ให้เช่าคอนโด หัวหิน ประกาศให้เช่าคอนโด ในหัวหิน, ประจวบคีรีขันธ์

ตลาดคอนโดมิเนียมให้เช่าในหัวหิน: บทวิเคราะห์เชิงลึกสำหรับนักลงทุนและผู้สนใจ

บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเชิงลึกแก่ผู้สนใจ คอนโดมิเนียมให้เช่าในพื้นที่หัวหิน โดยเนื้อหาครอบคลุมภาพรวมของตลาดคอนโดให้เช่าในหัวหินในสถานการณ์ปัจจุบัน ปัจจัยทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวที่ส่งผลต่อตลาดคอนโดให้เช่า การวิเคราะห์ทำเลสำคัญและโครงการคอนโดที่โดดเด่นสำหรับผู้เช่า ศักยภาพด้านผลตอบแทนการปล่อยเช่า กลุ่มผู้เช่าหลัก ตลอดจนข้อควรรู้ด้านกฎหมาย ค่าใช้จ่าย และการบริหารจัดการทรัพย์สิน ตลอดจนแนวทางและกลยุทธ์ในการบริหารจัดการคอนโดให้เช่าอย่างมืออาชีพ เพื่อช่วยให้ผู้อ่านสามารถตัดสินใจลงทุนและบริหารจัดการทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจบนพื้นฐานข้อมูลที่น่าเชื่อถือและทันสมัย

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมให้เช่าในหัวหินในปัจจุบัน

หัวหินถือเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมที่กำลังกลับมาคึกคักอย่างโดดเด่นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานี้ หลังจากภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวโดยตรง ปัจจุบันตลาดได้แสดงสัญญาณการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งและต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากการท่องเที่ยวทั้งภายในประเทศและจากต่างประเทศที่กลับมาคึกคักอย่างรวดเร็ว รวมถึงความต้องการที่พักแบบบ้านพักตากอากาศและที่อยู่อาศัยระยะยาวที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ตลาดคอนโดให้เช่าในหัวหินได้รับอานิสงส์โดยตรงจากแนวโน้มการฟื้นตัวนี้ เนื่องจากนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติจำนวนมากเริ่มมองหาที่พักแบบคอนโดมิเนียมที่ให้ความรู้สึกเหมือนได้อยู่บ้าน มีความเป็นส่วนตัวสูง มีพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางกว่าห้องพักโรงแรมทั่วไป และที่สำคัญคือมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันเทียบเท่ากับการพักอาศัยระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นห้องครัว อุปกรณ์ซักรีด หรือพื้นที่ส่วนกลางสำหรับการพักผ่อนหย่อนใจ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่ตอบโจทย์การพักผ่อนของครอบครัวและกลุ่มเพื่อนที่เดินทางมาด้วยกัน

จากข้อมูลการสำรวจตลาด ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่าพื้นที่หัวหิน (รวมชะอำและปราณบุรี) มีจำนวนห้องชุดที่ยังอยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 15,790 ยูนิต ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งบอกว่ามีอุปทานที่พร้อมรองรับความต้องการในตลาดเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่ตั้งอยู่ในใจกลางหัวหิน ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงและได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวและผู้ที่ต้องการเช่าพักอาศัย มักจะมียอดขายและการดูดซับอุปทานที่สูงและรวดเร็ว ทำให้ห้องชุดในทำเลเหล่านี้มีสภาพคล่องในการปล่อยเช่าที่ดีกว่าโครงการที่ตั้งอยู่ในบริเวณชะอำและปราณบุรี ซึ่งอาจมีความต้องการเช่าที่เน้นความสงบเป็นหลัก และมักมีระยะเวลาในการปล่อยเช่านานกว่า

การกลับมาของนักลงทุนรายใหญ่และผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมในหัวหินยังเป็นอีกปัจจัยที่สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาด ซึ่งจะนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของห้องชุดคุณภาพดีที่พร้อมสำหรับตลาดให้เช่า ตอบสนองความต้องการของผู้เช่าที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นการเช่าระยะสั้นสำหรับวันหยุดพักผ่อน หรือการเช่าระยะยาวสำหรับผู้ที่ต้องการมาพำนักในหัวหิน

ปัจจัยเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวที่ส่งผลต่อตลาดคอนโดให้เช่าหัวหิน

การฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมให้เช่าในหัวหินมีความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคและภาคการท่องเที่ยวของประเทศ โดยเฉพาะการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งถือเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ช่วยกระตุ้นตลาดเช่าในหัวหินให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง ในปี 2566 ประเทศไทยประสบความสำเร็จในการต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติกว่า 27-28 ล้านคน สร้างรายได้มหาศาลให้กับประเทศ และหัวหินก็เป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางยอดนิยมที่ได้รับอานิสงส์โดยตรง

