ประกาศขายบ้านเดี่ยว ในภูเก็ต

วิเคราะห์ตลาดขายบ้านในภูเก็ต ปี 2567-2568

ภาพรวมตลาดบ้านในภูเก็ต

ภูเก็ตยังคงครองตำแหน่งเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามองที่สุดของประเทศไทยในช่วงปี 2567-2568 ทั้งจากแรงขับเคลื่อนของภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวเต็มที่หลังวิกฤต COVID-19 ที่เคยทำให้ตลาดซบเซาลงในช่วงปี 2563-2564 และความสนใจจากนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติ ตลาดบ้านในภูเก็ตปรับตัวกระเตื้องขึ้นอย่างรวดเร็ว สังเกตได้จากจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ที่เปิดตัวและยอดขายที่เติบโตแบบก้าวกระโดด ภาพรวมตลาดมีแนวโน้มสดใสในทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่บ้านพักตากอากาศระดับลักชัวรีไปจนถึงที่อยู่อาศัยราคาปานกลางที่ตอบโจทย์คนท้องถิ่น

ประเด็นสำคัญ ณ ปี 2567:

• ครึ่งปีแรก 2567 มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่กว่า 10,000 หน่วย (เพิ่มขึ้นประมาณ 80% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน) และมียอดขายใหม่กว่า 7,000 หน่วย (เพิ่มขึ้นกว่า 70%) สะท้อนการฟื้นตัวอย่างชัดเจน
• ปี 2566 ภูเก็ตต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติกว่า 8.3 ล้านคน (มากกว่าบาหลีซึ่งมี ~5.3 ล้านคน และเติบโตราว 152% จากปี 2565) สร้างรายได้ท่องเที่ยวกว่า 4 แสนล้านบาท ซึ่งหนุนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยทุกระดับ
• อสังหาฯ ประเภทบ้านพักตากอากาศและคอนโดมิเนียมรีสอร์ตมีมูลค่ารวมคิดเป็นประมาณ 2 ใน 3 ของตลาด โดยมีชาวต่างชาติเป็นกลุ่มลูกค้าสำคัญ (ผ่านการซื้อเองหรือเช่าระยะยาว)
• ราคาที่ดิน ปรับตัวสูงขึ้นมาก: ในรอบ 20 ปีเพิ่มเฉลี่ยกว่า 7 เท่า (บางทำเลเช่น ราไวย์พุ่งกว่า 14 เท่า) ปัจจุบันหาดป่าตองมีราคาตลาดสูงสุดถึงประมาณ 350 ล้านบาท/ไร่
• บ้านและคอนโดที่ยังเหลือขายในตลาดภูเก็ตรวมราว 10,000 หน่วย (ส่วนใหญ่เป็นคอนโด) ซึ่งต้องอาศัยดีมานด์ใหม่ๆ มาดูดซับ มิฉะนั้นอาจนำไปสู่ความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินในบางทำเล

ข้อมูลล่าสุดจากแหล่งข่าวภาคอสังหาฯ ในปี 2567 ชี้ว่า ยอดเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในภูเก็ตเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก เมื่อเทียบปีต่อปี และยอดขายที่อยู่อาศัยก็เติบโตต่อเนื่อง สถิติเชิงตัวเลขบ่งบอกว่าภูเก็ตกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นของตลาดอสังหาฯ อย่างแท้จริง.

ยกตัวอย่างเช่น ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่รวมหลายพันหน่วย และยอดขายใหม่ก็สามารถดูดซับซัพพลายไปได้เป็นสัดส่วนสูง แสดงถึงความต้องการซื้อที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและบ้านพักตากอากาศสำหรับชาวต่างชาติ

ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันตลาดบ้านภูเก็ตให้ร้อนแรง ได้แก่ การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติในปริมาณมหาศาล - ปี 2566 ภูเก็ตต้อนรับนักท่องเที่ยวรวม (ไทยและต่างชาติ) มากกว่า 10 ล้านคน และในจำนวนนั้นเป็นต่างชาติกว่า 8 ล้านคน นับว่าเกือบฟื้นสู่ระดับก่อนโควิด การฟื้นตัวนี้นำเม็ดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจท้องถิ่น สร้างงานและเพิ่มรายได้ให้คนภูเก็ต ทำให้คนในพื้นที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกัน นักลงทุนจากต่างประเทศที่มองหาบ้านพักตากอากาศหรือสินทรัพย์ปลอดภัยก็เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมากขึ้น กลุ่มผู้ซื้อจากยุโรป รัสเซีย จีน ตะวันออกกลาง ต่างให้ความสนใจวิลล่าหรูและคอนโดมิเนียมในทำเลสวยของภูเก็ต ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการพักผ่อน (เช่น วิลล่าและคอนโดตากอากาศ) ขยายตัวอย่างโดดเด่น

นอกจากดีมานด์ที่สูงขึ้น ซัพพลายใหม่ในตลาดภูเก็ตก็เพิ่มขึ้นอย่างเป็นประวัติการณ์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายใหญ่จากส่วนกลางและผู้ประกอบการท้องถิ่นต่างเร่งเปิดโครงการใหม่เพื่อรองรับความต้องการดังกล่าว โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมและพูลวิลล่าที่เจาะกลุ่มนักลงทุนปล่อยเช่าและผู้ซื้อชาวต่างชาติ ช่วงปี 2566-2567 มีโครงการใหม่เปิดตัวในภูเก็ตคิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมหลักแสนล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในโซนที่นักท่องเที่ยวและชาวต่างชาตินิยม เช่น บริเวณชายฝั่งทะเลด้านตะวันตกของเกาะ (ย่านบางเทา, ลากูน่า, กะตะ, กมลา ฯลฯ) และบางส่วนในย่านใจกลางเมือง ความร้อนแรงนี้ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นมากในหลายพื้นที่ และการแข่งขันในตลาดเริ่มเข้มข้นขึ้น

อย่างไรก็ดี ภาพรวมที่สดใสนี้ยังมาพร้อมกับสัญญาณที่นักวิเคราะห์ตลาดจับตา เรื่องภาวะอุปทานล้นตลาด (Oversupply) ในบางเซกเมนต์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่มีหน่วยเหลือขายสะสมอยู่พอสมควร เนื่องจากการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก หากดีมานด์ไม่เติบโตทัน ซัพพลายส่วนเกินอาจกดดันให้ผู้พัฒนาต้องทำโปรโมชั่นหรือปรับกลยุทธ์การขาย ในขณะที่ตลาดบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) ในภูเก็ตกลับแสดงแนวโน้มที่ดี โดยหลายโครงการมียอดขายแซงหน้าปริมาณเปิดขายใหม่ สะท้อนถึงความต้องการซื้อจริงเพื่ออยู่อาศัยของคนไทยในพื้นที่และผู้ที่ย้ายถิ่นฐานมาทำงานในภูเก็ต

สรุปภาพรวม: ตลาดบ้านในภูเก็ตช่วงปี 2567-2568 อยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างชัดเจน ทั้งจากแรงหนุนของการท่องเที่ยว การเข้ามาของกลุ่มผู้ซื้อกำลังซื้อสูง และภาวะเศรษฐกิจที่เอื้อต่อการลงทุนในอสังหาฯ แม้จะมีประเด็นท้าทายเรื่องความสมดุลของดีมานด์-ซัพพลายและความเสี่ยงด้านอื่น ๆ (ที่จะวิเคราะห์ต่อไป) แต่โดยรวมแล้วภูเก็ตได้ยกระดับจากเมืองท่องเที่ยวขึ้นมาเป็น ศูนย์กลางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาค ที่นักลงทุนจับตามอง ศักยภาพการเติบโตในระยะกลางถึงยาวยังคงสดใส หากมีการบริหารจัดการและวางแผนพัฒนาอย่างยั่งยืน

แนวโน้มราคาและโอกาสการลงทุนในทำเลต่าง ๆ

ราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินในภูเก็ตมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง สอดคล้องกับความต้องการซื้อที่เพิ่มขึ้นและต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นของที่ดิน-วัสดุก่อสร้าง โดยจากการสำรวจข้อมูลตลาดในช่วงปี 2566-2567 พบว่าราคาเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในภูเก็ตอยู่ที่ราว 6-7 ล้านบาทต่อหน่วย ทั้งนี้แบ่งเป็นอสังหาฯเพื่อการพักผ่อน (เช่น คอนโดตากอากาศและวิลล่า) ที่มีราคาเฉลี่ยสูงถึงประมาณ 10 ล้านบาทต่อหน่วย ส่วนที่อยู่อาศัยทั่วไปสำหรับคนท้องถิ่นจะมีราคาเฉลี่ยต่ำกว่า อยู่ประมาณ 3-4 ล้านบาทต่อหน่วย สะท้อนให้เห็นถึงสองตลาดที่แตกต่างกันภายในจังหวัดเดียว: ตลาดระดับลักชัวรีที่ขับเคลื่อนโดยกำลังซื้อจากต่างชาติและนักลงทุน และตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่างที่ขับเคลื่อนโดยคนไทยในพื้นที่

ราคาที่ดินในภูเก็ตพุ่งสูงขึ้นอย่างมากในรอบสองทศวรรษที่ผ่านมา เฉลี่ยเพิ่มขึ้นราว 7-8 เท่าตัวเมื่อเทียบกับช่วงปี 2547 โดยบางทำเลมีมูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์ ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่หาดราไวย์ (ตอนใต้ของเกาะ) มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นกว่า 14 เท่าในช่วงยี่สิบปีที่ผ่านมา เนื่องจากความนิยมที่เพิ่มขึ้นของวิลล่าริมทะเลและการเข้ามาซื้อที่ดินของชาวต่างชาติ รองลงมาคือ บริเวณหาดบางเทา (ฝั่งตะวันตกตอนเหนือ) ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นประมาณ 10 เท่า ขณะที่บางพื้นที่ที่พัฒนาเต็มที่มานานอาจมีอัตราการเพิ่มขึ้นช้ากว่า เช่น โซนหาดกะรนหรือเกาะสิเหร่เป็นต้น ปัจจุบัน ที่ดินที่แพงที่สุดในภูเก็ต อยู่บริเวณหาดป่าตอง ซึ่งมีการประเมินราคาตลาดสูงถึงประมาณ 350 ล้านบาทต่อไร่ (เกือบ 1 ล้านบาทต่อตารางวา) สะท้อนความเป็นทำเลทองด้านการท่องเที่ยวที่มีความต้องการสูง ส่วนทำเลยอดนิยมรองลงมาอย่างบริเวณ หาดบางเทา/สุรินทร์ และหาดกะรน มีราคาที่ดินประมาณ 80 ล้านบาทต่อไร่ (ราว 2 แสนบาท/ตร.วา) ทั้งนี้ราคาตลาดภาคเอกชนมักสูงกว่าราคาประเมินทางราชการหลายเท่าตัว

แนวโน้มราคาที่เพิ่มสูงนี้หมายความว่าผู้ที่ถือครองอสังหาฯในภูเก็ตช่วงหลายปีที่ผ่านมาจะได้รับผลตอบแทนจากส่วนต่างราคา (capital gain) ค่อนข้างดี และยังบ่งบอกถึงโอกาสการลงทุนสำหรับผู้ที่มองหาการเติบโตระยะยาว ภูเก็ตกลายเป็นตลาดที่นักลงทุนมองว่าอสังหาฯมีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่า โดยเฉพาะในทำเลที่กำลังมาแรงหรือยังมีที่ดินเหลือให้พัฒนาไม่มาก อย่างไรก็ดี ผู้ลงทุนควรพิจารณาในรายละเอียดแต่ละโซน เนื่องจากศักยภาพและความเสี่ยงต่างกัน ดังนี้:

