ให้เช่าคอนโดใหม่ ให้เช่าคอนโดมือสอง ในประเทศไทย

คอนโดให้เช่าในประเทศไทย ปี 2567-2568: คู่มือเชิงลึกสำหรับผู้เช่าและนักลงทุน

ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ของ ตลาดคอนโดให้เช่า ในปี 2567-2568 ซึ่งมีการปรับตัวอย่างน่าสนใจหลังวิกฤตการณ์โควิด-19 ภาพรวมตลาดเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง ทั้งจากกลุ่มผู้เช่าชาวไทยที่ทยอยกลับเข้าทำงานในเมืองใหญ่ และชาวต่างชาติที่หลั่งไหลเข้ามาท่องเที่ยวหรือพำนักระยะยาว การฟื้นตัวของดีมานด์เช่านี้ส่งผลให้ ค่าเช่าคอนโด และ ผลตอบแทนการเช่า (Rental Yield) เริ่มปรับตัวสูงขึ้น แม้บางด้านจะยังฟื้นไม่เต็มที่เมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิดก็ตาม

บทความนี้จะพาคุณไปสำรวจทุกแง่มุมของการเช่าคอนโดในไทยอย่างครอบคลุม ไม่ว่าจะเป็นภาพรวมตลาด แนวโน้มราคาเช่าในแต่ละทำเล ปัจจัยที่กำหนดค่าเช่าและผลตอบแทน กลุ่มผู้เช่าหลักที่ขับเคลื่อนดีมานด์ เปรียบเทียบทำเลยอดนิยมกับทำเลรอง รวมถึงคำแนะนำทั้งสำหรับผู้ที่มองหาเช่าคอนโดไว้อยู่อาศัยอย่างคุ้มค่า และนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าเพื่อสร้างกำไร นอกจากนี้ยังมีส่วน คำถามที่พบบ่อย (FAQ) ที่ตอบข้อสงสัยสำคัญ และปิดท้ายด้วยมุมมองอนาคตของตลาดคอนโดให้เช่าในอีก 3-5 ปีข้างหน้า

ด้วยข้อมูลเชิงลึกและสถิติตลาดล่าสุดปี 2567-2568 ที่นำมาใช้ พร้อมการนำเสนอด้วยภาษาที่เป็นมิตรแต่น่าเชื่อถือ คุณจะได้รับทั้งความรู้และความมั่นใจในการตัดสินใจเกี่ยวกับการเช่าคอนโด ไม่ว่าจะในฐานะผู้เช่าหรือนักลงทุนผู้ปล่อยเช่า

ภาพรวมตลาดคอนโดให้เช่าไทย ปี 2567-2568

ตลาดคอนโดมิเนียมให้เช่าในประเทศไทยปี 2567-2568 เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างชัดเจน หลังจากช่วงซบเซาในช่วงโควิดที่ผ่านมา ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติ:

• การกลับมาของผู้เช่าชาวไทย: เมื่อสถานการณ์โรคระบาดคลี่คลาย บริษัทและมหาวิทยาลัยต่างๆ กลับมาเปิดทำการตามปกติ พนักงานออฟฟิศและนิสิตนักศึกษา จำนวนมากจึงทยอยกลับเข้าสู่กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ ส่งผลให้ดีมานด์เช่าคอนโดใกล้ที่ทำงานและสถาบันการศึกษาพุ่งสูงขึ้นอีกครั้ง
• แรงหนุนจากชาวต่างชาติ: การเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวและผู้พำนักระยะยาวส่งผลบวกต่อตลาดเช่าคอนโดอย่างมาก ชาวต่างชาติ (Expats) ทั้งกลุ่มที่ย้ายมาทำงานและกลุ่มดิจิทัลโนแมด/เกษียณอายุ เลือกเช่าคอนโดอยู่อาศัยในไทยเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำเลยอดนิยมของชาวต่างชาติคือย่านใจกลางเมืองกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต พัทยา เป็นต้น
• อุปทานสะสมและโครงการใหม่: แม้ดีมานด์จะฟื้นตัว แต่ฝั่งซัพพลายยังมีคอนโดสร้างเสร็จใหม่ทยอยเข้าตลาดจำนวนมาก ในกรุงเทพฯ ช่วงปี 2566-2567 มีคอนโดใหม่จ่อเปิดตัวกว่า 85,000-90,000 ยูนิต ซึ่งการเพิ่มขึ้นของอุปทานนี้ทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกหลากหลายและสร้างการแข่งขันด้านราคาสูง เจ้าของห้องเช่าหลายรายยังคงต้องเสนอโปรโมชั่นลดราคาค่าเช่าหรือสิทธิพิเศษเพื่อดึงดูดผู้เช่า
• ผลตอบแทนการเช่าปรับตัวดีขึ้น: ก่อนโควิด อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโด (Gross Rental Yield) ในกรุงเทพฯ เฉลี่ยอยู่ราว 3.9% ต่อปี แต่ในช่วงปี 2563-2565 ที่ผ่านมาดีมานด์หดตัว ส่งผลให้ Yield เฉลี่ยลดลงเหลือประมาณ 3.2% ต่อปีเท่านั้น อย่างไรก็ดี ในปี 2566-2567 นี้ ผลตอบแทนเริ่มกระเตื้องขึ้นตามการฟื้นตัวของตลาด บางแหล่งข้อมูลระบุว่า Yield เฉลี่ยในกรุงเทพฯ ขยับขึ้นมาใกล้ ~4-5% และมีแนวโน้มดีขึ้นต่อเนื่อง ในบางทำเลและโครงการที่ได้รับความนิยม อัตราผลตอบแทนอาจสูงถึง 5-6% ต่อปีเลยทีเดียว (ซึ่งจะกล่าวรายละเอียดในหัวข้อถัดไป)
• ดัชนีค่าเช่าปรับสูงขึ้น: ดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 9% ในช่วงปี 2566-2567 แม้ว่ายังไม่กลับสู่ระดับสูงสุดก่อนโควิด แต่การเพิ่มขึ้นนี้ถือเป็นสัญญาณบวกที่สะท้อนว่าตลาดเช่ากำลังฟื้นตัว ค่าเช่าคอนโดโดยรวมที่ปรับสูงขึ้นหมายถึงเจ้าของห้องได้ผลตอบแทนมากขึ้น ขณะเดียวกันผู้เช่าก็อาจต้องเผชิญค่าเช่าที่สูงขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อน

โดยสรุป ตลาดคอนโดให้เช่าไทยในปัจจุบันอยู่ในช่วงฟื้นตัว อุปสงค์ที่อยู่อาศัยให้เช่ากลับมาเติบโตจากทั้งคนไทยและต่างชาติ ส่งผลให้ราคาค่าเช่าและผลตอบแทนเริ่มขยับสูงขึ้น แต่อย่างไรก็ดี เจ้าของห้องยังต้องแข่งขันปรับตัวภายใต้ภาวะอุปทานล้นตลาดบางพื้นที่ ทำให้ผู้เช่ายังมีอำนาจต่อรองอยู่พอสมควร ภาพรวมตลาดจึงค่อยๆ ปรับเข้าสู่สมดุลมากขึ้น เมื่อเทียบกับสองสามปีก่อนที่ซบเซา

ในหัวข้อถัดไป เราจะลงรายละเอียดแนวโน้มราคาเช่าและผลตอบแทนในแต่ละภูมิภาคหลักของไทย รวมถึงเจาะลึกทำเลยอดนิยมเปรียบเทียบกับทำเลรอง เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น

แนวโน้มราคาเช่าและผลตอบแทนคอนโดตามทำเลสำคัญ

ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยชี้ขาดทั้งด้าน "ราคาเช่า" ที่ผู้เช่าต้องจ่าย และ "ผลตอบแทน" ที่ผู้ลงทุนจะได้รับ เรามาวิเคราะห์แนวโน้มค่าเช่าและอัตราผลตอบแทนในทำเลสำคัญทั่วประเทศไทยช่วงปี 2567-2568 โดยแบ่งออกเป็นพื้นที่หลักดังนี้

กรุงเทพมหานครและปริมณฑล

กรุงเทพฯ ยังครองความเป็นศูนย์กลางของตลาดคอนโดให้เช่าในไทยทั้งด้านดีมานด์และซัพพลาย:

• ค่าเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพฯ: ระดับค่าเช่าจะแตกต่างกันตามทำเลและระดับโครงการ ในโซน ใจกลางเมือง (CBD) เช่น สุขุมวิท สาทร สีลม ค่าเช่าคอนโดจะอยู่ในเกณฑ์สูงกว่าพื้นที่อื่น โดยเฉลี่ยประมาณ 500-700 บาท/ตร.ม./เดือน (เช่น ห้องขนาด 30 ตร.ม. อาจปล่อยเช่าราว 15,000-20,000 บาท/เดือน) ห้องชุดระดับหรูหรืออยู่ใกล้รถไฟฟ้ามากๆ ในทำเลทองอาจมีค่าเช่าสูงเกิน 800-1,000 บาท/ตร.ม. ได้เลยทีเดียว ในขณะที่ ย่านชานเมือง หรือเขตรอบนอกกรุงเทพฯ ค่าเช่าจะย่อมเยาลงมามาก อยู่ราว 300-400 บาท/ตร.ม./เดือน เท่านั้น (ห้อง 30 ตร.ม. ค่าเช่าประมาณ 9,000-12,000 บาท)
• แนวโน้มราคาเช่า: ปี 2567 ค่าเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย หลังจากลดลงหรือทรงตัวในช่วงโควิด ปัจจัยหลักมาจากผู้คนกลับมาใช้ชีวิตในเมืองอีกครั้งและจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาเช่าที่พักเพิ่มขึ้น ดัชนีค่าเช่ากรุงเทพฯ เพิ่ม ~9% จากปีก่อน ถือว่าฟื้นตัวได้ดี แต่ยังต่ำกว่าจุดสูงสุดก่อนปี 2563 เล็กน้อย เจ้าของห้องบางส่วนที่ลดค่าเช่าช่วงโควิดก็เริ่มปรับราคากลับขึ้นใกล้เคียงปกติ
• อัตราผลตอบแทน (Yield): สำหรับนักลงทุนปล่อยเช่า ผลตอบแทนขั้นต้นในกรุงเทพฯ เฉลี่ยปัจจุบันอยู่ราว 4-5% ต่อปี สูงขึ้นกว่าช่วง 2-3 ปีก่อนที่เคยต่ำเพียง ~3% อานิสงส์จากค่าเช่าที่ปรับสูงขึ้นในขณะที่ราคาขายคอนโดไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก อย่างไรก็ดี Yield จะแตกต่างไปตามทำเลอย่างชัดเจน โซนที่ให้ผลตอบแทนสูงเด่น (4.5-5%+ ต่อปี) ได้แก่ย่านธุรกิจใหม่ที่กำลังมาแรงและมีความอุดมสมบูรณ์ เช่น อโศก-พระราม 9-รัชดา, สุขุมวิทตอนกลาง, อารีย์-ลาดพร้าว เป็นต้น เนื่องจากเป็นที่ต้องการของทั้งผู้เช่าคนไทยวัยทำงานและชาวต่างชาติ ฝั่ง ทำเลใจกลางเมืองเก่า อย่าง เพลินจิต ชิดลม สีลม สาทร ที่ราคาขายคอนโดสูงมาก Yield เฉลี่ยจะต่ำกว่าเล็กน้อย (ประมาณ 3.5-4% ต่อปี) ขณะที่ ย่านชานเมือง ที่ราคาซื้อไม่แพง (เช่น บางนา, แจ้งวัฒนะ, นนทบุรี) กลับให้ Yield ค่อนข้างดีในกลุ่มนักลงทุน (ราว 5-6%) เพราะปล่อยเช่าได้ใกล้เคียงกับในเมืองแต่ต้นทุนถูกกว่า
• อัตราการเช่า/เข้าพัก (Occupancy): คอนโดในกรุงเทพฯโดยรวมมีอัตราการเช่าใช้งานปรับตัวดีขึ้นจากช่วงโควิด โดยเฉพาะโครงการติดรถไฟฟ้าที่สามารถปล่อยเช่าได้เร็ว คอนโดระดับกลาง-บนหลายแห่งมีผู้เช่าอยู่จริง 70-80% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ด้วยปริมาณซัพพลายที่ยังล้นตลาดบ้างในบางโซน (เช่น คอนโดสร้างใหม่โซนรอบนอก) ทำให้อีกหลายโครงการยังมีห้องว่างอยู่พอสมควร เจ้าของห้องจึงต้องใช้เวลากว่าจะหาผู้เช่าได้เต็ม 100% อัตราการเช่าเฉลี่ยทั้งเมืองจึงยังไม่ถึงระดับตึงตัว แต่แนวโน้มถือว่าดีขึ้นเรื่อยๆ เมื่อเทียบกับช่วงปี 2563-2565 ที่ห้องว่างเหลือมากกว่านี้

สรุปสำหรับกรุงเทพฯ: ผู้เช่าจะเจอตัวเลือกห้องเช่ามากมายในทุกระดับราคา ในขณะที่ผู้ปล่อยเช่ายังต้องแข่งกันด้านทำเลและคุณภาพห้องเพื่อดึงดูดผู้เช่า แต่แนวโน้มค่าเช่าเพิ่มขึ้นและผลตอบแทนดีขึ้น ทำให้การลงทุนปล่อยเช่าในกรุงเทพฯยังน่าสนใจในระยะยาว โดยเฉพาะหากเลือกทำเลและตั้งราคาที่เหมาะสม

เมืองท่องเที่ยวชายทะเล: ภูเก็ตและพัทยา

สองทำเลนี้เป็นตลาดคอนโดให้เช่าที่โดดเด่นนอกกรุงเทพฯ เนื่องจากมีดีมานด์จากทั้งคนไทยต่างจังหวัดและชาวต่างชาติที่เข้ามาท่องเที่ยว/ทำงาน