• การเดินทางที่สะดวกสบายและการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: หัวหินตั้งอยู่ในจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ห่างจากกรุงเทพมหานครประมาณ 200 กิโลเมตร ทำให้เป็นจุดหมายปลายทางที่เดินทางสะดวกสำหรับนักท่องเที่ยวชาวไทยที่ต้องการพักผ่อนช่วงสุดสัปดาห์หรือวันหยุดยาว ด้วยช่องทางการเดินทางที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นรถยนต์ส่วนตัว รถโดยสารสาธารณะ หรือรถไฟ ยิ่งไปกว่านั้น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่สำคัญหลายโครงการกำลังเกิดขึ้นหรืออยู่ในระหว่างการวางแผน ซึ่งจะช่วยเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทางและลดระยะเวลาการเดินทางลงอย่างมาก เช่น
• โครงการรถไฟทางคู่เส้นทางภาคใต้ (นครปฐม-ชุมพร): เมื่อเปิดให้บริการเต็มรูปแบบ จะช่วยลดเวลาการเดินทางจากกรุงเทพฯ มายังหัวหินลงได้ประมาณ 1.5 ชั่วโมง ทำให้การเดินทางด้วยรถไฟสะดวกและรวดเร็วยิ่งขึ้น
• โครงการรถไฟความเร็วสูงสายใต้ (กรุงเทพฯ-หัวหิน): แม้จะยังอยู่ในระหว่างการวางแผน แต่หากโครงการนี้เกิดขึ้น จะทำให้การเดินทางจากกรุงเทพฯ มาหัวหินใช้เวลาเพียง 1-2 ชั่วโมงเท่านั้น ซึ่งจะเพิ่มศักยภาพของหัวหินในการเป็นบ้านพักตากอากาศของคนเมืองหลวง และแน่นอนว่าส่งผลดีต่อตลาดเช่า
• โครงการมอเตอร์เวย์สายนครปฐม-ชะอำ (M8): จะช่วยให้การขับรถจากกรุงเทพฯ มายังชะอำ-หัวหินรวดเร็วยิ่งขึ้น ลดปัญหาการจราจรติดขัดบนถนนเพชรเกษมสายเดิม
• โครงการขยายท่าอากาศยานหัวหิน: เพื่อรองรับเที่ยวบินตรงจากต่างประเทศมากขึ้น จะช่วยอำนวยความสะดวกให้นักท่องเที่ยวและผู้ที่ต้องการมาพักอาศัยระยะยาวจากต่างชาติได้ดียิ่งขึ้น
• ความก้าวหน้าของโครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้จะส่งผลโดยตรงต่อความน่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์ในหัวหิน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมให้เช่า เนื่องจากยิ่งการเดินทางสะดวกและเข้าถึงง่ายเท่าไหร่ ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการพักผ่อนและการทำงานระยะไกลก็จะยิ่งเพิ่มขึ้น
• การท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ (Wellness Tourism): นโยบายของรัฐบาลในการส่งเสริมโครงการ "หัวหิน-ชะอำ Wellness Sandbox" เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวกลุ่มรักสุขภาพและผู้สูงวัยที่มีกำลังซื้อสูงให้มาพำนักระยะยาวในพื้นที่หัวหินและชะอำ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่มดีมานด์ด้านที่พักอาศัยระยะยาวอย่างคอนโดมิเนียม หัวหินมีจุดแข็งด้านสภาพแวดล้อมที่สงบ บริการทางการแพทย์และสุขภาพที่มีคุณภาพ รวมถึงการมีสถานบริการสุขภาพชั้นนำ ทำให้เป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการใช้ชีวิตหลังเกษียณหรือฟื้นฟูสุขภาพ
• กระแสการท่องเที่ยวต่างชาติหลังโควิด: เมื่อประเทศไทยเปิดประเทศอย่างเต็มที่ในช่วงปี 2565-2566 นักท่องเที่ยวต่างชาติหลากหลายประเทศได้หลั่งไหลกลับเข้ามา โดยกลุ่มชาวยุโรปถือเป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติกลุ่มหลักของหัวหินในช่วงปีที่ผ่านมา จากข้อมูลพบว่าชาวเยอรมัน อังกฤษ อเมริกัน และรัสเซีย เป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนการมาเยือนหัวหินสูง การที่ชาวยุโรปนิยมมาพักผ่อนที่หัวหิน ส่วนหนึ่งเป็นเพราะความประทับใจในบรรยากาศที่เงียบสงบ ปลอดภัย และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทำให้บางส่วนเริ่มมองหาที่พักระยะยาวหรือเช่าคอนโดมิเนียมเพื่อพำนัก โดยเฉพาะชาวรัสเซียและกลุ่มประเทศเครือรัฐเอกราช (CIS) ที่มองหาที่พักอาศัยในต่างประเทศที่ปลอดภัยและมีสภาพแวดล้อมที่ดี หัวหินจึงกลายเป็นหนึ่งในทางเลือกที่ได้รับความนิยม แนวโน้มนี้ส่งผลให้มีความต้องการคอนโดเพื่อเช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• ค่าครองชีพที่ย่อมเยา: หัวหินขึ้นชื่อว่าเป็นเมืองตากอากาศที่มีค่าครองชีพไม่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับแหล่งท่องเที่ยวชายทะเลอื่น ๆ ของไทย ทั้งในแง่ค่าอาหาร ที่พัก และค่าบริการต่าง ๆ ทำให้นักท่องเที่ยวและผู้ที่ต้องการมาพำนักสามารถใช้จ่ายในหัวหินได้นานกว่าในงบประมาณที่เท่ากัน ปัจจัยนี้ส่งผลเชิงบวกต่อการตัดสินใจของผู้เช่าระยะยาว เนื่องจากรู้สึกว่าคุ้มค่าคุ้มราคาในการใช้ชีวิตที่นี่