• โซนยอดนิยมที่ราคาพุ่งแรง: บริเวณชายฝั่งทะเลทางตะวันตก เช่น บางเทา-สุรินทร์-ลากูน่า เป็นพื้นที่ที่ราคาขยับขึ้นเร็วเพราะเป็นแหล่งรวมรีสอร์ตหรู วิลล่าระดับพรีเมียม และสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับชาวต่างชาติ โซนนี้ได้รับการขนานนามว่าเป็น “ทองหล่อภูเก็ต” เนื่องจากดึงดูดนักลงทุนกระเป๋าหนักจำนวนมาก บ้านและคอนโดในย่านบางเทา/เชิงทะเล มักมีระดับราคาอยู่ในช่วงกลางถึงสูง (เช่น วิลล่าหรูหลายโครงการมีราคาหลายสิบล้านบาท) แม้ราคาสูงแต่ดีมานด์ก็ยังคงแข็งแกร่ง ทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองและปล่อยเช่าระยะสั้นให้กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในโซนนี้จัดว่าสูง สามารถเทียบเคียงผลตอบแทนการเช่าของอสังหาฯในกรุงเทพฯชั้นในได้ เนื่องจากนักท่องเที่ยวและผู้พักอาศัยต่างชาติยินดีจ่ายค่าเช่าในอัตราสูงเพื่ออยู่ใกล้ชายหาดและแหล่งไลฟ์สไตล์คุณภาพ อย่างไรก็ตาม โอกาสมาพร้อมกับความเสี่ยง เพราะพื้นที่นี้มีโครงการใหม่เปิดตัวต่อเนื่องจำนวนนับไม่ถ้วน นักลงทุนควรเลือกโครงการที่มีความโดดเด่นจริงๆ หรือได้ผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียง เนื่องจากภาวะการแข่งขันสูงอาจทำให้บางโครงการขายยากขึ้นและต่อรองราคาได้มากขึ้น (buyer’s market) หากซัพพลายเริ่มล้น
• ทำเลที่กำลังบูมและน่าจับตา: โซนตอนใต้ เช่น ราไวย์ - กะตะ - กะรน กำลังกลายเป็นดาวรุ่งในช่วงหลัง แม้ในอดีตโซนนี้จะเงียบสงบกว่าและราคาที่ดินต่ำกว่าฝั่งตะวันตกตอนบน แต่ปัจจุบันความต้องการซื้อขยายตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะราไวย์และกะตะที่มีโครงการวิลล่าหรูและคอนโดมิเนียมใกล้ชายหาดเกิดขึ้นหลายแห่ง จุดเด่นของพื้นที่ตอนใต้คือบรรยากาศที่ยังคงความเป็นท้องถิ่นสูง ความสงบและวิถีชีวิตแบบชาวเกาะที่เสน่ห์ไม่เหมือนใคร ทำให้นักลงทุนยุโรปและกลุ่มผู้เกษียณจากต่างประเทศเริ่มมองหาบ้านพักย่านนี้เพื่ออยู่อาศัยระยะยาว นอกจากนี้ โครงการพัฒนาท่าเรือยอร์ชและมารีน่าใหม่ๆ ในโซนราไวย์ (เช่น การขยายท่าเรืออ่าวฉลอง) ช่วยเพิ่มศักยภาพให้ตอนใต้กลายเป็นทำเลท่องเที่ยวทางทะเลระดับไฮเอนด์มากขึ้น ซึ่งจะดึงดูดกลุ่มลูกค้าพรีเมียมและเพิ่มมูลค่าอสังหาฯในอนาคต สำหรับนักลงทุนไทยที่มองหาโอกาส โซนนี้อาจยังมีช่องว่างให้เข้าซื้อในราคาย่อมเยากว่าบางเทาหรือป่าตอง แต่ก็มีโอกาสให้ราคาเติบโตอีกเมื่อพื้นที่ได้รับการพัฒนามากขึ้น
• ทำเลเมืองและชานเมืองที่ราคายังเอื้อมถึง: พื้นที่ในเขต อำเภอเมืองภูเก็ต (ตัวเมืองภูเก็ตและบริเวณรอบๆ) รวมถึงบางส่วนของเขต อำเภอถลางที่อยู่ด้านในเกาะ เป็นโซนที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สูงลิ่วเท่าชายหาด โดยบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่จับกลุ่มคนทำงานและครอบครัวคนไทยมักตั้งอยู่ในทำเลเหล่านี้ ราคาบ้านมาตรฐาน ในโซนชานเมืองอาจอยู่ที่ 3-6 ล้านบาท ซึ่งยังเข้าถึงได้สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกหรือผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง ทำเลเหล่านี้มีโอกาสในการลงทุนแบบปล่อยเช่าระยะยาวให้กับคนทำงานที่ย้ายมาประจำการในภูเก็ต เช่น ข้าราชการ พนักงานบริษัท หรือนักศึกษามหาวิทยาลัย นอกจากนี้ยังเป็นตลาดที่มีการซื้อ-ขายบ้านมือสองค่อนข้างคึกคัก นักลงทุนรายย่อยบางรายนิยม ซื้อบ้านมือสองสภาพเก่าในตัวเมืองมาปรับปรุงรีโนเวทใหม่ แล้วขายต่อทำกำไร หรือปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติที่อยู่อาศัยระยะยาวซึ่งมองหาบ้านเช่าในชุมชนท้องถิ่น สำหรับแนวโน้มราคานั้น โซนเมืองและชานเมืองแม้จะไม่ได้พุ่งหวือหวาเหมือนโซนรีสอร์ต แต่ก็มีการขยับขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามการขยายตัวของชุมชนและโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ทำให้การลงทุนในทำเลเหล่านี้มีความเสี่ยงต่ำกว่าและอาจเน้นผลตอบแทนจากค่าเช่าประจำได้ดีกว่า

โดยสรุป แนวโน้มราคาอสังหาฯในภูเก็ตยังเป็นขาขึ้นในภาพรวม แต่ โอกาสการลงทุนจะแตกต่างกันไปตามทำเล นักลงทุนควรศึกษาตลาดเฉพาะจุดที่สนใจก่อนตัดสินใจ เช่น ทำเลริมทะเลอาจให้ผลตอบแทนสูงจากทั้งค่าเช่าและราคาเพิ่ม แต่ก็มีการแข่งขันสูงและใช้เงินลงทุนมาก ขณะที่ทำเลในเมืองหรือรอบนอกอาจโตช้ากว่าแต่สร้างกระแสเงินสดจากผู้เช่าคนไทยได้มั่นคงกว่า การกระจายการลงทุนในหลายทำเลและเลือกเซกเมนต์ที่สอดคล้องกับงบประมาณและกลุ่มผู้เช่าที่มองไว้ จะช่วยเพิ่มโอกาสประสบความสำเร็จในตลาดบ้านภูเก็ตที่กำลังเติบโตนี้

ทำเลยอดนิยมสำหรับการซื้อบ้านในภูเก็ต

หาดป่าตอง: ศูนย์กลางท่องเที่ยวระดับโลก

ป่าตอง เป็นชื่อแรกๆ ที่ทุกคนนึกถึงเมื่อนึกถึงภูเก็ต และถือเป็นทำเลที่โดดเด่นที่สุดสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว หาดป่าตองขึ้นชื่อว่าเป็นชายหาดที่ “ไม่เคยหลับใหล” เพราะรายล้อมด้วยสถานบันเทิง แหล่งช้อปปิ้ง ร้านอาหาร และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันตลอดทั้งวันทั้งคืน ความคึกคักนี้ทำให้ป่าตองเป็น ทำเลยอดนิยมของนักลงทุนที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อปล่อยเช่าระยะสั้น เนื่องจากมีนักท่องเที่ยวเข้ามาพักตลอดปี สามารถสร้างผลตอบแทนจากค่าเช่าในอัตราสูง โดยเฉพาะในช่วงไฮซีซั่น แม้ราคาที่ดินและอสังหาฯในป่าตองจะอยู่ในระดับแพงที่สุดของภูเก็ต แต่ผู้ซื้อยังคงให้ความสนใจเพราะศักยภาพในการทำรายได้คุ้มค่า

อสังหาริมทรัพย์ในป่าตองส่วนใหญ่จะเป็น คอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยว รวมถึงโรงแรมและเกสต์เฮาส์ ส่วนโครงการบ้านพักอาศัยแนวราบจะมีไม่มากและมักตั้งอยู่บนเนินเขารอบๆ หาด ผู้ซื้อบ้านในป่าตองจึงมักเป็นกลุ่มที่ต้องการวิลล่าหรูวิวทะเลที่ตั้งอยู่ตามไหล่เขา ซึ่งมีความเป็นส่วนตัวสูงและราคาแตะระดับหลายสิบถึงร้อยล้านบาท การเดินทางเข้าสู่ป่าตองปัจจุบันใช้ถนนสายหลักที่คดเคี้ยวผ่านภูเขา แต่ ในอนาคตมีโครงการทางพิเศษสายกะทู้-ป่าตอง (อุโมงค์หรือลอดเขา) ที่อยู่ระหว่างผลักดันก่อสร้าง ซึ่งจะลดระยะเวลาการเดินทางจากตัวเมืองภูเก็ตมายังป่าตองได้มาก และจะยิ่งเพิ่มศักยภาพให้ทำเลนี้มากขึ้นไปอีก

โดยสรุป ป่าตองเหมาะสำหรับนักลงทุนที่สนใจ ปล่อยเช่าระยะสั้นแก่กลุ่มนักท่องเที่ยว หรือผู้ที่ต้องการซื้อคอนโด/วิลล่าเป็นบ้านพักตากอากาศใกล้แหล่งท่องเที่ยวสุดคึกคัก แต่สำหรับผู้ซื้อบ้านชาวไทยที่ต้องการอยู่อาศัยสงบเงียบ ป่าตองอาจไม่ใช่ตัวเลือกแรกเพราะบรรยากาศความเป็นเมืองท่องเที่ยวที่หนาแน่น หากแต่ในมุมมองการลงทุนแล้ว ไม่มีพื้นที่ใดในภูเก็ตที่สามารถเทียบเคียงป่าตองได้ในแง่ศักยภาพการดึงดูดนักท่องเที่ยวและโอกาสรับผลตอบแทนจากทรัพย์สิน

อำเภอถลาง: พื้นที่เติบโตใหม่และย่านที่อยู่อาศัยคุณภาพ

อำเภอถลาง ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ตอนเหนือและตอนกลางของเกาะภูเก็ต กลายเป็นอีกทำเลดาวรุ่งสำหรับการซื้อบ้านในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา พื้นที่นี้เดิมทีเป็นชุมชนท้องถิ่นและที่ดินเกษตรกรรม แต่การพัฒนาของ โครงการลากูน่า ภูเก็ต (Laguna Phuket) และความเจริญที่ขยายตัวมาจากฝั่งป่าตอง-บางเทา ได้เปลี่ยนให้ถลางกลายเป็นย่านอยู่อาศัยและการลงทุนที่สำคัญ ปัจจุบันประมาณครึ่งหนึ่งของโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมดในภูเก็ตตั้งอยู่ในเขตถลาง ไม่ว่าจะเป็นหมู่บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม หรือบ้านวิลล่าหรู ทำเลยอดนิยมในถลาง ได้แก่ ย่านเชิงทะเล-บางเทา-สุรินทร์ ที่ตั้งของรีสอร์ตและสิ่งอำนวยความสะดวกระดับนานาชาติ และ ย่านบ้านพอน-ป่าสัก ที่เริ่มมีโครงการบ้านจัดสรรสำหรับคนทำงานเกิดขึ้น

จุดเด่นของอำเภอถลางคือ ความสมดุลระหว่างความเงียบสงบกับความสะดวกสบายทันสมัย ผู้พักอาศัยสามารถเพลิดเพลินกับชายหาดสวยน้ำใสอย่างบางเทาและสุรินทร์ ขณะเดียวกันก็เข้าถึงห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้า และร้านอาหารระดับพรีเมียมในบริเวณ Boat Avenue และ Porto de Phuket ได้สะดวก นอกจากนี้ ถลางยังเป็นที่ตั้งของโรงเรียนนานาชาติชื่อดังหลายแห่งและสนามกอล์ฟ ทำให้ครอบครัวชาวต่างชาติและคนไทยมีกำลังซื้อสูงนิยมมาปักหลักอยู่ในย่านนี้มากขึ้น บ้านและวิลล่าในถลาง มีหลากหลายระดับตั้งแต่โครงการบ้านจัดสรรราคา 3-5 ล้านบาท ที่จับกลุ่มคนทำงานท้องถิ่น ไปจนถึงพูลวิลล่าหรูราคา 20-50 ล้านบาท ที่เจาะกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ความหลากหลายนี้ทำให้ถลางเป็นทำเลที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยจริงและการลงทุนปล่อยเช่าได้ในระยะยาว

