คู่มือเช่าอพาร์ทเม้นท์ในพัทยา ปี 2568
ภาพรวมตลาดเช่าอพาร์ทเม้นท์ในพัทยา ปี 2568
ปี 2568 (ค.ศ. 2025) ตลาดเช่าอพาร์ทเม้นท์ในเมืองพัทยามีความคึกคักและมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่องหลังจากสถานการณ์โรคระบาดใหญ่ในช่วงปี 2563-2564 ที่ทำให้ตลาดซบเซาลงอย่างมาก แต่ในปัจจุบัน เศรษฐกิจในพื้นที่เริ่มกลับมาฟื้นตัวโดยได้รับแรงสนับสนุนจากการท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นและโครงการพัฒนาเศรษฐกิจในภูมิภาค EEC (Eastern Economic Corridor) ที่ทำให้มีแรงงานและนักลงทุนเข้ามาในพื้นที่มากขึ้น ความต้องการที่พักอาศัยแบบเช่าจึงเพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยมีรายงานว่าอัตราการเข้าพักเช่าที่อยู่อาศัย (Occupancy Rate) ในพัทยาช่วงต้นปี 2568 ปรับตัวขึ้นมาใกล้ระดับ 80% ซึ่งสะท้อนว่าห้องเช่าส่วนใหญ่ถูกจับจองและตลาดมีความคึกคักเป็นอย่างมาก ผู้ประกอบการที่ให้เช่าที่พักหลายรายจึงปรับกลยุทธ์เพื่อรองรับความต้องการนี้. นอกจากนี้ ฝั่งอุปทานหรือจำนวนที่พักปล่อยเช่าก็มีการปรับตัวในปี 2568 เช่นกัน มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ หลายพันยูนิตที่สร้างเสร็จและทยอยเข้าสู่ตลาด ทำให้มีห้องชุดเพิ่มขึ้นสำหรับปล่อยเช่า ขณะเดียวกันเจ้าของบ้านหรือคอนโดเดิมที่เคยชะลอการปล่อยเช่าในช่วงโควิดก็กลับมาปล่อยเช่ากันมากขึ้น ส่งผลให้ผู้เช่ามีตัวเลือกหลากหลาย แต่ในทำเลทองหรือห้องคุณภาพสูงก็ยังคงเป็นที่ต้องการและถูกจับจองไว้ หากมองในแง่แนวโน้มอนาคต โครงการโครงสร้างพื้นฐานอย่างรถไฟความเร็วสูงเชื่อมกรุงเทพ-พัทยาที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และการขยายสนามบินอู่ตะเภา (ทั้งสองโครงการนี้คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในไม่กี่ปีข้างหน้า) ช่วยเพิ่มการเชื่อมต่อของเมืองและดึงดูดผู้คนให้เข้ามาพำนักในพัทยาเพิ่มขึ้น (ทั้งในรูปแบบนักท่องเที่ยวระยะสั้นและผู้พักอาศัยระยะยาว) จึงยิ่งเสริมศักยภาพให้พัทยาเป็นเมืองน่าอยู่อาศัยและน่าลงทุนมากขึ้น มีการคาดการณ์ว่าตลาดเช่าที่พักอาศัยจะยังคงเติบโตต่อเนื่องไปอีกหลายปี
จากข้อมูลแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์พบว่า พัทยาเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยสูงที่สุดนอกเขตกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2567-2568 ที่ผ่านมามีจำนวนผู้ค้นหาที่พักแบบเช่าในพัทยาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง การที่ผู้คนหันมาเลือกเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้นเกิดจากหลายปัจจัย เช่น ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับสูงทำให้การซื้อไม่ใช่ทางเลือกง่าย เงื่อนไขการขอสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น รวมถึงวิถีชีวิตที่ต้องการความยืดหยุ่นในการย้ายที่อยู่ เมืองพัทยาเองก็มีจุดแข็งด้านทำเลที่ตั้ง ทั้งเป็นเมืองท่องเที่ยวชายทะเล มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และมีงานในภาคบริการและอุตสาหกรรมเกิดใหม่เพิ่มขึ้น จึงดึงดูดทั้งคนทำงานรุ่นใหม่และผู้ที่สามารถทำงานจากที่ใดก็ได้ (remote work) ซึ่งเลือกมาพักอาศัยในเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยาเพื่อคุณภาพชีวิตใกล้ทะเล ผู้เช่าชาวไทยกลุ่มนี้เข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้นควบคู่กับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ส่งผลให้ที่พักแบบเช่าได้รับความนิยมสูงตามไปด้วย
อัตราค่าเช่าเฉลี่ย ในพัทยามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วง 1-2 ปีก่อนหน้า แต่ยังถือว่าอยู่ในระดับที่หลากหลายและสามารถเลือกหาได้ตามงบประมาณ ตั้งแต่ห้องเช่าราคาประหยัดหลักพันบาทไปจนถึงอพาร์ทเม้นท์หรูหรือคอนโดวิวทะเลราคาหลักหลายหมื่นบาทต่อเดือน โดยพื้นที่ใจกลางเมืองและทำเลติดทะเลจะมีค่าเช่าสูงกว่าพื้นที่รอบนอก นอกจากนี้การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติและผู้เช่าชาวต่างประเทศในปี 2568 ส่งผลให้บางทำเลที่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติมีการแข่งขันของตลาดเช่าสูง ผู้เช่าอาจพบว่ายูนิตคุณภาพดีหรือใกล้สถานที่สำคัญมีจำนวนจำกัดและถูกจับจองอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าชาวไทยยังมีทางเลือกมากมายทั้งในส่วนของอพาร์ทเม้นท์และคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า เนื่องจากมีโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง ทำให้ผู้เช่าสามารถเลือกยูนิตที่ตรงความต้องการได้ง่ายขึ้น
โดยสรุป ภาพรวมตลาดเช่าอพาร์ทเม้นท์พัทยาในปี 2568 มีความ คึกคักและสมดุลระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นตามสภาวะตลาดแต่ยังไม่สูงจนเกินเอื้อมสำหรับผู้เช่าทั่วไป ผู้เช่าคนไทยควรติดตามสถานการณ์และปรับตัว เช่น การวางแผนหาที่พักล่วงหน้าในช่วงที่ความต้องการสูง (เช่นช่วงไฮซีซั่นปลายปีที่มีนักท่องเที่ยวและผู้เช่าต่างชาติหลั่งไหลเข้ามามาก) และควรเตรียมเอกสารและงบประมาณให้พร้อมเมื่อพบที่พักที่ตรงใจเพื่อไม่ให้พลาดโอกาสเช่าห้องที่ต้องการ
ลักษณะและประเภทของอพาร์ทเม้นท์ในพัทยา
เมืองพัทยามีที่พักอาศัยประเภทอพาร์ทเม้นท์และห้องชุดให้เลือกหลากหลายรูปแบบ เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้เช่าที่มีความต้องการและงบประมาณแตกต่างกัน ดังนี้:
- อพาร์ทเม้นท์มาตรฐาน (Apartment): เป็นอาคารพักอาศัยที่มีห้องพักหลายห้องในอาคารเดียว โดยทั่วไปเจ้าของอาคารจะเป็นผู้ดูแลและปล่อยเช่าเอง อพาร์ทเม้นท์ประเภทนี้มักมีสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐาน เช่น ที่จอดรถ เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ ระบบรักษาความปลอดภัย (ยามหรือกล้องวงจรปิด) บางแห่งอาจมีอินเทอร์เน็ตหรือเคเบิลทีวีให้บริการ แต่โดยมากจะไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกหรูหราอย่างสระว่ายน้ำหรือฟิตเนส จุดเด่นคือ ค่าเช่าค่อนข้างถูกและสัญญาเช่ามีความยืดหยุ่น หลายแห่งอนุญาตให้เช่าระยะสั้นเป็นรายเดือนหรือไม่มีข้อผูกมัดระยะยาว เหมาะสำหรับผู้เช่าที่ต้องการประหยัดค่าใช้จ่ายหรืออยู่ระยะสั้น ห้องพักมักมีเฟอร์นิเจอร์ขั้นพื้นฐานให้ เช่น เตียง ตู้เสื้อผ้า โต๊ะ แต่บางแห่งก็เป็นห้องเปล่าที่ผู้เช่าต้องจัดหาเฟอร์นิเจอร์เอง
- หอพัก/ห้องเช่าราคาประหยัด: ลักษณะคล้ายอพาร์ทเม้นท์มาตรฐานแต่มีขนาดเล็กลงหรืออยู่ในซอยย่อย หอพักมักเป็นตัวเลือกของพนักงานบริการหรือคนทำงานที่ต้องการประหยัดค่าใช้จ่าย ห้องพักอาจมีขนาดเล็ก (ประมาณ 15-25 ตร.ม.) และมีสิ่งอำนวยความสะดวกจำกัด บางแห่งอาจไม่มีเครื่องปรับอากาศหรือมีตัวเลือกห้องพัดลมกับห้องแอร์ ค่าเช่าในหอพักเหล่านี้จะถูกมาก โดยเริ่มตั้งแต่ประมาณ 3,000-5,000 บาทต่อเดือน ทั้งนี้หอพักบางแห่งอาจมีกฎระเบียบค่อนข้างเข้มงวด เช่น ห้ามส่งเสียงดังหลังเวลาที่กำหนด หรือห้ามทำอาหารในห้อง เนื่องจากเป็นที่พักอาศัยรวมที่เน้นความสงบเรียบร้อย ผู้เช่าควรศึกษากฎของแต่ละแห่งให้ดีก่อนเช่า
- คอนโดมิเนียมให้เช่า (Condominium): ในพัทยามีโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมาก ซึ่งเจ้าของห้องชุดแต่ละยูนิตอาจนำมาปล่อยเช่าเองหรือผ่านนายหน้า คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันกว่าอพาร์ทเม้นท์ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องประชุม สวนหย่อม พื้นที่จอดรถส่วนกลาง รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัยที่เป็นมาตรฐาน (คีย์การ์ด, รปภ. 24 ชั่วโมง) ห้องพักในคอนโดมักตกแต่งพร้อมอยู่ มีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบ เช่น แอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็น ทีวี ไมโครเวฟ เป็นต้น ขนาดห้องมีตั้งแต่แบบสตูดิโอ (~25-30 ตร.ม.) ไปจนถึงหลายห้องนอน (มากกว่า 100 ตร.ม. สำหรับห้องชุดใหญ่) ค่าเช่าคอนโดจะแตกต่างกันตามทำเลและความหรูหรา เช่น คอนโดติดชายหาดหรืออยู่ใจกลางเมืองจะมีค่าเช่าสูงกว่าคอนโดในโซนอื่น นอกจากนี้การเช่าคอนโดมักมี สัญญาระยะยาว เช่น 6 เดือนหรือ 1 ปี และต้องชำระเงินประกัน 2 เดือนบวกกับค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนเมื่อทำสัญญา เหมาะกับผู้เช่าที่ต้องการความสะดวกสบายและสิ่งแวดล้อมคุณภาพ
- เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ (Serviced Apartment): เป็นอพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดที่ให้บริการในลักษณะใกล้เคียงโรงแรม มีการตกแต่งครบครันระดับหรูและมีบริการเพิ่มเติม เช่น ทำความสะอาดห้องประจำสัปดาห์ บริการซักรีด บริการต้อนรับ (reception) 24 ชั่วโมง บางแห่งรวมค่าไฟฟ้า น้ำประปา และอินเทอร์เน็ตไว้ในค่าเช่า เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในพัทยาส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลดี ใกล้ชายหาดหรือแหล่งท่องเที่ยว เน้นกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติหรือผู้บริหารที่มาพักระยะกลาง-สั้น ค่าเช่ามักจะค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับการเช่าอพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดทั่วไป แต่อำนวยความสะดวกเรื่องการบริการและไม่ต้องยุ่งยากกับการดูแลห้องเอง ผู้เช่าคนไทยที่ต้องมาทำงานโครงการระยะสั้นไม่กี่เดือนในพัทยาอาจพิจารณาเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เพราะไม่ต้องทำสัญญาระยะยาวและสะดวกสบาย
- บ้านเช่าและทาวน์เฮ้าส์ (House/Townhouse): นอกเหนือจากอพาร์ทเม้นท์และคอนโดมิเนียม ผู้เช่ายังมีตัวเลือกในการเช่าบ้านทั้งหลังหรือทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งพบได้มากในเขตรอบนอกหรือหมู่บ้านจัดสรรในพัทยา การเช่าบ้านเหมาะกับผู้ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมาก เช่น ครอบครัวที่มีสมาชิกหลายคน หรือต้องการบริเวณสวนและความเป็นส่วนตัว บ้านเช่าในพัทยามีตั้งแต่บ้านเดี่ยวชั้นเดียวหรือสองชั้นบนที่ดินแปลงเล็ก ๆ ในราคาเข้าถึงได้ ไปจนถึงบ้านหรูพร้อมสระว่ายน้ำในทำเลใกล้ทะเล ราคาค่าเช่าจะแปรผันตามขนาดบ้าน ทำเล และความใหม่ของตัวบ้าน (เช่น บ้านเดี่ยว 3 ห้องนอนในชานเมืองอาจเช่าอยู่ราว 15,000 บาท/เดือน ขณะที่บ้านหรู 4-5 ห้องนอนใกล้ชายหาดอาจสูงถึง 50,000 บาท/เดือนหรือมากกว่า) การเช่าบ้านอาจมีค่าใช้จ่ายส่วนควบเพิ่ม เช่น ผู้เช่าอาจต้องดูแลสวนหรือจ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้านเองตามตกลง และโดยมากสัญญาเช่าบ้านมักกำหนดที่ 1 ปีขึ้นไป เมื่อเทียบกับอพาร์ทเม้นท์ ข้อดีของบ้านเช่าคือได้พื้นที่กว้างขวางและความรู้สึกเหมือนอยู่บ้านตัวเอง ขณะที่ข้อควรพิจารณาคือเรื่องความปลอดภัย (ควรดูว่าหมู่บ้านมีรปภ.ไหม) และความรับผิดชอบในการดูแลรักษาจุกจิกที่อาจมากกว่าการอยู่คอนโดหรืออพาร์ทเม้นท์
หมายเหตุ: นอกจากประเภทที่กล่าวมา ผู้เช่ายังอาจพบตัวเลือกอื่น ๆ เช่น ห้องชุดในโรงแรม (Hotel Residences) ที่บางแห่งปล่อยเช่าระยะยาวสำหรับนักธุรกิจหรือนักท่องเที่ยวที่มาพักนาน ซึ่งมีบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกเทียบเท่าโรงแรม แต่ค่าเช่าก็มักสูงเช่นกัน อย่างไรก็ดี ที่พักให้เช่าส่วนใหญ่ในพัทยาจะอยู่ในรูปแบบอพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดมิเนียมตามที่กล่าวข้างต้น
ทำเลยอดนิยมสำหรับการเช่าอพาร์ทเม้นท์ในพัทยา
ทำเลที่ตั้งของที่พักเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้เช่าควรพิจารณา พัทยามีหลายย่านที่ได้รับความนิยมในการอยู่อาศัยแบบเช่า ซึ่งแต่ละย่านมีบรรยากาศและระดับค่าเช่าแตกต่างกันไป ย่านหลักๆ ของพัทยา ที่นิยมสำหรับการเช่าที่พัก ได้แก่ พัทยากลาง, พัทยาเหนือ, พัทยาใต้, หาดจอมเทียน และพื้นที่รอบนอกตัวเมือง โดยสามารถสรุปลักษณะเด่นของแต่ละย่านได้ดังนี้:
พัทยากลาง
ย่านพัทยากลางถือเป็นศูนย์กลางที่คึกคักที่สุดของเมืองพัทยา เป็นที่ตั้งของห้างสรรพสินค้าใหญ่ (เช่น เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช), ร้านอาหาร, แหล่งบันเทิง และสถานที่ท่องเที่ยวยามค่ำคืนหลายแห่ง เช่น โซนถนนเลียบชายหาดพัทยา, ซอยบัวขาว, และซอยแอลเค เมโทร ข้อดีของการอยู่อาศัยในพัทยากลางคือ ความสะดวกสบายในการเดินทางและเข้าถึงบริการต่างๆ โดยส่วนใหญ่สามารถเดินถึงร้านสะดวกซื้อ ร้านอาหาร ตลาด หรือชายหาดได้ง่าย นอกจากนี้พื้นที่นี้ยังมีระบบขนส่งมวลชนท้องถิ่นอย่างรถสองแถววิ่งผ่านตลอดทั้งวัน และรถแท็กซี่หรือมอเตอร์ไซค์รับจ้างในบางจุด ทำให้อาศัยอยู่ได้แม้ไม่มีรถยนต์ส่วนตัว
อพาร์ทเม้นท์และคอนโดในพัทยากลางมีความหลากหลาย ตั้งแต่ห้องชุดขนาดเล็กในซอยเงียบสงบ ไปจนถึงคอนโดมิเนียมหรูติดหาด วิวทะเล ค่าเช่าเฉลี่ยในย่านนี้จะสูงกว่าพื้นที่อื่นเพราะอยู่ใจกลางเมืองและใกล้ทะเล ห้องสตูดิโอหรือหนึ่งห้องนอนขนาดประมาณ 30-50 ตร.ม. ในพัทยากลางอาจมีค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 8,000-20,000 บาทต่อเดือน (ขึ้นกับความใหม่และสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการ) ส่วนห้องชุดขนาดใหญ่หรือคอนโดหรูอาจมีค่าเช่าได้ถึง 30,000-50,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่าที่เลือกย่านนี้มักเป็นคนวัยทำงานที่ทำงานในเมืองพัทยาเองหรือผู้ที่ชื่นชอบการใช้ชีวิตท่ามกลางความสะดวกและแสงสี แต่สิ่งที่ต้องพิจารณาคือความพลุกพล่านและเสียงดังในบางพื้นที่ โดยเฉพาะใกล้โซนบันเทิงตอนกลางคืน รวมถึงการจราจรที่คับคั่งในชั่วโมงเร่งด่วน
พัทยาเหนือ
พื้นที่พัทยาเหนือครอบคลุมตั้งแต่บริเวณวงเวียนปลาโลมา (จุดเชื่อมต่อระหว่างถนนเลียบชายหาดกับถนนพัทยาเหนือ) ไปจนถึงเขตนาเกลือและวงศ์อมาตย์ ย่านนี้มีความผสมผสานระหว่างย่านที่อยู่อาศัยของคนท้องถิ่นกับแหล่งท่องเที่ยวและที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ นาเกลือ/วงศ์อมาตย์ เป็นบริเวณที่ขึ้นชื่อว่าค่อนข้างสงบและมีความเป็นส่วนตัวสูงเมื่อเทียบกับใจกลางเมือง มีชายหาดวงศ์อมาตย์ที่บรรยากาศเงียบสงบและสะอาด เหมาะแก่การพักผ่อน บริเวณนี้จึงเป็นที่ตั้งของคอนโดมิเนียมหรูหลายแห่งที่นิยมในหมู่นักลงทุนและชาวต่างชาติที่เข้ามาพักอาศัยระยะยาว ทำให้ค่าเช่าในโซนติดชายหาดวงศ์อมาตย์ค่อนข้างสูงกว่าบริเวณอื่นๆ ของพัทยาเหนือ
สำหรับบริเวณ ถนนพัทยาเหนือและพื้นที่ใกล้เคียง (ซึ่งเข้าใกล้ตัวเมือง) จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันเช่นกัน ทั้งตลาดสด ร้านอาหารท้องถิ่น ร้านสะดวกซื้อ และอยู่ใกล้โรงพยาบาลกรุงเทพ-พัทยา ซึ่งเป็นโรงพยาบาลใหญ่ประจำพื้นที่ อพาร์ทเม้นท์ในย่านนี้มีทั้งแบบราคาประหยัดที่อยู่ในชุมชนคนท้องถิ่น และอพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดระดับกลางถึงสูง ยิ่งเข้าใกล้โซนวงศ์อมาตย์และนาเกลือ ค่าเช่ายิ่งขยับสูงขึ้น ราคาค่าเช่าห้องทั่วไปในพัทยาเหนืออาจเริ่มต้นราว 5,000-8,000 บาท/เดือนสำหรับห้องพักขนาดเล็กแบบพื้นฐาน ในซอยชุมชน และอาจอยู่ในช่วง 15,000-25,000 บาท/เดือนสำหรับคอนโดวิวทะเลหรือโครงการใหม่ระดับกลางขึ้นไป
ข้อดีของพัทยาเหนือคือสงบกว่าพัทยากลาง มีทั้งบรรยากาศชุมชนและธรรมชาติ (เช่น ใกล้กับสถานที่ท่องเที่ยวอย่าง ปราสาทสัจธรรม ในนาเกลือ) การจราจรไม่หนาแน่นเท่าช่วงกลางเมือง อย่างไรก็ดี การเดินทางเข้าเมืองจากพัทยาเหนืออาจต้องใช้รถสองแถวหรือต่อรถหากอยู่ลึกเข้าไปในซอย นอกจากนี้บางพื้นที่ในพัทยาเหนือมีชาวต่างชาติอาศัยอยู่มาก ผู้เช่าอาจพบร้านค้าและร้านอาหารนานาชาติหลายแห่ง ซึ่งเป็นข้อดีสำหรับผู้ที่ชอบความหลากหลาย
พัทยาใต้
พัทยาใต้ครอบคลุมบริเวณตั้งแต่ถนนพัทยาใต้ (แยกจากถนนสุขุมวิทเข้ามายังตัวเมือง) ไล่ลงมาจนถึงบริเวณเขาพระตำหนัก พื้นที่นี้มีลักษณะสองแบบคือ ส่วนที่เป็นเมืองท่องเที่ยว ใกล้โซนวอล์คกิ้งสตรีทและท่าเรือบาลีฮาย ซึ่งคึกคักด้วยสถานบันเทิงยามค่ำคืน ร้านอาหาร และนักท่องเที่ยวจำนวนมาก และอีกส่วนคือพื้นที่อยู่อาศัยที่สงบขึ้นตามซอยต่างๆ และบริเวณเชิงเขาพระตำหนัก
สำหรับย่านใกล้ถนนพัทยาใต้และวอล์คกิ้งสตรีท จะมีเกสต์เฮาส์ โรงแรมขนาดเล็ก และอพาร์ทเม้นท์ราคาประหยัดจำนวนมากเพื่อตอบสนองความต้องการของคนที่ทำงานในภาคท่องเที่ยวหรือผู้ที่ต้องการอยู่ใกล้สถานบันเทิง ค่าเช่าในบริเวณนี้อาจถูกกว่าใจกลางพัทยากลางบ้าง ห้องเช่าขนาดเล็กในโซนพัทยาใต้หาได้ตั้งแต่ประมาณ 5,000-10,000 บาทต่อเดือน อย่างไรก็ตาม สภาพแวดล้อมจะค่อนข้างจอแจในช่วงกลางคืนเนื่องจากมีร้านเหล้า บาร์ คลับหลายแห่ง ผู้เช่าควรพิจารณาเรื่องเสียงและความสงบในการพักผ่อน
บริเวณ เขาพระตำหนัก (อยู่ระหว่างพัทยาใต้กับจอมเทียน) เป็นโซนอยู่อาศัยยอดนิยมที่แตกต่างออกไป มีความเงียบสงบและเป็นส่วนตัวมากขึ้น โซนนี้ตั้งอยู่บนเนินเขาที่สามารถมองเห็นวิวทะเลได้สวยงาม มีทั้งโครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และบ้านพักตากอากาศ ค่าเช่าในย่านเขาพระตำหนักจะอยู่ในระดับกลางถึงสูง เช่น คอนโดหนึ่งห้องนอนวิวทะเลในบริเวณนี้อาจมีค่าเช่าประมาณ 12,000-25,000 บาทต่อเดือน ขึ้นกับความใหม่และความหรูของโครงการ จุดเด่นของเขาพระตำหนักคือได้ทั้งบรรยากาศธรรมชาติ (มีพื้นที่สีเขียวและวิวทะเล) และไม่ไกลจากตัวเมือง สามารถเดินทางไปยังพัทยากลางหรือจอมเทียนได้ในเวลาไม่กี่นาที
