บทความ

สำหรับผู้ที่ต้องการใช้บ้านหรือคอนโดมือสองที่ตนเป็นเจ้าของเพื่อลงทุนโดยการการปล่อยเช่า ไม่ว่าจะปล่อยเช่าเอง หรือให้ตัวแทนเป็นผู้ปล่อยเช่า ในฐานะเจ้าของก็จำเป็นต้องวางแผนเองไว้ด้วยส่วนหนึ่ง โดยมีกลยุทธ์ในการปล่อยเช่าดังนี้ 1. คุณจำเป็นต้องทำการสำรวจอัตราค่าเช่าในทำเลเดียวกับคุณว่าอยู่ที่เท่าไหร่ก่อนจะทำการกำหนดอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม ปกติค่าเช่าคอนโดมือสองจะถูกกกว่าคอนโดมือหนึ่ง ขึ้นอยู่กับความใหม่หรือทำเลด้วย หากเราจะเสนอค่าเช่าที่สูงกว่าคอนโดใหม่จะต้องมีจุดเด่น อาทิ อยู่ติดรถไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ครบชุด หรือมีอินเตอร์เน็ต เป็นต้น 2. ประกาศผ่านช่องทางออนไลน์ อินเตอร์เน็ตสามารถเข้าถึงผู้คนได้ง่าย ทั้งในปัจจุบันมีเว็บไซต์มากมาย ผู้เช่าเองก็นิยมหาห้องเช่าผ่านอินเตอร์เน็ต นอกจากเว็บไซต์ต่างๆผู้เช่าและผู้ให้เช้ามักตั้งกลุ่มในสังคมออนไลน์อย่างเฟสบุ๊ค สามารถลองค้นหาเพื่อลงประกาศก็จะสามารถลงประกาศ 3. ใช้ร้านค้า หรือร้านอาหารบริเวณไม่ไกลกันเป็นช่องทางสำหรับการติดป้ายประกาศปล่อยเช่า โดยตกลงกับเจ้าของร้านเรื่องค่าตอบแทนซึ่งต้นทุกมักไม่สูง ผู้คนที่ผ่านเข้าออกก็จะมีโอกาสได้อ่าน...

การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม ทั้งสำหรับชาวไทยและชาวต่างชาติจะมีรายละเอียดที่คล้ายกัน เพราะกลุ่มเป้าหมายทั้งคู่ล้วนต้องการความสะดวกสบาย อย่างไรก็ตามก็จะพบว่ามีความแตกต่างอยู่บ้างตามคุณภาพโดยรวมและกลุ่มผู้เช่าซึ่งจะมีผลต่อการปรับปรุงและการคิดอัตราการเช่า การจะปล่อยเช่าห้องชุดให้ได้ราคาดีมีเทคนิคดังนี้ 1. เตรียมความพร้อมเรื่องระบบไฟ ระบบน้ำ และระบบสุขาภิบาลให้ดีพร้อมเข้าอยู่ 2. สีของห้อง หรือสีวอลเปเปอร์ควรใช้สีโทนกลางๆ เรียบง่าย ไม่ฉูดฉาด ไม่ทึบทึม ควรใช้สีสว่างจะดีที่สุด 3. เฟอร์นิเจอร์พื้นฐานต้องมีให้ครบถ้วนในทุกห้อง ในห้องนอนต้องมีเตียงขนาดมาตรฐาน พร้อมที่นอน โต๊ะเครื่องแป้ง ตู้เสื้อผ้า ห้องครัว ต้องมีเตาไฟฟ้า เครื่องระบายอากาศสภาพพร้อมใช้งานพร้อมช่องเก็บของที่เก็บได้อย่างเป็นระเบียบสวยงาม 4. เครื่องใช้ไฟฟ้าพื้นฐาน เช่น...

