วิธีเลือกซื้อที่ดินและซื้อบ้านใหม่ เพื่อหนีปัญหาน้ำท่วม ควรเลือกยังไงบ้าง?

อย่างที่เรารู้กันดีว่า ประเทศไทยมีเหตุการณ์น้ำท่วมอยู่บ่อยครั้ง หลายพื้นที่เรียกได้ว่าท่วมทุกปี การจะมองหาบ้านหรือที่ดินใหม่แต่ละทีก็ต้องคำนึงถึงปัจจัยเรื่องอุทกภัยเอาไว้ด้วย ว่าแต่ถ้าจะซื้อบ้านหรือที่ดินใหม่ควรจะซื้อบ้านหรือปลูกบ้านตรงไหน ที่ไหน แถวไหน ย่านไหน ควรต้องดูเรื่องอะไรบ้าง ถึงจะปลอดภัยจากน้ำท่วมจริงๆ วันนี้เรามีคำตอบมาฝากกันครับ

ความสูงต่ำของที่ดิน/ที่ตั้ง (Topography)

ระดับความสูงต่ำของที่ดินหรือที่ตั้งบ้านเป็นสิ่งแรกที่สามารถบอกคุณได้ว่า น้ำจะท่วมหรือไม่ อย่างพื้นที่ในกรุงเทพฯ สูงกว่าระดับน้ำทะเลปานกลาง ประมาณ 1-1.5 เมตร เมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น อาทิ เพชรบูรณ์ 114 เมตร นครราชสีมา 187 เมตร อุตรดิตถ์ 63 เมตร ราชบุรี 5 เมตร และภูเก็ต 2 เมตร ซึ่งถือว่าไม่สูงมากนัก อาจทำให้หลายพื้นที่เกิดน้ำท่วมได้

ดังนั้น หากเลือกที่ดินสําหรับปลูกบ้านหรือเลือกซื้อบ้าน ในพื้นที่ที่มีระดับสูงกว่าจะมีความเสี่ยงจากน้ำน้อยกว่า สําหรับข้อมูลส่วนนี้สามารถแสดงให้เข้าใจง่ายด้วยภาพตัดขวางแสดงระดับถนนภายนอกโครงการเข้าสู่ถนนซอยภายในจนถึงระดับความสูงของที่ดินแต่ละแปลง และระดับพื้นชั้นล่างของบ้านแต่ละหลัง

ตรวจสอบพื้นที่น้ำท่วมซ้ำ หรือเคยท่วมมาก่อนในปี 2554

ดูพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก

ในหลายพื้นที่มีประวัติน้ำท่วมอยู่เป็นประจำ อย่างในเขตกรุงเทพฯ เองก็มีมีปัญหาน้ำท่วมซ้ำซาก โดยเฉพาะพื้นที่รอบนอก ซึ่งเกิดน้ำท่วมซ้ำซากตั้งแต่ 5-9 ปี เขตหนองจอก เขตคลองสามวา เขตลาดกระบัง และเขตมีนบุรี และบางส่วนในเขตสายไหม เขตบางเขน และเขตคันนายาว หากจะซื้อที่ดินหรือบ้านในย่านนี้อาจจะต้องพิจารณาเรื่องน้ำท่วมขังเอาไว้บ้าง

ดูพื้นที่น้ำท่วมในปี 2554

อย่างที่เราทราบกันดีว่า ในปี 2554 มีน้ำท่วมหนักในหลายจังหวัด รวมถึงกรุงเทพฯ เองด้วย ซึ่งในบางเขตของกรุงเทพฯ ต้องกลายเป็นพื้นที่ทางผ่านของน้ำเพื่อระบายลงสู่ทะเล และเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบกับใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ดังนั้นอาจจะสำรวจย้อนหลังจากเหตุการณ์นี้เพื่อดูว่ามีเขตไหนเหลือรอดอยู่บ้าง

โซนผังเมือง

“ผังเมือง”คือแผนผังที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและการจัดกิจกรรมในแต่ละประเภทที่ดินอย่างเหมาะสมออกเป็น “สีต่างๆ” สอดรับกับศักยภาพของการให้บริการคมนาคม การขนส่ง และสาธารณูปโภค ส่งเสริมความเป็นอยู่ของผู้คน เพื่อรองรับการพัฒนาเมืองในอนาคต โดยแบ่งออกเป็นโซนต่างๆ เช่น พาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัย หรือพื้นที่เกษตรกรรม เป็นต้น

