เมื่อเราเลือกบ้านที่ถูกใจได้แล้ว สิ่งที่หลายๆท่านยังไม่ทราบคือนอกจากราคาของบ้านที่่เราได้จัดหาจัดเตรียมไว้แล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายของ ค่าโอนบ้าน โดยค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะมีอะไรบ้าง ไปดูกันเลย
ทำความเข้าใจ ค่าโอนบ้าน และคอนโด สรุปต้องจ่ายเท่าไร
1.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา = ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร ดังนี้
- ถือครองบ้าน 1 ปี เสีย 92 %
- ถือครองบ้าน 2 ปี เสีย 84 %
- ถือครองบ้าน 3 ปี เสีย 77 %
- ถือครองบ้าน 4 ปี เสีย 71 %
- ถือครองบ้าน 5 ปี เสีย 65 %
- ถือครองบ้าน 6 ปี เสีย 60 %
- ถือครองบ้าน 7 ปี เสีย 55 %
- 8 ปีขึ้นไป เสีย 50 %
สำหรับท่านที่ต้องการคำนวนภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์* (http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/cal1.asp)
โดยใช้ราคาบ้านจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดินเป็นเกณฑ์ในการคำนวณภาษี และผู้ขายสามารถนำจำนวนปีที่ถือครองบ้านมาคำนวณหักค่าใช้จ่ายได้เป็นเปอร์เช็นต์มากน้อยตามปีที่ถือครอง ด้าน เงินได้หลังจากหักค่าใช้จ่าย จะนำมาหักค่าใช้จ่ายแล้วมาคำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาพื้นฐาน โดยไม่มีสิทธิยกเว้น เมื่อถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเเล้ว ผู้ขายมีสิทธิเลือกที่จะไม่ต้องนำรายได้จากการขายบ้านไปรวมคำนวณภาษีตอนสิ้นปี หรือจะนำไปรวมก็ได้ โดยส่วนนี้จะเสีย ณ วันที่จ่าย
2.ค่าธรรมเนียมการโอน = 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน โดยกฏหมายกำหนดให้จะต้องจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นจะเป็นโมฆะและปกติ ผู้ซื้อและผู้ขายจะออกกันคนละ ครึ่ง หรือแล้วแต่จะตกลงกันเอง โดยจ่ายครั้งเดียวในวันโอนกรรมสิทธิ์
3.ค่าจดจำนอง = 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง(จำนวนเงินกู้ทั้งหมด) โดยกฏหมายกำหนดให้จะต้องจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินเท่านั้นเช่นกัน เพื่อ เป็นประกันหนี้ให้กับธนาคาร โดยจ่ายครั้งเดียวในวันโอนกรรมสิทธิ์
4.ค่าอากรแสตมป์ =0.50% ตามราคาซื้อขายแต่ ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรม โดยหากขายบ้านจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรเเสตป์อย่างใดอย่างหนึ่งอยู่ที่ว่าเข้าเกณฑ์ไหน
5.ภาษีธุรกิจเฉพาะ = 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) แต่ทั้งนี้หากถือครองบ้านเกิน 5 ปี(ดูวันที่หลังโฉนด) หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือบ้านที่ขายได้รับมรดกมา ก็จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
6.ค่าคำขอ 20 บาท
7.ค่าอากร 5 บาท
8.ค่าพยาน 20 บาท
ตัวอย่าง ในกรณีที่ซื้อบ้านราคา 3,000,000 บาท (กรณีถือครองเป็นเวลา 1 ปี) เราจะต้องทำการเสียค่าใช้จ่ายในการโอนดังนี้
| ค่าธรรมเนียมการโอนที่ต้องเสีย | 60,000 บาท |
| ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ | 99,000 บาท |
| ค่าอาการ | ไม่เสียเพราะเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแทน |
| ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา | 14,000 บาท*(โดยประมาณ) |
| ค่าคำขอ | 20 บาท |
| ค่าอากร | 5 บาท |
| ค่าพยาน | 20 บาท |
| รวมราคาโดยประมาณ | 173,045 บาท |
สรุป
โดยทั่วไปค่าภาษีเงินได้ ผู้ขายควรเป็นผู้ออก ส่วนค่าจดจำนอง ผู้ซื้อควรเป็นผู้ออก ส่วนค่าธรรมเนียมอื่นๆ ผู้ซื้อและผู้ขายอาจตกลงกันก่อนว่าใครจะออกเท่าไรก็ได้ไม่มีการบังคับ ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย บางครั้งผู้ขายบางท่านอาจเป็นคนออกทั้งหมด สุดท้าย ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ ก่อนทำการตกลงซื้อขายหรือก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อที่จะได้ไม่มีปัญหากันในวันโอนนั้นเองค่ะ
ไอเดียทำห้องครัวหลังบ้าน ทาวน์โฮม สุดประหยัดในงบ 60,000 บาท
