ประกาศขายที่ดิน ในภูเก็ต

ขายที่ดินในภูเก็ต: วิเคราะห์ราคาที่ดินปี 2567-2568

ภูเก็ตถือเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงที่สุดของประเทศไทย โดยเฉพาะในหมวดที่ดินซึ่งมีความต้องการซื้อขายสูงมากตลอดช่วงปี 2567 ต่อเนื่องถึง 2568 การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวหลังการเปิดประเทศ นักท่องเที่ยวต่างชาติหลั่งไหลกลับเข้ามาภูเก็ตในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ จนภูเก็ตแทบไม่มีช่วงโลว์ซีซั่นแล้วในปัจจุบัน ส่งผลให้เกิดความต้องการสร้างโรงแรม รีสอร์ต และวิลล่าพักตากอากาศเพิ่มเติมในทำเลท่องเที่ยวสำคัญ ผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้งทุนท้องถิ่นภูเก็ตและทุนจากส่วนกลาง (บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำจากกรุงเทพฯ) ต่างเข้ามากว้านซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่องเพื่อรองรับดีมานด์เหล่านี้ ในภาพรวมปัจจุบันภูเก็ตมิได้เป็นเพียงแค่แหล่งท่องเที่ยวทะเลระดับโลก แต่ยังกลายเป็นเมืองศูนย์กลางการอยู่อาศัยระดับหรูที่ดึงดูดผู้ซื้อและนักลงทุนจากทั่วโลกเข้ามาลงหลักปักฐาน ปัจจัยหนุนเหล่านี้ทำให้ราคาที่ดินในภูเก็ตปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ภาพรวมตลาดซื้อขายที่ดินในภูเก็ต

ตลาดซื้อขายที่ดินในจังหวัดภูเก็ตมีการขยายตัวอย่างโดดเด่นในช่วงปี 2567-2568 โดยได้รับแรงหนุนหลักจากภาคการท่องเที่ยวและการลงทุนจากผู้ซื้อทั้งไทยและต่างชาติ ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง จากข้อมูลเชิงประวัติย้อนหลัง 20 ปี (พ.ศ. 2547-2567) พบว่าราคาที่ดินในภูเก็ตเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 7.5 เท่าตัว หรือคิดเป็นอัตราการเติบโตเฉลี่ยปีละ ~10.7% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในจังหวัดอื่น ๆ อย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ พื้นที่เกาะภูเก็ตมีอยู่อย่างจำกัด (รวมเพียงประมาณ 543 ตารางกิโลเมตร) และพื้นที่ส่วนหนึ่งอยู่ในเขตป่าสงวนหรืออุทยานแห่งชาติที่ไม่อนุญาตให้พัฒนา ทำให้ที่ดินที่สามารถพัฒนาได้จริงมีจำนวนจำกัด การขาดแคลนที่ดินศักยภาพนี้ยิ่งผลักดันให้ราคาเพิ่มสูงเมื่อดีมานด์เพิ่ม ที่ดินภูเก็ตจึงเป็นสินทรัพย์ลงทุนระยะยาวที่ให้ผลตอบแทนสูงในสายตานักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ

ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันตลาดที่ดินภูเก็ต ได้แก่ การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวอย่างแข็งแกร่ง หลังการเปิดประเทศเต็มรูปแบบในปี 2565-2566 ภูเก็ตสามารถดึงดูดนักท่องเที่ยวกลับมาได้จำนวนมหาศาลอย่างรวดเร็ว ระดับนักท่องเที่ยวต่างชาติในปี 2566 ที่เดินทางเข้าภูเก็ตสูงถึง ~8.3 ล้านคน (เพิ่มขึ้นกว่า 150% จากปีก่อนหน้า) มากกว่าจุดหมายคู่แข่งอย่างเกาะบาหลี (5.27 ล้านคน) และมากที่สุดในภูมิภาคนี้ การที่จำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นจนทะลุเพดานเดิม ทำให้ธุรกิจท่องเที่ยวและบริการขยายตัวอย่างรวดเร็วและเกิดความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่อง โครงการที่อยู่อาศัยและเพื่อการท่องเที่ยวใหม่ในภูเก็ตเปิดตัวถี่ขึ้นอย่างไม่เคยปรากฏ บางรายงานระบุว่าช่วงปี 2566-2567 มีการเปิดตัวโครงการใหม่เกือบทุกๆ 2 สัปดาห์ ส่งผลให้ที่ดินแปลงงามตามทำเลต่าง ๆ ถูกจับจองรวดเร็วขึ้นตามไปด้วย

อีกด้านหนึ่ง ภาพลักษณ์ระดับสากลของภูเก็ต ในฐานะเมืองตากอากาศและที่พักอาศัยสำหรับผู้มีฐานะจากทั่วโลกได้สร้างแรงดึงดูดนักลงทุนอสังหาฯ เข้ามาอย่างต่อเนื่อง รายงานจากบริษัทวิจัยตลาดอสังหาฯ ระดับนานาชาติประเมินว่าภูเก็ตได้ก้าวสู่การเป็นตลาดบ้านพักตากอากาศระดับหรูหราเทียบชั้นไมอามีและดูไบ แต่ยังคงจูงใจกว่าด้วยระดับราคาอสังหาฯ ที่คุ้มค่ากว่า ความน่าสนใจนี้ทำให้เกิดกลุ่มผู้ซื้อใหม่ๆ อาทิ นักลงทุนจากตะวันออกกลาง (เช่น สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ซาอุดีอาระเบีย) และกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงจากเอเชียใต้ ทยอยเข้ามาลงทุนซื้อวิลล่าและที่ดินในภูเก็ตมากขึ้น นอกเหนือจากฐานลูกค้าเดิมอย่างยุโรปตะวันตก จีน รัสเซีย และออสเตรเลีย เมื่อดีมานด์ต่างชาติผนวกรวมกับกำลังซื้อของคนไทยซึ่งเพิ่มขึ้น ภาพรวมการซื้อขายที่ดินบนเกาะจึงคึกคักและมีมูลค่าสูงขึ้นมาก

โดยสรุป ตลาดที่ดินภูเก็ตในปัจจุบันอยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างชัดเจน มีสภาพคล่องและความคึกคักสูงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า ที่ดินแปลงสวยโดยเฉพาะในย่านท่องเที่ยวและพื้นที่ยุทธศาสตร์มักมีผู้สนใจหลายราย การแข่งขันเสนอราคาจึงเข้มข้น ผู้ขายที่ดินในทำเลยอดนิยมสามารถเรียกราคาสูงและปิดการขายได้รวดเร็ว ขณะที่ผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนไทยต้องปรับตัวรับกับราคาตลาดที่ขยับสูงขึ้น และมีแนวโน้มต้องเร่งตัดสินใจเมื่อพบที่ดินศักยภาพดีเพื่อไม่ให้พลาดโอกาสในตลาดที่มีความต้องการหนาแน่นเช่นนี้

ทั้งผู้ประกอบการท้องถิ่นและนักลงทุนรายใหญ่ต่างแสดงความเชื่อมั่นว่ากระแสความร้อนแรงของตลาดภูเก็ตจะดำเนินต่อไป โดยประมาณการว่ามูลค่าการลงทุนพัฒนาอสังหาฯ ในภูเก็ตตลอดปี 2567 จะอยู่ที่ไม่น้อยกว่า 55,000 ล้านบาท (รวมยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูงราว 35,000 ล้านบาท) ซึ่งตอกย้ำถึงศักยภาพอันโดดเด่นของตลาดที่ดินภูเก็ตในสายตานักลงทุน

แนวโน้มราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่ของภูเก็ต

ภูเก็ตแบ่งการปกครองออกเป็น 3 อำเภอหลัก ได้แก่ อำเภอถลาง (พื้นที่ตอนเหนือของเกาะ), อำเภอกะทู้ (พื้นที่ตอนกลางค่อนไปทางตะวันตก) และ อำเภอเมืองภูเก็ต (พื้นที่ตอนใต้ของเกาะรวมถึงตัวเมืองหลัก) แต่ละพื้นที่มีลักษณะตลาดที่ดินและระดับราคาที่แตกต่างกันไปตามศักยภาพทำเลและความหนาแน่นของการพัฒนา ด้านล่างนี้เป็นภาพรวมแนวโน้มราคาที่ดินและความนิยมของพื้นที่สำคัญแต่ละส่วนของภูเก็ต:

อำเภอถลาง: ทำเลยอดนิยมแห่งใหม่ทางตอนเหนือ

อำเภอถลางครอบคลุมพื้นที่กว้างทางตอนเหนือของภูเก็ต ตั้งแต่บริเวณใกล้สนามบินนานาชาติภูเก็ตไปจนถึงชายฝั่งทะเลด้านตะวันตกตอนบน (เช่น หาดสุรินทร์ หาดบางเทา) ถือเป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตของราคาที่ดินอย่างโดดเด่นในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ถลางได้รับความนิยมจากผู้พัฒนาโครงการจัดสรรและรีสอร์ตหรู เนื่องจากยังมีที่ดินผืนใหญ่เหลืออยู่มากเมื่อเทียบกับพื้นที่ตอนใต้ที่หนาแน่นกว่า บริเวณชายฝั่งตะวันตกของถลาง โดยเฉพาะย่านเชิงทะเล-บางเทา-ลายัน กลายเป็นทำเลทองแห่งใหม่ที่มีโครงการวิลล่าหรูและคอนโดมิเนียมตากอากาศระดับไฮเอนด์เกิดขึ้นต่อเนื่อง ราคาที่ดินบริเวณหาดบางเทาและใกล้เคียงปรับตัวเพิ่มขึ้นมากกว่า 10 เท่าในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา (เพิ่มขึ้นประมาณ 967% จากฐานราคาปี 2547) ปัจจุบันที่ดินติดทะเลหรือใกล้ทะเลแถบนี้มีราคาตลาดประมาณ ไร่ละ 80 ล้านบาท (ประมาณ 200,000 บาทต่อตารางวา) นับเป็นระดับราคาสูงสุดกลุ่มหนึ่งรองจากป่าตอง

นอกจากแนวชายฝั่งทะเล ถลางยังเป็นที่ตั้งของสนามบินภูเก็ตและพื้นที่เชื่อมต่อแผ่นดินใหญ่ ทำให้บริเวณรัศมีใกล้สนามบินและทางหลวงหลักมีศักยภาพเชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้น ที่ดินบริเวณใกล้สนามบิน (เช่น ไม้ขาว สาคู) ได้รับความสนใจทั้งสำหรับพัฒนาโกดัง ศูนย์กระจายสินค้า และโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง โดยราคาที่ดินในโซนไม้ขาวอยู่ที่ประมาณ ไร่ละ 40-50 ล้านบาท (เช่น บริเวณหาดไม้ขาวราคาตลาดล่าสุดราว 45 ล้านบาทต่อไร่) ส่วนพื้นที่ด้านตะวันออกของอำเภอถลางที่หันหน้าเข้าสู่อ่าวพังงา (เช่น ย่านป่าคลอก อ่าวปอ) ราคาที่ดินยังย่อมเยากว่าเมื่อเทียบกับฝั่งตะวันตก โดยที่ดินวิวทะเลฝั่งอ่าวพังงาอาจอยู่ในช่วง ไร่ละ 15-30 ล้านบาท ตามระดับความสวยงามของทำเล ทั้งนี้ แนวโน้มโดยรวมของถลางคือราคาที่ดินยังปรับเพิ่มอย่างต่อเนื่องตามการพัฒนาสาธารณูปโภคใหม่ ๆ (เช่น การขยายสนามบิน การปรับปรุงถนนสายหลัก) และการเข้ามาของโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ ทำให้ถลางกลายเป็นโซนที่นักลงทุนจับตามองเป็นพิเศษ

อำเภอกะทู้: ป่าตองและพื้นที่ท่องเที่ยวตอนกลางเกาะ

อำเภอกะทู้แม้จะมีพื้นที่เล็กที่สุดของภูเก็ต แต่กลับเป็นที่ตั้งของทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงที่สุดบางส่วน โดยเฉพาะบริเวณ หาดป่าตอง ซึ่งเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวกลางคืนและแหล่งบันเทิงชื่อดังระดับโลก ป่าตองมีความหนาแน่นของสิ่งปลูกสร้างสูง ที่ดินริมชายหาดและใจกลางป่าตองมีจำนวนจำกัดและหาได้ยาก ส่งผลให้ราคาที่ดินย่านนี้พุ่งขึ้นไปอยู่ในระดับสูงสุดของจังหวัด ปัจจุบัน ราคาตลาดที่ดินติดชายหาดป่าตองเฉลี่ยสูงถึงไร่ละ ~350 ล้านบาท (ประมาณ 875,000 บาทต่อตารางวา) ซึ่งสูงกว่าทำเลอื่น ๆ ในภูเก็ตอย่างมีนัยสำคัญ การที่ป่าตองมีราคาที่ดินแพงลิ่วเช่นนี้สะท้อนศักยภาพทางธุรกิจมหาศาลของที่ดินผืนเล็ก ๆ ในย่านนี้ ซึ่งสามารถพัฒนาเป็นโรงแรมระดับหรู ศูนย์การค้า หรือสถานบันเทิงที่รองรับนักท่องเที่ยวได้จำนวนมาก อีกทั้งยังสะท้อนข้อเท็จจริงว่าที่ดินมีจำกัด แต่ดีมานด์ไม่เคยลดลง

พื้นที่อื่น ๆ ในอำเภอกะทู้ที่น่าสนใจ ได้แก่ หาดกมลา ซึ่งอยู่ถัดขึ้นไปทางเหนือของป่าตอง หาดกมลามีบรรยากาศสงบกว่าและกำลังได้รับความนิยมในหมู่นักลงทุนที่ต้องการพัฒนาวิลล่าหรูและที่พักอาศัยระดับพรีเมียมริมเนินเขาที่มองเห็นทะเล ราคาที่ดินบริเวณกมลาในปัจจุบันอยู่ที่ราว ไร่ละ ~70 ล้านบาท สำหรับแปลงที่ตั้งอยู่ในระยะมองเห็นทะเล นอกจากนี้ พื้นที่อื่นในอำเภอกะทู้ที่อยู่ไม่ติดทะเล (เช่น ย่านชุมชนกะทู้ใกล้ตัวเมืองภูเก็ตหรือใกล้สนามกอล์ฟ) แม้จะไม่ได้มีราคาสูงเทียบเท่าแนวชายหาด แต่ก็มีแนวโน้มขยับขึ้นตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น โครงการทางด่วนกะทู้-ป่าตอง (อุโมงค์ลอดเขานาคเกิด) ที่มีกำหนดเริ่มสร้างเร็ว ๆ นี้ ซึ่งจะช่วยย่นระยะเวลาเดินทางระหว่างฝั่งตะวันออกของเกาะกับป่าตองให้รวดเร็วขึ้น โครงการนี้ส่งผลให้ที่ดินตามเส้นทางผ่านและพื้นที่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนมีมูลค่าเพิ่มขึ้นด้วย เนื่องจากศักยภาพด้านคมนาคมที่ดีขึ้น

อำเภอเมืองภูเก็ตและพื้นที่ชายฝั่งตอนใต้: ราไวย์ ฉลอง กะตะ-กะรน

อำเภอเมืองภูเก็ตครอบคลุมพื้นที่ส่วนใต้ของเกาะ รวมทั้งเขตเทศบาลเมืองภูเก็ต (ตัวเมือง) และพื้นที่ชายฝั่งด้านใต้ที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ราไวย์ กะตะ กะรน แหลมพันวา และอ่าวฉลอง ภาพรวมของราคาที่ดินในอำเภอนี้มีความหลากหลายขึ้นอยู่กับลักษณะทำเล ในเขตตัวเมืองภูเก็ตและย่านการค้าใจกลางเมือง ที่ดินมีราคาสูงในเชิงพาณิชย์ (เช่น เพื่อสร้างอาคารพาณิชย์ โรงแรมในเมือง หรือคอนโดมิเนียมสำหรับคนทำงาน) โดยเฉพาะบริเวณเมืองเก่าภูเก็ตที่มีตึกแถวสถาปัตยกรรมชิโน-โปรตุกีสอันเป็นเอกลักษณ์ ความต้องการครอบครองอาคารอนุรักษ์เหล่านี้เพื่อปรับปรุงเป็นร้านค้า คาเฟ่ หรือโรงแรมบูติกมีสูง ส่งผลให้มูลค่าซื้อขายในย่านเมืองเก่า (เช่น ถนนถลาง ถนนดีบุก) ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องตามกระแสนิยมเที่ยวชมวัฒนธรรม ในขณะที่ระดับราคาที่ดินในเขตตัวเมืองภูเก็ตโดยทั่วไปอยู่ที่หลายแสนบาทต่อตารางวา

สำหรับโซนชายฝั่งตอนใต้ของภูเก็ต พื้นที่ราไวย์และใกล้เคียง ได้ก้าวขึ้นมาเป็นดาวรุ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราไวย์เคยเป็นชุมชนชาวประมงและย่านที่อยู่อาศัยเงียบสงบ แต่ปัจจุบันเติบโตเป็นโซนที่อยู่อาศัยและท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมในหมู่ชาวต่างชาติผู้พำนักระยะยาว (expat) โดยเฉพาะชาวยุโรปและรัสเซีย ที่ดินบริเวณราไวย์-ในหาน-อ่าวฉลองได้รับความสนใจสำหรับพัฒนาวิลล่าส่วนตัวและรีสอร์ตขนาดเล็กมากขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินย่านราไวย์ปรับตัวสูงขึ้นถึงประมาณ 14 เท่าในรอบ 20 ปี ที่ผ่านมา นับเป็นอัตราการเติบโตสูงสุดในภูเก็ตเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่น ๆ ปัจจุบันราคาที่ดินติดทะเลหรือมองเห็นวิวทะเลในโซนราไวย์อยู่ที่ราว ไร่ละ 60-70 ล้านบาท ขึ้นกับระยะความใกล้ทะเลและคุณภาพวิว ขณะที่ที่ดินฝั่งตะวันออกด้านอ่าวฉลอง ราคาจะย่อมเยากว่า โดยอยู่ที่ระดับประมาณ ไร่ละ 40-50 ล้านบาท

พื้นที่หาดกะตะและกะรน ซึ่งตั้งอยู่ฝั่งตะวันตกตอนใต้ของเกาะ เป็นทำเลท่องเที่ยวชายหาดยอดนิยมมาอย่างยาวนาน มีโรงแรมและรีสอร์ตจำนวนมาก ที่ดินในย่านกะตะ-กะรนได้รับการพัฒนาแทบทุกแปลงตั้งแต่ทศวรรษก่อน ปัจจุบันจึงมีที่ดินเปล่าพร้อมพัฒนาค่อนข้างจำกัด ส่งผลให้ราคาที่ดินอยู่ในระดับสูง เฉลี่ยราว ไร่ละ 70-80 ล้านบาท สำหรับแปลงที่ตั้งอยู่ในระยะใกล้ทะเลหรือมีวิวทะเล ส่วนที่ดินบริเวณเนินเขาด้านหลัง (ที่ยังสามารถมองเห็นทะเลไกล ๆ) ก็ได้รับความนิยมในกลุ่มผู้พัฒนาวิลล่าเช่นกัน เนื่องจากให้วิวมุมสูงแม้ไม่ติดชายหาดโดยตรง

