ประกาศขายที่ดิน ในพัทยา, ชลบุรี

ขายที่ดินในพัทยา: เจาะลึกตลาด แนวโน้ม และกลยุทธ์การลงทุน (ปี 2567-2568)

พัทยาเป็นหนึ่งในทำเลที่ดินที่มีความโดดเด่นในประเทศไทย ด้วยสถานะเมืองท่องเที่ยวระดับโลกผสมผสานกับการเป็นส่วนหนึ่งของโครงการพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ขายที่ดินในพัทยา จึงกลายเป็นประเด็นที่ได้รับความสนใจอย่างมากในช่วงปี 2567-2568 ทั้งจากนักลงทุนและผู้ซื้อที่ดินชาวไทย ในบทความเชิงลึกนี้ เราจะพาท่านไปสำรวจ แนวโน้มตลาด และ ราคาที่ดิน ในพัทยาล่าสุด เจาะลึก โซนที่น่าสนใจ สำหรับการลงทุน พร้อมทั้งชี้ ข้อควรรู้ทางกฎหมาย เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดิน ตีแผ่ ความเสี่ยง ที่ควรระวัง เปรียบเทียบ ข้อได้เปรียบ-ข้อเสีย กับทางเลือกการลงทุนอื่น และเสนอ กลยุทธ์การลงทุน ที่จะช่วยให้การลงทุนที่ดินในพัทยาของท่านคุ้มค่าและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

เนื้อหานี้เขียนด้วยโทนภาษาทางการ ครอบคลุมข้อมูลอัปเดตล่าสุดในปี 2567-2568 เพื่อให้นักลงทุนหรือผู้สนใจซื้อที่ดินในพัทยาได้รับข้อมูลที่ครบถ้วน ชัดเจน และเชื่อถือได้ โดยมีการจัดเนื้อหาเป็นหัวข้อย่อยเพื่อความสะดวกในการอ่านและตอบโจทย์ด้าน SEO หวังว่าบทความนี้จะเป็นคู่มือที่มีประโยชน์สำหรับท่านในการตัดสินใจลงทุนที่ดินในเมืองพัทยาอย่างมั่นใจ

(หมายเหตุ: 1 ไร่ = 4 งาน = 400 ตารางวา หรือประมาณ 1,600 ตารางเมตร; 1 ตารางวา ≈ 4 ตารางเมตร)

ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับเมืองพัทยา (โดยสังเขป)

พัทยา เป็นเมืองท่องเที่ยวชายทะเลที่มีชื่อเสียงมายาวนาน ตั้งอยู่ในเขตอำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ห่างจากกรุงเทพมหานครประมาณ 150 กิโลเมตร เมืองพัทยามีพัฒนาการอย่างรวดเร็วจากหมู่บ้านชาวประมงเล็กๆ ในทศวรรษ 1960 กลายมาเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวและการลงทุนที่สำคัญ ปัจจุบันพัทยามีสถานะเป็นเมืองปกครองพิเศษ (เช่นเดียวกับกรุงเทพฯ) ที่ดูแลการบริหารตนเอง โครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ทั้งถนนมอเตอร์เวย์ที่เชื่อมต่อถึงกรุงเทพฯ (มอเตอร์เวย์หมายเลข 7), โครงการรถไฟทางคู่เชื่อมภาคตะวันออก, และการขยายสนามบินอู่ตะเภาที่อยู่ใกล้เคียง เมืองมีประชากรถาวรประมาณ 120,000 คน (ทะเบียนบ้าน) แต่ในความเป็นจริงมีผู้คนอาศัยและทำงานอยู่มากกว่านั้นหลายเท่าเมื่อรวมชาวต่างชาติและแรงงานหมุนเวียน

เศรษฐกิจของพัทยา พึ่งพาภาคการท่องเที่ยวเป็นหลัก มีนักท่องเที่ยวไทยและต่างชาติเดินทางมาเยือนนับล้านคนต่อปี แหล่งรายได้สำคัญมาจากธุรกิจโรงแรม รีสอร์ท ร้านอาหาร สถานบันเทิง และการค้าปลีก นอกจากนี้ในระยะหลังยังมีการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน (คอนโดมิเนียมตากอากาศ, วิลล่า) เพิ่มขึ้นอย่างมาก พัทยาแบ่งพื้นที่หลักๆ ออกเป็นโซนพัทยาเหนือ กลาง ใต้, เขาพระตำหนัก, จอมเทียน และพื้นที่นาเกลือ/หนองปรือทางฝั่งตะวันออก แต่ละพื้นที่มีเอกลักษณ์ทางภูมิทัศน์และรูปแบบการพัฒนาที่ต่างกัน ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลาย

ด้วยพื้นฐานดังกล่าว เมืองพัทยาจึงมีความน่าสนใจในฐานะทำเลลงทุน ทั้งจากมุมมองการเติบโตด้านมูลค่าทรัพย์สินและความสามารถในการสร้างรายได้จากการท่องเที่ยว นักลงทุนที่สนใจขายที่ดินในพัทยาหรือซื้อที่ดินเพื่อการลงทุนควรทำความเข้าใจบริบทภาพรวมของเมืองนี้ก่อน เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนสอดคล้องกับแนวโน้มการพัฒนาและศักยภาพในอนาคตของพื้นที่

ภาพรวมและแนวโน้มตลาดที่ดินพัทยาในปัจจุบัน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัทยาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ในช่วงปี 2566-2567 หลังผ่านพ้นวิกฤตการท่องเที่ยวจากโควิด-19 ย้อนหลังไปช่วงปี 2563-2564 ตลาดพัทยาเผชิญภาวะซบเซาหนักจากการระบาดของโควิด-19 นักท่องเที่ยวต่างชาติแทบไม่มี ส่งผลให้ธุรกิจโรงแรมและอสังหาฯ ชะลอตัว ผู้ประกอบการหลายรายเลื่อนเปิดโครงการใหม่ ที่ดินและอสังหาฯ หลายรายการถูกปรับลดราคาเพื่อจูงใจผู้ซื้อ แต่สถานการณ์พลิกฟื้นอย่างรวดเร็วหลังการเปิดประเทศ ปัจจัยสำคัญคือการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติและการลงทุนจากต่างประเทศที่หลั่งไหลเข้าสู่พื้นที่นี้อย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบันสัดส่วนผู้ซื้ออสังหาฯ ในพัทยาประมาณ 45% เป็นชาวต่างชาติ และ 55% เป็นคนไทย ซึ่งสะท้อนความเป็นตลาดสากลของเมืองนี้ ตามรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่าจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติในจังหวัดชลบุรี (พื้นที่เมืองพัทยา) พุ่งขึ้นเป็นอันดับ 1 ของประเทศ แซงหน้ากรุงเทพมหานครตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของชาวต่างชาติที่มีต่อศักยภาพของพัทยา ไม่ว่าจะเป็นชาวรัสเซีย จีน ยุโรป หรือชาติอื่น ๆ ที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศอย่างคึกคัก

การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวหนุนตลาดที่ดิน อย่างมีนัยสำคัญ อัตราการเข้าพักโรงแรมในพัทยาปี 2567 ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก (บางช่วงสูงเกิน 70-80%) ส่งผลให้ธุรกิจท่องเที่ยวและบริการกลับมาคึกคัก ห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร และสถานบันเทิงมีรายได้เพิ่มขึ้น สถานการณ์นี้กระตุ้นให้เกิดความต้องการใหม่ ๆ ในด้านที่อยู่อาศัยและโครงการพัฒนาอสังหาฯ ส่งผลบวกต่อความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาในเขตเมืองและบริเวณโดยรอบ โดยเฉพาะที่ดินสำหรับสร้างโรงแรม คอนโดมิเนียม และโครงการมิกซ์ยูสใหม่ ๆ ที่รองรับนักท่องเที่ยวและผู้พักอาศัยระยะยาว

นอกจากภาคการท่องเที่ยวแล้ว โครงการพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ก็เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ทำให้พัทยากลายเป็นพื้นที่ศูนย์กลางการลงทุน ภาครัฐลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน ที่มีสถานีในพัทยา, โครงการรถไฟฟ้ารางเบา (โมโนเรล) ภายในเมืองพัทยาที่อยู่ระหว่างการวางแผน 3 เส้นทางเพื่อเชื่อมจุดสำคัญต่าง ๆ, การขยายท่าอากาศยานนานาชาติอู่ตะเภา (ใกล้พัทยา) ให้เป็น “เมืองการบิน” รองรับผู้โดยสารและการขนส่งสินค้ามากขึ้น, รวมถึง มอเตอร์เวย์และโครงข่ายคมนาคมใหม่ ๆ สิ่งเหล่านี้ช่วยยกระดับศักยภาพของพื้นที่พัทยา ทั้งในการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม ทำให้นักลงทุนจำนวนมากเล็งเห็นโอกาสในการเข้ามาซื้อที่ดินเก็บสะสมไว้ (Land Banking) เพื่อพัฒนาโครงการในอนาคตเมื่อโครงสร้างพื้นฐานดังกล่าวแล้วเสร็จ

ผลจากปัจจัยบวกหลากหลายด้านนี้ส่งให้ ราคาที่ดินในพัทยาปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ในช่วงปี 2567 ในบางทำเลราคาที่ดินปรับเพิ่มกว่า 20-30% จากปีก่อนหน้า และมีรายงานว่าภาพรวมราคาที่ดินเปล่าในอำเภอบางละมุง (พื้นที่เมืองพัทยา) ขยายตัวสูงถึงประมาณ 50% เมื่อเทียบปีต่อปี ซึ่งถือเป็นอัตราการเติบโตที่โดดเด่น การปรับขึ้นของราคาที่ดินนี้เป็นผลจากดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วสวนทางกับซัพพลายที่ดินในเขตเมืองซึ่งมีจำกัด ที่ดินแปลงสวยโดยเฉพาะติดชายหาดหรืออยู่ใจกลางเมืองเริ่มหายากและเหลือขายน้อยลงในตลาด หลายบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ของไทยจึงเข้าซื้อที่ดินแปลงสุดท้าย ๆ ในทำเลทองของพัทยาเพื่อพัฒนาโครงการระดับลักซ์ชัวรี เช่น คอนโดมิเนียมหรู แบรนด์เรสซิเดนซ์ หรือโครงการมิกซ์ยูส ที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงทั้งไทยและต่างชาติ

อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดโดยรวมจะคึกคัก นักลงทุนควรติดตามปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจและนโยบายภาครัฐอย่างใกล้ชิด เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้น ภาวะเงินเฟ้อ หรือมาตรการควบคุมภาคอสังหาฯ ทั้งในและต่างประเทศ ซึ่งอาจส่งผลต่อกำลังซื้อในระยะถัดไป แต่โดยภาพรวมแล้ว แนวโน้มตลาดที่ดินพัทยาในปัจจุบันยังอยู่ในช่วงขาขึ้นอย่างชัดเจน ด้วยแรงส่งจากการท่องเที่ยว EEC และเงินทุนใหม่ ๆ ที่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งปูทางไปสู่โอกาสการลงทุนในที่ดินพัทยาที่สดใสสำหรับผู้ที่พร้อมจะก้าวตามจังหวะตลาด

