ให้เช่าที่ดิน พัทยา ประกาศให้เช่าที่ดิน ในพัทยา, ชลบุรี

ที่ดินให้เช่าในพัทยา: ภาพรวมตลาด แนวโน้มราคา และกลยุทธ์การลงทุนเชิงลึก ปี 2568

ที่ดินให้เช่าในพัทยากำลังเป็นที่สนใจอย่างมากในหมู่นักลงทุนและผู้ประกอบการไทยยุคปัจจุบัน พัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวและศูนย์กลางเศรษฐกิจของภาคตะวันออกที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว ภายหลังการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยวและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในช่วงปี 2566-2567 ความต้องการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด การเช่าที่ดินจึงกลายเป็นทางเลือกสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการขยายธุรกิจหรือลงทุนโดยไม่ต้องใช้เงินทุนมหาศาลในการซื้อที่ดิน ทั้งนี้บทความฉบับนี้จะนำเสนอภาพรวมเชิงลึกของตลาดที่ดินให้เช่าในพัทยา ครอบคลุมแนวโน้มราคา ทำเลศักยภาพ ประเภทที่ดินที่มีให้เช่า ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง กลยุทธ์การเลือกทำเล ตลอดจนโอกาสและความเสี่ยงในการลงทุน เพื่อช่วยให้ผู้สนใจสามารถวางแผนกลยุทธ์การเช่าที่ดินในพัทยาได้อย่างมั่นใจ

ภาพรวมตลาดเช่าที่ดินในพัทยา

พัทยาถือเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคักและเติบโตเร็วที่สุดของประเทศไทย ปัจจัยหนุนหลักมาจากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งและการลงทุนภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐาน เมืองพัทยาเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของทั้งนักท่องเที่ยวไทยและต่างชาติ ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำหรับประกอบธุรกิจการท่องเที่ยว โรงแรม ร้านค้า และความบันเทิงเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย นอกจากนี้ภาคธุรกิจท้องถิ่นและต่างชาติยังเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่พัทยามากขึ้น เช่น โรงแรมระดับหรู คอนโดมิเนียม และศูนย์การค้าใหม่ ๆ ซึ่งล้วนต้องการที่ดินในการพัฒนาโครงการ

การเช่าที่ดิน จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับหลายฝ่ายในตลาดนี้ ทั้งผู้ประกอบการที่ต้องการขยายกิจการในทำเลทองของพัทยาโดยไม่ต้องซื้อที่ดินราคาแพง และเจ้าของที่ดินเดิมที่ต้องการสร้างรายได้ระยะยาวจากทรัพย์สินของตนเองแทนการขายขาด ในช่วงปี 2566-2567 พบว่ามีการเสนอที่ดินเปล่าให้เช่าในพัทยาหลายรายการ ครอบคลุมตั้งแต่ที่ดินขนาดเล็กในเขตตัวเมือง ไปจนถึงที่ดินแปลงใหญ่บริเวณชานเมือง เจ้าของที่ดินมักเสนอสัญญาเช่าระยะยาว เช่น 3-5 ปี (ต่ออายุได้) หรือกระทั่ง 30 ปี เพื่อดึงดูดผู้เช่าที่ต้องการใช้พื้นที่ในการพัฒนาธุรกิจอย่างจริงจัง นอกจากนี้การเช่าที่ดินยังได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ เนื่องจากชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยได้ การเช่าระยะยาวจึงเป็นวิธีหนึ่งที่เปิดโอกาสให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินในพัทยาได้โดยถูกกฎหมาย

โดยสรุป ตลาดที่ดินให้เช่าในพัทยามีความคึกคักสอดคล้องกับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจเมืองพัทยา ความต้องการพื้นที่เช่าเพื่อประกอบธุรกิจ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทั้งจากธุรกิจท่องเที่ยวที่ขยายตัวและการลงทุนใหม่ ๆ ในพื้นที่ ผู้ประกอบการไทยที่มองหาโอกาสในการตั้งกิจการ หรือผู้ลงทุนที่ต้องการพัฒนาสินทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ระยะยาว ต่างหันมาพิจารณาการเช่าที่ดินในทำเลยุทธศาสตร์ของพัทยามากขึ้น ทำให้ตลาดนี้มีการแข่งขันพอสมควร ผู้ที่เตรียมพร้อมทั้งข้อมูลและกลยุทธ์ย่อมมีโอกาสประสบความสำเร็จในการเช่าที่ดินที่คุ้มค่าในระยะยาว

แนวโน้มราคาและทำเลที่มีศักยภาพ

แนวโน้มราคาที่ดินในพัทยา อยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างชัดเจนในช่วงปี 2566-2567 จากข้อมูลการประเมินราคาที่ดินรอบล่าสุด (ปี 2566-2569) จังหวัดชลบุรีซึ่งครอบคลุมพื้นที่พัทยามีการปรับขึ้นของราคาประเมินสูงถึงประมาณ 20-30% เมื่อเทียบกับรอบก่อนหน้า โดยเฉพาะบริเวณพื้นที่ทองคำของพัทยาอย่าง ถนนเลียบชายหาดพัทยา มีราคาประเมินที่ดินสูงสุดถึง ประมาณ 200,000-220,000 บาทต่อตารางวา และรายงานจากภาคเอกชนยังระบุว่ามูลค่าตลาดซื้อขายที่ดินแปลงงาม ๆ ใจกลางเมืองพัทยาอาจสูงแตะระดับ 1-2 ล้านบาทต่อตารางวา แล้วในช่วงต้นปี 2567 ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนถึงความต้องการที่ดินในทำเลชั้นยอดที่มีมากกว่าปริมาณที่ดินที่มีอยู่อย่างจำกัด เจ้าของที่ดินในย่านศูนย์กลางมีอำนาจต่อรองสูง ส่งผลให้ค่าเช่าที่ดินในบริเวณนี้ปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ผู้เช่าที่ดินจำเป็นต้องเตรียมงบประมาณที่สูงขึ้นหากต้องการทำเลหัวแถวของเมือง

เมื่อพิจารณาทำเลที่มีศักยภาพในพัทยา สามารถแบ่งออกได้หลายโซนหลัก ๆ ซึ่งแต่ละโซนมีลักษณะเด่นและระดับราคาแตกต่างกันไปดังนี้:

