ประกาศขายคอนโด ในเกาะสมุย, สุราษฎร์ธานี

ตลาดซื้อขายคอนโดเกาะสมุย ปี 2568: วิเคราะห์เจาะลึกสำหรับนักลงทุนไทย

เกาะสมุยกำลังก้าวขึ้นมาเป็นหนึ่งในทำเลอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามองที่สุดของประเทศไทยในปี 2568 ด้วยปัจจัยหนุนจากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง เกาะสมุยจึงกลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดคอนโดมิเนียมเขตร้อนแห่งนี้ กระแสความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติยังคงหลั่งไหลเข้าสู่สมุยอย่างล้นหลามในช่วงปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนจากยุโรป รัสเซีย อิสราเอล และจีน ซึ่งรวมกันคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 85% ของความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์บนเกาะ ขณะที่ผู้ซื้อชาวไทยยังมีบทบาทค่อนข้างจำกัด (ประมาณ 10-15% ของตลาด) แต่ก็นับวันจะเพิ่มมากขึ้นเมื่อเห็นศักยภาพของสมุยที่กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด นอกจากนี้ เกาะสมุยยังได้รับแรงส่งจากการประชาสัมพันธ์ในเวทีโลก ไม่ว่าจะเป็นการถูกเลือกให้เป็นสถานที่ถ่ายทำซีรีส์ระดับนานาชาติอย่าง “The White Lotus” ที่นำเสนอความงดงามและหรูหราของเกาะสมุยยิ่งขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ยิ่งเสริมให้ตลาดคอนโดและวิลล่าหรูบนเกาะเป็นที่จับตามองในสายตานักลงทุนทั้งไทยและเทศ

บทความนี้นำเสนอการวิเคราะห์เชิงลึกของตลาดคอนโดมิเนียมในเกาะสมุยปี 2568 สำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อชาวไทย โดยครอบคลุมทุกประเด็นสำคัญที่ควรรู้ ไม่ว่าจะเป็น แนวโน้มตลาดและระดับราคาคอนโดล่าสุด, การเปรียบเทียบทำเลเด่น (เช่น หาดเฉวง, บ่อผุด, ละไม, แม่น้ำ เป็นต้น), ประเภทของคอนโดและสิ่งอำนวยความสะดวกที่พบบ่อย, แนวโน้มผลตอบแทนการลงทุน (ROI), ปัจจัยด้านกฎหมายและการถือครองคอนโดสำหรับคนไทย, ตลอดจน ข้อควรพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อ ในสมุย เนื้อหาถูกเรียบเรียงอย่างเป็นทางการและอ้างอิงข้อมูลตลาดที่เป็นปัจจุบัน เพื่อให้ผู้อ่านได้รับความรู้รอบด้าน ช่วยประกอบการวางแผนการลงทุนหรือการซื้อที่อยู่อาศัยบนเกาะสมุยได้อย่างมั่นใจ

แนวโน้มตลาดและราคาคอนโดในสมุย ปี 2568

ตลาดคอนโดมิเนียมของเกาะสมุยในปี 2568 มีแนวโน้มขยายตัวคึกคักจากทั้งปัจจัยด้านอุปสงค์และอุปทานที่ส่งเสริมซึ่งกันและกัน ฝั่งอุปสงค์นั้นแรงหนุนหลักมาจากนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่อพักตากอากาศจากต่างประเทศเป็นส่วนใหญ่ ภายหลังการเปิดประเทศและการฟื้นตัวของการเดินทางท่องเที่ยวอย่างเต็มที่ เกาะสมุยได้ต้อนรับนักท่องเที่ยวรวมหลายล้านคนในปี 2567 (ใกล้เคียงกับระดับก่อนเกิดโรคระบาด) และมีแนวโน้มว่านักท่องเที่ยวต่างชาติจะเพิ่มขึ้นอีกในปี 2568 การหลั่งไหลของชาวต่างชาติระดับไฮเอนด์เหล่านี้ส่งผลให้ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศบนเกาะเพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด นักลงทุนต่างชาติซึ่งเป็นกลุ่มหลักของตลาดต่างมองเห็นเสน่ห์ของสมุยในฐานะแหล่งพักผ่อนเขตร้อนที่มีความเป็นสากลและโอกาสในการลงทุนที่ยัง “ใหม่” เมื่อเทียบกับตลาดที่พัฒนาแล้วอย่างภูเก็ตหรือพัทยา นอกจากนี้ การที่รัฐบาลท้องถิ่นและผู้ประกอบการมีการส่งเสริมภาพลักษณ์การท่องเที่ยวและความเป็นเมืองหรู (luxury destination) ของสมุยในเวทีโลก ก็ช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ซื้อและนักลงทุนมากขึ้นตามไปด้วย

ทางด้านอุปทาน ฝ่ายผู้พัฒนาก็เล็งเห็นโอกาสนี้เช่นกัน ปี 2568 คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมโครงการใหม่เปิดตัวมากกว่า 600 ยูนิตบนเกาะสมุย กระจายตามทำเลต่างๆ ซึ่งนับว่าเป็นการเพิ่มอุปทานที่มีนัยสำคัญสำหรับตลาดขนาดเล็กอย่างสมุย โครงการใหม่เหล่านี้มีตั้งแต่คอนโดโลว์ไรส์ขนาดกลางไปจนถึงคอนโดมิเนียมหรูสไตล์รีสอร์ทเพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของทั้งผู้ซื้อไทยและต่างชาติ ตัวอย่างหนึ่งที่โดดเด่นคือโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ใจกลางสมุยอย่าง “Wing Samui” ซึ่งเริ่มก่อสร้างเฟสแรกและมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2568 โครงการนี้ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัยความสูงไม่กี่ชั้นจำนวนรวมถึง 146 ยูนิต นับเป็นหนึ่งในคอนโดที่ใหญ่ที่สุดบนเกาะ มาพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกระดับโรงแรม (เช่น สระว่ายน้ำขนาดใหญ่หลายสระ ฟิตเนสเซ็นเตอร์ครบครัน บาร์ริมสระ และสนามเทนนิส) การเปิดตัวโครงการลักษณะนี้สะท้อนความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาที่มีต่อศักยภาพตลาดสมุยและแนวโน้มการขายที่คาดว่าจะไปได้ดี นอกจากโครงการใหม่แล้ว ตลาดขายต่อของคอนโดมือสองในสมุยก็เริ่มกลับมาคึกคัก ผู้ที่ซื้อไว้ก่อนหน้าและถือครองในช่วงโควิดเริ่มนำยูนิตออกมาขายท่ามกลางบรรยากาศตลาดที่เป็นใจ ส่งผลให้ผู้ซื้อมีทางเลือกทั้งยูนิตใหม่และมือสองมากขึ้น อย่างไรก็ตาม อุปทานรวมของคอนโดบนสมุยยังถือว่าจำกัดเมื่อเทียบกับพื้นที่ท่องเที่ยวอื่นๆ เนื่องจากข้อจำกัดด้านการพัฒนา เช่น กฎระเบียบผังเมืองและสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดของสมุย (มีการห้ามก่อสร้างอาคารสูงเกินระดับความสูงของต้นมะพร้าวหรือประมาณ 12 เมตรในหลายพื้นที่) ทำให้คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่บนเกาะเป็นอาคารโลว์ไรส์ไม่เกิน 3-4 ชั้น ซึ่งจำกัดจำนวนยูนิตต่อโครงการ เมื่อความต้องการซื้อพุ่งสูงขึ้นแต่จำนวนซัพพลายถูกจำกัดโดยธรรมชาติของตลาด เกิดเป็นแรงผลักดันให้ราคาและมูลค่าคอนโดในสมุยมีแนวโน้มขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ด้านระดับราคาและมูลค่าตลาด คอนโดมิเนียมบนเกาะสมุยมีช่วงราคาที่ค่อนข้างกว้างขึ้นอยู่กับทำเล ความใหม่ของโครงการ และระดับความหรูหรา ราคาเริ่มต้น ของคอนโดขนาดเล็กหรือโครงการระดับรองในพื้นที่ไกลชายหาดอาจอยู่ที่ ประมาณ 1.5–3 ล้านบาท (เช่น ห้องสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนขนาดเล็กในโครงการที่สร้างมานานหรือนอกแหล่งท่องเที่ยวหลัก) ขณะที่ คอนโดระดับกลาง ในทำเลยอดนิยมมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ราว 3–8 ล้านบาท สำหรับห้องแบบ 1–2 ห้องนอน ซึ่งโครงการกลุ่มนี้มักเป็นคอนโดโลว์ไรส์สร้างใหม่หรือสร้างไม่เกิน 5-10 ปี มีสิ่งอำนวยความสะดวกมาตรฐาน เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และระบบรักษาความปลอดภัยครบถ้วน ส่วน คอนโดระดับไฮเอนด์ หรือยูนิตขนาดใหญ่ที่มีทำเลติดทะเล/วิวทะเลสวยงาม จะมีราคา ตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยยูนิตหรูบางห้อง (เช่น เพนท์เฮาส์ขนาดใหญ่หรือคอนโดแบบวิลล่าที่มีสระว่ายน้ำส่วนตัว) สามารถมีราคาสูงถึง 15–20 ล้านบาท ได้ ในภาพรวม ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมบนสมุยทั้งเกาะในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 5–6 ล้านบาทต่อยูนิต และคิดเป็น ราคาขายเฉลี่ยประมาณ 80,000–90,000 บาทต่อตารางเมตร โดยในโครงการระดับกลางถึงไฮเอนด์หลายแห่งจะมีราคาอยู่ในช่วง 70,000–110,000 บาท/ตร.ม. (คอนโดมิเนียมใหม่บางโครงการมีราคาเฉลี่ย ~100,000 บาท/ตร.ม. เช่น Wing Samui ที่ยูนิตส่วนใหญ่ราว 100,000–110,000 บาท/ตร.ม.) ขณะที่คอนโดมิเนียมมือสองหรือโครงการที่อยู่ห่างจากทะเลอาจพบราคาต่ำกว่านั้น (ประมาณ 50,000–60,000 บาท/ตร.ม. สำหรับบางยูนิต) ทั้งนี้ ราคาที่แตกต่างกันมากขึ้นอยู่กับ ทำเลที่ตั้งและวิวทิวทัศน์ เป็นสำคัญ หากอยู่ติดชายหาดหรือมองเห็นวิวทะเลชัดเจน ราคาต่อ ตร.ม. มักจะสูงกว่ายูนิตที่อยู่ด้านในหรือไม่มีวิวมหาสมุทรอย่างมีนัยสำคัญ

เมื่อเทียบกับตลาดอื่น สมุยยังมีความได้เปรียบด้านระดับราคาเมื่อพิจารณาถึงศักยภาพในระยะยาว ราคาคอนโดบนเกาะสมุยในปัจจุบันยังถูกกว่าราคาบนเกาะภูเก็ตราว 20-30% และต่ำกว่าระดับราคากลางในกรุงเทพฯ ประมาณ 20% ทำให้สมุยถูกมองว่าเป็นตลาดที่ยัง “ต่ำกว่ามูลค่า” (undervalued) เมื่อเทียบกับศูนย์กลางท่องเที่ยวอื่นๆ ของไทย ด้วยราคาที่แข่งขันได้นี้ ผู้ซื้อทั้งไทยและต่างชาติหลายรายเล็งเห็นโอกาสที่จะได้รับส่วนต่างกำไรจากราคาที่อาจปรับตัวสูงขึ้นในอนาคตหากสมุยพัฒนาขึ้นไปทัดเทียมภูเก็ต นอกจากนี้ แนวโน้มการปรับตัวของราคาในช่วงหลังก็บ่งชี้ถึงทิศทางขาขึ้นอย่างชัดเจน ในช่วง 2-3 ปีล่าสุด (2566–2567) ซึ่งเป็นช่วงหลังโควิด ราคาขายคอนโดและวิลล่าบนสมุยปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละประมาณ 4-5% โดยเฉพาะอสังหาฯ ระดับหรูติดชายหาดมีการปรับราคาสูงขึ้นอย่างน้อย ~5% ในปี 2567 สาเหตุหลักมาจากดีมานด์ที่เร่งตัวขึ้นเร็วจากกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง (ทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองและเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า) แนวโน้มนี้คาดว่าจะดำเนินต่อเนื่องในปี 2568 หากปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวยังเอื้ออำนวย

โดยสรุป ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมสมุยปี 2568 เป็นตลาดของผู้ขาย (seller’s market) มากขึ้น กล่าวคือ อำนาจต่อรองอยู่ในมือผู้ขายเนื่องจากอุปสงค์ที่แข็งแกร่งสวนทางกับอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างจำกัด ราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มขยับขึ้น และยูนิตคุณภาพในทำเลดีมักขายออกเร็วขึ้น สัญญาณเหล่านี้สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของตลาดที่ฟื้นคืนมาเต็มที่ หากนักลงทุนไทยกำลังมองหาจังหวะเข้าลงทุนในคอนโดบนเกาะสมุย ช่วงเวลานี้ถือว่าเป็นโอกาสที่น่าสนใจ แต่อย่างไรก็ดี ควรพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ประกอบอย่างรอบด้าน ซึ่งในหัวข้อถัดๆ ไป เราจะลงลึกในรายละเอียดของทำเล ประเภทสินทรัพย์ ผลตอบแทน และปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจลงทุนบนเกาะสมุยอย่างครบถ้วน