โดยรวม พัทยาใต้มีความหลากหลายสูงในเรื่องบรรยากาศ ขึ้นอยู่กับตำแหน่งที่ตั้งย่อย ผู้เช่าสามารถเลือกได้ตามไลฟ์สไตล์ หากชอบความคึกคักก็มีพื้นที่ให้เลือกใกล้แหล่งบันเทิง แต่หากต้องการความสงบมีความเป็นส่วนตัว โซนเขาพระตำหนักก็เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ
หาดจอมเทียน
พื้นที่หาดจอมเทียนตั้งอยู่ทางทิศใต้ของตัวเมืองพัทยา แยกออกจากพัทยาใต้โดยบริเวณเขาพระตำหนัก หาดจอมเทียนมีความยาวหลายกิโลเมตร ถือเป็นย่านพักผ่อนที่ได้รับความนิยมทั้งจากนักท่องเที่ยวและผู้พักอาศัยระยะยาว ลักษณะของจอมเทียนจะเงียบสงบและผ่อนคลายกว่าโซนพัทยากลางและพัทยาเหนือ มีชายหาดที่สะอาดและบรรยากาศเป็นกันเอง เหมาะกับการเล่นน้ำและทำกิจกรรมทางน้ำ ต่างจากหาดพัทยาที่เน้นท่องเที่ยวเชิงบันเทิง
ที่พักอาศัยในย่านจอมเทียน ส่วนมากจะเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างขึ้นเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศและให้เช่าในระยะยาว มีโครงการคอนโดจำนวนมากเรียงรายตามแนวชายหาดและพื้นที่ใกล้เคียง ซึ่งหลายแห่งมีทางเดินลงชายหาดโดยตรงหรือวิวทะเลที่สวยงาม ค่าเช่าที่พักในจอมเทียนมีหลากหลายตามระดับโครงการ ห้องสตูดิโอหรือหนึ่งห้องนอนในคอนโดย่านจอมเทียนสามารถหาได้ตั้งแต่ประมาณ 7,000-15,000 บาทต่อเดือน สำหรับโครงการระดับกลาง ไม่ติดหาดมากนัก ส่วนคอนโดหรูติดชายหาดหรือห้องขนาดใหญ่ค่าเช่าอาจอยู่ที่ 20,000-40,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่าหลายคนที่เลือกจอมเทียนมักเป็นกลุ่มที่ต้องการความสงบและชื่นชอบบรรยากาศชายทะเล เช่น ผู้เกษียณอายุที่มาใช้ชีวิตริมทะเล ครอบครัวเล็ก หรือผู้ที่ทำงานแบบรีโมทที่สามารถเลือกทำเลพักผ่อนได้
ในแง่ความสะดวก ย่านจอมเทียนมีร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ และตลาดสดรองรับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมีรถสองแถวสายหลักวิ่งระหว่างจอมเทียนกับพัทยาเป็นระยะ ทำให้การเดินทางเข้าเมืองพัทยาค่อนข้างสะดวกแม้ไม่มีรถส่วนตัว อย่างไรก็ดี ส่วนที่ลึกเข้าไปจากชายหาดหรือซอยย่อยอาจจะต้องใช้มอเตอร์ไซค์หรือรถส่วนตัวในการเข้าถึง จุดที่ควรทราบคือช่วงวันหยุดหรือฤดูท่องเที่ยว ชายหาดจอมเทียนจะมีนักท่องเที่ยวมาก การจราจรบนถนนเลียบชายหาดอาจหนาแน่น แต่โดยรวมแล้วจอมเทียนยังคงสงบกว่าและมีความเป็นชุมชนพักอาศัยมากกว่าโซนตัวเมืองพัทยา
พื้นที่รอบนอกตัวเมืองพัทยา
นอกเหนือจากพื้นที่หลักที่กล่าวมา ยังมี บริเวณรอบนอกตัวเมืองพัทยา ที่เป็นตัวเลือกสำหรับการอยู่อาศัยแบบเช่า โดยทั่วไปหมายถึงพื้นที่ที่อยู่ด้านในฝั่งตะวันออกของถนนสุขุมวิท หรือพื้นที่ชานเมืองที่ต่อกับเขตอำเภอบางละมุง ในโซนนี้รวมถึงย่านเช่น หนองปรือ, เขาตาโล, นาเกลือโซนปลาย, ห้วยใหญ่, หรือพื้นที่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมที่อยู่รอบนอก เป็นต้น
จุดเด่นของพื้นที่รอบนอกคือ ความสงบและค่าเช่าที่ถูกกว่า เมื่อเทียบกับการอยู่ในเมือง ผู้เช่าจะสามารถหาเช่าห้องหรือบ้านที่มีขนาดใหญ่ขึ้นในงบประมาณเท่ากันได้ ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ห้องนอนในหมู่บ้านจัดสรรบริเวณหนองปรือหรือโป่ง อาจมีค่าเช่าเพียง 10,000-20,000 บาทต่อเดือน ซึ่งให้พื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัวมากกว่าอยู่คอนโดกลางเมือง นอกจากนี้ยังมีอพาร์ทเม้นท์ขนาดเล็กและห้องเช่าในชุมชนท้องถิ่นที่ราคาย่อมเยา (บางแห่งห้องเช่าเริ่มต้น 3,000-4,000 บาทต่อเดือน) กระจายอยู่ในเขตชานเมืองเหล่านี้ เพื่อรองรับพนักงานที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมใกล้เคียงหรือธุรกิจบริการนอกเขตท่องเที่ยว
อย่างไรก็ตาม การอยู่อาศัยในพื้นที่รอบนอกอาจต้องแลกมากับ ความสะดวกในการเดินทางที่ลดลง เนื่องจากรถสองแถวหรือขนส่งสาธารณะเข้าถึงไม่ทั่วถึงเหมือนในตัวเมือง ผู้เช่ามักต้องมีรถยนต์หรือรถมอเตอร์ไซค์ส่วนตัวเพื่อเดินทางเข้าเมืองหรือไปทำงาน นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมจะเป็นแบบชุมชนท้องถิ่นมากกว่า ไม่มีแสงสีหรือสถานที่ท่องเที่ยวมากนัก แต่ก็แลกมาด้วยความสงบและปลอดภัยในแบบชานเมือง เหมาะกับคนที่ต้องการพักผ่อนหลังเลิกงานโดยไม่ถูกรบกวนจากความวุ่นวายของเมือง
สรุปแล้ว ทำเลแต่ละแห่งในพัทยามีเอกลักษณ์ต่างกัน ผู้เช่าควรพิจารณาถึง ไลฟ์สไตล์, งบประมาณ, และความสะดวกในการเดินทาง ของตนเป็นหลัก เพื่อเลือกทำเลที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการอยู่อาศัยของตนเอง
ช่วงราคาและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเช่า
การวางแผนงบประมาณเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการเช่าที่พัก ในส่วนนี้จะอธิบายถึงช่วงราคาค่าเช่าในพัทยาและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ผู้เช่าควรเตรียมพร้อมไว้ ดังนี้:
ช่วงราคาค่าเช่ารายเดือนในพัทยา (โดยประมาณ):
- ห้องพัก/หอพักราคาประหยัด: ห้องขนาดเล็ก (15-25 ตร.ม.) ในอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักที่ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากนัก ค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 3,000-6,000 บาท/เดือน ซึ่งมักจะพบในพื้นที่นอกเมืองหรือชุมชนท้องถิ่น หากเป็นห้องพัดลม (ไม่มีเครื่องปรับอากาศ) ค่าเช่าจะถูกลงมาอยู่ช่วงล่างของสเกลนี้
- อพาร์ทเม้นท์มาตรฐาน/คอนโดมิเนียมระดับกลาง: ห้องสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอน (~25-40 ตร.ม.) ที่มีเฟอร์นิเจอร์พื้นฐานครบ อยู่ในทำเลตัวเมืองหรือจอมเทียนที่ไม่ติดทะเลมาก ค่าเช่าจะอยู่ราว 7,000-15,000 บาท/เดือน ช่วงราคานี้ครอบคลุมอพาร์ทเม้นท์ใหม่สะอาดหรือคอนโดมิเนียมโครงการระดับกลางที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกพอสมควร เช่น สระว่ายน้ำเล็กๆ หรือฟิตเนสพื้นฐาน
- คอนโดมิเนียมหรู/โครงการใหม่ติดทะเล: ห้องชุด 1-2 ห้องนอน (~40-80 ตร.ม.) ในคอนโดมิเนียมหรูที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน (สระว่ายน้ำขนาดใหญ่, ฟิตเนสทันสมัย, ระบบรักษาความปลอดภัยแน่นหนา) หรือห้องวิวทะเลทำเลดีมาก ค่าเช่าโดยทั่วไปจะอยู่ที่ 16,000-30,000 บาท/เดือน ทั้งนี้หากเป็นห้องขนาดใหญ่พิเศษหรือเพ้นท์เฮาส์วิวทะเล ค่าเช่าอาจสูงถึง 40,000-60,000 บาท/เดือน ได้ ขึ้นอยู่กับความพิเศษของยูนิตนั้นๆ
- บ้านเช่า/ทาวน์เฮ้าส์: สำหรับผู้ที่สนใจบ้านทั้งหลังในพัทยา ช่วงราคาค่าเช่าบ้านเดี่ยว 2-3 ห้องนอนในพื้นที่ชานเมืองจะอยู่ประมาณ 10,000-20,000 บาท/เดือน ในขณะที่บ้านหรูพร้อมสระว่ายน้ำหรือบ้านขนาดใหญ่ในทำเลดีอาจมีค่าเช่า 30,000 บาทขึ้นไป/เดือน บ้านเช่ามักเหมาะกับครอบครัวหรือกลุ่มเพื่อนที่ต้องการแชร์ค่าใช้จ่ายและมีพื้นที่ใช้สอยเยอะ
เงินมัดจำและค่าเช่าล่วงหน้า: โดยทั่วไปการเช่าที่พักในไทยจะมีการเก็บ เงินประกันความเสียหาย (เงินมัดจำ) และค่าเช่าล่วงหน้าเมื่อเริ่มทำสัญญา สำหรับอพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดส่วนใหญ่ในพัทยา เงินประกันจะอยู่ที่ประมาณ 1-2 เดือนของค่าเช่า และค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ซึ่งหมายความว่าในวันทำสัญญาผู้เช่าต้องชำระเงิน 2-3 เดือนรวมกัน (เช่น ถ้าค่าเช่า 10,000 บาท/เดือน อาจต้องจ่าย 30,000 บาท ในวันเซ็นสัญญา ซึ่งเป็นค่าประกัน 2 เดือน = 20,000 + ค่าเช่าล่วงหน้าเดือนแรก 10,000) อย่างไรก็ตาม มีข้อควรรู้อยู่ว่า ตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคสำหรับธุรกิจเช่าที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2561 หากผู้ให้เช่ามีห้องให้เช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป (ถือเป็นธุรกิจ) จะสามารถเก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือน และล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน รวมเป็น 2 เดือนเท่านั้น ซึ่งกฎหมายนี้ออกมาเพื่อคุ้มครองผู้เช่าไม่ให้ถูกเก็บเงินก้อนสูงเกินจำเป็น แต่ในทางปฏิบัติผู้ให้เช่ารายย่อย (เช่น เจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่าเอง 1 ห้อง) ยังนิยมเก็บ 2 เดือนเป็นประกันอยู่ ผู้เช่าควรเตรียมงบส่วนนี้ไว้และสอบถามให้แน่ชัดก่อนทำสัญญา
ค่าน้ำและค่าไฟฟ้า: ค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคมัก ไม่รวมอยู่ในค่าเช่า รายเดือน ผู้เช่าต้องรับผิดชอบจ่ายตามปริมาณการใช้จริง โดย
- ค่าไฟฟ้า: หากเช่าคอนโดมิเนียมหรือบ้าน ค่าไฟฟ้าจะคิดตามบิลการไฟฟ้าอัตราปกติ (ประมาณหน่วยละ 4-5 บาท ขึ้นอยู่กับโครงสร้างค่าไฟของแต่ละช่วงการใช้) แต่หากเช่าอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักที่เจ้าของรวมมิเตอร์มาแล้วคิดเหมาเอง อาจพบว่าอัตราค่าไฟจะสูงกว่าเล็กน้อย เช่น 7-8 บาทต่อหน่วย ทั้งนี้ตามกฎหมายฉบับเดียวกับที่กล่าวข้างต้น ผู้ประกอบการหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ไม่มีสิทธิคิดค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราที่รัฐกำหนด (ต้องคิดตามจริง) แต่ผู้เช่าก็ควรถามอัตราค่าไฟให้ชัดเจนก่อนเซ็นสัญญา