ราคาที่ดินพัทยา: สถานการณ์และปัจจัยที่ส่งผล

ราคาที่ดินในพัทยามีความแตกต่างกันมากตามทำเล โดยพื้นที่ใจกลางเมืองและติดชายหาดจะมีมูลค่าสูงที่สุด ในขณะที่พื้นที่รอบนอกหรือชานเมืองจะมีราคาย่อมเยาลง ในรอบการประเมินราคาที่ดินปี 2566-2569 โดยกรมธนารักษ์ พื้นที่ริมชายหาดพัทยาถูกจัดให้เป็นทำเลที่มีราคาประเมินสูงสุดในเขต EEC โดยมีราคาประเมินอยู่ที่ประมาณ 200,000-220,000 บาทต่อตารางวา สำหรับที่ดินติดถนนเลียบชายหาดพัทยา (ข้อมูลนี้เป็นราคา “ประเมินราชการ” ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาด) อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ราคาตลาด ที่ดินแปลงสวยติดชายหาดอาจสูงกว่านั้นมาก ปัจจุบันมีรายงานว่าที่ดินติดชายหาดบางแปลงมีการตั้งราคาขายเสนอที่สูงถึง 1,000,000 บาท/ตร.วา ซึ่งสะท้อนความหายากและศักยภาพในการพัฒนาอันโดดเด่นของที่ดินประเภทนี้ (ในบางกรณีราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาประเมินมาก เช่น มีรายงานว่าที่ดินริมชายหาดพัทยาบางแปลงขายได้ถึงประมาณ 700,000 บาท/ตร.วา ซึ่งสูงกว่าราคาประเมินเกือบ 3 เท่า)

สำหรับที่ดินในย่านพาณิชย์ใจกลางเมืองหรือริมถนนสายหลักของพัทยา (เช่น ถนนพัทยาสายสอง, ถนนพัทยาเหนือ-ใต้, พื้นที่ใกล้แหล่งท่องเที่ยวและห้างสรรพสินค้าใหญ่) ราคาตลาดโดยทั่วไปอยู่ในช่วงตั้งแต่ประมาณ หลักแสนกลางๆ ถึงหลักแสนปลาย ต่อ ตร.วา (เช่น ~300,000-600,000 บาท/ตร.วา) ขึ้นอยู่กับความใกล้ทะเลและศักยภาพทางธุรกิจของแปลงที่ดินนั้น ๆ ส่วนที่ดินในทำเลรองลงมา เช่น ย่านจอมเทียน ซึ่งเป็นพื้นที่พักผ่อนชายทะเลยอดนิยม ราคาที่ดินก็ปรับสูงขึ้นมากเช่นกัน ที่ดินติดชายหาดจอมเทียนหรือใกล้ทะเลอาจมีราคาประเมินราว 100,000 บาท/ตร.วา แต่ราคาซื้อขายจริงอาจอยู่ในระดับหลายแสนบาทต่อ ตร.วา โดยเฉพาะแปลงที่อยู่ใกล้โรงแรมระดับห้าดาวใหม่ ๆ หรือใกล้แหล่งท่องเที่ยว (เช่น สวนน้ำ ตลาดน้ำ เป็นต้น) ขณะที่ที่ดินฝั่งตรงข้ามถนนหรือห่างจากชายหาดออกไปเล็กน้อยราคาจะลดหลั่นลงมา

พื้นที่นอกเขตเมืองและชานเมืองพัทยา เช่น ฝั่งตะวันออกของถนนสุขุมวิท (เขตพัทยาฝั่งตะวันออกในตำบลห้วยใหญ่ โป่ง หนองปรือ เป็นต้น) ราคาที่ดินจะถูกกว่าฝั่งติดทะเลอย่างชัดเจน ที่ดินในซอยย่อยหรือย่านชุมชนท้องถิ่นอาจมีราคาตั้งแต่ หลักหมื่นบาทต่อ ตร.วา ไปจนถึงราวแสนบาทต่อ ตร.วา ขึ้นกับความเจริญของพื้นที่นั้น ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินติดถนนสุขุมวิทบางช่วงนอกตัวเมืองพัทยามีราคาประเมินประมาณ 30,000-100,000 บาท/ตร.วา ส่วนที่ดินแปลงใหญ่นอกเมืองที่เหมาะแก่การทำโครงการจัดสรรหรือรีสอร์ต อาจคิดราคาในรูป “ต่อไร่” ซึ่งมักอยู่ที่หลักล้านบาทต้น ๆ ต่อไร่ (เช่นไร่ละ 3-10 ล้านบาท ตามทำเล) ซึ่งเมื่อนำมาคำนวณเป็นราคาต่อตารางวาแล้วจะตกอยู่ในหลักหมื่นบาทเท่านั้นต่อ ตร.วา

ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาที่ดินพัทยา มีหลายประการ ได้แก่ (1) ความใกล้ทะเลและแหล่งท่องเที่ยว - ที่ดินที่อยู่แนวชายหาดหรืออยู่ในระยะเดินถึงทะเลจะมีมูลค่าสูงกว่าพื้นที่ลึกเข้าไปด้านใน, (2) หน้ากว้างติดถนนและทางเข้าออกสะดวก - แปลงที่ดินที่ติดถนนหลักหรือหัวมุมถนนมักได้ราคาดีกว่า เพราะพัฒนาทำการค้าได้ง่าย, (3) ความสูงของสิ่งปลูกสร้างที่อนุญาต - ในบางโซนของพัทยาอาจมีข้อจำกัดด้านความสูงอาคาร หากที่ดินอยู่ในโซนที่สร้างตึกสูงได้ (เช่น โซนสีแดงตามผังเมือง) ก็จะเป็นที่ต้องการของผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมหรือโรงแรมสูง ส่งผลให้ราคาสูงขึ้น, (4) ความคืบหน้าของโครงสร้างพื้นฐาน - ที่ดินใกล้บริเวณสถานีรถไฟความเร็วสูง (ที่กำลังจะเกิดขึ้น) หรือใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน/มอเตอร์เวย์ มักจะปรับราคาขึ้นเร็ว เพราะผู้ลงทุนคาดการณ์ถึงมูลค่าเพิ่มในอนาคต, และ (5) ศักยภาพเชิงพาณิชย์ในอนาคต - หากทำเลนั้นมีโอกาสพัฒนาเป็นศูนย์การค้า แหล่งบันเทิง หรือชุมชนที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ ราคาที่ดินก็จะถูกเก็งกำไรให้สูงขึ้นตามไปด้วย

โดยสรุปแล้ว ราคาที่ดินในพัทยาช่วงปี 2567-2568 กำลังอยู่ในระดับขาขึ้นและมีแนวโน้มปรับเพิ่มต่อเนื่องในหลายทำเล แม้ราคาจะสูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับอดีต แต่ผู้ซื้อผู้ลงทุนก็ยังให้ความสนใจ เนื่องจากมองเห็นศักยภาพการเติบโตของเมืองพัทยาในระยะยาว อย่างไรก็ตาม การประเมินมูลค่าที่ดินควรพิจารณาอย่างรอบคอบเป็นรายแปลง เนื่องจากราคาสามารถแตกต่างกันมากตามปัจจัยเฉพาะของที่ดินแต่ละแปลง ผู้ลงทุนควรใช้ผู้ประเมินราคาหรือศึกษาข้อมูลตลาดเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจซื้อเพื่อให้ได้ราคาที่สมเหตุสมผล อนึ่ง หากพิจารณาย้อนหลังในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา จะพบว่าราคาที่ดินพัทยาเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดหลายเท่าตัวในหลายทำเล (บางพื้นที่ราคาตลาดสูงขึ้นกว่า 2-3 เท่าจาก 10 ปีก่อน) ซึ่งยืนยันถึงศักยภาพของเมืองนี้ในสายตานักลงทุนระยะยาว

ตัวอย่างราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์ (รอบปี 2566-2569) ในทำเลพัทยา:

• ถนนเลียบชายหาดพัทยา: ~200,000-220,000 บาท/ตร.วา (สูงสุดในเขตพัทยา)
• ถนนพัทยาใต้ (ช่วงติดหาดถึงถนนสาย 2): ~150,000 บาท/ตร.วา
• ซอยพัทยาแลนด์, ซอย 13/3, 13/4 (พัทยาสาย 2 ใต้): ~120,000 บาท/ตร.วา
• ถนนเลียบชายหาดจอมเทียน (ช่วงต้นใกล้เขตพระตำหนัก): ~100,000 บาท/ตร.วา
• ถนนสุขุมวิท (ผ่านตัวเมืองพัทยา): ~30,000-100,000 บาท/ตร.วา (ขึ้นกับช่วงถนนและระยะห่างตัวเมือง)

โซนที่น่าสนใจสำหรับการซื้อที่ดินในพัทยา

ใจกลางเมืองพัทยาและถนนเลียบชายหาด

โซนใจกลางเมืองพัทยาครอบคลุมพื้นที่บริเวณถนนเลียบชายหาด (Beach Road), ถนนสายสอง, และถนนพัทยาสายต่าง ๆ ที่อยู่ใกล้แหล่งท่องเที่ยวสำคัญและห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ (เช่น เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา, รอยัลการ์เด้นพลาซ่า เป็นต้น) บริเวณนี้ถือเป็น หัวใจทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว ของพัทยาอย่างแท้จริง ตลอดแนวชายหาดพัทยาจะเต็มไปด้วยโรงแรมระดับตั้งแต่กลางจนถึงหรู, ร้านอาหาร, บาร์, และศูนย์การค้า ซึ่งดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างชาติอย่างหนาแน่น ที่ดินในโซนนี้จึงมีมูลค่าสูงและหายากมาก แปลงที่ดินส่วนใหญ่ถูกพัฒนาไปแล้วตั้งแต่อดีต ไม่ว่าจะเป็นอาคารพาณิชย์หรือโรงแรม ดังนั้นที่ดินเปล่าในย่านใจกลางเมืองมักมีเฉพาะในรูปแบบ “การรื้อถอนแล้วสร้างใหม่” (คือซื้อกิจการหรืออาคารเก่าเพื่อรื้อแล้วใช้ที่ดินพัฒนาใหม่) การลงทุนซื้อที่ดินใจกลางเมืองพัทยาเหมาะสำหรับ โครงการพาณิชย์ที่ต้องการทำเลเดินถึงชายหาด เช่น โรงแรมระดับ 4-5 ดาว คอนโดมิเนียมหรู ร้านค้าปลอดภาษี หรือโครงการมิกซ์ยูสที่รวมที่พักอาศัยกับศูนย์การค้า

จุดเด่นของโซนนี้คือ ศักยภาพทางธุรกิจที่สูง เนื่องจากมีทราฟฟิกของนักท่องเที่ยวตลอดทั้งปี การเป็นเจ้าของที่ดินในย่านนี้หมายถึงโอกาสในการสร้างรายได้จากธุรกิจท่องเที่ยวที่มั่นคง ไม่ว่าจะพัฒนาโรงแรมที่มีอัตราการเข้าพักสูง ร้านอาหารหรือบาร์ที่มีลูกค้าไม่ขาดสาย ทั้งยังสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มในระยะยาวเพราะที่ดินแนวหน้าหาดไม่มีเพิ่มขึ้นอีกแล้ว อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนต้องคำนึงถึง ต้นทุนที่สูงมาก ทั้งด้านราคาที่ดินและค่าก่อสร้าง รวมถึงข้อจำกัดด้านกฎหมายผังเมืองในบางแง่ (เช่น ข้อกำหนดเรื่องที่จอดรถ การเว้นระยะร่น เป็นต้น) ที่เข้มงวดในเขตใจกลางเมือง นอกจากนี้ การพัฒนาสิ่งปลูกสร้างในย่านนี้อาจต้องเผชิญกับความท้าทายด้านการจราจรและสภาพแวดล้อมที่หนาแน่น แต่หากบริหารจัดการได้ดีก็ถือว่าเป็นทำเล “ทองคำ” ที่ให้ผลตอบแทนสูงและภาพลักษณ์โครงการที่โดดเด่นไม่เหมือนใคร

ปัจจุบันผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ก็หวนกลับมาลงทุนในที่ดินโซนนี้ เช่น ในปี 2568 บริษัทแสนสิริได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมหรู “LIT Residence” บนที่ดินติดชายหาดพัทยาสายหนึ่ง ใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพัทยา โดยเจาะกลุ่มลูกค้าซูเปอร์ลักซ์ชัวรี มีราคาเสนอขายไม่ต่ำกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนความเชื่อมั่นในศักยภาพทำเลใจกลางเมืองพัทยาที่จะรองรับสินค้าระดับบนได้

พัทยาเหนือและหาดวงศ์อมาตย์

พื้นที่พัทยาเหนือรวมถึงย่านนาเกลือและบริเวณหาดวงศ์อมาตย์ เป็นโซนที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในหมู่นักลงทุนอสังหาฯ ระดับไฮเอนด์ หาดวงศ์อมาตย์ (Wongamat Beach) มีชื่อเสียงว่าเป็นชายหาดที่เงียบสงบและมีความเป็นส่วนตัวสูงกว่าหาดหลักของพัทยา จุดเด่นคือแนวชายหาดที่ไม่มีถนนคั่น ทำให้โครงการที่พักอาศัยริมชายหาดสามารถเดินลงทะเลได้โดยตรง เป็นบรรยากาศคล้ายย่านที่พักอาศัยหรูใจกลางกรุงเทพฯ อย่างราชดำริหรือสุขุมวิทตอนต้น แต่ตั้งอยู่ริมทะเล การพัฒนาที่ดินในโซนนี้ที่เกิดขึ้นในทศวรรษที่ผ่านมาเน้นไปที่คอนโดมิเนียมหรูระดับลักซ์ชัวรีและโรงแรมห้าดาว เช่น โครงการคอนโดมิเนียมสูงระฟ้าที่แต่ละอาคารมีจำนวนยูนิตไม่มากเพื่อคงความเป็นส่วนตัว หรือวิลล่าหรูริมหาด ที่ดินในหาดวงศ์อมาตย์จึง มีจำกัดและมีราคาแพง เมื่อเทียบกับพื้นที่อื่น ๆ ในพัทยา เนื่องจากอุปทานที่ดินใหม่มีน้อยมาก (ส่วนใหญ่ถูกพัฒนาไปแล้วและเจ้าของเดิมถือครองไว้นาน) นักลงทุนที่สนใจโซนนี้มักเป็นกลุ่มที่ต้องการพัฒนาโครงการระดับหรูเพื่อเจาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง ทั้งชาวไทยและต่างชาติ

นอกจากชายหาดวงศ์อมาตย์แล้ว ย่านพัทยาเหนือ-นาเกลือ โดยรอบก็มีปัจจัยบวกหลายด้าน ปัจจุบันมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เกิดขึ้นมากมาย เช่น ศูนย์การค้า Terminal 21 พัทยาที่ตั้งอยู่ต้นถนนพัทยาเหนือซึ่งกลายเป็นแลนด์มาร์คสำคัญ, ตลาดอาหารทะเลสดและร้านอาหารซีฟู้ดชื่อดังในนาเกลือที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม นอกจากนี้การคมนาคมจากกรุงเทพฯ มาถึงพัทยาผ่านมอเตอร์เวย์สาย 7 ก็เข้าสู่เมืองทางถนนพัทยาเหนือ ทำให้บริเวณนี้เป็นด่านหน้าที่นักท่องเที่ยวจะพบก่อนเข้าตัวเมือง ส่งผลให้โซนพัทยาเหนือมีแนวโน้มเติบโตทั้งด้านการท่องเที่ยวและที่อยู่อาศัย การลงทุนซื้อที่ดินในย่านนี้จึงให้ ศักยภาพในการเติบโตระยะยาว ที่น่าสนใจ โดยเฉพาะหากมีการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ รองรับกลุ่มครอบครัวและนักท่องเที่ยวคุณภาพที่มองหาความสงบและความหรูหราในเวลาเดียวกัน

พัทยาใต้และเขตวอล์คกิ้งสตรีท

พัทยาใต้เป็นพื้นที่ที่มีชื่อเสียงระดับนานาชาติจาก ถนนคนเดิน (Walking Street) ซึ่งเป็นย่านสถานบันเทิงยามค่ำคืนที่คึกคักที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศไทย ตลอดแนวถนนพัทยาใต้ตั้งแต่บริเวณวงเวียนปลาโลมาลงไปจนถึงท่าเรือบาลีฮาย จะเรียงรายไปด้วยบาร์ คลับ ดิสโก้เธค ร้านอาหาร และสถานบันเทิงต่าง ๆ ที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวจำนวนมากในทุกค่ำคืน ที่ดินในโซนพัทยาใต้โดยเฉพาะบนถนนวอล์คกิ้งสตรีทและถนนสายสามพัทยามีลักษณะการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างจากโซนอื่น กล่าวคือเน้นไปที่ธุรกิจท่องเที่ยวกลางคืน โรงแรมขนาดกลาง เกสต์เฮาส์ และร้านค้าสำหรับนักท่องเที่ยวเป็นหลัก การลงทุนซื้อที่ดินในย่านนี้จึงเหมาะกับผู้ที่ต้องการพัฒนา ธุรกิจบันเทิงหรือบริการท่องเที่ยว เช่น เปิดบาร์ คลับ สร้างโรงแรมบูติกที่รองรับนักเดินทางกลุ่มวัยรุ่นและวัยทำงาน

ข้อดีของโซนพัทยาใต้คือ ปริมาณนักท่องเที่ยวหมุนเวียนตลอดปี โดยเฉพาะช่วงไฮซีซั่นที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติหลั่งไหลเข้ามา ทำให้การทำธุรกิจมีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้ดี ที่ดินบริเวณใกล้ท่าเรือบาลีฮายยังได้อานิสงส์จากการที่เป็นจุดขึ้นเรือไปเกาะล้าน (แหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมกลางทะเล) และยังเป็นพื้นที่ที่ทางเมืองพัทยามีแผนปรับภูมิทัศน์ให้สวยงามยิ่งขึ้นเพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยว อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนควรคำนึงถึง ลักษณะเฉพาะของตลาด ในโซนนี้ที่อาจผันผวนไปตามสถานการณ์ท่องเที่ยวระยะสั้น เช่น หากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งลดลงอย่างฉับพลัน ธุรกิจในย่านนี้อาจได้รับผลกระทบ นอกจากนี้ การทำธุรกิจกลางคืนยังมาพร้อมกับความท้าทายด้านการจัดการความเรียบร้อยและข้อกำหนดกฎหมาย (เรื่องเวลาเปิดปิด การควบคุมเสียง เป็นต้น) การพัฒนาโครงการที่ไม่ใช่ธุรกิจบันเทิงในโซนนี้อาจต้องพิจารณาเรื่องความสงบและความปลอดภัยเป็นพิเศษด้วย ด้วยเหตุนี้ ที่ดินพัทยาใต้และวอล์คกิ้งสตรีทจึงเหมาะกับนักลงทุนที่เข้าใจธรรมชาติของพื้นที่และพร้อมรับมือกับความผันผวนของตลาดท่องเที่ยว แต่หากบริหารจัดการได้ดีก็มีศักยภาพให้ผลตอบแทนสูงเช่นกัน

โซนเขาพระตำหนัก (พระตำหนัก)

เขาพระตำหนัก (หรือที่เรียกกันว่า โซนพระตำหนัก) เป็นพื้นที่เนินเขาที่ตั้งอยู่ระหว่างพัทยาใต้กับหาดจอมเทียน โซนนี้มีลักษณะภูมิประเทศเป็นเขาสูงทำให้หลายจุดสามารถมองเห็นวิวทะเลเมืองพัทยาได้แบบพาโนรามา จึงกลายเป็นที่ตั้งของโครงการที่พักอาศัยระดับพรีเมียมจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมวิวทะเลหรือบ้านพักตากอากาศขนาดใหญ่ที่ต้องการความเป็นส่วนตัวและวิวสวย ผู้ซื้อและนักลงทุนในโซนพระตำหนักมักเป็นกลุ่มที่ต้องการ ความสงบเป็นส่วนตัว มากกว่าใจกลางเมือง แต่ยังเดินทางเข้าสู่แหล่งท่องเที่ยวหลักได้สะดวกในเวลาไม่กี่นาที ที่ดินในย่านนี้จำนวนหนึ่งเป็นของราชการหรือหน่วยงานรัฐ (เช่น ที่ตั้งของสถานที่ท่องเที่ยวสัญลักษณ์อย่าง จุดชมวิวเขาพระตำหนัก และ วัดพระใหญ่) ส่งผลให้ที่ดินเอกชนสำหรับพัฒนามีปริมาณจำกัด และผู้ถือครองเดิมหลายรายเลือกที่จะเก็บไว้ทำบ้านพักตากอากาศหรือปล่อยเช่าระยะยาวมากกว่าจะขาย ทำให้ อุปทานที่ดินออกสู่ตลาดมีน้อย และราคาค่อนข้างทรงตัวในระดับสูง

จุดเด่นของการลงทุนในที่ดินโซนเขาพระตำหนักคือ สภาพแวดล้อมที่สงบร่มรื่นและมีทัศนียภาพโดดเด่น ซึ่งหาได้ยากในเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยา ทำให้โครงการอสังหาฯ ที่พัฒนาบนเขาพระตำหนักสามารถเจาะตลาดเฉพาะกลุ่มได้ เช่น คอนโดมิเนียมลักซ์ชัวรีเน้นวิวทะเลสำหรับต่างชาติที่มองหาบ้านพักหลังที่สอง, วิลล่าส่วนตัวสำหรับนักลงทุนไทยที่ต้องการบ้านพักตากอากาศใกล้กรุงเทพฯ เป็นต้น นอกจากนี้บริเวณเชิงเขาพระตำหนักยังมีชายหาดเล็ก ๆ ที่เงียบสงบอย่าง หาดโคซี่บีช และ หาดพระตำหนัก ที่สร้างบรรยากาศแบบรีสอร์ตส่วนตัวให้กับผู้อยู่อาศัย แต่อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรพิจารณา ข้อจำกัดด้านการก่อสร้างบนพื้นที่เนินเขา ทั้งเรื่องความลาดชัน การเข้าถึงด้วยถนนที่อาจคับแคบ และกฎหมายควบคุมอาคารที่เคร่งครัด (เช่น การสร้างอาคารสูงอาจถูกจำกัดความสูงเพื่อไม่ให้บดบังวิวหรือกระทบเส้นขอบฟ้าเมือง) หากยอมรับข้อจำกัดเหล่านี้ได้ ที่ดินเขาพระตำหนักก็เป็นอีกหนึ่งทำเลศักยภาพที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวและสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้ดีในระยะยาว