ภูเก็ต: เกาะสวรรค์ของทั้งนักท่องเที่ยวและนักลงทุน

• ค่าเช่าเฉลี่ยในภูเก็ต: หลังการท่องเที่ยวกลับมาคึกคัก คอนโดในภูเก็ตปล่อยเช่าได้ในราคาสูง ค่าเช่าเฉลี่ยทั้งจังหวัดภูเก็ตอยู่ราว 25,000-30,000 บาท/เดือน สำหรับห้องขนาดมาตรฐาน (ประมาณ 50-60 ตร.ม. หรือ 1-2 ห้องนอน) คิดเป็นประมาณ 500-600 บาท/ตร.ม./เดือน เมื่อเทียบเป็นอัตราต่อตารางเมตร ถือว่าค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่นๆ ในไทย โดยเฉพาะ ย่านท่องเที่ยวยอดนิยม เช่น ป่าตอง กะตะ กะรน บางเทา ฯลฯ จะมีค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่าค่าเฉลี่ยจังหวัด - คอนโดวิวทะเลหรืออยู่ติดชายหาดสามารถปล่อยเช่าได้ 40,000-60,000 บาท/เดือน (ราว 700-1,000 บาท/ตร.ม.) เลยทีเดียว ในขณะที่ คอนโดนอกโซนท่องเที่ยวหลัก หรือห้องชุดขนาดเล็กลง/โครงการเก่า ค่าเช่าอาจอยู่ที่ประมาณ 15,000-20,000 บาท/เดือน เท่านั้น ซึ่งยังต่ำกว่าย่านหลักเกือบครึ่งหนึ่ง
• แนวโน้มราคาเช่า: ปี 2567-2568 ภูเก็ตถือว่าตลาดเช่าบูมที่สุดแห่งหนึ่ง ค่าเช่าเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในรอบ 1-2 ปีที่ผ่านมา บางทำเลปรับขึ้นถึง 10-20% จากช่วงโควิด เนื่องจากจำนวนนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติที่กลับมา (บางส่วนเข้ามาพำนักระยะยาวแบบ work from anywhere) ทำให้ที่พักอาศัยคุณภาพดีบนเกาะเป็นที่ต้องการสูงมาก ถึงขั้นที่บางช่วง คอนโดคุณภาพดีในโซนหาดดัง “ขาดแคลน” ผู้เช่าต้องจองล่วงหน้า เจ้าของห้องมีอำนาจในการตั้งราคาเพิ่มขึ้น อีกทั้งเจ้าของบางรายที่เคยทำตลาดเช่าระยะสั้น (เช่น รายวันรายสัปดาห์ผ่านแพลตฟอร์มท่องเที่ยว) เมื่อท่องเที่ยวฟื้นก็นิยมปล่อยเช่าระยะสั้นกลับมา ซึ่งคิดเป็นรายได้รวมสูงกว่าปล่อยเช่าระยะยาว ส่งผลให้ซัพพลายเช่าระยะยาวตึงตัว ค่าเช่าระยะยาวก็ขยับสูงตามไปด้วย
• ผลตอบแทนการเช่า (Yield): จุดเด่นที่สุดของภูเก็ตคือ อัตราผลตอบแทนปล่อยเช่าเฉลี่ยสูงถึงประมาณ 9-10% ต่อปี (คำนวณแบบ Gross Yield) เรียกว่ามากเป็นสองเท่าของผลตอบแทนในกรุงเทพฯ เลยทีเดียว ทั้งนี้ใน ทำเล prime ที่เป็นที่นิยมของต่างชาติอย่างย่านลากูน่าบางเทา, หาดสุรินทร์, ป่าตอง ฯลฯ หลายโครงการมี Yield เกิน 10% ต่อปีด้วยซ้ำ เนื่องจากราคาคอนโดที่นักลงทุนซื้อไว้ (หลายรายซื้อไว้ช่วงโครงการการันตีค่าเช่าสมัยก่อน) ไม่ได้สูงเกินไป แต่ค่าเช่าปัจจุบันปรับตัวขึ้นแรงตามดีมานด์ ทำให้ผลตอบแทนงามมาก ตัวอย่างเช่น ห้องชุดขนาด ~50 ตร.ม. ในบางเทาที่ซื้อไว้ราคาราว 4-5 ล้านบาท สามารถปล่อยเช่าเดือนละ ~50,000 บาท (หรือ ~1,000 บาท/ตร.ม.) คิดเป็น Yield ปีละประมาณ 12% เลยทีเดียว นับว่าสูงมากเมื่อเทียบกับการลงทุนอสังหาฯ ประเภทอื่นในไทย
• อัตราการเข้าพัก: ตลาดเช่าภูเก็ตในช่วงปีหลังโควิดถือว่า ร้อนแรงถึงขั้นห้องพักแทบไม่พอ มีรายงานว่าคอนโดในโซนรีสอร์ตอย่างลากูน่าภูเก็ตมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงถึง ~80% ตลอดทั้งปีที่ผ่านมา (เปรียบเทียบกับอัตราเข้าพักเฉลี่ย ~70% ในอดีตยุคก่อนโควิด) ซึ่งสะท้อนว่าตอนนี้ความต้องการเช่าบนเกาะสูงกว่าที่เคยเป็นมา ผู้เช่าส่วนมากเป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาพักระยะกลาง-ยาว และกลุ่มคนไทยที่ไปทำงานในธุรกิจท่องเที่ยวบนเกาะ ทำให้หลายโครงการมีผู้เช่าเต็มแทบตลอดเวลา

พัทยา: เมืองท่องเที่ยวใกล้กรุงที่เริ่มฟื้นตัว

• ค่าเช่าเฉลี่ยในพัทยา: ตลาดคอนโดให้เช่าพัทยาช่วง 1-2 ปีนี้ก็คึกคักขึ้นเช่นกัน ค่าเช่าคอนโดในพัทยาเฉลี่ยประมาณ 15,000-20,000 บาท/เดือน สำหรับห้องขนาดมาตรฐาน (~40-60 ตร.ม.) หรือคิดเป็นราว 350-500 บาท/ตร.ม./เดือน ทำเลมีผลอย่างมาก: คอนโดติดชายหาดหรือวิวทะเล (เช่น โซนหาดวงศ์อมาตย์, พระตำหนัก, จอมเทียน) จะปล่อยเช่าได้ราคาสูงกว่า ยกตัวอย่างห้องวิวทะเล 1 ห้องนอนขนาด 50 ตร.ม. อาจปล่อยเช่าได้ 25,000-30,000 บาท (500-600 บาท/ตร.ม.) ขณะที่ คอนโดในเมืองพัทยาฝั่งที่ไม่ติดทะเลหรือโซนถนนสุขุมวิท ค่าเช่าจะต่ำลงมาหน่อย ห้องขนาดใกล้เคียงกันอาจเช่าได้ 12,000-15,000 บาท/เดือน เท่านั้น
• แนวโน้มราคาเช่า: หลังจากนักท่องเที่ยวต่างชาติเริ่มกลับมา (เช่น กลุ่มชาวรัสเซียและยุโรปที่นิยมพัทยา) บวกกับ โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่ดึงดูดการลงทุนและแรงงานต่างถิ่นเข้าในพื้นที่ชลบุรี ส่งผลให้ดีมานด์เช่าที่อยู่อาศัยแถบนี้เพิ่มขึ้น ค่าเช่าคอนโดพัทยาที่เคยซบเซาในปี 2563-2565 เริ่มปรับตัวสูงขึ้นราว 5-10% ในบางโครงการ โดยเฉพาะคอนโดใหม่ๆ ที่อยู่ใกล้แหล่งชุมชนหรือห้างใหญ่ เช่น เซ็นทรัลเฟสติวัล, Terminal 21 พัทยา กลุ่มผู้เช่าไม่ใช่แค่นักท่องเที่ยวระยะสั้น แต่ยังมี ชาวต่างชาติที่ทำงานระยะยาว (เช่น ในเขตอุตสาหกรรมมาบตาพุด/แหลมฉบัง) และ คนกรุงเทพฯ ที่ย้ายถิ่นฐานมาทำงานในพื้นที่ เพิ่มขึ้น ทำให้ตลาดเช่าค่อนข้างมีฐานกว้างขึ้น
• ผลตอบแทนการเช่า (Yield): Yield เฉลี่ยของคอนโดพัทยาอยู่ราว 5-7% ต่อปี สูงกว่ากรุงเทพฯ เล็กน้อย แต่ยังไม่หวือหวาเท่าภูเก็ต ความแตกต่างของ Yield ในแต่ละโครงการขึ้นกับกลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย เช่น คอนโดหรูริมทะเลที่ราคาขายสูงมาก Yield อาจไม่เกิน 4-5% (ค่าเช่าสูงแต่ราคาซื้อก็แพงตาม) ตรงข้ามกับคอนโดระดับกลางในเมืองที่ราคาขายไม่แพง Yield กลับทำได้ 7-8% เพราะมีผู้เช่าระยะยาว (ทั้งไทยและเทศ) ต่อเนื่องสม่ำเสมอ นักลงทุนที่สนใจปล่อยเช่าพัทยาจึงควรเลือกตลาดเป้าหมายให้ชัดเจนว่าจะเน้นกลุ่มนักท่องเที่ยวระยะสั้น (ซึ่งอาจต้องบริหารแบบรายวัน/รายสัปดาห์) หรือเน้นผู้เช่าประจำระยะยาว เพราะรูปแบบการปล่อยเช่าจะต่างกันและส่งผลต่อผลตอบแทนรวม
• อัตราการเช่า/เข้าพัก: สถานการณ์ห้องว่างในพัทยาดีขึ้นมากเมื่อเทียบกับสามปีก่อน หลายโครงการโดยเฉพาะใน โซนจอมเทียนและนาจอมเทียน มีผู้เช่าจับจองเกือบเต็มในช่วงไฮซีซั่น (ปลายปีถึงต้นปี) อย่างไรก็ตาม ในช่วงโลว์ซีซั่นหรือหน้าฝน อัตราเข้าพักอาจลดลงบ้างจากที่ผู้เช่าชาวต่างชาติบางส่วนเป็นการเช่าชั่วคราวตามฤดูกาล โดยภาพรวมถือว่า occupancy ในพัทยาอยู่ในเกณฑ์ปานกลาง ไม่ตึงเหมือนภูเก็ต (ซึ่งเป็นเกาะที่ supply จำกัดกว่า) แต่ก็ไม่ได้เงียบเหงาแบบช่วงโควิดอีกแล้ว คาดว่าเมื่อมีโครงการลงทุนและแหล่งงานใหม่ๆ ใน EEC เพิ่มขึ้น ความต้องการเช่าที่พักระยะยาวจะยิ่งมากขึ้น ทำให้อัตราการเข้าพักของคอนโดพัทยามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

ทำเลท่องเที่ยวและเมืองพักผ่อนอื่น ๆ: เกาะสมุย หัวหิน เป็นต้น

นอกจากภูเก็ตและพัทยา ยังมีเมืองท่องเที่ยวและเมืองตากอากาศอื่นที่ตลาดคอนโดเช่ามีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ ได้แก่ เกาะสมุย และ หัวหิน รวมถึงเมืองท่องเที่ยวรองบางแห่ง

เกาะสมุย:

• ค่าเช่าเฉลี่ยในสมุย: สมุยเป็นตลาดเฉพาะที่มีผู้เช่าต่างชาติ (เช่น ชาวยุโรป) นิยมมาอยู่ระยะยาวจำนวนหนึ่ง ค่าเช่าคอนโดมาตรฐานบนเกาะ (ห้อง 1-2 ห้องนอน พร้อมเฟอร์ฯ) เฉลี่ยประมาณ 30,000-40,000 บาท/เดือน หรือราว 600-800 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งค่อนข้างสูงเพราะ supply คอนโดมีจำกัดบนเกาะ หากเป็น คอนโดนอกย่านท่องเที่ยวหลัก หรือห้องชุดขนาดเล็กกว่า ค่าเช่าอาจลดหลั่นลงมาได้ในช่วง 15,000-20,000 บาท/เดือน ส่วนห้องหรูขนาดใหญ่ วิวทะเลสวย ในโครงการระดับลักชัวรี ค่าเช่าสามารถแตะ 50,000-70,000 บาท/เดือน ได้ (ห้องเพนต์เฮาส์หรือหลายห้องนอน) เนื่องจากจับกลุ่มผู้เช่ากำลังซื้อสูงที่มาใช้ชีวิตช่วงหนีหนาวบนเกาะ
• แนวโน้มราคาเช่า: สมุยกลับมาได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวต่างชาติอีกครั้งหลังการเดินทางระหว่างประเทศเป็นปกติ เห็นได้ว่าช่วงปี 2566 มีสายการบินตรงมายังสมุยเพิ่มขึ้น นักท่องเที่ยวระดับบนกลับมา คอนโดและวิลล่าหลายแห่งถูกจองเต็ม ส่งผลให้ค่าเช่าคอนโดแบบรายเดือนขยับขึ้นตาม ในช่วงไฮซีซั่น (ปลายปีถึงต้นปี) ค่าเช่าจะแพงและหาของยากกว่าโลว์ซีซั่น บางโครงการที่เคยปล่อยเช่าระยะยาว ตอนนี้หันมาปล่อยเช่าระยะสั้นหรือรายวันมากขึ้น ทำให้ที่ว่างสำหรับเช่าระยะยาวน้อยลง ค่าเช่าระยะยาวจึงสูงขึ้นไปโดยปริยาย นักท่องเที่ยวบางคนยอมจ่ายล่วงหน้าเป็นแพ็กเกจ 6 เดือน - 1 ปี เพื่อการันตีได้ห้องอยู่ในราคาที่รับได้
• ผลตอบแทนและกลยุทธ์: Yield ของคอนโดสมุยเฉลี่ยจะอยู่ใกล้เคียงภูเก็ต (ประมาณ 8-10%) แต่ทั้งนี้ขึ้นกับการบริหารของเจ้าของเป็นสำคัญ เจ้าของบางรายเลือกปล่อยเช่าระยะสั้นให้นักท่องเที่ยวซึ่งถ้าอัตราเข้าพักดีจะได้ผลตอบแทนรวมสูงกว่า 10% ต่อปี แต่ต้องแลกมากับความยุ่งยากในการบริหารแบบธุรกิจที่พัก ในขณะที่การปล่อยเช่าระยะยาวให้ผู้เช่าประจำ (เช่น ชาวต่างชาติที่มาทำงานรีโมตหรือเกษียณ) Yield อาจต่ำกว่านิดหน่อยแต่ได้ความสม่ำเสมอ เช่น ปล่อยเช่าเดือนละ 25,000 บาท ห้องที่ซื้อราคา ~4 ล้านบาท Yield จะประมาณ 7.5% ซึ่งถือว่าไม่น้อย การลงทุนปล่อยเช่าที่สมุยจึงต้องพิจารณารูปแบบการปล่อยเช่าที่ถนัดและเครือข่ายผู้เช่าที่มี

หัวหิน:

• ค่าเช่าเฉลี่ยในหัวหิน: หัวหินเป็นเมืองพักผ่อนยอดนิยมของทั้งคนไทยและต่างชาติ (โดยเฉพาะชาวยุโรปสูงวัย) ค่าเช่าคอนโดหัวหินเฉลี่ยประมาณ 12,000-20,000 บาท/เดือน สำหรับห้อง 1-2 ห้องนอนมาตรฐาน (คิดเป็นประมาณ 300-450 บาท/ตร.ม./เดือน) ทำเลที่ตั้งมีผลมาก หากเป็น คอนโดติดชายหาดหรือวิวทะเล (เช่น โซนเขาตะเกียบหรือในตัวเมืองใกล้ทะเล) จะปล่อยเช่าได้ในเรตราคาสูงกว่า เช่น ห้อง 50 ตร.ม. อาจเช่าได้ 25,000-30,000 บาท ขณะที่ คอนโดในเมือง/ติดภูเขาไม่ติดทะเล ค่าเช่าจะต่ำกว่า ในช่วงโลว์ซีซั่นหรือหน้าฝนเจ้าของบางรายก็ยอมลดค่าเช้าลงเพื่อรักษาผู้เช่า
• แนวโน้มและผลตอบแทน: ตลาดเช่าหัวหินมีลักษณะ seasonal ค่อนข้างสูง ช่วงต้นปีที่อากาศดีจะมีชาวต่างชาติ (ยุโรป) มาอยู่ยาว ทำให้คอนโดหลายแห่งเต็ม ผู้เช่าไทยเองก็นิยมเช่าคอนโดเป็นบ้านพักตากอากาศช่วงวันหยุดยาว ผลตอบแทนปล่อยเช่าในหัวหินจึงไม่สูงนักเมื่อเฉลี่ยทั้งปี Yield เฉลี่ยราว 4-5% เท่านั้น แต่ถ้าใครสามารถปล่อยเช่าช่วงไฮซีซั่นได้เต็มที่ ก็อาจทำเงินได้มากกว่าค่าเฉลี่ย ในอนาคตการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน (เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมกรุงเทพฯ-หัวหิน หรือถนนมอเตอร์เวย์) อาจช่วยดึงดูดคนเข้ามาพักอาศัยระยะยาวมากขึ้น ทำให้ตลาดเช่ามีความสม่ำเสมอขึ้น

ทำเลรองและเมืองใหญ่อื่นๆ:
นอกเหนือจากพื้นที่ข้างต้น ยังมี หัวเมืองใหญ่ในภูมิภาค และ จังหวัดศูนย์กลางเศรษฐกิจรอง ที่เริ่มมีตลาดคอนโดให้เช่าเติบโตขึ้น เช่น

• เชียงใหม่: เป็นจังหวัดใหญ่ที่มีดีมานด์เช่าจากทั้งคนท้องถิ่น ชาวกรุงเทพฯ ที่ย้ายไปทำงาน รวมถึงชาวต่างชาติบางกลุ่ม (นักท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ, Digital Nomads) ค่าเช่าคอนโดเชียงใหม่โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 10,000-15,000 บาท/เดือน สำหรับห้อง 1 ห้องนอน (~30-40 ตร.ม.) หรือประมาณ 300-400 บาท/ตร.ม./เดือน เท่านั้น ซึ่งต่ำกว่ากรุงเทพฯ มาก ส่วนหนึ่งเพราะ supply คอนโดเชียงใหม่มีเยอะและกลุ่มผู้เช้าหลักกำลังซื้อต่ำกว่า Yield เฉลี่ยประมาณ 5-6% ต่อปี (บางทำเลใกล้มช.หรือย่านนิมมานฯ ที่นักศึกษาหรือชาวต่างชาตินิยม Yield จะสูงหน่อย) เทรนด์ช่วงปี 2567 พบว่าความนิยมเชียงใหม่ในฐานะเมืองพักอาศัยเพิ่มขึ้นจนกลายเป็นจังหวัดอันดับ 2 ที่คนค้นหาที่อยู่รองจากกรุงเทพฯ สะท้อนว่าตลาดเช่าเชียงใหม่มีอนาคตที่ดี
• นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ: จังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพฯ ที่รถไฟฟ้าขยายถึง ปัจจุบันมีคอนโดเกิดใหม่จำนวนมากเพื่อตอบสนองคนทำงานที่ยอมอยู่ไกลศูนย์กลางแลกกับราคาที่ถูกลง ค่าเช่าคอนโดในทำเลเหล่านี้ยังถือว่าถูกเมื่อเทียบกับในเมือง (เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้าในนนทบุรีหรือสมุทรปราการ ห้อง 1 นอน ปล่อยเช่า ~7,000-12,000 บาท/เดือน) แต่ผลตอบแทนสำหรับนักลงทุนกลับน่าสนใจ เพราะราคาซื้อขายห้องถูกกว่าในเมืองมาก Yield เฉลี่ยในบางโซนแตะ 6-7% ได้ไม่ยาก ทำให้มีนักลงทุนเริ่มมองทำเลเหล่านี้มากขึ้นเรื่อยๆ
• เมืองอุตสาหกรรมและการศึกษา: เช่น ขอนแก่น, นครราชสีมา, สงขลา (หาดใหญ่) ที่มีมหาวิทยาลัยใหญ่หรือเขตนิคมอุตสาหกรรม ก็เริ่มมีตลาดเช่าคอนโดเกิดขึ้น ห้องชุดขนาดเล็กใกล้มหาวิทยาลัยมักปล่อยเช่าให้นักศึกษา/บุคลากรได้สบายๆ (5,000-8,000 บาท/เดือน สำหรับห้องสตูดิโอ 20-30 ตร.ม.) Yield อาจสูงถึง 7-8% แต่ก็ขึ้นกับบริบทของแต่ละเมือง

ตารางด้านล่างคือการสรุป ค่าเช่าคอนโดเฉลี่ยต่อเดือนในแต่ละทำเลสำคัญ (บาทต่อตารางเมตร) เพื่อเปรียบเทียบศักยภาพการเช่าในพื้นที่ต่างๆ ของไทย:

หมายเหตุ: ตัวเลขข้างต้นเป็นค่าเฉลี่ยประมาณการเพื่อการเปรียบเทียบ อาจแตกต่างตามระดับโครงการและฤดูกาล ผู้ลงทุนควรศึกษารายละเอียดของทำเลและโครงการเฉพาะที่สนใจเพิ่มเติม

จากข้อมูลจะเห็นได้ว่า ทำเลที่มีความต้องการสูงและอุปทานจำกัด (เช่น เมืองท่องเที่ยวหรือใจกลางกรุง) มักมีค่าเช่าต่อพื้นที่สูงกว่าทำเลอื่นๆ หลายเท่าตัว ขณะเดียวกัน ทำเลรองที่ราคาซื้อถูกกว่า สามารถให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าแก่นักลงทุนหากมีกลุ่มผู้เช่าชัดเจน โดยสรุปแล้ว การเลือกทำเลที่เหมาะสมกับเป้าหมาย เป็นหัวใจสำคัญที่จะกำหนดว่าการเช่าหรือปล่อยเช่าคอนโดของคุณจะคุ้มค่าหรือไม่ ส่วนถัดไปเราจะพูดถึงปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลต่อราคาเช่าและผลตอบแทน รวมถึงทำความเข้าใจพฤติกรรมของผู้เช่าในตลาดปัจจุบัน

ปัจจัยที่มีผลต่อการกำหนดค่าเช่าและผลตอบแทนคอนโด

ราคาค่าเช่าคอนโดมิเนียม ในแต่ละแห่งไม่ได้เกิดขึ้นแบบสุ่ม แต่ถูกกำหนดโดยปัจจัยหลายอย่างที่ผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่าควรรู้ไว้ การเข้าใจปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้ผู้เช่าสามารถต่อรองราคาได้เหมาะสม และช่วยให้นักลงทุนตั้งราคาค่าเช่าที่แข่งขันได้พร้อมยังได้กำไรดี ในขณะเดียวกันก็ส่งผลโดยตรงต่อ ผลตอบแทนการลงทุน (Rental Yield) ของเจ้าของห้องด้วย ปัจจัยหลักๆ มีดังนี้:

• ทำเลที่ตั้ง: นี่คือปัจจัยอันดับหนึ่งที่กำหนดค่าเช่า คอนโดที่อยู่ในทำเลทอง เช่น ใจกลางเมือง ใกล้ย่านธุรกิจ หรือแหล่งท่องเที่ยวชื่อดัง จะเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าโครงการที่อยู่ในทำเลรองอย่างชัดเจน เนื่องจากผู้เช่ายินดีจ่ายแพงเพื่อแลกกับความสะดวกในการเดินทางและไลฟ์สไตล์ เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้า BTS/MRT กลางกรุง หรือคอนโดติดชายหาดยอดนิยม จะปล่อยเช่าได้แพงกว่าคอนโดที่อยู่ลึกเข้าไปในซอยหรือไกลจากสถานที่สำคัญ นอกจากนี้ สิ่งแวดล้อมรอบข้าง ก็มีผล เช่น อยู่ใกล้ห้าง ตลาด ร้านอาหาร โรงพยาบาล สภาพแวดล้อมปลอดภัยน่าอยู่ ก็ช่วยเพิ่มมูลค่าค่าเช่าได้
• ขนาดและรูปแบบของห้อง: ขนาดห้อง (พื้นที่ใช้สอย) มีผลต่อราคาแบบโดยตรง โดยทั่วไปห้องขนาดใหญ่กว่าจะคิดค่าเช่าสูงกว่าห้องเล็ก แต่ไม่ได้หมายความว่าใหญ่ขึ้นแล้วค่าเช่าจะเพิ่มตามส่วนโดยตรง เพราะผู้เช่ามักกำหนดงบประมาณไว้ตายตัว เช่น ผู้เช่าอาจพร้อมจ่าย 15,000 บาท ไม่ว่าห้องจะ 30 หรือ 40 ตร.ม. ก็ตาม ดังนั้น ค่าเช่าต่อ ตร.ม. ของห้องขนาดเล็กมักจะสูงกว่าห้องขนาดใหญ่ (ห้องเล็กมี “efficiency” ในการสร้างรายได้ต่อพื้นที่มากกว่า) นอกจากนี้ ประเภทของห้องและจำนวนห้องนอน ก็มีผลต่อกลุ่มผู้เช่าและราคา เช่น ห้องสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอน เหมาะกับคนโสด/คู่รัก ราคาเอื้อมถึงง่าย กลุ่มนี้ดีมานด์เยอะ ในขณะที่ห้อง 2-3 ห้องนอน เหมาะกับครอบครัวหรือผู้เช่ากลุ่มแชร์กัน หลายครั้งอาจปล่อยเช่าได้ราคาสูงขึ้นในแง่ตัวเงินรวมต่อเดือน แต่ถ้าคิดต่อ ตร.ม. แล้วอาจต่ำกว่าห้องเล็ก
• คุณภาพโครงการและสิ่งอำนวยความสะดวก: เกรดของคอนโดมิเนียม ส่งผลให้ค่าเช่าต่างกันมาก คอนโดระดับลักชัวรีหรือโครงการใหม่แบรนด์ดังที่มีส่วนกลางจัดเต็ม (สระว่ายน้ำ ฟิตเนส Co-working space สวน ฯลฯ) ย่อมเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าโครงการเก่า/โลว์ไรส์เล็กๆ ที่ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวก ผู้เช่ายินดีจ่ายเพิ่มเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า ดังนั้นนักลงทุนที่ซื้อห้องในโครงการคุณภาพสูงก็มักได้เปรียบในการตั้งราคาค่าเช่า นอกจากนี้ ชั้นและวิวของห้อง ก็มีผล ห้องชั้นสูงวิวสวยสามารถตั้งราคาสูงกว่าห้องชั้นล่างวิวบล็อกได้
• สภาพและการตกแต่งห้อง: แม้อยู่ในโครงการเดียวกัน สภาพภายในห้องก็สร้างความแตกต่างในสายตาผู้เช่า ห้องที่ตกแต่งสวย ใหม่สะอาด และมีเฟอร์นิเจอร์ครบ (Fully furnished) จะปล่อยเช่าง่ายและได้ราคาดีกว่าห้องเปล่าหรือห้องที่ตกแต่งเก่าโทรมอย่างมาก จากการสำรวจพบว่าผู้เช่าในไทย กว่า 80% ต้องการห้องที่ตกแต่งพร้อมอยู่ เพราะสะดวกและประหยัดค่าใช้จ่าย ดังนั้นเจ้าของห้องควรลงทุนตกแต่งและดูแลสภาพให้ดี จะช่วยเพิ่มมูลค่าค่าเช่าและลดระยะเวลาหาผู้เช่าได้
• ตลาดเป้าหมายของผู้เช่า: กลุ่มผู้เช่าที่ต่างกันจะยอมจ่ายค่าเช่าไม่เท่ากัน กำลังเช่าของผู้เช่าไทยโดยเฉลี่ย มักอยู่ในระดับกลาง - จากข้อมูลปี 2567 ผู้เช่าส่วนใหญ่ค้นหาคอนโดที่ค่าเช่า ไม่เกิน 15,000 บาท/เดือน ดังนั้นห้องที่ตั้งราคาเกินช่วงนี้ในตลาดแมสอาจปล่อยเช่าได้นานกว่า ขณะที่ ชาวต่างชาติ หรือ นักธุรกิจต่างเมือง มีกำลังเช่าสูงกว่า อาจยอมจ่าย 30,000-50,000 บาท/เดือนได้หากห้องและทำเลตรงใจ เจ้าของห้องควรพิจารณาว่าห้องของตนจะจับตลาดผู้เช่ากลุ่มใดและตั้งราคาสอดคล้องกับความสามารถในการจ่ายของกลุ่มนั้นๆ
• อุปสงค์/อุปทานในพื้นที่: หากในทำเลใดมี ซัพพลายคอนโดให้เช่ามากกว่าดีมานด์ (เช่น มีคอนโดใหม่สร้างเสร็จหลายอาคารพร้อมกันในย่านเดียว) เจ้าของห้องอาจต้องตั้งราคาตลาดหรือต่ำกว่าคู่แข่งเล็กน้อยเพื่อดึงดูดผู้เช่า ตรงกันข้ามหากเป็นย่านที่ หาห้องเช่ายาก มีผู้เช่าแย่งกัน (เช่น ย่านมหาวิทยาลัยที่หอพัก/คอนโดมีจำกัด) เจ้าของก็มีอำนาจตั้งราคาเพิ่มขึ้นได้ ดังนั้นสภาวะตลาดเฉพาะจุดเป็นอีกปัจจัยที่กำหนดค่าเช่า การติดตามประกาศเช่าใกล้เคียงและระยะเวลาที่ห้องว่างอยู่ในตลาดจะช่วยบ่งชี้ระดับการแข่งขัน
• สภาวะเศรษฐกิจและนโยบาย: ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมและอัตราดอกเบี้ยก็มีผลทางอ้อม หากเศรษฐกิจไม่ดี คนจะลังเลซื้อบ้านหันมาเช่าอยู่มากขึ้น (ดีมานด์เช่าเพิ่ม) แต่ในขณะเดียวกันกำลังเช่าก็อาจลดลง (คนรายได้ลดลงจ่ายค่าเช่าแพงไม่ไหว) เช่นในช่วงปี 2566 ที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นเต็มที่ คนจำนวนมากเลือกเช่าแทนซื้อเพื่อลดภาระหนี้ แต่ก็พยายามมองหาห้องเช่าราคาไม่แพงนัก ส่วนทางฝั่งนักลงทุน หากดอกเบี้ยเงินกู้สูง ต้นทุนถือห้องจะแพงขึ้น คนอาจชะลอลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ทำให้ซัพพลายห้องเช่าใหม่ลดลงได้บ้าง ในปี 2567 ที่ผ่านมารัฐบาลไทยมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ และเริ่มปรับลดดอกเบี้ยนโยบายเล็กน้อย ซึ่งในระยะยาวอาจช่วยกระตุ้นตลาดซื้อขาย (คนหันไปซื้อบ้านมากขึ้น) แต่ในระยะสั้นตลาดเช่าจะยังคงเติบโตตามแนวโน้มการใช้ชีวิตยุคใหม่

