กฎหมายอสังหา

รู้จักกฎหมายอสังหากับการลงทุนต่างประเทศ

July 7, 2021

เมื่อสถานการณ์ของโรคโควิด-19 เริ่มดีขึ้น มีวัคซีนช่วยป้องกันโรคแล้ว หลาย ๆ ประเทศก็พร้อมเปิดรับชาวต่างชาติกันมากขึ้น ประกอบกับกระแสย้ายประเทศกำลังมาแรง จึงเป็นโอกาสให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มองเห็นช่องทางในการขยับขยายการลงทุนไปยังต่างประเทศ แต่การลงทุนต่างประเทศอาจไม่ใช่เรื่องง่ายนัก ยังมีหลายเรื่องที่ต้องเตรียมตัวและควรรู้ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดในการลงทุนนั่นเอง

ประเภทของการลงทุน

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศก็เหมือนกับในประเทศไทย ที่ทำได้หลายลักษณะ ซึ่งผู้ลงทุนสามารถเลือกได้ตามความสนใจและลักษณะของผลตอบแทน เช่น

ซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เป็นการลงทุนด้วยเงินจำนวนมากในครั้งเดียว แต่ให้ผลตอบแทนคงที่ในระยะยาว
การลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล คือการลงทุนต่างประเทศในตราสารหนี้ระยะยาวที่ออกโดยรัฐบาลของประเทศนั้น ๆ เพื่อให้รัฐบาลได้กู้เงินจากนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ เพื่อไปใช้ประโยชน์ในเรื่องต่าง ๆ โดยแลกกับการจ่ายดอกเบี้ยพร้อมเงินต้น มีความเสี่ยงต่ำ ได้อัตราดอกเบี้ยดีกว่าเงินฝากธนาคาร โดยมีให้เลือกในระยะต่าง ๆ เช่น 1 ปี 3 ปี 5 ปี เป็นต้น
การลงทุนต่างประเทศผ่านกองทุน เป็นการเก็งกำไรระยะยาวที่มีความเสี่ยงให้เลือกในระดับต่าง ๆ เช่น กองทรัสต์ REITs (Real estate investment Trust)

ศึกษาให้ดีก่อนลงทุน

ในแต่ละประเทศจะมีกฎหมายอสังหาที่ต่างกันออกไป ดังนั้นสิ่งสำคัญที่ควรทำก่อนจะไปลงทุนต่างประเทศคือ ศึกษาให้ดีก่อนว่าเขายินดีเปิดรับนักลงทุนต่างชาติหรือไม่ เปิดให้ลงทุนในรูปแบบใดบ้าง หรือมีเงื่อนไขเพิ่มเติมอย่างไร เพราะไม่ใช่ทุกประเทศที่จะให้สิทธิ์ชาวต่างชาติลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ด้วยข้อจำกัดด้านพื้นที่หรือสงวนที่อยู่อาศัยไว้ให้พลเมืองในประเทศเท่านั้น เช่น

ประเทศไทย ไม่อนุญาตให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นการอนุญาตเป็นรายกรณี เช่น กำหนดให้คนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินเพื่อสร้างเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยต้องลงทุนในประเทศ 40 ล้านบาทขึ้นไป นานกว่า 5 ปี ต้องลงทุนในธุรกิจที่มีคนสัญชาติไทยร่วมลงทุนด้วย หรือได้รับที่ดินมาเป็นมรดกจากบุพการีชาวไทย เป็นต้น
ประเทศตุรกี เปิดให้คนต่างด้าวลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยหากลงทุนมากกว่า 250,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไปและถือครองอย่างน้อย 3 ปี จะมีโอกาสได้รับสัญชาติและพาสปอร์ตตุรกีด้วย
ประเทศนิวซีแลนด์ เปิดให้คนต่างด้าวลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ในลักษณะต่าง ๆ เช่น พันธบัตรที่ออกโดยรัฐบาลนิวซีแลนด์ เป็นหุ้นส่วนบริษัทในนิวซีแลนด์ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เป็นต้น และถ้าหากลงทุน 10 ล้านดอลลาร์นิวซีแลนด์ เป็นระยะเวลามากกว่า 3 ปีขึ้นไป จะได้รับอายุวีซ่าไม่จำกัด มีโอกาสที่จะยื่นขอรับสิทธิ์พลเมืองหลังจาก 5 ปี และสามารถนำรถยนต์ เรือ หรือ ของใช้ในบ้านเข้าประเทศได้โดยไม่ต้องเสียภาษีศุลกากร