ชายหาดจอมเทียนและนาจอมเทียน

หาดจอมเทียน เป็นพื้นที่ชายหาดยาวทางทิศใต้ของตัวเมืองพัทยาที่ได้รับความนิยมอย่างสูงในกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ชื่นชอบบรรยากาศที่ผ่อนคลายและครอบครัว รวมถึงเป็นที่ชื่นชอบของชาวต่างชาติที่มาพำนักระยะยาว (เช่น กลุ่มผู้เกษียณจากยุโรปและรัสเซีย) บรรยากาศของจอมเทียนจะสงบและเป็นระเบียบกว่าหาดพัทยาหลัก ทำให้มีการพัฒนาเป็นย่านที่พักอาศัยและคอนโดมิเนียมริมทะเลจำนวนมาก ที่ดินติดชายหาดจอมเทียนในปัจจุบันถูกพัฒนาไปเกือบหมดแล้ว เหลือเพียงไม่กี่แปลงที่ยังว่างหรือรอการพัฒนา จึงคาดว่าราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นเรื่อย ๆ ตามความต้องการ โครงการคอนโดมิเนียมตากอากาศหลายแห่งบริเวณนี้ประสบความสำเร็จในการขายให้ทั้งคนไทยและต่างชาติ บ่งชี้ถึง ดีมานด์ที่แข็งแกร่ง สำหรับที่อยู่อาศัยในย่านจอมเทียน นอกจากนี้ หาดจอมเทียนยังเป็นที่ตั้งของร้านอาหารทะเลชื่อดังและมีกิจกรรมทางน้ำ (เช่น เล่นเซิร์ฟ วินด์เซิร์ฟ เจ็ตสกี) ที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวสายกีฬาด้วย

ถัดลงไปทางทิศใต้คือพื้นที่ นาจอมเทียน ซึ่งอยู่ต่อเนื่องกับหาดจอมเทียน แต่เริ่มเข้าสู่เขตอำเภอสัตหีบ (แต่สามารถนับเป็นย่านส่วนต่อขยายของพัทยาได้ในเชิงพื้นที่) นาจอมเทียนได้รับการพัฒนาอย่างก้าวกระโดดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีรีสอร์ตและโรงแรมหรูระดับห้าดาวหลายแห่งเปิดใหม่ เช่น โรงแรมแบรนด์ชั้นนำต่าง ๆ ที่เลือกมาตั้งที่นี่เพราะชายหาดกว้างและสงบ เหมาะกับนักท่องเที่ยวครอบครัว นอกจากนี้ยังมีแหล่งท่องเที่ยวชื่อดังในบริเวณใกล้เคียง เช่น สวนน้ำการ์ตูนเน็ตเวิร์ค (Cartoon Network Amazone), สวนน้ำรามายณะ, ไร่องุ่นซิลเวอร์เลค, และสนามกอล์ฟชั้นนำหลายแห่ง ซึ่งทำให้พื้นที่นาจอมเทียน-บางเสร่กลายเป็น ศูนย์กลางการท่องเที่ยวเชิงครอบครัวและพักผ่อน ที่เติบโตอย่างรวดเร็ว ผู้ลงทุนที่สนใจที่ดินในย่านนี้สามารถมองเห็นโอกาสในการพัฒนาโครงการประเภทรีสอร์ต วิลล่า หรือแม้แต่โครงการหมู่บ้านจัดสรรระดับบนเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศใกล้ทะเล การมาของโครงสร้างพื้นฐานอย่างมอเตอร์เวย์สายใหม่และการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาในอนาคตยิ่งเพิ่มศักยภาพให้โซนนี้เนื่องจากการเดินทางจากกรุงเทพฯ จะยิ่งสะดวกขึ้นกว่าเดิม

โดยสรุป จอมเทียน-นาจอมเทียนเป็นทำเลที่น่าสนใจมากสำหรับการลงทุนที่ดิน ในมุมของการเติบโตระยะกลางถึงยาว ทั้งจากมิติการท่องเที่ยวที่ขยายตัวและการหลั่งไหลของผู้อยู่อาศัยที่ต้องการคุณภาพชีวิตใกล้ทะเล ที่ดินในย่านนี้แม้ราคาได้ปรับขึ้นแล้วแต่ยังถือว่าถูกกว่าใจกลางพัทยา ช่วยเปิดโอกาสให้นักลงทุนสามารถเข้าซื้อเพื่อต่อยอดพัฒนาโครงการได้ง่ายกว่า ทั้งนี้ควรศึกษาผังเมืองและข้อจำกัดด้านการก่อสร้างในพื้นที่ (บางช่วงของชายหาดอาจมีกฎระเบียบเรื่องแนวอาคารห่างจากทะเล) แต่โดยรวมถือว่าเป็นทำเลที่มีอนาคตสดใสและความต้องการจริงรองรับชัดเจน

พื้นที่พัทยาฝั่งตะวันออกและห้วยใหญ่

พื้นที่ฝั่งตะวันออกของเมืองพัทยาหมายถึงบริเวณที่อยู่ด้านตะวันออกของถนนสุขุมวิท (ซึ่งเป็นแกนหลักเหนือ-ใต้ของเมือง) ไล่ตั้งแต่เขตชานเมืองอย่างหนองปรือ โป่ง ไปจนถึงตำบลห้วยใหญ่และเขตเชื่อมต่อกับอำเภอใกล้เคียง พื้นที่โซนนี้อยู่ห่างจากชายหาดออกไป แต่ก็ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้นในฐานะ ทำเลการอยู่อาศัยที่สงบและมีราคาที่ดินถูกกว่า แนวชายหาด ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา มีชาวต่างชาติและคนไทยจำนวนมากนิยมซื้อที่ดินหรือบ้านจัดสรรในโซนฝั่งตะวันออกเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว เนื่องจากสามารถได้บ้านที่มีบริเวณกว้างขึ้นหรือพูลวิลล่าในงบประมาณที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับการซื้อคอนโดฯ ริมทะเล ย่านยอดนิยมในโซนนี้ เช่น บริเวณทะเลสาบมาบประชัน ที่มีหมู่บ้านจัดสรรและวิลล่าสวยงามหลายแห่งรายล้อมสนามกอล์ฟและทะเลสาบ, รวมถึงย่านหนองปรือที่มีชุมชนชาวต่างชาติอาศัยอยู่หนาแน่นพร้อมร้านค้าและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

ปัจจัยที่ทำให้โซนฝั่งตะวันออกพัทยาน่าสนใจมากขึ้นคือ โครงการพัฒนาขนาดใหญ่จากภาครัฐในพื้นที่ EEC โดยหนึ่งในโครงการที่เป็นไฮไลท์คือแผนสร้าง “เมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ” ในพื้นที่ตำบลห้วยใหญ่ (อ.บางละมุง) ซึ่งรัฐบาลวางแผนพัฒนาเป็นเมืองธุรกิจและที่อยู่อาศัยอัจฉริยะขนาดใหญ่บนที่ดินกว่า 14,000 ไร่ ระยะแรกจะพัฒนาประมาณ 5,000 ไร่ (เม็ดเงินลงทุนกว่า 5.3 แสนล้านบาท) ภายในปี 2569-2030 โครงการนี้หากเกิดขึ้นจริงจะดึงดูดประชากรและเม็ดเงินลงทุนจำนวนมหาศาลเข้าสู่พื้นที่ห้วยใหญ่และโดยรอบ (โครงการเต็มรูปแบบคาดว่าจะใช้เงินลงทุนรวมกว่า 1.3 ล้านล้านบาทเมื่อพัฒนาเสร็จสิ้นในทศวรรษหน้า) ทำให้ที่ดินบริเวณนั้นมีศักยภาพในการเติบโตรองรับการขยายตัวของเมืองใหม่ นอกจากนี้ สถานีรถไฟความเร็วสูงพัทยา ซึ่งวางแผนสร้างบริเวณใกล้สถานีรถไฟเดิมฝั่งตะวันออก ก็เป็นอีกปัจจัยที่จะพลิกโฉมพื้นที่โดยรอบให้กลายเป็นศูนย์กลางคมนาคมและพาณิชยกรรมแห่งใหม่ในอนาคต นักลงทุนที่มองการณ์ไกลเริ่มเข้าไปกว้านซื้อที่ดินตามแนวถนนสายรองและพื้นที่รอบ ๆ ตำแหน่งสถานีที่คาดการณ์ไว้ล่วงหน้า

การลงทุนในที่ดินฝั่งตะวันออกพัทยาและห้วยใหญ่มี ข้อดีคือราคาที่ดินต่อหน่วยยังไม่สูงเกินไป เมื่อเทียบกับโซนติดทะเล ทำให้สามารถซื้อแปลงใหญ่เพื่อพัฒนาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยว หรือแม้กระทั่งอาคารพาณิชย์ขนาดย่อมเพื่อรองรับชุมชนที่เติบโตได้ง่ายกว่า นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงด้านการแข่งขันที่ต่ำกว่าเพราะผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาฯ ยังมีโครงการไม่หนาแน่นเท่าฝั่งทะเล อย่างไรก็ดี ผู้ลงทุนควรพิจารณา ระยะเวลาในการถือครอง เนื่องจากการเติบโตของมูลค่าที่ดินในโซนนี้อาจต้องใช้เวลารอปัจจัยขับเคลื่อน (เช่น โครงการเมืองใหม่หรือสถานีรถไฟ) ให้เกิดขึ้นจริง อีกทั้งควรตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของที่ดินอย่างละเอียด (บางแปลงอาจยังเป็นที่ดินประเภทเกษตร ส.ป.ก. ที่โอนสิทธิ์ลำบาก หรือที่ดิน นส.3 ที่ยังไม่ได้ออกโฉนด) แต่อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ลงทุนที่มองหาการเติบโตในอีก 5-10 ปีข้างหน้า ที่ดินพัทยาฝั่งตะวันออกนับเป็น ทางเลือกที่น่าจับตามอง เพราะมีความเป็นไปได้สูงที่พื้นที่นี้จะเป็น “ขอบฟ้าใหม่” ของการขยายตัวเมืองพัทยาในยุค EEC อย่างเต็มรูปแบบ

โดยสรุป แต่ละโซนของพัทยามีลักษณะและโอกาสการลงทุนที่ต่างกัน:

• ใจกลางเมืองพัทยา: ราคาที่ดินแพงที่สุดและหายาก เหมาะกับการลงทุนโครงการเชิงพาณิชย์ที่ต้องการทำเลคนพลุกพล่าน (โรงแรม ศูนย์การค้า สถานบันเทิง) แม้ต้นทุนสูงแต่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนสูงตาม
• นาเกลือ/พัทยาเหนือ (หาดวงศ์อมาตย์): ทำเลพักอาศัยและรีสอร์ตหรู มีความเป็นส่วนตัวสูง เหมาะกับการพัฒนาคอนโดมิเนียมหรูหรือวิลล่าสำหรับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ราคาที่ดินสูงแต่มีข้อได้เปรียบด้านภาพลักษณ์และความพิเศษของทำเล
• เขาพระตำหนัก: ทำเลเนินเขาวิวทะเล สงบเงียบ เหมาะกับโครงการที่เน้นวิวและความเป็นส่วนตัว เช่น คอนโดหรูวิวทะเลหรือวิลล่าส่วนตัว ราคาที่ดินค่อนข้างสูงตามทัศนียภาพที่โดดเด่น แต่ซัพพลายที่ดินมีจำกัด
• หาดจอมเทียน: โซนพักผ่อนยอดนิยมที่ราคาที่ดินยังรองลงมาจากใจกลางเมือง เหมาะกับคอนโดมิเนียมและโรงแรมสำหรับทั้งคนไทยและต่างชาติที่มองหาบรรยากาศผ่อนคลาย คาดว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามการพัฒนาแหล่งท่องเที่ยวใหม่ ๆ และโครงสร้างพื้นฐาน
• นาจอมเทียน: โซนต่อขยายจากจอมเทียนที่กำลังเติบโตสูง มีการลงทุนรีสอร์ตและสถานที่ท่องเที่ยวใหม่หลายแห่ง ราคาที่ดินขยับขึ้นแต่ยังถูกกว่าจอมเทียน เหมาะกับการพัฒนาโครงการท่องเที่ยวเชิงครอบครัว รีสอร์ต หรือบ้านพักตากอากาศระดับบน เน้นจับตลาดนักท่องเที่ยวกลุ่มครอบครัวและคนกรุงเทพฯ ที่มองหาความสงบ
• พัทยาฝั่งตะวันออก: พื้นที่ชานเมืองที่ราคาที่ดินถูกกว่าฝั่งทะเลมาก เหมาะกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับคนทำงานในท้องถิ่นหรืออุตสาหกรรม (เช่น หมู่บ้านจัดสรร บ้านเช่า) รวมถึงการเก็งกำไรระยะยาวรอการเติบโตของเมืองใหม่ EEC ผู้ลงทุนสามารถซื้อที่ดินผืนใหญ่ได้ง่ายกว่าและมีทางเลือกแบ่งแปลงหรือพัฒนาตามกำลังทรัพย์

สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านพักอาศัยในพัทยา

นอกจากที่ดินเปล่าแล้ว ตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านพักอาศัยในพัทยา ก็เป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญที่สะท้อนภาวะการลงทุนโดยรวม เนื่องจากเป็นสินค้าปลายทางที่ผู้พัฒนานำที่ดินไปต่อยอดสร้างขึ้น ในช่วงปี 2566-2567 ตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้งหลังซบเซาไปช่วงโควิด-19 โดยเฉพาะในเซกเมนต์ระดับกลาง-บนที่มีกลุ่มลูกค้าต่างชาติให้ความสนใจสูง รายงานจากภาครัฐระบุว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2567 การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในชลบุรีโดยชาวต่างชาติสูงเป็นอันดับ 1 ของประเทศ (มากกว่ากรุงเทพฯ) สะท้อนถึงกำลังซื้อจากต่างประเทศที่หลั่งไหลเข้ามา พื้นที่พัทยามีจุดเด่นคือ คอนโดมิเนียมติดทะเล ที่ราคาย่อมเยากว่าเมืองท่องเที่ยวคู่แข่งอย่างภูเก็ต ทำให้หลายโครงการสามารถดึงดูดชาวต่างชาติ (โดยเฉพาะรัสเซียและจีน) เข้าซื้อเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศหรือทรัพย์สินลงทุน

อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงมีอุปทานคงค้างจากอดีตพอสมควร ณ สิ้นปี 2566 มีโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งที่สร้างเสร็จแล้วยังคงขายยูนิตไม่หมด โดยเฉพาะโครงการที่เน้นลูกค้าจีนซึ่งได้รับผลกระทบจากการที่นักลงทุนจีนชะลอตัวในช่วงโควิด ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายปรับแผนชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ลดขนาดเฟสการพัฒนา และหันมาเจาะตลาดผู้ซื้อคนไทยมากขึ้น สถานการณ์นี้ส่งผลดีต่อผู้ซื้อในแง่ที่ยังสามารถต่อรองราคาและรับโปรโมชั่นส่งเสริมการขายจากผู้ประกอบการได้ในบางโครงการ

สำหรับตลาดบ้านพักอาศัยแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) ในพัทยา ในช่วงหลังเริ่มได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ชานเมืองและโซนใกล้นิคมอุตสาหกรรม เนื่องจากกลุ่มคนทำงานและครอบครัวชาวไทยที่ย้ายถิ่นฐานมาภาคตะวันออกต้องการที่อยู่อาศัยแบบบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าคอนโด โครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่หนองปรือ ห้วยใหญ่ และบางละมุงตอนเหนือพบว่าเริ่มมีอัตราขายที่ดีขึ้นในปี 2566-2567 อีกทั้งราคาที่ดินในโซนเหล่านี้ยังไม่สูงจนเกินไป ทำให้บ้านจัดสรรราคาปานกลาง (3-6 ล้านบาท) ยังพอหาซื้อได้ ส่งผลให้ตลาดบ้านแนวราบพัทยาเติบโตควบคู่ไปกับตลาดคอนโดมิเนียม

ภาพรวมแล้ว ตลาดที่อยู่อาศัยในพัทยากำลังปรับตัวเข้าสู่สมดุลใหม่หลังวิกฤตโรคระบาด กลุ่มผู้ซื้อมีความหลากหลายมากขึ้น ทั้งนักลงทุนต่างชาติ ผู้ซื้อไทยที่ย้ายฐานจากกรุงเทพฯ และคนท้องถิ่นที่มีรายได้สูง ความต้องการครอบคลุมตั้งแต่คอนโดมิเนียมติดทะเลวิวสวยไปจนถึงบ้านเดี่ยวในชุมชนสงบ สิ่งนี้ส่งผลทางอ้อมมาถึง ตลาดที่ดิน กล่าวคือ เมื่อการขายอสังหาฯ ปลายทางดี ผู้ประกอบการก็จะกลับมาหาซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ดังนั้นการติดตามสถานการณ์ตลาดคอนโดและบ้านในพัทยาควบคู่ไปด้วยจึงเป็นประโยชน์สำหรับนักลงทุนที่ดิน เพื่อคาดการณ์ทิศทางดีมานด์ของที่ดินในอนาคต

เหตุผลที่น่าลงทุนในที่ดินพัทยา

จากข้อมูลและการวิเคราะห์ข้างต้น สามารถสรุป ข้อดีและจุดแข็ง หลายประการของการลงทุนที่ดินในเมืองพัทยา ซึ่งทำให้ทำเลนี้โดดเด่นเมื่อเทียบกับที่อื่นๆ:

• ศักยภาพเมืองท่องเที่ยวระดับโลก: พัทยาเป็นจุดหมายปลายทางที่มีชื่อเสียงระดับนานาชาติ ดึงดูดนักท่องเที่ยวหลายล้านคนต่อปี ส่งผลให้มีความต้องการด้านที่อยู่อาศัย โรงแรม และธุรกิจบริการอยู่เสมอ การถือครองที่ดินในเมืองท่องเที่ยวเช่นนี้จึงมีโอกาสสร้างมูลค่าเพิ่มตามการเติบโตของภาคท่องเที่ยว
• แรงหนุนจากโครงการ EEC และโครงสร้างพื้นฐาน: การที่พัทยาอยู่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ทำให้ได้รับงบประมาณและโครงการลงทุนขนาดใหญ่จากภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นรถไฟความเร็วสูง สามสนามบิน, การขยายสนามบินอู่ตะเภา, มอเตอร์เวย์ใหม่ ตลอดจนแผนพัฒนาเมืองธุรกิจใหม่ สิ่งเหล่านี้จะช่วยยกระดับพื้นที่พัทยาทั้งในด้านเศรษฐกิจและมูลค่าที่ดินอย่างต่อเนื่องในทศวรรษหน้า (ปี 2567 มีเงินลงทุนโดยตรงจากต่างชาติ (FDI) ในพื้นที่ EEC กว่า 47,000 ล้านบาท)
• ราคาที่ดินยังคุ้มค่าเมื่อเทียบกับศักยภาพ: แม้ราคาที่ดินพัทยาจะเพิ่มขึ้นมากในช่วงหลัง แต่เมื่อเทียบกับกรุงเทพฯ หรือภูเก็ตแล้ว หลายทำเลในพัทยายังมีราคาถูกกว่ามาก (เช่น ที่ดินติดทะเลพัทยาราคาเป็นหลักแสนบาท/ตร.วา ขณะที่กรุงเทพฯ CBD เป็นหลักล้านบาท/ตร.วา) นักลงทุนที่ซื้อที่ดินพัทยาในวันนี้จึงเปรียบเสมือนได้ “ของดีในราคาที่ยังเอื้อมถึง” และสามารถคาดหวังส่วนต่างการปรับขึ้นของราคาในอนาคตได้สูง
• อุปทานที่ดินจำกัดในทำเลทอง: พื้นที่ใจกลางเมืองพัทยาและบริเวณชายหาดมีที่ดินจำกัดตามสภาพภูมิศาสตร์และการพัฒนาไปมากแล้ว ความต้องการที่ยังมีอย่างต่อเนื่องสวนกับซัพพลายที่ดินใหม่ที่มีน้อย ทำให้ที่ดินในทำเลสำคัญๆ มีแนวโน้มราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ ในระยะยาว การได้ครอบครองที่ดิน “แปลงงาม” ในพัทยาจึงเสมือนการถือสินทรัพย์ที่หายาก ซึ่งมูลค่ามักจะเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา
• โอกาสสร้างผลตอบแทนหลากหลาย: ที่ดินพัทยาสามารถต่อยอดการลงทุนได้หลายรูปแบบตามความถนัดและทุนของผู้ถือครอง ไม่ว่าจะเก็งกำไรขายต่อเมื่อราคาขึ้น, พัฒนาโครงการเอง (เช่น ปลูกวิลล่าหรืออาคารให้เช่าเพื่อสร้างรายได้ประจำ), หรือร่วมลงทุนกับผู้พัฒนารายใหญ่ ลักษณะตลาดพัทยาที่มีทั้งคนไทยและต่างชาติสนใจ ทำให้มีทางออก (Exit) ของการลงทุนได้หลายทางเมื่อถึงเวลาที่เหมาะสม
• สร้างสมดุลพอร์ตการลงทุน: สำหรับนักลงทุนที่มีพอร์ตในสินทรัพย์การเงินหรืออสังหาฯ ประเภทอื่น การเพิ่มที่ดินพัทยาเข้าไปจะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างโอกาสรับผลตอบแทนในรูปแบบที่แตกต่าง ที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่มีตัวตน (tangible asset) ซึ่งมูลค่าจะไม่ลดลงเหลือศูนย์ อีกทั้งไม่ผันผวนตามตลาดเงินตลาดทุนรายวัน จึงเป็น “หลุมหลบภัย” ในช่วงเศรษฐกิจผันผวนได้ในระดับหนึ่ง โดยเฉพาะเมื่อเลือกลงทุนในทำเลที่พื้นฐานแข็งแกร่งเช่นพัทยา
• สิ่งอำนวยความสะดวกและคุณภาพชีวิต: พัทยามีความพร้อมด้านสาธารณูปโภคและบริการสำหรับการอยู่อาศัยและท่องเที่ยว ไม่ว่าจะเป็นโรงเรียนอินเตอร์ชั้นนำ โรงพยาบาลระดับนานาชาติ ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ สถานบันเทิง และร้านอาหารหลากหลายระดับ เมืองยังมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพื่อคุณภาพชีวิตอย่างต่อเนื่อง ทำให้การอยู่อาศัยในพัทยาสะดวกสบายและมีชีวิตชีวา ปัจจัยเหล่านี้ช่วยส่งเสริมให้พัทยาเป็นทำเลที่น่าลงหลักปักฐานและลงทุน เพราะมีองค์ประกอบของเมืองที่ครบครันรองรับการเติบโตของมูลค่าที่ดิน