• ใจกลางเมืองพัทยา (โซนพัทยากลางและถนนเลียบชายหาด): เป็นทำเลเศรษฐกิจและท่องเที่ยวที่คึกคักที่สุด ที่ดินบริเวณนี้ได้รับความนิยมสูงจากธุรกิจโรงแรม ศูนย์การค้า ร้านอาหาร และสถานบันเทิง เนื่องจากอยู่ใกล้ชายหาดและแหล่งท่องเที่ยวชื่อดัง เช่น ถนนคนเดินวอล์กกิ้งสตรีท เซ็นทรัลเฟสติวัลพัทยาบีช เป็นต้น ราคาที่ดินและค่าเช่าในโซนนี้สูงสุดเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่น เพราะที่ดินหายากมาก ทำเลบางจุดที่ติดทะเลหรือถนนสายหลักอาจแทบไม่มีที่ดินเปล่าเหลืออยู่เลย ผู้สนใจเช่าที่ดินย่านนี้จึงมักต้องยอมจ่ายค่าเช่าในอัตราสูงเพื่อแลกกับทำเลศักยภาพที่มีลูกค้าหนาแน่นตลอดปี
• พัทยาเหนือและนาเกลือ: บริเวณพัทยาช่วงเหนือขึ้นไปถึงย่านนาเกลือเป็นอีกโซนที่มีความต้องการสูง โดยเฉพาะในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา พื้นที่นาเกลือ-วงศ์อมาตย์ได้รับการพัฒนาเป็นย่านที่อยู่อาศัยระดับบนและที่พักตากอากาศหรูหรา หลายโครงการคอนโดมิเนียมและโรงแรมระดับห้าดาวเกิดขึ้นในย่านนี้ ทำเลติดชายทะเลนาเกลือถือว่ามีทัศนียภาพดีและเงียบสงบกว่ากลางเมือง จึงดึงดูดกลุ่มนักลงทุนระดับบนและชาวต่างชาติ ราคาที่ดินแถวนี้ขยับสูงขึ้นใกล้เคียงกับโซนใจกลางเมือง ส่วนที่ดินในซอยภายในหรือห่างทะเลออกมาหน่อย ค่าเช่าจะถูกลงแต่ก็ยังอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับพื้นที่ทั่วไป ด้วยศักยภาพของทำเลที่ยังเติบโตได้อีก (มีที่ดินเปล่าเหลืออยู่บ้างและใกล้สถานที่สำคัญอย่างท่าเรือแหลมบาลีฮายและเทอร์มินอล 21) นักลงทุนจำนวนไม่น้อยให้ความสนใจค้นหาแปลงที่ดินเช่าในโซนพัทยาเหนือและนาเกลือเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ ๆ
• พัทยาใต้ เขาพระตำหนัก และจอมเทียน: โซนตอนใต้ของเมืองตั้งแต่บริเวณเขาพระตำหนักลงไปจนถึงหาดจอมเทียน เป็นพื้นที่ที่มีความผสมผสานระหว่างย่านท่องเที่ยวกับย่านพักอาศัยที่ได้รับความนิยม บริเวณเขาพระตำหนัก มีจุดเด่นที่วิวทะเลสวย (ตั้งอยู่บนเนินเขาระหว่างพัทยาใต้กับจอมเทียน) พื้นที่นี้เป็นที่ตั้งของโรงแรมหรู วิลล่าส่วนตัว และร้านอาหารชื่อดังหลายแห่ง ความหนาแน่นของสิ่งปลูกสร้างน้อยกว่าใจกลางเมือง ทำให้ยังพอมีที่ดินให้พัฒนา ราคาเช่าและราคาที่ดินในเขาพระตำหนักอยู่ในระดับสูง แต่โดยมากยังต่ำกว่าพัทยากลางเล็กน้อย นักลงทุนบางรายเลือกเช่าที่ดินบริเวณนี้เพื่อทำร้านอาหารชมวิวหรือคาเฟ่หรู ซึ่งกำลังเป็นที่นิยมในกลุ่มนักท่องเที่ยวรุ่นใหม่สำหรับหาดจอมเทียน ซึ่งอยู่ถัดลงมาทางใต้ ถือเป็นย่านที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว หาดจอมเทียนมีชายหาดยาวและบรรยากาศผ่อนคลายมากกว่าหาดพัทยาหลัก ทำให้ได้รับความนิยมในกลุ่มนักท่องเที่ยวที่มองหาความสงบ มีคอนโดมิเนียมและโรงแรมใหม่ ๆ เกิดขึ้นจำนวนมากตามแนวชายหาดและถนนจอมเทียนสายหนึ่ง ที่ดินติดชายหาดจอมเทียนมีมูลค่าสูงและหาได้ยาก ค่าเช่าจึงสูงตาม ส่วนที่ดินในซอยลึกหรือฝั่งตรงข้ามชายหาด ค่าเช่าจะย่อมเยากว่า เหมาะแก่การพัฒนาเป็นร้านค้า ร้านอาหาร หรือที่พักสำหรับคนทำงานในพื้นที่
• พื้นที่ฝั่งตะวันออกของพัทยา (นอกเขตเมืองข้ามถนนสุขุมวิท): ถ้าออกจากย่านท่องเที่ยวไปทางฝั่งตะวันออกของถนนสุขุมวิท จะเข้าสู่เขตตำบลหนองปรือ ห้วยใหญ่ และบริเวณรอบนอกของเมืองพัทยา พื้นที่เหล่านี้เคยเป็นที่ดินเกษตรกรรมและชุมชนท้องถิ่น แต่ปัจจุบันกำลังเปลี่ยนแปลงเป็นเขตที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้านจัดสรรและหมู่บ้าน) และเขตพาณิชยกรรมรองรับการขยายตัวของเมือง ข้อดีของทำเลฝั่งตะวันออก คือมีที่ดินผืนใหญ่เหลืออยู่มากกว่า ราคาที่ดินต่อตารางวาต่ำกว่าฝั่งติดทะเลหลายเท่าตัว ทำให้ค่าเช่าที่ดินในโซนนี้ถูกกว่ามาก ผู้ประกอบการที่ต้องการที่ดินขนาดใหญ่ เช่น ทำโชว์รูม รถยนต์ ศูนย์กระจายสินค้า โกดัง หรือตลาดนัดขนาดใหญ่ มักสนใจพื้นที่ย่านนี้เพราะสามารถเช่าที่ดินได้ในงบประมาณสมเหตุสมผล ตัวอย่างเช่น ที่ดินติดถนนสุขุมวิทฝั่งตะวันออกหรือใกล้มอเตอร์เวย์ อาจมีอัตราค่าเช่าประมาณหนึ่งในสามถึงหนึ่งในสี่ของค่าเช่าในเขตใจกลางเมืองเท่านั้น นอกจากนี้ พื้นที่ชานเมืองเหล่านี้ยังได้รับอานิสงส์จากโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ เช่น ใกล้จุดขึ้นลงมอเตอร์เวย์พัทยา-มาบตาพุด และเส้นทางรถไฟ ทำให้เดินทางสะดวก เชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ และนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ EEC ได้ง่าย
• ทำเลยุทธศาสตร์ตามโครงการ EEC และโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ทำให้เกิดจุดยุทธศาสตร์ใหม่ ๆ รอบพัทยาที่น่าสนใจในการลงทุน เช่น บริเวณใกล้สนามบินนานาชาติอู่ตะเภา (ซึ่งอยู่ในเขตจังหวัดระยองแต่ห่างจากพัทยาไม่มาก) มีโครงการเมืองการบินและเขตนิคมอุตสาหกรรมใหม่ๆ ที่คาดว่าจะดึงดูดแรงงานและนักลงทุนจำนวนมาก ส่งผลให้พื้นที่เชื่อมต่อระหว่างพัทยาไปยังอู่ตะเภา (เช่น ชายฝั่งนาจอมเทียนและเขตสัตหีบตอนต้น) กลายเป็นทำเลที่น่าจับตามอง นอกจากนี้ สถานีรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน ที่มีแผนสร้างในพื้นที่พัทยา (ซึ่งคาดว่าจะตั้งอยู่ใกล้ถนนสุขุมวิทหรือสถานีรถไฟเดิมของพัทยา) ก็จะเป็นอีกแม่เหล็กสำคัญ หากโครงการนี้เดินหน้าสำเร็จ พื้นที่รอบสถานีและแนวเส้นทางรถไฟจะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นจากการเกิดศูนย์ธุรกิจและโครงการพัฒนารองรับการเดินทางในอนาคต นักลงทุนที่เล็งการณ์ไกลอาจเลือกเช่าที่ดินบริเวณที่คาดว่าจะเป็นจุดขึ้นลงของรถไฟหรือใกล้ทางด่วน/มอเตอร์เวย์ไว้ล่วงหน้า เพื่อเก็งกำไรจากศักยภาพการเติบโตของทำเล

โดยสรุป แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ในพัทยายังคงปรับตัวสูงขึ้นในภาพรวม ทำเลที่เป็นที่ต้องการสูงสุดคือบริเวณติดทะเลและใจกลางแหล่งท่องเที่ยวซึ่งมีราคาค่าเช่าแพงที่สุด ขณะที่พื้นที่รอบนอกที่อยู่ระหว่างพัฒนาจะมีค่าเช่าถูกกว่าแต่มีโอกาสเติบโตสูง การตัดสินใจเลือกทำเลจึงต้องพิจารณาถึงงบประมาณและเป้าหมายการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นหลัก โดยผู้เช่าสามารถเลือกทำเลให้เหมาะสมกับประเภทธุรกิจและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของตน เพื่อให้ได้ทั้งทำเลที่มีศักยภาพและต้นทุนที่คุ้มค่า

ประเภทของที่ดินให้เช่า

ที่ดินเปล่าในพัทยาที่ปล่อยเช่านั้นมีหลากหลายประเภท ซึ่งจำแนกตามวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์และลักษณะการพัฒนาได้ดังนี้:

• ที่ดินเพื่อการพาณิชย์: ที่ดินประเภทนี้ตั้งอยู่ในทำเลพาณิชยกรรมหรือย่านการค้าของเมือง มักอยู่ติดถนนใหญ่หรือแหล่งชุมชนพลุกพล่าน มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นธุรกิจหลากหลาย เช่น ศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ ร้านค้าปลีก ร้านอาหาร ผับบาร์ หรือแม้แต่โรงแรมขนาดเล็ก เจ้าของที่ดินในโซนนี้มักมองหาผู้เช่าที่สามารถพัฒนาพื้นที่ให้เกิดรายได้สูง เช่น เช่าทำตลาดนัดกลางคืน แฟชั่นมาร์เก็ต หรือแปลงเป็นลานเบียร์ช่วงฤดูท่องเที่ยว เป็นต้น ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ในพัทยามีความต้องการสูง โดยเฉพาะในย่านที่มีกำลังซื้อหนาแน่นอย่างพัทยากลางและพัทยาใต้ ค่าเช่ามักคิดเป็นรายเดือนตามขนาดพื้นที่ (เช่น เป็นบาทต่อตารางเมตรหรือบาทต่อไร่) ซึ่งอัตราจะสูงกว่าโซนอื่นตามศักยภาพทำเล
• ที่ดินเพื่อการท่องเที่ยวและอยู่อาศัยตากอากาศ: พัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีทั้งนักท่องเที่ยวระยะสั้นและชาวต่างชาติระยะยาวอาศัยอยู่ การพัฒนาที่ดินเพื่อรองรับกลุ่มนี้จึงเป็นอีกประเภทหนึ่งที่พบได้ ที่ดินที่อยู่ใกล้ชายทะเลหรือมีวิวสวย เช่น บนเขาพระตำหนัก หรือที่ดินผืนใหญ่ริมชายหาดนาจอมเทียน มักถูกเช่าเพื่อสร้างรีสอร์ท สวนน้ำ สวนสนุกขนาดย่อม หรือวิลล่า/บังกะโลให้เช่ารายเดือนสำหรับชาวต่างชาติที่มาพักผ่อนระยะยาว การเช่าที่ดินประเภทนี้มักเป็นสัญญาระยะยาว 10-30 ปี เพราะผู้เช่าต้องลงทุนก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างถาวรลงไป และต้องใช้เวลาคืนทุน ลักษณะที่ดินมักเป็นผืนขนาดใหญ่ 1 ไร่ขึ้นไป เพื่อให้พัฒนาเป็นโครงการท่องเที่ยวแบบครบวงจรได้ ผู้เช่ามักเป็นนักลงทุนรายใหญ่หรือเชนธุรกิจท่องเที่ยวซึ่งมีเงินทุนและประสบการณ์ในการบริหารสถานที่ท่องเที่ยว
• ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและโครงการที่พักอาศัย: ที่ดินกลุ่มนี้จะอยู่ในโซนที่อยู่อาศัยของพัทยา เช่น ในซอยต่าง ๆ ที่ห่างจากพื้นที่ท่องเที่ยวหลัก หรือในเขตชุมชนเมือง นักลงทุนบางรายอาจเลือกเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาว เช่น อพาร์ตเมนต์ ห้องเช่า หรือบ้านเช่าสำหรับผู้อยู่อาศัยประจำและแรงงานในพื้นที่ เนื่องจากการซื้อที่ดินในพัทยาอาจใช้เงินก้อนใหญ่ การเช่าที่ดินมาพัฒนาเป็นห้องเช่า/อพาร์ตเมนต์อาจเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่า ทั้งนี้ผู้เช่าจะต้องยอมรับว่าตนไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน จึงควรทำสัญญาเช่าที่คุ้มครองระยะยาวเพียงพอต่อการคืนทุนจากค่าเช่า บ้านพักคนงาน โกดังสินค้า หรือที่จอดรถเอกชนก็เข้าข่ายการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย/สนับสนุนการอยู่อาศัยเช่นกัน ที่ดินประเภทนี้มักจะไม่ติดถนนใหญ่ อาจอยู่ในตรอกซอยที่เข้าถึงได้จำกัด ค่าเช่าจึงไม่สูงมากเมื่อเทียบกับที่ดินเชิงพาณิชย์
• ที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมและคลังสินค้า: บริเวณรอบนอกพัทยาและพื้นที่ต่อเชื่อมกับเขตอุตสาหกรรม (เช่น ใกล้นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง หรือมาบตาพุดในจังหวัดระยอง) มีที่ดินบางส่วนที่ถูกเสนอให้เช่าสำหรับกิจการด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ที่ดินประเภทนี้มักมีขนาดใหญ่หลายไร่ขึ้นไป ติดทางหลวงหรือถนนสายรองที่รถบรรทุกเข้าถึงสะดวก ผู้เช่าอาจเป็นบริษัทโรงงานหรือบริษัทคลังสินค้าที่ต้องการพื้นที่เก็บของ ศูนย์กระจายสินค้า หรือสร้างโรงงานผลิต การเช่าที่ดินทำโรงงานเป็นระยะยาว 30-50 ปี (ซึ่งกฎหมายอนุญาตในกรณีอุตสาหกรรม) เป็นที่นิยมในหมู่ทุนต่างชาติ เพราะไม่ต้องซื้อที่ดินและสามารถเริ่มดำเนินการได้เร็ว ค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมในพื้นที่รอบพัทยาจะคิดตามขนาดเป็นรายเดือนหรือต่อปี ซึ่งถูกกว่าที่ดินพาณิชย์ในเมืองมาก ทั้งนี้ต้องพิจารณาปัจจัยเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน (ไฟฟ้า ประปา การขนส่ง) ประกอบด้วย
• ที่ดินเกษตรกรรมและพื้นที่สีเขียว: แม้พัทยาจะขึ้นชื่อว่าเป็นเมืองท่องเที่ยว แต่พื้นที่รอบนอกบางส่วนยังคงมีลักษณะเป็นที่ดินเกษตรหรือป่าโปร่งอยู่ ที่ดินเหล่านี้บางครั้งถูกปล่อยเช่าสำหรับทำการเกษตรชั่วคราว เช่น ทำสวนผลไม้ สวนผัก หรือฟาร์มเล็ก ๆ เพื่อใช้ประโยชน์ที่ดินก่อนรอการพัฒนาในอนาคต ค่าเช่าที่ดินเกษตรจะถูกกว่าและการเช่ามักทำเป็นสัญญาปีต่อปีหรือไม่กี่ปี ไม่ยาวนานมากนัก เนื่องจากเจ้าของที่ดินอาจรอจังหวะขายหรือพัฒนาที่ดินในอนาคต ผู้เช่าเกษตรกรก็มักต้องการความยืดหยุ่น ไม่ผูกพันระยะยาว อย่างไรก็ตามในบางกรณีที่ดินเกษตรกรรมผืนใหญ่ในตำบลห้วยใหญ่หรือหนองปรือ ถูกมองเห็นโอกาสใหม่ เช่น นำมาพัฒนาเป็นแหล่งท่องเที่ยวเชิงเกษตร (agro-tourism) หรือทำกิจกรรมกลางแจ้ง เช่น สนามขับรถเอทีวี สนามยิงปืน สนามกอล์ฟขนาดเล็ก กรณีเช่นนี้ผู้เช่าอาจขอสัญญาเช่าระยะกลาง 5-10 ปีเพื่อให้คุ้มกับการลงทุนปรับปรุงพื้นที่

นอกจากประเภทที่กล่าวมาข้างต้น ยังมีที่ดินราชพัสดุหรือที่ดินของรัฐบางส่วนในเขตพัทยาที่เปิดให้เอกชนเช่าทำประโยชน์ เช่น พื้นที่ชายหาดหรือที่ดินของเทศบาลที่จัดเป็นตลาดชุมชนหรือสวนสาธารณะบางส่วน ในกรณีเหล่านี้ผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามระเบียบราชการและอาจมีขั้นตอนประมูลหรือขออนุญาตที่ซับซ้อนกว่า แต่โดยทั่วไปสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการส่วนใหญ่ การเช่าที่ดินเอกชนประเภทต่าง ๆ ที่กล่าวมาข้างต้นคือช่องทางหลักในการเข้าถึงที่ดินในพัทยา

สรุป: พัทยามีที่ดินให้เช่าหลากหลายรูปแบบ รองรับวัตถุประสงค์การใช้งานที่แตกต่างกัน ทั้งเชิงพาณิชย์ ท่องเที่ยว ที่อยู่อาศัย และอุตสาหกรรม การทำความเข้าใจว่าแปลงที่ดินที่สนใจอยู่ในประเภทใด จะช่วยให้ผู้เช่าสามารถวางแผนการใช้ที่ดินและเจรจาสัญญาได้เหมาะสมยิ่งขึ้น เช่น ที่ดินพาณิชย์ในเมืองอาจเน้นสัญญาสั้นต่ออายุได้ เพื่อความคล่องตัว ขณะที่ที่ดินสำหรับรีสอร์ทควรเน้นสัญญายาวเพื่อความมั่นคงของธุรกิจ เป็นต้น

กฎหมายและข้อพึงระวังในการเช่าที่ดิน

การเช่าที่ดินในประเทศไทยรวมถึงในพัทยา มีกรอบกฎหมายและข้อควรระวังหลายประการที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรทราบอย่างละเอียด เพื่อป้องกันปัญหาข้อพิพาทและความเสี่ยงทางกฎหมายในภายหลัง ดังนี้:

กฎหมายและระยะเวลาการเช่า: ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย กำหนดให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ (รวมถึงที่ดิน) ที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานที่ดิน จึงจะมีผลใช้บังคับตามกฎหมายต่อไปตลอดอายุสัญญา หากไม่จดทะเบียน สัญญาจะผูกพันคู่สัญญาได้เพียง 3 ปี ดังนั้นในการเช่าที่ดินระยะยาว (เช่น 10 ปี 20 ปี หรือ 30 ปี) ผู้เช่าจึงควรดำเนินการจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินให้เรียบร้อยเพื่อคุ้มครองสิทธิของตน ปัจจุบันกฎหมายไทยกำหนดให้ระยะเวลาการเช่าสูงสุดที่สามารถจดทะเบียนได้คือ 30 ปี อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นสำหรับกรณีการเช่าเพื่อการพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม (เช่น เช่าที่ดินตั้งโรงงานหรือโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่) ซึ่งสามารถทำสัญญาเช่าได้ถึง 50 ปี ตามพระราชบัญญัติการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ทั้งนี้เมื่อครบกำหนดสัญญา คู่สัญญาสามารถทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ได้อีกครั้งหนึ่ง แต่ไม่สามารถทำสัญญาล่วงหน้าเกินกว่า 30 ปี/50 ปีที่กฎหมายกำหนดแต่แรก

สิทธิของชาวต่างชาติ: กฎหมายที่ดินไทยห้ามชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรง แต่อนุญาตให้ชาวต่างชาติทำสัญญาเช่าที่ดินได้ในระยะยาวเทียบเท่าคนไทย และได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายเช่นเดียวกัน หมายความว่าหากชาวต่างชาติหรือบริษัทต่างชาติเป็นผู้เช่า และได้จดทะเบียนการเช่าที่ดินถูกต้อง สิทธิเช่า (leasehold right) นั้นสามารถซื้อขาย โอน หรือเป็นมรดกได้ในระยะเวลาสัญญาที่เหลือ นอกจากนี้ในบางกรณีชาวต่างชาติอาจถือหุ้นในบริษัทจดทะเบียนไทยที่เป็นผู้เช่าที่ดิน ทำให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้ใกล้เคียงกับการเป็นเจ้าของ (แม้จะไม่ถือกรรมสิทธิ์โดยตรง) สำหรับผู้ลงทุนต่างชาติ การเช่าที่ดินระยะยาวในพัทยาจึงเป็นช่องทางหลักในการเข้ามาพัฒนาธุรกิจ เนื่องจากพัทยาเป็นพื้นที่ที่กลุ่มทุนจีน รัสเซีย และยุโรปให้ความสนใจสูง

การตรวจสอบเอกสารสิทธิและกรรมสิทธิ์ที่ดิน: ก่อนทำสัญญาเช่าที่ดิน ผู้เช่าควรดำเนินการตรวจสอบสถานะของที่ดินอย่างรอบคอบ เริ่มจากการตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ ว่าเป็นประเภทใด โดยทั่วไปที่ดินในเขตเมืองพัทยาจะมีโฉนดแบบ น.ส.4 (ฉบับที่เรียกว่า "โฉนดที่ดิน") ซึ่งสามารถซื้อขายและให้เช่าได้ถูกกฎหมาย ผู้เช่าควรขอดูเอกสารโฉนดตัวจริงและตรวจสอบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ว่าตรงกับชื่อผู้ให้เช่าหรือไม่ รวมถึงดูรายละเอียดเลขที่ดิน เนื้อที่ และระวางแผนที่ว่าถูกต้องตรงกับที่ดินแปลงที่จะเช่าจริงหรือไม่ นอกจากนี้ควรสอบถามจากสำนักงานที่ดินหรือค้นข้อมูลเพิ่มเติมว่า ที่ดินมีภาระผูกพันหรือไม่ เช่น ติดจำนองธนาคารอยู่หรือมีการจดทะเบียนให้บุคคลอื่นเช่าหรือใช้ประโยชน์อยู่ก่อนแล้วหรือไม่ หากที่ดินติดจำนอง ผู้เช่าอาจต้องให้เจ้าของที่ดินจัดการขอความยินยอมจากธนาคารเจ้าหนี้ก่อน มิฉะนั้นหากเกิดการยึดทรัพย์จากเจ้าหนี้ สัญญาเช่าของผู้เช่าอาจได้รับผลกระทบได้

