บ้านสำหรับขายในประเทศไทย บ้านมือสอง

ภาพรวมตลาดบ้านในไทยปี 2567-2568 

ตลาดบ้านในประเทศไทยช่วงปี 2567-2568 มีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่เพิ่งฟื้นตัวหลังสถานการณ์โควิด-19:

• อุปสงค์ชะลอตัวในปี 2567: ตลอดปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2566 ทั้งด้านยอดซื้อขายและซัพพลาย ผู้บริโภคหลายกลุ่มชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อถูกกดดันโดยเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ราคาสินค้าและดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่ในระดับสูง ทำให้บ้านกลายเป็นสินทรัพย์ใหญ่ที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยเลือก “รอดู” (wait-and-see) ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยช่วงต้นปี 2567 หดตัวลงอย่างชัดเจน (ไตรมาส 1 ลดลงถึง -13% YoY ทั้งด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า)
• มาตรการกระตุ้นภาครัฐ: ในครึ่งหลังปี 2567 รัฐบาลได้ออก มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (จากเดิมครอบคลุมถึง 3 ล้านบาท) ซึ่งมีผลอย่างมากในการกระตุ้นการซื้อขายบ้านระดับกลางลงมา มาตรการนี้กระตุ้นให้เกิดการเร่งโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดก่อนสิ้นปี 2567 ส่งผลให้ไตรมาส 4/2567 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศกลับมาขยายตัว +1.3% YoY เป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกในรอบ 8 ไตรมาส โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทที่ได้รับอานิสงส์เต็มที่ ยอดโอนฯ เพิ่มขึ้นถึงประมาณ +15% แม้ว่าบ้านแนวราบโดยรวมทั้งปีจะยังมียอดโอนลดลงอยู่ก็ตาม
• สัดส่วนบ้านมือสองสูง: อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญคือ บ้านมือสองได้รับความนิยม เนื่องจากราคาบ้านใหม่ปรับสูงขึ้นตามต้นทุนที่ดินและวัสดุก่อสร้าง ผู้ซื้อจำนวนมากหันมามองหาบ้านมือสองสภาพดีที่ราคาย่อมเยากว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ยอดโอนบ้านแนวราบกว่า 71% เป็นบ้านมือสอง (คิดตามจำนวนหน่วย และคิดเป็น 52% ของมูลค่ารวม) สะท้อนว่าตลาดบ้านมือสองมีบทบาทมากขึ้นอย่างชัดเจน บ้านมือสองมักตั้งอยู่ในทำเลชุมชนเดิม มีสาธารณูปโภคครบ และราคาต่ำกว่าบ้านใหม่ในขนาดที่ดินใกล้เคียงกัน
• ตลาดระดับบนยังทรงตัว: แม้กลุ่มบ้านระดับกลาง-ล่างจะซบเซา แต่ตลาดบ้านระดับบนยังพอมีสัญญาณบวก บ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านขึ้นไปมียอดขายเพิ่มขึ้น ในปี 2567 ตรงข้ามกับเซกเมนต์อื่น ๆ โดยกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมากนัก ยอดโอนบ้านหรูระดับ >10 ล้านในไตรมาส 3/2567 เพิ่มขึ้น ~5.5% YoY สะท้อนว่าดีมานด์บ้านหรูยังแข็งแกร่งจากทั้งผู้ซื้อคนไทยฐานะดีและชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุน
• ซัพพลายโครงการใหม่ลดลงเล็กน้อย: ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอการเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรใหม่ในปี 2567 เพื่อระบายสต็อกที่มีและรอดูสถานการณ์ตลาด ทั้งปี 2567 คาดว่ามีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลประมาณ 85,000 หน่วย (ลดลง -11% YoY) อย่างไรก็ตามหลายบริษัทปรับกลยุทธ์เปิดโครงการใหม่เป็นเฟสเล็กลง เน้นโปรโมชันกระตุ้นยอดขาย เช่น ฟรีเฟอร์นิเจอร์ ส่วนลดเงินสด เพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่ยังลังเล
• แนวโน้มปี 2568 ฟื้นตัว: ก้าวสู่ปี 2568 ผู้เชี่ยวชาญคาดว่าตลาดบ้านจะปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อน โดยมีปัจจัยหนุนสำคัญคือ
• มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่ (เช่น โครงการกระตุ้นการลงทุน การท่องเที่ยว ฯลฯ) ที่จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อในประเทศ
• การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว โดยธนาคารแห่งประเทศไทยอนุญาตสินเชื่อที่อยู่อาศัยวงเงินสูงขึ้น (LTV สูงสุด 100-110%) สำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 1-2 ช่วง 1 พ.ค. 2568 - 30 มิ.ย. 2569 ทำให้ผู้ซื้อบ้านโดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่มีเงินดาวน์จำกัดสามารถกู้ได้มากขึ้น
• เศรษฐกิจและท่องเที่ยวฟื้นตัวเต็มที่: ภาคท่องเที่ยวในปี 2568 มีแนวโน้มกลับมาคึกคักเท่าก่อนโควิด นักท่องเที่ยวต่างชาติที่หลั่งไหลเข้ามาจะส่งผลดีต่อตลาดบ้านในเมืองท่องเที่ยว (เช่น ภูเก็ต พัทยา สมุย) ทั้งด้านการซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวและการลงทุนปล่อยเช่า

ทั้งนี้ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ) คาดการณ์ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2568 จะเพิ่มขึ้นราว +3.7% จากปี 2567 หรือประมาณ 3.63 แสนหน่วย จากปัจจัยบวกข้างต้น ขณะที่ซัพพลายเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลก็จะกลับมาเพิ่มขึ้น ~5% (ประมาณ 89,000 หน่วยในปี 2568) โดยผู้ประกอบการกลับมาเปิดโครงการใหม่มากขึ้นเมื่อเห็นสัญญาณดีมานด์เริ่มฟื้นตัว นับว่าตลาดบ้านไทยกำลังก้าวผ่านจุดต่ำสุดและเริ่มวงจรขาขึ้นอีกครั้งในช่วงปี 2568 นี้

เปรียบเทียบราคาบ้านและผลตอบแทนตามทำเล

ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดระดับราคาและผลตอบแทนการลงทุนของบ้านในไทย ด้านล่างคือการเปรียบเทียบราคาขายและอัตราผลตอบแทนการเช่า (Gross Rental Yield) ในทำเลหลัก ที่ได้รับความนิยมทั้งเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน:

หมายเหตุ: ตัวเลขข้างต้นเป็นราคาและผลตอบแทนเฉลี่ย/ค่ากลางของตลาดบ้านเดี่ยวแต่ละพื้นที่ (อ้างอิงข้อมูลไตรมาสล่าสุดของปี 2567-ต้นปี 2568) ระดับราคาจริงของบ้านแต่ละหลังจะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งเจาะจง ขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย สภาพและอายุทรัพย์สิน ฯลฯ ส่วนผลตอบแทนเช่า (Gross Yield) คำนวณจากค่าเช่ารายเดือน x 12 หารด้วยราคาบ้าน - ซึ่งอาจแตกต่างในแต่ละทรัพย์สินและประเภทการปล่อยเช่า (เช่าระยะยาว vs เช่ารายวันเพื่อการท่องเที่ยว)

จากตารางจะเห็นได้ว่า กรุงเทพฯและภูเก็ต เป็นทำเลที่ราคาบ้านเฉลี่ยสูงที่สุด (บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่มีราคาเกินสิบล้านบาท) เนื่องจากเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวตามลำดับ ขณะที่ เชียงใหม่ มีระดับราคาบ้านย่อมเยาที่สุด (เฉลี่ยประมาณ 5-6 ล้านบาท) ส่วน หัวหินและพัทยา อยู่ในช่วงกลางประมาณ 7-10 ล้านบาทต่อหลัง

ในแง่ ผลตอบแทนการเช่า ทำเลท่องเที่ยวอย่าง เกาะสมุย และ กรุงเทพฯ ให้ผลตอบแทนสูง ~6-7% ต่อปี โดยสมุยโดดเด่นเรื่องปล่อยเช่าวิลล่ารายวันให้นักท่องเที่ยวต่างชาติทำให้ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนสูง ส่วนกรุงเทพฯมีดีมานด์เช่าจากทั้งคนไทยและต่างชาติที่มาทำงาน ทำให้ตลาดเช่าคึกคัก ผลตอบแทนอยู่ในเกณฑ์ดี พัทยาและหัวหิน ให้ yield ราว 6% ใกล้เคียงกัน เพราะเป็นเมืองท่องเที่ยวและเมืองตากอากาศยอดนิยมไม่ไกลกรุงเทพฯ ดึงดูดทั้งผู้เช่าระยะยาว (คนทำงานใน EEC และชาวต่างชาติพักเกษียณ) และปล่อยเช่ารายวัน ภูเก็ต yield เฉลี่ย ~5.9% ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ปานกลาง เนื่องจากฐานราคาราคาขายที่สูงมาก (บ้านวิลล่าหรูราคาแพง) แม้ค่าเช่าจะสูงแต่เมื่อเทียบกับราคาซื้อแล้วผลตอบแทนเปอร์เซ็นต์จะถูกถัวเฉลี่ยลงมา ส่วน เชียงใหม่ yield ~5-6% ต่อปี สอดคล้องกับระดับราคาบ้านที่ไม่สูงมาก ตลาดเช่าหลัก ๆ มาจากชาวต่างชาติที่มาอยู่อาศัยระยะยาวและคนไทยที่ทำงานในพื้นที่

