ประกาศขายคอนโด ในเชียงใหม่

ขายคอนโดในเชียงใหม่ – แนวโน้มตลาดและกลยุทธ์ปี 2568

ในการ ขายคอนโดในเชียงใหม่ ปี 2568 ผู้ขายและนักลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งกำลังปรับตัวตามกระแสเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องหลังวิกฤตที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมเชียงใหม่ได้รับแรงหนุนสำคัญจากผู้ซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนชาวจีนที่เข้ามาซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนและพักผ่อนในระยะยาวอย่างมีนัยสำคัญ ประมาณว่ากว่า 25-40% ของผู้ซื้ออสังหาฯ ในเชียงใหม่ซื้อเพื่อการลงทุน และสัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติ (นำโดยจีน) มีบทบาทถึงเกือบ ครึ่งหนึ่งของยอดซื้อคอนโดของชาวต่างชาติ ในพื้นที่นี้ การที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจเชียงใหม่มากขึ้นช่วยพยุงตลาดคอนโดให้เติบโต แม้ว่ากำลังซื้อภายในประเทศจะฟื้นตัวช้าจากปัจจัยเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนก็ตาม

แนวโน้มตลาดปี 2568 คาดว่าจะมีความต้องการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพและโครงการที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อยุคใหม่ รัฐบาลยังมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เช่น ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งประกาศใช้ในปี 2568 และต่ออายุไปจนถึงกลางปี 2569 มาตรการนี้ช่วยลดค่าใช้จ่ายให้ผู้ซื้อและกระตุ้นการซื้อขายคอนโดระดับกลางล่างได้มากขึ้น ประกอบกับการท่องเที่ยวเชียงใหม่ที่กลับมาคึกคัก (มีเป้าหมายนักท่องเที่ยวไทยกว่า 40 ล้านคน/ครั้งในปี 2567-68 และชาวจีนเพิ่มขึ้นจากนโยบายฟรีวีซ่า) ส่งผลให้ตลาดเช่าคอนโดสำหรับนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติระยะยาวมีแนวโน้มสดใส ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่า

บทความนี้จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์การขายคอนโดในเชียงใหม่ปี 2568 อย่างครอบคลุม ตั้งแต่ทำเลยอดนิยม ราคาตลาดที่ปรับตัวล่าสุด โครงการใหม่ๆ ที่เปิดตัว ตลอดจนผลตอบแทนการลงทุน การวิเคราะห์ผู้เช่าแต่ละโซน เปรียบเทียบคอนโดกับอสังหาฯ ประเภทอื่น ภาระภาษีและกฎหมายที่ควรรู้ ตลอดจนเคล็ดลับการเลือกคอนโดที่เหมาะกับความต้องการของผู้ซื้อแต่ละประเภท เพื่อให้ผู้ที่สนใจขายหรือซื้อคอนโดในเชียงใหม่สามารถวางแผนกลยุทธ์และตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและเกิดประโยชน์สูงสุด

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมเชียงใหม่ ปี 2568

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ในปี 2568 อยู่ในช่วงฟื้นตัวและปรับตัวหลังจากภาวะชะลอตัวในปีก่อนๆ แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจจะยังมีความไม่แน่นอนและกำลังซื้อบางส่วนยังไม่กลับมาเต็มที่ แต่ภาคอสังหาฯ ประเภทคอนโดมิเนียมมีสัญญาณเชิงบวกมากกว่าบ้านจัดสรร โดยข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ระบุว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ยอดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในเชียงใหม่เพิ่มขึ้นถึงประมาณ 33% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สวนทางกับตลาดบ้านแนวราบที่ยอดขายหดตัว นั่นหมายความว่าผู้บริโภคและนักลงทุนเริ่มเปลี่ยนความสนใจมาที่คอนโดมากขึ้น อันเนื่องมาจากปัจจัยหลายประการ ได้แก่ การฟื้นตัวของการท่องเที่ยว การกลับมาของชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง และซัพพลายคอนโดใหม่ที่ออกสู่ตลาดลดน้อยลงในช่วงโควิดทำให้สินค้ามีความน่าสนใจขึ้น

เชียงใหม่ยังคงเป็นศูนย์กลางตลาดที่อยู่อาศัยของภาคเหนือ คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 50-60% ของหน่วยขายทั้งหมดในภาคนี้ ทำเลที่ได้รับความนิยมและมียอดขายดีในช่วงปีที่ผ่านมาประกอบด้วย โซนสันทรายและรอบมหาวิทยาลัยพายัพ (ช่วงโซนตะวันออกเฉียงเหนือของเมือง), โซนตัวเมืองชั้นในและย่านนิมมานฯ-สุเทพ, รวมถึง โซนชานเมืองทางใต้อย่างหางดง และบางส่วนของ สันกำแพง สาเหตุที่ทำเลเหล่านี้ขายดีเพราะมีทั้งความต้องการจากคนท้องถิ่นที่อยู่อาศัยเองและนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะโซนใกล้มหาวิทยาลัยและในเมืองที่คนจีนและชาติอื่นนิยมซื้อเพื่อปล่อยเช่าให้เพื่อนร่วมชาติหรืออยู่อาศัยเอง

อย่างไรก็ตาม แม้ยอดขายคอนโดจะกระเตื้องขึ้น แต่ภาพรวม หน่วยเหลือขาย (คอนโดที่ยังขายไม่ออก) ในเชียงใหม่ยังคงมีอยู่จำนวนมากจากที่เปิดตัวไว้ก่อนหน้า โดยประมาณต้นปี 2568 มีคอนโดเหลือขายราว หมื่นยูนิต ในตลาด แม้จำนวนจะลดลงเล็กน้อย (~3-4%) จากปีก่อน แต่ก็ยังถือว่าสูงอยู่ การแข่งขันด้านราคาจึงยังมีอยู่ในบางทำเล ผู้พัฒนาโครงการบางรายหันไปชะลอการเปิดตัวคอนโดใหม่ และเน้นระบายสต็อกพร้อมอยู่หรือปรับโปรโมชันจูงใจผู้ซื้อ เช่น ลดราคาหรือแถมเฟอร์นิเจอร์ เพื่อเร่งการขาย

แรงสนับสนุนสำคัญของตลาดคอนโดเชียงใหม่ในปี 2568 มาจากกลุ่มผู้ซื้อและผู้ลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ฮ่องกง และกลุ่ม Digital Nomads ชาวตะวันตกที่เข้ามาพำนักระยะยาว สถิติในรอบทศวรรษที่ผ่านมาพบว่าชาวจีนซื้อที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่ไปแล้วกว่า 1,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าลงทุนรวมกว่า 3,000-5,000 ล้านบาท แนวโน้มนี้ยังคงต่อเนื่องและเข้มข้นขึ้นหลังจากไทยผ่อนคลายมาตรการเดินทาง โดยรายงานจากสมาคมอสังหาฯ ท้องถิ่นระบุว่าในปี 2566-2567 ชาวจีนคิดเป็นเกือบ 46% ของผู้ซื้อคอนโดต่างชาติทั้งหมดในเชียงใหม่ และมีการสอบถามซื้อเพิ่มขึ้นเกือบ 50% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ผู้ซื้อต่างชาติยังรวมถึงชาวยุโรปและอเมริกันสูงวัยที่มองเชียงใหม่เป็นเมืองเกษียณอายุ อีกทั้งชาวเกาหลีและญี่ปุ่นบางส่วนที่มาทำงานหรือทำธุรกิจในพื้นที่ ซึ่งความต้องการจากต่างชาติเหล่านี้ช่วยรักษาระดับยอดขายคอนโดและราคาในบางทำเลให้ทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นสวนทางเศรษฐกิจ

ด้านราคาคอนโดโดยรวมในปี 2568 มีแนวโน้มขยับขึ้นเล็กน้อยในทำเลที่มีดีมานด์สูง ขณะที่ทำเลรอบนอกหรือโครงการที่เหลือขายนานอาจมีปรับลดราคาหรือคงที่ ข้อมูลจากเว็บไซต์ประกาศขายในต้นปี 2568 ชี้ว่า ราคาเสนอขายเฉลี่ยของคอนโดในจังหวัดเชียงใหม่อยู่ที่ราว 3.1-4.0 ล้านบาทต่อยูนิต (ประมาณ 75,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร สำหรับห้องมาตรฐาน) อย่างไรก็ตาม ราคาต่อตารางเมตรแตกต่างกันมากตามทำเล (รายละเอียดในส่วนถัดไป) กล่าวโดยสรุป ภาพรวมตลาดคอนโดเชียงใหม่ปี 2568 นับว่าอยู่ในเกณฑ์ทรงตัวค่อนไปทางเติบโตเล็กน้อย ผู้ขายยังต้องเผชิญการแข่งขันแต่ก็พอมองเห็นโอกาสในการทำกำไรหากถือสินทรัพย์ในทำเลและโครงการที่มีจุดขายตรงใจผู้ซื้อยุคใหม่

นอกจากปัจจัยดีมานด์และซัพพลายแล้ว ผู้ขายควรจับตานโยบายภาครัฐและปัจจัยภายนอกอื่นๆ ที่ส่งผลต่อตลาดด้วย ปี 2568 รัฐบาลได้ต่ออายุมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้าน (มีผลถึง 30 มิ.ย. 69) ซึ่งช่วยกระตุ้นการซื้อขายในกลุ่มคอนโดระดับกลางได้มาก อีกทั้งการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ของธนาคารทำให้ผู้ซื้อมีกำลังกู้มากขึ้น ด้านอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แม้มีแนวโน้มสูงแต่ยังถือว่าอยู่ในระดับที่ผู้ลงทุนรับได้ เทียบกับผลตอบแทนค่าเช่าคอนโดที่ยังสูงกว่า (จะกล่าวต่อไป) โดยรวมแล้ว หากสามารถรักษาความน่าสนใจสำหรับผู้ซื้อกลุ่มเป้าหมายไว้ได้ ไม่ว่าจะเป็นชาวไทยหรือต่างชาติ ตลาดคอนโดเชียงใหม่ก็มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องในปี 2568 นี้

ทำเลยอดนิยมของคอนโดในเชียงใหม่

ทำเลที่ตั้งของโครงการคอนโดมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อความสำเร็จในการขายและปล่อยเช่า จังหวัดเชียงใหม่ มีลักษณะเฉพาะตรงที่ตัวเมืองกระจุกอยู่ในเขตเมืองเก่าและย่านชั้นใน รอบนอกเป็นชานเมืองที่ยังมีพื้นที่พัฒนาได้ ทำเลยอดนิยมสำหรับคอนโดจึงมักอยู่ในบริเวณที่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก แหล่งงาน สถานศึกษา และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ บทความนี้จะเจาะจง 4 ทำเลยอดนิยม ที่โดดเด่นสำหรับคอนโดเชียงใหม่ ได้แก่ ย่านนิมมานเหมินทร์, ย่านสุเทพ, ย่านแม่เหียะ, และ ย่านฟ้าฮ่าม โดยแต่ละย่านมีจุดเด่นและกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกัน ดังนี้

ย่านนิมมานเหมินทร์ (นิมมานฯ)

ย่านนิมมานเหมินทร์ ถือเป็นทำเลทองอันดับต้นๆ ของเชียงใหม่ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ชื่อ “นิมมานฯ” ย่อมาจากถนนนิมมานเหมินทร์ ซึ่งตั้งอยู่ทางทิศตะวันตกของคูเมืองใกล้มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ พื้นที่นี้ขึ้นชื่อว่าเป็นแหล่งไลฟ์สไตล์ทันสมัยที่รวมร้านกาแฟเก๋ๆ หอศิลป์ ร้านอาหารนานาชาติ บาร์ และโคเวิร์กกิ้งสเปซ ไว้มากมาย บรรยากาศของนิมมานฯ ดึงดูดคนรุ่นใหม่ นักศึกษามหาวิทยาลัย และชาวต่างชาติที่มาทำงานระยะยาว (digital nomads) ให้มาพักอาศัยในบริเวณนี้ เนื่องจากสามารถเดินทางและใช้ชีวิตได้สะดวกสบายทั้งกลางวันและกลางคืน

คอนโดมิเนียมในย่านนิมมานฯ ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับกลางถึงไฮเอนด์ ความสูงไม่มาก (Low-rise 5-8 ชั้น) เน้นการออกแบบที่ทันสมัยและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันเพื่อตอบโจทย์คนเมือง ห้องขนาดสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนเป็นที่นิยมเพราะสอดคล้องกับกลุ่มผู้พักอาศัยที่มักเป็นคนโสดหรือคู่รักวัยทำงาน ราคาขายคอนโดในนิมมานฯ ค่อนข้างสูงกว่าทำเลอื่นๆ ในเชียงใหม่ จากข้อมูลตลาดล่าสุดพบว่าคอนโดแถวนี้มี ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงกว่าพื้นที่อื่นราว 20% ตัวอย่างเช่น ห้องหนึ่งห้องนอนขนาด 30-40 ตร.ม. ในคอนโดมิเนียมหรูบริเวณนี้อาจมีราคาประมาณ 90,000-100,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งห้องขนาด 35 ตร.ม. ก็จะตกอยู่ราว 3-3.5 ล้านบาท หรือบางโครงการระดับลักชัวรีอาจสูงถึง 4-5 ล้านบาทต่อยูนิตเลยทีเดียว

จุดแข็งของคอนโดย่านนิมมานฯ คือสามารถปล่อยเช่าได้ในอัตราสูง เนื่องจากเป็นที่ต้องการของทั้งชาวไทยและต่างชาติ ผู้เช่าชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวตะวันตกและเอเชียบางประเทศนิยมพักย่านนี้เพราะเดินไปกินดื่มหรือทำงานตามคาเฟ่ได้ง่าย สำหรับนักลงทุน การปล่อยเช่าระยะยาวให้กลุ่ม expat มักให้ผลตอบแทนดี นอกจากนี้หลายอาคารในย่านนี้ยังเปิดโอกาสให้ปล่อยเช่าระยะสั้น (แม้ตามกฎหมายไทยการเช่าต่ำกว่า 30 วันต้องมีใบอนุญาตโรงแรม) นักลงทุนบางรายจึงเลือกทำเป็น Airbnb ในคอนโดที่นิติบุคคลไม่เข้มงวด ส่งผลให้ ผลตอบแทนปล่อยเช่า (yield) ในย่านนิมมานฯ สูงกว่าค่าเฉลี่ยของเชียงใหม่ โดยอาจอยู่ที่ประมาณ 6-8% ต่อปี ได้เลย หากบริหารจัดการดีและมีอัตราการเข้าพักที่ต่อเนื่อง

กลุ่มผู้ซื้อและผู้เช่าในนิมมานฯ ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ฐานะดี นักลงทุนจากกรุงเทพฯ ที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า รวมถึงชาวต่างชาติที่ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง แม้ว่าย่านนี้จะพลุกพล่านและราคาสูง แต่ความนิยมก็ไม่ลดลง เนื่องจากเป็นศูนย์รวมความเจริญและไลฟ์สไตล์ของเชียงใหม่อย่างแท้จริง สำหรับผู้ที่จะขายคอนโดในย่านนี้ จุดขายที่ควรเน้นคือ ทำเลที่เดินถึงแหล่งไลฟ์สไตล์, วิวเมืองหรือดอยสุเทพที่สวยงามจากตัวห้อง, และ ศักยภาพการปล่อยเช่าที่เหนือกว่าพื้นที่อื่น ย่านนิมมานฯ เรียกได้ว่า “ของมันต้องมี” สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ เชียงใหม่เลยทีเดียว

ย่านสุเทพ (โซนมหาวิทยาลัยเชียงใหม่)

ตำบลสุเทพ เป็นพื้นที่กว้างขวางทางทิศตะวันตกของตัวเมืองเชียงใหม่ ครอบคลุมบริเวณดอยสุเทพและที่ราบเชิงดอยบางส่วน โดยพื้นที่ส่วนหนึ่งของตำบลนี้อยู่ในเขตเทศบาลนครเชียงใหม่ ที่สำคัญคือตำบลสุเทพเป็นที่ตั้งของ มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ (มช.) และสถานที่สำคัญหลายแห่ง เช่น สวนสัตว์เชียงใหม่ และวัดพระธาตุดอยสุเทพ ทำเลนี้จึงมีลักษณะผสมผสานระหว่างโซนชุมชนการศึกษาและแหล่งท่องเที่ยวธรรมชาติ

