ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ต ประกาศให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ในภูเก็ต

อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในภูเก็ต: รายงานวิเคราะห์ตลาดและแนวโน้มล่าสุด

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในภูเก็ต

ภูเก็ตเป็นจังหวัดท่องเที่ยวระดับโลกที่ดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวและผู้พำนักระยะยาวจำนวนมาก ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในภูเก็ตมีความคึกคักและเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา หลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 ผู้ประกอบการที่พักหลายรายได้ปรับตัวจากการปล่อยเช่าระยะสั้นแบบรายวันมาสู่การปล่อยเช่าระยะยาวมากขึ้น เมื่อการท่องเที่ยวฟื้นตัวเต็มที่ในปี 2565-2566 อุปสงค์การเช่าบ้านระยะยาวก็พุ่งสูงขึ้นอย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มดิจิทัลโนแมด (Digital Nomads) ที่เข้ามาทำงานจากระยะไกล กลุ่มผู้เกษียณอายุชาวต่างชาติที่เลือกภูเก็ตเป็นบ้านหลังที่สอง หรือชาวต่างชาติทั่วไปที่ต้องการพักอาศัยระยะยาวเพื่อหลีกหนีปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ ผลลัพธ์คือปริมาณผู้เช่าสนใจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในภูเก็ตเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และค่าเช่าบ้านในหลายพื้นที่ปรับตัวสูงเป็นประวัติการณ์ในรอบหลายปีที่ผ่านมา

ในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา ข้อมูลจากตลาดอสังหาฯ พบว่าจำนวนโอกาสในการเช่าที่อยู่อาศัยในภูเก็ตเพิ่มขึ้นกว่า 50% เมื่อเทียบระหว่างกลางปีและช่วงปลายปี ซึ่งเป็นสัญญาณของความต้องการที่พุ่งสูงขึ้นสอดคล้องกับฤดูกาลท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคักอีกครั้ง ค่าเช่าที่อยู่อาศัยเฉลี่ยก็ปรับตัวเพิ่มขึ้นโดยประมาณ 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สอดคล้องกับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของภูเก็ต เจ้าของบ้านหลายรายสามารถเข้าถึงกลุ่มผู้เช่าที่มีกำลังเช่าสูงทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติได้ง่ายขึ้นผ่านช่องทางออนไลน์และตัวแทนอสังหาฯ และด้วยปัจจัยส่งเสริมจากทั้งภาครัฐและเอกชน (เช่น โครงการเราเที่ยวด้วยกัน การทำการตลาดระดับโลกของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย ฯลฯ) ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในภูเก็ตมีแนวโน้มเติบโตสดใส

ควรทราบด้วยว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในภูเก็ตมีลักษณะเป็น ตลาดตามฤดูกาล (Seasonal Market) อย่างเด่นชัด ในช่วงไฮซีซัน (ประมาณเดือนพฤศจิกายน-เมษายน) ซึ่งเป็นหน้าท่องเที่ยว ราคาค่าเช่าบ้านและวิลล่ามักจะปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากมีดีมานด์จากนักท่องเที่ยวต่างชาติระยะยาวจำนวนมาก ขณะที่ช่วงโลว์ซีซัน (ประมาณพฤษภาคม-ตุลาคม) ความต้องการเช่าอาจลดลงบ้าง ผู้ให้เช่าบางรายเลือกเสนอส่วนลดพิเศษสำหรับการเช่าระยะยาวในช่วงโลว์ซีซันเพื่อดึงดูดผู้เช่าและรักษาระดับรายได้ให้ต่อเนื่องตลอดปี ดังนั้น ผู้ที่สนใจจะเช่าบ้านในภูเก็ตหรือผู้ลงทุนปล่อยเช่า ควรพิจารณาปัจจัยฤดูกาลและปรับกลยุทธ์ราคาให้เหมาะสม

อีกประเด็นสำคัญของภาพรวมตลาดคือการเปลี่ยนแปลงของกลุ่มผู้เช่าและอุปทานที่อยู่อาศัย ภูเก็ตแบ่งออกเป็น 3 อำเภอหลักคือ อำเภอเมืองภูเก็ต (บริเวณตัวเมือง), อำเภอกะทู้ (ย่านป่าตอง กะทู้) และอำเภอถลาง (ย่านตอนเหนือของเกาะ) ในแต่ละพื้นที่มีลักษณะตลาดเช่าที่แตกต่างกันไป ปัจจุบันนี้นักลงทุนและผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยรายใหญ่ของไทยหลายราย (เช่น แสนสิริ, บริษัทโบ๊ทพัฒนา ฯลฯ) ได้เข้ามาลงทุนโครงการบ้านและวิลล่าหรูเพื่อปล่อยเช่าในทำเลที่มีดีมานด์สูงทั่วภูเก็ต ทั้งย่านท่องเที่ยวอย่างป่าตองและกมลา ตลอดจนทำเลใหม่ๆ ที่กำลังได้รับความนิยม การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์ตลาดเช่าโดยเฉพาะนี้ช่วยเพิ่มอุปทานอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าคุณภาพดีเข้าสู่ตลาด แต่ขณะเดียวกันก็สร้างการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น ซึ่งเราจะวิเคราะห์ในส่วนท้ายเกี่ยวกับโอกาสและความเสี่ยง

โดยสรุปแล้ว ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในภูเก็ตปี 2567 แสดงถึงตลาดที่เติบโตและมีพลวัตสูง มีผู้เช่าหลากหลายกลุ่มและมีการแข่งขันด้านราคากับคุณภาพทรัพย์สิน ผู้ลงทุนและผู้สนใจเช่าควรติดตามแนวโน้มอย่างใกล้ชิด ทั้งปัจจัยเศรษฐกิจ การท่องเที่ยว และโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ ที่อาจส่งผลต่อตลาดในอนาคต

แนวโน้มราคาและความต้องการของผู้เช่า

ราคาเช่าบ้านในภูเก็ตมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2564-2566 ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นหลังยุคโควิด-19 ดังที่กล่าวไปข้างต้น ในปี 2566 ค่าเช่าที่อยู่อาศัยในภูเก็ตโดยรวมเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 10% จากปีก่อนหน้า ทั้งนี้หากแยกตามประเภทยูนิต จะพบความแตกต่างที่น่าสนใจ:

• คอนโดมิเนียมให้เช่า: ค่าเช่าคอนโดเฉลี่ยในภูเก็ตช่วงปลายปี 2566 อยู่ที่ราว 60,000-70,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือว่าสูงกว่าในกรุงเทพฯ ราว 10-15% และสูงกว่าค่าเช่าคอนโดในแหล่งท่องเที่ยวอื่นอย่างเกาะสมุยด้วย แม้ว่าคอนโดในภูเก็ตบางส่วนจะมีขนาดเล็กลงหรืออยู่นอกเมือง แต่ดีมานด์จากต่างชาติที่ต้องการอยู่ใกล้ชายหาดและสิ่งอำนวยความสะดวกได้ดันราคาเช่าขึ้นสูงกว่าตลาดเมืองหลวง
• บ้านเดี่ยว/วิลล่าให้เช่า: กลุ่มบ้านเดี่ยวและวิลล่ามีช่วงราคาเช่าที่กว้างมาก ขึ้นอยู่กับทำเลและความหรูหรา สำหรับบ้านเดี่ยวทั่วๆ ไปที่ไม่ได้มีสิ่งอำนวยความสะดวกพิเศษ ค่าเช่าอาจอยู่ตั้งแต่ 20,000-50,000 บาท/เดือน ในทำเลนอกเมืองหรือชานเมือง แต่สำหรับวิลล่าหรูพร้อมสระว่ายน้ำในทำเลยอดนิยมอย่างบางเทา, ลากูน่า, สุรินทร์ หรือกมลา ค่าเช่าอาจไต่ระดับขึ้นไปที่ หลักแสนบาทต่อเดือน และในบางกรณีวิลล่าระดับซูเปอร์ลักชัวรีอาจมีค่าเช่าสูงถึง หลักล้านบาทต่อเดือน เลยทีเดียว (เช่น วิลล่าริมทะเลขนาดใหญ่ที่มีหลายห้องนอนและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน) โดยเฉลี่ยแล้วค่าเช่าวิลล่าระดับไฮเอนด์ในภูเก็ตสูงกว่ากรุงเทพฯ และเกาะสมุยกว่า 20% ซึ่งสะท้อนสถานะของภูเก็ตในฐานะตลาดบ้านเช่าระดับพรีเมียมที่เป็นที่ต้องการของคนทั่วโลก
• บ้านพักตากอากาศและทาวน์เฮ้าส์: บ้านพักตากอากาศที่มีลักษณะคล้ายรีสอร์ต (เช่น บังกะโลใกล้ทะเล หรือบ้านไม้แบบไทยประยุกต์) มักปล่อยเช่าในเรทราคากลางๆ ประมาณ 30,000-70,000 บาท/เดือน ขึ้นกับความพิเศษของทำเลและการตกแต่ง ส่วนทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านแฝดในภูเก็ตที่มีให้เช่า (มักอยู่ในตัวเมืองหรือย่านชุมชนคนท้องถิ่น) จะมีค่าเช่าต่ำกว่าบ้านเดี่ยวมาก โดยอาจพบค่าเช่าอยู่ในช่วง 10,000-25,000 บาท/เดือน สำหรับทาวน์เฮ้าส์มาตรฐาน 2-3 ห้องนอน ซึ่งตอบโจทย์ผู้เช่าชาวไทยหรือชาวต่างชาติที่ต้องการประหยัดงบแต่ยังต้องการพื้นที่มากกว่าอยู่คอนโด

ลักษณะความต้องการของผู้เช่า (Demand) ในภูเก็ตมีความหลากหลายและเปลี่ยนแปลงตามสภาพการณ์โลกและกลุ่มประชากรที่เข้ามา เราสามารถจำแนกภาพรวมความต้องการได้ดังนี้:

• ชาวต่างชาติจากหลากหลายประเทศ: กลุ่มผู้เช่าหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าภูเก็ตยังคงเป็นชาวต่างชาติ โดยในช่วงปี 2565-2566 ที่ผ่านมา มีสองชาติที่โดดเด่นคือ รัสเซียและจีน ชาวรัสเซียจำนวนมากหลั่งไหลเข้ามาพำนักระยะยาวในภูเก็ตตั้งแต่เกิดสถานการณ์ความขัดแย้งในยูเครน ส่งผลให้ค่าเช่าที่พักในหลายพื้นที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว (มีรายงานว่าค่าเช่าในบางทำเลเพิ่มขึ้น 3-4 เท่าตัว ภายในเวลาไม่ถึงปี เนื่องจากดีมานด์จากชาวรัสเซียที่เข้ามาเช่าระยะยาวพร้อมครอบครัว) โดยชาวรัสเซียมักสนใจเช่าทั้งคอนโดติดทะเลและวิลล่าหรูเป็นหลัก ในเวลาเดียวกันชาวจีนที่มีกำลังซื้อสูงก็เริ่มเข้ามาซื้อบ้านหรูและคอนโดในภูเก็ตเพื่อลงทุนปล่อยเช่าให้เพื่อนร่วมชาติหรือนักท่องเที่ยวจีนกลุ่มใหม่ๆ ส่งผลให้ตลาดเช่ามีผู้เช่าชาวจีนเพิ่มขึ้นตามไปด้วย นอกจากนี้ยังมีชาวยุโรป อเมริกัน และออสเตรเลียบางส่วนที่กลับเข้ามาภูเก็ตหลังโควิด โดยกลุ่มยุโรป (เช่น อังกฤษ, เยอรมัน, ฝรั่งเศส, สแกนดิเนเวีย) ยังคงเป็นฐานลูกค้าหลักของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าระยะยาวในภูเก็ต โดยเฉพาะผู้เกษียณและผู้รักการใช้ชีวิตเมืองร้อน
• งบประมาณและความต้องการที่แตกต่างตามสัญชาติ: จากข้อมูลการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าออนไลน์ พบความแตกต่างที่น่าสนใจ เช่น ผู้เช่าชาวจีนจำนวนไม่น้อยมองหาคอนโดหรูหรือบ้านเช่าระดับลักชัวรี โดยมีงบประมาณเฉลี่ยสูงถึงประมาณ 200,000 บาท/เดือน สำหรับบ้านหรือคอนโดที่ต้องการ ขณะที่ผู้เช่าชาวอเมริกันมักมองหาคอนโดขนาดใหญ่หรือบ้านเป็นหลังในงบประมาณเฉลี่ยราว 80,000 บาท/เดือน และมีบางส่วนสนใจทาวน์เฮ้าส์ราคาเฉลี่ยประมาณ 50,000-60,000 บาท/เดือน ส่วนชาวยุโรปตะวันตกและสแกนดิเนเวีย (อังกฤษ เยอรมัน สวีเดน ฯลฯ) นั้นมีทั้งกลุ่มที่มองหาคอนโดระดับกลางติดชายหาด และกลุ่มที่เช่าวิลล่าหรูพร้อมครอบครัว ซึ่งงบประมาณของกลุ่มหลังนี้อาจสูงถึง 150,000-300,000 บาท/เดือน หรือมากกว่า โดยเฉพาะชาวเยอรมันและรัสเซียบางส่วนที่ยินดีจ่ายแพงเพื่อวิลล่าขนาดใหญ่ที่มีความเป็นส่วนตัว
• ดิจิทัลโนแมดและมืออาชีพต่างชาติ: ปรากฏการณ์ Work from Anywhere ทำให้ภูเก็ตเป็นหนึ่งในจุดหมายของชาวต่างชาติที่ทำงานออนไลน์ (ดิจิทัลโนแมด) กลุ่มนี้มักเป็นคนวัยทำงานตอนต้นถึงกลาง มีรายได้ในสกุลเงินต่างประเทศ และต้องการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าระยะกลางถึงยาวที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกด้านการทำงานครบครัน เช่น อินเทอร์เน็ตความเร็วสูง สถานที่เงียบสงบเหมาะแก่การทำงาน หรือใกล้กับ co-working space ความต้องการของกลุ่มนี้ดันให้ที่พักบางประเภทได้รับความนิยมมากขึ้น เช่น คอนโดหนึ่งหรือสองห้องนอนที่มีมุมทำงาน หรือบ้านวิลล่าหลังเล็กที่สามารถแชร์กันระหว่างเพื่อนร่วมงาน 2-3 คน พวกเขามักมองหาทำเลที่ไม่พลุกพล่านเกินไป (เช่น ราไวย์, เชิงทะเล, กมลา) แต่ยังเดินทางสะดวกและมีร้านกาแฟ/ร้านอาหารให้ใช้ชีวิตสะดวก งบประมาณของกลุ่มนี้แตกต่างกันไป แต่ส่วนใหญ่จะคำนึงถึงความคุ้มค่าเป็นหลัก ทำให้ที่พักระดับกลางถึงค่อนข้างหรูในภูเก็ตมีผู้เช่าประเภทนี้เข้ามาเติมเต็มเมื่อเทียบกับยุคก่อนโควิด
• ผู้เช่าชาวไทยและในประเทศ: แม้ว่าสัดส่วนหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าภูเก็ตจะเป็นชาวต่างชาติ แต่ก็มีผู้เช่าชาวไทยอยู่จำนวนหนึ่ง โดยมากเป็นคนที่ย้ายมาทำงานในภูเก็ต (เช่น พนักงานบริษัทข้ามชาติ, ผู้บริหารโรงแรม, ข้าราชการระดับสูง) หรือครอบครัวคนไทยจากจังหวัดอื่นที่ต้องการเปลี่ยนบรรยากาศมาลองใช้ชีวิตที่ภูเก็ตระยะหนึ่ง กลุ่มนี้มักมองหาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีลักษณะคล้ายบ้านพักอาศัยในกรุงเทพฯ คือ เน้นความสะดวกสบาย มีความปลอดภัย และใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงเรียน ค่าเช่าที่ยอมจ่ายอาจไม่สูงเท่าชาวต่างชาติกลุ่มบน แต่โดยเฉลี่ยก็อยู่ในระดับ 20,000-50,000 บาท/เดือน ตามรายได้ของครอบครัวคนไทยชนชั้นกลางขึ้นไป อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ตอบโจทย์กลุ่มนี้มักอยู่ในย่านชานเมืองภูเก็ตหรือในโครงการจัดสรรที่มีสังคมคุณภาพ