ด้านการคมนาคม ถลางอยู่ใกล้กับท่าอากาศยานนานาชาติภูเก็ตเพียง 15-20 นาที และมีเส้นทางหลักเชื่อมต่อไปยังตัวเมืองภูเก็ตและจังหวัดพังงา อนาคตยังมีแผนพัฒนาทางด่วนสายใหม่ (เมืองใหม่-เกาะแก้ว-กะทู้) และรถไฟฟ้ารางเบาเชื่อมสนามบินผ่านถลาง ซึ่งจะช่วยให้การเดินทางสะดวกยิ่งขึ้นและเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาฯในเขตนี้ สำหรับผู้ซื้อบ้านชาวไทย ถลางถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจอย่างยิ่ง เพราะยังสามารถหาบ้านในโครงการดีๆ ได้ในราคาสมเหตุสมผล มีสภาพแวดล้อมดีและปลอดภัย เหมาะทั้งซื้อเพื่ออยู่เอง (โดยเฉพาะครอบครัวที่ต้องการสิ่งแวดล้อมคุณภาพและใกล้โรงเรียน) และซื้อเพื่อลงทุน (ปล่อยเช่าชาวต่างชาติที่มาทำงานหรือพักผ่อน) ถลางจึงเป็นทำเลที่มีศักยภาพเติบโตต่อเนื่องในทุกมิติ

หาดกะตะ: ชายหาดงดงามกับบรรยากาศผ่อนคลาย

หาดกะตะ เป็นอีกหนึ่งทำเลชายทะเลยอดนิยมที่ตั้งอยู่ทางตอนใต้ค่อนไปทางตะวันตกของเกาะ (อยู่ติดกับหาดกะรน) ความโดดเด่นของกะตะคือชายหาดทรายขาวละเอียด น้ำทะเลใส และบรรยากาศที่ผ่อนคลายเป็นกันเองมากกว่าป่าตอง จึงดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวครอบครัว นักเล่นเซิร์ฟ และผู้ที่ชื่นชอบความสงบแต่ยังต้องการความสะดวก หาดกะตะเป็นที่ตั้งของโรงแรมรีสอร์ตชื่อดังหลายแห่ง รวมถึงร้านอาหารและบาร์ริมชายหาดที่มีชื่อเสียง แต่โดยรวมบรรยากาศยามค่ำคืนจะไม่พลุกพล่านเท่าป่าตอง ทำให้ บ้านพักอาศัยในย่านกะตะ เหมาะกับผู้ที่มองหาสมดุลระหว่างชีวิตริมทะเลกับความเป็นส่วนตัว

ตลาดอสังหาฯ ในหาดกะตะกำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นในช่วงปีหลังๆ มีโครงการคอนโดมิเนียมและวิลล่าขนาดเล็กเปิดขายหลายแห่ง ทั้งในบริเวณริมชายหาดและตามเนินเขาที่สามารถมองเห็นวิวทะเล ยอดขายอสังหาฯในโซนกะตะ-กะรนมีการเติบโต เนื่องจากผู้ซื้อบางส่วนมองว่าราคาในโซนนี้ยัง คุ้มค่ากว่าเมื่อเทียบกับหาดชื่อดังอื่น (ราคาอสังหาฯในกะตะเฉลี่ยจะต่ำกว่าบางเทาหรือป่าตองอยู่บ้าง) ประกอบกับโครงการใหม่ๆ มักออกแบบมาเพื่อรองรับการอยู่อาศัยระยะยาวและการลงทุนปล่อยเช่าทั้งรายเดือนและรายวัน จุดแข็งอีกประการของย่านนี้คืออยู่ไม่ไกลจากแหล่งท่องเที่ยวสำคัญอื่นๆ เช่น อยู่ห่างจากแหลมพรหมเทพและหาดในหานไม่กี่นาทีขับรถ และสามารถเดินทางไปยังตัวเมืองภูเก็ตได้ภายในประมาณครึ่งชั่วโมง

สำหรับผู้ซื้อบ้านชาวไทย การเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดที่หาดกะตะอาจเหมาะกับผู้ที่อยากได้ บ้านพักตากอากาศสำหรับครอบครัว หรือคู่ที่ต้องการมาพักผ่อนช่วงวันหยุด โดยได้บรรยากาศทะเลสวยงามแต่ไม่พลุกพล่านจนเกินไป นอกจากนี้ในแง่การลงทุนปล่อยเช่า กะตะก็มีดีมานด์จากนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเที่ยวแบบพักผ่อนยาวหรือกลุ่ม digital nomads ที่นิยมบรรยากาศสงบ ทำให้มีโอกาสปล่อยเช่าระยะกลางได้ดี โดยรวมแล้วหาดกะตะถือเป็นทำเล “ตัวเต็ง” ที่กำลังมาแรงในฐานะทางเลือกที่ลงตัวระหว่างความคึกคักและความเป็นส่วนตัวบนเกาะภูเก็ต

ราไวย์: เสน่ห์วิถีชุมชนและจุดหมายของผู้พักอาศัยระยะยาว

ราไวย์ ตั้งอยู่ตอนใต้สุดของเกาะภูเก็ต โดดเด่นด้วยบรรยากาศชุมชนชาวประมงดั้งเดิม ผสมผสานกับวิถีชีวิตคนต่างชาติที่ย้ายมาพำนักในพื้นที่นี้อย่างลงตัว ราไวย์มีชายหาดและท่าเรือที่ขึ้นชื่อเรื่องอาหารทะเลสด (หมู่บ้านชาวประมงราไวย์) รวมถึงอยู่ใกล้กับหาดในหานซึ่งเป็นหนึ่งในชายหาดที่สวยสงบที่สุดของภูเก็ต ทำเลนี้ไม่ได้พลุกพล่านด้วยนักท่องเที่ยวระยะสั้นเท่าป่าตองหรือกะตะ แต่กลับเป็นที่นิยมในหมู่ชาวต่างชาติที่มา พักอาศัยระยะยาว เช่น กลุ่มผู้เกษียณอายุจากยุโรป อเมริกา ที่ต้องการใช้ชีวิตเงียบสงบท่ามกลางธรรมชาติท้องถิ่น ทำให้ตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ราไวย์กลายเป็นชุมชนนานาชาติขนาดย่อม มีร้านอาหารนานาชาติ คาเฟ่ และร้านค้าต่างๆ ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้พำนักจากหลากหลายประเทศ

ในด้านอสังหาริมทรัพย์ บ้านและวิลล่าในราไวย์ มีชื่อเสียงในด้านความคุ้มค่าคุ้มราคาเมื่อเทียบกับพื้นที่ติดทะเลอื่นๆ ของภูเก็ต ผู้ซื้อสามารถหาบ้านพร้อมที่ดินหรือพูลวิลล่าขนาด 2-3 ห้องนอนในราไวย์ได้ในงบที่อาจเอื้อมถึงมากกว่า (ระดับหลักล้านกลางๆ ถึงสิบกว่าล้านบาท ขึ้นอยู่กับระยะห่างทะเล) แม้ปัจจุบันราคาที่ดินในราไวย์จะปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุดในเกาะภูเก็ต แต่ก็ยังถูกกว่าทำเลฝั่งตะวันตกที่เป็นเมืองท่องเที่ยวหลัก การเติบโตของราคานี้บ่งบอกถึงศักยภาพที่นักลงทุนเริ่มมองเห็นในทำเลราไวย์ ประกอบกับ โครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนา เช่น การปรับปรุงท่าเรืออ่าวฉลองให้เป็นศูนย์กลางการเดินทางทางทะเลและยอชต์ที่ทันสมัย รวมถึงโครงการถนนสายใหม่ๆ ที่เชื่อมฝั่งตะวันออกและฝั่งตะวันตกของเกาะ จะช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้ราไวย์มากขึ้น

ราไวย์เหมาะกับผู้ซื้อบ้านที่ต้องการ คุณภาพชีวิตแบบเนิบช้าและกลมกลืนกับธรรมชาติ ผู้ซื้อบ้านคนไทยบางส่วนที่นิยมพื้นที่นี้มักเป็นผู้ที่อยากหลีกหนีความวุ่นวายของเมืองใหญ่ มาใช้ชีวิตหลังเกษียณหรือทำงานจากระยะไกล (work from anywhere) ท่ามกลางอากาศบริสุทธิ์และชุมชนที่เป็นมิตร สำหรับการลงทุนปล่อยเช่า บ้านหรือวิลล่าในราไวย์สามารถปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาวหรือกลุ่มครอบครัวที่มาพักผ่อนได้นานหลายเดือนต่อครั้งได้เป็นอย่างดี ความเสี่ยงของการลงทุนในโซนนี้ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับโซนที่พึ่งพานักท่องเที่ยวระยะสั้น เพราะดีมานด์มาจากกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงที่ต่อเนื่อง ดังนั้นราไวย์จึงเป็นทำเลที่มีทั้งเสน่ห์เฉพาะตัวและโอกาสเติบโตอย่างมั่นคง

เมืองภูเก็ต: ศูนย์กลางธุรกิจและวัฒนธรรมของเกาะ

ตัวเมืองภูเก็ต (อำเภอเมือง) เป็นหัวใจทางเศรษฐกิจและวัฒนธรรมของจังหวัด ภายในเมืองเต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการใช้ชีวิตประจำวัน ทั้งห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงเรียน รวมถึง “ย่านเมืองเก่า” ที่มีเอกลักษณ์สถาปัตยกรรมชิโนโปรตุกีสอันสวยงาม ทำให้เมืองภูเก็ตเป็นทำเลที่อยู่อาศัยหลักของคนท้องถิ่นและชาวไทยที่ย้ายมาทำงานบนเกาะ สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมืองภูเก็ตเป็นแหล่งของ ที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียมในราคาที่เอื้อมถึง มากกว่าพื้นที่ชายทะเล ราคาเฉลี่ยของบ้านหรือทาวน์เฮาส์ในตัวเมืองอาจอยู่ที่ประมาณ 2-5 ล้านบาท ซึ่งจับต้องได้สำหรับชนชั้นกลาง นอกจากนี้ยังมีคอนโดมิเนียมใกล้แหล่งช้อปปิ้งและมหาวิทยาลัย ที่ราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 2 ล้านบาท เหมาะกับกลุ่มมนุษย์เงินเดือนหรือครอบครัวเริ่มต้น

แม้ว่าเมืองภูเก็ตจะไม่ได้อยู่ติดทะเล แต่ก็มีจุดเด่นเรื่องความสะดวกสบายในการดำเนินชีวิตและการเดินทาง พื้นที่เมืองเชื่อมต่อถนนสายหลักหลายสาย สามารถเดินทางไปยังหาดต่างๆ รอบเกาะภายในเวลา 20-40 นาที และในอนาคตยังมี โครงการระบบขนส่งมวลชนรางเบา (รถราง) ที่วางแผนจะสร้างผ่านกลางเมือง เชื่อมจากสนามบินมายังตัวเมือง ซึ่งหากเกิดขึ้นจริงจะยิ่งเพิ่มคุณค่าให้กับอสังหาฯในย่านนี้ นอกจากนี้ เมืองภูเก็ตยังเป็นที่ตั้งของสำนักงานราชการและบริษัทเอกชนจำนวนมาก ส่งผลให้ ดีมานด์ที่อยู่อาศัยเพื่อคนทำงานในเมืองมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เช่น การเช่าอพาร์ตเมนต์หรือบ้านของข้าราชการ ครู แพทย์ พนักงานธนาคาร ฯลฯ ผู้ลงทุนที่ซื้อคอนโดหรือบ้านในตัวเมืองเพื่อตลาดเช่าระยะยาวจึงมีโอกาสได้รับผลตอบแทนค่าเช้าที่สม่ำเสมอ

สำหรับผู้ซื้อบ้านชาวไทย การซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองภูเก็ตเป็นทางเลือกยอดนิยม โดยเฉพาะผู้ที่เกิดและโตในภูเก็ตหรือผู้ที่ย้ายครอบครัวมาตั้งรกรากเพราะหน้าที่การงาน สภาพแวดล้อมในเมืองมีความเป็นชุมชนและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน อีกทั้งยังใกล้โรงเรียนประถมมัธยมที่มีคุณภาพ ทำให้ครอบครัวคนไทยจำนวนมากเลือกอยู่อาศัยในเมืองแล้วค่อยเดินทางไปท่องเที่ยวยังชายหาดต่างๆ ในวันหยุดแทน จากมุมมองการลงทุน แม้ผลตอบแทนจากส่วนต่างราคาของอสังหาฯในเมืองอาจไม่หวือหวามากนัก แต่ความเสี่ยงก็น้อย เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยพื้นฐานของคนท้องถิ่นมีอยู่จริงและสม่ำเสมอ เมืองภูเก็ตจึงเป็นทำเล “ฐานที่มั่น” ที่มั่นคงสำหรับตลาดบ้านบนเกาะนี้ ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือปล่อยเช่าระยะยาวก็ตาม

