วิเคราะห์ผลกระทบโค้งสุดท้ายก่อน อัตราการจัดเก็บ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 63 จะเริ่มใช้ วันที่ 1 มกราคม 2563 จุดมุ่งหมาย ลดความเหลื่อมล้ำในการถือครองทรัพย์สิน ทั้ง 4 ด้าน ด้านเกษตรกรรม, ด้านที่อยู่อาศัย, ด้านพาณิชยกรรม-การค้า และด้านที่ดินรกร้างว่างเปล่า
อัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 63 ลดความเหลื่อมล้ำในการถือครองทรัพย์สิน จริงหรือ?
เมื่อเร็วๆนี้ทาง คุณ ธนกฤต ฉัตราภรณ์ ผู้อำนวยการส่วนนโยบายภาษีท้องถิ่นและรายได้อื่น สำนักนโยบายภาษี สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง ได้ให้ความเห็นถึง อัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 63 ว่าแนวทางจัดเก็บจะต้องไม่กระทบกับผู้มีรายได้น้อยกับรายได้ปานกลาง ทำให้มีการยกเว้น-ลดหย่อนจำนวนมาก โดยเริ่มจาก…..
ประเภท ที่ดินเกษตรกรรม
อัตราการจัดเก็บ
- มูลค่าตั้งแต่ 0-75 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.01%
- มูลค่าตั้งแต่ 75-100 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.03%
- มูลค่าตั้งแต่ 100-500 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.05 %
โดยจะทำการยกเว้นภาษีบุคคลธรรมดาอยู่ที่ 50 ล้านบาทรก หรือสรุปง่ายๆคือ สำหรับคนที่ถือครองที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาทจะไม่ต้องจ่ายภาษีที่ดินนั้นเอง ส่วนคำถามเกี่ยวกับนำที่ดินปล่อยเช่าเพื่อทำเกษตร เสียภาษีในอัตราเกษตร โดยสาระสำคัญของตัวกฎหมายคือ กฎหมายไม่ได้ห้ามนำที่ดินไปทำการเกษตร แต่ถ้าไม่ได้เป็นเกษตรกรก็สามารถทำได้ โดยต้องเริ่มจากดูสภาพข้อเท็จจริง นั่นคือ ต้องทำเกษตรกรรมเต็มพื้นที่ เช่น ไร่ละ 200 ต้น หรือปลูก 2 ใน 3 ของพื้นที่ เพื่อลดข้อถกเถียง ถ้าทำเกษตรไม่เต็มพื้นที่ จะคำนวณภาษีตามสัดส่วน เช่น ทำเกษตรครึ่งไร่ อีกครึ่งไร่เข้าประเภทที่ดินเปล่า โดยเจ้าของทรัพย์สินมีหน้าที่แจ้งต่อเจ้าพนักงานภายใน 60 วัน โดยกฎหมายแม่บอกว่า ได้บอกว่า ให้ปฏิบัติตามกฎหมายลูก ปัจจุบันขั้นตอนแล้วเสร็จจากกระทรวงการคลังแล้ว อยู่ระหว่างเวียนขอความเห็นชอบไปยังกระทรวงเกษตรและสหกรณ์
ประเภท ที่ดินที่อยู่อาศัย
มีด้วยกันคือ บ้านหลังหลัก กับบ้านหลังอื่น โดย บ้านหลังหลัก คือ ต้องเป็นเจ้าของบ้าน เจ้าของทั้งที่ดินและตัวบ้าน มีชื่อในเอกสารสิทธิ อาจจะเป็นใบขออนุญาตก่อสร้าง โดยไม่จำเป็นต้องเป็น เจ้าบ้าน ก็จะได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรก โดยฐานภาษีมาจากที่ดินรวมกับสิ่งปลูกสร้างหารด้วยราคาประเมิน