สรุปแล้ว แนวโน้มค่าเช่าในภูเก็ตเป็นขาขึ้นอย่างชัดเจนในช่วงปีล่าสุด และลักษณะความต้องการของผู้เช่าก็มีหลายระดับตั้งแต่ตลาดกลางจนถึงตลาดบน โดยมีแรงขับเคลื่อนสำคัญจากกลุ่มผู้เช่าต่างชาติ กระนั้น ผู้เช่าเองก็มีทางเลือกมากขึ้นตามอุปทานอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่เพิ่มเข้ามา ทำให้เจ้าของบ้านต้องปรับปรุงคุณภาพและเสนอราคาที่แข่งขันได้ การปรับตัวให้เข้าใจความต้องการเฉพาะของผู้เช่าแต่ละกลุ่มจะเป็นกุญแจสำคัญในการประสบความสำเร็จในตลาดนี้

ทำเลยอดนิยมและจุดแข็งของแต่ละพื้นที่ในภูเก็ต

ภูเก็ตมีทำเลหลากหลายที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าแตกต่างกันออกไป การเลือกทำเลที่เหมาะสมเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งสำหรับทั้งผู้เช่าและนักลงทุน ด้วยแต่ละโซนบนเกาะมีจุดเด่นและลักษณะเฉพาะตัว ดังนี้คือทำเลหลักๆ ที่ได้รับความนิยมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าภูเก็ต และจุดแข็ง (Strengths) ของแต่ละพื้นที่:

โซนชายหาดด้านตะวันตกตอนกลาง (ป่าตอง - กะรน - กะตะ)

ป่าตอง (Patong) ถือเป็นย่านท่องเที่ยวอันดับหนึ่งของภูเก็ตและเป็นทำเลที่คึกคักที่สุดสำหรับตลาดเช่าที่พัก จุดเด่นของป่าตองคือความสะดวกครบครัน ใกล้ชายหาดที่มีชื่อเสียงระดับโลก แหล่งบันเทิงยามค่ำคืน ร้านอาหารนานาชาติ และศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ผู้เช่าที่ต้องการความสะดวกและสีสันของชีวิตเมืองมักจะเลือกป่าตอง ไม่ว่าจะเป็นคนโสด กลุ่มเพื่อน หรือครอบครัวที่อยากได้บรรยากาศสนุกสนาน สำหรับที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียมเป็นประเภทที่โดดเด่นในย่านนี้ โดยมีให้เลือกตั้งแต่คอนโดราคาประหยัดจนถึงคอนโดหรูติดทะเล ข้อมูลล่าสุดชี้ว่าในช่วงกลางปี 2566 ป่าตองมีคอนโดให้เช่าประมาณ 147 ยูนิต โดยค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 30,000-40,000 บาท/เดือน (ราคาจะสูงขึ้นในฤดูท่องเที่ยว) โครงการคอนโดที่ได้รับความนิยม เช่น ป่าตองทาวเวอร์, เดอะป่าตอง ลอฟท์, และดีลักซ์คอนโดมิเนียม ซึ่งรองรับกลุ่มผู้เช่าตลาดกลางถึงบนที่ต้องการอยู่ในทำเลนี้ นอกจากนี้ในป่าตองและบริเวณใกล้เคียงยังมีบ้านพักตากอากาศและวิลล่าบนเนินเขาที่สามารถมองเห็นวิวทะเล สำหรับกลุ่มผู้เช่าที่ต้องการความเป็นส่วนตัวมากขึ้น แต่ยังได้อยู่ไม่ไกลจากแหล่งบันเทิง

กะตะ (Kata) และ กะรน (Karon) เป็นสองชายหาดที่อยู่ถัดลงมาทางใต้ของป่าตอง มีบรรยากาศผ่อนคลายและเงียบสงบกว่า แต่ยังคงมีร้านอาหาร ร้านค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกพอสมควร จุดแข็งของกะตะ-กะรนคือชายหาดที่สวยงามและเงียบสงบ เหมาะกับครอบครัวนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติที่ต้องการพักระยะยาวโดยเลี่ยงความวุ่นวายของป่าตอง ที่พักให้เช่าในย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมขนาดกลางและโรงแรม/รีสอร์ต (ในกรณีเช่าระยะยาวแบบเซอร์วิส) คอนโดมิเนียมในกะตะและกะรนมักอยู่บนเนินเขาหรือใกล้ทะเล มีวิวที่สวยและบรรยากาศดี ค่าเช่าเฉลี่ยจะสูงกว่าป่าตองเล็กน้อยเนื่องจากเน้นคุณภาพและความสงบ เช่น คอนโดซีวิว 1-2 ห้องนอนในกะตะอาจมีค่าเช่าราว 40,000-60,000 บาท/เดือน ผู้เช่าในโซนนี้ส่วนใหญ่เป็นคู่รักหรือครอบครัวชาวต่างชาติที่มองหาสมดุลระหว่างความสะดวก (ขับรถไม่ไกลจากป่าตอง) กับความเป็นส่วนตัว การเดินทางภายในพื้นที่อาจต้องใช้รถยนต์หรือรถจักรยานยนต์เนื่องจากพื้นที่เป็นเนินเขา

โซนหาดระดับไฮเอนด์ด้านตะวันตกเฉียงเหนือ (กมลา - สุรินทร์ - เชิงทะเล/บางเทา - ลากูน่า)

พื้นที่ฝั่งตะวันตกเฉียงเหนือของภูเก็ตเป็นที่รู้จักในฐานะทำเลที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์ มีความเงียบสงบและเป็นส่วนตัว สูงกว่าโซนป่าตอง-กะตะ เต็มไปด้วยวิลล่าหรูและรีสอร์ตระดับ 5 ดาว เหมาะกับผู้เช่าที่มีกำลังจ่ายสูง ต้องการความหรูหรา หรือบรรยากาศพักผ่อนอย่างแท้จริง

กมลา (Kamala) - เป็นชุมชนชายหาดที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นในกลุ่มนักลงทุนและผู้เช่าต่างชาติ จุดแข็งของกมลาคือความเงียบสงบ มีชายหาดกมลาที่สวยงามและชุมชนท้องถิ่นที่ยังคงความเรียบง่าย ในขณะเดียวกันกมลายังอยู่ไม่ไกลจากป่าตอง (ขับรถ ~15 นาที) ทำให้ผู้เช่าสามารถไปใช้ชีวิตกลางคืนหรือช้อปปิ้งที่ป่าตองได้สะดวกเมื่ออยาก กมลามีโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรีหลายแห่ง เช่น โครงการวิลล่า The Residence, โครงการ Cape Sol, และรีสอร์ตวิลล่าหรูระดับ ultra luxury หลายแห่ง จำนวนคอนโดให้เช่าในกมลาเองก็เพิ่มขึ้น ในช่วงปี 2566 กมลามีคอนโดเปิดให้เช่าประมาณ 120+ ยูนิต โดยค่าเช่าเฉลี่ยของคอนโดในกมลาอยู่ที่ราว 50,000 บาท/เดือน ซึ่งสูงกว่าป่าตองเนื่องจากเน้นตลาดบน ส่วนวิลล่าให้เช่าในกมลามีประมาณ 60-70 ยูนิต ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 130,000-150,000 บาท/เดือน วิลล่าหลายหลังในย่านนี้เป็นวิลล่าขนาดใหญ่บนไหล่เขา มองเห็นวิวทะเล มีสระว่ายน้ำส่วนตัวและพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง ผู้เช่าที่สนใจกมลามักเป็นคู่รักหรือครอบครัวต่างชาติที่ต้องการความเงียบสงบ หรูหรา และเป็นส่วนตัว โดยไม่แยแสที่จะต้องจ่ายค่าเช่าสูงเพื่อแลกกับคุณภาพชีวิตระดับไฮเอนด์

สุรินทร์ (Surin) - อยู่ติดกับกมลา เป็นชายหาดเล็กๆ ที่ขึ้นชื่อว่าสวยงามและน้ำทะเลใสสีมรกต พื้นที่สุรินทร์เต็มไปด้วยวิลล่าหรูระดับพรีเมียมและโรงแรม 5 ดาว เช่น โรงแรม Twinpalms, The Surin Phuket เป็นต้น ความพิเศษของสุรินทร์คือเป็นแหล่งรวมวิลล่าซูเปอร์ลักชัวรีที่มีราคาหลายสิบจนถึงร้อยล้านบาท ซึ่งนักลงทุนต่างชาติและเศรษฐีใช้เป็นบ้านพักตากอากาศ ผู้เช่าที่สนใจวิลล่าในสุรินทร์มักเป็นกลุ่มมหาเศรษฐีหรือดารานานาชาติ ดังนั้นจำนวนผู้เช่าระยะยาวจริงๆ ในสุรินทร์จะไม่มาก แต่ทุกยูนิตที่มีปล่อยเช่าล้วนแต่ราคาเช่ามหาโหด (เช่น วิลล่าติดหน้าผาวิวทะเลในสุรินทร์บางแห่งค่าเช่าเป็นรายเดือนอาจแตะ 300,000-500,000 บาท หรือมากกว่านั้น) จุดแข็งของสุรินทร์คือความหรูหราและเอ็กซ์คลูซีฟ บรรยากาศเงียบสงบและเป็นที่นิยมในกลุ่มผู้ต้องการพักผ่อนจริงจัง ความใกล้เคียงกับหาดกมลาและลากูน่าก็ทำให้ผู้เช่าสามารถเดินทางไปใช้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในละแวกนั้นได้ง่าย

เชิงทะเล/บางเทา (Cherngtalay/Bang Tao รวมถึงย่านลากูน่า) - พื้นที่เชิงทะเลและบางเทาในอำเภอถลางถือเป็นทำเลยอดนิยมตลอดกาลของตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าภูเก็ต โดยเฉพาะในกลุ่มชาวต่างชาติที่มาอยู่ระยะยาว ชื่อเสียงของ “ย่านลากูน่า” (Laguna) ซึ่งรวมรีสอร์ต โรงแรม และหมู่บ้านที่อยู่อาศัยหรูหลายแห่ง ทำให้โซนนี้มีความเป็นนานาชาติสูง มีชุมชนชาวต่างชาติขนาดใหญ่ (ทั้งชาวยุโรป รัสเซีย จีน ฯลฯ) จุดแข็งของบางเทา-ลากูน่าคือมีทุกอย่างครบครันสำหรับชีวิตคุณภาพ: หาดทรายบางเทาที่ยาวและสวยงาม, สนามกอล์ฟมาตรฐานนานาชาติ, ร้านอาหารและบีชคลับระดับไฮเอนด์ (เช่น Catch Beach Club), รวมถึงห้างสรรพสินค้าและคอมมูนิตี้มอลล์อย่าง Boat Avenue และ Porto de Phuket นอกจากนี้ยังตั้งอยู่ใกล้กับโรงเรียนนานาชาติชื่อดัง (เช่น โรงเรียนนานาชาติภูเก็ต British International School - แม้จะอยู่ในเขตเกาะแก้วซึ่งขับรถ ~20 นาที แต่บางเทาเป็นที่พักยอดนิยมของครอบครัวนักเรียน BIS, และ โรงเรียนนานาชาติ UWC Thailand ที่อยู่เขตใกล้เคียง) ทำให้ครอบครัวชาวต่างชาติที่มีบุตรหลานนิยมเช่าบ้านในบริเวณนี้เพื่อความสะดวก

ที่พักให้เช่าในโซนเชิงทะเล/บางเทาส่วนมากเป็นวิลล่าหรูระดับลักชัวรีและพูลวิลล่าที่อยู่ในโครงการจัดสรรหรือในบริเวณรีสอร์ต บางแห่งอยู่ติดทะเลหรือใกล้ลากูน่าเลยทีเดียว ค่าเช่าเฉลี่ยของวิลล่าในย่านนี้จะอยู่ในเกณฑ์สูง เช่น บ้านเดี่ยวหรู 3-4 ห้องนอนพร้อมสระว่ายน้ำอาจมีค่าเช่า 150,000-300,000 บาท/เดือน หรือมากกว่านั้นตามขนาดและความใหม่ ทั้งนี้มีข้อมูลจากแหล่งข่าวเศรษฐกิจว่าช่วงก่อนโควิดราคาที่ดินในบางเทาอยู่ที่ประมาณ 10-12 ล้านบาทต่อไร่ แต่ปัจจุบันขึ้นไปถึง 25 ล้านบาท/ไร่ สะท้อนถึงความต้องการครอบครองที่ดินและพัฒนาโครงการในย่านนี้อย่างสูง นอกจากวิลล่าแล้ว ในโซนลากูน่ายังมีโครงการคอนโดมิเนียมหรูและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่ปล่อยเช่าระยะยาว เพื่อตอบสนองชาวต่างชาติกลุ่มมืออาชีพและครอบครัวที่อาจยังไม่พร้อมเช่าบ้านหลังใหญ่ ค่าเช่าคอนโดในบางเทาก็จัดว่าสูงเช่นกัน (อาจเฉลี่ย 50,000-100,000 บาท/เดือน สำหรับคอนโด 2-3 ห้องนอนเห็นวิวทะเล)

หมายเหตุ: อย่างไรก็ดี มีข้อมูลที่น่าสนใจว่าปัจจุบันนี้บางเทาและเชิงทะเลอาจกำลังเผชิญภาวะ “อุปทานล้นตลาด” ในตลาดวิลล่าให้เช่า จากการที่มีโครงการใหม่ๆ สร้างวิลล่าเพิ่มจำนวนมากเพราะเชื่อมั่นในดีมานด์ ส่งผลให้ ณ ไตรมาส 3 ปี 2566 มีจำนวนวิลล่าในเชิงทะเลที่ประกาศเช่าสูงถึง 275 หลัง ซึ่งมากกว่าความต้องการจริงอยู่พอสมควร ผู้พัฒนาบางรายเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่หรือหันไปลงทุนในทำเลรองอื่นๆ เพื่อลดความเสี่ยง ทั้งนี้ สำหรับผู้เช่าหรือผู้ลงทุน หากสนใจทำเลบางเทา-ลากูน่า ควรศึกษาแนวโน้มตลาดและคู่แข่งให้รอบด้าน เพราะแม้จะเป็นทำเลทองที่ปล่อยเช่าง่ายและได้ราคาดี แต่การแข่งขันก็สูงและอาจต้องให้สิ่งที่ดีกว่าเจ้าอื่นเพื่อดึงดูดผู้เช่า

โซนที่พักอาศัยและชุมชนระยะยาวด้านใต้ (ราไวย์ - ในหาน - ฉลอง)

พื้นที่ตอนใต้ของภูเก็ต ได้แก่ ราไวย์, ในหาน, ฉลอง และบริเวณใกล้เคียง เป็นอีกโซนหนึ่งที่ได้รับความนิยมอย่างมากสำหรับการเช่าบ้านระยะยาว โดยเฉพาะในกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการอยู่อาศัยในสภาพแวดล้อมแบบท้องถิ่น มีความสงบ และค่าครองชีพไม่สูงเท่าย่านท่องเที่ยวหลัก

ราไวย์ (Rawai) - เป็นพื้นที่ริมชายฝั่งตอนใต้สุดของเกาะภูเก็ต มีชื่อเสียงด้านวิถีชีวิตชาวประมงและร้านอาหารทะเลสด ราไวย์ไม่มีชายหาดที่เล่นน้ำได้โดยตรง (ชายหาดราไวย์เป็นท่าเรือประมงและจุดขึ้นเรือไปเกาะแก่งต่างๆ) แต่ใกล้กันคือหาดในหานซึ่งเงียบสงบและสวยงาม ราไวย์กลายเป็นแหล่งชุมชนชาวต่างชาติระยะยาวอย่างคึกคักในช่วงสิบปีหลังมานี้ จุดแข็งของราไวย์คือค่าครองชีพที่ถูกกว่า ยังคงมีความรู้สึกแบบชุมชนท้องถิ่น ไม่เป็นเมืองจัดมากเกินไป แต่ก็มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ทั้งซูเปอร์มาร์เก็ต (Makro, Lotus’s สาขาฉลองอยู่ไม่ไกล), ร้านอาหารนานาชาติ, บาร์, โรงยิม, โรงเรียนนานาชาติขนาดเล็ก (ในพื้นที่ฉลอง-ราไวย์มีโรงเรียนนานาชาติขนาดเล็กหลายแห่ง เช่น โรงเรียนดาวรุ่ง เป็นต้น) ผู้เช่าที่นิยมอยู่ราไวย์มักเป็นชาวยุโรปตะวันออก อย่างชาวรัสเซียและยูเครนจำนวนมากที่มาตั้งรกรากชั่วคราวที่นี่ในช่วงสงคราม และยังมีกลุ่มชาวฝรั่งเศส เยอรมัน และเอเชียบางส่วนที่ชื่นชอบบรรยากาศเรียบง่าย