ทำเลสำคัญและโครงการคอนโดมิเนียมเด่นสำหรับผู้เช่าในหัวหิน

การเลือกทำเลที่ตั้งของคอนโดมิเนียมเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทั้งความต้องการของผู้เช่า ศักยภาพในการปล่อยเช่า และอัตราค่าเช่าที่สามารถเรียกเก็บได้ ทำเลหลัก ๆ ของคอนโดหัวหินที่ได้รับความนิยมจากผู้เช่าสามารถแบ่งออกได้ดังนี้:

• ย่านใจกลางเมืองและติดชายหาดหัวหิน: พื้นที่ใจกลางอำเภอหัวหินตั้งแต่บริเวณใกล้ตลาดโต้รุ่งหัวหิน ไล่ลงมาจนถึงย่านเขาตะเกียบทางตอนใต้ ถือเป็นทำเลทองของคอนโดมิเนียมที่ได้รับความต้องการเช่าสูงที่สุดจากทั้งผู้เช่าชาวไทยและต่างชาติ เนื่องจากเป็นทำเลที่อยู่ติดชายหาดหรือสามารถเดินถึงชายหาดได้สะดวก ใกล้สถานที่ท่องเที่ยวสำคัญที่เป็นจุดแลนด์มาร์คของเมือง เช่น ตลาดโต้รุ่ง, Cicada Market, ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ (เช่น Bluport และ Market Village) รวมถึงร้านอาหาร ร้านค้า และสถานบันเทิงต่างๆ ที่อำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตประจำวันและพักผ่อนได้อย่างครบครัน การที่ที่ดินริมทะเลในหัวหินมีจำกัดและหายาก ทำให้คอนโดในทำเลนี้มีระดับราคาทรัพย์สินที่สูงกว่าบริเวณอื่น แต่ก็เป็นที่ต้องการสูงจากผู้เช่าที่มองหาความสะดวกสบายและบรรยากาศริมทะเล ทำให้มีแนวโน้มปล่อยเช่าง่ายกว่าและสามารถเรียกค่าเช่าได้ในอัตราที่สูงกว่า
• ตัวอย่างโครงการเด่น: โครงการคอนโดมิเนียมหรูริมชายหาดหลายแห่ง เช่น InterContinental Residences Hua Hin, SASARA Hua Hin และโครงการใหม่ล่าสุดอย่าง The Standard Residences Hua Hin มักเป็นที่ต้องการของผู้เช่าที่มีกำลังซื้อสูง ทั้งนี้ โครงการระดับลักชัวรีเหล่านี้แม้จะมีค่าเช่าที่สูงกว่า แต่ก็มาพร้อมกับบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกระดับพรีเมียมที่ตอบโจทย์ผู้เช่ากลุ่มตลาดบนโดยเฉพาะ
• ย่านใจกลางเมืองฝั่งภูเขา (ฝั่งตะวันตกของถนนเพชรเกษม): พื้นที่ฝั่งตรงข้ามชายหาดซึ่งอยู่ติดกับเชิงเขาและชุมชนเมืองหัวหินด้านตะวันตก ถือเป็นอีกทำเลที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นสำหรับผู้เช่าในช่วงหลัง เนื่องจากที่ดินยังพอหาได้และราคาจับต้องได้มากกว่าฝั่งติดทะเล แต่ยังคงอยู่ในระยะไม่ไกลจากชายหาดและแหล่งไลฟ์สไตล์หลักของเมือง ทำให้ผู้เช่าสามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ได้อย่างสะดวก โครงการคอนโดมิเนียมในย่านฝั่งภูเขามักเป็นอาคารสูง (High-rise) ที่สร้างขึ้นเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยยังสามารถมองเห็นวิวเมืองและทะเลจากระยะไกลได้ จุดเด่นของคอนโดฝั่งนี้คือค่าเช่าที่ย่อมเยากว่าฝั่งทะเล ในขณะที่ขนาดห้องและสิ่งอำนวยความสะดวกที่โครงการจัดให้ยังคงมีมาตรฐานสูง ตอบโจทย์ผู้เช่าที่มองหาความคุ้มค่าและคุณภาพชีวิตที่ดี
• ตัวอย่างโครงการเด่น: โครงการ Hay Hua Hin ซึ่งพัฒนาโดยแสนสิริ เน้นกลุ่มผู้เช่าที่มองหาคอนโดตากอากาศราคาเอื้อมถึง อีกโครงการคือ Vehha Hua Hin คอนโดมิเนียมตึกสูงที่ปัจจุบันเป็นอาคารพักอาศัยที่สูงที่สุดในหัวหิน เปิดตัวด้วยจุดขายวิวทะเลแบบพาโนรามาจากห้องชุดชั้นสูง ๆ แม้ตั้งอยู่ในฝั่งภูเขา ราคาค่าเช่าจึงสูงขึ้นตามคุณภาพวิว ด้านผู้พัฒนารายใหญ่อย่าง ศุภาลัย ก็เข้ามาเปิดตัวโครงการแรกในหัวหินชื่อ Supalai Blue Whale Hua Hin บนทำเลใจกลางเมืองฝั่งภูเขา ซึ่งสามารถตั้งราคาค่าเช่าที่จับกลุ่มผู้เช่าระดับกลางได้เป็นอย่างดี การเข้ามาของแบรนด์ใหญ่เหล่านี้สะท้อนว่าผู้ประกอบการมองเห็นศักยภาพของทำเลฝั่งภูเขาในหัวหินสำหรับตลาดกลาง-ล่าง ซึ่งยังมีกำลังเช่ารออยู่
• พื้นที่ชานเมืองหัวหิน, ชะอำ และปราณบุรี: นอกเหนือจากตัวเมืองหัวหินแล้ว พื้นที่ต่อเนื่องอย่างชะอำ (อยู่ทางเหนือในจังหวัดเพชรบุรี) และปราณบุรี/เขาเต่า (อยู่ทางใต้ของหัวหิน) ก็มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมตากอากาศเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯ ในชะอำค่อนข้างซบเซา โดยไม่มีโครงการใหม่เปิดตัวมาตั้งแต่ปี 2559 และยังมีสต็อกยูนิตเหลือขายสะสมอยู่จำนวนมาก ทำให้นักลงทุนที่สนใจคอนโดชะอำเพื่อปล่อยเช่าอาจพบยูนิตมือสองราคาย่อมเยาน่าสนใจ แต่ต้องคำนึงถึงสภาพตลาดที่ใช้เวลาปล่อยเช่านานกว่าหัวหิน สำหรับบริเวณ เขาเต่าและปราณบุรี ซึ่งอยู่ตอนใต้ของหัวหินประมาณ 10-20 กิโลเมตร พื้นที่นี้มีธรรมชาติที่สงบและชายหาดที่สวยงามและเงียบสงบกว่า เหมาะสำหรับผู้เช่าที่ต้องการความเป็นส่วนตัวสูง แต่โดยรวมอุปสงค์ในพื้นที่ปราณบุรียังไม่สูงเท่าหัวหิน ทำให้ราคาค่าเช่าบริเวณนี้ยังอยู่ในระดับต่ำกว่าตัวเมืองหัวหินค่อนข้างมาก และผลตอบแทนการปล่อยเช่าอาจไม่โดดเด่นนักหากเทียบกับคอนโดในเมืองหัวหิน