ข้อควรรู้ทางกฎหมายในการซื้อขายที่ดินพัทยา

การลงทุนซื้อที่ดินในพัทยา จำเป็นต้องศึกษาประเด็นทางกฎหมาย และระเบียบข้อบังคับต่าง ๆ ให้ถี่ถ้วน เพื่อป้องกันปัญหาภายหลังและให้การถือครองทรัพย์สินเป็นไปอย่างราบรื่น ด้านล่างนี้คือประเด็นสำคัญที่นักลงทุนควรทราบ:

• ตรวจสอบเอกสารสิทธิที่ดิน: ควรยืนยันว่าที่ดินมีโฉนดประเภท “น.ส.4 จ.” (โฉนดที่ดิน) ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ สามารถซื้อขายโอนได้ทันที ที่ดินบางแปลงอาจยังเป็น น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) ซึ่งโอนกรรมสิทธิ์ได้แต่ขั้นตอนยุ่งยากกว่า และไม่แม่นยำเท่าโฉนด ควรหลีกเลี่ยงที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 (ที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม) เพราะกฎหมายห้ามโอนให้ผู้ที่ไม่มีคุณสมบัติเป็นเกษตรกร หากพบประกาศขายที่ดินราคาถูกผิดปกติในเขตชานเมือง ควรตรวจสอบประเภทเอกสารสิทธิให้แน่ชัดก่อนทำสัญญา
• สิทธิการถือครองของชาวต่างชาติ: ตามกฎหมายไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในนามตนเองได้ (ยกเว้นกรณีพิเศษที่มีการลงทุนขนาดใหญ่และได้รับอนุญาตเป็นรายๆ) ดังนั้นที่ดินในพัทยาจะซื้อขายเปลี่ยนมือกันระหว่างบุคคลสัญชาติไทยหรือบริษัทสัญชาติไทยเป็นหลัก อย่างไรก็ดี ชาวต่างชาติสามารถเข้ามามีส่วนร่วมทางอ้อมได้ เช่น ถือหุ้นไม่เกิน 49% ในบริษัทไทยที่ซื้อที่ดิน หรือทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) สูงสุด 30 ปี ดังนั้นผู้ลงทุนชาวไทยควรทราบข้อจำกัดนี้ หากตั้งใจจะขายต่อให้ชาวต่างชาติในอนาคต ตลาดผู้ซื้อจะถูกจำกัดเฉพาะผู้ที่ใช้โครงสร้างนิติบุคคลหรือคู่สมรสคนไทยเท่านั้น
• ผังเมืองและการใช้ประโยชน์ที่ดิน: เมืองพัทยามีการกำหนดโซนผังเมืองเพื่อควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินและความสูงของอาคารในแต่ละพื้นที่ เช่น โซนพาณิชยกรรม, โซนที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก/น้อย, โซนอุตสาหกรรม ฯลฯ ก่อนซื้อที่ดินควรตรวจสอบว่าสีผังเมืองของแปลงที่ดินนั้นเป็นสีอะไร และอนุญาตให้สร้างสิ่งปลูกสร้างประเภทใดบ้าง เช่น หากเป็น โซนสีแดง (พาณิชยกรรม) จะสามารถสร้างอาคารสูงหรือคอนโดมิเนียมได้มากกว่าโซนสีเหลือง (อยู่อาศัย密度ต่ำ) ซึ่งอาจจำกัดความสูงและประเภทอาคาร การรู้ข้อจำกัดเหล่านี้ล่วงหน้าจะช่วยให้ผู้ลงทุนวางแผนพัฒนาได้สอดคล้องกับกฎหมาย ลดความเสี่ยงการถูกระงับหรือแก้ไขโครงการในภายหลัง
• กฎระเบียบการก่อสร้างและสิ่งแวดล้อม: นอกจากผังเมืองแล้ว ในพัทยายังมีข้อกำหนดเฉพาะบางประการที่ควรทราบ เช่น ระยะร่นจากชายฝั่งทะเล ที่อาคารจะต้องเว้นห่างจากแนวน้ำทะเลสูงสุดหรือชายหาด, ข้อห้ามการก่อสร้างอาคารที่บดบังทัศนียภาพจุดสำคัญ (กรณีพื้นที่เขาพระตำหนักอาจมีข้อจำกัด), รวมถึงการทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) หากโครงการที่จะพัฒนามีขนาดใหญ่เข้าข่ายที่กฎหมายกำหนด นักลงทุนควรเผื่อเวลาและค่าใช้จ่ายสำหรับขั้นตอนการขออนุญาตต่าง ๆ ตามกฎหมายอาคารและสิ่งแวดล้อมด้วย
• ภาษีที่ดินและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ: ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ประเทศไทยบังคับใช้ พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งกำหนดให้เจ้าของที่ดินชำระภาษีประจำปีตามมูลค่าที่ดินและประเภทการใช้ประโยชน์ หากถือครองที่ดินเปล่า (ไม่ได้ใช้ประโยชน์) จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตราสูงและเพิ่มขึ้นทุก ๆ 3 ปี (เพื่อจูงใจให้ใช้ประโยชน์บนที่ดิน) ผู้ลงทุนที่ตั้งใจจะซื้อที่ดินมาเก็งกำไรระยะยาวต้องคำนึงถึงต้นทุนภาษีส่วนนี้ด้วย (ตัวอย่างเช่น ที่ดินเปล่ามูลค่า 10 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีประมาณ 30,000 บาทต่อปีในช่วง 3 ปีแรก และหากยังคงไม่ได้ใช้ประโยชน์ อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีกในทุกๆ 3 ปีถัดไป เป็นต้น) นอกจากนี้ เมื่อทำการซื้อขายจะมี ค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (คิดตามเกณฑ์รายได้ผู้ขายและระยะเวลาถือครอง), อากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (อย่างใดอย่างหนึ่งตามเงื่อนไข) โดยภาระค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักมีการเจรจาแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามธรรมเนียม (เช่น อาจตกลงออกคนละครึ่ง) ผู้ซื้อควรทราบไว้เพื่อจัดเตรียมงบประมาณให้ครบถ้วน
• การทำสัญญาและมัดจำซื้อขาย: การซื้อที่ดินควรดำเนินการผ่านสัญญาจะซื้อจะขายที่มีรายละเอียดครบถ้วน มีการระบุราคาซื้อขาย เงื่อนไขการชำระเงิน งวดการผ่อนชำระ (ถ้ามี) และค่าปรับกรณีผิดสัญญาอย่างชัดเจน โดยทั่วไปผู้ซื้อมักต้องวางเงินมัดจำ 10-20% ของราคา ซื้อขายเมื่อตกลงกันได้เพื่อเป็นหลักประกันว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนด ผู้ซื้อควรทำสัญญากับเจ้าของที่ดินโดยตรงและหลีกเลี่ยงการวางมัดจำผ่านนายหน้าหรือบุคคลที่สามโดยไม่มีหลักฐาน นอกจากนี้ควรตรวจสอบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดว่าตรงกับชื่อผู้ขายหรือไม่ และไม่มีภาระผูกพัน (เช่น การจำนองหรือค้ำประกัน) ติดอยู่บนที่ดิน เว้นแต่จะได้ตกลงจัดการปลดภาระดังกล่าวก่อนโอน
• ใช้ผู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจสอบ: แม้ว่านักลงทุนจะมีความรู้เบื้องต้นด้านกฎหมาย ควรพิจารณาว่าจ้าง ทนายความหรือที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ในการทำธุรกรรมที่ดินมูลค่าสูง เพื่อช่วยตรวจสอบเอกสาร วิเคราะห์สัญญา และให้คำแนะนำในขั้นตอนต่าง ๆ อย่างรัดกุม การลงทุนจำนวนมากในทรัพย์สินที่ไม่เคลื่อนที่ย่อมมีความเสี่ยงสูง หากมีผู้เชี่ยวชาญช่วยดูแลจะช่วยลดความเสี่ยงข้อผิดพลาดทางกฎหมายและเพิ่มความมั่นใจให้กับผู้ซื้อผู้ขายทั้งสองฝ่าย

ขั้นตอนสำคัญในการซื้อที่ดินในพัทยา

หากท่านเป็นผู้ซื้อที่พร้อมจะลงทุนที่ดินในพัทยา การดำเนินการอย่างเป็นขั้นตอนจะช่วยให้กระบวนการซื้อขายราบรื่นและปลอดภัยมากขึ้น โดยทั่วไป ขั้นตอนสำคัญ มีดังนี้:

1. สำรวจหาที่ดินและวิเคราะห์ทำเล: เริ่มจากการค้นหาที่ดินที่ตรงกับความต้องการ อาจผ่านนายหน้าอสังหาฯ ในพื้นที่ เว็บไซต์ประกาศขาย หรือเครือข่ายส่วนตัว เมื่อเจอแปลงที่สนใจ ควรลงพื้นที่ตรวจสอบสภาพแวดล้อมจริง วิเคราะห์ทำเลว่ามีศักยภาพตรงตามเป้าหมายการลงทุนหรือไม่ (เช่น อยู่ในย่านที่ต้องการ, ใกล้ถนนหลักหรือทะเล, มีโครงการรอบข้างอะไรบ้าง)
2. ตรวจสอบเอกสารสิทธิและสถานะที่ดิน: ขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขายเพื่อตรวจสอบรายละเอียด ได้แก่ เลขที่แปลง เนื้อที่ สารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด (เพื่อตรวจดูว่ามีภาระผูกพันเช่นการจำนอง, บุกรุก, คดีพิพาทหรือไม่) สามารถนำข้อมูลโฉนดไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินในท้องที่ หรือตรวจผ่านระบบออนไลน์ของกรมที่ดินในเบื้องต้น นอกจากนี้ควรสอบถามประวัติการครอบครองที่ดินจากผู้ขายหรือเพื่อนบ้านใกล้เคียงว่าที่ดินเคยถูกใช้ทำอะไร มีการเวนคืนใดๆ ในแผนหรือไม่
3. เจรจาต่อรองราคาและเงื่อนไข: หากมั่นใจในที่ดินเบื้องต้นแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการเจรจากับผู้ขายเรื่องราคาและเงื่อนไขการซื้อขาย ควรสำรวจราคาเปรียบเทียบของที่ดินใกล้เคียงหรือราคาประเมินเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการต่อรอง อาจต่อรองให้ผู้ขายรับผิดชอบค่าโอนบางส่วนหรือปรับราคาลงตามสภาพที่ดิน กรณีที่ดินมีสิ่งปลูกสร้างเดิมหรือผู้เช่าอยู่ ควรตกลงให้ชัดเจนว่าใครจะดำเนินการรื้อถอนหรือย้ายออก และภายในกำหนดเวลาใด
4. ทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ: เมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงกันได้ จึงจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุรายละเอียดที่ตกลงไว้ทั้งหมด เช่น ราคาซื้อขาย จำนวนเงินมัดจำ (โดยทั่วไป 10-15% ของราคา) วันที่จะไปโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน เงื่อนไขกรณีผิดนัด ฯลฯ ผู้ซื้อควรวางเงินมัดจำตามที่ตกลงและเก็บหลักฐานการชำระเงินไว้อย่างดี ในขั้นนี้ทั้งสองฝ่ายควรเตรียมเอกสารส่วนตัวให้พร้อมสำหรับวันโอน เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หนังสือรับรองบริษัท (กรณีฝ่ายใดเป็นนิติบุคคล) เป็นต้น
5. ตรวจรับโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน: ขั้นสุดท้ายผู้ซื้อและผู้ขายไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี (หรือสาขาที่รับผิดชอบพื้นที่พัทยา) เพื่อตรวจสอบเอกสารและทำการโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ในขั้นตอนนี้จะมีการชำระค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ตามที่ตกลงกัน (ค่าธรรมเนียมโอน 2%, ภาษีและอากรต่าง ๆ) เมื่อกระบวนการเสร็จสิ้น เจ้าหน้าที่จะออกโฉนดที่ดินฉบับใหม่ในนามผู้ซื้อ และขีดฆ่าโฉนดฉบับของผู้ขายเป็นการเรียบร้อย ผู้ซื้อควรตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดฉบับใหม่และเอกสารหลักฐานการจ่ายเงินค่าซื้อขายให้ครบถ้วน
6. หลังการโอนกรรมสิทธิ์: เก็บรักษาโฉนดที่ดินฉบับจริงไว้ในที่ปลอดภัย และดำเนินการตามแผนการลงทุนที่วางไว้สำหรับที่ดินนั้น เช่น หากจะปล่อยเช่าที่ดินก็ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าต่อไป หรือหากจะเริ่มก่อสร้างโครงการก็ติดต่อสถาปนิกวิศวกรเพื่อออกแบบและขออนุญาตให้ถูกต้อง เป็นต้น นอกจากนี้ควรติดตามชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีตามกำหนดเวลาเพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับ

ความเสี่ยงในการลงทุนที่ดินในพัทยา

แม้การลงทุนที่ดินในพัทยาจะมีโอกาสสร้างผลตอบแทนสูง แต่ก็มาพร้อมกับ ความเสี่ยงหลายประการ ที่ผู้ลงทุนควรพิจารณาและเตรียมแผนรองรับ ดังนี้:

• ความผันผวนของตลาดท่องเที่ยวและเศรษฐกิจ: พัทยาพึ่งพาภาคการท่องเที่ยวเป็นสำคัญ ช่วงที่นักท่องเที่ยวหลั่งไหล (เช่น หลังสถานการณ์โควิดคลี่คลาย) มูลค่าอสังหาฯ จะเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด แต่หากเกิดเหตุการณ์ที่กระทบการท่องเที่ยว (เช่น โรคระบาด, ภาวะเศรษฐกิจถดถอย, ความไม่สงบทางการเมือง) ความต้องการซื้อขายที่ดินและอสังหาฯ อาจชะลอตัวลงอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ราคาที่ดินซบเซาหรือปรับลดได้ในระยะสั้น นักลงทุนจึงควรมีสายป่านทางการเงินที่เพียงพอที่จะถือครองทรัพย์สินผ่านช่วงขาลงของตลาดได้
• ความเสี่ยงด้านอุปทานล้นตลาด: ในอดีตพัทยาเคยประสบปัญหาคอนโดมิเนียมล้นตลาด มีโครงการที่สร้างเสร็จแล้วขายไม่หมดจำนวนมาก (เช่น ในช่วงปี 2554-2562 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในพัทยาปีละกว่า 10,000 ยูนิต จนหลายโครงการขายไม่หมดและบางโครงการต้องยุติไป ซึ่งสถานการณ์ดังกล่าวกดดันให้ผู้ประกอบการชะลอการซื้อที่ดินใหม่ไปช่วงหนึ่ง) สถานการณ์เช่นนี้ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการซื้อที่ดินแปลงใหม่เพื่อพัฒนาโครงการเพิ่มเติม หากมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหรือโรงแรมมากเกินไปในช่วงเวลาสั้น ๆ อาจเกิดภาวะอุปทานล้นตลาด กดดันให้ราคาที่ดินปรับขึ้นช้าลงหรือนิ่งไปช่วงหนึ่ง ผู้ลงทุนที่หวังเก็งกำไรจากราคาที่ดินต้องติดตามสัญญาณอุปทานส่วนเกินเหล่านี้ เช่น จำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่ ยอดขายคงค้างในตลาด เป็นต้น
• สภาพคล่องต่ำและระยะเวลาการขาย: ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีสภาพคล่องต่ำกว่าอสังหาฯ ประเภทอื่น (เช่น ห้องชุดหรือบ้านพร้อมอยู่) การขายที่ดินอาจต้องใช้เวลาหาผู้ซื้อที่เหมาะสมหลายเดือนหรือเป็นปี โดยเฉพาะแปลงขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าสูง ฐานผู้ซื้อจะยิ่งจำกัด นอกจากนี้ ในช่วงตลาดขาลงผู้ซื้อจะต่อรองราคาหนักทำให้ขายออกยากขึ้น ผู้ลงทุนจึงควรเตรียมแผนการเงินให้สามารถถือครองที่ดินได้นานโดยไม่เดือดร้อน และ ไม่ควรลงทุนด้วยเงินกู้ระยะสั้น ที่ต้องพึ่งการขายต่ออย่างรวดเร็วเพื่อใช้หนี้
• ต้นทุนภาษีและค่าดูแลที่ดิน: ดังที่ได้กล่าวถึงในส่วนข้อกฎหมาย การถือครองที่ดินเปล่ามีภาระภาษีรายปีที่เพิ่มขึ้นหากไม่ได้ใช้ประโยชน์บนที่ดิน อีกทั้งหากที่ดินยังว่างเปล่า ผู้ลงทุนอาจต้องดูแลไม่ให้มีการบุกรุกหรือใช้ประโยชน์โดยไม่ได้รับอนุญาต (เช่น มีคนเข้ามาปลูกเพิงหรือทำสวนในที่เราโดยพลการ) ซึ่งหากปล่อยไว้นานอาจเกิดปัญหาผู้ครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมายได้ ต้นทุนแฝงเหล่านี้ต้องนำมาคำนวณในผลตอบแทนการลงทุนด้วยเสมอ
• ความเสี่ยงด้านกฎหมายและกรรมสิทธิ์: การซื้อที่ดินมีรายละเอียดทางกฎหมายมาก หากตรวจสอบไม่รอบคอบอาจพบปัญหาภายหลัง เช่น ที่ดินมีข้อพิพาทเรื่องแนวเขต, ผู้ขายไม่ได้เป็นเจ้าของที่ถูกต้องตามกฎหมาย, ที่ดินติดภาระจำยอมที่จำกัดการใช้ประโยชน์, หรือซื้อที่ดิน ส.ป.ก. ที่โอนไม่ได้โดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์ ปัญหาเหล่านี้อาจทำให้การพัฒนาโครงการสะดุดหรือต้องเสียค่าใช้จ่ายในการแก้ไขคดีความ ผู้ลงทุนควรจัดให้มีการตรวจสอบสถานะที่ดินและกรรมสิทธิ์โดยมืออาชีพก่อนซื้อทุกครั้งเพื่อลดความเสี่ยงด้านนี้
• การเปลี่ยนแปลงนโยบายภาครัฐ: นโยบายของรัฐสามารถส่งผลต่อความต้องการอสังหาฯ ได้ เช่น การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ, มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อ (LTV) ที่เข้มงวดขึ้น, การปรับเปลี่ยนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, หรือมาตรการดึงดูดชาวต่างชาติ (เช่น เสนอสิทธิให้บางกลุ่มซื้อบ้าน+ที่ดินได้) ความเปลี่ยนแปลงเหล่านี้อาจส่งผลบวกหรือลบต่อตลาดที่ดินพัทยา นักลงทุนต้องติดตามข่าวสารและเตรียมกลยุทธ์ปรับตัวตามนโยบายใหม่ ๆ อยู่เสมอ
• ปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อมและโครงสร้างพื้นฐาน: ที่ดินบางทำเลอาจมีความเสี่ยงเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม เช่น พื้นที่ลุ่มต่ำที่เสี่ยงน้ำท่วมขังในฤดูฝน, ที่ดินติดชายหาดที่อาจถูกกัดเซาะชายฝั่งในระยะยาว, หรือที่ดินใกล้แหล่งอุตสาหกรรมที่มีมลพิษ นอกจากนี้ความไม่แน่นอนของโครงการโครงสร้างพื้นฐานก็เป็นความเสี่ยง หากผู้ลงทุนซื้อที่ดินโดยคาดหวังโครงการใดโครงการหนึ่ง (เช่น สถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูง) แต่โครงการล่าช้าหรือเปลี่ยนแปลงเส้นทาง ก็อาจทำให้มูลค่าที่ดินไม่เพิ่มขึ้นตามที่หวังในกรอบเวลาที่คาดไว้ ดังนั้นควรเตรียมแผนเผื่อกรณีที่ปัจจัยเหล่านี้ไม่เป็นไปตามคาดด้วย

ข้อเปรียบเทียบการลงทุนที่ดินพัทยา

เมื่อเทียบกับการซื้อคอนโดหรือบ้านในพัทยา

การลงทุนซื้อที่ดินเปล่าในพัทยามีลักษณะแตกต่างจากการซื้อคอนโดมิเนียมหรือบ้านพร้อมสิ่งปลูกสร้างอย่างชัดเจน ประเด็นแรกคือเรื่องผลตอบแทนระหว่างการถือครอง - ที่ดินเปล่าจะไม่ก่อให้เกิดรายได้ประจำ (ยกเว้นผู้ลงทุนปล่อยเช่าที่ดินชั่วคราวเช่นทำที่จอดรถหรือร้านค้าอาหารแบบชั่วคราว ซึ่งในทางปฏิบัติค่อนข้างจำกัด) ตรงข้ามกับคอนโดหรือบ้านที่สามารถปล่อยเช่าได้รับค่าเช่ารายเดือน การถือที่ดินจึงเปรียบเสมือนการเก็บทรัพย์สินรอให้มูลค่าเพิ่มขึ้น (Capital Gain) เป็นหลัก ผู้ลงทุนต้องอาศัยการขายออกในอนาคตเพื่อรับกำไร ขณะที่คอนโด/บ้านสามารถให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าควบคู่ไปด้วย

นอกจากนี้ เงินลงทุนขั้นต้น ก็แตกต่าง ที่ดินเปล่ามักต้องใช้เงินก้อนใหญ่เพราะปกติเจ้าของที่ดินจะขายยกแปลงทั้งหมด (เช่น 1 ไร่หรือครึ่งไร่ขึ้นไป) ทำให้มูลค่าซื้อขายรวมสูงกว่าการซื้อคอนโดซึ่งสามารถซื้อยูนิตเล็กสุดอย่างสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนได้ในงบไม่กี่ล้านบาท ผู้ลงทุนที่ดินจึงต้องมีความพร้อมด้านเงินทุนมากกว่า หรือไม่ก็อาจต้องเข้าร่วมลงทุนกับพันธมิตรหากเป็นแปลงใหญ่ ในขณะที่การซื้อคอนโดฯ สามารถทำคนเดียวได้ง่ายกว่าและยังขอสินเชื่อธนาคารได้ในสัดส่วนสูง (กรณีซื้อที่ดิน ธนาคารมักปล่อยสินเชื่อให้ยากกว่าเพราะไม่มีรายได้ค่าเช่ามาค้ำประกัน)

