ประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ 2 ห้องนอน ในภูเก็ต

ขายอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต - แนวโน้มตลาดและกลยุทธ์ลงทุน (2567-2568)

จังหวัดภูเก็ต เป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงที่สุดของไทยในช่วงปี 2567-2568 สวนกระแสเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศอย่างเห็นได้ชัด ตลาดขายอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเติบโตต่อเนื่องจากอานิสงส์การท่องเที่ยวฟื้นตัวเต็มที่หลังโควิด-19 ส่งผลให้อุปสงค์ที่อยู่อาศัยทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติพุ่งสูงขึ้นอย่างไม่เคยมีมาก่อน บทความเชิงวิเคราะห์นี้จะนำเสนอภาพรวมและข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต ครอบคลุมตั้งแต่แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลสำคัญ ประเภทอสังหาริมทรัพย์ยอดนิยม พฤติกรรมผู้ซื้อ กลยุทธ์การซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน ตลอดจนกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และการประเมินความเสี่ยงกับโอกาสในตลาดอสังหาฯ ภูเก็ต

เนื้อหานี้จัดทำขึ้นในลักษณะรายงานวิเคราะห์เชิงลึก ใช้ภาษาทางการ เน้นให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์แก่นักลงทุนและผู้สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต โดยอ้างอิงข้อมูลล่าสุดจากปี 2567-2568 เพื่อให้ผู้อ่านได้รับข้อมูลที่ทันสมัยและรอบด้านที่สุด

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตปี 2567-2568

การฟื้นตัวหลังโควิด-19: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตกลับมาคึกคักอย่างรวดเร็วหลังการเปิดประเทศและการท่องเที่ยวฟื้นตัวเต็มที่ในปี 2566-2567 ปี 2566 ที่ผ่านมา จังหวัดภูเก็ตต้อนรับนักท่องเที่ยวกว่า 8.3 ล้านคน (เพิ่มขึ้นกว่า 150% จากปีก่อนหน้า) ซึ่งสูงกว่าจุดหมายท่องเที่ยวชื่อดังอื่นๆ ในภูมิภาค เช่น บาหลีหรือมัลดีฟส์ การหลั่งไหลของนักท่องเที่ยวจำนวนมหาศาลนี้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจท้องถิ่นและเพิ่มความต้องการที่อยู่อาศัย ทั้งในรูปแบบบ้านพักตากอากาศและที่อยู่อาศัยระยะยาว ส่งผลโดยตรงให้ตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และอสังหาฯ ในภูเก็ตเติบโตสวนทางกับภาวะชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในหลายพื้นที่ของประเทศ

มูลค่าตลาดและการโอนกรรมสิทธิ์: ข้อมูลปี 2567 ชี้ให้เห็นว่าการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีมูลค่ารวมกว่า 55,000 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงเป็นประวัติการณ์ โครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ เปิดตัวอย่างคึกคัก ในช่วงปี 2566-2567 มีหน่วยขายใหม่เข้าสู่ตลาดมากกว่า 20,000 หน่วย (บ้านและคอนโดมิเนียมรวมกัน) ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า อุปทานใหม่ส่วนใหญ่มาจากผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ทั้งจากกรุงเทพฯ และบริษัทท้องถิ่นในภูเก็ตที่เล็งเห็นโอกาสทองในการพัฒนาโครงการรองรับดีมานด์ที่เพิ่มขึ้น

ดีมานด์จากผู้ซื้อไทยและต่างชาติ: แรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตในระยะนี้มาจาก ผู้ซื้อกลุ่มไฮเอนด์ ทั้งคนไทยที่มีกำลังซื้อสูงและชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านพักตากอากาศระดับลักชัวรี ความต้องการที่เพิ่มขึ้นของกลุ่มนี้ส่งผลให้โครงการบ้านหรูและคอนโดมิเนียมหรูในภูเก็ตมียอดขายเติบโตมาก โดยเฉพาะบ้านวิลล่าราคา สิบล้านบาทขึ้นไป ที่ได้รับการตอบรับอย่างดี นอกจากนี้ยังพบว่ากลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวรัสเซียและยุโรปตะวันออก มีบทบาทโดดเด่นในตลาด พวกเขามองหาที่อยู่อาศัยระดับหรูใกล้ชายหาดและธรรมชาติ ทำให้ยอดขายวิลล่าหรูและคอนโดติดชายทะเลเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงปีที่ผ่านมา

การเติบโตในทุกเซ็กเมนต์: แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีจะร้อนแรงที่สุด แต่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่างในภูเก็ตก็ได้รับแรงหนุนเช่นกัน หลังการท่องเที่ยวฟื้นตัว ภูเก็ตดึงดูดแรงงานและผู้ประกอบการรายย่อยจากทั่วประเทศมาทำงานและลงทุน ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับคนทำงาน (เช่น บ้านระดับราคาไม่เกิน 3-5 ล้านบาท หรือคอนโดมิเนียมราคาเข้าถึงได้) เพิ่มขึ้นตามไปด้วย ในปี 2566 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมกว่า 8,000 ยูนิต และคาดว่าปี 2567 ยอดโอนจะอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน แต่ที่น่าสังเกตคือมูลค่ารวมของการโอนเพิ่มสูงขึ้นถึงประมาณ 10,000 ล้านบาท สะท้อนว่าผู้ซื้อหันไปซื้ออสังหาฯ ราคาแพงขึ้น และระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป กลายเป็นเรื่องปกติใหม่ของตลาดภูเก็ต

บทบาทของการเช่าและการลงทุนระยะยาว: นอกจากการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองแล้ว ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในภูเก็ตก็เติบโตควบคู่กัน ตามเทรนด์การทำงานทางไกลและการใช้ชีวิตแบบ “workation” (ทำงานควบคู่ท่องเที่ยว) ชาวต่างชาติจำนวนมากเลือกเช่าบ้านหรือคอนโดอยู่เป็นเดือนหรือเป็นปีในภูเก็ตเพราะความสะดวกสบายและคุณภาพชีวิตสูง คาดว่ามูลค่าตลาดการเช่าที่อยู่อาศัยในปี 2567 จะสูงถึงประมาณ 15,000 ล้านบาท การเติบโตของตลาดเช่านี้ทำให้นักลงทุนสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเพื่อปล่อยเช่ามากขึ้น เพราะมองว่าเป็นการสร้างรายได้ระยะยาวจากกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ชีวิตระยะยาวในเมืองท่องเที่ยว

ข้อสังเกต: โดยภาพรวม ภูเก็ตก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสูงอันดับต้นๆ ของประเทศ ด้วยปัจจัยสนับสนุนหลายด้าน ทั้งการท่องเที่ยวระดับโลก กำลังซื้อจากทั้งไทยและเทศที่หลั่งไหลเข้ามา และที่ดินบนเกาะซึ่งมีจำกัดตามลักษณะภูมิศาสตร์ ส่งผลให้เกิดภาวะ “ที่ดินทอง” (Golden Location) ที่ราคาทรัพย์สินและค่าเช่ามีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม การเติบโตอย่างรวดเร็วนี้ก็ก่อให้เกิดความกังวลเรื่องความยั่งยืน ซึ่งเราจะพิจารณาในส่วนท้ายเมื่อพูดถึงความเสี่ยงของตลาด

แนวโน้มราคาและทำเลสำคัญในภูเก็ต

ราคาที่ดินและแนวโน้มระยะยาว: ราคาที่ดินในภูเก็ตมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ข้อมูลระยะยาวตั้งแต่ปี 2547 ถึง 2567 ระบุว่าราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 7.5 เท่า (หรือเฉลี่ยปีละกว่า 10% ตลอดช่วง 20 ปี) ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยการเพิ่มขึ้นของที่ดินในจังหวัดอื่นๆ ของไทย สาเหตุหลักมาจากการพัฒนาเป็นแหล่งท่องเที่ยวระดับโลก ทำให้ที่ดินในทำเลสำคัญมีมูลค่าพุ่งสูงเมื่อเทียบกับอดีต

• ทำเลที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงสุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ได้แก่ บริเวณหาดราไวย์ ทางตอนใต้ของเกาะ ซึ่งราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง ประมาณ 14 เท่า จากจุดเริ่มต้นเมื่อสองทศวรรษก่อน สะท้อนความนิยมของพื้นที่นี้ในฐานะแหล่งพักอาศัยยอดนิยมของชาวต่างชาติและคนไทยที่ต้องการบรรยากาศสงบใกล้ทะเล
• รองลงมาคือ ย่านหาดบางเทา-ลายัน บริเวณเชิงทะเลฝั่งตะวันตก ซึ่งราคาเพิ่มขึ้นกว่า 10 เท่า ในช่วงเวลาเดียวกัน ตามมาด้วยพื้นที่ใกล้สนามบินอย่าง ไม้ขาว ที่เพิ่มขึ้นราว 9 เท่า
• ในทางกลับกัน บางพื้นที่ที่อยู่นอกเส้นทางหลักการท่องเที่ยว เช่น อ่าวสปำ (บริเวณป่าคลอก), หาดกะรน (ตอนใต้ฝั่งตะวันตก) และ เกาะสิเหร่ (ใกล้ตัวเมือง) ราคาที่ดินปรับขึ้นในอัตราที่ช้ากว่าจุดอื่น

ราคาที่ดินปัจจุบันในทำเลฮอต: หากพิจารณาราคาตลาดที่ดินล่าสุด (ราคาซื้อขายจริงในตลาด ไม่ใช่ราคาประเมินทางราชการ) จะเห็นความแตกต่างชัดเจนตามความเป็นเมืองและความนิยมของพื้นที่

• สูงสุด: ย่านที่มีราคาที่ดินแพงที่สุดในภูเก็ตขณะนี้คือ บริเวณหาดป่าตอง ศูนย์กลางการท่องเที่ยวและบันเทิงชื่อดัง โดยราคาตลาดที่ดินอยู่ที่ประมาณ 350 ล้านบาทต่อไร่ (เทียบเท่า ~875,000 บาทต่อตารางวา) ซึ่งสูงกว่าราคาประเมินทางราชการหลายเท่าตัว
• กลุ่มรองลงมา: พื้นที่หาดท่องเที่ยวระดับพรีเมียมอื่นๆ เช่น หาดบางเทา, หาดสุรินทร์ และหาดกะรน มีราคาตลาดที่ดินอยู่ราว 80 ล้านบาทต่อไร่ (ประมาณ 200,000 บาท/ตร.วา) ซึ่งแม้จะต่ำกว่าป่าตองมาก แต่ก็ยังถือว่าสูงมากเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น
• ทำเลใกล้ชายหาด vs ห่างชายหาด: ในย่านบางเทา-เชิงทะเล ซึ่งเป็นที่นิยมของนักลงทุน ราคาที่ดินมีความแตกต่างตามระยะห่างจากทะเล ที่ดินซึ่งไม่ได้ติดชายหาดโดยตรง (อยู่ลึกเข้ามาในแผ่นดิน) ปัจจุบันมีราคาประมาณ 25-40 ล้านบาทต่อไร่ แต่หากเป็นที่ดินติดทะเลหรืออยู่ในระยะใกล้ชายหาดยอดนิยม ราคาสามารถทะยานเกิน 100 ล้านบาทต่อไร่ ได้เลยทีเดียว

แนวโน้มเหล่านี้ทำให้ผู้พัฒนารายเล็กในท้องที่หาที่ดินทำโครงการใหม่ได้ยากขึ้นเรื่อยๆ เพราะไม่สามารถสู้ราคากับรายใหญ่ที่มีทุนหนาได้ ส่งผลให้การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรใหม่ๆ บนเกาะเริ่มกระจุกตัวอยู่ในมือผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นส่วนมาก

ทำเลที่นิยมและศูนย์กลางการพัฒนา: ด้วยความที่ภูเก็ตเป็นเกาะไม่ใหญ่มาก แต่ละพื้นที่มีเอกลักษณ์และระดับราคาที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน สามารถแบ่งกลุ่มทำเลหลักที่น่าสนใจดังนี้:

• โซนชายฝั่งตะวันตก (West Coast - บางเทา, สุรินทร์, ลายัน, กมลา, ป่าตอง): พื้นที่ฝั่งตะวันตกของภูเก็ตติดทะเลอันดามัน เป็นทำเลทองของบ้านพักตากอากาศและอสังหาฯ หรู ด้วยหาดทรายสวยและพระอาทิตย์ตกดินที่ดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวและผู้ต้องการบ้านตากอากาศ บริเวณนี้มีโครงการวิลล่าหรูระดับราคาสูงหนาแน่น โดยเฉพาะย่าน บางเทา-เชิงทะเล ที่อยู่ใกล้แหล่งรีสอร์ต “ลากูน่า” อันมีชื่อเสียง พบว่าโครงการพูลวิลล่าและคอนโดหรูเปิดตัวจำนวนมากในช่วงปีหลัง และได้รับการตอบรับดีเยี่ยมจากทั้งคนไทยและต่างชาติ (กลุ่มลูกค้ารัสเซียชื่นชอบโซนนี้เป็นพิเศษ) ราคาขายอสังหาริมทรัพย์พักตากอากาศในฝั่งตะวันตกมักอยู่ในช่วง 20-40 ล้านบาท สำหรับวิลล่าระดับไฮเอนด์ ไปจนถึง 100 ล้านบาทขึ้นไป สำหรับโครงการระดับซูเปอร์ลักชัวรีบางแห่ง การแข่งขันของผู้พัฒนาในย่านนี้ค่อนข้างสูง ทำให้เริ่มเห็นเทรนด์การพัฒนาโครงการที่ไม่ได้ติดชายหาดโดยตรงแต่ขยับออกมาห่างจากทะเลเล็กน้อย เพื่อให้ได้ที่ดินราคาต้นทุนต่ำลง พร้อมนำเสนอความสงบและความเป็นส่วนตัวเป็นจุดขายเพิ่มเติม นอกเหนือจากวิวทะเลที่ยังสามารถเข้าถึงได้ในระยะขับรถไม่ไกล
• โซนตอนใต้ของเกาะ (ราไวย์, ในหาน, ฉลอง): พื้นที่ตอนใต้มีบรรยากาศเงียบสงบกว่าแถบหาดป่าตองหรือบางเทา แต่มีกลิ่นอายความเป็นชุมชนท้องถิ่นผสมกับสังคมชาวต่างชาติที่ปักหลักระยะยาว หาดราไวย์ และพื้นที่รอบๆ เช่น อ่าวฉลอง ได้รับความนิยมในหมู่ชาวต่างชาติที่มองหาสถานที่พักอาศัยยามเกษียณหรือบ้านพักตากอากาศสำหรับใช้ชีวิตนานหลายเดือน เนื่องจากค่าครองชีพไม่สูงเกินไป มีร้านค้าและบริการพร้อม และยังสามารถเดินทางไปยังหาดสวยๆ หรือเกาะใกล้เคียงได้สะดวก ราคาที่ดินและบ้านในโซนนี้ปรับตัวสูงขึ้นมากดังที่กล่าวไป (ราไวย์เพิ่มขึ้น 14 เท่าในรอบ 20 ปี) แต่ยังถูกกว่าโซนฝั่งตะวันตกตอนเหนือ โดยวิลล่าหรูใกล้ทะเลในย่านราไวย์อาจมีราคาในช่วง 15-30 ล้านบาท ซึ่งถือว่าน่าสนใจเมื่อเทียบกับบางเทาหรือสุรินทร์ที่ราคาอาจสูงกว่านั้นหลายเท่า
• โซนใจกลางเกาะและตัวเมือง (อำเภอเมืองภูเก็ต): พื้นที่ตัวเมืองภูเก็ต (เทศบาลภูเก็ตและใกล้เคียง) เป็นศูนย์กลางธุรกิจ การค้า และวัฒนธรรมของจังหวัด เต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า และย่านเมืองเก่าที่มีเอกลักษณ์ ที่อยู่อาศัยในโซนนี้ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวในชุมชนเมือง มีโครงการแนวราบสำหรับคนท้องถิ่นและคนทำงานจำนวนมาก ราคาจะปรับตามกลไกตลาดท้องถิ่นมากกว่าตลาดต่างชาติ กล่าวคือบ้านหรือคอนโดในเมืองภูเก็ตจะมีราคาย่อมเยากว่าแถบชายหาด ยกตัวอย่างคอนโดมิเนียมสำหรับผู้อยู่อาศัยในเมือง ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งขายดีมากจนเกือบหมดสต็อก (ในปี 2567 พบว่าคอนโดที่พัฒนาเพื่อคนทำงานในเมืองขายไปแล้วกว่า 95% ของหน่วยทั้งหมด) ส่วนบ้านจัดสรรในย่านชานเมืองหรือใกล้ตัวเมือง (ราคา 3-7 ล้านบาท) ก็ได้รับความสนใจจากครอบครัวชาวภูเก็ตและคนไทยจากจังหวัดอื่นที่ย้ายมาทำงาน
• โซนตอนเหนือและเขตใกล้สนามบิน (อำเภอถลาง): อำเภอถลางกินพื้นที่ตอนเหนือของเกาะ ซึ่งรวมถึงทำเลรอบสนามบินนานาชาติภูเก็ตและฝั่งตะวันตกตอนบน (เช่น ลายัน, ในทอน, ไม้ขาว) พื้นที่นี้ครอบคลุมตั้งแต่โซนรีสอร์ตหรู (ลากูน่าภูเก็ตอยู่ในเขตเชิงทะเลของถลาง) ไปจนถึงชุมชนท้องถิ่นดั้งเดิม ข้อมูลในช่วงต้นปี 2567 ระบุว่ากว่า 50% ของโครงการอสังหาฯ ทั้งหมดในภูเก็ตอยู่ในเขตอำเภอถลาง และส่วนใหญ่ (คิดเป็นสัดส่วนมูลค่าราว 86%) เป็นโครงการประเภทเพื่อการพักผ่อน เช่น คอนโดมิเนียมตากอากาศและบ้านวิลล่าหรู ซึ่งขายดีมากโดยมียอดดูดซับ (absorption rate) เฉลี่ยถึง ~8% ต่อเดือน (คาดว่าจะขายหมดในเวลาไม่เกิน 1 ปีหากยังมียอดขายระดับนี้) ทำเลยอดนิยมในถลางหนีไม่พ้นแนวชายฝั่งฝั่งตะวันตกที่กล่าวไป (บางเทา, ลายัน, เชิงทะเล) แต่อีกพื้นที่ที่กำลังได้รับความสนใจคือบริเวณ ในทอน ซึ่งเป็นชายหาดที่สวยงามและยังพัฒนาน้อยเมื่อเทียบกับบางเทา ปัจจุบันในทอนมีคอนโดมิเนียมระหว่างขายเพียง 2 โครงการรวม ~820 ยูนิตเท่านั้น (อ้างอิงข้อมูลกลางปี 2568) จึงถูกจับตามองว่าเป็น “เพชรเม็ดงาม” ที่มีโอกาสเติบโตสูงหากได้รับการพัฒนาเพิ่มขึ้น

แนวโน้มราคาในอนาคต: จากปัจจัยต่างๆ ที่กล่าวมา แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์และที่ดินในภูเก็ตยังคงมีทิศทางขาขึ้นในภาพรวม แต่ควรพิจารณาเป็นรายทำเล เนื่องจากบางพื้นที่เริ่มมีราคาสูงมากจนผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงได้ยาก (เช่น วิลล่าติดทะเลระดับ 50-100 ล้านบาท) ในขณะที่พื้นที่ใกล้เคียงหรือห่างออกไปเล็กน้อยอาจยังพอมีช่องว่างให้ราคาขยับขึ้นได้อีก นอกจากนี้ อัตราการเติบโตของราคาช่วงปี 2565-2567 ที่ผ่านมาอยู่ในระดับสูงกว่าปกติ (บางปีราคาอสังหาฯ ในภูเก็ตโดยรวมขึ้น 15-20% ต่อปี และคาดการณ์ว่าปี 2568 ยังอาจเพิ่มขึ้นได้อีก 10-15% ในบางเซ็กเมนต์) ซึ่งถือว่าเร็วกว่าการเติบโตเศรษฐกิจพื้นฐานมาก แนวโน้มนี้ทำให้นักวิเคราะห์บางส่วนเริ่มกังวลเรื่อง “ฟองสบู่” ที่อาจเกิดขึ้นหากราคาเพิ่มสูงจนเกินกำลังซื้อจริงของตลาด อย่างไรก็ดี ในปัจจุบันยังมีปัจจัยสนับสนุนเชิงบวกหลายด้านช่วยพยุงดีมานด์อยู่ เช่น การท่องเที่ยวที่ยังขยายตัว แหล่งเงินสดจากต่างประเทศที่เข้ามาลงทุน และโครงการลงทุนพัฒนาขนาดใหญ่จากทั้งภาครัฐและเอกชน (เช่น แผนระบบขนส่งมวลชนใหม่ในภูเก็ต การพัฒนาเมืองอัจฉริยะ ฯลฯ) ซึ่งอาจช่วยรองรับราคาในระยะกลางได้

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมในภูเก็ต

ตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตประกอบด้วยผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ทั้งโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) และโครงการแนวดิ่ง (คอนโดมิเนียม) รวมถึงอสังหาฯ ประเภทเพื่อการพาณิชย์ (เช่น อาคารพาณิชย์หรือช้อปเฮาส์) และที่ดินจัดสรร อย่างไรก็ตาม เมื่อโฟกัสที่ “บ้าน” ในความหมายของที่อยู่อาศัยแนวราบ จะพบว่ามีหมวดหมู่หลักๆ ที่ได้รับความนิยมแตกต่างกันไปตามกลุ่มผู้ซื้อและทำเลดังนี้:

• บ้านเดี่ยว (Detached Houses): บ้านเดี่ยวเป็นสินค้าอสังหาฯ ที่มีอยู่จำนวนไม่น้อยในภูเก็ต โดยเฉพาะในโครงการจัดสรรสำหรับผู้อยู่อาศัยท้องถิ่นและผู้ที่ย้ายมาทำงาน ครอบครัวคนไทยมักนิยมบ้านเดี่ยวเพราะมีพื้นที่ใช้สอยมากและมีความเป็นส่วนตัวสูง ในภูเก็ตโครงการบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่กระจายอยู่รอบๆ เขตเมืองและชานเมือง ซึ่งที่ดินยังพอหาได้และราคาต่อตารางวามีความสมเหตุสมผล ข้อมูลปี 2567 พบว่ามีบ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรที่อยู่ระหว่างขายประมาณ 6,700 หน่วย โดยราคาขายเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวในภูเก็ตอยู่ที่ราว 5-7 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งช่วงราคานี้เป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดที่ขายได้ดี สำหรับบ้านเดี่ยวระดับที่สูงกว่านั้นก็มีเช่นกัน (เช่นกลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท) แต่จะเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะมากขึ้น ปัจจัยที่ทำให้บ้านเดี่ยวในภูเก็ตขายช้ากว่าบ้านประเภทอื่นเล็กน้อย คือที่ดินที่ต้องใช้มากและราคาที่สูง ทำให้โครงการบ้านเดี่ยวมีความเสี่ยงด้านเวลาขาย (หลายโครงการต้องใช้เวลาหลายปีจึงจะปิดการขายหมด) อย่างไรก็ดี ความต้องการบ้านเดี่ยวเพื่ออยู่อาศัยเองยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากคนไทยที่ต้องการปักหลักระยะยาวในภูเก็ต
• บ้านแฝด (Semi-Detached Houses): บ้านแฝดเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น เพราะผสมข้อดีระหว่างบ้านเดี่ยวกับทาวน์เฮาส์ กล่าวคือมีพื้นที่ตัวบ้านและที่ดินใกล้เคียงบ้านเดี่ยว แต่ราคาจับต้องได้กว่าเนื่องจากใช้ที่ดินน้อยลง บ้านแฝดในภูเก็ตมักอยู่ในโครงการจัดสรรระดับกลาง เจาะกลุ่มครอบครัวคนทำงานหรือผู้ซื้อบ้านหลังแรก ข้อมูลปี 2567 ระบุว่ามีบ้านแฝดอยู่ในตลาดจำนวนพอๆ กับบ้านเดี่ยว (ราว 80+ โครงการ ใกล้เคียงกัน) แต่เพราะบ้านแฝดแต่ละหลังใช้ที่ดินน้อยกว่า (ขั้นต่ำตามกฎหมายที่ดินสำหรับบ้านแฝดอยู่ที่ ~35 ตารางวา ในขณะที่บ้านเดี่ยวขั้นต่ำ ~50 ตารางวา) ทำให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์แฝดถูกกว่าบ้านเดี่ยวในขนาดพื้นที่ใช้สอยใกล้เคียงกัน ราคาบ้านแฝดในภูเก็ตส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 2-5 ล้านบาทต่อหลัง โดยช่วงราคาที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุดคือ ประมาณ 3-5 ล้านบาท ความนิยมของบ้านแฝดสะท้อนจากสต็อกที่เหลือขายค่อนข้างน้อย (ในปี 2567 เหลือขายเพียง ~500 หน่วยทั่วจังหวัด) และคาดว่าจะขายหมดเร็วภายในไม่กี่ปี เพราะตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการบ้านที่มีความเป็นส่วนตัวสูงกว่าทาวน์เฮาส์ แต่ราคาเอื้อมถึงง่ายกว่าบ้านเดี่ยว
• ทาวน์เฮาส์ (Townhouses): ทาวน์เฮาส์หรือบ้านแถวเป็นที่อยู่อาศัยยอดนิยมสำหรับตลาดระดับกลาง-ล่างและกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นคนทำงานรุ่นใหม่ในภูเก็ต ด้วยราคาที่ไม่สูงและดูแลง่าย ปัจจุบันมีโครงการทาวน์เฮาส์ในภูเก็ตจำนวนมากกว่า 100 โครงการ รวมหน่วยขายราว 10,000 หน่วย โดยมีราคาเฉลี่ยประมาณ 2-3 ล้านบาทต่อหลัง (ช่วงราคาหลักที่พบมากที่สุดคือ 2-3 ล้านบาท รองลงมาคือกลุ่ม 3-5 ล้านบาท) ทาวน์เฮาส์จำนวนมากกระจุกตัวในเขตชานเมืองและใกล้ย่านนิคมอุตสาหกรรมหรือสถานที่ทำงานหลัก เช่น รอบเขตตัวเมืองภูเก็ต สนามบิน และย่านการค้า ทาวน์เฮาส์ยังเป็นที่สนใจของนักลงทุนบางรายที่ซื้อไว้ปล่อยเช่าระยะยาวให้พนักงานบริษัทหรือครอบครัวคนไทยที่ย้ายมาทำงาน เนื่องจากอัตราผลตอบแทนค่าเช่าอยู่ในเกณฑ์เหมาะสมเมื่อเทียบกับราคาซื้อ (ค่าเช่าทาวน์เฮาส์ทั้งหลังในภูเก็ตอาจอยู่ราว 10,000-15,000 บาทต่อเดือน ขึ้นกับทำเลและสภาพบ้าน) โดยรวมแล้ว สินค้าทาวน์เฮาส์ในตลาดภูเก็ตมีการดูดซับตัวที่ดี เหลือขายไม่มากนักและคาดว่าจะระบายหมดภายในเวลา ~2-3 ปี หากไม่มีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามามากเกินไป
• วิลล่าและบ้านพักตากอากาศ (Pool Villas / Vacation Homes): เซ็กเมนต์นี้ถือเป็นจุดเด่นของตลาดภูเก็ตและสร้างความแตกต่างจากจังหวัดอื่นๆ วิลล่า หรือบ้านพักตากอากาศในที่นี้หมายถึงบ้านเดี่ยวหลังใหญ่ มักมีสระว่ายน้ำส่วนตัว ดีไซน์หรูหรา ตั้งอยู่ในทำเลสวย (เช่น เนินเขามองเห็นวิวทะเล หรือใกล้ชายหาด) เน้นขายให้กับนักลงทุนต่างชาติและผู้มีกำลังซื้อสูง วิลล่าเหล่านี้มักอยู่ในโครงการขนาดเล็ก (จำนวนหลังไม่มากเพื่อรักษาความเป็นส่วนตัว) จากข้อมูลล่าสุด ณ ไตรมาส 1/2568 มีโครงการวิลล่าในภูเก็ตที่อยู่ระหว่างขายประมาณ 149 โครงการ รวมจำนวนบ้านพักราว 3,300 หลัง (ในแต่ละโครงการมีเฉลี่ย ~22 หลังเท่านั้น) สะท้อนว่าวิลล่าแต่ละโครงการมีความเอ็กซ์คลูซีฟมาก ราคาขายเฉลี่ยของวิลล่าอยู่ที่ราว 35-40 ล้านบาทต่อหลัง โดยกลุ่มราคาที่มีจำนวนขายมากที่สุดในตลาดปัจจุบันคือ ช่วงราคา 20-40 ล้านบาท (เป็นช่วงราคาที่มีดีมานด์สูงและมีการซื้อขายสัดส่วนมากที่สุด) รองลงมาคือกลุ่ม 40-60 ล้านบาท สำหรับวิลล่าระดับไฮเอนด์ใกล้ทะเล และนอกจากนี้ยังมีกลุ่มวิลล่าซูเปอร์ลักชัวรีที่ราคาสูงกว่า 100 ล้านบาท ขึ้นไป ซึ่งกลุ่มหลังนี้แม้จะมีจำนวนน้อยแต่ก็เป็นที่จับตามองในตลาดโลก (โครงการที่แพงที่สุดในภูเก็ตขณะนี้ เช่น The Estates at Mont Azure ในย่านกมลา มีราคาขายสูงถึง ~262 ล้านบาทต่อหลัง) วิลล่าและบ้านพักตากอากาศในภูเก็ตขายดีมากในช่วงปี 2566-2567 เห็นได้จากอัตราการขายต่อเดือนที่สูง ~7-8% ซึ่งถือว่ารวดเร็ว ทำให้คาดการณ์กันว่าหากความต้องการยังอยู่ในระดับปัจจุบัน สต็อกวิลล่าที่มีเหลือขายอยู่ (ราว 1,200 หลัง ณ กลางปี 2567) จะถูกขายหมดภายในเวลาไม่ถึง 1 ปีครึ่ง ผู้ซื้อวิลล่าส่วนใหญ่เป็นต่างชาติ (เช่น รัสเซีย จีน ยุโรป) และคนไทยฐานะดีที่ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สองหรือบ้านตากอากาศสำหรับครอบครัว สินค้ากลุ่มนี้จึงผูกพันอย่างมากกับภาคการท่องเที่ยวและสภาพเศรษฐกิจต่างประเทศ
• คอนโดมิเนียมตากอากาศ (Resort Condos): แม้ไม่ใช่ “บ้าน” ในแง่นิยาม แต่คอนโดมิเนียมเป็นส่วนสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยภูเก็ต โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่พัฒนาเพื่อการพักผ่อนตากอากาศ (ขายให้ทั้งคนไทยและต่างชาติเพื่อใช้พักผ่อนหรือปล่อยเช่านักท่องเที่ยว) ในช่วงปี 2566-2567 เซ็กเมนต์นี้มีความเคลื่อนไหวสูงมาก มีโครงการคอนโดใหม่เปิดขายหลายโครงการในทำเลใกล้ชายหาด และได้รับการตอบรับดีเยี่ยม ข้อมูลระบุว่า ณ ต้นปี 2567 มีคอนโดมิเนียมตากอากาศอยู่ระหว่างขายประมาณ 130 โครงการ รวม ~27,000 ยูนิต ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 7.7 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงกว่าเฉลี่ยคอนโดในเมืองหลวงเสียอีก กลุ่มราคาหลักที่พบมากสำหรับคอนโดตากอากาศในภูเก็ตคือ 5-7 ล้านบาท รองลงมาคือ 3-5 ล้านบาท และกลุ่มหนึ่งในช่วง 7-10 ล้านบาท ความร้อนแรงของตลาดนี้ยืนยันได้จากการที่หลายโครงการขายได้ไวมาก บางโครงการซึ่งเป็นที่สนใจของลูกค้าต่างชาติสามารถขายโควตาต่างชาติ (49% ของยูนิตทั้งหมด) หมดเกลี้ยงภายในเวลาเพียงไม่กี่ชั่วโมงของวันเปิดขายแรก เรียกได้ว่าเปิดปุ๊บปิดปั๊บ นักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่ม รัสเซีย ที่ต้องการสินทรัพย์ถือครองระยะยาวนอกประเทศเป็นกำลังซื้อสำคัญของคอนโดภูเก็ต เนื่องจากกฎหมายไทยอนุญาตให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดได้ (ตามโควตาที่กำหนด) ทำให้คอนโดเป็นตัวเลือกที่ง่ายกว่าวิลล่าสำหรับชาวต่างชาติ ปัจจุบันซัพพลายคอนโดตากอากาศในภูเก็ตก็ยังมีเพิ่มเข้ามาเรื่อยๆ แต่แนวโน้มปี 2568 คาดว่าอาจชะลอลงบ้าง เหลือเปิดใหม่ปีละประมาณ 8,000-10,000 ยูนิต (ลดลงจากช่วงพีค 2 ปีก่อนที่เปิดใหม่รวมกันกว่า 20,000 ยูนิต) เนื่องจากผู้ประกอบการเริ่มระมัดระวังภาวะอุปทานล้นตลาด

