มาตรการการกำกับสินเชื่อที่ดูเหมือนจะเป็นฝันร้ายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เมื่อต้นปี 2562 ที่ผ่านมา ทำให้หลายคนได้คุ้นหูกับคำว่า LTV กันมากขึ้น สำหรับใครที่ยังไม่มีประสบการณ์เรื่องการซื้อที่อยู่อาศัยมากนัก อาจจะยังสงสัยอยู่ว่า LTV คืออะไร แล้วมีความสำคัญอย่างไรต่อการซื้อบ้าน ทำไมผู้ประกอบการต่างเบือนหน้าหนีเมื่อได้ยินคำนี้ และเกี่ยวข้องกับการกับการสินเชื่ออย่างไร จริงๆ แล้ว LTV คืออะไร เป็นอุปสรรคต่อการซื้อบ้านหรือไม่
LTV คืออะไร สำคัญแค่ไหนกับการซื้อที่อยู่อาศัย
มาตรการ LTV หรือ Loan to Value คือ มาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยใช้เพื่อการกำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ หรือเป็นการกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ผู้กู้ซื้อบ้านจะต้องจ่าย โดยจะพิจารณาจากราคาบ้านและจำนวนสัญญาที่กู้เป็นหลัก ดังนั้นคำถามที่ว่า LTV คืออะไร เกี่ยวข้องกับการกับการสินเชื่ออย่างไร คงต้องบอกว่าเกี่ยวข้องโดยตรง เนื่องจากมาตรการ Loan to Value คือ การยกระดับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านให้อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสม เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยได้พิจารณาแล้วว่า ประชากรไทยนั้นมีหนี้เกินตัว รวมถึงมีการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกินควร ซึ่ง LTV คืออะไร ที่ออกมาเพื่อยับยั้งสถานการณ์นี้
หากจะขยายความชัดเจนของคำว่า LTV คืออะไร ก็สามารถอธิบายได้ว่า LTV ย่อมาจาก Loan to Value คือ อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ยกตัวอย่างเช่น หากบ้านมีราคาซื้อขาย 2 ล้านบาท และธนาคารมีการออกมาตรการกำหนดให้ LTV – 90% ซึ่งหมายความว่าผู้กู้จะสามารถกู้เงินซื้อได้เพียง 90% ของราคาบ้าน ซึ่งก็คือ 1.8 ล้านบาท ทำให้ต้องวงเงินดาวน์บ้านในส่วนที่เหลือ 10% หรือ 2 แสนบาทนั่นเอง
แต่หลายคนอาจยังสงสัยว่ามาตรการเท่านี้ส่งผลกระทบอย่างไร มาตรการที่ประกาศปี 2562 ของ LTV คืออะไร ก็ต้องอธิบายเพิ่มเติมว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้มีการกำหนด LTV หรือเงินดาวน์ขั้นต่ำเพื่อเป็นการรองรับความเสี่ยงสำหรับผู้กู้ที่กู้ซื้อบ้านในระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป และผู้กู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สอง ซึ่งเป็นการออกมาตรมาเพื่อกำชับให้ธนาคารพาณิชย์มีการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่เข้มข้นมากขึ้น รวมไปถึงการป้องกันการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์เกินควร ดังนั้นผู้ที่จะได้รับผลกระทบโดยตรงในกลุ่มผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากมาตรการนี้ จึงเป็นกลุ่มนักลงทุน ไม่ใช่กลุ่มเรียลดีมานด์ที่เพิ่งกู้ซื้อบ้านหลังแรก และระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
ธนาคารแห่งประเทศไทยยืนยัน LTV ไม่เป็นอุปสรรคต่อการซื้อบ้าน
นางนวอร เกชสุวรรณ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย ชี้แจงว่าหลังจากธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการกำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือ มาตรการ LTV ก็ได้มีการติดตามและประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง โดยที่ผ่านมาได้ปรับการผ่อนปรณมาตรการ LTV ไปแล้ว 2 ครั้ง ได้แก่ การผ่อนปรณเกณ์สำหรับผู้กู้ร่วม และการซื้อบ้านหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้เท่ากับราคาบ้าน และยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% เพื่อให้เป็นค่าตกแต่งซ่อมแซม ซึ่งสอดคล้องกับหลักการหลักของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ส่งเสริมให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
โดยหลังจากได้มีการปรับมาตรการและการผ่อนปรน พบว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 ยังขยายตัวอยู่ 4.4% ซึ่งยังสูงกว่าไตรมาสก่อนหน้า และส่วนใหญ่เป็นการซื้อบ้านหลังแรก สะท้อนว่ามาตรการการกำกับสินเชื่อหรือ LTV ไม่ได้เป็นอุปสรรคต่อการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อบ้านหลังแรก นอกจากนั้นสถาบันทางการเงินยังได้มีการปล่อยสินเชื่อใหม่เพิ่มเติม ในกรณีที่ผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระที่ดี
นอกจากนั้นมาตรการ LTV ยังช่วยรองรับผลกระทบจากสถานการณ์โควิดที่กระทบโดยตรงต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยสามารถลดความต้องการของกลุ่มที่ไม่ใช่เรียลดีมานด์ และชะลออุปทานที่อยู่อาศัยส่วนเกินไม่ให้เพิ่มเข้ามาในตลาด
โดยที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเก็งกำไรเกินควรจากกลุ่มที่ไม่ใช่เรียลดีมานด์ ประกอบกับภาวะหนี้ครัวเรือนในประเทศที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยต้องออกมาตรการ LTV มาเพื่อชะลอความเสี่ยงของการเกิดหนี้เสียในกลุ่มประชากร พร้อมทั้งยังออกมาเพื่อลดภาวะอุปทานล้นตลาดในภาคอสังหาริมทรัพย์ และยังสนับสนุนกลุ่มเรียลดีมานด์ให้เข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ต่อไป
ที่มา:
https://www.bangkokbiznews.com/news/detail/897212
https://www.bot.or.th/Thai/ConsumerInfo/Topics/Pages/LTV.aspx