สุดท้าย พื้นที่แหลมพันวา ทางตะวันออกเฉียงใต้ของเกาะ ซึ่งเป็นที่ตั้งของสถานที่สำคัญอย่างพิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำภูเก็ตและรีสอร์ตหรูหลายแห่ง ก็มีราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน แม้ชายฝั่งด้านตะวันออกจะไม่ได้เป็นหาดเล่นน้ำแบบฝั่งตะวันตก แต่แหลมพันวามีทิวทัศน์ทะเลที่เงียบสงบและมีโครงการที่พักระดับไฮเอนด์ ส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณนี้อยู่ที่ประมาณ ไร่ละ 50-60 ล้านบาท สำหรับแปลงติดทะเลหรือใกล้ทะเล โดยภาพรวมพื้นที่ชายฝั่งตอนใต้ของภูเก็ตยังมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ตามความนิยมของการท่องเที่ยวเชิงพักผ่อนและการเข้ามาซื้อหาที่อยู่อาศัยหลังที่สองของทั้งคนไทยและต่างชาติ

ราคาตลาดที่ดินบริเวณชายหาดสำคัญของภูเก็ต (ข้อมูลกลางปี 2567 โดยประมาณ)

1. หาดป่าตอง - ประมาณ 350 ล้านบาท/ไร่ (ราคาประเมินทางราชการ ~70 ล้านบาท/ไร่)
2. หาดบางเทา - ประมาณ 80 ล้านบาท/ไร่ (ราคาประเมินราชการ ~15.6 ล้านบาท/ไร่)
3. หาดสุรินทร์ - ประมาณ 80 ล้านบาท/ไร่ (ราคาประเมินราชการ ~15 ล้านบาท/ไร่)
4. หาดกะรน - ประมาณ 70 ล้านบาท/ไร่ (ราคาประเมินราชการ ~12 ล้านบาท/ไร่)
5. หาดราไวย์ - ประมาณ 70 ล้านบาท/ไร่ (ราคาประเมินราชการ ~11.4 ล้านบาท/ไร่)
6. หาดกมลา - ประมาณ 70 ล้านบาท/ไร่ (ราคาประเมินราชการ ~10 ล้านบาท/ไร่)
7. แหลมพันวา - ประมาณ 50 ล้านบาท/ไร่ (ราคาประเมินราชการ ~10 ล้านบาท/ไร่)
8. หาดไม้ขาว - ประมาณ 45 ล้านบาท/ไร่ (ราคาประเมินราชการ ~6.8 ล้านบาท/ไร่)
9. อ่าวฉลอง - ประมาณ 45 ล้านบาท/ไร่ (ราคาประเมินราชการ ~4.6 ล้านบาท/ไร่)
10. อ่าวปอ - ประมาณ 20 ล้านบาท/ไร่ (ราคาประเมินราชการ ~2.2 ล้านบาท/ไร่)

หมายเหตุ: ราคาประเมินราชการข้างต้นใช้สำหรับคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี ซึ่งต่ำกว่าราคาตลาดจริงอย่างมาก (คิดเป็นประมาณ 10-20% ของราคาตลาดแล้วแต่ทำเล) ทำให้ภาระค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีที่ดินของผู้ถือครองต่ำเมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินที่ครอบครอง

ศักยภาพของที่ดินในเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยในภูเก็ต

ที่ดินในภูเก็ตมีศักยภาพสูงทั้งในการพัฒนาโครงการเพื่อการพาณิชย์ (เช่น โรงแรม รีสอร์ต ศูนย์การค้า) และเพื่อการอยู่อาศัย (เช่น บ้านพักอาศัย คอนโดมิเนียม วิลล่าส่วนตัว) โดยลักษณะการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกันจะกำหนดทำเลที่เหมาะสมและมูลค่าของที่ดินแตกต่างกันไป

ศักยภาพเชิงพาณิชย์: ด้วยสถานะของภูเก็ตในฐานะเมืองท่องเที่ยวระดับโลก ที่ดินหลายแห่งบนเกาะจึงมีมูลค่าสูงในแง่การพัฒนาเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะที่ดินบริเวณชายหาด แหล่งท่องเที่ยว และย่านการค้าสำคัญ ตัวอย่างเช่น ที่ดินริมชายหาดป่าตอง กะรน กะตะ ฯลฯ มีศักยภาพในการสร้างรายได้สูงหากพัฒนาเป็นโรงแรมหรือรีสอร์ตหรูรองรับนักท่องเที่ยวจำนวนมาก ราคาค่าห้องพักต่อคืนและอัตราการเข้าพักที่อยู่ในระดับสูงทำให้ผู้ประกอบการยอมลงทุนซื้อที่ดินราคาแพงเพื่อพัฒนาโครงการ นอกจากนี้ ที่ดินติดถนนสายหลักหรือใจกลางเมืองภูเก็ตยังมีศักยภาพในการพัฒนาเชิงพาณิชย์อื่น ๆ เช่น ศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ หรืออาคารสำนักงานให้เช่า เนื่องจากภูเก็ตมีประชากรอยู่อาศัยหนาแน่นและมีกำลังซื้อสูง ประกอบกับกำลังซื้อจากนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาว อย่างไรก็ตาม โครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ในภูเก็ตมักต้องอาศัยเงินลงทุนสูงและการศึกษาตลาดที่รอบคอบ เนื่องจากตลาดท่องเที่ยวมีความผันผวนตามฤดูกาลและภาวะเศรษฐกิจโลก อีกทั้งการแข่งขันในพื้นที่ท่องเที่ยวหลักค่อนข้างสูง (เช่น ย่านป่าตองที่มีโรงแรมและสถานบันเทิงหนาแน่น) ผู้พัฒนาจำเป็นต้องสร้างจุดขายที่โดดเด่นเพื่อดึงดูดลูกค้า

ศักยภาพเพื่อที่อยู่อาศัย: ตลาดที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในภูเก็ตมีความหลากหลาย ตั้งแต่โครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมสำหรับผู้อยู่อาศัยท้องถิ่น ไปจนถึงวิลล่าหรูเจาะกลุ่มเศรษฐีไทยและนักลงทุนต่างชาติ สำหรับที่ดินในเขตชุมชนหรือใกล้ตัวเมือง จะเหมาะแก่การสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับคนทำงานในภูเก็ตหรือครอบครัวคนไทยที่ต้องการอยู่ในทำเลสะดวกใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก (ห้าง โรงเรียน โรงพยาบาล) ซึ่งที่ดินประเภทนี้ราคาจะอยู่ในระดับกลางเมื่อเทียบกับที่ดินติดทะเล ด้านตลาดบ้านพักตากอากาศและวิลล่าหรูนั้น ที่ดินที่มีวิวทะเลหรืออยู่ในบริเวณเงียบสงบเป็นส่วนตัวได้รับความนิยมอย่างมาก กลุ่มลูกค้าต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงยินดีจ่ายเพื่อได้ครอบครองบ้านพักบนเกาะเขตร้อนที่มีชื่อเสียงอย่างภูเก็ต ทำให้ที่ดินเนินเขาที่มองเห็นทะเลหรือที่ดินติดทะเลในย่านสงบ (เช่น แหลมยามู หาดในหาน) มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นวิลล่าขนาดใหญ่หรือคฤหาสน์ส่วนตัวเพื่อขายหรือปล่อยเช่าในราคาสูง นอกจากนี้ ในช่วงหลังมานี้มีกระแสชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักระยะยาวหรือทำงานจากภูเก็ต (เช่น กลุ่มดิจิทัลโนแมดและผู้เกษียณอายุ) ซึ่งเพิ่มความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งแบบเช่าระยะยาวและซื้อขาด ส่งผลให้ที่ดินในทำเลสงบที่ไม่ไกลตัวเมืองมากมีศักยภาพสำหรับพัฒนาที่พักรองรับกลุ่มนี้ด้วย

โดยรวมแล้ว ไม่ว่าจะพัฒนาเชิงพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย ปัจจัยสำคัญคือการเลือกทำเลให้เหมาะกับกลุ่มเป้าหมาย ที่ดินบางแปลงอาจมีมูลค่าสูงมากเมื่อใช้เพื่อกิจการโรงแรม แต่หากนำไปสร้างที่อยู่อาศัยอาจไม่คุ้มทุน หรือในทางกลับกัน ที่ดินในตรอกซอกซอยที่อาจไม่โดดเด่นในเชิงการค้า แต่กลับเหมาะอย่างยิ่งสำหรับพัฒนาเป็นวิลล่าส่วนตัวที่มีความเป็นส่วนตัวสูง ดังนั้นนักลงทุนควรประเมินศักยภาพของที่ดินแต่ละแปลงในทั้งสองมิติ เพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินเกิดความคุ้มค่าสูงสุด

ลักษณะของที่ดินที่ได้รับความนิยมในภูเก็ต

นักลงทุนและผู้ซื้อจำนวนมากมีความต้องการเฉพาะในคุณลักษณะที่ดินบนเกาะภูเก็ต ซึ่งส่งผลให้ที่ดินที่มีลักษณะเหล่านี้สามารถขายได้รวดเร็วและมีราคาสูงกว่าที่ดินทั่วไป ลักษณะที่ดินยอดนิยมในตลาดภูเก็ต ได้แก่:

• ที่ดินติดชายหาดหรือริมทะเล: ที่ดินที่มีแนวเขตติดทะเลโดยตรงถือว่าเป็นสินทรัพย์ที่หายากและมีคุณค่าสูงสุด เนื่องจากให้ทัศนียภาพทะเลแบบไม่มีสิ่งบดบัง เหมาะสำหรับพัฒนารีสอร์ต โรงแรมริมชายหาด หรือบ้านพักตากอากาศระดับหรู ความหายาก ของที่ดินติดทะเลในภูเก็ต (ซึ่งมีพื้นที่ชายหาดจำกัดและหลายส่วนเป็นที่สาธารณะ) ทำให้ที่ดินประเภทนี้มีราคาเสนอขายสูงมากและถูกจับจองอย่างรวดเร็วโดยผู้เล่นรายใหญ่ ผู้ถือครองที่ดินติดหาดมักเป็นนักลงทุนทุนหนาหรือเครือโรงแรมระดับสากล ทั้งนี้ การพัฒนาที่ดินติดทะเลในภูเก็ตยังอยู่ภายใต้ข้อจำกัดด้านกฎหมาย (เช่น ต้องเว้นระยะห่างจากแนวน้ำทะเลสูงสุด และห้ามสร้างอาคารถาวรบางประเภทบนที่ดินชายหาด) นักลงทุนจึงต้องศึกษาเงื่อนไขเหล่านี้และวางแผนโครงการให้สอดคล้องก่อนลงมือพัฒนา
• ที่ดินบนเนินเขาพร้อมวิวทะเล: นอกเหนือจากที่ดินที่ตั้งอยู่ติดทะเลโดยตรง ที่ดินบนเนินเขาหรือพื้นที่สูงซึ่งสามารถมองเห็นวิวทะเลแบบพาโนรามา (sea view) ก็เป็นที่ต้องการสูงมากเช่นกัน ที่ดินลักษณะนี้พบมากในย่านหาดกมลา หาดสุรินทร์ เชิงทะเล ตลอดจนเนินเขาแถบกะตะ-กะรน ผู้พัฒนาวิลล่าหรูมักมองหาที่ดินบนไหล่เขาที่ได้วิวทะเลสำหรับก่อสร้างบ้านพักมูลค่าสูง การได้ชมพระอาทิตย์ตกทะเลจากตัวบ้านถือเป็นจุดขายสำคัญที่ดึงดูดผู้ซื้อระดับบน ราคาที่ดินบนเนินเขาวิวทะเลจึงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม การพัฒนาอสังหาบนพื้นที่ลาดชันจำเป็นต้องพิจารณาความมั่นคงปลอดภัยของพื้นที่และปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมอย่างเคร่งครัด (เช่น กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารบนพื้นที่สูงหรือพื้นที่ลาดชัน) เพื่อป้องกันปัญหาดินถล่มและผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม
• ที่ดินใกล้สนามบินและระบบคมนาคมหลัก: ที่ดินบริเวณใกล้สนามบินนานาชาติภูเก็ตและตามแนวถนนสายหลักที่เชื่อมต่อสนามบินหรือเข้าสู่ตัวเมือง ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของเกาะ ที่ดินในโซนสนามบินเหมาะสำหรับพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ที่เกี่ยวข้องกับการเดินทาง เช่น โรงแรมที่พักใกล้สนามบิน อาคารจอดรถ ศูนย์โลจิสติกส์ หรือเอาท์เล็ตร้านค้าปลอดภาษี นอกจากนี้ ในอนาคตอันใกล้อาจมีการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนใหม่ ๆ เช่น รถไฟฟ้ารางเบา (LRT) เชื่อมสนามบิน-ตัวเมือง หรือท่าเรือเฟอร์รี่ระหว่างภูเก็ตกับจังหวัดข้างเคียง ส่งผลให้ที่ดินตามเส้นทางโครงการเหล่านี้น่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับการลงทุน อีกทั้งรัฐบาลยังมีแผนสร้างสนามบินนานาชาติแห่งใหม่ในจังหวัดพังงา (เรียกว่า “สนามบินอันดามัน” ที่อำเภอโคกกลอย ไม่ไกลจากสะพานสารสิน) หากก่อสร้างแล้วเสร็จจะทำให้ภูเก็ตเชื่อมต่อการเดินทางกับพังงา-กระบี่ได้สะดวกยิ่งขึ้น และที่ดินบริเวณทางเชื่อมระหว่างภูเก็ตกับแผ่นดินใหญ่ก็อาจมีศักยภาพสูงขึ้นตามไปด้วย
• ที่ดินในย่านชุมชนและติดถนนใหญ่: สำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม โดยเฉพาะนักลงทุนท้องถิ่นและผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับคนในพื้นที่ ลักษณะที่ดินที่ได้รับความนิยมคือที่ดินตั้งอยู่ในย่านชุมชน มีสาธารณูปโภคครบครัน และติดถนนสายหลัก ที่ดินลักษณะนี้เหมาะแก่การสร้างโครงการบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม หรืออาคารพาณิชย์เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของคนภูเก็ตโดยตรง ความสะดวกในการเข้าถึง เป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ซื้อคำนึงถึง การที่แปลงที่ดินมีหน้ากว้างติดถนนใหญ่และอยู่ใกล้ตลาด โรงเรียน หรือห้างสรรพสินค้าช่วยเพิ่มมูลค่าให้ที่ดิน เพราะผู้พัฒนาโครงการสามารถโฆษณาจุดเด่นด้านทำเลเพื่อดึงดูดลูกค้าได้ ในทางกลับกัน ที่ดินที่อยู่ลึกในซอยหรือเข้าถึงยากมักถูกมองว่ามีศักยภาพต่ำกว่า แม้จะตั้งอยู่ไม่ไกลจากทำเลทองก็ตาม

กฎหมาย ข้อบังคับ และกระบวนการซื้อขายที่ดินในภูเก็ตสำหรับคนไทย

การซื้อขายและพัฒนาที่ดินในจังหวัดภูเก็ตอยู่ภายใต้กรอบกฎหมายและระเบียบที่ผู้ลงทุนควรทราบอย่างละเอียด เพื่อให้ธุรกรรมเป็นไปอย่างถูกต้องและปลอดภัย ส่วนนี้จะแบ่งการพิจารณาออกเป็นสามประเด็น ได้แก่ สิทธิในการถือครองที่ดินของคนไทยและต่างชาติ, ข้อบังคับการใช้ประโยชน์ที่ดินในภูเก็ต, และ ขั้นตอนพร้อมค่าใช้จ่ายในการซื้อขายที่ดิน

สิทธิการถือครองที่ดินสำหรับคนไทยเทียบกับชาวต่างชาติ

ตามประมวลกฎหมายที่ดินของไทย บุคคลสัญชาติไทยมีสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้อย่างสมบูรณ์ โดยไม่มีข้อจำกัดด้านสัญชาติหรือถิ่นที่อยู่ แตกต่างจากชาวต่างชาติที่โดยทั่วไปไม่สามารถถือครองที่ดินในชื่อของตนเองได้ (ยกเว้นกรณีได้รับอนุญาตเป็นกรณีพิเศษตามกฎหมาย เช่น ลงทุนตามเงื่อนไข BOI หรือกรณีมรดกตกทอดบางประเภท) ในบริบทของภูเก็ตซึ่งเป็นตลาดอสังหาฯ นานาชาติ พบว่าชาวต่างชาติมักใช้วิธีทางอ้อมในการครอบครองที่ดิน เช่น การจดทะเบียนบริษัทในประเทศไทย (โดยตนถือหุ้นไม่เกิน 49%) แล้วให้บริษัทนั้นซื้อที่ดิน หรือการทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี แม้ว่าวิธีการเหล่านี้จะสามารถทำได้ตามกฎหมาย แต่ก็มีความซับซ้อนและมีความเสี่ยงหากดำเนินการไม่ถูกต้อง สำหรับผู้ซื้อชาวไทย การถือครองที่ดินในภูเก็ตถือว่าได้เปรียบเพราะสามารถจดทะเบียนในชื่อของตนเองได้ทันที และในการซื้อขายยังสามารถขอสินเชื่อที่ดิน/บ้านจากธนาคารพาณิชย์ไทยได้ (ในกรณีจะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย) ทั้งนี้ หากผู้ซื้อชาวไทยมีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะมีขั้นตอนพิเศษ โดยฝ่ายคู่สมรสต่างชาติต้องลงนามยินยอมว่าเงินที่ใช้ซื้อที่ดินเป็นทรัพย์สินของฝ่ายคนไทยแต่เพียงผู้เดียว เพื่อป้องกันการถือครองที่ดินโดยคนต่างชาติทางอ้อมตามหลักกฎหมายครอบครัวของไทย อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อชาวไทยควรระวังการเข้ามาเกี่ยวข้องเป็น “ผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน” ให้ชาวต่างชาติ (nominee) ซึ่งเป็นสิ่งต้องห้ามตามกฎหมาย หากมีการพิสูจน์ว่าเจตนาการถือครองที่ดินนั้นเป็นไปเพื่อประโยชน์ของคนต่างชาติ รัฐมีสิทธิสั่งเพิกถอนกรรมสิทธิ์และดำเนินคดีตามกฎหมาย

นอกจากนี้ ประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่ดินในภูเก็ตก็เป็นเรื่องสำคัญที่ต้องตรวจสอบ โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ดีที่สุดที่รับรองกรรมสิทธิ์เด็ดขาดของผู้ถือครอง ในขณะที่เอกสารรองลงมาอย่าง น.ส. 3 ก. หรือน.ส. 3 (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) ซึ่งพบได้ในที่ดินบางพื้นที่ของภูเก็ต อาจยังไม่ได้มีการรังวัดแบ่งแยกที่ดินอย่างละเอียดหรือมีข้อจำกัดบางประการ การซื้อที่ดินควรมุ่งเลือกที่ดินที่มีโฉนด น.ส. 4 จ. เพื่อความมั่นใจในสิทธิ์และสะดวกต่อการทำนิติกรรมทางการเงิน นอกจากนี้ ควรตรวจสอบผังเมืองรวมและข้อกำหนดการใช้ที่ดินของแปลงนั้นว่าตรงกับวัตถุประสงค์การซื้อหรือไม่ เช่น อยู่ในโซนที่ดินประเภทอยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชย์ ฯลฯ เพื่อป้องกันปัญหาการใช้ประโยชน์ในภายหลัง