เปรียบเทียบทำเลเด่นบนเกาะสมุย

ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดประการหนึ่งที่กำหนดความคุ้มค่าและศักยภาพของคอนโดมิเนียมบนเกาะสมุย เกาะสมุยมีพื้นที่ขนาดไม่ใหญ่มาก แต่ละย่านบนเกาะมีลักษณะภูมิประเทศ บรรยากาศ และระดับการพัฒนาที่แตกต่างกัน ทำให้ ราคาและความต้องการซื้อคอนโดจะแตกต่างกันไปในแต่ละโซน ด้านล่างนี้คือการวิเคราะห์ทำเลหลักๆ ที่โดดเด่นบนสมุย ซึ่งเป็นที่นิยมสำหรับการพัฒนาคอนโดและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ พร้อมเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียของแต่ละพื้นที่:

หาดเฉวง (Chaweng)

“หาดเฉวง” คือศูนย์กลางการท่องเที่ยวที่คึกคักและมีชื่อเสียงที่สุดบนเกาะสมุย เปรียบเสมือน “ใจกลางเมือง” ของเกาะ เนื่องจากเป็นที่ตั้งของชายหาดเฉวงซึ่งยาวและสวยงามที่สุดแห่งหนึ่ง รวมถึงเป็นย่านธุรกิจ ร้านค้า และสถานบันเทิงหลักของสมุย ทำเลนี้เต็มไปด้วยโรงแรม รีสอร์ท ร้านอาหาร บาร์ และห้างสรรพสินค้าอย่างครบครัน (เช่น ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัลสมุยตั้งอยู่ในเฉวง) ความมีชีวิตชีวาและความสะดวกสบายเหล่านี้ทำให้เฉวงเป็นทำเลที่นักท่องเที่ยวทั้งไทยและต่างชาตินิยมมาพักมากที่สุด สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม หาดเฉวงเป็นทำเลที่ ราคาที่ดินและราคาอสังหาฯ สูงที่สุดแห่งหนึ่งบนเกาะ ราคาคอนโดบริเวณนี้มักจะสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ อย่างน้อย ~20% เนื่องจากอยู่บนทำเลศูนย์กลางและใกล้ชายหาดที่มีชื่อเสียง ตัวอย่างเช่น คอนโดที่ตั้งอยู่ด้านติดชายหาดเฉวงหรือสามารถเดินไปชายหาดได้ภายในไม่กี่นาที ราคาต่อตารางเมตรอาจสูงเกิน 100,000 บาท และยูนิตระดับไฮเอนด์หรือเพนท์เฮาส์ที่มีวิวทะเลตรงๆ ในย่านนี้ราคาอาจแตะหลักหลายสิบล้านบาทเลยทีเดียว

จุดเด่นของหาดเฉวงคือทำเลที่มีทุกอย่างพร้อมสรรพ เหมาะสำหรับผู้ที่ชื่นชอบความสะดวกและชีวิตชีวา การมีคอนโดในเฉวงหมายถึงผู้พักอาศัยสามารถเข้าถึงชายหาด ร้านอาหาร ร้านค้า และสถานบันเทิงยามค่ำคืนได้ง่ายดาย ที่สำคัญคือ ศักยภาพการปล่อยเช่าระยะสั้นในย่านนี้สูงมาก เพราะนักท่องเที่ยวจำนวนมากอยากพักใกล้แหล่งเที่ยว การปล่อยเช่าแบบรายวัน/รายสัปดาห์ (เช่น ผ่าน Airbnb) มักจะได้อัตราค่าเช่าดีและมีอัตราการเข้าพักสูงในฤดูท่องเที่ยว ด้วยเหตุนี้ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดในเฉวงถือว่าโดดเด่น โดยสามารถเห็น อัตราผลตอบแทน (Rental Yield) เฉลี่ยประมาณ 7-8% ต่อปี ได้ไม่ยากสำหรับยูนิตที่บริหารจัดการปล่อยเช่าอย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ เฉวงยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เช่น โรงพยาบาลสมุย (อยู่ไม่ไกลจากย่านเฉวง), โรงเรียนนานาชาติขนาดเล็ก, และสนามบินนานาชาติสมุย (ตั้งอยู่ทางเหนือของเฉวงในเขตบ่อผุด) จึงสะดวกทั้งสำหรับนักท่องเที่ยวและผู้อยู่อาศัยระยะยาว

จุดด้อยของทำเลนี้คือความพลุกพล่านและความเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ค่อนข้างหนาแน่น ตลอดแนวหาดเฉวงเต็มไปด้วยแสงสีและเสียงจากร้านรวงและสถานบันเทิง โดยเฉพาะช่วงค่ำคืนที่อาจมีเสียงดังและความคึกคักตลอดแนวถนนสายหลัก ดังนั้นผู้ที่มองหาความสงบเงียบอาจไม่เหมาะกับการอยู่อาศัยใจกลางเฉวง นอกจากนี้ เนื่องจากพื้นที่เฉวงมีการพัฒนาเต็มที่และที่ดินหายาก โครงการคอนโดใหม่ๆ ในเฉวงจึงมีไม่มาก ส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็กหรือรีโนเวตจากโรงแรม/อพาร์ตเมนต์เดิม และบางโครงการตั้งอยู่ด้านในที่ไม่ติดชายหาดโดยตรง ที่สำคัญ ราคาสูง: ผู้ซื้อจะต้องยอมจ่ายแพงเพื่อแลกกับทำเล แนวโน้มมูลค่าทรัพย์สินในเฉวงแม้จะเติบโต แต่ด้วยฐานราคาที่สูงอยู่แล้ว การเพิ่มขึ้นอาจเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปในระยะยาว (ประมาณ 3-5% ต่อปี) ไม่หวือหวาเท่าบางทำเลเกิดใหม่บนเกาะ

บ่อผุด (Bophut)

“บ่อผุด” เป็นอีกทำเลสำคัญทางตอนเหนือของเกาะสมุย ครอบคลุมทั้งพื้นที่ชายฝั่งทะเลและเนินเขาที่มองเห็นวิวทะเลสวยงาม บ่อผุดมีชื่อเสียงจาก ย่านหมู่บ้านชาวประมง (Fisherman’s Village) ซึ่งปัจจุบันกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมที่เต็มไปด้วยร้านอาหารบรรยากาศดี ร้านค้าศิลปะ ของที่ระลึก และบาร์ริมชายหาดที่มีเอกลักษณ์ ทุกคืนวันศุกร์จะมีถนนคนเดิน (ถนนคนเดินฟิชเชอร์แมนส์วิลเลจ) ดึงดูดนักท่องเที่ยวจำนวนมาก นอกเหนือจากบริเวณหมู่บ้านชาวประมงแล้ว บ่อผุดยังรวมถึงพื้นที่ใกล้เคียงอื่นๆ เช่น หาดบางรักษ์, หาดบ่อผุด และย่านใกล้สนามบินสมุย ซึ่งทั้งหมดอยู่ในเขตตำบลบ่อผุด ในแง่ของตลาดคอนโด ทำเลบ่อผุดถือเป็นพื้นที่ยอดนิยมอันดับต้นๆ รองจากเฉวง ด้วยข้อดีเรื่องบรรยากาศที่ผ่อนคลายกว่าและยังมีความสะดวกสบายสูง จึงได้รับความสนใจจากทั้งนักลงทุนต่างชาติและผู้ซื้อชาวไทย

จุดเด่นของบ่อผุดคือความสมดุลระหว่างความสะดวกกับความเงียบสงบ บรรยากาศโดยรวมของบ่อผุดค่อนข้างมีระดับและผ่อนคลาย เหมาะสำหรับครอบครัว นักท่องเที่ยวที่มาพักผ่อนแบบคู่รัก หรือผู้ที่ต้องการอยู่ระยะยาว ตัวหมู่บ้านชาวประมงเองให้กลิ่นอายไทยดั้งเดิมผสมผสานกับความโมเดิร์น มีร้านอาหารนานาชาติคุณภาพสูงหลายแห่ง (ทำให้ย่านนี้เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติที่มาใช้ชีวิตระยะยาว) สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมในบ่อผุด มีตั้งแต่คอนโดขนาดเล็กไม่กี่ยูนิตไปจนถึงคอนโดรีสอร์ทขนาดกลางหลายสิบยูนิต โครงการมักกระจายตัวบนเนินเขาที่สามารถมองเห็นวิวอ่าวบ่อผุดและเกาะพงันไกลๆ หรือตั้งอยู่ตามถนนสายรองที่เดินไปชายหาดได้ไม่ไกล ราคาคอนโดในบ่อผุด อยู่ในระดับ กลางถึงสูง โดยทั่วไปจะถูกกว่าเฉวงเล็กน้อยแต่ยังสูงกว่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ในสมุย ย่านใกล้หมู่บ้านชาวประมงและริมทะเลบางรักษ์มีราคาแพงที่สุดในบ่อผุด (ราคาต่อ ตร.ม. ราว 80,000–100,000+ บาท) ขณะที่คอนโดบนเนินเขาฝั่งตรงข้ามถนนใหญ่อาจมีราคาย่อมเยากว่า (ประมาณ 60,000–80,000 บาท/ตร.ม.) สำหรับยูนิตที่ไม่ได้เห็นวิวทะเลเต็มตา

ศักยภาพการปล่อยเช่า ของคอนโดในบ่อผุดก็โดดเด่นไม่แพ้เฉวง โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวครอบครัวหรือนักท่องเที่ยวที่ต้องการความสงบกว่าหาดเฉวงเล็กน้อย การปล่อยเช่าระยะสั้นทำได้ดีในช่วงไฮซีซั่น และ Rental Yield เฉลี่ยในย่านนี้อยู่ที่ประมาณ 6-8% ต่อปี (ในกรณีที่บริหารปล่อยเช่าอย่างมืออาชีพ) อีกทั้งบ่อผุดยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ เช่น ซูเปอร์มาร์เก็ตนานาชาติ (มีห้างบิ๊กซี สมุยและแม็คโครไม่ไกล), ร้านสะดวกซื้อ, โรงเรียนนานาชาติ และอยู่ใกล้สนามบินสมุยมาก (เดินทางเพียง 10-15 นาที) การเดินทางไปมาระหว่างบ่อผุดกับเฉวงก็สะดวก (ระยะทางประมาณ 5-6 กิโลเมตรเท่านั้น)

จุดด้อย ของบ่อผุดประการหนึ่งคือการจราจรที่คับคั่งบนถนนเลียบชายฝั่งในช่วงเย็นและค่ำ โดยเฉพาะคืนวันศุกร์ที่มีถนนคนเดิน นักท่องเที่ยวและรถยนต์จะหนาแน่นเป็นพิเศษ ผู้พักอาศัยอาจต้องเผื่อเวลาเดินทางในช่วงดังกล่าว นอกจากนี้ หากคอนโดตั้งอยู่บนเนินเขาสูง แม้จะได้วิวสวยแต่การขึ้นลงอาจไม่สะดวกสำหรับบางคน (ต้องมีรถยนต์ส่วนตัวหรือต้องขับขึ้นเขาที่ชัน) อีกเรื่องคือ ชายหาดบ่อผุดเองไม่เหมาะกับการว่ายน้ำเท่าหาดเฉวงหรือละไม เนื่องจากพื้นทรายค่อนข้างเป็นโคลนและน้ำตื้น การเล่นน้ำทะเลจึงไม่เป็นที่นิยมมาก แต่ผู้พักอาศัยในย่านนี้สามารถเดินทางไปหาดอื่นใกล้เคียงได้ไม่ยาก สุดท้าย ในแง่การเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน บ่อผุดถือว่าเติบโตดี (ในช่วงปีที่ผ่านมาอัตราขายของอสังหาฯ ในย่านนี้สูง มีหลายโครงการขายหมดอย่างรวดเร็ว) แต่ผู้ซื้อควรเลือกตำแหน่งที่ตั้งของโครงการให้ดี เนื่องจากมีทั้งโครงการที่ติดทะเลและโครงการที่อยู่ลึกเข้าไป หากซื้อยูนิตที่วิวเด่นและทำเลดี จะมีโอกาสสูงในการเพิ่มค่าของสินทรัพย์ในอนาคต

หาดละไม (Lamai)

