ประกาศขายบ้านเดี่ยว ในพัทยา, ชลบุรี

ขายบ้านในพัทยา: เจาะลึกตลาดอสังหาฯ และเคล็ดลับการลงทุน (2568)

พัทยาเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคักที่สุดของประเทศไทย ด้วยชื่อเสียงในฐานะแหล่งท่องเที่ยวชายทะเลระดับโลกและทำเลที่ตั้งใกล้กรุงเทพฯ เพียงประมาณ 140 กิโลเมตร เมืองพัทยาแบ่งออกเป็น 4 เขตหลัก (พัทยาเหนือ, พัทยากลาง, พัทยาใต้ และหาดจอมเทียน) แต่ละส่วนมีเสน่ห์เฉพาะตัว ไม่ว่าจะเป็นชายหาดที่สวยงาม แหล่งบันเทิงยามค่ำคืน คอมมูนิตี้มอลล์ ร้านอาหาร และกิจกรรมท่องเที่ยวหลากหลาย อีกทั้งยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการใช้ชีวิตจริงจัง เช่น โรงเรียนนานาชาติและโรงพยาบาลมาตรฐานสากล เมืองพัทยาจึงดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวต่างชาติ ผู้เกษียณอายุที่มองหาที่พักอาศัยระยะยาว และนักลงทุนอสังหาฯ จากทั่วโลกอย่างต่อเนื่อง ในช่วงปีที่ผ่านมา หลังการฟื้นตัวจากสถานการณ์ COVID-19 ตลาดขายบ้านในพัทยามีสัญญาณการเติบโตอย่างเห็นได้ชัด ทั้งจากความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและการลงทุนปล่อยเช่า

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อผู้ซื้อบ้านหรือนักลงทุนคนไทยที่สนใจโอกาสในตลาดบ้านพัทยา เราจะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับประเภทบ้านที่ได้รับความนิยมในพื้นที่ แนวโน้มตลาดล่าสุด วิเคราะห์ทำเลยอดนิยมที่น่าลงทุน อัตราผลตอบแทน (ROI) จากการลงทุนบ้าน ตลอดจนขั้นตอนและปัจจัยสำคัญในการซื้อบ้าน นอกจากนี้ยังกล่าวถึงความเสี่ยงที่ควรระวังและคำแนะนำพิเศษจากมุมมองนักลงทุนมืออาชีพ เนื้อหามีการอ้างอิงข้อมูลปัจจุบัน ณ ปี 2568 เพื่อให้คุณได้รับข้อมูลที่สดใหม่และตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ

บทความนี้เปรียบเสมือนคู่มือเชิงกลยุทธ์ที่รวบรวมทุกประเด็นสำคัญเกี่ยวกับการลงทุนบ้านในพัทยาไว้อย่างครบถ้วน โดยมีรูปแบบการเขียนที่มืออาชีพแต่เข้าใจง่ายในน้ำเสียงเชิงที่ปรึกษา ช่วยให้ผู้อ่านได้รับทั้งความรู้และความมั่นใจ พร้อมสำหรับการตัดสินใจลงทุนอย่างมีข้อมูลสนับสนุน

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์พัทยา ปี 2568

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาช่วงปี 2567-2568 มีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจและแตกต่างจากช่วงก่อนหน้าอย่างมีนัยสำคัญ หลังจากภาวะชะลอตัวในช่วงการแพร่ระบาด COVID-19 ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยในพัทยากลับมาคึกคักอีกครั้ง ปัจจัยสำคัญมาจากการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไทยที่นำพาผู้ซื้อและผู้เช่าต่างชาติเข้ามามากขึ้น รวมถึงการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่ช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้อย่างต่อเนื่อง (นักท่องเที่ยวต่างชาติที่กลับมาเพิ่มขึ้นอย่างมาก ปี 2566 ประเทศไทยต้อนรับนักท่องเที่ยวกว่า 20 ล้านคน ฟื้นตัวประมาณ 60-70% ของระดับก่อนโควิด และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปี 2567-2568)

หนึ่งในสัญญาณที่สะท้อนความร้อนแรงของตลาดพัทยาคือ จังหวัดชลบุรี (ซึ่งครอบคลุมเขตเมืองพัทยา) ได้ก้าวขึ้นมาเป็นจุดหมายปลายทางอันดับหนึ่งสำหรับผู้ซื้ออสังหาฯ ชาวต่างชาติในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 แซงหน้ากรุงเทพฯ ความเปลี่ยนแปลงนี้เป็นผลจากทั้งจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่กลับมาเพิ่มขึ้นอย่างมาก และเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศที่หลั่งไหลเข้าสู่พื้นที่ EEC โครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่หลายรายการกำลังอยู่ระหว่างดำเนินการ เช่น รถไฟความเร็วสูงเชื่อมกรุงเทพฯ-พัทยา (คาดว่าจะเปิดใช้บริการภายในปี 2572) และการขยายสนามบินนานาชาติอู่ตะเภาใกล้เมืองพัทยา ซึ่งจะช่วยยกระดับการคมนาคมและดึงดูดธุรกิจใหม่ๆ เข้ามา ส่งผลให้พัทยากลายเป็นทำเลที่น่าจับตามองยิ่งขึ้นในสายตานักลงทุน

ในด้านสถิติภาพรวมตลาด ณ ปี 2568 มีข้อมูลที่น่าสนใจดังนี้:

• ความต้องการและอุปทาน: ปริมาณการค้นหาและความสนใจในอสังหาฯ พัทยาทางออนไลน์เพิ่มสูงขึ้นหลายเท่าตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่พุ่งขึ้น นักพัฒนาอสังหาฯ เองก็ตอบสนองต่อดีมานด์นี้ด้วยการทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและทาวน์โฮม ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด วิลล่า) ยังเติบโตอย่างระมัดระวัง อุปทานบ้านจัดสรรเปิดใหม่มีเพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้ากว่าคอนโด ทำให้บ้านในโครงการมีภาวะการแข่งขันด้านอุปทานต่ำกว่า
• ส่วนแบ่งประเภทอสังหาฯ: การซื้อขายอสังหาฯ ในพัทยาช่วงปี 2566-2567 พบว่าสัดส่วนประมาณ 55% ของดีลทั้งหมดเป็นคอนโดมิเนียม ส่วนบ้านเดี่ยวในพัทยาและโครงการบ้านจัดสรรคิดเป็นราว 20% ของตลาด ขณะที่พูลวิลล่าหรือบ้านวิลล่าส่วนตัวมีสัดส่วนประมาณ 15% และทาวน์เฮ้าส์ราว 10% แม้จำนวนการซื้อคอนโดจะมากกว่า แต่ในแง่มูลค่าตลาด บ้านและวิลล่าหลายหลังมีราคาสูง ส่งผลให้มูลค่ารวมของตลาดบ้านจัดสรรไม่น้อยหน้าอาคารชุดนัก
• ระดับราคาเฉลี่ย: ราคาขายเฉลี่ยของบ้านในพัทยามีแนวโน้มสูงขึ้นตามความต้องการที่เพิ่มขึ้น โดยข้อมูลประมาณการปี 2567 ระบุว่าบ้านจัดสรรในพัทยามีราคาเฉลี่ย ~ 7-8 ล้านบาท ต่อยูนิต (ขึ้นกับทำเลและประเภทบ้าน) ขณะที่คอนโดมิเนียมมีราคาเฉลี่ย ~ 4 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าการซื้อบ้านต้องใช้งบประมาณสูงกว่าคอนโด แต่ก็แลกมาด้วยพื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัวที่มากกว่า สำหรับตลาดเช่า อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของคอนโดในพัทยาอยู่ที่ประมาณ 1.8 หมื่นบาท/เดือน ในขณะที่บ้านเช่ามีค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่ามาก โดยบ้านเดี่ยวหรือวิลล่าหลายแห่งสามารถปล่อยเช่าได้เดือนละหลายหมื่นบาท (มีรายงานว่าในช่วงกลางปี 2566 ค่าเช่าบ้านในพัทยาเฉลี่ยอยู่ที่ราว 6 หมื่นบาท/เดือน เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นบ้านหลังใหญ่และพูลวิลล่าสำหรับกลุ่มผู้เช่าระดับบน)
• ผู้ซื้อและผู้เช่า: กลุ่มผู้ซื้ออสังหาฯ ในพัทยาประกอบด้วยทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยในช่วงหลังมานี้ชาวจีน รัสเซีย สหราชอาณาจักร และออสเตรเลียเป็นกลุ่มต่างชาติที่มีบทบาทในการซื้ออสังหาฯ พัทยาอย่างมาก ขณะที่ชาวไทยยังคงเป็นฐานลูกค้าหลักเช่นเดิม ด้านตลาดเช่า นอกจากผู้เช่าคนไทยแล้ว ยังมีชาวจีนและชาติอื่นๆ ที่เข้ามาทำงานหรือใช้ชีวิตในพื้นที่ EEC ซึ่งสนใจเช่าบ้านในพัทยามากขึ้น ทำให้ตลาดเช่าค่อนข้างคึกคักและช่วยหนุนผลตอบแทนสำหรับนักลงทุนที่ปล่อยเช่าอสังหาฯ ในย่านนี้

ภาพรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัทยาในปี 2568 อยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างระมัดระวัง แม้คอนโดมิเนียมจะเป็นดาวเด่นในแง่ปริมาณการซื้อขาย แต่ตลาดบ้านและวิลล่าในพัทยาก็ได้รับแรงส่งจากความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและความสนใจจากนักลงทุนที่มองหาโอกาสรับผลตอบแทนทั้งจากค่าเช่าและมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นตามการพัฒนาเมือง

ประเภทบ้านที่ได้รับความนิยมในพัทยา

พัทยามีรูปแบบที่อยู่อาศัยหลากหลาย ครอบคลุมทุกระดับความต้องการของผู้ซื้อ สำหรับตลาดบ้านในพัทยา เราสามารถแบ่งประเภทบ้านหลักๆ ที่ได้รับความนิยมได้ดังนี้:

• บ้านเดี่ยว: เป็นประเภทบ้านพักอาศัยที่ได้รับความสนใจมากในพัทยา บ้านเดี่ยวมักอยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่มีระบบรักษาความปลอดภัย ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ จุดเด่นคือมีพื้นที่ใช้สอยและบริเวณที่ดินเป็นของตัวเอง ไม่มีผนังติดกับบ้านหลังอื่น ทำให้มีความเป็นส่วนตัวสูง บ้านเดี่ยวในพัทยามีตั้งแต่ขนาดกลางราคาย่อมเยาไปจนถึงบ้านหรูขนาดใหญ่ ระดับราคาเริ่มต้นอาจอยู่ราว 3-5 ล้านบาท สำหรับบ้านเดี่ยวขนาดเล็กในทำเลชานเมือง ไปจนถึงหลักหลายสิบล้านบาทสำหรับคฤหาสน์หรือบ้านหรูทำเลติดทะเลหรือวิวสวย (เช่น ย่านวงศ์อมาตย์หรือเขาพระตำหนัก)
• บ้านแฝด: บ้านแฝดคือบ้านสองหลังที่ใช้ผนังด้านหนึ่งร่วมกัน ลักษณะคล้ายบ้านเดี่ยวแต่จะแชร์ผนังกลางร่วมกับบ้านอีกหลังหนึ่ง ข้อดีคือได้ฟังก์ชันใกล้เคียงบ้านเดี่ยวในราคาที่ประหยัดกว่า บ้านแฝดในพัทยาพบได้ในบางโครงการที่พัฒนาเพื่อจับกลุ่มครอบครัวรุ่นใหม่หรือคนทำงานที่ต้องการพื้นที่มากกว่าทาวน์เฮ้าส์แต่มีงบประมาณจำกัดกว่าบ้านเดี่ยว ระดับราคามักอยู่ในช่วง 2-5 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับทำเลและขนาดที่ดิน
• ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม: บ้านที่มีผนังติดกันเป็นแถวหลายยูนิต เหมาะสำหรับผู้ที่มีงบประมาณจำกัดหรือต้องการอยู่อาศัยใกล้แหล่งชุมชนเมือง ทาวน์เฮ้าส์ในพัทยามักตั้งอยู่ในบริเวณที่เข้าถึงตัวเมืองสะดวก หรืออยู่ในย่านที่มีชุมชนหนาแน่น ขนาดมาตรฐานมักเป็นบ้าน 2 ชั้น 2-3 ห้องนอน ราคาทาวน์เฮ้าส์ในพัทยามีความหลากหลาย โดยทั่วไปยูนิตระดับล่างอาจเริ่มต้นประมาณ 1.5-2 ล้านบาท สำหรับทาวน์เฮ้าส์มือสองนอกเมือง และราว 3-5 ล้านบาท สำหรับทาวน์โฮมโครงการใหม่ที่อยู่ในทำเลดีหรือมีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น ทาวน์เฮ้าส์เหมาะทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองและปล่อยเช่าระยะยาวให้พนักงานบริษัทหรือครอบครัวขนาดเล็ก
• วิลล่า (พูลวิลล่า): คำว่า "วิลล่า" ในบริบทพัทยามักหมายถึงบ้านพักตากอากาศหรือบ้านเดี่ยวระดับหรูที่มาพร้อมที่ดินแปลงใหญ่ บ่อยครั้งเป็นบ้านที่มีการออกแบบพิเศษ มีสระว่ายน้ำส่วนตัวและพื้นที่สวนกว้างขวาง วิลล่าในพัทยาหลายแห่งเป็นที่นิยมในหมู่นักลงทุนต่างชาติหรือคนไทยที่มีกำลังซื้อสูง มักตั้งอยู่ในทำเลเงียบสงบ ให้บรรยากาศส่วนตัว เช่น โซนทะเลสาบมาบประชัน (East Pattaya) หรือย่านเขาตาโล เป็นต้น ระดับราคาของวิลล่าในพัทยามักสูงกว่าอสังหาประเภทอื่น โดยเริ่มต้นราว 5-6 ล้านบาท สำหรับวิลล่าขนาดเล็ก จนถึงหลักสิบล้านหรือมากกว่าสำหรับวิลล่าหรูที่ดินผืนใหญ่ (มีกรณีบ้านวิลล่าในพัทยาที่ขายออกไปด้วยราคาสูงถึง ~90 ล้านบาทมาแล้ว)
• บ้านพักตากอากาศ: บ้านพักตากอากาศเป็นคำเรียกรวมที่อาจอยู่ในรูปของบ้านเดี่ยวหรือวิลล่าก็ได้ โดยหมายถึงบ้านที่ซื้อไว้เพื่อพักผ่อนในวันหยุดหรือปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยวระยะสั้น ในพัทยาบ้านพักตากอากาศได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นหลังการท่องเที่ยวฟื้นตัว หลายคนมองหาบ้านริมทะเลหรือบ้านใกล้สถานที่ท่องเที่ยว เพื่อใช้เป็นที่พักส่วนตัวช่วงวันหยุดและนำมาปล่อยเช่าแบบรายวัน/รายสัปดาห์เมื่อไม่ได้ใช้เอง บ้านลักษณะนี้มักอยู่ในทำเลอย่างจอมเทียน หาดนาเกลือ หรือชานเมืองที่เงียบสงบ (พูลวิลล่าหลายแห่งก็ถือเป็นบ้านพักตากอากาศชั้นดีที่นักลงทุนซื้อไว้เพื่อธุรกิจปล่อยเช่า Airbnb ซึ่งให้ผลตอบแทนสูงในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว แต่ทั้งนี้ต้องบริหารจัดการอย่างมืออาชีพด้วย)
• บ้านหรูระดับลักชัวรี: ในตลาดพัทยายังมีบ้านระดับซูเปอร์ลักชัวรีที่เน้นกลุ่มลูกค้าระดับบนหรือนักลงทุนที่ต้องการสินทรัพย์หรู บางแห่งเป็นคฤหาสน์บนพื้นที่ขนาดใหญ่ที่มองเห็นวิวทะเลชัดเจน ตั้งอยู่ในย่าน prime เช่น เขาพระตำหนัก หรือ วงศ์อมาตย์ ใช้วัสดุและการตกแต่งคุณภาพพรีเมียม ราคาบ้านกลุ่มนี้อาจแตะหลักร้อยล้านบาท สำหรับนักลงทุน การถือครองอสังหาฯ ระดับบนสุดเหล่านี้อาจไม่ใช่เพื่อผลตอบแทนค่าเช่าเป็นหลัก แต่เน้นการรักษาเงินทุนในทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงและคาดหวังการเพิ่มมูลค่าในระยะยาว

ภาพรวมของประเภทบ้านในพัทยาแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อมีตัวเลือกหลากหลายตั้งแต่บ้านราคาเอื้อมถึงไปจนถึงบ้านหรู ซึ่งแต่ละประเภทก็ตอบโจทย์ความต้องการที่แตกต่างกัน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยเอง การลงทุนปล่อยเช่าระยะยาว หรือทำเป็นบ้านพักตากอากาศเพื่อการท่องเที่ยว นักลงทุนควรพิจารณาเลือกรูปแบบบ้านที่สอดคล้องกับเป้าหมายการใช้ประโยชน์และงบประมาณของตนให้มากที่สุด

ทำเลที่ตั้งน่าลงทุนในพัทยา

การเลือกทำเลที่ตั้งของบ้านในพัทยามีความสำคัญอย่างยิ่งต่อทั้งคุณภาพชีวิตและผลตอบแทนการลงทุน ทำเลแต่ละส่วนของเมืองพัทยามีเอกลักษณ์และจุดเด่นที่แตกต่างกัน ดังนี้:

พัทยาเหนือ (นาเกลือ-วงศ์อมาตย์)

พื้นที่พัทยาเหนือรวมถึงย่านนาเกลือและวงศ์อมาตย์ ถือเป็นทำเลดั้งเดิมที่ได้รับความนิยมในกลุ่มชาวต่างชาติและผู้ซื้อระดับบนมายาวนาน ลักษณะเด่นของโซนนี้คือบรรยากาศที่เงียบสงบและมีชายหาดที่ค่อนข้างเป็นส่วนตัว (หาดวงศ์อมาตย์) พร้อมทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ร้านอาหารทะเลชื่อดัง ตลาดสด และคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดย่อม บ้านในพัทยาเหนือส่วนใหญ่เป็นบ้านระดับกลางถึงหรู และคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ สำหรับบ้านเดี่ยวหรือวิลล่าในย่านนาเกลือ ราคามักจะสูงกว่าย่านอื่นเนื่องจากที่ดินริมทะเลหายาก แต่ก็แลกมาด้วยบรรยากาศริมทะเลที่เงียบสงบและวิวทะเลที่สวยงาม นักลงทุนที่มองหาบ้านพักตากอากาศหรือสินทรัพย์ระยะยาวมักให้ความสนใจทำเลนี้ เพราะมูลค่าทรัพย์สินมีแนวโน้มแข็งแกร่งและปล่อยเช่าง่ายในกลุ่มชาวต่างชาติที่มาทำงานหรือพำนักระยะยาว

พัทยากลาง

ย่านพัทยากลางเป็นศูนย์กลางความเจริญและแหล่งธุรกิจการค้าของเมือง ที่ตั้งของห้างสรรพสินค้าใหญ่ แหล่งท่องเที่ยวยามค่ำคืน (Walking Street) บาร์และร้านอาหารจำนวนมาก เนื่องจากความเป็นเมืองและความหนาแน่นของชุมชน พื้นที่ใจกลางพัทยาจึงมีโครงการคอนโดมิเนียมและโรงแรมหนาแน่น

ส่วนบ้านพักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยวในพัทยากลางจะมีค่อนข้างจำกัดและมักเป็นบ้านที่ปลูกสร้างมานานในชุมชนท้องถิ่นหรืออยู่ในซอยลึก ความได้เปรียบของการอยู่อาศัยในพัทยากลางคือความสะดวกสบายในการเดินทางและใกล้แหล่งงาน แต่สภาพแวดล้อมจะคึกคักพลุกพล่านตลอดทั้งวัน ผู้ที่มองหาบ้านสำหรับอยู่อาศัยในบริเวณนี้ควรพิจารณาปัจจัยเรื่องเสียงและความเป็นส่วนตัว เนื่องจากอยู่ใจกลางเมือง สำหรับการลงทุนปล่อยเช่า บ้านหรือทาวน์เฮ้าส์ใจกลางเมืองอาจได้กลุ่มผู้เช่าเป็นคนทำงานในท้องถิ่นหรือชาวต่างชาติที่ต้องการอยู่ใกล้สถานบันเทิงและสิ่งอำนวยความสะดวก

พัทยาใต้

พัทยาใต้ตั้งแต่บริเวณถนนพัทยาใต้ลงมาจนถึงเขตต่อเนื่องจอมเทียน เป็นย่านที่ผสมผสานระหว่างเขตอยู่อาศัยของคนท้องถิ่นกับพื้นที่ท่องเที่ยวบางส่วน ความโดดเด่นของพัทยาใต้คืออยู่ใกล้กับแหล่งท่องเที่ยวกลางคืนชื่อดัง (โดย Walking Street อยู่บริเวณขอบเขตพัทยาใต้) ขณะเดียวกันก็มีชุมชนท้องถิ่นที่อยู่อาศัยมานาน มีตลาดสด วัด โรงเรียน และร้านค้าต่างๆ กระจายตัวอยู่โดยรอบ

บ้านในพัทยาใต้ส่วนมากเป็นทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวหลังเล็กในชุมชน รวมถึงบางโครงการหมู่บ้านจัดสรรขนาดเล็กในซอยเชื่อมต่างๆ ระดับราคาจะย่อมเยากว่าย่านเหนือและใจกลางเมืองเล็กน้อย เนื่องจากไม่ได้ติดทะเลโดยตรง แต่การเดินทางก็สะดวกเพราะสามารถใช้ถนนสุขุมวิทและถนนเลียบทางรถไฟในการเชื่อมต่อ ส่วนการลงทุนปล่อยเช่า บ้านหรือทาวน์โฮมในพัทยาใต้สามารถปล่อยเช่าให้ทั้งกลุ่มพนักงานในพื้นที่และชาวต่างชาติที่ต้องการค่าเช่าถูกกว่าโซนติดทะเล ในขณะที่ยังเดินทางไปยังแหล่งท่องเที่ยวหลักได้ภายในไม่กี่นาที

หาดจอมเทียน

หาดจอมเทียนตั้งอยู่ถัดจากพัทยาใต้ลงไป ได้ชื่อว่าเป็นย่านที่มีบรรยากาศผ่อนคลายกว่าโซนพัทยาเมือง ด้วยชายหาดยาวหลายกิโลเมตรที่เหมาะแก่การพักผ่อนและเล่นน้ำทะเล จอมเทียนได้รับความนิยมทั้งจากนักท่องเที่ยวและผู้ซื้อที่ต้องการบ้านพักตากอากาศหรือคอนโดติดทะเล บริเวณริมชายหาดจอมเทียนจะเต็มไปด้วยคอนโดมิเนียมสูงและโรงแรม ส่วนพื้นที่ด้านในฝั่งสุขุมวิทมีหมู่บ้านจัดสรรและบ้านพักอาศัยหลายแห่งที่รองรับทั้งชาวไทยและต่างชาติ

บ้านเดี่ยวในโซนจอมเทียนมีตั้งแต่บ้านขนาดเล็กในซอยที่เงียบสงบ ไปจนถึงวิลล่าหรูในโครงการปิดที่มีความเป็นส่วนตัว ระดับราคาค่อนข้างหลากหลาย ตั้งแต่ประมาณ 4-5 ล้านบาท สำหรับบ้านในซอยเล็กๆ ไปจนถึงสิบกว่าล้านบาทสำหรับบ้านหรูใกล้ทะเล จุดเด่นของทำเลจอมเทียนคือได้บรรยากาศชายทะเลที่สงบกว่าพัทยากลาง แต่ยังเดินทางเข้าเมืองสะดวก (ขับรถประมาณ 10-15 นาทีถึงตัวเมืองพัทยา) การปล่อยเช่าบ้านในจอมเทียนเป็นที่ต้องการทั้งระยะสั้นและระยะยาว โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวต่างชาติหรือคนไทยจากกรุงเทพฯ ที่อยากมาพักผ่อนช่วงสุดสัปดาห์