สรุป: ราคาค่าเช่าและผลตอบแทนคอนโดเป็นผลลัพธ์ของหลายปัจจัยรวมกัน ทำเล และ คุณภาพห้อง/โครงการ เป็นตัวกำหนดฐานราคาสูงต่ำ ขณะที่ ภาวะตลาดและกลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย จะเป็นตัวปรับขึ้นลงให้เหมาะสม นักลงทุนที่เข้าใจปัจจัยเหล่านี้จะสามารถเลือกลงทุนและตั้งค่าเช่าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ส่วนผู้เช่าก็สามารถเลือกห้องที่ตอบโจทย์ในงบประมาณของตนได้คุ้มค่าที่สุด

ต่อไป เราจะเจาะลึก กลุ่มผู้เช่าหลัก ในตลาดคอนโดให้เช่าไทย ว่ามีพฤติกรรมและความต้องการอย่างไรบ้าง ซึ่งจะช่วยให้ทั้งผู้ปล่อยเช่าและผู้เช่าเข้าใจซึ่งกันและกันมากขึ้น

กลุ่มผู้เช่าคอนโดหลัก: พฤติกรรม ความต้องการ และกำลังเช่า

การทำความเข้าใจว่า “ใคร” คือผู้เช่าคอนโดในตลาด และ “ต้องการอะไร” จะช่วยให้เจ้าของห้องสามารถตอบสนองความต้องการนั้นๆ ได้ดียิ่งขึ้น และช่วยให้ผู้เช่าเองมองเห็นแนวโน้มการแข่งขันในการหาเช่าในแต่ละกลุ่ม โดยในประเทศไทยสามารถแบ่ง กลุ่มผู้เช่าคอนโดหลักๆ ได้ดังนี้:

• พนักงานบริษัทวัยทำงาน (First-jobbers และ Young Professionals): นี่คือกลุ่มใหญ่ที่สุดของผู้เช่าคอนโดในเมือง โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ คนหนุ่มสาวที่ย้ายจากต่างจังหวัดเข้ามาทำงานมักเลือกเช่าคอนโดเพราะยังไม่พร้อมซื้อที่อยู่อาศัย กลุ่มนี้มี ความต้องการหลักคือทำเลใกล้ที่ทำงาน/ระบบขนส่งสาธารณะ เพื่อให้เดินทางสะดวก บ่อยครั้งจะมองหาคอนโดติดรถไฟฟ้าหรือรถโดยสารประจำทางที่เชื่อมต่อออฟฟิศ นอกจากนี้ยังให้ความสำคัญกับสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ฟิตเนส ร้านสะดวกซื้อในโครงการ ฯลฯ กำลังเช่าเฉลี่ย ของกลุ่มนี้มักอยู่ในช่วง 8,000-15,000 บาท/เดือน (สำหรับคนเริ่มทำงานใหม่ๆ อาจหาเช่าห้องสตูดิโอเล็กๆ 6,000-8,000 บาทนอกเมือง ส่วนคนทำงานมาสักระยะมีเงินเดือนสูงขึ้น อาจขยับไปเช่าห้อง 1 ห้องนอน ~10,000-15,000 ในเมือง) กลุ่มนี้ค่อนข้างอ่อนไหวต่อราคาค่าเช่า หากแพงเกินงบจะยอมลดสเปคหรือเช่าอยู่รวมกันกับเพื่อนเพื่อแชร์ค่าใช้จ่าย
• ครอบครัวขนาดเล็กและคู่แต่งงาน: ผู้เช่ากลุ่มนี้มักเป็นวัยทำงานช่วงอายุ 30+ ที่อาจยังไม่มีบ้านเป็นของตัวเองหรือมีบ้านต่างจังหวัดแต่ต้องมาทำงานในเมือง พวกเขามักต้องการพื้นที่มากกว่าคนโสด จึงมองหาคอนโด 2 ห้องนอนขึ้นไป เพื่อให้มีพื้นที่ใช้สอยเพียงพอ (ห้องนอนหนึ่งมักปรับใช้เป็นห้องทำงานหรือห้องนอนลูก) ความต้องการหลัก คือความปลอดภัยและความสงบของโครงการ รวมถึงที่จอดรถเพียงพอ กลุ่มนี้ถ้างบถึงอาจเลือกเช่าคอนโดใกล้โรงเรียนหรือใกล้สวนสาธารณะเพื่อเหมาะกับการเลี้ยงดูบุตร กำลังเช่า ของครอบครัวเล็กมักสูงกว่าคนโสดเล็กน้อย ช่วงประมาณ 15,000-30,000 บาท/เดือน สำหรับห้อง 2-3 ห้องนอน ขึ้นกับทำเลรายได้ของคู่สามีภรรยา
• นักศึกษาและบุคลากรการศึกษา: ในเมืองที่มีมหาวิทยาลัยหรือสถาบันการศึกษาขนาดใหญ่ (เช่น กรุงเทพฯ โซนรังสิต/ศาลายา เชียงใหม่ ขอนแก่น ฯลฯ) นักศึกษาและอาจารย์ ถือเป็นกลุ่มผู้เช่าสำคัญ กลุ่มนักศึกษามักต้องการห้องพักใกล้มหาวิทยาลัยหรือเดินทางสะดวก มีความยืดหยุ่นในการอยู่รวมกัน (เช่น แชร์คอนโด 2 ห้องนอนกับเพื่อน) งบประมาณของนักศึกษามักจำกัด โดยทั่วไปพ่อแม่จะสนับสนุนค่าเช่าอยู่ราว 5,000-10,000 บาท/เดือน ต่อคน (ในบางกรณีอาจมากกว่านั้นถ้าฐานะดี) เจ้าของห้องที่อยู่ย่านนี้จึงมักแบ่งห้องหรือปรับตกแต่งให้เหมาะกับการแชร์หรืออยู่ได้หลายคน ส่วนบุคลากรอย่างอาจารย์ มักต้องการความสงบใกล้สถานศึกษา และพร้อมจ่ายได้สูงกว่านักศึกษาหน่อย (อาจเช่าห้อง 1-2 ห้องนอนคนเดียว ~10,000-15,000 บาท)
• ผู้เช่าชาวต่างชาติ (Expats): กลุ่มนี้มีบทบาทสำคัญในตลาดคอนโดให้เช่า โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว Expats ได้แก่ ชาวต่างชาติที่มาทำงานในไทย ผู้บริหาร นักธุรกิจ ตลอดจนนักลงทุนต่างชาติระยะยาว พวกเขามักได้รับงบที่พักจากบริษัทหรือมีเงินเกษียณส่วนตัว ดังนั้น กำลังเช่าส่วนใหญ่จะสูงกว่าคนไทย ความต้องการจะเน้นไปที่คอนโดใกล้ย่านธุรกิจ โรงเรียนนานาชาติ หรือมีชาวต่างชาติอาศัยอยู่เยอะ (เพื่อความสะดวกใจด้านภาษาและวัฒนธรรม) สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการก็เป็นสิ่งที่มองหา เช่น บริการแผนกต้อนรับ ที่จอดรถเพียงพอ ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม. งบค่าเช่าของชาวต่างชาติ แตกต่างกันไปตามตำแหน่งงานและประเทศต้นทาง เช่น ผู้บริหารบริษัทข้ามชาติอาจได้งบค่าเช่า 50,000-100,000 บาท/เดือน เช่าคอนโดหรูใจกลางเมือง ในขณะที่ครูสอนภาษาต่างชาติหรือฟรีแลนซ์อาจมีงบจำกัดประมาณ 20,000-30,000 บาท ซึ่งจะเลือกคอนโดชานเมืองหรือยูนิตขนาดเล็กลง
• นักท่องเที่ยวระยะยาว/ผู้เกษียณต่างชาติ: กลุ่มนี้คล้าย expat แต่ไม่ได้มาทำงาน โดยมากเป็นชาวยุโรป อเมริกัน จีน ฯลฯ ที่มาพักผ่อนอยู่ไทยหลายเดือนหรือย้ายมาอยู่ยามเกษียณ ทำเลที่นิยม จะเป็นเมืองท่องเที่ยวและตากอากาศ เช่น ภูเก็ต สมุย พัทยา หัวหิน เชียงใหม่ คนกลุ่มนี้ชอบคอนโดที่อยู่ใกล้ธรรมชาติ ทะเล หรือชุมชนชาวต่างชาติ ค่าเช่าที่จ่ายได้ขึ้นกับบำนาญหรือเงินเก็บของแต่ละคน ช่วงกว้างตั้งแต่ห้องเล็กๆ 10,000 บาทต่อเดือน ไปจนถึงวิลล่าหรูหลักแสนบาท ผู้เกษียณหลายคนอาจยอมพักคอนโดเล็กลงเพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายแล้วนำเงินไปท่องเที่ยว ดังนั้นห้องที่ราคากลางๆ คุณภาพดีในทำเลสวยจะได้รับความนิยม เช่น คอนโด 1 ห้องนอนริมทะเลพัทยา 25,000 บาท/เดือน เป็นต้น

พฤติกรรมสำคัญที่เหมือนกันของผู้เช่าแทบทุกกลุ่มในปัจจุบัน: ผู้เช่ายุคใหม่ต้องการความสะดวกสบายและความคุ้มค่า ห้องที่ตกแต่งครบและพร้อมเข้าอยู่ (Fully-furnished) เป็นที่ต้องการสูงมาก (ดังที่กล่าวไปว่า ~80% ของผู้เช่ามองหาห้องมีเฟอร์ครบ) เพราะไม่ต้องเสียเวลาซื้อของเพิ่มและพร้อมอยู่ทันที อีกทั้งผู้เช่าจำนวนไม่น้อยวางแผนเช่าแค่ชั่วคราว (2-3 ปี) จึงไม่อยากลงทุนกับเฟอร์นิเจอร์ที่จะต้องขนย้าย นอกจากนี้ ระยะเวลาสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่น ก็เป็นปัจจัย - แม้ว่าสัญญามาตรฐานจะอยู่ที่ 1 ปี แต่ผู้เช้าบางกลุ่ม (เช่น expat โครงการสั้น 6 เดือน) ก็อยากได้สัญญาที่สั้นลง หรือมี Option ขยายต่อได้ง่ายๆ

ในขณะเดียวกัน ด้านเจ้าของห้อง ก็มีพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปตามตลาด ผู้ปล่อยเช่าส่วนมากปรับตัวโดยการ ยอมตกแต่งห้องและอำนวยความสะดวกมากขึ้น เช่น ติดตั้งเครื่องใช้ไฟฟ้าพร้อม (ทีวี ตู้เย็น เครื่องซักผ้า ไมโครเวฟ) จัดห้องให้น่าอยู่ เพื่อดึงดูดผู้เช่าให้อยู่ยาว นอกจากนี้บางรายยังยอม ปรับลดค่าเช่าหรือต่อรองได้ หากผู้เช่าดูแลห้องดีและต้องการเช่าระยะยาว เพราะการมีผู้เช่าประจำดีกว่าห้องว่างเสียนาน

Insight: จากข้อมูล DDproperty ล่าสุด (ปี 2567) พบเทรนด์น่าสนใจว่าทั้งผู้เช่าและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในไทย ต่างให้ความสำคัญกับ “2 ห้องนอน” เป็นขนาดที่ต้องการมากที่สุดอันดับ1 รองลงมาคือ 1 ห้องนอนและ 3 ห้องนอน ตามลำดับ สะท้อนว่าคนยุคใหม่แม้อยู่คนเดียวก็อยากได้พื้นที่เพิ่ม (เช่น อีกห้องทำงาน) และกลุ่มครอบครัวเล็กมีสัดส่วนเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ช่วงราคาค่าเช่าที่คนค้นหามากที่สุดคือระดับไม่เกิน 15,000 บาท/เดือน ซึ่งถือเป็นเรตที่จับต้องได้สำหรับคนส่วนใหญ่ เมื่อราคาเกิน 20,000 บาท/เดือน จำนวนผู้ค้นหาจะลดลงมาก ตรงนี้สะท้อนให้เจ้าของห้องเห็นว่าหากตั้งราคาในโซนไม่เกิน 15,000 จะปล่อยง่ายกว่า ในขณะที่ห้องเช่าราคาสูงอาจต้องเน้นจับกลุ่มเฉพาะ (ต่างชาติหรือครอบครัวฐานะดี) ที่ฐานลูกค้าน้อยกว่า แต่ก็ใช่ว่าจะปล่อยไม่ได้ ทั้งหมดขึ้นอยู่กับกลยุทธ์การตลาดและคุณภาพห้องที่ตอบโจทย์กลุ่มนั้นๆ