ส่วน หากบ้านหลังหลักแต่อยู่บนที่ดินคนอื่น คือ ตัวบ้านบนที่ดินพ่อ-แม่ หรือ ที่ดินคนอื่น สามารถเคลมเป็นบ้านหลังหลัก เพื่อขอยกเว้นราคาที่ดินได้ 10 ล้านบาทได้เช่นกัน และสุดท้าย บ้านหลังอื่น (บ้านหลังอื่นที่มีชื่อในโฉนด) มีบ้านแล้ว มีคอนโดฯ ก็สามารถนำมาแจ้งบ้านหลังหลัก และเสียภาษีตามฐานที่อยู่อาศัยปกติ ตามตัวอย่างดังรูป
อัตราการจัดเก็บ
- มูลค่าตั้งแต่ 0-50 ล้านบาท เป็นต้นไปจะทำการคิดอัตราภาษี 0.02%
- มูลค่าตั้งแต่ 50-75 ล้านบาท เป็นต้นไปจะทำการคิดอัตราภาษี 0.03%
- มูลค่าตั้งแต่ 75-100 ล้านบาท เป็นต้นไปจะทำการคิดอัตราภาษี 0.05 %
- มูลค่าตั้งแต่ 100 ล้านบาท เป็นต้นไปจะทำการคิดอัตราภาษี 0.1 %
หากจะทำการยกเว้นภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย บุคคลธรรมดาอยู่ที่ 50 ล้านบาทแรก กรณีบ้านหลังหลัก และ เฉพาะตัวบ้านยกเว้นภาษี 10 ล้านบาท ตัวอย่างคือ ถ้าเราเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกมีมูลค่าต่ำกว่าไม่เกิน 50 ล้านบาทจะไม่ต้องจ่ายภาษี ด้านคนที่เป็นเจ้าของบ้านอย่างเดียวจะได้รับการยกเว้นถ้าบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ส่วนคนที่มีบ้านหลังที่สองถ้าเกิน 50 ล้านบาทจ่ายภาษีปีละ 10,000 บาท
ประเภท พาณิชยกรรม-การค้า
- มูลค่าตั้งแต่ 0-50 ล้านบาท เป็นต้นไปจะทำการคิดอัตราภาษี 0.3%
- มูลค่าตั้งแต่ 50-200 ล้านบาท เป็นต้นไปจะทำการคิดอัตราภาษี 0.4%
- มูลค่าตั้งแต่ 200-1,000 ล้านบาท เป็นต้นไปจะทำการคิดอัตราภาษี 0.5%
- มูลค่าตั้งแต่ 1,000-5,000 ล้านบาท เป็นต้นไปจะทำการคิดอัตราภาษี 0.6%
- มูลค่าตั้งแต่ 5,000 ล้านบาท เป็นต้นไปจะทำการคิดอัตราภาษี 0.7%
ส่วน คอนโด ห้องชุดปล่อยเช่า ต้องมีสัญญาเช่าก่อน อาจต้องไปตรวจสอบที่นิติบุคคล, ตรวจสอบจากการใช้น้ำใช้ไฟ โดยประเภทนี้การสำรวจจะทำได้ยุ่งยาก เพราะหากอยู่อาศัยเกิน 3 ปีขึ้นไป สามารถไปจดทะเบียนกับกรมที่ดิน เพื่อเข้าประเภทอยู่อาศัย อัตราภาษีจะดูจากค่าเช่าแล้วนำมาคำนวณ เป็น “การเช่าแบบอยู่อาศัย” เจ้าของทรัพย์จะได้รับสิทธิเสียภาษีประเภทอยู่อาศัย
ประเภท ที่ดินรกร้างว่างเปล่า
ที่ดินว่างเปล่าจะทำการคิดอัตราภาษีเริ่มต้นตั้งแต่ 0.3% ขึ้นไปและจะทำการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆอีก 0.3% ของทุกๆ 3ปี ถ้าหากยังไม่มีการนำมาใช้ประโยชน์ โดยรวมทั้งหมดแล้วต้องไม่เกิน 3 %โดยยกตัวอย่างง่ายๆดังนี้ หากเรามีที่ดินเกิน 50 ล้านบาท ปีแรก เราจะต้องเสียภาษีปีละ 1.5 แสนบาท ต่อจากนั้นปีที่ 10 เสียภาษีปีละ 6 แสนบาท เป็นต้น
