานที่น่าอยู่ซึ่งสมุยตอบโจทย์อย่างมาก ทั้งทะเลสวยและอินเทอร์เน็ตความเร็วสูง การหลั่งไหลของทั้งนักท่องเที่ยวระยะสั้นและผู้พักอาศัยระยะยาวจะช่วยผลักดันอัตราการเข้าพักและราคาค่าเช่าให้อยู่ในเกณฑ์สูงต่อไปตลอดปี 2568
• การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่และความสนใจจากต่างชาติ: ดังที่ได้กล่าวไป ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศใหม่ๆ กำลังเปิดตัวบนเกาะสมุยอย่างคึกคักในปี 2568 จำนวนซัพพลายใหม่ที่เพิ่มเข้ามาสะท้อนความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและนักพัฒนาที่มองเห็นศักยภาพตลาด ระดับราคาขายเฉลี่ยของคอนโดใหม่ในสมุยที่ 50,000-70,000 บาท/ตร.ม. นั้นยังดึงดูดใจเมื่อเทียบกับคุณภาพชีวิตที่ได้รับบนเกาะสวยงามเช่นนี้ ส่งผลให้โครงการหลายแห่งมียอดจองสูงและปิดการขายได้รวดเร็ว (ผู้บริหารบางรายระบุว่าคอนโดมิเนียมที่สมุยหลายโครงการขายได้เกือบหมดในเวลาไม่นานหลังเปิดตัว) นอกจากนี้กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ทั้งยุโรป รัสเซีย จีน และตะวันออกกลาง ยังคงสนใจเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในสมุยเพื่อการลงทุนหรือบ้านพักตากอากาศส่วนตัว ซึ่งเม็ดเงินต่างชาติที่ไหลเข้ามานี้ไม่เพียงกระตุ้นตลาดขาย แต่ยังหมายถึงความต้องการจ้างบริหารเช่าต่อหรือดูแลทรัพย์สิน ซึ่งเปิดโอกาสให้นักลงทุนและผู้ประกอบการท้องถิ่นเข้ามาร่วมธุรกิจบริหารปล่อยเช่าในฐานะตัวแทนหรือผู้ดูแลทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอีกด้วย
• ภาพลักษณ์ระดับโลกและการโปรโมทในสื่อต่างประเทศ: สมุยได้รับการโปรโมทในสื่อต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากการจัดอันดับเกาะยอดนิยมสำหรับนักท่องเที่ยว, บทความแนะนำสถานที่เที่ยว, รวมถึงล่าสุดยังมีการใช้สมุยเป็นฉากหลักในซีรีส์โทรทัศน์ระดับนานาชาติ ซึ่งช่วยฉายภาพความหรูหราและเสน่ห์ของเกาะไปสู่สายตาผู้ชมทั่วโลก กอปรกับการที่คนดังและผู้มีชื่อเสียงหลายคนเลือกสมุยเป็นสถานที่พักผ่อน ทำให้เกาะสมุยตอกย้ำสถานะ “ทำเลทอง” แห่งใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทยในสายตาชาวต่างชาติ เมื่อชื่อเสียงและความต้องการสูง ความมั่นใจในการลงทุนปล่อยเช่าก็จะยิ่งเพิ่มตามไปด้วย เป็นไปได้ว่าตลาดเช่าจะก้าวเข้าสู่ระดับพรีเมียมมากขึ้น ผู้เช่าคุณภาพสูงยินดีจ่ายมากขึ้นเพื่อแลกกับประสบการณ์การพักที่สมบูรณ์แบบบนเกาะสมุย
• การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวก: รัฐบาลและภาคเอกชนมีแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่จะส่งเสริมเศรษฐกิจท้องถิ่นสมุยในระยะยาว เช่น การศึกษาโครงการ สะพานเชื่อมเกาะสมุยกับแผ่นดินใหญ่ (โครงการทางพิเศษข้ามทะเลยาว ~20 กม. ที่อยู่ในขั้นตอนศึกษาและรับฟังความคิดเห็น หากเกิดขึ้นจริงในอนาคตจะทำให้การเดินทางมายังสมุยสะดวกเทียบเท่าขับรถไปภูเก็ต), การเพิ่มเที่ยวบินและสายการบินที่ให้บริการสมุย (ลดค่าโดยสารและเพิ่มนักเดินทางได้อีกมาก), การปรับปรุงระบบสาธารณูปโภคบนเกาะ (เช่น ระบบไฟฟ้า ประปา อินเทอร์เน็ต และระบบระบายน้ำ เพื่อรองรับประชากรที่เพิ่มขึ้น) แม้บางโครงการยังอยู่ในแผนระยะกลาง-ยาว แต่แนวโน้มเหล่านี้ย่อมทำให้คุณภาพการอยู่อาศัย บนสมุยดียิ่งขึ้นในอนาคต และส่งผลบวกโดยตรงต่อธุรกิจปล่อยเช่าเพราะทำให้ผู้เช่าพักอาศัยสบายใจและอยู่นานขึ้น
• การปรับตัวของตลาดรองรับกลุ่ม Long Stay และ Remote Work: ผู้ประกอบการในสมุยหลายรายเริ่มหันมาจับตลาดผู้พักระยะยาวมากขึ้น เช่น การเปิดโคเวิร์กกิ้งสเปซหรือมุมทำงานในที่พัก, การจัดแพ็กเกจค่าเช่ารายเดือนที่รวมบริการทำความสะอาดหรือรถรับส่ง, ส่วนลดพิเศษสำหรับการเข้าพักตั้งแต่ 3-6 เดือน เป็นต้น ความเคลื่อนไหวเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่าตลาดเช่าสมุยกำลังจะ diversify ไม่ได้พึ่งพาแต่นักท่องเที่ยวระยะสั้นเพียงอย่างเดียว แต่จะตอบสนองความต้องการของผู้เช่าประเภทต่างๆ ได้ครอบคลุมขึ้น ซึ่งเป็นผลดีต่อความมั่นคงของรายได้ค่าเช่าในระยะยาว

โดยภาพรวมต้องกล่าวว่า ปี 2568 และต่อๆ ไปเป็นช่วงเวลาที่สดใสสำหรับการลงทุนในตลาดอพาร์ทเม้นท์เกาะสมุย อย่างไรก็ตาม นักลงทุนก็ควรติดตามข่าวสารและสภาพตลาดอย่างใกล้ชิด เพราะตลาดอสังหาฯ ย่อมมีทั้งโอกาสและความท้าทาย ปัจจัยภายนอกอย่างราคาน้ำมัน ค่าเงินบาท นโยบายภาษี หรือสถานการณ์เศรษฐกิจโลกก็อาจมีผลกระทบได้เป็นระยะ แต่หากมองในเชิงพื้นฐานแล้ว สมุยมีจุดแข็งเรื่องทรัพยากรการท่องเที่ยวและบรรยากาศการอยู่อาศัยที่หาได้ยากจากที่อื่น ซึ่งจะเป็นแรงหนุนสำคัญให้ตลาดเติบโตต่อเนื่อง นักลงทุนควรมองการลงทุนนี้ในลักษณะ ระยะกลาง-ยาว เพื่อให้ผ่านพ้นความผันผวนระยะสั้นและเก็บเกี่ยวผลตอบแทนสูงสุดเมื่อสมุยพัฒนาเต็มที่ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

คำแนะนำเชิงกลยุทธ์ในการเลือกซื้ออพาร์ทเม้นท์เพื่อการลงทุนปล่อยเช่า

เมื่อพิจารณาลงทุน ซื้ออพาร์ทเม้นท์ในเกาะสมุย เพื่อปล่อยเช่าให้ได้ผลตอบแทนที่ดีและยั่งยืน นักลงทุนควรมีกลยุทธ์และหลักเกณฑ์ในการตัดสินใจอย่างรอบด้าน ดังนี้คือคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ที่สรุปเป็นข้อๆ เพื่อช่วยให้การลงทุนของท่านประสบความสำเร็จสูงสุด:

