กฎหมายอสังหา

ทำความเข้าใจกฎหมายที่จอดรถอาคารพักอาศัยรวม เลี่ยงปัญหาที่จอดรถในคอนโดไม่พอ

June 23, 2021

การซื้อคอนโดมิเนียม นอกจากราคา ทำเล และสภาพแวดล้อมแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่เรามักจะนำมาตัดสินใจร่วมด้วยก็คือ “ที่จอดรถ” เพราะไม่ใช่ทุกโครงการที่จะมีที่จอดรถรองรับทุกยูนิต บางโครงการมีจำนวนช่องจอดรถเพียง 50% – 70% ของจำนวนห้องเท่านั้น ซึ่งขัดกับไลฟ์สไตล์ของคนยุคนี้เอามาก ๆ ที่รถยนต์เป็นเหมือนปัจจัยพื้นฐานของชีวิตไปแล้ว แทบทุกครอบครัวจะต้องมีอย่างน้อย 1 คัน เพื่อเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทาง

ถ้าซื้อคอนโดโดมิเนียมแล้วต้องเจอกับเหตุการณ์ไม่มีที่จอดรถ ที่จอดรถไม่พอ หรือต้องลุ้นที่จอดเหมือนชิงโชค คงไม่ใช่เรื่องน่าสนุกแน่ ๆ ดังนั้นก่อนจะตัดสินใจจ่ายเงินก้อนใหญ่ เราลองมาทำความเข้าใจกับกฎหมายที่จอดรถคอนโดหรือกฎหมายที่จอดรถอาคารพักอาศัยรวมกันดูไหมว่า จริง ๆ แล้วควรมีพื้นที่ไว้รองรับรถยนต์ของผู้พักอาศัยเท่าไหร่กันแน่ แบบไหนถึงจะเรียกว่าเหมาะสม แล้วแบบไหนจะถูกกฎหมายและถูกใจเรา จะได้ตัดช้อยส์ในใจออกได้ง่ายขึ้น

คอนโดมิเนียมคืออะไร

เชื่อว่าทุกคนคงรู้จักคอนโดมิเนียมกันอยู่แล้วล่ะว่าคืออะไร หน้าตาเป็นแบบไหน แต่ในทางกฎหมายมีรายละเอียดมากกว่าที่ทุกคนเคยรู้ มาดูกันว่ามีอะไรบ้าง

คอนโดมิเนียมในภาษากฎหมาย จัดอยู่ในหมวดของ “อาคารชุด” เพราะเป็นอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

คอนโดมิเนียม คือ อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกออกจากกันสำหรับแต่ละครอบครัว นั่นหมายถึงการเป็น “อาคารอยู่อาศัยรวม” รูปแบบหนึ่ง

และถ้าหากคอนโดมิเนียม ที่พื้นที่ก่อสร้างมากกว่า 1,000 ตารางเมตร และสูง 15 เมตร ขึ้นไป หรือมีพื้นที่ก่อสร้างเกิน 2,000 ตารางเมตรแล้วล่ะก็ จะจัดอยู่ในหมวดของ “อาคารขนาดใหญ่” ด้วย เพราะกฎหมายกำหนดไว้ว่า อาคารขนาดใหญ่ คือ อาคารที่สร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นอาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคาร เป็นที่ประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภท โดยมีความสูงจากระดับถนนตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป และมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันเกิน 1,000 ตารางเมตร หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตร

ดังนั้นจำนวนที่จอดรถ จำเป็นต้องแยกคิดเป็น 2 กรณี แล้วค่อยเอาจำนวนที่คำนวณได้มากที่สุดมาเป็นเกณฑ์ในการสร้างที่จอดรถ

ที่จอดรถ กฎหมายในกรุงเทพฯ

กฎหมายที่จอดรถอาคารพักอาศัยรวมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร มีกฎหมายที่เกี่ยวข้องอยู่ 2 ฉบับ ไก้แก่ กฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2517) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้างอาคาร พุทธศักราช 2479 และ ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 มีใจความดังนี้

กำหนดให้อาคารอยู่อาศัยรวมหรืออาคารชุดที่มีพื้นที่แต่ละครอบครัว พื้นที่ห้องชุดแต่ละห้องชุดตั้งแต่ 60 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องมีที่จอดรถยนต์ ไม่น้อยกว่า 1 คันต่อ 1 ครอบครัวหรือ 1 ห้องชุด