นอกจาก 6 ทำเลหลักที่ยกมาเปรียบเทียบข้างต้น ยังมี “ทำเลรอง” อื่น ๆ ที่น่าสนใจสำหรับการซื้อบ้านทั้งอยู่อาศัยเองและลงทุน ซึ่งราคายังไม่สูงเกินไปและมีแนวโน้มเติบโตในอนาคต อาทิ:

• โซนปริมณฑลกรุงเทพฯ: จังหวัดใกล้กรุงอย่าง นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ มีโครงการบ้านจัดสรรใหม่ๆ เกิดขึ้นต่อเนื่อง ราคาถูกกว่าในกรุงเทพฯ (บ้านหลังใหญ่ราคาเริ่ม ~3-5 ล้านบาท) แต่ยังเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก เหมาะสำหรับครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น โดยไม่ต้องจ่ายแพงเท่าบ้านในเมือง
• ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC): ทำเล ศรีราชา-ชลบุรี, ระยอง ได้รับแรงหนุนจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและนิคมอุตสาหกรรม ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ บ้านในโซนนี้ยังมีราคาถูกกว่าพัทยา สามารถซื้อไว้รองรับกลุ่มคนทำงานในอุตสาหกรรมและขยายตัวเมืองในอนาคต
• หัวเมืองใหญ่ในภูมิภาคอื่น: อย่าง นครราชสีมา (โคราช) ซึ่งเป็นศูนย์กลางอีสาน, ขอนแก่น อุดรธานี ที่เริ่มมีโครงการใหม่และดีมานด์จากคนท้องถิ่นและชาวต่างชาติที่มาทำงาน, สงขลา (หาดใหญ่) เมืองเศรษฐกิจใต้ที่มีประชากรหนาแน่น บ้านในทำเลเหล่านี้ราคาย่อมเยา (หลักล้านต้นๆ ถึง 2-3 ล้านบาท) และมีศักยภาพการเติบโตตามการพัฒนาโครงข่ายคมนาคม (เช่น รถไฟทางคู่และมอเตอร์เวย์ในภูมิภาค)
• ทำเลท่องเที่ยวรองและเมืองตากอากาศใหม่: เช่น เขาใหญ่-ปากช่อง ที่เป็นแหล่งบ้านพักตากอากาศของคนกรุง, เชียงราย ที่อากาศดีและเงียบสงบ, กาญจนบุรี ที่เริ่มบูมด้านการท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติ เป็นต้น พื้นที่เหล่านี้อาจไม่ได้มีประชากรมาก แต่ราคาที่ดินยังถูกและมีโอกาสพัฒนาขึ้นหากการท่องเที่ยวเติบโต

สรุปได้ว่า ไม่ว่าจะเป็นทำเลหลักหรือทำเลรอง ผู้ซื้อควรศึกษาตลาดในพื้นที่นั้นๆ อย่างรอบด้าน ทั้งแนวโน้มราคา ความต้องการเช่า และแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อประกอบการตัดสินใจซื้อบ้านได้คุ้มค่าที่สุด

วิเคราะห์กลุ่มผู้ซื้อ (Buyer Persona)

การทำความเข้าใจ “ใคร” คือผู้ซื้อบ้านแต่ละกลุ่ม จะช่วยให้เราวิเคราะห์ความต้องการและปัจจัยที่พวกเขาให้ความสำคัญเมื่อตัดสินใจซื้อบ้าน ดังนี้:

• ครอบครัว (Family): กลุ่มคู่แต่งงานที่มีลูกหรืออยู่กันเป็นครอบครัวใหญ่ มักมองหา บ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง มีจำนวนห้องนอนเพียงพอสำหรับสมาชิก (3-4 ห้องนอนขึ้นไป) และมีบริเวณพื้นที่สวนหรือที่จอดรถมากเป็นพิเศษ ปัจจัยสำคัญของครอบครัวคือ ทำเลที่ตั้งที่ปลอดภัยและใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับเด็ก เช่น ใกล้โรงเรียนที่มีคุณภาพ โรงพยาบาล สนามเด็กเล่น หรือห้างสรรพสินค้าสำหรับซื้อของใช้ นอกจากนี้ครอบครัวยังใส่ใจเรื่อง สิ่งแวดล้อมของโครงการ (มีรปภ. ดูแล, เพื่อนบ้านเป็นมิตร) และพื้นที่ส่วนกลางในโครงการ (สวนส่วนกลาง สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย) ที่ให้ลูกๆ ได้ทำกิจกรรมนอกบ้านอย่างปลอดภัย บ้านที่ตอบโจทย์ครอบครัวมักเป็นบ้านในโครงการจัดสรรชานเมืองที่สงบ ไม่พลุกพล่าน แต่เดินทางเข้าเมืองไม่ลำบาก และงบประมาณที่ครอบครัวมองหามักอยู่ในช่วง 3-8 ล้านบาท สำหรับบ้านหลังแรก (หรือสูงกว่านั้นในครอบครัวรายได้สูง)
• คนโสดวัยทำงาน - คู่รักไม่มีบุตร (Singles/Couples): ผู้ซื้อกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นวัยทำงานยุคใหม่ที่ยังไม่มีบุตรหรือแต่งงานใหม่ๆ ความต้องการจะแตกต่างจากครอบครัว กลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับ ความสะดวกสบายและไลฟ์สไตล์ใกล้เมือง บ้านที่เลือกอาจไม่ต้องหลังใหญ่โต แต่มักเน้นทำเลที่เดินทางสะดวกใกล้ที่ทำงานหรือใกล้รถไฟฟ้า หากเป็นคนโสดมักเริ่มจากซื้อคอนโดก่อน แต่มีไม่น้อยที่ต้องการ บ้านทาวน์โฮมหรือบ้านเดี่ยวขนาดเล็ก เพื่อพื้นที่ส่วนตัวและสามารถปรับแต่งต่อเติมได้ กลุ่มนี้นิยมทำเลในเมืองหรือใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์ (ร้านอาหาร คาเฟ่ แหล่งช้อปปิ้ง) เพราะชีวิตโสด/คู่ไม่มีลูกมีเวลาให้ความบันเทิงส่วนตัวมากกว่า บ้านที่ตอบโจทย์อาจเป็น ทาวน์โฮม 2-3 ชั้นในเมือง หรือ บ้านเดี่ยวขนาดย่อมในโครงการใกล้แหล่งงาน งบประมาณมักสอดคล้องกับรายได้วัยกลางคน เช่น ช่วง 2-5 ล้านบาทสำหรับทาวน์โฮม หรือ 5-10 ล้านบาทสำหรับบ้านเดี่ยวใกล้เมือง คนกลุ่มนี้ยังสนใจเรื่องดีไซน์และฟังก์ชันสมัยใหม่ในบ้าน เช่น สมาร์ทโฮม ระบบรักษาความปลอดภัยอัจฉริยะ เป็นต้น