สรุปประเภทอสังหาริมทรัพย์ยอดนิยม: หากจัดอันดับความนิยมตามกลุ่มเป้าหมาย จะได้ภาพรวมว่า บ้านจัดสรรระดับราคา 3-7 ล้านบาท (เช่น ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยวขนาดกลาง) เป็นที่ต้องการของชาวไทยในพื้นที่และคนไทยที่มาทำงาน ส่วนในฝั่งตลาดต่างชาติและนักลงทุนบ้านพักตากอากาศ พูลวิลล่าและคอนโดมิเนียมหรูใกล้ทะเล คือดาวเด่นที่ขายดี โดยมีระดับราคาหลักตั้งแต่หลักสิบล้านจนถึงร้อยล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตลาดทั้งสองฝั่งมีความเชื่อมโยงกันอยู่บ้าง เช่น คนไทยบางส่วนก็ซื้อคอนโดตากอากาศเพื่อปล่อยเช่า หรือชาวต่างชาติบางกลุ่มก็สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับกลางในทำเลสงบๆ เพื่ออยู่อาศัยจริง ดังนั้น ผู้พัฒนาและนักลงทุนจึงควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้าทุกประเภทในตลาดภูเก็ต เพื่อมองหาโอกาสที่เหมาะกับกลยุทธ์ของตน

กลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์และพฤติกรรมการซื้อ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีความหลากหลายในแง่กลุ่มผู้ซื้อ ผสมผสานระหว่างคนท้องถิ่น คนไทยจากภูมิภาคอื่น และชาวต่างชาติหลากหลายสัญชาติ ความต้องการและพฤติกรรมการซื้อของแต่ละกลุ่มมีความแตกต่างกัน ดังนี้:

1. ผู้ซื้อชาวไทย (กลุ่มท้องถิ่นและจากจังหวัดอื่น):

• คนท้องถิ่นภูเก็ต: สำหรับชาวภูเก็ตเอง ความต้องการที่อยู่อาศัยมักจะเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์ระดับราคาเข้าถึงได้ ซึ่งสะท้อนรายได้เฉลี่ยของคนในพื้นที่ กลุ่มนี้นิยม ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด รวมถึง คอนโดมิเนียมขนาดกลาง ในเมือง ราคาประมาณ 1-3 ล้านบาท เนื่องจากตอบโจทย์ทั้งด้านราคาและความสะดวกสบายใกล้แหล่งงาน พฤติกรรมการซื้อของคนท้องถิ่นมักพึ่งพาสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารเป็นหลัก ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยและนโยบายสินเชื่อ (เช่น มาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย) จะส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการซื้อของกลุ่มนี้
• คนไทยจากกรุงเทพฯ/จังหวัดอื่น: ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตที่เป็นคนไทยจากนอกพื้นที่สามารถแยกย่อยออกได้เป็นสองกลุ่มหลัก คือ กลุ่มที่ย้ายมาทำงานหรือทำธุรกิจในภูเก็ต และกลุ่มนักลงทุน/ผู้ซื้อบ้านตากอากาศ
• สำหรับคนที่ย้ายมาทำงาน (เช่น พนักงานระดับบริหาร, ผู้ประกอบการ SMEs ที่มาตั้งกิจการในภูเก็ต, บุคลากรภาคบริการและโรงแรมระดับกลางขึ้นไป) พวกเขามักมองหาที่พักอาศัยเพื่ออยู่จริงระยะยาว จึงให้ความสำคัญกับทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้ที่ทำงาน โรงเรียน (สำหรับผู้ที่มีครอบครัว) และสิ่งอำนวยความสะดวกในชีวิตประจำวัน โครงการบ้านเดี่ยวในชานเมืองหรือทาวน์โฮมคุณภาพดีจึงได้รับความสนใจ กลุ่มนี้ส่วนใหญ่มองหาบ้านราคา 3-8 ล้านบาท และมีแนวโน้มใช้เวลาตัดสินใจพอสมควร (เปรียบเทียบหลายโครงการ) เนื่องจากถือเป็นการตั้งรกรากใหม่
• สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่ซื้อบ้านตากอากาศ คนไทยกลุ่มนี้มักเป็นผู้ที่มีทรัพย์สินและรายได้สูง มีบ้านหลักอยู่แล้วในกรุงเทพฯ หรือเมืองใหญ่ และซื้อบ้านที่ภูเก็ตเป็นบ้านหลังที่สอง จุดประสงค์อาจเพื่อพักผ่อนในวันหยุดของครอบครัว หรือเพื่อปล่อยเช่าสร้างรายได้ยามไม่ได้ใช้งานเอง พฤติกรรมการซื้อจะคล้ายกับผู้ซื้อชาวต่างชาติคือต้องการทำเลสวย คุณภาพโครงการสูง บริการครบครัน และคำนึงถึงมูลค่าการลงทุนระยะยาว คนไทยกลุ่มนี้นิยมซื้อ พูลวิลล่า หรือ คอนโดมิเนียมหรูติดทะเล ราคาตั้งแต่หลักสิบล้านบาทขึ้นไป สิ่งที่น่าสนใจคือในช่วงหลัง นักลงทุนนไทยเริ่มให้ความสนใจภูเก็ตมากขึ้นเพราะมองว่าอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าและโอกาสการเติบโตของราคาทรัพย์สินสูงกว่าอสังหาฯ ในหลายทำเลอื่น ตัวอย่างเช่น มีรายงานว่าคอนโดบางโครงการในเขตลากูน่า สามารถปล่อยเช่าระยะสั้นคิดเป็นค่าเช่า 1,000-1,200 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ซึ่งเกือบเทียบเท่าการลงทุนคอนโดในกรุงเทพฯ ชั้นใน แต่ได้ทรัพย์เป็นรีสอร์ตใกล้ทะเลที่มีโอกาสปรับมูลค่าขึ้นได้อีก ทำให้นักลงทุนไทยจำนวนหนึ่งตัดสินใจ “ย้ายสนาม” มาลงทุนที่ภูเก็ตแทนที่จะลงทุนในกรุงเทพฯ เพียงแห่งเดียว

1. ผู้ซื้อชาวต่างชาติ:

• นักลงทุนและผู้ซื้อเพื่อพักผ่อน: ชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในภูเก็ตส่วนใหญ่มีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนและการพักผ่อนควบคู่กัน กล่าวคือ ซื้อไว้เป็นบ้านพักตากอากาศส่วนตัว และอาจปล่อยเช่าช่วงที่ตนเองไม่ได้พักอาศัย กลุ่มนี้ประกอบด้วยหลายสัญชาติ โดยในช่วงปี 2566-2568 กลุ่มที่โดดเด่นคือชาวรัสเซียและยุโรปตะวันออก ซึ่งเข้ามาซื้อวิลล่าหรูและคอนโดริมทะเลเป็นจำนวนมาก ปัจจัยส่วนหนึ่งมาจากสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ (เช่น ความขัดแย้งในยุโรปตะวันออก) ที่ทำให้นักลงทุนกลุ่มนี้มองหาที่พักพิงและลงทุนในต่างประเทศ ประกอบกับความนิยมในไลฟ์สไตล์เมืองร้อนของชาวรัสเซียอยู่แล้ว ภูเก็ตจึงกลายเป็นจุดหมายหลักในการย้ายถิ่นฐานการลงทุนของพวกเขา นอกจากนี้ ยังมีผู้ซื้อจากยุโรปตะวันตก เช่น อังกฤษ ฝรั่งเศส เยอรมนี ที่มองหาบ้านพักตากอากาศหนีหนาวในประเทศไทย รวมถึง ผู้ซื้อจากเอเชีย เช่น จีน ฮ่องกง สิงคโปร์ ซึ่งเห็นโอกาสการลงทุนในภูเก็ต (กลุ่มจีนในปี 2566 เริ่มกลับมาให้ความสนใจตลาดไทยหลังจากประเทศจีนเปิดเมือง โดยแม้ส่วนใหญ่จะนิยมลงทุนในกรุงเทพฯ และพัทยา แต่ภูเก็ตก็เป็นอีกเป้าหมายหนึ่งสำหรับกลุ่มที่ต้องการสินทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวระดับโลก)
• กลุ่ม Expat และผู้พำนักระยะยาว: นอกเหนือจากนักลงทุนแล้ว ยังมีชาวต่างชาติอีกกลุ่มที่อาจไม่ได้เข้ามาซื้อทันที แต่อยู่เบื้องหลังความต้องการเช่าและซื้อบ้านในภูเก็ตอย่างมีนัยสำคัญ คือกลุ่มชาวต่างชาติที่พำนักและทำงานในไทย (Expats) หรือผู้เกษียณอายุที่เลือกใช้ชีวิตบั้นปลายในภูเก็ต กลุ่มนี้มักมองหาที่อยู่อาศัยระยะยาวที่ให้ความรู้สึกเหมือนบ้าน บางส่วนเลือกเช่าบ้านหรือคอนโด อยู่ก่อนเพื่อศึกษาพื้นที่ เมื่อปรับตัวได้จึงตัดสินใจซื้อทรัพย์สินเป็นของตนเอง พฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยของ Expat จะค่อนข้างเน้นความสะดวกและคุณภาพชีวิต เช่น ใกล้โรงเรียนนานาชาติ (สำหรับผู้ที่มีครอบครัว), ไม่ไกลจากแหล่งจับจ่ายที่มีสินค้านานาชาติ, มีชุมชนชาวต่างชาติอาศัยอยู่พอสมควรเพื่อความอุ่นใจ เป็นต้น ทำเลที่กลุ่มนี้นิยม ได้แก่ ย่าน เชิงทะเล-บางเทา (ใกล้ลากูน่าและโรงเรียนนานาชาติชื่อดัง), ย่านราไวย์-ฉลอง (ที่มีสังคม expat กระจายตัวอยู่มากและร้านอาหารต่างชาติ), รวมถึงบริเวณ ป่าตองกมลา สำหรับผู้ที่ชอบความคึกคัก กลุ่ม expat ที่พำนักยาวนานมักจะซื้อบ้านผ่านการตั้งบริษัทหรือจดทะเบียนสมรสกับคนไทย (เนื่องจากกฎหมายไทยจำกัดการถือครองที่ดินของต่างชาติ) และมีแนวโน้มซื้อบ้านในระดับราคาปานกลางขึ้นไป (เช่น วิลล่าหลังเล็ก 8-15 ล้านบาท หรือคอนโดใกล้ทะเล 5-10 ล้านบาท) ซึ่งส่วนหนึ่งจะใช้รายได้หรือเงินเก็บจากต่างประเทศมาซื้อแบบไม่มีภาระเงินกู้

1. พฤติกรรมการซื้อและช่องทาง:

• กระบวนการตัดสินใจ: ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตทั้งคนไทยและต่างชาติส่วนใหญ่จะทำการบ้านพอสมควรก่อนตัดสินใจ ปัจจุบันมีการใช้ช่องทางออนไลน์ในการค้นหาข้อมูลและเปรียบเทียบโครงการอย่างแพร่หลาย ไม่ว่าจะผ่านเว็บไซต์ประกาศขายอสังหาฯ (property portals), กลุ่มโซเชียลมีเดีย, หรือเว็บไซต์ทางการของโครงการ ผู้ซื้อจำนวนมากมักเดินทางมาดูสถานที่จริงอย่างน้อย 1-2 ครั้ง (สำหรับคนต่างชาติ อาจบินมาพักผ่อนและนัดดูอสังหาริมทรัพย์ตัวอย่างในทริปเดียวกัน)
• บทบาทของเอเจนต์: ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Agents) มีบทบาทสำคัญในตลาดภูเก็ต โดยเฉพาะสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่พึ่งพาเอเจนต์ในการหาอสังหาฯ ที่ตรงใจ รวมถึงอำนวยความสะดวกด้านภาษาและกฎหมาย เอเจนต์ในภูเก็ตหลายรายมีความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง เช่น เจาะกลุ่มลูกค้ารัสเซีย จีน หรือยุโรป อย่างละกลุ่ม และใช้เครือข่ายการตลาดระหว่างประเทศในการดึงลูกค้าเข้ามาซื้อในภูเก็ต สำหรับผู้ซื้อชาวไทย เอเจนต์ก็มีบทบาทเช่นกันในการแนะนำทรัพย์มือสองหรือโครงการที่น่าสนใจ แต่โดยมากผู้ซื้อไทยอาจเข้าหาโครงการโดยตรงหรือผ่านธนาคารในกรณียื่นกู้
• การต่อรองราคาและโปรโมชั่น: เนื่องจากการแข่งขันของผู้พัฒนาในภูเก็ตเริ่มสูงขึ้น ผู้ซื้อจึงมักได้รับข้อเสนอส่งเสริมการขายที่จูงใจ เช่น การแถมเฟอร์นิเจอร์แพ็คเกจ, การการันตีค่าเช่า (สำหรับโครงการคอนโดตากอากาศหลายแห่งมีโปรโมชั่นรับประกันผลตอบแทน 5-7% ต่อปีในช่วง 2-5 ปีแรก), ส่วนลดค่าโอนกรรมสิทธิ์หรือค่าธรรมเนียมต่างๆ สิ่งเหล่านี้กลายเป็นมาตรฐานหนึ่งที่ผู้ซื้อคาดหวังเมื่อพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์คอนโดและวิลล่าหรูที่การแข่งขันสูง

1. ปัจจัยที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญ:

• ทำเล: เป็นปัจจัยอันดับหนึ่งเสมอ ผู้ซื้อจะเลือกว่าอยากได้บรรยากาศแบบไหน - ชายหาดและความเป็นรีสอร์ต หรือความสะดวกสบายแบบในเมือง หรือความสงบชนบท ทำเลยังสัมพันธ์กับเรื่องทัศนียภาพ (วิวทะเลย่อมเป็นที่ต้องการแต่ก็มีราคาแพง) และความใกล้ไกลแหล่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้าง ตลาด ร้านอาหารนานาชาติ โรงพยาบาล เป็นต้น
• ราคาและความคุ้มค่า: แม้ผู้ซื้อบางส่วนโดยเฉพาะต่างชาติจะมีกำลังซื้อสูง แต่ทุกคนย่อมมองหา “ความคุ้มค่า” ในมุมของตน คนไทยระดับกลางจะเปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรหรือราคาต่อขนาดที่ดิน ขณะที่นักลงทุนจะคำนึงถึงอัตราผลตอบแทน (เช่น ผลตอบแทนค่าเช่าหรือโอกาสการปรับขึ้นของราคาในอนาคต) ดังนั้น โครงการที่ตั้งราคาสูงเกินกว่ามูลค่าตลาดมากๆ มักขายได้ช้าเว้นแต่มีจุดขายพิเศษจริงๆ
• ชื่อเสียงของโครงการและคุณภาพการก่อสร้าง: ผู้ซื้อยุคใหม่ให้ความสนใจว่าโครงการพัฒนาโดยใคร มีประสบการณ์และชื่อเสียงอย่างไร รวมถึงวัสดุและคุณภาพงานก่อสร้าง เพราะที่ผ่านมา ภูเก็ตมีบางกรณีที่โครงการไม่มีคุณภาพหรือสร้างไม่เสร็จตามแผน การเลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่เชื่อถือได้จึงลดความเสี่ยง ปัจจุบันเราจะเห็น “แบรนด์ใหญ่” จากส่วนกลาง เช่น แสนสิริ, ออริจิ้น, เอสซีแอสเสท ฯลฯ เข้ามาลงทุนในภูเก็ตมากขึ้น ซึ่งช่วยสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อได้ระดับหนึ่ง
• ข้อจำกัดด้านกฎหมาย: สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ปัจจัยนี้สำคัญมาก พวกเขาต้องเข้าใจว่าหากต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดิน (เช่น วิลล่า) จะไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้โดยตรง ต้องใช้วิธีเช่าระยะยาวหรือถือผ่านบริษัท สิ่งนี้ทำให้บางคนตัดสินใจซื้อคอนโดแทน นอกจากนี้ ข่าวสารเรื่องกฎหมายที่เปลี่ยนไป (เช่น คำพิพากษาศาลไทยเกี่ยวกับการต่อสัญญาเช่าเกิน 30 ปีที่ส่งผลกระทบต่อต่างชาติ) ก็ส่งผลให้ผู้ซื้อระมัดระวังและปรับพฤติกรรม เช่น อาจนิยมซื้อคอนโดหรือวิลล่าที่ขายแบบเป็นกรรมสิทธิ์ห้องชุด (ในกรณีวิลล่าบางโครงการใช้ช่องโหว่กฎหมายแบ่งแปลงเป็นอาคารชุดเพื่อขายต่างชาติได้)

โดยสรุป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีลูกค้าที่หลากหลาย การเข้าใจความต้องการและพฤติกรรมของแต่ละกลุ่มช่วยให้นักลงทุนและผู้ประกอบการสามารถวางกลยุทธ์ได้ถูกต้อง ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อเองก็ควรตระหนักถึงลักษณะตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้ เพื่อจะได้วางแผนการซื้อของตนอย่างรอบคอบ ได้ผลประโยชน์คุ้มค่าที่สุด

กลยุทธ์การซื้ออสังหาริมทรัพย์: เพื่ออยู่อาศัย vs เพื่อการลงทุน

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตสามารถมีวัตถุประสงค์หลักอยู่สองแบบคือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และ ซื้อเพื่อการลงทุน (เช่น ปล่อยเช่าหรือเก็งกำไรขายต่อ) ซึ่งแต่ละแบบมีปัจจัยที่ผู้ซื้อต้องพิจารณาต่างกัน รวมถึงกลยุทธ์ในการเลือกทรัพย์สินก็ต่างไปด้วย ดังนี้:

ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยเอง (Property for Own Residence)

การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยจริงในภูเก็ต หมายความว่าผู้ซื้อต้องการใช้ชีวิตประจำวันหรือย้ายถิ่นฐานมาอยู่ที่นี่ กลยุทธ์และปัจจัยที่ควรคำนึงถึง ได้แก่:

• เลือกทำเลที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์และความสะดวก: หากผู้ซื้อมาทำงานที่ภูเก็ต ทำเลของอสังหาริมทรัพย์ควรอยู่ไม่ไกลจากที่ทำงานมากนัก เพราะแม้ว่าภูเก็ตจะไม่ใช่เมืองใหญ่เท่ากรุงเทพฯ แต่การจราจรในชั่วโมงเร่งด่วนและถนนที่คดเคี้ยวอาจทำให้การเดินทางใช้เวลานานเกินคาด เช่น ถ้าทำงานในตัวเมืองภูเก็ต การเลือกอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองหรือชานเมืองฝั่งตะวันออกอาจสะดวกกว่าไปอยู่ไกลถึงฝั่งหาดป่าตอง นอกจากนี้ ควรพิจารณาความใกล้เคียงกับสิ่งจำเป็นในชีวิตประจำวัน เช่น ตลาดสดหรือซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหาร โรงพยาบาล และโรงเรียน (สำหรับผู้มีบุตรหลาน) ยกตัวอย่าง คนที่มีครอบครัวและบุตรเรียนโรงเรียนนานาชาติบริเวณเชิงทะเล ก็อาจเลือกตั้งถิ่นฐานในละแวกบางเทา-ลากูน่า เพื่อความสะดวก ขณะที่ผู้เกษียณที่อยากได้ความสงบอาจเลือกลงใต้ไปแถวราไวย์ ในหาน ซึ่งไม่พลุกพล่านและมีชุมชนชาวต่างชาติคอยเป็นเพื่อนบ้าน
• ขนาดและรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์: การอยู่อาศัยเองต้องคำนึงถึงความสบายและการใช้สอยระยะยาว บ้านเดี่ยวหรือวิลล่าที่มีพื้นที่เพียงพอกับสมาชิกครอบครัว ย่อมเหมาะกว่าทาวน์เฮาส์หากงบประมาณถึง บางครอบครัวอาจให้ความสำคัญกับพื้นที่สวน หรือห้องนอนที่เพียงพอรองรับสมาชิก เช่น ครอบครัวที่มีผู้สูงอายุอาศัยด้วยอาจมองหาบ้านชั้นเดียวหรือมีห้องนอนชั้นล่าง ส่วนคนโสดหรือคู่ไม่มีบุตรอาจพิจารณาคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองที่ดูแลง่ายและเดินทางสะดวก
• สภาพแวดล้อมและเพื่อนบ้าน: การใช้ชีวิตประจำวันย่อมต้องการสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัยและน่าอยู่ ผู้ซื้อควรสำรวจบรรยากาศของโครงการหรือย่านที่สนใจก่อนตัดสินใจ เช่น ในละแวกมีเสียงรบกวนมากหรือไม่ ความหนาแน่นของชุมชนเป็นอย่างไร มีการจัดการความปลอดภัย (รปภ., CCTV) ดีหรือไม่ ถ้าชอบความเป็นส่วนตัวก็อาจเลือกโครงการที่มีบ้านไม่หนาแน่น เป็นต้น
• ค่าใช้จ่ายระยะยาว: นอกจากราคาแรกซื้อแล้ว การอยู่อาศัยเองต้องคิดถึงค่าบำรุงรักษาในระยะยาวด้วย ภูเก็ตเป็นเมืองอากาศชื้นและมีไอทะเล สิ่งปลูกสร้างอาจเสื่อมโทรมเร็วหากดูแลไม่ดี ค่าใช้จ่ายในการดูแลอสังหาริมทรัพย์ เช่น ทาสี ปรับปรุงหลังคา ดูแลสระว่ายน้ำ (ถ้ามี) หรือค่าทำความสะอาดปรับปรุงสวน ควรถูกนำมาคิดรวมในแผนการเงินด้วย สำหรับคอนโดมิเนียม ผู้ซื้อควรทราบอัตราค่าส่วนกลางรายปีและพิจารณาว่าสอดคล้องกับบริการที่ได้รับหรือไม่
• ลองอยู่อาศัยชั่วคราวก่อนซื้อ: หากเป็นไปได้ ผู้ที่ย้ายมาจากต่างถิ่นอาจเช่าบ้านหรือคอนโดในย่านที่เล็งไว้สักระยะหนึ่ง (เช่น 3-6 เดือน) เพื่อสัมผัสการใช้ชีวิตจริงก่อนตัดสินใจซื้อ วิธีนี้จะช่วยให้เข้าใจข้อดีข้อเสียของทำเลและอสังหาริมทรัพย์แบบนั้นๆ ได้ดีกว่าการเยี่ยมชมสั้นๆ เช่น พบว่าบางย่านอาจน้ำท่วมขังเวลาฝนตก หรือมีเสียงดังช่วงกลางคืน การรู้ล่วงหน้าช่วยป้องกันการตัดสินใจพลาด
• การปรับตัวเข้ากับชุมชน: การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเพื่ออยู่อาศัย หมายถึงการเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของชุมชน ไม่ว่าจะเป็นชุมชนชาวไทยหรือชาวต่างชาติ ผู้ซื้อต้องเปิดใจเรียนรู้วัฒนธรรมท้องถิ่น (ภูเก็ตมีวัฒนธรรมจีน-มาเลที่เป็นเอกลักษณ์ และวิถีชีวิตแบบเกาะที่ต่างจากเมืองหลวง) การมีปฏิสัมพันธ์อันดีกับเพื่อนบ้านและชุมชนจะทำให้การอยู่อาศัยมีความสุขยิ่งขึ้น

ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property)

การซื้อเพื่อการลงทุน เน้นไปที่ผลตอบแทนทางการเงินเป็นหลัก ไม่ว่าจะในรูปของค่าเช่าหรือกำไรจากส่วนต่างราคาขาย (capital gain) กลยุทธ์สำหรับการลงทุนในบ้านหรืออสังหาฯ ภูเก็ตมีจุดที่ต้องพิจารณาแตกต่างจากการอยู่อาศัยเอง ดังนี้:

• วิเคราะห์ประเภทการลงทุนที่ต้องการ: นักลงทุนควรถามตนเองก่อนว่าต้องการรูปแบบการลงทุนแบบใด
• ลงทุนเพื่อปล่อยเช่าระยะสั้น (ค่าเช่านักท่องเที่ยว): ถ้าโฟกัสที่การปล่อยเช่ารายวัน/สัปดาห์กับนักท่องเที่ยว (คล้ายธุรกิจ Airbnb) ทำเลที่เลือกควรเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยม ใกล้ชายหาด ร้านอาหาร แหล่งบันเทิง เช่น ป่าตอง กะตะ กะรน บางเทา เพราะจะดึงดูดนักท่องเที่ยวได้ต่อเนื่อง ค่าเช่าในทำเลเหล่านี้ช่วงไฮซีซั่นจะสูงมาก อย่างไรก็ตามต้องยอมรับความเสี่ยงช่วงโลว์ซีซั่นที่อัตราการเข้าพักอาจลดลง ในกรณีบ้านพักส่วนตัว (เช่น วิลล่า) ที่ปล่อยเช่า มีประเด็นข้อกฎหมายที่ควรทราบคือ การปล่อยเช่าระยะสั้นบ่อยๆ อาจถูกตีความว่าเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรม หากไม่มีใบอนุญาต ดังนั้น นักลงทุนบางคนเลือกทำสัญญาเช่ารายเดือน (30 วันขึ้นไป) เพื่อลดความเสี่ยงด้านกฎหมาย และจูงใจนักท่องเที่ยวกลุ่ม remote work ให้มาเช่าระยะยาวแทน
• ลงทุนเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว: หากต้องการผู้เช่าเป็นรายปี เช่น เจาะกลุ่ม Expat หรือคู่เกษียณต่างชาติที่อยู่ยาวๆ ทำเลอาจต่างออกไป เช่น บ้านเดี่ยวหรือวิลล่าในย่านที่สงบและมีชุมชนต่างชาติ (ราไวย์, เชิงทะเล) หรือคอนโดมิเนียมในเมืองสำหรับชาวต่างชาติที่ทำงานบริษัทในภูเก็ต กลุ่มนี้แม้ค่าเช่าต่อเดือนจะไม่สูงเท่ากับการปล่อยรายวัน แต่มีความเสถียรและลดภาระการหาผู้เช่าบ่อยๆ
• ลงทุนเก็งกำไรขายต่อ (Flipping): สำหรับกลยุทธ์ซื้อมา-ขายไป กำไรจะเกิดเมื่อราคาทรัพย์สินปรับขึ้น นักลงทุนสายนี้จะมองหาโครงการที่เปิดตัวใหม่ในราคาน่าสนใจ หรือทรัพย์มือสองที่ราคาต่ำกว่าตลาด จากนั้นถือครองไว้ช่วงหนึ่งให้มูลค่าเพิ่มแล้วปล่อยขาย โครงการคอนโดและบ้านจัดสรรใหม่ในภูเก็ตช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามีหลายเคสที่ราคาปรับขึ้นเร็ว (บางโครงการคอนโดขายหมดในวันเปิดตัวและมีคนปล่อยเปลี่ยนมือทันทีในตลาดรีเซลด้วยราคาสูงขึ้น 10-20%) อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์นี้มีความเสี่ยงในภาวะอุปทานล้นหรือฟองสบู่ นักลงทุนต้องประเมินว่าราคาที่ซื้อมามีส่วนลดหรือโอกาสโตแค่ไหน ไม่เช่นนั้นอาจติดดอยขายต่อไม่ได้ตามที่หวัง
• การเลือกอสังหาฯ ที่ให้ผลตอบแทนดี: ไม่ใช่ว่าบ้านทุกหลังหรือคอนโดทุกห้องจะลงทุนแล้วให้ผลตอบแทนดี สิ่งที่ควรพิจารณา ได้แก่
• ผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield): คำนวณค่าเช่ารายปีเทียบกับราคาซื้อ เช่น ถ้าซื้อคอนโด 5 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 30,000 บาท ปีหนึ่งได้ 360,000 บาท คิดเป็น yield ~7.2% (โดยยังไม่หักค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่น) ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ดี ดังนั้น ก่อนซื้อควรสำรวจตลาดเช่าว่าอสังหาฯ แบบที่กำลังสนใจปล่อยเช่าได้ประมาณเท่าไร อย่าลืมคำนวณค่าใช้จ่ายเช่น ค่าส่วนกลาง ค่าดูแลรักษา ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฯลฯ เข้าไปด้วย เพราะสิ่งเหล่านี้ลดทอนผลตอบแทนสุทธิ
• ศักยภาพการปรับขึ้นของราคา (Capital Appreciation): ดูแนวโน้มในทำเลนั้นๆ ว่าอนาคตยังมีโอกาสที่ราคาจะสูงขึ้นอีกไหม ปัจจัยเช่น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ (ถ้ามีโครงการรถไฟฟ้ารางเบาในภูเก็ตหรือทางด่วนในอนาคต ทำเลใดจะได้ประโยชน์), การขยายตัวของชุมชน (ตัวอย่างเช่น ย่านในทอนที่เริ่มบูม เพราะหาดอื่นเริ่มล้น) และความขาดแคลนของที่ดิน (บริเวณไหนที่ดินแทบไม่มีเหลือ นั่นแปลว่าของที่มีอยู่จะยิ่งมีค่า)
• สภาพคล่อง (Liquidity): ลงทุนอสังหาฯ ต้องคิดถึงวันที่จะขายออกด้วย ทรัพย์บางประเภทอาจขายต่อได้ยาก ตัวอย่างเช่น วิลล่าหรูราคามากกว่า 100 ล้านบาท กลุ่มผู้ซื้อจำกัดมาก ถ้าจะขายต่ออาจใช้เวลานาน ในขณะที่คอนโดราคาปานกลางหรือบ้านวิลล่าช่วง 10-20 ล้านบาทอาจมีตลาดรีเซลที่กว้างกว่า เพราะทั้งคนไทยและต่างชาติสามารถซื้อได้ (คอนโดต่างชาติซื้อได้, วิลล่ากลุ่มนี้คนไทยที่อยากได้บ้านหรูก็ซื้อไหว ต่างชาติก็สนใจ) ดังนั้น หากต้องการสภาพคล่อง ก็ควรลงทุนในสินค้าที่ไม่เฉพาะกลุ่มจนเกินไป
• การบริหารจัดการ: ถ้าจะปล่อยเช่า นักลงทุนต้องเตรียมตัวบริหารทรัพย์หรือหาผู้ช่วย เช่น จ้างบริษัทดูแลทรัพย์สิน (Property Management) ให้คอยจัดหาผู้เช่า เก็บค่าเช่า ดูแลซ่อมแซม ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของค่าเช่า (ทั่วไปประมาณ 10-20%) หรือบางคนอาจเข้าโครงการเช่าของโรงแรม (ในกรณีคอนโดหรือวิลล่าที่ทำสัญญากับเชนโรงแรมมาบริหารปล่อยเช่าแบบพูลวิลล่ารีสอร์ต) ซึ่งวิธีนี้สะดวกแต่ผลตอบแทนอาจถูกแบ่งไปมาก หากนักลงทุนสามารถดูแลจัดการเองได้ก็จะประหยัด แต่ก็ต้องลงทุนเวลาด้วย โดยเฉพาะถ้าไม่ได้อยู่ภูเก็ตถาวร
• กระจายความเสี่ยง: หากมีงบประมาณมาก การลงทุนในภูเก็ตไม่จำเป็นต้องทุ่มทั้งหมดกับทรัพย์ชิ้นเดียว อาจแบ่งการลงทุนออกเป็นหลายรูปแบบ เช่น ซื้อคอนโด 2 ห้องในทำเลต่างกัน หรือแบ่งเป็นคอนโดหนึ่งหลัง บ้านหนึ่งหลัง เพื่อกระจายความเสี่ยง (เช่น ถ้าตลาดคอนโดมีปัญหา ยังมีบ้านซึ่งอาจไม่ได้รับผลกระทบเท่ากัน) การกระจายทำให้พอร์ตการลงทุนยืดหยุ่นและปรับตัวง่ายขึ้น
• เข้าใจข้อกำหนดทางกฎหมายสำหรับนักลงทุนต่างชาติ: กรณีนักลงทุนต่างชาติ ต้องเข้าใจข้อจำกัด เช่น หากหวังถือวิลล่าเพื่อเก็งกำไร ในอนาคตการจะขายต่อให้ต่างชาติด้วยกันเองทำได้ยาก (เพราะต่างชาติซื้อวิลล่าตรงๆ ไม่ได้) อาจต้องขายให้คนไทยหรือลดราคาขายสิทธิ์เช่า วิธีที่บางคนใช้คือซื้อในนามบริษัทไทย แล้วเวลาขายก็ขายหุ้นบริษัทซึ่งถือทรัพย์สินนั้นอยู่ แต่อย่างไรก็ดี นี่เป็นเรื่องซับซ้อนที่ต้องได้รับคำปรึกษาจากกฎหมาย ในฐานะนักลงทุน จึงควรวางแผน “ทางออก” ไว้ตั้งแต่ก่อนเข้าลงทุน

โดยสรุป การซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองเน้นที่ความพึงพอใจและความสุขระยะยาวของผู้อยู่อาศัย ขณะที่การซื้อเพื่อลงทุนมองที่ตัวเลขผลตอบแทนและความคุ้มค่าทางการเงิน ผู้ซื้อบางรายพยายามผสมผสานทั้งสองอย่าง เช่น ซื้อวิลล่าที่ตนเองก็ใช้พักผ่อนด้วยและปล่อยเช่าด้วย ซึ่งก็เป็นแนวทางที่ทำได้ แต่ก็ต้องยอมรับการประนีประนอมในบางเรื่อง (เช่น อาจมีช่วงที่อสังหาริมทรัพย์ถูกเช่าจนเจ้าของไม่สามารถเข้าใช้ได้ตามใจ) ดังนั้น การกำหนดเป้าหมายที่ชัดเจนตั้งแต่แรกจะช่วยให้วางกลยุทธ์และตัดสินใจซื้อได้อย่างเหมาะสมที่สุด

ทำเลเด่นในภูเก็ตสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (พร้อมข้อเปรียบเทียบ)

การเลือกทำเลเป็นหัวใจสำคัญของทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนในภูเก็ต ดังที่กล่าวในส่วนก่อนหน้าว่าภูเก็ตแบ่งออกเป็นหลายโซน แต่ในที่นี้เราจะเจาะจงทำเลหลักๆ ที่ถือว่า “เด่น” และน่าสนใจ พร้อมทั้งเปรียบเทียบข้อดีข้อควรพิจารณาของแต่ละแห่ง เพื่อช่วยให้ผู้อ่านเห็นภาพชัดเจนและสามารถเลือกทำเลที่ตรงกับความต้องการของตนเอง