ย่านสุเทพ ที่เป็นทำเลยอดนิยมของคอนโด จะเน้นบริเวณใกล้มหาวิทยาลัยและถนนรอบมหาวิทยาลัย เช่น ถนนสุเทพ ถนนคลองชลประทาน และพื้นที่ที่ไม่ไกลจากย่านนิมมานฯ กล่าวได้ว่าย่านนี้บางส่วนซ้อนทับกับย่านนิมมานฯ ด้วยซ้ำ (เพราะนิมมานฯ ตั้งอยู่ในแขวงสุเทพ) แต่หากแยกส่วนที่เป็นย่านสุเทพออกมา จะหมายถึงโซนที่อยู่อาศัยของบุคลากรและนักศึกษามหาวิทยาลัย รวมถึงโรงพยาบาลมหาราชนครเชียงใหม่ (รพ.สวนดอก) ที่มีบุคลากรทางการแพทย์จำนวนมาก ก็อยู่ในย่านนี้เช่นกัน

คอนโดในย่านสุเทพมีหลากหลายระดับตั้งแต่ราคาย่อมเยาไปจนถึงคอนโดหรู แต่ส่วนใหญ่จะเป็น คอนโด Low-rise สูง 5-8 ชั้น กระจายอยู่ตามตรอกซอยรอบๆ มหาวิทยาลัย เพื่อตอบสนองความต้องการพักอาศัยของนิสิตนักศึกษาและคนทำงานวัยหนุ่มสาว ขนาดห้องที่ได้รับความนิยมมากคือ สตูดิโอ (~28-30 ตร.ม.) และ 1 ห้องนอน (~30-45 ตร.ม.) เนื่องจากปล่อยเช่าง่ายให้กับนิสิตหรือคนทำงานเดี่ยวๆ ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดย่านสุเทพ (ไม่รวมโซนนิมมานฯ ระดับไฮเอนด์) จะอยู่ราว 70,000-85,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งถือว่าสูงพอสมควรเพราะที่ดินหายาก ตัวเลขจากการประกาศขายในปี 2568 ชี้ว่า ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตในสุเทพประมาณ 3.7-4.0 ล้านบาท (สำหรับห้องทั่วไป 1-2 ห้องนอน) และราคาต่อตารางเมตรเฉลี่ยประมาณ 80,000-84,000 บาท สูงเป็นอันดับต้นๆ ของเชียงใหม่เลยทีเดียว

จุดเด่นของคอนโดโซนสุเทพ คือทำเลใกล้สถานศึกษาและสถานที่ราชการ ทำให้มีกลุ่มผู้เช่าหลักที่แน่นอน เช่น นักศึกษาที่ครอบครัวซื้อไว้ให้พักช่วงเรียน (หรือนักศึกษาที่เช่าระยะยาว 4 ปี) อาจารย์มหาวิทยาลัย บุคลากรทางการแพทย์จาก รพ.มหาราช รวมถึงพนักงานออฟฟิศรุ่นใหม่ที่ทำงานในตัวเมืองแต่ชอบบรรยากาศเงียบสงบกว่าอยู่ใจกลางนิมมานฯ การปล่อยเช่าคอนโดในย่านนี้มักจะเป็น สัญญาระยะยาว 6-12 เดือน เป็นหลัก ผลตอบแทนค่าเช่าอยู่ในเกณฑ์ดีประมาณ 5-6% ต่อปี ยกตัวอย่าง ห้องสตูดิโอใกล้มช.อาจปล่อยเช่าได้เดือนละ ~7,000-8,000 บาท ขณะที่ราคาซื้อ ~1.5-2 ล้านบาท (yield ~5%+)

นอกจากนั้น คอนโดบางส่วนในย่านนี้ยังได้รับความสนใจจากผู้ปกครองนักศึกษาจากต่างจังหวัดหรือกรุงเทพฯ ที่มาซื้อไว้ให้บุตรหลานพัก แล้วมองว่าเป็นการลงทุนระยะยาวไปในตัว (หลังเรียนจบก็สามารถขายต่อหรือปล่อยเช่าต่อได้) จุดขายที่สำคัญสำหรับคอนโดในสุเทพคือ ความสะดวกในการเดินทางไปมหาวิทยาลัยและโรงพยาบาล, สภาพแวดล้อมที่ปลอดภัยเหมาะกับนักศึกษา, และ วิวธรรมชาติ/ดอย ในบางโครงการที่อยู่เชิงเขา ซึ่งสร้างบรรยากาศน่าอยู่ หากผู้ขายสามารถชูจุดเด่นเหล่านี้ ก็จะทำให้คอนโดในย่านสุเทพดึงดูดผู้ซื้อกลุ่มครอบครัวและนักลงทุนได้ดี

ย่านแม่เหียะ

ตำบลแม่เหียะ ตั้งอยู่ทางทิศใต้ของอำเภอเมืองเชียงใหม่ เดิมทีเป็นชุมชนเกษตรกรรมดั้งเดิม มีสภาพแวดล้อมที่ยังคงความเป็นธรรมชาติ แต่ในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมาแม่เหียะเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนนวงแหวนรอบกลาง (สมโภชเชียงใหม่ 700 ปี), ถนนเชียงใหม่-หางดง (ทางหลวง 108), และถนนเลียบคลองชลประทาน (121) ที่เชื่อมแม่เหียะเข้าสู่ตัวเมืองได้สะดวกยิ่งขึ้น อีกทั้งในพื้นที่แม่เหียะยังเกิดโครงการสำคัญด้านการท่องเที่ยวอย่าง อุทยานหลวงราชพฤกษ์ และ เชียงใหม่ไนท์ซาฟารี ส่งผลให้ผู้คนทั้งชาวไทยและต่างชาติเริ่มย้ายเข้ามาอยู่อาศัยในย่านนี้เพิ่มขึ้นทุกปี จากพื้นที่ชนบทกลายมาเป็นชานเมืองที่มีหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมผุดขึ้นรองรับความต้องการที่อยู่อาศัย

คอนโดในย่านแม่เหียะ ส่วนใหญ่เป็นโครงการ Low-rise สูง 5-8 ชั้น และมีบางโครงการเป็นบ้านพักตากอากาศแนวคอนโด (เช่น วิวทะเลสาบ วิวดอย) ที่พัฒนาโดยบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ โครงการชื่อดังในย่านนี้อย่างเช่น “North Condo” ในโครงการ Serene Lake ของ Land & Houses ที่นำเสนอคอนโดวิวทะเลสาบและใกล้ธรรมชาติ ซึ่งได้รับความนิยมมาก ขนาดห้องในแม่เหียะมักใหญ่กว่าย่านในเมืองเล็กน้อย เพราะที่ดินราคาถูกกว่าจึงสร้างห้องพื้นที่กว้างได้ ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดแม่เหียะ จะต่ำกว่าย่านใจกลางเมืองค่อนข้างมาก ปัจจุบัน ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตประมาณ 3.5-4.2 ล้านบาท และ ราคาต่อตารางเมตรเฉลี่ยราว 55,000-60,000 บาท เท่านั้น (ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยเมืองเชียงใหม่ที่ ~75,000+/ตร.ม.) เช่น คอนโด 1 ห้องนอน 60 ตร.ม. ในแม่เหียะอาจขายที่ ~3.5 ล้าน (ประมาณ 58,000 บาท/ตร.ม.) ซึ่งถ้าเทียบขนาดเดียวกันในนิมมานฯ ราคาน่าจะเกิน 5 ล้านไปแล้ว

จุดเด่นของคอนโดย่านแม่เหียะ คือ ความเงียบสงบและใกล้ชิดธรรมชาติ เหมาะสำหรับผู้อยู่อาศัยที่ต้องการหลีกหนีความวุ่นวายในตัวเมือง แต่ยังเดินทางเข้าตัวเมืองภายใน 15-20 นาทีได้ ย่านนี้อยู่ไม่ไกลจาก สนามบินเชียงใหม่ (ขับรถประมาณ 10 กม.) จึงสะดวกสำหรับผู้ที่เดินทางบ่อย รวมถึงมีแหล่งช้อปปิ้งอย่างห้างแม็คโครและบิ๊กซีแม่เหียะรองรับการใช้ชีวิต นอกจากนี้โครงการบ้านจัดสรรและหมู่บ้านหรูหลายแห่งในโซนหางดง-แม่เหียะ ทำให้เกิดชุมชนชาวต่างชาติ (เช่น ชาวยุโรปที่มาเกษียณ) อาศัยอยู่พอสมควร จึงมีชาวต่างชาติบางส่วนที่นิยมคอนโดแม่เหียะเพราะได้พื้นที่ใหญ่ในงบประมาณที่ถูกกว่าในเมือง

ผู้เช่าในย่านแม่เหียะ มักเป็นกลุ่มครอบครัวคนไทยที่มีสมาชิกมาทำงานหรือเรียนในเชียงใหม่และต้องการที่พักสงบ, ข้าราชการหรือพนักงานบริษัทที่ทำงานฝั่งใต้ของเมือง, และชาวต่างชาติที่แต่งงานกับคนไทยหรือมาอยู่ระยะยาวที่ชอบบรรยากาศธรรมชาติ ยields การปล่อยเช่าในแม่เหียะอาจไม่สูงเท่าในเมือง (ประมาณ 4-5% ต่อปี) เพราะค่าเช่าไม่แพงมาก เช่น ห้อง 2 ห้องนอนใหญ่ 80 ตร.ม. อาจปล่อยเช่าได้ราว 15,000 บาท/เดือน (ทั้งที่ราคาขาย 4 ล้าน; yield ~4.5%) แต่ข้อดีคือมีแนวโน้มได้ผู้เช่าระยะยาวที่ดูแลห้องดี (เช่น ครอบครัวหรือชาวต่างชาติสูงวัย)

สำหรับผู้ขาย จุดขายที่ควรเน้นของคอนโดแม่เหียะคือ พื้นที่ใช้สอยคุ้มราคา, วิวและสิ่งแวดล้อมที่ร่มรื่น, และ ความเป็นส่วนตัว (คนไม่พลุกพล่าน) ควรเน้นเปรียบเทียบว่าด้วยงบเท่ากัน ผู้ซื้อจะได้ห้องขนาดใหญ่กว่ามากเมื่อเทียบกับในเมือง รวมถึงบรรยายไลฟ์สไตล์ที่ช้าลง เหมาะกับการพักผ่อนหรือเลี้ยงครอบครัว ซึ่งเป็นจุดต่างที่ดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อเฉพาะทางที่ไม่ได้อยากอยู่กลางเมือง

ย่านฟ้าฮ่าม

ตำบลฟ้าฮ่าม อยู่ทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือของเขตเมืองเชียงใหม่ มีพื้นที่ไม่กว้างมาก (ประมาณ 3 ตร.กม.) ลักษณะภูมิประเทศเป็นที่ราบริมแม่น้ำปิงและลำน้ำแม่คาว ฟ้าฮ่ามในอดีตอาจไม่เป็นที่รู้จักนัก แต่ปัจจุบันกลายเป็นทำเลศักยภาพที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว เนื่องจากเป็นจุดเชื่อมต่อของถนนสายสำคัญถึง 4 สาย ได้แก่ ถนนซุปเปอร์ไฮเวย์เชียงใหม่-ลำปาง (ทางหลวง 11), ถนนวงแหวนรอบ 3, ถนนเชียงใหม่-ดอยสะเก็ด (1019), และถนนสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี เส้นทางเหล่านี้ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองสะดวก ทั้งยังเชื่อมไปยังอำเภอรอบนอกได้ง่าย

ย่านฟ้าฮ่ามได้รับการพัฒนาให้เป็นพื้นที่ ศูนย์รวมการค้าและธุรกิจใหม่ของเชียงใหม่ หนึ่งในแลนด์มาร์กสำคัญคือ เซ็นทรัลเชียงใหม่ (ชื่อเดิมเซ็นทรัลเฟสติวัล) ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ที่ตั้งอยู่ติดซุปเปอร์ไฮเวย์ในเขตฟ้าฮ่าม นอกจากนี้ยังมีสถานประกอบการต่างๆ เช่น โรงพยาบาล (เช่น รพ.เทพปัญญาที่อยู่ใกล้เคียง), โรงงานอุตสาหกรรมในนิคมลำพูนที่พนักงานบางส่วนพักอาศัยย่านนี้, ธนาคารและสำนักงาน รวมถึงมหาวิทยาลัยพายัพ (อยู่เขตสันทรายใกล้เคียง) ที่เพิ่มการจ้างงานและดีมานด์ที่อยู่อาศัยให้พื้นที่โดยรอบ ทำให้ฟ้าฮ่ามกลายเป็นแหล่งงานสำคัญแห่งหนึ่งของเชียงใหม่และมีประชากรย้ายเข้ามามากขึ้นอย่างรวดเร็ว

คอนโดมิเนียมในย่านฟ้าฮ่าม เริ่มมีพัฒนาให้เห็นชัดเจนในช่วง 5-10 ปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่เป็นโครงการ Low-rise 7-8 ชั้น เช่น โครงการดีคอนโดของแสนสิริหลายเฟสที่พัฒนาติดเซ็นทรัล, โครงการ Escent และ Escent Park Ville (คอนโดสูง 26 ชั้นและ 8 ชั้นตามลำดับ) ในบริเวณเดียวกัน ซึ่งพัฒนาโดยเซ็นทรัลฯ เองเพื่อตอบรับดีมานด์คนอยากอยู่ใกล้ห้าง นอกจากนี้ยังมีคอนโดราคาเอื้อมถึงหลายแห่งในซอยวัดฟ้าฮ่ามและตลอดแนวถนนวงแหวนฯ ราคาขายคอนโดในฟ้าฮ่ามเฉลี่ย ถือว่าไม่ได้ถูก แม้จะเป็นชานเมือง เพราะด้วยความที่อยู่ใกล้ศูนย์การค้าและความเจริญ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรล่าสุดอยู่ราว 80,000-85,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งใกล้เคียงกับย่านสุเทพ-นิมมานฯ ด้วยซ้ำ ขณะที่ ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 3-4 ล้านบาท (สำหรับห้องขนาด 1-2 ห้องนอนมาตรฐาน) เช่น ห้อง 1 นอน 30 ตร.ม. ในโครงการติดห้างอาจราคาประมาณ 2.5 ล้านบาท (~83,000 บาท/ตร.ม.) เป็นต้น

ราคาที่ดูสูงนี้ส่วนหนึ่งเพราะ คอนโดใหม่ในฟ้าฮ่ามหลายโครงการเป็นของผู้พัฒนารายใหญ่และอยู่ในทำเลติดห้าง จึงกำหนดราคาในระดับตลาดบนของเชียงใหม่ แต่ก็มีคอนโดตลาดกลาง-ล่างบางส่วนในซอยที่ราคาย่อมเยากว่า (1-2 ล้านบาทสำหรับสตูดิโอ) เฉลี่ยแล้วจึงยังอยู่ในช่วง 3 ล้านกลางๆ ต่อยูนิต

กลุ่มผู้อยู่อาศัยและผู้เช่าในฟ้าฮ่าม มีความหลากหลาย ตั้งแต่พนักงานห้างและคนทำงานในธุรกิจย่านนั้น, ครอบครัวคนไทยที่มองหาความสะดวก (อยู่ใกล้ห้าง โรงพยาบาล โรงเรียนดังเช่น รร.ปรินส์รอยแยลส์ที่อยู่ห่างไม่ไกล), ไปจนถึงนักศึกษาและผู้ปกครองมหาวิทยาลัยพายัพ รวมถึงชาวต่างชาติบางส่วนที่มาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมและเลือกพักคอนโดย่านนี้เพื่อเลี่ยงรถติดเวลาเข้าเมือง ด้วยปัจจัยเหล่านี้ทำให้ฟ้าฮ่ามมีดีมานด์เช่าต่อเนื่อง ค่าเช่าในย่านนี้ สำหรับห้อง 1 ห้องนอน (~30-40 ตร.ม.) จะอยู่ประมาณ 8,000-12,000 บาท/เดือน และห้อง 2 ห้องนอนอาจขยับไป ~15,000-20,000 บาท/เดือน ผลตอบแทนการเช่า (yield) เฉลี่ยประมาณ 5-6% ซึ่งนับว่าค่อนข้างดี

ย่านฟ้าฮ่ามยังมีที่ดินเหลือให้พัฒนาอีกและคาดว่าจะเติบโตต่อเนื่องในอนาคต โดยเฉพาะถ้าโครงการระบบขนส่งมวลชนเชียงใหม่ (รถไฟฟ้ารางเบา) เกิดขึ้นจริง เส้นทางสายหนึ่งที่วางแผนไว้จะผ่านโซนนี้ ยิ่งจะทำให้ราคาที่ดินและคอนโดเพิ่มมูลค่าได้อีก ดังนั้นในการขายคอนโดแถวฟ้าฮ่าม ผู้ขายควรเน้นข้อดีเรื่อง ความสะดวกสบายในการเดินทาง (ขึ้นลงทางด่วน สัญจรง่าย), ใกล้ศูนย์การค้าและสิ่งอำนวยความสะดวกครบ (เหมาะกับชีวิตครอบครัวและคนทำงาน), และ ศักยภาพการเติบโตของทำเล ที่กำลังจะเป็น New CBD ของเชียงใหม่ จุดเหล่านี้จะช่วยดึงดูดผู้ซื้อที่มองการณ์ไกลและต้องการคุณภาพชีวิตที่ครบครัน