• นักลงทุน (Investors): กลุ่มนี้ซื้อบ้านโดยมีเป้าหมายหลักเพื่อการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นปล่อยเช่าหรือเก็งกำไรขายต่อ นักลงทุนจะโฟกัสที่ ผลตอบแทนและศักยภาพการเพิ่มมูลค่า ของทรัพย์สินเป็นหลัก มากกว่าอารมณ์ความรู้สึกเหมือนผู้ซื้ออยู่อาศัยเอง สิ่งที่นักลงทุนมองหา ได้แก่:
• ทำเลที่มีดีมานด์เช่าสูง เช่น ใกล้ย่านธุรกิจ (CBD) ในเมืองกรุง ใกล้นิคมอุตสาหกรรม (บ้านแถบ EEC) หรือในเมืองท่องเที่ยว (ภูเก็ต พัทยา สมุย) เพราะปล่อยเช่าง่ายและได้ค่าเช่าดี
• อัตราผลตอบแทนการเช่า (Rental Yield) คุ้มค่า อย่างน้อย ~5-7% ขึ้นไปต่อปี หรือมีแนวโน้มราคาขึ้นในอนาคตจากโครงการพัฒนาพื้นที่รอบข้าง (เช่น ใกล้รถไฟฟ้า/ทางด่วนที่จะเปิดใหม่)
• บ้านมือสองราคาต่ำกว่าตลาด ก็เป็นที่สนใจ เพราะซื้อมารีโนเวทแล้วขายต่อทำกำไร (flip) ได้ นักลงทุนเหล่านี้จะวิเคราะห์เปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตร ค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่ และค่าใช้จ่ายในการถือครองอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจลงทุน
• งบลงทุนของนักลงทุนมีความยืดหยุ่น ขึ้นกับโอกาส บางรายเน้นทรัพย์ราคาต่ำหลักล้านปลายๆ ถึง 3 ล้านบาทเพื่อปล่อยเช่าง่าย (เช่น ทาวน์เฮาส์ให้เช่าคนทำงาน) ขณะที่นักลงทุนรายใหญ่ก็ไม่ลังเลที่จะซื้อบ้านหรูสิบกว่าล้านในภูเก็ตหรือกรุงเทพฯ หากเห็นศักยภาพปล่อยเช่ารายวันชาวต่างชาติหรือขายต่อทำกำไรใน 3-5 ปีข้างหน้า
• ผู้เกษียณอายุ (Retirees): ทั้งคนไทยวัยเกษียณและชาวต่างชาติที่มองหาบ้านพักหลังเกษียณ กลุ่มนี้ต้องการ บ้านที่อยู่อย่างสงบและสะดวกสบายในบั้นปลายชีวิต ทำเลยอดนิยมของผู้เกษียณ เช่น เมืองเงียบสงบน่าอยู่ อากาศดี ค่าครองชีพไม่สูง อย่างเชียงใหม่ เชียงราย หัวหิน หรือชานเมืองกรุงเทพฯ ที่ไม่วุ่นวาย บ้านที่มองหามักเป็น บ้านชั้นเดียวหรือสองชั้นที่ออกแบบเป็นมิตรกับผู้สูงอายุ (ไม่มีพื้นต่างระดับมาก มีห้องนอนชั้นล่าง) เพราะคำนึงถึงสุขภาพและการใช้ชีวิตในวัยที่เคลื่อนไหวไม่สะดวกเหมือนเดิม ผู้เกษียณจำนวนมากขายบ้านหลังใหญ่ในเมืองที่ลูกหลานโตแล้ว แล้วย้ายมาอยู่บ้านหลังเล็กลงท่ามกลางธรรมชาติ การเลือกบ้านจึงให้ความสำคัญกับ สิ่งแวดล้อมและชุมชนรอบข้าง เช่น อยู่ใกล้โรงพยาบาลดีๆ หรือมีเพื่อนบ้านวัยใกล้เคียงกัน มีตลาดและร้านสะดวกซื้อไม่ไกล งบประมาณของผู้เกษียณหลากหลายตามฐานะ บางส่วนใช้งบจำกัดหลักล้านต้นๆ จึงนิยมบ้านมือสองต่างจังหวัดราคาถูก ขณะที่บางส่วนมีงบมากจากเงินเกษียณ ก็เลือกซื้อบ้านรีสอร์ทหรูในหัวหินหรือภูเก็ตเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีที่สุด
• ผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง/บ้านพักตากอากาศ: กลุ่มนี้มักเป็นคนที่มีบ้านหลักอยู่แล้ว (ในเมืองหรือบ้านเกิด) และต้องการซื้อบ้านหลังที่สองไว้พักผ่อนในวันหยุดหรือไว้เป็นบ้านตากอากาศ เป็นกลุ่มที่เติบโตขึ้นมากหลังโควิดเพราะเทรนด์ Work from Home ทำให้หลายคนย้ายไปอยู่ต่างจังหวัดได้ บ้านที่มองหามักอยู่ในเมืองท่องเที่ยวหรือชนบทที่สงบ เช่น บ้านพักบนเขาที่เขาใหญ่ บ้านริมทะเลหัวหิน-ชะอำ หรือวิลล่าวิวทะเลที่สมุย งบประมาณขึ้นกับทำเล ถ้าเป็นบ้านตากอากาศใกล้กรุงเทพฯ อาจใช้บ้านราคา 3-6 ล้าน แต่ถ้าเป็นวิลล่าหรูในแหล่งท่องเที่ยวอาจหลักสิบล้าน ผู้ซื้อกลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับ บรรยากาศและวิวทิวทัศน์ ของบ้านเป็นหลัก เพราะซื้อเพื่อไลฟ์สไตล์และความสุขส่วนตัว ดังนั้นบ้านต้องอยู่ในโลเกชั่นที่ตอบโจทย์การพักผ่อน (เช่น วิวภูเขา ทะเล อากาศเย็นสบาย) มากกว่าความสะดวกการเดินทางแบบบ้านหลัก