การจะปล่อยเช่าบ้าน บางครั้งจำเป็นต้องเลือกกลุ่มเป้าหมายให้จัดเจน เพื่อกำหนดรูปแบบการประชาสัมพันธ์ หากคุณมีบ้านที่ต้องการปล่อยเช่าที่อยู่ในทำเลดีอย่างทำเลใจกลางเมืองหรือที่ติดรถไฟฟ้า กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติอาจเป็นกลุ่มที่คุณสนใจ อย่างไรก็ตามก็ควรทราบถึงความต้องการของพวกเขา ที่จะเกิดขึ้นเมื่อต้องการเช่าบ้านสักหลัง โดยส่วนมากชาวต่างชาติที่ตัดสินใจเช่าบ้านแทนการเช่าคอนโดมิเนียมมักเป็นชาวต่างชาติที่ย้ายมาทั้งครอบครัวเป็นเหตุให้ต้องการบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ซึ่งมีพื้นที่กว้างค่อนข้างมาก อย่างไรก็ตามการเตรียมบ้านให้มีสภาพเหมาะกับความต้องการเป็นเคล็ดลับที่จะสามารถทำให้ว่าที่ผู้เช่าประทับใจในบ้าน ทำให้ตัดสินใจเซ็นสัญญาเช่าได้ง่ายขึ้น 1. ระบบไฟฟ้า น้ำ และสุขาภิบาลต้องอยู่ในสภาพที่พร้อมใช้งาน กรณีที่ผู้เช่าต้องการเข้าอยู่ให้เร็วที่สุด 2. ควรมีพื้นที่นอกบ้าน ทำการปรับปรุงสนามหญ้าและตกแต่งสวนให้สวยงาม เพราะชาวต่างชาติที่เลือกเช่าบ้านส่วนมากนั้นมักอยู่อาศัยเป็นครอบครัว จึงต้องการพื้นที่ใช้สอยทั้งแบบกลางแจ้งและในร่ม 3. การจัดแต่งห้องครัวควรเน้นเป็นห้องครัวรูปแบบเปิด มีเตาไฟฟ้าแบบและขนาดมาตรฐานพร้อมเครื่องระบายอากาศ ไม่จำเป็นต้องตกแต่งให้สวยหรู ต้นทุนจะได้ไม่สูงเกินไป เพียงสะอาดใช้งานง่ายก็เพียงพอแล้ว 4....

การลงทุนในสิ่งใด ผู้ลงทุนย่อมต้องหวังจะได้ผลตอบแทนที่ดี ดังนั้นเราย่อมต้องมั่นใจว่าสิ่งที่เราลงทุนนั้นมีศักยภาพและสามารถเพิ่มราคาค่าตอบแทนได้ การจะขายบ้านหรือคอนให้ได้ราคาดี จึงจำเป็นต้องทำให้บ้านและคอนโดอยู่ในสภาพพร้อมอยู่อาศัยด้วยการตกแต่งปรับปรุงให้สภาพดี นอกจากนี้สิ่งสำคัญคือการประชาสัมพันธ์ที่มีประสิทธิภาพ เพราะหากสินค้าของเราดี แต่คนไม่ทราบว่าจะเข้าถึงได้อย่างไรเราก็ไม่สามารถขายได้ การประชาสัมพันธ์สามารถเริ่มได้เลยแม้ว่าการปรับปรุงบ้านยังไม่แล้วเสร็จก็ตาม และควรทำควบคู่กันในหลายวิธีดังต่อไปนี้ 1. ป้ายโฆษณาขนาดเล็ก : ตัวป้ายบอกรายละเอียดของบ้าน หรือคอนโด แจ้ง ประเภท ขนาด ตำแหน่ง และราคาเช่น บ้านเดี่ยว 3 ชั้น 42 ตรว. ลาดพร้าว71 4.5...

