1 ห้องนอนขายคอนโดในประเทศไทย โครงการใหม่และโครงการมือสอง

เจาะลึกตลาดการขายคอนโด ปี 2567-2568

ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2567-2568 หลังผ่านวิกฤตโรคระบาดและเศรษฐกิจซบเซาช่วงก่อนหน้า โดยผู้พัฒนาอสังหาฯ และผู้ซื้อกลับมาเคลื่อนไหวอย่างคึกคักอีกครั้ง ในบทความนี้เราจะวิเคราะห์ ภาพรวมตลาดคอนโด ในช่วงปี 2567-2568 พร้อมเปรียบเทียบราคาและแนวโน้มรายทำเลที่สำคัญทั่วไทย นำเสนอ Buyer Persona ของผู้ซื้อคอนโดกลุ่มต่าง ๆ รวมถึงเจาะจงข้อดี-ข้อเสียของคอนโดตามขนาดและรูปแบบที่แตกต่างกัน นอกจากนี้ยังมีตารางเปรียบเทียบราคาคอนโดในทำเลสำคัญ (กรุงเทพฯ, พัทยา, เชียงใหม่, ภูเก็ต, หัวหิน, เกาะสมุย) เพื่อให้เห็นภาพรวมของระดับราคาในแต่ละพื้นที่ และปิดท้ายด้วยการวิเคราะห์ทำเลอื่นๆ ที่น่าสนใจ รวมถึงตอบคำถามยอดนิยมที่เกี่ยวข้อง เช่น คอนโดสำหรับขาย, ซื้อคอนโดในกรุงเทพ, คอนโดราคาถูก และ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า โดยสรุปข้อมูลเชิงลึกที่ผู้อ่านควรรู้

ภาพรวมตลาดคอนโดปี 2567-2568

ตลาดคอนโดมิเนียมไทยในช่วงปี 2567-2568 มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจนแต่ยังเผชิญความท้าทายหลายด้าน การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดทั่วประเทศตลอดปี 2567 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 107,456 หน่วย ลดลงเล็กน้อยประมาณ -0.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ทว่าในปี 2568 คาดว่าการโอนคอนโดจะกลับมาเพิ่มขึ้นราว +1.5% ที่ประมาณ 109,080 หน่วย สอดคล้องกับแนวโน้มเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวและมาตรการกระตุ้นของภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งประกาศใช้ในปี 2568 และขยายไปถึงกลางปี 2569 มาตรการนี้ช่วยลดต้นทุนการซื้อและกระตุ้นตลาดในกลุ่มคอนโดระดับกลาง-ล่างได้มากขึ้น

ปัจจัยบวกสำคัญ คือภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังเปิดประเทศ นักท่องเที่ยวต่างชาติหลั่งไหลเข้ามาไทยกว่า 12 ล้านคนในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2567 สร้างรายได้เข้าประเทศถึง 5.83 แสนล้านบาท โดยเฉพาะ เมืองท่องเที่ยวชายทะเล อย่างภูเก็ต พัทยา และหัวหินได้รับอานิสงส์จากนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติ กลับมาคึกคักจนเกิดปรากฏการณ์ว่า ซัพพลายคอนโดเปิดขายใหม่ในภูเก็ตและพัทยาช่วงต้นปี 2567 สูงกว่ากรุงเทพฯ เป็นครั้งแรกในรอบกว่า 10 ปี ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่ารวม ผู้พัฒนารายใหญ่จากกรุงเทพฯ ต่างเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่เหล่านี้อย่างคึกคัก และหลายโครงการสามารถปิดการขายได้รวดเร็ว โดยมี กำลังซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวรัสเซียเข้ามาดูดซับยูนิตจำนวนมาก รายงานระบุว่าในช่วงไตรมาสแรกปี 2567 มีคอนโดใหม่เปิดตัวรวมกันประมาณ 8,500 ยูนิต ในสามพื้นที่หลัก (ภูเก็ต, พัทยา, หัวหิน) และชาวต่างชาติซื้อจนเต็มโควต้า 49% ในหลายโครงการหรู แสดงถึงแรงซื้อจากต่างชาติที่กลับมาอย่างเต็มที่

อย่างไรก็ดี ปัจจัยลบและความท้าทาย ยังคงมีอยู่ ได้แก่ ภาวะหนี้ครัวเรือนสูงและดอกเบี้ยขาขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อกลุ่มชนชั้นกลาง-ล่างยังเปราะบาง การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยถูกปฏิเสธมากขึ้นเพราะธนาคารเข้มงวดการปล่อยกู้ ผู้กู้ต้องแบกรับค่างวดสูงขึ้นจากดอกเบี้ยที่ยังอยู่ระดับสูง นอกจากนี้ ภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) โดยเฉพาะคอนโดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังเป็นปัญหาเรื้อรัง มีสต็อกห้องชุดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ที่ยังขายไม่ออกจำนวนมากสะสมจากช่วงก่อนหน้า แม้ผู้ประกอบการจะชะลอการเปิดโครงการใหม่ แต่ก็ยังต้องเร่งระบายสต็อกเดิมด้วยการทำโปรโมชั่นลดราคา/แจกเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งกดดันให้การแข่งขันด้านราคายังคงสูง ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ตลาดคอนโดในบางพื้นที่ยัง เป็นตลาดของผู้ซื้อ ที่มีอำนาจต่อรองราคาได้ แต่ในบางพื้นที่ที่ดีมานด์แรงสวนทางซัพพลายจำกัด (เช่น เมืองท่องเที่ยว) กลับกลายเป็น ตลาดของผู้ขาย มากขึ้นในระยะนี้

เมื่อมองไปข้างหน้า แนวโน้มปี 2568 มีความเป็นไปได้ที่ตลาดจะปรับสมดุลดีขึ้น ภาพรวมเศรษฐกิจที่รัฐบาลชุดใหม่พยายามกระตุ้น (เช่น นโยบายดึงดูดชาวต่างชาติย้ายถิ่นฐาน, การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน, มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ต่อเนื่อง) จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อในประเทศ อีกทั้ง กลุ่มผู้ซื้อที่ยังมีกำลัง เช่น ชาวต่างชาติ, นักลงทุนไทยรายใหญ่ และกลุ่ม Gen Y ที่มีรายได้สูง ยังเดินหน้าซื้ออสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอสังหาฯ เพื่อการลงทุนและบ้านหลังที่สอง เช่น คอนโดมิเนียมและวิลล่าในเมืองท่องเที่ยวซึ่งให้ผลตอบแทนคุ้มค่าในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น (เพราะสามารถปล่อยเช่าได้ค่าเช่าสูง) ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่ร้อนแรง สะท้อนจากมูลค่าการโอนและให้เช่าอสังหาฯ ในภูเก็ตปี 2567 ที่ทะลุ 5.5 หมื่นล้านบาท สูงขึ้นมากจากปีก่อน ด้วยแรงหนุนของดีมานด์ระดับลักชัวรีทั้งจากคนไทยฐานะดีและเศรษฐีต่างชาติ นอกจากนี้ การลงทุนภาครัฐ อย่างโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ในกรุงเทพฯ การพัฒนาเขต EEC (Eastern Economic Corridor) และโครงสร้างพื้นฐานในหัวเมือง เช่น รถไฟทางคู่และมอเตอร์เวย์ ไปจนถึงโครงการขยายสนามบินและท่าเรือในจังหวัดท่องเที่ยว จะเป็นปัจจัยพื้นฐานที่ช่วยผลักดันความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลต่างๆ เพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืนในระยะกลางถึงยาว

สรุปได้ว่าตลาดคอนโดไทย 2567-2568 กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านสู่การฟื้นตัวเต็มที่ โดยมีสัญญาณบวกจากภาคท่องเที่ยวและกำลังซื้อระดับบน/ต่างชาติ ขณะเดียวกันยังต้องบริหารความเสี่ยงจากหนี้ครัวเรือนสูงและสต็อกล้นตลาดในบางส่วน ผู้ประกอบการหลายรายปรับกลยุทธ์ไปลงทุนเปิดโครงการใน ทำเลศักยภาพต่างจังหวัด ที่ดีมานด์สูงแทนตลาดกรุงเทพฯ ที่เริ่มอิ่มตัว ส่วนผู้ซื้อก็ได้รับโอกาสจากมาตรการรัฐและโปรโมชันส่วนลดมากมาย ทำให้ช่วงนี้เป็นจังหวะที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ลงทุนสามารถเลือกซื้อคอนโดได้อย่างคุ้มค่า หากศึกษาข้อมูลและแนวโน้มอย่างรอบด้าน

ราคาและแนวโน้มคอนโดมิเนียมตามทำเล (กรุงเทพฯ vs ต่างจังหวัด)

ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทั้งราคาและศักยภาพการลงทุนของคอนโด บทนี้เราจะเปรียบเทียบ ตลาดคอนโดในทำเลสำคัญ ของไทย ได้แก่ กรุงเทพมหานคร (เมืองหลวงที่มีความต้องการอยู่อาศัยสูงสุด), พัทยา (เมืองท่องเที่ยวใกล้กรุง), ภูเก็ต (เกาะท่องเที่ยวระดับโลก), เชียงใหม่ (เมืองศูนย์กลางภาคเหนือ), หัวหิน (เมืองพักตากอากาศชายทะเลใกล้กรุง) และ เกาะสมุย (เกาะท่องเที่ยวที่กำลังมาแรง) โดยจะกล่าวถึงทั้งระดับราคาเฉลี่ย แนวโน้มราคา ผลตอบแทนการลงทุน (เช่นค่าเช่า) ตลอดจนปัจจัยเฉพาะของแต่ละตลาด

ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2567-2568

กรุงเทพมหานคร ยังคงเป็นตลาดคอนโดที่ใหญ่และหลากหลายที่สุดในประเทศ ครึ่งแรกของปี 2567 ตลาดยังอยู่ในภาวะระมัดระวัง ผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่บางส่วน แต่ยังมีดีมานด์หนุนในทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ อย่างแนวรถไฟฟ้าที่ขยายออกไปสู่ชานเมือง สำหรับระดับราคา คอนโดในกรุงเทพฯมีความแตกต่างกันมากตามทำเลและระดับโครงการ - คอนโดระดับแมสที่ชานเมืองหรือโครงการเก่าอาจมีราคาเพียง 50,000-70,000 บาท/ตร.ม. ในขณะที่คอนโดระดับกลางในทำเลยอดนิยมจะอยู่ราว 100,000-150,000 บาท/ตร.ม. ส่วนคอนโดหรูในย่านใจกลางเมือง (CBD) อาจสูงถึง 200,000-300,000 บาท/ตร.ม. หรือมากกว่า (มีตัวอย่างที่ทำสถิติซื้อขายถึง 1,000,000 บาท/ตร.ม. ในโครงการระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี) นอกจากนี้ปี 2566-2567 ยังมีโครงการแบรนด์ระดับโลก (Branded Residences) เปิดตัวในกรุงเทพฯหลายแห่ง ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าทั้งเศรษฐีไทยและต่างชาติ ซึ่งมักตั้งราคาสูงกว่าคอนโดทั่วไปแต่แลกมาด้วยบริการและคุณภาพเหนือระดับ

แนวโน้มราคา คอนโดกรุงเทพฯโดยรวมทรงตัวถึงปรับขึ้นเล็กน้อยในช่วงปี 2567 สาเหตุเพราะผู้ประกอบการปรับตัวลดการเปิดโครงการใหม่ ทำให้ซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยลง ขณะที่ต้นทุนพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น ~5-10% (จากค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น) ส่งผลให้ราคาขายโครงการเปิดตัวใหม่ๆ มักสูงกว่าโครงการเดิมในละแวกเดียวกัน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากผู้ซื้อระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น ผู้พัฒนาจึงต้องเน้นเพิ่ม “ความคุ้มค่า” ให้โครงการ ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบห้องให้มีฟังก์ชันใช้สอยลงตัว หรือจัดโปรโมชั่นของแถมและส่วนลดเพื่อดึงดูดลูกค้า ดังนั้นราคาขายจริงหลายแห่งจึงต่อรองได้พอสมควร โดยเฉพาะตลาดคอนโดมือสองในกรุงเทพฯที่มีตัวเลือกหลากหลาย ผู้ซื้อที่มองหาคอนโดอยู่อาศัยเองจึงสามารถต่อรองราคาหรือมองหาห้องรีเซลสภาพดีในราคาที่ถูกลงจากราคาป้ายโครงการ

ผลตอบแทนการลงทุน (ค่าเช่า) ของคอนโดกรุงเทพฯเฉลี่ยอยู่ในเกณฑ์ปานกลาง ประมาณ 3-5% ต่อปี ขึ้นกับทำเลและประเภทผู้เช่า คอนโดย่านใจกลางเมืองปล่อยเช่าชาวต่างชาติหรือคนทำงานเงินเดือนสูงอาจได้ yield ~5% ขึ้นไป ขณะที่คอนโดชานเมืองปล่อยเช่าคนทำงานทั่วไป yield อาจอยู่ราว 3% บวกลบ จุดเด่นของการลงทุนคอนโดในกรุงเทพฯคือ ตลาดเช่ามีเสถียรภาพ เพราะมีดีมานด์เช่าจากทั้งคนไทยต่างจังหวัดที่มาทำงาน/เรียนในเมือง และชาวต่างชาติที่มาทำงานประจำ (Expats) อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ โอกาสเก็งกำไรขายต่อ ก็มีในโครงการใหม่ทำเลศักยภาพหรือโครงการใกล้รถไฟฟ้าที่เปิดใช้ในอนาคต โดยจากสถิติที่ผ่านมา คอนโดใกล้รถไฟฟ้าสายใหม่เมื่อสร้างเสร็จและเปิดใช้งานแล้ว ราคามักปรับเพิ่มขึ้นจากช่วงพรีเซล อย่างไรก็ดี ด้วยสภาวะตลาดปัจจุบัน นักลงทุนควรเลือกทำเลที่มีปัจจัยบวกชัดเจน (เช่น ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ หรือใกล้มหาวิทยาลัย/โรงพยาบาล) และอาจเน้นลงทุนระยะกลาง-ยาวมากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น

ภาพรวมตลาด: กรุงเทพฯมีสต็อกคอนโดคงเหลือขายอยู่พอสมควร (โดยเฉพาะห้องระดับราคา 2-5 ล้านบาทในทำเลทั่วไป) ทำให้ผู้ซื้อมีทางเลือกและอำนาจต่อรองสูง ผู้ประกอบการบางรายหันไปพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้นในช่วงนี้ แต่คอนโดก็ยังเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยหลักของคนเมืองรุ่นใหม่ที่ต้องการอยู่ใกล้ที่ทำงาน/รถไฟฟ้า ดังนั้นโครงการที่อยู่ ใกล้รถไฟฟ้า, ใกล้แหล่งงาน/ห้างสรรพสินค้า, หรือมีจุดขายเฉพาะตัว ยังสามารถขายได้ดี ในปี 2568 หากอัตราดอกเบี้ยทรงตัวหรือปรับลดลงเล็กน้อย ประกอบกับมาตรการ LTV ผ่อนคลายและค่าธรรมเนียมโอนต่ำ ยังมีอยู่ ก็จะช่วยให้ตลาดคอนโดกรุงเทพฯเริ่มกลับมาคึกคัก โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้ออยู่เองที่รอจังหวะเหมาะ ส่วนกลุ่มนักลงทุนอาจยังเลือกลงทุนในคอนโดกรุงเทพฯบางทำเลที่มองว่า “ยังไม่แพงเกินไป” หรือมีโอกาสปรับตัว เช่น คอนโดตามแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิด (สายสีเหลือง สีชมพู) หรือคอนโดใกล้โครงการเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐ (เช่น ย่านบางซื่อ-จตุจักรที่มีโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์คมนาคมใหญ่) ทำเลเหล่านี้ยังมีช่องว่างในการเติบโตของราคาเมื่อพื้นที่โดยรอบพัฒนาเต็มที่ในอนาคต

ตลาดคอนโดพัทยา ปี 2567-2568

พัทยา จังหวัดชลบุรี ถือเป็นตลาดคอนโดตากอากาศที่สำคัญและได้รับอานิสงส์โดยตรงจากการท่องเที่ยวฟื้นตัว พัทยาอยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ (ขับรถ ~1.5-2 ชม.) ทำให้เป็นเป้าหมายของทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านพักตากอากาศชาวไทย รวมถึงเป็นที่นิยมในหมู่ชาวต่างชาติทั้งเพื่อท่องเที่ยวและพำนักระยะยาว ในช่วงปี 2566-2567 ตลาดคอนโดพัทยากลับมาคึกคัก ผู้พัฒนารายใหญ่จากกรุงเทพฯ เข้ามาลงทุนเปิดโครงการใหม่มากขึ้น สะท้อนความเชื่อมั่นต่อแนวโน้มตลาดในระยะกลาง-ยาว และพบว่า หลายโครงการมียอดขายดี (take-up rate สูง) โดยเฉพาะโครงการระดับไฮเอนด์ติดทะเลที่กลุ่มลูกค้าต่างชาติให้ความสนใจมากจนมียอดขายโควตาต่างชาติเต็มเกือบทุกโครงการ