“ละไม” เป็นชายหาดยอดนิยมอันดับสองของสมุยรองจากเฉวง ตั้งอยู่ทางชายฝั่งตะวันออกเฉียงใต้ของเกาะ หาดละไมมีความยาวและสวยงามรองลงมาเล็กน้อย แต่บรรยากาศเงียบสงบกว่าเฉวงและผู้คนไม่พลุกพล่านเท่า ละไมมีชื่อเสียงจากหาดทรายขาว น้ำทะเลใส และโขดหินรูปร่างแปลกตา (เช่น หินตา-หินยาย ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวชื่อดังอยู่ทางใต้ของหาดละไม) ตัวชุมชนละไมมีขนาดเล็กกว่าตัวเมืองเฉวง แต่ก็มีร้านอาหาร บาร์ และร้านค้าพื้นฐานพอสมควร โดยเฉพาะบริเวณตอนกลางของหาดจะมีร้านค้าและตลาดนัดกลางคืน นอกจากนี้ยังมีซูเปอร์มาร์เก็ต (เทสโก้โลตัสขนาดย่อม) และร้านสะดวกซื้อกระจายอยู่ ในด้านอสังหาริมทรัพย์ ละไมเริ่มได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เห็นได้จากโครงการบ้านพักตากอากาศและพูลวิลล่าหลายแห่งที่เปิดขายในย่านนี้และมียอดขายดี รวมถึงมีคอนโดมิเนียมใหม่เกิดขึ้นบ้างเช่นกัน

จุดเด่น ของหาดละไมคือ ความสมดุลระหว่างธรรมชาติและความสะดวก ผู้ที่ต้องการบรรยากาศชายทะเลที่เงียบสงบ ผ่อนคลาย แต่ยังไม่ไกลจากแหล่งความเจริญ สามารถพบสิ่งนี้ได้ที่ละไม หาดละไมมีความเป็นส่วนตัวและไม่พลุกพล่านเท่าหาดเฉวง ทำให้หลายคนมองว่ามีคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าโดยเฉพาะสำหรับการพักผ่อนระยะยาว อีกทั้งวิวทิวทัศน์ของทะเลและโขดหินที่ละไมมีเอกลักษณ์สวยงาม จึงดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวและผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศริมทะเล การมีคอนโดหรือวิลล่าที่ละไมจึงเหมาะกับกลุ่มที่ชอบความสงบและบรรยากาศ “หนีความวุ่นวาย” มากกว่าเฉวงแต่ยังอยากได้วิวทะเลที่สวย ในส่วนของ ราคาอสังหาฯ หาดละไม มีระดับราคาปานกลาง ไม่สูงเท่าเฉวงหรือบ่อผุด แต่ก็ไม่ถูกที่สุดบนเกาะ เนื่องจากความต้องการในย่านนี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในตลาดคอนโด ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมขนาดเล็กถึงกลางในละไมอยู่ไม่กี่แห่ง (เช่น The Terraza Samui ซึ่งเป็นคอนโดโลว์ไรส์ 4 ชั้น 10 ยูนิตตั้งอยู่ในเขตมะเร็ตใกล้ละไม ซึ่งเปิดตัวในปี 2567) ราคาคอนโดในละไมสำหรับห้องชุดขนาด 1-2 ห้องนอนจะอยู่ราว 70,000–85,000 บาท/ตร.ม. เป็นส่วนใหญ่ และราคารวมประมาณ 3–6 ล้านบาท ต่อยูนิต (ขึ้นกับระยะห่างจากทะเลและวิว) ซึ่งจัดว่า ถูกกว่าเฉวงประมาณ 15-20% ในกลุ่มสินค้าใกล้เคียงกัน ความถูกกว่านี้ทำให้ละไมกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อที่มีงบจำกัดกว่าแต่ต้องการได้ที่พักใกล้ชายหาดคุณภาพดี

ในแง่ผลตอบแทนการลงทุน ละไมถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพเติบโตสูงมากแห่งหนึ่ง ปัจจุบัน อัตราการขายของบ้านพักตากอากาศในละไมสูงที่สุดบนเกาะ (ประมาณ 79-80% ของยูนิตที่เปิดขายสามารถขายได้) สะท้อนความนิยมที่พุ่งขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติระดับไฮเอนด์ การปล่อยเช่าคอนโดและวิลล่าในละไมให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ เนื่องจากนักท่องเที่ยวหลายคนชื่นชอบความสงบและความสวยงามของหาดนี้ Rental Yield ของคอนโดละไมอยู่ในเกณฑ์ ประมาณ 6-7% ต่อปี (กรณีปล่อยเช่าระยะสั้นในฤดูท่องเที่ยวและมีผู้ดูแลมืออาชีพ) จุดน่าสนใจคือ ละไมเริ่มกลายเป็นทำเลที่นักลงทุนต่างชาติ “จับตามอง” ว่าเป็นย่านดาวรุ่ง มีทั้งกลุ่มทุนยุโรป ออสเตรเลีย และตะวันออกกลางเข้ามาลงทุนโครงการหรู ทำให้เกณฑ์มาตรฐานของตลาดย่านนี้ยกระดับสูงขึ้นเรื่อยๆ ผู้ซื้อที่เข้ามาลงทุนในช่วงนี้จึงอาจได้รับอานิสงส์จากการปรับมูลค่าขึ้นของพื้นที่ในอนาคต

จุดด้อย ของหาดละไมก็มีเช่นกัน ประการแรกคือ ละไมอยู่ห่างจากสนามบินและตัวเมืองเฉวงพอสมควร (การเดินทางโดยรถยนต์จากละไมไปสนามบินใช้เวลาประมาณ 30-40 นาที) ทำให้การเดินทางอาจไม่สะดวกเท่าอยู่โซนเหนือของเกาะ นอกจากนี้ ชุมชนละไมมีขนาดเล็ก บางคนอาจรู้สึกว่าตัวเลือกของร้านอาหาร แหล่งช้อปปิ้ง และสถานบันเทิงยามค่ำยังไม่หลากหลายเท่าที่เฉวงหรือบ่อผุด (แม้จะมีร้านค้าเพียงพอสำหรับชีวิตประจำวันก็ตาม) ส่วนในฤดูมรสุม (ประมาณตุลาคม-พฤศจิกายน) คลื่นลมทางฝั่งละไมอาจค่อนข้างแรงกว่าฝั่งบ่อผุดเนื่องจากรับลมตะวันออกโดยตรง ทำให้ทะเลอาจไม่เหมาะแก่การลงเล่นในบางวัน สุดท้าย แม้ราคาที่ดินและคอนโดละไมยังถูกกว่าเฉวง แต่ก็มีแนวโน้มปรับขึ้นเร็ว การต่อรองราคาอาจทำได้ไม่ง่ายนักในปัจจุบันเพราะดีมานด์สูง ยิ่งไปกว่านั้น ยูนิตที่มีวิวทะเลหรือใกล้หาดจริงๆ มีจำนวนจำกัด ผู้ซื้อที่สนใจอาจต้องตัดสินใจเร็วหากพบสินค้าที่ถูกใจ

แม่น้ำ (Mae Nam)

“แม่น้ำ” เป็นทำเลชายหาดทางตอนเหนือของเกาะสมุย ถัดมาทางตะวันตกของบ่อผุด มีชายหาดแม่น้ำซึ่งมีความยาวหลายกิโลเมตรและค่อนข้างเงียบสงบ โซนแม่น้ำนี้ขึ้นชื่อว่าเป็น ย่านที่อยู่อาศัยของคนท้องถิ่นและชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาว บรรยากาศจึงต่างจากเฉวงหรือบ่อผุดที่เน้นท่องเที่ยว แม่น้ำมีหมู่บ้านคนไทยดั้งเดิม ตลาดสดเล็กๆ และร้านค้าในชีวิตประจำวัน ในขณะเดียวกันก็มีรีสอร์ทหรูระดับ 5 ดาวบางแห่งแทรกตัวอยู่ตามชายหาด (เช่น W Koh Samui ที่ปลายหาดแม่น้ำ และ Four Seasons Resort ที่ปลายด้านตะวันตกแต่ถือว่าในเขตแม่น้ำ) การพัฒนาของแม่น้ำจึงเป็นแบบผสมผสานระหว่างชุมชนพื้นถิ่นกับการท่องเที่ยวระดับหรูที่ค่อนข้างปิดส่วนตัว

จุดเด่นของแม่น้ำคือ ความสงบและบรรยากาศเป็นส่วนตัวสูง ชายหาดแม่น้ำยังคงรักษาความเงียบสงบ ผู้คนไม่พลุกพล่าน เหมาะแก่การพักผ่อนแบบหลีกหนีความวุ่นวาย นักท่องเที่ยวที่มาพักแถวนี้มักเป็นกลุ่มที่ต้องการความเป็นส่วนตัวสูง เช่น คู่ฮันนีมูน หรือผู้ที่เข้าพักรีสอร์ทวิลล่าหรู การมีที่อยู่อาศัยหรือคอนโดในย่านแม่น้ำจึงตอบโจทย์ผู้ที่ให้ความสำคัญกับความสงบและความเป็นชุมชนเรียบง่าย มากกว่าการอยู่ใกล้แสงสีเสียง จุดแข็งอีกด้านคือ ธรรมชาติที่สมบูรณ์ นอกจากชายหาดที่ยาวและร่มรื่นด้วยต้นมะพร้าวแล้ว บริเวณแม่น้ำยังใกล้กับเทือกเขาและป่าเขตร้อนของสมุย บางโครงการอสังหาฯ บนเนินเขาแม่น้ำจึงได้วิวทั้งทะเลและภูเขาที่สวยงามแตกต่างไปจากโซนอื่น

ตลาดคอนโดมิเนียมที่แม่น้ำ ณ ตอนนี้ยังไม่ใหญ่มาก ส่วนใหญ่เป็นคอนโดโลว์ไรส์หรืออพาร์ตเมนต์บริการ (Serviced Apartment) ขนาดเล็กที่สร้างไว้สักระยะแล้ว โครงการคอนโดใหม่มีค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับโซนอื่นๆ ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาเริ่มมีการเปิดตัวโครงการพักตากอากาศบางแห่งในพื้นที่แม่น้ำและใกล้เคียง เน้นกลุ่มลูกค้าที่มองหาความเงียบสงบเป็นหลัก ระดับราคาคอนโดในแม่น้ำ โดยเฉลี่ยจะ ถูกกว่าเฉวงและบ่อผุดเล็กน้อย ราคายูนิตส่วนใหญ่จะอยู่ในช่วง ประมาณ 2.5–5 ล้านบาท (ซึ่งได้ห้องขนาดค่อนข้างใหญ่เมื่อเทียบกับโซนอื่น เพราะที่ดินราคาไม่แพงเท่า) หารเฉลี่ยต่อตารางเมตรแล้วอยู่ที่ราว 60,000–75,000 บาท/ตร.ม. ทั้งนี้ หากเป็นโครงการติดหาดจริงๆ หรือมีการบริหารแบบโรงแรม ราคาก็อาจสูงกว่าค่าเฉลี่ย ตัวอย่างเช่น คอนโดติดชายหาดบางแห่งในแม่น้ำที่พัฒนามาสักระยะขายห้องชุด 1 ห้องนอนที่ราคาราว 5–6 ล้านบาทได้เช่นกัน เนื่องจากจุดขายคือได้ทำเลติดทะเลที่สงบและเป็นส่วนตัว ซึ่งหาไม่ได้ง่ายในโซนอื่น

ในด้านการลงทุนปล่อยเช่า แม่น้ำอาจไม่หวือหวาเท่าทำเลหลักอย่างเฉวงหรือบ่อผุด ด้วยจำนวนผู้เข้าพักที่น้อยกว่า แต่ก็มีตลาดเฉพาะของตนเอง กลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย มักจะเป็น ชาวต่างชาติที่มาทำงานระยะไกล (digital nomads) หรือ ผู้เกษียณอายุชาวต่างชาติ ที่ต้องการเช่าคอนโดอยู่ยาวๆ หลายเดือนเพื่อใช้ชีวิตเงียบๆ บนเกาะ พวกนี้มักมองหาที่พักที่ราคาไม่สูง อยู่ในชุมชนท้องถิ่น และไม่ต้องการความพลุกพล่าน การปล่อยเช่าระยะยาว 6–12 เดือนในแม่น้ำจึงพบได้บ่อย ซึ่งอัตราค่าเช่าจะไม่สูงมาก (เมื่อเทียบเป็นรายเดือนต่ำกว่าค่าเช่าพื้นที่ท่องเที่ยวหลัก 20-30%) แต่ผู้ให้เช่าก็จะได้ความสม่ำเสมอและลดค่าใช้จ่ายการบริหารการปล่อยเช่าบ่อยครั้ง สำหรับ Rental Yield โดยรวมในแม่น้ำเฉลี่ยอยู่ประมาณ 5-6% ต่อปี (กรณีปล่อยเช่าระยะยาวต่อเนื่อง) หากเป็นการปล่อยเช่าระยะสั้นช่วงไฮซีซั่นอาจทำได้สูงกว่านั้นบ้าง แต่กลุ่มลูกค้าระยะสั้นจะหาได้น้อยกว่าในย่านท่องเที่ยวหลัก

