จากกรณีที่ศาลปกครองมีคำพิพากษา เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมแบรนด์แอชตัน อโศก ที่ออกให้แก่ บริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด กลายเป็นประเด็นใหญ่ที่สร้างความกังวลใจให้คนที่กำลังซื้อคอนโดอยู่ไม่น้อยเลยใช่ไหมครับ? เพราะว่าขนาดโครงการระดับใหญ่ขนาดนี้ มูลค่าสูงถึง 6,400 ล้านบาท ยังมีปัญหาแบบนี้ได้ ไม่แน่ว่า คอนโดที่กำลังดูอยู่อาจจะเข้าข่ายในกรณีนี้ด้วยหรือเปล่า?
ถ้าเป็นแบบนี้ เรามาเตรียมตัวเพิ่ม Checklist สิ่งที่ต้องคำนึงเพิ่มเติมสำหรับการซื้อคอนโดจากกรณีแอชตัน อโศกกันดีกว่าครับ ว่ามีเรื่องอะไรที่จะต้องพิจารณาเพิ่มเติมขึ้นอีกบ้างนอกจากเรื่องราคา ทำเล ห้อง พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ ที่ปกติต้องดูกันเป็นเรื่องปกติอยู่แล้ว
พิจารณาคอนโดในทำเลรถไฟฟ้าใต้ดินอย่างรอบคอบ
เนื่องจากเรื่องนี้มีส่วนเกี่ยวข้องกับการขอใช้ทางเข้า-ออก หน่วยงานรัฐเจ้าของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนสาธารณะอย่าง การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ดังนั้น ผู้ซื้ออาจจะต้องพิจารณาโครงการที่อยู่ในแนว รถไฟฟ้าใต้ดิน ที่อาจเกิดปัญหาในลักษณะเดียวกันมากกว่าทำเลอื่นๆ เพราะโครงการรถไฟฟ้าใต้ดิน การเวนคืนใต้ดินไม่สามารถมองไม่เห็นได้
ซึ่งปัจจุบันโครงการในแนวเส้นทางนี้ ครอบคลุมทำเลสำคัญๆ หลายแห่ง เช่น หัวลำโพง, ถนนพระราม 4, ถนนอโศก, ถนนรัชดาภิเษก, ถนนพระรามเก้า ไปจนถึงถนนลาดพร้าว ซึ่งน่าจะเป็นพื้นที่ที่ต้องระวัง เนื่องจากมีความเป็นไปได้ที่จะเกิดเคสเดียวกัน
แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าทุกโครงการรอบรถไฟฟ้าใต้ดินจะมีโอกาสเกิดเคสเช่นนี้ เนื่องจากที่ดินบางแปลงก่อนที่จะมีการสร้างคอนโดมิเนียม จะดำเนินการ “จดภาระจำยอม” เพื่อใช้ทาง ซึ่งต้องเป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่าย และต้องทำเป็นหนังสือ ไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ รวมถึงการเวนคืน ที่ดิน เพื่อให้เป็นทางเข้าออก มากกว่า 12 เมตร ก่อนที่ทางบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะซื้อมาลงทุนทำโครงการแล้วด้วย
ความชัดเจนเรื่องทางเข้าออก
จากข่าวเรื่องของทางเข้า-ออกที่เป็นกรณีพิพาทของแอชตัน อโศก แน่นอนว่า ต่อไปนี้สำหรับผู้ซื้อคอนโดอาจจะต้องเพิ่มข้อพิจารณาในเรื่องของความชัดเจนของทางเข้าออกโครงการเพิ่มมากขึ้น โดยทางโครงการควรที่จะสามารถยืนยันได้ว่า โครงการนี้ติดทางสาธารณะ แบบ 100% ไม่ผ่านที่ดินใครเพื่อสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อได้มากขึ้น
อ่านเอกสารทำสัญญาให้ละเอียด
โดยผู้ซื้อควรอ่านสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดให้ละเอียดก่อนลงนาม และควรเตรียมเวลาอ่านสัญญาไม่น้อยกว่า 1 ชั่วโมง (อาจให้เจ้าหน้าที่ช่วยอธิบาย) บางครั้งบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจชี้แจงเงื่อนไขหรือหมายเหตุเกี่ยวกับความเสี่ยงเอาไว้ด้วย ซึ่งถ้าหากมีความเสี่ยงควรสอบถามเรื่องความรับผิดชอบและการชดเชยต่อผู้บริโภคเมื่อผู้บริโภคเกิดการเสียประโยชน์ อีกทั้งควรเขียนกำหนดร่วมกันไว้ในสัญญาก่อนลงนาม
ขอเอกสารที่ตรวจสอบและยืนยันได้
เช่น ขอสำเนาหนังสือจดทะเบียนบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์, ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร เพื่อแนบสัญญาจะซื้อจะขาย รวมถึงขอสำเนาใบอนุญาตเปิดใช้อาคารชุด ก่อนการโอนห้องชุด หมายเหตุ-โครงการที่ต้องผ่าน EIA (รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ได้แก่ โครงการคอนโดมิเนียมมากกว่า 80 ห้อง หรือพื้นที่ใช้สอยเกิน 4000 ตารางเมตร และโครงการบ้านจัดสรรที่มีที่ดินแปลงย่อย 500 แปลงขึ้นไป หรือเนื้อที่โครงการเกิน 100 ไร่
ตรวจสอบข่าวสารเพิ่มเติม
ติดตามข่าวสารเกี่ยวกับโครงการที่สนใจที่อาจมีความเสี่ยง และเมื่อพบว่ามีข่าวในเชิงลบเกี่ยวกับโครงการ ผู้ซื้อควรนำข้อมูลไปปรึกษาผู้รู้หรือนักกฎหมาย เพื่อประเมินความเสี่ยงของตนเองเพิ่มเติมด้วย
อ้างอิงข้อมูลจาก : https://www.brandbuffet.in.th/2021/08/ashton-asoke-will-appeal-to-the-supreme-administrative-court/
https://www.bangkokbiznews.com/news/detail/952115