ระดับราคา คอนโดพัทยามีตั้งแต่ราคาย่อมเยาว์ไปจนถึงหรูหรา แล้วแต่ทำเลและประเภทโครงการ คอนโดมิเนียมมือสองหรือโครงการสร้างมานานในโซนรอบนอกสามารถหาได้ในราคา ต่ำกว่า 50,000 บาท/ตร.ม. (บางยูนิตราคาเริ่มต้นไม่ถึง 1 ล้านบาท) ส่วนโครงการใหม่ระดับกลาง-บนในทำเลยอดนิยม เช่น พัทยาเหนือ-นาเกลือ (วงศ์อมาตย์) ซึ่งเป็นทำเลใกล้ทะเลและชุมชนคุณภาพ ราคาขายส่วนใหญ่อยู่ที่ประมาณ 80,000-120,000 บาท/ตร.ม. หรือราว 2-5 ล้านบาทต่อยูนิต สำหรับห้องขนาดสตูดิโอถึง 2 ห้องนอน และมีบางโครงการระดับลักชัวรีติดหาดที่ราคาสูงกว่า 150,000 บาท/ตร.ม. เช่น โครงการระดับหรูที่เปิดตัวใหม่ (ตัวอย่างเช่น Arom Wongamat - อารมณ์ วงศ์อมาตย์ ที่มียูนิตหรูติดทะเลราคาตารางเมตรละ ~260,000 บาท) แนวโน้มราคา ในพัทยาอยู่ในช่วงขาขึ้นหลังโควิด จากข้อมูลก่อนหน้า คอนโดโซนพัทยาเหนือ-วงศ์อมาตย์คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 5-7% ในระยะไม่นาน เนื่องจากดีมานด์ทั้งไทยและต่างชาติที่กลับมาสูง ขณะที่ซัพพลายใหม่ระดับคุณภาพมีจำนวนจำกัด นอกจากนี้การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใหญ่ในพื้นที่ EEC เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน, การขยายสนามบินอู่ตะเภา และมอเตอร์เวย์เส้นใหม่ๆ จะยิ่งส่งเสริมความน่าสนใจของอสังหาฯ พัทยาในอนาคต ทำให้ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยมองว่าราคาคอนโดพัทยาปัจจุบันยังอยู่ในระดับที่ “คุ้มค่า” เมื่อเทียบกับศักยภาพที่จะเติบโต

ผู้ซื้อและผู้เช่าในตลาดพัทยา มีความหลากหลาย แบ่งเป็นสองกลุ่มหลักคือ ชาวไทย และ ชาวต่างชาติ โดย ผู้ซื้อชาวไทย มีทั้งกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อคอนโดปล่อยเช่าระยะยาวให้คนทำงานในพื้นที่หรือเช่าระยะสั้นช่วงท่องเที่ยว รวมถึงกลุ่มที่ซื้อไว้เป็นบ้านพักตากอากาศ/บ้านหลังเกษียณเพื่อตนเอง ซึ่งคนไทยมักให้ความสำคัญกับขนาดห้องคุ้มราคา บางครอบครัวเลือกห้อง 2 ห้องนอนขึ้นไปเพื่อความสะดวกสบาย ทำเลที่คนไทยนิยม จะเป็นบริเวณที่ไม่จอแจเกินไป มีความสงบและเดินทางสะดวก เช่น โซนพัทยากลางที่ใกล้โรงเรียนและห้าง หรือคอนโดฝั่งหาดจอมเทียนที่บรรยากาศสงบเหมาะกับครอบครัว ส่วน ผู้ซื้อชาวต่างชาติ เป็นแรงขับเคลื่อนหลักในพัทยาช่วงหลัง ชาติที่โดดเด่นคือ จีน (ลงทุนต่อเนื่อง), รัสเซีย (หาบ้านพักอากาศหรือย้ายมาพำนักระยะยาว) และชาวยุโรป-อเมริกัน (โดยเฉพาะผู้เกษียณ) ซึ่งมองว่าค่าครองชีพไทยไม่สูง อากาศดี ต่างชาติสามารถถือครองคอนโดไทยได้ 100% (Freehold) แต่จำกัดสัดส่วนต่างชาติไม่เกิน 49% ต่ออาคาร ทำให้โครงการฮิตๆ มักขายโควตาต่างชาติหมดเร็ว (เคยมีกรณีโควตาต่างชาติเต็มภายในไม่กี่ชั่วโมง) ผู้สนใจจึงควรรีบตัดสินใจและตรวจสอบโควตากับโครงการ ต่างชาติให้ความสำคัญกับวิวและทำเลมาก - คอนโดติดหาดหรือเห็นวิวทะเลจะขายดีกว่าอย่างมาก และต้องการผู้พัฒนาที่น่าเชื่อถือ คุณภาพงานก่อสร้างดี เพราะหลายคนไม่ได้อยู่ไทยตลอด ต้องมั่นใจว่าทรัพย์สินมีการดูแล (โครงการที่มีบริการครบวงจร เช่น มีบริษัทรันการเช่า, นิติบุคคลสื่อสารอังกฤษคล่อง จะดึงดูดต่างชาติเป็นพิเศษ)

ผลตอบแทนการลงทุน ในพัทยาถือว่าน่าสนใจ ทั้งในแง่ค่าเช่าและกำไรขายต่อ ด้าน Rental Yield ปล่อยเช่า ระดับค่าเช่าเฉลี่ยของคอนโดพัทยาอยู่ราว 5-7% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าคอนโดในกรุงเทพฯ เนื่องจากมีดีมานด์เช่าจากทั้งชาวต่างชาติระยะยาวและนักท่องเที่ยวระยะสั้น โดยบางโครงการนำเสนอการันตีค่าเช่า 5-7% ต่อปีในช่วง 2-5 ปีแรก เพื่อจูงใจนักลงทุนด้วย หากผู้ซื้อเข้าร่วมโปรแกรมเหล่านี้ก็จะได้รับ ROI ช่วงแรกตามที่กำหนด ถือเป็นจุดขายที่ดี นอกจากนี้ ในระยะยาวยังมีโอกาสได้กำไรจากการขายต่อ (Capital Gain) เพราะแนวโน้มราคาในทำเลศักยภาพพัทยาเป็นขาขึ้นดังที่กล่าวไป ดังนั้นการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าในพัทยาจึงนับว่าน่าสนใจกว่าหลายพื้นที่ แต่ทั้งนี้นักลงทุนต้องเลือกทำเลและโครงการอย่างพิถีพิถัน เนื่องจากปัจจุบันยังมีบางโซนที่ซัพพลายคอนโดเหลือขายอยู่ การเลือกโครงการที่มีศักยภาพจริง (ใกล้ทะเล ใกล้แหล่งชุมชนคุณภาพ หรือมีจุดขายเด่นชัด) จะเป็นหัวใจสำคัญให้การลงทุนประสบความสำเร็จ

ตลาดคอนโดภูเก็ต ปี 2567-2568

ภูเก็ต เป็นตลาดคอนโดมิเนียมที่เติบโตร้อนแรงที่สุดแห่งหนึ่งในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ในปี 2567 การท่องเที่ยวภูเก็ตกลับมาคึกคักเต็มที่ โดยปี 2566 ที่ผ่านมา ภูเก็ตต้อนรับนักท่องเที่ยวกว่า 8.37 ล้านคน เพิ่มขึ้นกว่า 150% จากปีก่อนหน้า ส่งผลให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยเพื่อพักผ่อนเพิ่มสูงขึ้นมาก ผู้พัฒนาอสังหาฯ ทั้งรายใหญ่จากส่วนกลางและผู้ประกอบการท้องถิ่นต่างเปิดตัว คอนโดใหม่ในภูเก็ตจำนวนมาก เพื่อรองรับนักลงทุนและผู้ซื้อไทย-ต่างชาติที่หลั่งไหลกลับมา ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ (REIC) ระบุว่าเฉพาะช่วงครึ่งหลังปี 2567 มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในภูเก็ตประมาณ 10,600 หน่วย (เพิ่มขึ้นเกือบ 80% YoY) และยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ 7,400 หน่วย (เพิ่มขึ้น 72% YoY) ตัวเลขนี้สะท้อนว่าภูเก็ตกำลังเป็นตลาดที่ได้รับความสนใจอย่างมากจนผู้ประกอบการแห่เปิดโครงการ และผู้ซื้อก็กลับมาแย่งซื้อจนยอดขายพุ่ง

ภูเก็ต เป็นจังหวัดที่ตลาดอสังหาฯ พึ่งพาคอนโดมิเนียมสูงมาก (คิดเป็นกว่า 90% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยทั้งหมดในจังหวัด ณ ปี 2567) เนื่องจากตอบโจทย์ทั้งซื้อไว้พักผ่อนและลงทุนปล่อยเช่า โดยเฉพาะลูกค้าต่างชาติที่นิยมซื้อคอนโดมากกว่าบ้านแนวราบ (เพราะติดข้อจำกัดด้านกฎหมายการถือครองที่ดิน) แรงขับเคลื่อนหลักของตลาดภูเก็ตมาจาก ผู้ซื้อชาวต่างชาติ ปัจจุบันต่างชาติถือครองสัดส่วนการซื้อคอนโดในภูเก็ตกว่า 60% ของยอดขายทั้งหมด โดยมีกลุ่มนักลงทุนหลากหลายชาติทั้ง รัสเซีย, จีน, อังกฤษ, ยุโรปตะวันตก, สหรัฐฯ และออสเตรเลีย ที่มองหาคอนโดในภูเก็ตเป็นบ้านพักตากอากาศหรือสินทรัพย์ลงทุน ยอดขายคอนโดให้ต่างชาติในภูเก็ตช่วงครึ่งแรกปี 2567 เพิ่มขึ้นกว่า 140% จากปีก่อนหน้า ถือว่าฟื้นตัวแรงมาก ทั้งนี้เนื่องจากต่างชาติกลับเข้าภูเก็ตคิดเป็น >60% ของผู้โดยสารสนามบินภูเก็ตในปีที่ผ่านมา ตอกย้ำว่าภูเก็ตยังเป็น ทำเลทองในสายตานักลงทุนต่างชาติ หลายคนเปลี่ยนจากการมาเที่ยวสั้นๆ เป็นซื้ออสังหาฯ เพื่อถือครองระยะยาว ขณะเดียวกัน ผู้ซื้อชาวไทย ก็เริ่มมีบทบาทมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนใหญ่และคนรุ่นใหม่ฐานะดีที่มองภูเก็ตเป็นโอกาสลงทุนแห่งใหม่ ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตปี 2567 เรียกได้ว่า “ร้อนแรงสวนกระแสเศรษฐกิจ” เพราะยอดโอนและให้เช่ารวมทั้งปีสูงเกิน 55,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยหนุนมาจากความต้องการอสังหาฯ ระดับลักชัวรีทั้งคอนโดและวิลล่าจากคนไทยและต่างชาติกลุ่มมั่งคั่ง โดยเฉพาะชาวรัสเซียและยุโรปตะวันออกที่เข้ามาซื้อหาอสังหาฯ ระดับบนใกล้ทะเลกันมาก ขณะเดียวกันผู้พัฒนารายใหญ่จากส่วนกลางก็เข้ามาปักหมุดโครงการคอนโดในภูเก็ตมากขึ้น ทำให้ตลาดคึกคักอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน

ระดับราคา คอนโดมิเนียมในภูเก็ตมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นต่อเนื่องหลังโควิด ตามดีมานด์ที่ฟื้นแรง โดยเฉพาะคอนโดย่านยอดนิยมติดชายฝั่งทะเลที่นักท่องเที่ยวต่างชาติสนใจสูง ระดับราคา ขายเฉลี่ย ของคอนโดในภูเก็ตอยู่ที่ประมาณ 4.5-6.0 ล้านบาทต่อยูนิต (หรือราว 100,000-150,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นกับทำเลและโครงการ) ถือว่าสูงเป็นอันดับต้นๆ ของประเทศ รองจากกรุงเทพฯ และใกล้เคียงพัทยา อย่างไรก็ดี ตลาดภูเก็ตก็มีความหลากหลายของระดับราคา ในอำเภอเมืองหรือทำเลรอง ราคาเริ่มต้นของคอนโดบางแห่งอาจอยู่ที่ 2-3 ล้านบาท (สำหรับห้องเล็ก 1 ห้องนอนในโครงการสร้างใหม่ระดับกลาง) ขณะที่โครงการไฮเอนด์ติดทะเลหรือวิวสวย ราคาสามารถสูงกว่า 10-20 ล้านบาทต่อยูนิต (เช่น โซนบางเทา มีคอนโดหรูใกล้ลากูน่าราคาแตะ ~20 ล้าน) นอกจากนี้ต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นทำให้ราคาขายเปิดตัวใหม่ในภูเก็ตปี 2567 เฉลี่ยสูงขึ้นกว่าของเดิมเช่นกัน ราว 5-10%

ผลตอบแทนการลงทุน ในตลาดคอนโดภูเก็ตโดดเด่นเมื่อเทียบกับจังหวัดท่องเที่ยวอื่น ๆ อัตราผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) เฉลี่ยประมาณ 5-8% ต่อปี โดยกลุ่มคอนโดตากอากาศในทำเลยอดนิยมสามารถสร้างผลตอบแทนสูงกว่าค่าเฉลี่ยได้อีก เช่น คอนโดวิลล่าในย่าน ลากูน่า บางเทา ที่มีนักท่องเที่ยวเข้าพักเฉลี่ย ~80% ตลอดปี เจ้าของห้องในย่านนี้สามารถทำ yield แตะ 8-10% ต่อปี ได้ไม่ยาก (กรณีปล่อยเช่ารายวันช่วงไฮซีซั่นที่อัตราค่าเช่าสูง) ขณะเดียวกัน คอนโดในทำเลคนท้องถิ่น (ย่านตัวเมืองใกล้แหล่งงาน) ที่เน้นปล่อยเช่าระยะยาวให้พนักงานบริษัทหรือครอบครัวคนไทย จะได้ yield ราว 4-6% ต่อปี ซึ่งแม้ต่ำกว่าย่านหาดท่องเที่ยวหลัก แต่ก็มีเสถียรภาพของผู้เช่าสูงกว่า (ผู้เช่ามักอยู่ยาว ค่าใช้จ่ายหาผู้เช่าบ่อยๆ น้อยกว่า) จุดนี้นักลงทุนสามารถพิจารณาปรับพอร์ตตามระดับความเสี่ยงที่รับได้ เช่น เลือกลงทุนในทำเลท่องเที่ยวเพื่อหวังผลตอบแทนสูง แต่อาจต้องบริหารการปล่อยเช่าเชิงรุก เช่น ทำการตลาด Airbnb หรือจ้างผู้ดูแล เนื่องจากผลตอบแทนผันผวนตามฤดูกาลท่องเที่ยว ในทางกลับกัน หากเลือกคอนโดในเมืองก็อาจได้ค่าเช่าสม่ำเสมอกว่าแต่ yield ต่ำกว่า

ความเสี่ยงที่ต้องจับตา ในภูเก็ตคือ อุปทานล้นตลาดในบางโซน ช่วงปี 2566-2568 ภูเก็ตมีคอนโดใหม่เกิดขึ้นจำนวนมากในเวลาอันสั้น ทำให้มีหน่วยขายเหลือค้างสต็อกไม่น้อย โดยเฉพาะโซนยอดนิยมอย่าง บางเทา-สุรินทร์ ที่เริ่มมีสัญญาณว่าซัพพลายอาจแซงหน้าอุปสงค์ นักลงทุนควรติดตามปริมาณซัพพลายใหม่ในแต่ละย่านอย่างใกล้ชิด เพราะหากมีคอนโดสร้างเสร็จเข้าตลาดพร้อมกันจำนวนมาก อาจทำให้อัตราเช่าหรือราคาขายต่อชะลอตัวได้ชั่วคราว อย่างไรก็ดี ภาพรวมภูเก็ตยังมีปัจจัยหนุนแข็งแกร่ง ทั้งแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ (ทางด่วน, ระบบขนส่งมวลชน, ขยายสนามบิน) และความเป็น Global Destination ที่ตรึงใจชาวต่างชาติ ทำให้ความต้องการในระยะยาวยังมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง

ตลาดคอนโดเชียงใหม่ ปี 2567-2568

เชียงใหม่ เป็นตลาดอยู่อาศัยใหญ่ที่สุดในภาคเหนือและเป็นเมืองท่องเที่ยว-การศึกษาที่สำคัญ ปี 2567 ตลาดคอนโดมิเนียมเชียงใหม่อยู่ในช่วงฟื้นตัวหลังภาวะซบเซาหลายปีที่ผ่านมา แม้กำลังซื้อภายในประเทศจะยังไม่กลับมาเต็มที่ (เศรษฐกิจภูมิภาคและรายได้ประชาชนยังฟื้นช้า) แต่สัญญาณเชิงบวกเริ่มชัดเจนว่าตลาดคอนโดเริ่มกลับมา มีดีมานด์เหนือกว่าบ้านจัดสรร โดยข้อมูล REIC ระบุว่าช่วงครึ่งหลังปี 2567 ยอดขายคอนโดใหม่ในเชียงใหม่เพิ่มขึ้น ~33% เทียบปีก่อน ขณะที่บ้านแนวราบยอดขายหดตัว นั่นหมายถึงผู้บริโภคและนักลงทุนเริ่มหันความสนใจมาที่คอนโดมากขึ้น ปัจจัยหลักมาจาก การท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก และ การกลับมาของชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง รวมถึงช่วงโควิดที่ผ่านมามีซัพพลายคอนโดใหม่ออกสู่ตลาดน้อย ทำให้สินค้าในตลาดปัจจุบันมีความน่าสนใจขึ้นเมื่อดีมานด์กลับมา