ระบบการจัดการภายในบ้านเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้ที่กำลังจะซื้อหรือกำลังจะสร้างบ้านจะต้องรู้จักไว้ หนึ่งในนั้นคือระบบ HVAC (Heating, Ventilation and Air Conditioning)ซึ่งเป็นการวางระบบความร้อน เย็นและการระบายอากาศ เป็นส่วนหนึ่งของการออกแบบอาคาร ซึ่งแบบบ้านสองชั้นหรือหลายชั้นบางแบบจะใช้การวางระบบแบบนี้จึงไม่แปลกที่มักจะพบว่าระบบนี้ถูกใช้กับห้างสรรพสินค้า โครงสร้างพื้นฐานของระบบ HVAC คือเพิ่มศักยภาพในด้านทางการถ่ายเทอากาศเพื่อคุณภาพอากาศที่ดีขึ้นตามหลักการกลศาสตร์ทางวิศวกรรมระบบจัดการนี้จึงเหมาะกับสำนักงาน บ้าน อาคารอุตสาหกรรม ที่มีลักษณะซับซ้อนเช่น อาพาร์ทเม้นต์และอาคารสูง และบ้านที่ต้องการควบคุมความชื้นและอุณหภูมิอย่างเคร่งครัด ระบบนี้เป็นตัวช่วยที่ดีในการควบคุมระบบจัดการอากาศ ลักษณะการทำงาน สามการทำงานหลักของระบบระบายอากาศ ความร้อน และเครื่องปรับอากาศจะทำงานควบคู่กัน เพิ่มศักยภาพในการจัดการอากาศ เพื่อสภาพแวดล้อมที่ดีอากาศที่ดีมีคุณภาพอากาศ ทั้งยังมีค่าบำรุงรักษาที่เหมาะสม...

แม้ว่าของฟรีนั้นจะไม่มีในโลก แต่ถ้าจะหวังของถูกและคุ้มค่าก็ยังมีอยู่ในการประมูลบ้านและคอนโดมือสอง NPA จากกรมบังคับคดี เพราะทรัพย์สินขายทอดตลาดนั้นจะมีราคาเริ่มต้นถูกกว่าราคาประเมินทั่วไปมากพอสมควร แต่หากการประมูลยืดยาว ราคาที่คาดว่าจะถูกอาจจะดีดตัวสูงขึ้นได้อย่างไม่น่าเชื่อ เมือตัดสินใจเข้าร่วมประมูลบ้านและคอนโดจากกรมบังคับคดีไม่ว่าคุณจะต้องการซื้อเพื่อการลงทุน หรือซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเอง ก็จำเป็นที่จะต้องสวมบทบาทเป็น เป็นพ่อค้า เพราะหากใช้วิธีคิดแบบพ่อค้าจะคิดแบบใจเย็น เพราะพ่อค้าจะไม่ได้ปักใจอยู่กับบ้านหรือคอนโดหลังใดหลังหนึ่งจนต้องทุมเงินเพื่อให้ได้มา หากแต่การคิดแบบพ่อค้าจะทำให้เห็นว่ามีทางเลือกมากมาย หากไม่ได้บ้านหรือคอนโดนี้ก็ยังมีตัวเลือกอื่นๆที่มีคุณสมบัติใกล้เคียงกันอยู่ บางครั้งอาจรอถึงการประมูลครั้งที่ 3 และ 4 ที่จำทำให้ราคาของทรัพย์สินนั้นลดต่ำลงไปจากครั้งแรกมากโข ส่วนมากพ่อค้าจะร่วมประมูลทรัพย์ตั้งแต่ครั้งแรกเพื่อดูสถานการณ์ และประเมินรายละเอียด ใครเป็นโจทก์ เป็นเจ้าหนี้ และดูจะสู้ราคามากน้อยเท่าใด จำเลยหรือเจ้าของทรัพย์เดิมมีท่าทีขอคัดค้านราคาหรือไม่ แต่ยังจะไม่ประมูลในตอนนั้น (ยกเว้นเป็นทรัพย์สินทำเลดี มีความต้องการสูง และมีโอกาสในการทำกำไร มีผู้เข้าร่วมประมูลเยอะ พ่อค้าก็อาจลุยประมูลตั้งแต่ยกแรก) การดูสถานการณ์จะทำให้สามารถอ่านเกมว่าสามารถลุยประมูลมาได้เลย หรือต้องรอก่อน ต้องรอถึงขนาดไหนจึงจะดี...