เขาพระตำหนัก

เขาพพระตำหนัก (บางครั้งเรียกโซนพระตำหนักหรือโคซี่บีช) เป็นเนินเขาที่คั่นกลางระหว่างพัทยาใต้กับจอมเทียน พื้นที่บริเวณนี้นับเป็นทำเลที่มีความพิเศษเพราะให้วิวทะเลมุมสูงที่สวยงามและมีความเป็นส่วนตัวสูง ปัจจุบันพื้นที่เขาพระตำหนักพัฒนาไปมาก มีคอนโดมิเนียมหรูและโรงแรมระดับ 5 ดาวตั้งอยู่ ประกอบกับร้านอาหารและคาเฟ่วิวทะเลหลายแห่ง

บ้านพักอาศัยในโซนนี้ส่วนใหญ่เป็นวิลล่าขนาดใหญ่หรือบ้านพักหรูที่ตั้งอยู่บนไหล่เขาหรือในซอยที่เงียบสงบ เหมาะกับผู้ซื้อที่ต้องการความเป็นส่วนตัวและบรรยากาศหรูหรา ระดับราคาของบ้านที่นี่สูงตามความพิเศษของทำเล โดยมีวิลล่าหลายหลังที่ราคาสูงหลายสิบล้านบาท การลงทุนซื้อบ้านในเขาพระตำหนักเหมาะกับการถือครองระยะยาวเพื่อมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น หรือใช้เป็นบ้านพักส่วนตัวระดับลักชัวรี การปล่อยเช่าอาจเน้นไปที่ตลาดเช่ารายเดือนหรือรายปีในกลุ่มผู้บริหารชาวต่างชาติหรือครอบครัวที่ต้องการบ้านระดับหรูในพัทยา

พัทยาตะวันออก (พื้นที่หนองปรือ-โป่ง)

พื้นที่ฝั่งตะวันออกของทางรถไฟหรือที่คนท้องถิ่นมักเรียกว่า “พัทยาฝั่งเขา” ครอบคลุมบริเวณตำบลหนองปรือ โป่ง และพื้นที่รอบทะเลสาบมาบประชัน ทำเลนี้แตกต่างจากโซนติดทะเลของพัทยา เพราะมีลักษณะเป็นย่านพักอาศัยที่เงียบสงบ อยู่ท่ามกลางธรรมชาติและสนามกอล์ฟหลายแห่ง เป็นที่นิยมในหมู่ชาวต่างชาติที่มาใช้ชีวิตระยะยาวในพัทยา (เช่น ผู้เกษียณอายุหรือผู้ที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมใกล้เคียง)

ข้อดีของพัทยาตะวันออกคือที่ดินและบ้านมีราคาถูกกว่าโซนติดทะเลมาก ผู้ซื้อสามารถได้บ้านบนที่ดินแปลงใหญ่ในราคาที่คุ้มค่า เช่น บ้านเดี่ยว 3-4 ห้องนอนพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวในโซนนี้อาจมีราคาเริ่มต้นเพียง 5-6 ล้านบาท ซึ่งถูกกว่าบ้านขนาดเท่ากันในตัวเมืองเกือบครึ่งหนึ่ง นอกจากนี้โซนนี้ยังมีโรงเรียนนานาชาติชื่อดัง (เช่น Regents International School) และคอมมูนิตี้มอลล์รองรับความต้องการของผู้พักอาศัย ปัจจุบันพื้นที่ East Pattaya กำลังได้รับอานิสงส์จากการพัฒนา EEC และมอเตอร์เวย์สายใหม่ที่ช่วยให้เดินทางไปกรุงเทพฯ หรือสนามบินอู่ตะเภาได้รวดเร็วขึ้น การลงทุนซื้อบ้านในโซนนี้เหมาะกับการปล่อยเช่าระยะยาวให้ชาวต่างชาติที่มาทำงานหรือพักผ่อน รวมถึงมีโอกาสที่มูลค่าที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นเมื่อพื้นที่พัฒนามากขึ้นในอนาคต

แนวโน้มตลาดบ้านพัทยาในปัจจุบัน

เมื่อลงลึกเฉพาะตลาดบ้านแนวราบในพัทยา (เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม) จะพบว่ามีทิศทางการเติบโตที่ค่อนข้างแตกต่างจากตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แนวโน้มสำคัญที่เห็นได้ชัด ได้แก่:

• อุปสงค์บ้านเพิ่มขึ้นจากกลุ่มผู้ซื้อไทย: หลังยุคโควิด ผู้ซื้อชาวไทยเริ่มให้ความสนใจบ้านในพัทยามากขึ้น ทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองและเป็นบ้านพักตากอากาศสำหรับครอบครัว เนื่องจากพัทยามีสิ่งอำนวยความสะดวกครบและเดินทางจากกรุงเทพฯ สะดวก เมื่อเปรียบเทียบกับก่อนหน้า กลุ่มคนไทยที่เคยมองหาบ้านตากอากาศต่างจังหวัดหันมาพิจารณาพัทยาเป็นตัวเลือกต้นๆ ประกอบกับโครงการบ้านจัดสรรใหม่ๆ หลายโครงการออกแบบตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนไทยมากขึ้น (เช่น มีพื้นที่จอดรถมากขึ้น ฟังก์ชันครัวปิด ฯลฯ) จึงกระตุ้นยอดขายในกลุ่มนี้
• ความต้องการจากต่างชาติเน้นคอนโด แต่บ้านก็เริ่มเป็นที่สนใจ: กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงนิยมซื้อคอนโดมิเนียมในพัทยาเป็นหลัก เพราะกฎหมายไทยเอื้อให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ง่ายกว่าบ้านที่มีที่ดิน อย่างไรก็ตาม พบว่าชาวต่างชาติบางกลุ่ม (เช่น จีน รัสเซีย) ที่ต้องการอยู่อาศัยกันเป็นครอบครัวหรือมองหาบ้านพักตากอากาศส่วนตัว ก็เริ่มหันมาลงทุนซื้อบ้านหรือวิลล่าผ่านรูปแบบบริษัทหรือโดยความร่วมมือกับคู่สมรสชาวไทยมากขึ้น ทำให้ดีมานด์บ้านจากต่างชาติมีแนวโน้มขยายตัวเล็กน้อย โดยเฉพาะในเซกเมนต์วิลล่าหรูที่มีความเป็นส่วนตัวสูง
• การเปิดตัวโครงการใหม่ชะลอตัวลง: ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ (REIC) ระบุว่าในช่วงปี 2566-2567 การเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรใหม่ในพื้นที่ชลบุรีเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยหรือบางช่วงลดลง เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า แตกต่างจากโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดตัวใหม่จำนวนมาก นอกจากนี้ผลสำรวจของ REIC ในไตรมาส 1 ปี 2567 ชี้ว่าจำนวนหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ในพื้นที่ EEC ลดลงประมาณ 13% จากปีก่อน ขณะที่ยอดขายบ้านจัดสรรใหม่ก็ลดลงราว 17% ส่งผลให้จำนวนบ้านจัดสรรเหลือขาย ณ สิ้นไตรมาสปรับตัวลดลงกว่า 13% ซึ่งสะท้อนว่าผู้พัฒนากำลังระมัดระวังกับการเพิ่มซัพพลายในตลาดบ้าน ส่วนฝั่งคอนโดมิเนียมกลับมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นถึงราว 18% จากปีก่อนเนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก ผลลัพธ์คือบ้านสร้างใหม่เหลือขายในตลาดลดลง นักพัฒนาหลายรายหันไปเน้นขายสต็อกบ้านที่สร้างเสร็จแล้วหรือนำเสนอบ้านรีเซลมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดบ้านมือสองในพัทยากระเตื้องขึ้น
• ราคาที่ดินและบ้านมีแนวโน้มขาขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป: ด้วยที่ดินในเขตเมืองพัทยาที่มีจำกัดและความต้องการสะสมของผู้ซื้อ คุณค่าที่ดินในพัทยาจึงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องแม้จะไม่หวือหวา ทำให้ราคาบ้านใหม่ปรับสูงขึ้นทุกปีเล็กน้อย ในช่วงปี 2565-2567 ราคาบ้านโดยรวมปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 3-5% ต่อปี ทั้งนี้บ้านบางทำเลที่ได้รับความนิยมมาก (เช่น ย่านนาเกลือหรือเขาพระตำหนัก) อาจปรับราคาขึ้นได้มากกว่าค่าเฉลี่ยเนื่องจากเป็นทำเลทองที่มีผู้ต้องการสูง ในทางตรงกันข้าม บ้านมือสองในบางโซนอาจยังมีราคาไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับคุณภาพที่ได้ ดังนั้นนักลงทุนที่มองหาดีลคุ้มค่าอาจพิจารณาซื้อบ้านมือสองแล้วปรับปรุงใหม่เพื่อเพิ่มมูลค่า
• ปัจจัยด้านเศรษฐกิจและดอกเบี้ย: ปัจจัยมหภาคอย่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มสูงขึ้นในช่วงปี 2566 ส่งผลให้ต้นทุนการซื้อบ้านด้วยสินเชื่อแพงขึ้น ผู้ซื้อบางส่วน โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองจึงชะลอการตัดสินใจ อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ดังกล่าวเริ่มทรงตัวในปี 2567-2568 เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับเข้าใกล้จุดสูงสุดและเสถียรขึ้น นอกจากนี้เศรษฐกิจไทยโดยรวมที่มีแนวโน้มฟื้นตัวและการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก ช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาฯ มากขึ้น หากไม่มีปัจจัยลบหนักๆ มากระทบ คาดว่าแนวโน้มตลาดบ้านในพัทยาจะยังคงเป็นบวกในระยะกลางถึงยาว โดยมีปัจจัยหนุนจากโครงการ EEC ที่จะเริ่มเกิดผลในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

ผลตอบแทนจากการลงทุนบ้านในพัทยา

หนึ่งในเหตุผลหลักที่นักลงทุนสนใจซื้อบ้านในพัทยาคือโอกาสในการสร้างผลตอบแทนทั้งจากการปล่อยเช่าและมูลค่าทรัพย์สินที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป ในส่วนนี้เราจะวิเคราะห์องค์ประกอบของผลตอบแทนจากการลงทุนบ้านในพัทยา:

• ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield): พัทยาขึ้นชื่อว่าเป็นเมืองท่องเที่ยวและเมืองพักผ่อน ส่งผลให้ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยมีอยู่ตลอดทั้งปี ทั้งจากชาวต่างชาติที่มาทำงานและนักท่องเที่ยวที่อยากพักระยะยาว อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าบ้านในพัทยาจึงอยู่ในเกณฑ์น่าพอใจ สำหรับการปล่อยเช่าระยะยาว (เช่าเป็นรายเดือน/รายปีให้ผู้พักอาศัย) บ้านเดี่ยวหรือวิลล่าในทำเลดีสามารถให้ Rental Yield ราว 5-6% ต่อปี ได้ไม่ยาก (เช่น บ้านเดี่ยว 3 ห้องนอนในย่านตัวเมืองที่ซื้อมา 6 ล้านบาท อาจปล่อยเช่ารายเดือน 30,000 บาท ก็ได้ผลตอบแทนราว 6% ต่อปี) ในขณะที่การปล่อยเช่าระยะสั้นแบบบ้านพักตากอากาศ (รายวัน/รายสัปดาห์ ผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์อย่าง Airbnb) อาจให้ผลตอบแทนสุทธิสูงถึง 8-10% ต่อปี หรือมากกว่าในบางกรณี (เช่น พูลวิลล่า 4 ห้องนอน ราคา 10 ล้านบาท ปล่อยเช่ารายวันเฉลี่ยเดือนละ 25 วัน ในอัตราวันละ 5,000 บาท จะทำรายได้กว่า 125,000 บาทต่อเดือน คิดเป็น yield เกิน 10% ต่อปี แต่ทั้งนี้ต้องหักค่าใช้จ่ายการบริหารต่างๆ ด้วย) ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับอัตราการเข้าพักและการบริหารจัดการด้วย อย่างไรก็ตาม การปล่อยเช่ารายวันมีค่าใช้จ่ายและความยุ่งยากในการจัดการสูงกว่า เช่น ค่าดูแลทำความสะอาด การตลาดหาผู้เข้าพัก และยังต้องพิจารณาข้อกฎหมายเรื่องการเช่าระยะสั้นด้วย นักลงทุนควรชั่งน้ำหนักระหว่างผลตอบแทนที่สูงขึ้นกับความทุ่มเทในการบริหารที่จะตามมา
• การเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน (Capital Gain): ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ภาพรวมราคาอสังหาฯ ในพัทยามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตามการเติบโตของเมืองและอุปสงค์จากทั้งในและต่างประเทศ แม้อัตราการเติบโตอาจไม่รวดเร็วหวือหวาเท่ากับบางทำเลในกรุงเทพฯ แต่บ้านในทำเลศักยภาพของพัทยาก็มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะเมื่อมีการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานครั้งใหญ่หรือโครงการภาครัฐเข้ามา (เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงและสนามบินอู่ตะเภา) จากสถิติในอดีต ตลาดอสังหาฯ พัทยาเคยเติบโตเฉลี่ยราว 10-15% ต่อปี ในช่วงที่เศรษฐกิจและการท่องเที่ยวเฟื่องฟู (เช่น ช่วงปี 2543-2550 ก่อนวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์) แม้ปัจจุบันอัตราการขึ้นของราคาจะชะลอลง แต่ยังถือว่าอยู่ในทิศทางบวก นักลงทุนที่ซื้อบ้านในพัทยาในวันนี้นอกจากจะได้รับค่าเช่าในระหว่างถือครองแล้ว ยังมีโอกาสได้รับกำไรจากราคาบ้านที่สูงขึ้นเมื่อถือครองในระยะกลาง-ยาว
• ผลตอบแทนเชิงคุณค่า (Value Proposition): นอกเหนือจากตัวเลขผลตอบแทนทางการเงินโดยตรง นักลงทุนบางคนยังมองถึงคุณค่าที่ได้รับจากการมีบ้านในพัทยา เช่น การได้ใช้เป็นบ้านพักตากอากาศส่วนตัวของตนเองและครอบครัวในช่วงวันหยุด ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายโรงแรมและให้ประสบการณ์การพักผ่อนที่สะดวกสบายกว่า หรือในกรณีที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยหลังเกษียณ ผู้ลงทุนก็ได้รับคุณภาพชีวิตที่ดีจากการใช้ชีวิตในเมืองท่องเที่ยวที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันและค่าครองชีพไม่สูงเกินไป เมื่อคำนึงถึงปัจจัยเหล่านี้ด้วย การลงทุนในบ้านพัทยาจึงให้ “ผลตอบแทน” ในมิติของไลฟ์สไตล์และความพึงพอใจส่วนตัว ซึ่งเป็นคุณค่าที่ไม่ได้วัดเป็นตัวเงินแต่มีความหมายสำหรับหลายคน

โดยสรุปแล้ว ผลตอบแทนจากการลงทุนบ้านในพัทยาประกอบด้วยทั้งกระแสเงินสดจากการปล่อยเช่าและการเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ในระยะยาว หากผู้ลงทุนบริหารจัดการอย่างเหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นการตั้งราคาค่าเช่าที่สอดคล้องกับตลาด การดูแลรักษาบ้านให้อยู่ในสภาพดี และการเลือกทำเลที่มีศักยภาพ ก็มีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนรวมที่น่าประทับใจเมื่อเทียบกับการลงทุนอสังหาฯ ในพื้นที่อื่นๆ

ขั้นตอนการซื้อบ้านในพัทยา

การซื้อบ้านในพัทยาสำหรับผู้ซื้อชาวไทยนั้นมีกระบวนการคล้ายคลึงกับการซื้ออสังหาฯ ในพื้นที่อื่นๆ แต่ควรดำเนินการอย่างรอบคอบเพื่อให้ได้บ้านที่ตรงความต้องการและปิดการขายอย่างราบรื่น ขั้นตอนทั่วไปมีดังนี้:

1. กำหนดงบประมาณและวัตถุประสงค์ - เริ่มต้นด้วยการประเมินงบประมาณของตนเองว่าเหมาะสมกับบ้านระดับใด คำนวณความสามารถในการผ่อนชำระหากต้องกู้สินเชื่อ รวมถึงกำหนดวัตถุประสงค์การซื้อให้ชัดเจนว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เป็นบ้านพักตากอากาศสำหรับครอบครัว หรือเน้นลงทุนปล่อยเช่า การระบุเป้าหมายเหล่านี้จะช่วยให้เลือกบ้านและทำเลที่สอดคล้องกับความต้องการได้ง่ายขึ้น
2. สำรวจตลาดและค้นหาทรัพย์สิน - ศึกษาข้อมูลตลาดบ้านในพัทยาจากหลายแหล่ง เช่น เว็บไซต์ประกาศขายบ้าน (รวมถึงแพลตฟอร์มออนไลน์อย่าง FazWaz, DDproperty เป็นต้น), ตัวแทนอสังหาฯ ท้องถิ่น, งานอีเวนท์หรือนิทรรศการบ้านและคอนโด และแม้กระทั่งการขับรถสำรวจย่านที่สนใจด้วยตนเอง เมื่อพบประกาศขายบ้านที่ตรงใจ ให้จดรายละเอียดและติดต่อผู้ขายหรือเอเจนต์เพื่อนัดหมายดูบ้านต่อไป
3. ติดต่อเอเจนต์หรือนัดชมบ้าน - การใช้บริการนายหน้าอสังหาฯ (Agent) ที่มีความเชี่ยวชาญในพื้นที่พัทยาจะช่วยให้การค้นหาบ้านและการทำธุรกรรมเป็นไปอย่างมืออาชีพ เอเจนต์สามารถจัดหาบ้านตามความต้องการของคุณ คัดกรองทรัพย์ที่มีศักยภาพ และประสานงานนัดหมายการเยี่ยมชมบ้านกับผู้ขาย หากคุณติดต่อผู้ขายโดยตรง ควรนัดหมายเพื่อชมบ้านในเวลาที่สะดวกและเตรียมสอบถามข้อมูลสำคัญ เช่น ปีที่สร้างบ้าน, ประวัติการปรับปรุงซ่อมแซม, ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง (ถ้าอยู่ในโครงการหมู่บ้าน) เป็นต้น
4. ตรวจสอบสภาพบ้านและเอกสารสิทธิ์ - เมื่อไปเยี่ยมชมบ้าน ควรตรวจสอบสภาพตัวบ้านอย่างละเอียด ทั้งโครงสร้าง, หลังคา, ระบบไฟฟ้า-ประปา, การระบายน้ำ และสภาพแวดล้อมโดยรอบ หากเป็นไปได้อาจพาช่างผู้ชำนาญไปตรวจสอบด้วย นอกจากนี้ควรขอตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ (โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดกรณีเป็นบ้านในโครงการจัดสรร) เพื่อยืนยันว่าผู้ขายมีสิทธิ์ขายจริง และดูรายละเอียดแนวเขตที่ดินหรือข้อจำกัดต่างๆ (เช่น ที่ดินเป็นประเภทใด ติดภาระจำนองหรือไม่) การตรวจสอบทั้งทางกายภาพและทางเอกสารจะช่วยป้องกันปัญหาภายหลัง
5. เจรจาต่อรองราคาและเงื่อนไข - หากบ้านที่ชมตรงใจ ขั้นตอนต่อไปคือการเจรจาต่อรองราคากับผู้ขาย โดยทั่วไปราคาประกาศมักจะต่อรองได้บ้าง ควรอ้างอิงข้อมูลเปรียบเทียบจากบ้านที่มีลักษณะใกล้เคียงในพื้นที่เดียวกันเพื่อให้ข้อเสนอของคุณสมเหตุสมผล นอกจากราคาแล้ว ยังสามารถเจรจาเงื่อนไขอื่นๆ เช่น ขอให้ผู้ขายออกค่าธรรมเนียมการโอนให้ทั้งหมดหรือแบ่งชำระ, ขอขยายระยะเวลาการโอนเพื่อรอการอนุมัติสินเชื่อ, รวมเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าบางรายการไว้ในการซื้อขาย เป็นต้น การเจรจาที่ดีคือทั้งสองฝ่ายได้ประโยชน์และพึงพอใจร่วมกัน
6. วางเงินมัดจำและทำสัญญาจะซื้อจะขาย - เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงราคากันได้ จะเข้าสู่ขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขาย (Sale and Purchase Agreement หรือที่เรียกทั่วไปว่าสัญญาจะซื้อจะขาย) ผู้ซื้อโดยมากต้องวางเงินมัดจำล่วงหน้าตามที่ตกลงกัน (เช่น 5-10% ของราคาซื้อขาย) เพื่อเป็นหลักประกันว่าจะดำเนินการซื้อจริง จากนั้นจึงจัดทำสัญญาลงลายมือชื่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย โดยในสัญญาจะระบุรายละเอียดทรัพย์สิน, ราคาที่ตกลง, จำนวนเงินมัดจำที่ชำระ, กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์, และเงื่อนไขอื่นๆ ที่ตกลงร่วมกัน สิ่งสำคัญคือควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อความในสัญญาถูกต้องและครอบคลุมประเด็นสำคัญทั้งหมด ก่อนลงนามควรอ่านสัญญาทุกบรรทัดหรือปรึกษาทนายความหากมีข้อสงสัย
7. การยื่นขอสินเชื่อ (ถ้าต้องการ) - หากผู้ซื้อมีความประสงค์จะใช้สินเชื่อบ้าน ควรเริ่มกระบวนการยื่นกู้กับธนาคารตั้งแต่หลังวางมัดจำและเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ธนาคารจะประเมินรายได้, ภาระหนี้, และมูลค่าทรัพย์สินเพื่ออนุมัติวงเงินกู้ ขั้นตอนนี้อาจใช้เวลาหลายสัปดาห์ ควรเตรียมเอกสารทางการเงินให้ครบถ้วน (เช่น สลิปเงินเดือน, รายการเดินบัญชี, หนังสือรับรองการทำงาน ฯลฯ) และติดตามกระบวนการกับธนาคารอย่างใกล้ชิด หากกู้ไม่ผ่าน ผู้ซื้ออาจต้องเจรจาขอขยายเวลาการโอนหรือหาวิธีการจัดหาทุนทางเลือก
8. โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน - ขั้นตอนสุดท้ายคือการนัดหมายผู้ขายไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่ (เช่น สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี สาขาบางละมุง สำหรับบ้านในเขตพัทยา) ในวันโอน ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดให้ผู้ขาย และทั้งสองฝ่ายชำระค่าธรรมเนียมต่างๆ ตามที่ตกลงกัน (ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์, และค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งคำนวณตามเกณฑ์ราชการ) เมื่อดำเนินการเรียบร้อย เจ้าหน้าที่ที่ดินจะลงทะเบียนการโอนและออกโฉนดที่มีชื่อผู้ซื้อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คนใหม่ จากนั้นผู้ซื้อและผู้ขายควรเก็บหลักฐานเอกสารการโอนและใบเสร็จค่าธรรมเนียมภาษีไว้เป็นหลักฐาน
9. หลังการโอนกรรมสิทธิ์ - หลังจากได้บ้านเป็นของตนเองอย่างสมบูรณ์แล้ว ผู้ซื้อควรดำเนินการขั้นตอนเพิ่มเติม เช่น ติดต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อเปลี่ยนชื่อผู้ถือครองมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา, แจ้งที่อยู่ใหม่กับหน่วยงานราชการที่จำเป็น, และจัดหาผู้ให้บริการดูแลบ้านหากไม่มีผู้อยู่อาศัยประจำ (เช่น บริษัทบริหารสินทรัพย์ที่รับฝากดูแลบ้าน ดูแลสวน หรือสระว่ายน้ำ) การดูแลรักษาบ้านให้คงสภาพดีและบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างเป็นระบบจะช่วยให้การลงทุนบ้านในพัทยาของคุณประสบความสำเร็จและได้รับประโยชน์สูงสุด

ปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อบ้านในพัทยา

การตัดสินใจซื้อบ้านในพัทยาให้คุ้มค่าและตอบโจทย์ความต้องการ จำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยหลายด้านอย่างรอบคอบ ดังต่อไปนี้:

• ทำเลที่ตั้ง: ทำเลเป็นปัจจัยอันดับแรกๆ ที่ต้องพิจารณา ควรเลือกทำเลที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การซื้อและไลฟ์สไตล์ของคุณ หากต้องการความเงียบสงบและความเป็นส่วนตัว อาจเลือกย่านชานเมืองหรือโซนพัทยาตะวันออกที่ไม่พลุกพล่าน แต่หากอยากได้บรรยากาศคึกคักหรืออยู่ใกล้ทะเล ก็ควรพิจารณาโซนพัทยาเหนือ/นาเกลือ หรือหาดจอมเทียน นอกจากนี้ควรดูความสะดวกในการเดินทาง (เช่น ใกล้ถนนสายหลักหรือมอเตอร์เวย์) และสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ (ห้าง ร้านอาหาร โรงเรียน โรงพยาบาล) ประกอบการตัดสินใจ
• ราคาและงบประมาณ: เปรียบเทียบราคาบ้านในทำเลและประเภทที่คล้ายกันเพื่อให้ได้ราคาที่เหมาะสมกับงบประมาณของคุณ พิจารณาค่าใช้จ่ายอื่นๆ นอกเหนือจากราคาบ้าน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าภาษี, ค่าส่วนกลาง (กรณีบ้านอยู่ในโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก) และค่าบำรุงรักษา การคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดอย่างรอบคอบจะช่วยให้ไม่เกิดปัญหาทางการเงินภายหลัง อย่าลืมเผื่องบประมาณสำหรับการตกแต่งหรือซ่อมแซมหากซื้อบ้านมือสอง
• สภาพบ้านและอายุการใช้งาน: ตรวจสอบตัวบ้านในด้านโครงสร้าง ความแข็งแรง และวัสดุที่ใช้ก่อสร้าง บ้านที่สร้างมานานอาจต้องการการซ่อมแซมบำรุงรักษามากกว่าบ้านใหม่ ดูประวัติการดูแลรักษาจากเจ้าของเดิม ถ้าเป็นไปได้ควรนำผู้เชี่ยวชาญมาตรวจสอบเพื่อประเมินสภาพอย่างละเอียด รวมถึงระบบสาธารณูปโภคภายในบ้าน (ไฟฟ้า น้ำประปา อินเทอร์เน็ต) ว่าอยู่ในสภาพดีหรือไม่ สภาพบ้านที่ดีจะช่วยลดค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงในอนาคตและทำให้ทรัพย์สินรักษามูลค่าได้ดีกว่า
• ชื่อเสียงของโครงการหรือผู้พัฒนา: หากเป็นบ้านในโครงการจัดสรร ควรศึกษาชื่อเสียงและผลงานของผู้พัฒนาโครงการนั้นๆ ดูประวัติโครงการที่สร้างก่อนหน้าว่ามีคุณภาพการก่อสร้างดีหรือมีปัญหาหลังการขายหรือไม่ โครงการที่พัฒนาโดยบริษัทที่น่าเชื่อถือมักมีมาตรฐานการก่อสร้างและการบริหารจัดการที่ดี ทำให้ผู้ซื้อมั่นใจในระยะยาวได้มากกว่า ในกรณีซื้อบ้านจากเจ้าของเดิม (บ้านมือสอง) ชื่อเสียงโครงการก็ยังสำคัญ เพราะสะท้อนถึงคุณภาพชุมชน สิ่งแวดล้อม และการดูแลส่วนกลาง
• สิ่งอำนวยความสะดวกและสภาพแวดล้อม: พิจารณาสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งภายในตัวบ้านและบริเวณรอบๆ เช่น ในบ้านมีที่จอดรถเพียงพอหรือไม่ มีระบบรักษาความปลอดภัย กล้องวงจรปิด หรือสัญญาณกันขโมยหรือเปล่า ส่วนบริเวณรอบบ้านอยู่ในย่านที่ปลอดภัย มีเพื่อนบ้านลักษณะใด (ชุมชนเงียบสงบหรือแหล่งท่องเที่ยวครึกครื้น) หากบ้านอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร ให้ดูสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนสาธารณะ และพิจารณาคุณภาพการดูแลจัดการพื้นที่ส่วนกลางโดยนิติบุคคลหมู่บ้าน ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลต่อความน่าอยู่และมูลค่าของบ้าน
• ศักยภาพในการปล่อยเช่าและขายต่อ: แม้คุณตั้งใจซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่การคำนึงถึงศักยภาพการลงทุนก็เป็นเรื่องสำคัญ ทำเลที่ดีและทรัพย์สินคุณภาพสูงจะช่วยให้บ้านของคุณปล่อยเช่าได้ง่ายและได้ค่าเช่าดี หากในอนาคตต้องการขายต่อก็มีโอกาสขายได้ราคาและขายได้ไวกว่า ลองประเมินดูว่าทำเลนั้นๆ มีดีมานด์เช่าหรือซื้อสูงหรือไม่ (เช่น ใกล้นิคมอุตสาหกรรม ใกล้ชายหาดหรือแหล่งท่องเที่ยว) และลักษณะบ้านตรงกับความต้องการยอดนิยมของตลาดหรือเปล่า (เช่น บ้านสำหรับครอบครัว 3-4 ห้องนอนที่มักเป็นที่ต้องการของทั้งผู้เช่าชาวต่างชาติและผู้ซื้อไทย) การเลือกบ้านที่มีจุดขายและศักยภาพเชิงลงทุนจะเพิ่มทางเลือกให้คุณในอนาคต
• ข้อกฎหมายและข้อจำกัด: ตรวจสอบข้อกฎหมายหรือข้อจำกัดที่เกี่ยวข้องกับบ้านที่คุณจะซื้อ เช่น หากเป็นบ้านมือสอง ดูว่าโฉนดที่ดินถูกต้องหรือไม่ มีการบุกรุกที่สาธารณะหรือแนวเขตที่ดินไม่ตรงตามโฉนดหรือเปล่า หากอยู่ในโครงการหมู่บ้าน ให้ตรวจสอบข้อบังคับนิติบุคคลว่าอนุญาตให้ทำอะไรบ้าง (เช่น อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ไหม ห้ามปล่อยเช่ารายวันหรือไม่) สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่อาจร่วมทุน ควรทราบว่าชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยโดยตรงไม่ได้ ต้องใช้รูปแบบเช่าระยะยาวหรือจัดตั้งบริษัทช่วยถือครอง นอกจากนี้ การขอสินเชื่อสำหรับชาวต่างชาติอาจทำได้ยาก ดังนั้นหากคุณเป็นผู้ซื้อชาวไทยที่ร่วมทุนกับต่างชาติ ก็ควรวางแผนเรื่องโครงสร้างความเป็นเจ้าของให้รอบคอบ สุดท้าย อย่าลืมดูข้อกำหนดผังเมืองหรือกฎหมายอาคาร หากคิดจะต่อเติมหรือปรับปรุงบ้านในอนาคต จะได้ดำเนินการถูกต้องตามกฎหมาย

ความเสี่ยงในการลงทุนบ้านในพัทยา

แม้ว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์พัทยาจะมีแนวโน้มที่ดี แต่ก็ไม่ควรมองข้ามความเสี่ยงต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น ผู้ลงทุนควรพิจารณาปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้และเตรียมแผนรับมือ:

• ความผันผวนของเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว: พัทยาพึ่งพาภาคการท่องเที่ยวอย่างมาก หากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจหรือเหตุการณ์ที่ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง (เช่น โรคระบาด, ภัยธรรมชาติ หรือความไม่สงบทางการเมือง) หรือแม้แต่สภาพอากาศรุนแรงในบางช่วง อาจส่งผลให้ความต้องการเช่าที่พักและความเชื่อมั่นในการซื้ออสังหาฯ ลดลงชั่วคราว ราคาบ้านอาจทรงตัวหรือลดลงในช่วงดังกล่าว นักลงทุนต้องพร้อมรับความผันผวนระยะสั้นของตลาด นอกจากนี้สภาพภูมิอากาศตามฤดูกาล เช่น พายุฝนตกหนักหรือคลื่นลมแรง ก็อาจสร้างความเสียหายให้กับบ้าน โดยเฉพาะบ้านริมชายหาดที่ต้องการการดูแลรักษาเป็นพิเศษเพื่อป้องกันการสึกกร่อนจากลมทะเลและน้ำเค็ม
• ความเสี่ยงด้านอุปทานล้นตลาด: แม้ปัจจุบันตลาดบ้านแนวราบในพัทยาจะยังไม่ถึงกับล้นตลาดเท่าตลาดคอนโด แต่ในบางช่วงที่มีโครงการจัดสรรเปิดตัวพร้อมๆ กันจำนวนมากหรือมีบ้านมือสองออกมาขายเยอะเกินไป ก็อาจเกิดภาวะอุปทานเกินความต้องการ ส่งผลให้การขายบ้านใช้เวลานานขึ้นและราคาอาจต้องปรับลดเพื่อจูงใจผู้ซื้อ ประกอบกับการแข่งขันจากตลาดคอนโดที่มีตัวเลือกเยอะ นักลงทุนจึงควรเลือกประเภทบ้านและทำเลที่มีความต้องการแท้จริงสูงเพื่อลดผลกระทบจากความเสี่ยงนี้
• สภาพคล่องและระยะเวลาในการขายต่อ: การขายบ้าน (โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคาสูง) ในพัทยาอาจใช้เวลานานกว่าการขายคอนโด เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อมีจำกัดกว่า หากนักลงทุนจำเป็นต้องใช้เงินด่วนหรืออยากขายทรัพย์ออกในช่วงตลาดไม่เอื้ออำนวย อาจเผชิญกับความยากลำบากในการหาผู้ซื้อ หรืออาจต้องยอมขายในราคาที่ต่ำกว่าที่คาดหวัง การวางแผนลงทุนระยะยาวและเตรียมสภาพคล่องฉุกเฉินจึงเป็นเรื่องจำเป็น
• ความเสี่ยงในการปล่อยเช่า: สำหรับผู้ที่ลงทุนบ้านเพื่อตั้งใจปล่อยเช่า ต้องตระหนักถึงความเสี่ยงในฐานะผู้ให้เช่า เช่น ผู้เช่าไม่รักษาทรัพย์สินทำบ้านเสียหาย, ผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือไม่ยอมย้ายออกตามกำหนด, หรือช่วงที่บ้านว่างไม่มีผู้เช่าทำให้ขาดรายได้ ความเสี่ยงเหล่านี้สามารถบรรเทาได้ด้วยการคัดกรองผู้เช่าอย่างเข้มงวด ทำสัญญาเช่าที่รัดกุม และกันงบสำรองไว้สำหรับซ่อมแซมหรือกรณีไม่มีผู้เช่า นอกจากนี้ หากปล่อยเช่าระยะสั้นแบบรายวัน ยังต้องระวังเรื่องกฎหมาย (เนื่องจากการเช่าที่พักไม่เกิน 30 วันในไทยเข้าข่ายธุรกิจโรงแรมที่ต้องได้รับอนุญาต) และระเบียบของชุมชนหมู่บ้านที่อาจไม่อนุญาตให้มีการเช่าระยะสั้นด้วย
• ค่าใช้จ่ายแฝงและการบำรุงรักษา: การถือครองบ้านมีภาระค่าใช้จ่ายต่อเนื่องที่นักลงทุนต้องรับผิดชอบ ไม่ว่าจะเป็นค่าบำรุงรักษาซ่อมแซมตัวบ้าน (เช่น ทาสีหลังคา เปลี่ยนปั๊มน้ำ ซ่อมแอร์), ค่าส่วนกลางรายเดือน/ปีสำหรับหมู่บ้านจัดสรร, ค่าประกันภัยบ้าน, และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ต้นทุนเหล่านี้จะลดทอนผลตอบแทนสุทธิจากการลงทุนหากไม่บริหารจัดการให้ดี ผู้ลงทุนจึงควรประเมินค่าใช้จ่ายแฝงเหล่านี้ไว้ล่วงหน้า และเลือกลงทุนในบ้านที่สภาพดีหรือมีประวัติการดูแลรักษาที่เหมาะสม เพื่อลดภาระในระยะยาว
• ความเสี่ยงด้านกฎหมายและนโยบาย: นโยบายภาครัฐหรือกฎหมายใหม่ๆ อาจส่งผลต่อการลงทุนบ้านได้ เช่น การเปลี่ยนแปลงอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, มาตรการควบคุมการเก็งกำไร, หรือนโยบายส่งเสริม/จำกัดการถือครองอสังหาฯ ของชาวต่างชาติ (ที่อาจเพิ่มหรือลดดีมานด์ในตลาด) นักลงทุนควรติดตามข่าวสารเหล่านี้เพื่อปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้อง นอกจากนี้ ในระดับปฏิบัติ หากซื้อบ้านร่วมกับชาวต่างชาติหรือผ่านบริษัท ก็ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเพื่อป้องกันความเสี่ยงเรื่องโครงสร้างการถือครอง และต้องปฏิบัติตามกฎหมายทุกประการในการทำสัญญาเช่าหรือดำเนินธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับบ้านหลังนั้น