1. เลือกทำเลให้สอดคล้องกับกลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย: ทำเลที่ตั้งของทรัพย์เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่จะกำหนดว่าผู้เช่าของท่านคือใครและค่าเช่าจะอยู่ในระดับใด หากเน้นปล่อยเช่าระยะสั้นนักท่องเที่ยว ควรเลือกทำเลท่องเที่ยวหลักอย่าง หาดเฉวง ซึ่งมีดีมานด์สูงและปล่อยเช่าง่ายในช่วงไฮซีซั่น แต่หากอยากได้กลุ่มผู้เช่าระยะยาวที่มีกำลังเช่าและดูแลทรัพย์สินดี ย่านบ่อผุด จะตอบโจทย์เพราะดึงดูดครอบครัวชาวต่างชาติและคนทำงานรีโมท นอกจากนี้ หาดละไม ก็เป็นทำเลอนาคตไกล ราคายังไม่สูงเกินไปและมีโอกาสเติบโต ซึ่งเหมาะกับนักลงทุนที่มองการถือครองเก็บเกี่ยวค่าเช่าไปพร้อมกับมูลค่าที่เพิ่มขึ้น อย่าลืมสำรวจสภาพแวดล้อมโดยรอบทรัพย์ที่จะซื้อ เช่น ใกล้ร้านสะดวกซื้อ ร้านอาหาร แหล่งท่องเที่ยวหรือไม่ มีถนนทางเข้าออกสะดวกหรือเปล่า เพราะสิ่งเหล่านี้มีผลต่อความพึงพอใจของผู้เช่าและความง่ายในการปล่อยเช่าอย่างมาก
2. เลือกประเภทอสังหาฯ และโครงการที่มีศักยภาพ: พิจารณาว่าจะลงทุนในคอนโดมิเนียมห้องชุดเดียวหรือลงทุนซื้อกิจการอพาร์ทเม้นท์ทั้งหลัง ซึ่งแต่ละแบบมีข้อดีต่างกัน (ดังที่ได้อธิบายในหัวข้อก่อนหน้า) หากเป็นนักลงทุนมือใหม่หรือมีเวลาดูแลจำกัด การซื้อคอนโดในโครงการที่น่าเชื่อถือแล้วปล่อยเช่าอาจเสี่ยงน้อยกว่า เพราะมีมืออาชีพช่วยดูแลส่วนกลาง และชื่อเสียงของโครงการก็ช่วยดึงดูดผู้เช่าได้ระดับหนึ่ง ควรเลือกโครงการที่มีรีวิวดี มีการบำรุงรักษาอาคารต่อเนื่อง และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันตรงใจกลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย เช่น มีสระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถเพียงพอ ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม. เป็นต้น ในทางกลับกัน หากท่านมีประสบการณ์และต้องการผลตอบแทนรวมสูงขึ้น การซื้ออพาร์ทเม้นท์เล็กๆ ทั้งหลังหรือวิลล่าหลายหลังมาบริหารเองก็เป็นทางเลือกที่ดี แต่ต้องแน่ใจว่าท่านพร้อมรับผิดชอบงานบริหารหรือมีทีมงานที่ไว้ใจได้สำหรับช่วยดูแลทรัพย์สินจำนวนหลายยูนิตพร้อมกัน
3. ตรวจสอบคุณภาพทรัพย์สินและโครงสร้างทางกฎหมาย: ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรทำการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินอย่างละเอียด ทั้งในเชิงกายภาพและเอกสารสิทธิ์ หากเป็นโครงการใหม่ ควรเลือกผู้พัฒนาที่มีผลงานน่าเชื่อถือ ก่อสร้างได้มาตรฐาน และส่งมอบตามกำหนด ตรวจเช็คสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อกำหนดนิติบุคคล ฯลฯ ให้รอบคอบ หากเป็นทรัพย์มือสอง (รีเซล) ควรตรวจสอบสภาพห้อง/อาคารว่ามีจุดชำรุดต้องซ่อมหรือไม่ ระบบไฟฟ้า ประปา เครื่องปรับอากาศ ยังใช้งานดีไหม เพราะสิ่งเหล่านี้จะเป็นค่าใช้จ่ายที่ท่านต้องดูแลเมื่อเป็นเจ้าของแล้ว รวมถึงตรวจสอบโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ว่าไม่มีภาระผูกพันหรือข้อพิพาททางกฎหมายใดๆ ค้างอยู่ กรณีเป็นอาคารอพาร์ทเม้นท์ทั้งหลัง ควรให้วิศวกรหรือนายช่างผู้ชำนาญเข้ามาประเมินโครงสร้างอาคาร ความแข็งแรง และอายุการใช้งานที่เหลือ เพื่อประเมินงบซ่อมบำรุงที่จะต้องใช้ในอนาคตด้วย สุดท้าย อย่าลืมตรวจสอบข้อบังคับผังเมืองหรือข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณนั้น (สำหรับที่ดิน/อาคารทั้งหลัง) ว่าอนุญาตให้ประกอบกิจการที่พักอาศัย/เชิงพาณิชย์ได้ถูกต้อง เพื่อที่จะได้ดำเนินธุรกิจปล่อยเช่าอย่างไม่มีปัญหาภายหลัง
4. คำนวณผลตอบแทนและค่าใช้จ่ายอย่างรอบด้าน: การประเมิน ความคุ้มค่าในการลงทุน ควรกระทำบนข้อมูลที่เป็นจริงและครอบคลุมทุกมิติ เริ่มจากวิเคราะห์ศักยภาพรายได้ค่าเช่าของทรัพย์นั้นๆ อย่างสมเหตุสมผล (เช่น ดูข้อมูลค่าเช่าในบริเวณเดียวกัน เทียบขนาดและสภาพห้องที่ใกล้เคียงกัน) จากนั้นจึงคำนวณ ROI โดยนำ ค่าใช้จ่ายทั้งหมด มาหักออกจากรายได้ ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลาง, ค่าดูแลรักษา, ค่าโฆษณาประกาศหาผู้เช่า, ค่าธรรมเนียมนายหน้า (ถ้ามีการใช้เอเจนต์ช่วยหาผู้เช่า), ค่าสาธารณูปโภคที่เจ้าของรับภาระ (เช่น อินเทอร์เน็ต, เคเบิลทีวี ในกรณีที่รวมอยู่ในค่าเช่า), ค่าแม่บ้านทำความสะอาดห้องหลังผู้เช่าออก (สำหรับเช่าระยะสั้น), เงินคืนค่าประกันความเสียหาย (ซึ่งเจ้าของอาจต้องกันสำรองไว้คืนผู้เช่า) ตลอดจนภาษีที่เกี่ยวข้อง เมื่อนำมาคำนวณทั้งหมดแล้ว ผลตอบแทนสุทธิที่ได้รับยังอยู่ในระดับที่ท่านพึงพอใจหรือไม่ และมีเงินสำรองเพียงพอ รองรับกรณีที่ช่วงใดช่วงหนึ่งไม่มีผู้เช่า (ไม่ควรสมมติว่าจะปล่อยเช่าได้ 100% ตลอดเวลา ให้คิดเผื่อไว้เสมอ) นอกจากนี้ควรวิเคราะห์ จุดคุ้มทุน (Payback Period) ว่าหากลงทุนไปแล้วจะใช้เวลากี่ปีในการคืนทุนจากค่าเช่า เช่น ลงทุน 5 ล้านบาท ได้ค่าเช่าสุทธิปีละ 400,000 บาท จะคืนทุนใน ~12.5 ปี เป็นต้น ซึ่งในกรณีสมุย 10-15 ปีก็ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ปกติค่อนไปทางดี (เพราะยังไม่รวมโอกาสขายทำกำไร) หากคำนวณแล้วจุดคุ้มทุนยาวนานเกิน 20 ปี อาจต้องพิจารณาหาทรัพย์ที่ราคาดีกว่านี้หรือเพิ่มมูลค่าค่าเช่าด้วยการปรับปรุงทรัพย์สิน