เป็นที่ทราบกันดีว่าการซื้อบ้านหรือคอนโดขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดีนั้นมีความเสี่ยงมากกว่าเมื่อเทียบกับบ้านและคอนโดNPA ของสถาบันการเงิน อย่างไรก็ตามหากเราทราบข้อควรระวัง ก็จะสามารถลดความเสี่ยงที่ต้องเผชิญในการลงทุนกับการประมูลอสังหาริมทรัพย์ จากกรมบังคับคดีได้ เหล่านักลงทุนและว่าที่เจ้าของบ้านมือใหม่จะต้องระวังในเรื่องต่อไปนี้ 1. ในวันประมูลหากเจ้าของทรัพย์สินเดิมหรือจำเลยไม่มาเข้าร่วมการประมูลในวันประมูลไม่ว่าจากเหตุผลใดก็ตาม โดยปราศจากการชี้แจงเหตุผลหรือการแจ้งยินยอมให้เกิดการประมูล การประมูลจะเกิดขึ้นไม่ได้ แม้จะมีการนัดและผู้ประมูลมากัน พร้อมก็ไม่สามารถเริ่มประมูลได้ 2. เจ้าของทรัพย์สินเดิมในฐานะลูกหนี้ หรือจำเลยสามรถฟ้องคัดค้านราคาได้ 1 ครั้งตามกระบวนการทางกฎหมายซึ่ งอาจส่งผลให้การประมูลเป็นโมฆะ 3. ผู้ลงทุนจะต้องคำนวณต้นทุนราคาที่เหมาะสมไว้ในใจให้ดี เพราะหลายครั้งผู้รับจำนอง หรือทางสถาบันการเงิน ที่เป็นโจทก์ของทรัพย์สินดังกล่าวจะทำการสู้ราคาจนกว่าจะได้ราคาที่สูงอย่างที่ประเมินไว้ ซึ่งหลายครั้งการสู้ราคานี้ทำให้บ้านและ คอนโดนั้นมีราคาที่ค่อนข้างสูง ผู้ลงทุนจึงจำเป็นต้องคำนึงถึงจุดนี้ด้วย 4. ปัญหาเรื่องการฟ้องขับไล่ เป็นปัญหาที่จะต้องคำนึงและระวังมากที่สุด และนับเป็นเรื่องที่สร้างปัญหา ให้แก่ผู้ลงทุนในNPAที่ขายทอดตลาดมากเป็นอันดับต้นๆ แม้กรมบังคับคดีจะให้อำนาจศาลส่งการให้ผู้อาศัยเดิม เป็นผู้บุกรุกสามารถออกจากบ้านได้ทันที แต่ในความเป็นจริงเรื่องนี้ไม่สามารถคาดเดาได้เลยว่าจะเป็นยังไง ใช้เวลาเท่าไหร่ผู้อาศัยเดิมจึงจะออกจากบ้าน และปัญหานี้ยังส่งผลให้การขอสินเชื่อจากธนาคารมีปัญหาเพราะทางสถาบันการเงิน จะเข้าประเมินทรัพย์สินไม่ได้หากผู้อยู่อาศัยไม่อนุญาต ส่งผลให้การปล่อยกู้อาจไม่สำเร็จ มีผลให้อาจไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือ ให้แก่กรมบังคับคดีในระยะเวลาที่กำหนดทำให้เสี่ยงที่จะไม่ได้บ้านและคอนโดนั้นและยังต้องเสียค่าประกัน...

การเตรียมการอย่างรอบด้าน จะทำให้ปัญหาและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมีเปอร์เซ็นลดลง หลักการนี้ใช้ได้กับการประมูลบ้าน และคอนโดมือสองจากกรมบังคับคดีเช่นกัน เพราะเป็นการประมูลจากหน่วยงานราชการจึงไม่ได้มีความสะดวกเท่าการประมูลบ้าน และคอนโดมือสอง NPA จากสถาบันการเงิน ดังนั้นผู้ที่สนใจจะทำการลงทุนกับบ้านขายทอดตลาดจึงต้องทราบกระบวนการเผื่อการวางแผนและการตัดสินใจ โดยขั้นตอนแบ่งออกเป็น ขั้นตอนการเตรียมหลักฐาน   โดยผู้เข้าร่วมประมูลต้องเตรียมหลักฐานในการเข้าร่วมประมูลอสังหาริมทรัพย์ขายทอดตลาดดังนี้ 1. บัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรประจำตัวข้าราชการหรือเจ้าหน้าของรัฐหรือบัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจพร้อมสำเนา รับรองถูกต้อง 1 ฉบับ หากเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล ต้องส่งหนังสือรับรองซึ่งถูกนายทะเบียนรับรองไม่เกิน 1 เดือน 2. เตรียมหนังสือมอบอำนาจพร้อมอากรแสตมป์ 30 บาท พร้อมหลักฐานในข้อ 1 ในกรณีฝากผู้อื่นเข้าร่วมประมูล 3. เงินสด หรือ แคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายหน่วยงานที่เข้าร่วมประมูล เช่น...