คำแนะนำพิเศษสำหรับนักลงทุนบ้านในพัทยา

สุดท้ายนี้คือคำแนะนำจากมุมมองของนักลงทุนอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์ ซึ่งจะช่วยให้คุณวางแผนการลงทุนบ้านในพัทยาได้อย่างรอบคอบและมีโอกาสประสบความสำเร็จสูงขึ้น:

• คิดระยะยาวและศึกษาตลาดให้รอบด้าน: การลงทุนอสังหาฯ ควรมองเป็นการลงทุนระยะกลางถึงยาว อย่าคาดหวังรวยเร็วในข้ามคืน ศึกษาข้อมูลแนวโน้มเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ของพัทยาอย่างสม่ำเสมอ อ่านรายงานวิจัย หาข้อมูลสถิติการเติบโตของราคาและค่าเช่าในอดีต รวมถึงติดตามโครงการพัฒนาพื้นที่ใหม่ๆ (เช่น โครงการ EEC, รถไฟความเร็วสูง) เพื่อประเมินว่าทำเลใดมีศักยภาพเติบโตในอนาคต การมีข้อมูลรอบด้านจะช่วยให้ตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจและลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอน
• เลือกทรัพย์ที่มีจุดขายและแตกต่าง: ในตลาดที่มีการแข่งขัน การเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่มีจุดเด่นจะช่วยให้การลงทุนของคุณโดดเด่นกว่าคนอื่น ลองมองหาบ้านที่มีคุณสมบัติพิเศษ เช่น ทำเลหัวมุม วิวทะเล สิ่งปลูกสร้างคุณภาพสูง ดีไซน์สวย หรือมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่ามาตรฐาน ฯลฯ ทรัพย์สินที่มีจุดขายเหล่านี้จะปล่อยเช่าง่ายและขายต่อคล่องกว่า และมักรักษามูลค่าได้ดีกว่าแม้ตลาดผันผวน
• บริหารการเงินอย่างฉลาด: วางแผนการเงินสำหรับการลงทุนอย่างละเอียด หากต้องกู้เงินซื้อบ้าน คำนวณอัตราผ่อนต่อเดือนให้อยู่ในระดับที่ไม่สร้างภาระเกินไป (โดยทั่วไปไม่ควรเกิน 30-40% ของรายได้ต่อเดือน) และเตรียมเงินสำรองเผื่อกรณีฉุกเฉินเสมอ อย่าลืมรวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าบำรุงรักษา ภาษี และเบี้ยประกัน เข้าในแผนงบประมาณ หากเป็นไปได้ พยายามลดต้นทุนทางการเงิน เช่น รีไฟแนนซ์เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง หรือดาวน์ในสัดส่วนที่สูงเพื่อลดภาระดอกเบี้ย การบริหารเงินที่รัดกุมจะทำให้การลงทุนของคุณยั่งยืน
• สร้างเครือข่ายและทีมผู้เชี่ยวชาญ: อย่าลงทุนอย่างโดดเดี่ยว การมีเครือข่ายในวงการอสังหาฯ จะเปิดโอกาสให้คุณเข้าถึงข้อมูลและคำแนะนำดีๆ จากผู้อื่น เข้าร่วมกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ หรือฟอรัมออนไลน์เพื่อแลกเปลี่ยนประสบการณ์ นอกจากนี้ การมีทีมผู้เชี่ยวชาญที่ไว้ใจได้ก็สำคัญ เช่น นายหน้าอสังหาฯ มืออาชีพ, ทนายความด้านอสังหาฯ, ช่างผู้ตรวจรับบ้าน, และผู้บริหารการเช่า/ดูแลทรัพย์สิน การได้รับความเห็นและความช่วยเหลือจากมืออาชีพจะช่วยลดความผิดพลาดและแก้ปัญหาได้รวดเร็วขึ้น
• ไม่หยุดเรียนรู้และปรับตัว: ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ทั้งจากสภาวะเศรษฐกิจ เทคโนโลยี (เช่น แพลตฟอร์มออนไลน์ใหม่ๆ สำหรับประกาศเช่า/ขาย) และพฤติกรรมผู้บริโภค นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จมักเป็นผู้ที่พร้อมเรียนรู้สิ่งใหม่และปรับกลยุทธ์การลงทุนของตนให้สอดคล้องกับยุคสมัยอยู่เสมอ หมั่นอัปเดตความรู้ ไม่ว่าจะผ่านการอ่านบทความ หนังสือ เข้าสัมมนา หรือพูดคุยกับผู้รู้ในแวดวง การไม่หยุดพัฒนาตัวเองจะทำให้คุณก้าวทันตลาดและค้นพบโอกาสที่ผู้อื่นอาจมองข้าม

สรุป

ตลาดบ้านในพัทยาในปี 2568 ยังคงเต็มไปด้วยโอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อที่มองหาที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยวศักยภาพสูงแห่งนี้ พัทยามีความโดดเด่นทั้งในด้านทำเลที่ตั้งที่เดินทางสะดวก ความต้องการจากทั้งชาวไทยและต่างชาติที่หลากหลาย รวมถึงโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานครั้งใหญ่ที่กำลังเกิดขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ส่งเสริมให้ตลาดขายบ้านในพัทยามีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องในระยะยาว อย่างไรก็ดี การลงทุนบ้านในพัทยาจะประสบความสำเร็จได้ ผู้ลงทุนจำเป็นต้องศึกษาข้อมูลและวางแผนอย่างรอบคอบ ตั้งแต่การเลือกประเภทบ้าน ทำเล การประเมินผลตอบแทน ไปจนถึงการพิจารณาความเสี่ยงและเตรียมกลยุทธ์รับมือ

หวังว่าบทความเชิงลึกนี้จะช่วยให้คุณมองเห็นภาพรวมของตลาดบ้านพัทยาได้ชัดเจนขึ้น และได้รับความรู้คำแนะนำที่เป็นประโยชน์สำหรับการตัดสินใจลงทุนของคุณ ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนมือใหม่ที่กำลังมองหาโอกาสแรก หรือผู้มีประสบการณ์ที่ต้องการขยายพอร์ตอสังหาฯ ของตน เมืองพัทยาก็มีตัวเลือกและศักยภาพมากมายที่รอให้คุณมาค้นพบ ด้วยการวางกลยุทธ์ที่ดีและการตัดสินใจบนพื้นฐานข้อมูล คุณก็มีโอกาสที่จะประสบความสำเร็จและได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าจากการลงทุนซื้อบ้านในพัทยาอย่างแน่นอน

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการซื้อบ้านในพัทยา

ถาม: ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านในพัทยาได้หรือไม่?

ตอบ: ตามกฎหมายไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้โดยตรง ซึ่งหมายความว่าการซื้อบ้าน (ที่มาพร้อมที่ดิน) โดยชาวต่างชาติจะมีข้อจำกัด อย่างไรก็ตาม มีวิธีทางอ้อมที่ชาวต่างชาติใช้ในการครอบครองบ้านในพัทยา ได้แก่ การซื้อผ่านนิติบุคคลจดทะเบียนไทย (บริษัท) ที่ตนเองถือหุ้นอยู่ หรือการทำสัญญาเช่าระยะยาว (เช่น เช่า 30 ปีและต่ออายุ) นอกจากนี้กรณีชาวต่างชาติแต่งงานกับคู่สมรสชาวไทย คู่สมรสชาวไทยสามารถถือกรรมสิทธิ์บ้านในนามตนเองได้ โดยชาวต่างชาติทำสัญญาแจ้งสละสิทธิ์ในที่ดินตามกฎหมาย ทั้งนี้ทุกวิธีมีข้อดี-ข้อเสียและข้อพึงระวัง ผู้สนใจควรปรึกษาทนายความเพื่อวางโครงสร้างการถือครองทรัพย์สินให้ปลอดภัยและถูกต้องตามกฎหมาย สำหรับการถือครองห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ 100% หากสัดส่วนการถือครองของต่างชาติในโครงการนั้นไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ซึ่งเป็นทางเลือกที่ง่ายกว่าการซื้อบ้านมาก

ถาม: การซื้อบ้านในพัทยามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างนอกจากราคาบ้าน?

ตอบ: นอกจากราคาซื้อขายบ้านที่ต้องชำระให้ผู้ขายแล้ว ผู้ซื้อควรเตรียมงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังนี้: (1) ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (โดยปกติมักแบ่งชำระคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย ยกเว้นจะตกลงเป็นอย่างอื่น), (2) ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ซึ่งผู้ขายเป็นผู้ชำระ (หากผู้ขายถือครองทรัพย์สินน้อยกว่า 5 ปีหรือน้อยกว่า 1 ปีในทะเบียนบ้าน จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่ดินฯ แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า กรณีอื่นๆ ชำระเป็นอากรแสตมป์ 0.5%), (3) ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งผู้ขายเป็นผู้รับภาระ คำนวณตามหลักเกณฑ์กรมสรรพากร (ขึ้นกับราคาประเมินและระยะเวลาถือครอง), (4) ค่าจดจำนอง (กรณีกู้เงินธนาคาร) 1% ของมูลค่าจำนอง โดยผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ, (5) ค่านายหน้า (ถ้ามีเอเจนต์) ปกติประมาณ 3% ของราคาขาย ซึ่งโดยมากผู้ขายเป็นผู้จ่ายให้เอเจนต์, (6) ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ (ถ้ามี) ผู้ซื้ออาจตกลงให้ผู้ขายชำระเคลียร์ค้างก่อนโอน, และ (7) ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง/ตกแต่ง หลังรับโอน เช่น ค่าซ่อมแซมเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าทาสี เป็นต้น การคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดเหล่านี้ล่วงหน้าจะทำให้ผู้ซื้อมองเห็นภาพรวมทางการเงินชัดเจนและไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝง

ถาม: ระหว่างบ้านกับคอนโดในพัทยา ควรลงทุนแบบไหนดี?