จุดด้อย ของแม่น้ำคือ ความห่างไกลและความเงียบมากเกินไปสำหรับบางคน เนื่องจากย่านนี้ไม่มีสถานบันเทิงหรือห้างร้านใหญ่เลย หากต้องการซื้อของใช้จึงต้องขับรถไปยังห้างในบ่อผุดหรือเฉวง (ซึ่งใช้เวลาประมาณ 15–25 นาที) ผู้พักอาศัยในแม่น้ำแทบทุกคนต้องมีรถยนต์หรือรถจักรยานยนต์ส่วนตัวเพื่อเดินทาง นอกจากนี้ ในแง่การเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน แม่น้ำอาจจะไม่ได้มีปัจจัยกระตุ้นมากเท่าพื้นที่ท่องเที่ยวอื่นๆ เพราะนักพัฒนารายใหญ่ยังไม่ค่อยเข้ามาปักธง แต่ก็มีสัญญาณน่าสนใจบางประการ เช่น ในปี 2567 มีรายงานว่าราคาเสนอขายอสังหาฯ ริมทะเลฝั่งแม่น้ำปรับขึ้นขั้นต่ำ ~5% ตามการขยายตัวของดีมานด์อสังหาฯ หรูบนเกาะ และมีโครงการใหม่ๆ เริ่มเกิดขึ้นซึ่งจะช่วยดึงดูดความสนใจมากขึ้นในอนาคต สำหรับผู้ซื้อไทย ถ้ามองหาโครงการราคาย่อมเยาและเน้นความสงบส่วนตัว โซนแม่น้ำก็ถือว่าน่าสนใจและให้บรรยากาศที่แตกต่างจากแหล่งท่องเที่ยวหลักของสมุย

(หมายเหตุ: นอกเหนือจากทำเลทั้งสี่ที่กล่าวมา เกาะสมุยยังมีพื้นที่อื่นที่น่าสนใจ เช่น หาดเชิงมน (Choeng Mon) ทางตะวันออกเฉียงเหนือใกล้สนามบิน ซึ่งเป็นย่านที่มีรีสอร์ทหรูและวิลล่าหรูหลายแห่ง บรรยากาศเงียบสงบและหาดสวย ทำให้ราคาที่ดินและอสังหาฯ ค่อนข้างสูง หรือ พื้นที่เชิงเขาในบ่อผุดและเฉวงน้อย ที่เริ่มมีโครงการคอนโดและวิลล่าที่เน้นวิวทะเลเปิดกว้าง ด้วยความสูงของพื้นที่ทำให้ได้วิวสวยและราคาเพิ่มขึ้นตามความต้องการของผู้ที่อยากได้มุมมองพาโนรามา เป็นต้น ผู้ซื้อควรสำรวจทำเลเหล่านี้เพิ่มเติมหากสนใจ เพื่อเปรียบเทียบความเหมาะสมกับเป้าหมายการลงทุนและการอยู่อาศัยของตน)

ประเภทคอนโดและสิ่งอำนวยความสะดวกที่พบบ่อย

ตลาดคอนโดมิเนียมบนเกาะสมุยมีความหลากหลายสูง ตั้งแต่โครงการขนาดเล็กไม่กี่ยูนิตไปจนถึงคอนโดสไตล์รีสอร์ทขนาดใหญ่ รูปแบบและประเภทของคอนโดได้รับอิทธิพลจากลักษณะนักท่องเที่ยวและผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ รวมถึงข้อจำกัดด้านการก่อสร้างที่กล่าวไปก่อนหน้านี้ ในหัวข้อนี้เราจะเจาะลึก ประเภทของคอนโดมิเนียมที่พบได้บ่อยในสมุย และ สิ่งอำนวยความสะดวกมาตรฐาน ที่โครงการต่างๆ มักนำเสนอ เพื่อช่วยให้ผู้อ่านเข้าใจว่าคอนโดบนเกาะนี้มีลักษณะอย่างไรและแตกต่างจากคอนโดในเมืองใหญ่หรือไม่

รูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมบนสมุย

• คอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ (Low-rise Condo): คอนโดส่วนใหญ่บนสมุยเป็นอาคารโลว์ไรส์สูง 3–4 ชั้น เนื่องจากข้อจำกัดเรื่องความสูงตึกที่เข้มงวด อาคารมักออกแบบในสไตล์ทรอปิคอลหรือโมเดิร์นทรอปิคอล ให้กลมกลืนกับธรรมชาติแวดล้อม จำนวนยูนิตต่อโครงการมีไม่มากนัก (บางโครงการมีเพียง 10–20 ยูนิตเท่านั้น อย่างเช่น The Terraza Samui ที่มี 10 ยูนิต หรือบางแห่งอาจมี 30–50 ยูนิต) ทำให้บรรยากาศค่อนข้างสงบและเป็นส่วนตัว แตกต่างจากคอนโดในกรุงเทพฯ ที่อาจมีหลักร้อยยูนิตต่ออาคาร ความเป็นโลว์ไรส์นี้มีข้อดีคือผู้อยู่อาศัยรู้สึกโปร่ง โล่ง และไม่แออัด แต่ก็หมายความว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อยูนิตอาจสูงกว่าโครงการใหญ่ (เนื่องจากต้องแชร์ค่าใช้จ่ายระหว่างจำนวนนิติบุคคลที่น้อยกว่า)
• คอนโดสไตล์รีสอร์ท (Resort-style Condo): คอนโดหลายแห่งในสมุยออกแบบและบริหารแบบรีสอร์ท มีการตกแต่งสวนเขตร้อน สระว่ายน้ำทรงฟรีฟอร์มหรือสระแบบอินฟินิตี้ และบางแห่งมีบริการแบบโรงแรม (Concierge, บริการทำความสะอาดห้อง, รูมเซอร์วิส) เพื่อรองรับผู้เข้าพักระยะสั้น ทั้งนี้ คอนโดรูปแบบนี้มักดำเนินการควบคู่กับโปรแกรมปล่อยเช่า หมายความว่าเจ้าของสามารถเข้าร่วมโครงการให้นักท่องเที่ยวเช่าห้องของตนผ่านทางบริษัทบริหาร (คล้ายโรงแรม) ซึ่งเจ้าของจะได้รับส่วนแบ่งรายได้เป็นรายเดือน/รายปี ประเภทคอนโดรีสอร์ทนี้ได้รับความนิยมในกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการซื้อไว้ลงทุนและมาพักเองบางโอกาส ส่วนคนไทยเองก็เริ่มสนใจแนวคิดนี้มากขึ้นเพราะเสมือนได้ซื้อบ้านพักตากอากาศที่ช่วยสร้างรายได้เมื่อไม่ได้ใช้เอง
• คอนโดมิเนียมหรูระดับไฮเอนด์: กลุ่มนี้เป็นโครงการคอนโดจำนวนน้อยแต่ราคาสูง เน้นจับกลุ่มลูกค้าระดับบน เช่น เครือโรงแรมหรือผู้พัฒนาต่างประเทศมาร่วมลงทุน ตัวอย่างคือโครงการ Anava Samui ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมหรูติดชายหาดในย่านเชิงมนที่พัฒนาขึ้นช่วงปี 2565-2566 มีห้องชุดขนาดใหญ่และราคาขายตั้งแต่ 12–15 ล้านบาทขึ้นไป กลุ่มไฮเอนด์นี้จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการพิเศษเหนือระดับ เช่น บริการผู้ช่วยส่วนตัว, รถรับส่งสนามบิน, สปาและฟิตเนสที่มีเทรนเนอร์ เป็นต้น แม้จำนวนโครงการคอนโดหรูในสมุยจะยังไม่มากเท่าภูเก็ต แต่แนวโน้มมีเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตามความต้องการของนักลงทุนต่างชาติที่มองหาความหรูหรา โดยส่วนใหญ่โครงการลักษณะนี้จะตั้งอยู่ในทำเลพิเศษ (ติดชายหาดวิวสวย) ซึ่งที่ดินหายากและมีราคาแพง
• อพาร์ตเมนต์/คอนโดมิเนียมขนาดเล็กของคนท้องถิ่น: นอกจากโครงการที่พัฒนาสำหรับตลาดนักท่องเที่ยวแล้ว บนสมุยยังมีอาคารชุดขนาดเล็กๆ ของท้องถิ่นที่สร้างไว้รองรับคนทำงานหรือคนในพื้นที่ เช่น แฟลตหรือแมนชั่นให้เช่า 2–3 ชั้นที่เจ้าของปลูกสร้างเองในที่ดินตัวเอง ซึ่งบางแห่งนำมาขายเป็นห้องชุดกรรมสิทธิ์ด้วย (แต่ส่วนใหญ่ยังเป็นลักษณะเช่ามากกว่า) อาคารเหล่านี้อาจไม่มีสระว่ายน้ำหรือฟิตเนส มีเพียงห้องพักอาศัยธรรมดากับที่จอดรถ ราคาซื้อขายจะถูกกว่าคอนโดพาณิชย์มาก (เช่น ห้องสตูดิโอ 25–30 ตร.ม. ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท) อย่างไรก็ตาม ในบทความนี้เราจะเน้นไปที่คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนและพักตากอากาศเป็นหลัก

ขนาดห้องและการตกแต่งภายใน

คอนโดมิเนียมในสมุยมีขนาดห้องและรูปแบบแปลนที่หลากหลาย ตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อหลายกลุ่ม:

• ห้องสตูดิโอและ 1 ห้องนอน: เป็นประเภทที่พบมากที่สุด คิดเป็นสัดส่วนใหญ่ของตลาดคอนโดสมุย เหมาะกับนักลงทุนที่ปล่อยเช่าคู่รักหรือนักท่องเที่ยวเดี่ยว ขนาดห้องสตูดิโอมักอยู่ที่ประมาณ 30–45 ตร.ม. ส่วน 1 ห้องนอนประมาณ 45–60 ตร.ม. โครงการส่วนใหญ่จะขายห้องเหล่านี้พร้อมตกแต่ง (Fully Furnished) ในสไตล์โมเดิร์นหรือทรอปิคอลโมเดิร์น มีครัวบิลท์อินขนาดย่อมและระเบียงชมวิว
• ห้องแบบ 2 ห้องนอน: พบได้ในโครงการระดับกลางขึ้นไป ขนาดห้อง 2 ห้องนอนมักอยู่ที่ 70–100 ตร.ม. เหมาะกับครอบครัวเล็กหรือผู้ที่ต้องการพื้นที่กว้างขึ้น หากเป็นโครงการหรู ห้อง 2 ห้องนอนอาจมีขนาดใหญ่และจัดเป็นแบบดูเพล็กซ์ (สองชั้น) พร้อมวิวทะเลเต็มตา ห้องแบบนี้เป็นที่ต้องการสำหรับกลุ่มครอบครัวนักท่องเที่ยวที่มาพักระยะสั้น ทำให้นักลงทุนบางรายนิยมซื้อเพื่อปล่อยเช่าในกลุ่มครอบครัว
• ห้องเพนท์เฮาส์หรือห้องแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไป: มีจำนวนน้อยและอยู่ในคอนโดไฮเอนด์บางแห่งเท่านั้น ห้องเหล่านี้ขนาดตั้งแต่ 120 ตร.ม. ไปจนถึง 200 ตร.ม.+ อาจมาในรูปแบบเพนท์เฮาส์ชั้นบนสุดมีดาดฟ้าส่วนตัวหรือสระว่ายน้ำส่วนตัว จุดขายคือความหรูหราเทียบเท่าการมีวิลล่าแต่ได้ความสะดวกของคอนโด ราคาขายห้องเพนท์เฮาส์ในสมุยอาจสูงกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป เจาะกลุ่มเศรษฐีไทยและต่างชาติที่ต้องการบ้านพักตากอากาศระดับหรูโดยเฉพาะ

โดยทั่วไป คอนโดในสมุยมักขายแบบตกแต่งครบหรือกึ่งครบ (Fully/Fully Fitted) เพราะผู้ซื้อจำนวนมากอยู่ต่างถิ่นและต้องการความสะดวก ไม่ต้องมารีโนเวตหรือซื้อเฟอร์นิเจอร์เอง การตกแต่งภายในนิยมสไตล์ทันสมัย ใช้โทนสีอ่อนและวัสดุที่ทนความชื้น (เนื่องจากเกาะมีสภาพอากาศชื้นและไอทะเล) หลายโครงการจัดแพ็กเกจเฟอร์นิเจอร์ให้อย่างลงตัว รวมถึงเครื่องใช้ไฟฟ้าพื้นฐาน เช่น เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็น ไมโครเวฟ บางแห่งให้เครื่องซักผ้าด้วย ทำให้ผู้ซื้อสามารถเข้าอยู่หรือปล่อยเช่าได้ทันทีหลังโอนกรรมสิทธิ์

สิ่งอำนวยความสะดวก (Facilities) ในโครงการคอนโดสมุย

แม้จะเป็นเกาะ แต่สิ่งอำนวยความสะดวกในคอนโดมิเนียมสมุยถือว่าครบครันไม่แพ้คอนโดในเมืองใหญ่ โดยทั่วไปโครงการมาตรฐานจะมี:

• สระว่ายน้ำส่วนกลาง: แทบทุกคอนโดจะมีสระว่ายน้ำสำหรับผู้อยู่อาศัย บางแห่งมีมากกว่า 1 สระ เช่น โครงการ Wing Samui มีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ 2 สระ โดยสระหนึ่งเป็นสระกลางแจ้งขนาดเกือบ 400 ตร.ม. ให้ผู้อยู่อาศัยได้ว่ายน้ำผ่อนคลาย สระว่ายน้ำบนเกาะนิยมออกแบบเป็นระบบเกลือ (เพื่อความสบายผิว) และตกแต่งสไตล์รีสอร์ท มีพื้นที่อาบแดดและศาลาพักผ่อนริมสระ
• ฟิตเนสและสันทนาการ: คอนโดเกือบทุกรายจะมีห้องออกกำลังกาย (Gym/Fitness) พร้อมอุปกรณ์พื้นฐาน เช่น ลู่วิ่ง เครื่องปั่นจักรยาน ชุดยกน้ำหนัก เป็นต้น โครงการขนาดใหญ่จะมีฟิตเนสที่กว้างขวางเป็นพิเศษ เช่น Wing Samui ที่มีห้องออกกำลังกายพื้นที่ถึง 266 ตร.ม. พร้อมอุปกรณ์ครบครัน นอกจากฟิตเนส บางโครงการมีห้องซาวน่าและอบไอน้ำ รวมถึงห้องโยคะ/ห้องอเนกประสงค์ให้ใช้ทำกิจกรรมกลุ่มด้วย
• พื้นที่สีเขียวและสวน: ด้วยความที่สมุยมีธรรมชาติที่สวยงาม โครงการส่วนมากจะจัดสวนภูมิทัศน์อย่างดี มีต้นปาล์ม ต้นไม้ใหญ่ และสวนหย่อมให้ความร่มรื่น หลายแห่งมีพื้นที่นั่งเล่นกลางสวนหรือริมสระ ผู้อยู่อาศัยสามารถใกล้ชิดธรรมชาติได้แม้อยู่ในคอนโด
• ล๊อบบี้และระบบรักษาความปลอดภัย: โครงการมาตรฐานจะมีล๊อบบี้หรือพื้นที่ต้อนรับ บางที่ทำเป็นแบบโอเพ่นแอร์รับลมธรรมชาติ ระบบรักษาความปลอดภัยมี รปภ. ดูแลทางเข้า-ออก 24 ชั่วโมง, กล้องวงจรปิด (CCTV) ครอบคลุมทั่วอาคาร, ระบบคีย์การ์ดหรือสแกนสำหรับเข้าอาคาร ทั้งนี้เนื่องจากสมุยเป็นเมืองท่องเที่ยวที่อาชญากรรมต่ำ คอนโดส่วนมากจึงเน้นความปลอดภัยเรื่องควบคุมคนภายนอกเข้า-ออกและการดูแลทรัพย์สินผู้พักอาศัยเป็นหลัก
• ที่จอดรถ: แม้หลายคนในสมุยจะนิยมใช้รถมอเตอร์ไซค์ แต่คอนโดส่วนใหญ่ก็จัดพื้นที่จอดรถยนต์และจักรยานยนต์ไว้เพียงพอกับยูนิต เช่น ลานจอดด้านหน้าโครงการหรือชั้นใต้ดินอาคาร (สำหรับโครงการใหญ่) ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าทางโครงการมีที่จอดรถเพียงพอต่อจำนวนยูนิตหรือไม่ บางโครงการอาจมีที่จอดรถจำกัดซึ่งเป็นเรื่องต้องพิจารณาหากวางแผนใช้รถยนต์ประจำ
• บริการเสริมอื่นๆ: โครงการแนวรีสอร์ทหลายแห่งจะมีบริการเพิ่มเติม เช่น บาร์ริมสระว่ายน้ำ ร้านอาหารหรือคาเฟ่ในโครงการ บริการซักรีด ห้องเด็กเล่นสำหรับเด็กเล็ก หรือพื้นที่ co-working space ให้ผู้พักอาศัยมานั่งทำงานได้ เป็นต้น ยิ่งโครงการระดับหรู สิ่งอำนวยความสะดวกยิ่งจัดเต็ม เช่น สนามเทนนิสส่วนตัว ห้องดูหนัง/คาราโอเกะ หรือแม้แต่ ชายหาดส่วนตัว (ในกรณีโครงการติดทะเลที่มีพื้นที่หน้าหาด) สิ่งเหล่านี้ช่วยยกระดับประสบการณ์การพักอาศัยและเป็นจุดขายดึงดูดผู้เช่าได้เป็นอย่างดี

เทรนด์การพัฒนาใหม่: ความยั่งยืนและเทคโนโลยี

อีกประเด็นที่น่าสนใจคือ แนวโน้มด้านสิ่งแวดล้อมและเทคโนโลยี ที่เริ่มเข้ามามีบทบาทในโครงการคอนโดสมุยยุคใหม่:

• การออกแบบเพื่อความยั่งยืน: ผู้พัฒนาโครงการหลายเจ้าหันมาใส่ใจเรื่อง Eco-Friendly มากขึ้น ประมาณ 30-40% ของโครงการเปิดตัวใหม่ในสมุยช่วงปี 2566–2568 มีองค์ประกอบด้านสิ่งแวดล้อม เช่น ติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ บนดาดฟ้าเพื่อใช้พลังงานแสงอาทิตย์ในพื้นที่ส่วนกลาง, ระบบเก็บและนำน้ำฝนกลับมาใช้ (Rainwater Harvesting) สำหรับรดน้ำต้นไม้หรือชักโครก, การเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ตลอดจนการออกแบบอาคารให้รับลมธรรมชาติ ลดการใช้เครื่องปรับอากาศ เป็นต้น แนวโน้มนี้สอดคล้องกับภาพลักษณ์เกาะท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติของสมุย และดึงดูดผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืน นอกจากนั้นโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมักมีต้นทุนค่าส่วนกลางระยะยาวลดลง (เช่น ค่าน้ำค่าไฟส่วนกลางถูกลงเพราะมีระบบประหยัดพลังงาน) ทำให้ผู้ซื้อมองว่าเป็นผลดีต่อการถือครอง
• สมาร์ทโฮมและเทคโนโลยี: คอนโดยุคใหม่บางแห่งในสมุยเริ่มนำระบบ Smart Home มาใช้ เช่น ระบบกุญแจประตูแบบดิจิทัล, การควบคุมเครื่องใช้ไฟฟ้าผ่านสมาร์ทโฟน, กล้องวงจรปิดที่ผู้พักอาศัยสามารถตรวจสอบผ่านแอปได้ รวมถึงแอปพลิเคชันของโครงการสำหรับติดต่อฝ่ายจัดการหรอสั่งบริการต่างๆ สิ่งเหล่านี้แม้ยังไม่แพร่หลายทุกโครงการ แต่คาดว่าจะเพิ่มมากขึ้นเพื่อตอบโจทย์กลุ่มคนรุ่นใหม่และชาวต่างชาติที่คุ้นเคยกับเทคโนโลยี สมาร์ทโฮมยังมีประโยชน์ในแง่การปล่อยเช่า เพราะเจ้าของสามารถควบคุมตรวจสอบห้องพักได้จากระยะไกล เช่น เปิดปิดแอร์หรือไฟก่อนแขกเช็คอิน-หลังเช็คเอาท์ ซึ่งช่วยบริหารจัดการได้สะดวกขึ้น

โดยสรุป คอนโดมิเนียมในสมุยมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างจากคอนโดเมืองใหญ่ หลายประการ ทั้งรูปแบบโครงการที่เล็กและเงียบสงบกว่า เน้นบรรยากาศพักผ่อน สิ่งอำนวยความสะดวกครบครันในแนวรีสอร์ท และเริ่มนำแนวคิดใหม่ๆ มาใช้ ผู้ซื้อควรพิจารณาเลือกประเภทคอนโดที่สอดคล้องกับเป้าหมายการใช้งานของตน เช่น หากต้องการลงทุนปล่อยเช่าแบบโรงแรม ก็ควรดูโครงการที่มีโปรแกรมบริหารการเช่าและสิ่งอำนวยความสะดวกถูกใจนักท่องเที่ยว แต่หากต้องการซื้อไว้อยู่เองระยะยาว ก็ควรมองหาโครงการที่มีความเป็นส่วนตัวสูง ชุมชนไม่พลุกพล่าน เป็นต้น

แนวโน้มผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI)

หนึ่งในเหตุผลหลักที่ทำให้คอนโดมิเนียมเกาะสมุยดึงดูดนักลงทุนคือ ศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนทั้งจากค่าเช่าและการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน ส่วนนี้เราจะวิเคราะห์แนวโน้ม ผลตอบแทนจากการลงทุน (Return on Investment - ROI) ของการซื้อคอนโดในสมุย ไม่ว่าจะเพื่อปล่อยเช่าระยะสั้น/ยาว หรือการถือครองเพื่อเก็งกำไรในอนาคต รวมถึงปัจจัยที่ส่งผลต่อผลตอบแทนดังกล่าว

ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield)

ตลาดเช่าบนเกาะสมุยในปี 2568 ยังคงคึกคักและมีแนวโน้มสดใส สืบเนื่องจากการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมท่องเที่ยว โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติที่กลับมาอย่างล้นหลามหลังการยกเลิกข้อจำกัดการเดินทาง รวมถึงกลุ่มนักท่องเที่ยวใหม่ๆ เช่น ชาวจีนที่กลับมาเดินทางต่างประเทศ และชาวยุโรป/อเมริกันที่หลีกหนีฤดูหนาวมาใช้ชีวิตระยะสั้นบนเกาะเขตร้อน ลักษณะดีมานด์เหล่านี้ส่งผลให้ อัตราการเข้าพักของที่พักให้เช่าบนสมุยเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจนในช่วงปี 2566–2567 และต่อเนื่องมาถึงปี 2568 โรงแรมหลายแห่งรายงานอัตราการเข้าพักเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็นกว่า 70-80% ตลอดทั้งปี สำหรับตลาดคอนโดและวิลล่าปล่อยเช่าเอง (ผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์หรือเอเจนต์) ก็พลอยคึกคักตามไปด้วย

ค่าเช่าคอนโดบนสมุย จะแตกต่างกันไปตามทำเลและประเภทการเช่า:

• เช่าระยะสั้น (รายวัน/รายสัปดาห์): ในช่วงไฮซีซั่น (พ.ย.-เม.ย.) คอนโด 1 ห้องนอนในทำเลยอดนิยมอย่างเฉวงหรือบ่อผุดสามารถปล่อยเช่าแบบรายวันได้ในอัตรา 1,500–3,000 บาท/คืน (หรือสูงกว่านั้นสำหรับห้องวิวทะเล/ห้องหรู) ขณะที่ห้อง 2 ห้องนอนอาจปล่อยได้ 3,000–6,000 บาท/คืน ขึ้นอยู่กับความจุผู้เข้าพัก กลุ่มลูกค้าระยะสั้นคือ นักท่องเที่ยวทั่วไป ที่อยากได้ที่พักมีครัวและความเป็นส่วนตัวมากกว่าโรงแรม ตัวเลขเหล่านี้หมายความว่าหากสามารถปล่อยเช่าได้ 15-20 คืนต่อเดือน รายได้ต่อเดือนจะอยู่ที่หลักหมื่นบาทกลางๆ ถึงสูง (เช่น 30,000–60,000 บาทต่อเดือนสำหรับยูนิตขนาด 1-2 ห้องนอน) ซึ่งเพียงพอให้ได้อัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์
• เช่าระยะยาว (รายเดือน/รายปี): กลุ่มผู้เช่าระยะยาว เช่น ชาวต่างชาติทำงานระยะไกลหรือผู้เกษียณ จะมองหาสัญญาเช่า 3–12 เดือน ค่าเช่ารายเดือนของคอนโด 1 ห้องนอนในเฉวง/บ่อผุดอยู่ราว 20,000–30,000 บาท/เดือน ส่วน 2 ห้องนอนประมาณ 35,000–50,000 บาท/เดือน (ตัวเลขอ้างอิงจากตลาดปี 2567–2568) หากเป็นทำเลรองอย่างแม่น้ำหรือละไม ราคาจะต่ำกว่านี้ประมาณ 20-30% แต่ก็แลกกับผู้เช่าที่มักเช่านานกว่า กลุ่มนี้ให้รายได้ที่แน่นอนกว่าแม้จะไม่หวือหวาเท่าการปล่อยเช่ารายวัน

เมื่อคำนวณเป็น ผลตอบแทนค่าเช่ารายปี (Gross Rental Yield) พบว่าคอนโดในสมุยสามารถให้ยิลด์ได้ตั้งแต่ ประมาณ 5% ไปจนถึงสูงกว่า 8% ต่อปี เลยทีเดียว ขึ้นกับกลยุทธ์การปล่อยเช่าและทำเล:

• ทำเลท่องเที่ยวหลัก (เฉวง, บ่อผุด): หากเจ้าของมุ่งเน้นปล่อยเช่าระยะสั้นช่วงไฮซีซั่น และมีกลยุทธ์ลดราคาดึงดูดแขกช่วงโลว์ซีซั่น อาจสามารถทำ Gross Yield ได้ราว 7-8% ต่อปี หรือในบางกรณีที่ห้องเป็นที่นิยมมาก (เช่น ติดทะเลและรีวิวดีเยี่ยม) ยิลด์อาจแตะ 9-10% ได้ในปีที่ดี อย่างไรก็ตาม ต้องแลกกับความทุ่มเทในการบริหารหรือจ้างบริษัทมาดูแลแขกตลอดเวลา
• ทำเลยอดนิยมรอง (ละไม, เชิงมน): ยิลด์เฉลี่ยประมาณ 6-7% ต่อปี ด้วยข้อได้เปรียบที่ค่าซื้อถูกกว่าแต่ยังพอปล่อยเช่าได้เรทดี (โดยเฉพาะละไมที่การท่องเที่ยวกำลังบูม)
• ทำเลสงบ/ตลาดเฉพาะ (แม่น้ำ, ตลิ่งงาม): ยิลด์อาจอยู่ที่ 5-6% ต่อปี เป็นการปล่อยเช่าแบบเน้นเต็มระยะเวลาแต่ค่าเช่าเฉลี่ยต่ำกว่า ทั้งนี้ความเสี่ยงเรื่องไม่มีผู้เช่าถือว่าต่ำกว่าเพราะกลุ่มลูกค้าเช่ายาวยังมีมาเรื่อยๆ แต่หากอยากเพิ่มยิลด์ ผู้ปล่อยเช่าอาจต้องปรับกลยุทธ์เชิงรุก เช่น หาลูกค้าผ่านเอเจนต์ท้องถิ่นหรือเสนอสิ่งจูงใจให้ผู้เช่าระยะยาว

ปัจจัยที่ส่งผลต่อ Rental Yield ได้แก่:

• ทำเลและวิว: ดังที่กล่าว ถ้าอยู่ในย่านนักท่องเที่ยวและมีจุดขายวิวสวย ค่าเช่าจะสูงส่งผลให้ยิลด์ดี
• การบริหารจัดการ: ห้องที่มีผู้ดูแลตอบแชทลูกค้าเร็ว ทำความสะอาดดี มีรีวิวออนไลน์ที่ดี จะปล่อยเช่าได้ง่ายและได้ราคาสูงขึ้น 10-20% กว่าห้องทั่วไป
• การตลาด: การลงประกาศในหลายช่องทาง (Airbnb, Booking, เอเจนต์ท้องถิ่น) และการตั้งราคายืดหยุ่นตามฤดูกาลจะช่วยเพิ่มอัตราเข้าพัก
• นโยบายภาครัฐ: ประเด็นเรื่องกฎหมายโรงแรม – การปล่อยเช่าระยะสั้นในไทยมีกฎข้อบังคับ (ห้ามเช่าต่ำกว่า 30 วันในอาคารที่ไม่ได้รับอนุญาตเป็นโรงแรม) แต่ในทางปฏิบัติตลาดยังมีการทำอยู่มากที่สมุย อย่างไรก็ดี นักลงทุนต้องรับความเสี่ยงนี้ด้วย ควรติดตามนโยบายรัฐอย่างใกล้ชิด หรือบางทางเลือกคือเข้าร่วมโปรแกรมปล่อยเช่าของนิติฯ โครงการที่ดำเนินการอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านนี้

การเติบโตของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (Capital Appreciation)

นอกจากผลตอบแทนจากค่าเช่าแล้ว นักลงทุนยังคาดหวัง กำไรส่วนต่างจากมูลค่าคอนโดที่เพิ่มขึ้น เมื่อถือครองไประยะหนึ่งแล้วขายออก

• สถิติย้อนหลัง: ในช่วง 5 ปีหลัง (ย้อนไปก่อนโควิดเล็กน้อย) ราคาซื้อขายคอนโดและวิลล่าในสมุยมีแนวโน้มเติบโตเฉลี่ยปีละ 3-5% แม้ในช่วงปี 2563-2564 ที่ตลาดซบเซาจากโควิด แต่ราคาไม่ได้ตกลงมากนัก เพียงแต่ปริมาณการซื้อขายลดลง พอเข้าสู่ปี 2565–2567 ราคาก็เริ่มปรับขึ้นอีกครั้ง โดยเฉพาะปี 2566–2567 ที่ราคาทะยานขึ้นในบางเซกเมนต์ (เช่น อสังหาฯ ติดชายหาดมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 5% ในปี 2567 จากความต้องการซื้อที่พุ่งสูงในกลุ่มหรู) สำหรับคอนโดมิเนียม คาดการณ์ว่า ปี 2568 จะยังเห็นการปรับราคาขายขึ้นต่อเนื่อง จากปัจจัยอุปสงค์ต่างชาติเป็นหลัก แต่การปรับขึ้นอาจเป็นในลักษณะค่อยเป็นค่อยไปและเลือกทำเล กล่าวคือ ทำเลที่ฮอตมากๆ อย่างติดหาดเฉวง, หาดบ่อผุด อาจเห็นราคาเพิ่มชัดเจนทุกปี ขณะที่ทำเลรองอาจทรงตัวหรือขึ้นเล็กน้อย
• อนาคตระยะกลาง: ปัจจัยที่จะส่งเสริม Capital Gain ในสมุย ได้แก่ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน (เช่น แผนการเพิ่มเที่ยวบินหรือสนามบินใหม่ ซึ่งมีการพูดถึงการสร้างสนามบินแห่งที่สองในสมุยหรือเพิ่มเที่ยวบินระหว่างประเทศโดยไม่ต้องต่อเครื่องในกรุงเทพ – หากเกิดขึ้นจริงจะทำให้การเข้าถึงสมุยสะดวกขึ้นมาก ส่งผลดีต่อมูลค่าอสังหาฯ), การเข้ามาของ เครือโรงแรมระดับโลก (ช่วงทศวรรษที่ผ่านมา มีแบรนด์หรูอย่าง Four Seasons, Ritz-Carlton, W, InterContinental มาลงในสมุย การมาของแบรนด์เหล่านี้ยกระดับภาพลักษณ์เกาะและดึงดูดผู้ซื้อระดับบน ซึ่งมีผลให้ราคาที่ดินและอสังหาฯ ขยับสูงขึ้นในบริเวณโดยรอบโครงการเหล่านั้น), และ ความนิยมในสมุยในฐานะจุดหมายระยะยาว (หากกระแส work-from-paradise หรือ retire-in-Thailand ยังคงโต สมุยจะมีดีมานด์กลุ่มอยู่อาศัยจริงมากขึ้น ซึ่งทำให้ตลาดมีเสถียรภาพและเติบโตอย่างยั่งยืน ไม่ใช่บูมเฉพาะช่วงท่องเที่ยว)
• การเลือกโครงการเพื่อ Capital Gain: หากเป้าหมายหลักคือกำไรจากการขายต่อ ผู้ซื้อควรเน้นเลือกโครงการที่มีจุดขายเฉพาะตัวและหาไม่ได้ง่าย เช่น ทำเลติดชายหาด วิวทะเลสุดลูกหูลูกตา สิ่งปลูกสร้างคุณภาพสูง หรือแบรนด์บริหารที่เชื่อถือได้ เพราะอสังหาฯ กลุ่มนี้มักเป็นที่ต้องการต่อเนื่อง แม้ผ่านไปหลายปีมูลค่าก็ยังเพิ่มขึ้นและขายต่อคล่องมือ นอกจากนี้ การซื้อในช่วงก่อนที่ทำเลจะพัฒนามาก (ไปซื้อในทำเลที่กำลังเริ่มได้รับความนิยม เช่น ก่อนที่ละไมจะบูมเต็มที่) ก็อาจทำให้ได้ราคาต้นทุนต่ำกว่าและกำไรดีเมื่อทำเล fully develop

การผสมผสานระหว่างค่าเช่าและส่วนต่างราคา

นักลงทุนหลายรายในสมุยใช้กลยุทธ์ “ซื้อ-ปล่อยเช่า-ถือระยะกลาง” คือซื้อคอนโดปล่อยเช่าเก็บรายได้ 3-5 ปีแล้วขายทำกำไร ความน่าสนใจคือ:

• ในช่วงที่ถือครอง จะมีรายได้ค่าเช่ามาหักลบค่าใช้จ่าย (ซึ่งในหลายกรณีเพียงพอครอบคลุมดอกเบี้ยเงินกู้หรือค่าธรรมเนียมส่วนกลางได้หมด แปลว่าผู้ลงทุนอาจไม่ต้องควักเนื้อเพิ่ม)
• หลังจากนั้นเมื่อราคาทรัพย์สินขึ้นก็ขาย ได้กำไรส่วนต่างอีกต่อ ทำให้ ROI รวมตลอดการลงทุนสูงมาก ตัวอย่างเช่น ลงทุนซื้อคอนโด 5 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ปีละ 7% (350,000 บาท) ระหว่างถือ 5 ปี เก็บค่าเช่า ~1.75 ล้านบาท พอปีที่ 5 ราคาตลาดขึ้น 20% ขายได้ 6 ล้านบาท ได้กำไรส่วนต่าง 1 ล้าน รวมกับค่าเช่าที่ได้มา เท่ากับได้รับผลตอบแทนรวม ~2.75 ล้านบาท จากเงินลงทุน 5 ล้าน (ไม่นับรวมผลของเลเวอเรจถ้ามีการกู้เงิน) คิดเป็นผลตอบแทนรวมมากกว่า 50% ใน 5 ปี หรือเฉลี่ย ~10% ต่อปี ซึ่งถือว่าสูงทีเดียวเมื่อเทียบกับการลงทุนอื่นๆ ที่ความเสี่ยงใกล้เคียง

อย่างไรก็ดี นักลงทุนควรพึงระลึกว่า ผลตอบแทนย่อมมาพร้อมความเสี่ยง ภาวะตลาดท่องเที่ยวมีความผันผวนตามปัจจัยภายนอก (เช่น โรคระบาด เศรษฐกิจโลก) หากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน ดีมานด์การเช่าอาจลดลงชั่วคราวหรือราคาขายทรัพย์สินอาจชะลอตัว ดังนั้นควรประเมินแผนการเงินให้รอบคอบ ไม่ลงทุนเกินตัว และเตรียมแผนรับมือในกรณีที่กระแสเงินสดจากค่าเช่าไม่เป็นไปตามคาด (เช่น มีเงินสำรองจ่ายค่าส่วนกลาง/ผ่อนแบงก์ 6-12 เดือนหากหาผู้เช่าไม่ได้) แต่ในภาพรวม ณ ปี 2568 นี้ ปัจจัยสนับสนุนผลตอบแทนการลงทุนในสมุยถือว่าอยู่ในเกณฑ์ดี ทั้งอัตราเข้าพักที่สูง ราคาทรัพย์สินที่ยังคงขยับขึ้น และกระแสความนิยมของเกาะในสายตาชาวต่างชาติและคนไทยที่อยากมีบ้านพักตากอากาศ ด้วยการศึกษาและวางแผนอย่างรอบคอบ นักลงทุนมีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าจากตลาดคอนโดสมุยอย่างแน่นอน

ปัจจัยด้านกฎหมายและการถือครองคอนโดสำหรับคนไทย

การซื้อคอนโดมิเนียมเกี่ยวข้องกับกฎหมายและข้อบังคับหลายประการ ผู้ซื้อชาวไทยอาจคุ้นเคยกับการซื้อคอนโดในประเทศอยู่แล้ว แต่สำหรับการซื้อคอนโดบนเกาะสมุยก็มีประเด็นเฉพาะที่ควรทราบ นอกจากนี้ หลายท่านอาจสงสัยเรื่องการถือครองอสังหาฯ ในพื้นที่ท่องเที่ยวที่มีชาวต่างชาติสนใจมาก กฎหมายเกี่ยวกับชาวต่างชาติและการถือครองมีผลอย่างไรบ้าง ส่วนนี้เราจะสรุป ปัจจัยด้านกฎหมายที่สำคัญและรูปแบบการถือครองคอนโด โดยเน้นสำหรับผู้ซื้อสัญชาติไทยเป็นหลัก