ประเภทบ้านที่เป็นที่ต้องการในภูเก็ต

ตลาดบ้านในภูเก็ตสามารถแบ่งออกเป็นหลายระดับตามลักษณะและกลุ่มผู้ซื้อ โดยชนิดของบ้านที่เป็นที่ต้องการในตลาดปัจจุบัน ได้แก่ บ้านติดทะเล, บ้านหรูระดับลักชัวรี, และ บ้านจัดสรรในโครงการหมู่บ้าน ซึ่งแต่ละประเภทมีลักษณะเฉพาะและตอบโจทย์ความต้องการที่แตกต่างกัน ดังนี้:

• บ้านติดทะเล (Beachfront Villa): บ้านที่ตั้งอยู่ติดริมหาดหรือมีวิวทะเลใกล้ชิดเป็นสินทรัพย์ที่หายากและเป็นที่ต้องการสูงในภูเก็ต เนื่องจากที่ดินริมทะเลบนเกาะมีจำกัดและถูกพัฒนาไปมากแล้ว บ้านติดทะเลส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปแบบวิลล่าหรูหรือคฤหาสน์ตากอากาศ ที่เจ้าของใช้เป็นบ้านพักส่วนตัวหรือปล่อยเช่าให้ผู้เช่าระดับไฮเอนด์ ความพิเศษของบ้านประเภทนี้คือทัศนียภาพและบรรยากาศที่ไม่มีสินทรัพย์ประเภทใดเทียบได้ ผู้เช่าหรือผู้ซื้อสามารถก้าวลงชายหาดได้จากหน้าบ้าน ซึ่งเป็นประสบการณ์ที่นักท่องเที่ยวต่างชาติมีกำลังจ่ายยอมควักเงินเพื่อให้ได้สัมผัส ส่งผลให้บ้านติดทะเลสามารถสร้างรายได้จากค่าเช่าที่สูงเป็นพิเศษในช่วงฤดูท่องเที่ยว ตัวอย่างทำเลที่มีบ้านติดทะเลชื่อดังในภูเก็ต เช่น แหลมสิงห์และหาดสุรินทร์ (มีวิลล่าหรูบนเนินเขามองเห็นทะเลแบบพาโนรามา), หาดกมลา (รู้จักกันในนาม Millionaire’s Mile ที่เรียงรายด้วยบ้านพักของเศรษฐีและคนดัง), และบางส่วนของ อ่าวปอ ฝั่งตะวันออก (ที่มีวิลล่าติดทะเลในบรรยากาศสงบเป็นส่วนตัว) ราคาซื้อขายของบ้านติดทะเลในภูเก็ตมักอยู่ในระดับหลายสิบจนถึงหลายร้อยล้านบาทขึ้นไป ขึ้นอยู่กับขนาดที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และทำเลความสวยงามที่เฉพาะตัว ผู้ซื้อชาวไทยที่สามารถลงทุนในบ้านระดับนี้นอกจากจะได้ครอบครองสินทรัพย์มูลค่าสูงที่มีแนวโน้มมูลค่าเพิ่ม ยังถือเป็นการลงทุนที่สามารถส่งต่อเป็นมรดกหรือทรัพย์สินระยะยาว เพราะอสังหาฯริมทะเลมีความต้องการจากตลาดอยู่เสมอ
• บ้านหรูระดับลักชัวรี: บ้านหรือวิลล่าหรูในภูเก็ตไม่ได้จำกัดแค่บ้านติดชายหาดเท่านั้น แต่ยังรวมถึงบ้านระดับไฮเอนด์ที่ตั้งอยู่บนทำเลเนินเขาที่เห็นวิวทะเลกว้าง หรือแม้แต่บ้านในพื้นที่ตอนในที่มีการออกแบบและสิ่งอำนวยความสะดวกระดับพรีเมียม บ้านหรูเหล่านี้ตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง ทั้งนักลงทุนต่างชาติที่มองหาบ้านพักตากอากาศพิเศษไม่เหมือนใคร และนักธุรกิจหรือผู้บริหารชาวไทยที่ต้องการบ้านพักผ่อนสำหรับครอบครัวในจังหวัดท่องเที่ยว ราคาของบ้านลักชัวรีในภูเก็ตมีตั้งแต่ระดับประมาณ 15-30 ล้านบาทสำหรับวิลล่าขนาดกลางบนเนินเขา ไปจนถึง 40-60 ล้านบาท สำหรับบ้านหรูขนาดใหญ่พร้อมสระว่ายน้ำและพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง และอาจทะลุ 100 ล้านบาท สำหรับคฤหาสน์หรือวิลล่าเอกชนที่มีทำเลพิเศษจริงๆ (เช่น โครงการ The Estates at MontAzure ในหาดกมลา ที่ราคาขายต่อหลังสูงกว่า 250 ล้านบาท) สถิติการขายบ้านวิลล่าในภูเก็ตช่วงปี 2566-2567 ระบุว่ากลุ่มราคาที่มีจำนวนยูนิตขายมากที่สุดคือช่วง 20-40 ล้านบาท ซึ่งชี้ว่าเป็นช่วงราคาที่ผู้ซื้อยอมรับได้และมีสินค้าหลากหลายเสนอขาย รองลงมาคือช่วง 40-60 ล้านบาท ขณะที่บ้านระดับอัลตร้าลักชัวรีราคามากกว่า 100 ล้านบาทก็มีขายและมีกลุ่มลูกค้าเฉพาะอยู่เช่นกัน คุณลักษณะเด่นของบ้านหรูเหล่านี้คือการออกแบบที่พิถีพิถัน ใช้วัสดุคุณภาพสูง มีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนตัวครบครัน เช่น สระว่ายน้ำ สวนหย่อม ห้องดูหนัง ระบบบ้านอัจฉริยะ และบริการดูแลรักษาความปลอดภัยมาตรฐานโรงแรม 5 ดาว สำหรับผู้ซื้อไทยที่สนใจลงทุนในบ้านกลุ่มนี้ อาจพิจารณาในรูปแบบ โครงการวิลล่าเพื่อการลงทุน ที่ผู้พัฒนามักเสนอการรับประกันค่าเช่าหรือบริหารปล่อยเช่าให้ (เช่น การการันตีผลตอบแทนปีละ 5-8% ในช่วง 2-5 ปีแรก) ซึ่งช่วยให้เจ้าของได้รับรายได้ระหว่างที่ไม่ได้เข้าพักเอง บ้านหรูในภูเก็ตจึงเป็นทั้งสัญลักษณ์แสดงความสำเร็จและเป็นสินทรัพย์ลงทุนในคราวเดียวกัน
• บ้านจัดสรรในโครงการ (บ้านทั่วไป): บ้านประเภทนี้คือ บ้านพักอาศัยที่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรรหรือโครงการจัดสรรของผู้พัฒนาท้องถิ่น ซึ่งมุ่งเน้นกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริง (กลุ่มครอบครัวคนไทยในพื้นที่ พนักงานบริษัท หรือผู้ที่ย้ายมาตั้งถิ่นฐานในภูเก็ต) บ้านจัดสรรเป็นสินค้าที่มีสัดส่วนในตลาดภูเก็ตน้อยกว่าคอนโดและวิลล่าหรู แต่ก็เป็นหมวดหมู่ที่มีความต้องการต่อเนื่อง โดยเฉพาะเมื่อเศรษฐกิจในพื้นที่ฟื้นตัว ภูเก็ตมีโครงการบ้านจัดสรรตั้งแต่ระดับราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท (เช่น บ้านขนาดเล็กหรือบ้านแฝดในชานเมือง) ไปจนถึง 5-10 ล้านบาท (บ้านสองชั้นขนาด 3-4 ห้องนอนบนที่ดินแปลงมาตรฐาน) ผู้ประกอบการหลายรายได้พัฒนาโครงการใหม่ๆ ในทำเลชานเมืองที่ดินราคายังไม่สูง เพื่อจับกลุ่มลูกค้าคนไทยระดับกลางที่ต้องการมีบ้านหลังแรกหรือขยับขยายครอบครัว ตัวอย่างเช่น โครงการหมู่บ้านจัดสรรในอำเภอถลางหรือบริเวณกะทู้ ที่เสนอราคาบ้านเริ่มต้น ~2-3 ล้านบาทในรูปแบบทาวน์เฮาส์ หรือ ~4-6 ล้านบาทสำหรับบ้าน ทำยอดขายได้ดี (ข้อมูลครึ่งแรกปี 2567 พบว่าบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ 473 ยูนิต แต่ขายได้ถึง 756 ยูนิต เกินกว่าซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาด) เนื่องจากตอบโจทย์กำลังซื้อคนทำงานในพื้นที่

จุดเด่นของบ้านจัดสรรคือ การมีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชม., สระว่ายน้ำส่วนกลาง, ฟิตเนส, สวนสาธารณะ ทำให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกปลอดภัยและสะดวกสบาย คล้ายรูปแบบการอยู่คอนโดแต่ได้พื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัวของบ้าน ในตลาดภูเก็ต บ้านจัดสรรใหม่ๆ ที่เปิดขายในช่วงปี 2566-2567 หลายโครงการได้รับการตอบรับดีจน ยอดขายในบางไตรมาสสูงกว่าจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ สะท้อนว่าคนไทยจำนวนไม่น้อยยังมีดีมานด์ซื้อบ้านแนวราบเพื่ออยู่อาศัยจริง หากเจอโครงการที่ทำเลและราคาสมเหตุสมผล อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่ผู้ซื้อบ้านจัดสรรในภูเก็ตต้องคำนึงถึงคือราคาที่ดินบนเกาะที่ปรับตัวสูง ทำให้ราคาเสนอขายบ้านจัดสรรในเกาะภูเก็ตสูงกว่าจังหวัดอื่นในภูมิภาคเดียวกัน (เช่น สงขลา หรือ นครศรีธรรมราช) อยู่พอสมควร ส่งผลให้บางครอบครัวอาจขยับไปเลือกซื้อบ้านมือสองที่มีราคาถูกกว่าแทน สำหรับนักลงทุน การซื้อบ้านจัดสรรอาจไม่หวือหวาในแง่กำไรส่วนต่างระยะสั้น แต่สามารถถือครองเพื่อปล่อยเช่าให้ครอบครัวชาวไทยหรือชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในภูเก็ตได้ต่อเนื่อง ซึ่งให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอและมีความเสี่ยงต่ำเมื่อเทียบกับการลงทุนในอสังหาฯประเภทอื่น

พฤติกรรมและกลุ่มเป้าหมายของผู้ซื้อบ้านคนไทยในภูเก็ต

ผู้ซื้อบ้านชาวไทยในภูเก็ตสามารถแบ่งออกเป็นหลายกลุ่มตามวัตถุประสงค์และลักษณะทางเศรษฐกิจของแต่ละคน ซึ่งแต่ละกลุ่มมีพฤติกรรมในการเลือกซื้อและปัจจัยขับเคลื่อนที่แตกต่างกัน ดังนี้:

• คนท้องถิ่นภูเก็ตที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง: กลุ่มนี้ประกอบด้วยชาวภูเก็ตโดยกำเนิดและผู้ที่ย้ายมาทำงานในภูเก็ตระยะยาว พวกเขามักมองหาบ้านหลังแรกหรือบ้านสำหรับครอบครัวในราคาที่เอื้อมถึง รายได้หลักมาจากการทำงานในภาคการท่องเที่ยว ราชการ หรือธุรกิจบริการในพื้นที่ พฤติกรรมการซื้อของกลุ่มนี้ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจท้องถิ่นอย่างมาก เมื่อการท่องเที่ยวคึกคัก (เช่น ในปี 2567 ที่นักท่องเที่ยวกลับมาจำนวนมากหลังโควิด) รายได้และความมั่นคงในการงานของคนท้องถิ่นดีขึ้น ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มตามไปด้วย ตรงกันข้าม หากเศรษฐกิจท่องเที่ยวซบเซา กลุ่มนี้จะระมัดระวังการใช้จ่ายและชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านสำหรับทำเลที่คนท้องถิ่นนิยม คือบริเวณ ย่านเมืองภูเก็ตหรือชานเมือง ที่สามารถเดินทางไปทำงานได้สะดวก และราคาบ้านไม่สูงเกินไป คนทำงานทั่วไปอาจเริ่มด้วยการซื้อทาวน์เฮาส์หรือคอนโดมิเนียมราคา 1-3 ล้านบาท แล้วเมื่อมั่นคงขึ้นจึงขยับขยายเป็นบ้านราคา 4-6 ล้านบาทในย่านชานเมือง อย่างไรก็ตาม ด้วยราคาที่ดินที่สูงในภูเก็ต ทำให้บ้านใหม่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทมีทางเลือกค่อนข้างจำกัด คนท้องถิ่นบางส่วนจึงหันไปสนใจ ตลาดบ้านมือสอง โดยมองหาบ้านที่ประกาศขายโดยเจ้าของเดิมแล้วซื้อมาอยู่อาศัยเองหรือปรับปรุงซ่อมแซม กลุ่มบ้านมือสองในภูเก็ตได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเพราะราคาถูกกว่าบ้านโครงการใหม่ และมักตั้งอยู่ในทำเลชุมชนดั้งเดิมที่ใกล้ที่ทำงานหรือโรงเรียนมากกว่าในด้านโครงสร้างประชากร พบว่าภูเก็ตมีสัดส่วนประชากรวัยหนุ่มสาวค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น ๆ กลุ่ม Gen Y (ช่วงอายุประมาณ 25-40 ปี) มีสัดส่วนเกือบ 30% ของประชากรทั้งหมด และยังมีแนวโน้มเติบโตเล็กน้อย (สวนทางกับหลายจังหวัดที่จำนวนคนวัยทำงานลดลง) นี่หมายความว่าฐานผู้ซื้อบ้านกลุ่มคนรุ่นใหม่ในภูเก็ตมีอยู่จำนวนมากและเป็นตลาดสำคัญในระยะยาว ผู้พัฒนาโครงการหลายรายจึงพยายามออกแบบผลิตภัณฑ์ (บ้าน/คอนโด) ที่ตอบโจทย์คนวัยทำงานรุ่นใหม่ เช่น มีขนาดไม่ใหญ่เกินไป ราคาเอื้อมถึง มีพื้นที่ทำงานที่บ้าน หรืออยู่ใกล้แหล่งงาน/แหล่งไลฟ์สไตล์
• นักลงทุนและผู้ซื้อจากนอกพื้นที่ (คนไทยภูมิภาคอื่น): กลุ่มนี้คือคนไทยที่ไม่ได้อาศัยหรือทำงานประจำในภูเก็ต แต่เล็งเห็นโอกาสการลงทุนหรือคุณภาพชีวิตที่ภูเก็ตเสนอให้ จึงเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ บางส่วนเป็นนักลงทุนอสังหาฯมืออาชีพจากกรุงเทพฯหรือเมืองใหญ่ ที่มองหา บ้านพักตากอากาศเพื่อปล่อยเช่า ในแหล่งท่องเที่ยวระดับโลกอย่างภูเก็ตเพื่อสร้างผลตอบแทนระยะยาว คนกลุ่มนี้มักสนใจคอนโดมิเนียมหรือวิลล่าที่สามารถปล่อยเช่าในตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติได้ รวมถึงสนใจซื้ออสังหาฯในโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทน (Guaranteed Yield) จากผู้พัฒนา เนื่องจากสะดวกในการบริหารจัดการอีกส่วนหนึ่งของผู้ซื้อนอกพื้นที่คือนักธุรกิจและผู้มีรายได้สูงที่ต้องการ บ้านพักตากอากาศสำหรับใช้ส่วนตัว โดยเฉพาะครอบครัวที่อาศัยในกรุงเทพฯซึ่งนิยมซื้อคอนโดหรือวิลล่าในภูเก็ตไว้เป็นที่พักผ่อนช่วงวันหยุดและฤดูท่องเที่ยว คนกลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับทำเลที่สวยงามและความปลอดภัยของโครงการเป็นหลัก งบประมาณในการซื้อค่อนข้างสูง (หลักสิบล้านบาทขึ้นไปสำหรับวิลล่าหรือคอนโดขนาดใหญ่ติดทะเล) อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อหลายรายในกลุ่มนี้ก็มักนำทรัพย์สินออกปล่อยเช่าเมื่อไม่ได้ใช้งานเอง เพื่อให้สินทรัพย์มีรายได้มาช่วยแบ่งเบาค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งพฤติกรรมการลงทุนของคนไทยนอกพื้นที่ในช่วงปี 2565-2566 ที่ผ่านมา มีการเข้าซื้ออสังหาฯภูเก็ตเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด บางส่วนเพราะมองเห็นโอกาสช่วงที่ราคายังปรับขึ้นไม่เต็มที่หลังโควิด อย่างไรก็ดี ในปี 2567 นักลงทุนเริ่มคำนึงถึง ความอิ่มตัวของตลาด มากขึ้น เนื่องจากมีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นมาก ทำให้กลุ่มนี้เลือกลงทุนอย่างระมัดระวัง คัดสรรทำเลและโครงการที่คิดว่าจะได้ผลตอบแทนจริง นักวิเคราะห์ตั้งข้อสังเกตว่าบรรยากาศการลงทุนในอสังหาฯภูเก็ตปี 2567 ได้เปลี่ยนจาก “ตลาดของผู้ขาย” ที่ช่วงก่อนหน้าผู้ซื้อแย่งกันซื้อ เพราะกลัวพลาดโอกาส (FOMO) มาเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” ที่ผู้ซื้อมาทำการบ้านมากขึ้นและมีตัวเลือกหลากหลาย ดังนั้นนักลงทุนไทยกลุ่มนี้จึงมักต่อรองราคาและเงื่อนไขอย่างละเอียด และบางส่วนอาจชะลอการลงทุนเพื่อรอดูทิศทางตลาดในอีก 1-2 ปีข้างหน้า
• ผู้ซื้อบ้านไทยที่แต่งงานหรือร่วมลงทุนกับชาวต่างชาติ: เนื่องจากตลาดภูเก็ตมีชาวต่างชาติสนใจอสังหาฯจำนวนมาก จึงเกิดกรณีที่ผู้ซื้อชาวไทยเข้ามาถือกรรมสิทธิ์แทนคู่สมรสหรือหุ้นส่วนชาวต่างชาติ (ด้วยเหตุผลทางกฎหมายที่ต่างชาติซื้อที่ดินไม่ได้) กลุ่มนี้อาจเรียกได้ว่าเป็น “ผู้ซื้อไทยตัวแทน” ซึ่งมีทั้งแบบที่เป็นคู่สมรสกันจริงๆ และแบบที่จัดตั้งนิติบุคคลหรือทำข้อตกลงทางธุรกิจ การซื้ออสังหาฯในลักษณะนี้มักเกี่ยวข้องกับบ้านหรือวิลล่าบนที่ดิน เพราะคอนโดมิเนียมต่างชาติสามารถถือครองเองได้อยู่แล้ว ผลคือในสถิติยอดขายบ้านแนวราบบางส่วนที่เป็นชื่อผู้ซื้อชาวไทย อาจมีแรงขับจากดีมานด์ของต่างชาติแฝงอยู่ หากมองในมุมผู้ซื้อคนไทยเอง การร่วมทุนกับต่างชาติในการซื้อบ้านภูเก็ตเปิดโอกาสให้ได้ร่วมเป็นเจ้าของสินทรัพย์มูลค่าสูง และอาจได้รับส่วนแบ่งรายได้จากการปล่อยเช่า/ขายต่อ แต่ก็ต้องแลกมากับความรับผิดชอบทางกฎหมายและความเสี่ยงที่ต้องบริหารจัดการความสัมพันธ์กับผู้ร่วมทุนต่างชาติอย่างรอบคอบ รัฐบาลไทยเองมีการกวดขันกรณี “นอมินี” ถือครองแทนต่างชาติ อย่างเข้มงวด ผู้ซื้อไทยที่เข้าร่วมลักษณะนี้จึงควรศึกษากฎหมายและปฏิบัติให้ถูกต้องเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาในอนาคต

โดยสรุป กลุ่มผู้ซื้อบ้านคนไทยในภูเก็ตมีตั้งแต่ระดับรายได้ปานกลางไปจนถึงรายได้สูง และมีทั้งที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อลงทุน ความต้องการของแต่ละกลุ่มก็แตกต่างกันไป คนท้องถิ่นต้องการที่อยู่ที่คุ้มค่าเงิน ใกล้ที่ทำงานและโรงเรียน ส่วนคนไทยนอกพื้นที่มองหาทำเลสวย ศักยภาพสูง และสามารถสร้างผลตอบแทนหรือคุณค่าในการใช้สอย การทำความเข้าใจพฤติกรรมเหล่านี้ช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขายสามารถวางกลยุทธ์ทางการตลาดที่ตรงกลุ่มเป้าหมาย เช่น การออกแบบโปรโมชั่นสำหรับคนพื้นที่ (เช่น ผ่อนดาวน์ต่ำ ดอกเบี้ยพิเศษ) หรือการจัดแพ็คเกจบริหารการเช่าสำหรับกลุ่มนักลงทุน เป็นต้น

กลยุทธ์การซื้อเพื่ออยู่อาศัย vs เพื่อการลงทุน

การซื้อบ้านในภูเก็ตสามารถมีวัตถุประสงค์หลักอยู่สองรูปแบบคือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และ ซื้อเพื่อลงทุนหาผลตอบแทน ซึ่งแนวทางในการตัดสินใจและปัจจัยที่ต้องคำนึงถึงจะแตกต่างกัน ผู้ซื้อควรวางกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับเป้าหมายของตน ดังนี้:

กลยุทธ์สำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง:

• พิจารณาความต้องการและไลฟ์สไตล์ของตนเอง: เลือกทำเลและประเภทบ้านที่สอดคล้องกับชีวิตประจำวัน เช่น หากทำงานในเมืองก็ควรเลือกบ้านในทำเลที่เดินทางสะดวก (เช่น ในเมืองหรือชานเมืองที่ไม่ไกลเกินไป) หรือหากชอบความสงบและธรรมชาติ อาจเลือกบ้านโซนชายหาดที่ไม่พลุกพล่านอย่างราไวย์/ในหาน เป็นต้น นอกจากนี้ควรพิจารณาปัจจัยส่วนตัว เช่น มีเด็กที่ต้องไปโรงเรียนหรือไม่ (จะได้เลือกทำเลใกล้โรงเรียนดีๆ) มีผู้สูงอายุอยู่ด้วยหรือไม่ (บ้านชั้นเดียวอาจเหมาะกว่า) เป็นต้น
• ตั้งงบประมาณและคำนวณความสามารถในการผ่อน: แม้ภูเก็ตจะเป็นตลาดที่ราคาบ้านสูงกว่าค่าเฉลี่ยต่างจังหวัดอื่น แต่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยควรกำหนดงบประมาณที่ตนเองผ่อนไหวโดยไม่กระทบการเงินมากเกินไป ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยขยับสูงขึ้น การผ่อนบ้านวงเงิน 3-5 ล้านบาทอาจมีภาระเดือนละหลายหมื่นบาท ผู้ซื้อควรเช็คความพร้อมของรายได้ตนเอง และเตรียมเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าตกแต่งซ่อมแซมบ้านเพิ่มเติมด้วย
• สำรวจโครงการและคุณภาพการก่อสร้าง: สำหรับบ้านอยู่อาศัยจริง ความคงทนและคุณภาพเป็นสิ่งสำคัญ ควรเยี่ยมชมโครงการจริง ตรวจสอบวัสดุ อุปกรณ์ รวมถึงชื่อเสียงของผู้พัฒนา ว่ามีผลงานน่าเชื่อถือหรือไม่ อย่าตัดสินใจจากราคาเพียงอย่างเดียว บ้านบางโครงการอาจราคาถูกแต่คุณภาพงานก่อสร้างต่ำ ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายตามมาภายหลังในการซ่อมบำรุง
• คิดถึงอนาคตระยะยาว: หากวางแผนจะปักหลักอยู่ภูเก็ตยาวๆ ควรเลือกบ้านที่สามารถรองรับชีวิตในอีก 5-10 ปีข้างหน้า เช่น มีพื้นที่เพียงพอหากครอบครัวขยาย มีสภาพแวดล้อมชุมชนที่ปลอดภัย หรืออยู่ใกล้โครงสร้างพื้นฐานที่จะเกิดขึ้นในอนาคต (เช่น ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้ารางเบาที่วางแผนไว้) เพื่อให้บ้านของเรามีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามการพัฒนาของพื้นที่

กลยุทธ์สำหรับการซื้อเพื่อลงทุน:

• ตัดสินใจระหว่างการลงทุนแบบปล่อยเช่ากับเก็งกำไรขายต่อ: นักลงทุนควรชัดเจนว่าจะเน้นรายได้จากค่าเช่า (Rental Yield) หรือจากส่วนต่างราคาที่เพิ่มขึ้น (Capital Gain) หรือผสมผสาน บ้านในย่านท่องเที่ยวอาจเหมาะกับการปล่อยเช่าระยะสั้นเพื่อให้ได้ yield สูง แต่ความเสี่ยงคือรายได้จะผันผวนตามฤดูกาล ส่วนบ้านในเมืองหรือชานเมือง yield อาจต่ำกว่าแต่ผู้เช่าอยู่นานสม่ำเสมอ หากเน้นเก็งกำไรขายต่อ ควรเลือกโครงการที่เปิดตัวราคาดี ทำเลมีอนาคต และพยายามเข้าซื้อในช่วง Pre-sale เพื่อได้ส่วนลด จากนั้นอาจขายต่อเมื่อโครงการสร้างเสร็จซึ่งมักมีมูลค่าเพิ่มขึ้น
• ศึกษากฎระเบียบการปล่อยเช่าและภาษี: หากวางแผนปล่อยเช่าระยะสั้นแก่นักท่องเที่ยว ควรทราบว่า กฎหมายไทยกำหนดให้การปล่อยเช่ารายวัน/รายสัปดาห์ เข้าข่ายธุรกิจโรงแรม ต้องมีใบอนุญาตที่พัก (ซึ่งหลายกรณีผู้ปล่อยเช่าอสังหาฯรายย่อยอาจละเลยไป) การปล่อยเช่าระยะยาวกว่า 30 วันไม่ติดเงื่อนไขนี้ ดังนั้นนักลงทุนอาจพิจารณาปล่อยเช่าระยะกลาง-ยาวเป็นหลักเพื่อลดความเสี่ยงด้านกฎหมาย นอกจากนี้ รายได้ค่าเช่าและกำไรจากการขายอสังหาฯ จะมีภาษีที่เกี่ยวข้อง เช่น ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับค่าเช่า และภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์เมื่อต้องการขายต่อ ควรคำนวณต้นทุนภาษีเหล่านี้เข้าไปในแผนการลงทุนด้วย
• เลือกทำเลและทรัพย์สินที่ตลาดต้องการ: กลยุทธ์สำคัญของนักลงทุนคือซื้อในทำเลที่มีดีมานด์สูงและซัพพลายไม่ล้นจนเกินไป ปัจจุบันแม้บางพื้นที่จะมีโครงการผุดขึ้นจำนวนมาก (เช่น บางเทา-เชิงทะเล) แต่ถ้าเป็นโครงการที่แตกต่างและมีจุดขายจริงก็ยังขายหรือปล่อยเช่าได้ดี นักลงทุนควรเน้นทรัพย์ที่มี จุดแข็งเฉพาะ เช่น วิวทะเลสวยจริง, เดินไปชายหาดได้, อยู่ใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์หรือห้าง, หรือเป็นแบรนด์โครงการที่ต่างชาติเชื่อถือ สิ่งเหล่านี้ช่วยให้ปล่อยเช่า/ขายต่อได้ง่ายกว่า แม้ในภาวะตลาดแข่งขันสูง
• กระจายความเสี่ยงและมีแผนสำรอง: อย่าทุ่มเงินลงทุนทั้งหมดในสินทรัพย์ตัวเดียวหรือประเภทเดียว นักลงทุนบางรายเลือกกระจายลงทุนทั้งคอนโดและบ้านแนวราบ ทั้งในทำเลท่องเที่ยวและทำเลคนทำงาน เพื่อเฉลี่ยความเสี่ยง นอกจากนี้ควรเตรียมแผนรองรับกรณีเหตุไม่คาดฝัน เช่น ถ้าตลาดนักท่องเที่ยวชะลอตัวไม่มีผู้เช่าระยะสั้น อสังหาฯของเราสามารถปรับมาปล่อยเช่าระยะยาวได้หรือไม่ หรือหากขายต่อไม่ได้ในระยะสั้น เรามีกระแสเงินสดพอผ่อนธนาคารต่อเนื่องได้นานแค่ไหน การคิดเผื่อสถานการณ์เหล่านี้ทำให้การลงทุนมีความยั่งยืนมากขึ้น
• ใช้มืออาชีพเข้าช่วยบริหาร: หากผู้ลงทุนไม่ได้อยู่ภูเก็ตถาวร การจ้างบริษัทบริหารสินทรัพย์หรือเอเจนต์ปล่อยเช่ามืออาชีพในพื้นที่เป็นตัวช่วยที่ดี พวกเขาชำนาญตลาดท้องถิ่น มีเครือข่ายหาผู้เช่า และดูแลงานซ่อมบำรุงแทนเจ้าของได้ แม้จะมีค่าใช้จ่ายเป็นส่วนแบ่งค่าเช่าหรือค่าธรรมเนียม แต่ก็ช่วยแบ่งเบาภาระและเพิ่มโอกาสในการได้รับผลตอบแทนที่ราบรื่นขึ้น

สรุปแล้ว ไม่ว่าจะซื้อบ้านในภูเก็ตเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน การทำการบ้านและวางแผนอย่างรอบคอบเป็นสิ่งจำเป็น ผู้ซื้อควรทำความเข้าใจทั้งตัวสินทรัพย์, ทำเล, สภาพตลาด ณ ขณะนั้น และกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือคนในวงการอสังหาฯของภูเก็ตก็จะช่วยให้ตัดสินใจได้เฉียบขาดขึ้น เมื่อเตรียมตัวมาดี การซื้อบ้านในภูเก็ตก็จะกลายเป็นการตัดสินใจที่ให้ผลลัพธ์ที่คุ้มค่าตามเป้าหมายที่วางไว้

กฎหมายและข้อควรรู้ในการถือครองบ้านสำหรับคนไทย

การถือครองอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตสำหรับชาวไทยนั้นค่อนข้างตรงไปตรงมาเมื่อเทียบกับข้อจำกัดที่ชาวต่างชาติเผชิญ แต่ก็ยังมีประเด็นด้านกฎหมายและข้อควรรู้หลายประการที่ผู้ซื้อบ้านคนไทยควรทราบเพื่อให้การครอบครองทรัพย์สินเป็นไปอย่างมั่นคงและถูกต้องตามกฎหมาย ดังนี้:

• คนไทยมีสิทธิ์ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านอย่างสมบูรณ์: ต่างจากชาวต่างชาติที่ถูกจำกัดสิทธิ์การถือครองที่ดินในประเทศไทย (ต่างชาติซื้อได้เฉพาะคอนโดในโควตาที่กำหนด หรือซื้อบ้านได้ผ่านสัญญาเช่าระยะยาว/การจดทะเบียนบริษัท) ผู้ซื้อบ้านชาวไทยสามารถซื้อที่ดินและบ้านในภูเก็ตเป็น กรรมสิทธิ์ขาด (Freehold) ในชื่อของตนเองได้ทันที ซึ่งหมายถึงมีสิทธิ์เต็มที่ในทรัพย์สินนั้น ๆ สามารถขาย โอน หรือมอบเป็นมรดกได้ตามต้องการ โดยไม่มีเงื่อนไขพิเศษเพิ่มเติม
• ประเภทเอกสารสิทธิ์ที่ดิน: ก่อนซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ควรตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินเป็นประเภทใด แนะนำให้เลือกที่ดินที่มีโฉนดแบบ น.ส.4 (ฉโนด) ซึ่งเป็นเอกสารสิทธิ์สูงสุด บ่งบอกขอบเขตที่ดินชัดเจนและสามารถซื้อขายโอนได้ทันที ที่ดินประเภทอื่นเช่น น.ส.3 ก. (น.ส.3 เต็มรูป) ก็โอนได้แต่ขั้นตอนจะซับซ้อนกว่าเล็กน้อย ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. หรือที่ดินราชพัสดุ คนไทยไม่มีสิทธิ์ซื้อขาย (มักไม่พบในพื้นที่เศรษฐกิจของภูเก็ต) ดังนั้นควรหลีกเลี่ยง หากไม่แน่ใจควรปรึกษาทนายหรือนายหน้าผู้เชี่ยวชาญเพื่อตรวจสอบสถานะที่ดินก่อนทำสัญญาซื้อขาย
• ขั้นตอนและค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: การซื้อขายบ้านและที่ดินในไทยจะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด โดยผู้ซื้อควรเตรียมงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายวันโอน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายมักแบ่งชำระคนละครึ่ง นอกจากจะตกลงกันเป็นอย่างอื่น), ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย (หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากขายก่อนถือครองครบ 5 ปี ซึ่งกรณีซื้ออยู่อาศัยไม่น่ากังวลมากนักเพราะมักถือยาว) และ ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (กรณีกู้ธนาคาร) ทั้งนี้ภาครัฐมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับบ้านราคาต่ำกว่าเกณฑ์ในบางช่วงเวลา (เช่น เหลือ 0.01%) หากโครงการที่ซื้อเข้าเกณฑ์ก็ควรสอบถามเพื่อใช้สิทธิ์ลดค่าใช้จ่าย
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: เมื่อเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินแล้ว ผู้ถือกรรมสิทธิ์จะมีหน้าที่ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นประจำทุกปีตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น สำหรับบ้านที่อยู่อาศัยหลักหลังแรกของบุคคลธรรมดา รัฐให้ ยกเว้นภาษีในมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ของฐานภาษี (ซึ่งครอบคลุมบ้านส่วนใหญ่) ส่วนมูลค่าที่เกินจะเสียภาษีในอัตราขั้นบันไดเริ่มต้นประมาณ 0.02% ของมูลค่า ส่วนบ้านหลังที่สองหรือบ้านที่ปล่อยเช่า จะไม่มียกเว้น 50 ล้านแรก แต่ก็ใช้อัตราขั้นบันไดเริ่มต้นใกล้เคียงกัน ภาษีนี้จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เทศบาล/อบต.) เจ้าของบ้านควรไปตรวจสอบใบประเมินและชำระภาษีตามกำหนดเพื่อป้องกันค่าปรับ
• ข้อควรทราบเมื่อมีคู่สมรสชาวต่างชาติ: หากผู้ซื้อบ้านคนไทยสมรสกับชาวต่างชาติ ตามกฎหมายไทยยังคงให้คนไทยถือครองที่ดินได้ แต่อาจมีขั้นตอนเพิ่มเติมในวันโอนคือ การลงนามยืนยันว่าการซื้อที่ดินนี้ใช้เงินส่วนตัวของฝ่ายคนไทย ไม่ได้ใช้สินสมรสจากคู่ต่างชาติ ทั้งนี้เพื่อป้องกันการให้คนต่างชาติถือครองที่ดินทางอ้อม ดังนั้นหากอยู่ในกรณีดังกล่าวควรเตรียมเอกสารและทำความเข้าใจกับคู่สมรสให้เรียบร้อย นอกจากนี้การวางแผนมรดกระหว่างคู่สมรสต่างชาติ-ไทยก็สำคัญ หากฝ่ายไทยเสียชีวิต ที่ดินจะตกเป็นมรดกซึ่งต่างชาติรับโอนตรงๆไม่ได้ อาจต้องกำหนดวิธีจัดการทรัพย์สินผ่านพินัยกรรมหรือผู้จัดการมรดกตามกฎหมายอย่างรอบคอบ
• กฎหมายนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและค่าใช้จ่ายส่วนกลาง: บ้านที่อยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรหรือวิลล่า มีความจำเป็นที่เจ้าของต้องปฏิบัติตามระเบียบของนิติบุคคลหมู่บ้าน เช่น ข้อกำหนดเรื่องการต่อเติมบ้าน, การเลี้ยงสัตว์, การใช้พื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น และจะมี ค่าบำรุงรักษาส่วนกลาง ที่เจ้าของบ้านต้องชำระเป็นรายเดือนหรือรายปีเพื่อนำไปดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลางและความปลอดภัยภายในโครงการ ข้อกำหนดเหล่านี้มีผลทางกฎหมายภายใต้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ดังนั้นผู้ซื้อควรสอบถามอัตราค่าส่วนกลางและศึกษากฎระเบียบของหมู่บ้านก่อนตัดสินใจซื้อ เพื่อให้ทราบถึงภาระและข้อจำกัดต่างๆ ล่วงหน้า
• การต่อเติมก่อสร้างและผังเมือง: จังหวัดภูเก็ตมีข้อบังคับผังเมืองและกฎหมายอาคารที่ควรรู้ เช่น ข้อจำกัดความสูงของอาคาร ในบางโซน (ไม่ให้เกินจำนวนชั้นหรือความสูงที่กำหนดเพื่อรักษาทัศนียภาพ), ข้อจำกัดการก่อสร้างบนเนินเขา/ที่ลาดชัน (พื้นที่สูงจากระดับน้ำทะเลหรือมีความชันมากๆ อาจสร้างอาคารขนาดใหญ่ไม่ได้) ดังนั้นหากวางแผนจะซื้อที่ดินเปล่าหรือบ้านที่คิดจะต่อเติมเพิ่ม ควรตรวจสอบข้อกำหนดเหล่านี้กับหน่วยงานท้องถิ่นเสียก่อน เพื่อให้การก่อสร้างหรือปรับปรุงเป็นไปอย่างถูกกฎหมาย นอกจากนี้การขออนุญาตก่อสร้างต้องทำผ่านองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น การต่อเติมใหญ่ๆ จำเป็นต้องมีแบบแปลนและวิศวกร/สถาปนิกเซ็นรับรอง มิฉะนั้นอาจถูกสั่งระงับหรือรื้อถอนภายหลังได้
• การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินและคดีความ: ก่อนซื้อบ้านมือสองหรือบ้านจากผู้พัฒนา ควรทำการตรวจสอบ (Due Diligence) ที่กรมที่ดินว่า ทรัพย์สินมีภาระผูกพันหรือค้ำประกันธนาคารอยู่หรือไม่ รวมถึงสอบถามประวัติว่าโครงการได้รับใบอนุญาตจัดสรรและใบอนุญาตก่อสร้างถูกต้องหรือไม่ กรณีซื้อบ้านจากโครงการใหม่ ควรตรวจดูสัญญาจะซื้อจะขายให้รอบคอบ สิ่งใดที่ผู้ประกอบการสัญญาว่าจะให้ (เช่น เฟอร์นิเจอร์, การรับประกันโครงสร้าง, สโมสรส่วนกลาง) ควรบันทึกในสัญญาทั้งสิ้น หากมีข้อสงสัยทางกฎหมายควรปรึกษาทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ เพื่อความมั่นใจ