5. วางกลยุทธ์การบริหารและการตลาดการปล่อยเช่า: ธุรกิจปล่อยเช่าจะสำเร็จได้ ไม่ใช่แค่มีทรัพย์ที่ดี แต่ยังต้อง บริหารจัดการหลังการซื้อ อย่างมีประสิทธิภาพด้วย นักลงทุนควรวางแผนล่วงหน้าว่าจะจัดการการปล่อยเช่าอย่างไร หากท่านอาศัยอยู่ที่สมุย หรือสามารถเดินทางมาดูแลเองบ่อยครั้ง อาจบริหารเองได้โดยตรง ตั้งแต่การลงประกาศหาผู้เช่า คัดกรองผู้เช่า เซ็นสัญญา รวมถึงจัดการช่างซ่อมเมื่อมีปัญหา เป็นต้น แต่หาก ท่านอยู่ต่างจังหวัดหรือต่างประเทศ การจ้างบริษัทบริหารทรัพย์สิน (Property Management) ในพื้นที่สมุยก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ ปัจจุบันมีเอเจนซี่หลายรายในสมุยที่ให้บริการครบวงจรทั้งจัดหาผู้เช่า รับส่งกุญแจห้อง ดูแลความสะอาด และเก็บค่าเช่าโอนเข้าบัญชีเจ้าของ ซึ่งคิดค่าบริการเป็นเปอร์เซ็นต์ของค่าเช่า (เช่น 10-20%) การใช้บริการมืออาชีพจะช่วยประหยัดเวลาและแก้ปัญหาเฉพาะหน้าได้รวดเร็ว โดยเฉพาะกรณีปล่อยเช่ารายวันที่ต้องคอยตอบแชทลูกค้าและแก้ไขปัญหาตลอดเวลา ในด้านการตลาด ควรเลือกช่องทางประกาศที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย เช่น หากหวังจับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ควรลงประกาศใน Airbnb, Booking.com หรือ Agoda Homes พร้อมทั้งลงทุนถ่ายภาพห้องสวยๆ และเขียนคำบรรยายจุดขายเป็นภาษาอังกฤษที่น่าสนใจ หากเน้นกลุ่มลูกค้าคนไทยหรือชาวต่างชาติที่อยู่ในไทย ก็ควรลงประกาศในแพลตฟอร์มภาษาไทย เช่น Renthub, DDproperty, หรือกลุ่มเฟซบุ๊ก “ห้องเช่าสมุย” เป็นต้น การกำหนด ค่าเช่าที่เหมาะสม ก็เป็นศาสตร์หนึ่งที่ควรศึกษา ทั้งนี้อาจเริ่มจากราคาตลาดเฉลี่ย แล้วดูความพิเศษของห้องเราว่าเหนือกว่าหรือด้อยกว่าอย่างไร ปรับราคาให้แข่งขันได้ และอาจเสนอโปรโมชั่นส่วนลดสำหรับการเช่านานๆ หรือสิทธิพิเศษ (เช่น ฟรีรถรับส่งสนามบินเมื่อเข้าพัก, บริการทำความสะอาดฟรีเดือนละครั้ง ฯลฯ) เพื่อเพิ่มความน่าสนใจ
6. คำนึงถึงความเสี่ยงและมีแผนสำรอง: แม้ภาพรวมตลาดจะสดใส แต่นักลงทุนที่ดีควรเตรียม แผนรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่คาดฝัน ไว้ด้วย เช่น หากเกิดช่วงที่เศรษฐกิจซบเซาหรือนักท่องเที่ยวหายไป (อย่างเช่นที่เกิดขึ้นในช่วงปี 2563-2564) ท่านมีสายป่านการเงินพอที่จะผ่อนส่งสินเชื่อหรือดูแลทรัพย์สินโดยไม่มีรายได้ค่าเช่านานเพียงใด? อาจพิจารณาทำประกันภัยรายได้ (หากมี) หรือกันเงินทุนสำรองไว้อย่างน้อย 6-12 เดือนของค่าใช้จ่ายการดำเนินการ นอกจากนี้ ควรกระจายความเสี่ยงในพอร์ตการลงทุนของตน ไม่ควรทุ่มลงทุนในอสังหาฯ ประเภทเดียวหรือทำเลเดียวทั้งหมด เผื่อในกรณีที่ตลาดใดเกิดปัจจัยลบจะได้ไม่กระทบต่อรายได้ทั้งหมดของเรา สำหรับทรัพย์สินแต่ละชิ้น ควรมีแผนสำรองว่าจะทำอย่างไรหากไม่สามารถปล่อยเช่าได้ตามเป้าที่หวังไว้ เช่น สามารถลดราคาได้ต่ำสุดแค่ไหนโดยที่ยังคุ้ม, หรือหากแย่จริงๆ จะยอมขายตัดขาดทุนที่ราคาเท่าไร (Cut loss) ถึงแม้ไม่มีใครอยากให้เกิดสถานการณ์แบบนั้น แต่การคิดเผื่อไว้จะช่วยให้ไม่ตัดสินใจผิดพลาดด้วยอารมณ์หากเหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้นจริง