ราคาเฉลี่ยคอนโดเชียงใหม่และแนวโน้มปี 2568

สถานการณ์ราคา ของคอนโดมิเนียมในเชียงใหม่มีความแตกต่างกันไปตามทำเลอย่างชัดเจน ในปี 2568 นี้ หลังจากผ่านช่วงปรับฐานในช่วงโควิด ราคาคอนโดบางส่วนเริ่มขยับขึ้นเล็กน้อยตามความต้องการที่กลับมา แต่บางส่วนยังทรงตัวหรือปรับลดเพื่อเร่งยอดขาย ในส่วนนี้เราจะกล่าวถึง (1) ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในทำเลสำคัญ และ (2) แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของราคาในปี 2568

ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในแต่ละทำเล

• ย่านนิมมานฯ/สุเทพ (ใจกลางเมืองฝั่งตะวันตก): เป็นบริเวณที่มีราคาคอนโดสูงสุดของเชียงใหม่ ราคาขายต่อตารางเมตรของคอนโดบริเวณนี้เฉลี่ยอยู่ที่ 80,000-100,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับความใหม่และระดับโครงการ โครงการระดับลักชัวรีหรือที่ตั้งติดถนนนิมมานฯ โดยตรงบางแห่งอาจมีราคาทะลุ 100,000 บาท/ตร.ม. เช่น ห้อง 45 ตร.ม. ราคา 4.5 ล้านบาท (เท่ากับ 100k/ตร.ม.) ขณะที่คอนโดทั่วไปในซอยรองๆ หรือใกล้ มช. ราคาอาจอยู่ราว 70,000-85,000 บาท/ตร.ม. เช่น ห้อง 30 ตร.ม. ราคา ~2.1 ล้านบาท เป็นต้น ภาพรวมราคาในโซนนี้จึงเฉลี่ยประมาณแปดหมื่นบาทต่อตารางเมตรเศษ และมีแนวโน้มสูงกว่าทำเลอื่นประมาณ 20%+
• ย่านฟ้าฮ่าม/สันทราย (โซนตะวันออกเฉียงเหนือ): ราคาเฉลี่ยใกล้เคียงหรือบางช่วงสูงพอๆ กับนิมมานฯ เนื่องจากมีหลายโครงการใหม่ระดับบน ราคาต่อตารางเมตรเฉลี่ยประมาณ 75,000-85,000 บาท ยกตัวอย่างคอนโดติดเซ็นทรัล 1 นอน 35 ตร.ม. ราคาขาย ~2.8 ล้านบาท (80k/ตร.ม.) อย่างไรก็ดี ยังพอมีโครงการราคาย่อมเยาในซอยลึกที่ดึงค่าเฉลี่ยทั้งโซนให้ต่ำลงอยู่บ้าง แต่โดยรวมแล้วถือว่าโซนนี้ราคามาแรง แซงทำเลดั้งเดิมบางแห่งไปแล้ว
• ย่านช้างคลาน/ไนท์บาซาร์ (ใจกลางเมืองฝั่งตะวันออก): แม้ไม่ได้ระบุในหัวข้อหลัก แต่ควรกล่าวถึงคร่าวๆ เพราะเป็นทำเลคอนโดดั้งเดิมของเชียงใหม่ โซนนี้มีทั้งคอนโดเก่าและใหม่ปะปน ราคาต่อตารางเมตรเฉลี่ยประมาณ 60,000-75,000 บาท ขึ้นกับอายุอาคาร โครงการสร้างใหม่บางแห่ง (เช่น โมเดิร์นคอนโดเลี้ยงสัตว์ได้) อาจราคาสูงถึง 80k/ตร.ม. แต่คอนโดสร้างนาน 10-20 ปีในย่านนี้ก็ยังมีที่ขายกัน ~50k/ตร.ม. ได้ ดังนั้นโดยเฉลี่ยจะกลางๆ ไม่สูงเท่านิมมาน แต่ก็ไม่ได้ถูกมาก
• ย่านแม่เหียะ/หางดง (โซนใต้ชานเมือง): ราคาที่ดินและคอนโดถูกกว่าย่านอื่นอย่างมีนัยสำคัญ ราคาคอนโดต่อตารางเมตรเฉลี่ยราว 50,000-65,000 บาท เท่านั้น โครงการที่วิวดีหน่อยหรือของผู้พัฒนารายใหญ่ก็อาจแตะ 70k/ตร.ม. แต่หลายโครงการราคาต่ำกว่านั้นเยอะ เช่น คอนโดโลว์ไรส์ 4 ชั้นบางแห่งขายเพียง 40k/ตร.ม. นับเป็นทำเลที่คุ้มค่าสำหรับผู้ซื้อที่อยากได้พื้นที่เยอะในงบประมาณจำกัด
• ย่านอื่นๆ เช่น สันกำแพง, สันทราย (นอกเขตฟ้าฮ่าม): มีคอนโดบางส่วนใกล้แหล่งนิคมอุตสาหกรรมและชานเมือง ราคาต่อ ตร.ม. อาจอยู่ในช่วง 45,000-60,000 บาท ซึ่งใกล้เคียงแม่เหียะ เน้นจับตลาดกลุ่มคนทำงานในพื้นที่นั้นๆ

หากมอง ภาพรวมทั้งจังหวัดเชียงใหม่ จากข้อมูลหลายแหล่งจะพบว่า ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดทั้งจังหวัดอยู่ที่ประมาณ 3.0-3.5 ล้านบาทต่อยูนิต และ ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรราว 70,000-80,000 บาท ตัวเลขนี้สะท้อนการผสมระหว่างคอนโดหรูในเมืองกับคอนโดราคาถูกชานเมือง ดังนั้นเวลาจะประเมินราคาคอนโดใดๆ ควรเทียบกับกลุ่มทำเลเดียวกันจึงจะเห็นภาพที่ชัดเจนกว่า

แนวโน้มราคาคอนโดปี 2568

สำหรับแนวโน้มในปี 2568 ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่า ราคาคอนโดเชียงใหม่โดยรวมจะทรงตัวถึงปรับขึ้นเล็กน้อย ในย่านที่ความต้องการสูงและมีสินค้าจำกัด เช่น นิมมาน, ฟ้าฮ่าม, และคอนโดใกล้มหาวิทยาลัย ราคามีโอกาสขยับขึ้นได้ในอัตรา 2-5% เมื่อเทียบปีต่อปี เนื่องจากผู้ขายมีอำนาจต่อรองมากขึ้นจากดีมานด์ที่กลับมา โดยเฉพาะถ้าเป็นโครงการใหม่ที่มีจุดขายชัดเจน ผู้พัฒนาอาจตั้งราคาขายสูงกว่าตลาดเดิมเล็กน้อยและยังขายได้

ตัวอย่างเช่น คอนโดเปิดใหม่ในปี 2568 อย่าง Mekin Haus (จะกล่าวรายละเอียดในส่วนถัดไป) เปิดราคามา ~85,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งถือว่าสูงกว่าคอนโดในทำเลเดียวกันก่อนหน้า 1-2 ปีที่ราคา ~75,000 บาท/ตร.ม. แต่ก็ยังได้รับความสนใจจองซื้อ เพราะลูกค้ายอมจ่ายสำหรับคอนเซ็ปต์ใหม่ๆ เป็นต้น กรณีนี้สะท้อนว่าในกลุ่มตลาดบน ราคาสามารถปรับขึ้นได้หากสินค้ามีความแตกต่าง

ในทางกลับกัน คอนโดโครงการเก่าและทำเลอิ่มตัวบางแห่ง อาจต้องตรึงราคาหรือจัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ เนื่องจากมีหน่วยเหลือขายสะสมอยู่พอสมควร ย่านที่อาจเห็นราคาไม่ขยับหรือบางกรณีปรับลด เช่น โซนช้างคลานที่มีคอนโดเหลือขายหลายอาคาร, โซนสันทรายรอบนอกที่ไม่ติดเมือง (ไม่ใช่ฟ้าฮ่าม) ที่ดีมานด์ยังไม่สูงมาก เป็นต้น ผู้ขายในทำเลเหล่านี้อาจต้องตั้งราคาแข่งกันดุเดือดและเสนอเงื่อนไขพิเศษ เช่น ฟรีค่ากองทุนส่วนกลาง 1-2 ปี หรือเฟอร์นิเจอร์ครบชุด เพื่อปิดการขาย

ปัจจัยหนึ่งที่จะส่งผลต่อแนวโน้มราคาคือ ต้นทุนการพัฒนาและเงินเฟ้อ ในช่วงปี 2567-2568 ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการผลักภาระบางส่วนเข้าสู่ราคาขายคอนโดใหม่ โดยมีรายงานว่า ต้นทุนพัฒนาเพิ่มขึ้น ~5-10% ทำให้ราคาขายเปิดตัวใหม่ๆ มักสูงกว่าของเดิม อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อก็มองหาความคุ้มค่ามากขึ้น ดังนั้นโครงการไหนที่ขึ้นราคาแต่ไม่มีอะไรใหม่ก็อาจขายยาก ผู้พัฒนาจึงต้องเพิ่มฟีเจอร์หรือโปรโมชั่น

โดยสรุป ปี 2568 จะเป็นปีที่ราคาคอนโดเชียงใหม่ขยับขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ได้พุ่งแรงแบบเก็งกำไร เนื่องจากยังมีอุปทานเหลืออยู่ แต่ก็มีทิศทางบวกในทำเลที่มีเรื่องราว เช่น นิมมานฯ ที่ฮิตตลอดกาล, ฟ้าฮ่ามที่กำลังบูม, หรือโครงการใกล้มหาวิทยาลัยที่ไม่เคยขาดดีมานด์ ผู้ขายควรติดตามภาวะตลาดรายไตรมาส หากเห็นว่าในทำเลของตัวเองเริ่มมีของเหลือน้อย สามารถถือโอกาสปรับขึ้นราคาหรือยืนราคาที่ต้องการได้มั่นใจขึ้น แต่หากทำเลที่ขายยังมีคู่แข่งเยอะ การตั้งราคาต้องยืดหยุ่นและอาจเน้นสร้างความแตกต่างเพื่อจูงใจแทนการแข่งราคา

โครงการคอนโดใหม่ที่เปิดตัวในปี 2568

ปี 2568 นับเป็นปีที่เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ในเชียงใหม่เปิดตัวมากขึ้น หลังจากช่วงโควิดที่หลายบริษัทชะลอการเปิดโครงการ ในปีนี้ทั้งผู้พัฒนาท้องถิ่นและรายใหญ่จากส่วนกลางต่างเปิดโครงการใหม่เพื่อรองรับความต้องการที่เริ่มกลับมา โดยมีทั้งคอนโดระดับลักชัวรีที่เน้นจุดขายเฉพาะทาง และคอนโดระดับกลางที่จับกลุ่มคนทำงาน เราจะกล่าวถึงโครงการเด่นๆ ที่เปิดตัวหรือเปิดขายในปี 2568 ดังต่อไปนี้:

• Mekin Haus (เมคิน เฮาส์) – แสนสิริ: โครงการคอนโดมิเนียมแบรนด์ HAUS จากบริษัทแสนสิริ เปิดตัวช่วงต้นปี 2567 และเปิดขายต่อเนื่องในปี 2568 โครงการนี้โดดเด่นตรงที่เป็น คอนโดบรรยากาศรีสอร์ทและเป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยงแห่งแรกในเชียงใหม่ ตั้งอยู่บนที่ดิน ~3 ไร่ ใกล้เซ็นทรัลเชียงใหม่ (ห่างเพียง 200 เมตร) มี 2 อาคาร 250 ยูนิต ห้องชุดเน้นขนาดใหญ่ (34.9 – 89.5 ตร.ม. และมีห้อง 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำขนาดใหญ่สุด) เจาะกลุ่มลูกค้าครอบครัวคนเมืองที่อยากได้คอนโดพื้นที่กว้างเหมือนอยู่บ้าน ไฮไลท์ของเมคิน เฮาส์คือสิ่งอำนวยความสะดวกจัดเต็มบนพื้นที่ส่วนกลางกว่า 1.7 ไร่ เช่น สระว่ายน้ำยาว 55 ม., ฟิตเนส, โคเวิร์กกิ้งสเปซ, ห้องนั่งทำงานพร้อมเก้าอี้นวด, และ สวนสำหรับสัตว์เลี้ยงโดยเฉพาะ ราคาเริ่มต้นเปิดตัวที่ 2.99 ล้านบาท สำหรับห้องเล็กสุด (ประมาณ 85k/ตร.ม.) ซึ่งได้รับการตอบรับดีเพราะเป็นคอนเซ็ปต์ใหม่ คาดว่าจะสร้างเสร็จใน 1-2 ปีข้างหน้าและกลายเป็นแลนด์มาร์กคอนโดรูปแบบใหม่ของเชียงใหม่
• The Astra Condominium (ดิ แอสตร้า) – อรสิริน (ORN): บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ของเชียงใหม่อย่าง Ornsirin Holding ประกาศแผนเปิดตัว The Astra คอนโดมิเนียมหรูในตัวเมืองเชียงใหม่ภายในไตรมาส 4/2568 โครงการนี้มีมูลค่ารวมประมาณ 1,380 ล้านบาท คาดว่าจะตั้งอยู่ย่านใจกลางเมือง (มีความเป็นไปได้ว่าจะเป็นเฟสใหม่หรือโครงการต่อเนื่องจาก The Astra คอนโดเดิมที่ถนนช้างคลาน ซึ่ง Ornsirin เคยพัฒนามาแล้ว) The Astra ใหม่จะเป็นคอนโดระดับลักชัวรี เน้นจับกลุ่มลูกค้าระดับบนทั้งไทยและต่างชาติ รายละเอียดเชิงลึกยังไม่เปิดเผยมาก แต่จากชื่อเสียงของ ORN ที่มุ่งสินค้ากลุ่มบน บวกกับข่าวการลงทุนสร้าง Community Mall ชื่อ “The Backyard” ควบคู่ไปในบริเวณเดียวกัน ทำให้โครงการนี้เป็นที่น่าจับตา นักขายควรติดตามข้อมูลเพิ่มเติม เพราะเมื่อเปิดตัวจริงอาจเป็นโครงการที่จะกำหนดมาตรฐานราคาคอนโดระดับหรูในเชียงใหม่ในอนาคต
• HyCondo Iconic – Hylife Developments: โครงการคอนโด Low-rise สูง 8 ชั้น จำนวน 175 ยูนิต ตั้งอยู่ในเขตหนองป่าครั่ง (โซนตะวันออกของเมือง ใกล้สถานีขนส่งอาเขต) ซึ่งพัฒนาโดยบริษัทท้องถิ่น Hylife Developments โครงการนี้เริ่มพรีเซลตั้งแต่กลางปี 2567 และมีกำหนดสร้างเสร็จประมาณเดือน ก.ย. 2568 จุดขายของ HyCondo Iconic คือการออกแบบโมเดิร์น มีส่วนกลางเช่นสระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม และสำนักงาน co-working เหมาะกับคนรุ่นใหม่ ทำเลอยู่ไม่ไกลเซ็นทรัลและชุมชนเมือง ราคาขายเริ่มต้นที่ค่อนข้างเอื้อมถึง 1.79 ล้านบาท (สำหรับสตูดิโอ) ซึ่งดึงดูดทั้งผู้ซื้ออยู่อาศัยเองและนักลงทุนที่มองหาคอนโดใหม่ในราคาไม่สูง
• The One Chiangmai – (Developer เอกชน): โครงการคอนโด The One Chiangmai ตั้งอยู่ใจกลางเมืองใกล้ไนท์บาซาร์ เป็นคอนโดสูง (High-rise) สไตล์โรงแรมที่เน้นขายให้กับนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่า มีการการันตีผลตอบแทนค่าเช่าสูงถึง ~10% ต่อปี ในช่วงเปิดตัวได้รับการโปรโมทมากในหมู่นักลงทุนผ่านโซเชียลมีเดีย (มีโฆษณาใน Facebook ว่า “Yield คุ้มค่ามากถึง 10% ต่อปี”) ห้องชุดตกแต่งพร้อมปล่อยเช่าในสไตล์โรงแรม 5 ดาว เริ่มต้นที่ประมาณ 4.8 ล้านบาท ลักษณะโครงการแบบนี้สะท้อนเทรนด์ Investment Property ที่เกิดขึ้น คือผู้พัฒนาออกแบบและบริหารจัดการปล่อยเช่าให้นักลงทุน ลดความยุ่งยาก โครงการลักษณะนี้เหมาะกับนักลงทุนที่ไม่ประสงค์อยู่เองแต่ต้องการรายได้ค่าเช่าเป็นหลัก อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อควรพิจารณาปัจจัยความเสี่ยงและเงื่อนไขสัญญาการันตีด้วย
• MO Condo Chiang Mai – บริษัท Mountain Oasis (สมมติชื่อ): โครงการคอนโด Low-rise 4 ชั้น 2 อาคาร จำนวนรวม 60 ยูนิต ตั้งอยู่ในซอยถนนช้างคลาน (ใกล้วัดอุปคุต) จุดเด่นคือทำเลใกล้เมืองแต่สงบ และมีการออกแบบเน้นความเป็นส่วนตัว (ยูนิตน้อย) เหมาะกับผู้ที่อยากอยู่ใจกลางเมืองแต่ไม่ชอบความพลุกพล่าน ราคาเปิดตัวเริ่ม ~2.5 ล้านบาทสำหรับ 1 ห้องนอน 35 ตร.ม. (ประมาณ 71k/ตร.ม.) ซึ่งนับว่าแข่งขันได้ในทำเลช้างคลาน
• The 8 Condominium (ดิ เอท คอนโดมิเนียม): คอนโด Low-rise 4 ชั้น 2 อาคาร รวม 61 ยูนิต ตั้งอยู่ย่านสันผีเสื้อ-ฟ้าฮ่าม (ใกล้ตลาดรวมโชค) เป็นโครงการขนาดเล็กที่เน้นเจาะกลุ่มคนทำงานพื้นที่นั้นและผู้ที่ต้องการคอนโดเงียบสงบ จำนวนชั้นน้อย ขนาดห้อง 38-60 ตร.ม. ราคาขายคาดว่าเริ่มไม่เกิน 2 ล้านบาท เจาะกลุ่มตลาดล่าง-กลางที่เน้นความคุ้มค่า

