จับสัญญาณคอนโดในกทม. ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างไร

ตลาดคอนโดในกทม.นั้นอยู่ในช่วงของขาลงของผู้ประกอบการ แต่เป็นขาขึ้นของผู้บริโภคอย่างแท้จริง เพราะถึงแม้รายได้จากการขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ของผู้ประกอบการหลายรายจะเพิ่มขึ้น แต่กำไรกลับลดลงอย่างไม่น่าเชื่อ โดยรายงานจาก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) ได้รายงานภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในกรุงเทพฯ รวมไปถึงคอนโดในกทม.และคอนโดเช่าซื้อกทม.ด้วย

จับสัญญาณคอนโดในกทม.จากรายงาน CBRE

จากรายงาน MarketView : Bangkok Overall Property Market, Q1 2020 โดยแผนกวิจัยจาก CBRE ระบุว่าในไตรมาสที่ 1 ปี 2563 ที่ผ่านมาคอนโดในกทม.และคอนโดเช่าซื้อกทม.ยังคงอ่อนตัวลง ด้วยผลกระทบจตากวิกฤตโรคระบาดที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนอย่างโควิด 19 โดยตลาดคอนโดในกทม.และคอนโดเช่าซื้อกทม.ประสบกับอัตราการขายที่ช้า รวมไปถึงการเปิดตัวของจำนวนโครงการใหม่ที่ลดลง โดยมีจำนวนทั้งสิ้น 6,245 ยูนิต ลดลงถึง 64% (YoY) ซึ่งเป็นการเปิดตัวที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี 2554 ซึ่งกรุงเทพมหานครประสบกับเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ ซึ่งเป็นการเปิดตัวคอนโดในกทม.ใหม่ที่ต่ำสุดในรอบทศวรรษ โดยเหล่าผู้ประกอบการหลายคนก็ได้ออกมาประกาศแล้วว่า มีการปรับตัวโดยจะไม่เน้นการเปิดตัวคอนโดในกทม.ในปีนี้ จนกว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีการฟื้นตัว

ในขณะเดียวกันโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างดำเนินการขาย ก็มีการปิด Sale Gallery ชั่วคราว พร้อมมีการปรับราคาและปรับกลยุทธ์ทางการตลอดใหม่ ซึ่งการลดลงของ Sale Gallery ของคอนโดในกทม. ลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ เนื่องจากผู้ประกอบการหันไปทำตลาดผ่านช่องทางออนไลน์มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการใช้เทคโนโลยี Virtual Reality (VR) หรือผ่านช่องทาง Social Media อื่นๆ เป็นต้น

สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ของคอนโดในกทม.ในทำเลใจกลางเมืองทั้งหมด 665 ยูนิต มีจำนวนการเปิดตัวลดลงถึง 74% เมื่อเทียบกับปีก่อน ที่มการเปิดตัวถึง 2,517 ยูนิต ซึ่งฝ่ายวิจัยของ CBRE คาดว่าจะมีจำนวนโครงการใหม่คอนโดในกทม.จะยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องตลอดปี 2563 นี้ เนื่องจากผู้ประกอบการหันไปเร่งระบายสินค้าเก่ามากกว่า

รายงาน MarketView : Bangkok Overall Property Market, Q1 2020 โดยแผนกวิจัยจาก CBRE ยังระบุอีกว่าในไตรมาสที่ 1 ปี 2563 มีจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจำนวน 30,641 ยูนิต เพิ่มขึ้นเพียง 0.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งหมด แผนกวิจัยจาก CBRE คาดว่าจะสามารถระบายอุปทานได้ 59% หรือประมาณ 18,000 ยูนิต เนื่องจากเป็นยูนิตที่กำลังรอโอนและรอรับรู้รายได้

ตลาดคอนโดมิเนียมตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2563 เป็นอย่างไร

รายงาน CBRE MarketView: Bangkok Residential, Q2 2020, Lowest New Lunch Since 2009 จากแผนกวิจัย CBRE ระบุว่าในช่วงไตรมาสที่ 2 ตลาดคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ของกรุงเทพฯ สร้างสถิติการเปิดตัว New low ใหม่ โดยเปิดตัวเพียง 3,451 ยูนิต ลดลง 74% ซึ่งเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบ 11 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น โดยโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัว จะเป็นโครงการในระดับกลางถึงล่าง มีราคาต่อตารางเมตรที่ไม่สูงมากนัก ผิดจาก 3-4 ปีก่อนหน้าที่เน้นการเปิดตัวโครงการใหม่ในระดับ Luxury ขึ้นไป สะท้อนให้เห็นถึงการจับกลุ่มเรียลดีมานด์อย่างแท้จริง นอกจากนั้นยังหันไปกระหน่ำอัดโปรโมชั่นให้กับโครงการที่กำลังดำเนินการขาย พร้อมทั้งเร่งโอนในโครงการพร้อมอยู่ ทั้งนี้ก็เพื่อสร้างยอดรับรู้รายได้ให้มากที่สุด เห็นได้ชัดว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่เห็นไปในทางเดียวกันว่า ควรเน้นการสำรองเงินสดและชะลอตัวการเปิดโครงการใหม่ไปก่อนในช่วงปี 2563 นี้

ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างไร?

สำหรับความท้าทายที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญ ยังคงพบว่าจะมีอุปสรรคเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมกำลังประสบกับสภาพตลาดที่ผิดปกติ รวมไปถึงปัจจัยจากเศรษฐกิจที่หดตัวลง พร้อมกับความไม่เชื่อมั่นในสภาวะตลาดจากวิกฤตโควิด 19 ที่ส่งผลกระทบทั้งกับชาวไทยและชาวต่างชาติ ทำให้ผู้ประกอบการควรลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลง เน้นการระบายอุปทานสะสมด้วยการเร่งทำโปรโมชั่น เพื่อเพิ่มกระแสเงินสดภายในมือมากขึ้น รวมไปถึงควรต้องมองหาการลดต้นทุน และการมองหาแหล่งรายได้ใหม่ที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง (Recurring Income) เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคก็เริ่มหดตัวลงตามไปด้วย ทำให้รายได้จากแหล่งหลักอาจไม่เพียงพอให้ผู้ประกอบการจะสามารถสำรองเงินสดไว้รองรับกับสถานการณ์ที่ร้ายแรงที่สุดได้

ที่มา:
https://www.cbre.co.th/th/report-detail/thailand/bangkok-overall-marketview-q1-2020