ที่พักให้เช่าในราไวย์ส่วนใหญ่คือบ้านเดี่ยวและวิลล่า (มีทั้งแบบมีและไม่มีสระว่ายน้ำ) รวมถึงทาวน์เฮ้าส์ตามโครงการจัดสรรขนาดเล็กและบ้านเช่าของชาวท้องถิ่น ในช่วงปี 2566 มีข้อมูลว่าราไวย์มีวิลล่าที่ประกาศเช่ามากถึง เกือบ 200 หลัง (ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนมากเมื่อเทียบกับดีมานด์) ทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกหลากหลายและเกิดการแข่งขันด้านราคา ค่าเช่าบ้านในราไวย์จะถูกกว่าย่านฝั่งตะวันตกหรูหราอย่างบางเทาหรือกมลาอย่างมาก เช่น บ้านเดี่ยว 2-3 ห้องนอนธรรมดาๆ ในราไวย์อาจเช่าอยู่ที่ 20,000-30,000 บาท/เดือน เท่านั้น ส่วนพูลวิลล่าขนาด 3 ห้องนอนในราไวย์ที่ไม่ได้ติดทะเลมากนัก ค่าเช่าอาจอยู่ประมาณ 50,000-80,000 บาท/เดือน ซึ่งนับว่าคุ้มค่ามากในสายตาชาวต่างชาติ ทำให้หลายคนเลือกมาอยู่ราไวย์เพราะได้บ้านขนาดใหญ่ขึ้นในงบประมาณเท่ากันหรือถูกกว่าย่านอื่น

ในหาน (Nai Harn) - อยู่ติดกับราไวย์ เป็นที่ตั้งของหาดในหานที่สวยงามและเงียบที่สุดแห่งหนึ่งของภูเก็ต พื้นที่ในหานมีลักษณะคล้ายราไวย์ (บางครั้งมักกล่าวรวมกันว่า “ราไวย์-ในหาน”) จุดเด่นของในหานคือความสงบ วิวทะเลสาบเล็กๆ (หนองน้ำในหาน) และโอบล้อมด้วยภูเขา ผู้เช่าหลายคนที่อยู่ในหานจะได้สัมผัสบรรยากาศผ่อนคลายเสมือนอยู่ชานเมือง ไม่พลุกพล่าน นักท่องเที่ยวระยะสั้นก็ไม่หนาแน่นมากนักเมื่อเทียบกับหาดใหญ่ๆ สิ่งอำนวยความสะดวกในในหานมีจำกัดกว่าราไวย์ (เพราะเป็นเขตที่อยู่อาศัยมากกว่าเขตการค้า) แต่ก็ใช้เวลาขับรถแค่ 5-10 นาทีไปยังราไวย์หรือฉลองเพื่อจับจ่ายได้ง่าย ที่พักในในหานส่วนมากเป็นวิลล่าและบ้านเดี่ยวที่สร้างบนเนินเขาหรือในซอยเงียบๆ เหมาะกับผู้ที่ต้องการความเป็นส่วนตัวสูง ค่าเช่าใกล้เคียงกับราไวย์หรืออาจสูงกว่าเล็กน้อยสำหรับบ้านที่เห็นวิวทะเล เช่น วิลล่าบนเนินเขาเห็นวิวหาดในหานค่าเช่าอาจอยู่ที่ 80,000-120,000 บาท/เดือน แต่หากเป็นบ้านทั่วไปในหมู่บ้านก็มีตั้งแต่ 25,000-60,000 บาท/เดือน ผู้เช่าส่วนหนึ่งในในหานเป็นชาวต่างชาติจากสหราชอาณาจักรและออสเตรเลียที่ชื่นชอบความสงบและเล่นเซิร์ฟ (หาดในหานเป็นจุดเล่นเซิร์ฟช่วงมรสุม)

ฉลอง (Chalong) - เป็นพื้นที่ที่ไม่ได้ติดชายหาดโดยตรง แต่สำคัญในฐานะศูนย์กลางชุมชนของตอนใต้ภูเก็ต ที่ตั้งของท่าเรือฉลอง (จุดออกเรือทัวร์ไปเกาะพีพีและเกาะอื่นๆ) และเป็นย่านที่มีร้านค้า ร้านอาหาร และบริการต่างๆ ครบครัน ฉลองมีประชากรท้องถิ่นเยอะ และเป็นที่ตั้งของวัดฉลองซึ่งโด่งดัง เรื่องจุดแข็งของฉลองคือความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต ค่าใช้จ่ายไม่สูงมาก และสามารถเดินทางไปยังหาดราไวย์-ในหาน (~10 นาที), ตัวเมืองภูเก็ต (~20 นาที) และย่านกะตะ-กะรน (~15 นาที) ได้ไม่ยาก นอกจากนี้ ฉลองยังเป็นที่ตั้งของโรงเรียนนานาชาติขนาดกลางอย่าง BCIS (British College of Phuket) และโรงเรียนขจรเกียรติ (Kajonkiet) จึงมีครอบครัวชาวต่างชาติบางส่วนที่เลือกพักอาศัยบริเวณนี้เพื่อใกล้สถานศึกษาของลูก ที่พักในฉลองส่วนใหญ่เป็นบ้านจัดสรรในโครงการหรือบ้านเช่าแบบไทยๆ ที่เจ้าของท้องถิ่นปล่อยเช่าโดยตรง ค่าเช่าบ้านในฉลองจะอยู่ในระดับปานกลางค่อนไปทางต่ำเมื่อเทียบกับโซนท่องเที่ยว เช่น บ้านเดี่ยว 3 ห้องนอนในโครงการที่ฉลองอาจเช่าได้ในราคา 15,000-30,000 บาท/เดือน เท่านั้น ทำให้ฉลองดึงดูดทั้งผู้เช่าชาวไทยที่มาทำงานในภูเก็ตและชาวต่างชาติที่ต้องการประหยัดงบ อีกทั้งฉลองยังมีชื่อเสียงในกลุ่มนักกีฬาและผู้รักสุขภาพ เนื่องจากมีถนนเส้นหนึ่งเต็มไปด้วยค่ายมวยไทยและฟิตเนส (เส้นซอยตาเอียด) ทำให้มีชาวต่างชาติที่มาอยู่ภูเก็ตช่วงสั้นๆ เพื่อฝึกมวยและออกกำลังกายเลือกพักย่านนี้จำนวนมาก (โดยมักเช่าห้องพักหรือบ้านแชร์กัน)

โซนใจกลางเมืองและพื้นที่ใกล้เคียง (ตัวเมืองภูเก็ต - กะทู้ - เกาะแก้ว)

นอกจากย่านชายหาดและชานเมืองแล้ว ตัวเมืองภูเก็ตและพื้นที่ตอนกลางของเกาะก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งของผู้เช่าบ้านระยะยาว โดยเฉพาะชาวไทยหรือชาวต่างชาติที่ต้องการความสะดวกสบายด้านเมือง และใกล้ที่ทำงานหรือสถานที่ราชการ

ตัวเมืองภูเก็ต (Phuket Town) - เป็นศูนย์กลางทางวัฒนธรรมและพาณิชย์ของจังหวัด เต็มไปด้วยสถาปัตยกรรมชิโน-โปรตุกีส ร้านอาหารท้องถิ่น ตลาดสด และห้างสรรพสินค้า จุดแข็งของการอยู่ในเมืองคือความสะดวกในการเดินทางระยะใกล้ (ไม่ต้องพึ่งรถยนต์มากนัก มีร้านค้าและบริการในระยะเดินถึงได้) และค่าเช่าที่ถูกกว่าบ้านริมทะเลมาก ผู้เช่าในเมืองภูเก็ตส่วนใหญ่จะเป็นคนทำงาน คนท้องถิ่น หรือชาวต่างชาติที่มาทำธุรกิจ/สอนหนังสือและชอบวิถีชีวิตแบบคนเมืองภูเก็ตมากกว่าชายหาด ที่พักให้เช่าในเมืองมีตั้งแต่อพาร์ตเมนต์ ห้องเช่าเล็กๆ ไปจนถึงบ้านแถว (shophouse) และบ้านเดี่ยวเก่าตามชุมชน ในกรณีบ้านทั้งหลัง ค่าเช่าในเมืองภูเก็ตอาจเริ่มต้นเพียง 8,000-15,000 บาท/เดือน สำหรับบ้านชั้นเดียวแบบท้องถิ่น หรือประมาณ 15,000-25,000 บาท/เดือน สำหรับทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านแฝด 2 ชั้น บางครอบครัวต่างชาติที่มาอยู่ระยะยาวและต้องการประหยัดงบประมาณ ก็เลือกเช่าบ้านโซนตัวเมืองเช่นกัน แม้จะไม่ได้ใกล้ชายหาด แต่ก็สามารถขับรถไปหาดต่างๆ ภายใน 20-30 นาที ทั้งนี้ ตัวเมืองยังมีแหล่งโรงเรียนทั้งไทยและนานาชาติ (เช่น โรงเรียนนานาชาติHeadStart ตั้งอยู่ที่เขารัง) จึงมีครอบครัวต่างชาติบางส่วนลงหลักปักฐานในเมืองเพื่อความสะดวกด้านการศึกษาของลูก

กะทู้ (Kathu) - อำเภอกะทู้เป็นพื้นที่กึ่งกลางระหว่างตัวเมืองภูเก็ตกับป่าตอง ประกอบด้วยเขตกะทู้ (ตัวอำเภอ) และป่าตอง ความโดดเด่นของเขตกะทู้คือเป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ วิทยาเขตภูเก็ต และสนามกอล์ฟหลายแห่ง (เช่น Phuket Country Club, Loch Palm Golf Club) รวมถึงแหล่งชุมชนชาวต่างชาติที่ทำงานในภูเก็ตเพราะอยู่ตรงกลางเดินทางไปทั้งเมืองและป่าตองง่าย จุดแข็งของการอยู่กะทู้คือความสงบแบบชานเมืองแต่เดินทางสะดวก และมีธรรมชาติ (วิวสนามกอล์ฟ ทะเลสาบ ภูเขา) รายล้อม บ้านเช่าในกะทู้ส่วนใหญ่เป็นบ้านในโครงการจัดสรรหรือบ้านเดี่ยวสร้างเอง มีทั้งกลุ่มบ้านราคาเอื้อมถึง (สำหรับคนทำงานทั่วไป) และบ้านหรูใกล้สนามกอล์ฟ (สำหรับชาวต่างชาติที่ชอบเล่นกอล์ฟ) ค่าเช่าบ้านในกะทู้ส่วนมากอยู่ในช่วง 12,000-30,000 บาท/เดือน สำหรับบ้านขนาด 2-3 ห้องนอนทั่วไป ซึ่งดึงดูดคนวัยทำงานและครอบครัวคนไทย/ต่างชาติที่อาจไม่ต้องการติดทะเลแต่ขอเดินทางสะดวก ตัวอย่างเช่น ในหมู่บ้าน Land & House Park ที่กะทู้ (เป็นโครงการใหญ่มีสวนและทะเลสาบส่วนกลาง) บ้านเดี่ยวให้เช่า 3 ห้องนอนอาจอยู่ราว 25,000 บาท/เดือน ซึ่งถือว่าคุ้มค่ามากเมื่อเทียบขนาดบ้านและสิ่งแวดล้อมที่ได้รับ

เกาะแก้ว (Koh Kaew) - พื้นที่เกาะแก้วอยู่ระหว่างอำเภอเมืองกับถลาง จุดสังเกตสำคัญคือเป็นที่ตั้งของ โรงเรียนนานาชาติบริติชภูเก็ต (BIS) และท่าจอดเรือยอร์ชหรู 2 แห่ง (Boat Lagoon และ Royal Phuket Marina) ทำให้ย่านนี้กลายเป็นชุมชนชาวต่างชาติระดับไฮเอนด์อีกแห่งหนึ่ง จุดแข็งของเกาะแก้วคือเหมาะสำหรับครอบครัวชาวต่างชาติที่มีลูกเข้าโรงเรียนนานาชาติ เพราะสามารถเดินทางไปโรงเรียนได้ภายในไม่กี่นาที อีกทั้งยังอยู่ไม่ไกลจากตัวเมือง (15 นาที) และห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ (Central Festival, Tesco Lotus สามารถขับรถไปได้ใน 10 นาที) ที่พักในเกาะแก้วส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรคุณภาพสูง และวิลล่าหรูริมคลองใน Boat Lagoon หรือ Royal Marina ค่าเช่าบ้านในย่านนี้ค่อนข้างสูงตามคุณภาพ เช่น บ้านเดี่ยว 3-4 ห้องนอนในโครงการ “สราญสิริ เกาะแก้ว” (โครงการของแสนสิริ) ค่าเช่าจะอยู่ราว 35,000-60,000 บาท/เดือน ซึ่งให้ผลตอบแทนผู้ลงทุนประมาณ 4-5% ต่อปีตามข้อมูลผู้พัฒนา ส่วนวิลล่าหรูติดท่าจอดเรือใน Boat Lagoon ที่มีสระว่ายน้ำส่วนตัวและที่จอดเรือยอร์ช ค่าเช่าอาจสูงถึง 100,000 บาท/เดือน หรือมากกว่า ทั้งนี้ เกาะแก้วมีความเงียบสงบ ปลอดภัย และมีสังคมเฉพาะของชาวต่างชาติที่มาจากหลายประเทศ ดังนั้นนักลงทุนไทยหลายรายจึงสนใจซื้อบ้านในโซนนี้เพื่อปล่อยเช่าระยะยาวให้ expat ครอบครัว ผลักดันราคาที่ดินและบ้านให้ขยับขึ้นต่อเนื่อง

นอกจากทำเลหลักที่กล่าวมา ยังมีพื้นที่อื่นๆ ในภูเก็ตที่กำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น เช่น ย่านตอนเหนือใกล้สนามบิน (ไม้ขาว - ในยาง) ซึ่งเคยไม่คึกคักนัก แต่ปัจจุบันมีโครงการวิลล่าและคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นหลายแห่ง เนื่องจากภาครัฐมีแผนขยายสนามบินนานาชาติภูเก็ตและก่อสร้างสนามบินใหม่ที่จังหวัดพังงาใกล้เคียง รวมถึงการพัฒนาระบบขนส่งรางเบา (รถไฟฟ้ารางเบาจากสนามบินเข้าสู่เมือง) หากโครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้เกิดขึ้นจริง พื้นที่ตอนเหนือของภูเก็ตจะกลายเป็นศูนย์กลางความเจริญใหม่และอาจเห็นดีมานด์อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพิ่มขึ้นในอนาคต

โดยสรุป การเลือกทำเลในภูเก็ตขึ้นอยู่กับเป้าหมายและไลฟ์สไตล์ของผู้เช่าเป็นสำคัญ หากต้องการความคึกคักและชีวิตเมือง ป่าตอง-กะตะ-กะรนคือตัวเลือกที่ดี หากต้องการความหรูหราเป็นส่วนตัว กมลา-สุรินทร์-บางเทาคือตอบโจทย์ หากอยากใช้ชีวิตเรียบง่ายท่ามกลางชุมชนท้องถิ่น ราไวย์-ฉลอง-ในหานเป็นทำเลที่เหมาะ รวมถึงผู้ที่ต้องการเน้นความสะดวกและใกล้สถานที่ทำงาน/โรงเรียน** ตัวเมืองภูเก็ต-กะทู้-เกาะแก้วก็เป็นตัวเลือกที่ไม่ควรมองข้าม** การเข้าใจจุดแข็งของแต่ละพื้นที่จะช่วยให้ทั้งผู้เช่าและนักลงทุนตัดสินใจได้อย่างเหมาะสมและตรงความต้องการมากที่สุด

