ให้เช่าวิลล่า ให้เช่าวิลล่ามือสอง ในประเทศไทย

ตลาดวิลล่าให้เช่าในไทย ปี 2567-2568

ประเทศไทยกำลังเห็นความคึกคักใน ตลาดวิลล่าให้เช่า ทั้งจากมุมมองของผู้เช่าระยะสั้น-ระยะยาวและนักลงทุนที่สนใจปล่อยเช่าบ้านพักตากอากาศหรือพูลวิลล่า บทความนี้จะวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับราคาเฉลี่ยของวิลล่าให้เช่าในทำเลหลักและทำเลรอง อัตราผลตอบแทนการลงทุน (Rental Yield) ปัจจัยการเลือกทำเล Buyer Persona ของทั้งผู้เช่าและผู้ลงทุน ตลอดจนแนวโน้มสำคัญในอีก 5 ปีข้างหน้า เนื้อหานี้จัดทำขึ้นเพื่อผู้อ่านชาวไทยที่กำลังมองหาวิลล่าเช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือพักผ่อน และนักลงทุนไทยที่สนใจทำธุรกิจปล่อยเช่าวิลล่าโดยเฉพาะ

ราคาเฉลี่ยวิลล่าให้เช่าในทำเลหลักและทำเลรอง (ปี 2567-2568)

ตลาดวิลล่าให้เช่าในประเทศไทยมี ระดับราคาเฉลี่ยแตกต่างกันอย่างมากตามทำเล โดยทั่วไป ทำเลหลัก (เมืองท่องเที่ยวหรือเมืองใหญ่ที่ได้รับความนิยมสูง) จะมีค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่าทำเลอื่น ในขณะที่ ทำเลรอง (พื้นที่ท่องเที่ยวรองหรือจังหวัดที่ความต้องการเช่ายังไม่สูงมาก) จะมีราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่า ตารางด้านล่างแสดงการเปรียบเทียบค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนและประมาณการผลตอบแทนการปล่อยเช่า (ต่อปี) ของวิลล่าในทำเลหลักที่สำคัญ เทียบกับภาพรวมในทำเลรองบางแห่ง:

หมายเหตุ: ตัวเลขข้างต้นเป็นค่าเฉลี่ยโดยประมาณในปี 2567-2568 วิลล่าบางหลังที่หรูหรามากหรืออยู่ติดทะเลอาจมีค่าเช่าสูงกว่าช่วงที่ระบุ และผลตอบแทนการเช่าจริงอาจแตกต่างตามการบริหารจัดการและอัตราการเข้าพัก

ภาพรวมราคาเช่าวิลล่าทำเลหลัก

ทำเลหลัก เช่น กรุงเทพฯ, ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และเชียงใหม่ เป็นพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าวิลล่าสูง ด้วยเหตุนี้ราคาค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนในพื้นที่เหล่านี้จึงสูงกว่าค่าเฉลี่ยประเทศอย่างชัดเจน:

• กรุงเทพมหานคร: แม้กรุงเทพฯ จะไม่ใช่เมืองตากอากาศชายทะเล แต่ก็มีตลาดบ้านเดี่ยวและพูลวิลล่าหรูสำหรับชาวต่างชาติและผู้บริหารคนไทย ค่าเช่าพูลวิลล่าขนาด 3-4 ห้องนอนในย่านใจกลางเมืองอย่างสุขุมวิท, ทองหล่อ, เอกมัย หรือย่านใกล้โรงเรียนนานาชาติ (เช่น นิโชดาธานี เขตปากเกร็ด) อยู่ที่ประมาณ 150,000-300,000 บาทต่อเดือน สำหรับบ้านระดับลักชัวรี่พร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวและพื้นที่กว้างขวาง ในขณะที่วิลล่าหรือบ้านเดี่ยวขนาดกลางในย่านชานเมือง (เช่น รามอินทรา, พระราม 9-กรุงเทพกรีฑา, บางนา) อาจมีค่าเช่า ประมาณ 50,000-100,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถูกกว่าใจกลางเมืองมาก ทั้งนี้ ราคาจะขึ้นอยู่กับทำเล ความใหม่ของบ้าน และสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ หากบ้านอยู่ในโครงการหรูมีระบบรักษาความปลอดภัยและคลับเฮาส์ครบครัน ค่าเช่าก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย
• ภูเก็ต: จังหวัดภูเก็ตถือเป็น ทำเลวิลล่าตากอากาศอันดับต้นๆ ของประเทศ ราคาค่าเช่าวิลล่าในภูเก็ตโดยเฉพาะฝั่งตะวันตกที่ติดทะเลจะสูงมาก วิลล่าระดับหรู 3-5 ห้องนอนพร้อมสระว่ายน้ำบนทำเลยอดนิยมอย่างบางเทา, เชิงทะเล, สุรินทร์ หรือกมลา สามารถปล่อยเช่าได้ราว 150,000-250,000 บาทต่อเดือน (บางหลังระดับซูเปอร์ลักชัวรี่หรือวิลล่าติดชายหาดอาจสูงถึง 300,000-400,000 บาท/เดือนในช่วงไฮซีซั่น) สำหรับวิลล่าขนาดกลาง 2-3 ห้องนอนที่ไม่ได้ติดทะเลโดยตรง เช่น ในย่านราไวย์, ป่าตองฝั่งภูเขา หรือในโครงการที่อยู่ห่างชายหาดเล็กน้อย ค่าเช่าจะอยู่ประมาณ 40,000-80,000 บาทต่อเดือน (สัญญาระยะยาว) ขึ้นอยู่กับความใหม่ของบ้านและวิวทิวทัศน์ที่มีให้ ผู้เช่าส่วนใหญ่ยอมจ่ายสูงเพื่อวิวทะเลและความเป็นส่วนตัว ดังนั้นทำเลบนเนินเขามองเห็นทะเลหรือเดินถึงชายหาดได้จะตั้งราคาเช่าได้สูงกว่าทำเลอื่นในภูเก็ตอย่างชัดเจน
• พัทยา: เมืองพัทยาและพื้นที่ใกล้เคียง (เช่น หาดจอมเทียน, นาจอมเทียน, พัทยาใต้) มีตลาดพูลวิลล่าสำหรับเช่าทั้งกลุ่มนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติพำนักระยะยาว ราคาค่าเช่ามีความหลากหลาย ตั้งแต่วิลล่าขนาดเล็ก 1-2 ห้องนอนในทำเลชานเมืองหรือห่างชายหาด ที่อาจมีราคาเริ่มต้นเพียง ประมาณ 20,000-30,000 บาทต่อเดือน ไปจนถึง พูลวิลล่าหรูขนาด 4-5 ห้องนอนติดชายหาดหรืออยู่ในทำเลใจกลางพัทยา ที่สามารถปล่อยเช่าเดือนละ 100,000-150,000 บาทขึ้นไป เลยทีเดียว วิลล่าขนาดกลาง 3-4 ห้องนอนที่ไม่ได้ติดทะเลโดยตรง (เช่น ในหมู่บ้านจัดสรรโซนพรอมป์Naklua หรือเขาตาโล) มักปล่อยเช่าอยู่ที่ 40,000-80,000 บาทต่อเดือน สำหรับสัญญาระยะยาว หากเป็นการเช่าระยะสั้นแบบรายวัน/รายสัปดาห์ในพัทยา ราคาต่อคืนจะสูงกว่านี้มาก (โดยเฉพาะในช่วงสุดสัปดาห์หรือวันหยุดยาว) ซึ่งเจ้าของบางรายเลือกปล่อยเช่ารายวันผ่านแพลตฟอร์มอย่าง Airbnb เพื่อเพิ่มรายได้
• เกาะสมุย: สมุยเป็นตลาดวิลล่าตากอากาศอีกแห่งที่ได้รับความนิยมจากทั้งนักท่องเที่ยวต่างชาติและคนไทยที่ต้องการพักผ่อนบนเกาะ วิลล่าหรูบนสมุยที่มีวิวทะเลหรืออยู่ติดชายหาด เช่น ย่านเฉวง, บ่อผุด, เชิงมน หรือบางรัก มักมีค่าเช่ารายเดือนประมาณ 100,000-200,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดและความหรูหรา (หลายหลังที่อยู่โครงการวิลล่าระดับไฮเอนด์สามารถแตะ 250,000-300,000 บาท/เดือนในฤดูท่องเที่ยว) สำหรับวิลล่าขนาดเล็ก 2-3 ห้องนอนที่อยู่ลึกเข้ามาจากชายหาดหรือตั้งอยู่บนทำเลที่ไม่ใช่วิวทะเล ค่าเช่าจะลดหลั่นลงมาอยู่ที่ราว 30,000-70,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่าในสมุยจำนวนมากเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาพักเป็นเดือนๆ (เช่น มาพักผ่อนระยะยาวหรือทำงานแบบ Workation) จึงมองหาบ้านเช่าที่สะดวกสบายมากกว่าการพักโรงแรม
• หัวหิน: สำหรับหัวหินซึ่งเป็นเมืองตากอากาศยอดนิยมใกล้กรุงเทพฯ ตลาดวิลล่าให้เช่าส่วนใหญ่รองรับทั้ง กลุ่มครอบครัวคนไทย ที่มาพักผ่อนระยะสั้นช่วงสุดสัปดาห์ และ ชาวต่างชาติสูงอายุ/เกษียณ ที่พำนักระยะยาว ค่าเช่าวิลล่าในหัวหินถือว่าไม่สูงจนเกินไปเมื่อเทียบกับเมืองท่องเที่ยวชายทะเลอื่น ณ ปี 2568 ค่าเช่าเฉลี่ยของวิลล่ามาตรฐานขนาด 2-3 ห้องนอนพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบในหัวหินจะอยู่ราว 40,000-50,000 บาทต่อเดือน เท่านั้น ซึ่งระดับราคานี้ให้คุณภาพชีวิตที่ดี (มีบ้านทั้งหลังพร้อมสระว่ายน้ำเล็กๆ และพื้นที่สวน) ในงบประมาณที่ค่อนข้างคุ้มค่าเมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ หรือภูเก็ต ถ้าทำเลอยู่ใกล้ชายหาดเขาตะเกียบหรือใจกลางเมืองหัวหิน ราคาจะอยู่โซนบนของช่วงดังกล่าว ในขณะที่บ้านเช่าโซนหัวหินเขาเต่า ปราณบุรี หรือพื้นที่รอบนอกเมืองอาจหาได้ในช่วง 20,000-30,000 บาท/เดือน สำหรับบ้านขนาด 2-3 ห้องนอนเช่นกัน
• เชียงใหม่: เชียงใหม่มีตลาดบ้านเช่าสำหรับกลุ่มชาวต่างชาติทำงานระยะยาว (เช่น ดิจิทัลโนแมด ครู ต่างชาติ) และชาวไทยที่ย้ายมาอยู่ต่างจังหวัด เนื่องจากค่าครองชีพถูกและบรรยากาศดี พูลวิลล่าในเชียงใหม่ ส่วนมากตั้งอยู่ในย่านชานเมืองหรืออำเภอรอบนอกที่มีพื้นที่กว้างขวาง (เช่น อำเภอหางดง, แม่ริม, สันทราย) มากกว่าจะอยู่ในตัวเมือง ค่าเช่าวิลล่าขนาด 3-4 ห้องนอนพร้อมสระว่ายน้ำในโซนหมู่บ้านหรูหรือใกล้โรงเรียนนานาชาติจะอยู่ประมาณ 30,000-50,000 บาทต่อเดือน เท่านั้น ซึ่งถือว่าคุ้มค่ามากเมื่อเทียบกับขนาดบ้านและที่ดินที่ได้รับ (บ้านในเชียงใหม่ราคาเช่าถูกกว่ากรุงเทพฯ หลายเท่าในขนาดที่เท่ากัน) ในขณะที่บ้านหลังเล็กกว่าหรือบ้านที่ไม่มีสระว่ายน้ำ ในตัวเมืองหรือรอบนอกบางแห่งสามารถหาเช่าได้ในช่วง 15,000-30,000 บาทต่อเดือน อย่างไรก็ตาม บ้านพูลวิลล่าหรูขนาดใหญ่พิเศษในเชียงใหม่ก็มีเช่นกัน โดยบางหลังในย่านแม่ริมที่วิวภูเขาสวยหรือบ้านสไตล์รีสอร์ทสามารถตั้งราคาเช่า 80,000-100,000 บาทต่อเดือนได้ แต่กลุ่มผู้เช่าระดับนี้จะเฉพาะเจาะจง (เช่น ผู้บริหารบริษัทหรือกลุ่มกองถ่ายภาพยนตร์มาเช่าชั่วคราว)

ความแตกต่างของราคาทำเลหลัก vs. ทำเลรอง

เมื่อเทียบกันระหว่าง ทำเลหลัก กับ ทำเลรอง จะเห็นว่าค่าเช่าวิลล่าเฉลี่ยต่างกันมาก ทำเลรองอาจหมายถึงจังหวัดท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงรองลงมา หรือพื้นที่ใกล้เคียงกับเมืองหลัก เช่น:

• จังหวัดชายทะเลรอง: เช่น ระยอง (บ้านเพ/เกาะเสม็ด), ตราด (เกาะช้าง), กระบี่, พังงา (เขาหลัก) เป็นต้น ทำเลเหล่านี้มีวิลล่าและบ้านพักตากอากาศปล่อยเช่าแต่จำนวนยังไม่มากเท่าภูเก็ตหรือพัทยา ค่าเช่าจึงอยู่ในระดับต่ำกว่า เช่น วิลล่าตากอากาศใกล้ชายหาดในระยองหรือกระบี่อาจปล่อยเช่าเฉลี่ยเพียง 20,000-30,000 บาท/เดือน สำหรับบ้าน 2-3 ห้องนอน เนื่องจากกลุ่มผู้เช่าอาจเป็นนักท่องเที่ยวช่วงไฮซีซั่นเท่านั้นและไม่ค่อยมีชาวต่างชาติพำนักยาวเหมือนหัวเมืองใหญ่
• เมืองท่องเที่ยวภูเขาหรือชนบท: เช่น เขาใหญ่ (นครราชสีมา), ปาย (แม่ฮ่องสอน), เขาค้อ (เพชรบูรณ์) ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติ วิลล่าให้เช่าในทำเลเหล่านี้มักเป็นบ้านพักตากอากาศสำหรับนักท่องเที่ยวเป็นหลัก ค่าเช่ารายเดือนจะไม่สูงมาก (เพราะส่วนใหญ่ปล่อยแบบรายวันมากกว่า) หากมีปล่อยเช่าระยะยาวอาจอยู่ราว 15,000-25,000 บาท/เดือน เท่านั้น ยกเว้นบ้านหลังใหญ่พิเศษหรือรีสอร์ทที่ปล่อยเช่าทั้งหลัง
• หัวเมืองรองอื่นๆ: จังหวัดใหญ่นอกเหนือจากที่กล่าวมา (เช่น ขอนแก่น, นครราชสีมาในเขตเมือง, สงขลา/หาดใหญ่ เป็นต้น) ตลาดเช่าบ้านพูลวิลล่ายังไม่เป็นที่นิยมมาก ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเดี่ยวธรรมดา ค่าเช่าบ้านเดี่ยว 2-3 ห้องนอนในหัวเมืองเหล่านี้อยู่ที่หลักหมื่นบาทต้นๆ ต่อเดือน (เช่น 10,000-20,000 บาท) และแทบไม่มีพูลวิลล่าหรูให้เช่ามากนัก ดังนั้นผลตอบแทนและโอกาสการเติบโตของค่าเช่าในทำเลรองอาจไม่ดึงดูดนักลงทุนเท่ากับทำเลหลัก

