นายหน้าอย่าพลาด เจาะวิธีการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน ในช่วงวิกฤตโรคระบาด

ท่ามกลางกระแสเชี่ยวกรากของไวรัสโคโรน่าที่เล่นงานทุกภาคส่วนอย่างหนักหน่วง Economic Intelligence Center : EIC หน่วยงานภายใต้ธนาคารไทยพาณิชย์ ได้ออกมามาคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจของไทย อาจหดตัวลงเหลือเพียง -5.6% (ข้อมูล ณ 2 เมษายน 2563) จากเดิมที่ได้คาดการณ์ไว้ที่ -0.3% ซึ่งนับว่าประเทศไทยกำลังจะก้าวสู่จุดต่ำสุดของเศรษฐกิจ นับตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540

ในวิกฤตครั้ง 2563 นี้มีสิ่งหนึ่งที่ไม่ต่างจากปี 2540 นั่นคือ ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบโดยตรง โดยพบว่าเมื่อเกิดสภาวะเศรษฐกิจถดถอยเช่นในครั้งนี้ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ย่อมหดตัวลงตามไปด้วย นอกจากนั้นในส่วนของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของสถาบันการเงิน มีหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ หนี้ด้อยคุณภาพ (NPL) เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งหากมองย้อนไปเทียบกับวิกฤตต้มยำกุ้งจะพบว่า หนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในระบบสถาบันการเงิน มีจำนวนถึง 443,246 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 72.5 ของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างของสถาบันการเงินทั้งระบบ

ปัญหาภาวะหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้สะสม เป็นผลกระทบกับภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างหนักมาตั้งแต่ช่วงปี 2562 โดยธนาคารแห่งประเทศไทย ได้ออกมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ในตอนนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์เหมือนกำลังลอยอยู่กลางทะเล ที่ซ้ำร้ายมีพายุโหมกระหน่ำ โดยพบว่าจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า ทำให้สถาบันการเงินมีแนวโน้มว่าจะเกิดปัญหาหนี้คงค้างเพิ่มขึ้น ประกอบกับการหดตัวของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ทำให้มูลค่าทรัพย์สินที่ถูกใช้เป็นหลักประกันในการชำระหนี้ลดลงอย่างรวดเร็ว ซึ่งในสภาวการณ์เช่นนี้ การประเมินราคาบ้านนับเป็นอีกหนึ่งสิ่งที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน

 

วิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินในช่วงวิกฤตโรคระบาด

หากพิจารณาการประเมินราคาบ้านโดยทั่วไปแล้ว วิธีการประเมินราคาบ้านและที่ดินตามหลักการมี 3 วิธี ได้แก่ วิธีการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินด้วยการเทียบราคาตลาด (Market Approach) วิธีการประเมินราคาบ้านและที่ดินด้วยต้นทุนทดแทน (Cost Approach) และ วิธีการประเมินราคาบ้านและที่ดินด้วยรายได้ (Income Approach) โดยวิธีที่นิยมใช้ในการประเมินราคาบ้านส่วนใหญ่ คือ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด และ วิธีต้นทุนทดแทน สิ่งที่นายหน้าจำเป็นต้องทำหากมีการประเมินราคาบ้าน คือต้องรวบรวมข้อมูลของบ้านและที่ดินในทำเลข้างเคียงประมาณ 3-4 แปลง เพื่อนำมาวิเคราะห์ราคา มูลค่าที่เพิ่มขึ้นจากอดีต และโอกาสในอนาคต

         ซึ่งในวิกฤตโรคระบาดที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีการหดตัว ทำให้บ้านและที่ดินที่มีการขายอยู่ในตลาดปัจจุบันส่วนใหญ่ เป็นราคาเสนอขายที่มีข้อมูลการซื้อขายจริงค่อนข้างน้อยมาก และเป็นราคาที่เสนอขายมาตั้งแต่ก่อนที่จะเกิดภาวะโรคระบาดเสียด้วยซ้ำ ดังนั้นหากนายหน้าต้องการประเมินราคาเบื้องต้น แต่ไม่มีข้อมูลซื้อขายจริง มีเพียงแค่ราคาเสนอขายเท่านั้น นายหน้าจะทำอย่างไรถึงจะสามารถประเมินราคาได้อย่างถูกต้องสอดคล้องกับมูลค่าจริง?

 

• การใช้วิธีประเมินด้วยการเทียบราคาตลาด (Market Approach)

 

ในภาวการณ์โรคระบาด หากใช้วิธีการประเมินด้วยการเทียบราคาตลาด ผู้ประเมินราคาจะต้องวิเคราะห์อย่างถี่ถ้วนว่า ข้อมูลราคาซื้อขายของที่ดินแปลงข้างเคียงที่รวบรวมมาและราคาเสนอขายแปลงที่กำลังสนใจอยู่นั่น มีความเป็นไปได้และสอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบันมากน้อยเพียงใด จากเดิมที่เทียบเพียง 3-4 แปลง อาจจะต้องพิจารณาว่าเพียงพอหรือไม่

 

• การใช้วิธีประเมินด้วยการคิดต้นทุนทดแทน (Cost Approach)

 

การประเมินด้วยต้นทุนทดทนคือการนำมูลค่าของที่ดินตามข้อกำหนดการใช้ประโยน์ที่ดินที่ได้จากการเทียบราคาตลาด มารวมกับต้นทุนทดแทนของสิ่งปลูกสร้างที่มีการหักค่าเสื่อมแล้ว ซึ่งมูลค่าที่เป็นจริงและสะท้อนปัจจุบันมีเพียงแค่ข้อมูลราคาที่ดินเสนอขายเท่านั้น หากจะประเมินราคาด้วยวิธีนี้ ควรต้องคิดเรื่องมูลค่าเสื่อมโทรมที่ไม่สอดคล้องกับปัจจุบันควบคู่ไปด้วย

 

• การใช้วิธีประเมินด้วยรายได้ (Income Approach)

 

การประเมินราคาด้วยรายได้ คือการมองภาพอนาคตและแนวโน้มในการพัฒนาของที่ดินและตลาดโดยรอบ ซึ่งอาจสามารถวิเคราะห์ออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทน ที่นำไปสู่การคำนวณหามูลค่าทรัพย์สินในอนาคต แต่อย่างไรก็ตามการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์ในอนาคต อาจมาจากปัจจัยอื่น เช่น ความภาคภูมิใจที่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินนี้ ที่ในอนาคตอาจมีปัจจัยนอกเหนือจากการพัฒนาทำเลเข้ามา ทำให้ยากต่อการวิเคราะห์ออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทน

อย่างไรก็ตาม หากนายหน้ามีข้อเสนอการซื้อขายทรัพย์สินที่น่าสนใจในภาวะการณ์นี้ หากสามารถประเมินราคาที่ได้ผลตอบแทนเป็นที่น่าพอใจและเป็นที่ยอมรับแก่ผู้ซื้อผู้ขายได้ ก็นับเป็นเรื่องน่ายินดี