ผู้ที่เลือกลงทุนกับ NPA จากกรมบังคับคดี ล้วนต้องการได้บ้านหรือคนโดคุณภาพดีในราคาต้นทุนที่ถูก อย่างไรก็ตามราคาของทรัพย์สินขายทอดตลาดย่อมแลกมาด้วยขั้นตอนที่มากกว่า NPA ที่รอการขาย ของสถาบันการเงิน นอกจากนี้การที่ต้องติดต่อ และประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี ยังทำให้ผู้ลงทุนต้องเรียนรู้ถึงระเบียบ และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องอีกด้วย วันนี้ทาง dotproperty จึงนำระเบียบและข้อกฎหมายควรรู้สำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนกับทรัพย์สินขายทอดตลาดจาก กรมบังคับคดีมานำเสนอ เพื่อการวางแผนที่ถูกต้องสำหรับผู้ลงทุนและผู้สนใจซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในราคาถูก มาดูกันเลยว่ามีอะไรบ้าง 1. ผู้สนใจเข้าร่วมประมูลจะถูกเรียกว่า “ผู้เข้าสู้ราคา” จะต้องลงชื่อพร้อมที่อยู่ในสมุดรายงานการขายทอดตลาด เมื่อต้องการซื้อที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากกรมบังคับคดี 2. หากเข้าสู้ราคาในนามบุคคลอื่น ต้องแสดงหนังสือมอบอำนาจต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนการประมูล มิเช่นนั้น ทางเจ้าพนักงานจะถือว่า บุคคลนั้นเข้าร่วมประมูลด้วยตนเอง ซึ่งกรรมสิทธิ์เมื่อโอนย่อมตกเป็นของบุคคลที่เข้าสู้ราคานั้น เปลี่ยนชื่อ ผู้สู้ราคาภายหลังไม่ได้ 3. เข้าสู้ราคาด้วยปากเปล่า...

เมื่อคุณตัดสินใจแล้วว่าบ้านหรือคอนโด NPA ของกรมบังคับคดีนั้นเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับการลงทุน เพราะมีราคาต้นทุนที่ถูกกว่า หลายคนคงสังสัยว่าการค้นหาบ้านหรือคอนโดจากกรมบังคับคดีจะมีความแต่งต่างจากบ้านและคอนโดมือสองNPAของสถาบันการเงินอย่างไร โดยทั่วไปแล้วจะสามารถหารายการทรัพย์สินขายทอดตลาดที่ประกาศประมูลขายได้จากช่องทาง ดังนี้ 1. ติดต่อกรมบังคับคดีโดยตรง โดยสามารถติดต่อไปยังสำนักงานบังคับคดีได้ทั่วประประเทศ ทางสำนักงานบังคับคดีจะมีการประชาสัมพันธ์เพื่อประกาศขายทรัพย์สินทอดตลาด โดยแยกเป็น ประเภท บริเวณ ในราคาเริ่มต้นที่แตกต่างกันไป 2. ติดต่อกับสถาบันการเงินที่มีสาขาใกล้บ้าน ทางสถาบันการเงินนอกจะมีการประกาศขายบ้านและคอนโดมือสอง NPA ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองแล้ว ยังมีการประชาสัมพันธ์บ้านและคอนโดขายทอดตลาด ที่กรมบังคับคดีเป็นผู้เปิดประมูล ในฐานะโจทก์(เจ้าหนี้) หรือในฐานะผู้รับจำนอง สถาบันการเงินจะประชาสัมพันธ์รายละเอียดทรัพย์สิน วัน เวลา สถานที่ ประมูล และราคาเริ่มต้น เพื่อให้ผู้ที่สนใจได้ทำการประมูลซื้อ ทางสถาบันการเงินก็จะได้รับการชำระหนี้ 3. การหาข้อมูลทางอินเตอร์เน็ต สำหรับผู้ที่ต้องการหาข้อมูลแต่ไม่สะดวกที่จะเดินทาง...