สรุปคือ ทำเลหลักมีระดับราคาเฉลี่ยสูง เนื่องจากอุปสงค์จากทั้งผู้เช่าชาวไทยและต่างชาติสูง และทรัพย์สินมีมูลค่าสูง ขณะที่ทำเลรอง ราคาเอื้อมถึงง่ายกว่า แต่ก็อาจมาพร้อมความเสี่ยงที่ความต้องการเช่าไม่สม่ำเสมอ เจ้าของทรัพย์อาจต้องรับค่าเช่าที่ต่ำกว่าเพื่อดึงดูดผู้เช่าในพื้นที่เหล่านี้

ผลตอบแทนการปล่อยเช่าวิลล่า (Rental Yield)

ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า หรือ Rental Yield คือสัดส่วนของรายได้ค่าเช่าต่อราคาทรัพย์สิน โดยคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปี สำหรับธุรกิจวิลล่าให้เช่านั้น ผลตอบแทนจะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ได้แก่ ราคาซื้อวิลล่า, ระดับค่าเช่า, อัตราการเข้าพัก, ตลอดจน ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ เช่น ค่าการตลาด ค่าบำรุงรักษา และค่าดูแลลูกค้า วิลล่าแต่ละหลังและแต่ละทำเลอาจให้ผลตอบแทนที่แตกต่างกัน ดังนี้คือภาพรวมผลตอบแทนเฉลี่ยตามทำเลหลัก:

• กรุงเทพฯ: ผลตอบแทนการเช่าของวิลล่าในกรุงเทพฯมักอยู่ในระดับประมาณ 4-5% ต่อปี ซึ่งถือว่าต่ำกว่าพื้นที่ท่องเที่ยว เนื่องจากราคาบ้านในกรุงเทพฯ ค่อนข้างสูง แต่ค่าเช่าไม่ได้สูงตามในสัดส่วนเดียวกัน ข้อดีคืออัตราการเข้าพักค่อนข้างสม่ำเสมอและมีความเสี่ยงน้อยกว่า (ผู้เช่ามักเป็นกลุ่มผู้บริหารบริษัทหรือครอบครัวชาวต่างชาติที่มาประจำการระยะยาว ทำสัญญาเช่า 1-2 ปีขึ้นไป) นักลงทุนที่ซื้อบ้านในกรุงเทพฯ เพื่อปล่อยเช่าจึงมักเน้นที่ความมั่นคงระยะยาวของรายได้ มากกว่าจะหวังผลตอบแทนสูงลิ่ว
• ภูเก็ต: ภูเก็ตขึ้นชื่อว่ามีศักยภาพให้ผลตอบแทนจากการเช่าระยะสั้นที่สูง โดยใน ช่วงไฮซีซั่น (ต.ค.-เม.ย.) หากปล่อยเช่ารายวันให้กลุ่มนักท่องเที่ยว ผลตอบแทนรวมอาจคิดเป็นอัตราถึง 7-8% ต่อปี หรือสูงกว่าได้สำหรับทำเลยอดนิยม (บางกรณีที่บริหารแบบเชิงรุก เจ้าของสามารถทำรายได้ค่าเช่าสูงจนคิดเป็น yield ถึงสองหลักได้ในปีที่ท่องเที่ยวบูม) อย่างไรก็ตาม ความท้าทายคือ ความไม่แน่นอนของอัตราเข้าพักนอกฤดูท่องเที่ยว ในช่วงโลว์ซีซั่นบ้านอาจว่างหรือค่าเช่าต่อคืนต้องลดลงมาก ส่งผลให้ผลตอบแทนเฉลี่ยทั้งปีอาจลดหลั่นลงมาจากตัวเลขสูงสุดที่คำนวณไว้ นักลงทุนที่เน้นภูเก็ตจึงต้องเตรียมแผนรับมือฤดูฝน เช่น ปล่อยเช่าระยะยาวราคาย่อมเยาให้คนทำงานที่อยู่ยาวในช่วงนอกฤดู เพื่อรักษาระดับรายได้ทั้งปี
• พัทยา: พัทยามีผลตอบแทนค่าเช่าอยู่ในระดับ ประมาณ 5-7% ต่อปี ซึ่งค่อนข้างน่าสนใจ พัทยามีกลุ่มผู้เช่าหลากหลายทั้งรายวัน (นักท่องเที่ยวใกล้กรุง), รายเดือน (เช่น ชาวต่างชาติมาทำงานโครงการระยะสั้นหรือกลุ่ม expat ที่ไม่ชอบอยู่กรุงเทพฯ) และรายปี (เช่น ผู้เกษียณต่างชาติเลือกพัทยาเพราะค่าครองชีพถูกกว่าภูเก็ต) หากวิลล่าตั้งอยู่ในทำเลดีใกล้ทะเลหรือแหล่งบันเทิง เจ้าของสามารถผสมผสานการปล่อยเช่าระยะสั้นในช่วงที่ดีมานด์สูงและรับผู้เช่าระยะยาวช่วงโลว์ซีซั่นเพื่อให้บ้านไม่ว่าง ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีของพัทยาจึงอยู่ในเกณฑ์ดีและความผันผวนด้านฤดูกาลไม่รุนแรงเท่าภูเก็ต
• เกาะสมุย: ผลตอบแทนการเช่าบนสมุยใกล้เคียงกับภูเก็ตที่ประมาณ 5-8% ต่อปี ทั้งนี้สมุยเป็นตลาดที่มีวิลล่าให้เช่าแบบรีสอร์ทจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นวิลล่าที่เจ้าของอยู่เองบางเวลาแล้วปล่อยเช่าเมื่อไม่ได้ใช้ หรือวิลล่าในโครงการที่บริษัทผู้พัฒนามีบริการบริหารการเช่าให้ นักลงทุนที่ซื้อวิลล่าในสมุยมักเข้าร่วมโปรแกรมเช่ากับบริษัทบริหาร (คล้ายคอนโดเทล) ซึ่งหลายแห่งการันตีผลตอบแทนช่วง 5-7% ต่อปีในช่วง 2-3 ปีแรกเพื่อจูงใจ การที่มีผู้จัดการมืออาชีพช่วยปล่อยเช่าให้ ทำให้อัตราการเข้าพักสม่ำเสมอขึ้นและลดภาระเจ้าของ ผลตอบแทนของสมุยจึงอยู่ในระดับสูงพอควร แต่ทั้งนี้ก็ยังขึ้นอยู่กับจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในแต่ละปีด้วย
• หัวหิน: หัวหินให้ผลตอบแทนการเช่าอยู่ในเกณฑ์ ประมาณ 4-6% ต่อปี ถือว่าอยู่ระดับปานกลาง ค่อนข้างสอดคล้องกับกรุงเทพฯ สาเหตุที่ไม่ได้สูงมากเพราะผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นคนไทยที่มาเช่าพักผ่อนช่วงสั้นๆ และชาวต่างชาติสูงวัยที่เน้นเช่าระยะยาวในราคาสมเหตุสมผล ค่าเช่าจึงไม่สูงนักเมื่อเทียบกับราคาบ้าน อย่างไรก็ดี ความได้เปรียบของหัวหินคือ มีความต้องการเช่าต่อเนื่องตลอดปีพอสมควร ทั้งจากตลาดไทยและต่างชาติ (ในช่วงที่ไม่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติ คนไทยก็ยังขับรถไปเที่ยวหัวหินอยู่เรื่อยๆ) ผลตอบแทนจึงสม่ำเสมอ แม้จะไม่หวือหวาเท่าภูเก็ตหรือสมุย
• เชียงใหม่: บ้านเช่าในเชียงใหม่โดยทั่วไปให้ผลตอบแทน ประมาณ 4-7% ต่อปี ถ้าซื้อบ้านราคาไม่แพงนักแล้วปล่อยเช่าในอัตราตลาดที่มีคนต้องการ (เช่น บ้านใกล้แหล่งงานหรือโรงเรียนนานาชาติ) อัตราผลตอบแทนอาจอยู่ราว 5% ขึ้นไป จุดเด่นคือผู้เช่าในเชียงใหม่มักทำสัญญาเช่าระยะยาว 6 เดือน - 1 ปี (เช่น ครูต่างชาติ, ฟรีแลนซ์ชาวต่างชาติ, ผู้เกษียณ) ทำให้บ้านไม่ค่อยว่างและรายได้ต่อเนื่อง แต่ข้อจำกัดคือ ราคาบ้านในเชียงใหม่เพิ่มขึ้นช้า ทำให้ Capital Gain ไม่โดดเด่นเท่าเมืองท่องเที่ยวอื่น หากมองแค่ค่าเช่าอย่างเดียว yield ของเชียงใหม่จึงอยู่ในระดับปานกลาง สม่ำเสมอ แต่ไม่สูงมากนัก