- ค่าน้ำประปา: มักจะคิดแบบเหมาจ่ายต่อคนหรือคิดต่อยูนิต เช่น บางแห่งคิดคนละ 100 บาท/เดือนไม่อั้น หรือบางแห่งคิดเป็นหน่วยเช่นหน่วยละ 30 บาท (กรณีคอนโดมิเนียมมักจะตามบิลการประปา คิดประมาณหน่วยละ 10-20 บาทรวมค่าบริการ) ส่วนใหญ่ค่าน้ำไม่สูงมาก ในห้องชุดทั่วไปค่าน้ำอาจอยู่ราว 100-300 บาทต่อเดือนขึ้นกับจำนวนผู้อาศัยและการใช้น้ำ
- ค่าอินเทอร์เน็ตและเคเบิลทีวี: หากเช่าอพาร์ทเม้นท์ บางแห่งมี Wi-Fi ให้ฟรีในพื้นที่ส่วนกลางหรือคิดเพิ่มรายเดือนเล็กน้อย (เช่น 300-500 บาท/เดือน สำหรับอินเทอร์เน็ต) ในคอนโดมิเนียม ผู้เช่าอาจต้องติดตั้งอินเทอร์เน็ตเองกับผู้ให้บริการ (ซึ่งมักมีสายไว้พร้อม สามารถเลือกแพ็กเกจเองได้ ราคาประมาณ 500-800 บาท/เดือน สำหรับความเร็วมาตรฐานในปี 2025) ส่วนเคเบิลทีวี ปัจจุบันนิยมใช้กล่องรับสัญญาณดาวเทียมหรือบริการสตรีมมิ่งผ่านอินเทอร์เน็ต ผู้เช่าสามารถสอบถามเจ้าของห้องว่ามีอุปกรณ์ให้หรือไม่
- ค่าโทรศัพท์ (โทรศัพท์บ้าน): ปัจจุบันที่พักให้เช่าโดยมากไม่มีโทรศัพท์บ้านให้ในห้องแล้ว ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จึงไม่ใช่ประเด็น ยกเว้นแต่เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์บางแห่งอาจมีโทรศัพท์สายตรงภายในให้และคิดค่าใช้จ่ายตามการใช้งาน
ค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดอื่นๆ:
- ค่าส่วนกลางอาคาร: สำหรับคอนโดมิเนียม ค่าส่วนกลางจะถูกเจ้าของห้องเป็นผู้รับผิดชอบ (ผู้ให้เช่า) โดยปกติผู้เช่าไม่ต้องจ่ายส่วนนี้เป็นรายเดือนแยกต่างหาก ค่าใช้จ่ายนี้คือค่าดูแลพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ลิฟต์ สระว่ายน้ำ สวน ส่วนอพาร์ทเม้นท์ทั่วไปมักไม่มีการเก็บค่าส่วนกลางจากผู้เช่าโดยตรง เพราะถือว่ารวมอยู่ในค่าเช่าแล้ว
- ค่าที่จอดรถ: คอนโดบางแห่งหรืออพาร์ทเม้นท์บางที่ หากผู้เช่ามีรถยนต์ส่วนตัว อาจมีค่าที่จอดรถเพิ่มเติม เช่น เดือนละ 500-1,000 บาท (แล้วแต่ที่) แต่ส่วนใหญ่ในพัทยาที่จอดรถมอเตอร์ไซค์มักไม่เสียค่าใช้จ่าย ส่วนที่จอดรถยนต์ควรสอบถามทางโครงการหรือผู้ให้เช่าให้ชัดว่ามีสิทธิ์จอดหรือมีค่าธรรมเนียมหรือไม่
- ค่าทำความสะอาด/ซ่อมแซม (หากมี): ในกรณีเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ บางแห่งอาจมีบริการทำความสะอาดห้องให้เป็นประจำรวมอยู่แล้ว หรือหากต้องการบริการพิเศษอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่ม นอกจากนี้ หากช่วงระหว่างเช่าเครื่องใช้ไฟฟ้าเกิดเสียหายจากการใช้งานปกติ เจ้าของที่พักมักจะดูแลซ่อมให้โดยไม่มีค่าใช้จ่ายกับผู้เช่า (แต่หากเกิดจากความประมาทของผู้เช่า ผู้เช่าอาจต้องรับผิดชอบ) ควรระบุเรื่องการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมในสัญญาให้ชัดเจนว่าฝ่ายใดดูแลส่วนใด
ตัวอย่างการเตรียมงบประมาณเข้าอยู่: สมมติคุณกำลังจะเช่าห้องชุด 1 ห้องนอนในคอนโดแห่งหนึ่งย่านพัทยากลาง ค่าเช่าตกลงกันที่ 15,000 บาทต่อเดือน โดยผู้ให้เช่าต้องการเงินประกัน 2 เดือนและค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ดังนั้นในวันทำสัญญาคุณต้องชำระเงินรวม 45,000 บาท (เป็นเงินประกัน 30,000 + ล่วงหน้า 15,000) จากนั้นในแต่ละเดือนก็จะจ่ายค่าเช่า 15,000 บาท ภายในวันที่ที่กำหนดในสัญญา นอกจากนี้ให้เตรียมงบสำหรับค่าน้ำค่าไฟทุกเดือนประมาณ 1,500-2,000 บาท (ขึ้นกับการใช้งาน) และค่าอินเทอร์เน็ตบ้านราว 600 บาท สรุปแล้วเดือนแรกที่เข้าอยู่คุณควรมีเงินพร้อมประมาณเกือบ 50,000 บาทเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายทุกอย่าง ส่วนเดือนต่อ ๆ ไปจะเสียประมาณ 17,000-18,000 บาทต่อเดือนรวมค่าน้ำไฟเรียบร้อย
การปรับขึ้นค่าเช่า: โดยทั่วไปสัญญาเช่ารอบแรกจะล็อกค่าเช่าไว้ตามที่ตกลงตลอดช่วงสัญญา (เช่น 1 ปี) แต่หากมีการต่อสัญญาใหม่ ผู้ให้เช่าบางรายอาจขอปรับขึ้นค่าเช่าเล็กน้อย (เช่น 3-5% ต่อปี) ตามภาวะเงินเฟ้อหรือสภาพตลาด ก่อนเซ็นสัญญาควรถามผู้ให้เช่าว่ามีนโยบายปรับค่าเช่าหลังครบสัญญาหรือไม่ เพื่อเตรียมวางแผนงบประมาณล่วงหน้า หรืออาจต่อรองขอล็อกค่าเช่าคงที่ในระยะยาวหากตั้งใจเช่าหลายปี
ผู้เช่าควรคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดต่อเดือนโดยรวม ทั้งค่าเช่าและค่าสาธารณูปโภค เพื่อให้บริหารจัดการการเงินได้อย่างเหมาะสม โดยทั่วไปแล้ว เมื่อรวมค่าน้ำไฟอินเทอร์เน็ต ควรเผื่องบไว้อีกประมาณ 10-15% ของค่าเช่า เช่น หากค่าเช่า 10,000 บาท ก็อาจมีค่าน้ำไฟเน็ตอีกราว 1,000-1,500 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับการใช้งานและอัตราค่าบริการของสถานที่ที่เช่า
ขั้นตอนการหาห้องและการเตรียมเอกสาร
การหาอพาร์ทเม้นท์หรือที่พักให้เช่าในพัทยาให้ได้ตรงใจและคุ้มค่านั้น ต้องมีการวางแผนและเตรียมตัวอย่างเป็นระบบ ดังนี้เป็นขั้นตอนแนะนำสำหรับผู้เช่าที่กำลังมองหาห้องพักในพัทยา:
- กำหนดความต้องการและงบประมาณของตนเอง: เริ่มต้นด้วยการกำหนดเงื่อนไขเบื้องต้น เช่น งบประมาณค่าเช่าที่สามารถจ่ายได้ต่อเดือน, ขนาดห้องหรือจำนวนห้องนอนที่ต้องการ, ทำเลที่อยากได้ (เช่น ใกล้ที่ทำงาน, ใกล้ชายหาด, หรือย่านที่ชอบ), และสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น (เช่น ต้องมีที่จอดรถ, มีเครื่องซักผ้า, อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ เป็นต้น) การมีเกณฑ์เหล่านี้จะช่วยให้การค้นหามีประสิทธิภาพและไม่เสียเวลาไปกับตัวเลือกที่ไม่ตรงตามต้องการ
- ค้นหาห้องพักจากแหล่งข้อมูลต่างๆ: ในยุคปัจจุบันผู้เช่าสามารถค้นหาที่พักในพัทยาได้จากหลายช่องทาง
- เว็บไซต์และแพลตฟอร์มออนไลน์: เช่น RentHub, DDproperty, LivingInsider, Hipflat, FazWaz หรือกลุ่ม Facebook (ทั้งนี้ควรระวังประกาศที่ราคาถูกผิดปกติหรือดูไม่น่าเชื่อถือ เพราะอาจเป็นมิจฉาชีพ ควรตรวจสอบผู้ประกาศหรือใช้เอเจนท์ที่เชื่อถือได้) ที่เกี่ยวกับบ้านเช่า/คอนโดเช่าในพัทยา เว็บไซต์เหล่านี้มักมีตัวกรองค้นหาตามราคา, ขนาด, และทำเลที่ต้องการ รวมถึงแผนที่แสดงที่ตั้ง ซึ่งช่วยให้จำกัดตัวเลือกได้ง่าย นอกจากนี้ยังมีรูปถ่ายและรายละเอียดเบื้องต้นของห้องให้พิจารณาก่อนนัดชม
- บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่: พัทยามีนายหน้าหรือเอเจนท์อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่เชี่ยวชาญด้านการปล่อยเช่าคอนโดและบ้าน ผู้เช่าสามารถติดต่อเอเจนท์เพื่อช่วยหาได้ โดยปกติการใช้บริการนายหน้าผู้เช่าไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย (นายหน้าจะคิดค่าคอมมิชชั่นจากเจ้าของห้องเมื่อปล่อยเช่าได้) การแจ้งความต้องการให้เอเจนท์ช่วยคัดกรองจะช่วยประหยัดเวลาและได้ชมห้องที่ตรงตามเงื่อนไขมากขึ้น
- การสำรวจพื้นที่จริง: หากอยู่ในพัทยาแล้ว การเดินสำรวจตามย่านที่ต้องการอาศัยก็เป็นอีกวิธีหนึ่ง หอพักหรืออพาร์ทเม้นท์หลายแห่งโดยเฉพาะระดับราคาประหยัดอาจไม่ได้ลงประกาศออนไลน์ แต่จะติดป้าย “ห้องว่างให้เช่า” ไว้หน้าตึก การขับรถหรือเดินเข้าไปสอบถามโดยตรงจะทำให้ได้ข้อมูลที่สดใหม่ นอกจากนี้ยังได้ประเมินสภาพแวดล้อมจริงของที่พักนั้นด้วย
- คนรู้จักและเครือข่ายส่วนตัว: บางครั้งการบอกกล่าวกับเพื่อนร่วมงานหรือคนรู้จักในพื้นที่ว่ากำลังมองหาห้องเช่า อาจได้รับคำแนะนำหรือข้อมูลห้องว่างที่ยังไม่ประกาศทั่วไป
- เปรียบเทียบตัวเลือกและลงพื้นที่ชมที่พัก: เมื่อได้รายชื่อที่พักที่สนใจ (ควรมีหลายๆ ตัวเลือกเพื่อเปรียบเทียบ) ให้ติดต่อผู้ปล่อยเช่าหรือเอเจนท์เพื่อนัดหมายเข้าชมห้องจริง การชมสถานที่จริงเป็นขั้นตอนสำคัญเพื่อให้เห็นสภาพห้อง ขนาดจริง แสงสว่าง บรรยากาศโดยรอบ และสภาพแวดล้อมของอาคาร ควรพิจารณาเข้าชมห้องทั้งช่วงกลางวันเพื่อดูสภาพแสงและบรรยากาศทั่วไป และช่วงค่ำเพื่อประเมินระดับเสียงหรือความปลอดภัยยามกลางคืน นอกจากนี้ควรเตรียม รายการตรวจสอบ สิ่งที่ต้องการดูไว้ เช่น สภาพเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า, การทำงานของแอร์และเครื่องทำน้ำอุ่น, ความแรงของน้ำจากฝักบัว, สัญญาณโทรศัพท์และอินเทอร์เน็ตในบริเวณห้อง, รวมถึงสอบถามเรื่องที่จอดรถ ความปลอดภัย (มีกล้องวงจรปิดหรือยามไหม) บรรยากาศตอนกลางวัน-กลางคืน และกฎระเบียบต่างๆ ของที่พัก การเปรียบเทียบหลายๆ ที่จะช่วยให้มองเห็นความคุ้มค่าของค่าเช่ากับสิ่งที่ได้รับ ผู้เช่าควรจดบันทึกหรือถ่ายรูปห้องไว้เพื่อช่วยในการตัดสินใจภายหลัง