ตอบ: การเลือกลงทุนระหว่างบ้านและคอนโดในพัทยาขึ้นอยู่กับเป้าหมายและความถนัดของผู้ลงทุนแต่ละราย คอนโดมิเนียม มีข้อดีคือการดูแลง่าย ผู้ดูแลโครงการจัดการเรื่องส่วนกลางต่างๆ ให้ทั้งหมด และชาวต่างชาติสามารถถือครองได้สะดวก ทำให้ปล่อยเช่าให้ต่างชาติได้ง่าย ตัวคอนโดเองมักตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมืองหรือริมชายหาด เดินทางสะดวกและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ แต่ในทางกลับกัน คอนโดในพัทยาก็มีการแข่งขันสูง มีอุปทานจำนวนมาก ค่าเช่าอาจไม่ได้สูงมากนักเมื่อเทียบกับราคาซื้อ และห้องชุดมีพื้นที่จำกัด บ้านหรือวิลล่า มีข้อดีเรื่องพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง ให้ความรู้สึกเหมือนอยู่อาศัยจริงมากกว่า เหมาะกับครอบครัวหรือผู้ที่ต้องการความเป็นส่วนตัว ผลตอบแทนค่าเช่าในแง่ต่อหลังอาจสูงกว่า (เช่น ปล่อยเช่ารายวันให้กลุ่มเพื่อนหรือครอบครัวใหญ่ได้ราคาดีกว่าเมื่อเทียบกับคอนโด) และจำนวนบ้านมีจำกัดกว่า ทำให้มีโอกาสปรับตัวขึ้นของราคาดีหากอยู่ในทำเลที่เป็นที่ต้องการ อย่างไรก็ดี การลงทุนบ้านต้องดูแลรักษามากกว่า (เพราะไม่มีนิติบุคคลช่วยดูแลทั้งหมด), ค่าใช้จ่ายส่วนตัวในการบำรุงรักษาสูงกว่า และสำหรับชาวต่างชาติมีข้อจำกัดในการถือครอง การจะบอกว่าแบบไหนดีกว่าจึงไม่มีคำตอบตายตัว ผู้ลงทุนควรประเมินความพร้อมและเป้าหมายของตน เช่น หากต้องการเก็งกำไรระยะสั้นและเน้นตลาดต่างชาติ คอนโดอาจตอบโจทย์มากกว่า แต่หากมองหารายได้จากค่าเช่าและมูลค่าเพิ่มระยะยาว บ้านที่มีที่ดินอาจสร้างผลตอบแทนรวมได้ดีกว่า ทั้งนี้บางคนก็เลือกลงทุนทั้งสองแบบควบคู่กันเพื่อกระจายความเสี่ยง

ถาม: ทำเลย่านใดของพัทยาที่น่าลงทุนซื้อบ้านมากที่สุด?

ตอบ: คำตอบขึ้นอยู่กับงบประมาณและกลยุทธ์การลงทุนของคุณ เพราะแต่ละทำเลก็มีจุดเด่นต่างกัน พัทยาเหนือ (นาเกลือ-วงศ์อมาตย์) เหมาะสำหรับการลงทุนบ้านหรูหรือบ้านพักตากอากาศสำหรับปล่อยเช่าชาวต่างชาติ ระดับราคาสูงแต่มีความต้องการต่อเนื่องและมูลค่าทรัพย์สินแข็งแกร่ง เขาพระตำหนัก ก็เป็นทำเลลักชัวรีที่มีข้อได้เปรียบเรื่องวิวทะเลและความเป็นส่วนตัว ดึงดูดผู้เช่าระดับบนได้ดี หาดจอมเทียน และพื้นที่ต่อเนื่องใกล้ทะเล เป็นทำเลยอดนิยมสำหรับบ้านพักตากอากาศและพูลวิลล่าปล่อยเช่า เพราะได้บรรยากาศชายทะเลและราคาอาจย่อมเยากว่าโซนพัทยาเหนือเล็กน้อย พัทยาตะวันออก (หนองปรือ-โป่ง) เหมาะกับการลงทุนบ้านเพื่อปล่อยเช่าระยะยาวให้กลุ่มครอบครัวชาวต่างชาติที่มาทำงานหรือเกษียณ เนื่องจากราคาบ้านไม่สูงมากเมื่อเทียบกับพื้นที่ใกล้ทะเล และมีสิ่งอำนวยความสะดวกเช่นโรงเรียนนานาชาติ ปัจจุบันพื้นที่นี้เริ่มได้รับความนิยมมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่วน พัทยากลางและพัทยาใต้ อาจเหมาะกับการลงทุนทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านราคาไม่สูงสำหรับปล่อยเช่าพนักงานหรือทำโฮมออฟฟิศ เนื่องจากอยู่ใจกลางเมือง อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นทำเลไหน การลงทุนที่ได้ผลคือการเลือกทำเลที่สอดคล้องกับกลุ่มผู้เช่า/ผู้ซื้อเป้าหมายของคุณ หากคุณเน้นต่างชาติ ให้เลือกทำเลที่ชาวต่างชาตินิยม หากเน้นคนทำงานในพื้นที่ ก็เลือกทำเลที่ใกล้แหล่งงานและมีค่าครองชีพที่เข้าถึงได้

ถาม: ควรซื้อบ้านใหม่จากโครงการหรือบ้านมือสองในพัทยาดี?

ตอบ: ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองต่างก็มีข้อดีข้อเสียที่ต้องพิจารณา บ้านใหม่จากโครงการ คุณจะได้ทรัพย์สินที่สภาพสดใหม่ มีดีไซน์ทันสมัย และมักมาพร้อมการรับประกันจากผู้พัฒนา (เช่น การรับประกันโครงสร้าง 5-10 ปี) บางโครงการมีโปรโมชั่นพิเศษ เช่น ฟรีเฟอร์นิเจอร์ หรือส่วนลดค่าธรรมเนียมโอน บ้านใหม่ยังให้ความรู้สึกภูมิฐานและดึงดูดผู้เช่าหรือผู้ซื้อต่อที่ชอบของใหม่ได้ง่าย อย่างไรก็ดี บ้านโครงการใหม่ในพัทยามักตั้งอยู่ในทำเลชานเมือง หรือถ้าอยู่ในทำเลดีก็มักมีราคาสูงมาก และคุณอาจต้องรอเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จหากซื้อช่วงพรีเซล บ้านมือสอง มีข้อดีคือตัวเลือกเยอะ ราคาเจรจาต่อรองได้ และหลายครั้งจะได้ทำเลที่ดีกว่าในงบประมาณเท่ากัน เพราะบ้านมือสองในย่านชุมชนดั้งเดิมอาจมีราคาย่อมเยากว่าบ้านโครงการใหม่ในทำเลเดียวกัน อีกทั้งสภาพแวดล้อมรอบบ้านมือสองมักเห็นภาพชัดเจนแล้ว (รู้ว่าเพื่อนบ้านเป็นใคร ชุมชนเป็นอย่างไร) ไม่ต้องคาดเดา แต่อย่าลืมว่าบ้านมือสองอาจมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมปรับปรุงสภาพ เช่น ทาสีใหม่ เปลี่ยนสุขภัณฑ์ หรือซ่อมแซมโครงสร้างในกรณีบ้านเก่า ซึ่งต้องคิดรวมในงบด้วย สรุปคือ หากคุณต้องการความมั่นใจและไม่อยากยุ่งยากเรื่องซ่อมแซม บ้านใหม่อาจตอบโจทย์ แต่ถ้าต้องการความคุ้มค่าและทำเลที่ตรงใจ บ้านมือสองก็เป็นทางเลือกที่ดี ควรเปรียบเทียบเป็นกรณีไป

ถาม: การปล่อยเช่าบ้านแบบรายวัน (เช่น ผ่าน Airbnb) ในพัทยาถูกกฎหมายหรือไม่?

ตอบ: โดยหลักการแล้ว การปล่อยเช่าที่พักอาศัยเป็นรายวันหรือน้อยกว่า 30 วันในประเทศไทยเข้าข่ายเป็นธุรกิจโรงแรม ซึ่งผู้ปล่อยเช่าต้องได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมตามกฎหมาย มิฉะนั้นจะถือว่าผิดกฎหมาย มีโทษปรับ ดังนั้นการปล่อยบ้านหรือวิลล่าผ่าน Airbnb ในลักษณะที่ให้เช่าเป็นรายคืนจึงไม่ถูกกฎหมาย เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะดำเนินการขอใบอนุญาตที่พักแบบโรงแรม (ซึ่งมีข้อกำหนดหลายอย่าง เช่น ตัวบ้านต้องอยู่ในพื้นที่ที่ผังเมืองอนุญาต ทำประกันอัคคีภัย และมีระบบความปลอดภัยตามมาตรฐาน เป็นต้น) ในทางปฏิบัติ แม้จะมีผู้ปล่อยเช่าหลายรายที่ดำเนินการโดยไม่ได้รับอนุญาตและไม่ได้ถูกจับปรับ แต่ก็ถือว่าเจ้าของทรัพย์ยอมรับความเสี่ยงนั้นเอง หากต้องการปล่อยเช่าระยะสั้นจริงๆ อย่างปลอดภัย แนวทางหนึ่งคือจำกัดการเช่าเป็นตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปต่อสัญญา (ซึ่งไม่เข้าข่ายธุรกิจโรงแรม) หรือปล่อยเช่าผ่านโครงการวิลล่าที่มีการบริหารในรูปแบบโรงแรมถูกต้อง ทั้งนี้ควรศึกษากฎหมายและระเบียบในท้องถิ่นให้ดีก่อนเพื่อลดความเสี่ยงทางกฎหมาย

ถาม: หากต้องการบ้านในพัทยาราคาไม่แพง ควรมองหาที่ไหน?

ตอบ: แม้ภาพรวมราคาบ้านในพัทยาจะสูงขึ้นตามความนิยมของพื้นที่ แต่ยังมีทำเลและประเภทบ้านที่ผู้ซื้อสามารถหาได้ในงบประมาณจำกัด บ้านราคาเอื้อมถึง มักพบได้ในโซนชานเมืองหรือพื้นที่ต่อขยายของพัทยา เช่น ย่านหนองปรือ ฝั่งทางรถไฟ, พื้นที่โป่ง, หรือเขตรอยต่อบางละมุง-ห้วยใหญ่ ซึ่งอยู่ห่างจากชายหาดและตัวเมืองหลักออกไปเล็กน้อย พื้นที่เหล่านี้มีหมู่บ้านจัดสรรขนาดเล็กและทาวน์เฮ้าส์ที่ราคาย่อมเยากว่า เช่น ทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ห้องนอนอาจหาได้ในช่วงราคา 1.5-3 ล้านบาท หรือบ้านเดี่ยวมือสองขนาด 2-3 ห้องนอนในซอยที่ไม่ติดทะเลอาจมีราคา 3-5 ล้านบาท นอกจากนี้ การมองหาบ้านมือสองในย่านที่คนท้องถิ่นอาศัยอยู่ดั้งเดิม (เช่น บางส่วนของพัทยาใต้หรือชุมชนในนาเกลือที่ไม่ติดชายหาด) ก็อาจเจอบ้านราคาคุ้มค่า เนื่องจากผู้ขายบางรายตั้งราคาไว้ต่ำกว่าตลาดเพื่อขายเร็ว ผู้ซื้อควรตามประกาศบนเว็บไซต์อสังหาฯ อย่างสม่ำเสมอ และอาจใช้บริการเอเจนต์ช่วยค้นหาดีลบ้านราคาดีๆ

อีกวิธีหนึ่งคือการมองหา บ้านในโครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ซึ่งผู้พัฒนาอาจเปิดราคาพรีเซลต่ำกว่าราคาตลาดเพื่อจูงใจลูกค้า หากผู้ซื้อสามารถรอระยะเวลาก่อสร้างได้ ก็อาจได้บ้านใหม่ในราคาถูกกว่าซื้อโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว อย่างไรก็ดี ต้องตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการด้วยเพื่อป้องกันความเสี่ยง ทั้งนี้ไม่ว่าจะเลือกทำเลใด การตั้งงบประมาณและยึดมั่นในเพดานราคาที่จ่ายไหวเป็นสิ่งสำคัญ จะช่วยคัดกรองตัวเลือกบ้านให้แคบลงและหาได้ง่ายขึ้น

ถาม: ซื้อบ้านในพัทยาเพื่อเก็งกำไรระยะสั้นดีหรือไม่?