ศักยภาพผลตอบแทนการปล่อยเช่า

หนึ่งในประเด็นสำคัญสำหรับนักลงทุนคืออัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในหัวหิน ซึ่งโดยทั่วไปแล้วคอนโดมิเนียมในหัวหินสามารถปล่อยเช่าได้รับผลตอบแทน (Rental Yield) ประมาณ 4.5% - 6% ต่อปี ของมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งถือเป็นอัตราที่น่าสนใจและสูงกว่าอัตราผลตอบแทนการเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ ที่เฉลี่ยอยู่ราว 3-4% ต่อปีอย่างเห็นได้ชัด ทั้งนี้ ค่าเช่ารายเดือนของคอนโดหัวหินขนาดมาตรฐาน (เช่น ห้องแบบ 1-2 ห้องนอน พื้นที่ 30-60 ตร.ม.) อยู่ที่ประมาณ 15,000 - 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งใกล้เคียงกับค่าเช่าคอนโดมิเนียมใกล้เส้นรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ เลยทีเดียว เหตุผลที่ผลตอบแทนการเช่าในหัวหินอยู่ในเกณฑ์สูง เนื่องจากราคาซื้อขายต่อพื้นที่ยังต่ำกว่ากรุงเทพฯ แต่สามารถเรียกค่าเช่าได้ในระดับใกล้เคียงกัน โดยเฉพาะในโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันและทำเลดี รายงานจากบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ Knight Frank ยังระบุว่าในบางโครงการคอนโดมิเนียมหรูในหัวหินสามารถสร้างผลตอบแทนค่าเช่าได้สูงถึงประมาณ 7-8% ต่อปี โดยเฉพาะเมื่ออัตราการท่องเที่ยวอยู่ในช่วงขาขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับการที่โรงแรมในหัวหินหลายแห่งมีอัตราการเข้าพักสูงเกือบ 100% ในช่วงฤดูท่องเที่ยว ทำให้ห้องชุดในโครงการเหล่านั้นสามารถปล่อยเช่าได้เต็มอัตรา

อย่างไรก็ดี ผลตอบแทนที่แต่ละนักลงทุนได้รับจริงอาจแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์การปล่อยเช่าและช่วงเวลา:

• การปล่อยเช่าระยะสั้น (รายวัน/รายสัปดาห์): การปล่อยเช่าแบบระยะสั้นให้แก่นักท่องเที่ยว (รายวัน/รายสัปดาห์ ผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ เช่น Airbnb หรือ Booking.com) ในช่วงฤดูท่องเที่ยวหรือวันหยุดยาว อาจทำให้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนสูงกว่าการเช่ารายเดือนปกติอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ต้องแลกมาด้วยความไม่แน่นอนของจำนวนวันเข้าพักที่ผันผวนไปตามฤดูกาลและเทศกาลต่างๆ รวมถึงต้นทุนการบริหารจัดการที่มากกว่า (เช่น ค่าทำความสะอาดเมื่อผู้เช่าออกบ่อยครั้ง ค่าเปลี่ยนผ้าปูที่นอน ค่าอุปกรณ์อำนวยความสะดวกสำหรับผู้เข้าพัก ค่าการตลาดและค่าคอมมิชชั่นแพลตฟอร์ม)
• การปล่อยเช่าระยะยาว (รายเดือน/รายปี): การปล่อยเช่าระยะยาว (เช่าเป็นรายเดือน 6 เดือนขึ้นไป) แม้ค่าเช่าต่อเดือนจะต่ำกว่า แต่ผู้ให้เช่าจะมีรายได้ที่แน่นอนและสม่ำเสมอกว่า รวมถึงลดภาระการดูแลเปลี่ยนผู้เช่าบ่อยครั้ง ทำให้ต้นทุนการบริหารจัดการลดลงและสร้างความมั่นคงในกระแสเงินสด อย่างไรก็ตาม การหาผู้เช่าระยะยาวอาจต้องใช้เวลามากกว่าการหาผู้เช่าระยะสั้น

นักลงทุนสามารถเลือกวิธีที่เหมาะสมกับตนเองหรือผสมผสานทั้งสองแบบเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพรายได้สูงสุด โดยพิจารณาจากวัตถุประสงค์ในการลงทุน เวลาที่สามารถใช้ในการบริหารจัดการ และความเสี่ยงที่ยอมรับได้

นอกจากนี้ มีผู้พัฒนาโครงการบางรายที่เสนอการันตีผลตอบแทนค่าเช่าในช่วงปีแรก ๆ เพื่อดึงดูดนักลงทุน เช่น การรับประกันค่าเช่า 5-7% ต่อปีในช่วง 1-2 ปีแรกหลังโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ข้อเสนอลักษณะนี้ช่วยลดความเสี่ยงให้นักลงทุนมือใหม่ในช่วงเริ่มต้นและสร้างความมั่นใจในผลตอบแทนเบื้องต้น แต่ควรพิจารณาเงื่อนไขในสัญญาให้รอบคอบ เนื่องจากหลังพ้นช่วงการันตี ผู้ลงทุนจะต้องบริหารการปล่อยเช่าเอง ซึ่งผลตอบแทนจริงอาจเปลี่ยนแปลงไปตามสภาวะตลาดในขณะนั้น รวมถึงอาจมีข้อจำกัดในการใช้ห้องชุดส่วนตัวในช่วงระยะเวลาการการันตี

กลุ่มผู้เช่าหลักในตลาดหัวหิน

องค์ประกอบของผู้เช่าในตลาดคอนโดหัวหินมีความหลากหลาย ซึ่งการทำความเข้าใจกลุ่มผู้เช่าหลักเหล่านี้จะช่วยให้นักลงทุนสามารถปรับกลยุทธ์การตกแต่งห้อง การตั้งราคา และการทำการตลาดได้อย่างเหมาะสม

• ผู้เช่าระยะสั้น (กลุ่มนักท่องเที่ยว): หัวหินดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งคนไทยและต่างชาติปีละหลายล้านคน ซึ่งนักท่องเที่ยวบางส่วนเลือกเช่าคอนโดมิเนียมระยะสั้นแทนการเข้าพักโรงแรม โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวหรือกลุ่มเพื่อนที่มาเที่ยวเป็นหมู่คณะ การเช่าคอนโดจะให้ความรู้สึกเหมือนได้อยู่บ้าน มีพื้นที่ครัวสำหรับทำอาหาร ห้องนั่งเล่นสำหรับรวมตัว และสามารถพักรวมกันได้สะดวกและประหยัดกว่าการจองห้องพักโรงแรมหลายห้อง แนวโน้มนี้ทำให้เจ้าของคอนโดหลายรายนำห้องชุดของตนออกปล่อยเช่าแบบรายวันหรือรายสัปดาห์ผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ (เช่น Airbnb, Booking.com, Agoda) เพื่อตอบสนองดีมานด์ดังกล่าว
• ผู้เช่าระยะสั้นชาวต่างชาติ: พบเห็นบ่อย ได้แก่ ชาวยุโรป (เช่น อังกฤษ เยอรมัน สแกนดิเนเวีย) อเมริกัน และเอเชียตะวันออก (เช่น จีน สิงคโปร์ เกาหลี) ที่มาเที่ยวไทยและต้องการใช้เวลาหลายคืนในหัวหิน มักมองหาคอนโดที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทำเลดี ใกล้แหล่งท่องเที่ยวและร้านอาหาร
• ผู้เช่าระยะสั้นชาวไทย: ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่มาพักผ่อนในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์หรือวันหยุดยาว มักมองหาคอนโดที่มีสระว่ายน้ำสวยงาม มีพื้นที่ทำกิจกรรมสำหรับครอบครัว และอยู่ในระยะที่ขับรถไม่ไกลจากกรุงเทพฯ
• ผู้เช่าระยะยาว: กลุ่มผู้เช่ารายเดือนหรือรายปีที่หัวหิน ส่วนใหญ่จะเป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักระยะยาวหรือเกษียณอายุในไทย กลุ่มนี้มักเช่าคอนโดมิเนียมอยู่นานตั้งแต่ 3 เดือนจนถึงข้ามปี เพื่อใช้ชีวิตช่วงหนึ่งในเมืองตากอากาศ การสำรวจตลาดเช่าพบว่าผู้เช่าระยะยาวต่างชาติในหัวหินประกอบด้วยหลายเชื้อชาติ เช่น
• ชาวรัสเซีย: คิดเป็นสัดส่วนสูงสุดประมาณ 30-40% ของผู้เช่าต่างชาติทั้งหมดในช่วงปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะหลังจากสถานการณ์ความไม่สงบในภูมิภาคของตน ทำให้หลายครอบครัวมองหาที่พักอาศัยในต่างประเทศที่ปลอดภัยและมีสภาพแวดล้อมที่ดี หัวหินจึงกลายเป็นหนึ่งในทางเลือกที่ได้รับความนิยม
• ชาวยุโรปตะวันตก: (อังกฤษ เยอรมัน สแกนดิเนเวีย) รวมถึงชาวอเมริกัน แคนาดา ออสเตรเลีย และชาวจีนบางส่วน ที่ประทับใจในคุณภาพชีวิตที่หัวหินเสนอ เช่น ค่าครองชีพที่ไม่สูงเกินไป ความปลอดภัยของเมือง และสังคมชาวต่างชาติที่มีอยู่แต่ดั้งเดิมทำให้ไม่รู้สึกโดดเดี่ยว
• ผู้เช่าระยะยาวชาวไทย: มีบ้างเช่นกัน เช่น ข้าราชการหรือพนักงานบริษัทที่ย้ายมาปฏิบัติงานชั่วคราวในพื้นที่หัวหิน หรือครอบครัวคนไทยที่อาจเช่าอยู่ระหว่างกำลังตัดสินใจซื้อบ้าน เป็นต้น แต่จำนวนยังค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับต่างชาติ