โดยสรุป ตลาดผู้เช่าคอนโดในไทยมีความหลากหลายสูง ตั้งแต่คนทำงานวัยเริ่มต้นที่งบจำกัด ไปจนถึงผู้บริหารต่างชาติที่มีกำลังเช่าสูง เจ้าของห้องควรศึกษาโปรไฟล์ผู้เช่าในทำเลของตนและปรับรูปแบบห้อง/ราคาให้ตรงใจกลุ่มนั้น จะช่วยเพิ่มโอกาสปล่อยเช่าได้เร็วและอยู่ยาว ผู้เช่าเองก็ควรเข้าใจว่ากลุ่มของตนมีการแข่งขันสูงแค่ไหน เช่น ถ้าเป็นพนักงานออฟฟิศหาห้องเช่าย่านสุขุมวิทงบไม่เกิน 15k ซึ่งเป็นตลาดยอดนิยม ก็ควรเตรียมเอกสารและตัดสินใจเร็วเมื่อเจอห้องที่ถูกใจ เพราะมีคนอื่นหาอยู่จำนวนมากเช่นกัน

เปรียบเทียบทำเลยอดนิยม vs ทำเลรองสำหรับเช่าคอนโด

การเลือกทำเล สำหรับการเช่าหรือการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดเป็นการตัดสินใจที่สำคัญมาก โดยทั่วไปเราสามารถแบ่งทำเลออกเป็น 2 ประเภทกว้างๆ ได้แก่ ทำเลยอดนิยม (Prime Location) และ ทำเลรอง (Secondary Location) ซึ่งแต่ละแบบมีข้อดีข้อเสียต่างกัน ดังนี้:

ทำเลยอดนิยม (Prime Location)

ทำเลยอดนิยมหมายถึงพื้นที่ที่เป็นที่ต้องการสูง มีความพร้อมด้านสาธารณูปโภคและไลฟ์สไตล์ เช่น ใจกลางกรุงเทพฯ (สุขุมวิท สาทร สีลม), ย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (พระราม9, รัชดา), รวมถึงเขตท่องเที่ยวหลัก (ภูเก็ต พัทยา สมุย ฯลฯ)

ข้อดี:

• เดินทางสะดวก - ส่วนใหญ่ติดหรือใกล้ระบบขนส่งมวลชน มีถนนสายสำคัญ ทำให้ผู้เช่าเลือกเพราะชีวิตง่าย ไม่ต้องเสียเวลาการเดินทางมาก
• สิ่งอำนวยความสะดวกครบ - รายล้อมด้วยห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร โรงพยาบาล สถานศึกษา สถานที่บันเทิงครบครัน ผู้เช่าจะได้ไลฟ์สไตล์ที่สะดวกสบาย
• ดีมานด์สูง ปล่อยเช่าง่าย - เพราะเป็นทำเลที่ “ใครๆ ก็อยากอยู่” จึงมีผู้เช่าหมุนเวียนตลอด แม้ห้องจะว่างก็หาคนเช่าใหม่ได้ไม่ยาก ลดความเสี่ยงห้องว่างลง
• ค่าเช่าต่อหน่วยสูง - ดังที่ได้เปรียบเทียบตัวเลขก่อนหน้า คอนโดในทำเล prime มักได้ค่าเช่าต่อ ตร.ม. สูงกว่าทำเลทั่วไป ทำให้เจ้าของทำรายได้มากกว่า

ข้อเสีย:

• ราคาซื้อ/เงินลงทุนสูง - การจะเข้ามาลงทุนในทำเลทอง เจ้าของต้องซื้อห้องในราคาสูงตั้งแต่ต้น (ตร.ม.ละหลายแสนบาทในกรุงเทพฯ หรือคอนโดทะเลราคาแพงในภูเก็ต) ซึ่งอาจเกินงบประมาณของหลายคน และส่งผลให้ % ผลตอบแทนไม่ได้นำหน้าทำเลรองมากนัก (แม้ค่าเช่าจะสูง แต่ราคาซื้อก็สูงตาม ทำให้ Yield อาจใกล้เคียงทำเลรองที่ถูกกว่าด้วยซ้ำ)
• การแข่งขันสูง - ใน prime area มักมีคอนโดหลายโครงการอยู่ใกล้เคียงกัน ผู้เช่ามีตัวเลือกเยอะ หากห้องของเราอยู่ในอาคารเก่า ไม่มีจุดเด่น ก็อาจถูกเปรียบเทียบกับห้องอื่นๆ ได้ง่าย ต้องแข่งขันด้านราคา โปรโมชั่น หรือการตกแต่งให้โดดเด่น
• ที่จอดรถ/ความหนาแน่น - ทำเลใจกลางเมืองบางแห่งปัญหาที่จอดรถไม่พอและความแออัดเป็นเรื่องที่ผู้เช่ากังวล เช่น คอนโดกลางเมืองหลายแห่งให้ที่จอดไม่ครบทุกยูนิต หรือการจราจรติดขัด หนาแน่น ซึ่งผู้เช่าบางคนที่ให้ความสำคัญกับความสงบอาจเลี่ยง

เหมาะกับใคร: ทำเล prime เหมาะกับ ผู้เช่าที่เน้นความสะดวกสบายและภาพลักษณ์ชีวิตเมือง เช่น นักธุรกิจ ผู้บริหาร คนทำงานรุ่นใหม่ รวมถึงชาวต่างชาติที่มาอยู่ไทยระยะสั้นๆ กลุ่มนี้พร้อมจ่ายเพื่อโลเคชั่น ตัวนักลงทุนที่เลือกซื้อคอนโดในทำเลเหล่านี้ก็ควรมีสายป่านด้านเงินทุนที่แข็งแรง เพราะต้องใช้เงินลงทุนสูง แต่มักได้กลุ่มผู้เช่าที่จ่ายตรงเวลาและดูแลห้องดี

ทำเลรอง/ทำเลทางเลือก (Secondary Location)

ทำเลรองหมายถึงพื้นที่ที่อยู่นอกเหนือจากฮับหลัก เช่น เขตชานเมืองกรุงเทพฯ (รามอินทรา มีนบุรี ธนบุรีฝั่งตะวันตก เป็นต้น) หรือเมืองรอง/อำเภอรองในจังหวัดท่องเที่ยว (เช่น ไม่ได้อยู่ติดชายหาดหลัก หรือเมืองใกล้เคียงจังหวัดใหญ่) รวมถึงจังหวัดใหญ่นอกสายตาที่เริ่มมีคอนโดแต่ไม่ใช่เมืองท่องเที่ยว

ข้อดี:

• ราคาซื้อถูกกว่า - เป็นจุดดึงดูดหลักสำหรับนักลงทุน ด้วยเงินก้อนเท่ากันสามารถซื้อห้องในทำเลรองได้ 2 ห้อง ในขณะที่ prime location อาจซื้อได้ห้องเดียว ทำให้เปิดโอกาสให้คนงบน้อยกว่าก็ลงทุนปล่อยเช่าได้
• โอกาสได้ Yield สูง - เพราะราคาต่อ ตร.ม. ตอนซื้อต่ำ แต่ค่าเช่าไม่ต่ำตามสัดส่วน ยกตัวอย่าง คอนโดชานเมืองห้อง 30 ตร.ม. ราคาซื้อ 1.2 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้เดือนละ 6,000 บาท Yield ~6% ต่อปี ในขณะที่ห้องกลางเมือง 30 ตร.ม. ราคา 3 ล้านบาท ปล่อยเช่า 15,000 Yield ~6% ใกล้เคียงกัน แต่ลงทุนน้อยกว่า ซึ่งหากเลือกโลเคชั่นรองที่ยังขาดแคลนที่พัก อาจได้ Yield ดีกว่า prime ด้วยซ้ำ
• คู่แข่งน้อย - ในบางทำเลรอง คอนโดให้เช่ายังมีน้อย หากเราเป็นเจ้าแรกๆ ที่ลงทุนปล่อยเช่า ก็แทบผูกขาดตลาดในโซนนั้น ผู้เช่าไม่มีตัวเลือกมากก็ต้องเลือกของเรา ขึ้นค่าเช่านิดหน่อยก็ยังไม่มีคู่แข่งตัดราคา
• ศักยภาพเติบโตในอนาคต - หลายทำเลที่วันนี้ยังเป็นรอง แต่มีโอกาสโต เช่น แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย พื้นที่ EEC หรือหัวเมืองที่เศรษฐกิจขยาย ในอนาคตราคาทรัพย์สินอาจขยับขึ้น ทั้งค่าเช่าและมูลค่าห้อง ทำให้คนลงทุนวันนี้ได้ผลตอบแทนสองต่อ (ค่าเช่า + ส่วนต่างราคา capital gain)

ข้อเสีย:

• ดีมานด์บางช่วงอาจต่ำ - ทำเลรองอาจไม่ได้มีผู้เช่าค้นหาตลอดปี เช่น เมืองท่องเที่ยวรองที่คนมาฤดูเดียว หรือเมืองอุตสาหกรรมที่คนเข้ามาเป็นช่วงโปรเจคชั่วคราว หากจังหวะที่ไม่มีคน ความเสี่ยงห้องว่างก็สูง และการหาผู้เช่าใหม่อาจใช้เวลานานกว่าทำเลยอดนิยม
• ค่าเช่าต่อหน่วยต่ำ - แม้ Yield% ดี แต่ในเชิงตัวเงิน absolute แล้ว ค่าเช่าห้องทำเลรองมักต่ำ ทำให้เจ้าของต้องบริหารรายรับรัดกุม รายได้ 5,000-8,000 บาท/เดือนจากห้องเช่าห้องเดียวอาจไม่พอจ่ายค่าส่วนกลาง+ค่าซ่อมบำรุงในระยะยาวถ้ามีปัญหาใหญ่ ต้องอาศัยปริมาณ (ซื้อหลายห้อง) ถึงจะเห็นผลรวมชัดเจน
• สภาพคล่องต่ำ - หากวันหนึ่งอยากขายทรัพย์สิน ทำเลรองจะขายต่อยากกว่าทำเลทอง ผู้ซื้อหาต่อยอดน้อยกว่า บางทีต้องยอมขายขาดทุนเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ เพราะตลาดซื้อขายบางเบา
• ความไม่แน่นอนของอนาคต - ถึงแม้บางทำเลมีแผนพัฒนาหลายอย่าง แต่ก็มีโอกาสเปลี่ยนแปลงได้ (เช่น โครงการรัฐล่าช้า ทุนจีนมาน้อยกว่าคาด ฯลฯ) ทำให้ที่คาดว่าจะบูมอาจไม่บูมตามแผน นักลงทุนต้องยอมรับความเสี่ยงด้านนี้

เหมาะกับใคร: ทำเลรองเหมาะกับ นักลงทุนหน้าใหม่หรือผู้ที่มีงบประมาณจำกัด ที่ต้องการเริ่มลงทุนปล่อยเช่าในวงเงินไม่สูงมาก และพร้อมจะศึกษาเจาะลึกตลาดเฉพาะพื้นที่ รวมถึง นักลงทุนสาย Yield ที่สนใจผลตอบแทนเป็น % สูงมากกว่าเน้นภาพลักษณ์ทรัพย์สิน ส่วนผู้เช่า ทำเลรองมักเป็นทางเลือกของผู้ที่ต้องการประหยัดค่าใช้จ่ายและยอมแลกความสะดวกบางอย่างเพื่อค่าเช่าที่ถูกลง เช่น คนที่ทำงาน WFH เป็นหลัก ไม่ต้องเข้าเมืองบ่อย ก็อาจเลือกอยู่ชานเมืองเพื่อได้ห้องใหญ่ราคาเบา

ข้อสังเกต: จริงๆ แล้ว ทำเลหลายแห่งไม่ได้แบ่งขาดว่า prime หรือ รอง แต่จะอยู่ระหว่างกลาง ยกตัวอย่าง บางนา-ศรีนครินทร์ ของกรุงเทพฯ เมื่อก่อนถือว่าชานเมือง แต่ปัจจุบันกลายเป็นแหล่งงานและที่อยู่อาศัยสำคัญ (มีห้างใหญ่ เมกะบางนา, แหล่งงาน บางนา-ตราด, รถไฟฟ้าสายสีเหลือง) ทำให้ดีมานด์เช่าพุ่งขึ้นและราคาขายก็ดีดตัว ถ้ามองในมุม yield ปัจจุบันบางนากลับเป็นทำเลที่ผลตอบแทนดีมาก (5-7%) เพราะยังไม่แพงเท่าสุขุมวิทช่วงใน แต่อนาคตอาจกลายเป็น prime เต็มตัวและ yield ลดลง ดังนั้นนักลงทุนที่อ่านขาดและเข้าก่อนในทำเล “ว่าที่ prime” จะได้เปรียบมาก

สรุปแล้ว ไม่มีทำเลไหนดีที่สุดในทุกด้าน ผู้เช่าควรเลือกทำเลที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์และงบประมาณของตน ส่วนผู้ลงทุนควรเลือกทำเลที่สอดคล้องกับกลยุทธ์ (จะเน้นปล่อยง่ายในเมืองใหญ่ หรือถือยาวกิน yield สูงๆ ในเมืองรอง) และกระจายความเสี่ยงหากเป็นไปได้

ต่อไป เรามาดู คำแนะนำสำหรับการเลือกเช่าคอนโดอย่างคุ้มค่า สำหรับผู้หาที่อยู่อาศัย และ กลยุทธ์การลงทุนปล่อยเช่า สำหรับผู้ที่มองหาโอกาสทำกำไรจากคอนโดให้เช่าโดยเฉพาะ

คำแนะนำการเลือกเช่าคอนโดอย่างคุ้มค่า

สำหรับผู้อ่านที่กำลังมองหา เช่าคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง ไม่ว่าจะระยะสั้นหรือยาว นี่คือเคล็ดลับและข้อควรพิจารณาเพื่อให้ได้ห้องเช่าที่คุ้มค่าที่สุด ตรงตามความต้องการ และไม่เกิดปัญหาตามมาภายหลัง:

1. กำหนดงบประมาณและทำเลที่ต้องการ: เริ่มจากการวางงบประมาณที่คุณจ่ายค่าเช่าไหวโดยไม่ตึงมือเกินไป (โดยมากไม่ควรเกิน 30-40% ของรายได้ต่อเดือน) จากนั้นเลือกทำเลที่สอดคล้องกับชีวิตประจำวันของคุณ เช่น ใกล้ที่ทำงาน หรือใกล้แหล่งที่ใช้ชีวิตบ่อยๆ หากทำงานในเมืองแต่พบว่าค่าเช่าในใจกลางเกินงบ ลองพิจารณาทำเลทางเลือกที่เดินทางเข้ามือง่าย เช่น ติดรถไฟฟ้าชานเมือง ซึ่งอาจได้ห้องที่ถูกกว่าแต่ยังสะดวกอยู่
2. เปรียบเทียบราคาตลาด: ก่อนตัดสินใจเช่าห้องใด ควรสำรวจราคาค่าเช่าห้องที่คล้ายกันในบริเวณเดียวกันหลายๆ แหล่ง เช่น ดูประกาศออนไลน์ของคอนโดใกล้เคียง หรือสอบถามเอเจนต์ วิธีนี้จะช่วยให้รู้ว่าราคาที่เจ้าของห้องเรียกมานั้นสูงหรือต่ำกว่าตลาด การมีข้อมูลจะทำให้คุณ ต่อรองราคา ได้ง่ายขึ้น ยกตัวอย่าง หากพบว่าห้องขนาดและสเปคใกล้เคียงกันในตึกข้างๆ ถูกกว่าห้องที่เราสนใจ 1,000 บาท ก็อาจใช้เป็นเหตุผลขอต่อรองให้ราคาใกล้เคียงกัน
3. ตรวจสภาพห้องและรายการของที่ได้รับ: เมื่อไปดูห้องจริง อย่ามองแค่ความสวยงาม ให้ตรวจสอบ สภาพการใช้งานของเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า ทุกชิ้น เช่น เปิดแอร์ เช็คความเย็น, เปิดไฟทุกดวง, ทดลองกดชักโครกและเปิดน้ำดูการไหล, ตรวจดูผนัง/ฝ้าเพดานว่ามีรอยรั่วคราบน้ำหรือไม่ การตรวจละเอียดช่วยป้องกันปัญหาในอนาคต นอกจากนี้ควรสอบถามว่าค่าเช่าที่ตกลง รวมอะไรบ้าง - บางที่รวมค่าส่วนกลางแล้ว บางที่ผู้เช่าต้องจ่ายค่าส่วนกลางเองต่างหาก (ควรหลีกเลี่ยงหากงบจำกัด) และดู รายการเฟอร์นิเจอร์/เครื่องใช้ ที่จะได้ว่าครบตรงกับที่โฆษณาหรือไม่ เพื่อไม่ให้เกิดข้อพิพาทตอนย้ายเข้า
4. ศึกษาข้อกำหนดสัญญาเช่า: อ่านสัญญาเช่าให้รอบคอบก่อนเซ็น สัญญามาตรฐานจะระบุระยะเวลา (เช่น 1 ปี), เงินประกัน (ปกติ 2 เดือน), ค่าเช่าล่วงหน้า (1 เดือน), เงื่อนไขการต่อสัญญาและการบอกเลิก ให้สังเกตเงื่อนไขพิเศษ เช่น ค่าปรับหากย้ายออกก่อนกำหนด, การคืนเงินประกันต้องในกรณีใด, ใครรับผิดชอบค่าวาซ่อมแซมในห้องระหว่างเช่า (ส่วนใหญ่หากเป็นการชำรุดจากการใช้งานปกติ เจ้าของควรดูแล) ถ้ามีส่วนไหนไม่เป็นธรรมสามารถเจรจาขอปรับได้ และควรทำเอกสารให้เรียบร้อย
5. ตรวจสอบผู้ให้เช่าและความน่าเชื่อถือของโครงการ: ควรเช่าจากเจ้าของห้องหรือเอเจนต์ที่ไว้ใจได้ ตรวจสอบชื่อในสัญญาเช่าว่าตรงกับชื่อเจ้าของในโฉนดหรือไม่ (ป้องกันมิจฉาชีพปลอมเป็นเจ้าของ) หากเป็นการเช่าผ่านเอเจนต์ ควรมีการยืนยันการได้รับอนุญาตจากเจ้าของแล้ว โครงการคอนโดก็ควรเป็นโครงการที่มีนิติบุคคลดูแลดี ระบบรักษาความปลอดภัยได้มาตรฐาน (มีคีย์การ์ด, รปภ., กล้องวงจรปิด) เพื่อความสบายใจตลอดการเช่า
6. พิจารณาบริการและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม: คอนโดบางแห่งมีบริการพิเศษที่อาจเป็นประโยชน์กับผู้เช่า เช่น มีแม่บ้านทำความสะอาด (อาจมีค่าบริการเพิ่ม), มีช่างซ่อมบำรุงในโครงการ, ที่จอดรถฟรี 1 คัน (โครงการใหญ่บางที่คิดค่าจอดเพิ่มสำหรับผู้เช่า) เป็นต้น ควรสอบถามให้ทราบล่วงหน้าว่าถ้าเรามีรถจะต้องจ่ายค่าที่จอดรายเดือนเพิ่มหรือไม่, ค่าน้ำค่าไฟคิดตามบิลราชการหรือทางโครงการคิดเอง (แนะนำให้เป็นบิลราชการเพื่อไม่โดนชาร์จแพง), อินเทอร์เน็ตผู้เช่าต้องติดตั้งเองหรือโครงการมีให้ใช้ฟรี ฯลฯ รายละเอียดเหล่านี้จะช่วยประเมินความคุ้มค่าโดยรวมของดีลการเช่านั้นๆ
7. ทำ Checklist และถ่ายรูปตอนย้ายเข้า: เมื่อทุกอย่างตกลงและพร้อมย้ายเข้า ควรทำบันทึกรายการทรัพย์สินและสภาพห้องตอนรับมอบ ร่วมกับผู้ให้เช่า เช่น เฟอร์นิเจอร์อะไรอยู่บ้าง มีตำหนิตรงไหน เครื่องใช้ไฟฟ้าใช้งานได้ปกติ จากนั้น ถ่ายภาพหรือวิดีโอเก็บไว้ นอกจากนี้วันย้ายออกก็ให้ทำเช่นเดียวกัน วิธีนี้จะป้องกันปัญหาการคืนเงินประกัน เพราะทั้งสองฝ่ายมีหลักฐานตรงกันของสภาพห้องก่อน-หลัง ทำให้ตกลงกันง่ายขึ้น
8. อย่าลืมสิทธิในการต่อรอง: ตลาดเช่าเป็นตลาดที่ต่อรองได้ ผู้เช่าที่มีความพร้อม (เช่น มีงานมั่นคง เครดิตดี เสนอตรงเวลา เช่าระยะยาว) เป็นที่ต้องการของเจ้าของห้อง คุณสามารถใช้ข้อนี้ในการต่อรองขอ ส่วนลดหรือเงื่อนไขพิเศษ ได้ เช่น ขอส่วนลดค่าเช้าเล็กน้อยหากจ่ายล่วงหน้าทีเดียวหลายเดือน, ขอเพิ่มเฟอร์นิเจอร์ชิ้นเล็กบางอย่าง (เช่น ไมโครเวฟ, โต๊ะทำงาน) หรือขอทาสีใหม่ก่อนเข้าอยู่ เป็นต้น อย่างแย่สุดผู้ให้เช่าอาจปฏิเสธ แต่ส่วนใหญ่ถ้าเงื่อนไขสมเหตุผล เจ้าของยินดีปรับให้เพื่อให้ได้ผู้เช่าที่ดี

การเลือกเช่าคอนโดที่ดีเหมือนการเลือกบ้านของตัวเอง อย่ารีบร้อนเกินไป ใช้เวลาเปรียบเทียบและตรวจสอบให้แน่ใจ เพื่อให้คุณได้ที่พักอาศัยที่ทั้งสบายใจและสบายกระเป๋า เมื่อลงตัวแล้วก็เซ็นสัญญาเข้าอยู่ได้อย่างมั่นใจ

กลยุทธ์การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดให้ได้กำไร

สำหรับผู้อ่านที่สนใจมุมมองของ นักลงทุนปล่อยเช่าคอนโด ไม่ว่าจะเป็นมือใหม่ที่กำลังวางแผนซื้อคอนโดห้องแรกเพื่อปล่อยเช่า หรือผู้ที่ถือครองอสังหาฯ อยู่แล้วและอยากเพิ่มประสิทธิภาพการลงทุน ส่วนนี้จะสรุป กลยุทธ์สำคัญในการลงทุนปล่อยเช่าให้ได้กำไร และลดความเสี่ยง:

1. เลือกทำเลที่มีดีมานด์เช่าจริง: ดังที่วิเคราะห์ไว้ก่อนหน้านี้ ทำเลคือหัวใจ ของการลงทุนปล่อยเช่า คุณควรเลือกซื้อคอนโดในพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูงสม่ำเสมอ กลุ่มผู้เช่าเป้าหมายชัดเจน เช่น ใกล้แหล่งงาน (ย่านออฟฟิศ, นิคมอุตสาหกรรม), ใกล้มหาวิทยาลัย, หรือกลางย่านท่องเที่ยว แนะนำให้ศึกษาตลาดเช่าในทำเลนั้นๆ ก่อน เช่น มีประกาศเช่าเยอะไหม ค่าเช่าเฉลี่ยเท่าไร ห้องว่างค้างนานหรือปล่อยได้เร็ว การซื้อตามกระแส (เช่น คอนโดตากอากาศไกลเมืองเพราะราคาถูก) โดยไม่ดูดีมานด์ อาจทำให้ซื้อแล้วหาผู้เช่าไม่ได้หรือได้ Yield ต่ำกว่าที่คิด
2. คำนวณผลตอบแทนอย่างรอบคอบ: ก่อนซื้อ ให้คำนวณ Gross Rental Yield คร่าวๆ จากข้อมูลตลาด (ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อ × 100) เปรียบเทียบหลายๆ โครงการ ควรมองหา Yield ที่อย่างน้อยมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปัจจุบัน 2-3% ขึ้นไป เพื่อให้คุ้มความเสี่ยงและค่าใช้จ่าย เช่น ถ้าดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน ~5% ก็ควรเลือกลงทุนที่ Yield ขั้นต่ำ ~7-8% ดังนั้นคอนโดที่ราคาสูงเกินความสามารถในการสร้างค่าเช่า (Yield ต่ำเตี้ย 3-4%) อาจไม่เหมาะจะลงทุนปล่อยเช่า ยกเว้น ในกรณีที่คุณหวังเก็งกำไรส่วนต่างราคา (Capital Gain) ระยะยาวด้วยก็ต้องพิจารณาแยกต่างหาก นอกจากนี้อย่าลืมคิด ค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ค่าส่วนกลางรายปี, เบี้ยประกันภัย, ค่าซ่อมแซม, ภาษีที่ดิน/รายได้ จากค่าเช่า เพื่อคำนวณ Net Yield หลังหักค่าใช้จ่าย เพื่อให้เห็นภาพที่แท้จริง (โดยปกติ Net Yield จะต่ำกว่า Gross ประมาณ 1.5-2%)
3. เลือกยูนิตให้เหมาะกับตลาดเป้าหมาย: หลังเลือกทำเลแล้ว ให้โฟกัสที่ การเลือกห้อง ภายในโครงการ จงคำนึงว่าคุณกำลังซื้อเพื่อลูกค้าผู้เช่า ไม่ใช่เพื่อตัวเอง เช่น หากทำเลนั้นกลุ่มเป้าหมายคือคนทำงานโสด ก็ควรเลือกห้องขนาดเล็ก 1 ห้องนอนที่ราคาเอื้อมถึงง่าย จะปล่อยง่ายกว่าเลือกห้อง 2 ห้องนอนที่แพงเกินกำลังเช่าคนโสด หรือในย่านนักศึกษาก็ควรเลี่ยงซื้อห้องชุดใหญ่เกินไปเพราะหาผู้เช่ายาก ตำแหน่งและวิวของห้อง ก็มีผลต่อการตัดสินใจเช่า เช่น ห้องมุมเป็นส่วนตัว, วิวสวย, แดดไม่ร้อนบ่าย จะมีคนสนใจมากกว่าห้องวิวบล็อกติดลิฟต์ คุณอาจต้องจ่ายแพงขึ้นเล็กน้อยตอนซื้อ แต่จะได้เปรียบตอนปล่อยเช่าในระยะยาว
4. ตกแต่งและเตรียมห้องให้พร้อมปล่อยเช่า: อย่าปล่อยห้องเปล่า เพราะในตลาดผู้เช่ามักเลือกห้องที่ครบพร้อมอยู่ก่อน ปัจจุบันมีคู่แข่งเยอะ การแต่งห้องให้ดึงดูดเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า เคล็ดลับคือตกแต่งสไตล์กลางๆ ที่คนส่วนใหญ่ชอบ (โมเดิร์นเรียบง่าย เฉดสีอ่อนสว่าง) ไม่เน้นตามใจตัวเองเกินไป เฟอร์นิเจอร์ควรคัดของคุณภาพกลางๆ แข็งแรงทนทาน และจัด layout ให้ห้องดูกว้างน่าอยู่ เครื่องใช้ไฟฟ้าหลัก ที่ควรมี: แอร์ (จำเป็นทุกห้อง), เครื่องทำน้ำอุ่น, ตู้เย็น, ไมโครเวฟ, เครื่องซักผ้า (ถ้ามีพื้นที่) เพราะผู้เช่าจะถามหาของเหล่านี้เป็นอันดับต้นๆ การเตรียมไว้พร้อมจะทำให้ห้องคุณอยู่เหนือคู่แข่งทันที นอกจากนี้ควร ทำความสะอาดและตรวจซ่อม ให้ทุกอย่างใช้งานได้ดีก่อนลงประกาศ หลีกเลี่ยงการให้ผู้เช่าเจอปัญหาหลังเข้าอยู่ เพราะจะเสียความประทับใจและอาจย้ายออกเร็ว
5. ตั้งราคาค่าเช่าอย่างมีกลยุทธ์: การตั้งราคาค่าเช่าเป็นศิลปะที่ต้องสมดุลระหว่างผลตอบแทนที่ต้องการกับความเป็นจริงของตลาด อย่าตั้งราคาโดยดูแค่ต้องการได้เงินเท่าไร แต่จงดูว่าคู่แข่งรอบข้างตั้งเท่าไร ห้องเรามีจุดเด่นจุดด้อยอะไรที่พอจะคิดเพิ่มหรือต้องลดราคาสู้หรือไม่ แนะนำให้ตั้งราคาแบบยืดหยุ่นได้เล็กน้อย เช่น เผื่อส่วนลดสัก 5% จากราคาที่ประกาศ เพื่อให้ผู้เช่าต่อรองแล้วรู้สึกได้กำไร และคุณก็ยังอยู่ในช่วงที่รับได้ นอกจากนี้ การจัดโปรโมชัน สามารถช่วยดึงดูด เช่น ลดค่าเช่าเดือนแรก 50%, ฟรีค่าส่วนกลาง 1 ปี, หรือแถมทำความสะอาดห้องให้ทุกเดือน เป็นต้น แม้จะเป็นต้นทุนเพิ่มแต่ถ้าช่วยให้ปล่อยเช่าได้ไวขึ้นและผู้เช่าอยู่ยาว ก็คุ้มค่าในระยะยาว
6. คัดกรองผู้เช่าและทำสัญญารัดกุม: เมื่อมีผู้สนใจติดต่อมา อย่าใจร้อนตกลงทันที ควรมีการคัดกรองผู้เช่าเบื้องต้น เพื่อป้องกันปัญหาการค้างค่าเช่าหรือทำห้องเสียหาย เช่น ขอหลักฐานการทำงาน/รายได้, ตรวจสอบประวัติการเช่า (ถ้ามี) หรือพูดคุยซักถามให้มั่นใจว่าผู้เช่ามีวัตถุประสงค์การเช่าชัดเจน (เช่น มาเป็นครอบครัว, มาเรียน, มาทำงาน) ที่สำคัญ ทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ทุกครั้ง แม้จะเป็นคนรู้จักกันก็ตาม สัญญาที่ดีจะระบุเงื่อนไขและความรับผิดชอบของทั้งสองฝ่ายชัดเจน ป้องกันปัญหาฟ้องร้องในอนาคต ควรเรียกเงินประกันความเสียหาย 2 เดือน + ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนตามมาตรฐาน และเมื่อตกลงทุกอย่างแล้ว อย่าลืม ทำทะเบียนทรัพย์สิน ที่อยู่ในห้อง แนบเป็นภาคผนวกสัญญาให้ผู้เช่าเซ็นรับทราบรายการของและสภาพ ณ วันเริ่มเช่า
7. บริหารความสัมพันธ์กับผู้เช่า: เมื่อลูกค้าเข้ามาอยู่แล้ว การดูแลและบริการที่ดีจะช่วยให้เขาเช่าอยู่กับเรานานๆ ควรสื่อสารกับผู้เช่าอย่างมืออาชีพ ให้เขารู้สึกว่าสามารถติดต่อคุณได้เมื่อต้องการความช่วยเหลือ เช่น แจ้งซ่อมสิ่งของ คุณก็ควรดำเนินการเร็วที่สุดเท่าที่ทำได้ (หรืออย่างน้อยตอบรับและแจ้งกำหนดการชัดเจน) การเพิกเฉยต่อปัญหาของผู้เช่าจะทำให้เขาไม่ต่อสัญญา นอกจากนี้การยืดหยุ่นผ่อนปรนบ้างในกรณีสมควร เช่น ถ้าผู้เช่าจ่ายตรงเวลามาตลอด 11 เดือน เดือนสุดท้ายมีเหตุฉุกเฉินขอช้าหน่อยก็ควรรับฟัง เป็นต้น ความสัมพันธ์ที่ดีจะสร้าง ผู้เช่าประจำ ซึ่งมีค่ามากกว่าต้องเปลี่ยนคนเช่าบ่อยๆ ที่เสียทั้งเวลาและค่ารีโนเวท/ค่าเสียโอกาส
8. ติดตามสภาพตลาดและปรับตัว: ตลาดอสังหาและพฤติกรรมผู้เช่าไม่หยุดนิ่ง นักลงทุนต้องคอยอัปเดตความรู้และปรับกลยุทธ์อยู่เสมอ เช่น ในยุคที่แพลตฟอร์มเช่าระยะสั้น (Airbnb) บูม คุณอาจพิจารณาปล่อยเช่าระยะสั้นแทนในบางช่วงถ้ากฎหมายอำนวย เพราะรายได้รวมอาจดีกว่า หรือหากเกิดเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหม่ ผู้เช่าย้ายออกมาก คุณอาจต้องปรับลดค่าเช่าชั่วคราวสู้ตลาด หรือนำเสนอ “Value-added” ใหม่ๆ เช่น รวมค่าน้ำไฟในค่าเช่า, อัปเกรดอินเทอร์เน็ตความเร็วสูงให้ฟรี เพื่อรักษาผู้เช่าไว้ อย่ายึดติดกับแผนเดิมตายตัว ความยืดหยุ่นจะช่วยให้คุณฝ่าวิกฤตและฉวยโอกาสในยามตลาดเปลี่ยนแปลงได้