เชียงใหม่ ยังคงเป็น ศูนย์กลางอสังหาฯ ภาคเหนือ คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 50-60% ของหน่วยขายทั้งหมดในภูมิภาค ทำเลคอนโดที่ได้รับความนิยมและขายดีในช่วงปีที่ผ่านมา ได้แก่ โซนสันทรายและรอบมหาวิทยาลัยพายัพ (ทิศตะวันออกเฉียงเหนือของเมือง), โซนตัวเมืองชั้นในและย่านนิมมานฯ-สุเทพ, รวมถึง โซนชานเมืองทางใต้ (อ.หางดง) และบางส่วนของ อ.สันกำแพง สาเหตุที่ทำเลเหล่านี้ขายดีกว่า เพราะมีดีมานด์ทั้งจากคนท้องถิ่นที่ซื้ออยู่อาศัยเองและนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะ โซนใกล้มหาวิทยาลัยและในเมือง ที่คนจีนและชาติอื่นนิยมซื้อไว้ปล่อยเช่าให้เพื่อนร่วมชาติหรืออยู่เอง อย่างไรก็ดี แม้ยอดขายจะกระเตื้องขึ้น แต่ สต็อกเหลือขาย ในเชียงใหม่ยังมีอยู่มาก ณ ต้นปี 2568 มีคอนโดเหลือขายราว 10,000 ยูนิต แม้จำนวนลดลงเล็กน้อย (~3-4%) จากปีก่อน แต่ก็ยังถือว่าสูง ผู้ประกอบการบางรายจึง ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันมาระบายสต็อกพร้อมอยู่หรือปรับโปรโมชันจูงใจผู้ซื้อ เช่น ลดราคาหรือแถมเฟอร์นิเจอร์ เพื่อเร่งการขายห้องชุดที่ค้างอยู่ ตลาดคอนโดเชียงใหม่จึงยังเป็นตลาดที่ผู้ซื้อได้เปรียบในหลายทำเล

ผู้ซื้อชาวต่างชาติ เป็นอีกกลุ่มที่เข้ามาพยุงตลาดเชียงใหม่อย่างมากในช่วงนี้ จากรายงานสมาคมอสังหาฯ ท้องถิ่นพบว่าในปี 2566-2567 ชาวจีนคิดเป็นเกือบ 46% ของผู้ซื้อคอนโดต่างชาติทั้งหมดในเชียงใหม่ และมีการสอบถามซื้อเพิ่มขึ้นเกือบ 50% จากปีก่อนหน้า นอกจากจีนยังมีชาวยุโรปและอเมริกันสูงวัยที่มองเชียงใหม่เป็นเมืองเกษียณอายุที่น่าอยู่ (อากาศดี ค่าครองชีพต่ำกว่าเมืองตะวันตก) ส่วนชาวญี่ปุ่นก็สนใจคอนโดเชียงใหม่บางส่วนเช่นกัน ชาวต่างชาติเหล่านี้มักซื้อคอนโดในทำเลเมืองหรือใกล้มหาวิทยาลัย ที่มีกลุ่มผู้เช่าเป็นนักศึกษาหรือ expat รองรับ จุดแข็ง ของเชียงใหม่ที่ดึงดูดต่างชาติคือ วิถีชีวิตสบายๆ ค่าใช้จ่ายไม่สูง บริการทางการแพทย์ดี และมีชุมชนชาวต่างชาติอยู่ก่อนแล้ว ทำให้รู้สึกไม่โดดเดี่ยว

ระดับราคา คอนโดเชียงใหม่โดยทั่วไปถูกกว่ากรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ชายทะเลพอสมควร ราคาขายเริ่มต้นของคอนโดขนาดเล็ก 1 ห้องนอนในเมืองสามารถหาได้ที่ 1.5-2 ล้านบาท (โครงการระดับกลาง) ไปจนถึงคอนโดหรูวิวดอยหรือวิวแม่น้ำที่ราคาสูง ~5-8 ล้านบาท สำหรับห้อง 2-3 ห้องนอนในโครงการใหม่ โดยราคาต่อตารางเมตรอยู่ประมาณ 40,000-80,000 บาท ตามทำเล ถ้าเป็นคอนโดสร้างใหม่ใจกลางนิมมานฯ หรือใกล้มหาวิทยาลัยดัง อาจอยู่ราว 70,000-90,000 บาท/ตร.ม. ส่วนคอนโดมือสองหรือโครงการเก่ารอบนอก ราคาต่ำกว่า 50,000 บาท/ตร.ม. ก็มีให้เห็นพอสมควร กล่าวโดยสรุป ราคาเฉลี่ย ของคอนโดในเชียงใหม่อยู่ราว 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต หรือ ประมาณ 60,000 บาท/ตร.ม. (ต่ำกว่ากรุงเทพฯ เกือบครึ่งหนึ่ง) ซึ่งความถูกนี้เองเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้คนจีนและต่างชาติสนใจ เพราะมองว่าคอนโดเชียงใหม่ “คุ้มค่า” เมื่อเทียบกับเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ

ผลตอบแทนการลงทุน ด้านการปล่อยเช่าในเชียงใหม่อยู่ในระดับปานกลาง ค่าเช่าคอนโด 1 ห้องนอนในเมืองเชียงใหม่โดยเฉลี่ย ~10,000-15,000 บาท/เดือน (ถ้าใกล้มหาวิทยาลัยหรือโรงพยาบาลจะปล่อยได้ง่าย) เมื่อเทียบกับราคาห้อง 2-3 ล้านบาท Yield จะอยู่ราว 4-6% ต่อปี ซึ่งถือว่าไม่เลวเมื่อเทียบกับเงินฝาก อย่างไรก็ตาม จังหวะการปล่อยเช่าจะมีขึ้นลงตามฤดูกาลท่องเที่ยวด้วย ช่วงไฮซีซั่นปลายปี-ต้นปีจะปล่อยเช่าง่ายกว่าเพราะชาวต่างชาติมาพักมาก ในขณะที่ช่วงฤดูร้อนถึงต้นฝนอาจต้องพึ่งพิงผู้เช่าระยะยาว (คนไทยหรือ expat ที่อยู่ทั้งปี) ดังนั้นบางโครงการมีการผสมผสานระหว่างปล่อยเช่ารายเดือนปกติกับปล่อยเช่า Airbnb ช่วงฤดูกาล เพื่อเพิ่มผลตอบแทน

แนวโน้มตลาด: ปี 2568 คาดว่าความต้องการคอนโดเชียงใหม่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพและโครงการที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อยุคใหม่ ภาครัฐยังมีมาตรการกระตุ้นต่อเนื่อง (ค่าธรรมเนียมโอนต่ำดังกล่าว) จึงช่วยให้ตลาดระดับกลาง-ล่างขยับดีขึ้นมาก ประกอบกับภาคท่องเที่ยวเชียงใหม่ที่มีเป้าหมายดึงนักท่องเที่ยวไทย 40 ล้านคน/ครั้ง (รวมเที่ยวซ้ำ) ในปี 2567-2568 และดึงนักท่องเที่ยวจีนเพิ่มขึ้นผ่านนโยบายฟรีวีซ่า สิ่งนี้จะส่งผลดีต่อตลาดเช่าคอนโดทั้งระยะสั้นและระยะยาว เป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดปล่อยเช่าให้กลุ่มนักเที่ยวหรือ expat ที่มาอยู่เชียงใหม่

ความท้าทายในเชียงใหม่ยังคงเป็น สต็อกคอนโดค้างขายจำนวนมาก ดังนั้นผู้ซื้อควรใช้ความได้เปรียบนี้ในการต่อรองราคาและของแถม โดยปัจจุบันหลายโครงการพร้อมอยู่ในเชียงใหม่เสนอส่วนลดเงินสด, ฟรีเฟอร์นิเจอร์, ฟรีค่าโอน, ฯลฯ เพื่อเร่งปิดการขาย ห้องชุดพร้อมอยู่ที่ลดราคาเหล่านี้บางครั้งอาจคุ้มค่ากว่าซื้อห้องใหม่ในโครงการเปิดตัว (เพราะราคาต่อ ตร.ม. ถูกกว่า แถมตกแต่งครบ) ผู้ซื้อเพื่ออยู่เองที่ไม่ยึดติดกับการเป็นโครงการใหม่แกะกล่อง จึงมีโอกาสได้ห้องดีในราคาคุ้ม ส่วนผู้ลงทุน ควรเลือกโครงการที่มีจุดขายให้เช่าง่าย เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย, ใกล้นิมมานฯ (แหล่งไลฟ์สไตล์), หรือวิวธรรมชาติชัดเจน เพราะจะสร้างความแตกต่างดึงดูดผู้เช่า/ผู้ซื้อในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้

ตลาดคอนโดหัวหิน ปี 2567-2568

หัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ เป็นเมืองตากอากาศชายทะเลยอดนิยมของทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ เดินทางสะดวกจากกรุงเทพฯ (~2-3 ชม.โดยรถยนต์) ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาอุปทานคอนโดหัวหินเติบโตไม่มากนักเมื่อเทียบกับภูเก็ตหรือพัทยา แต่ตลาดนี้ยังได้รับความสนใจจากกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง ล่าสุดในไตรมาส 1 ปี 2567 มีการเปิดตัว โครงการคอนโดใหม่ใจกลางเมืองหัวหินถึง 2 โครงการ รวม 671 ยูนิต ซึ่งถือเป็นจำนวนสูงสุดในรอบ 12 ไตรมาส หนึ่งในนั้นคือโครงการใหญ่ The Standard Residences Hua Hin (โดยแสนสิริ) มูลค่ากว่า 4,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นบีชฟร้อนท์แบรนด์เรสซิเดนซ์แห่งแรกในเอเชีย ตั้งอยู่ติดชายหาดหัวหิน การมาของโครงการระดับโลกนี้สะท้อนว่าหัวหินยังดึงดูดการลงทุนอสังหาฯ ระดับไฮเอนด์ และคาดว่าจะกระตุ้นตลาดโดยรวมให้คึกคักขึ้นอีก

ลักษณะตลาดหัวหิน แบ่งเป็นสองฝั่งหลักคือ ฝั่งทะเล (ติดชายหาด) กับ ฝั่งภูเขา/ฝั่งเมือง (ฝั่งตรงข้ามทะเล) พบว่า คอนโดฝั่งทะเลหัวหินมีอัตราการขายสูงที่สุด ~81.9% รองลงมาคือฝั่งภูเขา ~69.8% ขณะที่พื้นที่ใกล้เคียงอย่างชะอำและปราณบุรียอดขายใหม่ค่อนข้างช้า และยูนิตเหลือขายทั้งหมดในโซนนั้นเป็นโครงการสร้างเสร็จแล้วที่ยังขายไม่หมด แตกต่างกับในตัวเมืองหัวหิน (ทั้งฝั่งภูเขาและฝั่งทะเล) ที่ยอดขายยูนิตใหม่ค่อนข้างเร็ว สะท้อนว่าตลาดคอนโดในใจกลางหัวหินยังได้รับความสนใจสูง ทั้งจากลูกค้าและผู้พัฒนาที่มองเห็นโอกาสเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง นอกจากนี้ ที่ดินติดหาดหัวหินหายากและมีจำกัด โครงการใหม่ๆ ที่เปิดจึงมักขายดี เพราะตอบโจทย์ทั้งการเป็นบ้านพักตากอากาศและการลงทุน (ยูนิตติดทะเลปล่อยเช่าได้ราคาและขายต่อก็ขึ้นดี)

ระดับราคา คอนโดหัวหินมีความแตกต่างตามระยะห่างจากชายหาด โครงการโลว์ไรส์เก่าในเมืองหรือโซนชะอำ (ที่ไม่ติดทะเล) มีราคาค่อนข้างถูก เริ่มต้นราว 1-2 ล้านบาท (30,000-50,000 บาท/ตร.ม.) ในขณะที่โครงการใหม่ใจกลางหัวหินราคาขยับสูงขึ้นมาก เช่น โครงการ อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนเซส หัวหิน (ติดชายหาด) ราคาเปิดตัวเฉลี่ยประมาณ 270,000-300,000 บาท/ตร.ม. หรือยูนิต 3 ห้องนอนใหญ่ติดหาดราคาประมาณ 100 ล้านบาท ก็มี (มีข่าวว่าในโครงการนี้มีพูลวิลล่าติดหาดเพียง 2 ยูนิต ราคา 100 ล้านบาท ขายหมดอย่างรวดเร็ว) อย่างไรก็ตาม คอนโดส่วนใหญ่ในหัวหินไม่ได้สูงระดับนั้น ราคา เฉลี่ยคอนโดระดับกลาง ในหัวหินอยู่ที่ประมาณ 70,000-100,000 บาท/ตร.ม. หรือ 3-6 ล้านบาทต่อยูนิต สำหรับห้อง 1-2 ห้องนอน พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกมาตรฐาน (สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ฯลฯ) ส่วน คอนโดมือสอง หรือโครงการที่สร้างมานานจะมีราคาต่ำกว่านี้ เช่น ห้องสตูดิโอ/1 นอน ในโครงการเก่าอาจขายที่ 1-2 ล้านบาท (ราว 40,000-60,000 บาท/ตร.ม.) ดังนั้นผู้ซื้อมีตัวเลือกหลายระดับตามงบประมาณ

ดีมานด์ผู้ซื้อ ในหัวหินส่วนใหญ่เป็นคนไทยฐานะปานกลางขึ้นไป ที่ซื้อไว้เป็นบ้านพักตากอากาศสำหรับครอบครัวช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์ หรือซื้อเตรียมไว้พักหลังเกษียณ นอกจากนี้ยังมีกลุ่มนักลงทุนไทยบางส่วนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยว (รายวัน/รายเดือน) ส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติในหัวหินมีบ้างแต่ไม่มากเท่าภูเก็ต/พัทยา กลุ่มที่พบมักจะเป็นชาวยุโรปวัยเกษียณที่มาอยู่หัวหินระยะยาว หรือชาวฮ่องกง/สิงคโปร์ที่ชื่นชอบการเล่นกอล์ฟ (หัวหินมีสนามกอล์ฟหลายแห่ง) ที่เข้ามาซื้อคอนโดหรือวิลล่าไว้พักเวลาเดินทางมาเล่นกอล์ฟ ทั่วไปแล้ว ต่างชาติกลุ่มนี้มักซื้อโครงการระดับบน ติดทะเล หรือวิวสนามกอล์ฟ ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของพวกเขา

ผลตอบแทนการปล่อยเช่า คอนโดหัวหินสำหรับนักลงทุนไม่ได้หวือหวาเท่าภูเก็ตหรือพัทยา เนื่องจากหัวหินตลาดเล็กกว่าและเน้นกลุ่มครอบครัวคนไทยที่มาพักผ่อนช่วงสุดสัปดาห์ (ไม่ได้มีนักท่องเที่ยวต่างชาติพำนักยาวตลอดปีเท่าภูเก็ต) Yield เฉลี่ยการปล่อยเช่าคอนโดหัวหินอยู่ประมาณ 3-5% ต่อปี เท่านั้น อย่างไรก็ดี หากเป็น คอนโดติดทะเล ที่ปล่อยเช่าแบบรายวันผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ ก็สามารถทำรายได้ค่อนข้างดีในช่วงวันหยุดยาวหรือฤดูท่องเที่ยว (อัตราการเข้าพักสูงและค่าห้องสูง) ซึ่งนักลงทุนบางรายใช้กลยุทธ์นี้ควบคู่กับการเข้าพักเองเป็นครั้งคราว กล่าวคือ ซื้อคอนโดไว้พักผ่อนเองบางเวลา และปล่อยเช่าช่วงที่ไม่ได้ใช้ เพื่อให้มีรายได้มาช่วยค่าใช้จ่าย ส่วนระยะยาวราคาอสังหาฯ หัวหินมีแนวโน้มขยับขึ้นเรื่อยๆ ตามที่ดินที่แพงขึ้นและการพัฒนาโครงการใหม่ๆ (เช่น การเข้ามาของแบรนด์โรงแรม/เรสซิเดนซ์ระดับโลก) ทำให้หัวหินยังคงเป็น เมืองตากอากาศที่น่าลงทุน อันดับต้นๆ โดยเฉพาะสำหรับคนไทยที่ขับรถไปมาสะดวก

แนวโน้ม: ผู้ประกอบการยังคงสนใจหัวหินและพื้นที่ใกล้เคียง แม้ ชะอำ ที่เลยขึ้นไปไม่มีคอนโดใหม่เปิดมาหลายปี (ตั้งแต่ 2559) แต่ในหัวหินเองก็มีโครงการใหม่ทยอยเปิด การแข่งขันหลักในอนาคตจะอยู่ที่ฝั่งทะเลในเมืองหัวหินที่ดินจำกัดและราคาแพงขึ้นอย่างรวดเร็ว โครงการใหม่มักต้องสร้างความแตกต่าง เช่น พัฒนาร่วมกับแบรนด์โรงแรมดัง (กรณี The Standard) หรือขายคอนเซปต์ pet-friendly/เพื่อสุขภาพ เป็นต้น เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าเฉพาะทางที่มีกำลังซื้อ ส่วนฝั่งภูเขาที่ราคาถูกกว่าก็ยังเป็นทางเลือกสำหรับคนที่อยากได้พื้นที่ใหญ่ในงบจำกัด คาดว่าในปี 2568 ตลาดหัวหินจะยังเติบโตต่อเนื่อง ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว และกำลังอยู่ในช่วงฟื้นตัว ผู้ประกอบการเองก็เชื่อว่าภาพรวมสถานการณ์คอนโดปี 2568 จะดีขึ้น จึงเริ่มกลับมามองหาที่ดินและวางแผนโครงการใหม่ในย่านนี้อีกครั้ง