อาคารขนาดใหญ่ ให้มีที่จอดรถยนต์ตามจำนวนที่กำหนดของแต่ละประเภทของอาคารที่ใช้เป็นที่ประกอบกิจการในอาคารขนาดใหญ่นั้นรวมกัน หรือให้มีที่จอดรถยนต์ไม่น้อยกว่า 1 คัน ต่อพื้นที่อาคาร 120 ตารางเมตร เศษ ของ 120 ตารางเมตร ให้คิดเป็น 120 ตารางเมตร ทั้งนี้ให้ถือที่จอดรถยนต์จำนวนที่มากกว่าเป็นเกณฑ์

วิธีการคำนวณ เช่น คอนโด A มีพื้นที่รวม 3,200 ตร.ม. มีห้องชุดที่ขนาดเท่ากับและมากกว่า 60 ตร.ม. อยู่ 30 ห้อง

การคำนวณแบบอาคารอยู่อาศัยหรืออาคารชุด คือต้องมีที่จอดรถอย่างน้อย 30 คัน

การคำนวณแบบอาคารขนาดใหญ่ 3,200 / 120 มีที่จอดรถยนต์ไม่น้อยกว่า 27 คัน

ดังนั้น เกณฑ์ตามกฎหมายที่จอดรถอาคารพักอาศัยรวมที่คอนโด A ควรนำมาใช้ คือ มีที่จอดรถรองรับรถยนต์ของลูกบ้านอย่างน้อย 30 คน

ที่จอดรถ กฎหมายนอกกรุงเทพฯ

กฎหมายที่จอดรถอาคารพักอาศัยรวมสำหรับพื้นที่นอกกรุงเทพมหานคร หรือเรียกง่าย ๆ ว่าต่างจังหวัด จะมีกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2517) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้างอาคาร พุทธศักราช 2479 ควบคุมอยู่เพียงอย่างเดียว โดยมีข้อกำหนดดังนี้

อาคารชุด ให้มีที่จอดรถยนต์ไม่น้อยกว่า 1 คันต่อ 2 ครอบครัว เศษของ 2 ครอบครัว ให้คิดเป็น 2 ครอบครัว
อาคารขนาดใหญ่ ให้มีที่จอดรถยนต์ ตามจำนวนที่กำหนดของแต่ละประเภทของอาคารที่ใช้เป็นที่ประกอบกิจการในอาคารขนาดใหญ่นั้นรวมกันหรือให้มีที่จอดรถยนต์ไม่น้อยกว่า 1 คันต่อพื้นที่อาคาร 240 ตารางเมตร เศษ ของ 240 ตารางเมตร ให้คิดเป็น 240 ตารางเมตร ทั้งนี้ให้ถือที่จอดรถยนต์จำนวนที่มากกว่าเป็นเกณฑ์

วิธีการคำนวณ เช่น คอนโด B มีพื้นที่รวม 3,200 ตร.ม. มีห้องชุดอยู่ 59 ห้อง

การคำนวณแบบอาคารขนาดใหญ่ 3,200 / 240 มีที่จอดรถยนต์ไม่น้อยกว่า 14 คัน

ดังนั้น เกณฑ์ตามกฎหมายที่จอดรถอาคารพักอาศัยรวมที่คอนโด B ควรนำมาใช้ คือ มีที่จอดรถรองรับรถยนต์ของลูกบ้านอย่างน้อย 30 คน

ที่จอดรถ กฎหมาย และบทสรุป

จากกฎหมายที่จอดรถอาคารพักอาศัยรวมที่นำมาฝากกัน สรุปสั้น ๆ ได้ว่า ถ้าอยากได้ที่จอดรถเพียงพอ อาจต้องเลือกดูคอนโดมิเนียมที่ให้ปริมาณที่จอดรถเต็ม 100% หรือต้องดูโครงการที่มีพื้นที่ห้องกว้างหน่อย เพื่อให้จำนวนที่จอดรถเพิ่มมากขึ้น แต่นั่นอาจต้องแลกกับราคาห้องที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตามผู้ที่จะซื้อคอนโดมิเนียมควรพิจารณาถึงความคุ้มค่า และภาระที่เราผ่อนจ่ายไหวด้วยจะได้ไม่เสียใจภายหลัง

………

ที่มา