โดยสรุป Buyer Persona แต่ละแบบมี Pain point และ ความต้องการ ที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน ผู้ที่กำลังขายบ้านหรือพัฒนาโครงการจึงควรทำการบ้านว่าเซกเมนต์ลูกค้าของตนคือใคร และเน้นจุดขายที่ตอบโจทย์กลุ่มนั้น ๆ เช่น โครงการบ้านสำหรับครอบครัวควรเน้นความปลอดภัยและส่วนกลางสำหรับเด็ก ในขณะที่บ้านสำหรับผู้สูงอายุควรออกแบบ Universal Design เป็นต้น

วิเคราะห์ประเภทบ้านและลักษณะทรัพย์สิน

ตลาดบ้านในไทยมี ประเภทของที่อยู่อาศัยแนวราบ หลายรูปแบบ ซึ่งแต่ละแบบมีจุดเด่นและข้อควรพิจารณาต่างกัน ดังนี้:

• บ้านเดี่ยว: ที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว (Detached House) หมายถึงบ้านหลังหนึ่งบนที่ดินแปลงหนึ่งที่ไม่ใช้ผนังหรือโครงสร้างร่วมกับบ้านหลังอื่น บ้านเดี่ยวเป็นประเภทบ้านที่มีความเป็นส่วนตัวสูงสุด ผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์ทั้งตัวบ้านและที่ดินโดยรอบ นิยมในหมู่ครอบครัวและผู้ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยเยอะ ข้อดีของบ้านเดี่ยวคือ มีพื้นที่รอบบ้านสามารถจัดสวนหรือขยายตัวบ้านในอนาคตได้ ไม่มีเสียงรบกวนจากบ้านติดกันเหมือนทาวน์เฮาส์ แต่ก็แลกมาด้วยราคาที่สูงกว่าบ้านประเภทอื่น เพราะที่ดินเป็นของตัวเองทั้งหมดและต้องรับผิดชอบดูแลเองทั้งหมด ปัจจุบันบ้านเดี่ยวใหม่ๆ ในโครงการจัดสรรจะมีหลายขนาดตั้งแต่ 50-60 ตร.วา ไปจนถึง 100 ตร.วาขึ้นไป ราคาก็แตกต่างตามทำเลและขนาดที่ดิน (เช่น บ้านเดี่ยวชานเมืองกรุงเทพฯ เริ่ม ~4-5 ล้านบาท ในขณะที่บ้านเดี่ยวใจกลางเมืองหรือย่านหรูอาจราคา 20-50 ล้านบาท)
• บ้านแฝด: บ้านแฝด (Twin House หรือ Semi-Detached House) คือบ้านสองหลังที่สร้างติดกันและใช้ผนังด้านหนึ่งร่วมกัน รูปลักษณ์ภายนอกมักดูคล้ายบ้านเดี่ยว แต่จริงๆ แล้วแต่ละยูนิตจะมี ผนังด้านหนึ่งเชื่อมต่อกัน เพื่อลดการใช้พื้นที่ บ้านแฝดมักจะมากับที่ดินขนาดประมาณ 35-50 ตร.วาต่อยูนิต ข้อดีคือได้ความรู้สึกคล้ายบ้านเดี่ยวแต่ราคาถูกลง เพราะผู้พัฒนาใช้ที่ดินคุ้มค่าขึ้น บ้านแฝดรุ่นใหม่หลายโครงการออกแบบให้ผนังที่ติดกันอยู่บริเวณโรงรถหรือพื้นที่เก็บของ เพื่อลดปัญหาเสียงรบกวนระหว่างบ้าน ข้อควรพิจารณาคือบ้านแฝดจะมี ความเป็นส่วนตัวน้อยกว่าบ้านเดี่ยวเล็กน้อย เนื่องจากมีผนังติดกับเพื่อนบ้านด้านหนึ่ง และพื้นที่รอบบ้านด้านติดกันนั้นอาจเป็นแค่รั้วกั้น อย่างไรก็ดี บ้านแฝดเป็นตัวเลือกยอดนิยมในกลุ่มคนที่อยากได้บ้านมีที่ดินเป็นของตัวเองแต่มีงบจำกัด เพราะราคาเริ่มต้นมักถูกกว่าบ้านเดี่ยวประมาณ 20-30%
• ทาวน์เฮาส์/ทาวน์โฮม: ที่อยู่อาศัยประเภท ทาวน์เฮาส์หรือทาวน์โฮม (Townhouse/Townhome) เป็นบ้านที่มีผนังด้านข้างติดกับบ้านอื่นทั้ง 2 ด้าน (ยกเว้นหลังริมแถวที่จะติดด้านเดียว) ลักษณะเป็นบ้านเรียงติดกันเป็นแถว ส่วนใหญ่ในไทยนิยมสร้าง 2-3 ชั้น มีพื้นที่หน้าบ้านเล็กน้อยสำหรับจอดรถ ทาวน์โฮมรุ่นใหม่ๆ มักอยู่ในโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและระบบรักษาความปลอดภัยใกล้เคียงบ้านเดี่ยว จุดเด่นคือ ราคาจับต้องได้ เมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยว เพราะใช้เนื้อที่ดินน้อยกว่า และเหมาะกับคนที่ต้องการอยู่อาศัยในทำเลเมือง ทาวน์โฮมหลายโครงการตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้าหรือถนนสายหลัก ทำให้เดินทางสะดวก ข้อจำกัดคือ ความเป็นส่วนตัวต่ำ กว่าบ้านเดี่ยว/บ้านแฝด ผนังที่ติดกันอาจมีเสียงทะลุถึงกันได้บ้าง และโดยมากไม่มีพื้นที่สวนรอบบ้าน อย่างมากก็เป็นลานซักล้างหลังบ้านเล็กๆ ทาวน์โฮมจึงเหมาะกับครอบครัวขนาดเล็กหรือคู่สามีภรรยาที่ยังไม่มีลูก ที่ต้องการบ้านราคาประหยัดและทำเลใกล้เมือง
• บ้านมือสอง: การแบ่งประเภทบ้านอีกมุมหนึ่งคือ บ้านใหม่ vs บ้านมือสอง (บ้านที่ผ่านการครอบครองมาแล้ว) บ้านมือสองมีข้อดีหลักๆ คือ ราคามักถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลและขนาดใกล้เคียงกัน อย่างที่กล่าวถึงก่อนหน้าว่าในตลาดจริง การโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบกว่า 70% เป็นบ้านมือสอง เนื่องจากคนซื้อสามารถประหยัดงบประมาณได้มาก และยังได้เห็นสภาพแวดล้อมจริงของบ้าน (เช่น เพื่อนบ้าน สังคมในโครงการ) ก่อนตัดสินใจ จุดเด่นอีกอย่างของบ้านมือสองคือ ต่อรองราคาได้ ยืดหยุ่นกว่าบ้านใหม่ที่ผู้ประกอบการตั้งราคาไว้ตายตัว อย่างไรก็ตาม บ้านมือสองก็มีข้อควรระวัง ได้แก่ สภาพตัวบ้านที่อาจเก่า ต้องตรวจสอบโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า ประปา ให้ละเอียด ค่าซ่อมแซมปรับปรุง ต้องเผื่อไว้ในงบด้วย หากเป็นบ้านที่มีอายุ 10-20 ปีขึ้นไป ผู้ซื้อมักต้องรีโนเวทใหม่บางส่วน (ทาสี เปลี่ยนสุขภัณฑ์ ซ่อมหลังคา ฯลฯ) ซึ่งเป็นต้นทุนเพิ่มเติม นอกจากนี้การซื้อบ้านมือสองต้องเช็คเอกสารสิทธิ์และภาระผูกพันต่างๆ ให้รอบคอบ เช่น โฉนดต้องไม่มีการจำนองหรือค้ำประกันใดๆ ค้างอยู่ น้ำไฟค้างชำระหรือไม่ เป็นต้น
• บ้านสร้างเอง vs บ้านโครงการ: ผู้ที่อยากมีบ้านสามารถเลือกได้ระหว่าง ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ที่พัฒนาโดยบริษัทอสังหาฯ หรือ ซื้อที่ดินปลูกบ้านเอง ข้อดีของบ้านโครงการคือ สะดวกและได้มาตรฐานครบวงจร ทั้งแบบบ้านที่ออกแบบมาเรียบร้อย ระบบสาธารณูปโภค (ถนน ไฟฟ้า น้ำประปา ท่อระบายน้ำ) และบางโครงการมีส่วนกลางให้ด้วย (สวน คลับเฮาส์ สระว่ายน้ำ) ผู้ซื้อเข้าอยู่ได้ทันทีหลังโอนบ้าน ลดความยุ่งยากในการบริหารงานก่อสร้างเอง แต่ก็ต้องยอมรับรูปแบบบ้านตามที่โครงการกำหนด (แก้ไขเปลี่ยนแปลงโครงสร้างยาก) และบ้านโครงการมักมี ค่าส่วนกลาง รายเดือน/ปีที่ต้องจ่ายเพื่อดูแลพื้นที่ส่วนกลาง ส่วนบ้านสร้างเองนั้น ผู้ซื้อสามารถซื้อที่ดินเปล่าแล้วจ้างสถาปนิกและผู้รับเหมามาสร้างบ้านตามใจชอบได้ ข้อดีคือได้บ้าน “สไตล์เรา” และวัสดุตามงบประมาณเรา บางครั้งต้นทุนค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรอาจถูกกว่าบ้านโครงการ (เพราะไม่มีกำไรผู้ประกอบการ) แต่ข้อเสียคือกระบวนการยุ่งยาก ต้องจัดการเองทุกขั้นตอน ตั้งแต่หาที่ดินขอสินเชื่อกู้สร้างบ้าน ขอใบอนุญาตก่อสร้าง ดูแลงานก่อสร้าง ซึ่งใช้เวลาหลายเดือนถึงเป็นปี และมีความเสี่ยงเรื่องผู้รับเหมาทิ้งงานหรืองบบานปลาย ผู้ที่เลือกปลูกบ้านเองควรมีประสบการณ์หรือความรู้พอตัว และควรมีเวลาควบคุมงานใกล้ชิด จะช่วยลดปัญหาได้

นอกจากนี้ยังมีลักษณะอื่นๆ ที่ผู้ซื้อมองเวลาเลือกบ้าน เช่น จำนวนชั้นของบ้าน - บ้านชั้นเดียวเหมาะกับผู้สูงอายุ ไม่มีบันได เดินสะดวก แต่กินที่ดินมากกว่าบ้านสองชั้นซึ่งเหมาะกับที่ดินเล็ก, บ้านหัวมุมหรือบ้านแปลงใน - บ้านหัวมุมมักได้เนื้อที่เพิ่มและมีความเป็นส่วนตัวสูงกว่า แต่บางคนก็เลี่ยงเพราะติดถนนสองด้าน อาจมีเสียงรบกวน, ทิศทางของบ้าน - คนไทยนิยมบ้านหันทิศเหนือหรือใต้เพื่อแดดไม่ร้อน เป็นต้น ผู้ซื้อควรพิจารณาปัจจัยเหล่านี้ประกอบกับประเภทบ้านเพื่อให้ได้บ้านที่ตรงใจและตอบโจทย์การอยู่อาศัยที่สุด

เคล็ดลับการเลือกซื้อบ้าน (พร้อมข้อกฎหมาย/ค่าใช้จ่ายที่ควรรู้)

การซื้อบ้าน เป็นการตัดสินใจทางการเงินที่ใหญ่และมีรายละเอียดมาก ผู้ซื้อจึงควรเตรียมความพร้อมทั้งด้านข้อมูลและงบประมาณอย่างรอบคอบ ต่อไปนี้คือเคล็ดลับและข้อควรรู้ในการเลือกซื้อบ้านในประเทศไทย:

1. กำหนดงบประมาณและวางแผนการเงินให้เหมาะสม: เริ่มแรกผู้ซื้อควรประเมินงบประมาณของตนเองอย่างรัดกุม “เราสามารถซื้อบ้านราคาเท่าไรโดยไม่ลำบากการเงิน?” กฎทั่วๆ ไปคือค่างวดผ่อนบ้านต่อเดือนควรไม่เกิน ~30-40% ของรายได้ครอบครัว เพื่อไม่ให้เป็นภาระเกินไป ดังนั้นดูรายได้และภาระหนี้ที่มี แล้วคำนวณราคาบ้านที่ผ่อนไหว ปัจจุบันธนาคารพาณิชย์ในไทยมักให้กู้สินเชื่อบ้านได้ 80-100% ของราคาประเมิน (บ้านหลังแรกอาจกู้ได้ 100% ตามเกณฑ์ LTV ที่ผ่อนปรนชั่วคราว) แต่ผู้ซื้อควรมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10-20% เพื่อให้ผ่อนต่อเดือนสบายขึ้น นอกจากนี้อย่าลืมเตรียมงบค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเงินสำรองเผื่อกรณีฉุกเฉินหลังย้ายเข้าบ้าน
2. ตรวจสอบเครดิตและเปรียบเทียบสินเชื่อ: หากต้องกู้ซื้อบ้าน ควรเช็คเครดิตบูโรของตนเองว่ามีประวัติค้างชำระหรือไม่ เพราะจะมีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อ เปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อบ้าน จากหลายธนาคาร ทั้งอัตราดอกเบี้ย (โปรโมชั่นดอกเบี้ยปีแรก ๆ และ MRR หลังหมดโปร) ระยะเวลาผ่อน (สูงสุด 30-40 ปี) และเงื่อนไขอื่น เช่น ค่าประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) วงเงินกู้สูงสุด ผู้ซื้ออาจยื่นกู้พร้อมกันหลายธนาคารเพื่อเลือกอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุด ธนาคารของรัฐอย่าง ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มักมีโครงการปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้มีรายได้น้อยเป็นช่วงๆ ซึ่งควรติดตามไว้ด้วย
3. เลือกทำเลและสำรวจพื้นที่โดยรอบ: Location, Location, Location สุภาษิตนี้ยังจริงเสมอ ทำเลส่งผลต่อคุณภาพชีวิตและมูลค่าทรัพย์สินในอนาคต เลือกทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคุณ เช่น ใกล้ที่ทำงานหรือติดทางด่วน/รถไฟฟ้าหากต้องเดินทางบ่อย ใกล้โรงเรียนลูก ใกล้บ้านญาติ ฯลฯ ควรสำรวจพื้นที่รอบๆ บ้านที่สนใจในช่วงเวลาต่างๆ (เช้า เย็น กลางคืน) เพื่อดูสภาพแวดล้อมจริง เช่น ตอนเช้ารถติดมากไหม มีเสียงดังหรือแสงไฟรบกวนตอนกลางคืนหรือไม่ น้ำท่วมขังเวลาฝนตกหรือเปล่า ย่านนั้นปลอดภัยน่าอยู่ไหม (ลองเดินสำรวจในซอยตอนค่ำๆ เพื่อดูความปลอดภัย) ถ้าเป็นบ้านโครงการ ควรดูประวัติผู้พัฒนาว่ามีชื่อเสียงดีไหม โครงการก่อนๆ มีปัญหาหรือเปล่า และเช็ค แผนผังโครงการ (Master Plan) ว่าบ้านหลังที่สนใจอยู่ตำแหน่งไหนในโครงการ (ใกล้ป้อมยาม สวน หรือถังขยะโครงการหรือไม่)
4. ตรวจสภาพบ้านอย่างละเอียด: ไม่ว่าจะเป็นบ้านใหม่หรือมือสอง การตรวจบ้าน (Home Inspection) เป็นขั้นตอนสำคัญมาก ก่อนโอนรับบ้านผู้ซื้อควรตรวจสอบตัวบ้านทุกจุด หรือจ้างวิศวกร/ช่างมืออาชีพช่วยตรวจ เพื่อมั่นใจว่าได้บ้านที่มีคุณภาพ ไม่มีปัญหาใหญ่แอบแฝง รายการที่ต้องตรวจ เช่น โครงสร้างบ้าน (มีรอยร้าวหรือไม่), พื้น-ผนัง-ฝ้า (ได้มาตรฐาน เรียบ ไม่มีรอยน้ำรั่วซึม), ระบบไฟฟ้า (ปลั๊ก ไฟ สวิตช์ ใช้งานได้ครบ), ระบบประปา (ลองเปิดน้ำทุกก๊อก เช็คแรงดันน้ำ การระบายน้ำทิ้ง ท่อน้ำไม่รั่ว), หลังคาและรางน้ำฝน (ไม่มีรอยรั่วหรือครอบหลังคาเปิด), ประตู-หน้าต่าง-ลูกบิด (เปิดปิดคล่อง ไม่ติดขัด ไม่มีช่องแสงหรือรอยรั่วลม), สุขภัณฑ์ห้องน้ำ (กดชักโครกไหลดี น้ำไม่ซึมตามขอบ), ถังบำบัด/บ่อเกรอะ (ถ้ามี ควรสอบถามตำแหน่งและวิธีดูแล) เป็นต้น หากพบปัญหาในบ้านใหม่ ควรแจ้งให้ผู้ประกอบการแก้ไขก่อนเซ็นรับมอบ ส่วนบ้านมือสอง หากพบจุดต้องซ่อม ควรประเมินค่าใช้จ่ายและเจรจาต่อรองราคากับผู้ขายตามความเหมาะสม
5. ศึกษาข้อกฎหมายและเอกสารสิทธิ์: การซื้อบ้านเกี่ยวข้องกับเอกสารทางกฎหมายหลายอย่าง ผู้ซื้อควรทำความเข้าใจหรือขอคำปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เอกสารสำคัญได้แก่:

• โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จดทะเบียน) ของแปลงที่ตั้งบ้าน - ควรเป็นโฉนดแบบมีเลขที่ชัดเจน ตรวจสอบชื่อเจ้าของตรงกับผู้ขาย และดูผังแปลงว่าไม่มีภาระจำยอมหรือเวนคืนใดๆ แนบอยู่ (ดูด้านหลังโฉนด)
• ใบอนุญาตก่อสร้าง (ถ้ามี) - สำหรับบ้านสร้างเอง ควรขอดูว่าเจ้าของเดิมขออนุญาตถูกต้องจากเทศบาล/อบต. หรือไม่
• ทะเบียนบ้าน - หลังซื้อขายต้องย้ายชื่อเจ้าของใหม่เข้าทะเบียนบ้าน ของเดิมผู้ขายควรย้ายออก
• สัญญาจะซื้อจะขาย - หากมีการวางมัดจำ ควรทำสัญญาลงลายลักษณ์อักษร ชัดเจนเรื่องราคาซื้อขายและเงื่อนไข (เช่น วันโอน ภาระภาษีใครจ่าย มัดจำไม่คืนกรณีใดบ้าง)
• สัญญากู้ยืมและจำนอง - ถ้ากู้ธนาคาร ผู้ซื้อจะมีสัญญากู้เงินและสัญญาจำนองบ้านต่อธนาคาร ณ วันที่โอน ควรอ่านให้เข้าใจถึงดอกเบี้ยและบทลงโทษกรณีผิดนัดชำระ
• หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ทด.13) - เอกสารที่ใช้ ณ วันโอนที่กรมที่ดิน ซึ่งระบุราคาซื้อขาย ใช้คำนวณภาษีอากร
• กรณีซื้อบ้านพร้อมที่ดินจากโครงการ - จะมีสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาแนบท้ายต่างๆ เช่น สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน, สัญญาจะซื้อจะขายสิ่งปลูกสร้าง แยกกัน (เนื่องจากกฎหมายกำหนด) ผู้ซื้อควรอ่านและทำความเข้าใจทุกหน้า และเก็บสำเนาไว้

1. คำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนและภาษีที่เกี่ยวข้อง: การโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่กรมที่ดินจะมี ค่าใช้จ่ายหลักๆ ดังนี้:

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ อัตรา 2% ของราคาประเมินที่ดิน+สิ่งปลูกสร้าง (แต่ในปี 2565-2566 รัฐลดเหลือ 0.01% สำหรับบ้าน/คอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และขยายเป็นราคา ≤7 ล้านบาทในปี 2567) กรณีไม่ได้อยู่ในช่วงลดค่าธรรมเนียม ผู้ซื้อขายมักต่อรองแบ่งจ่ายคนละครึ่ง (คนละครึ่งของ 2% คือคนละ 1%)
• ค่าจดจำนอง (กรณีกู้ธนาคาร) อัตรา 1% ของวงเงินกู้ธนาคาร ผู้กู้ต้องเป็นคนจ่าย ค่าใช้จ่ายส่วนนี้
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย อัตราก้าวหน้า (ประมาณ 0.5-3% ขึ้นกับราคาขายและจำนวนปีที่ถือครอง) ผู้ขาย เป็นผู้รับภาระ
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (กรณีผู้ขายถือครอง <5 ปีและไม่ได้อยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) หรืออากรแสตมป์ 0.5% (ถ้าขายพ้นเกณฑ์ธุรกิจเฉพาะ) ผู้ขายก็เป็นผู้จ่ายเช่นกัน
• นอกจากนี้มี ค่ามัดจำมิเตอร์ไฟฟ้า/ประปา ที่ต้องเปลี่ยนชื่อ (ไม่กี่ร้อยบาท) และ ค่าส่วนกลางค้างจ่าย (ถ้ามี) ของหมู่บ้านที่ผู้ขายยังไม่ได้ชำระ ซึ่งตามธรรมเนียมผู้ขายควรจ่ายให้ครบจนถึงวันโอน

ผู้ซื้อควรตกลงกับผู้ขายล่วงหน้าว่า “ใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้างวันโอน” เพื่อไม่มีปัญหาทีหลัง ส่วนใหญ่ผู้ซื้อจะเตรียมเงินมาจ่ายค่าธรรมเนียมโอนฝั่งตนเอง + ค่าจดจำนอง ส่วนผู้ขายรับผิดชอบภาษีต่างๆ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการเจรจา ในตลาดบ้านมือสองบางครั้งผู้ขายใจดีอาจรับออกค่าธรรมเนียมโอนทั้งหมดให้ หรือในทางกลับกันผู้ซื้ออาจยอมจ่ายภาษีให้ผู้ขายเพื่อเร่งการปิดดีล เป็นต้น ดังนั้น เขียนระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน จะดีที่สุด

1. เช็คค่าใช้จ่ายหลังซื้อบ้าน: นอกจากค่าใช้จ่ายวันโอนแล้ว หลังเราเป็นเจ้าของบ้านแล้วยังมีค่าใช้จ่ายต่อเนื่องที่ต้องบริหารจัดการ:

• ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน: หากบ้านอยู่ในโครงการจัดสรร จะมีค่าบริการส่วนกลางรายเดือน/ปี เพื่อดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลาง ความสะอาด รปภ. และสิ่งอำนวยความสะดวก ค่าใช้จ่ายนี้คิดตามขนาดที่ดินหรือบ้าน (เช่น ตารางวาละ XX บาทต่อเดือน) ผู้ซื้อควรถามนิติบุคคลหมู่บ้านถึงอัตราค่าส่วนกลางและประวัติการขึ้นค่าส่วนกลางที่ผ่านมา เพื่อวางแผนค่าใช้จ่าย
• ค่าซ่อมบำรุงและตกแต่ง: บ้านทุกหลังมีการสึกหรอตามเวลา ควรเตรียมงบประมาณสำหรับการซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ รายปี (เช่น ทาสีใหม่ทุก 5-10 ปี, ซ่อมแซมหลังคาและรางน้ำ, บำรุงรักษาแอร์) หากซื้อบ้านใหม่จากโครงการ มักมีการรับประกันโครงสร้าง 5-10 ปี และประกันตัวบ้าน 1-2 ปีแรก ผู้ซื้อควรใช้สิทธิตรวจพบปัญหาและแจ้งซ่อมก่อนประกันหมด
• ค่าประกันภัยบ้าน: แนะนำให้ทำ ประกันภัยที่อยู่อาศัย ไว้ เช่น ประกันอัคคีภัย (ไฟไหม้) ซึ่งธนาคารมักบังคับทำเมื่อกู้บ้าน แต่ผู้ซื้อควรพิจารณาประกันที่ครอบคลุมภัยอื่นๆ ด้วย เช่น น้ำท่วม ลมพายุ โจรกรรม เป็นต้น เบี้ยประกันบ้านมักไม่สูงมากเมื่อเทียบกับความคุ้มครอง ช่วยบริหารความเสี่ยงเหตุไม่คาดฝันได้ดี
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: กฎหมายใหม่กำหนดให้บ้านอยู่อาศัยทุกหลัง (รวมคอนโด) ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี แต่มี ยกเว้น/ลดหย่อน สำหรับบ้านหลังหลัก - มูลค่าประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาทจะได้รับยกเว้นภาษี 100% ดังนั้นโดยมากบ้านทั่วไปที่เราอยู่อาศัยเองจะยังไม่ต้องเสียภาษีนี้ (ยกเว้นบ้านหรูมากๆ) แต่ถ้ามีบ้านหลายหลัง หลังที่ 2 เป็นต้นไปจะต้องเสียภาษีตามอัตราที่เทศบาล/อบต. กำหนด (ประมาณ 0.02% ของราคาประเมินต่อปีสำหรับบ้านอยู่อาศัย) ซึ่งผู้ซื้อหลายรายไม่ทราบมาก่อน ควรสอบถามเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นหลังโอนบ้านเพื่อทราบยอดภาษี (ถ้ามี) และชำระให้ตรงเวลา

1. กฎหมายและข้อจำกัดอื่นๆ:

• ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทย: ตามกฎหมายไทย คนต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ (ยกเว้นกรณีลงทุนใหญ่ 40 ล้านบาทขึ้นไปและได้รับอนุญาตเป็นกรณีพิเศษ) ดังนั้นชาวต่างชาติซื้อบ้านเดี่ยว/ทาวน์โฮมไม่ได้ในนามตนเอง วิธีที่ทำได้คือ ให้คู่สมรสชาวไทยซื้อในชื่อของคู่สมรส (กรณีแต่งงานกับคนไทย) หรือ ซื้อผ่านนิติบุคคลจดทะเบียนไทย (คนต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49%) หรือ ซื้อสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) 30 ปี ซึ่งต่ออายุได้ ทั้งนี้หากคุณเป็นชาวต่างชาติ แนะนำปรึกษาทนายด้านอสังหาฯ เพื่อวางโครงสร้างการถือครองอย่างถูกกฎหมาย สำหรับคนไทยที่ซื้อบ้านเองไม่มีข้อห้ามเป็นพิเศษ ยกเว้นบางโซนที่ดินในเขตความมั่นคง (เช่น พื้นที่ใกล้ชายแดนบางแห่ง) จะซื้อขายกับคนต่างจังหวัดต้องได้รับอนุญาตกระทรวงกลาโหมก่อน เป็นต้น (กรณีนี้พบไม่บ่อย)
• ข้อกำหนดผังเมือง: ถ้าคุณซื้อที่ดินเปล่าเพื่อปลูกบ้านเอง ควรตรวจสอบ สีผังเมืองของแปลงที่ดินนั้น ว่าเป็นสีอะไร แต่ละสีบ่งบอกการใช้ประโยชน์ที่ดิน ผังเมืองสีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) สีส้ม (หนาแน่นปานกลาง) ฯลฯ สามารถปลูกบ้านได้ไม่มีปัญหา แต่ถ้าเป็นสีเขียว (ชนบทเกษตรกรรม) หรือสีม่วง (อุตสาหกรรม) อาจมีข้อจำกัดหรือสภาพแวดล้อมในอนาคตเปลี่ยนแปลงได้ นอกจากนี้ควรดู ข้อบังคับการก่อสร้าง เช่น เว้นระยะร่นจากเขตที่ดิน เทียบขนาดที่ดินกับแบบบ้านที่จะสร้างว่าผ่านเกณฑ์กฎหมายควบคุมอาคารไหม เป็นต้น
• ระวังมิจฉาชีพและ MOU ที่ไม่เป็นธรรม: ในการซื้อขายบ้านมือสอง ควรระวัง กลโกง เช่น ผู้แอบอ้างเป็นเจ้าของบ้านมาหลอกขาย (วิธีป้องกันคือตรวจโฉนดและขอดูบัตรประชาชนเทียบชื่อทุกครั้ง) หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่มีเงื่อนไขไม่เป็นธรรม (เช่น ยึดเงินมัดจำทั้งหมดแม้ผู้ขายผิดสัญญา) ควรอ่านสัญญาทุกบรรทัด ถ้าไม่เข้าใจควรสอบถามหรือขอปรึกษาผู้รู้ อย่ารีบลงนามเพราะเกรงใจ นอกจากนี้ควรทำธุรกรรมการเงินผ่านบัญชีธนาคารที่มีหลักฐาน เช่น แคชเชียร์เช็คในวันโอนหรือโอนผ่านบัญชี อย่าส่งมอบเงินสดก้อนใหญ่โดยไม่มีหลักฐาน

1. ใช้บริการมืออาชีพเมื่อจำเป็น: หากคุณไม่มีเวลาศึกษาทุกขั้นตอนละเอียด หรือซื้อบ้านมูลค่าสูงมากๆ การจ้างมืออาชีพช่วยดูแลสามารถลดความเสี่ยงได้ เช่น นายหน้าอสังหาฯ (Real Estate Agent) ที่มีใบอนุญาตและเชี่ยวชาญพื้นที่ จะช่วยคัดกรองบ้านตรงตามต้องการและต่อรองราคาแทนคุณ (โดยทั่วไปผู้ขายเป็นคนจ่ายค่านายหน้า 3% อยู่แล้ว ผู้ซื้อจึงได้บริการฟรี) หรือการปรึกษา ทนายความ/ที่ปรึกษากฎหมาย เพื่อตรวจร่างสัญญา ช่วยทำให้มั่นใจว่าไม่มีข้อเสียเปรียบทางกฎหมาย รวมถึง บริษัทตรวจบ้าน ก่อนโอนก็มีให้บริการหลายเจ้า ซึ่งคิดค่าบริการหลักพันแต่ช่วยชี้จุดแก้ไขในบ้านได้ละเอียด อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อส่วนใหญ่สามารถดำเนินการเองได้ในขั้นตอนมาตรฐาน เพียงแต่ต้องรอบคอบและไม่รีบร้อนเกินไป

สุดท้ายนี้ การซื้อบ้านเป็นเรื่อง “หัวใจนำสมอง” เช่นกัน นอกจากเหตุผลด้านการเงิน ทำเล กฎหมายต่างๆ ที่ต้องคิดอย่างเป็นระบบแล้ว “ความรู้สึก” ก็สำคัญเพราะบ้านจะเป็นที่อยู่อาศัยของเราในระยะยาว ลองถามใจตัวเอง ว่าชอบบ้านหลังนั้นจริงไหม รู้สึกได้เห็นตัวเองและครอบครัวมีความสุขที่นั่นหรือเปล่า บรรยากาศและสังคมตรงกับที่เราฝันไว้ไหม หากทุกอย่างลงตัวทั้งเหตุผลและความรู้สึก ก็มั่นใจได้มากขึ้นในการตัดสินใจซื้อบ้านหลังนั้นครับ

คำถามพบบ่อย (FAQ) เกี่ยวกับการซื้อบ้าน

Q: ควรซื้อบ้านใหม่จากโครงการหรือบ้านมือสองดี?
A: ขึ้นอยู่กับความต้องการและงบประมาณของคุณ บ้านใหม่ ข้อดีคือได้บ้านสภาพสดใหม่ เทคโนโลยีการก่อสร้างและวัสดุทันสมัย ไม่มีใครเคยอยู่อาศัยมาก่อน และมักมีการรับประกันจากผู้ประกอบการ อีกทั้งได้เลือกแปลง/แบบบ้านตามต้องการตั้งแต่ต้น ข้อเสียคือราคาสูงกว่าและสภาพแวดล้อมโครงการอาจยังไม่เต็มร้อย (ต้นไม้ยังไม่โต เพื่อนบ้านยังไม่มาก) ส่วน บ้านมือสอง ข้อดีคือราคาถูกลง สามารถต่อรองได้ และเห็นสภาพแวดล้อมจริง (เพื่อนบ้าน ระบบนิติฯ) บ้านบางหลังตกแต่งพร้อมอยู่ คุ้มค่ากว่า แต่ข้อเสียคือตัวบ้านอาจมีเสื่อมสภาพ ต้องเผื่องบซ่อมบำรุง และขั้นตอนโอนจะยุ่งยากกว่าบ้านโครงการเล็กน้อย (เพราะต้องตรวจเอกสารสิทธิ์ เช็คมิเตอร์น้ำไฟ ค้างค่าส่วนกลาง ฯลฯ) โดยสรุป ถ้ามีงบถึงและอยากได้ความสบายใจ บ้านใหม่ ก็ตอบโจทย์ แต่ถ้างบน้อยหรืออยากได้ทำเลที่บ้านใหม่ราคาเอื้อมไม่ถึง บ้านมือสอง เป็นทางเลือกที่ดี แนะนำให้ตรวจสภาพบ้านมือสองให้ละเอียดหรือจ้างผู้เชี่ยวชาญช่วยสำรวจ จะช่วยให้มั่นใจยิ่งขึ้น