ตลาดคอนโดเกาะสมุย ปี 2567-2568

เกาะสมุย (สุราษฎร์ธานี) เป็นตลาดคอนโดบนเกาะท่องเที่ยวที่กำลังมาแรงมาก สมุยเป็นเกาะท่องเที่ยวอันดับต้นของอ่าวไทย มีธรรมชาติสวยงามและได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวต่างชาติคล้ายภูเก็ต แต่ตลาดอสังหาฯ สมุยยังอยู่ในช่วงเริ่มพัฒนา ทำให้ราคายังถูกกว่าภูเก็ตและพัทยา ส่งผลให้นักลงทุนมองสมุยว่าเป็น ตลาดที่ยัง Undervalued มีโอกาสเติบโตสูงในอนาคต ปัจจุบันราคาคอนโดบนสมุยถูกกว่าภูเก็ตราว 20-30% และต่ำกว่ากรุงเทพฯ ประมาณ 20% หลายคนจึงเข้าซื้อเพื่อหวังส่วนต่างกำไรเมื่อเกาะสมุยพัฒนามากขึ้นทัดเทียมภูเก็ตในอนาคต

ปัจจัยเฉพาะ ของตลาดสมุยคือ ข้อจำกัดด้านกฎหมายผังเมือง ที่เข้มงวดมาก สมุยมีกฎห้ามก่อสร้างอาคารสูงเกินความสูงต้นมะพร้าว (~12 เมตร) ในหลายพื้นที่ ทำให้ คอนโดสมุยส่วนใหญ่เป็นอาคาร Low-rise ไม่เกิน 3-4 ชั้น และจำนวนยูนิตต่อโครงการจำกัด ส่งผลให้เมื่อดีมานด์ซื้อเพิ่มขึ้นแต่สร้างตึกสูงไม่ได้ ราคาคอนโดสมุยจึงมีแนวโน้มขาขึ้นต่อเนื่องตามกลไกตลาด (ดีมานด์สูง ซัพพลายจำกัด) ในช่วงหลังโควิด (2566-2567) พบว่าราคาขายคอนโดและวิลล่าบนสมุยปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ ~4-5% โดยเฉพาะอสังหาฯ หรูติดชายหาดขึ้นอย่างน้อย 5% ในปี 2567 ปัจจัยหลักมาจากดีมานด์ต่างชาติที่เร่งตัวขึ้นเร็ว ทั้งกลุ่มซื้ออยู่เองและซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า แนวโน้มนี้คาดว่าจะต่อเนื่องในปี 2568 หากเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวยังเอื้ออำนวย

ระดับราคา คอนโดมิเนียมบนเกาะสมุยมีช่วงราคาค่อนข้างกว้างตามทำเลและความหรูของโครงการ ราคาเริ่มต้น ของคอนโดขนาดเล็กหรือโครงการระดับรองที่อยู่ไกลหาด (~สตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนเล็ก) อยู่ที่ประมาณ 1.5-3 ล้านบาท เช่น ห้องสตูดิโอ 30 ตร.ม. ในโครงการสร้างมานานนอกโซนท่องเที่ยวหลัก ราคาประมาณ 1.5-2 ล้านบาท (ตก ~50,000 บาท/ตร.ม.) ขณะที่ คอนโดระดับกลาง ในทำเลยอดนิยม (เช่น บ่อผุด, เชิงมน, เฉวง) จะมีราคาเฉลี่ย 3-8 ล้านบาท สำหรับห้อง 1-2 ห้องนอน โครงการกลุ่มนี้มักเป็นคอนโดโลว์ไรส์สร้างใหม่หรืออายุไม่เกิน 5-10 ปี มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ระบบรักษาความปลอดภัย ส่วน คอนโดระดับไฮเอนด์ หรือยูนิตขนาดใหญ่ติดทะเล/วิวทะเลสวย จะมีราคา ตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยบางห้องหรู (เพนท์เฮาส์ใหญ่หรือคอนโดลักษณะวิลล่าที่มีสระว่ายน้ำส่วนตัว) ราคาสูงถึง 15-20 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยทั้งเกาะสมุยในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 5-6 ล้านบาทต่อยูนิต หรือคิดเป็น 80,000-90,000 บาท/ตร.ม. โครงการระดับกลาง-ไฮเอนด์หลายแห่งราคาขายอยู่ช่วง 70,000-110,000 บาท/ตร.ม. โดยบางโครงการใหม่เช่น Wing Samui ราคายูนิตส่วนใหญ่อยู่ที่ 100,000-110,000 บาท/ตร.ม. ส่วนคอนโดมือสองหรือโครงการห่างทะเลอาจเจอราคาต่ำกว่านั้น (~50,000-60,000 บาท/ตร.ม. สำหรับบางยูนิต) ราคาที่แตกต่างมากขึ้นอยู่กับทำเลและวิวเป็นสำคัญ หากอยู่ติดหาดหรือเห็นวิวทะเลชัด ราคาต่อ ตร.ม. มักสูงกว่ายูนิตที่อยู่ด้านในหรือไม่เห็นวิวมหาสมุทรอย่างมีนัยสำคัญ

ผลตอบแทนค่าเช่า คอนโดสมุยอยู่ในเกณฑ์ดีถึงดีมาก เพราะเกาะสมุยกำลังประสบภาวะที่ ตลาดเช่าบูม - มีนักท่องเที่ยวและ remote workers เข้ามาพำนักจำนวนมากจนแทบไม่มีที่พักให้เช่าว่าง และค่าเช่าก็สูงขึ้นกว่าที่เคย ค่าเช่าคอนโดมาตรฐาน 1-2 ห้องนอนบนสมุยเฉลี่ยประมาณ 30,000-40,000 บาท/เดือน ส่วนคอนโดนอกย่านท่องเที่ยวหรือห้องเล็กอาจปล่อยเช่าได้ 15,000-20,000 บาท/เดือน ในขณะที่ห้องหรูวิวทะเลปล่อยเช่าแบบรายเดือนสามารถได้ 50,000 บาท/เดือนหรือมากกว่า ตามฤดูกาล เมื่อคิดเป็น Yield ต่อปีจะอยู่ราว 5-8% คล้ายภูเก็ต แต่บางกรณีที่ปล่อยเช่ารายวันที่รีสอร์ตหรูอาจทำได้สูงกว่านั้น นักลงทุนจำนวนไม่น้อยได้รับ ผลตอบแทนสุทธิจำนวนมาก จากตลาดเช่าสมุยที่กำลังเฟื่องฟู และหลายโครงการบนสมุยก็เริ่มมี โปรแกรมการันตีค่าเช่า 6-7% ในช่วงปีแรกๆ เช่นเดียวกับภูเก็ตเพื่อดึงดูดนักลงทุน แต่เช่นเดียวกัน ควรศึกษาความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาและรายละเอียดสัญญาก่อนลงทุน (เลือกโครงการที่บริหารโดยแบรนด์โรงแรมดังหรือมีสถิติอัตราเข้าพักสูง จะช่วยลดความเสี่ยงด้านผลตอบแทนระยะยาว)

โดยภาพรวมในปี 2568 ตลาดคอนโดสมุยกลายเป็น Seller’s market มากขึ้น คือผู้ขายถือไพ่เหนือกว่าเนื่องจากอุปสงค์แข็งแกร่งแต่ซัพพลายเพิ่มได้จำกัด ราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มขยับขึ้นและยูนิตคุณภาพในทำเลดีมักขายออกเร็ว สัญญาณเหล่านี้สะท้อนความเชื่อมั่นที่กลับมาเต็มที่ของตลาด หากนักลงทุนไทยกำลังมองหาจังหวะเข้าลงทุนคอนโดบนสมุย ช่วงเวลานี้ถือว่าน่าสนใจ แต่ควรพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ประกอบอย่างรอบด้าน เช่น กลยุทธ์การปล่อยเช่าระยะยาว vs รายวัน, การดูแลทรัพย์สินระหว่างไม่อยู่ ฯลฯ

สรุปเปรียบเทียบตลาดหัวเมืองใหญ่: ในตารางด้านล่างคือการเปรียบเทียบระดับราคาเฉลี่ยและช่วงราคาคอนโดในทำเลสำคัญแต่ละแห่ง เพื่อให้เห็นภาพรวมว่าพื้นที่ใดมีราคาสูง-ต่ำกว่ากัน และช่วยให้นักลงทุนประเมินความคุ้มค่าของทำเลต่างๆ ได้ง่ายขึ้น

ตารางเปรียบเทียบราคาคอนโดมิเนียม (กรุงเทพฯ vs ทำเลหลักต่างจังหวัด)

(หมายเหตุ: ราคาที่แสดงเป็นค่าโดยประมาณ ณ ปี 2567-2568 ในตลาดคอนโดมือหนึ่ง ยกเว้นที่ระบุว่ามือสอง ทั้งนี้ราคาอาจแตกต่างในแต่ละโครงการ ขึ้นอยู่กับทำเลและคุณภาพโครงการ)

จากตารางจะเห็นว่า กรุงเทพฯ, ภูเก็ต และพัทยา เป็นกลุ่มที่ราคาคอนโดเฉลี่ยต่อ ตร.ม. สูงสุด (หลักแสนบาท/ตร.ม. ขึ้นไป) เนื่องจากเป็นเมืองเศรษฐกิจและท่องเที่ยวหลักที่มีดีมานด์สูง ส่วน หัวหินและเชียงใหม่ ราคาจะรองลงมา (หลักหมื่นปลายถึงแสนต้น) และ เกาะสมุย แม้เฉลี่ยใกล้เคียงพัทยา/ภูเก็ตในบางโครงการ แต่โดยรวมยังต่ำกว่าภูเก็ตพอสมควร (20-30%) ถือเป็นตลาดที่ยังมีส่วนต่างให้เติบโต

วิเคราะห์ Buyer Persona ผู้ซื้อคอนโดกลุ่มต่าง ๆ

การทำความเข้าใจ Buyer Persona หรือกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายของตลาดคอนโดจะช่วยให้ทั้งผู้พัฒนาและนักลงทุนสามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้ตรงจุด รวมถึงช่วยผู้ซื้อเองเลือกโครงการที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์มากขึ้น โดยทั่วไปตลาดคอนโดในไทยสามารถแบ่งกลุ่มผู้ซื้อตามลักษณะการใช้ชีวิตและวัตถุประสงค์การซื้อได้ดังนี้

คนโสดวัยทำงาน / First Jobber

คนโสดวัยเริ่มทำงาน เป็นกลุ่มลูกค้าคอนโดที่สำคัญในเมืองใหญ่ โดยเฉพาะกรุงเทพฯ เนื่องจากต้องการที่พักอาศัยที่เดินทางสะดวกใกล้ที่ทำงานและแหล่งไลฟ์สไตล์ คนกลุ่มนี้มักอายุประมาณ 22-35 ปี เพิ่งเริ่มสร้างฐานะและยังไม่มีภาระครอบครัวมาก ความต้องการหลัก คือคอนโดที่เดินทางง่าย (ใกล้รถไฟฟ้า, รถใต้ดิน หรือใกล้ที่ทำงานย่าน CBD) ในราคาที่ตนเองเอื้อมถึง ห้องพักขนาดเล็กแบบสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนจึงได้รับความนิยมมากที่สุดเพราะราคาต่อยูนิตต่ำกว่าและเพียงพอกับการอยู่คนเดียว นอกจากนี้ คนโสดยุคใหม่ยังให้ความสำคัญกับสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ เช่น สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, Co-working Space, ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม. เพราะใช้ชีวิตส่วนใหญ่ในคอนโดหลังเลิกงาน รวมถึงบรรยากาศโครงการ (ต้องทันสมัย เป็น Community คนรุ่นใหม่) ด้วย

งบประมาณ ของคนโสดกลุ่มนี้มักจำกัดตามระดับเงินเดือน ระดับราคาราว 1.5-3 ล้านบาท เป็นช่วงที่มีกำลังซื้อสูงสุด ซึ่งในกรุงเทพฯ จะได้คอนโดระดับ Economy Class ทำเลรอบนอก (หรือห้องขนาดเล็กในทำเลชั้นกลาง) ส่วนในต่างจังหวัด 2-3 ล้านบาทก็ได้คอนโดทำเลดีพอสมควรแล้ว ทั้งนี้หลายคนใช้วิธีซื้อคอนโดที่อยู่ไกลจาก CBD ออกไปแต่ใกล้รถไฟฟ้า (เช่น ติดสถานีสายสีม่วงหรือสายสีเขียวส่วนต่อขยาย) เพื่อให้ได้ห้องขนาดใหญ่ขึ้นในงบเท่าเดิม และยอมเสียเวลาเดินทางเพิ่มเล็กน้อย

แนวโน้ม/พฤติกรรม: คนโสดยุคใหม่มัก เปลี่ยนที่อยู่อาศัยตามช่วงชีวิต เช่น ตอนอายุ 25 อาจซื้อคอนโด 1 ห้องนอนเล็กใกล้ที่ทำงาน แต่เมื่ออายุ 30+ มีรายได้สูงขึ้นหรือเริ่มวางแผนสร้างครอบครัวก็อาจขาย/ปล่อยเช่าห้องเดิมแล้วขยับขยายไปที่ใหม่ ดังนั้นผู้พัฒนาหลายรายจึงออกแบบโครงการสำหรับ First Jobber เน้นราคาจับต้องได้และผ่อนต่อเดือนไม่สูง (บางโครงการผ่อนเริ่ม 7-8 พันบาทต่อเดือน) เพื่อให้หนุ่มสาวเริ่มต้นชีวิตมีกำลังซื้อได้ง่าย อีกทั้งมักทำเลใกล้รถไฟฟ้าและมีร้านค้า/คาเฟ่รอบโครงการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ นอกจากนี้ปัจจุบันคนโสดยังสนใจ คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) มากขึ้น เพราะอยู่คนเดียวก็อยากมีสัตว์เลี้ยงเป็นเพื่อน โครงการใหม่บางแห่งจึงโปรโมตเรื่องนี้เพื่อเจาะตลาดคนโสดรักสัตว์ด้วย

คู่รักหรือครอบครัวขนาดเล็ก

กลุ่ม คู่รักหนุ่มสาว (ที่อาจแต่งงานแล้วหรืออยู่ร่วมกัน) และ ครอบครัวขนาดเล็กที่มีลูกเล็ก 1-2 คน มีความต้องการคอนโดที่แตกต่างออกไปจากคนโสด สิ่งที่ให้ความสำคัญ อันดับแรกคือ พื้นที่ใช้สอยและจำนวนห้อง - คอนโดแบบ 2 ห้องนอนขึ้นไป เป็นที่ต้องการของกลุ่มนี้ เพราะต้องการห้องเผื่อสำหรับลูกหรือทำเป็นห้องอเนกประสงค์/ห้องทำงาน คู่รักที่ยังไม่มีลูกอาจเริ่มจาก 1 ห้องนอนขนาดใหญ่ (~35-50 ตร.ม.) แต่ครอบครัวมีลูกเล็กมักมองหาห้อง 2 ห้องนอน (~60-70 ตร.ม. ขึ้นไป) เพื่อความสะดวกในการอยู่อาศัยระยะยาว ซึ่งห้องขนาดใหญ่เหล่านี้มีราคาสูงกว่ามาก ทำให้ครอบครัวบางส่วนชั่งใจระหว่างซื้อคอนโดใหญ่ vs. ซื้อบ้านทาวน์โฮมหรือบ้านเดี่ยวชานเมืองในราคาใกล้เคียงกัน แต่หลายครอบครัวยังเลือกคอนโดเพราะต้องการอยู่ในเมืองใกล้ที่ทำงานและโรงเรียนของลูก

ทำเลที่นิยม ของกลุ่มครอบครัวจะต่างจากคนโสดเล็กน้อย ครอบครัวมักมองหาความสงบ ปลอดภัย มีชุมชนคุณภาพ และสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับเด็ก เช่น สนามเด็กเล่น สวนหย่อม หรือใกล้สวนสาธารณะ โซนที่ได้รับความนิยม ได้แก่ ชานเมืองที่ไม่พลุกพล่าน แต่เดินทางเข้าเมืองได้สะดวก เช่น บางนา-ตราด, พระราม 9-รามคำแหง, รัชโยธิน, หรือแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่มีห้างใหญ่และโรงเรียนนานาชาติ นอกจากนี้ คอนโด Low-rise ที่ยูนิตน้อยและบรรยากาศเงียบสงบมักถูกใจครอบครัวมากกว่า High-rise กลางเมืองที่คนอยู่หนาแน่น แม้จะไม่ติดรถไฟฟ้าก็ตาม