ข้อบังคับการใช้ประโยชน์ที่ดินและการก่อสร้างในภูเก็ต

จังหวัดภูเก็ตมีกฎระเบียบการใช้ประโยชน์ที่ดินและควบคุมอาคารที่เข้มงวด เพื่อรักษาสิ่งแวดล้อมและความเป็นระเบียบของเมือง นักลงทุนควรศึกษาข้อบังคับเหล่านี้ก่อนวางแผนพัฒนาโครงการใด ๆ บนที่ดินที่ซื้อ ผังเมืองรวมจังหวัดภูเก็ต กำหนดการใช้ที่ดินเป็นโซนสีต่าง ๆ เช่น พื้นที่สีแดงเพื่อพาณิชยกรรม, สีเหลืองเพื่อที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย, สีชมพูเพื่อที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง, สีส้มเพื่อที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก, สีเขียวเพื่อเกษตรกรรม ฯลฯ แต่ละโซนมีข้อจำกัดเรื่องประเภทสิ่งปลูกสร้างที่อนุญาตและความสูงของอาคารแตกต่างกัน ยกตัวอย่างเช่น ในพื้นที่แนวชายฝั่งทะเลหลายแห่ง มีข้อจำกัดความสูงอาคารไม่เกิน 6-7 ชั้น เพื่อไม่ให้บดบังทัศนียภาพและลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมโดยรวม

กฎหมายคุ้มครองสิ่งแวดล้อมพื้นที่ภูเก็ต ฉบับล่าสุด (ประกาศปลายปี 2567) ได้ปรับปรุงเงื่อนไขบางประการเกี่ยวกับการก่อสร้างบนพื้นที่ภูเขา โดยผ่อนปรนให้สามารถก่อสร้างบ้านพักอาศัยหรืออาคารเดี่ยวในพื้นที่ที่สูงจากระดับน้ำทะเล 80-140 เมตรได้ ภายใต้เงื่อนไขเข้มงวด และต้องเป็นไปตามมาตรฐานความมั่นคงของโครงสร้าง ซึ่งเป็นการผ่อนคลายจากเดิมที่เคยห้ามก่อสร้างในพื้นที่สูงเกิน 80 เมตรโดยสิ้นเชิง การเปลี่ยนแปลงนี้เปิดโอกาสให้ที่ดินเนินเขาหลายจุดในภูเก็ตสามารถพัฒนาได้มากขึ้น แต่ในทางกลับกันก็ต้องระวังเรื่องความเสี่ยงดินโคลนถล่มและผลกระทบต่อป่าไม้ นอกจากกฎเรื่องระดับความสูงพื้นที่แล้ว ยังมีข้อกำหนดเกี่ยวกับความชันของพื้นที่ เช่น หากที่ดินมีความลาดชันเกิน 35% อาจถูกห้ามก่อสร้างหรือจำกัดขนาดอาคารที่สร้างได้ ดังนั้นนักพัฒนาควรปรึกษาวิศวกรโยธาและตรวจสอบระเบียบท้องถิ่นก่อนออกแบบโครงการบนที่ดินเนินเขาหรือที่ดินใกล้ชายหาด

อีกประการหนึ่งที่สำคัญคือ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมีผลบังคับใช้ทั่วประเทศรวมถึงภูเก็ต เจ้าของที่ดินต้องชำระภาษีรายปีตามมูลค่าประเมินของที่ดินและประเภทการใช้งาน เช่น ที่ดินว่างเปล่าจะถูกจัดเก็บภาษีในอัตราก้าวหน้า (และสูงขึ้นเรื่อย ๆ หากปล่อยว่างหลายปีติดต่อกัน) ส่วนที่ดินที่ใช้เพื่อการพาณิชย์หรืออยู่อาศัยจะมีอัตราภาษีกำหนดต่างกันไปตามประเภทและมูลค่า ผู้ลงทุนที่วางแผนซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรโดยยังไม่พัฒนาควรคำนึงถึงต้นทุนภาษีนี้ด้วย เพราะหากปล่อยที่ดินว่างไว้นาน ๆ ภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นตามลำดับ

ขั้นตอนและค่าใช้จ่ายในการซื้อขายที่ดิน

การซื้อขายที่ดินในภูเก็ตดำเนินการที่สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตหรือสำนักงานที่ดินสาขาซึ่งรับผิดชอบพื้นที่ ขั้นตอนหลักในการซื้อขายที่ดินมีดังนี้:

1. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย (ลงนามสัญญา) - ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงเงื่อนไขการซื้อขายเป็นลายลักษณ์อักษร โดยทั่วไปผู้ซื้อจะวางเงินมัดจำล่วงหน้าเพื่อยืนยันการซื้อ
2. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ - ตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์อื่น ๆ ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อยืนยันกรรมสิทธิ์และดูว่าไม่มีภาระผูกพันใด ๆ ติดที่ดิน (เช่น การจำนอง หรือล้ำแนวเขตที่ดินสาธารณะ) การตรวจสอบนี้ช่วยป้องกันปัญหาข้อพิพาทหรืออุปสรรคทางกฎหมายในภายหลัง
3. โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน - ผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือผู้รับมอบอำนาจ) ไปปรากฏตัวที่สำนักงานที่ดินตามวันเวลาที่นัดหมาย พร้อมเตรียมเอกสารประจำตัวและหลักฐานการชำระเงิน ผู้ซื้อชำระเงินส่วนที่เหลือ ณ วันโอน จากนั้นเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในโฉนดให้เรียบร้อย ผู้ซื้อจะได้รับโฉนดที่มีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ใหม่ และธุรกรรมถือว่าสมบูรณ์

ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์

• ค่าธรรมเนียมการโอน - 2% ของราคาประเมินที่ดิน (ตามที่กรมธนารักษ์กำหนด ไม่ใช่ตามราคาซื้อขายจริง) โดยค่าธรรมเนียมนี้มักแบ่งชำระคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย
• อากรแสตมป์ - 0.5% ของราคาซื้อขาย ใช้ในกรณีที่ผู้ขายถือครองที่ดินเกิน 5 ปีและมิได้จดทะเบียนในนามนิติบุคคล (หากเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ - 3.3% ของราคาซื้อขาย (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) เก็บในกรณีที่ผู้ขายถือครองทรัพย์สินไม่ถึง 5 ปี หรือผู้ขายเป็นนิติบุคคล กรณีนี้จะไม่เสียอากรแสตมป์แต่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทน
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย - ภาษีจากกำไรที่ผู้ขายได้รับจากการขายที่ดิน คำนวณตามหลักเกณฑ์ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา) หรือใช้อัตราภาษีนิติบุคคล (กรณีผู้ขายเป็นบริษัท) โดยภาระภาษีส่วนนี้โดยทั่วไปฝ่ายผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ

นอกจากนี้ ผู้ซื้อควรเตรียมงบประมาณเผื่อสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่อาจเกิดขึ้น เช่น ค่าทนายหรือค่าที่ปรึกษากฎหมายในการตรวจสอบความเรียบร้อยของเอกสาร รวมถึงค่าใช้จ่ายในการสำรวจที่ดินและรังวัด (ถ้าจำเป็น) การดำเนินการซื้อที่ดินอย่างรอบคอบทุกขั้นตอนจะช่วยให้การลงทุนเป็นไปอย่างมั่นใจและไม่มีปัญหาตามมาในภายหลัง

พฤติกรรมผู้ซื้อชาวไทยในตลาดที่ดินภูเก็ต

ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตในอดีตถูกขับเคลื่อนโดยกำลังซื้อจากต่างชาติเป็นส่วนใหญ่ แต่ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ผู้ซื้อชาวไทย มีบทบาทเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในฐานะนักลงทุนรายใหญ่และรายย่อยที่เข้ามาจับจองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต จากข้อมูลการขายโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน (ราคาหลังละ 100 ล้านบาทขึ้นไป) ในช่วงปี 2566-2567 พบว่าผู้ซื้อชาวไทยมีสัดส่วนเคียงข้างนักลงทุนต่างชาติในการซื้ออสังหาฯ กลุ่มไฮเอนด์เหล่านี้ สะท้อนว่าคนไทยมีกำลังซื้อสูงและมองเห็นคุณค่าการครอบครองบ้านพักในทำเลท่องเที่ยวระดับโลกอย่างภูเก็ต นอกจากนี้ กลุ่มนักลงทุนไทยยังสนใจเข้าซื้อที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้น เพื่อพัฒนาโครงการปล่อยเช่าหรือเก็งกำไรจากแนวโน้มราคาที่ขาขึ้นของตลาด

กลุ่มผู้ซื้อชาวไทยในภูเก็ต สามารถจำแนกได้หลายกลุ่มย่อยตามวัตถุประสงค์และพื้นเพ อาทิ (1) นักลงทุนท้องถิ่นภูเก็ต ซึ่งมักเป็นผู้ประกอบการหรือครอบครัวใหญ่ในพื้นที่ มีความเข้าใจตลาดและมองหาที่ดินขยายธุรกิจหรือทำโครงการร่วมกับพันธมิตร กลุ่มนี้มีความมั่นใจในศักยภาพระยะยาวของภูเก็ตสูง (2) นักลงทุนจากส่วนกลาง (เช่น กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่) ซึ่งเห็นโอกาสในตลาดภูเก็ตและต้องการกระจายการลงทุนจากอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ มายังเมืองท่องเที่ยว กลุ่มนี้สนใจทั้งที่ดินเปล่าและอสังหาฯ พร้อมอยู่ โดยบางส่วนซื้อไว้เป็นบ้านพักตากอากาศของตนเอง ขณะที่บางส่วนเน้นซื้อลงทุนเพื่อปล่อยเช่าสร้างรายได้ (3) กลุ่มผู้ซื้อเพื่อใช้เอง (end-user) เช่น ผู้เกษียณอายุหรือคนทำงานที่ต้องการย้ายมาพำนักระยะยาวในภูเก็ตเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า กลุ่มนี้มองหาที่ดินหรือบ้านในทำเลสงบ ปลอดภัย มีชุมชนคุณภาพ มากกว่าการลงทุนเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น