รายละเอียดในสัญญาเช่า: สัญญาเช่าที่ดินควรถูกต้องครบถ้วนและชัดเจน ครอบคลุมประเด็นสำคัญ เช่น

• กำหนดระยะเวลาเช่า วันที่เริ่มต้นและวันสิ้นสุดสัญญาชัดเจน รวมถึงระบุเงื่อนไขการต่อสัญญา (ถ้ามีการต่ออายุ)
• อัตราค่าเช่า วิธีการชำระเงิน และช่วงเวลาการชำระ (รายเดือน รายปี หรือเหมาจ่ายล่วงหน้าตลอดสัญญา)
• เงินมัดจำหรือเงินประกัน (ถ้ามี) ว่าจะคืนให้เมื่อสิ้นสุดสัญญาหรือไม่
• วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ว่าผู้เช่าจะนำไปใช้ทำอะไร เพื่อป้องกันปัญหาในภายหลัง ถ้าสัญญาไม่ได้ระบุ ผู้เช่าควรแจ้งให้ชัดเจนว่าเช่าไปเพื่อประกอบกิจการประเภทใด
• ความรับผิดชอบด้านภาษีและค่าธรรมเนียม: ตามกฎหมายผู้ให้เช่ามีหน้าที่ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่ดินที่ให้เช่า แต่ในทางปฏิบัติ คู่สัญญามักตกลงกันว่าจะให้ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบ หรือแบ่งชำระคนละครึ่ง เช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนสัญญาเช่าที่กรมที่ดิน (ซึ่งโดยปกติจะมีค่าธรรมเนียม 1% ของมูลค่าสัญญาเช่ารวม และค่าอากรแสตมป์ 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา) ก็ควรระบุให้ชัดว่าใครออกค่าใช้จ่ายส่วนนี้
• การโอนสิทธิการเช่า: ระบุว่าผู้เช่ามีสิทธิในการโอนหรือขายสิทธิสัญญาเช่านี้ให้ผู้อื่นหรือไม่ โดยปกติหากไม่ได้ห้ามไว้ ผู้เช่าสามารถโอนสิทธิเช่าได้ แต่ควรได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า การระบุในสัญญาจะช่วยให้ทุกฝ่ายเข้าใจตรงกัน
• กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ปลูกสร้างบนที่ดิน: ข้อนี้สำคัญมากในกรณีที่ผู้เช่าจะปลูกสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างถาวรลงบนที่ดิน โดยทั่วไปตามกฎหมายไทย สิ่งปลูกสร้างติดที่ดินถือเป็นส่วนควบของที่ดินและจะตกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง เว้นแต่จะได้ตกลงกันเป็นอย่างอื่น ดังนั้นในสัญญาควรระบุให้ชัดเจนว่าเมื่อหมดสัญญา ผู้เช่ามีสิทธิรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปได้หรือไม่ หรือจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าโดยทันที หรือมีการชดเชยราคาให้หรือไม่ การตกลงเรื่องนี้ล่วงหน้าจะป้องกันปัญหาการพิพาทเมื่อหมดสัญญา
• เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาและผิดสัญญา: สัญญาควรกำหนดกรณีที่ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าสามารถบอกเลิกก่อนกำหนดได้ เช่น หากผู้เช่าผิดนัดค่าเช่าเกินกว่ากี่เดือน ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาและยึดเงินประกันได้หรือไม่ หรือหากผู้ให้เช่าต้องการยกเลิกสัญญาก่อนจะมีบทปรับอย่างไร เป็นต้น ทั้งนี้เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายมีกรอบปฏิบัติชัดเจน

ข้อควรระวังอื่น ๆ: นอกเหนือจากเงื่อนไขสัญญา ผู้เช่ายังควรพิจารณาปัจจัยอื่นที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน:

• ผังเมืองและกฎระเบียบท้องถิ่น: ตรวจสอบว่าสถานะผังเมืองของที่ดินเป็นสีอะไร (เช่น สีแดง = เขตพาณิชยกรรม, สีเหลือง = เขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย, สีม่วง = เขตอุตสาหกรรม ฯลฯ) เพื่อให้มั่นใจว่าสามารถใช้ทำกิจการที่วางแผนไว้ได้ ไม่ขัดต่อกฎหมายผังเมือง นอกจากนี้ให้ตรวจสอบข้อบัญญัติท้องถิ่นของเมืองพัทยา เช่น ข้อกำหนดความสูงอาคารในบางพื้นที่ เขตห้ามก่อสร้างบางประเภท หรือข้อกำหนดระยะร่นจากทะเล เป็นต้น หากไม่แน่ใจควรปรึกษาสถาปนิกหรือวิศวกรที่มีใบอนุญาตซึ่งคุ้นเคยกับพื้นที่
• สภาพที่ดิน: สำรวจสภาพทางกายภาพของแปลงที่ดิน เช่น ระดับความสูงต่ำของพื้นที่ เคยเป็นบ่อน้ำหรือที่ลุ่มมาก่อนไหม ดินต้องถมเพิ่มเติมหรือไม่ มีความเสี่ยงน้ำท่วมเวลาฝนตกหนักหรือไม่ รวมถึงมีสิ่งปลูกสร้างเก่าหรือเศษซากที่ต้องรื้อถอนก่อนใช้งานหรือไม่ ปัจจัยเหล่านี้มีผลต่อค่าใช้จ่ายในการพัฒนาที่ดินของผู้เช่า หากที่ดินต้องถมหรือปรับระดับมาก ควรเจรจาเงื่อนไขกับเจ้าของที่ดินว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนั้น หรืออาจใช้เป็นเหตุผลในการต่อรองลดค่าเช่า
• สาธารณูปโภค: ตรวจสอบการเข้าถึงไฟฟ้า ประปา ระบบระบายน้ำ และทางเข้าออกที่ดินอย่างรอบคอบ ที่ดินบางแปลงอาจตั้งอยู่ลึกในซอยแคบ หรือยังไม่มีท่อประปาไฟฟ้าเข้าถึง ผู้เช่าอาจต้องลงทุนขยายเขตไฟฟ้าประปาเอง ซึ่งมีค่าใช้จ่ายสูง ในกรณีเช่นนี้ ควรนำมาคำนวณในแผนการลงทุนและอาจใช้เจรจาขอลดค่าเช่าหรือขอระยะเวลาปลอดค่าเช่า (Rent-Free Period) ช่วงสั้น ๆ ระหว่างติดตั้งสาธารณูปโภค
• ความน่าเชื่อถือของคู่สัญญา: ผู้ให้เช่าควรตรวจสอบภูมิหลังและความสามารถทางการเงินของผู้เช่าว่ามีความน่าเชื่อถือ สามารถชำระค่าเช่าต่อเนื่องได้หรือไม่ และผู้เช่าก็ควรตรวจสอบเช่นกันว่าผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของที่ดินตัวจริงหรือผู้มีสิทธิ์ปล่อยเช่าจริง ๆ ไม่ใช่นายหน้าหรือผู้แอบอ้าง กรณีเป็นนิติบุคคลก็ให้ตรวจสอบสถานะบริษัท
• การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การทำสัญญาเช่าที่ดินมูลค่าสูงและระยะยาว ควรให้ทนายความหรือนักกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ตรวจร่างสัญญาก่อนลงนาม เพื่อให้มั่นใจว่าผลประโยชน์ของตนเองได้รับการคุ้มครองครบถ้วน และสัญญาเป็นธรรมต่อทั้งสองฝ่าย

เมื่อศึกษาข้อกฎหมายและข้อพึงระวังต่าง ๆ แล้ว ผู้ลงทุนจะสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินในพัทยาได้อย่างมั่นใจและปลอดภัยมากยิ่งขึ้น การรอบคอบในขั้นตอนนี้จะช่วยป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นตลอดอายุสัญญาและทำให้การดำเนินธุรกิจบนที่ดินเช่าเป็นไปอย่างราบรื่น

กลยุทธ์การเลือกทำเลเช่าที่ดินเพื่อธุรกิจ

การเลือกทำเลที่ตั้ง เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดอย่างหนึ่งที่จะชี้ขาดความสำเร็จของธุรกิจที่ดำเนินบนที่ดินเช่า โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวที่มีการแข่งขันสูงอย่างพัทยา ผู้เช่าที่ดินควรมีกลยุทธ์ในการคัดเลือกทำเลอย่างเป็นระบบ ดังแนวทางต่อไปนี้:

• วิเคราะห์ประเภทธุรกิจและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย: เริ่มแรก ผู้เช่าต้องชัดเจนกับตัวเองว่าธุรกิจหรือโครงการที่จะพัฒนาบนที่ดินนั้นคืออะไร และลูกค้ากลุ่มใดที่ต้องการดึงดูด ทำเลที่เหมาะสมของธุรกิจแต่ละประเภทแตกต่างกันไป เช่น
• หากต้องการเปิดบาร์หรือร้านอาหารสำหรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทำเลใกล้แหล่งท่องเที่ยวยามค่ำคืนอย่างวอล์กกิ้งสตรีทหรือตามถนนเลียบชายหาดย่อมได้เปรียบ
• หากเป็นคาเฟ่หรือร้านอาหารครอบครัว อาจเลือกทำเลในซอยเงียบสงบใกล้ย่านที่พักอาศัยหรือจุดชมวิว
• ธุรกิจโรงแรมควรอยู่ใกล้สถานที่ท่องเที่ยวหรือชายหาด ในขณะที่โกดังสินค้าอาจไม่ต้องติดถนนใหญ่แต่ควรใกล้ทางด่วน
• การเข้าใจลูกค้าเป้าหมายจะช่วยกรองทำเลที่ “ใช่” ออกมาจากตัวเลือกมากมายที่มีอยู่
• ประเมินความพลุกพล่านและการมองเห็น (Visibility): สำหรับธุรกิจค้าปลีก ร้านอาหาร หรือบริการต่าง ๆ ในพัทยา ทำเลที่มีคนสัญจรผ่านไปมามากและร้านสามารถมองเห็นได้ชัดเจน จะได้เปรียบกว่ามาก ที่ดินหัวมุมถนนหรือที่ดินติดถนนสายหลักจะเรียกลูกค้าได้ดีกว่าที่ดินอยู่ลึกในซอย การเช่าที่ดินหัวมุมแม้ค่าเช่าสูงกว่าแต่คุ้มค่ากับการโปรโมทธุรกิจ ส่วนที่ดินในซอยอาจต้องลงทุนทำป้ายบอกทางหรือทำการตลาดเสริมเพื่อให้ลูกค้าหาเจอ
• การเข้าถึงและที่จอดรถ: พัทยามีการจราจรหนาแน่นในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะฤดูท่องเที่ยว ดังนั้นทำเลที่รถยนต์เข้าถึงสะดวก มีที่จอดรถเพียงพอ จะรองรับลูกค้าได้ดีกว่า ผู้เช่าควรสำรวจว่าที่ดินที่จะเช่านั้นตั้งอยู่บนถนนกว้างขนาดไหน รถสามารถเลี้ยวเข้าจอดได้ง่ายหรือไม่ มีพื้นที่ว่างสำหรับทำที่จอดรถหรือไม่ กรณีไม่มีที่จอดในตัว อาจแก้ปัญหาด้วยการทำสัญญาเช่าที่ว่างใกล้เคียงเป็นที่จอดรถเสริม หรือออกค่าใช้จ่ายให้ลูกค้าไปจอดที่จอดเสียเงินใกล้เคียง ปัญหาที่จอดรถเป็นเรื่องใหญ่สำหรับธุรกิจในพัทยา เพราะหากจอดยากลูกค้าอาจเลี่ยงไปใช้ร้านอื่นแทน
• สาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐาน: ดังที่ได้กล่าวในหัวข้อก่อนหน้า ทำเลที่ดีต้องมีความพร้อมด้านไฟฟ้า น้ำประปา ระบบอินเทอร์เน็ต และการระบายน้ำ ถ้าที่ดินยังไม่มีสิ่งเหล่านี้เข้าถึง ผู้เช่าต้องเผื่อค่าใช้จ่ายและเวลาสำหรับการติดตั้ง การเลือกทำเลที่อยู่ในเขตชุมชนที่มีระบบเหล่านี้อยู่แล้วจะช่วยประหยัดต้นทุนและเริ่มธุรกิจได้เร็วกว่า นอกจากนี้ พื้นที่ที่ถนนดี รถเข้าถึงง่าย ไม่ต้องลุยทางลูกรังหรือผ่านถนนแคบมากเกินไป ก็ย่อมเป็นตัวเลือกที่ดีกว่าสำหรับทั้งลูกค้าและซัพพลายเออร์ของธุรกิจ
• สำรวจสภาพแวดล้อมรอบข้างและคู่แข่ง: ก่อนตัดสินใจเช่าที่ดิน ควรสำรวจพื้นที่โดยรอบในรัศมีใกล้เคียงว่าเป็นอย่างไร มีธุรกิจประเภทเดียวกันตั้งอยู่แล้วกี่ราย ความหนาแน่นของคู่แข่งมากน้อยแค่ไหน เช่น หากคิดจะเปิดโรงแรม แต่บริเวณนั้นมีโรงแรมอยู่หลายแห่งและอัตราเข้าพักไม่เต็ม อาจเป็นสัญญาณว่าตลาดอิ่มตัวแล้ว หรือถ้าจะเปิดร้านสะดวกซื้อแต่ใกล้กันมีร้านใหญ่เจ้าตลาดอยู่ ลูกค้าอาจไม่เพียงพอ การเลือกทำเลที่มีอุปสงค์แต่คู่แข่งยังน้อย จะเพิ่มโอกาสประสบความสำเร็จได้สูงกว่า ในทางกลับกัน บางธุรกิจอาจได้ประโยชน์จากการอยู่รวมกลุ่มกันเป็นคลัสเตอร์ เช่น ร้านอาหารและบาร์ในโซนพัทยาสายสองที่มีหลายร้านติดกันกลับยิ่งทำให้บริเวณนั้นคึกคัก ผู้คนรู้จักว่าเป็นแหล่งบันเทิง ทำให้ทุกธุรกิจได้รับลูกค้าเพิ่มขึ้น ดังนั้นผู้เช่าควรวิเคราะห์ลักษณะการแข่งขันของตลาดในทำเลที่สนใจก่อนเสมอ
• พิจารณาอนาคตของทำเล (Future Development): กลยุทธ์การเลือกทำเลที่ดีต้องมองเผื่ออนาคต 5-10 ปีข้างหน้าของพื้นที่ด้วย สอบถามข้อมูลโครงการในอนาคต ในละแวกที่ดิน เช่น มีศูนย์การค้าหรือคอนโดใหม่จะสร้างใกล้ ๆ หรือไม่ มีโครงการถนนหรือทางสาธารณะใหม่หรือไม่ เช่น หากทราบว่าจะมีคอนโดมิเนียมหรูสร้างตรงข้ามที่ดินที่เราจะเช่า นั่นหมายถึงลูกค้ากำลังซื้อสูงจะเพิ่มขึ้นในพื้นที่ หรือถ้ารู้ว่าจะมีถนนตัดใหม่ผ่านหน้าที่ดิน ก็อาจมีคนสัญจรมากขึ้น (หรือบางกรณีถนนใหม่ทำให้รถวิ่งเร็วขึ้น ลูกค้าอาจแวะน้อยลง ก็ต้องวิเคราะห์เป็นกรณีไป) ข้อมูลเหล่านี้หาได้จากการสอบถามเทศบาลเมืองพัทยา ผังเมืองรวมจังหวัดชลบุรี หรือแม้แต่การสังเกตป้ายประกาศโครงการก่อสร้างในพื้นที่
• ระยะเวลาเช่าและความคุ้มค่า: เป็นกลยุทธ์ด้านการเงิน ผู้เช่าควรประเมินว่าแผนธุรกิจของตนต้องการระยะเวลานานแค่ไหนถึงจะคืนทุนและทำกำไรอย่างที่คาดหวัง แล้วพยายามเจรจาระยะเวลาสัญญาเช่าให้สอดคล้องกัน เช่น ถ้าคาดว่าจะคืนทุนใน 5 ปี ก็ควรเช่าให้ได้อย่างน้อย 5-10 ปี เพื่อเผื่อเวลาทำกำไร หากธุรกิจต้องลงทุนก่อสร้างสูง (เช่น สร้างโรงแรม รีสอร์ท) ควรทำสัญญาให้ยาวที่สุดเท่าที่เป็นไปได้ (เช่น 30 ปี) เพื่อความมั่นคง ไม่เช่นนั้นอาจเจอความเสี่ยงเจ้าของที่ดินไม่ต่อสัญญาเมื่อครบกำหนด นอกจากนี้ควรเจรจาเรื่อง ค่าเช่ารายปีหรือการปรับขึ้นค่าเช่า ล่วงหน้า เช่น อาจตกลงให้ค่าเช่าคงที่ช่วง 3 ปีแรกและปรับขึ้นปีละ 5% หลังจากนั้น ซึ่งจะช่วยให้ผู้เช้าวางแผนกระแสเงินสดได้ง่ายขึ้น การยอมรับเงื่อนไขเหล่านี้ตั้งแต่แรกดีกว่าปล่อยให้ถึงเวลาค่อยต่อรอง เพราะตอนนั้นอำนาจต่อรองอาจอยู่ที่ผู้ให้เช่ามากกว่า
• ขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญท้องถิ่น: ตลาดพัทยามีความเฉพาะตัวสูง การปรึกษานายหน้าอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ที่ชำนาญพื้นที่พัทยาจะช่วยให้ได้ข้อมูลเชิงลึก เช่น ทำเลใดกำลังมาแรง ทำเลใดมีปัญหาแฝง (น้ำท่วมบ่อย รถติดมาก เกิดเหตุอาชญากรรมบ่อย ฯลฯ) รวมถึงราคาตลาดค่าเช่าที่ดินที่เป็นปัจจุบันจริง ๆ ข้อมูลจากมืออาชีพเหล่านี้จะช่วยให้การตัดสินใจเลือกที่ดินเช่ามีน้ำหนักและมั่นใจขึ้น
• การตรวจสอบประวัติความเป็นมาของที่ดิน: ในบางกรณี ควรสอบถามหรือค้นข้อมูลว่าที่ดินแปลงนั้นเคยใช้ทำอะไรมาก่อน มีประวัติน้ำท่วม ข้อพิพาท หรือปัญหาสิ่งแวดล้อมหรือไม่ เช่น ที่ดินบางแปลงอาจเคยเป็นบ่อขยะหรือบ่อบำบัดน้ำเสียมาก่อน อาจมีมลพิษตกค้าง หรือเคยเกิดเหตุการณ์ไม่ดีที่คนพื้นที่รู้จัก ซึ่งอาจกระทบภาพลักษณ์การทำธุรกิจของเราได้ หากทราบล่วงหน้าจะได้เตรียมแผนรับมือหรือหลีกเลี่ยง

สรุปแล้ว การเลือกทำเลเช่าที่ดินในพัทยาต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน ทั้งในเชิงกายภาพ การตลาด และการเงิน ผู้เช่าควรเปรียบเทียบตัวเลือกหลาย ๆ แห่งโดยใช้หลักเกณฑ์ข้างต้น จะช่วยให้เห็นภาพชัดขึ้นว่าที่ดินใดตอบโจทย์ธุรกิจเรามากที่สุด เมื่อได้ทำเลที่เหมาะสมแล้ว โอกาสที่ธุรกิจจะประสบความสำเร็จและได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าก็จะสูงตามไปด้วย