งบประมาณ: ครอบครัวกลุ่มนี้มีงบมากกว่าคนโสด แต่ก็มีภาระค่าใช้จ่ายอื่น (ลูก, รถยนต์ ฯลฯ) โดยมากกำลังซื้อของคู่รักอายุ ~30-40 ปี จะอยู่ที่คอนโดราคา 4-8 ล้านบาท สำหรับ 2 ห้องนอน (ถ้าในกรุงเทพฯ อาจต้องดูโซนนอก CBD ที่ราคาไม่แพงมาก) ในต่างจังหวัดงบนี้อาจได้คอนโดใหญ่ใจกลางเมืองสบายๆ ผู้พัฒนาหลายรายจึงออกแบบห้อง 2-3 ห้องนอนในโครงการเพื่อจับกลุ่มนี้โดยเฉพาะ พร้อมทำโปรโมชันฟรีเฟอร์นิเจอร์ครบชุดและเครื่องใช้ไฟฟ้าให้เข้าอยู่ได้เลยเพื่อลดภาระการตกแต่งเพิ่มเติมของครอบครัว

แนวโน้ม/พฤติกรรม: ครอบครัวรุ่นใหม่จำนวนไม่น้อย เริ่มต้นชีวิตครอบครัวในคอนโด แทนที่จะเป็นบ้านเหมือนอดีต เนื่องจากต้องการอยู่ใกล้ที่ทำงานในเมืองและให้ลูกได้อยู่ใกล้โรงเรียนดีๆ ประกอบกับคอนโดใหม่สมัยนี้มีสิ่งอำนวยความสะดวกตอบโจทย์ครอบครัว เช่น สระเด็ก, ห้องเล่นเด็ก, Co-working Space ที่พ่อแม่สามารถนั่งทำงานขณะลูกเล่นได้ เป็นต้น ข้อกังวลของครอบครัวคือเรื่อง ที่จอดรถ (คอนโดติดรถไฟฟ้าบางแห่งที่ที่ดินจำกัดอาจมีที่จอดไม่เพียงพอ ทำให้ไม่สะดวกสำหรับครอบครัวที่มีรถยนต์) และ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ที่ต้องจ่ายระยะยาว เมื่อเทียบกับบ้านแล้ว คอนโดอาจมีข้อจำกัดเรื่องพื้นที่ส่วนตัวและอิสระการตกแต่ง แต่หลายครอบครัวก็ยอมรับได้เพราะแลกกับทำเลที่สะดวกและความปลอดภัย (มีรปภ.ดูแล) ทั้งนี้หากครอบครัวขยายใหญ่ขึ้นหรือมีลูกเพิ่ม ก็มักวางแผนย้ายไปบ้านในอีก 5-10 ปีข้างหน้า ทำให้การเลือกคอนโดของกลุ่มนี้จะคิดเผื่อการขายต่อหรือปล่อยเช่าไว้ด้วย ดังนั้นโครงการที่เจาะกลุ่มครอบครัวควรอยู่ในทำเลที่มีดีมานด์รองรับหากเจ้าของต้องการขาย/ปล่อยเช่าในอนาคต เช่น ใกล้โรงเรียนนานาชาติ, ใกล้ย่านสำนักงาน เป็นต้น

นักลงทุนอสังหาฯ (ซื้อปล่อยเช่า/เก็งกำไร)

นักลงทุนคอนโด เป็นกลุ่ม Buyer Persona ที่มีผลต่อตลาดค่อนข้างมากในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา นักลงทุนเหล่านี้ไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่ซื้อเพื่อต่อยอดทางการเงิน ไม่ว่าจะเป็น ลงทุนปล่อยเช่า (Rental Investment) หรือ ซื้อมารีเซลทำกำไร (Flipping) ในช่วงเปิดตัวและก่อสร้าง แรงขับเคลื่อนจากนักลงทุนชัดเจนมากในตลาดเมืองท่องเที่ยว (ดังที่กล่าวไปว่าต่างชาติเช่น รัสเซีย, จีน กำลังแห่ซื้อคอนโดในภูเก็ต พัทยา จนเต็มโควตาต่างชาติแทบทุกโครงการหรู) รวมถึงนักลงทุนไทยก็เข้ามาจับจองโครงการใหม่ในทำเลศักยภาพตั้งแต่พรีเซลเพื่อเก็งกำไรขายต่อเช่นกัน

ความต้องการหลักของนักลงทุน คือ ผลตอบแทนทางการเงินที่คุ้มค่า นักลงทุนมักวิเคราะห์ตัวเลข Rental Yield เปรียบเทียบราคาซื้อกับค่าเช่าตลาดในทำเลนั้นๆ รวมถึงแนวโน้มราคาขายต่อและอัตราการขึ้นของราคาในอนาคต เช่น ดูสถิติการท่องเที่ยวในพื้นที่, อัตราการเข้าพักของโรงแรม/คอนโด, แผนการพัฒนาพื้นที่รอบข้าง ฯลฯ เพื่อประเมินว่าลงทุนแล้วจะได้กำไรหรือไม่ นักลงทุนไทยบางกลุ่มที่เน้นปล่อยเช่าไม่ได้ปล่อยเช่าตลอดเวลา บางรายซื้อคอนโดไว้พักเองเวลามาเที่ยวและปล่อยเช่าเฉพาะช่วงที่ไม่ได้อยู่ เพื่อเก็บรายได้ค่าเช่ามาช่วยค่าใช้จ่าย (เช่น ซื้อคอนโดภูเก็ตไว้ ใช้เองช่วง WFH 2-3 เดือนที่เหลือปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ) พฤติกรรมที่น่าสนใจคือ นักลงทุนไทยรุ่นใหม่มักเลือกซื้อ โครงการที่สิ่งอำนวยความสะดวกครบและบริหารแบบมืออาชีพ (เช่น มีบริการปล่อยเช่า, ทำความสะอาด, ผู้จัดการโครงการที่สื่อสารอังกฤษได้) เพื่อให้ง่ายต่อการปล่อยเช่าโดยตนเองไม่ต้องดูแลมาก ส่วนด้านการเลือกห้อง นักลงทุนจะเน้นเลือก ยูนิตที่ปล่อยเช่าง่ายและขายต่อคล่อง - เช่น ชั้นสูงวิวดี, ตำแหน่งหัวมุม, ขนาดยอดนิยม (สตูดิโอ/1 ห้องนอนเล็กในย่านที่มีดีมานด์เช่าจากคนทำงาน หรือ 1-2 ห้องนอนวิวทะเลในเมืองท่องเที่ยว) เป็นต้น

งบประมาณและการกระจายการลงทุน: นักลงทุนมักมีทรัพย์สินหลายแห่ง บางคนลงทุนกระจายในหลายเมือง เช่น พอร์ตหนึ่งอาจถือคอนโด 2 ห้องที่กรุงเทพฯ ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท, คอนโด 1 ห้องที่พัทยาปล่อยเช่ารายวัน, และกำลังรอโอนคอนโดใหม่ที่ภูเก็ตเพื่อขายใบจอง เป็นต้น นักลงทุนมืออาชีพจะ จัดพอร์ตกระจายความเสี่ยง คล้ายการลงทุนหุ้นกองทุน คือมีทั้งอสังหาฯ ผลตอบแทนสูงความเสี่ยงสูง (คอนโดตากอากาศ, วิลล่า Airbnb) ผสมกับอสังหาฯ ผลตอบแทนต่ำความเสี่ยงต่ำ (ห้องชุดเล็กในเมืองที่มีผู้เช่าประจำมั่นคง) และอาจเก็งกำไรบางส่วนจากการซื้อก่อนโอน (ยอมเสี่ยงหาผู้ซื้อต่อ) อีกส่วนหนึ่ง ทั้งนี้ในช่วงตลาดขาขึ้น (ก่อนปี 2562) มีนักลงทุนเก็งกำไรระยะสั้นจำนวนมาก แต่หลังโควิดคนกลุ่มนี้ลดลง เหลือนักลงทุนสายปล่อยเช่าระยะยาวมากขึ้น เพราะราคาอสังหาฯ ปรับขึ้นไม่หวือหวามากเหมือนแต่ก่อน

แนวโน้ม/พฤติกรรม: ช่วงปี 2567-2568 นักลงทุนต่างชาติแห่เข้ามาลงทุนในเมืองท่องเที่ยวอย่างที่เห็น ในขณะที่นักลงทุนไทยบางส่วนก็ “หนี” การลงทุนคอนโดในกรุงเทพฯ (ที่ซบเซา) ไปลงทุนเมืองท่องเที่ยวแทน สอดคล้องกับรายงานว่า ดีเวลลอปเปอร์ไทยก็หนีตลาด กทม. ชะลอตัว ไปรุกเมืองท่องเที่ยว มากขึ้นเช่นกัน สำหรับปี 2568 หากภาวะดอกเบี้ยผ่อนคลายและเศรษฐกิจโดยรวมดีขึ้น เราอาจเห็นนักลงทุนไทยกลับเข้าสู่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มากขึ้นด้วย โดยเลือกเจาะจงทำเลที่ถูกจังหวะ เช่น ซื้อคอนโดใกล้รถไฟฟ้าสายใหม่ก่อนเปิดใช้, ซื้อคอนโดใกล้อาคารสำนักงานใหญ่ที่สร้างเสร็จปีหน้า เป็นต้น

ทั้งนี้ สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนคอนโด (รายใหม่) ควรศึกษาปัจจัยต่าง ๆ เช่น ศักยภาพทำเล, ภาวะซัพพลายในตลาด, ราคาค่าเช่าเฉลี่ย, กฎหมายภาษีที่เกี่ยวข้อง, ตลอดจนค่าใช้จ่ายการถือครอง (ค่าส่วนกลาง, ค่าซ่อมบำรุง, ค่าการตลาดหาผู้เช่า) อย่างละเอียดก่อนตัดสินใจ เพราะการลงทุนอสังหาฯ มีสภาพคล่องต่ำกว่าสินทรัพย์อื่น ใช้เงินก้อนใหญ่และมีต้นทุนแฝง หากคำนวณรอบคอบย่อมลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสทำกำไรได้มากขึ้น

ผู้ซื้อชาวต่างชาติ

แม้ไม่ได้ระบุในโจทย์ แต่ตลาดคอนโดไทยปัจจุบัน ผู้ซื้อชาวต่างชาติ (Foreign Buyers) มีความสำคัญมาก จึงขอเสริมในส่วนนี้โดยย่อ ชาวต่างชาติที่นิยมซื้อคอนโดไทยแบ่งได้หลัก ๆ 3 กลุ่ม:

1. นักลงทุนต่างชาติ - เช่น ชาวจีน, รัสเซีย, สิงคโปร์ ฯลฯ ที่ซื้อคอนโดไทยเพื่อปล่อยเช่าหรือเก็งกำไร ต่างชาติกฎหมายไทยถือครองได้ 49% ต่อโครงการ จึงมักซื้อในโควตาต่างชาติของโครงการใหม่ ทำเลที่นิยมคือเมืองท่องเที่ยวและกรุงเทพฯ CBD ที่ปล่อยเช่าง่าย กลุ่มนี้ผลักดันตลาดลักชัวรีคอนโดในภูเก็ต-พัทยาอย่างมากช่วงปี 2566-2567 หลายโครงการต่างชาติซื้อจนเต็มโควต้า
2. ผู้อยู่อาศัยระยะยาว/วัยเกษียณต่างชาติ - เช่น ชาวยุโรป, อเมริกัน, ญี่ปุ่น ที่มาพำนักในไทยนานหลายเดือนหรือย้ายถิ่นฐานมาอยู่เลย กลุ่มนี้ซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง มักเลือกเมืองน่าอยู่ที่สงบกว่ากรุงเทพฯ เช่น เชียงใหม่, หัวหิน, พัทยา (จอมเทียน), สมุย เป็นต้น ต้องการคอนโดคุณภาพดี สภาพแวดล้อมปลอดภัย บริการดี (บางคนเลือกโครงการที่มีแบรนด์โรงแรมมาบริหารเพื่อความอุ่นใจ) และสะดวกใกล้โรงพยาบาล ร้านค้า ความต้องการเฉพาะทาง เช่น คนญี่ปุ่นชอบคอนโดเชียงใหม่ย่านเงียบสงบวิวเขา, ฝรั่งวัยเกษียณชอบหัวหินเพราะสงบและมีคอมมูนิตี้คนต่างชาติ
3. Expats ทำงานในไทย - ชาวต่างชาติที่มาทำงานบริษัทในไทย 3-5 ปีขึ้นไป บางส่วนตัดสินใจซื้อคอนโดแทนเช่าเพื่อเก็บเป็นทรัพย์สิน (โดยเฉพาะชาวเอเชีย เช่น จีน, อินเดีย ที่มองว่าคอนโดไทยถูกเมื่อเทียบกับบ้านเกิด) กลุ่มนี้มักซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ใกล้ที่ทำงาน (สุขุมวิท, สีลม, สาทร) หรือใกล้โรงเรียนนานาชาติของลูก ค่าเงินต่างชาติที่แข็งค่ากว่าบาทช่วงหลังยิ่งทำให้คอนโดไทยดูน่าซื้อเพราะ “ถูกลง” ในมุมมองเขา

ข้อควรรู้สำหรับต่างชาติ: ต่างชาติซื้อคอนโดต้องใช้เงินโอนจากต่างประเทศเต็มจำนวน และขอใบ Foreign Exchange Transaction (FET) จากธนาคารไว้เป็นหลักฐานตอนโอนกรรมสิทธิ์ ต่างชาติทั่วไปกู้ธนาคารไทยไม่ได้ (ยกเว้นบางกรณีที่ธนาคารมีโปรแกรมพิเศษจำกัด) ดังนั้นต่างชาติจึงซื้อด้วยเงินสดหรือกู้จากประเทศตัวเองเป็นหลัก อีกเรื่องคือโควตา 49% ดังที่กล่าว - โครงการไหนดังๆ ต่างชาติจะจองเร็วมาก ผู้สนใจต้องรีบตัดสินใจ

โดยสรุป Buyer Persona ของตลาดคอนโดไทยมีหลากหลาย ตั้งแต่คนโสดทำงานที่อยากอยู่ใกล้รถไฟฟ้า, ครอบครัวเล็กที่เน้นพื้นที่และความสงบ, นักลงทุนที่มองผลตอบแทน และชาวต่างชาติที่เห็นคุณค่าอสังหาฯ ไทย การออกแบบพัฒนาโครงการและกลยุทธ์การตลาดต้องปรับให้ตอบโจทย์แต่ละกลุ่ม เช่น ทำห้องขนาดเล็กพร้อมโปรฯ ผ่อนต่ำสำหรับ First Jobber, ทำห้องใหญ่สิ่งแวดล้อมดีสำหรับครอบครัว, หรือทำเลวิวสวยผลตอบแทนดีสำหรับนักลงทุน เป็นต้น

ข้อดี-ข้อเสียของคอนโด (ตามขนาดห้องและรูปแบบโครงการ)

คอนโดมิเนียมมีหลากหลายขนาดห้องและรูปแบบอาคาร ซึ่งแต่ละแบบก็มี ข้อดี-ข้อเสีย แตกต่างกัน การตัดสินใจซื้อคอนโดควรพิจารณาว่าขนาดและประเภทใดที่เหมาะกับความต้องการของเรามากที่สุด ต่อไปนี้เป็นการวิเคราะห์ข้อดี/ข้อด้อยของคอนโดประเภทหลัก ๆ

คอนโดห้องขนาดเล็ก (สตูดิโอ / 1 ห้องนอน)

ข้อดี: ราคาซื้อถูกกว่าเมื่อเทียบกับประเภทอื่น - ห้องสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนขนาด 25-30 ตร.ม. มักเป็นยูนิตที่ราคาเริ่มต้นต่ำสุดในโครงการ เหมาะกับผู้มีงบน้อย/คนโสดที่อยากมีคอนโดเป็นของตัวเอง นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง (ที่คิดตามตร.ม.) ก็จะน้อยกว่าห้องใหญ่ ประหยัดค่าบำรุงรักษาไฟฟ้าแอร์เพราะพื้นที่เล็กทำความเย็น/ทำความสะอาดง่าย อีกข้อดีคือ ปล่อยเช่าง่าย - ในตลาดเช่าจะมีผู้เช่ากลุ่มใหญ่ที่ต้องการห้องราคาประหยัด ทำให้ห้องเล็กๆ มีดีมานด์สูง (นักลงทุนมักชอบซื้อห้องขนาดเล็กหลายห้องเพื่อปล่อยเช่า) ยield ต่อราคาก็มักสูงกว่าห้องใหญ่

ข้อเสีย: พื้นที่จำกัด - หิ้วกระเป๋าเข้าอยู่คนเดียวได้ไม่มีปัญหา แต่ถ้าอยู่ 2 คนขึ้นไปจะอึดอัดและขาดความเป็นส่วนตัว (พื้นที่ครัว/นั่งเล่น/นอนอยู่รวมกันกรณีสตูดิโอ) หากต้อง Work from Home เป็นเวลานาน ห้องขนาดเล็กอาจทำให้เครียดได้เพราะอยู่ในพื้นที่แคบตลอดเวลา อีกทั้งมักมี ที่เก็บของน้อย ต้องจัดสรรของใช้ดีๆ นอกจากนี้ ความต้องการในตลาดรีเซล ของห้องเล็กอาจไม่สูงมาก - ผู้ซื้ออยู่เองมักอยากได้ห้องใหญ่ขึ้น ดังนั้นลูกค้าของการขายต่อส่วนมากจะเป็นนักลงทุน ทำให้การขายต่อห้องเล็กอาจต้องขายให้ราคาจูงใจจึงจะขายได้เร็ว

คอนโดห้องขนาดใหญ่ (2 ห้องนอนขึ้นไป)