ข้อกำหนดการลงทุน

เมื่อศึกษาข้อกฎหมายอสังหาอย่างละเอียดและเลือกได้แล้วว่าจะไปลงทุนที่ไหน เรื่องที่ควรทราบต่อไปคือการนำเงินออกจากบัญชีในประเทศไทยเพื่อโอนไปยังบัญชีต่างประเทศ เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีข้อกำหนดที่น่าสนใจ ดังนี้

การลงทุนที่เข้าข่ายเป็นการลงทุนต่างประเทศ (Thai Direct Investment Abroad: TDI) ในลักษณะธุรกรรมการลงทุนที่ผู้ลงทุนซึ่งมีถิ่นฐานในประเทศไทยมีต่อธุรกิจที่มีถิ่นฐานในต่างประเทศที่เป็นกิจการในเครือ ผู้ลงทุนจะได้รับสิทธิประโยชน์หรือได้รับข้อยกเว้นในด้านกฎเกณฑ์ต่าง ๆ จากทางภาครัฐ เช่น ตามกฎหมายควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน นิติบุคคลสามารถส่งเงินไปลงทุนในกิจการในเครือในต่างประเทศที่มีสัดส่วนการถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละ 10 ขึ้นไป ได้ไม่จำกัดจำนวน
สำหรับการลงทุนต่างประเทศหรือให้กู้กรณีอื่น ๆ เช่น ลงทุนในกิจการในต่างประเทศที่ไม่ใช่บริษัทในเครือ จะต้องทำการขออนุญาตจากเจ้าพนักงานควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน (จพง.) หรือเป็นไปตามวงเงินที่กำหนด
การโอนเงินในนามบุคคลธรรมดาไปยังบัญชีต่างประเทศเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สามารถทำผ่านธนาคารพาณิชย์ได้เลยในวงเงินไม่เกิน 50 ล้านดอลลาร์สหรัฐ/ปี แต่ถ้าหากคำนวณแล้ววงเงินเกินกว่านั้น ต้องทำเรื่องขอไปยัง ธปท. ก่อน
ผู้ลงทุนรายย่อยสามารถลงทุนในตราสารต่างประเทศและอนุพันธ์ (สัญญาทางการเงินที่ทำขึ้นเพื่อให้สิทธิในการซื้อหรือขาย) ได้ตามจำนวนที่ได้รับจัดสรรจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) โดยต้องซื้อขายผ่านตัวแทนการลงทุนในประเทศ ซึ่งได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์ หรือกองทุนส่วนบุคคลเท่านั้น

การลงทุนอสังหาต่างประเทศ ผู้ลงทุนควรศึกษารายละเอียดที่เกี่ยวข้องให้ครบถ้วน เพราะเป็นการลงทุนที่ส่วนใหญ่แล้วตัวจะอยู่ห่างจากทรัพย์พอสมควร หากศึกษาไม่ครบถ้วนอาจทำให้เกิดความเสียหายได้มากกว่าการลงทุนในประเทศ อย่างไรก็ตาม การลงทุนมีความเสี่ยงเสมอ นอกจากศึกษากฎหมายอสังหาและข้อกำหนดต่าง ๆ แล้ว อาจสอบถามประสบการณ์จากผู้ที่เคยลงทุนหรือผู้เชี่ยวชาญประกอบการตัดสินใจด้วยก็ได้