ประเภทบ้านที่ให้เช่าในภูเก็ต

ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในภูเก็ตประกอบด้วยประเภทของที่พักหลากหลายรูปแบบ เพื่อตอบสนองความต้องการและงบประมาณของผู้เช่าที่แตกต่างกัน ดังนี้คือประเภทบ้าน/ที่พักอาศัยหลักๆ ที่มีปล่อยเช่าในภูเก็ตและลักษณะเด่นของแต่ละประเภท:

บ้านเดี่ยวชั้นเดียว

บ้านเดี่ยวชั้นเดียวหมายถึงบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินแปลงเดียว ไม่มีผนังติดกับบ้านหลังอื่น และมีเพียงหนึ่งชั้น (พื้นเดียว) บ้านลักษณะนี้มักพบในเขตชานเมืองหรือหมู่บ้านท้องถิ่นของภูเก็ต จุดเด่นคือดูแลง่าย ไม่มีบันได เหมาะกับผู้สูงอายุหรือครอบครัวขนาดเล็กที่ไม่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากเกินไป บ้านชั้นเดียวในภูเก็ตส่วนใหญ่มักมี 2-3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยประมาณ 80-150 ตร.ม. พร้อมที่จอดรถหนึ่งคัน บางหลังอาจมีสวนเล็กๆ ค่าเช่าของบ้านเดี่ยวชั้นเดียวจะขึ้นอยู่กับทำเลและความใหม่ของบ้าน หากอยู่ในเมืองหรือใกล้แหล่งชุมชน ราคาค่าเช่าอาจประมาณ 10,000-20,000 บาท/เดือน ในขณะที่บ้านชั้นเดียวในเขตนอกเมืองหรือบ้านสไตล์ชนบทอาจมีค่าเช่าเพียง 8,000-12,000 บาท/เดือน เท่านั้น ข้อดีของบ้านชั้นเดียวคืออยู่สบาย เคลื่อนย้ายสะดวก ไม่ต้องขึ้นลงบันได มีความเป็นส่วนตัวมากกว่าทาวน์เฮ้าส์ และมักมีบริเวณรอบบ้านให้ทำกิจกรรมกลางแจ้ง เช่น ปลูกต้นไม้ เลี้ยงสัตว์เล็กๆ ข้อควรพิจารณาคือบ้านชั้นเดียวบางหลังอาจค่อนข้างเก่า (เพราะนิยมสร้างมานาน) ผู้เช่าควรตรวจสอบสภาพโครงสร้างและระบบไฟฟ้าประปาก่อนเช่า

บ้านเดี่ยวสองชั้น

บ้านสองชั้นเป็นรูปแบบบ้านที่พบได้ทั่วไปที่สุดในการปล่อยเช่าในภูเก็ต บ้านสองชั้นให้พื้นที่ใช้สอยมากกว่าบ้านชั้นเดียว เหมาะกับครอบครัวขนาดกลางถึงใหญ่ หรือผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่เพิ่มเติมสำหรับทำงานหรือเก็บของ บ้านสองชั้นในภูเก็ตมีทั้งแบบบ้านสร้างเองนอกโครงการ และบ้านในโครงการจัดสรรที่มีระบบรักษาความปลอดภัยและสาธารณูปโภคส่วนกลาง บ้านสองชั้นมาตรฐานมักประกอบด้วย 3-4 ห้องนอน, 2-3 ห้องน้ำ, ห้องครัว, ห้องนั่งเล่น และที่จอดรถ 1-2 คัน เนื้อที่บ้านอาจมีสวนหรือสนามหญ้าขนาดเล็ก ค่าเช่าของบ้านสองชั้นมีช่วงกว้าง ขึ้นอยู่กับทำเลและความหรู: ในโซนเมืองหรือชานเมืองทั่วไป บ้านสองชั้น 3 ห้องนอนอาจมีค่าเช่า 15,000-30,000 บาท/เดือน แต่ถ้าเป็นบ้านสองชั้นขนาดใหญ่ในย่านยอดนิยมอย่างบางเทาหรือใกล้โรงเรียนนานาชาติ อาจสูงถึง 50,000-100,000 บาท/เดือน เลยทีเดียว ข้อดีของบ้านสองชั้นคือได้พื้นที่ใช้สอยเยอะ สามารถรองรับสมาชิกครอบครัวหลายคนได้สบาย มีการแบ่งสัดส่วนพื้นที่ชัดเจน (พื้นที่ส่วนรวมชั้นล่าง พื้นที่ส่วนตัวชั้นบน) หลายหลังอาจมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติม เช่น ห้องแม่บ้าน ห้องเก็บของ หรือระเบียงชั้นสอง ข้อควรพิจารณาคือบ้านสองชั้นจะต้องดูแลรักษามากขึ้น ค่าไฟฟ้าสำหรับเครื่องปรับอากาศอาจสูงขึ้นตามพื้นที่ และถ้ามีผู้สูงอายุหรือผู้มีปัญหาด้านการเคลื่อนไหว อาจไม่สะดวกในการขึ้นลงบันได

พูลวิลล่า (วิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัว)

พูลวิลล่า (Pool Villa) คือรูปแบบที่ได้รับความนิยมมากในภูเก็ต โดยเฉพาะในตลาดเช่าระยะสั้นและระยะยาวสำหรับกลุ่มลูกค้าระดับบน พูลวิลล่าคือบ้านเดี่ยวหรือวิลล่าที่มีสระว่ายน้ำส่วนตัวภายในบริเวณบ้าน บางหลังอาจเป็นวิลล่าชั้นเดียวหรือสองชั้น หรือแม้กระทั่งสามชั้น โดยเน้นการออกแบบหรูหรา โปร่งโล่ง เชื่อมพื้นที่ในบ้านกับบริเวณสระว่ายน้ำและสวนหย่อมอย่างกลมกลืน พูลวิลล่าในภูเก็ตมีหลากหลายขนาด ตั้งแต่พูลวิลล่า 2 ห้องนอนที่เหมาะสำหรับคู่รักหรือครอบครัวเล็ก ไปจนถึงพูลวิลล่า 4-5 ห้องนอนขึ้นไปที่รองรับกลุ่มใหญ่ จุดเด่นของพูลวิลล่าคือความเป็นส่วนตัวสูง ผู้เช่าสามารถใช้สระว่ายน้ำและพื้นที่พักผ่อนภายในบ้านได้โดยไม่ต้องใช้ร่วมกับผู้อื่น เหมาะกับการจัดปาร์ตี้เล็กๆ หรือพักผ่อนอย่างสงบ

ตลาดพูลวิลล่าให้เช่าในภูเก็ตแบ่งเป็นสองกลุ่มหลักคือ ปล่อยเช่าระยะสั้นแบบรายวัน/รายสัปดาห์ (ลักษณะคล้ายบ้านพักตากอากาศหรือ Airbnb) กับปล่อยเช่าระยะยาวรายเดือนขึ้นไป ซึ่งกลุ่มหลังนี้กำลังเติบโตจากความต้องการของชาวต่างชาติที่อยากใช้ชีวิตเหมือนอยู่รีสอร์ตนานๆ ค่าเช่าของพูลวิลล่ารายเดือนจะแตกต่างกันไปมากตามความหรูและทำเล: พูลวิลล่าขนาดเล็ก 2 ห้องนอน ในย่านราไวย์หรือฉลอง อาจเริ่มต้นที่ประมาณ 30,000-50,000 บาท/เดือน เท่านั้น ซึ่งดึงดูดชาวต่างชาติอย่างมากเพราะรู้สึกว่าคุ้มค่ากว่าการเช่าอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ประเทศตนเอง ในขณะที่ พูลวิลล่าหรู 3-4 ห้องนอน ในโครงการระดับไฮเอนด์ย่านบางเทา, ลากูน่า, สุรินทร์ อาจมีค่าเช่า 100,000-250,000 บาท/เดือน หรือสูงกว่านั้นสำหรับระดับซูเปอร์ลักชัวรีที่วิวทะเลและบริการครบครัน (เช่น มีแม่บ้านและพ่อครัวประจำวิลล่า) ข้อดีของพูลวิลล่าคือมอบประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ เปรียบเสมือนพักผ่อนในรีสอร์ตอยู่ตลอดเวลา เหมาะกับทั้งครอบครัวใหญ่ คนที่รักความเป็นส่วนตัว หรือกลุ่มเพื่อนที่มาเช่าอยู่ร่วมกัน พูลวิลล่าหลายแห่งยังตั้งอยู่ในบริเวณสวยงาม มีวิวธรรมชาติ ทำให้คุณภาพชีวิตดีมาก ข้อควรระวังคือค่าใช้จ่ายการดูแลพูลวิลล่าค่อนข้างสูง ทั้งค่าสระว่ายน้ำ (การจ้างคนทำความสะอาดหรือค่าสารเคมี) ค่าสวน และค่าบำรุงรักษาระบบต่างๆ ผู้เช่าควรตกลงกับผู้ให้เช่าให้ชัดเจนว่าใครจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ นอกจากนี้ หากพูลวิลล่าอยู่ในโครงการรีสอร์ต อาจมีกฎระเบียบข้อบังคับเรื่องความเงียบสงบหรือการใช้พื้นที่ส่วนกลางที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตาม

ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด

ทาวน์เฮ้าส์ (Townhouse) หรือที่บางครั้งเรียกว่าทาวน์โฮม เป็นที่อยู่อาศัยประเภทปลูกติดกันเป็นแถว มีผนังด้านข้างร่วมกับบ้านข้างเคียง ทาวน์เฮ้าส์มักสูง 2-3 ชั้น หน้ากว้างประมาณ 4-6 เมตร มีพื้นที่ใช้สอยต่อชั้นน้อยกว่าบ้านเดี่ยว แต่ข้อดีคือมักตั้งอยู่ในทำเลสะดวก ราคาเอื้อมถึงง่ายกว่า บ้านลักษณะนี้พบได้มากในเขตตัวเมืองภูเก็ตและชุมชนหนาแน่น รวมถึงมีโครงการทาวน์โฮมใหม่ๆ เกิดขึ้นในละแวกใกล้ห้างสรรพสินค้าและย่านธุรกิจ ทาวน์เฮ้าส์ที่ปล่อยเช่าในภูเก็ตมักมี 2-3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ และที่จอดรถ 1 คัน (หน้าบ้าน) พื้นที่ไม่เกิน 180 ตร.ม. ค่าเช่าจะค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับบ้านประเภทอื่น กลุ่มราคาทั่วไปอยู่ที่ 10,000-20,000 บาท/เดือน สำหรับทาวน์เฮ้าส์ในเมืองหรือชานเมือง หากเป็นทาวน์โฮมใหม่ ตกแต่งสวย ในทำเลดี (เช่น แถวสามกอง ใกล้เซ็นทรัล หรือย่านถลางใกล้โรงเรียนนานาชาติ) อาจขึ้นไปถึง 25,000-30,000 บาท/เดือน ข้อดีของทาวน์เฮ้าส์คือเป็นตัวเลือกที่ประหยัดสำหรับผู้เริ่มต้นชีวิตครอบครัวหรือกลุ่มเพื่อนที่แชร์กัน เช่าอยู่ง่าย ดูแลไม่ยากเพราะพื้นที่ไม่เยอะนัก หลายโครงการมีสโมสร สระว่ายน้ำหรือยามรักษาความปลอดภัยให้ด้วย ข้อด้อยคือมีพื้นที่ดินน้อย ไม่มีสวนส่วนตัว (หรือมีเล็กมาก) ผนังติดกับเพื่อนบ้านอาจมีเสียงรบกวนกันได้บ้าง และการระบายอากาศ/แสงธรรมชาติอาจสู้บ้านเดี่ยวไม่ได้ ผู้เช่าที่เลือกทาวน์เฮ้าส์ควรดูเรื่องความเป็นส่วนตัวและเพื่อนบ้านด้วย

บ้านแฝด (Semi-detached House) คล้ายกับบ้านเดี่ยว แต่จะสร้างสองหลังติดกันโดยมีผนังส่วนหนึ่งใช้ร่วมกัน บ้านแฝดมักออกแบบให้ดูเหมือนบ้านเดี่ยว มีพื้นที่ด้านข้างเล็กน้อย บ้านแฝดในภูเก็ตมีไม่มากเท่าทาวน์เฮ้าส์ แต่มักปรากฏในโครงการบ้านจัดสรรบางแห่งที่ต้องการเพิ่มจำนวนหลังในพื้นที่จำกัด บ้านแฝดจะมี 2 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ เป็นมาตรฐาน ค่าเช่าใกล้เคียงทาวน์เฮ้าส์หรืออาจสูงกว่าเล็กน้อย (ประมาณ 15,000-25,000 บาท/เดือน ตามทำเล) จุดดีคือได้ความรู้สึกคล้ายอยู่บ้านเดี่ยว และมีพื้นที่ข้างบ้านพอทำสวนเล็กๆ ได้ แต่จุดด้อยคือเรื่องเสียงและความเป็นส่วนตัวยังน้อยกว่าบ้านเดี่ยวแท้ๆ

คอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์ (ทางเลือกอื่นแทนบ้าน)

แม้จะไม่ใช่ “บ้าน” โดยตรง แต่ในบริบทของการเช่าที่พักในภูเก็ตจำเป็นต้องกล่าวถึงคอนโดมิเนียมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ซึ่งเป็นทางเลือกยอดนิยมควบคู่กับการเช่าบ้าน โดยเฉพาะสำหรับผู้เช่าที่เป็นคนโสด คู่รัก หรือนักธุรกิจที่ไม่ต้องการพื้นที่มากและชอบความสะดวก

• คอนโดมิเนียม: มีอยู่ทั่วภูเก็ต โดยเฉพาะในย่านป่าตอง กะตะ กะรน และลากูน่า จุดเด่นคือทำเลมักใกล้ชายหาดหรือแหล่งชุมชน พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม. ค่าเช่าคอนโดในภูเก็ตมีตั้งแต่ 8,000-15,000 บาท/เดือน สำหรับสตูดิโอเล็กๆ ในเมือง ไปจนถึง 50,000-100,000+ บาท/เดือน สำหรับคอนโดหรูวิวทะเล 2-3 ห้องนอน การเช่าคอนโดเหมาะกับคนที่เน้นโลเคชันและไลฟ์สไตล์แบบโรงแรม แต่ก็ต้องแลกกับพื้นที่ใช้สอยที่จำกัดและการมีเพื่อนบ้านร่วมตึก
• เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์/อพาร์ตเมนต์: ในภูเก็ตมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่ทำตัวเสมือนโรงแรม (มีแม่บ้าน ทำความสะอาด เปลี่ยนผ้าเครื่องนอน) ให้เช่ารายเดือนสำหรับนักธุรกิจหรือนักท่องเที่ยวระยะยาว ค่าเช่าจะรวมค่าน้ำไฟและบริการพื้นฐาน บางแห่งคิดเป็นรายเดือนเริ่มที่ 20,000-40,000 บาท ตามขนาดห้องและระดับบริการ ส่วนอพาร์ตเมนต์ธรรมดา (ไม่เซอร์วิส) ที่คนไทยหรือแรงงานเช่าพักอยู่ ก็มีมากมายในราคาประหยัดตั้งแต่ 4,000-8,000 บาท/เดือน แต่สิ่งอำนวยความสะดวกจะน้อยและไม่ได้อยู่ในทำเลแหล่งท่องเที่ยว

โดยสรุป ประเภทบ้านและที่พักในภูเก็ตมีความหลากหลายมาก ผู้เช่าและนักลงทุนควรพิจารณาเลือกประเภทที่เหมาะสมกับความต้องการของตน หากต้องการพื้นที่และความเป็นส่วนตัว บ้านเดี่ยวหรือพูลวิลล่าย่อมเหนือกว่า แต่หากเน้นทำเลและความสะดวก คอนโดมิเนียมกลางเมืองก็อาจตอบโจทย์มากกว่า การทราบถึงคุณลักษณะและค่าเช่าโดยประมาณของแต่ละประเภทจะช่วยให้วางแผนงบประมาณและความคาดหวังได้ถูกต้อง

