ถ้าหากเราได้เคยดูการแสดงมายากลตามที่ต่างๆ กันมาบ้าง ก็คงจะพอนึกภาพออกว่า มันน่าตื่นเต้นขนาดไหน น่าประหลาดใจเพียงใด แน่นอนว่าทั้งหมดนั้น มีเทคนิค มีรูปแบบ และมีการฝึกฝนเพื่อ ‘ลวงตา’ การรับรู้ของผู้ชมในจังหวะที่ดูราวกับจะเป็นจุดบอด ให้ผลลัพธ์ที่เกินจะคาดหมายภายใต้สถานการณ์ที่ไม่น่าจะเป็นไปได้ที่สุดให้เกิดขึ้น
กลับมาที่แวดวงอสังหาฯ ที่หลายครั้ง ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ดูเหมือนจะน้อยค่า ไม่น่าเกิดประโยชน์ใดๆ ก็กลับกลายเป็นทำเลทองที่มูลค่าของมันพุ่งทะยานไปสู่จุดสูงที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ไม่ว่าจะด้วยการมาถึงของสาธารณูปโภค จนถึงระบบโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งช่องว่าง ‘ระหว่างทาง’ เหล่านี้เอง ที่เป็นจังหวะลวงตาสำคัญของเหล่าพ่อมดอสังหาฯ กับการ ‘Flipping’ ที่กำลังเป็นกระแสที่เริ่มมาแรงในปัจจุบัน
//เปลี่ยนผ้าขี้ริ้วเป็น ‘ทอง’
อะไรคือการ Flip? อธิบายกันอย่างสั้นๆ การ Flip คือกระบวนการและขั้นตอนคัดเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดมากๆ เพื่อนำมาปรับปรุง ซ่อมแซม และปล่อยออกไปโดยใช้เวลาถือครองให้น้อยที่สุด เพื่อเพิ่มผลกำไรให้มากที่สุด โดยอาศัยจังหวะเวลา วาทศิลป์ และการเจรจาซื้อขายในช่วงขาขึ้นหรือความต้องการทางด้านอสังหาฯ กำลังพุ่งสู่จุดสูงสุด และใช้เงินของผู้ลงทุนให้น้อยที่สุด (จากข้อดีของสินเชื่อเงินกู้อสังหาฯ ที่มีดอกเบี้ยค่อนข้างต่ำและระยะเวลาผ่อนชำระที่ยาวนาน)
Credits: alphahomeflipping.com
แน่นอนว่าการ Flip ดังที่กล่าวไปนั้น เป็นเพียงตัวอย่างง่ายๆ นั่นเพราะถ้าแจกแจงลงลึกถึงรายละเอียดแล้วนั้น มันมีกระบวนการ ขั้นตอน และกลวิธีที่หลากหลายกว่านั้นมาก ไม่ว่าจะเป็นการซื้อมาปรับปรุงแล้วปล่อยทอดตลาด, การซื้อมาแล้วรีบปล่อยออกไปในทันที, การซื้อแบบเหมาเข่งแล้วแบ่งขายเพื่อเพิ่มมูลค่า ไปจนถึงการรวมตัวเป็นกองทุนอสังหาฯ และอีกมากที่มีการดัดแปลง พลิกแพลง และประยุกต์ให้เข้ากับสไตล์ของผู้ลงทุนแต่ละคน
//Flipping เหมาะกับใคร?
แม้จะไม่ได้มีข้อจำกัดว่ากลยุทธ์การ Flipping นั้นเหมาะสมกับใคร แต่นักวิเคราะห์อสังหาฯ ผู้เชี่ยวชาญ, ตัวแทนซื้อขายบ้านและที่ดิน ไปจนถึงช่างตกแต่งซ่อมแซมภายใน ก็ดูมีภาษีรวมถึงมีความเข้าใจหลักการ Flip ได้เป็นอย่างดี (จากการที่พวกเขาเหล่านั้นต้องคลุกคลีกับแวดวงเหล่านี้มานาน) แน่นอนว่าคนธรรมดาทั่วไปก็สามารถศึกษาแนวทางการ Flip อสังหาฯ ได้ แต่ต้องใช้เวลาในการเรียนรู้ และรวบรวมข้อมูลก่อนการลงสู่สนามอย่างจริงจัง
Credits: dealmakersblog.com
//ข้อควรระวังในการ Flipping
ซื้อให้ต่ำ ถือให้น้อย ขายให้ไว คือข้อเตือนใจประกาศิตของเหล่า Flipper ที่บอกต่อๆ กันมา แต่มันยังคงมีรายละเอียดปลีกย่อยอื่นๆ อีกมาก เช่น ต้องซื้ออสังหาฯ ในราคาที่คำนวณค่าเสื่อมและค่าเสียเวลา การที่ต้องหาผู้ซื้อต่อให้เร็วที่สุด (หรือในกรณีที่ผิดพลาด ไม่สามารถหาได้ ก็ต้องเปลี่ยนเป็นธุรกิจปล่อยเช่าหรือขายสิทธิ์เช่าซื้อแบบ Lease Option) ไปจนถึงความรู้เรื่องการตกแต่ง ซ่อมแซม และปรับปรุงให้เหมาะสมกับตลาดของที่ตั้งอสังหาฯ ณ จุดนั้นๆ เพื่อเพิ่มมูลค่า และโอกาสที่สินทรัพย์จะสามารถขายทอดตลาดได้ในเวลาอันสั้น
Credits: mypropertyprojects.com
เหล่านี้ คือแนวทางอย่างคร่าวๆ ของการ Flip อสังหาริมทรัพย์ ที่มีการใช้งานกันอย่างแพร่หลาย อย่างไรก็ตาม วิกฤติการณ์ Subprime ที่เกิดขึ้น ณ ประเทศสหรัฐอเมริกาเมื่อหลายปีก่อน จนนำไปสู่การล่มสลายของสถาบันการเงินจนทางภาครัฐต้องเข้ามาประคองไว้ ก็มีส่วนที่เกิดขึ้นจากกระบวนการ Flip ที่ถูกนำไปใช้ในทางที่ผิด ที่เราจะขยายความกันในตอนต่อไป