- ตัดสินใจเลือกและเจรจาเงื่อนไข: หลังจากชมมาหลายตัวเลือก ให้ประเมินว่าที่พักใดตรงกับความต้องการและงบประมาณมากที่สุด จากนั้นอาจลองต่อรองเงื่อนไขกับผู้ให้เช่าเล็กน้อยหากเป็นไปได้ เช่น ขอปรับลดค่าเช่าลงเล็กน้อยหากพร้อมทำสัญญาระยะยาวหรือย้ายเข้าเร็ว เป็นต้น บางกรณีเจ้าของห้องอาจยินดีปรับให้หรือเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก (เช่น เพิ่มไมโครเวฟ, ติดตั้งม่านใหม่) เพื่อจูงใจผู้เช่า แต่ทั้งนี้การต่อรองควรทำอย่างสุภาพและสมเหตุสมผล อีกทั้งสามารถต่อรองเงื่อนไขอื่น เช่น ขอให้ทาสีใหม่หรือล้างแอร์ก่อนย้ายเข้า หากห้องเริ่มใช้งานมานาน หากตกลงกันได้แล้ว จึงนัดหมายวันทำสัญญาและวันย้ายเข้ากับผู้ให้เช่า
- เตรียมเอกสารและเงินสำหรับทำสัญญา: เอกสารที่ผู้เช่าชาวไทยต้องเตรียมโดยทั่วไปมีไม่มาก หลักๆ คือสำเนาบัตรประชาชน ของผู้เช่าเอง (รวมถึงสำเนาบัตรประชาชนของผู้ที่จะอยู่ร่วมด้วยถ้าระบุในสัญญา) บางกรณีอาจต้องใช้สำเนาทะเบียนบ้าน (เพื่อแสดงที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน) หรือเอกสารแสดงการทำงาน/รายได้ (ในกรณีเช่าคอนโดราคาสูง เจ้าของบางรายอาจขอดูความสามารถในการชำระค่าเช่า) แต่สำหรับการเช่าทั่วไป บัตรประชาชนใบเดียวมักเพียงพอ สำหรับชาวต่างชาติ (กรณีมีเพื่อนหรือคู่สมรสเป็นต่างชาติที่จะอยู่ด้วย) จะใช้หนังสือเดินทาง (Passport) และหลักฐานการเข้าประเทศที่ถูกต้องตามกฎหมายนอกจากเอกสารส่วนตัว ผู้เช่าควรเตรียม เงินสดหรือเงินในบัญชีให้พร้อม ตามยอดที่ต้องจ่ายวันทำสัญญา (ค่าเช่าล่วงหน้า + เงินประกัน) โดยสอบถามล่วงหน้าว่าต้องจ่ายเท่าไรและจ่ายด้วยวิธีใด ผู้ให้เช่าหลายรายสะดวกรับโอนเงินเข้าบัญชีธนาคารโดยตรง ในขณะที่บางรายหรืออพาร์ทเม้นท์เล็กๆ อาจขอเป็นเงินสด การเตรียมให้พร้อมจะทำให้ขั้นตอนราบรื่น
- ทำสัญญาเช่า: ในวันทำสัญญา ผู้เช่าควรอ่าน หนังสือสัญญาเช่า อย่างละเอียดก่อนลงชื่อ สัญญาควรระบุรายละเอียดสำคัญครบถ้วน ได้แก่ ข้อมูลคู่สัญญา (ชื่อผู้เช่า-ผู้ให้เช่า), ที่อยู่ห้องที่เช่า, ระยะเวลาเช่า, ค่าเช่า, กำหนดชำระค่าเช่าในแต่ละเดือน, จำนวนเงินประกันและเงื่อนไขการคืนเงินประกัน, ค่าน้ำ-ค่าไฟหรือค่าใช้จ่ายอื่นที่ตกลงกัน, ข้อปฏิบัติและข้อห้ามระหว่างการเช่า (เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ถ้ามี, เวลางดใช้เสียง, ความรับผิดชอบซ่อมแซมความเสียหาย) และเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา ก่อนจะทำสัญญาเช่าห้องพัก ผู้เช่าควรตรวจเช็กให้ละเอียดและรอบคอบทุกครั้ง อีกทั้งหากสัญญาถูกจัดทำขึ้นในภาษาอังกฤษหรือภาษาต่างประเทศ ผู้เช่าคนไทยมีสิทธิขอให้จัดทำเป็นภาษาไทยหรือมีฉบับแปลควบคู่เพื่อความเข้าใจที่ถูกต้อง ที่สำคัญคืออย่าลืมศึกษากฎหมายให้เข้าใจเสียก่อนเพื่อปกป้องสิทธิ์ของตนเอง เมื่อเข้าใจและยอมรับทุกเงื่อนไขแล้วจึงลงลายมือชื่อ พร้อมทั้งรับสำเนาสัญญาที่มีลายเซ็นครบถ้วนมาเก็บไว้ อย่าออกจากสถานที่ทำสัญญาโดยไม่ได้รับสำเนาสัญญา เพราะเป็นหลักฐานยืนยันสิทธิของเรา
- ตรวจรับห้องและทำรายการทรัพย์สิน: หลังจากเซ็นสัญญาและชำระเงินเรียบร้อย ก่อนย้ายของเข้าอยู่ ผู้เช่าควรเดินตรวจสอบสภาพห้องอีกครั้งร่วมกับผู้ให้เช่าหรือผู้ดูแล พร้อมทั้งทำ บันทึกรายการทรัพย์สินและสภาพห้อง ณ วันรับมอบ (Checklist) เช่น มีเฟอร์นิเจอร์อะไรบ้าง จำนวนชิ้น สภาพเป็นอย่างไร, ผนัง พื้น เพดาน มีรอยชำรุดตรงไหนหรือไม่, เครื่องใช้ไฟฟ้าแต่ละชิ้นเปิดติดและใช้งานได้ตามปกติหรือไม่ หากพบจุดชำรุดเล็กน้อยที่ไม่มีผลต่อการอยู่อาศัยแต่มีอยู่ก่อนแล้ว ควรแจ้งและบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษรหรือถ่ายรูปเก็บไว้ เพื่อป้องกันปัญหา ตอนย้ายออก ที่อาจถูกเรียกค่าซ่อมแซมจากความเสียหายที่ตนไม่ได้ก่อ นอกจากนี้ควรถามไถ่วิธีการติดต่อกรณีฉุกเฉิน เช่น เบอร์ติดต่อผู้ดูแลอาคาร หรือขั้นตอนการแจ้งซ่อมสิ่งของเมื่อเกิดปัญหา สุดท้ายรับกุญแจห้อง (รวมถึงคีย์การ์ด คีย์ล็อคต่างๆ) และทดสอบว่าใช้งานได้ดี
เมื่อผ่านทุกขั้นตอนข้างต้น ผู้เช่าก็พร้อมที่จะย้ายของเข้าที่พักใหม่ในพัทยาอย่างสบายใจ การเตรียมตัวอย่างเป็นขั้นตอนจะช่วยลดความผิดพลาดและทำให้ประสบการณ์การเช่าเป็นไปอย่างราบรื่น
ข้อควรระวังในการเช่าและการตรวจสอบก่อนทำสัญญา
เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการเช่า ผู้เช่าควรใช้ความระมัดระวังและตรวจสอบรายละเอียดต่างๆ ก่อนที่จะตกลงทำสัญญา ข้อควรระวังสำคัญมีดังนี้:
- ตรวจสอบสภาพห้องอย่างละเอียด: ดังที่กล่าวในขั้นตอนก่อนหน้านี้ การตรวจห้องเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม ควรสำรวจทุกส่วนของห้อง ได้แก่ ผนัง พื้น ฝ้า เพดาน ประตูและหน้าต่างว่าปิดเปิดได้เรียบสนิทไม่มีรอยรั่วน้ำหรือช่องโหว่, เครื่องใช้ไฟฟ้าทุกชิ้น (แอร์, ตู้เย็น, เตาไฟฟ้า, เครื่องดูดควัน, เครื่องซักผ้า ฯลฯ ถ้ามี) ว่าอยู่ในสภาพดี, ระบบประปา เปิดน้ำทุกก๊อกดูว่าน้ำไหลแรงและท่อระบายน้ำไม่ตัน, ห้องน้ำชักโครกกดน้ำลงดี, เครื่องทำน้ำอุ่นใช้งานได้, ตรวจดูปลั๊กไฟและสวิทช์ไฟทุกจุดว่าปกติหรือไม่ รวมถึงดูระบบความปลอดภัย เช่น กลอนกุญแจ, ตาแมวที่ประตู, ระบบเตือนไฟไหม้ (ถ้ามี) หากพบจุดบกพร่องควรแจ้งผู้ให้เช่าซ่อมแซมก่อนหรืออย่างน้อยระบุลงในบันทึกตรวจรับห้อง
- ศึกษาข้อกำหนดในสัญญาและกฎระเบียบของที่พัก: อ่านสัญญาเช่าอย่างถี่ถ้วน (หรือหากสัญญามีหลายหน้า ควรขอเวลาอ่านหรือขอสำเนาไปอ่านก่อนวันเซ็นจริง) ให้ความสำคัญกับประเด็น เช่น
- ระยะเวลาสัญญาและการต่ออายุ: สัญญาหมดเมื่อไร ต้องแจ้งล่วงหน้าเท่าไรหากต้องการย้ายออกหรือต่อสัญญา
- เงื่อนไขการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด: ฝ่ายผู้เช่าถ้าจำเป็นต้องย้ายออกก่อนครบสัญญา มีเงื่อนไขอย่างไร (บางกรณีอาจริบเงินประกัน หรือบางแห่งหากอยู่ครบ 1 เดือนขึ้นไปสามารถบอกเลิกด้วยการแจ้ง 30 วันได้ตามกฎหมายผู้บริโภค)
- การคืนเงินประกัน: ระบุชัดเจนหรือไม่ว่าจะคืนภายในกี่วันหลังจากสิ้นสุดการเช่า (ตามกฎหมายสำหรับผู้ให้เช่าที่เป็นธุรกิจต้องคืนภายใน 7 วัน) และมีเงื่อนไขการหักค่าเสียหายอย่างไรบ้าง
- ค่าน้ำค่าไฟและค่าใช้จ่ายอื่น: ระบุอัตราคิดเงินอย่างโปร่งใสหรือไม่ เช่น ค่าน้ำต่อหน่วย, ค่าไฟต่อหน่วย, ค่าอินเทอร์เน็ต (ถ้ามี), หรือค่าอื่นๆ (เช่น ค่าขยะ, คีย์การ์ด)
- ข้อห้ามในการใช้ห้อง: เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์, ห้ามสูบบุหรี่ในห้อง, ห้ามส่งเสียงดังหลังเวลา 22.00 น. เป็นต้น รวมถึงนโยบายเรื่องผู้พักอาศัยเพิ่มเติม (บางแห่งจำกัดจำนวนผู้อยู่หรือมีค่าใช้จ่ายสำหรับผู้อาศัยเพิ่มเติม)
- ความรับผิดชอบในการซ่อมบำรุง: ระบุหรือไม่ว่าอะไรที่ผู้เช่าต้องซ่อมเองและอะไรที่ผู้ให้เช่าจะดูแล (โดยทั่วไปผู้ให้เช่าควรดูแลซ่อมแซมใหญ่ๆ เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้าเสียจากการใช้งานปกติ, ท่อประปาแตก เป็นต้น ส่วนผู้เช่ารับผิดชอบความเสียหายที่ตนก่อขึ้นหรือของเล็กน้อยเช่น เปลี่ยนหลอดไฟเอง)
- ไม่ยอมให้ยึดเอกสารประจำตัวหรือทรัพย์สินประกันเกินควร: ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเก็บบัตรประชาชนตัวจริงหรือเอกสารสำคัญของผู้เช่าไว้กับตน การเก็บมีได้เพียงสำเนาเอกสารเพื่อจัดทำสัญญาเท่านั้น เช่นเดียวกัน ไม่ควรมอบทรัพย์สินมีค่าเป็นหลักประกันนอกเหนือจากเงินมัดจำ หากผู้ให้เช่าเรียกร้องสิ่งเหล่านี้ควรตั้งข้อสงสัยเพราะขัดต่อหลักกฎหมายและอาจนำไปสู่การเอาเปรียบผู้เช่า
- ยืนยันตัวตนและสิทธิของผู้ให้เช่า: เป็นสิ่งที่ควรทำเพื่อความมั่นใจว่าเราเช่าจากเจ้าของที่ถูกต้องจริงๆ กรณีเช่าจากเจ้าของห้องโดยตรง อาจขอดูเอกสารที่ยืนยันว่าเขาเป็นเจ้าของ (เช่น โฉนดคอนโดมิเนียม หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่มีชื่อผู้ให้เช่า, สำเนาบัตรประชาชนของผู้ให้เช่าว่าชื่อตรงกัน) หากเช่าผ่านเอเจนท์ ก็ควรรู้ว่าเอเจนท์รายนั้นน่าเชื่อถือ กรณีอพาร์ทเม้นท์ทั่วไปมักเป็นธุรกิจที่มีป้ายชื่อชัดเจนและมีสำนักงานอยู่แล้ว สิ่งเหล่านี้จะช่วยป้องกันการถูกหลอกเช่าโดยผู้ไม่มีสิทธิในทรัพย์สินนั้น (เช่น เคยมีกรณีมิจฉาชีพปลอมเป็นผู้ปล่อยเช่าให้โอนเงินมัดจำแล้วเชิดเงินหนี)
- สำรวจสภาพแวดล้อมและเพื่อนบ้าน: ควรสังเกตบริเวณรอบๆ ที่พักว่ามีสิ่งใดที่อาจเป็นปัญหาหรือไม่ เช่น มีสถานบันเทิงหรือตลาดที่ส่งเสียงดังมากอยู่ติดที่พักหรือไม่, ทางเข้าตึกหรือซอยทางเข้าเปลี่ยวหรืออันตรายในเวลากลางคืนหรือเปล่า, เพื่อนบ้านรอบข้างมีลักษณะอย่างไร (เช่น หากห้องข้างๆ ปล่อยเช่ารายวันให้นักท่องเที่ยวปาร์ตี้บ่อย ผู้เช่าระยะยาวอาจไม่สะดวก), รวมถึงตรวจสอบระบบรักษาความปลอดภัยของอาคารว่ามีกล้องวงจรปิดครบถ้วน ไฟทางเดินส่องสว่างดี และยามรักษาความปลอดภัยหากเป็นคอนโดหรืออพาร์ทเม้นท์ขนาดใหญ่