ข้อควรรู้ทางกฎหมายและสัญญาเช่าที่เกี่ยวข้อง

การเช่าบ้านหรือที่อยู่อาศัยในภูเก็ต (และทั่วประเทศไทย) มีแง่มุมทางกฎหมายและสัญญาที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรทราบเพื่อป้องกันปัญหาและคุ้มครองสิทธิของตนเอง ประเทศไทยมีกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคด้านการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2561) ซึ่งกำหนดข้อบังคับบางประการสำหรับการทำสัญญาเช่า โดยเฉพาะกรณีที่ผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจ (เช่น บริษัทหรือบุคคลที่ปล่อยเช่าบ้านตั้งแต่ 5 ยูนิตขึ้นไป) นอกจากนี้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยก็มีบทบัญญัติเกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์สินที่คู่สัญญาต้องปฏิบัติตาม ต่อไปนี้คือข้อควรรู้และแนวทางปฏิบัติที่สำคัญ:

• รูปแบบและสำเนาของสัญญาเช่า: สัญญาเช่าควรจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษรและภาษาไทย (หรือมีฉบับภาษาไทยควบคู่ หากทำสัญญาภาษาอังกฤษสำหรับต่างชาติ) ตัวหนังสือไม่เล็กเกินไป และต้องระบุรายละเอียดสำคัญให้ครบ เช่น ชื่อผู้เช่า-ผู้ให้เช่า ที่อยู่ทรัพย์สิน ค่าเช่า ระยะเวลาเช่า เงื่อนไขการต่อสัญญา ฯลฯ ผู้ให้เช่าต้องมอบสำเนาสัญญาที่ลงนามแล้วให้ผู้เช่าเก็บไว้อย่างน้อย 1 ฉบับ และไม่สามารถใส่ข้อตกลงที่ “ยกเว้นความรับผิดของผู้ให้เช่า” ในสัญญาได้ (เช่น ระบุว่าจะไม่รับผิดชอบใดๆ ต่อความเสียหายทั้งปวง ซึ่งขัดต่อกฎหมาย)
• เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า: ตามแนวทางกฎหมายคุ้มครองผู้เช่า ผู้ให้เช่าห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือนค่าเช่า และห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน เช่น เมื่อเริ่มเช่า ผู้เช่าควรจ่ายไม่เกิน “ค่าประกันความเสียหาย 1 เดือน + ค่าเช่าเดือนแรก 1 เดือน” รวมเป็น 2 เดือนล่วงหน้า (ในทางปฏิบัติ หากเป็นการเช่าจากเจ้าของบ้านทั่วไปที่ไม่ได้อยู่ในข่ายประกอบธุรกิจใหญ่ มักมีการเก็บเงินมัดจำ 2 เดือน + ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน รวมเป็น 3 เดือนล่วงหน้า ซึ่งจริงๆ แล้วเกินกว่าที่กฎหมายธุรกิจเช่ากำหนด ผู้เช่าก็ควรต่อรองหรือตกลงให้ชัดเจนก่อนเซ็นสัญญา) ทั้งนี้ เมื่อสิ้นสุดสัญญาและผู้เช่าย้ายออก ผู้ให้เช่ามีหน้าที่คืนเงินประกัน (หลังหักค่าค้างชำระหรือค่าซ่อมแซมที่เกิดจากความเสียหายเกินเหตุ) ให้แก่ผู้เช่าโดยทันทีหรือภายในระยะเวลาสั้นที่สุด ไม่ควรยึดไว้นานเกินสมควร
• ระยะเวลาสัญญาและการบอกเลิก: สัญญาเช่าบ้านโดยทั่วไปในภูเก็ตจะกำหนดระยะเวลาการเช่าแบบ 1 ปี (12 เดือน) เป็นมาตรฐาน บางกรณีอาจมีสัญญา 6 เดือนหรือรายเดือนแล้วแต่ตกลง แต่หากเป็นการเช่าระยะยาวมาก (เช่น 2-3 ปีขึ้นไป) ฝ่ายคู่สัญญาควรทราบว่า ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี จะมีผลบังคับได้ไม่เกิน 3 ปี เว้นแต่นำสัญญาดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อพนักงานที่ดิน (เช่น ทำสัญญาเช่า 5 ปี แต่ไม่จดทะเบียน ผ่านไป 3 ปี ส่วนที่เกินมาไม่สามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย) ดังนั้นหากผู้ลงทุนตกลงให้เช่าบ้านนานหลายปี ควรดำเนินการจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดินเพื่อคุ้มครองสิทธิของทั้งสองฝ่าย
• สิทธิในการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด: กฎหมายคุ้มครองผู้เช่ากำหนดว่า ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดได้ หากมีเหตุจำเป็นจริง โดยต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และไม่มีค่าเช่าค้างชำระ (ผู้ให้เช่าไม่สามารถริบเงินประกันทั้งหมดโดยไม่มีเหตุ หากผู้เช่าขอยกเลิกก่อนกำหนดตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด) ในทางกลับกัน ผู้ให้เช่าหากประสงค์จะยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด (เช่น ในกรณีจะขายบ้านหรือใช้งานเอง) ก็ต้องแจ้งผู้เช่าล่วงหน้าเป็นหนังสืออย่างน้อย 30 วันเช่นกัน และไม่สามารถบอกเลิกโดยไม่มีเหตุอันสมควรได้หากผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญา
• การขึ้นค่าเช่าระหว่างสัญญา: ห้ามผู้ให้เช่ากำหนดในสัญญาว่าจะขึ้นค่าเช่าหรือค่าน้ำค่าไฟก่อนสิ้นสุดระยะสัญญา กล่าวคือ อัตราค่าเช่าต้องคงที่ตลอดช่วงที่สัญญามีผล หากจะขึ้นต้องรอให้หมดสัญญาและทำสัญญาใหม่ เว้นแต่ทั้งสองฝ่ายจะตกลงแก้ไขสัญญากันใหม่อย่างสมัครใจ กรณีสัญญาปีต่อปี ผู้ให้เช่าสามารถแจ้งปรับค่าเช่าเมื่อจะต่ออายุในปีถัดไปได้ แต่ควรแจ้งล่วงหน้าให้ผู้เช่าพิจารณา
• การตรวจสอบและสิทธิเหนือทรัพย์ที่เช่า: ระหว่างที่ผู้เช่าอาศัยอยู่ ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเข้าตรวจสอบหรือเข้าไปในบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาตล่วงหน้าจากผู้เช่า ยกเว้นมีเหตุจำเป็นเร่งด่วน (เช่น ไฟไหม้ น้ำท่วม ต้องเข้าช่วยเหลือ) ทั้งนี้ผู้ให้เช่าไม่สามารถเข้ามายึดทรัพย์สินหรือรื้อข้าวของผู้เช่าออกจากบ้านเองได้แม้ผู้เช่าจะค้างค่าเช่าก็ตาม การกระทำดังกล่าวผิดกฎหมาย ผู้ให้เช่าต้องใช้วิธีทางศาลในการเรียกร้องหรือบอกเลิกสัญญาตามขั้นตอนปกติ
• ค่าบริการสาธารณะและค่าส่วนกลาง: ผู้ให้เช่าไม่สามารถคิดค่าไฟฟ้า/ค่าน้ำประปา เกินกว่าอัตราที่หน่วยงานรัฐเรียกเก็บ (เช่น ห้ามบวกกำไรเพิ่มจากบิลการไฟฟ้า) หากบ้านอยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่มีค่าส่วนกลาง (เช่น ค่ารปภ. ค่าสวนส่วนกลาง) โดยหลักแล้วผู้ให้เช่า (เจ้าของบ้าน) ควรเป็นผู้รับผิดชอบค่าส่วนกลางเหล่านี้ เว้นแต่จะตกลงเป็นอื่นในสัญญา
• การต่ออายุสัญญาเช่า: หากผู้เช่าต้องการเช่าต่อเมื่อครบกำหนด ผู้ให้เช่าไม่ควรเรียกเก็บ “ค่าต่อสัญญา” เพิ่มเติม นอกเหนือจากค่าเช่าปกติ ตามหลักกฎหมายผู้ให้เช่าไม่สามารถเก็บค่าธรรมเนียมการต่อสัญญาเป็นเงินก้อน เช่น ค่าดำเนินการต่อสัญญา 5,000 บาท เป็นต้น การต่อสัญญาควรเป็นไปโดยสมัครใจของทั้งสองฝ่ายและจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษรต่อเนื่อง
• การรับผิดชอบความเสียหาย: ผู้เช่ามีหน้าที่ดูแลรักษาบ้านที่เช่า “เสมือนบ้านของตนเอง” ระมัดระวังไม่ให้เกิดความเสียหาย หากมีความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานโดยประมาท ผู้เช่าควรซ่อมแซมหรือชดใช้ แต่ในทางกลับกัน ผู้ให้เช่าไม่สามารถกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดชอบความเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ ได้ เช่น สีผนซีดจาง, เฟอร์นิเจอร์เก่าตามอายุ หากมีสิ่งใดชำรุดโดยที่ผู้เช่าไม่ได้ทำผิด (เช่น หลังคารั่วเนื่องจากโครงสร้างเก่า) เจ้าของบ้านควรเป็นผู้ดูแลซ่อมแซม หรือกรณีเครื่องใช้ไฟฟ้า/ระบบต่างๆ เสียโดยไม่ได้เกิดจากความผิดผู้เช่า ก็ควรที่ผู้ให้เช่าจะรับผิดชอบแก้ไข
• การทำสัญญาเช่าเกิน 3 ปีและการจดทะเบียน: ดังที่ได้กล่าวไว้ หากมีข้อตกลงการเช่าระยะยาวเกิน 3 ปี ควรไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเพื่อให้สัญญามีผลผูกพันตามกฎหมายจนครบระยะ นอกจากนี้การจดทะเบียนยังป้องกันกรณีผู้ให้เช่าเปลี่ยนมือ (ขายบ้านให้คนอื่น) ผู้ซื้อใหม่ก็ต้องยอมรับสิทธิการเช่าที่จดทะเบียนไว้ด้วย
• ข้อกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง: ผู้ให้เช่าควรทราบเรื่องภาษีที่เกี่ยวข้อง เช่น รายได้ค่าเช่าต้องนำไปยื่นเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีธุรกิจ (ถ้ามีรูปแบบบริษัท) นอกจากนี้ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ประเทศไทยมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งบ้านที่ปล่อยเช่าเข้าข่ายต้องเสียภาษีในอัตราที่กำหนด (แต่สำหรับบ้านอยู่อาศัยทั่วไป ภาษีอัตราค่อนข้างต่ำ ยกเว้นมูลค่าบ้านสูงมาก) ผู้ลงทุนควรคำนวณต้นทุนส่วนนี้ด้วย
• กฎหมายเรื่องการเช่าระยะสั้น (รายวัน/รายสัปดาห์): ตามกฎหมายไทย การปล่อยเช่าที่พักอาศัยระยะสั้นน้อยกว่า 30 วัน โดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรม ถือเป็นสิ่งผิดกฎหมาย (ยกเว้นเป็นการเช่าในคอนโดที่มีกฎหมายเฉพาะควบคุม หรือบ้านตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ผ่อนปรนให้โฮมสเตย์) ดังนั้นเจ้าของบ้านที่คิดจะปล่อยบ้านหรือวิลล่าของตนในลักษณะ Airbnb ต้องระมัดระวังเรื่องนี้ หากถูกตรวจสอบอาจได้รับโทษปรับได้ ปัจจุบัน (ปี 2567) ภาครัฐอยู่ระหว่างพิจารณาผ่อนปรนให้บางพื้นที่ท่องเที่ยวสามารถทำธุรกิจที่พักแบบแบ่งเช่าได้ถูกกฎหมาย แต่ระหว่างที่ยังไม่ชัดเจน ผู้ลงทุนควรเน้นการปล่อยเช่าราย 30 วันขึ้นไป (รายเดือน) เพื่อความสบายใจ หรือถ้าจะปล่อยสั้นจริงๆ ก็ควรดำเนินการขอใบอนุญาตให้ถูกต้อง

สรุปแล้ว ข้อกฎหมายและสัญญาเช่ามีรายละเอียดหลายประการที่ควรรู้ การเช่าบ้านควรทำด้วยความรอบคอบ ตรวจสอบสัญญาและตกลงเงื่อนไขกันอย่างชัดเจน เพื่อคุ้มครองประโยชน์ของทั้งฝ่ายผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากเป็นไปได้ ผู้เช่าอาจปรึกษาผู้รู้กฎหมายหรืออ่านสัญญาให้ละเอียดก่อนลงนาม โดยเฉพาะหากเป็นชาวต่างชาติ ก็ควรมีฉบับภาษาอังกฤษประกอบและเข้าใจทุกเงื่อนไข นอกจากนี้ การสร้างความสัมพันธ์ที่ดีและซื่อสัตย์ระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตั้งแต่แรกจะช่วยให้การอยู่อาศัยและการดำเนินการต่างๆ เป็นไปอย่างราบรื่น ลดโอกาสเกิดปัญหาขัดแย้งในอนาคต

กลยุทธ์การเลือกเช่าอสังหาฯเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน

เมื่อเข้าใจภาพรวมตลาด ทำเล ราคา และกฎหมายแล้ว ขั้นตอนสำคัญต่อไปคือการกำหนดกลยุทธ์ในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ว่าคุณจะเป็น “ผู้เช่าที่มองหาอสังหาฯอยู่อาศัยเอง” หรือ “นักลงทุนที่ต้องการซื้ออสังหาฯเพื่อปล่อยเช่า” การมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนจะช่วยให้ตัดสินใจได้คุ้มค่าและลดความเสี่ยง บทนี้จะแบ่งคำแนะนำออกเป็นสองส่วนตามวัตถุประสงค์ของผู้อ่าน