สำหรับใครที่จะซื้อที่ดินหรือบ้านใหม่ในเขตกรุงเทพฯ อาจจะต้องพิจารณาว่า จะซื้อพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ เช่น เขตหนองจอก มีนบุรี คลองสามวา ลาดกระบัง ดีหรือไม่ เพราะบริเวณนี้เป็นซึ่งเป็นพื้นที่ที่กําหนดเป็นโซนสีเขียวและเขียวทแยง ที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม และพื้นที่ชนบทอนุรักษ์และเกษตรกรรม จึงได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเป็นจํานวนมากเนื่องจากอยู่ในเส้นทางการระบายน้ำและรัฐมิได้กําหนดให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยนั่นเอง

ตำแหน่งแหล่งน้ำธรรมชาติ 

เนื่องจากเส้นทางการเคลื่อนที่หลักๆ ของน้ำ มักจะเอ่อล้นมาจากเส้นทางน้ำธรรมชาติไม่ว่าจะเป็น คู คลองต่างๆ ที่มีอยู่ทั่วเมือง และจากท่อระบายน้ำต่างๆ ตามถนนหนทางหน้าบ้าน ซึ่งการมาของน้ำทั้งสองทางนี้จะป้องกันได้ยากที่สุด ดังนั้นการเลือกซื้อที่ดินหรือบ้านใกล้กับแหล่งน้ำธรรมชาติอาจจะต้องเจอกับปัญหาน้ำท่วมตามมาได้ง่าย

แนวคันกั้นน้ำ

ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะมีการวางตําแหน่งคันกั้นน้ำ เพื่อการบริหารจัดการน้ำอย่างมีประสิทธิภาพตามแนวพระราชดําริไว้ ตั้งแต่เหนือจรดใต้และครอบคลุมทั้งสองฝั่งตะวันออกและตะวันตก โดยแนวคันกั้นน้ำจะมีความสูงต่ำแตกต่างกันและมีลักษณะซ้อนกันเป็นชั้นๆ ที่สัมพันธ์กับตําแหน่งคู คลองธรรมชาติ เพื่อป้องกันน้ำจากทางตอนเหนือเข้าท่วมบริเวณพื้นที่กรุงเทพชั้นกลางและชั้นใน 

โดยจากการสำรวจมีบ้านเรือนประชาชนที่อยู่นอกแนวคันป้องกันน้ำท่วม 11 ชุมชน จำนวน 239 ครัวเรือน ในพื้นที่ 9 เขต ได้แก่ ดุสิต พระนคร สัมพันธวงศ์ บางคอแหลม ยานนาวา บางกอกน้อย และคลองสาน ดังนั้น การเลือกซื้อบ้านหรือที่ดินที่อยู่ภายนอกแนวคันกั้นน้ำอาจจะต้องเสี่ยงเจอกับปัญหาน้ำท่วมมากกว่า คนที่เลือกซื้อที่ดินหรือบ้านในแนวคันกั้นน้ำ

เส้นทางน้ำไหล

เมื่อฝนตกลงบนผิวดิน น้ำส่วนหนึ่งจะซึมลงไปในดิน และอีกส่วนหนึ่งจะเป็นอยู่บนผิวดิน ส่วนที่เป็นน้ำบนผิวดินจะไหลลงสู่ที่ต่ำและไหลลงไปสู่แม่น้ำลําคลอง ดังนั้น การเลือกตําแหน่งในการปลูกสร้างบ้านเรือนต้องไม่ขวางทางที่น้ำไหลผ่าน เพราะแรงของน้ำนั้นมหาศาลมากขนาดทําให้ถนนขาดได้ และไม่ว่าจะปลูกบ้านด้วยโครงสร้างแบบใด หากปลูกอยู่บนเส้นทางที่น้ำไหลผ่านก็คงยากที่จะทานแรงมหาศาลของมวลน้ำไหว 

สรุป

จะเห็นว่า การเลือกซื้อที่ดินหรือบ้านใหม่ให้อยู่ห่างไกลจากอุทกภัยนั้น ไม่ได้มีแค่ระดับความสูงของที่ดินจากระดับน้ำทะเลเท่านั้น แต่ยังมีปัจจัยอื่นๆ อีกมากที่ควรนำมาพิจารณาร่วมด้วย ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อก็ควรจะศึกษาปัจจัยหลายรอบด้าน เพื่อให้การซื้อที่ดินหรือบ้านใหม่ไม่ต้องมานั่งหนักใจกับเหตุการณ์น้ำท่วมที่มักเกิดขึ้นอยู่เป็นประจำทุกปี