ข่าวอสังหาริมทรัพย์

เปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาเพื่ออะไร? นโยบายนี้เป็นอย่างไร [อ่านสรุปที่นี่]

September 30, 2021

อย่างที่เรารู้กันดีนะครับว่า ชาวต่างชาติสามารถถือครองสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ทั้งหมด 3 ประเภท คือ

การถือกรรมสิทธิ์ด้วยวิธีการเช่าตามระยะเวลาในสัญญาเช่า
การถือครองสิทธิ์โดยสมบูรณ์สำหรับคอนโดมิเนียม และอาคารชุด
การถือครองสิทธิ์โดยสมบูรณ์ในนามของบริษัทสัญชาติไทย

แต่เดิมชาวต่างชาติซื้อที่พักอาศัยประเภทคอนโดมีเนียม หรืออาคารชุดในประเทศไทย และเป็นเจ้าของสิทธิแบบ 100% ได้เพียงอย่างเดียว รวมถึงสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในคอนโดฯ และอีก 51% เป็นสิทธิของคนไทยในการถือครองกรรมสิทธิ์ มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551)

แต่เมื่อวันที่ 18 กันยายน 2564 คณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านและที่ดิน เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจให้ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่ในประเทศไทยแบบระยะยาว พร้อมกับสามารถซื้ออสังหาฯ ได้ในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น โดยกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการจะดึงดูดให้เข้ามาเป็นผู้พำนักระยะยาว ได้แก่

1. กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง (Wealthy Global Citizen)

– ลงทุนขั้นต่ำ 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 15 ล้านบาท) ในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือ ลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) หรือ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

– มีเงินเดือนหรือเงินบำนาญขั้นต่ำปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 2.4 ล้านบาท) ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

– มีทรัพย์สินขั้นต่ำ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 30 ล้านบาท)

2. กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ (Wealthy Pensioner)

– ลงทุนขั้นต่ำ 250,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 7.5 ล้านบาท) ในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือ ลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ หรือ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

– มีเงินบำนาญขั้นต่ำ ปีละ 40,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 1.2 ล้านบาท)

– กรณีไม่มีการลงทุน ต้องมีเงินบำนาญขั้นต่ำ ปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 2.4 ล้านบาท)

3. กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (Work from Thailand Professional) มีคุณสมบัติกรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้

– กรณีที่ 1 มีรายได้ส่วนบุคคล (อาทิ เงินเดือน และรายได้จากการลงทุน) ปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 2.4 ล้านบาท) ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

– กรณีที่ 2 มีรายได้ปีละ 40,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 1.2 ล้านบาท) หากสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทขึ้นไป หรือ ครอบครองทรัพย์สินทางปัญญา หรือ ทำธุรกิจสตาร์ทอัพที่ได้รับเงินทุน Series A และมีประสบการณ์การทำงาน 5 ปี

4. กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (Highly Skilled Professional) มีคุณสมบัติกรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้

– กรณีที่ 2 มีรายได้ปีละ 40,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 1.2 ล้านบาท) หากสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทขึ้นไป และมีประสบการณ์การทำงานอย่างน้อย 5 ปี ในอุตสาหกรรมเป้าหมาย (เป็นอุตสาหกรรมที่สอดคล้องกับยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี เช่น ยานยนต์สมัยใหม่ อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ ท่องเที่ยวระดับคุณภาพ การเกษตรและเทคโนโลยีชีวภาพ หุ่นยนต์ การบิน การแพทย์ครบวงจร เศรษฐกิจหมุนเวียน ฯลฯ)

โดยการเปิดให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในครั้งนี้ รัฐบาลมีเป้าหมายคือ เพิ่มจำนวนชาวต่างชาติที่อยู่อาศัยในประเทศไทยให้เพิ่มเป็น 1 ล้านคน เพิ่มปริมาณใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจมูลค่า 1 ล้านล้านบาท และประเมินว่าจะเก็บภาษีได้เพิ่มมากขึ้นถึง 2.7 แสนล้านบาท นอกจากนั้น จะทำให้ประเทศไทย มีบุคลากรเก่งๆ จากต่างประเทศ มาอยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้น ซึ่งการจะทำเช่นนี้ได้ก็ต้องทำการแก้กฎหมายการถือของกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางส่วน เช่น

แก้ไขอัตราการถือกรรมสิทธิ์ โดยจะขยายเพดานให้ชาวต่างชาติเข้าถือครองได้มากขึ้น อาจถึง 70-80% โดยเพิ่มเงื่อนไขสำหรับต่างชาติที่ถือครองเกิน 49% ไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมนิติบุคคลอาคารชุด
กำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านเดี่ยวสำหรับอยู่อาศัยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรราคาประมาณ 10-15 ล้านบาทขึ้นไป โดยซื้อได้ไม่เกิน 49% ของโครงการ
ระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติตามกฎหมายเดิม อนุญาตให้ชาวต่างชาติเช่าอสังหาริมทรัพย์ นานสูงสุดไม่เกิน 30 ปี (มาตรา 540 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ขณะร่างแก้ไขกฎหมายใหม่ ได้ขยายให้ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 50 ปี + 40 ปี

สำหรับสิทธิประโยชน์จากการแก้ไขกฎระเบียบของไทยที่ชาวต่างชาติทั้ง 4 กลุ่มเป้าหมายจะได้รับจากมาตรการนี้ ประกอบด้วย

สิทธิประโยชน์ วีซ่าผู้พำนักระยะยาวใหม่ อายุ 10 ปี รวมถึงผู้ติดตาม หรือคู่สมรสและบุตร
ยกเว้นไม่ต้องไปรายงานตัวต่อเจ้าหน้าที่ทุก 90 วัน
ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับรายได้จากต่างประเทศ
สามารถถือครองห้องชุดและบ้านจัดสรรในโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ที่กำหนด

แต่อย่างไรก็ตามการขยายสิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยให้แก่คนต่างชาติก็ควรจะต้องพิจารณาในจุดที่มีความเหมาะสม เนื่องจากในปัจจุบันคนไทยยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองอยู่มาก ควรมีการกำหนดระดับการซื้อขายในระดับราคาที่มีกระทบน้อยมากต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย และทำการกำหนดให้มีการขยายสิทธิ์ในการครอบครองที่อยู่อาศัยให้แก่คนต่างชาติในบางพื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ส่งเสริมการลงทุนด้านอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ศูนย์กลางธุรกิจและพาณิชยกรรม เช่น กรุงเทพฯ EEC เป็นต้น อย่างชัดเจนในหลักเกณฑ์และเงื่อนไข และเพื่อเป็นการป้องกันการกว้านซื้อคอนโดมิเนียมทั้งตึกเอาไว้ แล้วปล่อยให้คนไทยเช่าเพื่อทำกำไรในอนาคตด้วย

ที่มา: กรมที่ดินหนุนขยายเพดานต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย