ให้เช่าบ้านเดี่ยว พัทยา ประกาศให้เช่าบ้านเดี่ยว ในพัทยา, ชลบุรี

บ้านให้เช่าในพัทยา ปี 2568: กลยุทธ์การเช่าระยะยาวเชิงลึกสำหรับผู้ปล่อยเช่าและผู้เช่า

ภาพรวมตลาดบ้านเช่าในพัทยา

พัทยาเป็นตลาดบ้านเช่าที่มีความคึกคักและมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวในภาคตะวันออกของไทย เนื่องจากเป็นเมืองท่องเที่ยวและศูนย์กลางเศรษฐกิจ EEC (เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก) ทำให้ความต้องการบ้านเช่ามีทั้งจากผู้เช่าชาวไทยและชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง ตลาดเช่าพัทยาหลังปี 2565 ฟื้นตัวขึ้นอย่างชัดเจนทั้งในแง่อุปสงค์และอุปทาน หลังจากสถานการณ์โรคระบาดคลี่คลาย นักท่องเที่ยวและผู้พำนักระยะยาวต่างชาติเริ่มกลับมา ประกอบกับคนไทยบางส่วนย้ายถิ่นฐานมาทำงานในพื้นที่อุตสาหกรรมและบริการของ EEC ส่งผลให้บ้านเช่าในพัทยากลับมาเป็นที่ต้องการสูงอีกครั้ง

ข้อมูลล่าสุดในปี 2566 ระบุว่ามีประกาศบ้านและคอนโดให้เช่าในพัทยารวมกว่า 1,512 รายการ โดยเป็นบ้านเช่าประมาณ 282 หลัง ส่วนที่เหลือเป็นคอนโดมิเนียม สะท้อนให้เห็นว่าบ้านเช่ามีสัดส่วนอุปทานน้อยกว่าคอนโดมาก แต่ก็ยังคงเป็นตัวเลือกสำคัญของผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นและความเป็นส่วนตัว จากสถิติเดียวกัน ค่าเช่าบ้านเฉลี่ยในพัทยาอยู่ที่ประมาณ 63,000 บาทต่อเดือน ในขณะที่คอนโดเฉลี่ยประมาณ 26,000 บาทต่อเดือน อย่างไรก็ดี ตัวเลขเฉลี่ยนี้อาจถูกดันสูงขึ้นจากบ้านพูลวิลล่าหรูราคาแพงบางส่วน ในความเป็นจริงตลาดบ้านเช่าพัทยามีความหลากหลายสูง ตั้งแต่ทาวน์เฮ้าส์ราคาไม่กี่พันบาทต่อเดือน ไปจนถึงวิลล่าหรูติดทะเลหลักแสนบาทต่อเดือน ทั้งนี้ ผู้เช่าบ้านในพัทยามีทั้งคนไทยและต่างชาติใกล้เคียงกัน โดยข้อมูลไตรมาส 2-3 ปี 2566 แสดงให้เห็นว่าผู้เช่าบ้านกว่า 50% เป็นคนไทย ส่วนที่เหลือกระจายไปในกลุ่มชาวต่างชาติหลากหลายประเทศ (เช่น สหรัฐอเมริกา อังกฤษ ออสเตรเลีย สิงคโปร์ เป็นต้น) สัดส่วนนี้สะท้อนว่าตลาดคนไทยยังคงมีบทบาทสำคัญ ไม่ได้พึ่งพาชาวต่างชาติอย่างเดียว ซึ่งเป็นจุดแข็งด้านความมั่นคงของตลาดบ้านเช่าในพัทยา

ที่น่าสนใจคือวัตถุประสงค์ในการเช่าบ้านในพัทยาของผู้เช่านั้นแตกต่างจากเมืองอื่นเกือบครึ่งหนึ่งของผู้เช่า เช่าบ้านไว้เป็นบ้านพักตากอากาศ (ประมาณ 49%) ในขณะที่ 21% เช่าเพื่ออยู่อาศัยจริงในชีวิตประจำวัน และอีก 29% เช่าเพื่อการลงทุน หรือใช้ประโยชน์เชิงธุรกิจ เช่น เช่าระยะยาวเพื่อนำไปปล่อยเช่าช่วงต่อ (sublet) หรือทำเป็นโฮมออฟฟิศ กลุ่มบ้านพักตากอากาศที่มีสัดส่วนสูงนี้เป็นลักษณะเฉพาะของพัทยา เพราะเมืองนี้เป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับการพักผ่อนทั้งของชาวไทยเองและชาวต่างชาติ หลายครอบครัวคนไทยจากกรุงเทพฯ เลือกเช่าบ้านในพัทยาเป็นบ้านพักตากอากาศระยะยาวสำหรับใช้ช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์หรือฤดูกาลท่องเที่ยว แทนที่จะซื้อบ้านหลังที่สอง ขณะเดียวกันชาวต่างชาติบางส่วนก็เช่าบ้านอยู่ยาวในพัทยาเพื่อใช้ชีวิตหลังเกษียณหรือทำงานระยะไกลท่ามกลางบรรยากาศริมทะเล

แนวโน้มตลาดในปัจจุบันและอนาคต มีทิศทางเชิงบวกต่อเนื่อง ปัจจุบันอุปสงค์ในการเช่าทั้งบ้านและคอนโดยังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ส่งผลดีต่อเจ้าของอสังหาฯ ที่มองหาผลตอบแทนสม่ำเสมอ ประกอบกับพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ทั้งไทยและต่างชาติที่นิยมเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น เนื่องจากให้ความยืดหยุ่นในชีวิต ไม่มีภาระผูกพันระยะยาวแบบการซื้อบ้าน ในด้านปัจจัยกระตุ้น โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ภายใต้ EEC อาทิ รถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน (กรุงเทพ-พัทยา-อู่ตะเภา) การขยายสนามบินอู่ตะเภา และการลงทุนตั้งนิคมอุตสาหกรรมใหม่ กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้ ปัจจัยเหล่านี้จะดึงดูดแรงงานฝีมือและนักลงทุนเข้ามาพื้นที่มากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นอีก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและบ้านเช่าที่อยู่ในทำเลยุทธศาสตร์หรือใกล้แหล่งงานของ EEC คาดการณ์ว่าราคาเช่าที่อยู่อาศัยในพัทยาอาจปรับเพิ่มขึ้นในปีต่อๆ ไป ทั้งนี้บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญชี้ว่าอัตราค่าเช่าคอนโดมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ประมาณ 7-10% ในปีหน้า ส่วนบ้านเช่าคาดว่าจะเพิ่มขึ้น ประมาณ 4-6% ต่อปี อัตราการเติบโตของค่าเช่าบ้านแม้จะไม่หวือหวาเท่าคอนโด แต่ก็สะท้อนตลาดที่มั่นคง และได้แรงหนุนจากกลุ่มครอบครัวและผู้พำนักระยะยาวที่มองหาที่อยู่อาศัยกว้างขวางเป็นส่วนตัว รวมถึงเทรนด์คนทำงานที่เริ่มสนใจอยู่นอกเมืองในบรรยากาศสงบมากขึ้น

โดยสรุป ภาพรวมตลาดบ้านเช่าในพัทยาอยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างระมัดระวัง มีดีมานด์จากหลายกลุ่มผสมผสาน ทำเลที่ต่างกันไปก็ดึงดูดผู้เช่าต่างประเภทกัน ผู้ปล่อยเช่าสามารถได้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ ขณะที่ผู้เช่าก็มีทางเลือกหลากหลายตามงบประมาณและความต้องการ ในส่วนถัดไปของบทความ เราจะลงลึกถึงรายละเอียดประเภทบ้านเช่าที่มีในพัทยา ลักษณะความต้องการของแต่ละโซน ราคาเช่าเฉลี่ย ตลอดจนคำแนะนำสำหรับทั้งผู้ปล่อยเช่าและผู้เช่าอย่างครบถ้วน

ประเภทบ้านเช่าในพัทยา

อสังหาริมทรัพย์ประเภท “บ้าน” ที่มีปล่อยเช่าในพัทยานั้นมีหลายรูปแบบ เพื่อตอบสนองความต้องการและงบประมาณที่หลากหลายของผู้เช่า ในหัวข้อนี้เราจะจำแนกประเภทบ้านเช่าหลักๆ ที่พบได้ในตลาดพัทยา พร้อมทั้งลักษณะเด่นและกลุ่มเป้าหมายที่เหมาะสมของแต่ละประเภท ดังนี้:

• บ้านเดี่ยว (Detached House): บ้านเดี่ยวคือบ้านหลังหนึ่งที่มีที่ดินและบริเวณรอบบ้านของตัวเอง ไม่ได้ใช้ผนังหรือโครงสร้างร่วมกับบ้านหลังอื่น บ้านเดี่ยวในพัทยาพบได้ทั้งในเขตชุมชนเมือง (เช่น ย่านนาเกลือ พัทยากลาง) และในเขตชานเมือง/หมู่บ้านจัดสรร (เช่น โซนหนองปรือ เขาตาโล ห้วยใหญ่) ขนาดของบ้านเดี่ยวมีตั้งแต่ 2-3 ห้องนอนไปจนถึง 5 ห้องนอนขึ้นไป ขึ้นอยู่กับโครงการและระดับราคา บ้านเดี่ยวมักมาพร้อมที่จอดรถส่วนตัว สวนหย่อมหรือสนามหญ้า ทำให้เหมาะกับ ครอบครัวที่มีสมาชิกหลายคน หรือผู้ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากๆ และความเป็นส่วนตัวสูง กลุ่มผู้เช่าบ้านเดี่ยวในพัทยาจึงมักเป็น ครอบครัวคนไทยที่ยังไม่พร้อมซื้อบ้าน หรือย้ายมาทำงานชั่วคราว, ชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาวพร้อมครอบครัว รวมถึง ผู้เกษียณอายุ ที่ต้องการใช้ชีวิตเงียบสงบในบ้านที่กว้างขวาง บ้านเดี่ยวมีทั้งแบบปล่อยเช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบครันและแบบบ้านเปล่า เจ้าของบางรายอาจให้ผู้เช่าตกแต่งเองได้ตามใจชอบ การเช่าบ้านเดี่ยวมักทำสัญญาระยะยาว 1 ปีขึ้นไป
• วิลล่าและพูลวิลล่า (Villa / Pool Villa): คำว่า “วิลล่า” ในพัทยามักใช้เรียกบ้านเดี่ยวหรือบ้านพักตากอากาศขนาดใหญ่ที่มีการออกแบบหรูหรา มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน บางหลังตั้งอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรระดับไฮเอนด์ที่มีระบบรักษาความปลอดภัยและคลับเฮาส์ หรือเป็นวิลล่าสร้างเองบนที่ดินส่วนตัว ในขณะที่ “พูลวิลล่า” คือวิลล่าที่มีสระว่ายน้ำส่วนตัวอยู่ภายในบริเวณบ้าน พูลวิลล่าในพัทยาเป็นที่นิยมมาก เพราะตอบโจทย์ทั้งการพักอาศัยและการพักผ่อนอย่างแท้จริง วิลล่า/พูลวิลล่าส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลเงียบสงบนอกตัวเมืองหรือใกล้ชายหาด เช่น ย่านจอมเทียน, เขาพระตำหนัก, นาจอมเทียน, พื้นที่รอบทะเลสาบมาบประชัน (โป่ง) เป็นต้น คุณลักษณะเด่นของบ้านกลุ่มนี้คือความหรูหรา กว้างขวาง มี 3-5 ห้องนอนขึ้นไป พร้อมสวน สระว่ายน้ำ ส่วนใหญ่มาพร้อมเฟอร์นิเจอร์ระดับพรีเมียมครบเซ็ต ค่าเช่าพูลวิลล่าในพัทยาจะอยู่ในช่วงตั้งแต่หลักหมื่นปลายๆ จนถึงหลักหลายแสนบาทต่อเดือนขึ้นกับความหรูและทำเล กลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่ของพูลวิลล่าคือ นักลงทุนและนักธุรกิจระดับสูง ที่มาตั้งรกรากชั่วคราว, ครอบครัวชาวต่างชาติรายได้สูง และ นักท่องเที่ยวต่างชาติแบบ Long-stay ที่มาเช่าอยู่เป็นเดือนๆ พร้อมครอบครัว (เช่น กลุ่ม Digital Nomad หรือผู้เกษียณต่างชาติฐานะดี) สำหรับผู้เช่าชาวไทยก็มีบางส่วนที่เป็นนักลงทุนซื้อแล้วปล่อยเช่าช่วงต่อหรือเช่าเพื่อจัดงานปาร์ตี้/อีเวนต์ แต่บทความนี้จะเน้นการเช่าระยะยาว ดังนั้นพูลวิลล่าที่ปล่อยเช่าระยะยาวมักเน้นกลุ่มครอบครัวหรือผู้พำนักระยะยาวเป็นหลัก ผู้ปล่อยเช่าพูลวิลล่าควรเตรียมบริการดูแลสระว่ายน้ำและสวนให้เรียบร้อย เพราะผู้เช่าคาดหวังความสะดวกสบายตามระดับค่าเช่าที่จ่าย
• ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม (Townhouse/Townhome): ทาวน์เฮ้าส์คือบ้านที่มีลักษณะเป็นห้องแถวหรือบ้านแถว สร้างติดกันหลายยูนิตในหนึ่งแถว มีผนังด้านข้างติดกับบ้านข้างเคียง มักเป็นอาคาร 2-3 ชั้น ขนาดหน้ากว้างประมาณ 4-6 เมตร ส่วนทาวน์โฮมก็มีความหมายเดียวกันในบริบทไทย แต่อาจถูกใช้เรียกโครงการที่ออกแบบดูทันสมัยหรือมีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮมในพัทยาพบได้มากในโซนใจกลางเมืองหรือพื้นที่ที่ดินมีราคาแพง เช่น ย่านพัทยากลาง, พัทยาใต้, ถนนเทพประสิทธิ์, เขาตาโล รวมถึงในซอยต่างๆ ที่อยู่ไม่ไกลจากถนนสุขุมวิท ลักษณะเด่นคือ ราคาเช่าถูกกว่าบ้านเดี่ยวมาก แต่ยังได้ความเป็นส่วนตัวมากกว่าคอนโด ส่วนใหญ่มี 2-3 ห้องนอน เหมาะกับ ครอบครัวขนาดเล็ก หรือ กลุ่มเพื่อนร่วมกันเช่าอยู่ บางหลังอาจดัดแปลงชั้นล่างเป็นโฮมออฟฟิศหรือร้านค้าได้ด้วย ค่าเช่าทาวน์เฮ้าส์ในพัทยามีตั้งแต่ หลักพันปลายๆ ถึงหลักหมื่นกลางต่อเดือน เช่น ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นเก่าๆ นอกเมืองอาจเริ่มที่ 6,000-8,000 บาท/เดือน ในขณะที่ทาวน์โฮมใหม่ใกล้เมืองพร้อมเฟอร์นิเจอร์อาจอยู่ที่ 15,000-25,000 บาท/เดือน กลุ่มผู้เช่าเป็น คนทำงานรุ่นใหม่คนไทย ที่เพิ่งสร้างครอบครัวหรืออยู่เป็นคู่ ยังไม่พร้อมซื้อบ้าน, พนักงานบริษัทในพื้นที่ ที่แชร์บ้านกับเพื่อนเพื่อลดค่าใช้จ่าย หรือ ผู้ประกอบการรายย่อย ที่ต้องการเช่าบ้านทำเลค้าขายและอยู่อาศัยไปในตัว (เช่น เปิดร้านอาหารเล็กๆ ในชั้นล่างแล้วอยู่ชั้นบน) ข้อดีของทาวน์เฮ้าส์คือส่วนมากตั้งอยู่ในทำเลชุมชน ใกล้ตลาด ร้านอาหาร เดินทางสะดวกกว่าอยู่หมู่บ้านใหญ่ๆ ส่วนข้อจำกัดคือที่จอดรถอาจมีจำกัด และความเป็นส่วนตัว/ความสงบจะน้อยกว่าบ้านเดี่ยว
• บ้านแฝด (Twin House / Semi-detached House): บ้านแฝดคือบ้านสองหลังที่สร้างติดกัน โดยมีผนังด้านหนึ่งใช้ร่วมกัน บ้านแต่ละฝั่งจะมีแปลนเหมือนกันเป็นภาพสะท้อนกัน (reflection) บ้านแฝดจัดเป็นกึ่งกลางระหว่างบ้านเดี่ยวกับทาวน์เฮ้าส์ เพราะมีพื้นที่ด้านข้างบ้านเพียงด้านเดียว บ้านแฝดในพัทยาพบได้บ้างในโครงการจัดสรรที่ต้องการเสนอราคาย่อมเยาลง แต่ยังให้ความรู้สึกเหมือนบ้านเดี่ยว เช่น ในบางส่วนของย่านหนองปรือและห้วยใหญ่ บ้านแฝดมักมีขนาด 2-3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยประมาณ 100-150 ตร.ม. มีที่จอดรถและพื้นที่สวนข้างบ้านด้านเดียว ค่าเช่าใกล้เคียงทาวน์โฮม หรือบางครั้งสูงกว่าเล็กน้อยหากโครงการมีสโมสรหรือสระว่ายน้ำรวม กลุ่มผู้เช้ามักเป็น ครอบครัวเล็ก หรือ คู่สามีภรรยา ที่ต้องการความเป็นส่วนตัวกว่าอยู่ทาวน์เฮ้าส์ แต่มีงบประมาณจำกัดกว่าการเช่าบ้านเดี่ยว

นอกจากประเภทหลักข้างต้น ยังมี อพาร์ทเมนท์ให้เช่า (อาคารห้องเช่าแบบทั้งตึกเป็นของเจ้าของรายเดียว ปล่อยเช่าเป็นห้องๆ) ที่พบในพัทยาหลายแห่ง แต่บทความนี้เน้นที่ “บ้าน” ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยลักษณะหลัง จึงไม่ได้ลงรายละเอียดอพาร์ทเมนท์ นอกจากนี้ยังมีอสังหาฯ ประเภท โฮมออฟฟิศ / ตึกพาณิชย์ ที่ผู้เช่าอาจดัดแปลงเป็นที่อยู่อาศัยได้ แต่โดยทั่วไปผู้เช่าที่มองหาบ้านระยะยาวจะไม่เลือกตึกพาณิชย์เนื่องจากบรรยากาศไม่เป็นบ้านจริงๆ

ภาพรวม: พัทยามีตัวเลือกบ้านเช่าครบทุกระดับ ตั้งแต่บ้านขนาดเล็กราคาประหยัดไปจนถึงวิลล่าหรูติดทะเล ผู้เช่าควรพิจารณาเลือกประเภทบ้านให้เหมาะกับจำนวนผู้อยู่อาศัย ไลฟ์สไตล์ และงบประมาณของตน ในขณะที่ผู้ปล่อยเช่าก็ควรเข้าใจจุดเด่นของบ้านตนเองว่าอยู่ในประเภทใด และผู้เช่ากลุ่มใดที่น่าจะสนใจ เพื่อจะได้ทำการตลาดและตั้งราคาค่าเช่าได้ตรงกลุ่มเป้าหมาย

ความต้องการเช่าตามทำเลต่างๆ ในพัทยา

ทำเลที่ตั้งของบ้านในพัทยามีผลอย่างยิ่งต่อทั้งระดับค่าเช่าและลักษณะของผู้เช่า เนื่องจากแต่ละพื้นที่มีจุดเด่น จุดด้อย และไลฟ์สไตล์ต่างกัน ในส่วนนี้เราจะเจาะลึก โซนหลักของพัทยา ที่นิยมในการเช่าบ้านระยะยาว ครอบคลุมทุกพื้นที่ตั้งแต่พัทยาเหนือจรดพัทยาใต้ รวมถึงเขตชานเมืองที่กำลังมาแรง พร้อมทั้งวิเคราะห์ความต้องการเช่าและช่วงราคาในแต่ละโซน

พัทยาเหนือ (นาเกลือ และโซนบางละมุง)

พัทยาเหนือ หมายถึงพื้นที่ตั้งแต่บริเวณวงเวียนปลาโลมา นาเกลือ เรื่อยไปจนถึงเขตบางละมุง (ฝั่งเหนือของเมืองพัทยา) ทำเลนี้มีความโดดเด่นทั้งด้านความสะดวกและบรรยากาศที่เงียบสงบเมื่อเทียบกับใจกลางเมืองพัทยาส่วนอื่น ในพื้นที่นาเกลือจะมีถนนเลียบชายทะเล (เช่น บริเวณ วงศ์อมาตย์ - Wongamat Beach) ซึ่งเป็นย่านอยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ มีทั้งคอนโดมิเนียมหรูและบ้านพักตากอากาศราคาแพง ด้วยทิวทัศน์ทะเลที่สวยงามและชายหาดที่สงบ ทำให้บ้านหรือวิลล่าแถววงศ์อมาตย์เป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติฐานะดีจำนวนมาก สำหรับโซนบางละมุงและพื้นที่รอบๆ (เช่น โป่ง หนองปลาไหล ซึ่งอยู่เหนือพัทยาขึ้นไป) จะมีความเป็นชานเมืองมากขึ้น สภาพโดยทั่วไปค่อนข้างเงียบ มีชุมชนท้องถิ่นดั้งเดิมและพื้นที่สีเขียวเหลืออยู่มาก

ความต้องการเช่า: ในพัทยาเหนือ-นาเกลือ ความต้องการเช่าบ้านส่วนใหญ่จะมาจาก กลุ่มชาวต่างชาติและคนไทยที่ต้องการความสงบเป็นส่วนตัว แต่ยังอยากอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกเมือง เมื่อเทียบกับพัทยากลางและใต้ พัทยาเหนือมีความวุ่นวายน้อยกว่า ไม่มีสถานบันเทิงเสียงดังมากนัก จึงเหมาะกับ ครอบครัวต่างชาติ (เช่น ผู้บริหารที่พาครอบครัวตามมาทำงานในไทย) และ ผู้เกษียณ นอกจากนี้ยังมี กลุ่มนักลงทุนชาวจีน จำนวนไม่น้อยที่สนใจเช่าบ้านหรือวิลล่าในโซนนี้ เนื่องจากพัทยาเหนืออยู่ไม่ไกลจากโครงการพัฒนาท่าเรือแหลมฉบังและนิคมอุตสาหกรรมในชลบุรี การเดินทางไปนิคมต่างๆ สะดวกผ่านมอเตอร์เวย์ ทำให้พนักงานระดับผู้จัดการหรือวิศวกรบางส่วนเลือกพักอาศัยที่พัทยาเหนือแล้วขับรถไปทำงาน

ระดับราคาเช่า: บ้านเช่าในพัทยาเหนือมีหลายระดับ ตั้งแต่ทาวน์เฮ้าส์/บ้านหลังเล็กในชุมชนคนท้องถิ่นซึ่งค่าเช่าอาจอยู่เพียง 8,000-15,000 บาท/เดือน ไปจนถึงบ้านเดี่ยวหรือวิลล่าหรูริมทะเลที่ค่าเช่าสูงถึง 70,000-150,000 บาท/เดือน เฉลี่ยแล้วบ้านเดี่ยวมาตรฐาน 3-4 ห้องนอนในหมู่บ้านโซนนาเกลือมักอยู่ที่ประมาณ 40,000-60,000 บาท/เดือน ส่วนวิลล่าหรูขนาดใหญ่ในทำเลติดทะเล (เช่น แถววงศ์อมาตย์) อาจแตะ 100,000 บาทขึ้นไปต่อเดือน เลยทีเดียว ข้อมูลดัชนีล่าสุดระบุว่าค่าเช่าบ้านเฉลี่ยในเขต นาเกลือ อยู่ราว 45,000 บาท/เดือน ซึ่งสอดคล้องกับภาพรวมตลาดโซนนี้ที่มีบ้านระดับกลางถึงบนเป็นส่วนใหญ่ นอกจากนั้นค่ thuêบ้านในบริเวณ บางละมุง (พัทยาเหนือ) โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 60,000 บาท/เดือน แสดงให้เห็นว่าบางหลังเป็นบ้านขนาดใหญ่หรือพูลวิลล่าที่ดันราคาเฉลี่ยสูงขึ้น

ข้อดี/ข้อควรทราบของโซนพัทยาเหนือ: ทำเลนี้ได้เปรียบเรื่อง ความใกล้ชิดกับสิ่งอำนวยความสะดวก ในเมืองพัทยาโดยใช้เวลาเดินทางไม่นาน ทั้งห้างสรรพสินค้า (Terminal 21 พัทยาอยู่ในพัทยาเหนือ), ร้านอาหารทะเลตลาดลานโพธิ์นาเกลือชื่อดัง, โรงเรียนนานาชาติ และโรงพยาบาล (รพ.กรุงเทพพัทยาก็อยู่ในเขตนี้) อีกทั้งยังขึ้นลงมอเตอร์เวย์ง่าย ทำให้เดินทางไปกรุงเทพฯ หรือสนามบินสุวรรณภูมิสะดวก ดังนั้นบ้านเช่าในโซนนี้จึง เป็นที่ต้องการสูง ผู้เช่าหลายรายยอมจ่ายค่าเช่าสูงเพื่อแลกกับทำเลที่สะดวกและปลอดภัย นอกจากนี้เนื่องจากพื้นที่ใจกลางเมืองพัทยาตอนเหนือค่อนข้างพัฒนาเต็มที่ อุปทานบ้านเช่า (จำนวนบ้านที่มีให้เช่า) จึงค่อนข้างจำกัด บ้านเช่าดีๆ มักถูกจับจองเร็ว ส่งผลให้ราคาค่าเช่าในย่านนี้สูงขึ้นตามกลไกตลาด สำหรับผู้ปล่อยเช่า หมายความว่าหากท่านมีบ้านในพัทยาเหนือที่ทำเลดี ก็มีโอกาสตั้งราคาค่าเช่าได้สูงและยังปล่อยเช่าได้ไม่ยาก แต่สำหรับผู้เช่าก็อาจต้องเตรียมงบประมาณสูงหน่อยเพื่อให้ได้บ้านในโซนนี้

พัทยากลาง

พัทยากลาง คือบริเวณใจกลางเมืองพัทยา ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ระหว่างพัทยาเหนือตัดถนนพัทยากลางลงมาจนถึงราวพัทยาใต้ตอนต้น บริเวณนี้เป็นศูนย์กลางความเจริญของเมือง มีทั้งห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ (Central Festival Pattaya Beach, Royal Garden Plaza), ร้านค้า ร้านอาหาร แหล่งบันเทิง และอาคารสำนักงานต่างๆ มากมาย พัทยากลางขึ้นชื่อว่าเป็น แหล่งท่องเที่ยวกลางคืน และจุดรวมไลฟ์สไตล์ที่คึกคักที่สุดของเมืองพัทยา เนื่องจากมีถนนเลียบชายหาดพัทยาที่เต็มไปด้วยโรงแรม บาร์ และร้านอาหารชื่อดัง รวมถึงถนนคนเดิน (Walking Street ที่อยู่ต่อเขตพัทยาใต้เล็กน้อย) ที่นักท่องเที่ยวรู้จักดี

อย่างไรก็ตาม บ้านพักอาศัย ในพัทยากลางนั้นมีค่อนข้างจำกัดเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียม เนื่องจากที่ดินในย่านนี้มีราคาสูง โครงการส่วนใหญ่พัฒนาเป็นคอนโด อาคารพาณิชย์ หรือโรงแรมสูงๆ มากกว่า บ้านที่มีอยู่มักเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์หลังเก่าที่อยู่ในชุมชนเดิมก่อนเมืองจะขยาย หรือหมู่บ้านเล็กๆ ที่ซ่อนตัวอยู่ตามซอยด้านหลังถนนใหญ่ เช่น ซอยพรประภานิมิตร, ซอยเนินพลับหวาน, หรือพื้นที่หลังถนนสุขุมวิทในเขตหนองปรือแต่ใกล้พัทยากลาง

ความต้องการเช่า: ด้วยความที่เป็นทำเลใจกลางเมือง ใกล้ห้างและที่เที่ยว ผู้เช่าที่มองหาบ้านในพัทยากลางจึงมักเป็น กลุ่มที่ต้องการความสะดวกสบายสูงสุดในการใช้ชีวิต ได้แก่ ผู้บริหารหรือเจ้าของกิจการคนไทย ที่ทำงานในเมือง, ชาวต่างชาติที่ทำงานในพัทยา (เช่น ผู้จัดการโรงแรม ร้านอาหาร) ที่อยากอยู่ใกล้ที่ทำงานเดินทางไม่ไกล และ ครอบครัวคนไทยฐานะดีจากกรุงเทพฯ ที่เช่าบ้านไว้เป็นบ้านพักตากอากาศส่วนตัว มาใช้ในวันหยุดโดยไม่อยากพักโรงแรม ความต้องการกลุ่มนี้บางส่วนยินดีจ่ายค่าเช่าสูงเพื่อให้ได้บ้านทำเลกลางเมือง ช่วยให้สามารถเดินไปชายหาดหรือร้านอาหารชื่อดังได้ง่าย ในขณะเดียวกัน ผู้เช่าอีกกลุ่มในโซนนี้คือ นักลงทุนต่างชาติ ที่เช่าบ้านไว้เพื่อทำ Airbnb หรือโฮมสเตย์ (แม้กฎหมายไทยจะไม่สนับสนุนการเช่ารายวันในบ้านพักอาศัยทั่วไป) เนื่องจากบ้านทำเลพัทยากลางสามารถเรียกค่าตอบแทนสูงจากนักท่องเที่ยวระยะสั้นได้ ผู้ปล่อยเช่าบางรายจึงทำสัญญาเช่าระยะยาวกับเจ้าของบ้าน แล้วไปบริหารต่อเป็นบ้านพักรายวัน/รายสัปดาห์ แต่ในบทความนี้เรามุ่งเน้นการเช่าระยะยาว ดังนั้นกลุ่มนี้จะไม่กล่าวถึงมากนัก

ระดับราคาเช่า: บ้านเช่าในพัทยากลางมีราคาสูงที่สุดเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นขนาดเท่าๆ กัน เนื่องจากทำเลที่เป็น Prime area อย่างแท้จริง บ้านเดี่ยวขนาด 3-4 ห้องนอนในซอยเงียบสงบของพัทยากลาง (หายากพอสมควร) อาจมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 50,000-80,000 บาท/เดือน หากบ้านสภาพดีและตกแต่งครบ ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ชั้นในตัวเมืองซึ่งมักถูกดัดแปลงเป็นเกสต์เฮ้าส์หรือร้านอาหาร หากปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัยก็อาจอยู่ที่ 20,000-40,000 บาท/เดือน ตามขนาดและสภาพบ้าน สำหรับบ้านที่ไม่ติดถนนหลัก อยู่ในซอยลึกหน่อย ค่าเช่าอาจถูกลงไปที่ระดับ 15,000-20,000 บาท/เดือน (โดยเฉพาะบ้านเก่าหรือหลังเล็ก) แต่ก็แทบไม่มีในตลาดเพราะส่วนใหญ่เจ้าของเลือกปล่อยเช่าให้ทำการค้าแทน จะเห็นได้ว่าค่าเช่าบ้านในโซนใจกลางนี้สูง ส่วนหนึ่งเพราะ อุปทานบ้านมีน้อย ผู้เช่าที่อยากได้บ้านจริงๆ ในย่านกลางเมืองจึงมีคู่แข่งน้อยรายแต่ต้องยอมจ่ายแพง และอีกส่วนเพราะผู้เช่าชาวต่างชาติและนักท่องเที่ยวพร้อมจะจ่ายค่าเช่าสูงเพื่ออยู่ใจกลาง (demand กลุ่มนี้ดันราคาเช่าขึ้น)

ข้อดี/ข้อควรทราบของโซนพัทยากลาง: ข้อดีหลักคือ โลเคชั่นสะดวกที่สุด ใกล้แหล่งงานและแหล่งบันเทิง แทบไม่ต้องมีรถส่วนตัวก็อยู่ได้ เพราะมีร้านค้า ร้านอาหาร ตลาด และรถสองแถววิ่งผ่าน เป็นชีวิตคนเมืองเต็มตัว ผู้ที่ชอบความมีชีวิตชีวาจะเหมาะกับย่านนี้ อย่างไรก็ตาม จุดที่ควรพิจารณาคือ ความพลุกพล่านและเสียงรบกวน เนื่องจากเป็นย่านท่องเที่ยว หลายพื้นที่อาจมีเสียงดังจากผับบาร์โดยเฉพาะตอนกลางคืน ผู้เช่าที่เป็นครอบครัวหรือผู้สูงอายุอาจไม่ชอบบรรยากาศนี้ รวมถึงการจราจรในพัทยากลางที่ค่อนข้างหนาแน่นตลอดวัน นอกจากนี้บ้านในย่านใจกลางเมืองมักไม่มีพื้นที่จอดรถส่วนตัวมาก (บางหลังจอดได้คันเดียวหรือจอดข้างถนนเท่านั้น) ผู้เช่าที่มีรถหลายคันอาจไม่สะดวก

พัทยาใต้

พัทยาใต้ คือพื้นที่ตั้งแต่ถนนพัทยาใต้ (ช่วงแยกพัทยาใต้ตัดสุขุมวิท) ต่อเนื่องไปถึงโซนทัพพระยาและเขาพระตำหนัก พื้นที่นี้รวมถึง ถนนคนเดิน (Walking Street) และโซนสถานบันเทิงชื่อดัง ซึ่งแม้จะอยู่ใต้สุดแต่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของความเป็นใจกลางเมืองพัทยา บรรยากาศโดยรวมของพัทยาใต้จะคล้ายพัทยากลางคือมีความคึกคักมาก เต็มไปด้วยนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะยามราตรี แต่ถัดจากย่านท่องเที่ยวริมทะเลขึ้นมาในฝั่งตะวันออกของถนนสุขุมวิท โซนพัทยาใต้ก็จะกลายเป็นย่านชุมชนที่พักอาศัยปกติ มีตลาดสด ร้านค้าท้องถิ่น โรงเรียน และหมู่บ้านจัดสรรขนาดย่อม เช่น ย่านเขาตาโลที่อยู่ช่วงต่อระหว่างพัทยาใต้กับพื้นที่หนองปรือ

ความต้องการเช่า: ในส่วนที่ติดทะเลและย่านท่องเที่ยว (เช่น แถววอล์คกิ้งสตรีทไปจนถึงท่าเรือบาลีฮาย) ความต้องการเช่าบ้านระยะยาวค่อนข้างน้อย ส่วนใหญ่เป็น นักลงทุนทำธุรกิจ มากกว่า (เพราะเป็นย่านการค้า-บันเทิง) หากมีบ้านปล่อยเช่าก็มักถูกเช่าเพื่อดัดแปลงเป็นเกสต์เฮ้าส์ ร้านอาหาร หรือบาร์ มากกว่าจะเช่าอยู่อาศัยจริง แต่ในเขตที่ห่างจากชายหาดเข้ามา เช่น แถวตลาดเทพประสิทธิ์, ซอยเขาตาโล, ซอยกอไผ่, และหมู่บ้านในเขตตำบลหนองปรือใกล้พัทยาใต้ กลุ่มผู้เช่าหลักจะเป็น คนทำงานในตัวเมืองพัทยา ที่อยากอยู่ค่อนไปทางใต้เพื่อหลีกหนีความพลุกพล่านของโซนท่องเที่ยว เช่น พนักงานห้าง, พนักงานร้านอาหาร, ข้าราชการหรือเจ้าหน้าที่รัฐที่ปฏิบัติงานในเมือง นอกจากนี้ยังมี ชาวต่างชาติที่อยู่พัทยานานๆ บางส่วนชอบพักโซนพัทยาใต้เพราะเดินทางขึ้นเขาพระตำหนักหรือไปจอมเทียนสะดวกกว่าพักพัทยาเหนือ กลุ่มผู้เช่าเหล่านี้ต้องการบ้านในซอยเงียบสงบ ไม่ไกลจากเส้นหลักอย่างถนนเทพประสิทธิ์หรือสุขุมวิท ทำให้บริเวณซอยเขาตาโลและซอยอื่นๆ ที่เชื่อมออกเทพประสิทธิ์ได้รับความนิยมมากในกลุ่มผู้เช่า ทั้งไทยและเทศ

ระดับราคาเช่า: บ้านเช่าในพัทยาใต้มีราคาหลากหลาย หากเป็นบ้านในหมู่บ้านโซนเขาตาโลหรือถนนสายรอง ค่าเช่าเฉลี่ยจะถูกกว่าโซนพัทยากลางเล็กน้อย ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นในย่านนี้ราคาเริ่มต้นประมาณ 10,000-15,000 บาท/เดือน ในขณะที่บ้านเดี่ยว 3 ห้องนอนในหมู่บ้านจัดสรรขนาดเล็ก อาจอยู่ราว 25,000-40,000 บาท/เดือน แล้วแต่ระยะใกล้-ไกลจากถนนใหญ่และสภาพบ้าน สำหรับโซนที่เป็น Prime กว่านั้น เช่น บ้านหรือวิลล่าบน เขาพระตำหนัก (Pratumnak Hill) ซึ่งตั้งอยู่ระหว่างพัทยาใต้กับจอมเทียน ถือเป็นทำเลสงบและวิวสวย เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติผู้มีกำลังซื้อสูง ค่าเช่าบ้านบนเขาพระตำหนักอาจสูงถึง 50,000-100,000 บาท/เดือน หากเป็นพูลวิลล่าหรูหรือบ้านขนาดใหญ่พร้อมวิวทะเล แต่จำนวนบ้านบนเขาพระตำหนักมีไม่มาก ส่วนมากพื้นที่ถูกพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมไปเยอะ ด้านข้อมูลเฉลี่ยในภาพรวม พบว่าค่าเช่าบ้านเฉลี่ยใน ตำบลห้วยใหญ่ (ซึ่งรวมส่วนใหญ่ของเขตพัทยาใต้ตอนนอกเมือง) อยู่ราว 46,822 บาท/เดือน และ ตำบลโป่ง (พื้นที่ธรรมชาติสงบกว่า อาจถือเป็นขอบๆ พัทยาใต้และตะวันออก) สูงถึง 82,069 บาท/เดือน ตัวเลขตำบลโป่งที่สูงมากชี้ว่ามีวิลล่าหรูหลายแห่งในโซนนั้น (เช่น รอบทะเลสาบมาบประชันและเขาชีจรรย์) ที่ดึงราคาเฉลี่ยขึ้น แต่บ้านทั่วไปในพัทยาใต้ไม่ได้สูงขนาดนั้น ผู้เช่ายังคงหาเช่าบ้านระดับ 2-3 หมื่นบาทได้ไม่ยากในทำเลนี้

ข้อดี/ข้อควรทราบของโซนพัทยาใต้: จุดเด่นคือ มีความหลากหลายของไลฟ์สไตล์ ในพื้นที่เดียว หากอยากสนุกกับชีวิตกลางคืนก็มีตัวเลือกมากมาย แต่ถ้าอยากพักผ่อนเงียบๆ ก็ขับรถหรือเดินทางเพียงไม่กี่นาทีก็พ้นโซนเสียงดังได้ โดยเฉพาะถ้าเลือกบ้านในซอยชุมชนหรือหมู่บ้านปิด โซนนี้ยังมีตลาดใหญ่หลายแห่ง (เช่น ตลาดนัดเทพประสิทธิ์ ซึ่งเป็นตลาดกลางคืนชื่อดัง, ตลาดสด, ซูเปอร์มาร์เก็ต) ทำให้ชีวิตประจำวันสะดวกสบาย ราคาอาหารของใช้ไม่แพงมาก และยังใกล้ชายหาดจอมเทียนสำหรับกิจกรรมกลางวัน อย่างไรก็ดีควรเลือกทำเลบ้านให้เหมาะสม ผู้เช่าที่เป็นครอบครัวอาจเลี่ยงบ้านที่อยู่ติดถนนคนเดินหรือย่านบาร์ เพราะสภาพแวดล้อมไม่เหมาะสม นอกจากนี้ช่วงเวลาที่มีเทศกาลหรือวันหยุดยาว บริเวณพัทยาใต้อาจมีปัญหาจราจรหนาแน่นและเสียงดัง ผู้เช่าควรทำใจรับได้ในจุดนี้

โซนจอมเทียน

หาดจอมเทียน เป็นพื้นที่ทางใต้ของพัทยาติดชายทะเลยาวประมาณ 6 กิโลเมตร จอมเทียนถือเป็นเขตหนึ่งที่มีลักษณะ “เมืองพักผ่อน” สูงกว่าความเป็นเมืองท่องเที่ยวกลางคืนแบบพัทยา ชายหาดจอมเทียนบรรยากาศผ่อนคลาย มีถนนเลียบหาดที่เต็มไปด้วยร้านอาหารทะเล คาเฟ่ และคอนโดมิเนียมตึกสูงเรียงราย นอกจากนี้ด้านถนนจอมเทียนสายสองและถนนเทพประสิทธิ์ก็มีโครงการบ้านจัดสรรและหมู่บ้านหลายแห่งที่อยู่ในระยะไม่ไกลจากทะเล

ความต้องการเช่า: จอมเทียนเป็นพื้นที่ยอดนิยมสำหรับ ชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาว เนื่องจากมีความสงบและค่าครองชีพถูกกว่าอยู่ใจกลางพัทยา แต่ยังได้ชมวิวทะเลสวยๆ ทุกวัน กลุ่มผู้เช่าชาวยุโรป รัสเซีย จีน ที่มาอยู่เป็นครอบครัวหรือเป็นคู่ มักเลือกเช่าบ้านหรือคอนโดในย่านจอมเทียน นอกจากนี้ คนไทยที่ทำงานในพัทยา หลายคนก็ชอบพักอาศัยโซนนี้ เพราะบรรยากาศดี เหมาะกับครอบครัว (ชายหาดจอมเทียนมีสวนสาธารณะและพื้นที่ออกกำลังกาย) จึงเห็น ข้าราชการ พนักงานบริษัท ในพัทยาบางส่วนเช่าบ้านอยู่จอมเทียนแล้วขับรถไปทำงานในตัวเมือง แทนที่จะอยู่ในเมืองโดยตรง กลุ่มผู้เช่าอีกกลุ่มคือ นักท่องเที่ยวแบบ Long Stay เช่น ผู้สูงอายุจากยุโรปที่มาอยู่หนีหนาว 3-6 เดือน พวกนี้จะนิยมเช่าคอนโดมากกว่า แต่ก็มีบางส่วนรวมตัวกันแชร์ค่าเช่าบ้าน pool villa ขนาดใหญ่เพื่ออยู่ร่วมกันช่วงฤดูท่องเที่ยว

ระดับราคาเช่า: บ้านเช่าในจอมเทียนมีหลายระดับ โดย บ้านเดี่ยวหรือวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำ ที่อยู่ใกล้ชายหาด (เดินได้หรือขับรถไม่เกิน 5 นาที) จะมีค่าเช่าสูง มักอยู่ในช่วง 50,000-120,000 บาท/เดือน (ขึ้นกับความหรูและวิวทะเล) ส่วน ทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านหลังเล็ก ที่อยู่ตามซอยลึกออกจากหาดมาหน่อย ค่าเช่าอาจอยู่ประมาณ 15,000-30,000 บาท/เดือน ปัจจุบันมีหมู่บ้านจัดสรรใหม่ๆ ในโซนจอมเทียนตอนใต้ (เช่น แถวนาจอมเทียน หรือเลยไปทางห้วยใหญ่ติดจอมเทียน) ที่พัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดียวหรือสองชั้นราคาจับต้องได้ บ้านเหล่านี้หากปล่อยเช่ารายปี ค่าเช่าอาจเริ่มต้นราว 20,000 บาท/เดือน เท่านั้น ทำให้ดึงดูดผู้เช่ากลุ่มครอบครัวคนไทยระดับกลางได้ดี ข้อมูลที่มีอยู่ชี้ว่าค่าเช่าบ้านเฉลี่ยในจอมเทียน (ซึ่งส่วนใหญ่อาจนับรวมในเขตหนองปรือหรือบางละมุง) อยู่ในเกณฑ์ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยทั้งเมือง คือประมาณ 50,000-60,000 บาท/เดือน แต่ดังที่กล่าว ตัวเลขนี้ถูกดึงโดยพูลวิลล่าหรู บ้านส่วนใหญ่ที่ไม่ใช่หรูมากจะมีราคาไม่สูงเกิน 3-4 หมื่นบาท

ข้อดี/ข้อควรทราบของโซนจอมเทียน: จอมเทียนถือเป็นทำเลที่ผสมผสานระหว่างความสงบและความสะดวก ตัวชายหาดเองไม่จอแจเท่าหาดพัทยา มีกิจกรรมสำหรับครอบครัว เช่น สวนน้ำ, พื้นที่ให้เด็กเล่น อีกทั้งร้านอาหารและคาเฟ่บรรยากาศดีมากมาย การเดินทางเข้าเมืองพัทยาก็สะดวก (ประมาณ 10-15 นาทีถึงพัทยากลาง) ผ่านถนนทัพพระยาและถนนสุขุมวิท นอกจากนี้ ค่าครองชีพในจอมเทียนจะย่อมเยากว่านิดหน่อย ทั้งค่าอาหารหรือบริการต่างๆ เพราะลูกค้าหลักเป็นกลุ่ม Long stay ไม่ใช่นักท่องเที่ยวขาจร ข้อควรระวังคือช่วงฤดูท่องเที่ยว (พ.ย.-มี.ค.) ย่านจอมเทียนจะมีชาวต่างชาติมาอยู่มากเป็นพิเศษ หลายบริการหรือร้านค้าอาจคนเยอะ และการจราจรบนถนนจอมเทียนสายหนึ่งอาจติดขัดช่วงเย็นๆ แต่โดยรวมยังสงบกว่าฝั่งพัทยา นอกจากนี้ หากบ้านที่เช่าอยู่ลึกเข้ามาในซอยมาก ผู้เช่าอาจต้องมีรถส่วนตัวเพราะรถสองแถววิ่งแค่ถนนใหญ่ ผู้ที่ไม่มีรถควรเลือกทำเลบ้านที่อยู่ไม่ไกลจากจุดผ่านของขนส่งสาธารณะ

โซนเขาตาโลและพัทยาตะวันออก (หนองปรือ, โป่ง, ห้วยใหญ่)

พัทยาตะวันออก เป็นพื้นที่ฝั่งด้านตะวันออกของถนนสุขุมวิท ซึ่งถือว่าออกนอกเขตเทศบาลเมืองพัทยาไปบ้าง อยู่ในเขตตำบลหนองปรือ, โป่ง และห้วยใหญ่ พื้นที่นี้มีชื่อเรียกเล่นๆ ในหมู่ชาวต่างชาติว่า “Dark Side” (ด้านมืด) ด้วยเหตุผลว่าอยู่คนละฝั่งกับฝั่งชายหาด (ด้านสว่าง) แต่จริงๆ แล้วเป็นเพียงคำแซว เพราะพื้นที่ฝั่งตะวันออกนี้ไม่ได้อันตรายหรือมืดมนอะไร กลับเป็นโซนที่อยู่อาศัยยอดนิยมของชุมชนคนทำงานและชาวต่างชาติระยะยาวด้วยซ้ำ โดยมี ย่านสำคัญคือเขาตาโล ซึ่งเป็นถนนที่เชื่อมจากสุขุมวิทเข้าไปในเขตหนองปรือ เต็มไปด้วยหมู่บ้านจัดสรร ตลาด ร้านสะดวกซื้อ ร้านอาหารนานาชาติผสมกับร้านอาหารท้องถิ่น บรรยากาศย่านนี้เหมือนชานเมืองที่ผ่อนคลาย ไม่พลุกพล่านแบบในเมือง แต่ก็ไม่ถึงกับชนบท

ถัดจากเขาตาโลไปทางทิศตะวันออกและเหนือ จะเจอพื้นที่ หนองปรือ-โป่ง ซึ่งกินอาณาเขตกว้างมาก เป็นบริเวณที่มีทั้งหมู่บ้านขนาดใหญ่ สนามกอล์ฟ ทะเลสาบมาบประชัน และโรงเรียนนานาชาติชื่อดัง (เช่น Regents International School Pattaya ในตำบลโป่ง) พื้นที่เหล่านี้มีธรรมชาติร่มรื่นและเงียบสงบกว่าฝั่งเมืองค่อนข้างมาก ส่วนทางใต้ฝั่งตะวันออกจะเป็น ตำบลห้วยใหญ่ ที่ครอบคลุมพื้นที่กว้างจนเกือบถึงเขตจังหวัดระยอง ซึ่งปัจจุบันมีการตัดถนนใหม่ๆ หลายสายเชื่อมเข้าเมืองและมีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมาก

ความต้องการเช่า: โซนพัทยาตะวันออกนี้จัดว่าเป็น ย่านอยู่อาศัยหลักของคนทำงานในพื้นที่ เลยก็ว่าได้ ผู้เช่ากลุ่มใหญ่คือ คนไทยในท้องถิ่น หรือผู้ที่ย้ายมาทำงานในนิคมอุตสาหกรรม/สถานที่ราชการ/ธุรกิจ EEC ที่อาจตั้งอยู่รอบๆ พัทยา ซึ่งเลือกอยู่ฝั่งตะวันออกเพราะเดินทางไปยังแหล่งงานเหล่านั้นสะดวก (ไม่ต้องข้ามเข้าฝั่งเมือง) อีกทั้งค่าเช่าบ้านที่นี่คุ้มค่ากว่า ได้บ้านหลังใหญ่ในราคาที่ถูกกว่าฝั่งติดทะเลอย่างมาก นอกจากนี้ ชาวต่างชาติระยะยาว หลายคนโดยเฉพาะชาวยุโรปและรัสเซีย ชื่นชอบการอยู่ในหมู่บ้านเงียบๆ แถบนี้ เพราะได้สัมผัส local life และรู้สึกปลอดภัยเป็นชุมชนเล็กๆ บางหมู่บ้านมีชาวต่างชาติอาศัยอยู่เกือบครึ่งหนึ่งกลายเป็น international community เลยทีเดียว อีกกลุ่มที่พบในโซนนี้คือ ครอบครัวที่มีเด็กเรียนโรงเรียนนานาชาติ เช่น ผู้ปกครองชาวต่างชาติหรือคนไทยที่ทำงานในพื้นที่และพาลูกมาเรียนโรงเรียนอังกฤษ Regents ที่โป่ง หรือโรงเรียน Tara Pattana ที่หนองปรือ ซึ่งหากพักอยู่ในเมืองจะไกลโรงเรียนและรถติด จึงนิยมมาเช่าบ้านฝั่งตะวันออกที่ขับรถไปส่งลูกสะดวกกว่า

ระดับราคาเช่า: จุดเด่นของบ้านเช่าโซนนี้คือ “บ้านใหญ่ ราคาถูก” เมื่อเทียบกับฝั่งตัวเมืองหรือชายหาด เช่น บ้านเดี่ยว 3 ห้องนอนพร้อมสวนในหมู่บ้านบริเวณหนองปรือ-เขาตาโล อาจเช่าได้ในราคาเพียง 18,000-30,000 บาท/เดือน เท่านั้น ซึ่งราคานี้ถ้าอยู่ฝั่งชายหาดอาจได้แค่ห้องชุดเล็กๆ หรือทาวน์เฮ้าส์เก่าๆ เท่านั้น ส่วนบ้านหรูขนาด 4-5 ห้องนอน มีสระว่ายน้ำส่วนตัวในโซนทะเลสาบมาบประชันหรือห้วยใหญ่ ก็อาจมีค่าเช่าอยู่ราว 40,000-70,000 บาท/เดือน ซึ่งยังถือว่าถูกกว่าฝั่งเมืองมาก (พูลวิลล่าระดับเดียวกันฝั่งทะเลอาจต้องจ่ายเกินแสนบาท) ข้อมูลดัชนีราคาเช่าพบว่า ตำบลหนองปรือ ซึ่งครอบคลุมพื้นที่พัทยาตะวันออกส่วนใหญ่ มีค่าเช่าบ้านเฉลี่ยประมาณ 50,609 บาท/เดือน ส่วน ตำบลโป่ง อยู่ที่ 82,069 บาท/เดือน และ ตำบลห้วยใหญ่ ราว 46,822 บาท/เดือน จากตัวเลขนี้ ตำบลโป่งสูงเด่นชัดเพราะรวมบ้านหรูหลายโครงการ แต่โดยทั่วไปบ้านในย่านเขาตาโล-หนองปรือที่คนหาเช่ากันมักอยู่ในช่วงหลักหมื่นกลางๆ เท่านั้น ทำให้โซนนี้ได้รับความนิยมมากในเชิงความคุ้มค่า

ข้อดี/ข้อควรทราบของโซนตะวันออก: ข้อดีที่เด่นชัดคือ ความเงียบสงบและเหมาะสำหรับการอยู่อาศัยจริง ไม่มีเสียงรบกวนจากนักท่องเที่ยวกลางคืน ถนนหนทางโปร่ง รถไม่ติดยกเว้นช่วงไป-เลิกงานบ้างประปราย บรรยากาศโดยรวมเหมือนอยู่ชานเมืองหรือ suburb ที่มีความเป็นชุมชน เพื่อนบ้านรู้จักกัน และมีความปลอดภัยในแบบของหมู่บ้านจัดสรร (ส่วนใหญ่มีรปภ.ดูแล) นอกจากนี้ยังมีร้านค้า ร้านอาหารสำหรับชาวต่างชาติ (เช่น ร้านอาหารยุโรป, ร้านเบเกอรี่, ผับเล็กๆ) อยู่กระจายตัวในโซนนี้ ตอบโจทย์ expat community สิ่งหนึ่งที่ควรพิจารณาคือ การเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองหรือชายหาด จะใช้เวลาประมาณ 20-30 นาที ขึ้นอยู่กับระยะทาง หากผู้เช่าชอบไปเดินเล่นริมทะเลทุกวัน โซนนี้อาจไม่ตอบโจทย์ แต่หากไปบ้างเป็นครั้งคราวก็ถือว่ารับได้ นอกจากนี้ การมีรถยนต์ส่วนตัวเป็นสิ่งจำเป็น สำหรับผู้ที่อยู่โซนนี้ เพราะระบบขนส่งสาธารณะเข้าถึงไม่มาก (ยกเว้นมอเตอร์ไซค์รับจ้างหรือสองแถวที่วิ่งจำกัดเส้นทาง) ดังนั้นกลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่ในย่านนี้จะมีรถยนต์ส่วนตัวกันแทบทั้งสิ้น

สรุปแล้ว พัทยามีทำเลที่หลากหลายมากให้เลือกอยู่ ผู้เช่าควรสำรวจแต่ละโซนว่าตรงกับความต้องการของตนหรือไม่ เช่น หากชอบความสะดวกคึกคักก็เลือกใกล้กลางเมืองหน่อย หากชอบสงบพื้นที่กว้างก็เลือกฝั่งตะวันออกหรือจอมเทียน ส่วนผู้ปล่อยเช่าก็ควรทำความเข้าใจว่าบ้านของตนอยู่ในโซนใด และกลุ่มผู้เช่าแบบไหนที่หาบ้านในโซนนั้นๆ จะช่วยให้สามารถปรับปรุงบ้านหรือกำหนดกลยุทธ์การปล่อยเช่าให้เหมาะสม เช่น บ้านอยู่เขาตาโลก็ควรเน้นทำตลาดกับครอบครัวหรือคนทำงานในพื้นที่มากกว่าจะไปจับกลุ่มนักท่องเที่ยว เป็นต้น

ราคาเช่าเฉลี่ยและแนวโน้มราคา

ราคาเช่าบ้านในพัทยา มีความหลากหลายสูงดังที่กล่าวไป โดยปัจจัยที่กำหนดราคาหลักๆ ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง, ขนาดและประเภทของบ้าน, สภาพและความใหม่ของบ้าน, การตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์, รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการ บ้านหลังที่อยู่กลางเมือง ใกล้ชายหาด หรืออยู่ในหมู่บ้านระดับไฮเอนด์ ย่อมมีราคาสูงกว่าบ้านที่อยู่ชานเมืองหรือบ้านรุ่นเก่าในชุมชนท้องถิ่น โดยในภาพรวม ณ ปี 2566 บ้านเช่าพัทยามีราคาเฉลี่ยประมาณ 63,000 บาทต่อเดือน แต่ตัวเลขนี้ถูกถัวโดยบ้านระดับหรูหลายหลัง ค่าเฉลี่ยของบ้านทั่วไปสำหรับผู้อยู่อาศัยจริงอาจอยู่ในช่วง 20,000-40,000 บาทต่อเดือน เสียเป็นส่วนใหญ่

หากแบ่งตามประเภทบ้าน:

• ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม เฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 10,000-20,000 บาท/เดือน (ในเมืองอาจสูงถึง 20,000+ แต่ถ้านอกเมืองอาจต่ำกว่า 10,000)
• บ้านเดี่ยวมาตรฐาน 2-3 ห้องนอน ในหมู่บ้านชานเมือง ค่าเช่ามักประมาณ 25,000-35,000 บาท/เดือน แต่ถ้าอยู่ในเมืองหรูกว่านั้นก็ 40,000-60,000 บาท/เดือน
• พูลวิลล่าหรู ระดับ 4-5 ห้องนอนขึ้นไป มีสระว่ายน้ำ ทำเลดี ค่าเช่าส่วนมาก เกิน 80,000 บาท/เดือน และบางหลังแตะ 150,000-200,000 บาท/เดือน ได้เลย

แนวโน้มราคา: ดังที่ได้กล่าวในส่วนภาพรวม ปัจจัยด้านเศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐานกำลังส่งผลเชิงบวกต่อค่าเช่าที่อยู่อาศัยในพัทยา ทั้งนี้ EEC จะเป็นตัวเร่งสำคัญที่เพิ่มดีมานด์ที่อยู่อาศัยจากกลุ่มคนทำงานใหม่ๆ ในพื้นที่ โดยเฉพาะคอนโดที่คาดว่าจะปรับขึ้นแรงกว่าเล็กน้อย ส่วนบ้านเช่าก็น่าจะปรับขึ้นตามภาวะโดยรวมแต่ในอัตราที่ต่ำกว่า ประเมินว่า อัตราค่าเช่าบ้านอาจขยับขึ้นปีละประมาณ 5% ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า หากโครงการใหญ่ๆ เป็นไปตามแผนและเศรษฐกิจภาพรวมไม่มีปัจจัยลบมากนัก นอกจากนั้น ฤดูกาลท่องเที่ยว ก็มีผลกับตลาดเช่าพัทยาเล็กน้อย หากเป็นช่วงพีค (ปลายปีถึงต้นปี) ความต้องการเช่าบ้านพักตากอากาศจะมาก ค่าเช่าอาจถูกปรับขึ้นสำหรับสัญญาระยะสั้นหรือรายเดือน แต่สำหรับสัญญารายปีระยะยาว เจ้าของบ้านมักตั้งราคาแบบคงที่ตลอดปีเพื่อจูงใจให้เช่ายาว ดังนั้นผู้เช่าที่ทำสัญญาระยะยาวจะไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากความผันผวนฤดูกาลมากนัก (ตรงกันข้าม หากเช่าระยะสั้นเดือนต่อเดือน อาจเจอราคาพีคซีซั่นแพงขึ้น)

กลยุทธ์ด้านราคาสำหรับผู้ปล่อยเช่า: เจ้าของบ้านควรติดตามตลาดในทำเลของตนเองสม่ำเสมอ ดูว่าช่วงนี้บ้านลักษณะใกล้เคียงปล่อยเช่ากันราคาเท่าไร และอัตราบ้านว่างมีมากน้อยเพียงใด หากในตลาดมีบ้านว่างเหลือเยอะ (oversupply) อาจจำเป็นต้องตั้งราคาต่ำกว่าคู่แข่งเล็กน้อยเพื่อดึงดูดผู้เช่า แต่หากบ้านในพื้นที่ใกล้เคียงถูกเช่าไปเร็วและเหลือน้อย (undersupply) ก็อาจตั้งราคาในระดับเฉลี่ยหรือสูงกว่าค่าเฉลี่ยได้โดยไม่เสียเปรียบ สำหรับผู้เช่า ควรศึกษาราคาในพื้นที่เปรียบเทียบหลายๆ หลังเพื่อให้ทราบว่าราคาค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าเสนอสมเหตุสมผลหรือไม่ การต่อรองราคาอาจทำได้บ้างในบางกรณี เช่น ถ้าบ้านว่างมานานหรือผู้ให้เช่าอยากได้ผู้เช่าที่ดูน่าเชื่อถือ ก็อาจลดราคาให้ เพื่อให้ผู้เช่าตัดสินใจง่ายขึ้น

โปรโมชันและเงื่อนไขพิเศษ: ในบางสถานการณ์ เจ้าของบ้านอาจใช้กลยุทธ์เสริมเพื่อดึงดูดผู้เช่าด้วย ข้อเสนอพิเศษ เช่น ลดค่าเช่าเดือนแรก 50%, แถมฟรีค่าส่วนกลางหมู่บ้าน, หรือรวมค่าบริการแม่บ้าน/คนสวนไว้ในค่าเช่า เป็นต้น กลยุทธ์เหล่านี้จะช่วยเพิ่มความคุ้มค่าให้ผู้เช่าและช่วยปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น ในขณะที่ผู้เช่าหากเจอโปรโมชั่นเหล่านี้ก็ควรพิจารณาถึงความคุ้มค่าเปรียบเทียบกับบ้านหลังอื่นๆ ด้วย

สรุปคือ ราคาเช่าบ้านในพัทยาขึ้นกับทำเลและคุณภาพบ้านเป็นหลัก แต่แนวโน้มโดยรวมอยู่ในช่วงขาขึ้นอ่อนๆ ในระยะสั้นถึงกลาง ความยืดหยุ่นในการตั้งราคาและการปรับตามสภาพตลาดจะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้ทั้งผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าได้รับประโยชน์สูงสุด ผู้ปล่อยเช่าควรตั้งราคาอย่างเหมาะสมไม่สูงเกินจริงจนบ้านว่างนาน ส่วนผู้เช่าก็ควรจัดงบประมาณให้สอดคล้องกับราคาตลาดของทำเลที่ตนอยากอยู่

กลุ่มเป้าหมายผู้เช่าบ้านในพัทยา

หนึ่งในหัวใจสำคัญของกลยุทธ์ด้านการปล่อยเช่าคือ การเข้าใจว่าใครคือผู้เช่าของคุณ ในบริบทของพัทยา ซึ่งเป็นเมืองที่มีประชากรหลากหลายทั้งไทยและเทศ เราสามารถแบ่งกลุ่มเป้าหมายผู้เช่าบ้านระยะยาวออกได้เป็นหลายกลุ่มย่อย โดยแต่ละกลุ่มมีความต้องการและพฤติกรรมแตกต่างกัน การรับรู้ถึงกลุ่มเหล่านี้จะช่วยให้ทั้งเจ้าของบ้านและผู้ประกอบการอสังหาฯ สามารถปรับปรุงทรัพย์สินและการบริการให้ตอบโจทย์ ตลอดจนช่วยผู้เช่าเองเลือกบ้านที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ของตน

1. พนักงานและคนทำงานชาวไทยในพื้นที่: กลุ่มนี้คือคนไทยที่ทำงานในพัทยาหรือพื้นที่ใกล้เคียง ทั้งที่เป็นคนพื้นที่เดิมและที่ย้ายถิ่นมา เช่น พนักงานบริษัท, พนักงานรัฐวิสาหกิจ, ข้าราชการ (ตำรวจ ทหาร ครู เป็นต้น) ซึ่งได้รับการบรรจุมาปฏิบัติงานในพัทยา, พนักงานโรงแรม/ธุรกิจท่องเที่ยว, พนักงานห้างร้านต่างๆ เป็นต้น คนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ยังไม่พร้อมซื้อบ้านของตัวเองที่พัทยา (อาจมีบ้านหลักที่ภูมิลำเนาเดิม) จึงต้องการเช่าบ้านอยู่อาศัยช่วงที่ทำงานที่นี่ ความต้องการของพวกเขาคือบ้านที่เดินทางสะดวกไปยังสถานที่ทำงาน ค่าเช่าไม่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ (มักมีงบจำกัด) ลักษณะบ้านที่มองหาอาจเป็นทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านเดี่ยวชั้นเดียวในชุมชน ราคาเช่า 10,000-20,000 บาท/เดือน กรณีที่มาเป็นครอบครัวก็อาจมองหาบ้านเดี่ยว 2-3 ห้องนอนราคา 20,000-30,000 บาท/เดือน ผู้เช่ากลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าเป็นหลัก ดังนั้นบ้านที่ไม่ได้หรูหรามากแต่สะอาด ปลอดภัย อยู่ใกล้ตลาด โรงเรียน โรงพยาบาล จะเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับพวกเขา
2. นักลงทุนและเจ้าของธุรกิจคนไทย: พัทยาเป็นเมืองที่เปิดโอกาสทางธุรกิจหลากหลาย คนไทยจากต่างจังหวัด (รวมถึงกรุงเทพฯ) จำนวนไม่น้อยมาทำธุรกิจที่นี่ เช่น เปิดร้านอาหาร ร้านกาแฟ บาร์ โรงแรมเล็กๆ หรือทำธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับท่องเที่ยว คนกลุ่มนี้บางส่วนอาจไม่อยากซื้ออสังหาฯ ถาวรในทันที จึงเลือกเช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัยชั่วคราวช่วงตั้งหลัก เมื่อธุรกิจยังไม่นิ่ง กลุ่มนี้มักต้องการบ้านที่ อยู่ไม่ไกลจากกิจการของตน (เพื่อสะดวกดูแล) และมีพื้นที่พอสมควรเผื่อใช้เก็บของหรือเป็นโฮมออฟฟิศ ค่าเช่าที่รับได้อาจยืดหยุ่นขึ้นตามความสำเร็จของธุรกิจ หากกิจการไปได้ดี พวกเขาอาจเช่าบ้านหลังใหญ่หรือพูลวิลล่าระดับบนเพื่อแสดงภาพลักษณ์และพักผ่อน แต่ถ้าเพิ่งเริ่มอาจเลือกบ้านขนาดกลางก่อน จุดที่สนใจอีกอย่างของผู้เช่ากลุ่มนี้คือ ความเป็นส่วนตัวและหน้าตาของบ้าน เพราะบางทีต้องต้อนรับลูกค้า/คู่ค้า กรณีนี้บ้านเดี่ยวในทำเลดีจะเหมาะกว่าทาวน์เฮ้าส์
3. ชาวต่างชาติที่ทำงานในพัทยา (Expats): พัทยามีชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานอาศัยอยู่ไม่น้อย ทั้งที่ทำงานในภาคการท่องเที่ยว (เช่น ผู้จัดการโรงแรม, ผู้บริหารร้านอาหาร), ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมย่านแหลมฉบัง/มาบตาพุด, ครูในโรงเรียนนานาชาติ หรือทำงานสถานทูต/องค์การระหว่างประเทศบางแห่ง ชาวต่างชาติเหล่านี้มักได้รับสัญญาจ้าง 1-3 ปี และนิยมเช่าบ้านอยู่มากกว่าซื้อ กลุ่ม expat นี้มักได้รับค่าใช้จ่ายในการเช่าบ้านเป็นสวัสดิการหรือเบิกบริษัทได้ จึงมีกำลังเช่าสูงเมื่อเทียบกับคนไทย ปกติพวกเขาจะมองหา บ้านเดี่ยวหรือคอนโดคุณภาพสูง ที่อยู่ในย่านน่าอยู่ ปลอดภัย บางคนต้องการใกล้โรงเรียนนานาชาติสำหรับลูก บางคนอยากได้ใกล้ทะเลเพื่อคุณภาพชีวิต ค่าเช่าที่ expat ยอมจ่ายอาจอยู่ในช่วง 30,000-80,000 บาท หรือมากกว่านั้นตามระดับตำแหน่งงานของเขา เจ้าของบ้านที่ตั้งใจจับตลาด expat ควรเตรียมบ้านให้พร้อมเข้าอยู่ (Fully furnished) และจัดหาอุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้าครบ เช่น เครื่องซักผ้า เครื่องอบผ้า เครื่องล้างจาน เตาอบ ไมโครเวฟ อินเทอร์เน็ต ฯลฯ เพราะชาวต่างชาติมักคาดหวังความสะดวกแบบ turnkey นอกจากนี้ควรสื่อสารภาษาอังกฤษได้ และทำสัญญาเช่าเป็นภาษาอังกฤษควบคู่กับภาษาไทยเพื่อความเข้าใจตรงกัน Expats ส่วนใหญ่มีความรับผิดชอบสูงและรักษาทรัพย์สินดี แต่เจ้าของก็ควรตรวจสอบเรื่องใบอนุญาตทำงาน (Work Permit) หรือจดหมายรับรองการทำงานของผู้เช่าต่างชาติด้วยเพื่อความมั่นใจ
4. ชาวต่างชาติพำนักระยะยาว/เกษียณอายุ: พัทยาเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของชาวต่างชาติที่เกษียณแล้วหรือผู้ที่ต้องการมาใช้ชีวิตระยะยาวในเมืองร้อน กลุ่มนี้รวมถึงชาวยุโรป อเมริกัน รัสเซีย ญี่ปุ่น ฯลฯ ที่มาอาศัยอยู่ต่อเนื่องหลายปี (บางคนแต่งงานกับคนไทยก็มี) ส่วนใหญ่ไม่ได้ทำงานจึงไม่มี Work Permit แต่เข้าประเทศด้วยวีซ่าประเภทเกษียณ (Retirement Visa) หรือวีซ่าระยะยาวอื่นๆ คนเหล่านี้มักมี รายได้จากเงินบำนาญหรือเงินออม ที่ค่อนข้างแน่นอน และมองหาบ้านที่ตอบโจทย์ชีวิตบั้นปลาย เช่น เงียบสงบ ปลอดภัย มีเพื่อนบ้านเป็นมิตร ใกล้โรงพยาบาล และมีกิจกรรมนันทนาการ (กอล์ฟ เทนนิส ฯลฯ) ชาวต่างชาติกลุ่มนี้จำนวนมาก ชื่นชอบการเช่าบ้านในหมู่บ้านฝั่งพัทยาตะวันออก หรือบ้านริมทะเลที่ไม่พลุกพล่าน (บางส่วนอยู่โซนบางเสร่เลยพัทยาไปก็มี) ค่าเช่าที่ใช้มักมาจากบำนาญ จึงอยู่ในช่วง 20,000-50,000 บาท/เดือน เป็นหลัก ไม่สูงเกินไปเหมือน expat บริษัท พวกเขามีเวลาและมีแนวโน้มจะเป็นผู้เช่าที่เช่าต่อเนื่องนานหลายปีหากพอใจบ้านนั้น ทำให้เป็นกลุ่มลูกค้าที่ผู้ปล่อยเช่าควรรักษาไว้ เจ้าของบ้านควรเอาใจใส่ดูแลซ่อมแซมเมื่อมีปัญหา พูดคุยอย่างสุภาพและเป็นกันเอง จะช่วยสร้างความสัมพันธ์ที่ดีจนเขาอยากอยู่ต่อยาวๆ
5. ครอบครัวคนไทยที่ย้ายถิ่นหรือยังไม่พร้อมซื้อบ้าน: กลุ่มนี้อาจซ้อนทับกับข้อ 1 แต่มีลักษณะเฉพาะคือเป็น ครอบครัวคนไทย ที่อาจเคยอยู่คอนโดหรืออพาร์ทเมนท์มาก่อน แต่ต้องการ ยกระดับคุณภาพชีวิต โดยมีบ้านที่มีบริเวณกว้างสำหรับลูกๆ หรือพ่อแม่สูงอายุอยู่ด้วย บางครอบครัวอาจเพิ่งย้ายมาจากกรุงเทพฯ เพราะหัวหน้าครอบครัวได้งานที่พัทยา เลยยังไม่อยากซื้อบ้านทันทีจนกว่าจะมั่นใจเรื่องงาน กลุ่มนี้จะมองหาบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมพื้นที่เยอะหน่อย ในย่านที่มีเพื่อนบ้านดี สิ่งแวดล้อมปลอดภัย ใกล้โรงเรียนลูก งบประมาณค่าเช่ามักจำกัดตามเงินเดือน เช่น ครอบครัวรายได้รวม 80,000 บาท/เดือน อาจตั้งงบเช่าไว้ไม่เกิน 20,000-25,000 บาท (ประมาณ 25-30% ของรายได้) ทั้งนี้ครอบครัวคนไทยมักต้องการเช่าบ้าน แบบไม่มีเฟอร์นิเจอร์หรือมีบางส่วนก็ได้ เพราะมีเฟอร์นิเจอร์ข้าวของเครื่องใช้ของตนเองพอสมควร เจ้าของบ้านที่เล็งกลุ่มนี้อาจเลือกตกแต่งบ้านแบบ Built-in บางจุด เช่น เคาน์เตอร์ครัว ตู้เสื้อผ้าบางห้อง เพื่อให้บ้านดูน่าอยู่ แต่ไม่ต้องลงเฟอร์ครบทุกอย่าง
6. บริษัทหรือองค์กรที่เช่าบ้านให้พนักงาน: ในบางกรณี บริษัทเอกชนหรือหน่วยงานราชการอาจเช่าบ้านระยะยาวไว้สำหรับเป็นที่พักให้เจ้าหน้าที่ของตน เช่น บริษัทรับเหมาที่มาทำโครงการก่อสร้างในพัทยา 2-3 ปี อาจเช่าบ้านหลังใหญ่ให้วิศวกรต่างชาติอยู่, สถานทูตบางประเทศเช่าบ้านพักตากอากาศไว้รับรองแขกหรือนักการทูตที่มาปฏิบัติงานชั่วคราว, หรือมหาวิทยาลัยเปิดใหม่เช่าบ้านเป็นเรสซิเดนซ์ให้อาจารย์ต่างชาติ เป็นต้น กลุ่มนี้มักต้องการบ้านคุณภาพดีมาก ดูเป็นทางการ น่าเชื่อถือ และอาจมีข้อกำหนดเรื่องความปลอดภัยเป็นพิเศษ ค่าเช่ามักไม่ใช่ปัญหาเพราะองค์กรออกให้ แต่ต้องการเอกสารและขั้นตอนการเช่าที่ถูกต้องตามกฎหมาย (บางแห่งต้องการใบเสร็จหรือใบกำกับภาษีด้วยซ้ำ) ผู้ปล่อยเช่าเจอกลุ่มนี้ควรเตรียมความพร้อมด้านเอกสาร สำเนาโฉนด สัญญาที่รัดกุม และอาจมีการจดทะเบียนเช่าที่กรมที่ดินถ้าสัญญายาว

กลุ่มผู้เช่าที่กล่าวมาข้างต้นไม่ใช่ทั้งหมดในตลาดพัทยา แต่ครอบคลุมส่วนใหญ่ของดีมานด์บ้านเช่าระยะยาว สิ่งสำคัญคือการ เข้าใจความต้องการเฉพาะของแต่ละกลุ่ม เช่น คนไทยเน้นคุ้มค่า ชาวต่างชาติเช่าบริษัทเน้นสะดวกครบครัน ครอบครัวเน้นปลอดภัยกว้างขวาง เป็นต้น เมื่อทราบดังนี้แล้ว ผู้ปล่อยเช่าสามารถปรับกลยุทธ์ให้ตรงกลุ่มเป้าหมาย เช่น หากบ้านเราเหมาะกับครอบครัว (มีสนามหญ้า ใกล้โรงเรียน) ก็ควรประชาสัมพันธ์จุดนี้ในการประกาศเช่า หรือถ้าต้องการจับ expat ก็ลงประกาศในเว็บไซต์ภาษาอังกฤษและจัดการเรื่องเฟอร์นิเจอร์ให้พร้อม ขณะที่ผู้เช่าเองก็สามารถพิจารณากลุ่มที่ตนเข้าข่ายเพื่อเลือกพื้นที่และรูปแบบบ้านที่ผู้อยู่อาศัยลักษณะคล้ายกันนิยมอยู่ จะช่วยให้ใช้ชีวิตได้ราบรื่นขึ้น เช่น ชาวต่างชาติสูงวัยอาจเลือกอยู่หมู่บ้านที่มีเพื่อนเป็นฝรั่งด้วยกันจำนวนมาก จะได้มีสังคม เป็นต้น

ROI และผลตอบแทนการลงทุนสำหรับผู้ปล่อยเช่า

ROI (Return on Investment) หรือผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า เป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนเจ้าของบ้านต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ การปล่อยเช่าบ้านในพัทยาสามารถให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับการลงทุนรูปแบบอื่น ทั้งในแง่กระแสเงินสดรายเดือนจากค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว ในหัวข้อนี้เราจะวิเคราะห์องค์ประกอบของ ROI, ระดับผลตอบแทนที่เป็นไปได้ในตลาดพัทยา, และแนวทางในการเพิ่มผลตอบแทนให้สูงสุดสำหรับผู้ปล่อยเช่า

องค์ประกอบของ ROI ในการปล่อยเช่า:
ผลตอบแทนรวมของการปล่อยเช่ามาจาก 2 ส่วนหลักคือ ผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) และ ผลตอบแทนจาก Capital Gain (ส่วนต่างราคาทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น) โดยทั่วไปนักลงทุนจะสนใจค่า Rental Yield รายปี (%) ซึ่งคำนวณจาก (ค่าเช่าทั้งปี ÷ ราคาซื้อทรัพย์สิน) × 100 เช่น หากซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 25,000 บาท (ปีละ 300,000) จะได้ยีลด์ ~6% ต่อปี นับเป็นผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ดีทีเดียว สำหรับตลาดพัทยา ค่าเช่าบ้านเฉลี่ย เมื่อเทียบกับราคาบ้านในพื้นที่ สามารถให้ยีลด์ได้ประมาณ 4-7% ต่อปี ขึ้นกับประเภทและทำเลของบ้าน เช่น บ้านทาวน์โฮมราคาไม่แพง (1.5-2 ล้านบาท) ที่ปล่อยเช่าเดือนละ 8,000-10,000 บาท อาจให้ยีลด์สูงถึง 5-8% ส่วนบ้านเดี่ยวหรูราคาสูง (10-20 ล้านบาท) ที่ปล่อยเช่าเดือนละ 100,000 บาท จะได้ยีลด์ราว 6-12% ซึ่งถือว่าสูงมาก แต่บ้านกลุ่มหลังนี้มีดีมานด์น้อย ต้องใช้เวลาหาผู้เช่าที่เหมาะสม

นอกจากนี้ Capital Gain หรือการเพิ่มมูลค่าของบ้านเมื่อถือครองไปนานๆ ก็เป็นกำไรอีกส่วนหนึ่งที่นักลงทุนสนใจ ช่วงทศวรรษที่ผ่านมา (ก่อนโควิด-19) ราคาอสังหาฯ ในพัทยาปรับตัวขึ้นเฉลี่ยประมาณ 3-5% ต่อปีในย่านที่ได้รับความนิยมpearlpropertythailand.com แม้จะชะลอลงในช่วงโควิด แต่ในระยะยาวด้วยปัจจัย EEC และการขยายตัวของเมือง พัทยายังมีแนวโน้มที่มูลค่าที่ดินและบ้านจะเพิ่มขึ้นได้อีก

ระดับ ROI ที่เป็นไปได้:
สำหรับผู้ปล่อยเช่ารายย่อยที่ซื้อบ้านหนึ่งหลังเพื่อปล่อยเช่า ถ้าบริหารจัดการดีๆ สามารถคาดหวัง ผลตอบแทนรวม (เช่า + ส่วนเพิ่มราคา) เฉลี่ยประมาณ 8-12% ต่อปี ได้ไม่ยาก (ประกอบด้วย rental yield 5-7% และ capital gain 3-5%) ซึ่งดีกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารมาก และเทียบเคียงได้กับผลตอบแทนลงทุนในตลาดหุ้นโดยความเสี่ยงต่ำกว่า (เพราะมีทรัพย์สินจับต้องได้) บางกรณีถ้าซื้อบ้านมาได้ในราคาถูก (เช่น บ้านมือสองที่ซื้อมาปรับปรุงใหม่) แล้วปล่อยเช่าในราคาดี ยีลด์อาจสูงถึง 10%+ ต่อปี ขณะที่ส่วนต่างราคาบ้านก็ได้จากการปรับปรุง (เรียกว่า สร้างมูลค่าเพิ่ม ด้วยการรีโนเวท) กรณีแบบนี้ ROI รวมอาจเกิน 15% ต่อปีในปีแรกๆ ด้วยซ้ำ แต่โดยทั่วไปนักลงทุนควรตั้งเป้าหมายแบบสมเหตุสมผลไว้ก่อนในช่วง 5 ปีแรก

ค่าใช้จ่ายที่กระทบ ROI:
อย่างไรก็ดี อย่าลืมว่าค่าเช่าที่ได้รับทั้งหมดไม่ใช่กำไรสุทธิ เพราะผู้ปล่อยเช่าย่อมมี ค่าใช้จ่าย ที่ต้องหักออก ได้แก่

• ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซม: ในแต่ละปีควรเผื่องบซ่อมบำรุงบ้าน เช่น ซ่อมหลังคารั่ว ทาสีใหม่ เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ที่ชำรุด ฯลฯ โดยมากคิดเป็น 5-10% ของค่าเช่ารายปี (ถ้าบ้านใหม่มากก็อาจน้อยกว่านี้)
• ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน/คอนโด: หากบ้านอยู่ในโครงการที่มีค่าส่วนกลาง เจ้าของบ้านมักเป็นผู้รับผิดชอบจ่าย (บางรายผลักภาระให้ผู้เช่า แต่ตลาดบ้านเช่าส่วนใหญ่เจ้าของจ่ายเองเพื่อความง่าย) เช่น ค่าส่วนกลางหมู่บ้านปีละ 10,000 บาท เป็นต้น
• ค่าประกันภัยบ้าน: เพื่อความอุ่นใจ เจ้าของอาจทำประกันอัคคีภัยหรือประกันภัยอื่นๆ สำหรับบ้าน โดยเฉพาะบ้านราคาแพง (เป็นค่าใช้จ่ายเล็กน้อยเมื่อเทียบมูลค่าทรัพย์)
• ค่าเสียโอกาสช่วงบ้านว่าง (Vacancy Cost): ไม่มีผู้เช่าตลอด 12 เดือนทุกปีเสมอไป อาจมีช่วงบ้านว่างระหว่างผู้เช่าเก่าย้ายออกกับหาใหม่ ซึ่งเจ้าของจะไม่ได้รับค่าเช่าแต่ยังมีค่าใช้จ่ายคงที่บางอย่าง ดังนั้นควรคิดเผื่อให้บ้านว่างบ้างเล็กน้อย เช่น สมมติปล่อยเช่าได้ปีละ 11 เดือน อีก 1 เดือนว่าง เป็นต้น (ในทางคำนวณ ROI มักใช้ค่าเช่าเฉลี่ยต่อปีที่คิดเผื่อบ้านว่างแล้ว)
• ค่าภาษีและธุรกรรม: ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากค่าเช่า, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี (กล่าวในหัวข้อภาษี), ค่านายหน้า (ถ้าใช้บริการนายหน้าหาผู้เช่า มักคิด 1 เดือนค่าเช่าสำหรับสัญญา 1 ปี) ก็ล้วนลดทอนผลตอบแทน

เมื่อหักค่าใช้จ่ายเหล่านี้ออก ผลตอบแทนสุทธิ (Net Yield) อาจจะลดลงไปประมาณ 1-3% เช่น จาก gross yield 7% เหลือ net yield 5% เป็นต้น ซึ่งยังถือว่าน่าสนใจอยู่มาก ดังนั้นผู้ลงทุนควรคำนวณอย่างรอบคอบและกันงบประมาณส่วนหนึ่งไว้สำหรับค่าใช้จ่ายดังกล่าวเสมอ

การปรับปรุงเพิ่ม ROI:
ผู้ปล่อยเช่าสามารถ เพิ่มผลตอบแทน หรือสร้างมูลค่าเพิ่มให้บ้านตนเองเพื่อเรียกค่าเช่าได้สูงขึ้นและลดช่วงว่าง ดังนี้:

• ปรับปรุงสภาพบ้านให้น่าอยู่: บ้านใหม่และตกแต่งสวยจะดึงดูดผู้เช่าดีกว่า ทำให้ปล่อยเช่าได้เร็วและได้ราคา เจ้าของควรลงทุนรีโนเวทส่วนที่ทรุดโทรม เช่น ทาสี, ปูพื้นใหม่, เปลี่ยนสุขภัณฑ์, แต่งสวน ให้บ้านดูทันสมัยและสะอาดเรียบร้อยอยู่เสมอ การลงทุนตรงนี้จะคืนทุนในรูปค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นหรือบ้านไม่ขาดช่วงเช่า
• จัดหาเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ครบ: โดยเฉพาะถ้ากลุ่มเป้าหมายมีต่างชาติ การมีเฟอร์นิเจอร์ครบ (fully furnished) จะเพิ่มมูลค่าบ้านอย่างมาก คุณอาจคิดค่าเช่าเพิ่มขึ้น 10-20% ได้ถ้าบ้านตกแต่งครบเทียบกับบ้านเปล่า ทั้งยังขยายฐานผู้เช่าให้กว้างขึ้น (คนมีของน้อยก็สามารถเข้าอยู่ได้ทันที)
• อนุญาตสิ่งที่บ้านอื่นไม่อนุญาต: ตัวอย่างเช่น อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ - บ้านเช่าส่วนมากห้ามเลี้ยงสัตว์ ถ้าคุณยินดีให้ผู้เช่านำสัตว์เลี้ยงเข้ามาอยู่ได้ (อาจมีเงื่อนไขดูแลความสะอาด) คุณจะเข้าถึงผู้เช่ากลุ่มรักสัตว์ที่มีตัวเลือกน้อย พร้อมกันนั้นอาจเรียกเก็บเงินประกันความเสียหายเพิ่มจากปกติเพื่อคุ้มครองบ้านด้วย
• สัญญายืดหยุ่น: ผู้เช่าบางรายโดยเฉพาะชาวต่างชาติอยากได้สัญญาเช่าเกิน 1 ปี เช่น 2-3 ปี เพื่อความมั่นคง ถ้าคุณยอมทำสัญญาระยะยาว ก็มีโอกาสที่เขาจะโอเคกับการปรับขึ้นค่าเช่าปีละเล็กน้อย หรือจ่ายล่วงหน้ามากขึ้น อีกทั้งยังลดช่วงว่างบ้าน (vacancy) ได้
• บริการเสริม: หากคุณมีระบบบริหารหลายหลังหรือมีทีมช่างของตัวเอง การเสนอบริการเสริมให้ผู้เช่า เช่น มีช่างแอร์มาตรวจเช็คทุก 6 เดือนฟรี, บริการทำความสะอาดสวนสัปดาห์ละครั้ง ฯลฯ แม้จะเพิ่มต้นทุนบ้างแต่ช่วยให้ผู้เช่าพอใจและอยู่นาน ลดการหมุนเวียนที่จะทำให้บ้านว่างและต้องหาผู้เช่าใหม่บ่อยๆ ซึ่งมีต้นทุนแฝงสูง

ในภาพรวม การปล่อยเช่าบ้านในพัทยาสามารถให้ ผลตอบแทนที่มั่นคงและยั่งยืน หากบริหารจัดการอย่างมืออาชีพและเข้าใจตลาด แม้จะมีความเสี่ยงตามภาวะเศรษฐกิจหรือเหตุการณ์ไม่คาดฝัน (เช่น โรคระบาด) ผู้ปล่อยเช่าควรกระจายความเสี่ยงด้วยการกันเงินสำรองและปรับกลยุทธ์ตลอดเวลา เช่น ช่วงนักท่องเที่ยวหายไป ก็หันมาเจาะกลุ่มคนไทยมากขึ้น เป็นต้น ซึ่งโดยสรุปแล้วตลาดพัทยายังมีแนวโน้มสดใสสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ที่มองหารายได้จากค่าเช่าควบคู่กับโอกาสที่มูลค่าบ้านจะเพิ่มขึ้นในอนาคต

กลยุทธ์การตั้งราคาค่าเช่าบ้าน

การตั้งราคาค่าเช่าเป็นทั้งศาสตร์และศิลป์ที่ผู้ปล่อยเช่าต้องให้ความสำคัญ การตั้งราคาที่เหมาะสมจะช่วยให้บ้านปล่อยเช่าได้เร็วและให้ผลตอบแทนคุ้มค่า ในขณะที่หากตั้งราคาสูงเกินไป บ้านอาจว่างนานเสียโอกาส หรือถ้าต่ำเกินไปก็เสียรายได้ วันนี้เรามี กลยุทธ์ในการกำหนดค่าเช่าบ้าน ที่เจ้าของทรัพย์ควรพิจารณา ดังนี้:

1. อ้างอิงจากราคาตลาด (Market Comparison):
   วิธีพื้นฐานและนิยมที่สุดคือ การสำรวจตลาดรอบข้าง ดูว่าบ้านลักษณะใกล้เคียงในทำเลเดียวกันปล่อยเช่าเท่าไร ขนาด/จำนวนห้อง/สิ่งอำนวยความสะดวกคล้ายกันไหม เพื่อใช้เป็นราคาอ้างอิงเริ่มต้น วิธีนี้ให้ราคาที่สมจริงตามภาวะตลาด ณ ขณะนั้น และทำให้รู้ช่วงราคาที่คู่แข่งเสนอ ผู้ปล่อยเช่าสามารถนำมาปรับตั้งราคาบ้านตัวเองให้ อยู่ในระดับที่แข่งขันได้ เช่น หากค่าเฉลี่ยในย่านนี้บ้าน 3 ห้องนอนมีเฟอร์นิเจอร์ ค่าเช่า 30,000-35,000 บาทต่อเดือน ถ้าบ้านเราสภาพดีกว่าและมีสระส่วนตัวเล็กๆ อาจตั้ง 38,000 ก็ยังสมเหตุสมผล แต่ถ้าบ้านเราธรรมดากว่าอาจตั้งสัก 28,000-30,000 เพื่อดึงดูดผู้เช่า อย่างไรก็ตาม หากในตลาดแทบไม่มีบ้านแบบเดียวกับเรา (เช่น บ้านเรามีลานจอดรถใหญ่หรือวิวสวยกว่าคนอื่น) ก็อาจต้องใช้วิธีอื่นประกอบ เพราะการเปรียบเทียบจะยากขึ้น
2. คิดจากมูลค่าทรัพย์สิน (Percentage of Property Value):
   อีกสูตรหนึ่งที่ใช้กันเมื่อหาข้อมูลตลาดเปรียบเทียบไม่ได้ คือ ตั้งค่าเช่าโดยอิงสัดส่วนจากราคาบ้าน วิธีที่เรียบง่ายคือ ประมาณ 1% ของมูลค่าบ้านต่อเดือน เช่น บ้านมูลค่า 3.5 ล้านบาท 1% คือ 35,000 บาท/เดือนddproperty.com สูตรนี้ให้ตัวเลขคร่าวๆ ที่ค่อนข้างสูงสุดๆ (เผื่อไว้ก่อน) ผู้ปล่อยเช่าสามารถปรับลดหรือเพิ่มตามความเหมาะสมของสภาพบ้านอีกที หากบ้านใหม่มาก ตกแต่งครบ ก็อาจตั้งใกล้ 1% แต่ถ้าบ้านเก่าหรือทำเลไม่ฮอตมาก ก็อาจลดเหลือ 0.8% หรือ 0.7% เป็นต้น สูตรนี้เหมาะใช้กรณีที่ในตลาดไม่มีบ้านคล้ายกันเลยให้เทียบ (เช่น บ้านดีไซน์พิเศษหรืออยู่ในทำเลที่โครงการอื่นไม่มี) แต่ข้อควรระวังคือ ถ้าตลาดแข่งขันสูง การตั้งราคาตามสูตรนี้อาจเกินราคาตลาดทำให้ปล่อยเช่ายาก ควรใช้ควบคู่กับการพิจารณาคู่แข่งด้วย
3. คิดบนพื้นฐานขนาดพื้นที่ (Price per Sq.m.):
   วิธีนี้มักใช้กับคอนโดแต่ก็ประยุกต์กับบ้านได้โดยเฉพาะถ้าเป็นบ้านขนาดใหญ่ ขั้นแรกให้หา ค่าเช่าต่อพื้นที่ใช้สอย 1 ตร.ม. จากเคสที่พอมีข้อมูล เช่น บ้านหลังหนึ่งในทำเลเดียวกัน 150 ตร.ม. ปล่อยเช่า 30,000 บาท จะได้ 200 บาท/ตร.ม.ต่อเดือน จากนั้นนำตัวเลขนี้คูณกับพื้นที่ใช้สอยบ้านเรา สมมติบ้านเรา 180 ตร.ม. ก็ 200 × 180 = 36,000 บาท/เดือน เป็นฐานราคาเริ่มต้น จากนั้นปรับขึ้นหรือลงตามปัจจัยอื่น (มีเฟอร์นิเจอร์ไหม, บ้านใหม่กว่าหรือเก่ากว่า, มีสระว่ายน้ำหรือไม่ เป็นต้น) วิธีนี้จะมีประโยชน์หากบ้านเรามีขนาดแตกต่างจากบ้านทั่วไปมาก (เล็กกว่าหรือใหญ่กว่ามาตรฐานเยอะ) เพราะราคาเช่ามักแปรผันตามขนาดโดยตรงระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม การคิดแบบตร.ม. นั้นสูตรตรงๆ จะไม่รวมมูลค่าที่ดินแปลงใหญ่หรือวิวสวย ซึ่งบางทีบ้านพื้นที่พอๆ กันแต่ที่ดินใหญ่กว่ามากก็ควรได้ราคาเช่าสูงกว่า
4. อิงจาก Rental Yield เป้าหมาย:
   สำหรับนักลงทุนที่มีเป้าหมายผลตอบแทนชัดเจน สามารถกำหนดค่าเช่าโดยยึด อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ (%) เป็นหลัก วิธีนี้อาจซับซ้อนเล็กน้อยเพราะต้องอาศัยข้อมูลว่าในพื้นที่นี้ปกติเขาปล่อยเช่ากัน yield เท่าไร (หาจากข่าวหรือรายงานตลาดที่น่าเชื่อถือ) เช่น ทราบว่า yield บ้านย่านนี้เฉลี่ย ~5% ก็ให้นำราคาบ้าน × 5% ÷ 12 จะได้ค่าเช่าต่อเดือนคร่าวๆddproperty.com เช่น บ้าน 3,500,000 บาท × 5% = 175,000 บาทต่อปี ÷ 12 = ~14,600 บาท/เดือนddproperty.com เป็นจุดตั้งต้น ทั้งนี้ถ้าบ้านเรามีจุดเด่นพิเศษก็อาจตั้ง yield สูงกว่าเฉลี่ย หรือถ้าเราโอเคกับผลตอบแทนต่ำหน่อยเพื่อแข่งในตลาดก็อาจตั้ง yield ต่ำกว่าเฉลี่ยก็ได้ วิธีนี้เหมาะกับผู้ที่คิดแบบนักลงทุนจริงจัง ต้องการให้ได้ตามเป้าหมายการเงินตนเอง และมองระยะยาว (ยอมค่าเช่าต่ำหน่อยแต่เน้นปั้น capital gain) อย่างไรก็ดี สุดท้ายแล้วราคาที่ตั้งควรไปสอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาดด้วย
5. การปรับราคาและต่อรอง:
   เมื่อกำหนดราคาตั้งต้นตามวิธีข้างต้นแล้ว ในทางปฏิบัติ ผู้ปล่อยเช่าควรเผื่อ ช่องว่างสำหรับการต่อรอง เล็กน้อย เช่น ตั้งราคาไว้ 32,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าอาจขอที่ 30,000 บาทแล้วเรายอมได้ เป็นต้น ถ้าตั้งราคาตายตัวเป๊ะๆ แบบต่ำสุดเลย จะไม่มี buffer ให้ต่อรอง ผู้เช่าไทยมักชอบต่อราคาเล็กน้อยเพื่อความรู้สึกได้ชัยชนะ ส่วนชาวต่างชาติบางคนอาจไม่ต่อ หากเขาเห็นว่าราคานั้นยุติธรรมแล้ว

นอกจากนี้ควร ปรับราคายืดหยุ่นตามเวลาและสถานการณ์ เช่น หากบ้านว่างมาเกิน 3 เดือนแล้ว อาจพิจารณาลดราคาลงหรือจัดโปรโมชั่นชั่วคราวเพื่อหาผู้เช่าให้ได้ก่อน เพราะการที่บ้านว่างคือเราเสียค่าเสียโอกาสไปเรื่อยๆ การลดค่าเช่าบ้างบางช่วงอาจคุ้มค่ากว่า หรือกรณีผู้เช่าที่ผ่านมาอยู่ดีมาก ตรงต่อเวลาและรักษาบ้านอย่างดี เมื่อครบสัญญาปีแรก หากเขาอยากต่อสัญญา อาจพิจารณา ไม่ขึ้นค่าเช่า หรือขึ้นเล็กน้อยต่ำกว่าอัตราตลาด เพื่อรักษาผู้เช่าดีๆ ให้อยู่ต่อ จะช่วยประหยัดค่ารีโนเวทและความเสี่ยงหาผู้เช่าใหม่ด้วย

สรุป: การตั้งราคาค่าเช่าบ้านต้องอาศัยข้อมูลและการประเมินหลายด้าน อย่าตั้งจากความรู้สึกฝ่ายเดียว ผู้ปล่อยเช่าควรทำการบ้านเทียบตลาดและเข้าใจคุณค่าบ้านตัวเองอย่างเป็นกลาง ขณะที่ผู้เช่าก่อนตกลงเช่าก็ควรต่อรองอย่างเหมาะสมบนพื้นฐานข้อมูล ไม่ใช่กดราคาจนเจ้าของไม่อยากปล่อย ในตลาดที่โปร่งใสและทั้งสองฝ่ายได้ประโยชน์ ลงเอยด้วยราคาที่เป็นธรรม ผู้เช่าก็จะพึงพอใจอยู่ยาว เจ้าของก็ได้ผลตอบแทนคุ้มค่า เกิดความสัมพันธ์ที่ดีต่อกัน

ขั้นตอนการปล่อยเช่าบ้าน (สำหรับผู้ปล่อยเช่า)

การปล่อยเช่าบ้านให้ประสบความสำเร็จ ไม่ใช่แค่การมีบ้านแล้วรอผู้เช่ามาเท่านั้น ผู้ปล่อยเช่าควรวางแผนและดำเนินการอย่างเป็นระบบในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การเตรียมบ้านไปจนถึงบริหารสัญญาระหว่างเช่า ในหัวข้อนี้เราจะสรุป ขั้นตอนที่สำคัญในการปล่อยเช่าบ้าน สำหรับเจ้าของบ้านหรือนักลงทุนที่ต้องการเป็นผู้ให้เช่าอย่างมืออาชีพ:

1. เตรียมบ้านให้พร้อมปล่อยเช่า:
   ก่อนจะประกาศหาผู้เช่า ควรตรวจสอบสภาพบ้านอย่างละเอียด ซ่อมแซมส่วนที่ชำรุด ทุกจุด เช่น หลังคารั่ว ฝ้าเป็นคราบ ผนังสีลอก ประตูหน้าต่างเสีย รวมถึงระบบไฟฟ้า ประปา เครื่องปรับอากาศ ให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ปกติดี นอกจากนี้ควร ทำความสะอาดบ้านครั้งใหญ่ (Big Cleaning) เก็บกวาดเช็ดถูทุกห้อง ล้างห้องน้ำ ไล่ฝุ่นและแมลง เพื่อให้บ้านดูสะอาดน่าอยู่ ประทับใจเมื่อผู้เช่าเข้าชม หากบ้านว่างมานาน อาจมีการ จัดสวนหรือปรับภูมิทัศน์ ภายนอกบ้านให้ดูร่มรื่นเรียบร้อย เช่น ตัดหญ้า แต่งพุ่มไม้ และกำจัดขยะสิ่งไม่จำเป็นออกไป เจ้าของบ้านหลายรายที่ปล่อยเช่าประสบความสำเร็จมักลงทุน รีโนเวท/ตกแต่งเล็กน้อย ก่อนปล่อยเช่า เช่น ทาสีภายในใหม่ด้วยโทนสีอ่อนสว่าง เปลี่ยนผ้าม่าน ชุดโคมไฟ ให้บ้านดูทันสมัย สิ่งเล็กๆ เหล่านี้ช่วยเพิ่มเสน่ห์ให้บ้านและอาจทำให้ปล่อยเช่าได้เร็วกว่าคู่แข่ง

นอกจากนี้ ต้องตัดสินใจเรื่อง เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า ว่าจะให้มาพร้อมบ้านมากน้อยเพียงใด หากกลุ่มเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติหรือกลุ่มที่ต้องการความพร้อม การตกแต่งให้ Fully Furnished จะได้เปรียบ แต่หากกลุ่มเป้าหมายเป็นคนไทยครอบครัวใหญ่ที่อาจมีของของตัวเอง อาจปล่อยแบบ กึ่งเฟอร์ (บางชิ้น) หรือ บ้านเปล่า ก็ได้ สิ่งที่ควรมีอย่างน้อยในทุกบ้านคือ อุปกรณ์ครัวพื้นฐานและเครื่องทำน้ำอุ่น เนื่องจากติดตั้งยากสำหรับผู้เช่าชั่วคราว และถือเป็นของจำเป็น การเตรียมความพร้อมบ้านอย่างดีจะสร้างความมั่นใจให้ผู้เช่าว่าพวกเขาจะได้รับบ้านที่มีคุณภาพ ไม่ต้องมาปวดหัวซ่อมแซมเอง

1. กำหนดเงื่อนไขและค่าเช่าที่เหมาะสม:
   ขั้นตอนนี้เกี่ยวข้องกับการตัดสินใจในรายละเอียด เงื่อนไขการเช่า ต่างๆ เช่น

• ระยะเวลาสัญญา: ส่วนใหญ่ในไทยนิยมสัญญา 1 ปี เป็นมาตรฐาน (ระยะยาว) หากต้องการยืดหยุ่นอาจทำ 6 เดือนหรือ 2 ปีได้ตามตกลง
• ค่าเช่ารายเดือน: กำหนดตามกลยุทธ์ที่กล่าวไว้ข้างต้น ต้องให้สอดคล้องตลาดและคุ้มค่าทั้งสองฝ่าย
• เงินประกัน (เงินมัดจำความเสียหาย): ปกติเรียก เท่ากับค่าเช่า 2 เดือน (บางกรณีถ้าเฟอร์นิเจอร์มีมูลค่าสูงมากหรืออนุญาตสัตว์เลี้ยง อาจพิจารณา 3 เดือน)
• ค่าเช่าล่วงหน้า: มาตรฐานคือ 1 เดือนล่วงหน้า ชำระ ณ วันทำสัญญา
• ใครรับผิดชอบค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ: โดยทั่วไป ผู้เช่าจ่ายค่าน้ำ-ไฟตามมิเตอร์ เอง (อัตราตามการประปา/การไฟฟ้า) ส่วน ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน มักเจ้าของจ่าย เว้นแต่จะตกลงให้ผู้เช่าจ่าย (ต้องระบุในสัญญา)
• เงื่อนไขอื่นๆ: เช่น ไม่อนุญาตสูบบุหรี่ภายในบ้าน, ไม่อนุญาตเลี้ยงสัตว์ (หรืออนุญาตแต่มีข้อแม้), จำนวนผู้อยู่อาศัยสูงสุด (เพื่อป้องกันการให้เช่าช่วงหรืออยู่แออัด), การตกแต่งดัดแปลง (ผู้เช่าห้ามทุบต่อเติมใดๆ โดยพลการ), ภาระการซ่อมแซมระหว่างเช่า (เช่น อะไรที่ผู้เช่าต้องซ่อมเอง อะไรเจ้าของรับผิดชอบ) เป็นต้น

เมื่อตกผลึกเงื่อนไขเหล่านี้แล้ว ก็ควรจะกำหนด ค่าเช่าที่เหมาะสมสุดท้าย และจดจำข้อเสนอของเราชัดเจน เพื่อที่จะสื่อสารต่อผู้เช่าได้ตรงกัน

1. การประกาศและทำการตลาดหาผู้เช่า:
   ขั้นตอนนี้เปรียบเสมือนการขายของ ต้องทำให้กลุ่มเป้าหมายรับรู้ว่ามีบ้านของคุณพร้อมให้เช่า และดึงดูดความสนใจให้เขาติดต่อมา ช่องทางการประกาศ ที่นิยมในปัจจุบัน ได้แก่

• เว็บไซต์และแพลตฟอร์มออนไลน์: ควรลงประกาศในพอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์ชื่อดัง ทั้งของไทยและต่างประเทศ เช่น FazWaz, DDproperty, Dot Property, ThaiPropety ฯลฯ รวมถึงกลุ่ม Facebook Marketplace หรือกลุ่ม “บ้านเช่าพัทยา” ต่างๆ ที่มีสมาชิกค้นหาบ้านอยู่ จุดสำคัญคือต้องเตรียม รูปถ่ายบ้านที่สวยงามชัดเจน หลายมุม ทั้งภายนอกและภายใน แนะนำจัดบ้านให้เป็นระเบียบก่อนถ่าย เปิดไฟให้สว่าง หรือถ่ายช่วงกลางวันเพื่อให้ภาพดูดี รูปภาพเป็นสิ่งแรกที่ดึงดูดคนดูประกาศ นอกจากนี้คำบรรยายควรระบุ จุดขายของบ้าน ให้ครบถ้วน เช่น จำนวนห้อง, พื้นที่, ทำเล (ใกล้อะไรบ้าง), เฟอร์นิเจอร์ที่รวม, สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ, เงื่อนไขพิเศษ (เลี้ยงสัตว์ได้? สระส่วนตัว?), และแน่นอน ราคาและช่องทางติดต่อ ที่ชัดเจน
• นายหน้าอสังหาฯ ในพื้นที่: การใช้บริการ Agent เป็นอีกวิธีที่ช่วยประหยัดเวลา เจ้าของบ้านสามารถติดต่อเอเจนซี่ท้องถิ่นที่มีเครือข่ายผู้เช่า โดยเฉพาะถ้าต้องการจับตลาดต่างชาติ เอเจนต์ที่พูดได้หลายภาษาจะมีประโยชน์ เอเจนต์จะช่วยทำการตลาด คัดกรองผู้เช่า และนัดพาชมบ้านให้ ค่าบริการมาตรฐานคือ 50% - 100% ของค่าเช่า 1 เดือน (เช่น สัญญา 1 ปี จ่าย 1 เดือนเป็นค่านายหน้า) โดยจ่ายครั้งเดียวตอนทำสัญญาสำเร็จ ข้อดีคือหลายครั้งเอเจนต์มีลูกค้าในมืออยู่แล้ว บ้านอาจปล่อยได้เร็วและเราไม่ต้องวุ่นวายมาก
• วิธีอื่นๆ: ติดป้าย “ให้เช่า” ที่หน้าบ้านหรือบริเวณใกล้เคียง พร้อมเบอร์ติดต่อ กรณีบ้านติดถนนหรืออยู่ในทำเลที่คนผ่านเยอะก็มีโอกาสได้ผู้เช่าเดินมาถามโดยตรง หรือบอกผ่าน ปากต่อปาก ให้เพื่อนบ้านหรือเพื่อนฝูงรู้ว่าบ้านนี้หาคนเช่า หากโชคดีอาจมีคนรู้จักแนะนำผู้เช่าที่ไว้ใจได้มาให้

1. การตอบรับผู้สนใจและนัดชมบ้าน:
   เมื่อประกาศไปแล้ว จะมีคนติดต่อสอบถามเข้ามา ผู้ปล่อยเช่าควร ตอบกลับอย่างรวดเร็วและสุภาพ ให้ข้อมูลตามที่ถามอย่างครบถ้วน หากได้รับโทรศัพท์ควรพูดจาในเชิงให้ความช่วยเหลือ ไม่แสดงความลังเลในเงื่อนไขที่ตนกำหนดไว้ (เพราะอาจถูกตื๊อให้เปลี่ยนเงื่อนไข) ถ้ามีคนสนใจนัดดูบ้าน ควร ล็อกเวลานัดหมาย ที่สะดวกทั้งสองฝ่าย กรณีมีหลายคนสนใจ ควรจัดคิวห่างกันพอสมควรเพื่อให้แต่ละคนได้ดูบ้านเต็มที่

ก่อนถึงวันนัดชมบ้าน ควรเตรียมบ้านให้พร้อมอีกครั้ง เช่น เปิดประตูหน้าต่างระบายอากาศ เปิดไฟทุกดวงให้บ้านสว่าง ส่งเสริมบรรยากาศให้ผู้ชมรู้สึกดี แต่งกายและวางตัวสุภาพ ในการต้อนรับ แนะนำตนเองและพาชมบ้านทีละจุด พร้อมบอกข้อดีของบ้าน เช่น “ห้องนั่งเล่นกว้างรับแสงเช้า”, “ครัวเพิ่งต่อเติมใหม่ปีก่อน ใช้เตาอบได้”, “หมู่บ้านนี้เพื่อนบ้านเป็นมิตร รปภ.เข้มงวด” เป็นต้น รวมถึงแจ้งเงื่อนไขการเช่าเบื้องต้น (ค่าเช่า ประกัน) ให้ทราบ หากผู้สนใจมีคำถาม เช่น ระยะทางไปที่ทำงาน, สัญญายืดหยุ่นได้ไหม, ซ่อมแอร์ยัง ฯลฯ ก็ควรตอบตามจริงด้วยท่าทีเป็นกันเอง

1. การตรวจสอบและคัดกรองผู้เช่า:
   เมื่อมีผู้สนใจที่ดูแล้วมีแนวโน้มจะตกลงเช่า อย่าลืมขั้นตอน การตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้เช่า เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต (เช่น ไม่จ่ายค่าเช่า หนีสัญญา ทำบ้านพัง) สิ่งที่ควรทำ ได้แก่:

• สนทนาซักถามเพิ่มเติม: ถามผู้เช่าอย่างสุภาพเกี่ยวกับ อาชีพ, สถานที่ทำงาน, ระยะเวลาที่คิดจะเช่า, เหตุผลที่ย้ายมาเช่าบ้าน ฯลฯ ข้อมูลเหล่านี้ช่วยประเมินความมั่นคงทางการเงินและความตั้งใจของเขา เช่น หากทำงานบริษัทมั่นคงในพื้นที่ และตั้งใจเช่าอย่างน้อย 2-3 ปี ก็น่าสบายใจ
• ขอดูเอกสารยืนยันตัวตน/งาน: เช่น สำเนาบัตรประชาชน/passport, ใบรับรองการทำงาน หรือสลิปเงินเดือน (ถ้ากล้าขอ) ผู้เช่าที่จริงใจไม่น่าจะมีปัญหาในการแสดงหลักฐานพื้นฐานเหล่านี้
• เช็คประวัติการเช่า (ถ้าเป็นไปได้): ในไทยอาจไม่มีระบบนี้แพร่หลาย แต่ถ้าผู้เช้าย้ายจากการเช่าที่อื่นมาก่อน อาจลองสอบถามว่าเช่าที่ไหน อย่างไร หรือแม้กระทั่งขอเบอร์ติดต่อเจ้าของบ้านเดิม (ถ้ากล้า) เพื่อตรวจสอบว่าเขามีประวัติดีหรือไม่
• ตรวจสอบวีซ่า/ใบอนุญาต (กรณีชาวต่างชาติ): ดูว่าผู้เช่ามีวีซ่าถูกต้องระยะยาวแค่ไหน Work Permit หรือไม่ (ถ้าหมดอายุในระยะสั้นอาจเสี่ยงอยู่ต่อไม่ได้)

การคัดกรองนี้ไม่จำเป็นต้องเข้มงวดเหมือนธนาคารปล่อยสินเชื่อ แต่ทำพอเป็นพิธีและเก็บข้อมูลพื้นฐาน หากผู้เช่าดูมีพิรุธไม่ยอมให้ข้อมูลใดๆ ควรระมัดระวัง

1. การทำสัญญาเช่า:
   เมื่อเลือกผู้เช่าได้แล้ว ขั้นตอนสำคัญมากคือการ ทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร สัญญาเช่าที่ดีควรครอบคลุมประเด็นสำคัญ เช่น:

• รายละเอียดคู่สัญญา: ชื่อ-ที่อยู่ เจ้าของ (ผู้ให้เช่า) และ ผู้เช่า
• รายละเอียดทรัพย์สินที่เช่า: ที่ตั้งบ้าน, ขนาด, เฟอร์นิเจอร์/เครื่องใช้ที่ให้ (อาจแนบเป็นบัญชีรายการทรัพย์สิน)
• ระยะเวลาเช่า: วันเริ่ม-วันสิ้นสุดสัญญา, มีเงื่อนไขต่ออายุอย่างไร
• ค่าเช่าและการชำระ: จำนวนเงิน, วันครบกำหนดชำระแต่ละเดือน, ช่องทางชำระ (เงินสด โอนบัญชี ฯลฯ)
• เงินประกันและเงื่อนไขการคืน: จำนวนเงินประกันที่รับ, เงื่อนไขที่ผู้ให้เช่าสามารถหักหรือไม่คืนได้ (เช่น ผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนด, บ้านเสียหาย)
• หน้าที่ความรับผิดชอบ: เช่น ผู้เช่าต้องรักษาทรัพย์สินให้ดี แจ้งผู้ให้เช่าทันทีเมื่อมีปัญหาใหญ่, ผู้ให้เช่ารับผิดชอบซ่อมแซมโครงสร้าง/ระบบหลักเมื่อชำรุด, ผู้เช่ารับผิดชอบซ่อมเล็กน้อย (เช่น เปลี่ยนหลอดไฟ) เอง เป็นต้น
• ข้อห้าม/ข้อจำกัด: เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ (ถ้ากำหนด), ห้ามส่งเสียงดังเกินสมควร, ห้ามนำสิ่งผิดกฎหมายเข้าบ้าน, ห้ามดัดแปลงต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต
• การบอกเลิกสัญญา: ระบุกรณีที่แต่ละฝ่ายขอยกเลิกได้ (เช่น ผู้เช่าบอกเลิกก่อนหมดสัญญาต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วันหรือริบมัดจำ, ผู้ให้เช่าบอกเลิกได้ถ้าผู้เช่าผิดสัญญาร้ายแรงเช่นไม่จ่ายค่าเช่าเกิน 2 เดือน)
• อื่นๆ: ข้อตกลงเรื่องการต่อสัญญา, การขึ้นค่าเช่าเมื่อครบกำหนด (ถ้าต้องการระบุ), กฎหมายที่บังคับใช้ (ในไทยคือ ป.พ.พ. และประกาศคุ้มครองผู้เช่า 2561 กรณีที่เข้าเงื่อนไข)

ควรจัดทำสัญญา 2 ฉบับ มีเนื้อหาเหมือนกัน ให้ผู้ให้เช่าและผู้เช่าถือไว้คนละชุด เซ็นกำกับทุกหน้าและลงนามท้ายสัญญาพร้อมพยาน (หากมี) กรณีผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ ภาษาในสัญญาควรมี ภาษาอังกฤษกำกับคู่กับภาษาไทย ทุกข้อ เพื่อป้องกันความเข้าใจผิด สัญญาที่ชัดเจนรัดกุมจะช่วยป้องกันปัญหาขัดแย้งในภายหลังและใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายได้หากจำเป็น

1. รับชำระเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า:
   ในวันลงนามสัญญา ผู้ให้เช่าควร เรียกเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าตามที่ตกลง เช่น รับเงินประกัน 2 เดือน + ค่าเช่าเดือนแรก 1 เดือน รวมเป็น 3 เดือน จากนั้นออกใบรับเงินหรือหลักฐานการรับเงินให้ผู้เช่าไว้ หากรับโอนผ่านธนาคารก็ควรมีหลักฐานสลิป อาจถ่ายรูปหรือแนบสำเนาลงท้ายสัญญา ผู้เช่าควรชำระเงินครบก่อนรับกุญแจบ้านเสมอ เพื่อป้องกันปัญหาชำระไม่ครบทีหลัง
2. ส่งมอบบ้านและกุญแจ:
   เมื่อเสร็จสิ้นกระบวนการเอกสารและการเงิน ก็มาถึงขั้นตอนการให้ผู้เช่า เข้าครอบครองบ้าน ซึ่งผู้ให้เช่าควรทำดังนี้:

• เดินตรวจสภาพบ้านร่วมกัน: พาผู้เช่าตรวจดูสภาพบ้าน ณ วันที่รับมอบ อธิบายการใช้งานระบบต่างๆ เช่น วิธีเปิดปิดปั๊มน้ำ ระบบสัญญาณกันขโมย (ถ้ามี) สวิตช์ไฟหลัก เมนเบรกเกอร์ ฯลฯ และให้ผู้เช่าตรวจสอบเฟอร์นิเจอร์/อุปกรณ์ว่าครบถ้วนตามรายการและสภาพเรียบร้อยดี หากพบจุดบกพร่องเล็กน้อยที่ยังไม่ได้แก้ไข ควรบันทึกไว้ว่าเป็นสภาพเดิม จะได้ไม่เก็บจากผู้เช่าเมื่อออก (บางบ้านทำเป็นเอกสาร Checklist การส่งมอบ ให้เซ็นรับทราบกันทั้งสองฝ่าย)
• จดมิเตอร์น้ำ-ไฟ: บันทึกเลขหน่วยมิเตอร์น้ำและไฟ ณ วันที่เริ่มเช่า เพื่อใช้อ้างอิงการคิดค่าน้ำไฟงวดแรก ผู้เช่าจะได้จ่ายเฉพาะส่วนที่ตนใช้
• มอบกุญแจและรีโมททุกชุด: มอบกุญแจบ้าน ประตูรั้ว กุญแจห้องต่างๆ ให้ครบ พร้อมรีโมทรถยนต์ผ่านเข้าออกโครงการหรือ keycard ต่างๆ ถ้ามี ควรลงรายการจำนวนชุดกุญแจที่ให้ไปในเอกสารส่งมอบด้วย เพื่อให้คืนครบตอนสิ้นสัญญา

หลังจากขั้นตอนนี้ ผู้เช่าก็ย้ายของเข้าอยู่ได้ ถือเป็นอันเสร็จสิ้นกระบวนการเริ่มต้นการเช่า

1. การบริหารสัญญาในระหว่างเช่า:
   หน้าที่ของผู้ให้เช่าไม่ได้จบลงหลังส่งมอบบ้าน แต่ยังต้องดูแลความสัมพันธ์กับผู้เช่าตลอดระยะสัญญา เพื่อให้การเช่าเป็นไปอย่างราบรื่น สิ่งที่ควรทำได้แก่:

• ติดตามการชำระค่าเช่า: ตรวจสอบว่าผู้เช่าชำระตรงเวลาตามนัดทุกเดือน หากล่าช้าควรเตือนด้วยความสุภาพแต่เด็ดขาด อย่าปล่อยให้ค้างนานเกินไปจนกลายเป็นปัญหาใหญ่
• แก้ไขปัญหาเมื่อได้รับแจ้ง: หากผู้เช่าแจ้งว่าบ้านมีปัญหา เช่น ท่อแตก ไฟช็อต เครื่องใช้ไฟฟ้าที่ให้มาพัง ผู้ให้เช่าควรประสานช่างเข้าซ่อมอย่างรวดเร็ว ตามขอบเขตที่รับผิดชอบ (กรณีที่ผู้เช่าแกล้งทำเสียหายเองก็อาจตกลงออกค่าใช้จ่ายกันตามสัญญา) การเพิกเฉยต่อปัญหาของผู้เช่าจะสร้างความไม่พอใจและอาจนำไปสู่การยกเลิกสัญญา
• เยี่ยมเยียนตามความเหมาะสม: ไม่ควรไปบ้านโดยพลการบ่อยเกินไปเพราะถือว่าผู้เช่ามีสิทธิในความเป็นส่วนตัว แต่สามารถนัดหมายเข้าไปตรวจสอบสภาพบ้าน ปีละครั้งหรือสองครั้ง ในกรณีสัญญายาว เพื่อดูแลว่าบ้านไม่ได้ถูกใช้ผิดวิธี (เช่น แอบดัดแปลง, เลี้ยงสัตว์ทั้งที่ห้าม) หรือถ้าผู้เช่าแจ้งปัญหาก็เข้าไปดูด้วยตนเอง นอกจากนี้หากโครงการหมู่บ้านมีประชุมหรือประกาศอะไรเกี่ยวกับผู้อยู่อาศัย ผู้ให้เช่าควรส่งต่อข้อมูลแก่ผู้เช่าด้วย
• รักษาความสัมพันธ์ที่ดี: การมี การสื่อสารที่ดี กับผู้เช่าเป็นกุญแจ เช่น อวยพรปีใหม่ ส่งของฝากเล็กๆ น้อยๆ ในเทศกาล (ถ้าสนิทกันระดับหนึ่ง) หรืออย่างน้อยก็มีช่องทางให้เขาติดต่อได้สะดวกเมื่อมีเรื่อง หากผู้เช่ารู้สึกว่าผู้ให้เช่าใส่ใจ เขาจะดูแลบ้านให้ดีและมักเช่าต่อเนื่องนานๆ

1. สิ้นสุดสัญญาและการย้ายออก:
   เมื่อครบกำหนดสัญญา หากผู้เช่าตัดสินใจ ไม่ต่อสัญญา ผู้ให้เช่าควรดำเนินการดังนี้:

• นัดวันเวลาเพื่อ ตรวจรับบ้านคืน ร่วมกับผู้เช่า อย่าเพิ่งคืนเงินประกันจนกว่าจะตรวจบ้านครบถ้วน
• ใช้ Checklist เดิมที่มีในการส่งมอบ มาตรวจเช็คทีละรายการว่าครบถ้วน สภาพเป็นอย่างไร เทียบกับก่อนเช่า Normal wear & tear (การสึกหรอตามการใช้งานปกติ) ถือว่าโอเคไม่คิดค่าเสียหาย เช่น ผ้าม่านสีซีดจางลงนิดหน่อย พื้นมีรอยขีดข่วนเล็กน้อย แต่ถ้าพบความเสียหายเกินปกติ เช่น กระจกโต๊ะกลางแตก, ประตูตู้เสื้อผ้าหลุด, ผนังเป็นรูใหญ่จากการติดทีวี ผู้เช่าควรรับผิดชอบค่าซ่อม ซึ่งจะหักออกจากเงินประกัน (หรือหากเกินก็เรียกเพิ่ม)
• จดมิเตอร์น้ำไฟครั้งสุดท้าย คิดค่าน้ำไฟที่ผู้เช่าต้องจ่ายถึงวันย้ายออก
• เก็บ กุญแจและอุปกรณ์ ทุกอย่างคืน ผู้เช่าบางคนทำกุญแจหายไปควรปรับค่าทำลูกกุญแจใหม่
• เคลียร์ ค่าใช้จ่ายค้างชำระ ต่างๆ เช่น ค่าน้ำค่าไฟ (ผู้เช่าต้องจ่าย), ค่าส่วนกลาง (ถ้าผู้เช่าจ่ายเองก็เคลียร์ให้ครบ) ให้เรียบร้อย
• คืนเงินประกัน ส่วนที่เหลือภายในระยะเวลาที่กำหนด (ทั่วไปคืนทันทีวันย้ายออกหรือภายใน 7 วัน) อย่าลืมหักส่วนที่จำเป็นออกตามสัญญา ถ้าต้องการความโปร่งใส อาจทำเอกสารสรุปคืนเงินให้ผู้เช่าเซ็นรับ หรือโอนผ่านบัญชีแล้วส่งหลักฐานให้

หากผู้เช่าท่านนั้นเป็นผู้เช่าที่ดี ดูแลบ้านอย่างดีและชำระตรงเวลาตลอด ควรกล่าวขอบคุณและแสดงความยินดีที่ได้ทำธุรกิจร่วมกัน ในกรณีที่เขาย้ายออกแต่ยังอยู่ในพื้นที่ อาจขอให้เขาช่วยแนะนำผู้เช่ารายใหม่หรือเขียนรีวิวแนะนำบ้านของเราก็ได้ (ในต่างประเทศนิยมรีวิว แต่ไทยยังไม่แพร่หลาย) ส่วนถ้าผู้เช่าทำปัญหาไว้มาก ก็อาจต้องใช้มาตรการทางกฎหมายถ้าไม่ยอมชดใช้ แต่ในขั้นตอนนี้หากมีสัญญาชัดเจนและหลักฐานตรวจรับ ก็ลดโอกาสพิพาทลงมาก

ทั้งหมดนี้คือ กระบวนการปล่อยเช่าบ้านอย่างมืออาชีพ ที่จะช่วยให้ผู้ให้เช่าดำเนินการได้อย่างมีระบบ ไม่ตกหล่นสิ่งสำคัญใดๆ เมื่อลูกค้าพึงพอใจ ได้บ้านดี ผู้ให้เช่าก็สบายใจได้ผลตอบแทนที่เหมาะสม การปล่อยเช่าบ้านจึงจะเป็นประสบการณ์ที่ราบรื่นและมีกำไรสำหรับทุกฝ่าย

ขั้นตอนการเช่าบ้าน (สำหรับผู้เช่า)

เมื่อกล่าวถึงฝั่งผู้ให้เช่าไปแล้ว ก็ต้องไม่ลืม ฝั่งผู้เช่า ที่เป็นผู้บริโภคหลักของตลาดบ้านเช่า การหาบ้านเช่าที่ถูกใจในพัทยาอาจดูท้าทายเพราะตัวเลือกเยอะและรายละเอียดมากมาย ผู้เช่าควรมีการวางแผนและขั้นตอนดำเนินการอย่างเป็นระบบเช่นกัน เพื่อให้ได้บ้านที่ตรงตามความต้องการและทำสัญญาเช่าอย่างปลอดภัยไร้ปัญหา ต่อไปนี้คือ ขั้นตอนแนะนำสำหรับผู้เช่าบ้าน:

1. กำหนดความต้องการและงบประมาณของตนเอง:
   เริ่มแรก ผู้เช่าควรถามตัวเองก่อนว่าต้องการบ้านแบบไหน “บ้านในฝัน” ที่อยากได้ควรมีลักษณะอย่างไร เช่น จำนวนห้องนอนกี่ห้อง, ต้องมีที่จอดรถหรือไม่, ต้องการมีสวน/สระว่ายน้ำไหม, เฟอร์นิเจอร์พร้อมหรือจะนำมาเอง, และที่สำคัญ ทำเลใด ที่เหมาะกับการใช้ชีวิตของคุณ (ใกล้ที่ทำงาน โรงเรียนลูก หรือใกล้แหล่งร้านอาหารที่ชอบ) จากนั้นมากำหนด งบประมาณค่าเช่า ที่คุณสามารถจ่ายได้โดยไม่ลำบาก หลักทั่วไปคือไม่ควรเกิน ประมาณ 30% ของรายได้ครอบครัวต่อเดือน เพื่อจะได้ไม่เป็นภาระเกินไป เช่น ถ้ารายได้รวม 60,000 บาท/เดือน ควรตั้งงบค่าเช่าไว้ราว 15,000-18,000 บาท/เดือน ถ้างบน้อยลง อาจต้องยอมลดคุณสมบัติบางอย่างของบ้าน เช่น อยู่ไกลเมืองออกไปแต่ได้บ้านใหญ่ขึ้น หรือเลือกลดจำนวนห้อง/ตารางเมตรลงเพื่อให้ค่าเช่าต่ำลง

การกำหนดความต้องการชัดเจนแต่แรกจะช่วย คัดกรองตัวเลือก ในตลาดที่มีอยู่มากมายให้เหลือเฉพาะที่ตรงใจคุณมากที่สุด และประหยัดเวลาการหาบ้านอย่างมาก

1. ค้นหาบ้านเช่าในช่องทางต่างๆ:
   เมื่อรู้โจทย์ของตัวเองแล้ว ก็ถึงขั้นตอนออกสำรวจ “ตลาดบ้านเช่า” ในพัทยา ซึ่งทำได้หลายวิธี:

• ค้นหาออนไลน์: ใช้อินเทอร์เน็ตค้นคำว่า “บ้านเช่า พัทยา” หรือใช้เว็บไซต์รวบรวมประกาศเช่าที่ได้รับความนิยม เช่น FazWaz, DDproperty, Baanfinder, LivingInsider, หรือ Marketplace ของ Facebook ซึ่งมีหมวดอสังหาฯ คุณสามารถใช้ ฟิลเตอร์ค้นหา ตามทำเล ประเภทบ้าน ราคา เพื่อดูรายการบ้านที่ตรงเงื่อนไขเบื้องต้น และบันทึกรายการที่สนใจไว้
• ติดต่อเอเจนต์: ในพัทยามีนายหน้า/ตัวแทนอสังหาฯ จำนวนมากที่เชี่ยวชาญด้านเช่าบ้าน ให้คุณลองติดต่อเอเจนต์ที่มีรีวิวดีหรือมีหน้าเพจน่าเชื่อถือ บอกความต้องการและงบประมาณของคุณ ทางเอเจนต์จะช่วยรวบรวมตัวเลือกที่เหมาะสมมาเสนอ ข้อดีคือคุณจะได้ดูบ้านหลายหลังโดยมีมืออาชีพแนะนำ แต่ต้องระวังค่านายหน้า ผู้เช่าส่วนใหญ่มักไม่ต้องจ่ายเพราะเอเจนต์จะคิดจากฝั่งเจ้าของ แต่อย่าลืมสอบถามให้แน่ชัดก่อนใช้บริการ
• เดินทางสำรวจพื้นที่จริง: หากคุณอยู่ในพัทยาแล้ว อาจลองขับรถหรือเดินเท้าในย่านที่สนใจเพื่อมองหาป้าย “บ้านให้เช่า” ตามหน้าบ้านหรือหมู่บ้านต่างๆ บางครั้งจะเจอบ้านปล่อยเช่าที่ไม่ได้ลงประกาศออนไลน์ วิธีนี้เหมาะกับผู้ที่คุ้นเคยพื้นที่บ้างและมีเวลา การพบเจ้าของบ้านโดยตรงอาจช่วยให้ต่อรองง่ายขึ้นและได้ข้อมูลตรง

ควร รวบรวมรายการบ้านเช่า ที่สนใจพร้อมรายละเอียด เช่น ที่ตั้ง ค่าเช่า สิ่งอำนวยความสะดวก ทำเป็น list เอาไว้ เพื่อเปรียบเทียบต่อไป

1. เปรียบเทียบและคัดเลือกตัวเลือกที่ดีที่สุด:
   เมื่อลิสต์บ้านที่สนใจไว้หลายแห่ง ขั้นตอนต่อมาคือการ เปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสีย ของแต่ละหลัง เช่น

• ทำเล: บ้าน A ใกล้ที่ทำงานที่สุดแต่ในซอยเปลี่ยว, บ้าน B ไกลกว่าแต่ใกล้ตลาดและ รพ. เป็นต้น
• ขนาดและสภาพ: บ้านไหนกว้างกว่า ใหม่กว่า
• ราคา: คำนึงความคุ้มค่า เช่น บ้าน C ราคาแพงกว่า 3,000 บาทแต่มีเฟอร์ครบและสระส่วนตัว เมื่อเทียบกับบ้าน D ถูกกว่าแต่ไม่มีเฟอร์เลย แบบนี้ต้องตัดสินใจว่าคุณให้ค่ากับสิ่งไหน
• เจ้าของบ้านหรือตัวแทน: ปฏิสัมพันธ์ที่คุณได้รับตอนสอบถามมีผลไหม เจ้าของบ้านบางคนคุยง่าย ตรงไปตรงมา ซึ่งอาจทำให้การเช่าราบรื่นกว่าบ้านที่เจ้าของดูจุกจิกหรือเข้าถึงยาก

ให้ จัดอันดับ ในใจหรือบนกระดาษก็ได้ว่าหลังไหนตรงใจที่สุดเรียงลำดับ แล้วจึงนัดหมายไปดูบ้านจริงตามลำดับนั้น (ไม่จำเป็นต้องดูทุกหลังที่หาได้ ถ้ามีตัวเลือกที่ดีพอแล้ว 3-5 หลัง)

1. นัดชมบ้านและตรวจสอบสภาพด้วยตนเอง:
   การได้เห็นบ้านจริงเป็นสิ่งจำเป็นก่อนตัดสินใจเช่า อย่าดูแค่รูปหรือคลิปวิดีโอเท่านั้น ควร นัดหมายเจ้าของบ้าน/เอเจนต์เพื่อขอชมบ้าน ทุกหลังที่อยู่ใน short list ของคุณ การชมบ้านควรเตรียม:

• ตรวจสอบสภาพอย่างละเอียด: ดูโครงสร้างภายนอก มีรอยแตกร้าวไหม หลังคาซึมรั่วหรือเปล่า (สังเกตรอยคราบน้ำบนฝ้า) เปิดปิดประตูหน้าต่างทุกบานลองดูว่าใช้งานได้ดีหรือไม่, ตรวจการระบายน้ำห้องน้ำ ห้องครัว, เช็คแรงดันน้ำจากก๊อก ฝักบัว, ทดลองสวิทช์ไฟทุกจุด, ถ้ามีเครื่องปรับอากาศให้เปิดฟังเสียงและความเย็น, เครื่องใช้ไฟฟ้าอื่นๆ ก็ลองให้ครบ (เครื่องทำน้ำอุ่น เตาแก๊ส ปั๊มน้ำ ฯลฯ) หากพบข้อบกพร่อง แจ้งถามผู้นำชมทันทีว่าจะแก้ไขให้หรือไม่อย่างไร
• สำรวจพื้นที่รอบบ้าน: เดินดูรั้ว ประตู โรงจอดรถ สวน ว่าสมบูรณ์ดีไหม มีบริเวณพอเพียงตามต้องการหรือเปล่า, ดูสภาพบ้านข้างเคียงและละแวกนั้นว่าบรรยากาศดีหรือไม่ (มีบ้านร้างหรือชุมชนแออัดติดกันไหม มีเสียงหมาเห่ารบกวนเยอะหรือเปล่า)
• ประเมินความปลอดภัย: อยู่ในซอยลึกเกินไปไหม ไฟส่องทางเพียงพอหรือไม่, ถ้าเป็นหมู่บ้านมียามรักษาความปลอดภัย 24 ชม. ไหม มีกล้อง CCTV ไหม ระบบความปลอดภัยบ้าน (ติดเหล็กดัด กลอน มุ้งลวด) ดีไหม
• ถามคำถามที่สงสัย: เช่น น้ำประปาไหลแรงทุกฤดูหรือไม่ (บางพื้นที่หน้าร้อนน้ำไม่ไหลต้องมีถังพัก), ไฟดับบ่อยหรือไม่, เพื่อนบ้านเป็นใคร (ถ้ารู้), กฎระเบียบของหมู่บ้านหรือคอนโดมีอะไร (เช่น เรื่องเลี้ยงสัตว์ การใช้ส่วนกลาง)