โอกาสและความเสี่ยงด้านการลงทุนเช่าที่ดินในพัทยา

การลงทุนในการเช่าที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาในพัทยานั้นมีทั้งโอกาสที่น่าสนใจและความเสี่ยงที่ต้องระมัดระวัง ผู้ลงทุนควรพิจารณาทั้งสองด้านเพื่อประกอบการตัดสินใจอย่างรอบคอบ ดังรายละเอียดต่อไปนี้

โอกาสในการลงทุนเช่าที่ดินในพัทยา

• อานิสงส์จากการท่องเที่ยวฟื้นตัว: พัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับนานาชาติที่ในปี 2566 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาถึงประมาณ 2.5 ล้านคน (เพิ่มขึ้นจากปี 2565 อย่างมีนัยสำคัญ) การเปิดประเทศและการคลี่คลายสถานการณ์โควิดทำให้ภาคท่องเที่ยวกลับมาคึกคักอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ความต้องการบริการท่องเที่ยว ที่พัก ร้านอาหาร และความบันเทิงต่าง ๆ พุ่งสูง ผู้ที่เช่าที่ดินเพื่อพัฒนาธุรกิจรองรับนักท่องเที่ยว เช่น โรงแรม บาร์ ร้านอาหาร สวนสนุก จะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่ดีในช่วงที่นักท่องเที่ยวหลั่งไหล ยิ่งหากประเทศไทยยังคงดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติต่อเนื่อง (เช่น กลุ่มนักท่องเที่ยวจีน รัสเซีย ยุโรป) โอกาสเติบโตของธุรกิจบนที่ดินเช่าก็จะยิ่งสดใส
• การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและโครงการ EEC: รัฐบาลไทยได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานหลายโครงการในพื้นที่ภาคตะวันออก เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน ที่จะช่วยย่นระยะเวลาเดินทางจากกรุงเทพฯ มาถึงพัทยาอย่างมาก และ มอเตอร์เวย์สายใหม่เชื่อมพัทยา-มาบตาพุด ที่เปิดใช้แล้ว ทำให้การเดินทางระหว่างพัทยากับสนามบินอู่ตะเภาและนิคมอุตสาหกรรมหลักสะดวกขึ้น โครงการเหล่านี้จะช่วยเพิ่มศักยภาพทางเศรษฐกิจให้กับพัทยาในระยะยาว ทั้งด้านการท่องเที่ยว การค้า และอุตสาหกรรม นักลงทุนที่เข้ามาเช่าที่ดินในช่วงนี้อาจได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นตามความเจริญในอนาคต เช่น เมื่อรถไฟฟ้าความเร็วสูงสร้างเสร็จ จะมีนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจเดินทางมาพัทยามากขึ้น ความต้องการที่ดิน/อาคารเพื่อรองรับก็เพิ่มขึ้น ผู้เช่าปัจจุบันอาจต่อรองสร้างรายได้เพิ่มหรือปล่อยเช่าช่วงต่อได้กำไร
• ศูนย์กลางเศรษฐกิจของ EEC: พัทยาและพื้นที่ใกล้เคียงเป็นส่วนหนึ่งของโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเน้นการพัฒนาอุตสาหกรรมเทคโนโลยีและนวัตกรรมขั้นสูง ตลอดจนการเป็นศูนย์กลางการค้าการลงทุนใหม่ของประเทศ ความเคลื่อนไหวนี้ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากทั้งในและนอกประเทศ เช่น บริษัทต่างชาติที่มาตั้งสำนักงาน สร้างโรงงาน หรือพัฒนาโครงการอสังหาฯ รองรับชาวต่างชาติระดับผู้บริหาร สิ่งเหล่านี้ผลักดันให้ความต้องการใช้พื้นที่เพิ่มขึ้น ทั้งพื้นที่สำนักงาน ที่พักอาศัย และพื้นที่เชิงพาณิชย์ต่าง ๆ ดังนั้นการลงทุนเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือตลาดในพัทยา มีโอกาสได้รับผลดีจากการขยายตัวของเศรษฐกิจภูมิภาค หากสามารถจับตลาดกลุ่มผู้บริหารและแรงงานฝีมือใน EEC ได้ ธุรกิจก็มีฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงรองรับ
• ต้นทุนที่ต่ำกว่าการซื้อที่ดิน: ราคาที่ดินในพัทยาสูงมากอย่างที่ได้กล่าวแล้ว การซื้อที่ดินในทำเลดีต้องใช้เงินทุนก้อนใหญ่ซึ่งอาจเกินกำลังของผู้ประกอบการรายกลางหลายราย ในขณะที่การเช่าที่ดินใช้เงินลงทุนน้อยกว่ามาก โดยเฉพาะหากเป็นการเช่าระยะยาว ผู้เช่าสามารถแบ่งจ่ายค่าเช่าเป็นรายปีหรือรายเดือนได้ ไม่ต้องใช้เงินก้อนทีเดียว ทำให้รักษาสภาพคล่องทางการเงินได้ดีกว่า เงินทุนที่มีอาจนำไปลงทุนกับตัวธุรกิจหรือก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างได้มากขึ้น นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีธุรกรรมที่ดินต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นเมื่อต้องซื้อที่ดิน จะไม่มีในกรณีการเช่า ทำให้ต้นทุนรวมลดลง ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกเช่าที่ดินแทนการซื้อเพื่อให้ได้ใช้ทำเลดี ๆ โดยไม่ต้องแบกรับหนี้สินหรือดอกเบี้ยเงินกู้จำนวนมหาศาล
• ความยืดหยุ่นและลดความเสี่ยงระยะยาว: การเช่าที่ดินให้ความยืดหยุ่นในการประกอบธุรกิจมากกว่าการเป็นเจ้าของที่ดินเอง หากในอนาคตธุรกิจไม่ประสบความสำเร็จหรือสภาวะตลาดเปลี่ยน ผู้เช่าสามารถเลือกที่จะไม่ต่อสัญญาเช่าและย้ายทำเลหรือยุติการดำเนินการโดยไม่ติดอยู่กับทรัพย์สินราคาสูงอย่างที่ดิน ในทางกลับกัน หากซื้อที่ดินไปแล้ว ธุรกิจไม่ดีจะขายที่ดินออกก็อาจใช้เวลานานหรือขาดทุนได้ ดังนั้นสำหรับนักลงทุนที่ยังไม่แน่ใจในแนวโน้มยาวๆ หรือชอบความคล่องตัว การเช่าจะลดความเสี่ยงด้านทรัพย์สินลง นอกจากนี้ ผู้เช่ายังไม่ต้องรับผิดชอบความเสี่ยงบางอย่างที่เจ้าของที่ดินต้องเจอ เช่น ความเสี่ยงจากราคาที่ดินตกต่ำ (ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าคงที่ตามที่ตกลง แม้ราคาตลาดจะตกก็ไม่มีผลต่อที่จ่ายไปแล้ว)
• การเติบโตของตลาดคนไทยและต่างชาติผสมผสาน: พัทยาไม่ได้พึ่งพาเฉพาะนักท่องเที่ยวต่างชาติ ปัจจุบันชนชั้นกลางคนไทยจำนวนมากนิยมมาท่องเที่ยวพัทยาช่วงวันหยุดเสาร์-อาทิตย์ และมีคนไทยย้ายมาทำงานหรือเกษียณในเมืองนี้มากขึ้น (เนื่องจากค่าครองชีพถูกกว่าในกรุงเทพฯ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน) การที่พัทยามีดีมานด์ทั้งจากคนไทยและต่างชาติช่วยกระจายความเสี่ยงให้ธุรกิจในพื้นที่ นักลงทุนที่เช่าที่ดินทำโครงการที่ตอบโจทย์ทั้งสองกลุ่ม เช่น คอมมูนิตี้มอลล์ที่มีร้านอาหารผสมผสานระหว่างรสนิยมไทยและนานาชาติ ก็มีโอกาสประสบความสำเร็จสูง เพราะฐานลูกค้ากว้าง