โดยภาพรวมแล้ว การถือครองบ้านในภูเก็ตสำหรับคนไทยไม่มีข้อห้ามยุ่งยากเหมือนชาวต่างชาติ แต่เพื่อให้เกิดความสบายใจและป้องกันปัญหาในระยะยาว ผู้ซื้อควรเอาใจใส่ในขั้นตอนทางกฎหมายอย่างครบถ้วน ตั้งแต่การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ไปจนถึงการปฏิบัตามกฎหมายนิติบุคคลและการชำระภาษีอย่างถูกต้อง การเตรียมการเหล่านี้จะทำให้การเป็นเจ้าของบ้านในภูเก็ตเป็นไปอย่างราบรื่นและมั่นคง

ตลาดบ้านมือสองและการรีโนเวทในภูเก็ต

นอกเหนือจากตลาดโครงการบ้านใหม่ที่เติบโตอย่างร้อนแรงแล้ว ตลาดบ้านมือสองในภูเก็ต ก็มีบทบาทสำคัญและเริ่มได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยที่มองหาที่อยู่อาศัยราคาคุ้มค่าหรือโอกาสการลงทุนในงบประมาณที่จำกัด บ้านมือสองหมายถึงบ้านหรือที่อยู่อาศัยที่เจ้าของเดิมนำออกขายต่อ ทั้งในสภาพเดิมหรือนำมาปรับปรุงใหม่ ซึ่งมีข้อดีหลายประการ ได้แก่ ราคาที่มักต่ำกว่าบ้านใหม่ในระดับคุณภาพใกล้เคียงกัน, ทำเลที่ตั้งที่มักอยู่ในชุมชนดั้งเดิม (เช่น ในตัวเมืองหรือแหล่งชุมชนที่โครงการใหม่อาจไม่มีที่ดินเหลือแล้ว), และความพร้อมเข้าอยู่ได้ทันทีโดยไม่ต้องรอก่อสร้าง

กลุ่มผู้เล่นหลักในตลาดบ้านมือสองภูเก็ตมีทั้ง ผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง ที่ต้องการประหยัดงบประมาณ และ นักลงทุนรายย่อย ที่ใช้กลยุทธ์ “Fix & Flip” - คือ ซื้อบ้านเก่ามาปรับปรุง (Renovate) แล้วขายทำกำไร ตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านอายุ 10-20 ปีในตัวเมืองที่โครงสร้างยังดีแต่สภาพภายนอกทรุดโทรม ในราคาเหมาะสม จากนั้นลงทุนรีโนเวทซ่อมแซมและตกแต่งใหม่ แล้วจึงประกาศขายในราคาที่สูงขึ้น ผลตอบแทน (Margin) จากการขายบ้านปรับปรุงเช่นนี้ในภูเก็ตพบว่าอยู่ในเกณฑ์น่าพอใจ หากบริหารต้นทุนค่าวัสดุและแรงงานได้ดี และเลือกทำเลบ้านที่มีศักยภาพ (เช่น ใกล้สถานศึกษา โรงพยาบาล หรืออยู่ในย่านชุมชนที่คนท้องถิ่นนิยม) แม้ปริมาณธุรกรรมบ้านมือสองต่อปีอาจไม่มากเท่าตลาดบ้านใหม่ แต่แนวโน้มก็ เติบโตต่อเนื่อง สอดคล้องกับที่ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าตลาดนี้จะคึกคักขึ้นในปี 2568 เนื่องจากผู้ซื้อบางส่วนหันมาให้ความสนใจทางเลือกที่คุ้มค่ากว่าในภาวะที่บ้านใหม่ราคาแพงขึ้น

ข้อควรระวังสำหรับการซื้อบ้านมือสองคือ การตรวจสอบสภาพบ้านและเอกสารสิทธิ์อย่างละเอียด ผู้ซื้อต้องเช็คโครงสร้าง ความชำรุดทรุดโทรม ระบบน้ำไฟ รวมถึงภาระค้างชำระค่าส่วนกลางหรือค่าไฟฟ้าที่อาจติดมากับบ้าน นอกจากนี้ควรตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าไม่มีภาระจำนองหรือค้ำประกันใด ๆ และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินอย่างถูกต้อง ในกรณีที่ปรับปรุงบ้านแล้วขายต่อ ผู้ลงทุนก็ควรคำนึงถึงต้นทุนทั้งหมดและภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะเกิดขึ้นหากขายในเวลาไม่ถึง 5 ปีหลังซื้อ สำหรับผู้ซื้อบ้านมือสองเพื่ออยู่อาศัย การเจรจาต่อรองราคาเป็นสิ่งที่ทำได้และมีโอกาสได้ส่วนลดมากกว่าการซื้อบ้านใหม่จากโครงการ เนื่องจากผู้ขายมักยืดหยุ่นและต้องการปิดการขายเร็ว สรุปแล้ว ตลาดบ้านมือสองภูเก็ตเป็นทางเลือกที่น่าสนใจทั้งสำหรับผู้อยู่อาศัยงบจำกัดและนักลงทุนที่มองหากำไรจากการรีโนเวท โดยเป็นตลาดที่เสริมสร้างความหลากหลายให้กับภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ของภูเก็ตอย่างมีนัยสำคัญ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการซื้อบ้านในภูเก็ต

ถาม: การซื้อบ้านหรือที่ดินในภูเก็ตมีขั้นตอนพิเศษหรือต่างจากพื้นที่อื่นหรือไม่?
ตอบ: ขั้นตอนหลักในการซื้อบ้านในภูเก็ตไม่ต่างจากพื้นที่อื่นในประเทศไทย ผู้ซื้อจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย ชำระเงินมัดจำ และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกัน สิ่งที่ต่างอาจเป็นรายละเอียดปลีกย่อย เช่น ค่าธรรมเนียมโอนในภูเก็ตจะคำนวณตามราคาประเมินของที่ดินซึ่งค่อนข้างสูง (เพราะมูลค่าที่ดินสูง) ทำให้ค่าโอนอาจสูงตาม นอกจากนี้บางโครงการในภูเก็ตอาจเสนอเงื่อนไขพิเศษ เช่น การรับประกันค่าเช่าสำหรับนักลงทุน หรือโปรโมชันตกแต่งพร้อมอยู่สำหรับบ้านพักตากอากาศ ผู้ซื้อควรอ่านสัญญาและเงื่อนไขให้รอบคอบ ส่วนการขอสินเชื่อบ้านในภูเก็ต ธนาคารก็ใช้หลักเกณฑ์เดียวกับทั่วประเทศ โดยจะพิจารณารายได้ผู้กู้ มูลค่าประเมินทรัพย์ และความสามารถชำระหนี้

ถาม: ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านหรือที่ดินในภูเก็ตได้หรือไม่?
ตอบ: ตามกฎหมายไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้โดยตรง ไม่ว่าจะที่ภูเก็ตหรือจังหวัดใดๆ อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมในภูเก็ตได้ (ภายในโควตาต่างชาติ 49% ของพื้นที่ขายอาคารชุดนั้น) และสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดในชื่อตนเอง อีกทางเลือกหนึ่งคือการซื้อบ้านหรือวิลล่าพร้อมทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว (เช่น 30 ปีต่ออายุได้) ซึ่งได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายเช่นกัน นอกจากนี้มีกรณีชาวต่างชาติสมรสกับคนไทยแล้วให้คู่สมรสชาวไทยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแทน ซึ่งถูกต้องตามกฎหมายตราบเท่าที่เป็นการใช้เงินส่วนตัวของฝ่ายไทย (มีการลงนามยืนยัน) สรุปคือชาวต่างชาติซื้อบ้านในภูเก็ตได้ในบางรูปแบบ แต่หากเป็นที่ดินจะต้องใช้วิธีทางอ้อมหรือเงื่อนไขพิเศษ

ถาม: ระหว่างลงทุนซื้อคอนโดกับบ้านวิลล่าในภูเก็ต อันไหนมีโอกาสให้ผลตอบแทนดีกว่ากัน?
ตอบ: ทั้งคอนโดและบ้านวิลล่าในภูเก็ตต่างก็มีข้อดีและเหมาะกับเป้าหมายการลงทุนที่ต่างกัน คอนโดมิเนียม มีข้อได้เปรียบเรื่องราคาที่ถูกกว่า (เริ่มต้นไม่กี่ล้านบาทก็ลงทุนได้) และง่ายต่อการปล่อยเช่าในกลุ่มนักท่องเที่ยวทั่วไปหรือคนทำงานเดี่ยวๆ นอกจากนี้คอนโดดูแลง่าย มีนิติบุคคลคอยจัดการส่วนกลาง แต่ผลตอบแทนระยะยาวของคอนโดอาจไม่สูงมากนักเพราะมีซัพพลายออกมาเรื่อยๆ และตัวอาคารเสื่อมสภาพตามเวลา บ้านวิลล่า (โดยเฉพาะพูลวิลล่าหรู) แม้ใช้เงินลงทุนสูงกว่า แต่มีตลาดปล่อยเช่าระยะสั้นที่แข็งแกร่ง สามารถคิดค่าเช่าได้แพงต่อคืนจากกลุ่มครอบครัวหรือนักท่องเที่ยวระดับบน ผลตอบแทนต่อปีในช่วงที่ท่องเที่ยวบูมอาจสูงกว่าคอนโด (หลัก 8-10% ต่อปีสำหรับพูลวิลล่าบางหลัง) อีกทั้งวิลล่ามีที่ดินมูลค่าเพิ่มในตัวทำให้ราคาเติบโตในระยะยาวดีกว่าคอนโด อย่างไรก็ตาม วิลล่าก็มีค่าใช้จ่ายดูแลรักษาสูงกว่าและหาผู้เช่าระยะยาวยากกว่าเช่นกัน โดยสรุปหากเน้นปล่อยเช่าสม่ำเสมอและลงทุนไม่สูง คอนโดถือเป็นตัวเลือกที่ดี แต่ถ้าต้องการผลตอบแทนสูงสุดและรับความเสี่ยงได้ การลงทุนในบ้านวิลล่าที่ทำเลดีในภูเก็ตก็มีศักยภาพมาก