เมื่อปฏิบัติตามกลยุทธ์เหล่านี้ โอกาสที่การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดของคุณจะประสบความสำเร็จและให้กำไรที่น่าพอใจก็เพิ่มสูงขึ้น อย่าลืมว่าการลงทุนทุกอย่างมีความเสี่ยง แต่ความเสี่ยงนั้นลดทอนได้มากถ้าเราเตรียมพร้อมและมีความรู้เพียงพอ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เกี่ยวกับการเช่าคอนโด

Q1: การเช่าคอนโดต่างจากการเช่าอพาร์ตเมนต์อย่างไร?
A: การเช่าคอนโดหมายถึงการเช่าห้องชุดในอาคารชุดที่มีเจ้าของเป็นรายห้อง (เจ้าของห้องแต่ละยูนิตอาจเป็นบุคคลทั่วไป ไม่ใช่ผู้ประกอบการรายเดียว) ขณะที่การเช่าอพาร์ตเมนต์หมายถึงการเช่าห้องในอาคารที่มีเจ้าของคนเดียวดูแลทั้งตึก (มักเป็นห้องเช่ารายเดือนทั่วไป) ความแตกต่างคือ คอนโดมักมีสิ่งอำนวยความสะดวกและความเป็นส่วนตัวสูงกว่า เช่น มีสระว่ายน้ำ ฟิตเนส ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม. แต่มักมาพร้อม ค่าส่วนกลาง ที่เจ้าของหรือผู้เช่าอาจต้องรับภาระ ในขณะที่อพาร์ตเมนต์อาจไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากนัก แต่ก็ไม่มีค่าส่วนกลาง และการจัดการเรื่องต่างๆ ทำโดยเจ้าของคนเดียว ในเชิงกฎหมาย สัญญาเช่าคอนโดมักมีรายละเอียดมากกว่าและปฏิบัติตาม พรบ.อาคารชุด ในบางเรื่อง ส่วนการเช่าอพาร์ตเมนต์อยู่ภายใต้ พรบ.ให้เช่าอาคารฯ ที่เจ้าของต้องปฏิบัติตาม (เช่น การคิดมิเตอร์น้ำไฟในอัตราราชการ)

Q2: ผู้เช่าคอนโดต้องชำระค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง นอกจากค่าเช่ารายเดือน?
A: โดยทั่วไปผู้เช่าคอนโดจะมี ภาระค่าใช้จ่ายหลักๆ ดังนี้:

• เงินมัดจำ/ประกันความเสียหาย: ชำระครั้งเดียวตอนเริ่มสัญญา (ปกติ 2 เดือนของค่าเช่า) และจะได้รับคืนเมื่อสิ้นสุดสัญญาหากไม่มีความเสียหาย
• ค่าเช่าล่วงหน้า: ปกติเก็บ 1 เดือน ณ วันทำสัญญา เท่ากับค่าเช่าของเดือนแรก
• ค่าน้ำประปา: ตามมิเตอร์ของห้อง คิดตามอัตราที่นิติฯ กำหนด (บางที่คิดตามการประปา + ค่าบริการ) ผู้เช่าจ่ายตามปริมาณใช้จริงทุกเดือน
• ค่าไฟฟ้า: ตามมิเตอร์ห้อง จ่ายตามบิลการไฟฟ้า (เจ้าของมักให้ผู้เช่าชำระเองตรงกับการไฟฟ้า หรือจ่ายให้นิติฯ ที่คอนโดรวบรวมบิลมาก็ได้)
• ค่าอินเทอร์เน็ต/เคเบิลทีวี: หากผู้เช่าต้องการติดตั้ง Wi-Fi หรือกล่องเคเบิลทีวี มักเป็นค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง (เลือกแพ็กเกจและชำระรายเดือนกับผู้ให้บริการ)
• ค่าส่วนกลาง: ในกรณีส่วนใหญ่เจ้าของห้องจะรับผิดชอบค่าส่วนกลางโครงการ (ซึ่งเป็นค่าดูแลอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ รายปี) แต่บางครั้งอาจมีตกลงให้ผู้เช่าออกค่าส่วนกลางเอง (ควรระบุในสัญญาชัดเจน)
• ค่าใช้จ่ายอื่น: เช่น ค่าที่จอดรถ (บางคอนโดคิดค่าที่จอดรายเดือนสำหรับผู้เช่า 300-1,000 บาท), ค่าทำบัตรผ่าน/สติ๊กเกอร์, ค่าทำความสะอาด (ถ้าจ้างเพิ่ม) เป็นต้น ซึ่งขึ้นกับโครงการและข้อตกลงระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า

Q3: ถ้าต้องการย้ายออกก่อนหมดสัญญาเช่า ต้องทำอย่างไร และจะได้เงินประกันคืนหรือไม่?
A: โดยทั่วไปสัญญาเช่าคอนโดมาตรฐาน 1 ปี ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องเช่าให้ครบตามระยะเวลาที่ตกลง หากย้ายออกก่อนถือว่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่ามักมีสิทธิ์ ริบเงินประกันความเสียหายบางส่วนหรือทั้งหมด ตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ (เช่น บางสัญญาระบุว่าหากย้ายออกก่อนครบกำหนด เงินประกัน 2 เดือนจะไม่คืน) อย่างไรก็ดี ในทางปฏิบัติผู้เช่าสามารถเจรจากับผู้ให้เช้าล่วงหน้าเมื่อจำเป็นต้องย้ายออกก่อนครบสัญญา ทางออกที่เป็นธรรมคือ หาผู้เช่าใหม่มาสวมแทน ต่อสัญญาที่เหลือ โดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า วิธีนี้ผู้ให้เช่าไม่ขาดรายได้ ผู้เช่าเดิมก็อาจได้รับเงินประกันคืนเต็มจำนวน (หักค่าบำรุงถ้ามี) นอกจากนี้ บางกรณีผู้ให้เช่าใจดีอาจยอมยกเลิกสัญญาโดยคิดค่าเช่าแค่ถึงวันที่อยู่จริง และคืนมัดจำให้หากผู้เช่าดูแลห้องดี ทั้งนี้ทุกอย่างขึ้นกับความยืดหยุ่นของผู้ให้เช่าและการสื่อสาร ดังนั้นหากรู้ล่วงหน้าว่าจะต้องย้ายก่อนเวลา ควรแจ้งผู้ให้เช่าให้เร็วที่สุด เพื่อช่วยกันหาทางออกและลดความเสียหายทั้งสองฝ่าย

Q4: จะคำนวณ “ผลตอบแทนการเช่า (Rental Yield)” ของคอนโดที่ลงทุนได้อย่างไร?
A: สูตรการคำนวณ Gross Rental Yield (ผลตอบแทนขั้นต้นก่อนหักค่าใช้จ่าย) ทำได้โดย:
∗∗ผลตอบแทน(**ผลตอบแทน (%) = (ค่าเช่าที่ได้รับตลอดปี ÷ ราคาซื้อห้อง) × 100**∗∗ผลตอบแทน(
ตัวอย่างเช่น หากซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท แล้วปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท รายได้ค่าเช่าต่อปีคือ 180,000 บาท ดังนั้น Yield ขั้นต้น = (180,000 ÷ 3,000,000) × 100 = 6% ต่อปี การคำนวณนี้ช่วยให้นักลงทุนเปรียบเทียบความคุ้มค่าในการลงทุนกับทางเลือกอื่นๆ (เช่น ฝากธนาคารหรือซื้อพันธบัตร) อย่างไรก็ดี Gross Yield ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการถือครองทรัพย์สิน เช่น ค่าส่วนกลาง ภาษี ประกัน และช่วงเวลาที่ห้องว่างไม่มีผู้เช่า หากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดออก จะได้ Net Yield ซึ่งสะท้อนผลตอบแทนจริงที่เจ้าของได้รับ โดยปกติ Net Yield ของคอนโดในไทยจะต่ำกว่า Gross ประมาณ 1.5-2% ขึ้นกับค่าใช้จ่ายของแต่ละคน นักลงทุนที่ดีจึงควรคำนึงถึงทั้ง Gross และ Net Yield ในการประเมินโครงการลงทุนของตน

Q5: การปล่อยเช่าคอนโดต้องดำเนินการทางภาษีหรือข้อกฎหมายอะไรบ้าง?
A: เจ้าของห้องชุดที่ปล่อยเช่าในไทยมีภาระหน้าที่ทางกฎหมายที่ควรทราบ ได้แก่:

• ภาษีเงินได้: รายได้ค่าเช่าเป็นเงินได้ประเภทหนึ่ง ผู้ให้เช่าต้องยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หรือภาษีนิติบุคคลหากเจ้าของเป็นบริษัท) โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% สำหรับเงินได้ค่าเช่าได้ ซึ่งหมายความว่าเสียภาษีเฉพาะ 70% ของรายได้ค่าเช่า (ทั้งนี้ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือกรมสรรพากรเพื่อการยื่นภาษีที่ถูกต้อง)
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: กรณีคอนโดที่ปล่อยเช่า ถือว่าเข้าข่ายการใช้งานประเภทอื่น (มิใช่ที่อยู่อาศัยเจ้าของอยู่เอง) ตามกฎหมายภาษีที่ดินฯ เจ้าของจะต้องเสียภาษีที่ดินฯ ตามมูลค่าห้องชุด อัตราภาษีปัจจุบันสำหรับอสังหาฯ ประเภทอื่นจะสูงกว่าประเภทที่อยู่อาศัยหลักเล็กน้อย (แต่สำหรับห้องชุดราคามูลค่าไม่สูงมาก ภาษีส่วนนี้แต่ละปีจะไม่เยอะ)
• การแจ้งต่ออาคารชุด: ตามกฎหมายอาคารชุด ส่วนใหญ่แล้วไม่มีข้อห้ามการปล่อยเช่าระยะยาว (รายปี) แต่ บางนิติบุคคลอาคารชุดอาจมีกฎให้เจ้าของแจ้งข้อมูลผู้เช่ากับนิติฯ เพื่อการรักษาความปลอดภัยและการจัดการระบบต่างๆ ดังนั้นหลังจากทำสัญญาเช่า ควรแจ้งนิติบุคคลพร้อมมอบสำเนาบัตร/พาสปอร์ตผู้เช่า ให้ทางนิติฯ ออกบัตรผู้อยู่อาศัยและบัตรจอดรถให้ผู้เช่าด้วย
• กรณีเช่าระยะสั้น: สำคัญ - การปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวัน/รายสัปดาห์ เช่น ผ่าน Airbnb เข้าข่ายการทำธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาต ซึ่งผิดกฎหมายไทย เจ้าของห้องไม่ควรทำการปล่อยเช่าระยะสั้นที่ต่ำกว่า 30 วันเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายจากเจ้าหน้าที่และนิติบุคคลอาคารชุด (ยกเว้นคอนโดนั้นจดทะเบียนเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หรืออยู่ในพื้นที่ผ่อนผัน)

Q6: ในฐานะผู้เช่า มีสิทธิและหน้าที่อะไรที่ควรรู้?
A: สิทธิของผู้เช่า รวมถึงการได้รับการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินตามสัญญาอย่างเต็มที่ (เช่น ใช้พื้นที่ส่วนกลางคอนโดได้เหมือนเจ้าของ), สิทธิความเป็นส่วนตัวในที่เช่า (ผู้ให้เช่าจะเข้าห้องเช่าต้องได้รับอนุญาต), สิทธิได้รับเงินประกันคืนเมื่อครบสัญญาหากไม่มีความเสียหาย เป็นต้น ส่วน หน้าที่ของผู้เช่า ที่สำคัญได้แก่ ชำระค่าเช่าตรงเวลา, ดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี, ไม่ดัดแปลงห้องหรือทำผิดกฎของอาคาร, ไม่รบกวนเพื่อนบ้าน, และส่งมอบห้องคืนในสภาพเดิมเมื่อสิ้นสุดสัญญา หากผู้เช่าผิดนัดค่าเช่าหรือทำความเสียหาย ผู้ให้เช่ามีสิทธิยึดเงินประกันบางส่วนและยกเลิกสัญญาได้ตามเงื่อนไข นอกจากนี้ผู้เช่ามีหน้าที่ปฏิบัติตามกฎระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดเหมือนเจ้าของร่วมรายอื่น เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ (ถ้ามีกฎห้าม), ห้ามส่งเสียงดังเกินเวลาที่กำหนด, ปฏิบัติตามขั้นตอนการใช้สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ฯลฯ การรู้สิทธิและหน้าที่เหล่านี้จะช่วยให้ผู้เช่าอยู่ได้อย่างราบรื่นและรักษาความสัมพันธ์ที่ดีต่อผู้ให้เช่า

Q7: แนวโน้มค่าเช่าคอนโดในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร ควรรีบเช่าตอนนี้หรือรอดี?
A: จากข้อมูลปัจจุบัน แนวโน้มค่าเช่าคอนโดในระยะ 1-3 ปีข้างหน้า (ช่วงปี 2568-2570) มีแนวโน้ม ปรับเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยปัจจัยสนับสนุนคือเศรษฐกิจที่คาดว่าจะฟื้นตัวดีขึ้น การท่องเที่ยวและการลงทุนต่างชาติที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะสร้างดีมานด์ผู้เช่ามากขึ้น อย่างไรก็ดี ในบางพื้นที่ยังมีปริมาณคอนโดสร้างใหม่เข้ามาเติมตลาดต่อเนื่อง (เช่น กรุงเทพฯ บางโซน, เมือง EEC) ทำให้การแข่งขันแย่งผู้เช่ายังคงมีอยู่ จึงไม่น่าจะเกิดการปรับขึ้นค่าเช่าฉับพลันแรงๆ เหมือนช่วงบูมอดีต สำหรับผู้เช่า หากเจอห้องที่ถูกใจและราคาอยู่ในงบ ก็ควรเช่าเลย เพราะการรอต่อไปอาจเสี่ยงที่ห้องดีๆ จะถูกจับจองหมดและค่าเช่าโดยรวมอาจขยับสูงขึ้นเล็กน้อยในอนาคต แต่ถ้ายังไม่รีบใช้งาน ก็อาจติดตามตลาดไปเรื่อยๆ เนื่องจากช่วงนี้ยังถือว่าเป็น “ตลาดของผู้เช่า” อยู่ในหลายทำเล (มีตัวเลือกเยอะและต่อรองได้) ส่วนผู้ปล่อยเช่า/นักลงทุน แนวโน้มขาขึ้นแม้จะไม่หวือหวาแต่ชัดเจน หมายความว่าการลงทุนตอนนี้ยังมีโอกาสได้รับผลตอบแทนเพิ่มขึ้นในอนาคต ทั้งจากค่าเช่าที่สูงขึ้นและมูลค่าทรัพย์สินที่อาจเพิ่มขึ้นตามเงินเฟ้อและความต้องการ อย่างไรก็ตาม ควรเลือกทำเลและโครงการอย่างรอบคอบ เพราะแต่ละทำเลมีวัฏจักรของมัน เช่น บางทำเลอีก 2 ปีอาจเริ่ม oversupply แล้วค่าเช่าทรงหรือลดก็ได้ ดังนั้นการวิเคราะห์ข้อมูลจึงสำคัญ

หวังว่า FAQ นี้จะช่วยตอบข้อสงสัยพื้นฐานหลายๆ ประการที่ผู้อ่านทั้งฝั่งผู้เช่าและผู้ลงทุนมี หากมีประเด็นอื่นเพิ่มเติม ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หรือนิติบุคคลอาคารชุดในเคสที่เกี่ยวข้อง

แนวโน้มอนาคตของตลาดคอนโดให้เช่า (อีก 3-5 ปีข้างหน้า)

มองไปในอนาคตอันใกล้ ตลาดคอนโดให้เช่าไทยในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า (ประมาณ 2568-2572) มีปัจจัยหลายด้านที่จะกำหนดทิศทาง ดังนี้:

• สมดุลของอุปทานและอุปสงค์: หลังจากช่วงปี 2560-2565 ที่มีคอนโดสร้างใหม่จำนวนมากและเกิดภาวะอุปทานส่วนเกิน ในอีกไม่กี่ปีคาดว่า การเปิดตัวโครงการใหม่จะชะลอตัวลง เนื่องจากผู้ประกอบการระมัดระวังและระบายสต็อกเก่า ทำให้ซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยลง ประกอบกับ ดีมานด์เช่าที่เพิ่มขึ้น จากการเติบโตของเมืองและการกลับมาของชาวต่างชาติ ส่งผลดีให้อัตราการเช่าค่อยๆ ปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น คาดว่า ภายในปี 2570 หลายทำเลในกรุงเทพฯ และเมืองหลักจะมีอัตราเข้าพักของคอนโดสูงขึ้นใกล้ระดับก่อนปี 2563 กล่าวคือห้องว่างลดลง หากถึงจุดนั้นผู้เช่าอาจเริ่มเสียเปรียบในการต่อรองราคาและค่าเช่ามีแนวโน้มสูงขึ้นตามกลไกตลาด
• แนวโน้มค่าเช่าและราคาขาย: ตามการคาดการณ์ของบริษัทวิจัยตลาดอสังหาฯ ชั้นนำ คาดว่าค่าเช่าคอนโดจะ เติบโตปีละประมาณ 3-5% โดยเฉลี่ย ในช่วง 5 ปีข้างหน้า (มากน้อยต่างกันตามทำเล) สาเหตุจากทั้งเงินเฟ้อ ต้นทุนค่าส่วนกลางที่เพิ่ม และความต้องการเช่าที่ขยายตัว ขณะที่ราคาขายคอนโดอาจไม่ได้เพิ่มมากนักในบางทำเล (เนื่องจากยังมีสต็อกเหลือขาย) ผลคือ Rental Yield มีแนวโน้มขยับสูงขึ้นเล็กน้อย ซึ่งดึงดูดนักลงทุนให้กลับมาสนใจซื้อคอนโดปล่อยเช่าอีกครั้ง โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับผลตอบแทนต่ำๆ ของเงินฝากหรือพันธบัตร อย่างไรก็ตาม หากดอกเบี้ยเงินกู้ปรับลดในอนาคตและมาตรการรัฐกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยมีมากขึ้น คนบางส่วนอาจหันไปซื้อบ้านเองแทนการเช่า อัตราการเติบโตของค่าเช่าอาจถูกจำกัดไว้ไม่ให้สูงเกินไป
• การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและเมืองใหม่: โครงการรถไฟฟ้าและมอเตอร์เวย์ที่กำลังก่อสร้างจะพลิกโฉมทำเลใหม่ๆ เช่น สายสีเหลือง สีชมพู สีส้ม ในกรุงเทพฯ เมื่อเปิดใช้จะเกิด community ใหม่ตามแนวเส้นทาง ส่งผลให้ตลาดเช่าขยายไปยังชานเมืองมากขึ้น Local SEO ของตลาดเช่าจะไม่ได้กระจุกในใจกลางกรุงอย่างเดียวอีกต่อไป เช่น โซนมีนบุรี-บางกะปิ, โซนปากเกร็ด-เมืองทอง, โซนธนบุรีฝั่งตะวันตก จะกลายเป็นทำเลเช่าน่าสนใจขึ้นเพราะเดินทางสะดวกและค่าเช่าไม่แพง การเกิดขึ้นของ เขตเศรษฐกิจพิเศษ (เช่น EEC ในตะวันออก, เขตเศรษฐกิจภูมิภาค) จะสร้าง เมืองศูนย์กลางใหม่ ที่ดึงคนเข้าไปทำงาน ส่งผลให้ตลาดเช่าคอนโดในเมืองรองเหล่านั้นเติบโต เช่น ระยอง ชลบุรีตอนใน อุดรธานี ขอนแก่น เป็นต้น
• กลุ่มผู้เช่าเปลี่ยนแปลงไป: ในอนาคตเราจะเห็น สัดส่วนชาวต่างชาติผู้เช่าเพิ่มขึ้น อย่างต่อเนื่อง รัฐบาลไทยมีนโยบายดึงดูดชาวต่างชาติคุณภาพสูง (เช่น โครงการ Long-Term Resident Visa - LTR) ที่คาดว่าจะนำคนระดับผู้เชี่ยวชาญและผู้มั่งคั่งเข้ามาพำนักในไทยมากขึ้น คนกลุ่มนี้ต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพดีแต่ไม่จำเป็นต้องซื้อ จึงจะมาเพิ่มดีมานด์ในตลาดเช่า โดยเฉพาะคอนโดหรูในเมืองและวิลล่าตากอากาศ ส่วนคนไทยรุ่นใหม่ก็มีแนวโน้ม “เช่านานขึ้น ซื้อช้าลง” เนื่องจากค่านิยมเปลี่ยนไปและภาระหนี้การซื้อนั้นสูง การแต่งงานช้าลง มีบุตรช้าลง ก็ส่งผลให้คนอายุ 30-40 ยังเช่าคอนโดอยู่มากขึ้นแทนที่จะซื้อบ้าน ความต้องการห้องเช่าขนาด 2 ห้องนอนที่เหมาะกับอยู่อาศัยระยะยาวจึงเพิ่มขึ้น (ตามที่เห็นในข้อมูลว่าคนค้นหา 2 ห้องนอนมากสุด)
• เทคโนโลยีและแพลตฟอร์ม: การหาผู้เช่าและการบริหารทรัพย์จะง่ายขึ้นด้วยเทคโนโลยีที่พัฒนา เช่น การทำ Virtual Tour, VR Viewing ของห้อง จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ผู้สนใจเช่าสามารถชมที่พักผ่านออนไลน์แบบสมจริงก่อนตัดสินใจ การเซ็นสัญญาและชำระเงินก็จะออนไลน์มากขึ้น (Digital Contract, e-Payment) ลดความยุ่งยาก เจ้าของห้องที่ปรับใช้เทคโนโลยีเหล่านี้จะเข้าถึงลูกค้าได้กว้างและเร็วกว่า อีกทั้งยังมี แพลตฟอร์มบริหารการปล่อยเช่า (PropTech) ที่ช่วยเจ้าของจัดการหลายห้องพร้อมกันได้อย่างมีประสิทธิภาพ แม้เจ้าของจะอยู่ต่างประเทศก็สามารถบริหารห้องในไทยผ่านระบบออนไลน์ ตั้งแต่หาผู้เช่า เช็คเครดิต จัดการซ่อมบำรุง ผ่านผู้ให้บริการมืออาชีพ ทำให้ ตลาดเช่าเป็นสากลและโปร่งใสมากขึ้น ผู้เล่นรายย่อยก็แข่งขันได้ทัดเทียมบริษัทใหญ่
• ความยั่งยืนและคุณภาพชีวิต: ผู้เช่ารุ่นใหม่เริ่มให้ความสำคัญกับ สิ่งแวดล้อมและสุขภาพ มากขึ้น คอนโดที่มีองค์ประกอบ “เขียว” เช่น ใช้วัสดุประหยัดพลังงาน มีพื้นที่สีเขียวส่วนกลาง ระบบจัดการขยะรีไซเคิล หรือมีมาตรฐานความปลอดภัยด้านสุขภาพ (ระบบกรองอากาศ ฯลฯ) อาจกลายเป็นจุดขายในอนาคต ผู้เช่าพร้อมจ่ายเพิ่มเพื่อสิ่งเหล่านี้ ซึ่งผู้พัฒนาโครงการก็เริ่มปรับตัว เช่น สร้างโครงการที่ได้มาตรฐานอาคารเขียว (LEED, WELL) เป็นต้น เจ้าของห้องในโครงการเหล่านี้ก็อาจใช้เป็นจุดเด่นตั้งราคาเช่าสูงขึ้นได้

บทสรุปภาพรวม: ในอีก 3-5 ปีข้างหน้า ตลาดคอนโดให้เช่าไทยมีแนวโน้มเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไปและเข้าสู่ภาวะที่สมดุลขึ้น ผู้เช่าจะมีทางเลือกหลากหลายขึ้นในหลายทำเล แต่ก็อาจต้องจ่ายแพงขึ้นเล็กน้อยตามมาตรฐานชีวิตที่สูงขึ้น ส่วนนักลงทุนปล่อยเช่าจะได้รับผลตอบแทนดีขึ้นแต่ก็ต้องปรับตัวให้ทันกับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงและการแข่งขันที่ยังมีอยู่ ความยืดหยุ่นและการติดตามเทรนด์ จะเป็นกุญแจสำคัญ ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการลงทุนระยะยาว การมองไปข้างหน้าหลายปีช่วยให้ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช้าวางแผนการเงินและการใช้ชีวิตได้อย่างมั่นคงยิ่งขึ้น