การเข้าชมบ้านนอกจากจะช่วยตรวจสภาพแล้ว ยังทำให้คุณ รู้สึกถึงบรรยากาศ ที่รูปถ่ายให้ไม่ได้ เช่น แสงธรรมชาติที่เข้ามาในบ้าน อากาศถ่ายเท มุมมองจากระเบียง ฯลฯ ซึ่งเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจที่สำคัญ

1. ตัดสินใจเลือกและเจรจาต่อรอง:
   หลังจากดูบ้านครบแล้ว คุณควรมีตัวเลือกในใจที่เป็น “บ้านที่ใช่” สำหรับคุณ ให้ติดต่อกลับไปยังเจ้าของบ้าน/เอเจนต์ของหลังนั้น เพื่อแจ้งความสนใจและสอบถาม รายละเอียดสัญญา ให้ชัดเจน (หากยังไม่คุยกันมาก่อน) เช่น เงินประกัน, ระยะสัญญา, เฟอร์นิเจอร์อะไรบ้างที่รวม, เงื่อนไขซ่อมบำรุง, วันว่างพร้อมย้ายเข้า เป็นต้น หากทุกอย่างลงตัวและคุณพร้อมเช่า ขั้นนี้คือเวลาที่จะเจรจาต่อรอง (ถ้ายังไม่ได้ต่อรองมาก่อน) เช่น ขอปรับลดค่าเช่าสักเล็กน้อยโดยอาจยกเหตุผล เช่น “อีกหลังที่ดูราคาถูกกว่านี้ 2,000 บาท แต่ผมชอบหลังนี้ ถ้าเจ้าของลดให้ใกล้ๆ กันได้จะตัดสินใจเลย” หรือถ้าเจ้าของไม่ลดราคา จะลองขอ เงื่อนไขพิเศษ อื่นๆ แทน เช่น ขอให้ติดตั้งเครื่องซักผ้าเพิ่ม, ขอทาสีห้องนอนใหม่, หรือขอให้รวมค่าส่วนกลางในค่าเช่าเลย สิ่งเหล่านี้บางอย่างเจ้าของอาจยินดีเพื่อปิดการเช่าได้เร็วและได้ผู้เช่าที่ดูจริงจัง (จำไว้ว่า การต่อรองควรอยู่บนพื้นฐาน win-win ไม่ควรกดราคาจนอีกฝ่ายรู้สึกไม่คุ้ม)

เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงทุกเงื่อนไขกันได้ด้วยวาจาแล้ว ควรขอนัดวันเวลาเพื่อ ทำสัญญาเช่าและชำระเงิน โดยเร็ว อย่าปล่อยเวลานานเกินไปเพราะอาจมีผู้เช่ารายอื่นมาเสียบหรือเจ้าของเปลี่ยนใจ

1. ตรวจสอบสัญญาเช่าก่อนลงนาม:
   ในวันทำสัญญา (หรือก่อนหน้า ถ้าเจ้าของส่งร่างมาให้ดู) ผู้เช่าควรอ่าน สัญญาเช่า อย่างรอบคอบทุกข้อ ถ้ามีข้อไหนไม่เข้าใจหรือไม่ตรงกับที่คุยไว้ ต้องสอบถามและขอแก้ไขก่อนเซ็น สัญญาที่ดีควรระบุรายละเอียดที่เราได้ตกลงกัน เช่น ค่าเช่าเท่าไร จ่ายทุกวันที่เท่าไร, เงินประกันกี่เดือน, สิ่งของที่ให้ยืมใช้มีอะไรบ้าง, ใครจ่ายค่าส่วนกลาง/ค่าซ่อมแซมบางประเภท, กรณีเลิกสัญญาก่อนต้องทำอย่างไร ฯลฯ ผู้เช่าอาจเพิ่ม ข้อกำหนดปกป้องสิทธิของตน ลงไปได้ถ้ายังไม่มี เช่น “ผู้ให้เช่าต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 24 ชั่วโมงก่อนเข้ามาตรวจสอบบ้าน” เพื่อความเป็นส่วนตัว, หรือ “กรณีเลิกเช่าก่อนกำหนด ผู้เช่าจะหักเงินประกันทั้งหมดและไม่มีข้อผูกมัดเพิ่มเติม” กรณีที่ตกลงกับเจ้าของไว้ เป็นต้น (แต่อันนี้ต้องแล้วแต่การต่อรอง)

อย่าละเลย ภาคผนวก หรือ บัญชีรายการทรัพย์สิน ที่แนบมากับสัญญา ถ้ามี ให้ตรวจให้ตรงกับของจริง เช่น ระบุว่ามีเตียง 2 หลัง แต่จริงๆ มีหลังเดียว ก็ควรแก้ไข อย่าเกรงใจเพราะนี่คือหลักฐานสำคัญที่จะใช้อ้างอิงตอนย้ายออก ถ้าสัญญาเป็นภาษาไทยล้วน แต่คุณไม่เข้าใจภาษาไทยดี ควรขอให้เจ้าของอธิบายหรือแปลให้ หรือดีที่สุดคือให้มี ฉบับภาษาอังกฤษ ควบคู่ (ในกรณีผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ ผู้ให้เช่าส่วนมากยอมทำสัญญาสองภาษาอยู่แล้ว)

เมื่อแน่ใจว่าทุกอย่างถูกต้อง ก็ลงนามในสัญญาทั้ง 2 ฉบับ และขอสำเนาคู่ฉบับของคุณมาเก็บไว้

1. ชำระเงินตามข้อตกลง:
   โดยทั่วไปผู้เช่าต้องจ่ายเงิน 3 เดือนในวันทำสัญญา (2 เดือนประกัน + 1 เดือนล่วงหน้า) เตรียมให้พร้อมจะเป็นเงินสดหรือโอนตามที่ตกลง หากโอนก็ควรโอนต่อหน้าและให้ผู้ให้เช่าหรือพยานเห็นหลักฐาน แล้วขอใบรับเงินหรือระบุในสัญญาว่าได้รับเงินแล้ว ผู้เช่าควรเก็บหลักฐานการชำระเงินนี้ไว้จนกว่าจะหมดสัญญา ในกรณีเช่าผ่านนายหน้าและตกลงว่าผู้เช่าเป็นคนออกค่านายหน้า (ซึ่งพบไม่บ่อย ส่วนใหญ่เจ้าของออก) ก็ควรชำระส่วนของนายหน้าด้วยตามที่ตกลง
2. ตรวจรับมอบบ้านและกุญแจ:
   ก่อนที่จะย้ายข้าวของเข้ามา ควรทำ พิธีตรวจรับบ้าน กับผู้ให้เช่า (ดังที่ได้กล่าวในมุมเจ้าของบ้าน) ผู้เช่าควรร่วมตรวจทุกมุมบ้านและแจ้งทันทีหากพบจุดบกพร่องหรือสิ่งที่ไม่ตรงกับสัญญา เช่น พบว่าก๊อกน้ำล้างจานน้ำไม่ไหล, แอร์ห้องนอนใหญ่ไม่เย็น, หรือในบัญชีทรัพย์สินระบุมีไมโครเวฟแต่ไม่มีจริง การแจ้งตอนรับมอบจะทำให้เจ้าของต้องแก้ไข/จัดหาให้ครบหรือบันทึกไว้เพื่อไม่ให้เอาผิดคุณตอนคืนบ้าน ผู้เช่าควรถ่ายรูป/วิดีโอสภาพบ้านในวันรับมอบเก็บไว้ โดยเฉพาะจุดชำรุดต่างๆ เพื่อเป็นหลักฐานเมื่อย้ายออก (ป้องกันการถูกกล่าวหาว่าทำเสียหาย) หลังตรวจทุกอย่างแล้วก็รับ กุญแจบ้าน รวมถึงบัตรผ่าน/รีโมทประตู (ถ้ามี) มาเก็บไว้อย่างดี
3. การอยู่อาศัยในบ้านเช่า:
   เมื่อย้ายเข้าอยู่แล้ว ผู้เช่าควรปฏิบัติตาม เงื่อนไขในสัญญา อย่างเคร่งครัด เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาขัดแย้งกับผู้ให้เช่า เช่น จ่ายค่าเช่าตรงเวลาทุกเดือน (ตั้งเตือนในปฏิทินหรือสมัครตัดโอนอัตโนมัติถ้าได้), ดูแลรักษาบ้านให้อยู่ในสภาพดีเหมือนของตนเอง, ไม่ละเมิดข้อห้าม (เช่น แอบเลี้ยงสัตว์ทั้งที่สัญญาห้าม เพราะถ้าทราบภายหลังจะมีปัญหาทั้งเพิกถอนสัญญาและค่าปรับ), ไม่สร้างความรำคาญให้เพื่อนบ้าน (เสียงดัง กลิ่นไม่พึงประสงค์ ขยะ) ซึ่งถ้าเพื่อนบ้านร้องเรียนไปถึงเจ้าของบ้าน คุณอาจถูกเตือน

กรณีเกิด ปัญหาในบ้าน เช่น เครื่องใช้ชำรุด ระบบใดเสียหาย ควรรีบแจ้งผู้ให้เช่าทราบทันที อย่าซ่อมเองโดยพลการหากไม่ได้ตกลงไว้ เพราะบางอย่างอาจอยู่ในการรับประกันหรือผู้ให้เช้าต้องการใช้ช่างประจำ การแจ้งปัญหาแต่เนิ่นๆ ยังช่วยป้องกันไม่ให้เรื่องบานปลาย อย่างเช่น น้ำรั่วซึมเล็กน้อยถ้าแก้ไวก็จบ แต่ถ้าปล่อยนานจนผนังพัง จะกลายเป็นคุณละเลยและอาจต้องรับผิดชอบเองได้ นอกจากนี้ผู้เช่าควรเก็บ หลักฐานการจ่ายค่าเช่า ทุกเดือน เช่น สลิปโอนเงิน หรือใบเสร็จที่ผู้ให้เช่าออกให้ เพื่อยืนยันการไม่มีค้างชำระ

1. ก่อนสิ้นสุดสัญญา/การย้ายออก:
   เมื่อใกล้ครบกำหนดสัญญา หากคุณต้องการ ต่อสัญญาเช่าต่อ ให้วางแผนแจ้งผู้ให้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 1-2 เดือน เพื่อจะได้เจรจาต่อรองเงื่อนไขใหม่ (ถ้ามี) โดยมากค่าเช่าปีใหม่อาจปรับขึ้นเล็กน้อย 3-5% ตามภาวะเงินเฟ้อ แต่หากคุณเป็นผู้เช่าที่ดี บางครั้งเจ้าของอาจไม่ขึ้นราคาเพื่อรักษาคุณไว้ คุณอาจใช้จุดนี้ในการเจรจาได้

หากคุณวางแผนจะ ไม่ต่อสัญญา หรือยกเลิกก่อนกำหนด ควรปฏิบัติตามที่สัญญาระบุ เช่น แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า 30 วัน (หรือระยะที่กำหนด) การแจ้งก่อนช่วยให้เจ้าของเตรียมหาผู้เช่าใหม่และเป็นมารยาทที่ดี อย่ารอถึงวันสุดท้ายแล้วค่อยบอกจะย้ายออก เพราะอาจเสียเงินประกันทั้งหมดตามเงื่อนไข เมื่อถึงวันย้ายออก ควรจัดการดังนี้:

• ชำระบิลค้างทั้งหมด: ค่าน้ำ ค่าไฟ งวดสุดท้าย, ค่าอินเทอร์เน็ต (ถ้าออกชื่อคุณ), ค่าส่วนกลาง (ถ้าคุณรับผิดชอบ) ให้ครบ และเก็บหลักฐานการชำระไว้
• ซ่อมแซม/ทำความสะอาด: หากคุณทำอะไรเสียหายเล็กน้อย เช่น เจาะผนังติดรูปไว้หลายจุด ก็ควรอุดรูและแต้มสีให้เรียบร้อย, เปลี่ยนหลอดไฟที่ขาด, ทำความสะอาดบ้านครั้งใหญ่ เก็บกวาดขยะ สิ่งของส่วนตัวออกให้หมด บางครั้งการคืนบ้านสภาพดีมาก จะสร้างความประทับใจให้เจ้าของและง่ายต่อการขอคืนเงินประกันเต็มจำนวน
• ร่วมตรวจสภาพกับผู้ให้เช่า: นัดวันส่งมอบบ้านคืนเพื่อเดินตรวจร่วมกัน เปิดโอกาสให้เจ้าของชี้จุดที่เห็นว่าเสียหายและเจรจาตกลงกันตรงนั้น หากไม่เห็นด้วยกับความเสียหายใด (เช่น รอยขูดเล็กน้อยบนพื้นไม้ ที่ควรถือเป็นการสึกหรอตามปกติ) ก็อธิบายเหตุผลดีๆ ให้เจ้าของฟัง ส่วนไหนที่ยอมรับผิดก็พร้อมชดใช้หรือซ่อมแซม ถ้าคุยกันด้วยดีมักตกลงกันได้ไม่ยาก
• รับเงินมัดจำคืน: หลังจากทุกอย่างเคลียร์ ควรได้รับเงินประกันคืนภายใน 7-30 วันตามที่ตกลง (บางเจ้าคืนให้ทันทีวันนั้น) ตรวจสอบจำนวนเงินให้ถูกต้องและเซ็นรับหากมีเอกสาร ผู้เช่าควรได้รับคืนเต็มจำนวนยกเว้นมีความเสียหายหรือค้างจ่ายที่ตกลงหัก

เมื่อส่งมอบบ้านเรียบร้อยแล้วก็เป็นอันเสร็จสิ้นภาระหน้าที่ คุณอาจขอให้เจ้าของบ้านเขียน เอกสารรับคืนทรัพย์สิน ระบุว่ารับคืนบ้านและอุปกรณ์ครบแล้ว ไม่มีข้อเรียกร้องเพิ่มเติม เพื่อความสบายใจทั้งสองฝ่าย (เจ้าของบ้านบางรายเตรียมมาให้อยู่แล้ว) จากนั้นกล่าวขอบคุณกัน เป็นอันปิดการเช่าที่ดี

ทั้งหมดนี้เป็นขั้นตอนแบบละเอียดสำหรับผู้เช่า การเช่าบ้านถือเป็นข้อตกลงทางการเงินและการอยู่อาศัยที่สำคัญ ควรทำอย่างรอบคอบ มีสติตลอดกระบวนการ ผู้เช่าที่ทำตามขั้นตอนเหล่านี้มักจะได้บ้านที่ตรงใจในราคาที่เหมาะสม และลดโอกาสเกิดปัญหาขัดแย้งภายหลัง ทำให้การอยู่อาศัยในบ้านเช่าเป็นประสบการณ์ที่มีความสุขและไร้ความกังวล

ข้อกฎหมายและภาระภาษีที่เกี่ยวข้อง

การเช่าบ้านไม่ใช่เพียงเรื่องข้อตกลงส่วนตัวระหว่างเจ้าของบ้านและผู้เช่าเท่านั้น แต่ยังอยู่ภายใต้กรอบของกฎหมายไทยและมีเรื่องภาษีมาเกี่ยวข้อง ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจึงควรมีความรู้ความเข้าใจในข้อกฎหมายพื้นฐานและภาระหน้าที่ด้านภาษีของตน เพื่อปฏิบัติตามได้อย่างถูกต้อง โปร่งใส และปกป้องสิทธิ์ของตัวเอง หัวข้อนี้จะแจกแจง ประเด็นทางกฎหมายและภาษีหลักๆ ที่ควรทราบสำหรับการปล่อยเช่า/เช่าบ้านในพัทยา

• กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ว่าด้วยการเช่า): การเช่าบ้านอยู่ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 หมวดสัญญาเช่า ซึ่งกำหนดหลักทั่วไป เช่น ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบอสังหาฯ ในสภาพใช้การได้ และให้ผู้เช่าใช้ทรัพย์นั้นได้ตลอดระยะเช่า, ผู้เช่าต้องใช้ทรัพย์อย่างระมัดระวังตามสัญญาหรือตามปกติประเพณี และคืนทรัพย์เมื่อหมดสัญญาในสภาพเดิม, หากผู้เช่าผิดนัดไม่จ่ายค่าเช่าสองงวดติดกัน ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้, หากไม่มีการกำหนดระยะเวลาชัดเจนถือว่าเป็นการเช่าตามกำหนดจ่ายค่าเช่า (เช่น จ่ายรายเดือนก็ถือเป็นสัญญาเดือนต่อเดือน) เป็นต้น นอกจากนี้ ป.พ.พ. ยังให้สิทธิผู้ให้เช่าสงวน ทรัพย์สินของผู้เช่า ที่อยู่ในบ้านเช่าไว้ได้ หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า (เป็นการค้ำประกันตามกฎหมาย เรียกว่า สิทธิยึดหน่วง) แต่ในทางปฏิบัติไม่ค่อยมีใครใช้เพราะอาจมีปัญหาข้อหาลักทรัพย์หรือบุกรุกได้
• สัญญาเช่าที่ดินหรืออาคารเกิน 3 ปี: กฎหมายกำหนดว่า หากทำสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี จะมีผลผูกพันเฉพาะ 3 ปีแรกเท่านั้น ส่วนที่เกินจะฟ้องร้องบังคับไม่ได้ เว้นแต่ได้ไป จดทะเบียนสัญญาเช่า ไว้ต่อพนักงานที่ดิน (สำนักงานที่ดิน) จึงจะมีผลตามระยะที่จด เช่น ทำสัญญา 5 ปี ต้องจดทะเบียนเช่า มิฉะนั้นถ้าผู้ให้เช่าเกิดบอกเลิกหลังปีที่ 3 ผู้เช่าก็ไม่สามารถบังคับให้อยู่ต่ออีก 2 ปีที่เหลือได้ ในทางกลับกัน ถ้าจดทะเบียนแล้วก็ผูกพันตามนั้น (แต่ค่าใช้จ่ายสูง เพราะค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเช่า 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา) กรณีเช่าบ้านทั่วไปมักทำสัญญา 1 ปีต่อครั้ง จึงไม่ต้องกังวลเรื่องนี้ แต่ถ้าผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าต้องการทำสัญญายาวๆ 5-10 ปี เพื่อความมั่นใจ ก็ควรไปจดทะเบียนให้ถูกต้อง
• ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย (2561): ฉบับนี้เรียกง่ายๆ ว่า “กฎหมายคุ้มครองผู้เช่า” โดยออกภายใต้ สคบ. (สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค) มีผลใช้ตั้งแต่พ.ค. 2561 กฎหมายนี้ บังคับใช้กับผู้ให้เช่าที่เป็น “ผู้ประกอบธุรกิจ” หมายถึงผู้ให้เช่าที่ปล่อยเช่า ที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป (เช่น อพาร์ตเมนต์ ห้องเช่าหลายห้อง, เจ้าของคอนโดปล่อยเช่า 5 ห้อง) ซึ่งเข้านิยามว่าจะต้องอยู่ภายใต้กฎควบคุม หากเจ้าของบ้านมีบ้านให้เช่าหลายหลังในพัทยา รวมกันเกิน 5 หลัง เขาจะอยู่ภายใต้กฎหมายนี้ด้วย รายละเอียดที่กำหนด เช่น ห้ามเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน, ห้ามเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน, ต้องให้ผู้เช่ายกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้โดยแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน (ผู้ให้เช่ายกเลิกต้องมีเหตุผิดสัญญาเท่านั้น), ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังสิ้นสัญญา, ห้ามตัดน้ำตัดไฟผู้เช่าแม้ไม่จ่ายค่าเช่า (ต้องฟ้องร้องตามกฎหมายอย่างเดียว) ฯลฯ และกำหนดให้ สัญญาเช่าต้องมีสาระสำคัญครบถ้วน เช่น ข้อมูลผู้เช่า-ผู้ให้เช่า ค่ารายเดือน รายการสิ่งของ ฯลฯ หากไม่ทำตามถือว่าผู้ให้เช่าผิดกฎหมาย มีโทษปรับด้วย อย่างไรก็ดี ผู้ให้เช่ารายย่อยส่วนมาก (บ้านไม่กี่หลัง) ไม่เข้าเกณฑ์ 5 หน่วย จึงไม่ต้องปฏิบัติตามประกาศนี้ แต่ถึงอย่างนั้น การยึดหลักของประกาศนี้มาใช้ก็จะทำให้ผู้เช่าสบายใจและเป็นธรรม เช่น เก็บมัดจำ 2 เดือนก็อาจดูเยอะไป ลองลดเป็น 1 เดือนได้ไหม เป็นต้น
• ภาระภาษีสำหรับผู้ให้เช่า: รายได้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ถือเป็น เงินได้ประเภทที่ 5 ตามกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผู้ให้เช่าที่เป็นบุคคล (ไม่ใช่นิติบุคคล) ต้องนำรายได้จากการให้เช่า (หักค่าใช้จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด) ไปรวมคำนวณในแบบ ภ.ง.ด.90 ยื่นทุกปี โดยค่าใช้จ่ายเหมาจ่าย ที่กฎหมายให้หักได้สำหรับค่าเช่าอาคาร/บ้านคือ 30% ของรายได้ (หรือจะหักตามจริงถ้ามากกว่าก็ได้ แต่ส่วนใหญ่ใช้แบบเหมา) นั่นหมายความว่า หากคุณเก็บค่าเช่าได้ปีละ 240,000 บาท จะถือว่ามีรายได้สุทธิเพียง 168,000 บาทที่เอาไปคิดภาษีตามฐานภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา การรู้เรื่องนี้ช่วยให้ผู้ให้เช้าคำนวณภาษีล่วงหน้าและกันเงินไว้จ่ายภาษีตอนต้นปีถัดไปได้ถูก สำหรับผู้เช่าที่เป็นบริษัท (เช่น บริษัทเช่าบ้านให้พนักงานอยู่) มีกฎหมายกำหนดให้บริษัทนั้น หักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่าทุกรอบจ่าย นำส่งสรรพากรแทนผู้ให้เช่า ดังนั้นกรณีนี้ผู้ให้เช่าจะได้รับเงิน 95% ของค่าเช่า (แต่อย่าตกใจ เพราะ 5% ที่ถูกหักสามารถนำไปเครดิตภาษีตอนยื่นภาษีประจำปีได้) ควรขอเอกสารหนังสือรับรองการหัก ณ ที่จ่ายจากผู้เช่าบริษัทไว้ทุกงวดด้วย
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: มีผลใช้บังคับตั้งแต่ปี 2563 แทนภาษีโรงเรือนเดิม โดยทรัพย์สินที่เป็นบ้านอยู่อาศัยจะถูกจัดเก็บภาษีเป็นรายปี ตามมูลค่าประเมินของที่ดินและตัวบ้าน แต่มีอัตราแตกต่างตามการใช้ประโยชน์:
• กรณีบ้านหลังหลัก (เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน): ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท (ซึ่งบ้านทั่วไปส่วนใหญ่ไม่ถึง) ส่วนที่เกินเสียในอัตราเริ่มต้น 0.02% ของมูลค่าส่วนที่เกิน
• กรณีบ้านให้เช่า (เจ้าของไม่ได้อยู่เอง): จะจัดเป็น บ้านหลังที่สอง/บ้านเพื่อการลงทุน อัตราภาษีจะสูงกว่าเล็กน้อยและไม่มียกเว้นวงเงิน 50 ล้าน คือเริ่มต้นที่ 0.02% ของมูลค่าประเมินทั้งหมด และเพิ่มขึ้นตามขั้นบันได (เช่น เกิน 50 ล้านเป็น 0.03%, เกิน 75 ล้าน 0.05% etc. โดยกฎหมายกำหนดเพดานไว้ไม่เกิน 0.3%) ในทางปฏิบัติบ้านให้เช่าส่วนใหญ่ในพัทยามูลค่าประเมินอาจ 3-10 ล้าน จะเสียภาษีปีละหลักพันบาทเท่านั้น ซึ่งผู้ให้เช่าต้องเป็นคนชำระภาษีนี้ทุกเดือนเมษายน (จะมีใบแจ้งจากเทศบาล/อบต.) ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บจากผู้เช่าได้เพราะเป็นภาระเจ้าของทรัพย์สิน แต่สามารถนำไปเป็น ค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้ ได้
• หมายเหตุ: ถ้าเป็น ห้องชุดคอนโด ให้เช่า ก็เข้าลักษณะเดียวกัน (ถือเป็นบ้านหลังที่สอง) อัตราเดียวกัน
• ประกันอัคคีภัยและประกันทรัพย์สิน: ตามกฎหมาย ไม่มีข้อบังคับให้ต้องมีประกันภัยเมื่อปล่อยเช่า แต่เป็นเรื่อง ความเสี่ยงที่ควรบริหาร ผู้ให้เช่าอาจทำ ประกันอัคคีภัยสำหรับที่อยู่อาศัย ซึ่งครอบคลุมไฟไหม้ น้ำท่วม หรือภัยธรรมชาติอื่นๆ ไว้ เพื่อป้องกันความเสียหายร้ายแรงที่อาจเกิดขึ้น ส่วนผู้เช่า หากมีทรัพย์สินมีค่ามากๆ ในบ้านเช่า อาจพิจารณาทำ ประกันทรัพย์สินส่วนบุคคล หรือประกันบ้านแบบผู้เช่า (Tenant insurance) ซึ่งคุ้มครองทรัพย์สินของตนในบ้านเช่า เพราะประกันของเจ้าของบ้านมักไม่ครอบคลุมของผู้เช่า ทั้งนี้ประกันไม่ใช่เรื่องบังคับตามกฎหมาย เป็นความสมัครใจ แต่ควรรู้ไว้เพื่อการตัดสินใจป้องกันความเสี่ยง
• ข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้าน/คอนโด: หากบ้านเช่าอยู่ในโครงการจัดสรรที่มีนิติบุคคล เจ้าของบ้านและผู้เช่าต้องปฏิบัติตาม ระเบียบข้อบังคับของหมู่บ้าน เช่น เรื่องการจอดรถ สัตว์เลี้ยง การใช้พื้นที่ส่วนกลาง เวลาเปิดปิดคลับเฮาส์ ฯลฯ การละเมิดข้อบังคับอาจทำให้ถูกปรับหรือถูกขอความร่วมมือให้ออกจากโครงการ (ในกรณีร้ายแรง) ผู้เช่าควรขอสำเนาข้อบังคับหมู่บ้านจากเจ้าของบ้านมาอ่าน หรือสอบถามรปภ./นิติบุคคลเมื่อตอนย้ายเข้า
• การแจ้งที่พักคนต่างด้าว (สำหรับเจ้าของบ้าน): กรณีผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ ตามกฎหมายคนเข้าเมือง เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้อง แจ้งที่พักอาศัยคนต่างด้าว (แบบ ตม.30) ต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชม. นับแต่ชาวต่างชาติย้ายเข้ามาอยู่ (ไม่ว่าจะระยะสั้นหรือยาว) ซึ่งข้อนี้มักถูกมองข้าม หากไม่แจ้งมีโทษปรับเล็กน้อย ผู้ให้เช่าควรดำเนินการเพื่อปฏิบัติตามกฎหมาย โดยสามารถกรอกแบบฟอร์มแจ้งออนไลน์หรือไปที่ตม.พัทยาก็ได้ เมื่อแจ้งครั้งแรกแล้ว ต่อไปหากผู้เช่าเดินทางออกนอกประเทศแล้วกลับเข้ามาใหม่ก็ต้องแจ้งใหม่เรื่อยๆ