จากที่กล่าวมานี้ กฎหมาย การจัดเก็บภาษีและสิ่งปลูกสร้างที่ให้เริ่มบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค.2563เป็นต้นไปและใน 3ปีแรกของการจัดเก็บภาษีตามกฎหมายฉบับนี้ให้ยกเว้นการจัดเก็บภาษีแก่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นบุคคลธรรมดาและใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรม โดยที่ดินรกร้างว่างเปล่าอาจจะเสียแพงกว่าเดิม 15 เท่า โดยที่ดินเปล่า เหมือนกับประเภทพาณิชยกรรม แต่ฐานจัดเก็บไม่เท่ากัน
มาตรการลดผลกระทบ ลดหย่อนสูงสุด 50-90% ใครได้ประโยชน์
ด้านมาตรการลดผลกระทบ มีตั้งแต่การลดหย่อนสูงสุด 50-90% อัตรา ผ่อนปรน ในช่วง 3 ปีแรกจะทยอยเก็บในสัดส่วน 25-50-75% ของฐานภาษี อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ตั้งข้อสังเกตว่า การบังคับใช้เหมือนกับเป็นวันที่ 1 มกราคม 2563 แต่สำหรับผู้ประกอบการจะเริ่มต้นวันที่ 13 มีนาคม 2562 นั่นหมายความว่าการมีแลนด์แบงก์ในมือและได้รับยกเว้น 3 ปีแรก ในทางปฏิบัติจริงเหลือเวลาเพียง 2 ปีเศษเท่านั้น โดยนอกจากนี้คุณ อิสระ บุญยัง ยังตั้งคำถามเพื่อถามภาครัฐดังนี้
- หากที่ดินเกษตรมูลค่า 500 ล้านบาท ถ้านิติบุคคลเดียวเสียภาษี 2 แสนบาท แต่ถ้าเป็น 5 นิติบุคคลถือครองทรัพย์สิน ภาษีจะเหลือแค่ 75,000 บาทเท่านั้นหรือ
- การเช่าที่ดินทำเกษตร ถ้าเช่าจากบุคคลธรรมดา ไม่เสียภาษี แต่ถ้าเช่าจากนิติบุคคลมีภาระ 5,000 บาท ใช่หรือไม่
- หากเราซื้อขายที่ดินตารางวาละ 2.5 ล้านบาท แต่ราคาประเมิน 7 แสนบาท อาจจะทำให้ที่ดินในเมืองถูกแปลงเป็นซิตี้ฟาร์ม ฐานภาษีต่างกัน เช่น ที่ดิน 50 ตารางวา ปลูกพืชทำเกษตร ภาษีจ่าย 1 หมื่นบาท แต่ถ้าคำนวณฐานพาณิชยกรรมต้องจ่าย 4 แสนบาท
- หากบริษัทซื้อบ้านพร้อมที่ดินให้พนักงานอยู่อาศัย ฐานภาษีต่างกัน 15 เท่า เช่น บ้านราคา 20 ล้านบาท เสียภาษีที่อยู่อาศัยล้านละสองร้อยบาท เท่ากับจ่าย 4,000 บาท แต่ถ้าเสียภาษีอัตราอื่น ๆ (การค้า) ล้านละสามพันบาท เท่ากับภาษี 60,000 บาท เลยหรือฟ
- หากสต๊อกเหลือขายในโครงการจัดสรร ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม เป็นที่อยู่อาศัยเพื่อการจำหน่าย มีการลดหย่อน 90% ภายใน 3 ปีแรก โดยสต๊อกนับตั้งแต่ได้รับอนุญาตจัดสรรสำหรับโครงการแนวราบ และนับตั้งแต่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับคอนโดฯ
- หากโครงการขนาดใหญ่ขายไม่หมดภายใน 3 ปี เช่น คอนโดฯสร้าง 4 ปี, บ้านเดี่ยว 500 ยูนิต ขาย 5 ปี การจ่ายภาษีหลังลดหย่อน 3 ปี ต้องจ่ายอย่างไร ใช่ที่ โครงการจัดสรรเข้าข่ายประเภทการค้า เสียภาษีเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ประชาชน จึงจะนับเป็นที่อยู่อาศัยของประชาชน ใช่หรือไม่
- หากโครงการเก่าได้รับใบอนุญาตจัดสรรมาก่อนตั้งแต่ 5 ปีที่แล้ว แนวคำตอบอยู่ที่หลักการ คือ ลดหย่อนเพื่อให้เทสต๊อกเก่า ส่วนของใหม่ก็ต้องบริหารจัดการ ถ้าขายไม่หมดใน 3 ปีแรก ก็ต้องยอมรับว่าเป็นสต๊อกและเสียภาษีฐานพาณิชยกรรม อย่างนั้นหรือ
ข้อเสนอแนะที่ฝากถึงรัฐบาล
สุดท้าย คุณอิสระ กล่าวว่าการปรับตัวของผู้ประกอบการด้วยว่า สำหรับที่ดินรอพัฒนา หรือทรัพย์รอการขาย (NPA) ต้องกำหนดขนาดและช่วงเวลาปิดโครงการให้เหมาะสมกับเวลาลดหย่อนภาษี 3 ปีแรก ทั้งนี้ เดิมการทำบ้านจัดสรร เมื่อขออนุญาตจัดสรรแล้ว องค์กรท้องถิ่นมักจะให้บ้านเลขที่ตั้งแต่แรกเลย หลังจากนี้ เมื่อมีภาษีที่ดินฯ การมีบ้านเลขที่เท่ากับเริ่มนับเกณฑ์ลดหย่อนภาษี 3 ปี ดังนั้น โมเดลธุรกิจจะต้องปรับตัวใหม่ โดยขอบ้านเลขที่ในภายหลัง เพื่อประวิงเวลาใช้สิทธิประโยชน์ลดหย่อนในขณะที่คอนโดฯมีความยากลำบากกว่า เพราะต้องสร้างเสร็จทั้งตึกก่อนที่จะโอน การนับเวลาลดหย่อน 3 ปี จึงจะเร็วกว่าบ้านจัดสรร ในขณะที่คอนโดฯมีความยากลำบากกว่า เพราะต้องสร้างเสร็จทั้งตึกก่อนที่จะโอน การนับเวลาลดหย่อน 3 ปี จึงจะเร็วกว่าบ้านจัดสรร ดังนั้น คุณอิสระ จึงทิ้งท้ายให้ข้อเสนอแนะถึงรัฐบาล ดังนี้
- การเช่าที่อยู่อาศัย ไม่ใช่เช่าโรงแรม ให้ถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยเพราะฐานภาษีแตกต่างกัน 15 เท่า เนื่องจากผู้เช่าขาดความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ทำให้ภาษีถูกผลักให้ผู้เช่า และจะเกิดการหลบเลียงภาษีได้
- สต๊อกเหลือขายในโครงการจัดสรร ขอให้ใช้ฐานภาษีที่อยู่อาศัย ไม่ใช่ประเภทพาณิชยกรรม
- บริการสาธารณะ เช่น สระว่ายน้ำ สโมสร ซุ้มโครงการ เป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคล ควรได้รับการยกเว้นภาษีเช่นเดียวกับพื้นที่ส่วนกลาง
เรียบร้อยโรงเรียน ซี.พี. เซ็นสัญญาไฮสปีด3สนามบิน พร้อมเดินหน้าสร้างเต็มกำลัง
ร่าง ราคาประเมินที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง-ห้องชุดใหม่ มีผล 22 พ.ย.62 นี้