สำหรับผู้เช่าที่มองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง

1. กำหนดความต้องการและงบประมาณของตนเอง: เริ่มต้นด้วยการทำรายการความต้องการของคุณ เช่น จำนวนห้องนอนที่ต้องการ, ต้องมีเฟอร์นิเจอร์ครบหรือไม่, ยอมอยู่ไกลเมืองได้แค่ไหน, ต้องใกล้โรงเรียนของลูกหรือที่ทำงานหรือไม่ รวมถึงกำหนดงบประมาณค่าเช่าที่คุณสามารถจ่ายได้โดยไม่เดือดร้อน (อย่าลืมรวมค่าน้ำไฟและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วย) การกำหนดกรอบเหล่านี้จะช่วยคัดกรองตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าได้อย่างมีประสิทธิภาพ
2. เลือกทำเลที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์: จากที่วิเคราะห์ในส่วนทำเลยอดนิยม ควรเลือกโซนที่ตรงกับรูปแบบชีวิตของคุณ หากคุณต้องเดินทางไปทำงานในตัวเมืองทุกวัน การเช่าบ้านที่อยู่ไกลเช่น แถวไม้ขาวหรือหาดกะตะ อาจไม่สะดวกเพราะการจราจรและระยะทาง แต่ถ้าคุณทำงานจากที่บ้าน (WFH) และชอบความสงบ อาจเลือกอยู่ราไวย์หรือบางเทาที่เงียบกว่า คำนึงถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นในชีวิตประจำวัน เช่น ใกล้ตลาด/ซูเปอร์มาร์เก็ต, ร้านอาหาร, โรงพยาบาล, สวนสาธารณะ ฯลฯ หากมีบุตรหลาน ควรพิจารณาความใกล้กับโรงเรียนหรือบริการรถรับส่งนักเรียน
3. ตรวจสอบสภาพบ้านและสิ่งแวดล้อม: เมื่อพบบ้านที่สนใจ ควรนัดเข้าชมสถานที่จริงอย่างละเอียด ดูสภาพภายนอกและภายในบ้านว่ามีร่องรอยชำรุดเสียหายหรือไม่ ระบบไฟฟ้า ประปา แอร์ เครื่องใช้ต่างๆ ใช้งานได้ปกติหรือไม่ รวมถึงสอบถามว่าบ้านมีปัญหาอะไรประวัติ (เช่น น้ำรั่ว, น้ำท่วมขังหน้าบ้านช่วงฝนตกหนัก, เพื่อนบ้านเสียงดัง) หรือไม่ อีกทั้งเดินชมสภาพแวดล้อมรอบๆ บ้านทั้งกลางวันและกลางคืน เพื่อประเมินเรื่องความปลอดภัย แสงสว่างในซอย และเสียงรบกวนในพื้นที่ ถ้าเป็นไปได้พูดคุยกับเพื่อนบ้านหรือเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยโครงการเพื่อเก็บข้อมูลเพิ่มเติม
4. พิจารณาบริการและการซ่อมบำรุง: หากบ้านที่เช่าอยู่ในโครงการจัดสรรที่มีนิติบุคคล ควรสอบถามเกี่ยวกับบริการส่วนกลาง (เช่น มีรปภ. 24 ชม.ไหม, ถนนในโครงการสภาพดีหรือเปล่า, การจัดการขยะและพื้นที่ส่วนกลาง) สำหรับบ้านนอกโครงการ ควรสอบถามเจ้าของบ้านว่า หากเครื่องใช้อะไรเสียหายหรือมีอะไรต้องซ่อม จะเป็นความรับผิดชอบของใคร เช่น แอร์เสีย ไฟฟ้าขัดข้อง เจ้าของจะช่วยประสานช่างหรือไม่ ผู้เช่าต้องสำรองจ่ายก่อนแล้วหักกับค่าเช่าหรือไม่ การตกลงเรื่องพวกนี้แต่เนิ่นๆ จะช่วยป้องกันความขัดแย้งในภายหลัง
5. เปรียบเทียบและเจรจาต่อรอง: อย่าตัดสินใจเช่าหลังแรกที่ดู ควรสำรวจหลายๆ ตัวเลือกแล้วนำมาเปรียบเทียบ ทั้งในแง่ราคา ขนาด ทำเล และเงื่อนไขสัญญา หากพบว่าบ้านหลังหนึ่งถูกใจแต่ราคาแพงไปเล็กน้อย อาจลองเจรจากับผู้ให้เช่าว่าสามารถปรับลดค่าเช่าได้หรือไม่ (เช่น หากเช่าสัญญาระยะยาว 2 ปี จะขอส่วนลด) หรือขอให้ผู้ให้เช่าจัดหาเฟอร์นิเจอร์/เครื่องใช้เพิ่มเติมให้เพื่อให้คุ้มกับราคา ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าภูเก็ตซึ่งมีการแข่งขัน ผู้ให้เช่าหลายรายยินดีปรับตามที่ตกลงกันได้ถ้าผู้เช่าดูมีความตั้งใจจะเช่าจริงและเช่าระยะยาว
6. ทำความเข้าใจสัญญาเช่าและเงื่อนไข: ก่อนลงนามสัญญาเช่า อ่านเอกสารให้ละเอียดทุกบรรทัด ตรวจสอบว่ารายละเอียดถูกต้องตามที่ตกลง เช่น ราคาค่าเช่า, เงินมัดจำ, ระยะเวลาเช่า, วันเริ่มและสิ้นสุด, เงื่อนไขการต่อสัญญา, ข้อห้าม (เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์, ห้ามสูบบุหรี่ในบ้าน), ความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่างๆ (ค่าไฟ, ค่าน้ำ, ค่าอินเทอร์เน็ต, ค่าส่วนกลาง) อยู่ในสัญญาชัดเจนหรือไม่ หากมีข้อไหนไม่เข้าใจหรือไม่เห็นด้วย ควรสอบถามและแก้ไขก่อนเซ็น นอกจากนี้ควรทำ “บันทึกรายการทรัพย์สิน” แนบท้ายสัญญา ระบุรายการเฟอร์นิเจอร์/เครื่องใช้ในบ้านและสภาพตอนรับมอบ เพื่อป้องกันปัญหาตอนคืนบ้าน
7. วางแผนการใช้ชีวิตและการเดินทาง: เมื่อย้ายเข้าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าใหม่ในภูเก็ต ควรเตรียมการเรื่องการเดินทางให้พร้อม เนื่องจากภูเก็ตไม่มีระบบขนส่งสาธารณะที่ครอบคลุมทั่วเกาะ (มีรถสองแถว/รถบัสสายหลัก แต่รอบค่อนข้างห่างและเส้นทางจำกัด) การมีรถยนต์หรือรถจักรยานยนต์ส่วนตัวจะทำให้ชีวิตสะดวกกว่ามาก ผู้เช่าต่างชาติอาจต้องจัดหารถเช่าระยะยาวหรือซื้อพาหนะ ทั้งนี้ต้องมั่นใจว่ามีที่จอดรถปลอดภัยในบ้าน/โครงการ
8. เชื่อมต่อกับชุมชนท้องถิ่น: หากวางแผนอยู่ภูเก็ตนานๆ การรู้จักเพื่อนบ้านหรือคนในชุมชนจะเป็นประโยชน์ในการปรับตัวและความปลอดภัย ลองทำความรู้จักกับเพื่อนบ้าน แหล่งจับจ่ายใกล้เคียง ร้านของชำ ร้านอาหารเจ้าประจำ เพื่อสร้างความคุ้นเคยและความอุ่นใจในการอยู่อาศัย

สำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่า

1. ศึกษาตลาดและกำหนดกลุ่มเป้าหมาย: นักลงทุนควรเริ่มจากการทำการบ้านเกี่ยวกับตลาดเช่าภูเก็ตอย่างละเอียด อาจใช้ข้อมูลที่เรานำเสนอข้างต้นประกอบ เช่น ทำเลไหนกำลังมาแรง ประเภทบ้านแบบใดที่ผู้เช่าหามากที่สุด รวมถึงแนวโน้มในอนาคตของแต่ละย่าน กำหนดกลุ่มผู้เช่าที่จะเป็นเป้าหมายหลัก เช่น จะโฟกัสกลุ่มครอบครัวชาวต่างชาติระดับไฮเอนด์ (ซึ่งอาจต้องลงทุนซื้อวิลล่าหรูในลากูน่า), หรือจะจับตลาดดิจิทัลโนแมดวัยทำงาน (ซื้อคอนโดหรือบ้านเล็กใกล้ชายหาดและคาเฟ่), หรืออาจจับตลาดคนไทย/expat ทำงานที่ต้องการบ้านกลางเมือง (ซื้อทาวน์โฮมในเมือง) การระบุกลุ่มเป้าหมายจะช่วยให้คุณเลือกทรัพย์สินที่จะลงทุนได้ตรงจุดมากขึ้น
2. คำนวณผลตอบแทนการลงทุน (Rental Yield): พิจารณาราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์เทียบกับค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ เพื่อคำนวณผลตอบแทนรายปี (yield) ในภูเก็ต yield จะแตกต่างกันไปในแต่ละเซกเมนต์ เช่น จากข้อมูลข่าวเศรษฐกิจ บ้านเดี่ยวหรูในภูเก็ตสามารถให้ยิลด์ได้สูงถึง 9-10% ต่อปี ซึ่งถือว่าสูงมากเมื่อเทียบกับสินทรัพย์การลงทุนอื่น แต่ก็แลกมากับราคาบ้านที่สูงและความเสี่ยงเฉพาะ ส่วนอสังหาฯ กลุ่มคอนโดหรือบ้านระดับกลาง yield อาจอยู่ราว 5-7% ทั้งนี้ควรคิดถึงค่าใช้จ่ายประกอบ เช่น ค่าส่วนกลางรายปี, ค่าบำรุงรักษาซ่อมแซม, ภาษีที่ดิน, ค่านายหน้า (ถ้ามี) เป็นต้น และอย่าลืมเผื่ออัตราการว่าง (vacancy rate) เช่น อาจไม่ได้ปล่อยเช่าเต็ม 12 เดือนในปีแรกๆ เผื่อเวลาไว้สำหรับหาผู้เช่าใหม่ด้วย
3. เลือกทรัพย์สินที่มีความต้องการสูงและแข่งขันได้: เมื่อรู้กลุ่มเป้าหมายและทำเลที่ต้องการแล้ว ให้เลือกบ้านหรือคอนโดที่มีคุณสมบัติโดดเด่นในตลาดนั้นๆ ตัวอย่างเช่น หากตั้งใจปล่อยเช่ากลุ่มครอบครัวชาวต่างชาติ ควรมองหาบ้านในโครงการที่มีระบบรักษาความปลอดภัยดี มีพื้นที่ใช้สอยกว้าง ใกล้โรงเรียนนานาชาติ หรือตกแต่งพร้อมอยู่สไตล์สากล (เฟอร์นิเจอร์คุณภาพ, ครัวแบบตะวันตกพร้อมเตาอบ ฯลฯ) หรือหากจับตลาดกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ อาจเลือกคอนโดที่มี Wi-Fi fiber ความเร็วสูง, Co-working space, ฟิตเนส และที่สำคัญคือ Instagrammable (ตกแต่งสวยทันสมัย) เพื่อดึงดูดลูกค้า นอกจากนี้ควรพิจารณาความ “unique” ของทรัพย์สิน เช่น วิวทะเล, ติดสนามกอล์ฟ, ติดท่าเรือ, บ้านหลังมุมที่มีสนามใหญ่ - สิ่งเหล่านี้ทำให้ปล่อยเช่าง่ายและได้ราคาดีกว่าคู่แข่ง
4. กระจายความเสี่ยงด้วยการลงทุนหลายประเภท: หากงบประมาณเอื้ออำนวย นักลงทุนอาจพิจารณาไม่ทุ่มทั้งหมดกับอสังหาประเภทเดียว ลองกระจายลงทุนในบ้าน/คอนโดหลายระดับเพื่อกระจายความเสี่ยง เช่น ลงทุนในคอนโดตากอากาศ 1 ห้อง (ปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยว/คนทำงาน), บ้านเดี่ยวชานเมือง 1 หลัง (ปล่อยเช่าครอบครัว expat), และพูลวิลล่า 1 หลัง (ปล่อยเช่าระยะสั้นสำหรับท่องเที่ยวหรือระยะยาวกลุ่มมีระดับ) การกระจายแบบนี้ทำให้หากตลาดใดตลาดหนึ่งชะลอตัว คุณยังมีรายได้จากอีกตลาดมาชดเชย อย่างไรก็ตาม ก็ควรลงทุนเท่าที่ตนมีความสามารถดูแลทั่วถึงด้วย เพราะการบริหารทรัพย์หลายแห่งในคราวเดียวมีความท้าทายพอตัว
5. วางแผนการบริหารและดูแลทรัพย์: การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในภูเก็ตอาจไม่ง่ายหากคุณไม่ได้อยู่ภูเก็ตตลอดเวลา นักลงทุนควรตัดสินใจว่าจะ บริหารจัดการทรัพย์สินเองหรือจ้างมืออาชีพ หากคุณอยู่ต่างจังหวัด/ต่างประเทศและมีหลายยูนิต การจ้างบริษัทบริหารทรัพย์สินหรือเอเจนต์ดูแลการปล่อยเช่า (Property Manager) อาจเป็นทางเลือกที่ดี พวกเขาจะช่วยหาผู้เช่า จัดทำสัญญา เก็บค่าเช่า ประสานงานซ่อมบำรุง และตรวจสอบทรัพย์เป็นระยะ (มีค่าบริการเป็นเปอร์เซ็นต์ของค่าเช่า ปกติ ~10%) แต่ถ้าคุณอาศัยอยู่ในภูเก็ตหรือมีเวลาและทักษะพอ คุณอาจเลือกจัดการเองเพื่อประหยัดต้นทุน โดยใช้ช่องทางออนไลน์ในการประกาศหาผู้เช่า และมีทีมช่าง/แม่บ้าน standby สำหรับดูแลบ้านเมื่อต้องการ
6. คำนึงถึงการตกแต่งและปรับปรุง: บ้านหรือคอนโดที่จะปล่อยเช่าควรอยู่ในสภาพดีและน่าอยู่ การลงทุนตกแต่งเฟอร์นิเจอร์คุณภาพหรือปรับปรุงบ้านก่อนปล่อยเช่าอาจช่วยเพิ่มมูลค่าค่าเช่าได้อย่างมาก เช่น ทาสีใหม่ให้สว่าง, จัดสวนภายนอกให้ร่มรื่น, ติดตั้งเครื่องใช้ไฟฟ้าครบครัน (แอร์, เครื่องซักผ้า, เครื่องครัว) เพื่อที่ผู้เช่าเข้าอยู่ได้ทันทีโดยไม่ต้องซื้อหาเพิ่ม ผู้เช่าส่วนใหญ่มักยินดีจ่ายเพิ่มเล็กน้อยเพื่อบ้านที่สภาพดีพร้อมอยู่ มากกว่าที่จะเช่าบ้านราคาถูกกว่าแต่ต้องมาซ่อมนู่นนี่เอง การปรับปรุงบ้านมือสองเพื่อปล่อยเช่ายังช่วยลดปัญหาการซ่อมแซมระหว่างสัญญาและสร้างความประทับใจแรกพบที่ดีด้วย
7. ใช้กลยุทธ์การตลาดในการหาผู้เช่า: เมื่อลงทุนซื้อบ้านแล้ว ขั้นตอนสำคัญคือหาผู้เช่าที่เหมาะสม ในยุคปัจจุบัน โซเชียลมีเดียและแพลตฟอร์มออนไลน์เป็นช่องทางหลัก ในการลงประกาศเช่าที่ภูเก็ต มีกรุ๊ป Facebook หลายกลุ่มที่รวมประกาศอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ (เช่น กลุ่ม “Phuket Longterm Rentals”) รวมถึงเว็บไซต์อสังหาฯ ที่มีหมวดให้เช่า (DDproperty, FazWaz, DotProperty ฯลฯ) คุณควรลงรูปถ่ายบ้านที่สวยและครบมุมมอง พร้อมคำบรรยายจุดเด่นของบ้านและเงื่อนไขอย่างละเอียดเพื่อดึงดูดความสนใจ นอกจากนี้ การตั้งราคาเช่าแรกเริ่มอย่างสมเหตุสมผล (ไม่แพงเกินตลาด) จะช่วยให้หาผู้เช่าได้เร็ว เมื่อมีคนสนใจ ควรตอบกลับอย่างรวดเร็วและนัดชมบ้านทันทีที่ทำได้ ทั้งนี้ หากไม่สะดวกจะทำการตลาดเอง การมอบหมายให้เอเจนต์ท้องถิ่นที่เชี่ยวชาญตลาดเช่าภูเก็ตก็เป็นทางเลือกที่นิยม เอเจนต์เหล่านี้มักมีเครือข่ายผู้เช่า (เช่น ลูกค้าชาวต่างชาติหรือบริษัทที่หาบ้านให้พนักงาน) อยู่แล้ว การใช้บริการเอเจนต์มักมีค่าคอมมิชชั่นประมาณค่าเช่า 1 เดือน (สำหรับสัญญา 1 ปี) ซึ่งควรคำนวณรวมในต้นทุนด้วย
8. เตรียมแผนรองรับความเสี่ยง: การลงทุนปล่อยเช่ามีความเสี่ยงเฉพาะ เช่น ผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือทำทรัพย์สินเสียหาย ควรมีกระบวนการคัดกรองผู้เช่า (ตรวจสอบประวัติหรือขอดูเอกสารงาน/รายได้ โดยเฉพาะผู้เช่าต่างชาติอาจดูสำเนาพาสปอร์ตและวีซ่า) ทำประกันภัยทรัพย์สินเพื่อคุ้มครองกรณีเกิดเหตุไม่คาดฝัน (ไฟไหม้ น้ำท่วม ความเสียหายใหญ่) นอกจากนี้ควรมีเงินสำรองเผื่อกรณีบ้านว่างไม่มีผู้เช่าสัก 2-3 เดือน หรือกรณีต้องซ่อมแซมใหญ่ จะได้ไม่กระทบกระแสเงินสดโดยรวม

โดยสรุป กลยุทธ์การเลือกเช่าบ้านจะแตกต่างกันเล็กน้อยสำหรับผู้เช่ากับนักลงทุน แต่สิ่งที่เหมือนกันคือควรทำการบ้านและวางแผนล่วงหน้าอย่างรอบคอบ ผู้เช่าควรเลือกบ้านที่ตอบโจทย์ชีวิตและงบประมาณจริงๆ ในขณะที่นักลงทุนควรเลือกซื้อทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการของตลาดเป้าหมายและสามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า การตัดสินใจอย่างมีข้อมูลจะช่วยให้ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนเป็นไปอย่างราบรื่นและประสบความสำเร็จในระยะยาว