ตอบ: ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัทยาโดยทั่วไปเหมาะกับการถือครองเพื่อผลตอบแทนระยะกลางถึงยาวมากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น (speculation) เนื่องจากความผันผวนของราคาไม่ได้หวือหวารวดเร็วในช่วงสั้นเหมือนสินทรัพย์อื่น เช่น หุ้นหรือคริปโตฯ ในช่วงหลังวิกฤตโควิด ตลาดบ้านพัทยากลับมาเติบโตแต่เป็นไปแบบค่อยเป็นค่อยไป นักลงทุนที่หวังซื้อมาขายไปภายในไม่กี่เดือนอาจพบว่าราคาบ้านไม่ได้ขยับขึ้นมากพอจะครอบคลุมค่าใช้จ่ายธุรกรรม (เช่น ค่าภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ) ยกเว้นในกรณีที่ได้มาราคาถูกผิดปกติหรือปรับปรุงต่อเติมสร้างมูลค่าเพิ่มได้ชัดเจน

อย่างไรก็ดี การเก็งกำไรระยะกลาง (เช่น 1-3 ปี) อาจพอเป็นไปได้หากเลือกซื้อในทำเลที่กำลังจะมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้น (เช่น ใกล้สถานีรถไฟความเร็วสูงที่จะสร้างในอนาคต หรือใกล้ศูนย์การค้า/แหล่งท่องเที่ยวใหม่) เพราะเมื่อโครงการเหล่านั้นเปิดใช้ ราคาที่ดินและอสังหาฯ ในบริเวณนั้นมักปรับตัวสูงขึ้น อีกกลยุทธ์หนึ่งคือการซื้อบ้านมือสองที่ทรัพย์สินมีสภาพทรุดโทรมในราคาต่ำกว่าตลาด มาทำการรีโนเวทปรับปรุงใหม่แล้วขายต่อในราคาที่สูงขึ้น กลยุทธ์นี้ต้องอาศัยความเชี่ยวชาญในการประมาณค่าใช้จ่ายรีโนเวทและการตั้งราคาขายที่เหมาะสมจึงจะมีกำไร ทั้งนี้ หากผู้ลงทุนไม่มีประสบการณ์มากนัก แนะนำให้เน้นการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าและถือครองเก็บผลตอบแทนระยะยาว ซึ่งปลอดภัยกว่าและให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ

ถาม: ตอนนี้ใช่เวลาที่ดีในการซื้อบ้านในพัทยาหรือไม่?

ตอบ: ช่วงเวลาที่เหมาะสมในการซื้ออสังหาฯ ขึ้นอยู่กับทั้งสภาวะตลาดและความพร้อมของผู้ซื้อเอง สำหรับปี 2568 ถือว่าเป็นช่วงที่ตลาดพัทยากำลังอยู่ในจังหวะฟื้นตัวและเติบโตอย่างมีเสถียรภาพ ราคายังไม่ปรับสูงเกินไปเหมือนช่วงบูมสุดขีด และยังมีตัวเลือกอสังหาฯ ดีๆ ในตลาดให้เลือกพอสมควร หลายโครงการยังคงเสนอโปรโมชั่นจูงใจหลังผ่านพ้นวิกฤตโควิด เช่น ฟรีค่าธรรมเนียมการโอนหรือของแถม การซื้อในช่วงนี้จึงอาจได้ดีลที่คุ้มค่าก่อนที่เมกะโปรเจกต์อย่างรถไฟความเร็วสูงและการพัฒนา EEC จะเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งอาจดันราคาให้สูงขึ้นอีกในอนาคต

อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อควรประเมินความพร้อมด้านการเงินของตนเองเป็นหลัก หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังอยู่ในระดับสูงและภาระผ่อนเกินกำลัง อาจรอดูจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยปรับลดลงจึงค่อยซื้อ นอกจากนี้ฤดูกาลก็อาจมีผลบ้างเล็กน้อย เช่น ช่วงปลายปีผู้พัฒนาอสังหาฯ มักจัดโปรฯ กระตุ้นยอดขาย หรือนายหน้าบางรายต้องการปิดดีลก่อนสิ้นปีจึงต่อรองง่ายขึ้น ส่วนช่วงโลว์ซีซั่น (หน้าฝน) ผู้ขายบางรายอาจยอมลดราคามากกว่าปกติเพื่อเร่งขาย สรุปแล้ว หากคุณพร้อมด้านการเงินและพบทรัพย์ที่ถูกใจ ปี 2568 ก็ถือเป็นเวลาที่น่าสนใจในการซื้อบ้านในพัทยา แต่หากยังไม่เจอที่ถูกใจจริงๆ ก็สามารถรอติดตามตลาดต่อไปอีกระยะโดยไม่เสียโอกาสมากนัก เพราะการตัดสินใจที่รอบคอบย่อมดีกว่าการรีบร้อนซื้อแล้วมาเสียใจภายหลัง

ถาม: ชาวต่างชาติกลุ่มใดสนใจซื้อบ้านในพัทยามากที่สุด?

ตอบ: ตลาดบ้านพัทยาดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อจากหลายประเทศ แต่กลุ่มหลักๆ ที่เห็นได้ชัดเจนในช่วงปีหลังๆ ได้แก่ ชาวจีน และ ชาวรัสเซีย ซึ่งเข้ามาลงทุนในอสังหาฯ ไทยเพิ่มขึ้น (โดยเฉพาะหลังปี 2022 เป็นต้นมา) ชาวจีนมีกำลังซื้อสูงและมองหาบ้านพักตากอากาศหรือบ้านสำหรับครอบครัวในเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยา ส่วนชาวรัสเซียจำนวนไม่น้อยย้ายถิ่นฐานมาพำนักระยะยาวที่ไทย ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น นอกจากสองชาตินี้ ชาวยุโรปตะวันตกและอเมริกัน ก็สนใจพัทยาในฐานะเมืองตากอากาศเขตร้อนที่ค่าครองชีพไม่สูง ซึ่งกลุ่มนี้มักนิยมซื้อคอนโดมากกว่าบ้านเนื่องจากข้อจำกัดด้านกฎหมาย แต่ก็มีบางส่วนที่ซื้อบ้านผ่านการตั้งบริษัทหรือซื้อในนามคู่สมรสคนไทย

อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อชาวไทย ยังคงเป็นสัดส่วนใหญ่ที่สุดของตลาดบ้านพัทยา เนื่องจากคนไทยสามารถถือครองที่ดินได้อย่างเสรีและหลายคนมีกำลังซื้อในการลงทุนบ้านพักตากอากาศหรือบ้านปล่อยเช่าในเมืองท่องเที่ยว นักพัฒนาอสังหาฯ จึงยังเน้นทำการตลาดกับกลุ่มลูกค้าชาวไทยควบคู่ไปกับชาวต่างชาติ ตัวอย่างข้อมูลปี 2566 ระบุว่าผู้ซื้อบ้านโครงการในพัทยากว่า 50% เป็นคนไทย รองลงมาคือชาวจีนประมาณ 30% และชาติอื่นๆ รวมกันอีกประมาณ 20% (เช่น เวียดนาม อังกฤษ ออสเตรเลีย) ดังนั้นแม้ต่างชาติจะมีบทบาทเพิ่มขึ้น แต่ตลาดยังไม่พึ่งพาต่างชาติเพียงอย่างเดียว ผู้ลงทุนจึงควรจับตาดูทั้งดีมานด์จากคนไทยและต่างชาติควบคู่กันไป

ถาม: มีข้อควรระวังอื่นๆ ในการซื้อบ้านที่พัทยาหรือไม่?

ตอบ: ข้อควรระวังเพิ่มเติมที่ผู้ซื้อบ้านในพัทยาควรคำนึงถึง ได้แก่ (1) ตรวจสอบประวัติผู้ขายหรือโครงการให้มั่นใจว่าไม่มีประวัติเสียหายหรือเคยมีกรณีฉ้อโกง การซื้อผ่านบริษัทนายหน้าที่น่าเชื่อถือหรือปรึกษาทนายความจะช่วยลดความเสี่ยง, (2) หลีกเลี่ยงการจ่ายเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ก้อนใหญ่โดยไม่มีหลักฐานสัญญาที่ชัดเจน ควรทำทุกขั้นตอนอย่างเป็นทางการที่สำนักงานที่ดินหรือมีพยาน, (3) พิจารณาประเด็นการปล่อยเช่าระยะสั้นในโครงการหมู่บ้านนั้นๆ ว่าอนุญาตหรือไม่ หากตั้งใจจะซื้อเพื่อปล่อยเช่าเป็น Airbnb ควรเลือกบ้านที่อยู่ในทำเลและชุมชนที่ยอมรับรูปแบบการปล่อยเช่าดังกล่าว, (4) ระวังโฆษณาเกินจริง เช่น ภาพถ่ายที่แต่งเติมมากเกินไปหรือการสัญญาผลตอบแทนที่สูงผิดปกติ ควรตรวจสอบข้อมูลทุกอย่างด้วยตนเอง, และ (5) คำนึงถึงค่าธรรมเนียมแฝง เช่น ค่ากองทุนส่วนกลางแรกเข้า (บางโครงการเรียกเก็บเมื่อซื้อเข้า), ค่าดูแลสระว่ายน้ำ สวน หรือบริการรักษาความปลอดภัย หากบ้านมีสิ่งเหล่านี้ การประมาณค่าใช้จ่ายรายปีไว้ล่วงหน้าจะช่วยให้บริหารงบได้ถูกต้อง

ถาม: แนวโน้มตลาดบ้านในพัทยาในอีก 5 ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร?

ตอบ: หากไม่มีปัจจัยลบหนักๆ มากระทบ ภาพรวมตลาดบ้านในพัทยามีแนวโน้มเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไปในช่วง 5 ปีข้างหน้า (ประมาณปี 2568-2573) โดยมีปัจจัยหนุนสำคัญจากโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและเศรษฐกิจในพื้นที่ EEC เช่น การเปิดใช้รถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน (คาดการณ์ปี 2572) ที่จะย่นระยะเวลาการเดินทางจากกรุงเทพฯ สู่พัทยาเหลือเพียง ~45 นาที และการเปิดเฟสแรกของสนามบินนานาชาติอู่ตะเภา ซึ่งจะดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามามากขึ้น เมื่อการคมนาคมสะดวก พัทยาจะกลายเป็นทั้งเมืองท่องเที่ยวและเมืองพักอาศัยสำหรับผู้ทำงานในพื้นที่ EEC อย่างเต็มตัว ความต้องการบ้านแนวราบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและวิลล่า คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากกลุ่มครอบครัวชาวต่างชาติที่ย้ายมาประจำการในนิคมอุตสาหกรรมและสำนักงานที่จะตั้งขึ้นในพื้นที่นี้ รวมถึงคนไทยที่มองหาบ้านพักตากอากาศหรือบ้านหลังที่สองใกล้กรุงเทพฯ นอกจากนี้ แนวคิดเมืองอัจฉริยะ (Smart City) ซึ่งพัทยาได้รับการส่งเสริมให้เป็นหนึ่งในเมืองนำร่อง จะนำมาซึ่งการลงทุนด้านเทคโนโลยีและโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ ทำให้คุณภาพชีวิตในพื้นที่ดีขึ้น ส่งผลบวกต่อตลาดอสังหาฯ ด้วย

อย่างไรก็ตาม คาดว่าการเติบโตจะเป็นไปอย่าง ยั่งยืนแต่ไม่หวือหวา ราคาบ้านอาจขยับขึ้นเฉลี่ยปีละ 3-5% ตามภาวะเศรษฐกิจและอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันผู้ประกอบการน่าจะยังระมัดระวังในการเปิดโครงการบ้านใหม่เพื่อป้องกันภาวะล้นตลาด ดังนั้นตลาดบ้านพัทยาในอีก 5 ปีข้างหน้ามีแนวโน้มสมดุลมากขึ้นทั้งด้านราคาและปริมาณ โดยบ้านในทำเลคุณภาพและมีจุดขายจะยังเป็นที่ต้องการและปรับราคาขึ้นได้ดี ขณะที่บ้านทำเลรองอาจมีการแข่งขันเรื่องราคามากขึ้น ผู้ลงทุนที่วางแผนระยะยาวไว้ดีและเลือกซื้อทรัพย์สินอย่างพิถีพิถันก็มีโอกาสสูงที่จะได้รับผลตอบแทนที่น่าพอใจในอนาคต