ในแง่พฤติกรรมการเลือกซื้อ คนไทยมักให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าและความเสี่ยง เป็นพิเศษเมื่อเทียบกับนักลงทุนต่างชาติ เนื่องจากผู้ซื้อไทยส่วนใหญ่ใช้รายได้และเงินกู้ในประเทศ (ซึ่งอัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นในช่วงหลัง) การตัดสินใจซื้อจึงผ่านการพิจารณาอย่างรอบคอบ ตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อไทยจำนวนไม่น้อยนิยมซื้อที่ดินหรือบ้านผ่านโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทที่มีชื่อเสียง เพราะเชื่อมั่นในคุณภาพงานก่อสร้างและบริการหลังการขาย มากกว่าการซื้อที่ดินเปล่าแล้วต้องบริหารงานปลูกสร้างเองซึ่งมีความยุ่งยาก นอกจากนี้ ผู้ซื้อไทยมักเปรียบเทียบราคากับทางเลือกลงทุนอื่น ๆ เช่น คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ หรืออสังหาฯ ในต่างจังหวัดก่อนตัดสินใจ ฉะนั้นทำเลที่สามารถชูจุดขายด้านผลตอบแทนหรือมีชื่อเสียงว่าราคาขึ้นต่อเนื่อง (เช่น บางเทา ราไวย์) จะได้รับความสนใจจากคนไทยเป็นพิเศษ

อีกด้านหนึ่ง คนไทยมีแนวโน้มถือครองที่ดินระยะยาวมากกว่านักเก็งกำไรระยะสั้น โดยเฉพาะครอบครัวคนภูเก็ตที่ที่ดินส่วนใหญ่ได้มาจากมรดกตกทอดและไม่รีบขาย ทำให้ที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลงยังคงถูกเก็บรักษาไว้ รอเวลาที่มูลค่าสูงขึ้นมากจริง ๆ จึงปล่อยขาย ความชัดเจนนี้สะท้อนในตลาดภูเก็ตที่ผู้ขายที่ดินหลายรายเป็นคนไทยซึ่งถือครองมายาวนานและสามารถรอผู้ซื้อที่ให้ราคาสูงสุดได้ ขณะเดียวกัน นักลงทุนไทยรุ่นใหม่ ๆ ที่เข้ามาซื้อที่ดินหลังยุคโควิด พบว่าหลายรายวางแผนพัฒนาที่ดินเพื่อสร้างรายได้ทันที เช่น สร้างพูลวิลล่าปล่อยเช่าแบบ Airbnb หรือสร้างอาคารพาณิชย์ปล่อยเช่าแก่ธุรกิจท่องเที่ยว แสดงให้เห็นมุมมองเชิงรุกของผู้ซื้อไทยในปัจจุบันที่ไม่ได้มองที่ดินเป็นเพียงสินทรัพย์พักเงิน แต่ต้องการสร้างผลตอบแทนต่อเนื่องควบคู่กันไปด้วย

บทบาทของผู้ซื้อและนักลงทุนต่างชาติในตลาดภูเก็ต

แม้ว่าบทความนี้จะเน้นผู้ซื้อชาวไทย แต่ไม่อาจปฏิเสธได้ว่าผู้ซื้อและนักลงทุนชาวต่างชาติมีอิทธิพลอย่างมากต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ภูเก็ตเป็นจุดหมายอันดับต้น ๆ ที่ชาวต่างชาติเจ้าของทุนเลือกซื้อบ้านพักตากอากาศหรือคอนโดมิเนียมไว้ครอบครอง จากข้อมูลตลาดล่าสุดพบว่าสัดส่วนการซื้ออสังหาฯ ในภูเก็ตโดยชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างมาก ปัจจุบันยอดขายบางโครงการมีผู้ซื้อชาวต่างชาติคิดเป็น 50-60% ของทั้งหมด (เพิ่มขึ้นจากเดิมที่เคยมีสัดส่วนเพียงประมาณ 15-20% ก่อนปี 2563) สะท้อนแรงซื้อจากต่างประเทศที่หลั่งไหลเข้ามาเติมเต็มตลาดหลังยุคโควิด

ในด้านสัญชาติของผู้ซื้อ ช่วงปี 2566-2567 มีนักลงทุนจากรัสเซียและชาติในเครือรัฐเอกราช (CIS) หลั่งไหลเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในภูเก็ตจำนวนมาก สืบเนื่องจากสถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ทำให้ชาวรัสเซียต้องมองหาที่พักและสินทรัพย์ลงทุนในต่างประเทศ ชาวรัสเซียมักนิยมพื้นที่โซนใต้ของเกาะ เช่น ราไวย์-ในหาน และตัวเมืองภูเก็ต รวมถึงคอนโดมิเนียมหรูตามแนวชายหาด นอกจากรัสเซียแล้ว นักลงทุนจีน ก็เป็นอีกกลุ่มใหญ่ที่เริ่มกลับเข้ามาหลังจีนเปิดประเทศเต็มที่ ชาวจีนมีทั้งกลุ่มที่ซื้อคอนโดมิเนียมในตัวเมืองหรือใกล้แหล่งช้อปปิ้ง และกลุ่มที่ซื้อวิลล่าหรูเพื่ออยู่อาศัยเองในย่านบางเทาหรือเชิงทะเล ขณะเดียวกัน ชาวยุโรปตะวันตก (เช่น อังกฤษ เยอรมนี สแกนดิเนเวีย) ยังคงเป็นฐานลูกค้าหลักของภูเก็ตมาช้านาน โดยนิยมซื้อบ้านพักตากอากาศตามชายหาดที่คุ้นเคย เช่น กมลา ลายัน กะตะ หรือร่วมลงทุนในโครงการวิลล่าหรูของรีสอร์ตต่าง ๆ

นอกจากนี้ นักลงทุนจากตะวันออกกลางและเอเชียใต้ ก็เริ่มมีบทบาทมากขึ้น สายการบินตรงจากอินเดียและตะวันออกกลางที่เพิ่มขึ้นทำให้นักท่องเที่ยวจากภูมิภาคเหล่านี้เดินทางมาภูเก็ตง่ายขึ้น ผู้ซื้อจากสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ซาอุดีอาระเบีย รวมถึงกลุ่มประเทศเอเชียใต้อย่างอินเดียบางส่วนเริ่มสนใจซื้อคอนโดฯ และวิลล่าในภูเก็ตเพื่อเป็นบ้านพักหลังที่สองและสินทรัพย์ลงทุน เมื่อรวมทุกกลุ่มเข้าด้วยกันจะเห็นได้ว่าแรงซื้อจากต่างชาติได้ผลักดันราคาที่ดินและอสังหาฯ ภูเก็ตให้สูงขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในทำเลยอดนิยมของต่างชาติ เช่น ที่ดินติดทะเล วิวทะเล และโครงการใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์นานาชาติ ผู้ลงทุนชาวไทยที่สนใจตลาดภูเก็ตจึงควรติดตามพฤติกรรมและแนวโน้มของผู้ซื้อชาวต่างชาติควบคู่กันไป เพราะกลุ่มนี้เป็นทั้งคู่แข่งในการซื้อที่ดินแปลงสวย และเป็นกลุ่มลูกค้าที่จะมารองรับการปล่อยเช่าหรือซื้ออสังหาฯ ต่อจากนักลงทุนไทยในอนาคต

กลยุทธ์การเลือกซื้อที่ดินเพื่อลงทุน ปล่อยเช่า หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

การเลือกซื้อที่ดินในภูเก็ตเพื่อวัตถุประสงค์ต่าง ๆ ต้องอาศัยการวางกลยุทธ์และการวิเคราะห์ทำเลอย่างรอบคอบ เพื่อให้การลงทุนเกิดประสิทธิผลสูงสุด ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเก็บเก็งกำไรระยะยาว การซื้อเพื่อพัฒนาอสังหาฯ ปล่อยเช่าเก็บรายได้ หรือการซื้อพัฒนาโครงการเพื่อขายต่อ โดยสามารถสรุปแนวทางกลยุทธ์หลัก ๆ ได้ดังนี้:

เก็งกำไรที่ดินระยะยาวและการเพิ่มมูลค่า

สำหรับนักลงทุนที่มองการถือครองที่ดินเป็นการลงทุนระยะยาว (land banking) กลยุทธ์สำคัญคือการเลือกซื้อที่ดินในทำเลที่มีแนวโน้มเติบโต แต่ปัจจุบันราคายังไม่สูงจนเกินไป เป้าหมายคือถือครองที่ดินไว้จนกว่ามูลค่าจะปรับเพิ่มขึ้นมากแล้วจึงขายทำกำไร ทำเลศักยภาพ ที่มักอยู่ในเรดาร์ของนักเก็งกำไร เช่น บริเวณที่มีโครงการโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ จะเกิดขึ้น (ทางด่วน สนามบินใหม่ ระบบขนส่งมวลชน) หรือพื้นที่ที่อยู่ติดเขตชุมชนเมืองซึ่งมีแนวโน้มขยายตัว ที่ดินเหล่านี้อาจยังมีราคาต่อหน่วยไม่สูงมากนักในปัจจุบัน แต่มีโอกาสขยับขึ้นก้าวกระโดดเมื่อการพัฒนาต่าง ๆ แล้วเสร็จ นักลงทุนระยะยาวควรเลือกถือครองที่ดินที่มีภาระค่าใช้จ่ายต่ำระหว่างรอเวลา เช่น ที่ดินไม่มีค่าส่วนกลางรายปี และพยายามใช้ประโยชน์ที่ดินระหว่างถือครองเพื่อหลีกเลี่ยงภาระภาษีที่ดินอัตราสูง (เช่น นำที่ดินเปล่าไปทำการเกษตรชั่วคราวเพื่อให้เข้าข่ายอัตราภาษีต่ำกว่าแทนการปล่อยว่าง) การเก็งกำไรที่ดินต้องอาศัยความอดทนและเงินทุนเย็นที่ไม่จำเป็นต้องใช้ในระยะสั้น รวมถึงการกระจายความเสี่ยงโดยไม่ทุ่มซื้อที่ดินประเภทเดียวทั้งหมด ผู้ลงทุนควรติดตามข่าวสารการพัฒนาของภาครัฐและแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อเลือกจังหวะเข้าซื้อและขายที่เหมาะสม

ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาอสังหาฯ แล้วปล่อยเช่า

การซื้อที่ดินเพื่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า (เช่น สร้างพูลวิลล่าหรืออพาร์ตเมนต์แล้วปล่อยเช่ารายเดือน/รายวัน) เป็นกลยุทธ์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดต่อเนื่อง นักลงทุนนิยมทำในภูเก็ตเนื่องจากมีทั้งดีมานด์เช่าระยะสั้นจากนักท่องเที่ยวและเช่าระยะยาวจากชาวต่างชาติที่พำนัก การเลือกที่ดินสำหรับวัตถุประสงค์นี้ควรมุ่งไปที่ทำเลที่มีกลุ่มผู้เช่าชัดเจนและสม่ำเสมอ หากต้องการปล่อยเช่าระยะสั้นแก่กลุ่มนักท่องเที่ยว ที่ดินควรอยู่ใกล้แหล่งท่องเที่ยวหรือชายหาด (เช่น ป่าตอง กะตะ บางเทา) หรือมีจุดขายพิเศษ เช่น วิวทะเลสวย เพื่อดึงดูดผู้เช่าในตลาดที่มีการแข่งขันสูง ในทางตรงกันข้าม หากเน้นกลุ่มผู้เช่าระยะยาว (เช่น ชาวต่างชาติที่มาทำงานหรือใช้ชีวิตหลังเกษียณในภูเก็ต) ควรเลือกที่ดินในย่านที่สงบ ปลอดภัย มีชุมชนคุณภาพ และไม่ไกลจากสิ่งอำนวยความสะดวกมากนัก (โรงพยาบาล ซูเปอร์มาร์เก็ต โรงเรียนนานาชาติ ฯลฯ) ทำเลอย่างเช่น ย่านราไวย์ เชิงทะเล หรือบริเวณรอบตัวเมืองภูเก็ตเป็นตัวเลือกที่ดี

เมื่อได้ที่ดินที่เหมาะสมแล้ว กลยุทธ์การพัฒนาคือต้องออกแบบอสังหาฯ ให้ตรงกับความต้องการของตลาดเช่านั้น ๆ เช่น พูลวิลล่าสำหรับปล่อยเช่ารายวัน ควรมีสระว่ายน้ำส่วนตัวและการตกแต่งที่สวยงามเป็นเอกลักษณ์เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยว (ตอบโจทย์การถ่ายรูปและพักผ่อนในที่พัก) ขณะที่ อพาร์ตเมนต์ให้เช่ารายเดือน อาจเน้นความสะดวกในการอยู่อาศัยจริง เช่น พื้นที่ใช้สอยลงตัว มีที่จอดรถเพียงพอ มีระบบรักษาความปลอดภัยและการจัดการมืออาชีพ สิ่งสำคัญอีกประการคือการบริหารจัดการหลังปล่อยเช่า นักลงทุนควรวางระบบการดูแลทรัพย์สินหรือจ้างบริษัทบริหารจัดการที่มีความเชี่ยวชาญ เพื่อให้การปล่อยเช่าดำเนินไปอย่างราบรื่นและรักษาสภาพทรัพย์ให้อยู่ในเกณฑ์ดี นอกจากนี้ ควรคำนวณอัตราผลตอบแทนค่าเช่า (rental yield) อย่างละเอียด เปรียบเทียบรายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับกับเงินลงทุนทั้งหมด เพื่อประเมินความคุ้มค่าก่อนตัดสินใจพัฒนา

ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรร หรือ วิลล่าหรู

นักลงทุนหรือผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายมองภูเก็ตเป็นตลาดเหมาะแก่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายทำกำไร ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านจัดสรรแนวราบ คอนโดมิเนียม หรือวิลล่าหรูขายเป็นหลัง การเลือกที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการขาย ควรพิจารณาทำเลให้ตรงกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของโครงการอย่างถี่ถ้วน หากเป็นโครงการวิลล่าหรูสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ควรเลือกที่ดินบนทำเลที่ชาวต่างชาตินิยม เช่น ติดทะเลหรือวิวทะเลสวยงาม มีความเป็นส่วนตัวสูง และเดินทางไม่ลำบากเกินไป (ใกล้สนามบินหรือใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์ระดับนานาชาติ) เพื่อเพิ่มความน่าสนใจ ส่วน โครงการบ้านจัดสรรสำหรับคนไทย อาจเน้นที่ดินในย่านชุมชน ใกล้สถานที่ทำงานหรือสถานศึกษา และมีราคาที่ดินต่อหน่วยไม่แพงเกินไปเพื่อควบคุมราคาขายบ้านให้อยู่ในระดับที่คนพื้นที่จับต้องได้

เมื่อได้ที่ดินแล้ว การพัฒนาโครงการในภูเก็ตจำเป็นต้องวางแผนอย่างรอบคอบตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบ โดยคำนึงถึงปัจจัยเฉพาะถิ่น เช่น ทิศทางลม-แดด (เพื่อออกแบบบ้านให้เย็นสบายและทนต่อสภาพอากาศริมทะเล) การเตรียมที่จอดรถให้เพียงพอ (เนื่องจากผู้พักอาศัยมักมีรถยนต์ส่วนตัว) และระบบสาธารณูปโภคไฟฟ้า-น้ำประปาที่รองรับผู้พักอาศัยเต็มที่แม้ช่วงฤดูท่องเที่ยว นอกจากนี้ ควรศึกษาคู่แข่งในตลาดว่ามีโครงการใดลักษณะใกล้เคียงกันหรือไม่ เพื่อนำมาปรับกลยุทธ์สร้างจุดขายของโครงการตนเองให้โดดเด่น เช่น เสนอการการันตีผลตอบแทนค่าเช่าสำหรับผู้ซื้อวิลล่า (rental guarantee) หรือการตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ครบพร้อมเข้าอยู่ (fully furnished) เพื่อจูงใจลูกค้า

สุดท้าย กลยุทธ์สำคัญคือการตั้งราคาขายและการทำการตลาด โครงการในภูเก็ตที่เจาะกลุ่มต่างชาติอาจต้องร่วมมือกับเอเจนซี่หรือนายหน้าในต่างประเทศเพื่อขยายฐานลูกค้า ส่วนโครงการสำหรับคนไทยควรเน้นการตลาดออนไลน์และเครือข่ายในพื้นที่ นอกจากนี้ควรเผื่อระยะเวลาขายโครงการให้นานเพียงพอ เนื่องจากแม้ตลาดอสังหาฯ จะคึกคัก แต่การแข่งขันก็สูง ผู้พัฒนาอาจต้องใช้เวลาในการปิดการขายหน่วยทั้งหมด โดยสรุป การพัฒนาและขายโครงการในภูเก็ตสามารถสร้างผลกำไรที่ดีได้หากเลือกที่ดินเหมาะสม ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และบริหารโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ

วิเคราะห์ความเสี่ยงและโอกาสของตลาดที่ดินภูเก็ตปี 2568

ตลาดที่ดินภูเก็ตในปี 2568 มีทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบที่ผู้ลงทุนควรพิจารณาควบคู่ การพิจารณาโอกาสและความเสี่ยงอย่างรอบด้านจะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนมีความรัดกุมและเตรียมพร้อมรับมือสถานการณ์ต่าง ๆ ได้ดียิ่งขึ้น