เปรียบเทียบการเช่าบ้านกับอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น

เมื่อกล่าวถึงการเช่าที่อยู่อาศัยในภูเก็ต ผู้สนใจเช่ามักมีคำถามว่าจะเลือกเช่าบ้านเดี่ยว/วิลล่าดี หรือจะเลือกเช่าคอนโด/อพาร์ตเมนต์แทน ในหัวข้อนี้เราจะเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียของการเช่าบ้านเมื่อเทียบกับที่พักประเภทอื่น เพื่อช่วยให้ผู้อ่านตัดสินใจได้ง่ายขึ้น:

• พื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัว: บ้านเช่า (บ้านเดี่ยว วิลล่า หรือทาวน์เฮ้าส์) มักให้พื้นที่ใช้สอยมากกว่าคอนโดอย่างชัดเจน ผู้เช่าจะได้ทั้งพื้นที่ภายในบ้านหลายห้องนอนและพื้นที่ภายนอกเช่น สวน ลานจอดรถ สามารถอยู่อาศัยได้หลายคนและทำกิจกรรมได้โดยไม่รบกวนใคร ความเป็นส่วนตัวสูงกว่าเนื่องจากไม่มีผนังห้องติดกับเพื่อนบ้าน ต่างจาก คอนโดมิเนียม ซึ่งถึงแม้จะมีแบบหลายห้องนอน แต่พื้นที่รวมก็ยังจำกัดกว่า ไม่มีบริเวณส่วนตัวนอกห้อง นอกจากนี้การอยู่คอนโดต้องคำนึงถึงเพื่อนห้องข้างเคียง เช่น เรื่องเสียงเพลง เสียงสุนัขเห่า ซึ่งบ้านเดี่ยวมักไม่มีปัญหานี้ (ยกเว้นบ้านติดกันในโครงการที่อาจได้ยินเสียงรบกวนบ้าง แต่ก็น้อยกว่าคอนโด)
• สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการ: คอนโดมิเนียม/เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ได้เปรียบเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ซาวน่า ห้องประชุม บริการทำความสะอาด ฯลฯ ซึ่งรวมอยู่ในค่าเช่าหรือค่าส่วนกลาง ทำให้ผู้เช่าใช้งานได้ทันทีโดยไม่ต้องดูแลเอง ขณะที่บ้านเช่านั้น หากเป็นบ้านเดี่ยวหรือวิลล่า ผู้เช่าจะไม่ได้มีสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้เว้นแต่ว่าอยู่ในโครงการจัดสรรที่มีคลับเฮาส์ (ซึ่งก็มักไม่ใหญ่เท่าของคอนโด) อย่างไรก็ดี บ้านบางหลังโดยเฉพาะพูลวิลล่าก็มีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนตัว เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องโฮมเธียเตอร์ แต่ผู้เช่าต้องดูแลรักษาเองหรือจ้างคนมาดูแลต่างหาก
• ทำเลที่ตั้งและวิว: คอนโดมิเนียมจำนวนมากในภูเก็ตตั้งอยู่บนทำเลทอง ติดชายหาดหรือมุมสูงเห็นวิวทะเล ซึ่งบ้านเดี่ยวธรรมดาอาจหาได้ยากและมีราคาสูงลิ่ว หากผู้เช่าต้องการตื่นมาเห็นวิวทะเลจากระเบียงทุกเช้า การเช่าคอนโดชั้นสูงในป่าตองหรือกะรนคือตัวเลือกที่เข้าถึงง่ายกว่าเช่าบ้านวิลล่าติดทะเล (ซึ่งราคาเช่าอาจสูงหลายแสนบาทต่อเดือน) นอกจากนี้คอนโดมักอยู่ในย่านที่เดินไปไหนมาไหนสะดวก ใกล้ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ จึงเหมาะกับคนไม่มีรถหรือไม่อยากขับรถทุกวัน ขณะที่บ้านมักอยู่ในซอยลึกหรือนอกเมือง หากไม่มีรถส่วนตัวอาจใช้ชีวิตลำบากกว่า
• ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายแฝง: โดยทั่วไป ค่าเช่าบ้านจะสูงกว่าค่าเช่าคอนโดเมื่อเทียบขนาดที่พัก เช่น ในงบประมาณ 30,000 บาท/เดือน คุณอาจเช่าคอนโดหรู 1-2 ห้องนอนได้ในย่านดี แต่ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวอาจได้เพียงบ้านระดับกลางในย่านชานเมือง หรือต้องเพิ่มงบเพื่อให้ได้บ้านในทำเลเดียวกัน อย่างไรก็ดี หากพิจารณาในมุมกลับ ค่าเช่าต่อพื้นที่ (บาทต่อตารางเมตร) ของบ้านอาจถูกกว่าคอนโด เพราะบ้านมีพื้นที่รวมเยอะกว่า อีกทั้งถ้าพักหลายคนหรือครอบครัวใหญ่ การเช่าบ้านหลังเดียวอาจประหยัดกว่าการเช่าคอนโดสองยูนิต นอกจากค่าเช่า ผู้เช่าควรพิจารณาค่าใช้จ่ายแฝงต่างๆ: บ้านเช่ามักไม่ได้รวมค่าน้ำค่าไฟ ผู้เช้าจ่ายตามบิลจริงซึ่งอาจสูงหากบ้านหลังใหญ่ (ค่าไฟเครื่องปรับอากาศหลายตัว, ปั๊มน้ำสระว่ายน้ำ ฯลฯ) รวมถึงค่าดูแลสวน ดูแลสระ (ถ้ามี) ซึ่งบางครั้งผู้เช่าต้องออกเองหากตกลงไว้ ส่วนคอนโด ผู้เช่ามักจ่ายค่าน้ำไฟเองเช่นกัน แต่ไม่มีค่าดูแลพื้นที่ส่วนตัว และค่าส่วนกลางอาคารผู้ให้เช่าเป็นคนจ่าย ดังนั้นค่าใช้จ่ายรายเดือนนอกเหนือค่าเช่าอาจต่ำกว่าอยู่บ้าน
• การเลี้ยงสัตว์และความอิสระ: ถ้าคุณเป็นคนรักสัตว์ การเช่าบ้านเดี่ยวหรือวิลล่าจะเอื้อให้เลี้ยงสัตว์เลี้ยงได้ง่ายกว่า มีพื้นที่ให้สุนัขหรือแมววิ่งเล่นและไม่มีเพื่อนบ้านผนังติดกันที่จะได้รับผลกระทบ ต่างจากคอนโดที่ส่วนใหญ่จะมีกฎห้ามเลี้ยงสัตว์อย่างเคร่งครัด (ยกเว้นบางแห่งที่ pet-friendly แต่ก็น้อย) นอกจากนี้การอยู่บ้านทำให้คุณตกแต่ง ดัดแปลง หรือจัดงานสังสรรค์ได้อิสระกว่า (ตราบเท่าที่ไม่ขัดสัญญา) ไม่มีนิติบุคคลคอยควบคุมมากเท่าคอนโด เช่น เล่นน้ำสระส่วนตัวได้ 24 ชม., เปิดเพลงดังในบ้าน (ถ้าไม่รบกวนข้างบ้านมาก) ก็ยังทำได้ แต่ในคอนโดมักมีเวลากำหนดใช้สระ หรือมีการตักเตือนเรื่องเสียงค่อนข้างเข้มงวด
• การดูแลรักษาและซ่อมแซม: คอนโดมิเนียมมีทีมช่างและนิติบุคคลที่ช่วยดูแลส่วนกลางและงานซ่อมเล็กๆ น้อยๆ ผู้เช่าเพียงแจ้งนิติฯ หากมีปัญหา เช่น ไฟทางเดินดับ ลิฟต์เสีย น้ำไม่ไหล ซึ่งจะได้รับการแก้ไขโดยผู้ดูแลอาคารโดยที่คุณไม่ต้องออกแรงมาก ในขณะที่บ้านเช่า หากมีปัญหา เช่น ปั๊มน้ำเสีย ไฟรั้วขาด หลังคารั่ว ผู้เช่าอาจต้องประสานช่างเองหรือแจ้งเจ้าของบ้านให้จัดการ ซึ่งอาจใช้เวลามากกว่าและยุ่งยากกว่า โดยเฉพาะถ้าเจ้าของบ้านอยู่ไกลหรือไม่ได้ดูแลใกล้ชิด ดังนั้นผู้เช่าบ้านควรมีเบอร์ติดต่อช่างหรือคนดูแลไว้ล่วงหน้า เผื่อกรณีฉุกเฉิน (บางทีเจ้าของบ้านอาจให้เบอร์ติดต่อผู้ดูแลบ้านไว้แล้ว)
• โอกาสในการลงทุนและมูลค่าในอนาคต: หากมองในมุมผู้ลงทุน การลงทุนในบ้านและคอนโดก็มีความต่างเมื่อเทียบกัน บ้านมีที่ดินซึ่งมักมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว (โดยเฉพาะทำเลดีๆ ของภูเก็ตที่ดินมีจำกัดและราคาขึ้นเรื่อยๆ) แต่การขายบ้านก็อาจใช้เวลานานกว่าคอนโด เพราะตลาดจำกัดเฉพาะผู้ซื้อคนไทยหรือการถือกรรมสิทธิ์ผ่านนิติบุคคล (กรณีชาวต่างชาติ) ในขณะที่คอนโดชาวต่างชาติสามารถซื้อได้โดยตรง ทำให้มีตลาดซื้อขายกว้างกว่า อย่างไรก็ดี ในแง่การปล่อยเช่า บ้านมักได้กลุ่มผู้เช่าระยะยาวที่มั่นคงกว่า เช่น ครอบครัว expat ที่มาอยู่กันหลายปี ส่งผลให้รายได้สม่ำเสมอและมีโอกาสเช่าต่อเนื่องสูง ขณะที่คอนโดอาจเจอผู้เช่าเปลี่ยนบ่อยปีต่อปี โดยรวมแล้ว นักลงทุนบางรายจะมีทั้งบ้านและคอนโดในพอร์ตเพื่อบาลานซ์ข้อดีของทั้งสองแบบ

สรุปการเปรียบเทียบ: การเช่าบ้านในภูเก็ตเหมาะกับผู้ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยเยอะ ความเป็นส่วนตัวสูง ความรู้สึก “อยู่บ้าน” อย่างแท้จริง และโอเคกับการดูแลรักษาที่มากขึ้นเล็กน้อย ส่วนการเช่าคอนโดเหมาะกับผู้ที่ให้ความสำคัญกับทำเลสะดวก สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และชีวิตที่ไม่ต้องดูแลอะไรมาก (เข้าอยู่กระเป๋าใบเดียว) ทั้งนี้ยังมีทางสายกลาง เช่น การเช่าบ้านในชุมชนโครงการที่มีส่วนกลาง (ได้ทั้งพื้นที่บ้านและมีคลับเฮาส์) หรือ การเช่าเพนท์เฮาส์/ดูเพล็กซ์ในคอนโด (ได้พื้นที่ใหญ่คล้ายบ้านแต่ยังอยู่ในคอนโด) ซึ่งผู้เช่าสามารถพิจารณาตามงบและความชอบ

วิเคราะห์โอกาสและความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าภูเก็ต

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าภูเก็ตในปัจจุบันเปรียบเสมือนเหรียญสองด้าน ที่มีทั้งโอกาสอันยอดเยี่ยมสำหรับผู้ลงทุนและผู้เกี่ยวข้อง แต่ขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยงและความท้าทายที่ต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ ส่วนนี้จะสรุปปัจจัยบวกและลบที่สำคัญ เพื่อให้ผู้อ่านเห็นภาพรวมและเตรียมกลยุทธ์รับมือได้เหมาะสม

โอกาส (Opportunities)

• อุปสงค์จากต่างชาติที่แข็งแกร่งและต่อเนื่อง: ดังที่เห็นได้ชัดในช่วงปี 2565-2566 ชาวต่างชาติจากหลายประเทศให้ความสนใจย้ายมาอยู่ภูเก็ตเพิ่มขึ้นอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นผลจากสถานการณ์โควิดที่ทำให้คนทำงานทางไกลได้ หรือสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศ (เช่น รัสเซีย-ยูเครน) ที่ทำให้คนกลุ่มใหญ่เลือกประเทศไทยเป็นที่หลบภัย ประกอบกับเสน่ห์เฉพาะตัวของภูเก็ต (ทะเลสวย อากาศร้อนชื้น ผู้คนเป็นมิตร ค่าครองชีพถูกกว่าโลกตะวันตก) ทำให้มีคนต่างชาติย้ายมาอยู่ระยะยาวและเกษียณที่ภูเก็ตมากขึ้น แนวโน้มนี้คาดว่าจะดำเนินต่อไปในอนาคตอันใกล้ โดยเฉพาะเมื่อรัฐบาลไทยมีนโยบายส่งเสริมวีซ่าระยะยาว (เช่น Long-Term Resident Visa - LTR สำหรับผู้มีความมั่งคั่ง/ผู้เกษียณ) ยิ่งเพิ่มโอกาสดึงดูด expat คุณภาพสูงเข้ามา ด้วยดีมานด์เช่นนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าย่อมมีฐานลูกค้าขนาดใหญ่ที่รออยู่อย่างต่อเนื่อง
• ศักยภาพผลตอบแทนการลงทุนสูง: ภูเก็ตถือเป็นหนึ่งในจังหวัดที่ค่าเช่าที่พักอาศัยสูงที่สุดในไทย แต่ราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ยกเว้นติดทะเลจริงๆ) ยังถือว่าไม่แพงจนเกินไปหากเทียบกับเมืองท่องเที่ยวระดับโลกอื่นๆ ทำให้นักลงทุนสามารถได้ Rental Yield สูง เช่น ซื้อวิลล่าหรูราคา 20 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 180,000 บาท ก็ได้ผลตอบแทนเกือบ 9-10% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากหรือค่าเฉลี่ยหุ้นหลายตัว นอกจากนี้ยังมีโอกาสทำกำไรจากการขาย (Capital Gain) ในระยะยาวเพราะราคาที่ดินและบ้านในภูเก็ตมีแนวโน้มขาขึ้นเรื่อยๆ นักลงทุนหลายรายทั้งไทยและต่างชาติจึงมองว่าการซื้อบ้านในภูเก็ตเพื่อปล่อยเช่าเป็น “safe haven” ทางการเงินรูปแบบหนึ่งที่น่าสนใจ
• การท่องเที่ยวฟื้นตัวและเติบโต: ภูเก็ตได้รับการยอมรับว่าเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมระดับโลก (World Class Destination) ในปี 2566 ที่ผ่านมา การท่องเที่ยวภูเก็ตฟื้นตัวเกือบเท่าระดับก่อนโควิด และรัฐบาลยังมีแผนผลักดันภูเก็ตให้เติบโตยิ่งขึ้น (เช่น การเสนอตัวเป็นเจ้าภาพงาน World Expo, การจัดงานมหกรรมกีฬานานาชาติ) เมื่อการท่องเที่ยวเติบโต ย่อมนำไปสู่เม็ดเงินหมุนเวียนในท้องถิ่น เพิ่มโอกาสการจ้างงาน ทำให้คนจากนอกพื้นที่ย้ายเข้ามาทำงาน (ต้องเช่าบ้าน) รวมถึงนักท่องเที่ยวบางส่วนจะเปลี่ยนมาพำนักนานขึ้น (Vacation Rental หรือ Workation) ความคึกคักทางเศรษฐกิจนี้เป็นแรงหนุนต่อเนื่องให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเฟื่องฟู ไม่ซบเซา
• โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและเมืองอัจฉริยะ: ภาครัฐมีนโยบายลงทุนโครงสร้างพื้นฐานครั้งใหญ่ในภูเก็ตและพื้นที่ใกล้เคียง เช่น โครงการรถไฟฟ้ารางเบา (LRT) เชื่อมสนามบิน-ตัวเมือง, การขยายสนามบินนานาชาติภูเก็ตเพื่อรองรับผู้โดยสารเพิ่ม, โครงการสนามบินใหม่ที่จังหวัดพังงาซึ่งจะช่วยกระจายนักท่องเที่ยว, การพัฒนาท่าเรือและระบบขนส่งอื่นๆ ตลอดจนโปรแกรมSmart City ที่นำเทคโนโลยีมาเสริมระบบสาธารณูปโภค หากโครงการเหล่านี้เกิดขึ้นจริงในช่วง 5-10 ปีข้างหน้า ภูเก็ตจะยิ่งน่าอยู่และน่าลงทุนมากขึ้น (เดินทางสะดวก, รถไม่ติด, รองรับคนได้มาก) ส่งผลดีต่อความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยอย่างแน่นอน ในเชิงจิตวิทยา นักลงทุนก็จะยิ่งมั่นใจเข้ามาซื้ออสังหาเพิ่ม ราคาบ้านและค่าเช่ามีแนวโน้มสูงขึ้นตามศักยภาพที่เพิ่มขึ้นของพื้นที่
• ตลาดเช่าระดับไฮเอนด์และกลุ่มลูกค้าเฉพาะขยายตัว: ปัจจุบันมีเทรนด์ที่น่าสนใจคือการเติบโตของตลาดเช่าที่พักในกลุ่มเฉพาะ เช่น กลุ่มผู้เกษียณ/ผู้สูงวัยต่างชาติ ที่มาอยู่อาศัยในโครงการที่มีบริการดูแล (Senior Living, Retirement Home) - ภูเก็ตเริ่มมีโครงการลักษณะบ้านพักคนชราระดับหรูที่รองรับชาวยุโรปผู้เกษียณ, หรือกลุ่ม digital nomad รุ่นใหม่ ที่นิยมอยู่แบบ Co-living Space (พื้นที่อยู่อาศัยที่มีส่วนกลางให้พบปะทำงานร่วมกัน) นักลงทุนสามารถหาโอกาสในช่องว่างเหล่านี้ เช่น พัฒนาอสังหาฯ หรือปรับปรุงบ้านเก่าให้ตอบสนองกลุ่มเฉพาะ หากทำได้ดีก็จะเจาะตลาดที่คู่แข่งยังน้อยและสร้างแบรนด์ได้ เช่น ทำอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสำหรับผู้สูงวัย (มีทางลาด wheelchair, ห้องน้ำผู้สูงอายุ, บริการพยาบาล), หรือบ้านเช่าพร้อมสตูดิโอทำงานสำหรับยูทูปเบอร์/ครีเอเตอร์ การคิดนอกกรอบเช่นนี้จะสร้างมูลค่าเพิ่มและรายได้ส่วนเพิ่ม (Premium) ได้
• การสนับสนุนของภาครัฐและชุมชนท้องถิ่น: ปัจจัยทางด้านสังคมและการเมืองก็มีบทบาทช่วยสนับสนุนตลาด เช่น จังหวัดภูเก็ตและหน่วยงานท้องถิ่นมีความกระตือรือร้นในการพัฒนาจังหวัดให้เป็นเมืองท่องเที่ยวคุณภาพและศูนย์กลางการลงทุน (มีการจัด Phuket Smart City, ส่งเสริมงาน Phuket Gastronomy เมืองสร้างสรรค์ด้านอาหาร, และโปรโมทการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง) ทำให้ภาพลักษณ์ของภูเก็ตดีในสายตานักลงทุนต่างประเทศ นอกจากนี้ชุมชนคนต่างชาติในภูเก็ตก็เติบโตและเหนียวแน่น (มีสมาคม expat, กิจกรรมพบปะมากมาย) ซึ่งดึงดูดให้คนใหม่ๆ กล้ามาใช้ชีวิตที่นี่เพราะมีเพื่อนร่วมชาติรองรับ สิ่งเหล่านี้ยิ่งเพิ่มโอกาสให้ตลาดเช่าบ้านมีลูกค้าไม่ขาดสาย