โดยสรุป ด้านกฎหมายและภาษี ผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรรู้สิทธิหน้าที่ของตน ผู้ให้เช่าควรทำสัญญาเช่าที่ชัดเจน ปฏิบัติตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคหากเข้าเกณฑ์ เสียภาษีให้ถูกต้อง และเคารพสิทธิความเป็นส่วนตัวของผู้เช่า ส่วนผู้เช่าก็ควรรู้สิทธิขั้นพื้นฐานของตน (เช่น สิทธิจะได้รับบ้านสภาพดี, สิทธิที่จะไม่ถูกยึดมัดจำเกินควร) และเคารพกฎระเบียบของเจ้าของบ้าน/หมู่บ้าน เมื่อต่างฝ่ายต่างทำตามขอบเขตกฎหมาย การเช่าบ้านก็จะเป็นไปอย่างราบรื่น ไร้ข้อขัดแย้งทางกฎหมายในภายหลัง

ปัจจัยในการเลือกบ้านเช่าที่เหมาะสม

การจะหา “บ้านเช่าในพัทยาที่เหมาะสม” กับตัวเราหรือครอบครัวเราจริงๆ นั้น มีปัจจัยหลายด้านที่ต้องพิจารณาร่วมกัน บ้านแต่ละหลัง แต่ละทำเล มีข้อดีข้อจำกัดแตกต่างกัน ผู้เช่าที่เตรียมตัวและวิเคราะห์ปัจจัยเหล่านี้ก่อนตัดสินใจ จะมีโอกาสพบบ้านที่ตรงใจและตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้ยาวนาน คุ้มค่ากับค่าเช่าที่จ่ายไป ลองมาดู ปัจจัยสำคัญในการเลือกบ้านเช่า ว่ามีอะไรบ้าง:

• ทำเลที่ตั้ง: ปัจจัยแรกๆ ที่ต้องคิดคือ Location บ้านตั้งอยู่ย่านใดในพัทยา ใกล้หรือไกลที่ทำงาน/โรงเรียนของสมาชิกในบ้านอย่างไร การเดินทางสะดวกหรือไม่ มีถนนเชื่อมต่อดีหรือรถติดเป็นประจำ ยกตัวอย่าง ถ้าทำงานในนิคมแหลมฉบัง การอยู่พัทยาเหนือหรือนาเกลือจะเดินทางสะดวกกว่าจากจอมเทียนมาก หรือหากลูกเรียนโรงเรียนนานาชาติ Regents ที่โป่ง การอยู่ฝั่งตะวันออกใกล้ๆ โรงเรียนก็ช่วยลดเวลารถติด เป็นต้น นอกจากนี้ควรดู สภาพแวดล้อมของทำเล เช่น เป็นย่านชุมชนเมืองที่คึกคักหรือต้องการบรรยากาศเงียบสงบ, ระดับความปลอดภัยของบริเวณ (อัตราอาชญากรรมต่ำ? ถนนตอนกลางคืนเปลี่ยวไหม?), สภาพภูมิอากาศ (บางพื้นที่ใกล้ทะเลอาจลมแรงหรือมีความเค็มสูง ทำให้ของสึกกร่อนเร็ว), รวมถึงประวัติพื้นที่ (เช่น เคยน้ำท่วมหรือไม่ในหน้าฝน) การเลือกทำเลที่เหมาะจะทำให้การใช้ชีวิตประจำวันสะดวกสบายและปลอดภัยยิ่งขึ้น
• งบประมาณและความคุ้มค่า: บ้านที่เหมาะสมควรอยู่ในงบประมาณที่เราจ่ายไหวโดยไม่ลำบากเกินไป ตามหลักที่กล่าวคือไม่เกิน ~30% ของรายได้ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับภาระอื่นๆ ด้วย หากคุณมีค่าใช้จ่ายผ่อนรถ ผ่อนบ้านที่อื่น หรือค่าเรียนลูกสูง ก็อาจจัดสรรงบเช่าน้อยลง คุณต้องประเมินว่าค่าเช่ารายเดือนเท่าไรที่คุณจะยังมีเงินเหลือพอดูแลครอบครัว ปัจจัยเรื่องความคุ้มค่าก็สำคัญ - บางครั้งบ้านที่ค่าเช่าสูงกว่าเล็กน้อยแต่ประหยัดค่าน้ำมันเพราะใกล้ที่ทำงาน หรือรวมเฟอร์นิเจอร์ครบทำให้ไม่ต้องซื้อเพิ่ม อาจคุ้มกว่าเช่าบ้านราคาถูกกว่าแต่ต้องเสียค่าเดินทางเยอะหรือซื้อของใช้เองหมด ดังนั้นให้มองภาพรวม total cost ในการอยู่บ้านหลังนั้น ไม่ใช่ดูแค่ราคาเช่าอย่างเดียว
• ขนาดและรูปแบบของบ้าน: พิจารณาว่าบ้านหลังนั้นมี ขนาดพื้นที่ใช้สอย เพียงพอกับความต้องการหรือไม่ ทั้งจำนวนห้องนอน ห้องน้ำ ห้องครัว ที่จอดรถ พื้นที่เก็บของ และบริเวณรอบบ้าน ถ้าคุณมีสมาชิกครอบครัวหลายคน ย่อมต้องการห้องนอนหลายห้อง ห้องน้ำเพียงพอ ไม่มีใครอยากต่อคิวห้องน้ำกันตอนเช้า ๆ ถ้ามีเด็กเล็ก อาจชอบบ้านชั้นเดียวมากกว่าสองชั้นเพื่อความปลอดภัย หรือหากมีผู้สูงอายุอยู่ด้วย ก็ควรเลี่ยงบ้านที่มีหลายชั้นเว้นแต่มีห้องนอนล่างให้ นอกจากนี้ดู รูปแบบบ้าน ว่าเข้ากับไลฟ์สไตล์ไหม เช่น ครอบครัวใหญ่อาจต้องบ้านเดี่ยวที่ไม่ใช้ผนังร่วมกับใคร จะได้ไม่กังวลเรื่องเสียงรบกวน ทาวน์เฮ้าส์แม้ถูกแต่ถ้าคุณชอบเล่นดนตรีหรือมีสัตว์เลี้ยงก็อาจไม่เหมาะเพราะติดบ้านคนอื่น เป็นต้น
• สภาพและอายุของบ้าน: บ้านใหม่เอี่ยมหรือเพิ่งสร้างไม่กี่ปี ย่อมน่าอยู่และมีโอกาสจุกจิกน้อยกว่าบ้านเก่าทศวรรษ แต่บ้านใหม่ก็มักค่าเช่าสูงกว่าและอาจอยู่ในทำเลไกลออกไปเพราะโครงการใหม่ๆ มักขึ้นชานเมือง คุณต้องชั่งระหว่างอยากได้บ้านใหม่กับทำเล บางครั้งบ้านที่อายุ 5-10 ปีแต่เจ้าของบำรุงรักษาดีก็ถือว่าโอเค ตรวจดู คุณภาพการก่อสร้าง (คาน เสา ฝ้า ไฟฟ้า ประปา) ของบ้านหลังที่สนใจ ถ้าดูแข็งแรงก็หมดห่วง แต่ถ้าเห็นรอยร้าวสนิมหรือวัสดุเก่าผุมาก อาจเลี่ยงเพราะจะตามมาด้วยปัญหาระหว่างอยู่
• การตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์: ถ้าคุณมีเฟอร์นิเจอร์ของตัวเองครบอยู่แล้ว บ้านเปล่าหรือครึ่งเฟอร์อาจเหมาะกว่าและถูกกว่า แต่ถ้าคุณไม่มีอะไรเลย การเลือกบ้านที่ ตกแต่งพร้อมอยู่ จะสะดวกและประหยัดกว่าซื้อของใหม่ สิ่งที่ควรพิจารณาคือ สไตล์การตกแต่งและความครบครัน - เฟอร์นิเจอร์อยู่ในสภาพดีไหม ตรงสไตล์ที่ชอบหรืออย่างน้อยรับได้หรือไม่, มีเครื่องใช้ไฟฟ้าหลักๆ พอไหม (ตู้เย็น เครื่องซักผ้า ทีวี เตาไมโครเวฟ) ถ้าไม่มีคุณต้องเตรียมงบซื้อเพิ่ม ซึ่งอาจไม่คุ้มถ้าจะเช่าไม่กี่ปีก็ต้องขนออกอีก บางกรณีคุณอาจขอให้เจ้าของบ้านจัดหาให้เพิ่มได้ถ้าเขายินดี (เช่น ขอเตียงนอนอีกตัว) ก็ลองต่อรองดู
• สิ่งอำนวยความสะดวกและส่วนกลาง: ดูว่าบ้านนั้นตั้งอยู่ในโครงการที่มี สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง อะไรบ้าง เช่น มีรปภ. 24 ชม. คอยตรวจคนเข้าออกไหม, มียามลาดตระเวนและกล้องวงจรปิดทั่วโครงการหรือไม่ (สำคัญด้านความปลอดภัย), มีสระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม สนามเด็กเล่น ส่วนกลางให้ใช้หรือเปล่า (ถ้ามี ลูกๆ ก็จะได้สนุกและเราได้ใช้ประโยชน์), ถนนในหมู่บ้านกว้างขวาง รถสวนกันสะดวกหรือไม่, เพื่อนบ้านโดยรวมเป็นกลุ่มไหน (ถ้าในหมู่บ้านมีแต่ต่างชาติและคุณเป็นคนไทย ก็อาจคิดเรื่องวัฒนธรรมต่างกัน หรือกลับกันหากคุณเป็นต่างชาติอยู่หมู่บ้านคนไทยล้วนก็ควรปรับตัว) ข้อนี้เป็น soft factor ที่มีผลต่อความพึงพอใจในการอยู่อาศัยระยะยาว
• ความปลอดภัย: นอกจากเรื่องสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัยแล้ว ตัวบ้านต้องมี ระบบความปลอดภัย พื้นฐานที่ดี เช่น มีกลอนประตูแน่นหนา ลูกบิด/ประตูรั้วแข็งแรง, มีเหล็กดัดหรือตะแกรงนิรภัยที่หน้าต่าง (โดยเฉพาะชั้นล่าง) หรือถ้าไม่มีแต่เป็นหมู่บ้านปิดมียามก็ควรชั่งน้ำหนักกัน, ในบ้านมีเครื่องตรวจจับควันไฟหรือถังดับเพลิงให้หรือไม่ (ไม่บังคับแต่ถ้ามีจะดี), พื้นที่รอบบ้านตอนกลางคืนมีไฟพอหรือเปล่า ผู้เช่าที่ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยมากๆ อาจติดตั้งระบบเตือนภัยเพิ่มเองได้ แต่ดูว่าบ้านรองรับไหม เช่น มีจุดเดินสายเซ็นเซอร์ หรือมีที่ติดกล้อง CCTV ได้ง่ายหรือไม่
• ความเข้ากันกับไลฟ์สไตล์: ปัจจัยนี้แล้วแต่บุคคล เช่น หากคุณเป็นคนรักสงบ ชอบธรรมชาติ ก็อาจอยากได้บ้านติดวิวสวนหรือวิวทะเลหน่อย ไม่ใช่อยู่กลางเมืองที่เต็มไปด้วยตึก, ถ้าคุณรักสัตว์เลี้ยง ต้องหา บ้านที่อนุญาตสัตว์เลี้ยง และมีพื้นที่ให้สัตว์วิ่งเล่นปลอดภัย, หากคุณทำอาหารบ่อย ชอบทำกับข้าว ต้องดูว่าบ้านมีครัวแบบปิดดีหรือไม่ (ในไทยสำคัญเพราะช่วยเรื่องกลิ่นและความร้อน), ถ้าคุณเป็นคนชอบออกกำลังกาย ก็อาจมองหาหมู่บ้านที่มีฟิตเนสหรืออยู่ใกล้สวนสาธารณะ, หรือหากชอบสังสรรค์ปาร์ตี้ ก็ควรดูบ้านที่มีพื้นที่จอดรถพอรับเพื่อนมาเยี่ยม และไม่มีกฎเข้มงวดเรื่องเสียงหลัง 4 ทุ่ม เป็นต้น บ้านที่เข้ากับไลฟ์สไตล์จะทำให้คุณอยู่อย่างมีความสุข ไม่ต้องปรับตัวมาก
• ชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของผู้ให้เช่า: ข้อนี้มักถูกมองข้าม แต่จริงๆ สำคัญ - ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของบ้านเป็นใคร น่าเชื่อถือแค่ไหน ถ้าเป็น บริษัทพัฒนาอสังหาฯ หรือเอเจนซี่มืออาชีพ ก็มักจะมีมาตรฐานการดูแลดี แต่ถ้าเป็น เจ้าของบ้านทั่วไป ก็ควรประเมินจากการพูดคุย เช่น ตอบคำถามตรงไปตรงมาไหม, ดูใส่ใจผู้เช่าหรือเน้นแต่เงื่อนไขของตน, มีประวัติปล่อยเช่ามาก่อนไหม (ถ้าได้คุยกับผู้เช่าคนเก่าได้ยิ่งดี), เขาทำสัญญาชัดเจนไหม สิ่งเหล่านี้จะบอกว่าหากเกิดปัญหาภายหลังคุณจะสื่อสารด้วยง่ายหรือยาก อย่างในพัทยามีกรณีผู้ให้เช่าบางรายขายบ้านระหว่างที่มีสัญญาเช่าโดยไม่แจ้ง ทำให้ผู้เช่าต้องย้ายออกกะทันหัน (แม้ผิดสัญญาแต่ถ้าเขาไม่แคร์คุณก็ลำบาก) ดังนั้นเลือกผู้ให้เช่าที่มีความเป็นมืออาชีพหรือมีความรับผิดชอบ จะลดความเสี่ยง
• การบริการหลังการเช่า: หากผู้ให้เช่าระบุว่าจะมี บริการดูแลบางอย่าง ให้ เช่น ส่งช่างมาทำความสะอาดสระ/สวนรายสัปดาห์, มีฝ่ายจัดการทรัพย์สินให้ติดต่อ 24 ชม. กรณีฉุกเฉิน, หรือรวมบริการแม่บ้านรายเดือน นั่นก็เป็นปัจจัยบวกที่ควรพิจารณา เพราะจะทำให้การพักอาศัยสะดวกขึ้น ยิ่งกับชาวต่างชาติที่ไม่คล่องภาษาไทย การมีผู้จัดการดูแลแทนจะช่วยมาก

เมื่อพิจารณาปัจจัยทั้งหมดนี้แล้ว ผู้เช่าควรจัดลำดับ ความสำคัญของแต่ละปัจจัย สำหรับตัวเอง ว่าอะไร “ต้องมี” อะไร “ยืดหยุ่นได้” เพราะมักจะไม่สามารถได้บ้านที่เพียบพร้อมทุกด้าน 100% ในงบประมาณจำกัด เช่น คุณอาจต้องยอมอยู่ไกลขึ้นนิด เพื่อได้บ้านใหม่กว้างขวางในราคาเท่าคอนโดกลางเมืองเล็กๆ หรือยอมเช่าบ้านเก่าแต่ทำเลดีมากเพื่อเดินไปทำงาน ฯลฯ การทราบความต้องการหลักและรองจะช่วยตัดสินใจเลือกบ้านที่เหมาะสมที่สุดได้ง่ายขึ้น

สุดท้ายนี้ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ปล่อยเช่าหรือผู้เช่า การสื่อสารที่ชัดเจน เปิดเผย และการทำสัญญาที่เป็นธรรม คือกุญแจของความสำเร็จในการเช่าบ้าน การเข้าใจมุมมองของอีกฝ่ายก็สำคัญ ผู้ปล่อยเช่าควรนึกถึงความต้องการของผู้เช่า (บ้านน่าอยู่ ปลอดภัย) ส่วนผู้เช่าก็ควรเคารพการลงทุนและทรัพย์สินของผู้ให้เช่า (ดูแลบ้านเหมือนบ้านตัวเอง) หากทั้งสองฝ่ายตั้งอยู่บนพื้นฐาน win-win และปฏิบัติตามข้อตกลงอย่างเคร่งครัด ก็จะอยู่ร่วมกันอย่างราบรื่นในระยะยาว

บทส่งท้าย: การเช่าบ้านในพัทยาในปัจจุบันถือเป็นทางเลือกยอดนิยมทั้งสำหรับนักลงทุนไทยที่มองหาโอกาสสร้างรายได้จากอสังหาฯ และคนไทยทั่วไปที่ต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพในเมืองท่องเที่ยวแห่งนี้ การจะปล่อยเช่าหรือเช่าบ้านให้ได้ผลดีนั้นจำเป็นต้องมีความรู้และการวางแผนเชิงกลยุทธ์ดังที่อธิบายมาทั้งหมด ตั้งแต่การวิเคราะห์ตลาด เจาะทำเล ตั้งราคา ตลอดจนรู้กฎหมายที่เกี่ยวข้อง หวังว่าบทความเชิงลึกนี้จะช่วยให้ผู้อ่านทั้งฝั่งผู้ให้เช่าและผู้เช่าได้เห็นภาพรวมอย่างละเอียด พร้อมนำเคล็ดลับต่างๆ ไปปรับใช้ให้เกิดประโยชน์ ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของบ้านที่อยากปล่อยเช่าเพื่อรับผลตอบแทนสม่ำเสมอ หรือเป็นผู้เช่าที่มองหาบ้านเช่าระยะยาวที่ตรงใจในพัทยา การเตรียมความพร้อมและมีข้อมูลครบถ้วนจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ และได้รับประสบการณ์ที่ดีในการเช่าบ้านเมืองพัทยาอย่างแน่นอน