หลังจากที่เมื่อเร็วๆนี้ ธนาคารแห่งประเทศ ไทย (ธปท.) ได้เสนอ นโยบาย Macroprudential สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดย Macroprudential หรือ มาตรการดูแลความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจมหภาค โดยจะทำการศึกษาเกี่ยวกับรายได้ประชาชาติ การจ้างงาน ระดับราคา พฤติกรรมการใช้จ่ายอุปโภคบริโภคของครัวเรือน เพื่อที่จะนำมาประเมินสำหรับการอนุมัติ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
จากสาเหตุที่ทาง ธปท แสดงความกังวลต่อเรื่องการแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อาจทำให้เกิดความย่อหย่อนในมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อ ดังนั้น นโยบายนี้จึงจะมาช่วยในการ ปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และยิ่งในปัจจุบันยังไม่มีภาวะฟองสบู่เกิดขึ้น ทำให้เป็นสัญญาณที่ชัดเจนทำให้ทุกฝ่ายทั้งผู้ประกอบการ เหล่านักลงทุน ธนาคารรัฐและเอกชน รวมไปถึง ประชาชนทั่วไปเกิดความสบายใจ กับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศดีขึ้น
การเเข่งขันในตลาด สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ยังร้อนแรง
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ณ.เวลานี้ แต่ทั้งนี้ ธปท. ยังคงแสดงความกังวลต่อเรื่อง “การเข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” ที่อาจทำให้เกิดความย่อหย่อนในมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อ โดยทิศทางของการปล่อยสินเชื่อในระดับ LTV และ H-DSR ที่สูงขึ้นต่อเนื่อง และมีการปล่อยสินเชื่ออื่นที่ได้ Top-up รวมเข้าไปในวงเงินกู้ร่วมด้วย
ขณะที่มูลค่าหลักประกันเกินกว่าราคาที่แท้จริง รวมถึงภาวะความเปราะบางในความ สามารถชำระหนี้ของผู้กู้เพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งอาจเป็นสาเหตุทำให้เกิดความเสียหายต่อเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศได้ ซึ่งในประเด็นเหล่านี้ มีสิ่งที่ ธปท. ต้องคำนึงถึงและควรนำไปพิจารณาในหลายประเด็นด้วยกัน
Macroprudential สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดีจริงหรือแค่ นโยบายขายฝัน สำหรับคนรายได้น้อย
จากคำพูดของนายวิชัย วิรัตกพัน ที่ว่า ธปท. พบว่าเกิดภาวะที่ LTV เร่งตัวเพิ่มสูงขึ้น ผมคิดว่าเป็นเหตุจากการที่ราคาที่อยู่อาศัยได้ปรับราคาสูงขึ้น เกิดกว่ารายได้ของประชาชน โดยสาเหตุหลักมาจากการที่ต้นทุนราคาที่ดินได้ทำการปรับตัวเพิ่มขึ้นมากจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ร่วมไปจนถึงคนไทยที่มีรายได้น้อยส่วนใหญ่ ไม่มีเงินเก็บในกรณีที่ต้องการจะซื้อที่อยู่อาศัย
รวมไปจนถึง ธนาคารและสถาบันการเงินต่างๆ พยายามเอากลยุทธ์ทางการเงินมาเสริมสนับสนุน เพื่อจะช่วยให้คนไทยสามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ด้านผู้ซื้อบ้านก็พยายามที่จะซื้อบ้านให้เร็วขึ้น ทั้งบ้านหลังแรกและหลังสอง สาเหตุก็เพราะว่าส่วนใหญ่จะเกรงว่าถ้ารอจนกว่าจะมีเงินออมในระดับที่พอในการซื้อบ้านทั้งแบบและทำเลที่ต้องการ ในเวลานั้นบ้านก็คงจะแพงมากจนผู้กู้ไม่อาจซื้อได้ หรือถ้าซื้อได้คงได้แบบบ้านและทำเลอื่นที่ไกลจากที่ทำงานหรือที่อยู่อาศัยนั้นเอง
ส่วนในการควบคุมด้าน LTV ให้ไม่เกิน 80% ในส่วนการซื้อและผ่อนบ้านหลังที่สอง เพราะว่ากลุ่มนี้ยังผ่อนบ้านหลังแรกไม่หมด โดยผู้ซื้อบ้านประเภทนี้ มีแนวคิดว่า น่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ทั่ว ประเทศ ไม่น้อยกว่า 42,000 หน่วยหรือคิดเป็นจำนวนเงินถึงปีละประมาณ 1.2 แสนล้านบาท (จากค่าเฉลี่ย 3 ล้านบาท/หน่วย) ทั้งนี้ ยังไม่นับรวมกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านมือสองที่อาจจะโดยไปด้วย อาจมีผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านกลุ่มนี้ด้วยเช่นกัน
ด้าน การได้รับสินเชื่อแบบมีเงินทอน (Cash Back) หรือการที่ราคาซื้อขายจริงต่ำกว่าราคาที่ระบุในสัญญา อาจตั้งข้อสังเกตได้ว่าเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นในกระบวนการปฏิบัติงานของ ผู้ประกอบการและธนาคารการเงินบางเจ้าเท่านั้น ซึ่งไดรับการยืนยันว่าเป็นสิ่งที่มีเกิดขึ้นในสัดส่วนที่น้อยมากและการควบคุมระดับ LTV ที่เป็นภาพรวมในระดับนโยบายอาจจะไม่ใช่ทางแก้ไขที่ดีและที่ตรงจุดมากหนัก
สรุปสุดท้ายถึงแม้ว่า แม้ว่าการสร้างวินัยทางการเงินเป็นสุดท้าย ธปท. คงต้องชั่งน้ำหนักให้ดีว่า ระหว่างความกังวลของ ธปท.และผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากภาพรวมของเศรษฐกิจไทยกำลังฟื้นตัว ส่วน นโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อาจจะรอดูเวลาที่เหมาะสมหรือ ธปท. ใช้เพียง “มาตรการ Microprudential” ที่เน้นการกำกับสถาบันการเงินให้เข้มงวดขึ้นก็อาจเพียงพอแล้ว
เพราะหาก นโยบายนี้ไม่ตอบโจทย์ การออก นโยบายนี้ อาจทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยอสังหาริมทรัพย์เกิดการชะงักงันและจะยิ่งก่อให้เกิดปัญหาที่ลุกลามไปยังผู้ประกอบการฯ ทำให้เกิดต้นทุนทางการเงินที่จะระดมทุนมาแพงขึ้น รวมไปจนถึงสภาพคล่องที่แย่ลงและไม่สามารถขายและโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่สร้างเสร็จขายไม่ออก ได้นั่นเอง