ปัจจัยที่ส่งผลต่ออัตราผลตอบแทน: นอกเหนือจากทำเลแล้ว นักลงทุนควรพิจารณาปัจจัยเหล่านี้ที่มีผลต่อผลตอบแทนจริงที่จะได้รับ:

• รูปแบบการปล่อยเช่า: การปล่อยเช่าระยะสั้น (รายวัน/รายสัปดาห์) มักให้รายได้รวมต่อปีสูงกว่า (เพราะคิดค่าเช่าเป็นรายคืนแพงกว่าอยู่แล้ว) แต่ก็มี ค่าใช้จ่ายแฝง สูง เช่น ค่าบริหารจัดการเช็คอิน/เช็คเอาท์ ค่าทำความสะอาด และความเสี่ยงที่บ้านจะว่างบ่อยหากไม่มีผู้เช่า การปล่อยเช่าระยะยาวมีรายได้ต่อเดือนต่ำกว่าแต่ลดความยุ่งยากและมีความแน่นอนกว่า นักลงทุนบางรายเลือกผสมผสาน เช่น ปล่อยรายวันช่วงไฮซีซั่นและหาผู้เช่าระยะยาวช่วงโลว์ซีซั่น เพื่อเพิ่ม yield ให้สูงสุด
• การบริหารและการตลาด: หากเจ้าของไม่มีเวลาบริหารเอง การจ้างบริษัทบริหารอสังหาฯ หรือ Property Manager จะช่วยดูแลการหาผู้เช่า เก็บค่าเช่า และบำรุงรักษาทรัพย์ แต่จะมีค่าใช้จ่ายราว 10-20% ของรายได้ค่าเช่า ซึ่งส่งผลลดทอนผลตอบแทนสุทธิของเจ้าของลงไปบ้าง อย่างไรก็ดี การบริหารมืออาชีพมักช่วยเพิ่มอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ให้สูงขึ้น รวมถึงตั้งราคาที่เหมาะสมกับตลาด จึงอาจชดเชยค่าบริหารได้ในระยะยาว
• ฤดูกาลและสภาพเศรษฐกิจ: วิลล่าตากอากาศพึ่งพิงจำนวนนักท่องเที่ยวอย่างมาก ภาวะเศรษฐกิจโลก ภัยธรรมชาติ หรือโรคระบาด (เช่น กรณีโควิด-19 ในช่วงปีที่ผ่านมา) สามารถทำให้อัตราการเข้าพักลดฮวบในบางช่วงปี ผลตอบแทนเฉลี่ยระยะยาวจึงควรคิดแบบระมัดระวัง โดยอาจประเมินจาก ค่าเช่าในปีที่ดี และ ปีที่แย่ แล้วหาค่าเฉลี่ย ในมุมกลับกัน เมื่อการท่องเที่ยวฟื้นตัวเต็มที่ วิลล่าอาจสร้างรายได้สูงกว่าค่าเฉลี่ยมาก ซึ่งผู้ลงทุนต้องเตรียมรับทั้งโอกาสและความเสี่ยงนี้

สรุปแล้ว ผลตอบแทนการลงทุนในวิลล่าให้เช่า ในไทยนั้นนับว่าน่าสนใจ โดยเฉพาะในแหล่งท่องเที่ยวที่ชื่อเสียงระดับโลก แต่ผู้ลงทุนควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายแฝง การจัดการที่มีประสิทธิภาพ และความไม่แน่นอนของตลาดท่องเที่ยวประกอบกันไปด้วย การคาดหวังผลตอบแทนควรตั้งอยู่บนข้อมูลจริงและเผื่อความเสี่ยงไว้อย่างเหมาะสม

การเลือกทำเลสำหรับลงทุนวิลล่าให้เช่า

ทำเล เป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้นๆ ที่จะกำหนดทั้งระดับค่าเช่า ความง่ายในการหาผู้เช่า และศักยภาพการเติบโตของการลงทุนในระยะยาว การเลือกทำเลที่ดีจะช่วยเพิ่มโอกาสให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนคุ้มค่าและลดความเสี่ยงลง ส่วนผู้เช่าที่กำลังมองหาบ้านพักก็จะได้ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของตนเอง หัวข้อนี้จะกล่าวถึงแนวทางการเลือกทำเลทั้งสำหรับ นักลงทุน และ ผู้เช่า โดยสรุปดังนี้:

ปัจจัยที่นักลงทุนควรพิจารณาในการเลือกทำเล

1. ความต้องการเช่าในพื้นที่: ศึกษาตลาดว่าในทำเลนั้นๆ มีกลุ่มผู้เช่าจำนวนมากน้อยเพียงใด เป็นกลุ่มใด เช่น ทำเลที่นักท่องเที่ยวต่างชาตินิยม (ภูเก็ต, สมุย) ย่อมมีดีมานด์เช่าพูลวิลล่าสูงช่วงไฮซีซั่น ขณะที่ทำเลที่มีนิคมอุตสาหกรรมหรือสำนักงาน (เช่น ระยอง, ชลบุรีบางส่วน) อาจมีกลุ่มผู้บริหารต่างชาติที่ต้องการบ้านเช่าระยะยาว เป็นต้น การลงทุนในพื้นที่ที่มี ดีมานด์เช่าหนาแน่น จะเพิ่มโอกาสปล่อยเช่าง่ายและลดช่วงเวลาที่บ้านว่างลง
2. ระดับราคาและอัตราผลตอบแทน: ทำเลที่ราคาซื้อทรัพย์ไม่สูงมากแต่ปล่อยเช่าได้ในอัตราดีจะให้ yield สูงกว่า เช่น บางทำเลในพัทยาหรือหัวหินที่ราคาที่ดินถูกกว่าภูเก็ตมาก แต่ยังปล่อยเช่าได้ใกล้เคียงกัน อาจให้ผลตอบแทนดีกว่า การเปรียบเทียบ ราคาต่อตารางวา/ตร.ม. ของวิลล่า กับ ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือน ในทำเลต่างๆ จะช่วยให้นักลงทุนเห็นภาพชัดเจนว่าที่ใดคุ้มค่ากว่ากัน
3. ศักยภาพการเติบโตในอนาคต: มองหา โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน หรือแผนส่งเสริมท่องเที่ยวของภาครัฐในพื้นที่ เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมกรุงเทพฯ-พัทยา, การขยายสนามบินภูเก็ตเฟสใหม่, นโยบายส่งเสริม “เมืองอัจฉริยะ” ในภูเก็ต หรือการสร้างถนนใหม่ๆ ในสมุย ทำเลที่มีการลงทุนพัฒนาเพิ่มเติมมักดึงดูดผู้คนและเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว นอกจากนี้ให้พิจารณาเทรนด์การท่องเที่ยวใหม่ๆ เช่น นักท่องเที่ยวเริ่มสนใจไปจังหวัดรองหรือไม่ (เช่น กระแสเที่ยวเชียงราย เชียงดาว ที่อาจเติบโต) หากเข้าไปลงทุนก่อนที่ดีมานด์จะพุ่ง ผลตอบแทนในอนาคตอาจสูงมาก
4. กฎหมายและข้อบังคับท้องถิ่น: ควรศึกษากฎระเบียบการปล่อยเช่าในพื้นที่นั้น เช่น ในบางจังหวัดหรือบางโครงการหมู่บ้านอาจไม่อนุญาตปล่อยเช่าระยะสั้นที่ผิดลักษณะโรงแรม หากนักลงทุนวางแผนทำ Airbnb ควรเลือกทำเลที่การบังคับใช้กฎเหล่านี้ผ่อนคลาย หรือตรวจสอบว่าต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการที่พักหรือไม่ การไม่ปฏิบัติตามกฎหมายอาจนำมาซึ่งค่าปรับและปัญหาทางกฎหมายที่จะกระทบการลงทุน
5. การแข่งขันในตลาด: ประเมินจำนวนวิลล่าคู่แข่งในพื้นที่ ถ้าทำเลใดมีอุปทานวิลล่าให้เช่าใหม่ๆ เกิดขึ้นมาก (เช่น ผู้พัฒนาสร้างโครงการพูลวิลล่าขายให้นักลงทุนหลายสิบหลังในย่านเดียวกัน) อาจทำให้การแข่งขันแย่งผู้เช่าสูง กดดันให้ต้องลดค่าเช่าลง นักลงทุนควรมองหาทำเลที่มีความต้องการสูงแต่ อุปทานยังจำกัด จะทำให้ตั้งราคาค่าเช่าได้ดีและปล่อยเช่าง่าย เช่น ในปีที่ผ่านมา วิลล่าภูเก็ตฝั่งบางเทา-เชิงทะเลได้รับความนิยมมากจนอุปทานเริ่มตึงตัว ขณะที่บางพื้นที่ของสมุยมีวิลล่าสร้างใหม่จำนวนมากจนผู้เช่ามีตัวเลือกเหลือเฟือ

ข้อควรคิดสำหรับผู้เช่าที่เลือกทำเลวิลล่า

สำหรับ ผู้เช่า ชาวไทยที่กำลังมองหาวิลล่าเช่า ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวหรือเช่าพักผ่อนช่วงสั้น การเลือกทำเลที่เหมาะสมจะทำให้การอยู่อาศัยสะดวกสบายและคุ้มค่ากับค่าเช่าที่จ่ายไป ผู้เช่าควรพิจารณาปัจจัยต่อไปนี้:

• วัตถุประสงค์การเช่า: หากเช่าเพื่อ อยู่อาศัยทำงานระยะยาว ควรเลือกทำเลที่ใกล้สถานที่ทำงาน โรงเรียนของลูก หรือมีสภาพแวดล้อมความเป็นอยู่ดี (เช่น ในกรุงเทพฯ อาจเลือกย่านเงียบสงบอย่างบางนา-ตราด, ราชพฤกษ์ ที่ได้บ้านใหญ่ในงบพอสมควร มากกว่าจะอยู่ใจกลางเมืองที่แออัด) แต่หากเช่าเพื่อ พักผ่อนตากอากาศ ก็อาจเน้นวิวและความใกล้สถานที่ท่องเที่ยวเป็นหลัก เช่น เช่าวิลล่าภูเก็ตควรเลือกทำเลใกล้ชายหาดที่ชอบ เช่าวิลล่าเขาใหญ่ควรเลือกใกล้ธรรมชาติ เป็นต้น
• สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการรอบด้าน: สำรวจว่าทำเลนั้นมีสิ่งอำนวยความสะดวกตอบโจทย์หรือไม่ เช่น ใกล้ตลาด ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ โรงพยาบาล หรือมีกิจกรรมบันเทิงที่สนใจ หากเป็นผู้เช่าต่างชาติอยู่ยาว ก็มักสนใจว่าบ้านอยู่ไม่ไกลจากซุปเปอร์มาร์เก็ตนำเข้า โรงเรียนนานาชาติ หรือสนามบิน การอยู่ในทำเลที่มี Community ของชาวต่างชาติ (อย่างในหัวหิน เชียงใหม่ หรือบางส่วนของพัทยา) จะทำให้ชีวิตประจำวันสะดวกขึ้นสำหรับผู้เช่าต่างชาติ
• ความปลอดภัยและสภาพแวดล้อม: ดูลักษณะชุมชนหรือโครงการที่วิลล่าตั้งอยู่ หากเป็น โครงการจัดสรรที่มียามรักษาความปลอดภัย 24 ชม. ก็ย่อมอุ่นใจกว่าบ้านเดี่ยวที่ตั้งลำพัง รวมถึงพิจารณาสภาพแวดล้อมโดยรอบว่ามีความสงบเป็นส่วนตัวหรือมีเสียงรบกวน (เช่น ไม่อยู่ติดสถานบันเทิงหรือแหล่งท่องเที่ยวที่จะมีเสียงดังมากเกินไปหากต้องอยู่ระยะยาว) บางทำเลที่เป็นย่านชุมชนคนท้องถิ่นหนาแน่นก็อาจไม่สงบเท่าบ้านในซอยส่วนตัว ผู้เช่าควรไปสำรวจสถานที่จริงช่วงกลางวันและกลางคืนก่อนตัดสินใจ
• งบประมาณค่าเช่า: สุดท้าย ผู้เช่าควรเลือกทำเลที่ค่าเช่า สอดคล้องกับงบประมาณ ของตนเอง ทำเลใจกลางแหล่งท่องเที่ยวชื่อดังค่าเช่าย่อมสูง ถ้างบจำกัดอาจเขยิบออกมาเพียงเล็กน้อยก็ได้บ้านในงบที่ถูกลงอย่างมาก เช่น ชอบภูเก็ตแต่ค่าเช่าฝั่งตะวันตกแพง ก็อาจมองหาวิลล่าฝั่งตะวันออกของเกาะที่บรรยากาศเงียบสงบและราคาถูกกว่าเป็นต้น การยืดหยุ่นทำเลเล็กน้อยจะช่วยให้ผู้เช่าได้บ้านที่ถูกใจในราคาที่จ่ายไหว

Buyer Persona: กลุ่มผู้เช่าและนักลงทุนวิลล่า

การเข้าใจ Buyer Persona หรือกลุ่มเป้าหมายทั้งฝั่งผู้เช่าและผู้ลงทุนในตลาดวิลล่าให้เช่า จะช่วยให้ทั้งผู้ประกอบการและนักลงทุนสามารถวางกลยุทธ์ตอบสนองความต้องการได้ตรงจุด นอกจากนี้ ผู้ที่กำลังวางแผนจะเช่าหรือซื้อวิลล่าเพื่อลงทุนก็สามารถสำรวจตัวเองว่าอยู่ในกลุ่มไหน และมีความต้องการอะไรบ้าง โดยสามารถแบ่ง persona หลักๆ ได้ดังนี้:

กลุ่มผู้เช่าวิลล่า (Renter Persona)

1. ครอบครัวคนไทยที่ท่องเที่ยวระยะสั้น: กลุ่มนี้มักเป็นครอบครัวใหญ่หรือกลุ่มเครือญาติที่นัดกันไปพักผ่อนช่วงวันหยุดยาวหรือนักขัตฤกษ์ การเช่าวิลล่าทั้งหลังพร้อมสระว่ายน้ำจะตอบโจทย์กว่าเช่าห้องพักหลายๆ ห้องในโรงแรม เน้นทำเลไม่ไกลจากกรุงเทพฯ มากนัก (เช่น หัวหิน, พัทยา, เขาใหญ่) งบประมาณค่าเช่าส่วนใหญ่จะหารกันในหมู่ญาติ ทำให้สามารถจ่ายค่าที่พักคืนละหลายพันจนถึงหลักหมื่นบาทได้เพื่อแลกกับความเป็นส่วนตัวและพื้นที่กว้างขวาง วิลล่าที่ชื่นชอบคือมีครัวทำอาหารเองได้ มีพื้นที่ปิ้งย่างสังสรรค์ เหมาะกับการใช้เวลาคุณภาพร่วมกันทั้งครอบครัว
2. กลุ่มเพื่อนหรือนักท่องเที่ยววัยรุ่น: เป็นกลุ่มเพื่อนวัยทำงานหรือวัยรุ่นที่รวมตัวเช่าพูลวิลล่าเพื่อจัดปาร์ตี้ สังสรรค์ หรือฉลองโอกาสพิเศษ (เช่น ปาร์ตี้สละโสด วันเกิด) พฤติกรรมกลุ่มนี้มักมองหาพูลวิลล่าราคาไม่แพงต่อคน เน้นรองรับคนจำนวนมากได้ (3-5 ห้องนอนขึ้นไป พัก 8-15 คน) ทำเลยอดนิยมได้แก่ พัทยา เขาใหญ่ หัวหิน ที่เดินทางง่าย รถไม่ติด วิลล่าที่ถูกใจจะต้องมีสระว่ายน้ำส่วนตัว โต๊ะพูล คาราโอเกะ หรือมุมปิ้งย่างให้พร้อม งบประมาณที่หารเฉลี่ยต่อคนอาจอยู่เพียงหลักไม่กี่ร้อยถึงพันบาทต่อคืนเท่านั้น เจ้าของวิลล่าที่จับตลาดนี้จะเน้นฟังก์ชันความบันเทิงภายในบ้านและมีการกำหนดกฎระเบียบให้กลุ่มผู้เช่าเคารพเพื่อนบ้าน (เช่น งดส่งเสียงดังหลังเวลา 22.00 น.)
3. นักท่องเที่ยวต่างชาติแบบกลุ่มหรือครอบครัว: นักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเป็นครอบครัวใหญ่หรือกลุ่มเพื่อนจากต่างประเทศ (เช่น กลุ่มตะวันออกกลาง จีน รัสเซีย) มักนิยมเช่าวิลล่าหรูในแหล่งท่องเที่ยวแทนการพักโรงแรมหรูหลายห้อง เนื่องจากได้ความเป็นส่วนตัวและประสบการณ์แบบบ้านพัก วิลล่าที่รองรับกลุ่มนี้มักมีบริการเสริม เช่น พ่อบ้าน/แม่บ้านประจำวิลล่า เชฟทำอาหารส่วนตัว รถรับส่ง เป็นต้น ผู้เช่ากลุ่มนี้พร้อมจ่ายในอัตราสูงหากวิลล่าตอบโจทย์ความต้องการ (เช่น วิลล่าริมหาด มีห้องนอนพร้อมห้องน้ำในตัวทุกห้อง) ทำเลหลักที่ดึงดูดตลาดนี้คือ ภูเก็ต, สมุย, พัทยา โดยเฉพาะช่วงเทศกาลหรือไฮซีซั่นจะมีการจองล่วงหน้ากันข้ามปี
4. ชาวต่างชาติพำนักระยะยาว/ผู้เกษียณ: Persona อีกกลุ่มหนึ่งคือชาวต่างชาติที่มาทำงานหรือตั้งถิ่นฐานในไทยระยะหนึ่ง เช่น ผู้บริหารระดับสูงของบริษัทข้ามชาติ ครูโรงเรียนนานาชาติ เจ้าของธุรกิจ SMEs ที่ย้ายมาดำเนินธุรกิจในไทย รวมถึงผู้เกษียณจากยุโรป อเมริกาที่เลือกประเทศไทยเป็นบ้านหลังที่สอง คนกลุ่มนี้มีกำลังเช่าสูงและมองหาบ้านเช่าที่ให้ความรู้สึก “อยู่บ้าน” จริงๆ มากกว่าจะอยู่คอนโด วิลล่าที่นิยมคือบ้านเดี่ยวมีสวน มีสระว่ายน้ำ (ถ้าเป็นไปได้) ในทำเลใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ใกล้โรงเรียนนานาชาติ (ในกรณีมีลูก) หรือใกล้ย่านชุมชนชาวต่างชาติ ร้านอาหารนานาชาติ ปลอดภัย สะดวกสบาย ทำเลยอดฮิตของผู้เช่ากลุ่มนี้ ได้แก่ ย่านสุขุมวิท-บางนา (กรุงเทพฯ), โซนเชิงทะเล-ลากูน่า (ภูเก็ต), หัวหิน, เชียงใหม่ (โซนหางดง) เป็นต้น ผู้เช่ากลุ่มนี้มักเซ็นสัญญาเป็นปี และรักษาบ้านเสมือนบ้านตัวเอง ทำให้เจ้าของสบายใจ
5. ผู้เช่าคนไทยที่ย้ายงานชั่วคราวหรือสร้างบ้าน: คนไทยเองบางส่วนก็เป็นลูกค้าตลาดวิลล่าเช่าระยะยาว เช่น ข้าราชการหรือพนักงานบริษัทที่ย้ายมาทำงานต่างจังหวัดเป็นเวลา 1-2 ปี อาจเช่าบ้านอยู่มากกว่าเช่าคอนโดเพื่อให้ครอบครัวอยู่ได้สบาย หรือครอบครัวคนไทยที่กำลังสร้างบ้านของตัวเองแล้วต้องการเช่าบ้านอยู่ระหว่างรอบ้านสร้างเสร็จ พวกเขาจะมองหาบ้านเช่าพร้อมอยู่ในย่านที่เดินทางสะดวกใกล้ที่ทำงาน/โรงเรียนลูก เน้นราคาสมเหตุสมผล กลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเช่าบ้านระดับกลาง (2-3 ห้องนอน งบประมาณ 20,000-40,000 บาท/เดือน) ทำเลที่พบได้บ่อย เช่น คนกรุงเทพฯ ย้ายไปทำงานนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออกก็อาจเช่าบ้านในศรีราชาหรือระยอง เป็นต้น

กลุ่มนักลงทุนวิลล่าให้เช่า (Investor Persona)