นอกจากนี้ ยังมีโครงการใหม่จากดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่อื่นที่วางแผนเปิดตัวในเชียงใหม่ เช่น โครงการภายใต้แบรนด์ “Haus” ของแสนสิริ (นอกจาก Mekin Haus อาจมีอีกถ้ามีดีมานด์), โครงการจาก Origin หรือ Ananda ที่เล็งเชียงใหม่เป็นตลาดเป้าหมาย (แม้ยังไม่มีประกาศชัด), รวมถึง โครงการแนวราบที่พ่วงคอนโดในพื้นที่เดียวกัน เพื่อสร้างชุมชนครบวงจร (บางบริษัทเริ่มทำแนวนี้ เช่น สร้างบ้านจัดสรร+คอนโด+มอลล์ ในพื้นที่เดียว เช่น ORN ที่มี The Backyard มอลล์รวมในโปรเจ็ค) ทั้งนี้ ปี 2568-2569 น่าจะเห็นการแข่งขันของโครงการใหม่ในเชียงใหม่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นผู้ขายคอนโดมือสองอาจได้รับผลกระทบบ้างในแง่มีตัวเลือกใหม่ในตลาด แต่ขณะเดียวกันก็เป็นการช่วยโปรโมททำเลและดึงดูดคนให้สนใจเชียงใหม่มากขึ้นด้วย

ผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดในเชียงใหม่

การลงทุนในคอนโดมิเนียมเชียงใหม่สามารถได้รับผลตอบแทนสองทางหลัก ได้แก่ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) และ ผลตอบแทนจากส่วนต่างราคาทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น (Capital Gain) ในส่วนนี้เราจะวิเคราะห์ทั้งสองด้านเพื่อให้ผู้ลงทุนเข้าใจโอกาสและปัจจัยที่ส่งผลต่อผลตอบแทน

อัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่า (Rental Yield)

Rental Yield คืออัตราส่วนระหว่างรายได้ค่าเช่ารายปีเทียบกับมูลค่าทรัพย์สิน การลงทุนคอนโดปล่อยเช่าในเชียงใหม่ได้รับความนิยมมากขึ้นเนื่องจากเมืองนี้เป็นจุดหมายของทั้งนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาว ทำให้มีตลาดผู้เช่าที่หลากหลายเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น (ยกเว้นกรุงเทพฯ) โดยทั่วไป ผลตอบแทนค่าเช่าคอนโดในเชียงใหม่จะอยู่ที่ประมาณ 4-6% ต่อปี ขึ้นกับทำเลและการบริหารจัดการ ดังนี้:

• ย่านใจกลาง/ท่องเที่ยว (นิมมาน, ไนท์บาซาร์): Yield จะสูงกว่าค่าเฉลี่ย โดยสามารถเห็นได้ในช่วง 6-8% หากเจ้าของสามารถปล่อยเช่าระยะสั้นให้กับนักท่องเที่ยว (แม้มีข้อจำกัดทางกฎหมาย) หรือคิดค่าเช่า premium จากทำเล เช่น ห้องสตูดิโอนิมมานฯ ที่ซื้อ ~2 ล้านบาท อาจปล่อยเช่า Airbnb รายวันเดือนหนึ่งๆ รวมแล้วได้ถึง 15,000 บาท (ถ้าทำ occupancy ดี) ซึ่งคิดเป็น yield ~9% ต่อปี หรือหากปล่อยเช่าระยะยาวให้ expat เดือนละ 12,000 ก็ยังได้ ~7% แน่นอนว่าสิ่งนี้มาพร้อมความเสี่ยงและภาระการบริหารที่มากขึ้น แต่ศักยภาพมีอยู่
• ย่านใกล้มมหาวิทยาลัยและชุมชนคนทำงาน (สุเทพ, ฟ้าฮ่าม): Yield ปานกลางประมาณ 5-6% เช่น คอนโดใกล้มช. ราคา 2.5 ล้านบาท ปล่อยเช่า นศ. เดือนละ 12,000 บาท ได้ yield ~5.7% หรือคอนโดฟ้าฮ่ามราคา 3 ล้าน ปล่อยเช่าให้พนักงานห้าง 15,000 บาท ได้ yield 6% ทั้งนี้ข้อดีคือผู้เช่ามักเป็นระยะยาวต่อเนื่อง ค่าเช่าสม่ำเสมอ
• ย่านชานเมือง (แม่เหียะ, สันทรายรอบนอก): Yield จะต่ำกว่าหน่อย ราว 4-5% เนื่องจากค่าเช่าค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับราคาขาย (ราคาขายถูกก็จริง แต่ค่าเช่ายังถูกกว่าส่วนต่างเมื่อเทียบสัดส่วน) เช่น คอนโดแม่เหียะ 4 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ 15,000/เดือน Yield ~4.5% เป็นต้น อย่างไรก็ดี ผู้เช่ามักอยู่กันยาวและห้องสภาพดีเพราะใช้งานน้อยกว่าในเมือง

ปัจจัยที่ส่งผลต่อ Rental Yield ได้แก่ ความสามารถในการปล่อยเช่าอย่างสม่ำเสมอ (ถ้าห้องว่างบ่อยๆ yield ก็ลด) ซึ่งส่วนนี้ขึ้นกับกลยุทธ์ของเจ้าของ เช่น การตกแต่งห้องให้น่าอยู่ การตั้งค่าเช้าที่เหมาะสมกับตลาด และการตลาดหาผู้เช่าที่ดี นอกจากนี้ ประเภทผู้เช่า ก็มีผล – ผู้เช่าต่างชาติหรือองค์กรยินดีจ่ายค่าเช่าสูงกว่าผู้เช่าทั่วไป แต่ก็อาจคาดหวังคุณภาพห้องสูง ขณะที่ผู้เช่ากลุ่มนักศึกษาแม้ค่าเช่าไม่สูงมากแต่ความต้องการมีต่อเนื่องรุ่นแล้วรุ่นเล่า การเลือกรับผู้เช่าที่ตรงกลุ่มกับทำเลจึงสำคัญ

นอกจากนี้ ต้องพิจารณา ข้อจำกัดด้านกฎหมาย ด้วย อย่างที่กล่าวไป กฎหมายโรงแรมของไทย กำหนดว่าการปล่อยเช่าที่พักอาศัยระยะสั้น (<30 วัน) โดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมเป็นสิ่งผิดกฎหมาย และยังมีระเบียบข้อบังคับของคอนโดหลายแห่งที่ห้าม AirBnB ชัดเจน ดังนั้นหากนักลงทุนหวัง yield สูงจากการทำเช่ารายวัน ต้องคำนึงถึงความเสี่ยงถูกปรับและความไม่แน่นอนในอนาคต (รัฐอาจเข้มงวดขึ้น) ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าคือเน้นเช่าระยะยาว แม้ yield ไม่หวือหวาเท่ารายวันแต่มีความยั่งยืน

เมื่อเทียบกับการลงทุนอสังหาฯ ประเภทอื่นในเชียงใหม่ เช่น บ้านเช่า Yield ของคอนโดมักสูงกว่าเล็กน้อย เพราะคอนโดมีต้นทุนรวมต่ำกว่าและมีอุปสงค์เช่าชัดเจนกว่า (ชาวต่างชาติหรือคนโสดมักเลือกคอนโดมากกว่าบ้าน) โดยทั่วไปบ้านเดี่ยวปล่อยเช่าในเชียงใหม่ yield อาจเฉลี่ยแค่ 3-4% เพราะราคาบ้านสูงแต่ค่าเช่าไม่สูงตาม ดังนั้นคอนโดจึงเป็นที่นิยมของนักลงทุนรายย่อย เนื่องจากสามารถกู้ซื้อและปล่อยเช่าให้ผ่อนตัวเองได้ใกล้เคียงกัน

ส่วนต่างกำไรและแนวโน้มมูลค่า (Capital Gain)

Capital Gain หมายถึงกำไรที่ได้จากส่วนต่างราคาซื้อกับราคาขายในอนาคต สำหรับการลงทุนคอนโดในเชียงใหม่ แม้ที่ผ่านมาไม่ใช่ตลาดที่ขึ้นหวือหวาแบบใจกลางกรุงเทพฯ แต่ก็มีโอกาสทำกำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นได้โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดขาขึ้นหรือทำเลที่เกิดการพัฒนาสำคัญๆ

ในอดีต (ก่อนปี 2563) คอนโดเชียงใหม่หลายแห่งสร้างผลตอบแทนส่วนต่างให้ผู้ซื้อยุคแรกได้พอสมควร เช่น โครงการดิคอนโดบางเฟสที่เปิดตัวราวปี 2556-2557 ราคาช่วงเปิดตัวประมาณ 50,000 บาท/ตร.ม. ผ่านไป 5-6 ปีราคาขายต่อขึ้นมา ~65,000 บาท/ตร.ม. (ขึ้น ~30% หรือ ~5% ต่อปี) ซึ่งถือว่าไม่เลวสำหรับตลาดต่างจังหวัด ปัจจัยที่ทำให้ราคาขึ้นมักเป็นเพราะโครงสร้างพื้นฐานหรือสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ๆ ในย่านนั้นเข้ามา เช่น ตอนเซ็นทรัลเฟสติวัลเปิดใหม่ๆ ราคาที่ดินและคอนโดฟ้าฮ่ามก็พุ่งขึ้นเห็นได้ชัด

อย่างไรก็ตาม ช่วงปี 2563-2565 ที่ผ่านมาตลาดซบเซาจากโควิด ทำให้ราคาคอนโดมือสองหลายแห่งปรับลดลงหรืออย่างดีคือทรงตัว นักลงทุนที่ซื้อไว้บางรายอาจไม่เห็น capital gain ในช่วงนั้น แต่ในปี 2566 เป็นต้นมา เมื่อดีมานด์ฟื้น ราคาก็เริ่มขยับกลับและบางแห่งทะลุจุดเดิมด้วยซ้ำ เช่น คอนโดในนิมมานฯ ที่ราคาตกช่วงโควิด ตอนนี้ปรับขึ้นกลับมาสูงกว่าก่อนโควิดแล้ว เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติกลับมาเก็บของ

แนวโน้มปี 2568-2569 เชื่อว่าหากเศรษฐกิจไม่มีปัจจัยลบแรงๆ คอนโดเชียงใหม่มีโอกาสปรับมูลค่าขึ้น เฉลี่ยปีละ 3-5% ในทำเลดี โดยเฉพาะโครงการใหม่ที่ตอนนี้ขายไปแล้ว เมื่อสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในอีก 1-2 ปี ราคามือสองอาจขยับสูงกว่าราคาเปิดตัวได้ ตัวอย่างกรณีโครงการ Sansiri Dcondo Campus Resort สุเทพ ที่เปิดขายนักศึกษาในราคาเริ่ม 1.6 ล้าน พอสร้างเสร็จไม่นานราคาตลาดขึ้นไป ~2 ล้านบาท (ส่วนต่าง ~25%) เพราะมีคนต้องการอยู่จริงจำนวนมาก

ในทางกลับกัน โครงการที่อยู่ในทำเลที่ oversupply (คู่แข่งเยอะ) หรือมีข้อด้อย เช่น ทางเข้าลึก หรือแบรนด์ไม่แข็ง อาจไม่ได้เห็นราคาขึ้นเท่าไรนัก หรือบางทีต้องขายต่ำกว่าราคาจองด้วยซ้ำในระยะสั้น (เรียกว่า ขายใบจองไม่ได้กำไร) ดังนั้นการเลือกลงทุนตั้งแต่ขั้นตอนแรกจึงสำคัญ หากเป้าหมายคือ Capital Gain ควรเลือกซื้อโครงการที่ราคาตอนเปิดตัวถูกกว่าโครงการอื่นในทำเลเดียวกันพอควร (มี pricing gap ให้กำไร) หรือมีของใหม่บางอย่างที่จะเกิดบริเวณนั้น เช่น รอข่าวรถไฟฟ้า, โครงการศูนย์การค้าใหม่, หรือแผนพัฒนาเมืองที่จะเพิ่มมูลค่าที่ดินในอนาคต

ปัจจุบันหนึ่งในปัจจัยขับเคลื่อนราคาคอนโดเชียงใหม่คือ ความต้องการจากชาวต่างชาติ ดังที่กล่าวไป ผู้ซื้อจีนจำนวนไม่น้อยเข้ามากว้านซื้อคอนโดในทำเลที่ตนสนใจ (ใกล้มหาวิทยาลัยเอกชน, ใกล้ตลาดคนจีน, หรือวิวแม่น้ำ) ทำให้ราคาห้องชุดบางโครงการที่ชาวจีนชอบมีการปรับขึ้นเร็วกว่าตลาด เช่น คอนโดวิวแม่น้ำปิงหรือวิวภูเขาสวยๆ อาจมีการบอกต่อจนคนมาตามซื้อ ราคาก็ไต่ขึ้นได้เร็วกว่าปกติ ดังนั้นผู้ขายควรตามเทรนด์ว่าช่วงนี้ผู้ซื้อกลุ่มไหนกำลัง active และสนใจโครงการประเภทใด จะได้กำหนดราคาขายต่อได้เหมาะสม (เช่น ถ้ารู้ว่าช่วงนี้คนจีนหา 1-bed แถวมหาลัยเยอะ เราก็ตั้งราคาเผื่อต่อรองที่สูงกว่าปกติได้)

สรุปคือ การลงทุนคอนโดเชียงใหม่ให้ได้กำไรส่วนต่าง จำเป็นต้องถืออย่างน้อย 3-5 ปีขึ้นไปถึงจะเห็นการเติบโตของราคาอย่างเป็นรูปธรรม (ยกเว้นช่วงบูมแรงๆ ซึ่งตอนนี้ยังไม่ถึงขั้นนั้น) ผู้ลงทุนควรมองเป็นการลงทุนระยะกลางถึงยาว เลือกสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ ทำเลที่มีอนาคต และไม่รีบขายในช่วงตลาดซบเซา เท่านี้ก็มีโอกาสได้ทั้งค่าเช่าระหว่างทาง และกำไรตอนขายคืนในอนาคต

การวิเคราะห์กลุ่มผู้เช่าหรือผู้อยู่อาศัยตามโซน

แต่ละทำเลของคอนโดในเชียงใหม่มีลักษณะผู้อยู่อาศัยและผู้เช่าที่แตกต่างกัน การเข้าใจ กลุ่มเป้าหมายผู้เช่า/ผู้อยู่อาศัย ในโซนนั้นๆ จะช่วยให้ผู้ขายหรือนักลงทุนสามารถวางกลยุทธ์การตลาดและกำหนดจุดขายได้ตรงจุด รวมถึงช่วยในการคัดเลือกผู้เช่าที่เหมาะสมเพื่อรักษาสินทรัพย์ระยะยาว

ย่านใจกลางเมือง (นิมมานฯ และสุเทพ)

ในโซนใจกลางเมืองฝั่งตะวันตก ซึ่งครอบคลุมย่านนิมมานเหมินทร์และพื้นที่สุเทพโดยรอบมหาวิทยาลัย กลุ่มผู้เช่าและผู้อยู่อาศัยหลักๆ ได้แก่:

• ชาวต่างชาติรุ่นใหม่และนักท่องเที่ยวระยะยาว: คนกลุ่มนี้มักเป็น Digital Nomads, ฟรีแลนซ์ต่างชาติ, หรือผู้ประกอบการออนไลน์ที่เลือกเชียงใหม่เป็นฐานทำงานชั่วคราว พวกเขาชื่นชอบนิมมานฯ เพราะมีคาเฟ่และโคเวิร์กกิ้งชิกๆ รวมถึงชุมชน expat ที่พบปะกันง่าย ผู้เช่ากลุ่มนี้มักเช่าคอนโดแต่งครบเป็นรายเดือนหรือรายไม่กี่เดือน ยินดีจ่ายในเรทราคาสูง ขอเพียงโลเคชันถูกใจและอินเทอร์เน็ตแรง เจ้าของห้องควรสื่อสารภาษาอังกฤษได้และเตรียมบริการที่คล่องตัว
• นิสิตนักศึกษาและวัยเริ่มทำงาน: กลุ่มนี้รวมถึงนิสิตมหาวิทยาลัยเชียงใหม่, นักศึกษาแลกเปลี่ยนต่างชาติ, และคนทำงานวัยต้นๆ ที่อยากอยู่ในเมือง ห้องขนาดเล็ก 1 ห้องนอนเป็นที่ต้องการมากเพราะค่าเช่าพอเหมาะ นักศึกษาบางส่วนที่บ้านมีฐานะดีอาจเช่าห้องหรูนิมมานฯ อยู่ (หรือซื้อไว้เลย) กลุ่มนี้จะให้ความสำคัญกับความปลอดภัย การเดินทางไปสถานศึกษาสะดวก และมีร้านอาหารใกล้ๆ
• คนทำงานระดับผู้บริหาร/เจ้าของกิจการท้องถิ่น: ซึ่งบางคนอาจซื้อคอนโดนิมมานฯ ไว้อยู่เองเพราะสะดวกและดูมีไลฟ์สไตล์ แต่อาจจะเป็นสัดส่วนไม่มากนักเมื่อเทียบกับสองกลุ่มแรก

กลยุทธ์สำหรับผู้ขาย/ปล่อยเช่าในโซนนี้: ควรเน้น ความทันสมัยและสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น WiFi, Smart TV, บริการทำความสะอาด (ถ้าให้ได้จะดีมาก), และ การตกแต่งที่ถ่ายรูปสวย (ถูกใจยุคโซเชียล) เพื่อดึงดูดกลุ่มคนรุ่นใหม่และชาวต่างชาติ นอกจากนี้ควรเน้นจุดขายเรื่อง ใกล้สถานที่ยอดนิยม เช่น “เดิน 5 นาทีถึง Maya Mall / One Nimman” หรือ “ใกล้ถนนใหญ่ เรียกรถง่าย” เป็นต้น

ย่านชานเมืองตอนใต้ (แม่เหียะ)

โซนแม่เหียะและพื้นที่หางดงตอนต้น (ชานเมืองทิศใต้) กลุ่มผู้อยู่อาศัยจะต่างออกไป ดังนี้:

• ครอบครัวคนไทยท้องถิ่นและข้าราชการ: หลายครอบครัวเชียงใหม่ที่อยากขยายที่อยู่จากตัวเมือง หรือข้าราชการที่ย้ายมาปฏิบัติงานที่ศูนย์ราชการจังหวัด (อยู่ฝั่งแม่เหียะ-หางดง) จะเลือกอยู่คอนโดหรือทาวน์โฮมในย่านนี้ เพราะบรรยากาศสงบและราคาสมเหตุสมผล ผู้เช่ากลุ่มนี้มักมองหาสัญญาระยะยาว 1 ปีขึ้นไป
• ผู้สูงอายุ/เกษียณอายุ (ไทยและเทศ): บางคนมองว่าการอยู่คอนโดชานเมืองอย่างแม่เหียะสะดวกกว่าการดูแลบ้านเอง เช่น ชาวต่างชาติสูงวัยที่มาอยู่กับคู่คนไทย หรือคนไทยต่างจังหวัดที่เกษียณมาเชียงใหม่ กลุ่มนี้ต้องการความเงียบ ไม่วุ่นวาย มีลิฟต์และที่จอดรถสะดวก
• พนักงานองค์กร/บริษัทโซนใต้: เช่น พนักงานสนามบิน, พนักงานศูนย์การค้าในหางดง, โรงเรียนนานาชาติย่านนั้น หลายคนเลือกเช่าคอนโดแม่เหียะเพื่อลดเวลาเดินทางเข้าตัวเมือง ค่าเช่าก็ถูกกว่าในเมือง

กลยุทธ์สำหรับโซนนี้: เน้นเรื่อง ความคุ้มค่าและพื้นที่กว้างขวาง เช่น “ห้องใหญ่ 50 ตร.ม. ในราคาค่าเช่าคอนโดเมืองเล็กกว่า 30 ตร.ม.”, เน้น ความสงบและปลอดภัย (เหมาะพาครอบครัวมาอยู่) และ ที่จอดรถเหลือเฟือ (คนมีรถส่วนตัวจะปลื้ม) นอกจากนี้ถ้าใกล้สถานที่สำคัญอย่างสนามบินหรือราชภัฏก็ควรระบุเพื่อจับกลุ่มลูกค้าเฉพาะทาง

ย่านชานเมืองตอนเหนือ/ตะวันออก (ฟ้าฮ่าม)

พื้นที่ฟ้าฮ่ามและใกล้เคียง (รวมถึงเจริญเมือง, หนองป่าครั่ง) มีลักษณะกลุ่มผู้อยู่อาศัยดังนี้:

• พนักงานห้าง/พนักงานบริษัทเอกชน: ด้วยความที่ใกล้เซ็นทรัลและแหล่งงานออฟฟิศ (มี Business Park ในละแวกนั้น) พนักงานเหล่านี้จำนวนมากเช่าคอนโดใกล้ที่ทำงาน พวกเขาต้องการที่พักที่เดินไปทำงานหรือขึ้นรถสองแถวได้ง่าย ห้องราคาเช่าเอื้อมถึง (7,000-10,000 บาท) จึงเป็นที่ต้องการ
• ครอบครัวคนไทยรุ่นใหม่: ที่อาจทำงานในเมืองแต่ส่งลูกเรียนโรงเรียนดังแถวเจริญราษฎร์/ดาราวิทยาลัย กลุ่มนี้อาจซื้อหรือเช่าคอนโดฟ้าฮ่ามเพราะอยู่กึ่งกลางระหว่างที่ทำงานกับโรงเรียนลูก และใกล้ห้างด้วย ความต้องการคือห้องขนาด 2 ห้องนอนสำหรับครอบครัวเล็ก สิ่งแวดล้อมต้องดี
• นักศึกษาและบุคลากรมหาวิทยาลัยพายัพ: ม.พายัพอยู่เขตสันทราย แต่คนก็หาที่พักรอบๆ รวมถึงฝั่งฟ้าฮ่ามบางส่วน นศ.ต่างชาติของพายัพ (โดยเฉพาะจีน) มักเช่าคอนโดใหม่ๆ อยู่กัน 2-3 คน แชร์ค่าห้อง ดังนั้นคอนโด 2 ห้องนอนในย่านนี้จึงเป็นที่นิยมของกลุ่มนี้เช่นกัน
• ชาวต่างชาติทำงานหรืออยู่อาศัยระยะยาว: เช่น ครูต่างชาติจากโรงเรียนนานาชาติ, วิศวกรในนิคม, หรือแม้แต่ฟรีแลนซ์ที่อยากอยู่ใกล้ห้าง ก็มีกระจายตัวในโซนนี้ จำนวนไม่มากเท่านิมมานแต่ก็มีให้เห็น

กลยุทธ์การตลาดสำหรับฟ้าฮ่าม: เน้น ความสะดวกครบวงจร เช่น “เดินถึงเซ็นทรัลใน 2 นาที”, “ใกล้โรงพยาบาลและโรงเรียน” เพื่อเอาใจครอบครัว เน้น ความใหม่และสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง (ย่านนี้แข่งกันที่ facility เช่น สระ, ฟิตเนส ในราคาไม่แพง) หากห้องอยู่ชั้นสูงที่เห็นวิวเมืองหรือดอย ควรใช้เป็นจุดขายเสริมเพราะห้องวิวดีในราคาจับต้องได้เป็นที่ต้องการมาก

สรุปแล้ว การรู้จัก “ลูกค้า” ของแต่ละทำเลจะช่วยให้ผู้ขายคอนโดสามารถปรับปรุงห้องหรือเน้นจุดเด่นได้ตรงใจ เช่น ย่านนักศึกษาก็ควรเฟอร์ครบพร้อมอยู่ WiFi พร้อม, ย่านครอบครัวก็เน้นความปลอดภัยและพื้นที่ส่วนกลางเด็กเล่น, ย่าน expat ก็ต้องมีบริการเป็นภาษาอังกฤษและตกแต่งทันสมัย เป็นต้น เมื่อส่งมอบตรงความต้องการ ผู้ขายก็จะหาผู้ซื้อหรือผู้เช่าที่เหมาะสมได้ง่ายและปิดการขายได้รวดเร็วขึ้น

คอนโด vs อสังหาฯ ประเภทอื่น: เปรียบเทียบการลงทุน

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่มีทางเลือกหลายแบบ ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์, หรือ ที่ดินเปล่า การตัดสินใจลงทุนประเภทไหนขึ้นอยู่กับงบประมาณ เป้าหมายการลงทุน และตลาดผู้เช่า/ผู้ซื้อในพื้นที่นั้นๆ เราจะเปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสียของคอนโดกับอสังหาฯ ประเภทอื่นในแง่มุมการลงทุน ดังนี้:

1. ต้นทุนเข้าลงทุนและการบริหารจัดการ:

• คอนโดมิเนียม: ใช้เงินลงทุนเริ่มต้นต่ำกว่าเมื่อเทียบกับบ้านหรือที่ดินในทำเลเดียวกัน ตัวอย่างเช่น ใจกลางเมืองงบ 3 ล้านบาทซื้อได้แค่คอนโดหรือทาวน์โฮมเล็กๆ แต่ซื้อบ้านเดี่ยวไม่ได้เลย ทำให้คอนโดเป็นตัวเลือกที่นักลงทุนรายย่อยเข้าถึงง่าย นอกจากนี้การดูแลรักษาคอนโดทำได้ง่ายกว่า (มีนิติบุคคลดูแลส่วนกลาง ส่วนเจ้าของดูแลภายในห้องขนาดไม่ใหญ่มาก) ความยุ่งยากน้อยกว่าดูแลบ้านและสวนเอง จึงเหมาะกับคนที่ไม่มีเวลามาก
• บ้าน/ทาวน์โฮม: ต้องใช้งบมากกว่าและการดูแลจุกจิกกว่า แต่ข้อดีคือไม่มีค่าส่วนกลางรายเดือน และมีอิสระในการปรับปรุงทรัพย์สินมากกว่า (เช่น จะต่อเติมปรับปรุงอะไรก็ทำได้ ไม่ต้องผ่านนิติฯ) การปล่อยเช่าบ้านในเชียงใหม่มีตลาดกลุ่มครอบครัวและชาวต่างชาติสูงวัยรองรับ แต่ก็ไม่ได้กว้างเหมือนตลาดเช่าคอนโด
• ที่ดินเปล่า: ลงทุนที่ดินต้องใช้เงินก้อนใหญ่และมักไม่มีรายได้ระหว่างถือ (ยกเว้นทำเกษตรหรือปล่อยเช่าที่ทำธุรกิจ) เหมาะกับการเก็งกำไรระยะยาวหรือพัฒนาเป็นโครงการเองมากกว่าจะเทียบเคียงกับคอนโดเพื่อการปล่อยเช่าโดยตรง

1. ผลตอบแทนการเช่าและความต้องการเช่า:

• คอนโด: มีตลาดผู้เช่าที่ชัดเจน ทั้งคนโสด คู่รัก นักศึกษา expat ฯลฯ ซึ่งคอนโดตอบโจทย์กลุ่มนี้เพราะอยู่ง่าย ปลอดภัย มีรปภ. ส่วนใหญ่เช่าเป็นรายปี ผลตอบแทนการเช่าอย่างที่กล่าวคือ ~5-6% ถือว่าค่อนข้างดี ในขณะที่
• บ้านเดี่ยว/ทาวน์โฮม: ผู้เช่าบ้านมักเป็นครอบครัวหรือกลุ่มเพื่อนที่แชร์กัน ในเชียงใหม่ค่าเช่าบ้านเดี่ยว 3 ห้องนอนอาจ ~20,000-30,000 บาท/เดือน (แล้วแต่ทำเล) หากบ้านราคาซื้อ 5-6 ล้าน Yield จะราว 4-5% ซึ่งไม่ต่างจากคอนโดมาก แต่อาจมีช่วงว่างผู้เช่านานกว่า เพราะกลุ่มลูกค้าเฉพาะกว่า และบางครั้งต้องอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ซึ่งทำให้สภาพบ้านสึกหรอมากขึ้น
• ที่ดิน: ไม่มีค่าเช่าถ้าไม่พัฒนา สิ่งที่ได้คือ capital gain ล้วนๆ ซึ่งขึ้นกับทิศทางพัฒนาของเมืองและระยะเวลา ถือเป็นการลงทุน passive ที่ต้องอดทน

1. สภาพคล่องในการขายต่อ:

• คอนโด: มีสภาพคล่องปานกลาง อาจขายต่อได้ง่ายหากอยู่ในทำเลนิยมและราคาสมเหตุสมผล (เช่น คอนโดยูนิตเล็กๆ ขายต่อนักลงทุนหรือคนรุ่นใหม่อื่นได้) แต่ก็มีการแข่งขันจากห้องอื่นในโครงการและจากคอนโดใหม่ จึงต้องตั้งราคาให้จูงใจ
• บ้านและที่ดิน: ตลาดรองของบ้านเชียงใหม่มีผู้เล่นน้อยกว่าคอนโดเพราะมูลค่าสูง ผู้ซื้อส่วนมากเป็นคนท้องถิ่นหรือคนไทยต่างจังหวัดที่ย้ายมา ราคาบ้านหรูบางทีลงช้ากว่าจะขายได้ แต่ถ้าเป็นบ้านระดับกลางในทำเลดี ก็มีกลุ่มผู้ซื้อครอบครัวรองรับ ส่วนที่ดินเปล่าถ้าทำเลมาถูกทางก็ขายง่ายและราคาขึ้นแรง แต่ถ้าที่ดินในโซนไม่บูมก็อาจขายยากจนนักเก็งกำไรเรียกว่า “จมทุน”

1. ข้อจำกัดด้านกฎหมายและกรรมสิทธิ์:

• คอนโด: ชาวต่างชาติสามารถซื้อถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ถึง 49% ของพื้นที่โครงการ ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบใหญ่ เพราะทำให้มีตลาดผู้ซื้อเพิ่ม (ต่างชาติซื้อบ้านไม่ได้ แต่ซื้อคอนโดได้) ขณะเดียวกันคอนโดมีกฎระเบียบส่วนกลางที่เจ้าของทุกคนต้องปฏิบัติตาม (เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ในบางที่ ห้ามทำเสียงดัง) ซึ่งผู้ที่ชอบอิสระอาจไม่ชอบ แต่เพื่อการลงทุนให้เช่า นี่กลับเป็นข้อดีเพราะช่วยรักษามาตรฐานอาคาร
• บ้าน/ที่ดิน: คนต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ (ยกเว้นบางกรณีเช่าระยะยาว 30 ปี) ทำให้เวลาขายต่อ ตลาดผู้ซื้อจำกัดอยู่ที่คนไทยหรือบริษัท ซึ่งส่งผลต่อราคารีเซลล์ในบางกรณี แต่บ้านมีข้อดีคือไม่มีค่าส่วนกลางรายเดือน และเจ้าของบ้านสามารถจัดการทรัพย์สินได้เสรีมากกว่า

1. การเพิ่มมูลค่าโดยผู้ลงทุน:

• คอนโด: การเพิ่มมูลค่าทำได้จำกัด เนื่องจากโครงสร้างห้องเปลี่ยนมากไม่ได้ สิ่งที่ทำได้คือรีโนเวทตกแต่งภายในให้น่าอยู่ ซึ่งช่วยเพิ่มมูลค่าขาย/เช่าได้ในระดับหนึ่ง
• บ้าน/ที่ดิน: สามารถต่อเติม ปรับปรุง หรือพัฒนาโครงการใหม่ได้ (เช่น ทุบสร้างใหม่ แบ่งแปลงขาย ฯลฯ) ศักยภาพการเพิ่มมูลค่าสูงกว่า แต่ต้องใช้เงินทุนและความรู้สูงเช่นกัน

โดยภาพรวม สำหรับนักลงทุนรายย่อยที่ต้องการ รายได้สม่ำเสมอและความง่ายในการจัดการ คอนโดถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจในเชียงใหม่ เพราะมีตลาดเช่าชัดเจนและต้นทุนเข้าถึงง่าย ขณะที่การลงทุนบ้านหรือที่ดินอาจเหมาะกับผู้ที่มีเงินทุนสูง ต้องการเล่นเก็งกำไรเป็นหลัก หรือมีความสามารถบริหารอสังหาฯ (เช่น ทำบ้านเช่าเป็นหลังๆ ให้ต่างชาติ) ซึ่งมีรายละเอียดมากกว่า

อย่างไรก็ตาม การกระจายการลงทุนในหลายประเภทก็เป็นสิ่งที่ควรพิจารณา นักลงทุนบางคนถือทั้งคอนโดและบ้านเพื่อกระจายความเสี่ยง เช่น คอนโดไว้ปล่อยเช่าเก็บค่าเช้ารายเดือน ส่วนบ้านถือไว้รอที่ดินขึ้นราคาในอีกสิบปี เป็นต้น สุดท้ายแล้ว แต่ละประเภทมีบทบาทในพอร์ตการลงทุนต่างกัน ผู้ลงทุนควรประเมินความพร้อมและเป้าหมายของตนก่อนตัดสินใจ

ภาระภาษีและค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์

การซื้อขายคอนโดมิเนียมเกี่ยวข้องกับ ภาษีและค่าธรรมเนียมหลายรายการ ที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรทราบล่วงหน้า เพื่อจะได้เตรียมค่าใช้จ่ายและเจรจาต่อรองกันได้ถูกต้อง โปรดทราบว่าการตกลงว่าใครจ่ายค่าใช้จ่ายใดสามารถต่อรองได้ แต่โดยปกติตามธรรมเนียมตลาดอสังหาฯ ไทยมักแบ่งหน้าที่ดังนี้: ผู้ขายรับผิดชอบภาษีต่างๆ, ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง (ถ้ามี) แต่ทั้งนี้สามารถตกลงอย่างอื่นได้ เรามาดูรายละเอียดค่าภาระต่างๆ ดังนี้:

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: ปกติกำหนดที่ อัตรา 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (หรือราคาซื้อขาย ถ้าอย่างใดสูงกว่า แต่ปกติยึดราคาประเมินเป็นหลักฐานขั้นต่ำ) โดยค่าโอนนี้จ่าย ณ สำนักงานที่ดินตอนโอน เป็ นค่าใช้จ่ายที่ทางราชการเก็บ สำหรับปี 2568-2569 มี มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% สำหรับบ้าน-คอนโดราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งครอบคลุมคอนโดส่วนใหญ่ในเชียงใหม่ (เพราะราคาเฉลี่ยยูนิตก็ ~3 ล้าน) ดังนั้นถ้าเข้าข่าย ผู้ซื้อผู้ขายจะจ่ายค่าโอนรวมกันเพียง 0.01% ซึ่งน้อยมาก (เช่น คอนโด 3 ล้าน ค่าโอนแค่ 300 บาท) นับเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายได้หลักแสนบาททีเดียวเมื่อเทียบกับ 2% เดิม (2% ของ 3 ล้าน คือ 60,000 บาท) อย่างไรก็ดี หากเป็นคอนโดหรูมูลค่าเกิน 7 ล้าน ก็จะไม่ได้สิทธิ์ลด ต้องเสียเต็ม 2% ของส่วนที่เกิน
• ค่าธรรมเนียมจดจำนอง: กรณีผู้ซื้อกู้สินเชื่อธนาคาร จะมีการจดจำนองห้องชุดเป็นหลักประกัน ค่าใช้จ่ายส่วนนี้อัตรา 1% ของมูลค่าจำนอง (วงเงินกู้) โดยปกติผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ ตอนนี้ภาครัฐก็มีมาตรการลดเหลือ 0.01% เช่นกันสำหรับราคาไม่เกิน 7 ล้าน (ถึง 30 มิ.ย. 69) เช่นเดียวกับค่าโอน เพราะฉะนั้นคนซื้อคอนโดทั่วๆ ไปที่จะกู้ก็จ่ายค่าจดจำนองน้อยมาก
• อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ: เมื่อมีการขายอสังหา ผู้ขายต้องเสียอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง อากรแสตมป์ 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ขึ้นกับเงื่อนไขการถือครอง กล่าวคือ
• หากผู้ขายถือครองทรัพย์สินมานานเกิน 5 ปี (หรือตามกฎหมายใหม่ให้นับ 5 ปีโดยไม่รวมช่วงถือครองที่ไม่เสียภาษีที่ดินด้วย กรณีบ้านปลูกเอง) และไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้นนานเกิน 1 ปี จะเลือกเสียเป็นอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย (หรือราคาประเมิน เลือกอันไหนสูงกว่า) โดยไม่มีภาษีธุรกิจเฉพาะ
• แต่ถ้า ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่เข้าเงื่อนไขยกเว้นอื่น ผู้ขายต้องเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย (หรือประเมิน สูงกว่า) และไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ (สองตัวนี้เลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง)
• กรณีขายทรัพย์มรดก หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เสียเฉพาะอากร 0.5% แทน (ภาษีธุรกิจเฉพาะมักเรียกเก็บในกรณีเก็งกำไรขายเร็วๆ)
• ในการขายคอนโดทั่วๆ ไป หากผู้ขายเป็นนักลงทุนที่ถือมาไม่นาน (<5 ปี) ก็มักต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อันนี้เป็นภาระของผู้ขายโดยตรง แต่สามารถตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายได้ว่าผู้ซื้อออกให้ส่วนหนึ่งหรือไม่ (ขึ้นอยู่กับดีล)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ทุกคนต้องเสีย ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งคำนวณแบบอัตราก้าวหน้า จาก ราคาประเมินกรมที่ดินและจำนวนปีที่ถือครอง มีวิธีคิดคือ กรมที่ดินจะหาค่า “รายได้พึงประเมิน” โดยเอาราคาประเมินห้องชุด * หารตามห้วงปีที่ถือครอง (โดยมีกำหนดหักค่าใช้จ่ายเหมาจ่ายให้ตามปีถือ) แล้วเอามาคำนวณภาษีตามขั้นเหมือนเงินได้ ปกติภาษีส่วนนี้จะอยู่ราว 0-2% ของราคาซื้อขาย ขึ้นกับราคาทรัพย์และปีที่ถือ ผู้ขายต้องชำระส่วนนี้ (คนซื้อมักไม่ช่วยออก) ซึ่งในเอกสารกรมที่ดินจะแจงให้ทราบ
• ค่าส่วนกลางและกองทุนคอนโด: นอกเหนือจากภาษีราชการ ผู้ซื้อคอนโดต้องเตรียมค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับนิติบุคคลโครงการ ได้แก่
• ค่าบำรุงรักษาส่วนกลาง (ค่าส่วนกลาง) ที่เรียกเก็บล่วงหน้าปีปัจจุบันหรือค้างจ่าย (ถ้ามี) ตามอัตรา บาท/ตร.ม./เดือน ที่โครงการกำหนด (เช่น 40 บาท/ตร.ม./เดือน ห้อง 30 ตร.ม. ก็ 1,200/เดือน) ตอนโอนกรรมสิทธิ์มักจะต้องเคลียร์ส่วนกลางค้างให้จบ ผู้ขายควรจ่ายจนถึงวันโอน และหลังจากนั้นผู้ซื้อรับผิดชอบต่อ
• เงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund): ปกติเรียกเก็บครั้งเดียวตอนโครงการสร้างเสร็จ (เช่น 500 บาท/ตร.ม. เป็นต้น) ในตลาดขายต่อ ส่วนนี้ถ้าผู้ขายจ่ายไปแล้วก็ไม่มีอะไร แต่บางกรณีถ้าคอนโดใหม่นิติฯ ยังไม่เรียกเก็บ ก็ต้องเคลียร์กันว่าใครจะจ่าย หรือถ้ามีค้างก็ต้องจ่ายก่อนโอน
• ทั้งสองส่วนนี้ในตลาดมือสอง ส่วนใหญ่ตกลงว่า ผู้ขายจ่ายค่าค้างชำระทั้งหมดจนถึงวันโอน และผู้ซื้อรับผิดชอบตั้งแต่วันโอนเป็นต้นไป
• ค่าใช้จ่ายอื่นๆ: เช่น ค่าโปรโมชั่นกองค่าน้ำ-ไฟล่วงหน้า (ผู้ซื้อจ่าย), ค่าโอนมิเตอร์น้ำ-ไฟ (ไม่มากหลักร้อยบาท), ค่าธรรมเนียมธนาคารกรณีไถ่ถอนจำนอง (ถ้าผู้ขายยังผ่อนอยู่ต้องเอาเงินผู้ซื้อไปปิดหนี้ก่อนโอนและมีค่าไถ่ถอนกับธนาคาร), ค่าอากรแสตมป์ใบมอบฉันทะ (ถ้าใครไม่ไปเองใช้ไปรษณีย์) เป็นต้น ส่วนนี้มีไม่มากแต่ควรรู้คร่าวๆ

สรุปการแบ่งหน้าที่ทั่วไป:

• ผู้ขาย: มักรับผิดชอบ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากร, และเคลียร์ค่าส่วนกลางค้างจ่าย
• ผู้ซื้อ: มักรับผิดชอบ ค่าโอน 2% (หรือ 0.01%), ค่าจดจำนอง (ถ้ามี), และค่าใช้จ่ายเล็กน้อยอื่นๆ

แต่ทั้งนี้ทุกอย่างต่อรองได้ บางดีลผู้ซื้อให้ผู้ขายออกค่าโอนทั้งหมดเพื่อจูงใจ หรือบางดีลผู้ขายบอกจะขายราคาถูกแต่ผู้ซื้อช่วยออกภาษีให้ เป็นต้น ควรตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน

ตัวอย่าง: นาย ก. ขายคอนโด 1 ห้อง ราคา 3,000,000 บาท ถือมา 3 ปี ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน กรณีนี้จะมี

• ค่าโอน 2% ของ 3,000,000 = 60,000 บาท (แต่เนื่องจากได้ลดเหลือ 0.01% ถ้าจดทะเบียนทันช่วงโปรโมชั่น ก็เหลือ 300 บาทเท่านั้น)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = 99,000 บาท (เพราะถือไม่ถึง 5 ปี)
• ภาษีเงินได้ สมมติคำนวณได้ 30,000 บาท
• อากรแสตมป์ไม่เสียเพราะเสียธุรกิจเฉพาะแล้ว
  รวมภาษีผู้ขาย ~129,000 บาท (ถ้าไม่มีลดหย่อนค่าโอน) ผู้ขายอาจรับเองหมด หรือต่อรองให้ผู้ซื้อช่วยครึ่งหนึ่งก็แล้วแต่ตกลง

ข้อควรระวัง: ผู้ลงทุนควรคำนวณภาระภาษีเหล่านี้ไว้ล่วงหน้าเมื่อตั้งราคาขาย เพื่อให้ได้สุทธิในมือเป็นไปตามเป้าหมาย เช่น ถ้าอยากได้สุทธิ 3 ล้าน ก็อาจตั้งขาย 3.2 ล้านเพื่อเผื่อจ่ายภาษี เป็นต้น นอกจากนี้ หากขายขาดทุน (ขายต่ำกว่าราคาซื้อ) ก็ยังคงต้องเสียภาษีเงินได้และธุรกิจเฉพาะอยู่ดี เพราะคิดจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาซื้อเดิม ดังนั้นต้องทำใจว่าเป็นต้นทุนการซื้อขาย

ข้อควรรู้เกี่ยวกับกฎหมายการถือครองคอนโดและข้อจำกัด

การถือครองและบริหารจัดการคอนโดมิเนียมในไทยมีกฎหมายและข้อบังคับหลายอย่างที่ผู้ซื้อ-ผู้ขายควรทราบ โดยเฉพาะเมื่อเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อต่างชาติและการปล่อยเช่าในรูปแบบต่างๆ ประเด็นสำคัญมีดังนี้:

• สิทธิการถือครองของชาวต่างชาติ (Foreign Quota): ตามกฎหมายไทย ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคอนโดมิเนียมได้ ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของโครงการนั้น (อีก 51% ต้องเป็นคนไทยหรือไทยนิติบุคคล) ซึ่งหมายความว่าถ้าคอนโดไหนมีต่างชาติซื้อครบโควตา 49% แล้ว ต่างชาติคนใหม่จะไม่สามารถซื้อห้องเพิ่มเติมได้ (ยกเว้นซื้อผ่านนิติบุคคลไทยหรือวิธีอื่นที่ซับซ้อน) ผู้ขายคนไทยที่หวังขายให้ต่างชาติควรตรวจสอบโควตาโครงการกับนิติบุคคลก่อน หากโควตาเต็ม การหาผู้ซื้อต่างชาติจะยากทันที ต้องเน้นขายให้ผู้ซื้อไทยแทน หรือรอจนต่างชาติเจ้าของเดิมขายออกไป ลดสัดส่วนลง
• การชำระเงินของผู้ซื้อต่างชาติ: กฎหมายยังกำหนดว่าชาวต่างชาติที่จะโอนกรรมสิทธิ์คอนโดต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาแลกเป็นเงินบาทในไทย (Foreign Exchange Transaction form) หรือใช้เงินจากบัญชี Non-resident ในไทย โดยระบุวัตถุประสงค์เพื่อซื้อคอนโดอย่างถูกต้อง หากผู้ขายมีลูกค้าต่างชาติ ควรแนะนำเรื่องการโอนเงินนี้ให้ถูกขั้นตอน ไม่เช่นนั้นสำนักงานที่ดินจะไม่อนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์
• กฎหมายการเช่าระยะสั้น (Thai Hotel Act & Apartment Act): ดังที่เกริ่นไว้ การปล่อยเช่าระยะสั้น (<30 วัน) ผ่าน Airbnb หรือแพลตฟอร์มต่างๆ โดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมเป็นการกระทำผิดกฎหมายโรงแรม พ.ศ. 2547 (ยกเว้นคอนโดนั้นเข้าข่าย “เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” และได้ใบอนุญาต) ซึ่งผู้ฝ่าฝืนอาจโดนปรับได้ ประกอบกับทางจังหวัดเชียงใหม่มีการควบคุมโซนนิ่งห้ามทำที่พักรายวันในบางพื้นที่ (เช่น ย่านบ้านพักอาศัย) และ นิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่ก็มีกฎห้ามปล่อยเช่ารายวัน ดังนั้นผู้ลงทุนควรทราบว่าหากจะทำ Airbnb ในคอนโด ต้องยอมรับความเสี่ยงด้านกฎหมายและความขัดแย้งกับนิติฯ ด้วย หลายคอนโดในเชียงใหม่เข้มงวดเรื่องนี้ ถึงขั้นติดป้ายเตือนและปรับเจ้าของที่ฝ่าฝืน
• ระเบียบและข้อบังคับของนิติบุคคลคอนโด: เจ้าของร่วมทุกคนต้องปฏิบัติตามข้อบังคับที่จดทะเบียนไว้ เช่น เรื่องการใช้ที่จอดรถ, การเลี้ยงสัตว์ (ส่วนใหญ่ห้ามเลี้ยง ยกเว้นบางโครงการ Pet-Friendly), การดัดแปลงต่อเติมห้อง (ห้ามเจาะพื้นเพดานที่กระทบโครงสร้าง, ห้ามเปลี่ยนสีภายนอกระเบียงเอง เป็นต้น) ผู้ขายควรแจ้งข้อมูลเหล่านี้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อควรอ่านข้อบังคับนิติฯ ก่อนตัดสินใจ เพื่อมั่นใจว่าอยู่ได้ตรงตามไลฟ์สไตล์ เช่น ถ้าผู้ซื้อมีสัตว์เลี้ยง ก็ต้องเลือกโครงการที่อนุญาต เป็นต้น
• สิทธิในทรัพย์ส่วนกลางและที่จอดรถ: เมื่อซื้อคอนโด ผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุด และได้สิทธิในทรัพย์ส่วนกลางตามส่วนกรรมสิทธิ์ของตน เช่น โถง ลิฟต์ สระว่ายน้ำ โดยไม่มีกรรมสิทธิ์เฉพาะเจาะจง (ใช้ร่วมกัน) ส่วนที่จอดรถโดยมากเป็นทรัพย์ส่วนกลาง (ยกเว้นบางโครงการขายที่จอดล็อคประจำก็จะระบุในโฉนด) ดังนั้นผู้ซื้อไม่มีโฉนดที่จอดรถแยกแต่มีสิทธิใช้ตามระเบียบ เช่น สิทธิ 1 คันต่อห้อง เป็นต้น หากผู้ซื้อมีรถหลายคันต้องตรวจสอบว่านิติฯ อนุญาตการเช่าที่จอดเพิ่มได้ไหม
• ภาระภาษีอื่นๆ หลังถือครอง: ปัจจุบันประเทศไทยมี ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจัดเก็บทุกปี สำหรับคอนโดที่อยู่อาศัย หากเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาและใช้อยู่อาศัยเองจะเสียในอัตราต่ำหรือได้รับยกเว้นในมูลค่าประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท (ซึ่งคอนโดทั่วไปไม่เกินอยู่แล้ว) แต่หาก ไม่ได้อยู่เอง (ปล่อยเช่า) จะถูกจัดเข้าประเภทอื่น (บ้านหลังที่สอง) มีอัตราภาษีประมาณ 0.02-0.1% ของราคาประเมินห้องต่อปี (อัตราแบบบ้านอยู่อาศัย) เช่น ห้องราคาประเมิน 3 ล้าน อาจเสียปีละ 600 บาท – 3,000 บาท แล้วแต่เทศบาลกำหนด แต่หลายแห่งก็ยกเว้นให้หากไม่เกิน 10 ล้าน ดังนั้นภาษีรายปีถือว่าน้อยมาก แต่อย่าลืมชำระเพื่อไม่ให้เกิดเบี้ยปรับ
• การโอนขายต่อหรือโอนให้ผู้อื่น: ถ้าผู้ซื้อต้องการขายต่อในอนาคต ก็มีขั้นตอนปกติที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกับตอนซื้อ ผู้ขายสามารถมอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนได้โดยการทำหนังสือมอบอำนาจ (แต่ต้องให้สำนักงานที่ดินตรวจสอบ) หรือถ้าต้องการโอนให้ญาติพี่น้องเป็นของขวัญก็สามารถทำได้ แต่อาจเข้าข่ายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะถ้าไม่ได้อยู่ครบ 5 ปี (แม้ไม่ได้เงินก็ยังนับเป็นการขาย) ต้องวางแผนให้ดี
• การถือครองคอนโดในนามนิติบุคคล: นักลงทุนบางคนอาจใช้บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนในการถือครองคอนโดหลายยูนิต ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ด้านภาษีนิติบุคคล (ภาษีรายได้ 20% แต่หักค่าใช้จ่ายได้มากกว่า) และบริหารง่าย กฎหมายอนุญาตให้นิติบุคคลไทยถือกรรมสิทธิ์คอนโดได้ ไม่ติดโควตาต่างชาติ แต่ถ้าบริษัทมีต่างชาติถือหุ้นเกิน 49% ก็ถือว่าเป็นต่างชาติตามกฎหมายโควตาเช่นกัน การปล่อยเช่าผ่านบริษัทต้องจดทะเบียนให้บริการเช่าอสังหาฯ และเสียภาษีนิติบุคคล จึงมีความยุ่งยากกว่าบุคคลธรรมดานิดหน่อย แต่เป็นทางเลือกสำหรับการลงทุนแบบจริงจัง