- อย่าจ่ายเงินมัดจำก่อนเห็นห้องหรือก่อนทำสัญญา: เป็นข้อควรระวังสำคัญมาก ผู้เช่าบางรายรีบร้อนโอนเงินมัดจำเพื่อจับจองห้องตามที่เห็นจากรูปหรือประกาศออนไลน์โดยยังไม่ได้เห็นห้องจริงหรือยังไม่ได้เซ็นสัญญา สิ่งนี้มีความเสี่ยงเพราะเราอาจโดนโกงหรือได้ห้องไม่ตรงปก ถ้าเป็นไปได้ควรนัดหมายดูห้องและทำสัญญาพร้อมชำระเงินในคราวเดียว หรืออย่างน้อยตรวจสอบให้มั่นใจก่อนโอนเงินทุกครั้ง ถ้าจำเป็นต้องโอนมัดจำเพื่อจองจริงๆ ก็ควรโอนเข้าบัญชีที่เป็นชื่อเจ้าของห้อง และเก็บหลักฐานการโอนไว้
- ระวังสัญญาที่ไม่เป็นธรรม: หากพบข้อสัญญาใดที่ดูไม่เป็นธรรม เช่น ผู้ให้เช่ามีสิทธิยกเลิกสัญญาเมื่อไรก็ได้โดยไม่คืนเงิน, หรือปรับเงินประกันในกรณีเล็กน้อยเกินควร, หรือหากผู้ให้เช่าขอเก็บค่าเช่าเป็นเงินสดโดยไม่ให้หลักฐานใบเสร็จ ควรตั้งข้อสงสัยและซักถามเพื่อความชัดเจน ทั้งนี้ตามกฎหมายแล้วผู้เช่าควรได้รับเอกสารหลักฐานการชำระเงินทุกครั้งเพื่อป้องกันการถูกกล่าวหาว่าไม่จ่ายค่าเช่า
การใช้ความรอบคอบในทุกขั้นตอนจะช่วยให้การเช่าอพาร์ทเม้นท์ในพัทยาเป็นประสบการณ์ที่ดี ปราศจากปัญหากวนใจในภายหลัง ความละเอียดและไม่ประมาทในตอนเริ่มต้นย่อมดีกว่าการต้องมาแก้ปัญหาใหญ่หลังการเช่า
สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าตามกฎหมาย
การเช่าที่พักอาศัยนั้นมีข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อคุ้มครองทั้งฝ่ายผู้เช่าและผู้ให้เช่า ผู้เช่าควรทราบสิทธิและหน้าที่ของตนตามกฎหมายเบื้องต้นเพื่อให้สามารถรักษาสิทธิของตนเองและปฏิบัติตามข้อกำหนดได้อย่างถูกต้อง ดังนี้:
สิทธิของผู้เช่า
- สิทธิในการได้รับที่พักอาศัยที่ปลอดภัยและใช้งานได้: ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ส่งมอบสถานที่เช่าให้อยู่ในสภาพพร้อมอยู่อาศัย ระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน (ไฟฟ้า, ประปา) ใช้งานได้ การที่สิ่งใดชำรุดบกพร่องตั้งแต่ก่อนผู้เช่าย้ายเข้า ผู้ให้เช่าควรซ่อมแซมให้เรียบร้อย
- สิทธิในความเป็นส่วนตัว: เมื่อผู้เช่าเข้าพักแล้ว ที่เช่านั้นถือเป็นสิทธิการครอบครองของผู้เช่าตามสัญญา ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเข้าห้องเช่าได้ตามอำเภอใจโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้เช่า ยกเว้นในกรณีฉุกเฉินที่มีเหตุจำเป็น เช่น ไฟไหม้ น้ำรั่ว ซึ่งต้องเข้าตรวจสอบโดยเร่งด่วน แต่ในสถานการณ์ปกติ หากผู้ให้เช่าหรือตัวแทนต้องการเข้ามาตรวจสอบสภาพห้อง ควรนัดหมายกับผู้เช่าล่วงหน้า ตามมารยาทและตามที่สัญญาอาจระบุไว้ อีกทั้งไม่มีสิทธิกระทำการเองเพื่อบังคับผู้เช่าโดยไม่ผ่านกระบวนการศาล เช่น เปลี่ยนกุญแจห้องไม่ให้ผู้เช่าเข้า หรือ ตัดน้ำตัดไฟแม้ผู้เช่าจะค้างชำระค่าเช่า การกระทำดังกล่าวถือว่าผิดกฎหมาย
- สิทธิในการได้รับเงินประกันคืน: เมื่อสิ้นสุดสัญญาและผู้เช่าย้ายออก โดยไม่มีค่าเช่าค้างชำระและห้องไม่เสียหายเกินการใช้งานปกติ ผู้เช่ามีสิทธิได้รับเงินประกันที่วางไว้คืนเต็มจำนวน นอกจากนี้ ตามกฎหมายผู้เช่าไม่ต้องรับผิดในความสึกหรอของที่เช่าอันเกิดจากการใช้งานโดยปกติ เช่น สีผนังที่ซีดจางหรือพื้นไม้ที่เกิดรอยตามเวลา ผู้ให้เช่าไม่สามารถยึดเงินประกันในส่วนนี้ไว้ได้และต้องคืนให้ผู้เช่า หากไม่มีกฎหมายคุ้มครองนี้ (เช่น ผู้ให้เช่าเป็นรายย่อย) ก็ควรมีระบุในสัญญาว่าจะคืนภายในกี่วัน (โดยทั่วไป 7-30 วัน) ผู้เช่ามีสิทธิทวงถามและได้รับคืนตรงตามข้อตกลง
- สิทธิในการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดในบางกรณี: หากผู้ให้เช่าเข้าข่ายการเป็นธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย (มีห้องเช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป) ตามกฎหมายผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้โดยการแจ้งล่วงหน้า อย่างน้อย 30 วัน โดยไม่ต้องเสียค่าปรับ และผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกัน (หากอยู่อาศัยเกิน 1 เดือนแล้ว) แม้ในกรณีสัญญาที่ไม่อยู่ใต้กฎหมายนี้ ผู้เช่าก็สามารถเจรจาขอยกเลิกกับผู้ให้เช่าโดยหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนหรือวิธีอื่นเพื่อไม่ให้เสียเงินประกันตามเงื่อนไขที่สมเหตุสมผล
- สิทธิในการอยู่อาศัยตามระยะเวลาที่ตกลง: ผู้เช่ามีสิทธิอยู่อาศัยในที่เช่าจนครบระยะเวลาสัญญาตามที่ตกลง หากผู้เช่าไม่ได้ทำผิดสัญญา ผู้ให้เช่าไม่สามารถบอกเลิกหรือขับไล่ผู้เช่าออกก่อนหมดสัญญาได้โดยไม่มีเหตุอันควร การไล่ผู้เช่าต้องเป็นไปตามกระบวนการกฎหมาย (เช่น ฟ้องขับไล่กรณีผิดสัญญาร้ายแรง)
- สิทธิในการได้รับข้อมูลจริงและครบถ้วน: ผู้เช่ามีสิทธิได้รับข้อมูลที่ถูกต้องเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น อัตราค่าน้ำค่าไฟ ข้อบังคับของอาคาร หรือปัญหาเรื่องนิติบุคคล/ค่าส่วนกลางต่างๆ (ถ้ามี) รวมถึงหากที่พักนั้นมีข้อจำกัดด้านการใช้งาน เช่น เวลาปิดเปิดประตู, การก่อสร้างใกล้เคียงที่อาจมีเสียงดัง เป็นต้น ควรได้รับแจ้งเพื่อประกอบการตัดสินใจก่อนเช่า
หน้าที่ของผู้เช่า
- หน้าที่ในการชำระค่าเช่าและค่าบริการตรงเวลา: ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าตามจำนวนและภายในกำหนดเวลาที่ระบุในสัญญา (บางสัญญาอาจระบุค่าปรับหรือดอกเบี้ยหากชำระล่าช้า ซึ่งควรหลีกเลี่ยง) หากมีค่าบริการอื่นๆ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต ที่ต้องจ่ายให้ผู้ให้เช่า ก็ควรชำระตรงเวลาเช่นกัน การค้างค่าเช่า อาจทำให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิดำเนินการตามกฎหมายเพื่อบอกเลิกสัญญาและขอให้ออกจากที่เช่าได้
- หน้าที่ในการดูแลรักษาทรัพย์สิน: ผู้เช่ามีหน้าที่ใช้ที่พักและทรัพย์สินภายในอย่างระมัดระวัง เสมือนใช้ของตนเอง ไม่ทำให้เกิดความเสียหายเกินกว่าการใช้งานตามปกติ หากมีความเสียหายเกิดขึ้นเพราะความประมาทหรือการใช้งานผิดวิธีของผู้เช่า (เช่น ทำเฟอร์นิเจอร์หัก, กระจกแตกเพราะทำของหล่นใส่) ผู้เช่าควรรีบแจ้งผู้ให้เช่าทราบและรับผิดชอบค่าซ่อมแซมตามความเหมาะสม ในทางตรงกันข้าม หากเป็นความเสียหายที่เกิดจากการเสื่อมสภาพตามเวลาหรือเหตุสุดวิสัย (เช่น ท่อน้ำรั่วเอง, เครื่องใช้ไฟฟ้าเสียเพราะอายุการใช้งาน) ไม่ถือเป็นความผิดของผู้เช่า และผู้ให้เช่าควรเป็นผู้จัดการซ่อมโดยไม่เรียกค่าใช้จ่ายจากผู้เช่า
- หน้าที่ปฏิบัติตามข้อกำหนดของสัญญาและกฎอาคาร: เช่น ไม่เลี้ยงสัตว์หากสัญญาห้ามไว้, ไม่สร้างความรำคาญแก่ผู้อยู่อาศัยข้างเคียง (เช่น เปิดเพลงเสียงดังเกินควร), ไม่ดัดแปลงห้อง (ทุบผนัง, เจาะติดตั้งสิ่งต่างๆ) โดยไม่ได้รับอนุญาต, หรือไม่ใช้สถานที่เช่าไปในทางที่ผิดกฎหมาย (เช่น เปิดเป็นสถานบริการผิดกฎหมายหรือเก็บสิ่งของผิดกฎหมาย) การปฏิบัติตามกฎเหล่านี้ไม่เพียงแต่เพื่อรักษาสัญญา แต่ยังเพื่อความสงบเรียบร้อยและความปลอดภัยของส่วนรวมด้วย
- หน้าที่ในการคืนทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดการเช่า: เมื่อครบกำหนดสัญญาและผู้เช่าตัดสินใจย้ายออก (หรือถูกบอกเลิกสัญญาตามเงื่อนไข) ผู้เช่ามีหน้าที่คืนห้องเช่าและทรัพย์สินต่างๆ ในสภาพใกล้เคียงกับตอนรับมอบมากที่สุด ควรทำความสะอาดเก็บกวาด และซ่อมแซมความเสียหายเล็กน้อยที่ตนก่อไว้ (ถอดสิ่งที่ติดตั้งเพิ่มเติมออกหากสัญญาระบุให้ทำเช่นนั้น) เพื่อให้ผ่านการตรวจห้องและได้รับเงินประกันคืนเต็มจำนวน
- หน้าที่ในการแจ้งผู้ให้เช่าหากมีเหตุที่ต้องซ่อมแซมใหญ่: หากระหว่างการเช่ามีปัญหาใหญ่เกิดขึ้นกับตัวห้องหรืออาคาร (เช่น ระบบไฟฟ้าขัดข้องบ่อย, โครงสร้างชำรุด) ผู้เช่าควรรีบแจ้งผู้ให้เช่าหรือนิติบุคคลอาคารเพื่อแก้ไข ไม่ควรปล่อยปละละเลยเพราะอาจเกิดอันตรายหรือความเสียหายเพิ่ม และหากผู้เช่าไม่แจ้งในทันทีอาจถูกมองว่าประมาทเลินเล่อได้
- การเรียกร้องเมื่อสิทธิเสียหาย: หากผู้เช่าพบว่าผู้ให้เช่าไม่ปฏิบัติตามหน้าที่หรือเอาเปรียบ เช่น ไม่ยอมซ่อมแซมความเสียหายใหญ่ๆ ในห้องที่เป็นหน้าที่ผู้ให้เช่า หรือไม่คืนเงินประกันโดยไม่มีเหตุผล ผู้เช่าสามารถร้องเรียนไปยัง สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ซึ่งดูแลเรื่องสัญญาไม่เป็นธรรมหรือธุรกิจเช่าอยู่อาศัย หรือใช้สิทธิดำเนินคดีทางแพ่งต่อศาลเพื่อเรียกร้องสิทธิตามสัญญา ทั้งนี้ควรเก็บหลักฐานต่างๆ เช่น สัญญา, รูปถ่ายความเสียหาย, หลักฐานการสื่อสาร ไว้เพื่อใช้สนับสนุนกรณีมีการโต้แย้งตามกฎหมาย
การตระหนักถึงสิทธิและหน้าที่เหล่านี้จะช่วยให้ผู้เช่าอยู่ร่วมกับผู้ให้เช่าและเพื่อนบ้านได้อย่างราบรื่น หากเกิดข้อพิพาทใดๆ ผู้เช่าที่รู้สิทธิของตนเองจะสามารถเจรจาหรือดำเนินการแก้ไขได้อย่างมั่นใจและถูกต้องตามกฎหมาย
คำถามที่พบบ่อยสำหรับผู้เช่ามือใหม่
- ถาม: โดยทั่วไปต้องจ่ายเงินมัดจำและค่าเช่าล่วงหน้าจำนวนเท่าไร?
ตอบ: ปกติแล้วในการเช่าที่พักจะต้องชำระเงิน 3 เดือนในวันทำสัญญา แบ่งเป็นค่าประกันความเสียหาย (เงินมัดจำ) 2 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน เช่น ถ้าค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน จะต้องจ่าย 30,000 บาทเมื่อเซ็นสัญญา อย่างไรก็ตาม หากผู้ให้เช่าเข้าข่ายธุรกิจเช่าที่อยู่อาศัย (มีหลายห้องให้เช่า) ตามกฎหมายใหม่จะเก็บมัดจำได้แค่ 1 เดือน บวกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน รวมเป็น 2 เดือนเท่านั้น ซึ่งผู้เช่าควรสอบถามให้แน่ชัดกับผู้ให้เช่าก่อน
- ถาม: ค่าเช่าที่แจ้งมารวมค่าน้ำค่าไฟหรือยัง?
ตอบ: โดยส่วนใหญ่ ค่าเช่าที่แจ้งจะยังไม่รวมค่าน้ำและค่าไฟ ผู้เช่าต้องจ่ายค่าน้ำไฟแยกต่างหากตามการใช้งานจริงในแต่ละเดือน กรณีอพาร์ทเม้นท์หรือหอพัก เจ้าของอาจกำหนดอัตราค่าน้ำไฟไว้ชัดเจน (เช่น น้ำเหมาจ่ายคนละเท่านั้นบาท, ไฟหน่วยละกี่บาท) ส่วนคอนโดมิเนียมจะเรียกเก็บตามบิลการประปาและการไฟฟ้า ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จึงเพิ่มเติมจากค่าเช่าหลัก ยกเว้นบางแห่งเช่น เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่อาจโฆษณาว่ารวมค่าสาธารณูปโภคแล้ว ซึ่งผู้เช่าควรถามรายละเอียดให้แน่ใจ
- ถาม: สัญญาเช่าปกติต้องเช่านานแค่ไหน? สามารถเช่าแค่ 3-6 เดือนได้ไหม?
ตอบ: สัญญาเช่ามาตรฐานสำหรับคอนโดหรือบ้านพักมักกำหนดที่ 6 เดือนถึง 1 ปี โดยสัญญา 1 ปีพบมากที่สุด บางครั้งผู้ให้เช่าจะระบุว่าให้ราคาพิเศษถ้าเช่า 1 ปี ในขณะที่การเช่าระยะสั้นเช่น 3-6 เดือนอาจต่อรองได้กับเจ้าของบางราย แต่บางรายก็ไม่สะดวกปล่อยเช่าระยะสั้น ยกเว้นห้องที่ตกแต่งครบและเน้นกลุ่มชาวต่างชาติ (เช่น บางคอนโดอาจรับเช่า 3 เดือนขึ้นไปได้) นอกจากนี้ยังมีที่พักแบบรายเดือนหรือไม่มีสัญญาผูกมัดระยะยาวอยู่บ้าง เช่น หอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ขนาดเล็กที่ให้เช่าเป็นรายเดือนไปเรื่อยๆ (ชำระค่าเช่าทุกเดือนและหากจะย้ายออกก็แจ้งล่วงหน้า 1 เดือน) หากผู้เช่าต้องการเช่าระยะสั้น ควรมองหาที่พักประเภทเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์หรือคุยกับเจ้าของที่ยืดหยุ่น หรืออาจใช้วิธีเช่าระยะยาวไว้ก่อนแต่ระบุสิทธิยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดตามเงื่อนไข
- ถาม: ถ้าจำเป็นต้องย้ายออกก่อนครบสัญญา จะโดนยึดเงินประกันทั้งหมดเลยหรือไม่?
ตอบ: กรณีนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาเช่า หากสัญญาไม่ได้อยู่ใต้กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคที่ให้สิทธิบอกเลิกโดยแจ้ง 30 วัน ผู้ให้เช่าหลายแห่งมักมีข้อกำหนดว่าหากย้ายออกก่อนครบสัญญา เงินประกันอาจไม่ถูกคืน หรือในบางกรณีอาจต้องหาผู้เช่ารายใหม่มาแทนก่อนจึงจะคืนให้ แต่หากผู้ให้เช่าเป็นธุรกิจ (มีห้องหลายห้อง) ตามกฎหมายผู้เช่าสามารถแจ้งบอกเลิกโดยให้เวลา 30 วันและควรได้รับเงินประกันคืน (หากอยู่อาศัยเกิน 1 เดือนแล้ว) ทางที่ดีที่สุดคือพูดคุยกับผู้ให้เช่าถึงเหตุผลความจำเป็น บางรายอาจผ่อนปรนยอมคืนเงินบางส่วนหรือทั้งหมดหากเราแจ้งล่วงหน้าและช่วยหาผู้เช่ามาเช่าต่อได้ ทั้งนี้ควรหลีกเลี่ยงการฉีกสัญญาโดยไม่แจ้งล่วงหน้าเพราะอาจมีผลทางกฎหมายและทำให้ไม่ได้รับเงินประกันคืนแน่นอน
- ถาม: อพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดส่วนใหญ่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ไหม?
ตอบ: ที่พักอาศัยให้เช่าส่วนใหญ่ในพัทยา ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มักมีกฎของนิติบุคคลอาคารห้ามเลี้ยงสัตว์เลี้ยง (แม้แต่เจ้าของห้องเองก็ห้าม) อย่างไรก็ตาม อพาร์ทเม้นท์บางแห่งหรือบ้านเช่าอาจยินยอมขึ้นอยู่กับการเจรจาและประเภทสัตว์ หากผู้เช่ามีสัตว์เลี้ยงควรถามให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น บางที่อาจให้เลี้ยงได้โดยมีค่าประกันความเสียหายเพิ่มเติมหรือมีข้อแม้เช่นต้องเลี้ยงในกรง ไม่ส่งเสียงดังรบกวนเพื่อนบ้าน
- ถาม: ต้องใช้ผู้ค้ำประกันหรือหลักฐานทางการเงินในการเช่าห้องไหม?
ตอบ: โดยทั่วไปการเช่าสำหรับคนไทยมักไม่ต้องมีผู้ค้ำประกันเหมือนการทำสัญญาสินเชื่อ เนื่องจากมีการวางเงินมัดจำค้ำไว้แล้ว แต่ผู้ให้เช่าบางราย (โดยเฉพาะหากผู้เช่าอายุน้อยมาก เช่น นักศึกษาหรือมีรายได้ไม่แน่นอน) อาจขอข้อมูลที่ทำงานหรือบุคคลอ้างอิงเพื่อความมั่นใจ สำหรับหลักฐานทางการเงินอย่างสลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือน ส่วนใหญ่เจ้าของบ้านไม่ร้องขอ ยกเว้นกรณีเช่าที่ราคาสูงมากผิดปกติ เจ้าของอาจอยากเห็นว่าผู้เช่ามีความสามารถจ่ายจริง ผู้เช่าควรถามผู้ให้เช่าก่อนว่าต้องเตรียมเอกสารส่วนนี้หรือไม่ ซึ่งส่วนมากแล้วเตรียมแค่บัตรประชาชนก็เพียงพอ
- ถาม: ถ้าเครื่องใช้ไฟฟ้าหรืออุปกรณ์ในห้องเสีย ใครจะเป็นคนซ่อม?
ตอบ: ตามหลักการ ผู้ให้เช่าควรรับผิดชอบการซ่อมแซมอุปกรณ์ที่เสียหายจากการใช้งานปกติหรือการเสื่อมสภาพ เช่น แอร์ไม่เย็นเนื่องจากต้องล้าง, ตู้เย็นหยุดทำงานเอง, ท่อน้ำประปาแตกรั่วซึม เป็นต้น ผู้ให้เช่ามักจะส่งช่างมาซ่อมหรือเปลี่ยนอุปกรณ์ให้โดยไม่มีค่าใช้จ่ายกับผู้เช่า แต่หากสิ่งของเสียหายเนื่องจากการใช้งานผิดวิธีหรืออุบัติเหตุจากผู้เช่า (เช่น ทำหล่นพัง, ใช้งานเกินกำลังจนมอเตอร์ไหม้) ผู้เช่าอาจต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเองหรืออย่างน้อยช่วยออกค่าใช้จ่ายบางส่วน ทั้งนี้ควรแจ้งผู้ให้เช่าทันทีที่พบปัญหา และไม่ควรซ่อมเองโดยพลการเพราะอาจขัดต่อเงื่อนไขสัญญา (เช่น การแกะเครื่องใช้ไฟฟ้าเองอาจทำให้หมดประกัน)
- ถาม: ผู้ให้เช่าจะเข้ามาตรวจห้องระหว่างที่เช่าได้บ่อยแค่ไหน?
ตอบ: ตามมารยาทและสิทธิความเป็นส่วนตัวของผู้เช่า ผู้ให้เช่าไม่ควรเข้ามาในห้องโดยพลการ หากต้องการตรวจสภาพห้องควรนัดหมายกับผู้เช่าล่วงหน้า ส่วนความถี่นั้นโดยทั่วไปผู้ให้เช่าบางรายอาจขอตรวจปีละครั้งหรือตอนใกล้ครบสัญญาเพื่อดูความเรียบร้อย ซึ่งผู้เช่าสามารถตกลงเวลาและวิธีการได้ บางแห่งเช่นหอพักใหญ่ๆ อาจมีการตรวจห้องประจำเดือนเพื่อดูความเรียบร้อยและความปลอดภัย แต่จะต้องแจ้งผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้าเช่นกัน หากมีเหตุฉุกเฉิน (น้ำรั่ว, แก๊สรั่ว, ไฟไหม้) ผู้ให้เช่าหรือนิติอาคารอาจเข้าห้องโดยไม่แจ้งล่วงหน้าเพื่อป้องกันความเสียหาย ซึ่งเป็นกรณียกเว้นที่เข้าใจได้
- ถาม: หากต้องการเช่าระยะยาว 3-5 ปีเลย สามารถทำได้หรือไม่?
ตอบ: การเช่าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะทำสัญญาเป็นรายปีแล้วต่ออายุไปเรื่อยๆ มากกว่าที่จะทำสัญญาครั้งเดียวหลายปี แต่ในบางกรณีผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงทำสัญญาระยะยาวได้ หากมั่นใจว่าจะอยู่นาน ทั้งนี้ตามกฎหมายแล้ว สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยที่มีระยะเวลานานเกิน 3 ปี ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (เช่น กรมที่ดิน) ไม่เช่นนั้นส่วนที่เกิน 3 ปีจะไม่สามารถบังคับทางกฎหมายได้ ดังนั้นหากตกลงเช่า 5 ปี ควรดำเนินการจดทะเบียนเพื่อให้สัญญาครอบคลุมทั้ง 5 ปีจริง นอกจากนี้ ผู้ให้เช่าบางรายอาจไม่สะดวกผูกพันนาน จึงมักเลือกวิธีต่อสัญญาปีต่อปีแทน
- ถาม: จำเป็นต้องย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน (ทะเบียนราษฎร์) ในที่อยู่ที่เช่าหรือไม่?
ตอบ: โดยทั่วไป ไม่มีความจำเป็นต้องย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านของที่พักที่เช่า ผู้เช่าสามารถอาศัยอยู่โดยใช้ที่อยู่ตามบัตรประชาชนเดิมได้ เว้นแต่ผู้เช่าต้องการใช้ที่อยู่นั้นเป็นที่อยู่ทางการในทะเบียนราษฎร์ (เช่น เพื่อสิทธิ์การเลือกตั้งหรือสมัครงานในพื้นที่) การย้ายชื่อเข้าในทะเบียนบ้านของที่เช่าจะทำได้ก็ต่อเมื่อผู้ให้เช่า (เจ้าบ้านตามทะเบียน) ยินยอมและพาไปดำเนินการที่สำนักงานเขต/อำเภอ ด้วยเหตุนี้ผู้ให้เช่าหลายรายโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมักไม่อนุญาตให้ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน เพราะมีผลทางกฎหมายบางประการต่อเจ้าของบ้าน อย่างไรก็ดี การไม่ได้ย้ายทะเบียนบ้านไม่ได้ส่งผลเสียใดๆ ต่อการพักอาศัยในระยะสั้นหรือระยะกลาง ผู้เช่าสามารถใช้สัญญาเช่าและบิลค่าสาธารณูปโภคเป็นหลักฐานแสดงที่อยู่ชั่วคราวเมื่อจำเป็น
- ถาม: ควรทำประกันภัยสำหรับผู้เช่าหรือไม่?