1. นักลงทุนรายย่อยไทยที่ต้องการ Passive Income: กลุ่มนี้คือคนไทยที่มีทุนสะสมและอยากนำมาลงทุนให้เกิดรายได้ประจำ พวกเขามองว่าการซื้อพูลวิลล่าปล่อยเช่าทำเงินได้มากกว่าฝากธนาคารหรือลงทุนสินทรัพย์อื่น หลายคนอาจเป็นมนุษย์เงินเดือนระดับผู้จัดการขึ้นไป หรือเจ้าของกิจการ SME ที่มีเงินเย็นหลักหลายล้านบาท พร้อมกู้สินเชื่อบางส่วนเพื่อลงทุน ซื้อวิลล่าตากอากาศในทำเลท่องเที่ยวเช่นหัวหิน พัทยา เพื่อปล่อยเช่า นักลงทุนกลุ่มนี้มักไม่มีเวลาบริหารเอง จึงนิยมซื้อผ่านโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนหรือจ้างบริษัทมาดูแลการปล่อยเช่าเต็มรูปแบบ ความคาดหวังผลตอบแทนมักอยู่ที่ 5-8% ต่อปีขึ้นไป และเน้นการลงทุนระยะกลาง 5-10 ปีแล้วอาจขายทำกำไร (เก็งกำไร capital gain ด้วยบางส่วน)
2. นักลงทุนอสังหาฯ มืออาชีพ/บริษัทผู้พัฒนา: เป็นกลุ่มที่เข้าใจตลาดวิลล่าตากอากาศอย่างดี อาจเป็นบริษัทอสังหาฯ ขนาดย่อมหรือผู้พัฒนาโครงการในพื้นที่ท่องเที่ยว ซึ่งจะ สร้างพูลวิลล่าเป็นหลังๆ ขายให้นักลงทุน แล้วเสนอบริการบริหารงานเช่าให้ครบวงจร บริษัทเหล่านี้บางครั้งเก็บสต็อกวิลล่าไว้เองเพื่อปล่อยเช่าโดยตรงด้วย ในมุม persona นี้ พวกเขามองวิลล่าให้เช่าเป็นธุรกิจหลัก จึงเลือกทำเลได้เฉียบขาด (เช่น เลือกที่ดินติดทะเลมาสร้างพูลวิลล่าหรู) และคำนวณผลตอบแทนอย่างละเอียด รอบคอบเรื่องกฎหมายและภาษี กลุ่มนี้มีความสามารถในการปรับตัวหาผู้เช่าผ่านช่องทางต่างๆ และมักมีการตลาดที่เข้มแข็ง (เช่น ทำเว็บไซต์จองเอง ดึงเอเยนต์ทัวร์ต่างประเทศมาช่วยหาลูกค้า) บุคคลทั่วไปที่พอมีทุนก็อาจเข้าร่วมกลุ่มนี้โดยการร่วมลงทุนในกองทรัสต์หรือกองทุนที่เน้นลงทุนพูลวิลล่าด้วยเช่นกัน
3. เจ้าของวิลล่าที่เปลี่ยนบ้านพักตัวเองมาปล่อยเช่า: Persona นี้คือนักลงทุนจำเป็นหรือกึ่งๆ นักลงทุน เช่น คนไทยหรือชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านพักตากอากาศไว้ใช้เองปีละไม่กี่ครั้ง (เช่น ซื้อบ้านที่ภูเก็ตหรือสมุยไว้พักผ่อน) แล้วช่วงที่ตนเองไม่ได้ใช้งานจึงปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้เพิ่มเติม เจ้าของกลุ่มนี้อาจไม่ได้หวังผลตอบแทนสูงสุด แต่เน้นให้มีรายได้ช่วยค่าดูแลบ้านและภาษีไปในตัว ลักษณะการปล่อยเช่าจะยืดหยุ่น ตามที่เจ้าของสะดวก (เช่น ปล่อยเช่าเฉพาะช่วงที่ตัวเองไม่ไปพัก) Persona แบบนี้พบได้มากในแหล่งท่องเที่ยวต่างจังหวัด หลายรายพอทำแล้วเห็นรายได้ดีก็อาจผันตัวเป็นนักลงทุนเต็มตัวในอนาคต

โดยสรุป Buyer Persona ของตลาดวิลล่าให้เช่า มีความหลากหลาย ตั้งแต่ผู้เช่าที่เป็นครอบครัวคนไทย นักท่องเที่ยวต่างชาติหลายรูปแบบ ไปจนถึงนักลงทุนทั้งมือใหม่และมืออาชีพ การเข้าใจความต้องการและพฤติกรรมของแต่ละกลุ่มจะช่วยให้นักลงทุนปรับกลยุทธ์การปล่อยเช่าให้เหมาะสม เช่น ตกแต่งบ้านให้ถูกใจกลุ่มเป้าหมาย ตั้งราคาที่จูงใจแต่ได้กำไร หรือเลือกช่องทางการตลาดเข้าถึงลูกค้ากลุ่มนั้นๆ ได้ตรงจุด

แนวโน้มตลาดวิลล่าให้เช่าในอีก 5 ปีข้างหน้า

มองไปข้างหน้า 5 ปีจากนี้ (2569-2573) ตลาดวิลล่าให้เช่าในไทยมีทิศทางที่จะเติบโตและปรับตัวไปตามปัจจัยแวดล้อมหลายประการ ทั้งด้านการท่องเที่ยว เศรษฐกิจ เทคโนโลยี และพฤติกรรมผู้บริโภค นักลงทุนน่าจะเห็นโอกาสใหม่ๆ ควบคู่กับความท้าทายที่ต้องรับมือ แนวโน้มสำคัญในอนาคตมีดังนี้:

• การท่องเที่ยวฟื้นตัวและเติบโตอย่างมีคุณภาพ: หลังวิกฤตโรคระบาดผ่านพ้น ภาครัฐตั้งเป้าดึงนักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง คาดว่าภายในปี 2569-2570 จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะกลับมาใกล้เคียงหรือเกินระดับ 40 ล้านคนต่อปี แต่ที่สำคัญคือ โฟกัสเปลี่ยนไปที่รายได้คุณภาพมากกว่าปริมาณ หมายถึงการดึงดูดนักท่องเที่ยวกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง พักอยู่นาน และเน้นประสบการณ์หรู/เฉพาะตัว กลุ่มนี้คือลูกค้าที่ตรงกับตลาดพูลวิลล่าพอดี เพราะมองหาที่พักเป็นส่วนตัวและยินดีจ่ายแพง แนวโน้มนี้บ่งชี้ว่าความต้องการเช่าวิลล่าหรูในไทยจะยังคงสูงขึ้น โดยเฉพาะในแหล่งท่องเที่ยวระดับนานาชาติอย่างภูเก็ต สมุย พัทยา ดังนั้นนักลงทุนที่ถือทรัพย์สินระดับลักชัวรี่มีโอกาสสร้างรายได้เพิ่มขึ้นจากกลยุทธ์ประเทศที่มุ่งท่องเที่ยวเชิงคุณภาพ
• ตลาดนักท่องเที่ยวไทยยังคงแข็งแกร่ง: พฤติกรรมนักท่องเที่ยวไทยในช่วงหลังๆ นิยมเที่ยวในประเทศมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด (ส่วนหนึ่งเพราะเทรนด์ #เที่ยวไทยก็เท่ และการค้นพบจุดหมายใหม่ๆ ผ่านโซเชียลมีเดีย) ในอีก 5 ปีข้างหน้า คาดว่าคนไทยจะยังเดินทางท่องเที่ยวภายในประเทศปีละกว่า 250-300 ล้านคน-ครั้งต่อเนื่อง ตลาดผู้เช่าคนไทยจึงยังเป็นฐานสำคัญสำหรับธุรกิจวิลล่าเช่า โดยเฉพาะทำเลที่เดินทางง่ายจากกรุงเทพฯ เช่น หัวหิน พัทยา เขาใหญ่ กลุ่มครอบครัวและกลุ่มเพื่อนคนไทยจะเป็น segment ที่ช่วยเติมเต็มช่วงโลว์ซีซั่นของวิลล่าในหลายพื้นที่ การทำการตลาดเจาะกลุ่มลูกค้าไทยผ่าน Facebook, LINE, และแพลตฟอร์มท่องเที่ยวไทยจะยิ่งมีบทบาท
• เทรนด์ Workation และอยู่ระยะยาว (Long Stay): การทำงานแบบยืดหยุ่นและงานทางไกลกลายเป็นเรื่องปกติหลังยุคโควิด คนทำงานรุ่นใหม่ทั้งไทยและต่างชาตินิยม เปลี่ยนบรรยากาศการทำงาน ไปอยู่เมืองท่องเที่ยวช่วงสั้นๆ หรือบางคนเลือกมาพำนักระยะยาวหลายเดือนถึงปี (“Live and Work Anywhere”) ประเทศไทยติดอันดับต้นๆ ที่ชาวต่างชาติกลุ่ม Digital Nomad ให้ความสนใจ จากโครงการวีซ่าประเภทใหม่ๆ เช่น Long-Term Resident Visa (LTR) ที่รัฐบาลไทยออกมาดึงคนมีความสามารถและมั่งคั่งเข้าไทย สิ่งเหล่านี้จะเพิ่มกลุ่มผู้เช่าระยะกลาง-ยาวที่ต้องการบ้านเช่าอยู่เป็นเดือนหรือเป็นปี เพิ่มดีมานด์ให้กับตลาดวิลล่าเช่า ในเชียงใหม่ ภูเก็ต สมุย หัวหิน เราน่าจะเห็นชาวต่างชาติกลุ่มฟรีแลนซ์/Start-up เข้ามาเช่าบ้านอยู่มากขึ้น ซึ่งนักลงทุนควรปรับรูปแบบสัญญาเช่าและสิ่งอำนวยความสะดวก (เช่น อินเทอร์เน็ตความเร็วสูง พื้นที่ทำงานในบ้าน) ให้ตอบโจทย์คนกลุ่มนี้
• เทคโนโลยีและแพลตฟอร์มจะมีบทบาทมากขึ้น: ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า การจองที่พักโดยตรงผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์จะง่ายและโปร่งใสขึ้นเรื่อยๆ ไม่ว่าจะเป็น Airbnb, Booking.com หรือแพลตฟอร์มเฉพาะสำหรับวิลล่าหรู นักท่องเที่ยวสามารถเปรียบเทียบราคาและรีวิวได้รวดเร็ว เจ้าของวิลล่าที่ใช้เทคโนโลยีได้ดีจะได้เปรียบ เช่น การติดตั้งระบบบ้านอัจฉริยะ (Smart Home) เพื่อเพิ่มความปลอดภัยและลดค่าใช้จ่ายพลังงาน การใช้ระบบจองและล็อกประตูอัตโนมัติแบบ Self Check-in ที่ช่วยให้บริการผู้เช่าได้ตลอด 24 ชม. โดยไม่ต้องพึ่งพนักงาน นอกจากนี้ การตลาดออนไลน์โดยใช้ SEO โซเชียลมีเดีย และอินฟลูเอนเซอร์ท่องเที่ยวจะยิ่งทวีความสำคัญ ในอนาคตเราอาจเห็น แพลตฟอร์มใหม่หรือบริษัทบริหารจัดการวิลล่า ที่ใช้ AI มาช่วยตั้งราคาค่าเช่าแบบ Dynamic Pricing คล้ายสายการบิน/โรงแรม เพื่อเพิ่มรายได้สูงสุดตามความต้องการแบบเรียลไทม์
• การแข่งขันและมาตรฐานที่สูงขึ้น: เมื่อมีผู้เล่นเข้าสู่ตลาดมากขึ้น (ทั้งนักลงทุนรายย่อยหน้าใหม่และบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่หันมาจับตลาดนี้) ผู้เช่าจะมีตัวเลือกหลากหลายและคาดหวังมาตรฐานที่ดีขึ้น วิลล่าให้เช่าในอีก 5 ปีข้างหน้าอาจต้องมี จุดขายเฉพาะตัว ถึงจะดึงดูดลูกค้า เช่น ออกแบบสวยมีเอกลักษณ์, โลเคชั่นพิเศษ (บนหน้าผาวิวทะเล, กลางหุบเขา), บริการแบบวิลล่ามีพนักงานดูแล, หรือธีมการพักผ่อนเพื่อสุขภาพ (เช่น มีห้องโยคะ สปาส่วนตัว) เจ้าของที่จะอยู่รอดและรุ่งได้ต้องลงทุนรักษาคุณภาพทรัพย์สิน ปรับปรุง/รีโนเวทอยู่เสมอ และสร้างรีวิวที่ดีบนโลกออนไลน์ นอกจากนี้ ประเด็นด้านความยั่งยืนและสิ่งแวดล้อม จะเป็นสิ่งที่กลุ่มลูกค้าระดับบนสนใจมากขึ้น วิลล่าที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม (ใช้พลังงานแสงอาทิตย์ ระบบจัดการขยะ น้ำเสียที่ดี) อาจเป็นที่ต้องการและสร้างภาพลักษณ์ที่ดีในการทำการตลาด
• ราคาอสังหาฯ และต้นทุนที่เพิ่มขึ้น: ปัจจัยมหภาคอย่าง อัตราดอกเบี้ย และ เงินเฟ้อ ในช่วงปี 2567-2568 ที่สูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมซื้ออสังหาฯ เพิ่มตาม นักลงทุนอาจต้องบริหารการเงินอย่างรัดกุมมากขึ้น บางรายอาจชะลอการซื้อจนกว่าจะมั่นใจว่าผลตอบแทนค่าเช่าช่วยผ่อนธนาคารได้สบาย นอกจากนี้ ราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้าง มีแนวโน้มขาขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่ดินในทำเลท่องเที่ยวเริ่มหายากและแพงขึ้นกว่าแต่ก่อนมาก (เช่น ที่ดินซีวิวภูเก็ตหรือสมุย 5 ปีที่ผ่านมาเพิ่มมูลค่าหลายสิบเปอร์เซ็นต์) ซึ่งจะผลักดันให้ราคา เช่าวิลล่า สูงขึ้นตามไปด้วยในอนาคต นักลงทุนปัจจุบันที่ซื้อไว้ในราคาต่ำกว่าจะได้เปรียบเนื่องจากสามารถตั้งราคาค่าเช่าแข่งขันได้ ขณะที่ผู้เข้าตลาดใหม่อาจต้องพบกับค่าใช้จ่ายลงทุนก้อนแรกที่สูงกว่าแต่ก่อน

กล่าวโดยสรุป ตลาดวิลล่าให้เช่าในอนาคต 5 ปี มีภาพรวมสดใสจากแรงหนุนการท่องเที่ยวและพฤติกรรมผู้เช่าที่เปลี่ยนไปในทางเอื้ออำนวย แม้จะมีความท้าทายจากการแข่งขันและต้นทุนที่สูงขึ้น แต่นักลงทุนที่ปรับตัวได้ทันและเน้นคุณภาพจะยังสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ ประเทศไทยยังคงครองความเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยม สำหรับทั้งการท่องเที่ยวระยะสั้นและการอยู่อาศัยระยะยาว ซึ่งจะเป็นพื้นฐานที่แข็งแกร่งให้ธุรกิจวิลล่าให้เช่าเติบโตต่อไปอย่างยั่งยืนในอนาคต