Q: มีเงินเดือนประมาณ 30,000 บาท ซื้อบ้านราคาเท่าไรได้? ต้องดาวน์กี่เปอร์เซ็นต์?
A: โดยทั่วไปธนาคารจะประเมินความสามารถในการผ่อนของผู้กู้จากรายได้และภาระหนี้ ดังสูตรคร่าวๆ ที่ใช้คือ รายได้ต่อเดือน x 40% = จำนวนเงินที่ผ่อนบ้านต่อเดือนได้สูงสุด สมมติเงินเดือน 30,000 ไม่มีหนี้อื่น 40% ของ 30,000 = 12,000 บาท/เดือน อัตราดอกเบี้ยกู้บ้านปัจจุบัน ~6-7% ต่อปี ผ่อน 30 ปี เงินงวด 12,000 บาท จะกู้ได้ประมาณ 1.5 - 1.8 ล้านบาท (ขึ้นกับดอกเบี้ยที่ได้) ดังนั้นบ้านที่เหมาะสมจะราคา ~1.7 - 2 ล้านบาท (ดาวน์สัก 10% = 170,000 และกู้ที่เหลือ) แต่ถ้ามีรายได้อื่นเพิ่มหรือกู้ร่วมกับคู่สมรส รายได้รวมสูงขึ้นก็ซื้อบ้านราคาแพงขึ้นได้ ทั้งนี้ ธนาคารบางแห่งมีสูตรคำนวณต่างกัน และพิจารณาเคสรายบุคคล เช่น ประวัติเครดิต คนมีหนี้บัตรเครดิต/รถยนต์อยู่จะกู้ได้น้อยลง หรืออาชีพฟรีแลนซ์/ค้าขายที่รายได้ไม่แน่นอนธนาคารอาจพิจารณาเข้มงวดกว่า ควรลองปรึกษาเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารเพื่อประเมินวงเงินอย่างแม่นยำอีกครั้ง สำหรับเงินดาวน์ ปกติธนาคารอยากให้มีเงินดาวน์อย่างน้อย 10-20% ของราคาบ้าน (ยิ่งดาวน์เยอะ ดอกเบี้ยยิ่งดีและยอดผ่อนยิ่งน้อย) บางกรณีถ้าผู้กู้ประวัติดีและเป็นบ้านหลังแรก อาจกู้ 100% ได้ (ดาวน์ 0%) แต่จะเหลือภาระค่าจดจำนอง 1% และค่าโอนที่ต้องจ่ายเอง กรณีรายได้ค่อนข้างต่ำแนะนำให้มีเงินดาวน์ 10% เป็นอย่างน้อยเพื่อให้กู้ง่ายขึ้น

Q: ซื้อบ้านมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง?
A: สรุปขั้นตอนหลักๆ ในการซื้อบ้านมีดังนี้:

1. ค้นหาบ้านที่ถูกใจ - ผ่านทางออนไลน์ นายหน้า ป้ายประกาศ ฯลฯ คัดเลือกทำเลและงบที่เหมาะสม
2. นัดชมบ้านและเปรียบเทียบ - ไปดูสถานที่จริง เปรียบเทียบหลายๆ หลังในโซนเดียวกัน
3. วางมัดจำ/ทำสัญญาจะซื้อจะขาย - เมื่อตัดสินใจเลือกบ้าน ให้วางเงินมัดจำตามตกลง (ทั่วไป 5-10% ของราคาบ้าน) และทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุราคาซื้อขาย ชื่อผู้ซื้อผู้ขาย กำหนดโอน ภาระภาษีผู้ขาย/ผู้ซื้อ ฯลฯ
4. ยื่นกู้สินเชื่อ (ถ้าต้องการ) - นำสัญญาจะซื้อจะขายหรือใบจองไปยื่นกู้ธนาคาร พร้อมเอกสารรายได้ เครดิต ฯลฯ ธนาคารจะประเมินราคาบ้านและอนุมัติวงเงินให้ (ขั้นตอนนี้ใช้เวลา ~2-4 สัปดาห์)
5. ตรวจบ้าน (สำหรับบ้านใหม่) - โครงการจะนัดตรวจรับมอบบ้าน แก้ไขงานให้เรียบร้อยก่อนโอน
6. นัดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน - ผู้ซื้อผู้ขาย (และตัวแทนธนาคารกรณีกู้) ไปสำนักงานที่ดินจังหวัด/เขต โอนกรรมสิทธิ์ เปลี่ยนชื่อในโฉนด ชำระค่าธรรมเนียม/ภาษี/ค่าจดจำนองต่างๆ เรียบร้อย
7. รับมอบกุญแจบ้านและขึ้นบ้านใหม่ - หลังโอนเสร็จ บ้านเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ ก็รับโอนกุญแจจากเจ้าของเดิม (หรือตัวแทนโครงการ) เป็นอันเสร็จสิ้นขั้นตอน
   ในกรณีซื้อบ้านโครงการใหม่ ขั้นตอนจะง่ายขึ้นเล็กน้อยเพราะทางโครงการจัดการให้หลายเรื่อง เช่น ประสานธนาคาร นัดหมายกรมที่ดิน แต่สาระคือคล้ายกัน

Q: คนต่างชาติสามารถซื้อบ้าน/ที่ดินในไทยได้หรือไม่?
A: โดยกฎหมายไทย คนต่างชาติ (ชาวต่างประเทศ 100%) ไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือบ้านที่ติดที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ได้ ยกเว้นบางกรณีเช่น ซื้อในนิคมอุตสาหกรรมหรือมาตรการส่งเสริมการลงทุนที่ให้สิทธิ์พิเศษ แต่ในทางปฏิบัติทั่วไปต่างชาติซื้อบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมในชื่อของตนเอง ไม่ได้ ต่างชาติสามารถซื้อได้เฉพาะ คอนโดมิเนียม (ตามโควต้าต่างชาติ 49% ของโครงการ) อย่างถูกกฎหมาย อย่างไรก็ตาม มีวิธีที่ชาวต่างชาติหลายคนใช้คือ

• แต่งงานกับคนไทย - แล้วจดทะเบียนสมรสและซื้อในชื่อคู่สมรสคนไทย (ทั้งนี้ตอนจดทะเบียนที่ดิน คู่สมรสต่างชาติต้องเซ็นเอกสารยินยอมว่าเงินที่ซื้อเป็นสินสมรสยกให้ฝ่ายไทย)
• เช่าระยะยาว (Leasehold) - ต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าที่ดิน/บ้านจากเจ้าของคนไทยได้ นานสูงสุด 30 ปี และต่อสัญญาได้ (เช่าระยะยาวถือว่าถูกกฎหมายและสามารถจดทะเบียนในโฉนด)
• ถือผ่านบริษัทจดทะเบียนไทย - ตั้งบริษัทขึ้นมาโดยให้ตนเองถือหุ้นไม่เกิน 49% และหุ้นส่วนคนไทยถือ 51% (ซึ่งมักเป็น nominee) แล้วให้บริษัทนั้นซื้อบ้าน ครอบครองที่ดินแทน
  ทั้งหมดนี้มีข้อจำกัดและความเสี่ยงทางกฎหมายอยู่บ้าง ดังนั้น แนะนำปรึกษาทนาย หากชาวต่างชาติจริงจังจะซื้อบ้านในไทย สำหรับคู่สมรสชาวต่างชาติที่แต่งกับคนไทย หากจะซื้อบ้านเป็นชื่อสองคน (ใส่ชื่อทั้งคนไทยและต่างชาติบนโฉนด) ก็ทำไม่ได้ ต้องเป็นชื่อคนไทยเท่านั้น ต่างชาติเป็นเจ้าของร่วมที่ดินไม่ได้ แต่ถ้าเป็นชื่อคนไทยคนเดียว ต่างชาติสามารถทำ สัญญา Usage/Usufruct ให้ตนเองมีสิทธิ์ใช้อยู่อาศัยในบ้านตลอดชีวิตเพิ่มเติมได้ (ป้องกันความเสี่ยงกรณีเลิกราหรือคู่สมรสถึงแก่กรรม) ส่วนการโอนเงินจากต่างประเทศมาซื้อบ้าน ต้องระวังเอกสารหลักฐานการโอนเงินให้ถูกต้องเพื่อเวลาเอาเงินออกนอกประเทศ จะได้ไม่ติดขัด

Q: ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านมีอะไรบ้าง ใครเป็นคนจ่าย?
A: ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน มีหลักๆ ดังนี้:

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน+บ้าน - ตามธรรมเนียมมักแบ่งจ่ายคนละครึ่ง ระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย (ตกคนละ 1%) แต่บางครั้งต่อรองให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกทั้งหมดได้ ขึ้นกับที่ตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขาย
• ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ธนาคาร - ผู้ซื้อ/ผู้กู้ชำระ (กรณีกู้เงิน หากไม่กู้ไม่มีค่านี้)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย - คำนวณตามราคาประเมินและปีที่ถือครอง ผู้ขายชำระ (เป็นภาษีรายได้จากการขายอสังหาฯ ซึ่งเก็บ ณ วันโอนเลย ผู้ซื้อไม่ต้องเสีย)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% - ผู้ขายชำระ กรณีถือครอง <5 ปีและชื่อในทะเบียนบ้าน <1 ปี ถ้าไม่เข้าเกณฑ์นี้จะเสียเป็นอากรแสตมป์ 0.5% แทน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% - ผู้ขายชำระ (กรณีไม่เสียธุรกิจเฉพาะ ก็จะเสียอากรตัวนี้)
  โดยสรุปผู้ขายรับผิดชอบภาระภาษีต่างๆ เป็นหลัก ผู้ซื้อมีหลักๆ คือค่าธรรมเนียมโอนฝั่งตนกับค่าจำนอง แต่ทั้งนี้ทุกอย่าง ต่อรองได้ ก่อนวันโอน ควรเขียนระบุในสัญญาจะซื้อจะขายชัดเจน เช่น “ผู้ขายออกค่าธรรมเนียมโอนทั้งหมด ผู้ซื้อออกค่าจำนองของตนเอง ผู้ขายออกภาษีเงินได้-ธุรกิจฯ” เป็นต้น

Q: ซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่าคุ้มไหม ผลตอบแทนเฉลี่ยเท่าไร?
A: หากมองการปล่อยเช่าอย่างเดียว บ้านมีผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 4-6% ต่อปี ของมูลค่าบ้าน (กรณีปล่อยเช่าระยะยาว) ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์ปานกลางเมื่อเทียบกับการลงทุนประเภทอื่น ผลตอบแทนจะสูงหรือต่ำขึ้นกับทำเลและประเภทบ้าน เช่น บ้านทาวน์โฮมในนิคมฯ ปล่อยเช่าวันละ 8,000 บาท/เดือน บ้านราคาซื้อ 1.5 ล้านบาท Yield จะสูงถึง ~6.4% แต่ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวในกรุงราคา 10 ล้าน ค่าเช่าอาจ ~25,000 บาท Yield เพียง 3% กว่า อย่างไรก็ดี การลงทุนบ้านปล่อยเช่ามีข้อดี คือมีสินทรัพย์ที่มูลค่าขึ้นตามกาลเวลา (Capital Gain) ด้วย นอกจากค่าเช่า ยังมีโอกาสกำไรจากราคาบ้านที่สูงขึ้นเมื่อขายในอนาคต เฉลี่ยแล้วราคาบ้านในไทยเติบโตราว 3-5% ต่อปีในระยะยาว (ขึ้นกับทำเล) ดังนั้นถ้าถือลงทุนระยะยาว 10-20 ปี ผลตอบแทนรวม (ค่าเช่า+กำไรขาย) อาจสูงกว่า 8-10% ต่อปีได้ ซึ่ง “คุ้ม” หรือไม่ขึ้นกับความคาดหวังของผู้ลงทุน หากเทียบกับฝากเงินหรือบอนด์ 6% ก็ถือว่าคุ้ม แต่ถ้าเทียบกับลงทุนหุ้นที่หวังผลตอบแทนสองหลัก อสังหาฯ ก็อาจดูไม่หวือหวา ทั้งนี้บ้านให้เช่ายังมีเรื่อง ความสม่ำเสมอของรายได้ (บ้านอาจว่างผู้เช่า 1-2 เดือนระหว่างเปลี่ยนผู้เช่า หรือผู้เช่าค้างค่าเช่า) และ ค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุง ภาษี ที่ต้องหักออกมาคิดด้วย แนะนำว่าถ้าจะลงทุนปล่อยเช่า ควรเลือกทำเลที่มีคนเช่าต่อเนื่อง (ใกล้แหล่งงาน มหาวิทยาลัย) และบริหารจัดการดูแลผู้เช่าให้ดี จะช่วยเพิ่มความคุ้มค่าได้

Q: โครงการบ้านจัดสรรคืออะไร? ต่างจากซื้อที่ดินปลูกบ้านเองอย่างไร?
A: บ้านจัดสรร หมายถึงบ้านที่อยู่ในโครงการหมู่บ้านที่ผู้ประกอบการพัฒนา ที่ดินแปลงใหญ่ถูกแบ่งเป็นแปลงย่อย พร้อมตัดถนน สาธารณูปโภค แล้วสร้างบ้านขายเป็นหลังๆ ให้ลูกค้า ผู้ซื้อจะได้ทั้งตัวบ้านและที่ดินเหมือนบ้านทั่วไป แต่ต้องอยู่ภายใต้ข้อบังคับชุมชนหมู่บ้านนั้นๆ (เช่น สีรั้วต้องเป็นไปตามกำหนด ต่อเติมภายนอกต้องขออนุญาตนิติบุคคล) และมีค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายเพื่อดูแลความเรียบร้อยของโครงการ บ้านจัดสรรมีข้อดีคือ สะดวกและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ มีระบบความปลอดภัย ประตูทางเข้าออกหมู่บ้านเดียว เพื่อนบ้านได้รับการคัดเลือกในระดับหนึ่ง (เพราะต้องซื้อบ้านราคาใกล้เคียงกัน) เหมาะกับคนเมืองสมัยใหม่ ส่วน ซื้อที่ดินปลูกบ้านเอง ก็คือการซื้อที่ดินเปล่าในชุมชนทั่วไปแล้วจ้างสร้างบ้านเอง ข้อดีคือ อิสระในการออกแบบ ไม่ต้องขึ้นกับกฎหมู่บ้านจัดสรร (อยากเลี้ยงสัตว์ หลายโครงการหมู่บ้านไม่ให้เลี้ยง เป็นต้น) และไม่ต้องเสียค่าส่วนกลางรายปี แต่ข้อที่ต้องแลกมาคือคุณต้อง จัดการทุกอย่างเอง ดังที่กล่าวในหัวข้อก่อน ทั้งการหาที่ดิน ออกแบบบ้าน ขอก่อสร้าง ซ่อมบำรุงดูแลเอง ไม่มีนิติบุคคลมาช่วยจัดเก็บขยะ ดูแลความปลอดภัย หรือตัดต้นไม้ส่วนกลางอะไรให้ ดังนั้นถ้าชอบความง่ายและมีสังคมพร้อมอยู่ บ้านจัดสรรก็ตอบโจทย์ แต่ถ้าอยากได้ความเป็นส่วนตัวสูงสุดและไม่ชอบกฎระเบียบชุมชน การมีที่ดินและปลูกบ้านเองก็จะเหมาะสมกว่า

Q: ทำไมช่วงนี้โฆษณาบ้านใหม่ลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0% หมดเขตสิ้นปี เป็นจริงไหม?
A: เป็นจริงส่วนหนึ่งครับ เนื่องจากภาครัฐได้มีมติ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ตั้งแต่ช่วงปี 2564 เป็นต้นมาเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ซึ่งมาตรการนี้ต่ออายุมาหลายครั้ง ล่าสุดครอบคลุมบ้านใหม่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท (และปลายปี 2566 ขยายเพดานถึง 7 ล้านบาท) หมายความว่าหากซื้อบ้านในช่วงที่มาตรการมีผลและเข้าเกณฑ์ราคา ค่าธรรมเนียม 2% และค่าจดจำนอง 1% จะลดเหลืออย่างละ 0.01% ซึ่งเกือบเป็น 0 บาทเลย (เช่น ซื้อบ้าน 3 ล้านบาท แต่ละค่าเหลือ 300 บาท) ดังนั้นโครงการบ้านจึงโฆษณาว่า “ค่าโอน 0%” เพื่อจูงใจผู้ซื้อรีบตัดสินใจก่อนหมดเขตมาตรการนั่นเอง อย่างไรก็ดี มาตรการนี้มีระยะเวลาจำกัดตามประกาศรัฐบาล (เช่น ปี 2565-2566) หากท่านซื้อบ้านหลังหมดมาตรการแล้วก็ต้องกลับไปเสียอัตราปกติ 2%+1% อยู่ดี นอกจากนี้เพดานราคาที่ลดค่าธรรมเนียมยังจำกัดอยู่ ถ้าบ้านราคาสูงกว่ากำหนดก็ไม่ได้ลด (เช่น บ้าน 10 ล้าน ยังต้องเสียเต็ม) ดังนั้นตรวจสอบเงื่อนไขมาตรการล่าสุดก่อนเชื่อโฆษณา ส่วนใหญ่แล้วโครงการจะโฆษณาไม่ผิด แต่ “หมดเขตสิ้นปี” หมายถึงหมดเขตตามนโยบายรัฐ ไม่ใช่กลยุทธ์ของโครงการเอง