โอกาสทางการตลาดและปัจจัยส่งเสริม

• การท่องเที่ยวยังเติบโตต่อเนื่อง: ภูเก็ตคาดว่าจะยังคงรับนักท่องเที่ยวต่างชาติในระดับสูงอย่างต่อเนื่องในปี 2568 หลังจากปี 2567 แตะระดับใกล้เคียงหรือสูงกว่าช่วงก่อนโควิด ฐานนักท่องเที่ยวขยายไปยังกลุ่มใหม่ ๆ เช่น ตะวันออกกลางและอินเดีย ทำให้รายได้ท่องเที่ยวมีความหลากหลายและไม่พึ่งพากลุ่มใดกลุ่มหนึ่งมากเกินไป ส่งผลให้ความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาโรงแรม ที่พัก และธุรกิจบริการยังสูง
• โครงสร้างพื้นฐานและเมกะโปรเจ็กต์: รัฐบาลมีโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ในพื้นที่ภูเก็ตและจังหวัดใกล้เคียงหลายโครงการที่กำลังจะเกิดขึ้น อาทิ โครงการทางด่วนสายกะทู้-ป่าตอง (อุโมงค์ลอดเขานาคเกิด) ระยะทาง ~3.98 กม. วงเงินลงทุน ~1.67 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะลดเวลาการเดินทางระหว่างฝั่งตะวันออกของเกาะกับย่านป่าตองอย่างมาก, โครงการทางด่วนสายเมืองใหม่-เกาะแก้ว-กะทู้ ระยะทาง ~30 กม. วงเงินลงทุน ~4.59 หมื่นล้านบาท ที่อยู่ระหว่างการพิจารณา, การขยายท่าอากาศยานนานาชาติภูเก็ตเพิ่มขีดความสามารถรองรับผู้โดยสารเป็น 18 ล้านคน/ปี และแผนสร้างสนามบินนานาชาติแห่งใหม่ในจังหวัดพังงา (ใกล้สะพานสารสิน) โครงการเหล่านี้จะยกระดับความสะดวกในการเดินทางและเพิ่มศักยภาพรองรับนักท่องเที่ยว/นักลงทุน เมื่อสาธารณูปโภคดีขึ้น ที่ดินตามแนวโครงการย่อมมีมูลค่าเพิ่ม เปิดโอกาสการลงทุนใหม่ ๆ รอบบริเวณ
• ผู้ประกอบการรายใหญ่เดินหน้าลงทุน: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทยและต่างชาติยังคงมุ่งหน้าลงทุนในภูเก็ตอย่างต่อเนื่อง สะท้อนความเชื่อมั่นต่อศักยภาพตลาด ตัวอย่างเช่น บริษัทแสนสิริมีแผนพัฒนาโครงการใหม่ในภูเก็ตถึง 27 โครงการในช่วงปี 2568-2572 มูลค่ารวมประมาณ 25,000 ล้านบาท ครอบคลุมทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ กลุ่มทุนอื่นๆ เช่น ศุภาลัย, ออริจิ้น รวมถึงผู้ประกอบการโรงแรมรายใหญ่ (เช่น เครือ Banyan Tree) ต่างเปิดตัวโครงการใหม่หรือขยายการลงทุนในภูเก็ตต่อเนื่อง ไม่เว้นแม้แต่ธุรกิจค้าปลีกที่กลุ่มเซ็นทรัลประกาศแผนขยายศูนย์การค้าเพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง การหลั่งไหลการลงทุนจากบิ๊กเนมเหล่านี้จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในพื้นที่และเพิ่มความต้องการที่ดินทั้งทางตรงและทางอ้อม
• ความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติและกำลังซื้อระดับสูง: เทรนด์ที่เห็นชัดคือภูเก็ตกลายเป็นเป้าหมายการซื้ออสังหาฯ ของกลุ่มผู้มั่งคั่งทั่วโลก นักลงทุนต่างชาติหลากหลายประเทศยังคงมองหาบ้านหลังที่สองหรือสินทรัพย์ลงทุนในภูเก็ต เนื่องจากคุณภาพชีวิตที่ดีและโอกาสเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน สิ่งนี้หมายความว่าความต้องการที่ดินและอสังหาฯ ระดับบนจะยังแข็งแกร่งต่อเนื่อง นอกจากนี้ หากรัฐบาลไทยมีนโยบายสนับสนุนเพิ่มเติม เช่น ผ่อนปรนให้ชาวต่างชาติถือครองทรัพย์สินได้ง่ายขึ้น หรือออกวีซ่าระยะยาว (LTR) ดึงดูดผู้เชี่ยวชาญต่างชาติ ก็จะยิ่งกระตุ้นตลาดที่ดินภูเก็ตให้คึกคักขึ้นอีก
• ตลาดภูเก็ตมีความเป็นสากลและยืดหยุ่น: แม้ภาวะเศรษฐกิจในประเทศอาจชะลอตัวหรืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้น แต่ตลาดภูเก็ตได้รับแรงหนุนจากเงินทุนและผู้ซื้อจากต่างประเทศจำนวนมาก ทำให้สามารถสวนกระแสเศรษฐกิจภายในบางประการได้ ยกตัวอย่าง ในปีที่ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ ซบเซา ภูเก็ตกลับยังเติบโต เพราะเม็ดเงินจากต่างชาติไหลเข้าอย่างต่อเนื่อง ความเป็น “ตลาดโลก” ของภูเก็ตนี้ถือเป็นโอกาสให้นักลงทุนไทยได้อานิสงส์จากกระแสนานาชาติ หากสามารถปรับกลยุทธ์ให้ตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อหลากหลายเชื้อชาติได้
• โครงการลงทุนขนาดใหญ่ในอนาคต: มีแนวคิดเชิงนโยบายที่จะส่งเสริมการท่องเที่ยวและการลงทุนในภูเก็ตเพิ่มเติม เช่น การพิจารณาให้จังหวัดภูเก็ตเป็นหนึ่งในพื้นที่ตั้ง เอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ (รวมคาสิโนถูกกฎหมาย) เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวกลุ่มใหม่ ๆ การพัฒนาเมกะโปรเจ็กต์ด้านความบันเทิงเช่นนี้ (หากเกิดขึ้นจริง) จะสร้างความเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ให้กับภูเก็ต เพิ่มความคึกคักให้ภาคการท่องเที่ยวและดันมูลค่าที่ดินโดยรอบให้สูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด

จากภาพรวมปัจจัยบวกข้างต้น นักวิเคราะห์ตลาดคาดว่าราคาที่ดินในภูเก็ตจะยังปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องในปี 2568 โดยอาจเพิ่มขึ้นเฉลี่ยราว 5-15% (ขึ้นกับทำเล) สอดคล้องกับดีมานด์ที่ยังแข็งแกร่งและสภาพเศรษฐกิจท้องถิ่นที่ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว

ความเสี่ยงและความท้าทายที่ผู้ลงทุนควรพิจารณา

• ความผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจโลก: แม้ภูเก็ตจะเติบโตได้ดี แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าความต้องการอสังหาฯ ในภูเก็ตผูกพันกับสถานการณ์ระหว่างประเทศอย่างมาก หากเกิดเหตุการณ์ลบระดับโลก เช่น เศรษฐกิจถดถอยในประเทศหลักที่ส่งนักท่องเที่ยว ความขัดแย้งทางทหารที่กระทบการเดินทาง หรือโรคระบาดใหม่ การท่องเที่ยวและการลงทุนในภูเก็ตอาจชะลอตัวลงฉับพลัน ดังเช่นบทเรียนช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมา การลงทุนที่ดินซึ่งเป็นสินทรัพย์สภาพคล่องต่ำอาจต้องใช้เวลานานกว่าตลาดจะฟื้นตัวหากเกิดวิกฤตที่ไม่คาดฝัน
• ความร้อนแรงของราคาและความเสี่ยงฟองสบู่: การที่ราคาที่ดินภูเก็ตพุ่งสูงต่อเนื่องหลายปี (บางทำเลเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวในเวลาไม่กี่ปี) ทำให้เกิดความกังวลเรื่องภาวะฟองสบู่ ราคาที่สูงมากอาจเกินกว่าที่การใช้งานจริง (fundamental value) จะรองรับได้ เช่น ราคาที่ดินที่สูงเกินไปอาจทำให้โครงการโรงแรมหรือคอนโดมิเนียมไม่คุ้มค่าการลงทุนในระยะยาวเพราะผลตอบแทนไม่ครอบคลุมต้นทุน ผู้ลงทุนต้องระวังไม่ซื้อทรัพย์สินในราคาที่แพงเกินจริงโดยหวังว่าจะมีผู้มาซื้อต่อไปเรื่อย ๆ โดยไม่มีปัจจัยพื้นฐานรองรับ ควรพิจารณาดูรายได้ค่าเช่าหรือราคาขายของอสังหาฯ ในพื้นที่นั้นประกอบเสมอ
• การแข่งขันและอุปทานที่เพิ่มขึ้น: ความนิยมของภูเก็ตดึงดูดผู้พัฒนาจำนวนมากเข้ามาสร้างโครงการใหม่ ส่งผลให้อุปทานอสังหาฯ ในตลาดเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในบางเซกเมนต์เริ่มเห็นการแข่งขันด้านราคาและโปรโมชั่น เช่น คอนโดมิเนียมหรูหรือพูลวิลล่าที่มีหลายโครงการเปิดขายพร้อมกัน ผู้ซื้อจึงมีทางเลือกมากขึ้นและอาจต่อรองราคาได้มากขึ้น ผู้ถือครองที่ดินหรือผู้พัฒนาโครงการที่สินค้าไม่โดดเด่นอาจขายออกช้าหรือได้ราคาไม่เป็นไปตามเป้า ซึ่งเป็นความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง นอกจากนี้ ทำเลบางแห่งที่ได้รับความนิยมสูง (เช่น ป่าตอง บางเทา) อาจมีการพัฒนาเข้าใกล้จุดอิ่มตัว พื้นที่สวย ๆ เหลือน้อยลงและราคาพุ่งจนผู้เล่นรายใหม่เข้าถึงได้ยาก อาจต้องใช้เวลานานกว่าจะได้ผลตอบแทนตามที่คาดหวัง
• ข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อมและโครงสร้างพื้นฐานท้องถิ่น: การเติบโตอย่างรวดเร็วของภูเก็ตสร้างแรงกดดันต่อทรัพยากรธรรมชาติและโครงสร้างพื้นฐานเดิมของพื้นที่ เช่น ปัญหาการจราจรติดขัด, การขาดแคลนน้ำอุปโภคบริโภคในหน้าแล้ง, และปัญหาขยะ-น้ำเสียสะสม การพัฒนาอสังหาฯ ในอนาคตอาจเผชิญข้อจำกัดหรือมาตรการที่เข้มงวดขึ้นจากภาครัฐเพื่อจัดการกับปัญหาเหล่านี้ เช่น การบังคับใช้มาตรฐานสิ่งแวดล้อมที่สูงขึ้น (ซึ่งอาจเพิ่มต้นทุนการพัฒนา) หรือการจำกัดจำนวนโครงการในบางโซนเพื่อรักษาสมดุล นอกจากนี้ ภัยธรรมชาติก็เป็นอีกความเสี่ยงระยะยาว ภูเก็ตแม้พ้นจากเส้นทางพายุไซโคลนใหญ่ ๆ แต่ก็มีโอกาสเผชิญพายุลูกย่อย น้ำท่วม หรือแม้แต่สึนามิเช่นในอดีต ผู้ลงทุนควรตระหนักและบริหารความเสี่ยงเหล่านี้ (เช่น ทำประกันภัยทรัพย์สิน) เท่าที่จำเป็น

โดยสรุป ปี 2568 ยังถือเป็นปีที่ตลาดที่ดินภูเก็ตมีแนวโน้มสดใสต่อเนื่อง แต่ผู้ลงทุนจำเป็นต้องดำเนินกลยุทธ์อย่างระมัดระวัง ควรใช้ประโยชน์จากปัจจัยบวกอย่างการท่องเที่ยวที่เติบโตและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ แต่ขณะเดียวกันต้องมีแผนรองรับสถานการณ์ไม่คาดฝันและไม่โลภเกินไปกับการเก็งกำไร ภูเก็ตยังคงเป็นทำเลทองที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนที่ดินของคนไทย หากเลือกสินทรัพย์ที่ดี บริหารความเสี่ยงเหมาะสม และมีวิสัยทัศน์ระยะยาวในการลงทุนก็มีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าอย่างยิ่ง