โดยสรุป ผู้ซื้อควรศึกษากฎหมายและข้อจำกัดเหล่านี้ เพื่อจะได้ไม่มีปัญหาภายหลัง เช่น ต่างชาติก็ควรเลือกโครงการที่โควตายังเหลือ, คนที่อยากเลี้ยงสัตว์ก็ต้องหา Pet-Friendly Condo, นักลงทุน Airbnb ก็ต้องเลือกตึกที่ไม่เข้มงวดหรือหาวิธีดำเนินการที่ถูกต้อง, เป็นต้น การปฏิบัติตามกฎไม่เพียงแต่หลีกเลี่ยงบทลงโทษ แต่ยังช่วยรักษาคุณภาพชีวิตและมูลค่าการลงทุนระยะยาวของคอนโดด้วย

เคล็ดลับการเลือกคอนโดที่เหมาะกับผู้ซื้อแต่ละประเภท

การเลือกซื้อคอนโดที่ “ใช่” สำหรับแต่ละคนหรือแต่ละวัตถุประสงค์นั้นไม่มีสูตรตายตัว แต่มีหลักการแนวทางที่ช่วยให้ตัดสินใจได้เหมาะสมขึ้น ในส่วนนี้จะแนะนำเคล็ดลับการเลือกคอนโดให้เหมาะกับ สองกลุ่มหลัก ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของบทความ ได้แก่ นักลงทุนเพื่อปล่อยเช่า และ ผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยเอง โดยจะเจาะจงว่าควรพิจารณาปัจจัยใดบ้างตามความต้องการของแต่ละกลุ่ม

สำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้อคอนโดปล่อยเช่า

1. ทำเลที่มีดีมานด์เช่าสูง: นักลงทุนควรสำรวจตลาดเช่าในเชียงใหม่ก่อนว่าทำเลไหนมีผู้เช่าคับคั่งและยอมจ่ายค่าเช่าดี ตามที่กล่าวมา ทำเลยอดนิยมคือ ใกล้มหาวิทยาลัย (นิสิต), ย่านนิมมาน/เมืองเก่า (expat และนักท่องเที่ยว), ใกล้ห้างและย่านธุรกิจใหม่ (พนักงานบริษัท) การเลือกทำเลที่คนหาห้องเช่าเยอะจะลดระยะเวลาห้องว่างและเพิ่มอำนาจต่อรองค่าเช่า
2. เลือกขนาดและแบบห้องที่ปล่อยง่าย: จากประสบการณ์ในเชียงใหม่ ห้องขนาดเล็ก-กลาง (สตูดิโอถึง 1 ห้องนอน) ปล่อยเช่าง่ายสุด เพราะเข้าถึงกลุ่มผู้เช่ากว้าง ทั้งนักศึกษา คนโสด คู่รักเริ่มต้น และค่าเช่าต่อเดือนไม่สูงเกินไป (ง่ายต่อการตัดสินใจของผู้เช่า) ห้องใหญ่ 2-3 ห้องนอนแม้ค่าเช่าสูงกว่าแต่กลุ่มเป้าหมายแคบ (ส่วนใหญ่เป็นครอบครัวหรือแชร์กันหลายคน) และค่าเช่ารวมต่อเดือนสูงจนบางทีผู้เช่าจะไปหาเช่าบ้านแทน ดังนั้นสำหรับเน้น yield นักลงทุนนิยมซื้อห้องเล็กหลายห้องกระจายทำเล แทนที่จะซื้อห้องใหญ่ห้องเดียว
3. โครงการมีชื่อเสียงและบริหารดี: เลือกคอนโดที่บริหารโดยนิติบุคคลมืออาชีพ ดูแลอาคารสะอาด ปลอดภัย มียามและระบบคีย์การ์ดดี สิ่งเหล่านี้ผู้เช่ามองหาและยอมจ่ายเพิ่มเพื่อความสบายใจ โครงการจากดีเวลลอปเปอร์ใหญ่ๆ (แสนสิริ, แลนด์ฯ ฯลฯ) มักมีมาตรฐานการดูแลที่ดีและชื่อชั้นดึงดูดผู้เช่าได้ (ผู้เช่าต่างชาติบางคนรู้จักแบรนด์คอนโดด้วยซ้ำ)
4. สิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน: ในเชียงใหม่ คู่แข่งคอนโดเยอะ การมีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางดีกว่าเพื่อน (สระว่ายน้ำ ฟิตเนส co-working ฯลฯ) เป็นจุดขายปล่อยเช่าได้ โดยเฉพาะกับชาวต่างชาติ ยิ่งถ้ามีที่จอดรถเพียงพอ ย่านปลอดภัย ใกล้ร้านสะดวกซื้อในระยะเดิน ก็ยิ่งได้เปรียบ
5. การตกแต่งพร้อมอยู่: นักลงทุนควรแต่งห้องให้พร้อมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบ (Fully Furnished) เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่ต้องการห้องพร้อมเข้าอยู่ทันที และยินดีจ่ายค่าเช่าสูงขึ้นสำหรับห้องที่แต่งสวย functional ดี นอกจากนี้การตกแต่งที่สวยยังช่วยในการลงประกาศหาผู้เช่า (รูปสวย คนทักเยอะ) ดังนั้นควรลงทุนแต่งในงบที่สมควร ของ IKEA หรือแบรนด์ท้องถิ่นดีไซน์สวยมีให้เลือกเยอะ
6. พิจารณาค่าใช้จ่ายถือครอง: ค่าส่วนกลางที่ไม่สูงเกินไป (โดยมากในเชียงใหม่ ~30-50 บาท/ตร.ม.ต่อเดือน) จะช่วยรักษา yield ไม่ให้ลดมาก อย่าลืมคิดค่าส่วนกลางและซ่อมแซมห้อง (เช่น เปลี่ยนแอร์, ทาสีใหม่ตอนผู้เช่าย้ายออก) เป็นต้นทุนด้วย เพื่อประเมินผลตอบแทนสุทธิ
7. ตรวจสอบกฎนิติฯ เรื่องการเช่า: หากตั้งใจทำ Airbnb หรือเช่าระยะสั้น ต้องเลือกตึกที่ผ่อนปรน (แต่ก็ต้องระวังเรื่องกฎหมายด้วย) หากทำเช่าระยะยาวปกติ ก็ไม่มีปัญหา ควรเลือกตึกที่นิติฯ ไม่ห้ามปล่อยเช่าชาวต่างชาติ (บางแห่งอาจมีข้อจำกัดเรื่องรายงานตัว ตม. แต่นั่นเป็นหน้าที่เจ้าของอยู่แล้วต้องทำ TM30)
8. กระจายความเสี่ยง: หากงบมากพอ การกระจายซื้อ 2-3 ห้องในหลายทำเล ดีกว่าเทลงทั้งหมดในโครงการเดียว เพราะถ้าย่านใดซบเซาจะได้ไม่กระทบทั้งหมด เช่น ลงทุนห้องหนึ่งใกล้มช. อีกห้องใกล้ห้าง เป็นต้น

สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง

1. พิจารณาไลฟ์สไตล์และความสะดวกส่วนตัว: ถามตัวเองว่าชอบใช้ชีวิตแบบไหน หากเป็นคนทำงานออฟฟิศในเมือง ชอบเดินไปคาเฟ่ ได้พบปะผู้คน ก็คอนโดในเมืองอาจเหมาะ แต่ถ้าชอบเงียบสงบ หลังเลิกงานอยากพักผ่อน ไม่แคร์เรื่องเที่ยวกลางคืน ย่านชานเมืองอย่างแม่เหียะหรือสันทรายอาจตอบโจทย์มากกว่า ดังนั้นสำรวจบริเวณรอบโครงการว่า มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตรงกับเราหรือไม่ เช่น ใกล้ตลาดสด/ซูเปอร์มาร์เก็ตไหม, มีร้านอาหารถูกปากหรือไม่, รถติดมากหรือเปล่า
2. ระยะทางถึงที่ทำงาน/สถานที่ประจำ: เชียงใหม่แม้รถไม่ติดเท่ากรุงเทพฯ แต่ชั่วโมงเร่งด่วนก็หนาแน่นในบางเส้น หากต้องขับรถทุกวัน ควรเลือกที่อยู่อาศัยไม่ไกลที่ทำงานเกินไปหรืออยู่ในเส้นทางที่ไม่อ้อม การเดินทางที่สะดวกจะเพิ่มคุณภาพชีวิต เช่น หากทำงานโซนสนามบิน การอยู่คอนโดแถวดอยคำหรือแม่เหียะจะสะดวกกว่าขับมาจากสันทราย เป็นต้น
3. ขนาดและผังห้องที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต: อยู่คนเดียวอาจต้องการแค่สตูดิโอหรือ 1 ห้องนอน แต่ถ้าวางแผนอยู่กับคู่สมรสหรือมีลูกเล็กเร็วๆ นี้ อาจเลือก 2 ห้องนอนไปเลยเพื่อไม่ต้องขยับขยายบ่อย ส่วนผังห้องก็สำคัญ – บางคนทำงาน WFH ก็ควรเลือกห้อง layout ที่มีมุมทำงานเงียบๆ แยกจากทีวีได้ หรือถ้าชอบทำอาหารก็ควรเลือกห้องครัวแบบปิดเพื่อไม่ให้กลิ่นรบกวน ส่วนใครมีของเยอะ ควรดูว่าตู้เสื้อผ้า/พื้นที่เก็บของมีพอไหม จะได้ไม่อึดอัดเมื่ออยู่ไปนานๆ
4. บรรยากาศและชุมชนของโครงการ: เพราะจะอยู่อาศัยเอง ควรเลือกคอนโดที่บรรยากาศถูกใจ เราโอเคกับตึกใหญ่คนเยอะหรือเปล่า? ถ้าชอบส่วนตัวมากๆ อาจมองหาคอนโดยูนิตน้อยหรือ Low-rise ที่สงบ นอกจากนี้ดูเพื่อนบ้านและผู้อยู่อาศัยอื่นๆ ด้วย ถ้าโครงการนั้นชาวต่างชาติเยอะ การจัดการส่วนกลางก็อาจเป็นภาษาอังกฤษดี หรือถ้าโครงการไหนคนวัยเกษียณอยู่เยอะก็อาจเงียบสงบแต่มีกิจกรรมส่วนกลางน้อยเป็นต้น ให้ลองไปเดินสำรวจหรือสอบถามนิติฯ ดู
5. สิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญต่อคุณ: คนอยู่อาศัยเองยิ่งต้องใช้ facilities คุ้ม – ถ้าชอบว่ายน้ำออกกำลัง ก็ควรเลือกคอนโดที่สระว่ายน้ำใหญ่สะอาด, ถ้าออกกำลังฟิตเนสทุกวันก็เลือกที่ห้องยิมอุปกรณ์ดี, หรือถ้ามีสัตว์เลี้ยงก็ต้องเลือกที่อนุญาตและมีพื้นที่พาเดินได้ สิ่งเหล่านี้จะทำให้การอยู่คอนโดมีความสุข ไม่รู้สึกขาด
6. ค่าใช้จ่ายระยะยาว: ดูอัตราค่าส่วนกลางและสถานะการเงินนิติบุคคล (ถ้าทำได้) เพราะคนอยู่อาศัยเองต้องจ่ายส่วนกลางทุกปี ถ้าคอนโดหรูส่วนกลางอาจสูง เช่น 50 บาท/ตร.ม. ห้อง 50 ตร.ม. ก็เดือนละ 2,500 ปีละ 30,000 ควรแน่ใจว่าเรารับภาระไหวและได้ใช้ประโยชน์เต็มที่ รวมถึงดูว่ากองทุนสำรองของนิติฯ แข็งแรงไหม จะมีเก็บพิเศษซ่อมใหญ่เมื่อไร เพราะถ้าการเงินไม่ดีวันหนึ่งอาจเรียกเก็บเพิ่ม
7. ตรวจสอบคุณภาพการก่อสร้างและวัสดุ: เพราะจะอยู่ระยะยาว ควรเลือกโครงการที่มีคุณภาพ ไม่ต้องซ่อมจุกจิก ปัญหาน้ำรั่ว ผนังแตกร้าว เสียงดังรบกวนจากห้องข้างเคียง ต้องสำรวจให้ดี แนะนำให้ลองเข้าไปในห้องจริง (ถ้าเป็นมือหนึ่ง) หรือดูห้องตัวอย่าง/ยูนิตมือสองว่าก่อสร้างเป็นอย่างไร ถ้าเป็นไปได้ลองพูดคุยกับผู้อยู่อาศัยคนอื่นหรือดูรีวิวออนไลน์ว่าตึกนี้มีปัญหาเรื่องเสียงหรือระบบน้ำไฟไหม
8. อนาคตของทำเลและโครงการ: แม้ซื้ออยู่เอง แต่ก็ควรมองอนาคตเผื่อขายต่อหรือปล่อยเช่า อย่างน้อยให้ที่ที่เราซื้อมีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มหรือสภาพแวดล้อมไม่เสื่อมโทรม เช่น ตรวจเช็คผังเมืองหรือโครงการก่อสร้างรอบๆ หากข้างๆ ที่เป็นสวนโล่งจะถูกสร้างตึกสูงบังวิวเราหรือไม่, ทำเลนี้อีก 5 ปีจะมีรถไฟฟ้าผ่าน? (ถ้ามีก็ดี เราได้ใช้ด้วยและราคาขึ้นด้วย) หรืออย่างน้อยดูว่ามีอะไรอาจมากระทบคุณภาพชีวิต เช่น ตลาดสดเสียงดังจะมาเปิดใกล้ๆ ไหม เป็นต้น ข้อนี้อาจยากแต่ถ้าศึกษาได้จะช่วยตัดสินใจได้รอบคอบ

เพิ่มเติมสำหรับบางกลุ่มเฉพาะ:

• ผู้ซื้อเพื่อเตรียมเกษียณอายุ: เน้นคอนโดที่อยู่ชั้นล่างๆ หรือตึกเตี้ยที่ถ้าลิฟต์เสียก็ยังขึ้นลงไหว มีโรงพยาบาลใกล้ๆ (ฟ้าฮ่ามใกล้ รพ.เทพปัญญา, ในเมืองใกล้ รพ.เชียงใหม่ราม ฯลฯ) และหาของกินง่าย
• ผู้ปกครองซื้อลูกเรียน: หากซื้อไว้ให้ลูกเรียนมหาลัย เช่น มช. หรือพายัพ พิจารณาความปลอดภัย, การเดินทางไปกลับมหาลัยสะดวก (เดินได้ยิ่งดี), และคิดเผื่อปล่อยเช่าต่อเมื่อเรียนจบ
• คู่แต่งงานใหม่ไม่มีลูก: อาจชอบคอนโดวิวสวย โรแมนติกหน่อย เช่น ชั้นสูงวิวดอยสุเทพ หรือริมแม่น้ำ แต่งห้องเก๋ๆ ก็เลือกตามความชอบได้ เพราะpriorityไม่เหมือนคนมีลูก

เมื่อพิจารณาปัจจัยข้างต้นครบถ้วน ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเองก็ควรไป ทดลองใช้ชีวิตในทำเลจริง สักหน่อยก่อนซื้อ เช่น เช่าคอนโดหรือโรงแรมในย่านนั้นอยู่สักสัปดาห์เพื่อดูบรรยากาศทั้งกลางวันกลางคืน, ทดลองขับรถเส้นทางไปทำงานจากที่นั่นดู, ฟังเสียงสิ่งแวดล้อมตอนกลางคืน (มีหมาเห่าหรือเสียงรถแว้นไหม) สิ่งเหล่านี้จะช่วยให้มั่นใจว่าเลือกถูก เพราะการซื้อบ้านสักหลังเป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่ที่เราจะอยู่กับมันไปอีกนาน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ถาม: คนต่างชาติสามารถซื้อคอนโดในเชียงใหม่ได้หรือไม่? มีข้อจำกัดอะไรบ้าง?
ตอบ: ได้ ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดในเชียงใหม่แบบถือกรรมสิทธิ์ 100% ในชื่อของตัวเองได้ แต่จะมีข้อจำกัดคือ (1) ทั้งโครงการต่างชาติถือครองรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขาย (Foreign Quota) และ (2) เงินที่ใช้ซื้อจะต้องโอนจากต่างประเทศหรือมาจากเงินตราต่างประเทศ แลกเป็นเงินบาทในไทย โดยออกหลักฐานธุรกรรมการเงิน (Thor Tor 3) เพื่อยื่นที่กรมที่ดิน หากโครงการยังมีโควตาว่างและปฏิบัติตามเงื่อนไขการโอนเงินถูกต้อง ต่างชาติสามารถซื้อและขายต่อได้ตามปกติ อย่างไรก็ดี ต่างชาติไม่มีสิทธิพิเศษเช่นลดค่าโอน 0.01% (มาตรการนั้นสำหรับบุคคลทั่วไปไม่แยกสัญชาติ) ดังนั้นค่าธรรมเนียม/ภาษีก็เหมือนคนไทย

ถาม: ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในเชียงใหม่ดีไหม? ปล่อยเช่ายากหรือเปล่า?
ตอบ: โดยภาพรวมตลาดเช่าคอนโดในเชียงใหม่ค่อนข้างคึกคัก มีผู้เช่าหลากหลายกลุ่มดังที่อธิบายไป ถ้าเลือกทำเลและห้องที่ตรงความต้องการ (เช่น ใกล้มอฯ สำหรับปล่อยเด็กนักศึกษา หรือย่านนิมมานสำหรับ expat) การหาผู้เช่าไม่ยากมาก ในยุคนี้มีช่องทางออนไลน์ช่วยหาผู้เช่าเยอะ เช่น กลุ่ม Facebook คอนโดเช่าเชียงใหม่, เว็บไซต์อย่าง DDproperty, RentHub, หรือ Airbnb (กรณีเช่าระยะสั้น) เจ้าของสามารถลงประกาศเองได้ไม่เสียค่าใช้จ่าย และหากตั้งราคาสมเหตุสมผล ภายใน 1-2 เดือนก็มักจะมีผู้เช่า สนใจ (ยกเว้นช่วง off-season นักท่องเที่ยวเช่นหน้าฝน อาจช้าหน่อย) ดังนั้นถ้าเน้นลงทุนปล่อยเช่า เชียงใหม่ถือเป็นตลาดที่ดีแห่งหนึ่ง แต่สำคัญคือต้องบริหารจัดการทรัพย์สินให้ดีและรักษาสภาพห้องให้น่าอยู่ตลอดเพื่อดึงดูดผู้เช่า

ถาม: ระหว่างซื้อคอนโดใหม่จากโครงการ กับซื้อคอนโดมือสอง แบบไหนดีกว่ากัน?
ตอบ: มีข้อดีต่างกัน:

• คอนโดใหม่: ได้ของใหม่เอี่ยม เลือกยูนิตที่ชอบก่อนใคร ได้โปรโมชันช่วงเปิดตัว (เช่น ฟรีแอร์ ฟรีเฟอร์ฯ) ไม่ต้องซ่อมอะไร แต่ข้อเสียคือต้องรอสร้างเสร็จ (1-3 ปี) ถึงจะได้อยู่ และราคาช่วงพรีเซลอาจจะถูก แต่พอโครงการสร้างเสร็จบางครั้งมีส่วนต่างน้อยหรือเท่าทุนถ้าจะขายต่อทันที
• คอนโดมือสอง: ได้เห็นของจริง สภาพแวดล้อมจริง ตัดสินใจได้ว่าชอบหรือไม่ก่อนซื้อ ไม่ต้องรอ สภาพห้องหากเจ้าของดูแลดีอาจไม่ต่างจากของใหม่ และมักต่อรองราคาได้ง่ายกว่าเพราะเป็นการซื้อขายโดยตรง แต่ข้อเสียคือ ของใช้ต่างๆ อาจเสื่อมบ้างแล้ว (ต้องตรวจสอบ) และอาจต้องปรับปรุงตกแต่งเพิ่มเอง ในเชียงใหม่มีตลาดคอนโดมือสองคึกคัก เพราะหลายคนซื้อลงทุนไว้แล้วปล่อยขาย ราคามือสองบางทีถูกกว่าของใหม่ในทำเลเดียวกันประมาณ 10-20% ซึ่งคุ้มค่าถ้าเรารับสภาพของที่ไม่ใหม่เอี่ยมได้ สรุปว่าถ้าไม่รีบร้อนและอยากได้ของใหม่ตามใจชอบ คอนโดใหม่ก็ดี แต่ถ้าอยากความคุ้มราคาและพร้อมอยู่เลย มือสองก็เป็นทางเลือกที่ควรมอง

ถาม: จะทราบได้อย่างไรว่าคอนโดไหนโควต้าต่างชาติเต็มหรือยัง?
ตอบ: สามารถสอบถามไปยัง นิติบุคคลอาคารชุดของโครงการนั้น โดยตรง หรือถามฝ่ายขาย (ถ้าเป็นโครงการใหม่ยังมีสำนักงานขาย) นิติฯ จะมีข้อมูลว่าปัจจุบันต่างชาติถือครองกี่เปอร์เซ็นต์แล้ว ข้อมูลนี้สำคัญสำหรับต่างชาติที่อยากซื้อ หรือคนไทยที่จะซื้อเพื่อหวังขายต่อให้ต่างชาติในอนาคต อีกวิธีคือดูจากรายชื่อในนิติฯ ถ้าเห็นชื่อฝรั่งเยอะๆ ก็คาดเดาได้ระดับหนึ่ง แต่ควรยืนยันกับทางนิติฯ เพื่อความแน่นอน

ถาม: ค่าใช้จ่ายคอนโดรายเดือน/ปี มีอะไรบ้าง?
ตอบ: หลักๆ จะมี ค่าส่วนกลาง ที่จ่ายรายเดือนหรือรายปีให้กับนิติบุคคล เพื่อนำไปดูแลรักษาตึก สวน สระ ฯลฯ อัตราค่าส่วนกลางระบุในสัญญาและมติที่ประชุม (บาท/ตร.ม./เดือน) เช่น ห้อง 30 ตร.ม. ส่วนกลาง 40 บาท/ตร.ม. เดือนนึงก็ 1,200 บาท สามารถจ่ายปีละครั้งได้ นอกจากนี้ก็เป็น ค่าน้ำ-ค่าไฟ ตามมิเตอร์ใช้จริงแต่ละเดือน (ค่าไฟจ่ายตรงการไฟฟ้า ตามอัตราบ้านอยู่อาศัยเดียวกัน, ค่าน้ำจ่ายผ่านนิติฯ คิดเป็นหน่วยเช่น 20-30 บาท/หน่วย แล้วแต่นโยบาย บางที่ก็คิดตามประปา+ค่าบริหาร) และมี ค่ากองทุนส่วนกลาง (เก็บครั้งเดียวตอนเข้าอยู่) ซึ่งถ้าซื้อมือหนึ่งเราต้องจ่ายตอนโอน แต่ถ้ามือสองเจ้าของเดิมจ่ายไปแล้วก็ไม่มีอีก สำหรับภาษีที่ดินฯ รายปีของคอนโด ส่วนใหญ่จะน้อยหรือไม่มี (ถ้าเป็นหลังแรก) จึงไม่ใช่ภาระหลัก ดังนั้นโดยรวมต่อปีก็เตรียมเฉพาะค่าส่วนกลาง+ค่าน้ำไฟตามใช้

ถาม: ถ้าจะขายคอนโดของตัวเอง ต้องเริ่มอย่างไร? ควรตั้งราคาขายเท่าไรดี?
ตอบ: ขั้นแรก ควรศึกษาตลาดว่า มีห้องลักษณะเดียวกับเราขายอยู่กี่ห้องและราคาเท่าไร สามารถหาได้จากเว็บประกาศ (DDproperty, Hipflat, LivingInsider ฯลฯ) หรือถามนายหน้าท้องถิ่นเพื่อประเมิน ถ้าเราอยากขายไวอาจตั้งราคาต่ำกว่าคู่แข่งเล็กน้อย แต่ก็ต้องดูว่าขายต่ำกว่าทุนหรือไม่ หากต่ำไปมากอาจไม่คุ้ม ควรมีราคาขั้นต่ำในใจ จากนั้นเตรียมห้องให้ดูดี เก็บของใช้ส่วนตัวออก ถ่ายรูปมุมกว้างให้สวย ลงประกาศในช่องทางออนไลน์ต่างๆ และบอกเครือข่ายนายหน้าที่เรารู้จักให้ช่วยหาลูกค้า นายหน้าในเชียงใหม่มีหลายรายที่มีลูกค้ารอซื้อ โดยเฉพาะลูกค้าจีน/ต่างชาติ ถ้าเรายินดีจ่ายค่านายหน้า (~3% ของราคาขายเมื่อขายได้) เขาจะช่วยโปรโมทได้มาก ส่วนเอกสารก็เตรียมโฉนด ตัวสัญญาก็ใช้บริการสำนักงานที่ดินจัดการให้วันโอนได้ เมื่อมีคนสนใจจริงจังอาจมีการมัดจำทำสัญญาจะซื้อจะขาย (เงินมัดจำทั่วไป 1-2% ของราคาซื้อขาย) แล้วนัดวันโอนที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายและผู้ซื้อไปพร้อมกัน (หรือมอบอำนาจให้ตัวแทนก็ได้) เจ้าหน้าที่จะคำนวณค่าใช้จ่ายและให้ชำระก่อนจดทะเบียนโอน เสร็จแล้วก็เปลี่ยนกรรมสิทธิ์เรียบร้อย

ถาม: การทำสัญญาเช่าคอนโดต้องทำอย่างไร? ผู้ให้เช่าต้องรายงานหน่วยงานราชการหรือไม่?
ตอบ: การเช่าคอนโดระยะยาว (>30 วัน) ระหว่างบุคคลทำได้ไม่ยุ่งยาก แนะนำให้ทำ สัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุรายละเอียด เช่น ข้อมูลคู่สัญญา ที่อยู่ทรัพย์สิน ค่าเช่า วิธีชำระ มัดจำความเสียหาย (ส่วนใหญ่ 2 เดือน), ระยะเวลาเช่า และเงื่อนไขอื่นๆ เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ ห้ามสูบบุหรี่ ฯลฯ ผู้ให้เช่าควรเก็บสำเนาบัตรผู้เช่าและทะเบียนบ้าน/พาสปอร์ตไว้ สัญญาเช่าไม่มีการจดทะเบียนอะไรกับที่ดินเพราะไม่ใช่ระยะยาวเกิน 3 ปี (ถ้าเช่าเกิน 3 ปีควรไปจดที่ดิน) ส่วนเรื่องรายงานราชการนั้น มี กฎหมายคนเข้าเมือง (ตม.) กำหนดว่า ผู้ให้เช่าที่พักแก่คนต่างด้าวต้องแจ้งต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (ทำ TM.30) ภายใน 24 ชม. ทุกครั้งที่ผู้เช่าต่างชาติย้ายเข้ามาพัก กรณีคอนโดก็เช่นกัน เจ้าของห้องต้องแจ้งออนไลน์หรือไปยื่นแบบฟอร์ม TM30 ที่ ตม. เชียงใหม่ (หรือผ่านนิติฯ ถ้าเขาบริการรับแจ้งให้) มิฉะนั้นตอนผู้เช่าต่างชาติขออยู่ต่อหรือกลับเข้าประเทศอาจโดนปรับได้ นอกจากนี้ผู้ให้เช่าคนไทยต้องนำรายได้ค่าเช่าไปรวมยื่นเสีย ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตอนปลายปีด้วย (สามารถหักค่าใช้จ่ายเหมา 30% จากค่าเช่าได้) เพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมาย

ถาม: ในปี 2568 นี้เป็นเวลาที่ดีในการซื้อคอนโดในเชียงใหม่ไหม หรือควรรอก่อน?
ตอบ: ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์และทำเลที่สนใจ ถ้าเป็น ผู้ซื้ออยู่เอง และเจอห้องที่ถูกใจในงบประมาณ ก็ถือเป็นเวลาที่ดีเพราะดอกเบี้ยกู้ขณะนี้แม้สูงกว่าสองปีก่อน แต่ก็ยังในระดับประมาณ 5-6% ซึ่งหากรอไปอาจปรับขึ้นได้อีก และราคาคอนโดถ้าทำเลดีๆ ตอนนี้ก็เริ่มขยับขึ้นแล้ว การซื้อปีนี้อาจได้ราคาโปรฯ หรือมีตัวเลือกห้องเยอะกว่าอนาคต ในทางกลับกันถ้าเป็น นักลงทุน ช่วงต้นปี 2568 ถือว่าเป็นจังหวะที่ยังพอมีของราคาดีเหลือในตลาดจากช่วงโควิด สามารถเลือกซื้อสะสมได้ก่อนที่นักลงทุนคนอื่นจะกลับมาเต็มตัว (โดยเฉพาะต่างชาติที่ตอนนี้ก็เริ่มมาแล้ว) หากรอไปอีก 1-2 ปี ราคาคอนโดเชียงใหม่น่าจะค่อยๆ ปรับขึ้นและของดีถูกขายไป การเข้าลงทุนแต่เนิ่นๆ อาจได้เปรียบ ทั้งนี้ต้องเลือกอย่างระมัดระวังเป็นรายโครงการ/รายทำเล สำหรับผู้ที่มองว่าตอนนี้เศรษฐกิจยังไม่แน่นอนอยากรอก่อน ก็อาจเห็นด้วยถ้าจะรอให้รัฐบาลชุดใหม่ๆ มีนโยบายชัดเจนหรือดอกเบี้ยลดลง แต่นั่นก็อาจแลกมากับราคาที่สูงขึ้นในอนาคต ไม่มีคำตอบตายตัว จึงขึ้นกับความพร้อมของผู้ซื้อเองด้วย

หวังว่า คำถามที่พบบ่อย ข้างต้นจะช่วยไขข้อข้องใจให้กับผู้อ่านที่สนใจ ขายหรือซื้อคอนโดในเชียงใหม่ ไม่มากก็น้อย ทั้งในแง่มุมการลงทุนและการอยู่อาศัยเอง โดยภาพรวมตลาดเชียงใหม่ในปี 2568 มีแนวโน้มสดใสปานกลาง ไม่ร้อนแรงจนเก็งกำไรหวือหวา แต่ก็มีปัจจัยหนุนให้เติบโตอย่างมั่นคง ผู้ซื้อผู้ขายที่เตรียมความรู้และกลยุทธ์มาดีจะสามารถใช้โอกาสนี้ได้อย่างเต็มที่ และประสบความสำเร็จในเป้าหมายที่ตั้งใจไว้ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้