ความเสี่ยงในการลงทุนเช่าที่ดินในพัทยา

• ความผันผวนของอุตสาหกรรมท่องเที่ยว: แม้ว่าการท่องเที่ยวจะเป็นจุดแข็งของพัทยา แต่อุตสาหกรรมนี้ก็มีความผันผวนสูงมากเช่นกัน สถานการณ์ไม่คาดฝัน เช่น การระบาดของโรค (ตัวอย่างชัดเจนคือโควิด-19) ความไม่สงบทางการเมือง หรือภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอย สามารถทำให้นักท่องเที่ยวลดลงฮวบฮาบในเวลาไม่กี่เดือน หากเหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นอีกในอนาคต ธุรกิจที่พึ่งพานักท่องเที่ยวจำนวนมากอาจรายได้หดหายจนไม่พอจ่ายค่าเช่า ผู้เช่าที่ดินต้องเผชิญกับภาระค่าเช่าคงที่ แม้รายรับจะลดลงก็ตาม ทำให้มีความเสี่ยงเรื่องกระแสเงินสดและกำไร ดังนั้นผู้ลงทุนควรเตรียมแผนรองรับช่วงวิกฤต เช่น มีเงินสำรองสำหรับค่าเช่า 6-12 เดือนในกรณีเกิดเหตุนักท่องเที่ยวหาย หรือเจรจาขอลดค่าเช่าชั่วคราวกับเจ้าของที่ดิน เป็นต้น
• การแข่งขันสูงและอุปทานล้นตลาดบางประเภท: พัทยามีผู้ประกอบการจำนวนมากทั้งรายเล็กรายใหญ่เข้ามาในตลาด ทำให้ในบางภาคส่วนเกิดภาวะอุปทานล้นตลาด เช่น ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยา ที่มีจำนวนโครงการและยูนิตเหลือขายจำนวนมากหลังช่วงโควิด รวมถึงโรงแรมขนาดกลางและเกสต์เฮาส์ที่มีจำนวนเกินความต้องการบางฤดูกาล ผู้ที่จะลงทุนเช่าที่ดินเพื่อสร้างอสังหาฯ เช่น คอนโดให้เช่า โรงแรม หรือแม้แต่ร้านค้าปลีก ต้องศึกษาตลาดให้ดีว่ามีช่องว่างจริงหรือไม่ หากประเมินพลาดและเข้าไปในตลาดที่อิ่มตัวแล้ว ธุรกิจอาจไม่ทำกำไรอย่างที่คาดและไม่คุ้มกับค่าเช่าที่จ่ายไป โดยเฉพาะเมื่อคู่แข่งอาจเป็นเจ้าใหญ่ที่มีสายป่านยาวกว่า
• ความไม่แน่นอนทางกฎหมายและนโยบายรัฐ: การถือสิทธิการเช่าที่ดินระยะยาวแม้จะปลอดภัยระดับหนึ่ง แต่สุดท้ายผู้เช่าก็ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโดยสมบูรณ์ จึงอาจได้รับผลกระทบหากภาครัฐมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายบางอย่างที่เกี่ยวข้อง เช่น การปรับเพิ่มภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ซึ่งผู้ให้เช่าอาจผลักภาระมาให้ผู้เช่าในรูปขึ้นค่าเช่า) การเปลี่ยนผังเมืองที่อาจทำให้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้น้อยลง หรือกรณีสุดโต่งอย่างการเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างสาธารณูปโภค (แม้ผู้เช่าจะได้รับค่าชดเชยตามกฎหมาย แต่ก็เสียโอกาสทางธุรกิจ) นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนทางการเมืองในไทยเองก็มีผล เช่น หากนโยบายส่งเสริม EEC มีการทบทวนหรือชะลอโครงการ ก็อาจลดแรงส่งต่อเศรษฐกิจพัทยาลง หรือหากมีการเปลี่ยนแปลงกฎหมายให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินได้ (มีการอภิปรายเรื่องนี้อยู่เป็นระยะ) ก็อาจส่งผลต่อกลยุทธ์การเช่าที่ดินของนักลงทุนต่างชาติในระยะยาว
• ความเสี่ยงจากตัวผู้ให้เช่า: แม้ว่าสัญญาเช่าจดทะเบียนจะคุ้มครองสิทธิผู้เช่า แต่ในทางปฏิบัติยังคงมีความเสี่ยงหากผู้ให้เช่าไม่มีความรับผิดชอบหรือผิดสัญญา เช่น ผู้ให้เช่าอาจไม่ส่งมอบที่ดินตรงเวลา ตามเงื่อนไข (เช่น ไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเดิมออกให้ หรือส่งมอบพื้นที่ไม่พร้อมใช้) หรือในกรณีที่ผู้ให้เช่าเสียชีวิต/ล้มละลาย ที่ดินถูกแบ่งมรดกหรือถูกขายต่อ สิทธิของผู้เช่าแม้ยังคงอยู่แต่ผู้เช่าอาจต้องสื่อสารและเจรจากับเจ้าของรายใหม่ที่อาจไม่เป็นมิตร หรือหากเจ้าของเดิมผิดนัดชำระหนี้จนถูกยึดที่ดิน ผู้เช่าอาจต้องต่อสู้เพื่อรักษาสิทธิการเช่าของตนในกระบวนการบังคับคดี ดังนั้นจึงเป็นความเสี่ยงแฝงที่ผู้เช่าควรตระหนัก และควรคัดเลือกเช่าจากเจ้าของที่ดินที่น่าเชื่อถือ มีฐานะการเงินมั่นคงเท่านั้น
• การลงทุนก่อสร้างบนที่ดินเช่าและความเสี่ยงคืนทุนไม่ทัน: ในหลายกรณี ผู้เช่าที่ดินจะต้องลงทุนปลูกสร้างอาคารหรือปรับปรุงที่ดินอย่างมีนัยสำคัญ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้บางครั้งสูงกว่าค่าเช่าที่ดินหลายเท่า ความเสี่ยงคือหากระยะเวลาสัญญาเช่าไม่ยาวพอ หรือธุรกิจมีผลกำไรไม่เป็นไปตามเป้า ผู้เช่าอาจคืนทุนไม่ทันก่อนสัญญาจะหมด ยิ่งถ้าต้องส่งมอบสิ่งปลูกสร้างให้เจ้าของที่ดินเมื่อหมดสัญญาด้วยแล้ว เท่ากับเสียทรัพย์สินนั้นไปเลย ผู้ลงทุนจึงต้องคำนวณอย่างรอบคอบถึง ระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) และพยายามทำสัญญาเช่าให้ครอบคลุมระยะเวลานั้นบวกเผื่อกำไร รวมถึงพยายามต่อรองให้มีเงื่อนไขต่อสัญญาได้ หรือระบุเรื่องชดเชยมูลค่าสิ่งปลูกสร้างเมื่อหมดสัญญา หากละเลยข้อนี้ ธุรกิจอาจไปได้ดีแต่สุดท้ายผู้เช่ากลับไม่เหลือมูลค่าอะไรติดมือเมื่อครบกำหนดเช่า
• ปัจจัยเศรษฐกิจการเงินมหภาค: ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น เงินเฟ้อ หรือค่าเงินบาทผันผวน ล้วนส่งผลทางอ้อมต่อการลงทุนในพัทยา เช่น ดอกเบี้ยสูงทำให้นักพัฒนาโครงการกู้เงินแพงขึ้น ต้นทุนสูงขึ้น อาจชะลอการลงทุนใหม่ๆ ในพื้นที่ ส่งผลให้ความต้องการเช่าที่ดินลดลงบ้างในระยะสั้น หรือค่าเงินบาทแข็ง/อ่อนเกินไปมีผลต่อจำนวนนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติ เป็นต้น ผู้ลงทุนควรติดตามภาวะเศรษฐกิจมหภาคประกอบการวางแผนธุรกิจอยู่เสมอ

กล่าวโดยสรุป การเช่าที่ดินในพัทยาเพื่อการลงทุนนับเป็นโอกาสที่น่าดึงดูด ด้วยปัจจัยหนุนหลายด้านทั้งการท่องเที่ยวและการพัฒนาพื้นที่ แต่ขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยงหลายประการที่ต้องบริหารจัดการ ผู้ลงทุนที่ทำการบ้านมาดี เตรียมแผนรองรับสถานการณ์ต่าง ๆ ไว้ล่วงหน้า และเลือกลงทุนอย่างมีวินัย จะสามารถใช้ประโยชน์จากโอกาสในพัทยาได้เต็มที่ พร้อมทั้งหลีกเลี่ยงหรือบรรเทาผลกระทบจากความเสี่ยงต่าง ๆ ได้

เปรียบเทียบค่าเช่าระหว่างทำเลต่าง ๆ

ค่าเช่าที่ดินในพัทยามีความแตกต่างกันมากตามทำเลและศักยภาพของที่ดิน ในหัวข้อนี้จะเปรียบเทียบช่วงอัตราค่าเช่าโดยประมาณของที่ดินในทำเลหลัก ๆ ของพัทยา (คิดเป็นค่าเช่ารายเดือนต่อพื้นที่ 1 ไร่ หรือ 1,600 ตร.ม. เพื่อให้เทียบเคียงกันง่าย) ซึ่งจะช่วยให้นักลงทุนประเมินเบื้องต้นได้ว่าควรเลือกทำเลใดให้เหมาะสมกับงบประมาณ:

• ใจกลางเมืองพัทยา (พัทยากลาง-พัทยาใต้ ใกล้ชายหาดและแหล่งท่องเที่ยว): ทำเลนี้รวมถึงบริเวณถนนเลียบชายหาดพัทยา ถนนพัทยาสายสอง และย่านวอล์กกิ้งสตรีท มีค่าเช่าสูงที่สุดในเมือง เนื่องจากเป็นทำเลทองทางธุรกิจและมีที่ดินว่างจำกัดมาก อัตราค่าเช่าโดยทั่วไปอยู่ประมาณ 80,000-150,000 บาท/ไร่/เดือน หรืออาจสูงกว่านี้ในแปลงที่พิเศษจริง ๆ (เช่น ติดชายหาดหรือหัวมุมติดห้างดัง) หากที่ดินแปลงมีขนาดเล็กกว่า 1 ไร่ ค่าเช่าเฉลี่ยต่อไร่จะยิ่งสูงขึ้นไปอีก ตัวอย่างเช่น ที่ดินใกล้บิ๊กซีพัทยากลางขนาดประมาณ 1 ไร่ เคยมีประกาศเช่าในราว 100,000 บาท/เดือน ส่วนที่ดินผืนเล็กติดถนนใหญ่บางแปลงอาจคิดค่าเช่าเป็นบาทต่อตารางวา เช่น 2,500 บาท/ตร.ว./เดือน เป็นต้น (เทียบเท่าประมาณ 1,000,000 บาท/ไร่/เดือน) ด้วยค่าเช่าที่สูงเช่นนี้ ผู้เช่ามักเป็นธุรกิจทุนหนาหรือกิจการที่มีรายได้สูงต่อพื้นที่เท่านั้นที่สามารถดำเนินการได้คุ้มทุน
• ย่านพัทยาเหนือ/นาเกลือ: พื้นที่แถววงศ์อมาตย์ นาเกลือ ซึ่งเป็นโซนพักอาศัยและรีสอร์ทระดับบน ค่าเช่าที่ดินจะขึ้นอยู่กับความใกล้ทะเลและความพรีเมียมของทำเล แปลงที่ติดทะเลหรือวิวทะเลสวย (เช่น ริมหาดวงศ์อมาตย์) ค่าเช่าอาจสูงใกล้เคียงใจกลางเมืองคือประมาณ 80,000-100,000 บาท/ไร่/เดือน ส่วนที่ดินในซอยที่ไม่ติดทะเล ค่าเช่าจะลดหลั่นลงมาอยู่ในช่วง 50,000-80,000 บาท/ไร่/เดือน ตามความกว้างถนนและความสะดวกในการเข้าถึง ย่านนี้ผู้เช่าบางรายอาจทำสัญญาระยะยาวในรูปแบบเช่าช่วง (Sub-lease) จากโรงแรมหรือโครงการที่มีที่ดินเหลือใช้ เช่น เช่าพื้นที่ว่างในรีสอร์ทมาทำร้านอาหาร ซึ่งอาจตกลงค่าเช่ากันเป็นรายได้แบ่งเปอร์เซ็นต์แทนค่าเช่าคงที่
• ย่านเขาพระตำหนักและหาดจอมเทียน: ทำเลบนเขาพระตำหนักซึ่งอยู่กึ่งกลางระหว่างพัทยาใต้กับจอมเทียน มีค่าเช่าเฉลี่ยราว 40,000-70,000 บาท/ไร่/เดือน โดยแปลงที่อยู่บนเนินสูงมองเห็นวิวทะเลหรืออยู่ใกล้ถนนสายหลักจะราคาแพงกว่าแปลงที่อยู่ลึกในซอย ตัวอย่างเช่น มีที่ดินบนเขาพระตำหนักขนาดประมาณ 1 ไร่ เคยเสนอให้เช่าที่ ประมาณ 60,000-70,000 บาทต่อเดือน (คิดเป็นไร่ละ ~70,000) แต่ภายหลังก็มีการลดราคาลงมาเหลือราว 45,000 บาทต่อเดือนเพื่อจูงใจผู้เช่า ส่วนทางด้านหาดจอมเทียน ที่ดินติดถนนเลียบชายหาดจอมเทียนหรือถนนจอมเทียนสายหนึ่ง อัตราค่าเช่าอาจอยู่ในช่วง 50,000-80,000 บาท/ไร่/เดือน ขึ้นกับความใกล้ทะเลและแหล่งท่องเที่ยว (บางแปลงอาจปล่อยเช่าเฉพาะส่วนพื้นที่เล็ก ๆ เช่น 200 ตร.วา เพื่อทำร้านอาหารริมทะเล จะคิดเป็นเงินก้อนตามตกลง) ในขณะที่ที่ดินฝั่งตรงข้ามชายหาดหรือในซอยจอมเทียนสายสอง ค่าเช่าจะลดลงมา อาจอยู่ที่ 30,000-50,000 บาท/ไร่/เดือน ซึ่งเหมาะกับธุรกิจขนาดกลางหรือที่ต้องการพื้นที่กว้างๆ เช่น ทำร้านอาหารขนาดใหญ่หรือสวนอาหาร
• พื้นที่ฝั่งตะวันออกของสุขุมวิท (หนองปรือ ห้วยใหญ่): ทำเลชานเมืองเหล่านี้มีค่าเช่าถูกกว่ามากเมื่อเทียบกับในเมือง ที่ดินติดถนนสุขุมวิทฝั่งขาออกจากพัทยา (ซึ่งยังมีความเป็นเมืองอยู่บ้าง) ค่าเช่าอาจอยู่ราว 20,000-40,000 บาท/ไร่/เดือน ส่วนที่ดินลึกเข้าไปในพื้นที่หนองปรือหรือห้วยใหญ่ (ใกล้มอเตอร์เวย์หรือทางรถไฟสายตะวันออก) ค่าเช่าจะถูกลงไปอีก อาจพบได้ในอัตราเพียง 15,000-30,000 บาท/ไร่/เดือน ตัวอย่างเช่น มีประกาศที่ดินขนาด 1 ไร่บริเวณเลียบทางรถไฟพัทยาเหนือ ให้เช่าในราคา ประมาณ 30,000 บาทต่อเดือน เท่านั้น ซึ่งถือว่าถูกมากเมื่อเทียบกับขนาดพื้นที่ เหมาะสำหรับทำเป็นลานจอดรถ โกดังกลางแจ้ง หรือกิจการท้องถิ่นที่ไม่เน้นทำเลค้าขายกับนักท่องเที่ยว
• ที่ดินติดทะเลนาจอมเทียนและพื้นที่รอยต่อเขต EEC: บริเวณนาจอมเทียนซึ่งอยู่ต่อจากจอมเทียนลงไปทางสัตหีบ ถือเป็นโซนที่กำลังบูม มีรีสอร์ทหรูและสถานที่ท่องเที่ยวใหม่ ๆ (เช่น สวนน้ำ สวนสนุก) มาลงทุน ค่าเช่าที่ดินติดทะเลในโซนนี้ยังต่ำกว่าพัทยากลางมาก แต่อาจอยู่ในระดับ 50,000-70,000 บาท/ไร่/เดือน สำหรับแปลงติดทะเลวิวสวย (บางกรณีเจ้าของที่ดินอาจให้เช่าแบบระยะยาว 20-30 ปี เหมาจ่ายเป็นเงินก้อน เช่น ไร่ละ 5-6 ล้านบาทตลอดสัญญา ซึ่งเมื่อคิดเฉลี่ยต่อเดือนก็จะอยู่ในช่วงดังกล่าว) ส่วนที่ดินที่อยู่ฝั่งไม่ติดทะเลหรือห่างจากชายหาด ค่าเช่าจะอยู่ในระดับ 20,000-40,000 บาท/ไร่/เดือน คล้ายกับฝั่งหนองปรือ ปัจจัยที่กำหนดราคามากคือความใกล้ถนนใหญ่ (สุขุมวิท/มอเตอร์เวย์) และความสะดวกเรื่องน้ำไฟ
• เปรียบเทียบสรุป: หากมองในภาพรวม ค่าเช่าที่ดินในเขตท่องเที่ยวหลักของพัทยา (ติดทะเล ใจกลางเมือง) จะสูงกว่าค่าเช่า ในเขตรอบนอก/ชานเมือง หลายเท่าตัว การเลือกทำเลจึงมีผลอย่างมากต่อโครงสร้างต้นทุนของธุรกิจ ผู้ลงทุนที่มีงบจำกัดอาจเลือกทำเลรองลงมาแต่ยังพอมีศักยภาพแทนที่จะฝืนเช่าที่ดินแพงเกินกำลัง ในทางกลับกัน ธุรกิจที่ต้องอาศัยทำเลจริง ๆ เพื่อดึงดูดลูกค้า (เช่น ร้านอาหารบรรยากาศดีริมทะเล) การลงทุนเช่าที่ดินแพงแต่ได้ทำเลดี ก็อาจให้ผลคุ้มค่ากว่าไปอยู่ทำเลถูกแต่ไม่มีลูกค้าเลย

ทั้งนี้ ตัวเลขค่าเช่าที่กล่าวมาเป็นการประมาณคร่าว ๆ จากข้อมูลตลาด และอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามภาวะเศรษฐกิจและการต่อรองระหว่างผู้ให้เช่าผู้เช่า แปลงที่ดินแต่ละแห่งย่อมมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวที่กำหนดราคา เช่น หน้ากว้างติดถนน ขนาดที่ดิน ความพร้อมของสาธารณูปโภค ฯลฯ ดังนั้นผู้สนใจควรสำรวจตลาด ณ ขณะนั้นอย่างละเอียด และเจรจาต่อรองอย่างเหมาะสม บ่อยครั้งอัตราค่าเช่าที่ประกาศอาจต่อรองลดลงได้ขึ้นกับความต้องการของเจ้าของที่ดินและระยะเวลาสัญญาที่ผู้เช่ายอมทำ หากผู้เช่าพร้อมทำสัญญาระยะยาว ผู้ให้เช่าหลายรายยินดีคิดค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนถูกลงเพื่อแลกกับความมั่นคง เช่น จากที่เคยคิดเดือนละ 100,000 บาท ถ้าเช่า 3 ปี อาจลดเหลือเดือนละ 80,000 บาทหากเช่า 10 ปี เป็นต้น

ข้อควรสังเกต: การเปรียบเทียบค่าเช่าควรควบคู่ไปกับการประเมินศักยภาพรายได้ของธุรกิจในทำเลนั้น ๆ ด้วย ทำเลที่ค่าเช่าสูงมักหมายถึงโอกาสทำรายได้สูง หากธุรกิจสามารถดึงศักยภาพทำเลมาใช้ได้เต็มที่ ส่วนทำเลค่าเช่าถูกอาจต้องใช้ความพยายามหรือกลยุทธ์การตลาดมากขึ้นในการดึงลูกค้า ดังนั้นในการตัดสินใจขั้นสุดท้าย ผู้ลงทุนควรพิจารณาทั้งด้านต้นทุนและด้านรายได้ควบคู่กัน เพื่อหาจุดสมดุลที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเช่าที่ดินในพัทยาให้เกิดประโยชน์สูงสุดกับธุรกิจของตน

เมื่อพิจารณาทุกมิติแล้ว จะเห็นได้ว่าการเช่าที่ดินในพัทยาเป็นทั้งโอกาสทางธุรกิจที่น่าสนใจและเป็นความท้าทายที่ต้องอาศัยการวางแผนอย่างรอบด้าน ความเข้าใจในตลาด แนวโน้มราคา ทำเล และกฎหมายที่เกี่ยวข้องล้วนเป็นองค์ประกอบสำคัญในการตัดสินใจ ด้วยข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะสม นักลงทุนนักธุรกิจชาวไทยสามารถใช้ประโยชน์จากศักยภาพของพัทยาเพื่อสร้างความสำเร็จบนที่ดินเช่าได้ ไม่ว่าจะเพื่อขยายธุรกิจท่องเที่ยว บริการ หรือการลงทุนระยะยาว โดยมีความเสี่ยงอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้อย่างมั่นใจ การเตรียมพร้อมอย่างดีจะช่วยให้การเดินหมากลงทุนในตลาดที่ดินเช่าพัทยาให้ผลตอบแทนคุ้มค่าตามเป้าหมายที่วางไว้