• หาดบางเทา - เชิงทะเล (โซนลากูน่า):
  ลักษณะทั่วไป: ย่านบางเทาตั้งอยู่ทางตะวันตกเฉียงเหนือ มีหาดบางเทาที่ยาวและเงียบสงบ พร้อมชุมชนรีสอร์ตหรู “ลากูน่า ภูเก็ต” ซึ่งเป็นที่รู้จักในระดับสากล ทำให้พื้นที่โดยรอบกลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ มีทั้งวิลล่าหรูในบริเวณใกล้ทะเลและคอนโดมิเนียมหรูหลายโครงการ
  จุดเด่น: เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุดจากกลุ่มนักลงทุนต่างชาติและคนไทยฐานะดี มีสิ่งอำนวยความสะดวกระดับพรีเมียม เช่น สนามกอล์ฟ ร้านอาหารนานาชาติ โรงเรียนนานาชาติ (โรงเรียนบริติชภูเก็ต) ใกล้เคียง ทำให้เหมาะกับครอบครัวต่างชาติ มีความปลอดภัยสูง ภูมิทัศน์สวยงาม วิลล่าและบ้านพักในโซนนี้สามารถปล่อยเช่าในอัตราสูง ผลตอบแทนดี อีกทั้งราคาที่ดินมีแนวโน้มขาขึ้นต่อเนื่อง (เพิ่มขึ้น ~30-40% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา) ซึ่งสะท้อนศักยภาพที่ยังเหลือ
  ข้อควรพิจารณา: ราคาทรัพย์สินค่อนข้างแพงมากเมื่อเทียบกับโซนอื่น ผู้ซื้อที่งบประมาณจำกัดอาจไม่สามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ได้ นอกจากนี้ ความที่เป็นย่านยอดนิยม ทำให้การแข่งขันสูง เวลาโครงการใหม่เปิดตัว ผู้ซื้ออาจต้องตัดสินใจเร็ว (มีกรณีโครงการขายหมดเร็วอย่างน่าใจหายในเวลาไม่กี่วัน) อีกด้านหนึ่ง ช่วงไฮซีซั่นการท่องเที่ยว บางเทาจะคึกคักไปด้วยนักท่องเที่ยวและผู้พักผ่อน ซึ่งแม้ไม่พลุกพล่านเท่าป่าตอง แต่ความเป็นส่วนตัวอาจลดลงบ้าง
• ป่าตอง (Patong):
  ลักษณะทั่วไป: ศูนย์กลางการท่องเที่ยวยามราตรีที่มีชื่อเสียงที่สุดของภูเก็ต อยู่บนชายฝั่งตะวันตกตอนกลาง หาดป่าตองมีความยาวประมาณ 3 กม. รอบด้านเต็มไปด้วยโรงแรม ร้านค้า ผับ บาร์ และห้างสรรพสินค้า เป็น “เมืองที่ไม่เคยหลับ” ของภูเก็ต
  จุดเด่น: หากมองในมุมการลงทุน ป่าตองคือแหล่งทองคำของการปล่อยเช่าระยะสั้น นักท่องเที่ยวทั้งไทยและต่างชาติหลั่งไหลมาตลอดปี โดยเฉพาะฤดูท่องเที่ยว ชื่อเสียงของป่าตองดึงดูดให้อัตราการเข้าพักสูงตลอด หากมีคอนโดหรืออพาร์ตเมนต์ในป่าตอง สามารถทำรายได้จากการปล่อยเช่าได้ดีมาก (และมีผู้จัดการทรัพย์สินหลายเจ้าที่เชี่ยวชาญด้านนี้) ด้านราคาที่ดินและอสังหาฯ ในป่าตองก็ขยับขึ้นสูงต่อเนื่อง ทำให้ผู้ที่ถือครองอสังหาฯ ในป่าตองมีโอกาสได้กำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต
  ข้อควรพิจารณา: สำหรับการอยู่อาศัย ป่าตองอาจไม่เหมาะกับทุกคน เพราะสภาพแวดล้อมคึกคัก พลุกพล่าน และเสียงดังยามค่ำคืน ความเป็นส่วนตัวและความสงบจะน้อยกว่าทำเลอื่น นอกจากนี้ ป่าตองเคยประสบภัยพิบัติสึนามิเมื่อปี 2547 เนื่องจากเป็นหาดที่อยู่ระดับน้ำทะเล ผู้ที่กังวลเรื่องภัยธรรมชาติอาจต้องพิจารณาจุดนี้ อย่างไรก็ดี ปัจจุบันมีระบบเตือนภัยและมาตรการรับมือที่ดีขึ้นมากแล้วในภูเก็ต
• กมลา (Kamala):
  ลักษณะทั่วไป: ตั้งอยู่ถัดขึ้นไปทางเหนือของป่าตอง กมลาเคยเป็นหมู่บ้านชาวประมงที่เงียบสงบและยังคงมีบรรยากาศผ่อนคลายกว่าป่าตองมาก แม้จะได้รับการพัฒนาสำหรับการท่องเที่ยวบ้าง (มีร้านอาหาร คาเฟ่ และโชว์ชื่อดังอย่าง Phuket FantaSea) แต่กมลายังถูกมองว่าเป็นย่านที่พักอาศัยและบ้านตากอากาศสุดหรู (มีโครงการวิลล่าและคอนโดระดับลักชัวรีบนเชิงเขามองเห็นวิวทะเลหลายแห่ง)
  จุดเด่น: กมลาขึ้นชื่อเรื่องวิวทะเลที่สวยงาม มีโครงการ luxury อย่าง Mont Azure ที่ดึงความสนใจจากเศรษฐีทั่วโลก เป็นทำเลที่เหมาะสำหรับคนที่อยากได้วิวทะเลและความหรูหราแบบเป็นส่วนตัว ห่างจากความพลุกพล่านแต่ก็ขับรถไปป่าตองเพียง ~15 นาที เหมาะทั้งอยู่อาศัยและลงทุนในตลาดไฮเอนด์
  ข้อควรพิจารณา: ด้วยความที่โครงการในกมลาส่วนใหญ่จับตลาดบน ราคาจึงสูงมาก การหาทรัพย์ราคาปานกลางค่อนข้างยาก หากงบไม่ถึงอาจมองข้ามทำเลนี้ นอกจากนี้เนื่องจากเป็นเชิงเขา การเดินทางขึ้นลงบางจุดถนนค่อนข้างชัน ผู้สูงอายุหรือผู้มีปัญหาการเดินอาจไม่สะดวกนัก
• ราไวย์ - ในหาน - ฉลอง (South Coast):
  ลักษณะทั่วไป: โซนใต้ของภูเก็ต ครอบคลุมพื้นที่ตำบลราไวย์ ในหาน และบางส่วนของฉลอง บรรยากาศเงียบสงบ ชายหาดราไวย์เป็นที่จอดเรือหางยาวและเรือประมง มีร้านอาหารซีฟู้ดและแหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม (แหลมพรหมเทพที่ชมพระอาทิตย์ตก) ในหานเป็นหาดเล็กๆ แต่น้ำใส และฉลองมีท่าเรือใหญ่สำหรับเรือยอร์ช
  จุดเด่น: โซนนี้เป็นที่ชื่นชอบของชุมชน expat ที่อาศัยระยะยาว เนื่องจากค่าครองชีพถูกกว่า มีตลาดและร้านค้าท้องถิ่นพร้อม ครบครันไปด้วยบริการสำหรับชีวิตประจำวันแต่ไม่วุ่นวายเกินไป วิลล่าและบ้านเช่าในราไวย์ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้เกษียณต่างชาติ มีศูนย์สุขภาพ ร้านโยคะ โรงเรียนสอนดำน้ำ ฯลฯ ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ อีกทั้งราคาอสังหาฯ ในโซนนี้แม้จะขึ้นมาก แต่ยังคุ้มค่าเมื่อเปรียบเทียบกับบางเทาหรือป่าตอง (คุณอาจได้วิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำในราไวย์ในราคาเพียง 15-20 ล้านบาท ในขณะที่ราคานี้อาจได้แค่คอนโดสองห้องนอนติดหาดในบางเทา)
  ข้อควรพิจารณา: ราไวย์เป็นชายหาดที่ลงเล่นน้ำทะเลไม่ค่อยได้ (น้ำตื้นและมีเรือจอดเยอะ) อาจไม่เหมาะกับคนที่ต้องการบ้านติดทะเลเพื่อเล่นน้ำทุกวัน แต่หาดใกล้เคียงอย่างในหานหรือยะนุ้ยพอเล่นได้ นอกจากนี้ โซนนี้อยู่ไกลสนามบินที่สุด (ขับรถ ~1 ชั่วโมง) หากเดินทางบ่อยอาจไม่สะดวกเท่าโซนเหนือ
• ตัวเมืองภูเก็ต - เกาะแก้ว:
  ลักษณะทั่วไป: บริเวณในเมืองและรอบๆ เช่น เกาะแก้ว สามกอง เป็นเขตที่อยู่อาศัยหลักของชาวภูเก็ตเดิมและคนทำงาน บริษัทห้างร้านต่างๆ รวมถึงเป็นที่ตั้งของสถานที่ราชการ โรงพยาบาล และมหาวิทยาลัยบางส่วน
  จุดเด่น: ทำเลนี้เด่นเรื่องความสะดวก อยู่ใจกลางเกาะ เดินทางไปฝั่งตะวันตกก็พอๆ กับไปฝั่งตะวันออก บ้านและคอนโดราคาจับต้องได้มากกว่าในโซนท่องเที่ยว คนที่ตั้งใจอยู่ระยะยาว เช่น ข้าราชการหรือพนักงานบริษัท มักเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในแถบนี้เพราะได้พื้นที่เยอะในงบประมาณที่น้อยกว่า ตัวอย่างเช่น ด้วยงบ ~5 ล้านบาท คุณอาจซื้อบ้านเดี่ยวมือสองขนาด 50 ตร.วาในเมืองได้ แต่เงินเท่ากันแทบจะซื้อได้แค่ทาวน์เฮาส์เล็กๆ ในบางเทาเท่านั้น นอกจากนี้ ชุมชนในเมืองยังได้เปรียบเรื่องโรงเรียนดีๆ (ทั้งโรงเรียนไทยและโรงเรียนนานาชาติบางแห่ง) ห้างสรรพสินค้าใหญ่ (Central Festival, Central Floresta) และโรงพยาบาลระดับภูมิภาค (โรงพยาบาลวชิระภูเก็ต, กรุงเทพภูเก็ต)
  ข้อควรพิจารณา: การใช้ชีวิตในเมืองภูเก็ตอาจไม่ได้ให้บรรยากาศ “เกาะสวรรค์” แบบที่หลายคนจินตนาการ เพราะจะคล้ายเมืองจังหวัดทั่วไป (มีความวุ่นวาย รถติดบางเวลา) ไม่ได้ใกล้ทะเลมากนัก (แม้ขับรถไปหาดไม่ไกลแต่ไม่ใช่ริมทะเล) สำหรับนักลงทุน บ้านหรือคอนโดในเมืองอาจไม่ได้ค่าเช่าสูงเท่าโซนหาด เนื่องจากกลุ่มผู้เช่าส่วนมากเป็นคนทำงานชาวไทยหรือชาวต่างชาติเงินเดือนประจำที่อาจมีงบจำกัด yield จากการปล่อยเช่าจึงไม่สูงมาก อย่างไรก็ดี หากมองว่ามีความปลอดภัยในระยะยาว (กลุ่มคนทำงานมีต่อเนื่อง) ก็เป็นตลาดที่เสถียร
• พื้นที่อื่นๆ ที่น่าสนใจ:
• ในทอน - ไม้ขาว: ชายหาดในทอน (อ.ถลาง) ได้รับการพูดถึงมากขึ้นในฐานะ “เมืองขยาย” ของบ้านพักตากอากาศ เนื่องจากชายหาดอื่นๆ ที่นิยมเริ่มที่ดินหายาก โซนนี้อยู่ไม่ไกลสนามบินและมีธรรมชาติที่สวยงามแต่นักท่องเที่ยวยังไม่พลุกพล่าน ปัจจุบันมีคอนโดไม่กี่โครงการ การเข้าลงทุนช่วงแรกๆ ในทำเลนี้อาจได้เปรียบเมื่อความนิยมเพิ่มขึ้น ส่วนหาดไม้ขาวอยู่ติดสนามบิน อาจมีเสียงเครื่องบินรบกวนบ้าง แต่เป็นหาดสงบยาวหลายกิโลเมตร ที่นี่เริ่มมีรีสอร์ต 5 ดาวและวิลล่าเกิดขึ้นบ้างแล้ว นักพัฒนามองว่าไม้ขาวจะบูมตามเมื่อพื้นที่อื่นเต็ม
• พันวา - เกาะสิเหร่: ฝั่งตะวันออกเฉียงใต้แถวแหลมพันวา มีจุดเด่นคือวิวเกาะน้อยใหญ่และความเงียบสงบ เหมาะกับวิลล่าหรูที่เน้นความเป็นส่วนตัว ปัจจุบันมีโครงการระดับไฮเอนด์บางแห่ง (เช่น ศรีพันวา) ช่วยยกระดับทำเล ภาพรวมยังนิ่งๆ แต่มีศักยภาพระยะยาวหากการท่องเที่ยวฝั่งอันดามันตอนล่างเติบโต
• พังงาและพื้นที่เชื่อมต่อ: คำกล่าวที่ว่าศักยภาพของภูเก็ตเริ่มขยายไปยังจังหวัดข้างเคียงหมายถึง จ.พังงา (แผ่นดินใหญ่ตรงข้ามภูเก็ต) ซึ่งมีธรรมชาติคล้ายคลึงและที่ดินราคาถูกกว่า เกิดโครงการบ้านตากอากาศและโรงแรมใหม่ๆ ในเขตเขาหลักหรืออ่าวพังงามากขึ้น การลงทุนในภูเก็ตควรมองบริบทนี้ด้วย หากภูเก็ตราคาสูงเกินไป ผู้ซื้อบางส่วนอาจเบนเข็มไปหาพื้นที่เหล่านี้ กลายเป็นคู่แข่งทางอ้อมในอนาคต

โดยสรุป ไม่มีทำเลใดที่ดีที่สุดแบบครอบจักรวาล ทุกอย่างขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อ หากเน้นลงทุนปล่อยเช่าระยะสั้น ทำเลท่องเที่ยวแนวหน้าคือคำตอบ หากต้องการอยู่สงบๆ ก็อาจเลือกโซนใต้หรือในเมือง ทั้งนี้ ควรติดตามข่าวสารการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและแผนผังเมืองของภูเก็ตอย่างใกล้ชิด เพราะการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้จะส่งผลโดยตรงต่อความน่าสนใจของทำเล (เช่น หากมีการอนุมัติสร้างรถไฟฟ้ารางเบาจากสนามบินเข้าตัวเมือง บริเวณตามเส้นทางรถไฟฟ้าย่อมมีค่ามากขึ้นในสายตาผู้ลงทุน)

กฎหมายและข้อควรรู้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตจำเป็นต้องเข้าใจกรอบกฎหมายและระเบียบต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่นเดียวกับการซื้อในพื้นที่อื่นของไทย แต่ภูเก็ตซึ่งมีผู้ซื้อต่างชาติและการพัฒนาเชิงพาณิชย์สูง อาจมีประเด็นเฉพาะที่ควรทราบเพิ่มเติม ดังนี้:

1. การถือครองที่ดินและทรัพย์สินโดยชาวต่างชาติ:

• ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์แนวราบ: กฎหมายไทย (ประมวลกฎหมายที่ดิน) ห้ามชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน ในชื่อของตนเองโดยตรง ดังนั้น ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แนวราบ (บ้านเดี่ยว วิลล่า ฯลฯ) ในแบบเดียวกับคนไทยได้ วิธีที่ชาวต่างชาตินิยมใช้มี 2 ทางคือ (1) การเช่าที่ดินระยะยาว - โดยเช่าที่ดิน 30 ปีและจดทะเบียนสัญญาเช่าที่กรมที่ดิน เมื่อเช่าแล้วสามารถปลูกสร้างอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินเช่านั้น และถือครองอสังหาริมทรัพย์ (สิ่งปลูกสร้าง) ได้ แต่ดินยังเป็นของผู้ให้เช่า; หรือ (2) จัดตั้งบริษัทจำกัดคนไทย - โดยให้ตนเองถือหุ้นไม่เกิน 49% และหาหุ้นส่วนคนไทยถือหุ้นส่วนใหญ่เพื่อให้บริษัทมีสถานะเป็น “นิติบุคคลคนไทย” แล้วบริษัทจึงซื้อที่ดินและบ้าน แนวทางนี้มีความซับซ้อนและต้องปฏิบัติตามกฎหมายบริษัทอย่างเคร่งครัด (มีข้อห้ามเรื่อง “นอมินี” ที่หากต่างชาติแค่ใช้ชื่อคนไทยบังหน้าแต่ควบคุมจริงจะผิดกฎหมาย)
• คอนโดมิเนียม: ต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้โดยตรง ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวมทั้งโครงการ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ซึ่งหมายความว่าในคอนโดหนึ่งอาคาร หากมี 100 ห้อง ต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ 49 ห้อง ส่วนอีก 51 ห้องต้องเป็นของคนไทยหรือไทยนิติบุคคล เงื่อนไขคือ ชาวต่างชาติต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาซื้อ (หรือใช้เงินรายได้สกุลบาทที่มีหลักฐานการโอนจากต่างประเทศ) และทำหลักฐาน “ใบรับรองการนำเงินตรา” เพื่อยื่นตอนโอนกรรมสิทธิ์ หากซื้อขายต่อควรจัดการเอกสารนี้ให้เรียบร้อย
• อาคารชุดแบบวิลล่า: ในภูเก็ตมีบางโครงการสร้างบ้านวิลล่าเป็นหลังๆ แต่จดทะเบียนเป็นอาคารชุด แบ่งโฉนดเป็นห้องชุด (แม้แต่ละหลังแยกกัน) เพื่อให้ต่างชาติซื้อได้ วิธีนี้เป็นการพลิกแพลงในกรอบกฎหมายและปัจจุบันก็ยังดำเนินการได้ แต่ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าโครงการมีการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดอย่างถูกต้องหรือไม่ เพราะการอยู่อาศัยในบ้านแต่ต้องอยู่ใต้กฎอาคารชุด (เช่น การลงมติในที่ประชุมเจ้าของร่วม ฯลฯ) อาจแตกต่างจากบ้านจัดสรรทั่วไป

1. สัญญาเช่า 30 ปีและประเด็นการต่ออายุ:
   สำหรับต่างชาติที่เลือกวิธีเช่าที่ดิน 30 ปี สิ่งที่ควรรู้คือ แม้ว่าทางโครงการหรือผู้ขายมักโฆษณาว่า “30+30+30 ปี” (รวม 90 ปี) แต่ตามกฎหมายไทย การให้สัญญาเช่าอสังหาฯ เกิน 30 ปีในคราวเดียวไม่สามารถทำได้ และการระบุในสัญญาว่าจะต่อสัญญาให้อีก 30 ปีเมื่อครบกำหนดก็ไม่มีผลผูกพันทางกฎหมายโดยอัตโนมัติ ต้องไปทำสัญญาเช่าฉบับใหม่เมื่อครบ 30 ปี และขึ้นอยู่กับความสมัครใจของเจ้าของที่ดินในขณะนั้นว่าจะต่อให้หรือไม่ อีกทั้งคำพิพากษาศาลฎีกาในปี 2566 ล่าสุดยังกำหนดว่าข้อตกลงล่วงหน้าเรื่องการต่อสัญญาที่เกินกรอบกฎหมายถือเป็นโมฆะตั้งแต่เริ่มต้นด้วย ซึงชี้ให้เห็นว่าการรับประกัน “90 ปี” นั้นไม่น่าเชื่อถือเต็มที่ ผู้ซื้อชาวต่างชาติจึงควรตระหนักว่าหากเช่าที่ 30 ปี ก็เท่ากับถือสินทรัพย์ที่มีอายุจำกัด มูลค่าจะลดลงเรื่อยๆ เมื่อเวลาผ่านไป โดยเฉพาะเมื่อเหลืออายุเช่าน้อยกว่า 15-10 ปี จะขายต่อยากมากและราคาอาจตกฮวบ เพราะผู้ซื้อรายใหม่ไม่อยากเสี่ยงกับสัญญาที่ใกล้หมด
2. ภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้อขาย:

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: ปัจจุบันอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (อย่างใดอย่างหนึ่งที่สูงกว่า) โดยจ่าย ณ สำนักงานที่ดินตอนโอน ซึ่งโดยปกติผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงแบ่งคนละครึ่ง (คนละ 1%) เว้นแต่จะเจรจาเป็นอย่างอื่น
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาที่ถือครองทรัพย์สินมาไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย (กรณีนี้มักผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ แต่ก็อาจบวกไปในราคาขาย) แต่หากถือครองเกิน 5 ปีหรือเข้าเกณฑ์อยู่อาศัยเอง จะยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และเสียเป็นอากรแสตมป์แทน (0.5% ของราคาขาย)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ผู้ขายต้องเสียภาษีเงินได้จากการขายอสังหาฯ โดยกรมที่ดินจะหักไว้ ณ ที่โอน คำนวณแบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (มีวิธีการคิดลดหลั่นตามจำนวนปีที่ถือครอง) ส่วนผู้ซื้อไม่มีภาษีส่วนนี้
• ค่าจดจำนอง: ถ้าผู้ซื้อขอสินเชื่อและจำนองบ้านกับธนาคาร จะมีค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ซึ่งผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย

1. กฎหมายและข้อบังคับผังเมือง - สิ่งที่สร้างได้หรือไม่ได้:
   ภูเก็ตมีกฎผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคารที่ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด โดยเฉพาะเนื่องจากเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีทรัพยากรธรรมชาติสำคัญ มีหลักเกณฑ์บางประการที่ผู้ซื้อควรรู้:

• ความสูงอาคาร: ในพื้นที่ภูเก็ต มีกฎจำกัดความสูงอาคารในหลายโซน (เช่น ไม่ให้อาคารสูงเกิน 80 เมตรจากระดับน้ำทะเลในเขตเชิงเขา เพื่ออนุรักษ์ทัศนียภาพ และเพื่อความปลอดภัยจากดินถล่ม) ดังนั้นคอนโดมิเนียมจำนวนมากในภูเก็ตมักสูงไม่เกิน 7-8 ชั้น น้อยมากที่จะเห็นตึกสูงแบบกรุงเทพฯ
• ระยะร่นจากชายฝั่ง: มีกฎหมายกำหนดว่าไม่สามารถก่อสร้างอาคารถาวรภายในระยะ 10-20 เมตรจากแนวชายฝั่ง (ขึ้นอยู่กับลักษณะพื้นที่และกฎหมายเฉพาะของท้องถิ่น) บ้านหรือรีสอร์ตที่จะติดหาดจริงๆ จึงต้องเว้นระยะพอสมควร ทำให้หลายโครงการเลือกสร้างถนนขั้นกลางระหว่างหาดกับตัวบ้าน
• พื้นที่ป่าและอุทยาน: ภูเก็ตยังมีเขตป่าสงวนและอุทยานบางส่วนที่ห้ามการบุกรุกหรือพัฒนาโดยไม่ได้รับอนุญาต เช่น บางส่วนของเขาเมือง ภูเก็ต ดังนั้น หากพบที่ดินราคาถูกผิดปกติบนเนินเขาพร้อมวิวทะเล ผู้ซื้อควรตรวจสอบสถานะที่ดินอย่างละเอียด (ดูเอกสารสิทธิ์ว่าเป็นโฉนดจริงหรือแค่ น.ส.3 หรือ ภบท. ที่ไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์) เพราะอาจเป็นที่ดินต้องห้ามพัฒนา การสร้างอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์ชัดเจนหรือผิดผังเมืองนอกจากผิดกฎหมายแล้ว ยังเสี่ยงถูกสั่งรื้อถอนในภายหลัง

1. การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และโครงสร้างทางกฎหมายก่อนซื้อ:

• โฉนดที่ดิน: แนะนำให้ซื้ออสังหาฯ ที่มีโฉนด น.ส.4 จ. (โฉนดที่ดิน) ซึ่งมีความชัดเจนเรื่องแนวเขตและกรรมสิทธิ์ หากเป็นโครงการบ้านจัดสรร ตรวจสอบว่าโครงการแบ่งแยกโฉนดถูกต้องหรือยัง (บางกรณีโครงการขายอสังหาริมทรัพย์โดยสัญญาจะซื้อจะขาย แล้วค่อยโอนที่ดินเมื่อพัฒนาสาธารณูปโภคเสร็จ)
• ใบอนุญาตก่อสร้าง: บ้านหรือคอนโดทุกแห่งต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง (ขอจากเทศบาลหรือ อบต. พื้นที่นั้น) และผ่านการตรวจสอบ EIA (สำหรับโครงการขนาดใหญ่) ผู้ซื้อสามารถขอดูสำเนาเหล่านี้เพื่อยืนยันว่าโครงการทำถูกต้อง
• นิติบุคคลหมู่บ้าน/อาคารชุด: เมื่อซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ผู้ซื้อจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของนิติบุคคลหมู่บ้าน มีการเก็บค่าส่วนกลางดูแลถนน สวน และความปลอดภัย ควรสอบถามอัตราค่าส่วนกลาง กฎระเบียบหมู่บ้าน (เช่น เรื่องการเลี้ยงสัตว์, ต่อเติมบ้าน) ล่วงหน้า ส่วนคอนโดก็คล้ายกัน มีนิติบุคคลอาคารชุดและข้อบังคับที่เจ้าของร่วมต้องปฏิบัติตาม ผู้ลงทุนบางรายที่คิดจะปล่อยเช่ารายวันควรดูด้วยว่าคอนโดอนุญาตหรือไม่ (หลายแห่งไม่ให้ทำ Airbnb)
• การโอนเงินและอัตราแลกเปลี่ยน: ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรทราบว่าต้องโอนเงินจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศเข้ามา แลกเป็นบาทในไทย และขอ “ใบ ธปท. (Foreign Exchange Transaction Form)” จากธนาคาร เพื่อใช้เป็นหลักฐานการซื้อคอนโด หากซื้อบ้านผ่านบริษัทไทย ก็ต้องจัดการเรื่องนำเงินเข้าบริษัทอย่างถูกต้อง

1. ข้อควรรู้เพิ่มเติมสำหรับการซื้อขายในภูเก็ต:

• ใช้บริการทนายความหรือที่ปรึกษากฎหมาย: การซื้ออสังหาฯ โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับต่างชาติ ควรมีที่ปรึกษากฎหมายมืออาชีพช่วยตรวจสอบสัญญาและเอกสาร การลงทุนไม่กี่หมื่นบาทจ้างทนาย สามารถช่วยป้องกันปัญหาหลายล้านในอนาคตได้ เช่น ตรวจสอบสัญญาจะซื้อขายให้รัดกุม, ดูข้อกำหนดการรับประกันโครงการ, ตรวจสอบภาระผูกพันเช่น การจำนองหรือคดีความที่ดิน
• ประกันภัยสำหรับอสังหาริมทรัพย์: ด้วยภูเก็ตเคยมีประสบการณ์ภัยธรรมชาติ (สึนามิ) และเป็นเกาะที่มีฝนตกชุก มีโอกาสน้ำท่วมขังบางพื้นที่ การทำประกันภัยที่อยู่อาศัยจึงเป็นสิ่งที่ควรพิจารณาเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ราคาแพง การประกันครอบคลุมไฟไหม้ น้ำท่วม ลมพายุ จะช่วยคุ้มครองความเสี่ยงได้
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ปัจจุบันประเทศไทยมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จัดเก็บรายปี (แทนภาษีโรงเรือนเดิม) ซึ่งแบ่งตามประเภทการใช้ประโยชน์ ถ้าซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วปล่อยว่างไว้หรือนำไปเพื่อการพาณิชย์ อัตราภาษีจะสูงกว่าอยู่อาศัยเอง อย่างไรก็ตาม รัฐบาลมีการปรับลดหรือยกเว้นบางปีเนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจ ผู้ซื้อควรติดตามข่าวและเตรียมงบประมาณจ่ายภาษีประจำปีด้วย
• กฎหมายว่าด้วยการเช่า (กรณีปล่อยเช่า): หากผู้ซื้อมีแผนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินควรทราบสิทธิและหน้าที่ตามกฎหมายแพ่งเกี่ยวกับสัญญาเช่า เช่น การเรียกเก็บเงินประกัน ความรับผิดชอบในการซ่อมแซมเมื่อสิ่งของชำรุด การบอกเลิกสัญญาเช่าเป็นต้น และหากเป็นการปล่อยเช่าระยะสั้นให้กับนักท่องเที่ยว ก็ควรปฏิบัติตามระเบียบท้องถิ่น เช่น การแจ้งที่พักคนต่างด้าว (แบบ ตม.30) ต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ซึ่งเจ้าบ้านหรือผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องแจ้งทุกครั้งที่มีผู้พักอาศัยเป็นคนต่างชาติ

โดยภาพรวม การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีกรอบกฎหมายเช่นเดียวกับพื้นที่อื่น แต่ต้องเพิ่มความระมัดระวังในเรื่องการถือครองโดยต่างชาติ และการปฏิบัติตามกฎผังเมืองที่เคร่งครัดขึ้นเล็กน้อย การทำความเข้าใจและปฏิบัติตามข้อกำหนดเหล่านี้ไม่เพียงช่วยให้การซื้อขายราบรื่น แต่ยังป้องกันปัญหาทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ทำให้การครอบครองทรัพย์สินเป็นไปอย่างมั่นคงและอุ่นใจ

ความเสี่ยงและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตจะมีแนวโน้มสดใสและเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา แต่นักลงทุนและผู้ซื้อที่ชาญฉลาดจะต้องพิจารณาทั้งโอกาสและความเสี่ยงอย่างรอบด้าน เพื่อตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น ในส่วนนี้เราจะวิเคราะห์ปัจจัยเสี่ยงและโอกาสหลักๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต ณ ปัจจุบันและอนาคตอันใกล้

ความเสี่ยง (Risks)

• ความเสี่ยงจากอุปทานล้นตลาด (Oversupply): การพัฒนาที่บูมมากในช่วงปี 2566-2567 ส่งผลให้มีอสังหาฯ ใหม่จำนวนมากเข้าสู่ตลาด ข้อมูลต้นปี 2568 ชี้ว่ามียูนิตที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออกในภูเก็ตกว่า 10,000 ยูนิต (รวมบ้านและคอนโด) คิดเป็นมูลค่ารวมราว 77,000 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณว่าอุปทานเริ่มแซงหน้าอุปสงค์ หากแนวโน้มนี้ยังดำเนินต่อไปโดยไม่มีการจัดสมดุล อาจเกิดภาวะ oversupply ที่กดดันราคาให้หยุดนิ่งหรือปรับลดลง ผู้พัฒนาบางรายอาจจำเป็นต้องชะลอหรือยุติโครงการใหม่ ซึ่งจะส่งผลต่อผู้ซื้อที่หวังเก็งกำไรระยะสั้น
  สัญญาณเตือน: ในบางทำเลยอดนิยม อย่าง บางเทา-สุรินทร์ มีการขายออก ~3,400 ยูนิต แต่ยังเหลือขายอีก ~4,400 ยูนิต (มากกว่าจำนวนที่ขายได้เสียอีก) ตัวเลขนี้สะท้อนว่าความเชื่อที่ว่า “ขายไปแล้ว 70%” ที่มักได้ยินในโฆษณา อาจไม่ตรงกับความจริงนัก (เป็นกลยุทธ์การตลาดสร้างความเชื่อมั่น) ผู้ซื้อควรพิจารณาตัวเลขอุปทานคงเหลือควบคู่ด้วย
• ความเสี่ยงด้านฟองสบู่และการปรับฐานราคา: ราคาที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่องปีละกว่า 10-15% ในตลาดบ้านและคอนโดภูเก็ต หากมองในบริบทเศรษฐกิจมหภาค ย่อมสูงเกินอัตราการเติบโตของรายได้ประชากรในประเทศ การที่ราคาขึ้นได้มากเพราะมีเงินทุนจากต่างชาติเข้ามาหนุน (cash inflow) แต่หากปัจจัยนั้นหายไปหรือกลับทิศ ราคาที่ไม่สอดคล้องปัจจัยพื้นฐานก็อาจปรับตัวลงได้ ตัวอย่างกรณีคล้ายกันคือวิกฤตฟองสบู่อสังหาฯ ในหลายประเทศที่พึ่งพาต่างชาติ เช่น ดูไบเคยประสบช่วงปี 2552 ฉะนั้นแม้ตอนนี้จะยังไม่มีสัญญาณชัดว่าฟองสบู่จะแตกในภูเก็ต แต่ผู้ซื้อลงทุนควรมีแผนรองรับหากราคาเกิดซบเซาหรือถดถอยสักระยะ
• ความเสี่ยงด้านความต้องการจากต่างชาติที่ไม่แน่นอน: ภูเก็ตพึ่งพิงผู้ซื้อและนักท่องเที่ยวต่างชาติสูงมาก ซึ่งปัจจัยภายนอกสามารถเปลี่ยนแปลงได้ เช่น
• เศรษฐกิจโลกและภูมิรัฐศาสตร์: หากเกิดเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่ในประเทศหลักของผู้ซื้อ (เช่น จีน รัสเซีย ยุโรป) กำลังซื้อก็จะลดลง กรณีสงครามหรือความขัดแย้งระหว่างประเทศก็อาจกระทบการเดินทางท่องเที่ยว (เช่น ช่วงสงครามยูเครน-รัสเซีย มีชาวรัสเซียจำนวนมากย้ายถิ่นมาไทย แต่หากสถานการณ์ผ่อนคลาย พวกเขาอาจกลับประเทศหรือลดการลงทุนในต่างแดน)
• นโยบายภาครัฐ: ทั้งของไทยและต่างประเทศ เช่น หากไทยเปลี่ยนนโยบายไม่ต้อนรับการถือครองอสังหาฯ โดยชาวต่างชาติ (มีเสียงเรียกร้องบางส่วนเรื่องจำกัดการซื้อของต่างชาติในตลาดบ้านหรูเพราะดันราคาเกินเอื้อมคนไทย) หรือทางจีนยกเลิกมาตรการควบคุมเงินไหลออกทำให้ชาวจีนมาลงทุนง่ายขึ้น (ซึ่งอาจเป็นโอกาสเพิ่มขึ้น แต่ก็เสี่ยงหากเกิดตรงข้าม)
• กฎเกณฑ์การเดินทางและวีซ่า: แม้ปัจจุบันไทยมีโครงการวีซ่าพำนักระยะยาว (LTR Visa) จูงใจนักลงทุนต่างชาติ แต่รายละเอียดและการอนุมัติก็ซับซ้อน หากรัฐบาลไทยหรือประเทศต้นทางปรับเปลี่ยนนโยบาย (เช่น เพิ่มเงื่อนไข ยกเลิกสิทธิประโยชน์บางอย่าง) ความสนใจลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยก็อาจลดลง
• ความเสี่ยงด้านกฎหมายและความมั่นคงในการถือครอง: ดังกล่าวในส่วนกฎหมาย กรณีชาวต่างชาติที่ถือครองอสังหาฯ ผ่านสัญญาเช่า 30 ปี เมื่อมีคำตัดสินศาลสูงสุดให้การต่อสัญญาเช่าอัตโนมัติเป็นโมฆะ อาจทำให้ผู้ถือครองเหล่านี้เกิดความไม่มั่นใจและเทขายทรัพย์สินก่อนที่มูลค่าจะลดลง (เพราะถือไปนานๆ จะเหลืออายุเช่าน้อยลง) หากเกิด “panic selling” ในตลาดวิลล่าเช่าระยะยาว อาจกดดันราคาโดยรวม และความเชื่อมั่นของนักลงทุนรุ่นใหม่ที่จะเข้ามาก็จะลดลงด้วย
• ความเสี่ยงด้านภัยธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม: ภูเก็ตในปีที่ผ่านๆ มาได้รับผลกระทบจากภัยธรรมชาติบ้าง เช่น น้ำท่วมในบางพื้นที่เวลาเกิดฝนตกหนัก เนื่องจากการพัฒนาเมืองที่รวดเร็วระบบระบายน้ำอาจไม่ทัน หรือปัญหาขยะและสิ่งแวดล้อมเสื่อมโทรมถ้าพัฒนามากเกินไป ปัจจัยเหล่านี้หากไม่ได้รับการแก้ไข อาจกระทบภาพลักษณ์ในฐานะแหล่งท่องเที่ยว และทำให้ผู้ซื้ออสังหาฯ ลังเล (เพราะไม่มีใครอยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ในย่านที่น้ำท่วมบ่อยหรือชายหาดสกปรก)
• ความเสี่ยงด้านต้นทุนและดอกเบี้ย: สำหรับผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่กู้เงิน ปัจจัยดอกเบี้ยขาขึ้นในช่วงปี 2566-2567 ทำให้การกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์มีต้นทุนสูงขึ้น ส่งผลให้บางดีมานด์หายไป (เช่น กลุ่มคนไทยที่กู้ไม่ผ่านตามเกณฑ์) ด้านผู้พัฒนาก็เจอต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าขนส่งที่สูงขึ้น ซึ่งอาจผลักภาระมายังราคาขายหรือทำให้บางรายชะลอโครงการ ความไม่แน่นอนในด้านเศรษฐกิจและต้นทุนนี้เป็นความเสี่ยงเชิงระบบที่ต้องติดตาม