สิทธิการถือครองและโฉนดที่ดิน

• คนไทย: สำหรับผู้ซื้อชาวไทย การถือครองคอนโดมิเนียมไม่มีข้อจำกัดพิเศษ สามารถถือครองกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ (Freehold) ได้ 100% ในทุกยูนิต ไม่ว่าจะโครงการใดๆ (ตราบใดที่โครงการนั้นเป็นอาคารชุดที่จดทะเบียนถูกต้องตาม พ.ร.บ. อาคารชุด) กรรมสิทธิ์นี้เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล สามารถซื้อ-ขาย โอนให้ทายาท จำนอง หรือทำธุรกรรมต่างๆ ได้อย่างอิสระภายใต้กฎหมายไทย โดยมีเอกสารกรรมสิทธิ์เป็น “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด” (อ.ช.2) ซึ่งเปรียบเสมือนโฉนดสำหรับห้องชุดนั้นๆ ทั้งนี้ คนไทยยังมีสิทธิซื้อที่ดินเปล่าหรือบ้านพร้อมที่ดินบนเกาะสมุยได้โดยตรงด้วย (ต่างจากชาวต่างชาติที่จะกล่าวต่อไป)
• ชาวต่างชาติ: แม้กลุ่มนี้ไม่ใช่ผู้ซื้อเป้าหมายหลักของบทความ แต่ควรเข้าใจไว้เนื่องจากเกี่ยวเนื่องกับสัดส่วนการถือครองในโครงการ ตามกฎหมายไทย ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวมทั้งโครงการ (อีก 51% ต้องถือโดยคนไทยหรือนิติบุคคลไทย) ดังนั้น ในโครงการที่มีชาวต่างชาติสนใจมาก เช่น คอนโดติดหาดยอดนิยม อาจเกิดกรณี “foreign quota เต็ม” คือมีต่างชาติซื้อครบ 49% แล้ว ในกรณีนั้นหากชาวต่างชาติคนใหม่จะซื้อเพิ่ม จะต้องซื้อเป็นการถือกรรมสิทธิ์ในชื่อคนไทย (เช่น ผ่านคู่สมรสคนไทยหรือจัดตั้งบริษัทฯ ไทย) ซึ่งไม่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อไทยโดยตรง แต่ เป็นประโยชน์ทางอ้อมต่อคนไทย เช่น หากท่านต้องการขายต่อห้องชุดของท่านในอนาคต ผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจสนใจซื้อผ่านท่านหากโควต้าต่างชาติเต็ม (โดยเปลี่ยนจากถือไทยเป็นต่างชาติ) ซึ่งในบางกรณีหากต่างชาติหาซื้อไม่ได้เพราะโควต้าเต็ม ก็อาจยอมจ่ายราคาสูงขึ้นให้กับยูนิตที่ถือโดยคนไทย ดังนั้นสัดส่วนผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโครงการก็เป็นข้อมูลที่ควรทราบเมื่อคิดจะขายต่อ นอกจากนี้ ในแง่การบริหารอาคาร หากต่างชาติเยอะ การสื่อสารอาจต้องใช้อังกฤษเป็นหลัก แต่หากส่วนใหญ่คนไทย ก็อาจใช้ไทยเป็นหลัก เป็นต้น
• ประเภทโฉนดที่ดินของโครงการคอนโด: สิ่งหนึ่งที่ควรตรวจสอบเมื่อซื้อคอนโดทุกที่ รวมถึงสมุย คือสถานะที่ดินของโครงการ ตามกฎหมายต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ประเภท โฉนด (น.ส.4 จ.) หรือ น.ส.3ก เท่านั้นจึงจะขึ้นทะเบียนอาคารชุดได้ โครงการคอนโดมาตรฐานบนสมุยใช้ที่ดินโฉนดเป็นหลัก แต่ในสมุยก็มีกรณีบางโครงการอสังหาฯ (โดยเฉพาะพวกบ้านจัดสรร/วิลล่า) ที่ตั้งบนที่ดินเอกชนประเภท น.ส.3 หรือภบท. (ที่ไม่มีกรรมสิทธิ์เต็มที่) ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าโครงการคอนโดที่สนใจมีการ จดทะเบียนอาคารชุดถูกต้อง และที่ดินเป็นโฉนดถูกต้อง ป้องกันปัญหาภายหลัง

ภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: การซื้อขายคอนโดจะมีค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน/ห้องชุด ที่ต้องจ่ายที่สำนักงานที่ดิน แบ่งชำระระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขายตามตกลง (ปกติเจ้าของใหม่และเก่าหารคนละครึ่ง หรือบางโครงการใหม่ทางผู้พัฒนารวมไว้ให้ในราคาแล้ว)
• อากรแสตมป์/ภาษีธุรกิจเฉพาะ: ถ้าเป็นการซื้อขายมือสอง ผู้ขายต้องชำระอากรแสตมป์ 0.5% (ถ้าถือครองทรัพย์มากกว่า 5 ปีขึ้นไปและชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (กรณีถือครอง <5 ปีหรือนิติบุคคลขาย) ตรงนี้ส่วนใหญ่ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ แต่บางกรณีก็ตกลงแบ่งกันกับผู้ซื้อได้
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ คำนวณแบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือจากกำไรตามบัญชี (ถ้าเป็นบริษัท) ไม่เกี่ยวกับผู้ซื้อ
• ค่าส่วนกลางและกองทุนส่วนกลาง: ผู้ซื้อคอนโดต้องจ่าย ค่าส่วนกลางรายปี ให้กับนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อใช้ในการดูแลบำรุงรักษาส่วนกลางของโครงการ อัตราค่าส่วนกลางในสมุยจะแตกต่างไปแต่ละโครงการ คิดตามพื้นที่ห้องชุด (บาท/ตร.ม.ต่อเดือน) เช่น โครงการระดับกลางอาจเก็บที่ ~50 บาท/ตร.ม./เดือน ส่วนโครงการหรูพร้อมบริการโรงแรมอาจเก็บถึง 80-100 บาท/ตร.ม./เดือน (เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากและบริการมาก) ผู้ซื้อควรตรวจสอบอัตรานี้และคำนวณดูว่าเป็นภาระที่รับได้หรือไม่ นอกจากนี้ตอนโอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรก มักมีการเก็บ เงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund) จากผู้ซื้อเข้ากองกลางของนิติบุคคล (ใช้สำหรับซ่อมใหญ่หรือลงทุนปรับปรุงในอนาคต) ซึ่งเงินกองทุนนี้ส่วนใหญ่เรียกเก็บครั้งเดียวตอนโอน ประมาณ 500–1000 บาท/ตร.ม. แล้วแต่โครงการ
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: คอนโดมิเนียมเข้าข่ายทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี (ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่ปี 2563) อย่างไรก็ตาม อัตราภาษีสำหรับที่อยู่อาศัย นั้นต่ำมาก และหากผู้ซื้อถือครองคอนโดเพียงห้องเดียว (เป็นบ้านหลัก) และมีมูลค่าประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็ได้รับการยกเว้นภาษีในส่วนนี้ ดังนั้นผู้ซื้อชาวไทยที่ซื้อคอนโด 1 ห้องเพื่อการลงทุน โดยชื่อไม่ได้มีบ้านหลังอื่นที่ใช้สิทธิยกเว้น อาจต้องเสียภาษีที่ดินฯ เล็กน้อย (อัตราประมาณ 0.02–0.1% ของราคาประเมินต่อปี ขึ้นกับมูลค่า) ตัวอย่างเช่น ห้องชุดมูลค่า 5 ล้านบาท จะเสียภาษีประมาณ 1,000–2,000 บาทต่อปีเท่านั้น ถือว่าเป็นจำนวนไม่มาก แต่ควรชำระตรงเวลาเพื่อไม่ให้เกิดเบี้ยปรับสะสม

การปล่อยเช่าและกฎหมายโรงแรม

สำหรับผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า มีประเด็นกฎหมายที่ควรทราบ:

• การปล่อยเช่าระยะสั้น (<30 วัน): ตามกฎหมายไทย (พ.ร.บ. โรงแรม) การปล่อยเช่าที่พักอาศัยเป็นรายวัน/สัปดาห์ถือเป็นการประกอบกิจการโรงแรม หากไม่มีใบอนุญาตมีความผิด โดยที่ผ่านมารัฐพยายามกวดขันการปล่อยเช่าระยะสั้นในคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้รับอนุญาต อย่างไรก็ตาม ในพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างสมุย การบังคับใช้อาจไม่เข้มงวดมากเท่ากรุงเทพฯ แต่ก็มีความเสี่ยง หากจะปล่อยเช้าสั้น ควรดำเนินการอย่างระมัดระวังหรือพิจารณาเข้าร่วมโปรแกรมกับโครงการที่มีใบอนุญาตโรงแรม (บางคอนโดจดทะเบียนแบบโรงแรมได้หรือขอผ่อนผันทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์)
• การปล่อยเช่าระยะยาว: การเช่า 1 เดือนขึ้นไปไม่มีปัญหาตามกฎหมาย ผู้ให้เช่าควรทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร หากเป็นสัญญาเช่าเกิน 3 ปี ควรไปจดทะเบียนที่กรมที่ดินเพื่อความสมบูรณ์ แต่กรณีให้ชาวต่างชาติเช่าระยะยาว (เช่น 1 ปี) โดยปกติไม่ถึงกับต้องจด ข้อตกลงระหว่างกันเป็นสัญญาแพ่งทั่วไป
• ภาษีเงินได้จากค่าเช่า: รายได้ค่าเช่าถือเป็นเงินได้พึงประเมิน ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีของผู้ให้เช่า กรณีผู้ให้เช่าเป็นคนไทย ก็คิดภาษีตามปกติ (มีค่าใช้จ่ายเหมา 30% และค่าลดหย่อนได้) แม้หลายคนอาจไม่ได้ยื่น แต่ตามหลักควรยื่นให้ถูกต้อง

ข้อควรระวังด้านกฎหมายอื่นๆ

• ตรวจสอบ EIA และใบอนุญาตก่อสร้าง: สมุยเป็นพื้นที่สิ่งแวดล้อมเปราะบาง การสร้างโครงการใหญ่ต้องผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) การซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าโครงการได้รับอนุมัติ EIA และใบอนุญาตก่อสร้างถูกต้อง เพื่อความมั่นใจว่าโครงการจะเสร็จตามแผน (เช่น โครงการ Wing Samui มีการประชาสัมพันธ์ว่าได้รับ EIA Approved แล้ว เป็นต้น)
• เงื่อนไขสัญญาจะซื้อจะขาย: ถ้าซื้อโครงการใหม่ ชาวไทยสามารถทำสัญญาซื้อได้ตรงๆ ไม่มีข้อจำกัดเหมือนต่างชาติ (ต่างชาติต้องแสดงหลักฐานนำเงินจากต่างประเทศ) แต่ผู้ซื้อควรอ่านสัญญาจะซื้อจะขายให้ละเอียด ตรวจสอบเงื่อนไขการผ่อนชำระเงินดาวน์, วันโอน, เบี้ยปรับล่าช้า และสิ่งที่ผู้พัฒนามอบให้ (รายการเฟอร์นิเจอร์, การันตีค่าเช้า ฯลฯ) เพื่อรักษาสิทธิของตน
• การมีชื่อในทะเบียนบ้าน: หากผู้ซื้อชาวไทยโอนกรรมสิทธิ์และได้เล่มทะเบียนบ้านของห้องชุด ควรพิจารณา ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน (ถ้าไม่มีบ้านอื่น) เพื่อรับสิทธิลดหย่อนบางอย่าง เช่น ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินฯ หากมูลค่าไม่เกินเกณฑ์ เป็นต้น แต่ถ้ามีบ้านหลักอยู่แล้ว การมีชื่อหรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านคอนโดก็ไม่ส่งผลมาก ยกเว้นในด้านการใช้เป็นหลักฐานที่อยู่

สรุปสำหรับผู้ซื้อชาวไทย: การถือครองคอนโดในสมุยสำหรับคนไทยไม่มีความยุ่งยากหรือข้อจำกัดพิเศษ สามารถซื้อขายได้เสรีเหมือนอสังหาฯ ในจังหวัดอื่นๆ สิ่งที่ต่างออกไปคือสมุยมีผู้ซื้อและผู้ถือครองต่างชาติอยู่มากในหลายโครงการ ซึ่งตรงนี้ไม่ได้กระทบสิทธิของคนไทย แต่นักลงทุนไทยอาจใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจ เช่น ถ้าโครงการไหนต่างชาติสนใจมาก ก็การันตีระดับหนึ่งถึงศักยภาพทำเลหรือคุณภาพโครงการ แต่ขณะเดียวกัน หากต่างชาติเยอะก็ต้องเข้าใจกฎการอยู่ร่วมกันในสังคมนานาชาติ ทั้งนี้ คนไทยยังมีข้อได้เปรียบด้านการเข้าถึงสินเชื่อธนาคารไทยที่อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าชาวต่างชาติ (ที่กู้ในประเทศไม่ได้) ทำให้สามารถใช้ Leverage เพิ่มผลตอบแทนการลงทุนได้ง่ายกว่า โดยธนาคารไทยส่วนใหญ่ยินดีปล่อยกู้ซื้อคอนโดในสมุยให้คนไทยในสัดส่วน 70-90% ของราคาซื้อ (ขึ้นกับรายได้และคุณสมบัติผู้กู้) ซึ่งการเตรียมเอกสารและดำเนินการเหมือนซื้อบ้าน/คอนโดในจังหวัดอื่นๆ ไม่ได้มีเงื่อนไขเพิ่ม

ข้อควรพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดในสมุย

การลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในสมุยมีข้อดีมากมาย แต่ก็เหมือนกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบในหลายมิติ เพื่อให้การตัดสินใจเป็นไปอย่างรัดกุมและลดความเสี่ยงให้มากที่สุด ในส่วนสุดท้ายนี้ เราได้รวบรวม ข้อควรคำนึงและคำแนะนำ สำหรับผู้สนใจซื้อคอนโดบนเกาะสมุย โดยเฉพาะนักลงทุนหรือผู้ซื้อชาวไทย ซึ่งบางข้ออาจแตกต่างจากการซื้ออสังหาฯ ในพื้นที่อื่น เลือกหยิบเฉพาะประเด็นที่เกี่ยวข้องกับสมุยมาชี้แจง ดังนี้:

1. วัตถุประสงค์การซื้อและรูปแบบการใช้งาน: ก่อนลงทุนควรชัดเจนกับตัวเองว่าซื้อคอนโดเพื่ออะไร หาก ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า เป็นหลัก ควรเลือกทำเลและโครงการที่นักท่องเที่ยวต้องการ ปัจจุบันย่านเฉวงและบ่อผุดมีอัตราปล่อยเช่าสูงแต่ราคาซื้อก็สูงตาม ส่วนละไมและเชิงมนอาจปล่อยเช่าได้ดีขึ้นเรื่อยๆ ในอนาคตแต่ตอนนี้ราคายังต่ำกว่า ตรงนี้ต้องชั่งน้ำหนักดู หาก ซื้อไว้เป็นบ้านพักตากอากาศสำหรับตนเอง/ครอบครัว และจะปล่อยเช่าเมื่อไม่ได้ใช้งาน ก็ควรเลือกที่ที่ตัวเองชอบไปพักผ่อน (เช่น ชอบความสงบก็อาจเลือกละไมหรือแม่น้ำมากกว่าเฉวง) เพื่อให้ตอบโจทย์การใช้งานจริงของเรา นอกจากนี้ หาก ซื้อเพื่อเก็งกำไรขายต่อ เป็นหลัก ก็ควรมองหาโครงการที่มีความพิเศษ (ติดหาด วิวเด่น) หรือซื้อในช่วงพรีเซลเพื่อได้ราคาต่ำ แล้ววางแผนระยะเวลาถือครองให้เหมาะสม การรู้จุดมุ่งหมายจะช่วยกำหนดเกณฑ์การเลือกคอนโดได้ตรงเป้ามากขึ้น
2. สำรวจโครงการและชื่อเสียงผู้พัฒนา: คุณภาพของโครงการและความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนามีความสำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะบนเกาะซึ่งอาจมีผู้พัฒนารายเล็กๆ หรือทุนต่างชาติเข้ามาสร้างโครงการ เราควรตรวจสอบประวัติผลงานที่ผ่านมา เช่น โครงการก่อนๆ ของผู้พัฒนาเสร็จตามกำหนดหรือไม่ มีปัญหาการก่อสร้างหรือการโอนกรรมสิทธิ์หรือเปล่า สำหรับสมุย มีทั้งผู้พัฒนาในเครือใหญ่ (เช่น บริษัทพัฒนาอสังหาฯ จากกรุงเทพหรือภูเก็ต) และผู้พัฒนาท้องถิ่นรายย่อยที่อาจไม่เป็นที่รู้จักมากนัก ผู้ซื้อควรหาข้อมูลหรือปรึกษาตัวแทนอสังหาฯ ที่เชี่ยวชาญในสมุยเพื่อประเมินความน่าเชื่อถือ นอกจากนี้ การเข้าเยี่ยมชมสถานที่จริง (Site Visit) ก่อนตัดสินใจถือว่าสำคัญมาก หากเป็นโครงการสร้างเสร็จแล้ว ควรไปดูห้องจริง วิวจริง บรรยากาศจริงของโครงการ รวมถึงสภาพแวดล้อมรอบข้างว่าตรงตามคาดหรือไม่ ในกรณีโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ควรดูสถานที่ตั้ง สภาพพื้นที่ สภาพถนนทางเข้า และระยะห่างจากทะเล/สิ่งอำนวยความสะดวก เพื่อให้ภาพชัดเจนว่าหากสร้างเสร็จจะออกมาเป็นอย่างไร
3. คำนวณค่าใช้จ่ายระยะยาว: นอกจากราคาซื้อ ผู้ซื้อควรประเมิน ค่าใช้จ่ายในการถือครองระยะยาว เช่น ค่าส่วนกลางรายปี (ที่ต้องจ่ายตลอดการถือครอง) ค่าไฟฟ้า-น้ำประปา (ซึ่งบนเกาะอาจแพงกว่าภาคพื้นทวีปเล็กน้อย โดยเฉพาะค่าน้ำเพราะน้ำจืดจำกัด) ค่าอินเทอร์เน็ต (มีผู้ให้บริการหลักคือ TOT และ AIS บนสมุย ควรสอบถามว่าโครงการมีอินเทอร์เน็ตความเร็วสูงเข้าถึงหรือไม่) รวมถึงค่าบำรุงรักษาภายในห้องชุด เช่น เครื่องปรับอากาศที่ในเขตร้อนชื้นอาจต้องล้างบ่อยหรือซ่อมบำรุงมากกว่าปกติ นอกจากนี้ หากจะปล่อยเช่าระยะสั้น ควรเผื่องบสำหรับจ้างแม่บ้านทำความสะอาด, ค่าการตลาดออนไลน์, ค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์ม (15-20% จาก Airbnb/Booking) เป็นต้น ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะกระทบต่อสุทธิผลตอบแทนของท่าน จึงควรคิดเผื่อไว้ไม่ให้ประเมินกำไรเกินจริง
4. สภาพตลาดและฤดูกาล: สมุยเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มี seasonality ค่อนข้างชัดเจน ฤดูท่องเที่ยวช่วงปลายปีถึงต้นปี (พ.ย.–เม.ย.) เกาะจะคึกคักมาก ห้องพักหาได้ยาก อัตราค่าเช่าสูง ในทางกลับกันช่วงโลว์ซีซั่น (พ.ค.–ต.ค. โดยเฉพาะ ก.ย.–ต.ค. ที่ฝนตกชุก) นักท่องเที่ยวลดลงมาก ผู้ลงทุนต้องเตรียมรับมือกับ ความไม่สม่ำเสมอของรายได้ค่าเช่า ที่อาจเกิดช่วงว่างได้ 2-3 เดือนต่อปี ทางแก้คือ วางแผนการเงินเผื่อช่วงโลว์ซีซั่น หรือหันมาจับตลาดคนเช่าระยะยาวในช่วงนั้น เช่น ทำโปรโมชันลดราคาสำหรับคนมาอยู่ 1-3 เดือนช่วงหน้าฝน เพื่อให้มีรายได้สม่ำเสมอขึ้น นอกจากนั้น ความผันผวนของนักท่องเที่ยวต่างชาติจากเหตุการณ์โลก (เศรษฐกิจ, ค่าน้ำมัน, โรคระบาด) เป็นปัจจัยภายนอกที่เราควบคุมไม่ได้ ผู้ลงทุนจึงควรคิดเผื่อสถานการณ์เหล่านี้ในการวางแผน (เช่น เก็บเงินสำรองไว้รองรับ 6 เดือนโดยไม่มีรายได้ เพื่อความอุ่นใจ เป็นต้น)
5. การเดินทางและคมนาคม: แม้สมุยจะเป็นเกาะ แต่การเดินทางมายังเกาะยังคงจำกัดกว่าภาคพื้นดิน ผู้ซื้อที่วางแผนจะเดินทางไปสมุยบ่อย (เช่น ไปพักผ่อนส่วนตัวเป็นประจำ) ควรพิจารณาค่าใช้จ่ายและความสะดวกในการเดินทาง ปัจจุบันการเดินทางไปสมุยมี 2 วิธีหลัก: ทางอากาศ (เครื่องบินตรงลงสนามบินสมุย ซึ่งมีสายการบิน Bangkok Airways เป็นผู้ให้บริการหลัก ค่าโดยสารสูงกว่าการบินลงสุราษฎร์แล้วต่อเรือ) และ ทางรถ/เรือเฟอร์รี่ (ขับรถหรือนั่งรถโดยสารมาขึ้นเรือเฟอร์รี่ข้ามฟากจากท่าเรือดอนสัก จ.สุราษฎร์ธานี มายังสมุย ใช้เวลาข้ามเรือ ~1.5 ชั่วโมง) หากบ้านท่านอยู่กรุงเทพหรือภาคอื่น การบินตรงเป็นวิธีที่เร็วแต่ต้นทุนสูง ควรเช็คว่าตารางบินและงบประมาณการเดินทางรับได้หรือไม่ ส่วนผู้ที่ต้องขับรถมาเฟอร์รี่ก็ควรทราบว่าเรือต้องจองล่วงหน้าในช่วงเทศกาลและมีรอบจำกัด สิ่งเหล่านี้อาจไม่ใช่ตัวแปรโดยตรงของการลงทุน แต่มีผลต่อ Experience ในการมาใช้งานที่พักของท่านเอง ทั้งนี้มีแนวโน้มว่าการคมนาคมจะดีขึ้น (เช่น มีข่าวการอนุมัติเปิดเส้นทางบินตรงจากต่างประเทศมาสมุยมากขึ้น หรือโครงการสนามบินแห่งใหม่ของรัฐ) ซึ่งหากเกิดขึ้นย่อมเป็นผลบวกต่อมูลค่าทรัพย์สิน แต่อย่างไรก็ดี ปัจจุบันต้องวางแผนตามความจริงที่ว่าการเข้าถึงสมุยยังมีข้อจำกัดบ้าง
6. ชุมชนและสิ่งแวดล้อม: สมุยแม้จะเป็นแหล่งท่องเที่ยวแต่ก็มีชุมชนคนพื้นถิ่นและธรรมชาติที่ต้องรักษา ผู้ลงทุนควรมีจิตสำนึกในการรักษาความสงบเรียบร้อยของชุมชน เช่น เคารพกฎของนิติบุคคล ไม่ส่งเสียงดังรบกวนเพื่อนบ้าน (โดยเฉพาะในโครงการที่มีคนไทยอยู่ด้วยกัน) ดูแลทรัพย์สินส่วนรวมและไม่ทำลายสิ่งแวดล้อม (เช่น ไม่ทิ้งขยะลงทะเลหรือชุมชน) สำหรับผู้จะปล่อยเช่า ควรกำชับผู้เช่าให้ปฏิบัติตามกฎของคอนโด เช่น งดส่งเสียงหลังเวลา 22.00 น. หรือไม่ใช้งานสระว่ายน้ำหลังเวลาที่กำหนด เป็นต้น การรักษาความสัมพันธ์ที่ดีในชุมชนจะทำให้การถือครองทรัพย์สินของท่านราบรื่นและมีความสุขมากขึ้น นอกจากนี้ ควรติดตามข่าวสารท้องถิ่นเกี่ยวกับสมุยเป็นระยะ เช่น โครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ การจัดการปัญหาขยะ น้ำเสีย ฯลฯ เพราะเรื่องเหล่านี้ส่งผลต่อคุณภาพการอยู่อาศัยและมูลค่าทรัพย์ในระยะยาว ซึ่งที่ผ่านมาสมุยก็มีการปรับปรุงระบบโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ดีขึ้นเรื่อยๆ เพื่อรองรับจำนวนนักท่องเที่ยวและผู้อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น
7. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในพื้นที่: หากเป็นการลงทุนก้อนใหญ่ การปรึกษาผู้รู้ย่อมช่วยลดความเสี่ยง ผู้ซื้อสามารถติดต่อ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (Agent) ที่เชี่ยวชาญตลาดสมุย เพื่อช่วยแนะนำโครงการที่เหมาะกับความต้องการ รวมถึงให้ข้อมูลเชิงลึกที่บางทีหาเองได้ยาก (เช่น โครงการไหนมีผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มใด, สถิติผลตอบแทนที่ลูกค้าคนอื่นๆ ได้จริง ฯลฯ) นอกจากนี้ควรปรึกษา ทนายหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาฯ ในการตรวจเอกสารสัญญาต่างๆ เพื่อความมั่นใจ ที่สำคัญ หากท่านไม่ได้อยู่สมุยเป็นหลัก อาจจำเป็นต้องมี ผู้ดูแลทรัพย์สิน (Property Manager) สำหรับจัดการเรื่องต่างๆ ในกรณีปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเป็นบริษัทมืออาชีพหรือตั้งแต่เลือกคอนโดที่มีบริการนี้อยู่แล้ว การมีคนในพื้นที่คอยดูแลจะช่วยแก้ปัญหาเฉพาะหน้าได้เร็ว เช่น ไฟเสีย น้ำรั่ว ที่ผู้ให้เช่าจากไกลอาจจัดการเองไม่สะดวก ซึ่งสุดท้ายจะส่งผลต่อความพึงพอใจของผู้เช่าและชื่อเสียงที่พักของเรา

บทส่งท้าย: การซื้อคอนโดมิเนียมบนเกาะสมุยสามารถเป็นการลงทุนที่ให้ทั้งผลตอบแทนทางการเงินและคุณค่าทางจิตใจ (ได้ครอบครองบ้านพักตากอากาศในเกาะสวรรค์เขตร้อน) แต่ก็จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านเช่นเดียวกับการลงทุนอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ บทความนี้ได้ครอบคลุมประเด็นสำคัญต่างๆ ตั้งแต่ภาพรวมตลาด ราคาที่ดิน ทำเล ความนิยม ตลอดจนรายละเอียดปลีกย่อยด้านกฎหมายและการบริหารจัดการ เราหวังว่าผู้อ่านจะได้รับมุมมองที่ครบถ้วนเพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจ ไม่ว่าท่านจะเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาสสร้างผลตอบแทน หรือผู้ซื้อที่ต้องการมีบ้านพักผ่อนในฝันบนเกาะสมุย การเตรียมความพร้อมและความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้งจะช่วยให้ท่านเลือกคอนโดที่เหมาะสมและคุ้มค่าที่สุด ขอให้การลงทุนและการซื้อของท่านประสบความสำเร็จ และได้เก็บเกี่ยวประสบการณ์ที่ดีจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยอันงดงามแห่งนี้