ความเสี่ยงและความท้าทาย (Risks & Challenges)

• ความเสี่ยงอุปทานล้นตลาด (Oversupply): ดังที่ได้เกริ่นไปบางส่วน ภูเก็ตเริ่มมีสัญญาณของอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าจำนวนมากเข้าตลาดพร้อมกัน เช่น ในกลุ่มวิลล่าหรู มีหลายโครงการใหม่เปิดตัวในพื้นที่เดียวกัน ส่งผลให้จำนวนยูนิตที่ต้องการผู้เช่าเพิ่มขึ้นรวดเร็ว ขณะที่ความต้องการแม้สูงแต่ก็ต้องใช้เวลาในการดูดซับ หากซัพพลายมากเกินดีมานด์ จะนำไปสู่การแข่งขันด้านราคาที่สูงขึ้น เจ้าของบ้านอาจต้องลดค่าเช่าหรือยอมให้เงื่อนไขพิเศษเพื่อจูงใจผู้เช่า ซึ่งกระทบต่อผลตอบแทนการลงทุนของนักลงทุน นอกจากนี้ หากภาวะ Oversupply รุนแรง อาจเกิดยูนิตว่างจำนวนมาก (สูงกว่าอัตราปกติ) ทำให้เจ้าของบ้านขาดรายได้บางช่วงและอาจกดดันให้ขายทรัพย์ออกในตลาดมือสองเพิ่ม ตัวอย่างพื้นที่เสี่ยง เช่น ย่านเชิงทะเล-บางเทา (วิลล่าเยอะมาก), ย่านกมลา (คอนโดใหม่ๆ ขึ้นหลายโครงการ) เป็นต้น นักลงทุนควรติดตามภาวะตลาดในทำเลที่ตนสนใจ หากเห็นว่ามีโครงการใหม่ผุดขึ้นต่อเนื่อง ควรระมัดระวังเรื่องตั้งราคาค่าเช่าและบริหารการเงินเผื่อช่วงบ้านว่าง
• การพึ่งพิงนักท่องเที่ยวต่างชาติและความไม่แน่นอนของปัจจัยภายนอก: เศรษฐกิจของภูเก็ตและตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าผูกพันกับนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติเป็นหลัก ความเสี่ยงคือหากเกิดเหตุการณ์ที่ทำให้ต่างชาติเดินทางมาไทยน้อยลง ตลาดก็อาจสะดุดอย่างแรง เราเห็นตัวอย่างชัดเจนจากช่วงโควิดที่นักท่องเที่ยวหายไป ภูเก็ตซบเซาจนค่าเช่าตกต่ำมาแล้ว แม้อนาคตจะไม่เกิดโรคระบาดเหมือนเดิม แต่ยังมีปัจจัยอื่น เช่น วิกฤตเศรษฐกิจโลก - หากเศรษฐกิจยุโรป/อเมริกาถดถอยหนัก คนจะเดินทางท่องเที่ยวน้อยลง expat อาจถูกลดตำแหน่งหรือเงินเดือน ส่งผลให้ความสามารถในการเช่าบ้านลดลง, ค่าเงินและค่าครองชีพ - หากเงินบาทแข็งค่ามากหรือค่าครองชีพไทยสูงจนไม่ต่างจากประเทศต้นทาง ก็อาจไม่มีใครมาพำนักระยะยาวเพราะไม่ประหยัด, นโยบายรัฐบาล/วีซ่า - ถ้ารัฐมีนโยบายเข้มงวดต่อต่างชาติ (เช่น ยกเลิกวีซ่าบางประเภท, เพิ่มขั้นตอนการอนุญาต) ก็อาจลดแรงจูงใจในการมาอยู่ประเทศไทย ทั้งหมดนี้เป็นปัจจัยที่ผู้ลงทุนควบคุมไม่ได้แต่ต้องเผื่อใจไว้ การกระจายลูกค้าหลายกลุ่มหลายชาติ หรือวางแผนการเงินไม่ให้พึ่งรายได้ค่าเช่า 100% จะช่วยลดความเสี่ยง
• ความผันผวนตามฤดูกาลและภัยธรรมชาติ: ดังที่กล่าวถึงเรื่องฤดูกาล ไฮซีซัน-โลว์ซีซัน ทำให้รายได้ค่าเช่าอาจไม่สม่ำเสมอทั้งปี โดยเฉพาะนักลงทุนที่ตั้งใจปล่อยเช่าระยะสั้น (ปล่อยแบบรายวัน/รายสัปดาห์ให้กลุ่มนักท่องเที่ยว) จะยิ่งได้รับผลกระทบจากโลว์ซีซันชัดเจน บางแห่งอาจไม่มีผู้เข้าพักเลยในบางเดือน นอกจากนี้ภูมิอากาศแบบเกาะร้อนชื้นของภูเก็ตก็มีความเสี่ยง อย่างเช่น พายุฤดูมรสุมที่อาจทำให้เกิดน้ำท่วมหรือดินสไลด์ในบางพื้นที่ (เช่น บ้านบนเชิงเขาต้องระวังเรื่องดินถล่ม) ในระยะยาว ปัญหา climate change อาจส่งผลให้อากาศแปรปรวนหนักขึ้น หรือระดับน้ำทะเลสูงขึ้น (กระทบทรัพย์ติดชายฝั่ง) ผู้ลงทุนควรคำนึงถึงทำเลที่ปลอดภัย (ไม่อยู่ในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม) และทำประกันภัยทรัพย์สินไว้ เช่น ประกันน้ำท่วม ประกันพายุ เพื่อคุ้มครองการลงทุน
• การแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้น: เมื่อใครๆ เห็นว่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าภูเก็ตได้ผลตอบแทนดี ก็เป็นธรรมดาที่จะมีผู้เล่นหน้าใหม่เข้ามาเพิ่ม ทั้งนักลงทุนรายย่อยและบริษัทดีเวลลอปเปอร์ใหญ่ๆ เราเริ่มเห็นการที่บริษัทยักษ์ (เช่น แสนสิริ, อนันดา, SC Asset ฯลฯ) ลงมาจับตลาดภูเก็ต ทั้งสร้างบ้านเดี่ยวโครงการหรู และคอนโดมิเนียม เพื่อขายให้นักลงทุนปล่อยเช่าหรือขายชาวต่างชาติ พร้อมการการันตีผลตอบแทน 5-6% ในช่วงแรก เป็นต้น นั่นหมายความว่าผู้ที่มีบ้านอยู่แล้วก็จะเจอคู่แข่งที่มีทรัพย์ใหม่ทันสมัยกว่าเข้ามา การจะปล่อยเช่าได้ราคาดีในอนาคตต้องขึ้นกับการบริหารสินทรัพย์ให้มีคุณภาพ มีการปรับปรุงซ่อมแซมเมื่อถึงเวลา, อัปเกรดเฟอร์นิเจอร์/สิ่งอำนวยความสะดวกตามเทรนด์, และสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่าเพื่อรักษาลูกค้าเก่า ในยุคที่อสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามีทางเลือกมาก ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองสูง หากเจ้าของบ้านไม่ใส่ใจดูแลบ้านหรือผู้เช่า ก็อาจเสียส่วนแบ่งตลาดไปได้ง่ายๆ
• ข้อกำหนดทางกฎหมายและนโยบายภาครัฐ: แม้ปัจจุบันภาพรวมกฎหมายไทยจะเอื้อต่อนักลงทุนและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าพอสมควร แต่ก็มีโอกาสที่รัฐบาลอาจออกกฎเกณฑ์ใหม่ที่ส่งผลต่อตลาด เช่น การบังคับใช้กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าอย่างจริงจัง (จำกัดเงินประกัน 1 เดือนซึ่งสวนทางกับธรรมเนียมนิยมเก็บ 2 เดือนของภูเก็ต), การจัดเก็บภาษีที่ดินในอัตราสูงขึ้นในอนาคต, หรือการเปลี่ยนแปลงโควต้าการถือครองคอนโดของคนต่างชาติ (ซึ่งอาจกระทบตลาดซื้อ-ขาย) รวมถึงกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นที่ยังรอความชัดเจน หากรัฐผ่อนปรนออกใบอนุญาตง่ายๆ ก็จะเกิดผู้เล่น Airbnb มากขึ้น (เพิ่มคู่แข่งในตลาดเช่าระยะสั้น) แต่หากรัฐเข้มงวดจับปรับจริงจัง ก็จะลดซัพพลายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ารายวันที่ไม่ได้จดทะเบียนลง (ผลดีต่อรายเดือน) อย่างไรก็ตาม การปรับเปลี่ยนนโยบายเหล่านี้ควรติดตามอย่างใกล้ชิด และผู้ประกอบการควรพร้อมปรับตัวให้สอดคล้องกับกฎหมายเสมอ เพื่อหลีกเลี่ยงบทลงโทษหรือต้นทุนทางกฎหมายที่ไม่จำเป็น
• ต้นทุนการดูแลรักษาและบริหารจัดการ: การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไม่ใช่ว่าจะมีแต่รายได้ค่าเช่า ยังต้องเผชิญกับต้นทุนการดูแลอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น ค่าบำรุงรักษาบ้าน (ทาสีใหม่ทุก 5 ปี, ซ่อมหลังคา, เปลี่ยนเครื่องใช้ไฟฟ้าเมื่อเสีย), ค่าดูแลสวน/สระว่ายน้ำ รายสัปดาห์, ค่าทำความสะอาดใหญ่เมื่อผู้เช่าย้ายออก, รวมถึงค่าใช้จ่ายจิปาถะอย่างการกำจัดปลวก มด แมลงต่างๆ ในเขตร้อน เป็นต้น หากผู้ลงทุนไม่ประมาณการค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไว้ล่วงหน้า อาจพบว่าผลกำไรจริง (Net Yield) ต่ำกว่าที่คิด เพราะเงินบางส่วนไปลงกับค่าดูแลหมด นอกจากนี้ถ้ามีบ้านหลายหลัง ความยุ่งยากในการบริหารก็จะเพิ่มทวีคูณ จำเป็นต้องมีระบบหรือทีมงานช่วยเหลือ ดังนั้น จึงควรวางแผนการเงินและระบบจัดการภายในให้มีประสิทธิภาพ หรือเลือกลงทุนจำนวนหลังตามกำลังที่บริหารเองไหว ไม่อย่างนั้นจากโอกาสทำกำไรอาจกลายเป็นภาระปวดหัวเกินคาด

บทสรุป: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในภูเก็ตเป็นตลาดที่มีชีวิตชีวาและเต็มไปด้วยโอกาสเติบโต ทั้งจากแรงหนุนด้านการท่องเที่ยว เศรษฐกิจระดับท้องถิ่นที่ขยายตัว และความสนใจของชาวต่างชาติทั่วโลกที่มุ่งมาใช้ชีวิตบนเกาะสวรรค์แห่งนี้ สำหรับผู้เช่า ภูเก็ตนำเสนอทางเลือกที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบ ตั้งแต่คอนโดวิวทะเลไปจนถึงวิลล่าส่วนตัว ท่ามกลางสิ่งแวดล้อมทางธรรมชาติที่งดงาม ขณะที่สำหรับนักลงทุน ภูเก็ตมอบโอกาสรับผลตอบแทนที่น่าดึงดูดหากลงทุนอย่างถูกที่และถูกเวลา อย่างไรก็ตาม ทุกโอกาสย่อมมาพร้อมความเสี่ยง การตระหนักถึงปัจจัยลบและเตรียมการรับมืออย่างรอบด้านจะช่วยลดความเสี่ยงเหล่านั้นให้อยู่ในระดับยอมรับได้ ไม่ว่าจะเป็นการเลือกทำเลที่มีอนาคต เลี่ยงตลาดที่อิ่มตัวเกินไป กระจายพอร์ตการลงทุน หรือสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่าเพื่อรักษาฐานลูกค้า

ในภาพรวม แม้มีความท้าทาย แต่อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าภูเก็ตยังคงสดใสจากพื้นฐานจุดแข็งของจังหวัดเองที่ไม่มีที่ไหนแทนที่ได้ คือ “ทะเลอันดามันและวิถีชีวิตเมืองร้อน” ซึ่งจะดึงดูดผู้คนให้มาเยือนและพักอาศัยเสมอ ตราบใดที่ผู้ประกอบการเรียนรู้ที่จะปรับตัวตามกระแสโลกและรักษามาตรฐานคุณภาพไว้ได้ ตลาดนี้ก็จะยังเป็นกลไกสร้างรายได้ที่มั่นคงและน่าตื่นเต้นสำหรับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะในฐานะเจ้าของบ้าน ผู้เช่า หรือนักลงทุนก็ตาม