โอกาส (Opportunities)

• โอกาสจากการเป็นจุดหมายท่องเที่ยวระดับโลก: ภูเก็ตยังคงเป็นหนึ่งในสถานที่ท่องเที่ยวระดับโลกที่มีชื่อเสียง แนวโน้มการท่องเที่ยวระหว่างประเทศหลังโควิดมีแต่จะขยายตัวต่อเนื่อง (คนอยากเดินทางทดแทนช่วงที่อั้นไว้) แผนการของภาครัฐไทยเองก็มุ่งส่งเสริมการท่องเที่ยวเชิงคุณภาพ ดึงนักท่องเที่ยวที่มีกำลังใช้จ่ายสูง การที่ภูเก็ตเป็น “สินค้า” ที่ติดตลาดโลกแล้ว ทำให้ไม่ต้องสร้างใหม่ เพียงรักษาคุณภาพและเพิ่มประสบการณ์ใหม่ๆ ก็จะดึงดูดคนมาเรื่อยๆ ซึ่งหมายถึงดีมานด์ด้านอสังหาฯ ก็จะยังมีในระยะยาว โอกาสในที่นี้คือ การลงทุนระยะยาว ในนิคมการท่องเที่ยวนี้ น่าจะให้ผลตอบแทนคุ้มค่าเมื่อมอง 5-10 ปีข้างหน้า ตราบใดที่มนุษย์ยังอยากมาเที่ยวทะเล หาแสงแดด ภูเก็ตก็ยังอยู่ในแผนที่ของพวกเขา
• โอกาสจากโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนารัฐ: ภาครัฐและเอกชนมีโครงการพัฒนาหลายอย่างที่เสนอมาสำหรับภูเก็ต เช่น โครงการรถไฟฟ้ารางเบา (Light Rail/Tram) เชื่อมสนามบิน-ตัวเมือง, การขยายท่าอากาศยานภูเก็ต (ปัจจุบันสนามบินรองรับผู้โดยสารได้ ~12.5 ล้านคนต่อปี และมีแผนขยายเพื่อรองรับ 18 ล้านคนในอนาคต), การพัฒนา “ภูเก็ตสมาร์ทซิตี้” ที่จะนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ในระบบบริการและสาธารณูปโภค, รวมถึงการผลักดันพื้นที่ใกล้เคียงเช่น พังงา กระบี่ ให้เป็นเขตเศรษฐกิจท่องเที่ยวสัมพันธ์กัน การลงทุนด้านคมนาคมและสาธารณูปโภคเหล่านี้จะช่วยเพิ่มคุณภาพชีวิตและความสะดวก ซึ่งตามหลักแล้วจะหนุนราคาที่ดินและอสังหาฯ ให้เพิ่มขึ้นไปอีก (เพราะต้นทุนเดินทางลด ความน่าอยู่เพิ่ม) นักลงทุนที่จับจังหวะเข้าลงทุนก่อนโครงการพัฒนาเสร็จย่อมจะได้ประโยชน์จาก Capital Gain ในอนาคต
• โอกาสจากกลุ่มผู้ซื้อใหม่ๆ: แม้ปัจจุบันลูกค้าหลักจะมาจากรัสเซีย จีน ยุโรป แต่ยังมีกลุ่มอื่นที่เป็น potential เช่น นักลงทุนจากตะวันออกกลาง (บางส่วนเริ่มสนใจภูเก็ตมากขึ้น เห็นได้จากสายการบินตรงจากตะวันออกกลางที่เพิ่มเที่ยว), กลุ่ม Digital Nomads และผู้ประกอบการธุรกิจออนไลน์ที่สามารถทำงานจากที่ใดก็ได้ - คนกลุ่มนี้ทั่วโลกมีแนวโน้มเลือกภูเก็ตเป็นบ้านมากขึ้น เพราะมีทั้งคุณภาพชีวิตและสิ่งอำนวยความสะดวกระดับนานาชาติ และไทยก็มีวีซ่าประเภทพิเศษรองรับ (เช่น Smart Visa) หากภูเก็ตสามารถทำตลาดสู่กลุ่มเหล่านี้ โอกาสในการเพิ่มดีมานด์ซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยก็ยิ่งมากขึ้น
• โอกาสในสินทรัพย์เฉพาะทาง: เมื่อภาพใหญ่เติบโต สิ่งที่จะตามมาคือโอกาสลงทุนในสินทรัพย์เฉพาะทาง เช่น
• บ้านผู้สูงอายุ - ศูนย์สุขภาพ: เทรนด์ Medical Tourism ผนวกกับสังคมผู้สูงวัย ทำให้มีนักลงทุนพัฒนาโครงการบ้านพักผู้สูงอายุระดับหรูในภูเก็ต เพื่อรองรับทั้งชาวต่างชาติและคนไทยฐานะดีที่ต้องการใช้ชีวิตวัยเกษียณในที่ที่มีบริการดูแลสุขภาพดี ซึ่งอสังหาฯ ลักษณะนี้อาจเป็นเซ็กเมนต์ใหม่ที่กำลังมา
• Branded Residences: การจับมือกับแบรนด์โรงแรมหรือแบรนด์ลักชัวรีเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดแบรนด์ (เช่น มีบริการและมาตรฐานโรงแรม 5 ดาว) กำลังเป็นที่นิยมในตลาดไฮเอนด์ ภูเก็ตมีศักยภาพสูงในด้านนี้เพราะชาวต่างชาติคุ้นเคยกับแบรนด์เหล่านี้และเชื่อถือมาตรฐาน ทำให้ยอมจ่ายแพง โครงการ branded residence มักขายห้องหรือวิลล่าได้ราคาและขายง่าย
• ทรัพย์มือสองและการปรับปรุง: ในอีกด้านหนึ่ง ภูเก็ตมีอสังหาฯ ที่สร้างมานานแล้ว (10-20 ปี) ซึ่งบางแห่งอาจเริ่มทรุดโทรมหรือไม่ทันสมัย นักลงทุนสามารถเข้าไปซื้อทรัพย์มือสองเหล่านี้ในราคาต่ำกว่าตลาด ปรับปรุงใหม่ แล้วขายต่อหรือปล่อยเช่าในอัตราที่สูงขึ้น นี่เป็นโอกาสในเชิง active investment ที่ใช้ทักษะสร้างมูลค่าเพิ่ม
• โอกาสจากภาวะปรับฐาน (สำหรับผู้ซื้อ): หากตลาดเกิดปรับฐานหรือชะลอ (จากความเสี่ยง oversupply ที่กล่าวไว้) นั่นก็ถือเป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อที่จะได้ต่อรองหรือซื้อทรัพย์สินในราคาที่สมเหตุสมผลขึ้น ในช่วงสองสามปีข้างหน้า หากพบว่าผู้พัฒนาบางรายชะลอเปิดตัวใหม่และเร่งระบายสต็อก ผู้ซื้อที่มีความพร้อมด้านการเงินอาจได้รับส่วนลดหรือโปรโมชั่นพิเศษ ซึ่งจะเพิ่ม margin of safety ให้กับการลงทุนของตนเอง

บทสรุปด้านความเสี่ยง/โอกาส: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต ณ วันนี้เป็นภาพสะท้อนของเหรียญสองด้าน - ด้านหนึ่งมีความคึกคักดึงดูดใจ อีกด้านก็มีความร้อนแรงที่ต้องจับตามอง ผู้ซื้อและนักลงทุนควรติดตามข้อมูลตลาดอย่างใกล้ชิด อย่าให้ความมั่นใจเกินไปจนมองไม่เห็นสัญญาณเตือน ควรวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ (เช่น ไม่ก่อหนี้เกินตัว เผื่อสภาพคล่องไว้บ้างหากต้องชะลอการขายออก) และมีกลยุทธ์รับมือสถานการณ์ต่างๆ เช่น ถ้าขายต่อไม่ได้จะปล่อยเช่าทดแทนอย่างไร หรือถ้าต่างชาติหายไปกลุ่มหนึ่งจะยังมีแผน B กับกลุ่มอื่นๆ ไหม ในขณะเดียวกัน ก็ควรเตรียมพร้อมใช้ประโยชน์จากโอกาสเมื่อมันมาถึง เช่น คว้าอสังหาฯ ทำเลดีราคาพิเศษในช่วงตลาดชะลอ เป็นต้น

บทสรุป: แนวโน้มอนาคตและข้อแนะนำสำหรับผู้สนใจอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

แนวโน้มอนาคต: จากการวิเคราะห์ข้างต้นจะเห็นได้ว่า ตลาดขายอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต กำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่น่าสนใจ ภาพรวมยังคงสดใสจากแรงขับเคลื่อนด้านการท่องเที่ยวและความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อทั้งไทยและเทศ โดยเฉพาะเซ็กเมนต์บ้านพักตากอากาศระดับบนที่ยังมีโมเมนตัมดีอย่างต่อเนื่องจนถึงปี 2568 ขณะเดียวกันก็เริ่มมีเสียงเตือนเรื่องอุปทานล้นและการเติบโตที่อาจเกินระดับปกติ ทำให้ทุกฝ่ายในตลาดควรดำเนินการด้วยความระมัดระวังยิ่งขึ้น

อนาคตระยะกลาง (3-5 ปีจากนี้) ภูเก็ตยังมีปัจจัยบวกหลายประการ ทั้งแผนพัฒนารัฐที่เอื้อต่อภาคอสังหา ความสนใจของนักลงทุนต่างชาติที่หลั่งไหลเข้ามา รวมถึงแนวโน้มวิถีชีวิตยุคใหม่ที่คนหันมาทำงานทางไกลจากสถานที่สวยงามมากขึ้น (Work from Paradise) ซึ่งภูเก็ตตอบโจทย์อย่างดี หากสามารถบริหารจัดการการเติบโตให้ยั่งยืน (เช่น ควบคุมผังเมือง ไม่ให้เกิดปัญหาสิ่งแวดล้อมเสื่อมโทรม, รักษาความปลอดภัยและคุณภาพชีวิต, สร้างสมดุลระหว่างนักท่องเที่ยวกับคนท้องถิ่น) ก็เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตจะยังเติบโตต่อไปอย่างแข็งแรง และเป็นหนึ่งในทำเลทองของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ข้อแนะนำสำหรับผู้สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต:

• ศึกษาตลาดและวางแผนอย่างรอบคอบ: เนื่องจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนก้อนใหญ่ อย่าตัดสินใจเพียงเพราะกระแสหรือความรีบเร่ง ควรใช้เวลาในการทำความเข้าใจตลาด ศึกษาราคาเปรียบเทียบในทำเลต่างๆ และประเมินกำลังทรัพย์ของตน
• กำหนดเป้าหมายให้ชัด: ซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน? หากชัดเจนแล้วจะช่วยกรองตัวเลือก เช่น ถ้าเพื่ออยู่เอง ความชอบส่วนตัวและความสะดวกคือสิ่งสำคัญสุด แต่ถ้าเพื่อการลงทุน ตัวเลขผลตอบแทนและแนวโน้มราคาต้องมาก่อน
• เลือกทำเลและประเภทอสังหาริมทรัพย์ให้ตรงกับเป้าหมาย: ใช้ข้อมูลในบทความนี้เป็นไกด์ไลน์เบื้องต้น เช่น อยากได้ค่าเช่าสูงลองมองหาดฝั่งตะวันตก อยากอยู่สงบมองโซนใต้ อยากของถูกลงก็ในเมืองหรือพังงา เป็นต้น
• ตรวจสอบเอกสารและกฎหมาย: เน้นย้ำอีกครั้งว่าอย่ามองข้ามขั้นตอนทางกฎหมาย จ้างผู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจสอบจะปลอดภัยที่สุด ไม่ว่าจะเป็นเรื่องโฉนด สัญญา หรือโครงสร้างการถือครองแบบบริษัท/การเช่า
• บริหารความเสี่ยงทางการเงิน: เผื่อกรณีฉุกเฉินไว้เสมอ เช่น มีเงินสำรองสำหรับผ่อน 6-12 เดือนหากเกิดปล่อยเช่าไม่ได้ชั่วคราว หรือเลือกดอกเบี้ยแบบคงที่หากกลัวแนวโน้มขาขึ้นของดอกเบี้ย ลดหนี้สินอื่นๆ ให้ความสามารถในการผ่อนอสังหาริมทรัพย์มีมากขึ้น
• ติดตามข่าวสาร: ตลาดภูเก็ตมีการเปลี่ยนแปลงเร็ว ข่าวเปิดเส้นทางการบินใหม่ นักท่องเที่ยวกลุ่มใหม่ หรือมาตรการรัฐ (เช่น ลดค่าธรรมเนียมโอน กระตุ้นอสังหา) ล้วนมีผลทั้งสิ้น การอัปเดตข้อมูลสม่ำเสมอจะทำให้คุณไม่พลาดโอกาสดีๆ และหลีกเลี่ยงการเจอปัญหาไม่ทันตั้งตัว

ท้ายที่สุด การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตก็เปรียบเสมือนการลงทุนในความฝันของหลายๆ คน ที่อยากมีอสังหาริมทรัพย์ใกล้ทะเล น้ำใส หาดทรายสวย และบรรยากาศเมืองท่องเที่ยวระดับโลก ความฝันนั้นสามารถเป็นจริงได้ด้วยการวางแผนที่ดีและการตัดสินใจอย่างมีข้อมูลครบถ้วน หวังว่ารายงานวิเคราะห์ฉบับนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับทุกท่านในการเดินหน้าสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตอย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จ ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุนก็ตาม