ถาม: แนวโน้มราคาบ้านในภูเก็ตอีก 5-10 ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร?
ตอบ: แม้ไม่อาจคาดการณ์ได้อย่างแม่นยำ แต่จากปัจจัยปัจจุบัน มีแนวโน้มว่าราคาบ้านและที่ดินในภูเก็ตจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในระยะ 5-10 ปีข้างหน้า ปัจจัยสนับสนุนคือศักยภาพด้านการท่องเที่ยวที่น่าจะเติบโตอีกมาก (ภูเก็ตยังมีแผนพัฒนาเป็นศูนย์กลางท่องเที่ยวสุขภาพ และโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ จะเสร็จสิ้นในไม่กี่ปี) ประกอบกับที่ดินบนเกาะมีจำกัด แต่ความต้องการจากทั้งคนไทยและต่างชาติมีสูง จึงเป็นแรงผลักดันให้ราคาปรับสูงขึ้นทุกปี อย่างไรก็ดี การเติบโตอาจไม่หวือหวามากเท่าช่วง 1-2 ปีหลังโควิดที่ดีมานด์อั้นอยู่แล้วระเบิดขึ้นมา นักวิเคราะห์บางรายคาดว่าตลาดจะเข้าสู่ภาวะ “ปรับตัวเพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืน” คือราคาอาจเพิ่มขึ้นในอัตราชะลอลงบ้าง แต่ยังเป็นขาขึ้น ด้วยข้อแม้ว่าไม่มีวิกฤตใหญ่ใดๆมากระทบ ดังนั้นหากลงทุนระยะยาว 5-10 ปี ผู้ซื้อมีโอกาสเห็นมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นจากปัจจุบัน แต่ควรเลือกทำเลและโครงการที่มีคุณภาพเพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุดจากการเติบโตของตลาด

ถาม: การปล่อยเช่าบ้านหรือคอนโดในภูเก็ตผ่าน Airbnb และแพลตฟอร์มออนไลน์ถูกกฎหมายหรือไม่?
ตอบ: การปล่อยเช่าระยะสั้น (ไม่เกิน 30 วัน) โดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมในประเทศไทยถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย ตาม พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ดังนั้นการนำบ้านหรือคอนโดในภูเก็ตไปปล่อยเช่ารายวัน/สัปดาห์ผ่าน Airbnb, Booking.com หรือแพลตฟอร์มอื่นๆ โดยไม่ได้รับอนุญาตมีความเสี่ยงที่จะถูกเจ้าหน้าที่สั่งปรับหรือดำเนินคดีได้ อย่างไรก็ดี ในทางปฏิบัติการบังคับใช้กฎหมายนี้ในภูเก็ตอาจยังไม่เข้มงวดเต็มที่ เจ้าของหลายรายยังคงปล่อยเช่าระยะสั้นกันอยู่ แต่ก็มีความเสี่ยงแฝง นักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าควรพิจารณาทางเลือกที่ปลอดภัย เช่น ปล่อยเช่ารายเดือนขึ้นไป (ซึ่งไม่เข้าข่ายธุรกิจโรงแรม) หรือเข้าร่วมโครงการเช่าของโรงแรมที่มีใบอนุญาตถูกต้อง ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมาย ในกรณีที่ต้องการปล่อยเช่าระยะสั้นจริงๆ ควรดำเนินการขออนุญาตให้ถูกต้อง หรือชั่งน้ำหนักความเสี่ยงให้ดีก่อนดำเนินการ

ถาม: ถ้าต้องการซื้อบ้านในภูเก็ตที่ราคาประหยัดที่สุด มีช่วงราคาเริ่มต้นประมาณเท่าใด?
ตอบ: ราคาบ้านในภูเก็ตขึ้นอยู่กับทำเลและประเภทของบ้าน แต่โดยทั่วไป บ้านแนวราบที่ราคาต่ำที่สุด มักจะเป็นทาวน์เฮาส์หรือบ้านชั้นเดียวขนาดเล็กที่อยู่ชานเมือง ช่วงราคาเริ่มต้นประมาณ 1-2 ล้านบาท ในบางโครงการ (เช่น ทาวน์เฮาส์ชั้นเดียวที่ลิพอน เคยเปิดขายเริ่มต้นใกล้เคียง 1 ล้านบาทซึ่งขายหมดอย่างรวดเร็ว) สำหรับบ้านโครงการใหม่ในภูเก็ต ราคามักเริ่มราว 3-5 ล้านบาท ขึ้นไป (ได้บ้านขนาดเล็ก 2-3 ห้องนอนในทำเลรอบนอกเมือง) หากเป็นบ้านในทำเลที่ดีกว่านี้หรือขนาดใหญ่ขึ้น ราคาก็จะไต่ระดับสูงขึ้นตามลำดับ ในตลาดบ้านมือสอง บางครั้งอาจพบบ้านหรือทาวน์เฮาส์สภาพเก่าในชุมชนพื้นถิ่นที่ประกาศขายในช่วงราคา 2-3 ล้านบาทได้เช่นกัน แต่ผู้ซื้อควรตรวจสอบสภาพบ้านและค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงที่อาจตามมาให้ดี

คำแนะนำสำหรับผู้ขายบ้านในภูเก็ต

หากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และต้องการขายบ้านในภูเก็ตให้ได้ผลลัพธ์ที่ดีที่สุด ท่ามกลางตลาดที่มีการแข่งขันสูงและผู้ซื้อหลากหลายกลุ่ม ลองพิจารณากลยุทธ์ต่อไปนี้:

• กำหนดราคาขายอย่างเหมาะสม: ศึกษาราคาตลาดของอสังหาฯประเภทและทำเลใกล้เคียงจากประกาศขายล่าสุดหรือปรึกษานายหน้ามืออาชีพ การตั้งราคาให้สอดคล้องกับมูลค่าจริงจะช่วยดึงดูดผู้สนใจได้มากกว่าการตั้งราคาสูงเกินไป การลดราคาลงมาอยู่ในช่วงที่แข่งขันได้ (competitive price) มักเพิ่มโอกาสปิดการขายได้เร็วขึ้น โดยเฉพาะในตลาดที่ผู้ซื้อมีตัวเลือกมาก
• ปรับปรุงและจัดเตรียมบ้านให้พร้อมขาย: ก่อนเปิดบ้านให้ผู้สนใจเข้าชม ควรซ่อมแซมข้อบกพร่องต่างๆ ที่อาจมองเห็นได้ง่าย (เช่น รอยแตกร้าว, สีหลุดล่อน, อุปกรณ์ชำรุด) นอกจากนี้ การตกแต่งภายในและจัดบ้าน (Home Staging) ให้ดูโปร่งสะอาดและน่าอยู่ จะช่วยสร้างความประทับใจแรกพบที่ดี ผู้ซื้อจะรู้สึกว่าบ้านได้รับการดูแลอย่างดีและพร้อมเข้าอยู่ ซึ่งเอื้อต่อการตัดสินใจซื้อ
• ใช้ช่องทางการตลาดออนไลน์ให้เต็มที่: ลงประกาศขายบ้านผ่านเว็บไซต์อสังหาฯชั้นนำ (เช่น DDproperty, Kaidee Property) และแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดีย กลุ่มเฟซบุ๊กที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯในภูเก็ต การลงรูปถ่ายคุณภาพสูงที่แสดงมุมเด่นของบ้าน (วิวทะเล, สระว่ายน้ำ, การตกแต่งภายใน) พร้อมทั้งระบุจุดขายสำคัญ เช่น ใกล้ชายหาด, ผลตอบแทนปล่อยเช่าสูง, หรือทำเลเงียบสงบ จะช่วยเพิ่มความสนใจจากทั้งผู้ซื้อไทยและต่างชาติ
• ใช้บริการนายหน้าหรือเอเจนต์ที่มีเครือข่ายกว้าง: แม้ว่าค่านายหน้าในภูเก็ตอาจสูง (ประมาณ 3-5% สำหรับตลาดไทย และบางดีลต่างชาติอาจสูงถึง 10% ขึ้นไป) แต่นายหน้ามืออาชีพที่เชี่ยวชาญตลาดภูเก็ตจะมีฐานลูกค้าและเครือข่ายทั้งในและต่างประเทศ สามารถช่วยโปรโมทบ้านของคุณไปยังกลุ่มเป้าหมายที่ตรงจุด ลดระยะเวลาในการหาผู้ซื้อ เอเจนต์ยังช่วยประสานงานด้านเอกสารและการเจรจาต่อรองแทนคุณได้อย่างมีประสิทธิภาพ
• เตรียมเอกสารให้พร้อมและถูกต้อง: ผู้ซื้อในปัจจุบัน (โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุน) มักจะขอตรวจสอบเอกสารต่างๆ ก่อนตกลงซื้อ ดังนั้นผู้ขายควรเตรียมโฉนดที่ดิน, เอกสารกรรมสิทธิ์บ้าน, แบบแปลน, ใบอนุญาตปลูกสร้าง, ประวัติการซ่อมบำรุง (ถ้ามี) รวมถึงข้อมูลรายรับค่าเช่า (กรณีเคยปล่อยเช่า) ไว้ล่วงหน้า การมีเอกสารพร้อมแสดงจะสร้างความน่าเชื่อถือและช่วยให้กระบวนการขายราบรื่นไม่ติดขัด

การขายบ้านในภูเก็ตอาจใช้เวลาเนื่องจากเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูง แต่ด้วยการตั้งราคาที่เหมาะสม การนำเสนอที่ดี และการทำการตลาดเชิงรุก ก็มีโอกาสสูงที่จะขายได้สำเร็จในราคาที่น่าพอใจ ทั้งนี้ความอดทนและความยืดหยุ่นในการเจรจาต่อรองก็เป็นกุญแจสำคัญ ในตลาดที่ผู้ซื้อมีทางเลือกมาก ผู้ขายที่เตรียมตัวมาดีย่อมได้เปรียบในการปิดการขายทรัพย์สินของตน

สรุปและแนวโน้มอนาคต

ตลาดบ้านภูเก็ตในภาพรวมยังมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ตอกย้ำสถานะ “ไข่มุกแห่งอันดามัน” ทั้งในด้านการท่องเที่ยวและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แรงหนุนจากนักท่องเที่ยวต่างชาติและกำลังซื้อที่หลั่งไหลเข้ามาอย่างไม่ขาดสาย ทำให้ภูเก็ตเป็นตลาดที่สวนกระแสเมื่อเทียบกับหลายพื้นที่ในประเทศไทย มีสัญญาณว่าตลอดปี 2567 และก้าวสู่ปี 2568 ภูเก็ตจะยังคงเป็นจังหวัดที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโตโดดเด่น โดยคาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวรวมอาจแตะระดับ 14 ล้านคนต่อปี ซึ่งสูงเป็นประวัติการณ์ นำมาซึ่งรายได้และความต้องการที่อยู่อาศัยมหาศาลบนเกาะแห่งนี้

อย่างไรก็ตาม การเติบโตดังกล่าวจะเป็นการเติบโตแบบคัดกรองมากขึ้น แต่ละเซกเมนต์ของตลาดอาจเคลื่อนไหวแตกต่างกัน เช่น ตลาดคอนโดมิเนียม ที่มีซัพพลายมากอาจชะลอตัวเล็กน้อยในแง่ยอดขายต่อหน่วย แต่ยังมีเม็ดเงินลงทุนไหลเข้าต่อเนื่องจากผู้พัฒนารายใหญ่และผู้ซื้อชาวต่างชาติ ขณะที่ ตลาดวิลล่าและบ้านหรู จะยังคงคึกคักจากดีมานด์ของเศรษฐีไทย-เทศที่มองหาบ้านพักตากอากาศคุณภาพ ในเวลาเดียวกัน ตลาดบ้านจัดสรรและที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทย ก็จะขับเคลื่อนไปพร้อมกับการเติบโตของเศรษฐกิจท้องถิ่นและจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น

ความท้าทายในระยะข้างหน้าคือการรักษาสมดุลระหว่างการพัฒนาและความยั่งยืน ภาครัฐและเอกชนในภูเก็ตตระหนักถึงปัญหาต่างๆ เช่น โครงสร้างพื้นฐานที่ต้องเร่งปรับปรุง, การจัดการสิ่งแวดล้อม, และการควบคุมดูแลให้การเติบโตของเมืองไม่กระทบคุณภาพชีวิต สิ่งเหล่านี้หากดำเนินการได้ดีจะยิ่งทำให้ภูเก็ตทรงเสน่ห์สำหรับทั้งนักท่องเที่ยวและนักลงทุนในระยะยาว

โดยสรุป “ภูเก็ต” ในปี 2567-2568 เปรียบเสมือนเวทีที่โอกาสและความท้าทายมาบรรจบกัน ผู้ที่สนใจขายบ้านในภูเก็ตหรือซื้อบ้านเพื่อลงทุน ควรติดตามสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด มีการวางแผนเชิงกลยุทธ์ และพร้อมปรับตัวตามสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต่างสามารถใช้ประโยชน์จากกระแสความนิยมและศักยภาพของภูเก็ต หากมีการวางแผนและปรับตัวที่ดี เกาะภูเก็ตก็พร้อมมอบทั้งผลตอบแทนทางธุรกิจและคุณค่าของชีวิตให้กับทุกคนที่เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้