ตอบ: ในประเทศไทยการทำประกันภัยสำหรับผู้เช่า (Renters Insurance) ยังไม่แพร่หลายมากนัก และไม่ได้เป็นข้อกำหนดบังคับ ผู้เช่าจึงไม่จำเป็นต้องทำประกันแต่อย่างใด ทรัพย์สินภายในห้องเช่าก็มักอยู่ภายใต้ประกันอัคคีภัยหรือประกันภัยทรัพย์สินที่เจ้าของทำไว้แล้วในระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม หากผู้เช่ามีทรัพย์สินมีค่ามากหรือกังวลเรื่องความเสี่ยง เช่น กลัวไฟไหม้ น้ำท่วมห้อง ทำให้ทรัพย์สินเสียหาย หรือความรับผิดต่อบุคคลภายนอก (เช่น น้ำรั่วจากห้องเราไปห้องข้างล่าง) ก็สามารถพิจารณาทำประกันภัยผู้เช่าเพิ่มเติมเองได้กับบริษัทประกัน ซึ่งมีค่าเบี้ยประกันตามวงเงินคุ้มครอง ทั้งนี้ไม่ใช่สิ่งที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ทำกันเป็นปกติ
- ถาม: ถ้าเจ้าของห้องที่เราเช่าอยู่ตัดสินใจขายห้องระหว่างที่สัญญาเช่ายังไม่หมด ผู้เช่าจะต้องย้ายออกหรือไม่?
ตอบ: ตามหลักกฎหมายแล้ว การเปลี่ยนมือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ นั่นหมายความว่าหากเจ้าของเดิมขายห้องหรือบ้านให้คนใหม่ ผู้ซื้อคนใหม่จะกลายเป็นผู้ให้เช่าคนใหม่แทนที่และต้องเคารพสิทธิของผู้เช่าตามสัญญาเดิมจนกว่าสัญญาจะหมดลง เว้นแต่ในสัญญาเช่าระบุเงื่อนไขไว้เป็นอย่างอื่น (ซึ่งโดยทั่วไปไม่มีการระบุให้สัญญาสิ้นสุดเมื่อขาย) ดังนั้นผู้เช่าไม่มีความจำเป็นต้องย้ายออกทันทีหากที่พักถูกขาย แต่ควรทำความรู้จักผู้เป็นเจ้าของคนใหม่และตกลงเรื่องการชำระค่าเช่าหรือการดูแลต่อไป อย่างไรก็ตาม หากผู้ซื้อใหม่มีความประสงค์จะเข้าอยู่เองหรือเปลี่ยนแปลงข้อตกลง อาจมีการเจรจายุติสัญญาเช่าก่อนกำหนดโดยการชดเชยผู้เช่าตามความเหมาะสม ซึ่งทั้งหมดต้องเป็นการตกลงร่วมกัน ผู้เช่ามีสิทธิที่จะอยู่ต่อจนหมดสัญญาในเงื่อนไขเดิม
- ถาม: สามารถต่อรองค่าเช่าหรือเงื่อนไขการเช่าได้หรือไม่?
ตอบ: การต่อรองค่าเช่าหรือเงื่อนไขสามารถลองเจรจาได้ ขึ้นอยู่กับความสมัครใจของผู้ให้เช่า และภาวะตลาดในขณะนั้น หากห้องว่างมีเยอะหรือผู้ให้เช่าต้องการปล่อยห้องเร็ว เขาอาจยอมลดค่าเช่าหรือต่อรองได้บ้าง เช่น ลด 500-1,000 บาทต่อเดือน หรือเพิ่มเฟอร์นิเจอร์/เครื่องใช้ให้ แต่หากห้องอยู่ในทำเลฮิตและมีคนสนใจมาก การต่อรองอาจทำได้ยาก ผู้เช่าอาจลองใช้วิธีเสนอเงื่อนไขที่ตนมีน้ำหนัก เช่น พร้อมทำสัญญายาว 1-2 ปี, จ่ายตรงเวลาสม่ำเสมอ, ไม่จู้จี้เรื่องเล็กน้อย เป็นต้น เพื่อให้ผู้ให้เช่าเห็นประโยชน์และยอมเจรจาด้วย สุดท้ายแล้วควรเจรจาด้วยท่าทีที่สุภาพและรับฟังกัน ทั้งสองฝ่ายจะได้ตกลงกันได้อย่างราบรื่น
- ถาม: หอพักหรืออพาร์ทเม้นท์มีเวลาเปิดปิดประตูหรือเคอร์ฟิวหรือไม่?
ตอบ: ที่พักบางแห่งโดยเฉพาะหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ที่ดูแลโดยเจ้าของเองอาจมีการกำหนดเวลาเปิด-ปิดประตูเพื่อความปลอดภัย เช่น ปิดประตูเวลา 23.00 น. และเปิดอีกครั้งตอนเช้าตรู่ โดยมักจะให้ผู้อยู่อาศัยพกกุญแจหรือคีย์การ์ดเพื่อเข้าตึกหลังเวลานั้น ส่วนคอนโดมิเนียมและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ทั่วไปจะเข้า-ออกได้ตลอด 24 ชั่วโมง เพียงแต่ในเวลากลางคืนอาจต้องผ่านการตรวจของเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยหรือใช้คีย์การ์ด ดังนั้นผู้เช่าควรถามถึงกฎเวลาเข้าออกอาคารในกรณีที่อาจต้องกลับดึกเป็นประจำ เพื่อจะได้ปฏิบัติตามระเบียบหรือพิจารณาเลือกที่พักที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ของตน
ข้อดีของการเช่าที่พักอาศัยในพัทยา
การเช่าที่พักอาศัยมีข้อดีหลายประการ โดยเฉพาะในเมืองที่มีความเปลี่ยนแปลงและโอกาสมากมายอย่างพัทยา ผู้เช่าควรทราบข้อดีเหล่านี้เพื่อประกอบการตัดสินใจให้เหมาะกับสถานการณ์ของตน:
- ไม่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในการเริ่มต้น: การเช่าต้องใช้เงินเริ่มต้นเพียงค่ามัดจำและค่าเช่าล่วงหน้าสองสามเดือน ซึ่งรวมแล้วมักจะเทียบเท่าค่าเช่าไม่เกิน 3 เดือน แตกต่างจากการซื้อบ้านหรือคอนโดที่ต้องมีเงินดาวน์หลายแสนหรือเป็นล้านบาท อีกทั้งยังมีค่าใช้จ่ายในการขอสินเชื่อ ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ฯลฯ ดังนั้นสำหรับคนที่ยังเก็บเงินไม่มากหรือไม่อยากผูกมัดเงินก้อนใหญ่ การเช่าเป็นทางเลือกที่สบายใจกว่า
- ความยืดหยุ่นในการเปลี่ยนทำเล: พัทยาเป็นเมืองที่มีหลายย่านให้เลือกอยู่ การเช่าเปิดโอกาสให้เราสามารถลองใช้ชีวิตในแต่ละทำเลได้โดยไม่ผูกพันระยะยาว หากอยู่ไปสักพักแล้วพบว่าย่านนั้นไม่เหมาะกับตน เช่น ไกลที่ทำงานเกินไป หรือสภาพแวดล้อมไม่ตรงใจ ผู้เช่าก็สามารถย้ายไปเช่าย่านใหม่ได้ง่ายกว่าการซื้อแล้วต้องขายอสังหาฯ ทิ้ง การมีความยืดหยุ่นนี้เหมาะกับยุคปัจจุบันที่การย้ายงานหรือไลฟ์สไตล์สามารถเปลี่ยนแปลงได้เร็ว
- ไม่ต้องรับภาระการบำรุงรักษาระยะยาว: เมื่อเป็นผู้เช่า ภาระการซ่อมใหญ่หรือบำรุงรักษาโครงสร้างระยะยาวของอาคาร (เช่น หลังคารั่วใหญ่, ระบบท่อทั้งอาคาร) เป็นหน้าที่ของเจ้าของ ผู้เช่าไม่ต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายกับการดูแลระยะยาวเหล่านี้ แตกต่างจากการเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดเองที่ต้องรับผิดชอบทุกอย่าง นอกจากนี้ค่าส่วนกลางคอนโดในกรณีเช่า เจ้าของเป็นผู้จ่าย ผู้เช่าได้ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกโดยไม่ต้องจ่ายค่าดูแลรักษา
- ลดความเสี่ยงด้านราคาอสังหาฯ: ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจและนโยบายต่างๆ การเช่าช่วยหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่มูลค่าทรัพย์สินจะลดลง ผู้เช่าไม่ต้องกังวลว่าเมื่อต้องการขายออกจะขาดทุนหรือไม่ ในขณะที่ผู้ซื้ออสังหาฯ หากตลาดไม่ดีหรือมีอุปทานล้นเกินในพัทยาอาจประสบปัญหาราคาทรัพย์ลดลงได้
- เหมาะกับผู้ที่ยังไม่มีแผนระยะยาวหรือยังไม่ปักหลักถาวร: สำหรับบางคนที่มาทำงานในพัทยาชั่วคราวหรือยังไม่แน่ใจว่าจะตั้งรกรากในเมืองนี้นานแค่ไหน การเช่าเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผล เพราะไม่ต้องจัดการเรื่องขายทรัพย์สินเมื่อต้องย้ายออก หากอนาคตตัดสินใจว่าจะอยู่นานและคุ้มค่าที่จะซื้อค่อยพิจารณาการซื้ออีกครั้ง
- สิทธิลดหย่อนภาษีเงินได้: ปัจจุบันกรมสรรพากรเปิดโอกาสให้ผู้มีเงินได้สามารถใช้ค่าใช้จ่ายในการเช่าบ้านหรือห้องพักเป็นค่าลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ตามเงื่อนไขที่กำหนด (เช่น ลดหย่อนได้สูงสุด 60,000 บาทต่อปีสำหรับการเช่าที่อยู่อาศัยภายในประเทศ) ดังนั้นผู้เช่าที่มีรายได้และต้องเสียภาษีสามารถเก็บหลักฐานการเช่า (เช่น ใบเสร็จค่าเช่าหรือสำเนาสัญญาเช่า) เพื่อยื่นขอลดหย่อนภาษีตอนปลายปี ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบเล็กๆ น้อยๆ ทางการเงินที่ผู้ซื้อบ้านจะไม่ได้รับ
จากข้อดีเหล่านี้ จะเห็นว่าการเช่ามีความคล่องตัวและความเสี่ยงต่ำในหลายด้าน แต่ทั้งนี้การเช่าหรือซื้อก็ขึ้นอยู่กับความพร้อมทางการเงินและเป้าหมายชีวิตของแต่ละบุคคล ผู้เช่าควรชั่งน้ำหนักระหว่างค่าเช่ารายเดือนกับโอกาสในการลงทุนระยะยาว ก่อนตัดสินใจว่าแบบใดเหมาะสมกับตนเองที่สุด
สรุป
สุดท้ายนี้ การเลือกทำเลให้เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์เป็นสิ่งสำคัญ: หากท่านชอบความสะดวกคึกคักและอยู่ใกล้แหล่งงาน พัทยากลาง คือคำตอบ, ถ้าต้องการความสงบและวิวทะเล นาเกลือ/วงศ์อมาตย์ หรือ จอมเทียน เหมาะสม, ส่วนผู้ที่ต้องการพื้นที่กว้างขวางในงบจำกัด โซนรอบนอกเมือง ก็เป็นตัวเลือกที่ดี
ขั้นตอนโดยสรุปสำหรับผู้เช่ามือใหม่ คือ 1) กำหนดงบประมาณและความต้องการ 2) ค้นหาห้องจากหลายช่องทางและเปรียบเทียบตัวเลือก 3) ลงพื้นที่ตรวจห้องจริงและตรวจสอบสภาพให้ละเอียด 4) ทำสัญญาเช่าอย่างรอบคอบ และ 5) ดูแลรักษาที่พักพร้อมปฏิบัติตามกฎและหน้าที่ของผู้เช่าอย่างเคร่งครัด เมื่อทำได้ครบถ้วนก็จะลดโอกาสเกิดปัญหาและทำให้การเช่าเป็นประสบการณ์ที่ดีได้อย่างแน่นอน
การเช่าอพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดในพัทยาในปี 2568 เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยวที่มีชีวิตชีวาแห่งนี้ โดยนอกจากความรู้ความเข้าใจข้างต้นแล้ว การรักษาความสัมพันธ์ที่ดีระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า (เช่น การสื่อสารอย่างสุภาพ ชำระค่าเช่าตรงเวลา แจ้งปัญหาอย่างเป็นระบบ) และการเคารพกฎส่วนรวมของที่พักจะช่วยให้การเช่าเป็นไปอย่างราบรื่น ไม่มีข้อขัดแย้ง
หากผู้เช่ามีการเตรียมความพร้อมและทำตามคำแนะนำอย่างเป็นขั้นตอน ตั้งแต่การวิเคราะห์ความต้องการของตนเอง หาข้อมูลเปรียบเทียบที่พัก ทำความเข้าใจสัญญา และรู้สิทธิ์หน้าที่ตามกฎหมาย ก็จะสามารถหลีกเลี่ยงปัญหาต่างๆ ได้มาก ทั้งนี้ พัทยามีตัวเลือกที่พักหลากหลายตั้งแต่ระดับประหยัดไปจนถึงหรูหรา ผู้เช่าคนไทยสามารถเลือกให้เหมาะกับงบประมาณและไลฟ์สไตล์ของตน
คอนโดยอดนิยมใน Pattaya