ข้อดี: พื้นที่กว้างขวางอยู่สบาย ใกล้เคียงกับอยู่บ้าน - เหมาะกับครอบครัวหรือผู้ที่ต้องการใช้ชีวิตระยะยาว ห้อง 2-3 ห้องนอนสามารถจัดแบ่งโซนต่างๆ ได้เป็นสัดส่วน มีพื้นที่ทำครัวทานข้าว นั่งเล่น ดูทีวี ไม่ทับกับห้องนอน จึงคุณภาพชีวิตดีกว่าห้องเล็ก การมีหลายห้องยังรองรับสมาชิกครอบครัวหรือทำห้องทำงานแยกในยุค WFH ได้ บรรยากาศการอยู่อาศัยจะสงบเป็นส่วนตัวกว่า (ไม่อึดอัด) อีกข้อดีคือ ตลาดรีเซล/เช่าระยะยาว สำหรับห้องใหญ่มีเฉพาะกลุ่มแต่จ่ายดี - เช่น ครอบครัว expat ที่มาไทยพร้อมลูก ยอมจ่ายเช่าสูงเพื่อได้ 2-3 ห้องนอน หรือคนไทยฐานะดีบางส่วนที่มองหาห้องใหญ่ใจกลางเมืองแทนซื้อบ้าน ดังนั้นถ้าทำเลดีห้องใหญ่ก็ขายต่อได้กำไรเช่นกันเนื่องจากซัพพลายมีจำกัด (แต่ละโครงการมีห้องใหญ่ไม่กี่ยูนิต)

ข้อเสีย: ราคาสูง - ห้องยิ่งใหญ่ราคายิ่งก้าวกระโดด เมื่อเทียบกับซื้อบ้านทาวน์เฮ้าส์ในงบเดียวกัน (ในบางทำเล) การตัดสินใจซื้อจึงยากกว่า ผู้ซื้อต้องมั่นคงเรื่องรายได้จริงๆ จึงกล้าซื้อ ค่าธรรมเนียมการโอน/ภาษี/ค่าส่วนกลาง ก็สูงตามขนาดพื้นที่ เป็นค่าใช้จ่ายระยะยาวที่ต้องแบกรับ อีกทั้ง ปล่อยเช่ายากกว่า ห้องเล็ก - ลูกค้ากลุ่มเช่า 2-3 ห้องนอนมีน้อย ส่วนใหญ่เป็นครอบครัวซึ่งมักเช่าบ้านมากกว่าถ้าอยู่นานๆ เว้นแต่ทำเลกลางเมืองที่มี expat ถึงจะปล่อยเช่าได้ดี และกรณีต้องการขายต่อ ตลาดผู้ซื้อจะเล็กกว่าห้องเล็กเพราะคนส่วนใหญ่สู้ราคาห้องใหญ่ไม่ไหว ดังนั้นระยะเวลาขายอาจนานกว่า ต้องเผื่อเวลา

คอนโดโลว์ไรส์ vs ไฮไรส์

คอนโด Low-rise (อาคารต่ำกว่า 8 ชั้น ไม่มีลิฟต์/มีลิฟต์น้อย, ยูนิตน้อย) ข้อดี: บรรยากาศสงบเป็นส่วนตัว จำนวนผู้อยู่อาศัยน้อย ทำให้ใช้พื้นที่ส่วนกลางได้สะดวก ไม่แออัด การบริหารจัดการก็มักทั่วถึง ปัญหาการแย่งที่จอดรถหรือลิฟต์เสียยาวนานจะน้อยกว่า ค่าก่อสร้างและส่วนกลางต่ำกว่า คอนโดสูง (ไม่มีระบบตึกสูงซับซ้อน) ทำให้ค่าส่วนกลางต่อ ตร.ม. บางแห่งถูกกว่า คนที่ไม่ชอบชีวิตวุ่นวายจะรู้สึกเหมือนได้บรรยากาศเหมือนอยู่บ้าน/ทาวน์โฮมมากกว่าตึกสูง

ข้อเสีย: มักตั้งอยู่ในซอยลึกหรือทำเลรองที่ดินไม่แพง (ถ้าที่ดินติดถนนใหญ่ก็คงสร้าง high-rise ไปแล้ว) ทำให้ ระยะเดินทางอาจไม่สะดวก เท่าคอนโดติดรถไฟฟ้า นอกจากนี้คอนโดเตี้ยจะ วิวไม่สวย เท่าตึกสูง (มองไม่เห็นวิวเมือง/วิวแม่น้ำ) และสิ่งอำนวยความสะดวก บางอย่างอาจมีจำกัด เช่น สระว่ายน้ำเล็ก ฟิตเนสขนาดย่อม หรืออาจไม่มีพื้นที่สวน/สนามเด็กเล่นเลยเพราะที่ดินเล็ก ซึ่งผู้อยู่อาศัยต้องยอมรับแลกกับความสงบ

คอนโด High-rise (อาคารสูง 8 ชั้นขึ้นไป มีลิฟต์หลายตัว) ข้อดี: ทำเลมักดีกว่า ใกล้ถนนใหญ่/รถไฟฟ้า เพราะผู้พัฒนาพยายามใช้ประโยชน์ที่ดินราคาแพงให้คุ้มที่สุด คอนโดสูงๆ ในเมืองจึงมัก เดินทางสะดวก (เดินไม่กี่นาทีถึง BTS/MRT) และมีร้านค้า Community Mall รายรอบ ตอบโจทย์คนเมือง นอกจากนี้ตึกสูงจะ วิวทิวทัศน์ดี - ชั้นสูงๆ จะมองเห็นเมืองหรือแม่น้ำได้ไกล สร้างมูลค่าเพิ่มแก่ยูนิต (บางคนซื้อคอนโดเพื่อวิวชั้นสูงเป็นหลัก) และด้วยจำนวนยูนิตมาก โครงการจึงมีงบทำส่วนกลางใหญ่ๆ เช่น สระว่ายน้ำขนาดโอลิมปิก, Rooftop Garden, Sky Lounge วิวเมือง ฯลฯ ซึ่งหาไม่ได้ในคอนโดเล็ก ผู้พักอาศัยได้เพลิดเพลินกับสิ่งอำนวยความสะดวกเต็มที่

ข้อเสีย: ความแออัดและพื้นที่ส่วนตัวน้อยกว่า - ผู้อยู่อาศัยนับร้อยหรือพันยูนิตอยู่ร่วมกัน สิ่งอำนวยความสะดวกแม้ใหญ่แต่ต้องแชร์กับคนจำนวนมาก ช่วงเวลาเร่งด่วนอาจต้องรอลิฟต์นาน หรือลานจอดรถไม่พอเพียง (คอนโดติดรถไฟฟ้าบางแห่งจอดรถได้แค่ 30-50% ของยูนิต เน้นให้คนใช้รถไฟฟ้า) รวมถึงพื้นที่รอบโครงการมักน้อย บางแห่งไม่มีสวนดินจริงให้ร่มรื่นเลยเพราะผังที่ดินเล็ก นอกจากนี้ค่าก่อสร้างและบำรุงรักษาอาคารสูงซับซ้อนกว่า ทำให้ ค่าส่วนกลางแพง กว่า low-rise พอสมควร (ตึกสูงมีลิฟต์หลายตัว, ปั๊มน้ำดาดฟ้า, ระบบความปลอดภัย, ฯลฯ ที่ต้องดูแล) ผู้ซื้อจึงต้องแบกรับค่าส่วนกลางสูงทุกปีโดยเลี่ยงไม่ได้

สรุปแล้ว การเลือกคอนโดแบบไหนขึ้นอยู่กับ ลักษณะการใช้ชีวิตและความชอบส่วนบุคคล หากชอบความสงบ ไม่ชอบเบียดเสียด คอนโดโลว์ไรส์หรือโครงการยูนิตน้อยจะตอบโจทย์ แต่ถ้าเน้นเดินทางสะดวก อยากได้วิวสวยๆ และสิ่งอำนวยความสะดวกจัดเต็ม ตึกสูงใจกลางเมืองก็เหมาะกว่า ส่วนขนาดห้องก็เลือกตามจำนวนผู้อยู่อาศัยและงบประมาณ ถ้าอยู่คนเดียวงบน้อย ห้องเล็กย่อมคุ้มค่า แต่ถ้ามีครอบครัวหรือ WFH บ่อยๆ ห้องใหญ่ย่อมดีกับคุณภาพชีวิต ควรชั่งน้ำหนักข้อดี-ข้อด้อยเหล่านี้ก่อนซื้อ เพื่อให้เงินที่จ่ายไปได้คอนโดที่คุ้มค่าและเหมาะกับเราที่สุด

ทำเลอื่นๆ ที่น่าสนใจ

นอกจากพื้นที่หลักที่กล่าวมา ยังมี ทำเลเด่นอื่นๆ ในตลาดคอนโดไทยที่ควรจับตา ซึ่งอาจไม่ได้เป็นเมืองท่องเที่ยวขนาดใหญ่ แต่ก็มีความต้องการเฉพาะด้านหรือมีปัจจัยหนุนบางประการ ดังต่อไปนี้

• โซนอีสเทิร์นซีบอร์ด (Eastern Seaboard) นอกเหนือจากพัทยา: เช่น ศรีราชา (ชลบุรี) เป็นเมืองอุตสาหกรรมที่มีชาวญี่ปุ่นมาทำงานเยอะ ทำให้ช่วงก่อนมีคอนโดสร้างใหม่หลายแห่งรองรับ กลุ่มผู้เช่าญี่ปุ่น โดยเฉพาะ (คอนโดบางแห่งในศรีราชาออกแบบเอาใจญี่ปุ่น เช่น อ่างอาบน้ำ, โถสุขภัณฑ์อัตโนมัติ, มีบริการเช่าห้องพร้อมแม่บ้านเหมือนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์) ค่าเช่าในศรีราชาก่อนโควิดถือว่าสูงเมื่อเทียบราคาขาย เพราะ Supply จำกัดและมี Demand ต่างชาติ แม้ช่วงหลังคนญี่ปุ่นลดลงบ้างจากงานที่ย้ายไปเวียดนาม แต่ระยะยาวพื้นที่นี้ยังได้แรงหนุนจากโครงการ EEC ที่รัฐบาลผลักดัน ส่วน ระยอง (เมืองหลัก EEC อีกจังหวัด) ตลาดคอนโดยังเล็กแต่เริ่มเห็นการเติบโต โดยเฉพาะในเมืองมาบตาพุดหรือใกล้นิคมอุตสาหกรรมที่มีวิศวกรไทยและต่างชาติประจำอยู่ เมื่อ EEC มีความคืบหน้า โอกาสเติบโตของคอนโดในระยองก็จะมากขึ้น (รวมถึงทำเลใกล้ทะเลอย่างหาดแสงจันทร์ ศูนย์การค้านาวิกโยธิน มีคอนโดตากอากาศราคาย่อมเยาสำหรับคนระยองด้วย)
• จังหวัดหัวเมืองใหญ่ภูมิภาคอื่น: เช่น ขอนแก่น, โคราช (นครราชสีมา), สงขลา (หาดใหญ่), อุดรธานี เป็นต้น เมืองเหล่านี้เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจภูมิภาค มีมหาวิทยาลัยใหญ่และนิคมอุตสาหกรรม ส่งผลให้ดีมานด์คอนโดเกิดขึ้นเพื่อตอบโจทย์ทั้งนักลงทุนและคนท้องถิ่นรุ่นใหม่ เช่น ขอนแก่น มีโครงการคอนโดเกิดขึ้นใกล้มหาวิทยาลัยขอนแก่นและในเมืองหลายแห่ง รับนักศึกษากลุ่มมีกำลังและบุคลากรการแพทย์จากโรงพยาบาลใหญ่, โคราช มีโครงการคอนโดใกล้ Terminal 21 Korat และมหาวิทยาลัย, หาดใหญ่ มีคอนโดหลายโครงการใจกลางเมืองรองรับนักธุรกิจและนักศึกษาใกล้ ม.อ. เป็นต้น ราคาคอนโดในเมืองเหล่านี้มักไม่สูง (40,000-70,000 บาท/ตร.ม.) แต่ก็ต้องแข่งขันกับตลาดบ้านจัดสรรที่ดินยังถูก นักพัฒนาจึงโฟกัสจับกลุ่มเฉพาะ เช่น นักศึกษามหาวิทยาลัย (ทำห้องขนาดเล็กผ่อนถูกกว่าค่าเช่า) หรือคนทำงานที่เพิ่งเริ่มต้นชีวิต อนาคต หากโครงการคมนาคมใหม่ๆ เช่น รถไฟความเร็วสูง เชื่อม กทม.-โคราช แล้วเสร็จ และเศรษฐกิจภูมิภาคโตขึ้น หัวเมืองเหล่านี้อาจเห็นความต้องการคอนโดเพิ่มขึ้นมาก
• ทำเลย่านปริมณฑลกรุงเทพฯ: อย่าง นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร ที่มีรถไฟฟ้าขยายไปถึง เป็นตลาดคอนโดที่เติบโตเร็วมากช่วง 5-10 ปีที่ผ่านมา เช่น นนทบุรีตามแนว สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) มีคอนโดเกิดขึ้นหนาแน่นโดยเฉพาะช่วงบางใหญ่-ตลาดบางซื่อ แต่เนื่องจากช่วงเปิดใหม่ ๆ ดีมานด์ยังน้อยทำให้เกิดปัญหาอุปทานล้นตลาด ราคาขายมือสองบางแห่งปรับลดลง ผู้ประกอบการจึงชะลอเปิดโครงการใหม่ ปัจจุบันราคาคอนโดโซนนี้ถือว่าถูกมาก (เริ่มไม่ถึงล้านก็มี) ดึงดูดคนงบน้อยให้ซื้อได้ง่าย สมุทรปราการ ตามแนว สายสีเขียว ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ก็คล้ายกัน มีคอนโดใหม่ผุดเยอะในช่วงเปิดรถไฟฟ้าแรกๆ ราคาขายปัจจุบันยังไม่สูงมาก (40,000-80,000 บาท/ตร.ม.) ทำให้เป็นโอกาสของผู้ซื้ออยู่อาศัยเองที่อยากได้คอนโดใกล้เมืองราคาจับต้องได้ ทั้งสองโซนนี้เมื่อเวลาผ่านไปมีชุมชนเติบโตมากขึ้น ดีมานด์จริงจะตามมา ช่วง 1-2 ปีหลังเริ่มเห็นอัตราดูดซับดีขึ้น อย่างไรก็ดี ผู้ลงทุนควรเลือกโครงการที่มีจุดขายเด่น (เช่น ติดสถานีจริงๆ, ใกล้ห้างใหญ่, ใกล้สถานที่ราชการ/ศูนย์ราชการของจังหวัด) เพื่อสร้างความต่างและความต้องการในตัวโครงการ
• เมืองท่องเที่ยวรองและแหล่งมรดกโลก: เช่น เขาใหญ่ (นครราชสีมา), เชียงราย, อยุธยา, กาญจนบุรี เป็นต้น พื้นที่เหล่านี้มีศักยภาพการท่องเที่ยวหรือเป็นที่ตั้งโรงงานอุตสาหกรรม/มหาวิทยาลัยบางส่วน ทำให้เริ่มมีคอนโดหรืออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเกิดขึ้น เช่น เขาใหญ่มีคอนโดตากอากาศวิวภูเขาหลายแห่งเน้นขายคนกรุงเทพฯ ที่อยากมีบ้านพักตากอากาศไม่ไกลเมือง, เชียงรายมีคอนโดในตัวเมืองรองรับกลุ่มคนทำงานจีนที่เข้ามาลงทุนและนักศึกษา, อยุธยาเป็นเมืองท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมและนิคมอุตฯ ที่มีชาวญี่ปุ่นเยอะ ก็เริ่มมีคอนโดบ้างประปราย, กาญจนบุรีมีคอนโดริมน้ำในตัวเมืองเจาะกลุ่มคนพื้นที่รุ่นใหม่ เป็นต้น ตลาดเหล่านี้ยังเล็กและสภาพคล่องต่ำ แต่น่าจับตาในอนาคตหากการท่องเที่ยวขยายตัว คนท้องถิ่นร่ำรวยขึ้นและเริ่มเปลี่ยนพฤติกรรมการอยู่อาศัยจากบ้านมาเป็นคอนโด

โดยสรุป ทำเลอื่นๆ นอกเหนือจากที่กล่าวมา อาจไม่ได้เป็นกระแสหลักแต่ก็มีความน่าสนใจเฉพาะตัว นักลงทุนอาจพิจารณากระจายการลงทุนไปยังบางพื้นที่ที่ ยังไม่แข่งขันสูง เพื่อโอกาสรับผลตอบแทนที่ดีกว่าในอนาคต อย่างไรก็ตาม ควรศึกษาปัจจัยพื้นฐานของทำเลนั้นให้ชัด เช่น จำนวนประชากร, รายได้เฉลี่ย, แผนพัฒนาเมือง, อุปสงค์อุปทานที่อยู่อาศัย เป็นต้น ก่อนตัดสินใจเข้าไปลงทุนในทำเลใหม่ ๆ

คอนโดสำหรับขาย: แนวโน้มและคำแนะนำสำหรับผู้ซื้อ

เมื่อตลาดคอนโดเริ่มกลับมาคึกคัก หลายคนที่อยากได้คอนโดอาจสงสัยว่า "ช่วงนี้ควรซื้อคอนโดเลยดีไหม?" หรือ "คอนโดแบบไหนคุ้มค่าน่าซื้อที่สุด?" การตัดสินใจซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุนในช่วงนี้ควรพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ดังนี้:

• ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง - เลือกทำเลที่ตอบโจทย์ชีวิตประจำวันของคุณ เช่น ใกล้ที่ทำงาน เดินทางสะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวกรอบด้าน (ร้านอาหาร, ห้างสรรพสินค้า, โรงพยาบาล เป็นต้น) เพราะการอยู่คอนโดในเมืองคือการซื้อความสะดวกสบายของการเดินทาง หากทำเลดีก็ช่วยประหยัดเวลาชีวิตและค่าเดินทางได้มาก ตัวอย่างเช่น ถ้าทำงานย่านสาทร การเลือกคอนโดติดรถไฟฟ้า BTS ที่ใช้เวลา 5 นาทีถึงออฟฟิศ ย่อมดีกว่าคอนโดที่ถูกกว่าแต่ต้องฝ่ารถติด 1 ชั่วโมงทุกวัน นอกจากนี้อย่าลืมดูสภาพแวดล้อมย่านนั้นว่าเหมาะกับไลฟ์สไตล์หรือไม่ เช่น ชอบออกกำลังกายควรใกล้สวนสาธารณะ หรือมีสัตว์เลี้ยงควรเลือกคอนโดที่อนุญาตสัตว์เลี้ยง เป็นต้น
• ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า - ต้องคำนวณ Rental Yield และความต้องการเช่าในพื้นที่ให้ถี่ถ้วน ซึ่งโดยทั่วไป yield ควรได้ไม่น้อยกว่า 4-5% ถึงจะคุ้มเสี่ยงและค่าเสียโอกาส เช่น ซื้อคอนโด 3 ล้านบาท ควรปล่อยเช่าได้ ~12,000 บาท/เดือนขึ้นไป (คิดเป็น ~4.8% ต่อปี) นอกจากนี้ควรศึกษา ตลาดเช่าเป้าหมาย ว่าเป็นใคร - ถ้าจะปล่อยชาวต่างชาติ ต้องเลือกทำเลที่ expat นิยมและห้องขนาดตามที่กลุ่มนั้นต้องการ (เช่น สุขุมวิทตอนกลาง expat ญี่ปุ่นนิยม, สีลม-สาทร expat ฝรั่งเยอะ เป็นต้น) หรือถ้าปล่อยนักศึกษา/วัยทำงานไทย ก็เลือกทำเลใกล้มหาวิทยาลัย/แหล่งงาน ค่าเช่าจะได้สม่ำเสมอ โปรแกรมการันตีค่าเช่า ที่ผู้ขายบางรายเสนอ (เช่น รับประกัน yield 5-7% ปีแรกๆ) ก็น่าสนใจแต่ต้องอ่านเงื่อนไขดีๆ เปรียบเทียบกับการปล่อยเช่าเองในตลาดด้วย
• ซื้อเพื่อเก็งกำไรขายต่อ (Flipping) - ต้องเลือกคอนโดที่มีแนวโน้มราคาขึ้น อาจดูจากทำเลที่มีโครงการเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐในอนาคต หรือทำเลที่หายากขึ้นทุกที (เช่น ติดแม่น้ำ ติดทะเล แปลงสวยๆ) เพื่อให้เกิด capital gain ได้ง่าย ตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดใหม่ติดรถไฟฟ้าสายที่จะเปิดปีหน้า ราคาช่วงพรีเซลอาจถูกกว่า พอสายเปิดจริงความต้องการเพิ่มราคาก็ปรับขึ้นได้ หรือเลือกโครงการของผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงในทำเลที่ดี โอกาสขายต่อได้กำไรก็มากกว่า ทั้งนี้ การเก็งกำไรระยะสั้นมีความเสี่ยงสูง เพราะถ้าตลาดไม่ดีอาจขายไม่ออก ต้องแบกต้นทุนไปนาน ดังนั้นหลายคนที่ชำนาญจะเลือก "ลงทุนแบบผสม" คือถ้าขายต่อไม่ได้ก็ปล่อยเช่ารอเวลาไปก่อน ไม่กู้เงินระยะสั้นมาซื้อเพื่อบีบให้ต้องขายไวเกินไป เป็นต้น

นอกจากนี้ ไม่ว่าซื้อด้วยวัตถุประสงค์ใด ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการซื้อขายคอนโด ต้องไม่มองข้าม ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน 2%, ค่าจดจำนอง 1% (ถ้ามีการกู้), ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% กรณีขายออกก่อนถือครอง 5 ปี (หรือถ้าไม่เข้าเกณฑ์นั้นจะเป็นอากรแสตมป์ 0.5%), และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามเกณฑ์กรมที่ดิน (คิดตามปีถือครองและราคาประเมิน) ผู้ซื้อควรรับทราบว่าเมื่อขายต่อจะมีต้นทุนด้านภาษีเท่าใด โดยเฉพาะนักลงทุนที่ชอบขายไวใน 1-2 ปีแรกจะเจอภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งไม่น้อยเลย ต้องเผื่อในแผนด้วย

สรุปสำหรับผู้ซื้อคอนโดยุคนี้: ถ้าซื้ออยู่เอง - เน้นเลือกทำเลและโครงการที่ทำให้คุณมีความสุขในชีวิตประจำวันมากที่สุด (เพราะคุณคือคนใช้มัน) ส่วนเรื่องราคา ถ้าคุณไหวและมีแผนระยะยาวก็ถือว่าซื้อ “ล็อกต้นทุน” ที่อยู่อาศัยในอนาคตไป ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยเริ่มสูง การซื้อเร็วเพื่อได้ดอกเบี้ยคงที่ต่ำๆ ก็อาจดีกว่ารอ ส่วนถ้าซื้อเพื่อลงทุน - ให้คิดแบบนักธุรกิจ คำนวณทุกเม็ด ทั้งผลตอบแทนความเสี่ยง และมีแผนสำรองเผื่อกรณีแย่ที่สุดเสมอ เช่น ถ้าปล่อยเช่าไม่ได้ 6 เดือนจะทำอย่างไร, ถ้าดอกเบี้ยขึ้นต้องเติมเงินอีกเท่าไร ฯลฯ เพราะการลงทุนที่ดีควรยืนระยะได้แม้ตลาดผันผวน

สุดท้าย ช่วงเวลา ก็มีผล ตอนนี้ตลาดเริ่มฟื้นก็จริงแต่ยังมีสต็อกเหลือและผู้ประกอบการยังจัดโปรฯ อยู่พอสมควร ผู้ซื้อจึงยังต่อรองได้ ลองเปรียบเทียบหลายโครงการและ “อย่ากลัวที่จะถามหาส่วนลดหรือข้อเสนอพิเศษ” เพราะดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ยินดีเจรจาเพื่อปิดการขายอยู่แล้ว

ซื้อคอนโดในกรุงเทพ: สิ่งที่ควรรู้และเคล็ดลับ

การซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ เป็นความฝันของคนเมืองหลายคน เพราะจะได้มีที่พักเป็นของตัวเองและลดเวลาเดินทางในชีวิตประจำวัน แต่กรุงเทพฯ มีตัวเลือกคอนโดนับหมื่นโครงการ การจะตัดสินใจเลือกจึงต้องมีหลักเกณฑ์และความรู้พอสมควร ต่อไปนี้คือสิ่งที่ควรรู้และเคล็ดลับสำหรับการเลือกซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ อย่างชาญฉลาด:

• ทำเล (Location) คือหัวใจสำคัญ: กรุงเทพฯ การจราจรติดขัดมาก การอยู่ใกล้ที่ทำงานหรือรถไฟฟ้าจะเปลี่ยนคุณภาพชีวิตคุณได้อย่างมหาศาล ถ้างบประมาณจำกัด ให้ใช้วิธี “เลือกทำเลก่อนเลือกโครงการ” เช่น เจาะจงว่าจะเอาย่านที่ทำงาน (เช่น อโศก) หรือย่านที่ชอบ (เช่น สยาม, อารีย์) แล้วค่อยหาในย่านนั้นว่าโครงการไหนราคาพอซื้อได้ อย่าหลงกับโครงการสวยราคาถูกแต่ทำเลไกล เพราะคุณจะเสียทั้งเวลาและค่าเดินทางทุกวันในระยะยาว
• เปรียบเทียบราคาและมูลค่าที่ได้รับ: คอนโดในกทม.แม้ต่างทำเลต่างแบรนด์แต่บางครั้งราคาสูสี ลองสำรวจดูหลายๆ ที่ในงบประมาณเดียวกันแล้วถามตัวเองว่า “โครงการไหนให้ชีวิตที่ดีกว่า?” เช่น คอนโด A แพงกว่า B 5 แสนบาท แต่เดินไป BTS ได้ ในขณะที่ B ต้องต่อวินทุกวัน แบบนี้ A อาจคุ้มกว่าเมื่อคิดระยะยาว หรือคอนโด C กับ D ราคาเท่ากัน แต่วัสดุมาตรฐาน/ส่วนกลางของ C ดีกว่า ก็เลือก C เพราะคุณภาพชีวิตดีกว่า เป็นต้น ปัจจุบันข้อมูลออนไลน์มีเยอะ เช่น รีวิวโครงการ, ความเห็นในพันทิป, เพจเฟซบุ๊กกลุ่มลูกบ้าน คุณสามารถค้นคว้าเพื่อช่วยตัดสินใจได้มาก
• กู้เงินและความสามารถในการผ่อน: ก่อนเดินหน้าซื้อ ประเมินกำลังซื้อของตัวเองอย่างละเอียด ธนาคารไทยส่วนใหญ่ให้กู้ไม่เกิน 90-100% ของราคาประเมิน (ซึ่งบางทีต่ำกว่าราคาขายจริง) คุณควรมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10% และเตรียมเงินอีก ~5% สำหรับค่าใช้จ่ายวันโอน (ค่าธรรมเนียม, ค่าตกแต่งเพิ่มเติม, ฯลฯ) คำนวณค่างวดผ่อนต่อเดือนโดยประมาณ (มีเครื่องคำนวณออนไลน์มากมาย) ซึ่งไม่ควรเกิน 30-40% ของรายได้ต่อเดือนเพื่อความสบายใจ ข้อนี้สำคัญมาก เพราะคนจำนวนไม่น้อยซื้อคอนโดที่เกินตัวแล้วใช้ชีวิตลำบากจากภาระหนี้ คอนโดในกรุงเทพฯ มีหลายระดับราคา อย่าโลภกับของใหญ่เกินกำลัง ค่อยๆ ไต่ขึ้นทีหลังได้
• ดูคุณภาพการก่อสร้างและนิติบุคคล: โครงการที่ดีไม่ใช่แค่สวยวันเปิดตัว แต่ต้องอยู่ดีไปนานๆ ควรศึกษา ชื่อเสียงผู้ประกอบการ รายใหญ่ๆ มักมาตรฐานดี ส่วนรายเล็กบางที่ก็สร้างดีมากแต่บางที่อาจมีปัญหาได้ ตรวจสอบวัสดุในห้องตัวอย่าง สเปควัสดุที่ให้มา และหาข้อมูลจากลูกบ้านโครงการเก่าๆ ของเจ้านั้น ดูด้วยว่า นิติบุคคล (ฝ่ายบริหารจัดการ) เป็นของบริษัทไหน มีชื่อเสียงหรือไม่ เพราะหลังอยู่ไป การบริหารส่วนกลางมีผลต่อคุณภาพชีวิต (เช่น ปล่อยให้คนภายนอกเข้าออกง่ายไป ความปลอดภัยต่ำ, สระว่ายน้ำสกปรกไม่เคยล้าง, ฯลฯ)
• ช่วงเวลาและโปรโมชั่น: ตลาดปี 2567-2568 อย่างที่บอกยังมีโปรโมชั่นมากมาย เช่น ฟรีเฟอร์นิเจอร์, อยู่ฟรี 2 ปี, การันตีค่าเช่า, ฯลฯ และมักจัดในงานหรือช่วงไตรมาสท้ายๆ ของปี ผู้ซื้อควรติดตามข่าวสาร อย่ารีบร้อนเกินไปเพราะบางทีรออีกนิดจะได้ดีลที่ดีกว่า นอกจากนี้ คอนโดพร้อมอยู่ หลายแห่งขายราคาพิเศษ (เนื่องจากผู้ประกอบการอยากปิดโครงการ) ซึ่งบางทีคุ้มกว่าคอนโดผ่อนดาวน์ที่เปิดใหม่ เพราะเห็นห้องจริง สภาพแวดล้อมจริงแล้ว
• ตรวจหนี้สินและภาระของโครงการ: กรณีซื้อคอนโดรีเซล (มือสอง) หรือคอนโดสร้างเสร็จใหม่ ต้องเช็กภาระหนี้ส่วนกลาง ที่เจ้าของเดิม/ผู้พัฒนายังค้างชำระหรือไม่ รวมถึงตรวจสอบกับนิติฯ เรื่องค่าบำรุงรักษาอื่นๆ ถ้ามี เช่น ค่าที่จอดรถรายเดือน เป็นต้น เพื่อให้ทราบต้นทุนหลังซื้อ จะได้ไม่แปลกใจภายหลัง

เคล็ดลับเพิ่มเติม: ถ้าคุณเล็งโครงการไหนไว้ ลองแวะไปช่วงเวลาแตกต่างกันบ้าง เช่น วันธรรมดา-วันหยุด, กลางวัน-กลางคืน เพื่อดูบรรยากาศที่เปลี่ยนไป (บางคอนโดตอนกลางวันสงบ แต่กลางคืนมีบาร์ข้างล่างเสียงดัง เป็นต้น) และอาจลองพูดคุยกับ รปภ. หรือแม่บ้านเพื่อสอบถามข้อมูลภายในโครงการ (บ่อยครั้งพวกเขาจะเล่าปัญหาที่เกิดขึ้นประจำ เช่น ลิฟต์เสียบ่อย น้ำรั่ว ซึ่งฝ่ายขายอาจไม่บอก) รวมถึง ตรวจสัญญาจะซื้อจะขาย อย่างรอบคอบ มีข้อสงสัยต้องถาม เช่น เงื่อนไขกรณีโอนช้า, ส่วนกลางปีแรกฟรีไหม, ที่จอดรถ fix หรือไม่ ฯลฯ

การซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ อาจดูซับซ้อนแต่หากคุณทำการบ้านและรู้จักประเมินความต้องการของตัวเองอย่างแท้จริง คุณจะสามารถหาห้องที่ “ใช่” ทั้งในด้านทำเล ราคา และคุณภาพ ขอให้จำไว้ว่าคอนโดคือทั้งที่อยู่อาศัยและสินทรัพย์ในเวลาเดียวกัน จงเลือกด้วยสมองและหัวใจอย่างสมดุล แล้วคุณจะไม่เสียใจกับการตัดสินใจครั้งใหญ่ครั้งนี้

คอนโดราคาถูก: ซื้ออย่างไรให้ได้ของดีคุ้มค่า

คำว่า “คอนโดราคาถูก” เป็นคำค้นหายอดนิยมเสมอ ผู้คนจำนวนมากอยากได้คอนโดในราคาย่อมเยาที่สุดเท่าที่จะทำได้ แต่ก็ต้องไม่แลกมาด้วยคุณภาพชีวิตที่ย่ำแย่ ในหัวข้อนี้เราจะพูดถึงวิธีการและคำแนะนำในการเลือกซื้อคอนโดราคาถูกอย่างคุ้มค่า รวมถึงข้อควรระวังต่างๆ

แหล่งหาคอนโดราคาถูก:

1. คอนโดมือสอง (รีเซล) - ห้องชุดที่เจ้าของเดิมขายต่อ มักมีราคาต่ำกว่าโครงการใหม่ในละแวกเดียวกัน 10-30% (ขึ้นกับอายุอาคารและสภาพห้อง) ถือเป็นเป้าหมายอันดับต้นของคนหาของถูก ลองมองหาประกาศขายโดยเจ้าของ (FSBO) ตามเว็บไซต์หรือกลุ่มเฟซบุ๊ก ปัจจุบันมีคอนโดมือสองมากมายราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เช่น ย่านลาดพร้าว-รามคำแหง, นนทบุรี-บางบัวทอง, สมุทรปราการ-แพรกษา เป็นต้น อย่างประกาศหนึ่งระบุคอนโดห้องสตูดิโอ 32 ตร.ม. ย่านลาดพร้าว ราคาแค่ 990,000 บาท (~30,900 บาท/ตร.ม.) ซึ่งถูกกว่าราคาตลาดมาก เห็นได้ว่าหากขยันค้นหา คุณจะพบดีลดีๆ เสมอ แต่ต้องรีบตัดสินใจเพราะห้องราคาดีจะไปไว
2. คอนโดหลุดดาวน์ / โครงการใกล้ปิดการขาย - หากผู้จองเดิมกู้ไม่ผ่านหรือทิ้งดาวน์ ผู้ประกอบการมักนำยูนิตนั้นมาขายต่อราคาพิเศษ (เท่าทุนหรือบวกน้อย) เพื่อระบายของ รวมถึงห้องที่เหลือท้ายๆ ใกล้หมดโครงการก็มักมีโปรโมชันลดแลกแจกแถม ดังนั้นติดตามข่าวสารจากโครงการโดยตรงหรือสอบถามเซลส์ได้ นอกจากนี้งานมหกรรมบ้านและคอนโด หรือแคมเปญออนไลน์ของบริษัทยักษ์ใหญ่ ก็มักมี ยูนิตโปรโมชั่น (บางทีลดเป็นล้าน) ควรสอดส่องไว้
3. คอนโดในทำเลกำลังพัฒนา - หากคุณยอมเสี่ยงรับสภาพแวดล้อมที่ยังไม่เจริญมากเพื่อแลกราคาที่ถูกกว่า ก็เป็นแนวทางที่ได้ผล เช่น ซื้อคอนโดแนวรถไฟฟ้าสายที่ยังสร้างไม่เสร็จ (คนยังไม่อยากอยู่เยอะ ราคายังถูก) แล้วอีก 2-3 ปีข้างหน้ารถไฟฟ้าเปิด ราคาก็มีโอกาสขึ้น ซึ่งระหว่างนั้นคุณก็อยู่ไปก่อนในสภาพที่อาจยังไม่สะดวกมากนัก ตัวอย่างทำเลเช่น สายสีชมพู ช่วงมีนบุรี-บางบัวทอง ที่ตอนนี้ยังสร้างไม่เสร็จ มีคอนโดเปิดใหม่ราคาค่อนข้างถูกเริ่ม ~1.2-1.5 ล้าน การวางแผนแบบนี้ต้องอาศัยวิสัยทัศน์และความอดทน แต่ได้ของถูกแน่นอน

