เชื่อว่าหลาย ๆ คนที่ติดตามข่าวอสังหาฯ มาสักระยะน่าจะเคยเห็นคำว่า Backlog ตามหน้าข่าวสาร บทสัมภาษณ์ผู้บริหาร หรือบทความวิเคราะห์ทิศทางและแนวโน้มการเติบโตของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ เจ้าต่าง ๆ กันมาบ้าง คำว่า Backlog คืออะไร ในแวดวงอสังหาฯ Backlog มีความหมายแตกต่างกับ Presale หรือไม่ วันนี้เราจะพามาแนะนำกัน
มาเริ่มทำความรู้จักคำว่า Presale
ก่อนที่จะไปรู้จักว่า Backlog คืออะไร ยังมีอีกหนึ่งคำที่มักจะมาคู่กันอยู่เสมอ อย่างคำว่า Presale ซึ่ง Presale คือ ยอดจองสินค้าในช่วงระยะเวลาหนึ่งโดยจะเริ่มนับว่าเป็นยอด Presale เมื่อลูกค้าวางเงินจองและเริ่มทำสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ยังไม่สามารถบันทึกเป็นรายได้ทางบัญชีเนื่องจากยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์
แล้วคำว่า Backlog คืออะไร ?
Backlog คือยอดสะสมของ Presale ที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์รวมของทุกงวดที่ผ่านมา หรือคิดง่าย ๆ ว่าเป็นยอดสั่งซื้อสินค้าล่วงหน้าที่รอการส่งมอบเมื่อผลิตสินค้าเสร็จ ซึ่งยอด Backlog นี้ หากลูกค้าไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ก็จะไม่สามารถรับรู้รายได้ได้ ซึ่งอาจเกิดได้จากหลายสาเหตุ เช่นลูกค้าไม่ได้รับอนุมัติเงินกู้ หรือคนที่ซื้อไว้เก็งกำไรแล้วไม่สามารถขายต่อได้
ซึ่งส่วนใหญ่แล้วการเปิดขายบ้านหรือคอนโดนั้น มักจะต้องทำการเปิด Presale เพื่อสะสมยอด Backlog ให้เป็นไปตามเป้าหมายที่แต่ละโครงการได้วางไว้ เพื่อที่จะนำยอด Backlog ดังกล่าว ไปยื่นกู้กับทางธนาคารเพื่อให้ธนาคารพิจารณาเพื่อกู้เงินสำหรับการสร้างโครงการต่อไป ดังนั้น Backlog จึงเป็นอีกหนึ่งตัวเลขสำคัญที่จะแสดงให้เห็นถึงการมีรายได้และความมั่นคงของทางโครงการ แต่สำหรับโครงการไหนที่มียอด Backlog ไม่เพียงพอต่อการพิจารณายื่นกู้ โครงการดังกล่าวก็มีโอกาสล้มเลิกได้ ซึ่งนั่นก็แสดงให้เห็นว่าการลงทุนในโครงการต่าง ๆ ของผู้พัฒนาอสังหาแต่ละเจ้านั้นต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งให้ยุคที่เศรษฐกิจมีการชะลอตัวจากปัญหาต่าง ๆ เช่นนี้ ยอด Backlog จึงถือเป็นตัวเลขที่สำคัญที่ทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อที่ตั้งใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองไม่ควรมองข้าม
สำหรับระยะเวลาการรอยอด Backlog รับรู้เป็นรายได้นั้น จะแตกต่างกันออกไปตามลักษณะของประเภทที่อยู่อาศัยที่ทางโครงการเปิดขาย ซึ่งจะมีระยะเวลาตั้งแต่ 1 เดือน ไปจนถึง 1 ปีขึ้นไป โดยมี 3 ลักษณะดังนี้
1.บ้านสั่งสร้าง คือบ้านที่ทางโครงการขายให้กับผู้ที่สนใจอยู่อาศัย ตั้งแต่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง ดังนั้นระยะเวลาตั้งแต่ผู้สนใจซื้อบ้านตัดสินใจซื้อมาจนถึงช่วงการโอนกรรมสิทธิ์จึงมีระยะเวลาที่ห่างกันมาก โดยส่วนใหญ่ในโครงการแนวราบจะใช้ระยะเวลาอยู่ที่ประมาณ 6-8 เดือน และโครงการคอนโดมิเนียมจะใช้ระยะเวลาประมาณ 1 ปีขึ้นไป
2.บ้านสร้างก่อนขาย สำหรับบ้านลักษณะนี้จะเป็นบ้านที่ทางโครงการเริ่มสร้างมาบางส่วนแล้ว ซึ่งระยะเวลาจากช่วงที่ลูกค้าตัดสินใจซื้อมาถึงช่วงที่โอนกรรมสิทธิ์ ก็จะมีระยะที่สั้นลงมากว่าบ้านสั่งสร้าง
3.บ้านพร้อมอยู่ เป็นโครงการที่ก่อสร้างเสร็จและพร้อมเข้าอยู่ได้ทันที ดังนั้นระยะเวลาจากช่วงที่ลูกค้าตัดสินใจซื้อมาถึงช่วงที่โอนกรรมสิทธิ์ จะอยู่ที่ประมาณ 1-2 เดือนเท่านั้น
ความแตกต่างระหว่าง Presale และ Backlog คืออะไร ?
สำหรับความแตกต่างของคำทั้งสองคำนี้ จะเห็นได้อย่างชัดเจนเลยว่า Presale เป็นเพียงแค่การซื้อใบจองโครงการต่าง ๆ เท่านั้น โดยผู้ที่สนใจยังไม่ได้มีการวางเงินหรือทำสัญญาซื้อขายใด ๆ ทั้งสิ้น แต่สำหรับ Backlog จะเป็นยอดที่สะสมเพื่อรอรับรู้รายได้หลังจากการโอนกรรมสิทธิ์
ดังนั้นสำหรับใครที่เพิ่งเข้ามาอ่านหน้าข่าวอสังหาฯ ก็อย่าสับสนหากต้องเห็นคำทั้งสองคำนี้ และจำไว้ว่าส่วนใหญ่คนจะให้ความสำคัญกับยอด Backlog มากกว่า นั่นเป็นเพราะอย่างที่กล่าวไปว่า Presale เป็นการจองห้องโดยไม่มีการวางเงินใด ๆ ทั้งสิ้น ซึ่งก็เปรียบเสมือนการที่ไม่มีรายได้เข้ามาสู่ตัวโครงการนั่นเอง แต่สำหรับยอด Backlog ถือว่ามียอดรายได้ที่รอเข้ามาสู่โครงการโดยตรง และเป็นอีกหนึ่งตัวเลขที่สามารถชี้วัดทิศทางความเป็นไปได้ของทางโครงการ ว่าจะสามารถยื่นกู้ต่อธนาคารเพื่อดำเนินการสร้างโครงการต่อหรือไม่ หรือจะต้องล้มเลิกการสร้างโครงการไปในที่สุดเมื่อยอด Backlog ไม่ได้เป็นไปตามเป้าหมาย
อ้างอิง
https://www.set.or.th/set/education/knowledgedetail.do?contentId=995