โดยสรุป ตลาดหัวหินมีโครงสร้างผู้เช่าที่ค่อนข้างเป็นสากล มีทั้งคนไทยและต่างชาติหลากหลายชาติ โดยแต่ละกลุ่มก็มีความต้องการที่แตกต่างกันไป เจ้าของหรือผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะของกลุ่มเป้าหมายที่ตนต้องการจะปล่อยเช่า เช่น ถ้าเน้นปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติระยะยาว ก็ควรพิจารณาทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและชุมชนชาวต่างชาติอยู่ใกล้เคียง หรือหากเน้นนักท่องเที่ยวระยะสั้นก็อาจต้องลงทุนในการตกแต่งห้องให้สวยงามและพร้อมเข้าอยู่

ข้อควรรู้ด้านกฎหมาย ค่าธรรมเนียม และการบริหารจัดการสำหรับคอนโดให้เช่า

การลงทุนคอนโดมิเนียมในหัวหินเพื่อปล่อยเช่านั้น ผู้ลงทุนควรทราบรายละเอียดด้านกฎหมายและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงวิธีการบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมืออาชีพ เพื่อให้การลงทุนเป็นไปอย่างราบรื่นและลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

• ค่าดูแลรักษาและค่าส่วนกลาง: การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมนั้นมีภาระในการชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดของโครงการอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมดของอาคาร เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม ระบบรักษาความปลอดภัย ค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง รวมถึงเงินเดือนพนักงานนิติบุคคล อัตราค่าส่วนกลางจะกำหนดเป็นเงินบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เช่น 40, 50 หรือ 80 บาท/ตร.ม./เดือน ขึ้นอยู่กับระดับของโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวกที่จัดให้ และประมาณการค่าใช้จ่ายในการดูแลของโครงการ ยกตัวอย่าง ห้องชุดขนาด 50 ตร.ม. หากค่าส่วนกลางอัตรา 50 บาท/ตร.ม./เดือน จะคิดเป็น 2,500 บาทต่อเดือน หรือ 30,000 บาทต่อปี ซึ่งผู้ถือกรรมสิทธิ์ต้องชำระแม้ห้องชุดจะปล่อยว่างไม่มีผู้เช่าก็ตาม ค่าส่วนกลางนี้มีผลโดยตรงต่อผลตอบแทนสุทธิของการปล่อยเช่า ดังนั้นนักลงทุนควรเปรียบเทียบอัตราค่าส่วนกลางระหว่างโครงการต่าง ๆ และพิจารณาว่าเหมาะสมกับบริการส่วนกลางที่ได้รับหรือไม่ นอกจากค่าส่วนกลางรายเดือนแล้ว ในวันโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อยังต้องชำระเงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund) ให้แก่นิติบุคคลฯ ซึ่งเป็นเงินก้อนใหญ่ที่เรียกเก็บเพียงครั้งเดียวเมื่อมีการซื้อขายกรรมสิทธิ์ครั้งแรก โดยอัตราที่พบบ่อยอยู่ราว 500-800 บาทต่อตารางเมตร เงินกองทุนนี้จะถูกนำไปใช้สำหรับค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงครั้งใหญ่ในอนาคตของอาคาร เช่น การทาสีอาคารใหม่ การเปลี่ยนหรือซ่อมบำรุงลิฟต์ หรือการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญของอาคาร ในฐานะเจ้าของร่วม ผู้ลงทุนจึงควรรับทราบและประมาณการค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไว้ในแผนการเงินด้วย
• กฎระเบียบเกี่ยวกับการปล่อยเช่า: แม้ว่าการปล่อยเช่าคอนโดจะเป็นช่องทางสร้างรายได้ที่ดี แต่ก็มีกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องที่เจ้าของควรศึกษาและปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด
• พระราชบัญญัติโรงแรม: ประการแรกที่สำคัญคือ พระราชบัญญัติโรงแรม กำหนดว่าการนำห้องชุดปล่อยเช่าระยะสั้น (ต่ำกว่า 30 วัน) ถือเป็นการประกอบกิจการคล้ายโรงแรม ซึ่งตามกฎหมายต้องได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม หากเจ้าของรายใดปล่อยเช่าระยะสั้นโดยไม่ได้รับอนุญาต อาจมีความเสี่ยงถูกปรับ หรือดำเนินการทางกฎหมาย แม้ในทางปฏิบัติจะมีเจ้าของจำนวนมากที่ปล่อยเช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb โดยไม่ได้รับอนุญาต แต่ก็ควรตระหนักถึงความเสี่ยงทางกฎหมายดังกล่าว
• ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด: ประการต่อมา เจ้าของควรตรวจสอบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของโครงการตนเองว่าอนุญาตหรือห้ามการปล่อยเช่ารายวันหรือไม่ บางโครงการที่เน้นความสงบและความเป็นส่วนตัวของผู้อยู่อาศัยหลักอาจมีกฎห้ามปล่อยเช่าระยะสั้นอย่างเด็ดขาด ซึ่งหากฝ่าฝืนอาจถูกดำเนินการตามระเบียบของอาคาร หรือมีบทลงโทษทางปรับ
• สัญญาเช่า: หากปล่อยเช่าระยะยาว เจ้าของควรจัดทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจน โดยระบุรายละเอียดสำคัญ เช่น ระยะเวลาการเช่า ค่าเช่า ค่ามัดจำ เงื่อนไขการชำระเงิน การบำรุงรักษาห้องชุด การใช้พื้นที่ส่วนกลาง และข้อตกลงอื่นๆ เพื่อคุ้มครองสิทธิของทั้งตนเองและผู้เช่า ป้องกันข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
• ภาษีเงินได้ค่าเช่า: ในแง่ภาษี รายได้ค่าเช่าถือเป็นเงินได้ประเภทหนึ่งที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี ผู้ให้เช่าควรเก็บหลักฐานรายรับรายจ่ายที่เกี่ยวข้อง และยื่นภาษีอย่างถูกต้อง ซึ่งรายได้ค่าเช่าสามารถหักค่าใช้จ่ายตามเหมาจ่ายได้ 30% ก่อนคำนวณภาษี (ตามกฎหมายภาษีไทยสำหรับรายได้ค่าเช่า) หรือหักตามค่าใช้จ่ายจริงก็ได้ (หากมีหลักฐานค่าใช้จ่าย)
• การบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมืออาชีพ: สำหรับผู้ลงทุนที่ไม่ได้พักอาศัยอยู่หัวหินเป็นประจำ หรือมีทรัพย์สินให้เช่าหลายแห่ง การบริหารจัดการคอนโดให้มีประสิทธิภาพเป็นสิ่งท้าทายและใช้เวลามาก ผู้ลงทุนสามารถเลือกใช้บริการตัวแทนหรือบริษัทบริหารสินทรัพย์ (Property Management Company) ในพื้นที่หัวหินเพื่อช่วยดูแลการปล่อยเช่าและบำรุงรักษาห้องชุดแทน โดยทั่วไปแล้ว บริษัทตัวแทนให้เช่าจะคิดค่าคอมมิชชั่นประมาณค่าเช่า 1 เดือนในการหาผู้เช่าระยะยาว หรือคิดเป็น 10-15% ของค่าเช่าสำหรับการปล่อยเช่าระยะสั้น นอกจากนี้ยังมีบริษัทที่ให้บริการดูแลอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร (Full-Service Property Management) ที่จะคอยดูแลทุกเรื่องตั้งแต่การหาผู้เช่า การทำสัญญา การเก็บค่าเช่า การตรวจสอบสภาพห้องชุด การทำความสะอาด การซ่อมแซมเล็ก ๆ น้อย ๆ และการชำระค่าสาธารณูปโภคแทนเจ้าของ โดยคิดค่าบริการเป็นรายเดือนหรือเป็นเปอร์เซ็นต์ของค่าเช่า การใช้บริการมืออาชีพเหล่านี้แม้จะเพิ่มต้นทุน แต่ก็ช่วยประหยัดเวลา ลดความยุ่งยาก และเพิ่มประสิทธิภาพในการสร้างรายได้ให้ผู้ลงทุนได้อย่างมาก โดยเฉพาะผู้ที่อยู่ไกลหรือไม่มีเวลาบริหารจัดการเอง นอกเหนือจากนั้น ผู้ลงทุนควรมีการตรวจสอบทรัพย์สินของตนเองเป็นระยะ เช่น การเข้าพักหรือเยี่ยมชมคอนโดอย่างน้อยปีละครั้งเพื่อตรวจดูความเรียบร้อย จัดการซ่อมบำรุงเล็ก ๆ น้อย ๆ ก่อนที่จะลุกลาม และสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงเพื่อนบ้าน สิ่งเหล่านี้จะช่วยให้การลงทุนของท่านดำเนินไปอย่างราบรื่นและรักษามูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว

กลยุทธ์การเลือกคอนโดในหัวหินเพื่อการปล่อยเช่าอย่างมืออาชีพ

การลงทุนในคอนโดหัวหินเพื่อการปล่อยเช่าให้ประสบความสำเร็จ ควรดำเนินการอย่างเป็นระบบและรอบคอบดังผู้เชี่ยวชาญ ดังนี้:

• กำหนดวัตถุประสงค์การลงทุนให้ชัดเจน: ก่อนอื่น ผู้ลงทุนควรระบุเป้าหมายของตนเองในการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าอย่างชัดเจน เช่น ต้องการลงทุนปล่อยเช่าระยะยาวเพื่อกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ หรือมุ่งหวังผลตอบแทนสูงจากการปล่อยเช่าระยะสั้นแบบรายวัน/รายสัปดาห์ (ซึ่งต้องแลกมาด้วยการบริหารจัดการที่มากขึ้นและค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น) การกำหนดวัตถุประสงค์ที่ชัดเจนจะช่วยให้สามารถเลือกทำเล ประเภทโครงการ และรูปแบบการบริหารจัดการที่เหมาะสม
• วิเคราะห์ทำเลอย่างละเอียด: ทำเลเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการปล่อยเช่า พิจารณาทำเลที่เข้าถึงง่าย ใกล้แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้เช่าต้องการ เช่น ใจกลางเมืองหัวหิน (ติดทะเลและฝั่งภูเขา) ที่มีดีมานด์สูงและสภาพคล่องดีกว่า อย่างไรก็ตาม หากงบประมาณจำกัดและต้องการความสงบ อาจพิจารณาทำเลชานเมืองที่ราคาจับต้องได้กว่า แต่ต้องยอมรับว่าอาจมีสภาพคล่องในการหาผู้เช่าต่ำกว่า
• ศึกษาข้อมูลโครงการอย่างรอบด้าน:
• สิ่งอำนวยความสะดวก: ตรวจสอบสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ (สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ระบบรักษาความปลอดภัย พื้นที่ส่วนกลาง) ว่าเพียงพอและตอบโจทย์กลุ่มผู้เช่าเป้าหมายหรือไม่ โครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกโดดเด่นมักเป็นที่ต้องการของผู้เช่า
• ขนาดและรูปแบบห้องชุด: พิจารณาขนาดและรูปแบบห้องชุดที่ได้รับความนิยมในตลาดเช่าหัวหิน (เช่น 1-2 ห้องนอน) การออกแบบตกแต่งภายในและการจัดวางเฟอร์นิเจอร์ให้พร้อมเข้าอยู่ (Fully Furnished) จะช่วยเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่า
• ราคาและค่าส่วนกลาง: เปรียบเทียบราคาเสนอเช่าในทำเลและโครงการใกล้เคียง รวมถึงตรวจสอบอัตราค่าส่วนกลางของโครงการ เพื่อคำนวณผลตอบแทนสุทธิที่คาดว่าจะได้รับ
• ชื่อเสียงของผู้พัฒนา: เลือกโครงการจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงและประสบการณ์ จะช่วยเพิ่มความมั่นใจในคุณภาพการก่อสร้าง การบริหารจัดการโครงการ และความน่าเชื่อถือในระยะยาว
• พิจารณากลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย: ทำความเข้าใจว่าห้องชุดของท่านเหมาะสมกับผู้เช่ากลุ่มใด (นักท่องเที่ยวระยะสั้น, ชาวต่างชาติระยะยาว, หรือชาวไทยที่ต้องการพักผ่อน) การรู้กลุ่มเป้าหมายจะช่วยให้สามารถปรับปรุงและตกแต่งห้องให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มนั้น ๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงเลือกช่องทางการตลาดที่เหมาะสม
• ทำความเข้าใจกฎหมายและค่าใช้จ่าย: ศึกษาข้อกำหนดของพระราชบัญญัติโรงแรมเกี่ยวกับ การปล่อยเช่าระยะสั้น และตรวจสอบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของโครงการที่สนใจว่าอนุญาตให้ปล่อยเช่าระยะสั้นหรือไม่ นอกจากนี้ ควรประมาณการค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด เช่น ค่าส่วนกลางรายเดือน ค่ากองทุนส่วนกลาง (แรกเข้า) และภาระภาษีต่างๆ
• วางแผนการบริหารจัดการ: ตัดสินใจว่าจะบริหารจัดการการปล่อยเช่าด้วยตนเอง หรือใช้บริการบริษัทบริหารสินทรัพย์มืออาชีพ การพิจารณาข้อดีข้อเสียของแต่ละทางเลือก จะช่วยให้สามารถบริหารจัดการทรัพย์สินได้อย่างมีประสิทธิภาพและลดภาระส่วนตัว
• ประเมินผลตอบแทนและความเสี่ยง: คำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่คาดว่าจะได้รับ และวิเคราะห์ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น เช่น ความผันผวนของตลาดท่องเที่ยว ภาวะอุปทานส่วนเกิน หรือความสามารถในการหาผู้เช่าในบางช่วงเวลา การประเมินอย่างรอบคอบจะช่วยในการตัดสินใจลงทุนอย่างมีข้อมูล

โดยสรุป การลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าในหัวหินยังคงเป็นสินทรัพย์ที่มีศักยภาพให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับการลงทุนรูปแบบอื่น ผู้ลงทุนที่ศึกษาตลาดและเลือกโครงการได้เหมาะสม อาจได้รับรายได้ระหว่างทางจากค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอ และในระยะยาวอาจมีโอกาสที่มูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นตามการเติบโตของเมืองหัวหิน ซึ่งจะสร้างความสำเร็จในการลงทุนให้กับท่าน