7. ติดตามแนวโน้มตลาดและปรับตัวอยู่เสมอ: ตลาดอสังหาฯ และการท่องเที่ยวมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา การลงทุนปล่อยเช่าของท่านจำเป็นต้อง มีการติดตามข่าวสารและข้อมูลตลาดอย่างใกล้ชิด เช่น ติดตามสถิตินักท่องเที่ยวรายปี, ดูว่าประเทศไหนส่งนักท่องเที่ยวมาสมุยมากเป็นพิเศษ (เพื่ออาจปรับกลยุทธ์การตลาดให้ตรงกลุ่ม เช่น ช่วงที่นักท่องเที่ยวรัสเซียเข้าไทยมาก อาจโฆษณาที่พักเป็นภาษารัสเซียหรือในเว็บที่ชาวรัสเซียใช้งาน), ตรวจสอบราคาค่าเช่าของคู่แข่งในพื้นที่เดียวกันทุกๆ 3-6 เดือนเพื่อปรับราคาของเราให้เหมาะสม, รวมถึงศึกษาโครงการอสังหาฯ ใหม่ๆ ที่จะเปิดในละแวกใกล้เคียง เพราะจะส่งผลต่ออุปทานห้องเช่าในตลาด หากเห็นการแข่งขันสูงขึ้นจะได้เตรียมปรับกลยุทธ์รักษาฐานผู้เช่า เช่น เพิ่มบริการหรือปรับปรุงห้องให้ทันสมัยขึ้น เป็นต้น นอกจากนี้ควรรับฟัง เสียงตอบรับจากผู้เช่า ที่เข้าพัก ไม่ว่าจะผ่านรีวิวออนไลน์หรือการสอบถามโดยตรง เพื่อนำมาปรับปรุงการให้บริการและสภาพที่พักให้ดียิ่งขึ้น การใส่ใจรายละเอียดเหล่านี้จะช่วยสร้างความแตกต่างและทำให้อพาร์ทเม้นท์ของท่านเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ ของลูกค้าเสมอ

บทสรุป: การลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ในเกาะสมุยเพื่อปล่อยเช่าเป็นทั้งโอกาสทางธุรกิจและการสร้างทรัพย์สินระยะยาวที่น่าสนใจ เมื่อพิจารณาจากศักยภาพด้านการท่องเที่ยว ทำเลที่สวยงามเป็นเอกลักษณ์ ตลอดจนผลตอบแทนจากค่าเช่าที่อยู่ในระดับสูง การวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบด้าน – ตั้งแต่การเลือกทำเลที่เหมาะสม ประเภททรัพย์ที่ใช่ การคำนวณผลตอบแทนอย่างถี่ถ้วน ปฏิบัติตามกฎหมายอย่างถูกต้อง และบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมืออาชีพ – จะช่วยให้นักลงทุนได้รับประโยชน์เต็มที่จากการลงทุนนี้ ในฐานะนักลงทุนชาวไทย ท่านมีข้อได้เปรียบด้านความเข้าใจกฎหมายท้องถิ่นและวัฒนธรรม รวมถึงสิทธิ์การถือครองทรัพย์สินที่ยืดหยุ่น ทำให้สามารถดำเนินกลยุทธ์ต่างๆ ได้คล่องตัวกว่าผู้ลงทุนต่างชาติที่เข้ามา เมื่อเตรียมตัวมาดีและเลือกลงทุนอย่างชาญฉลาด อพาร์ทเม้นท์ปล่อยเช่าในเกาะสมุยก็สามารถเป็นทั้งแหล่งรายได้ที่มั่นคงและทรัพย์สินอนาคตไกล ที่เพิ่มพูนมูลค่าไปพร้อมกับการเติบโตของเกาะสมุยในยุคทองที่กำลังมาถึงในไม่ช้านี้