หลังจากที่เมื่อเร็วๆนี้ มีงานสัมมนาประจำปีของ 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ ใน หัวข้อ “แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจ ตลาดเงิน ตลาดทุน สินเชื่อบ้าน และผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ในปี 2562”
โดยภายในงานได้รับเกียรติจาก คุณ นริศ สถาผลเดชา” ผู้บริหารศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี (TMB Analytics) จาก ธนาคารทหารไทย โดยได้ให้ความเห็นว่าเศรษฐกิจโลกพีกไปแล้ว แล้วคาดว่าอนาคตภายใน 1-2ปี ต่อไปนี้จะเป็นช่วงเวลาที่ชะลอตัวลง เกณฑ์พิจารณาสินเชื่อบ้าน ยกตังอย่าง “จีน” ในเวลานี้ชะลอ ตัวจากที่เคยโต 12% และ แนวโน้มจีดีพีจีนปี 2562 อยู่ที่ 6.2% โดย อสังหาริมทรัพย์ไทยนั้นลูกค้าต่างชาติที่ซื้อมีทั้งหมด 27% เป็นชาวจีนถึง 23.6% ของตลาดอสังหารวม และมีการคาดการณ์ว่าปีนี้กำลังซื้อลูกค้าจีนมีโอกาสถดถอยลง ด้านภาคเกษตร ในปี 62 นี้พืชเศรษฐกิจประเมินไว้ 7.72 แสนล้านบาท โดยมีการคาดการณ์ว่ารายได้ภาคเกษตรยังบวก 2.5% โดย มี 5 รายการหลัก คือ ข้าว ยาง อ้อย ปาล์ม มันสำปะหลัง ด้านตลาดต่างจังหวัด สินเชื่อรายย่อย(สินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์) ก็ยังกระจุกตัวชลบุรี ระยอง สุราษฎร์ฯ เชียงใหม่ แค่3 จังหวัดนี้เท่านั้น และในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาที่สินเชื่อเติบโตดีกระจุกอยู่ในภาคอีสาน โดยจังหวัดที่มีอัตราเติบโตสินเชื่อรายย่อย อาทิ บุรีรัมย์ ร้อยเอ็ด กาฬสินธุ์ บึงกาฬ กระบี่ พังงา พัทลุง ฯลฯ ถึงแม้ว่าวงเงิน-จำนวนโครงการไม่เยอะ ก็ตาม
สินเชื่อบ้าน รอบใหม่ กับเกณฑ์พิจารณา
คุณ นริศ ได้ให้ความเห็นว่า สำหรับดอกเบี้ยนโยบายโอกาสขึ้นน้อยลง หากขึ้นคงมีอีกก็แค่ 1 ครั้งโดยไม่เกิน 25% (25 basis piont) ด้านเงินฝากที่มี 7 ล้านล้านบาท ฝากประจำแค่ 40% ออมทรัพย์ 60% แต่ดอกเบี้ยออมทรัพย์แค่ 50 สตางค์ทำให้สามารถตั้งคำถาม เกี่ยวกับ แนวคิดการบริหารจัดการด้านการเงินคนไทยได้ว่า มีโอกาสที่จะมีดอกเบี้ยนโยบายจาก 3 ปี เป็น 10 ปี มีหรือไม่ โดยในมุมมองของทางธนาคารจะต้องจัดระเบียบ balance sheet จากแต่ก่อนที่เคยแข่งกันให้ดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี และล่าสุดเหลือแค่ปีเดียว นั้นเท่ากับว่าการแข่งขันส่วนใหญ่จะอยู่ในมือแบงก์ ดอกเบี้ยคงที่ยาว 10 ปี จึงเป็นเรื่องทำได้ยากมากที่จะเกิดขึ้น ด้านภาระหนี้สินเชื่อรีไฟแนนซ์ ภายในปี 2016-2017 ภาพรวม โตดีมาก แต่ปี 2018 กลับไม่โตขึ้นเลย สาเหตุคือบริษัทส่วนใหญ่หันไปออกพันธบัตร กู้ระยะกลางถูกกว่ากู้ระยะสั้น และยังให้ ดอกเบี้ยถูกมากจ่ายแค่ 0.25% ทำให้ ด้าน NPL (หนี้เสีย) ก็ค่อย ๆ ดีขึ้น
แนวโน้มหนี้เสีย ภาคอสังหาฯ เพิ่มขึ้น 3.5%
ภายในปัจจุบันเริ่มมีการออกหุ้นกู้เยอะ ดอกเบี้ย 0.75% ทำให้ต้นทุนการทำไม่ดึงดูดเหมือนเดิม เกิดทางเลือกจึงเป็นหันมาหาเงินกู้แบงก์อีกรอบ นอกจากนี้ มาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติ นั้นเกิดมาจากแนวโน้มหนี้เสีย หรือ NPL ภาคอสังหาฯ เพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 3.5% โดย สูงกว่าหนี้เสียของสินเชื่อส่วนบุคคล (บัตรเครดิต) กับสินเชื่อรถยนต์ เพราะว่าที่ผ่านมาแบงก์แข่งขันกันทำสินเชื่ออเนกประสงค์ จากการหารือกับสมาคมบ้านจัดสรร กับสมาคมคอนโดฯ ต้องยอมรับว่าการประเมิน LTV ไม่ได้ประเมินตามเกณฑ์ ที่มีการให้สินเชื่อ80-90% วงเงินเกิน 5 ล้านบาท ส่วน DTI-debt to income หนี้สินต่อรายได้ ที่เคยเกิน 50% โดยล่าสุดสมาคมธนาคารไทยกำลังคุยกันเรื่องมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อ โฟกัส DTI (เดือนมิถุนายน) ซึ่งจะเข้มข้นมากขึ้น ทั้งหมดนี้คือปัจจัยกระทบ ในช่วงครึ่งปีหลัง