วิธีเลือกซื้อคอนโดราคาถูกให้คุ้มค่า:

• ตรวจสอบสภาพอาคารและห้องพัก: ราคาถูกอาจมาพร้อมอาคารที่มีอายุ เช่น คอนโด 15-20 ปีขึ้นไป เราควรเช็กว่าตึกยังแข็งแรงดีหรือไม่ ลิฟต์ ระบบไฟฟ้า ท่อน้ำ ทะเบียนนิติบุคคลเรียบร้อยไหม (กรณีมือสอง) ห้องพักมีรอยร้าว น้ำรั่ว หรือปัญหาเชื้อราหรือไม่ บางครั้งซื้อถูกแต่ต้องซ่อมแซมเยอะก็ไม่คุ้ม
• ประเมินสภาพแวดล้อม: ทำเลที่ถูกมักเป็นซอยลึก หรือนอกเมืองไปมาก ควรสำรวจว่ามีรถสาธารณะผ่านไหม ความปลอดภัยย่านนั้นเป็นอย่างไร (กลางคืนเปลี่ยวหรือไม่) มีร้านสะดวกซื้อใกล้ๆ หรือเปล่า รวมถึงเพื่อนบ้านในอาคาร - คอนโดราคาถูกบางแห่งมีปัญหาเรื่องผู้อยู่อาศัยเช่น ปล่อยเช่ารายวันเสียงดัง, คนสูบบุหรี่ในอาคาร ฯลฯ ซึ่งอาจกระทบความเป็นอยู่ ควรสอบถามจากผู้พักอาศัยท่านอื่นหรือยามก่อน
• คำนวณค่าใช้จ่ายรายเดือน: บางคนคิดว่าซื้อถูกคือจบ แต่จริงๆ มี ค่าส่วนกลาง ทุกเดือน/ปีที่ต้องจ่าย ถ้าอาคารเก่าอาจมีโอกาสเก็บ ค่าซ่อมบำรุงพิเศษ (Sinking Fund) เพิ่มเติมด้วย ดูว่าค่าส่วนกลางต่อ ตร.ม. เท่าไร และรวมออกมาเดือนละกี่บาท ไหวหรือไม่
• เปรียบเทียบกับทางเลือกอื่น: บางครั้งคอนโดถูกมาก แต่อาจเจอห้องชุดโครงการบ้านเอื้ออาทรหรืออาคารพาณิชย์ที่ใช้เป็นที่พักได้ในราคาใกล้เคียงกัน หรืออาจเจออพาร์ตเมนต์ที่เช่าถูกกว่าเป็นทางเลือก ดังนั้นอย่าลืมพิจารณาว่าการเป็นเจ้าของคอนโดนั้นมีประโยชน์ที่คุณต้องการจริงๆ หรือไม่ เช่น เพื่อความภาคภูมิใจ, เพื่อปรับแต่งได้ตามใจ, ฯลฯ ถ้าสิ่งนั้นไม่สำคัญเท่าไร บางทีการเช่าอยู่ก็อาจยืดหยุ่นกว่า

ข้อควรระวัง:

• คอนโดราคาถูกที่ “ถูกเกินไป” อาจมีเหตุผลซ่อนเร้น เช่น อาคารอยู่ในสภาพจะโดนเวนคืนที่ดิน, มีคดีความฟ้องร้องบริษัท, หรืออยู่ในพื้นที่น้ำท่วมบ่อย เป็นต้น ก่อนซื้อควรค้นข่าวชื่อโครงการ ดูประวัติต่างๆ ด้วย
• ระวังกลโกงเช่น ประกาศขายถูกมากแต่พอไปดูแล้วไม่ตรงปก หรือพอสนใจจะซื้อจริงกลับบอกว่าต้องจ่ายเงินจองก้อนใหญ่ก่อนโดยยังไม่ทำสัญญา ควรทำธุรกรรมผ่านขั้นตอนปกติที่ปลอดภัย (ทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขชัดเจน จ่ายเช็คหรือโอนเข้าบัญชีบริษัท/บัญชีผู้ขายที่ตรวจสอบได้)
• คอนโดราคาถูกบางแห่งสร้างใหม่ราคาถูกก็จริง แต่ค่าใช้จ่ายตามมาสูง เช่น ระบบส่วนกลางใช้ไปไม่กี่ปีก็พังต้องซ่อมบ่อย หรือผนังห้องบางมากเสียสุขภาพจิต ซึ่งระยะยาวอาจไม่คุ้มกับเงินที่ประหยัดตอนซื้อ

สรุปคือ คอนโดถูกและดีมีอยู่จริง แต่ผู้ซื้อจะต้องขยันหาข้อมูลและตรวจสอบให้รอบด้าน อย่าด่วนตัดสินใจเพียงเพราะ “ราคาถูกมาก” จนมองข้ามปัจจัยอื่น ขอให้ยึดหลักว่าคอนโดนั้นต้องตอบโจทย์ความต้องการพื้นฐานของเราได้ก่อนราคาถูก เช่น อยู่แล้วปลอดภัย เดินทางไม่ลำบากเกินไป สภาพแวดล้อมโอเค จากนั้นค่อยมาดูเรื่องราคาและต่อรองให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด วิธีนี้จะทำให้คุณได้ “คอนโดถูกและคุ้ม” สมใจ

คอนโดใกล้รถไฟฟ้า: ข้อดี-ข้อด้อยที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจ

ในยุคที่การเดินทางคือเรื่องสำคัญ “คอนโดใกล้รถไฟฟ้า” กลายเป็นทำเลทองที่หลายคนใฝ่ฝัน เพราะให้ความสะดวกสบายในการเดินทางอย่างยิ่ง คนเมืองยุคใหม่ทุกนาทีมีค่า การได้เดินจากที่พักถึงสถานีรถไฟฟ้าในไม่กี่ก้าวย่อมเป็นข้อได้เปรียบสูงสุด แต่แน่นอนว่าความสะดวกสบายนี้ต้องแลกมาด้วยต้นทุนที่สูงขึ้น บทความของ DDproperty ชิ้นหนึ่งแนะนำให้ผู้ซื้อพิจารณา “ข้อดี-ข้อด้อยอย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจ” เพื่อให้เงินทุกบาทที่จ่ายไปคุ้มค่าที่สุด เรามาสรุปข้อดีและข้อด้อยหลักๆ ของคอนโดติด/ใกล้รถไฟฟ้ากัน:

ข้อดีของคอนโดใกล้รถไฟฟ้า:

• เดินทางสะดวกและประหยัดเวลา - นี่คือหัวใจหลักเลย คุณสามารถตื่นสายขึ้นได้ เดินทางไปทำงานหรือนัดหมายต่างๆ ได้รวดเร็ว ไม่ต้องเผื่อเวลารถติดเป็นชั่วโมง ชีวิตง่ายขึ้นมากโดยเฉพาะในวันที่ฝนตกหรือเกิดอุบัติเหตุจราจร คุณก็แค่เดินขึ้นรถไฟฟ้าไม่ต้องหงุดหงิดกับถนน นอกจากนี้ยัง ประหยัดค่าเดินทาง เช่น ค่าน้ำมันหรือค่ารถแท็กซัส เพราะใช้ระบบรางแทน (แม้อาจมีค่าบีทีเอส/เอ็มอาร์ที แต่โดยมากก็ถูกกว่าค่าใช้รถส่วนตัว)
• มูลค่าทรัพย์สินและสภาพคล่องสูง - คอนโดติดรถไฟฟ้าเป็นสินทรัพย์ที่ตลาดต้องการเสมอ แม้ในยุคตลาดซบเซา ก็ยังขาย/ปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าคอนโดที่อยู่ไกล ทำให้มี สภาพคล่องสูง และ มูลค่าเพิ่มในตัว (Location Value) กล่าวคือ คุณอาจต้องซื้อแพงกว่าที่อื่น แต่เมื่อขายต่อก็มักขายได้ราคาดี เพราะทำเลใกล้รถไฟฟ้ามีคนหาอยู่ตลอด ยิ่งหากโครงการอยู่ใกล้สถานีระดับ 0-200 เมตร ยิ่งถือเป็น Rare Item ที่นักลงทุนและผู้เช่าตามหา
• วิวสูงโปร่งและสิ่งอำนวยความสะดวกครบ - คอนโดติดรถไฟฟ้ามักเป็นตึกสูงหลายชั้น เพราะผู้พัฒนาจะสร้างให้คุ้มค่าที่ดิน ส่งผลให้ผู้อยู่อาศัยได้ ชมวิวเมืองที่สวยงาม จากชั้นสูงๆ (ต่างจากคอนโดซอยลึกเตี้ยๆ ที่วิวอาจติดตึกข้างๆ) นอกจากนี้ทำเลใกล้สถานีมักเป็นย่านพาณิชย์หรือชุมชนเมือง มีร้านค้า ร้านอาหาร คาเฟ่ Community Mall อยู่รอบด้าน คุณสามารถใช้ชีวิตได้โดยไม่ต้องมีรถยนต์ส่วนตัวเลยก็ยังได้
• เหมาะกับการใช้ชีวิตคนเมืองสมัยใหม่ - คนรุ่นใหม่ให้ค่ากับเวลาและประสบการณ์มากกว่าพื้นที่กว้างใหญ่ ดังนั้นการอยู่คอนโดเล็กๆ แต่เดินทางสะดวก ไปไหนมาไหนง่าย ใกล้แหล่งแฮงเอาท์ จึงตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ปัจจุบันหลายคนขายบ้านชานเมืองแล้วย้ายมาอยู่คอนโดติดรถไฟฟ้าเพราะเบื่อรถติด อยากมีเวลาชีวิตเพิ่ม และคอนโดแนวนี้ก็มักออกแบบทันสมัยเข้า concept คนรุ่นใหม่อยู่แล้ว

ข้อด้อยของคอนโดใกล้รถไฟฟ้า:

• ราคาสูงกว่าและพื้นที่ห้องเล็กกว่า - ข้อนี้ชัดเจนที่สุด ทำเลดีทำให้ราคาที่ดินแพง ผู้พัฒนาต้องตั้งราคาขายสูงและอาจลดขนาดห้องให้เล็กลงเพื่อให้ราคาต่อยูนิตเอื้อมถึง บางโครงการใกล้รถไฟฟ้าที่ดินเล็ก ห้องสตูดิโออาจแค่ 21-25 ตร.ม. ซึ่งเล็กมาก และยังขายตารางเมตรละหลายแสนบาท เช่น 25 ตร.ม. 4 ล้านบาท (~160k/ตร.ม.) เป็นต้น นอกจากนี้หลายโครงการที่ที่ดินแพงจะมีอัตราส่วนที่จอดรถต่ำ (บางแห่งจอดได้ 40% ของยูนิต) หมายความว่าถ้าคุณมีรถ คุณอาจไม่ได้ที่จอดประจำ ต้องแย่งจอดหรือเช่าที่เพิ่มข้างนอก ซึ่งเป็นข้อด้อยที่ต้องพิจารณา (บางคนแก้โดยเลือกไม่มีรถ ใช้ขนส่งสาธารณะล้วนก็ต้องโอเคกับไลฟ์สไตล์แบบนั้น)
• ความหนาแน่นและความสงบ - คอนโดติดรถไฟฟ้ามักอยู่ติดถนนหลักที่มีผู้คนพลุกพล่าน เสียงจราจรหรือเสียงจากสถานีรถไฟฟ้าอาจเล็ดลอดเข้ามาได้โดยเฉพาะชั้นต่ำๆ นอกจากนี้ด้วยจำนวนยูนิตมากและพื้นที่โครงการจำกัด ทำให้ มีพื้นที่สีเขียวน้อย เช่น สวนหย่อมหรือสนามเด็กเล่นอาจไม่มีเลย หรือเหลือเพียง pocket garden เล็กๆ หากคุณเป็นคนรักสงบหรือชอบความร่มรื่น คอนโดแนวนี้อาจไม่ตอบโจทย์เท่าไร
• ค่าครองชีพโดยรอบสูงกว่า - ทำเลใกล้รถไฟฟ้ามักอยู่ในย่านธุรกิจหรือชุมชนเมือง ค่าครองชีพ (อาหารการกิน ฯลฯ) จะสูงกว่าซอยลึกหรือชานเมือง เช่น ร้านอาหารตามสั่งจานละ 60-70 บาทเทียบกับในซอยอาจ 40-50 บาท การเรียกช่างซ่อมต่างๆ ก็มักคิดราคาคนเมืองสูง เป็นต้น อย่างไรก็ดี หลายคนยอมจ่ายแลกความสะดวก หากรับได้ก็ไม่ใช่ปัญหา แต่ควรเข้าใจภาพรวมนี้
• พื้นที่โครงการจำกัด - คอนโดติดรถไฟฟ้าบางแห่งที่ดินเล็กมาก ไม่มีแม้แต่พื้นที่ drop-off (จุดรับส่งรถ) ในโครงการด้วยซ้ำ บ้างต้องใช้ที่จอดร่วมกับห้างหรืออาคารข้างเคียง หรือไม่มีที่กลับรถ ต้องไปกลับในซอยลึก เป็นต้น รายละเอียดเล็กๆ เหล่านี้อาจสร้างความไม่สะดวกให้ผู้อยู่อาศัยได้ ต้องพิจารณาเผื่อไว้

โดยสรุป คอนโดใกล้รถไฟฟ้า มีข้อดีหลักคือความสะดวกและคุณค่าของทำเล ขณะที่ข้อด้อยหลักคือราคาสูงและพื้นที่จำกัด หากคุณให้ความสำคัญกับการเดินทางและชีวิตใจกลางเมืองก็ถือว่าคุ้มค่าสำหรับคุณ แต่ถ้าคุณต้องการพื้นที่เยอะ ชอบความสงบ ราคาคอนโดแนวนี้อาจไม่คุ้มที่จะจ่าย สุดท้ายก่อนตัดสินใจซื้อควรชั่งน้ำหนักกับสิ่งที่คุณให้คุณค่า เช่น คุณโอเคไหมถ้าต้องอยู่ห้องเล็กลงแต่ได้เดินทางสบาย? คุณพร้อมไหมที่จะจ่ายแพงขึ้นเพื่อวิวสวยและ location ดี? รวมถึงเช็กข้อจำกัดโครงการ เช่น ที่จอดรถ, เสียงดัง เพื่อจะได้ไม่มีเซอร์ไพรส์ทีหลัง

เกร็ดเล็กน้อย: หลายคนคิดว่าคอนโดติดสถานีรถไฟฟ้าคือดีหมด แต่จริงๆ ควรดูด้วยว่าติดสถานีอะไร? เพราะบางสายคนแน่นมาก (เช่น ช่วงสุขุมวิท) อาจขึ้นรถไฟฟ้ายากในชั่วโมงเร่งด่วน, หรือบางสถานีกำลังจะมีตึกสูงบังวิวคอนโดเราหรือไม่, รวมถึงสภาพแวดล้อมใต้สถานี (มีตลาด? มีทางเดินปลอดภัยไหม?) เป็นต้น รายละเอียดเหล่านี้ก็ส่งผลต่อการใช้ชีวิตเช่นกัน

ตลาดคอนโดไทยในปี 2567-2568 กำลังปรับตัวฟื้นหลังช่วงชะลอตัว โดยมีเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต พัทยา สมุย มาแรงตามการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ส่วนกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ก็เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว แม้ยังมีสต็อกคงค้างให้ระบาย สำหรับผู้ซื้อยุคนี้ถือว่า เป็นโอกาสที่ดี เพราะยังมีโปรโมชั่นและตัวเลือกมาก ให้สามารถเลือกสิ่งที่ตรงใจและคุ้มค่าที่สุดได้ บทความนี้ได้ครอบคลุมตั้งแต่ภาพรวมตลาด แนวโน้มราคาทำเลต่างๆ Buyer Persona หลัก และเคล็ดลับการเลือกซื้อคอนโดในแง่มุมต่างๆ หวังว่าผู้อ่านจะได้รับความรู้และข้อมูลเชิงลึกครบถ้วน เพื่อนำไปประกอบการตัดสินใจในการซื้อหรือลงทุนคอนโดได้อย่างมั่นใจในช่วงปี 2567-2568 นี้