ศักยภาพการเพิ่มมูลค่า (Value Appreciation) ก็ต่างกันไป: โดยทั่วไปที่ดินเปล่าในทำเลศักยภาพจะมีโอกาสปรับราคาขึ้นสูงกว่าในแง่เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับคอนโดหรือบ้าน โดยเฉพาะหากที่ดินนั้นถูกนำไปพัฒนาสร้างโครงการใหม่ ๆ หรือมีโครงสร้างพื้นฐานใหม่เกิดขึ้นใกล้เคียง (เช่น สถานีรถไฟความเร็วสูง) ในขณะที่คอนโดมิเนียมหรือบ้านเมื่อผ่านไปหลายปี สภาพอาคารเสื่อมลงอาจฉุดมูลค่าโดยรวมให้เพิ่มขึ้นช้ากว่าที่ดิน (กรณีไม่มีการปรับปรุงใหญ่) อย่างไรก็ตามคอนโด/บ้านมีข้อได้เปรียบเรื่อง สภาพคล่อง ที่มักจะขายต่อได้ง่ายกว่าที่ดิน โดยเฉพาะคอนโดขนาดเล็กที่ราคาเอื้อมถึงง่าย ตลาดผู้ซื้อกว้างกว่า ส่วนที่ดินแปลงใหญ่ตลาดจำกัดเฉพาะนักลงทุนหรือผู้ประกอบการ ทำให้ช่วงเวลาขายต่ออาจนานกว่า

ตัวอย่างเช่น หากลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมราคา 5 ล้านบาทแล้วปล่อยเช่า อาจได้รับค่าเช่าประมาณ 2 แสนบาทต่อปี (คิดเป็นผลตอบแทนประมาณ 4% ต่อปี) นอกจากนั้นราคาห้องชุดอาจปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยตามอายุทรัพย์สิน ในขณะที่หากนำเงิน 5 ล้านบาทมาซื้อที่ดินแปลงหนึ่งแล้วถือครองไว้ 3-5 ปี โดยไม่ได้สร้างอะไรบนที่ดิน ผู้ลงทุนจะไม่ได้รับกระแสเงินสดเลยระหว่างรอ แต่หากที่ดินนั้นอยู่ในทำเลที่มูลค่าขึ้น 20-50% ในช่วงเวลาดังกล่าว เมื่อขายออกก็อาจได้กำไรก้อนใหญ่ เช่น ขายได้ 7 ล้านบาท (กำไรทุน 2 ล้านบาทหรือ 40%) เป็นต้น จะเห็นได้ว่ากลยุทธ์และผลตอบแทนของสองทางเลือกนี้ต่างกันอย่างสิ้นเชิง

อีกมุมหนึ่งที่ควรพิจารณาคือ การบริหารจัดการ: การถือที่ดินเปล่าแทบไม่ต้องมีภาระดูแลรักษารายวันเหมือนการถือครองคอนโด/บ้านที่ต้องดูแลทรัพย์สิน (ซ่อมแซมบำรุง, บริหารการปล่อยเช่า, จ่ายค่าส่วนกลาง ฯลฯ) แต่การถือที่ดินก็มีภาระค่าภาษีรายปีและค่าเสียโอกาสของเงินทุนตามที่กล่าวไป การเลือกลงทุนจึงขึ้นกับเป้าหมายของผู้ลงทุน หากต้องการสินทรัพย์ที่ “เก็บไว้เฉย ๆ ได้” และมุ่งหวังกำไรก้อนใหญ่ในอนาคต ที่ดินก็เป็นทางเลือกที่ดี แต่หากต้องการกระแสเงินสด (cash flow) ระหว่างทางและสภาพคล่องที่มากกว่า การซื้อคอนโดหรือบ้านปล่อยเช่าอาจเหมาะสมกว่า

นอกจากนี้ เรื่องกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายก็มีผลทางอ้อมต่อการลงทุน: ตลาดคอนโดมิเนียมพัทยามีแรงซื้อจากชาวต่างชาติสูง (บางโครงการต่างชาติซื้อกว่า 50%) เนื่องจากกฎหมายไทยอนุญาตต่างชาติถือครองห้องชุดได้ ทำให้เมื่อผู้ลงทุนต้องการขายต่อคอนโด ยังมีฐานลูกค้าเป็นชาวต่างชาติช่วยหนุนราคาอยู่บ้าง ตรงข้ามกับที่ดินซึ่งชาวต่างชาติซื้อไม่ได้โดยตรง ฐานผู้ซื้อหลักคือคนไทยหรือนิติบุคคลไทย การเก็งกำไรที่ดินจึงขึ้นอยู่กับกำลังซื้อและความต้องการของผู้ประกอบการหรือนักลงทุนในประเทศเป็นหลัก หากช่วงใดคนไทยระมัดระวังการลงทุน ผู้ถือที่ดินอาจต้องรอนานกว่าจะขายได้ในราคาที่พอใจ ต่างกับคอนโดที่หากตลาดไทยซบก็ยังอาจขายให้ต่างชาติได้ในบางกรณี

เมื่อเทียบกับการลงทุนที่ดินในพื้นที่อื่น

เมืองพัทยาถือเป็นหนึ่งในทำเลที่ดินต่างจังหวัดที่มีความโดดเด่นที่สุด แต่ผู้ลงทุนอาจต้องการทราบว่าหากเทียบกับการซื้อที่ดินในพื้นที่อื่น ๆ (เช่น กรุงเทพฯ, ภูเก็ต หรือทำเล EEC จังหวัดอื่น) มีข้อแตกต่างอย่างไรบ้าง

ในแง่ของศักยภาพการเติบโต, พัทยามีลักษณะเฉพาะตรงที่เป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลกที่ตั้งอยู่ใกล้กับกรุงเทพฯ มาก (เดินทางเพียงประมาณ 1.5 ชั่วโมง) ประกอบกับการเป็นส่วนหนึ่งของเขต EEC ทำให้ได้รับปัจจัยบวกทั้งจากภาคท่องเที่ยวและภาคอุตสาหกรรม ในทางตรงกันข้าม ภูเก็ต แม้จะเป็นเมืองท่องเที่ยวใหญ่อันดับต้น ๆ แต่ตั้งอยู่ไกลจากศูนย์กลางเศรษฐกิจและไม่ได้อยู่ในโครงการเขตเศรษฐกิจพิเศษใด ๆ การเติบโตของราคาที่ดินภูเก็ตจึงอิงกับภาคท่องเที่ยวเป็นหลัก ซึ่งในช่วงโควิดที่ผ่านมาพิสูจน์แล้วว่าหากการท่องเที่ยวสะดุด ตลาดอสังหาฯ ภูเก็ตจะได้รับผลกระทบรุนแรงกว่าพัทยาในเชิงเปรียบเทียบ นอกจากนี้ราคาที่ดินภูเก็ตในทำเลดัง ๆ (เช่น ริมหาดป่าตอง กะรน กะตะ) ปัจจุบันก็ปรับสูงมากใกล้เคียงหรือสูงกว่าพัทยาเสียอีก ทำให้เงินลงทุนเริ่มต้นสำหรับที่ดินภูเก็ตสูงไม่แพ้กัน ขณะที่ด้านผู้ซื้อเป้าหมาย ชาวต่างชาติให้ความนิยมภูเก็ตในการหาที่อยู่อาศัยระยะยาวสูงกว่าพัทยาอยู่บ้าง แต่ด้วยข้อจำกัดการถือครองที่ดินของต่างชาติ ความได้เปรียบนี้จึงส่งผลทางอ้อมได้จำกัด (ต่างชาติอาจเลือกซื้อคอนโดในภูเก็ตแทน)

หากเทียบกับกรุงเทพมหานคร, ที่ดินในเขตใจกลางธุรกิจกรุงเทพฯ (CBD) อย่างสีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น มีราคาสูงกว่าพัทยาหลายเท่าตัว (แตะระดับ 1-2 ล้านบาทต่อตารางวาในบางทำเล) และดีมานด์ส่วนใหญ่ขับเคลื่อนโดยธุรกิจสำนักงานและศูนย์การค้ารวมถึงที่อยู่อาศัยคนเมือง ในแง่นี้การลงทุนที่ดินกรุงเทพฯ จะพึ่งพาการเติบโตของเศรษฐกิจมหภาคมากกว่าปัจจัยท่องเที่ยว ต่างจากพัทยาที่มีตัวแปรด้านการท่องเที่ยวเข้ามาเสริม ผู้ลงทุนบางรายมองว่าการถือที่ดินในเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยาให้ การกระจายความเสี่ยง ที่แตกต่างจากการถือสินทรัพย์ในเมืองหลวงเพียงอย่างเดียว แต่ขณะเดียวกันก็ต้องยอมรับว่าที่ดินกรุงเทพฯ นั้นมี สภาพคล่องและความต้องการพื้นฐานสูง กว่า (เพราะธุรกิจและประชากรหนาแน่นตลอดเวลา) จึงอาจมีความเสี่ยงด้านราคาที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกันระยะยาว

สำหรับพื้นที่ EEC อื่น ๆ เช่น บางแสน-ศรีราชา (ชลบุรี) หรือระยอง แม้จะอยู่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษเหมือนกัน แต่รูปแบบการพัฒนาแตกต่างจากพัทยา โซนบางแสน-ศรีราชาเน้นรองรับภาคอุตสาหกรรมและนิคมฯ รวมถึงกลุ่มชาวญี่ปุ่นที่มาทำงาน จึงมีดีมานด์ที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียมเฉพาะกลุ่มมากกว่า พื้นที่นี้ราคาที่ดินก็เติบโตดีจากฐานอุตสาหกรรมแต่ ศักยภาพการเติบโตด้านท่องเที่ยวจำกัด เทียบกับพัทยาที่เป็นเมืองท่องเที่ยวเต็มตัว ส่วนในระยอง (เช่น เมืองระยองหรือบ้านฉาง) การเติบโตด้านอุตสาหกรรม (เช่น ปิโตรเคมี) สูงมากจากการลงทุนของต่างชาติ แต่ตลาดที่อยู่อาศัยและที่ดินยังไม่พัฒนาเท่าพัทยาและชลบุรีตอนเหนือ ทำให้ราคาที่ดินโดยเฉลี่ยถูกกว่าพัทยามาก นักลงทุนที่มองหาที่ดินราคาย่อมเยากว่าและเชื่อในศักยภาพภาคอุตสาหกรรมอาจสนใจระยอง แต่หากเน้นองค์ประกอบด้านไลฟ์สไตล์และการท่องเที่ยวมาประกอบ พัทยาจะให้สมดุลของทั้งสองด้านได้ดีกว่า

สรุปแล้ว การลงทุนที่ดินในพัทยามีลักษณะเป็น “ตลาดเฉพาะ” ที่ผสมผสานปัจจัยหลายด้าน นักลงทุนควรเลือกทำเลลงทุนตามความถนัดและข้อมูลที่ตนมี เช่น หากชำนาญตลาดท่องเที่ยว พัทยาคือคำตอบที่ดี แต่หากเข้าใจภาคอุตสาหกรรมและนิคมมาก การซื้อที่ดินในทำเลใกล้นิคมฯ อื่นอาจตอบโจทย์มากกว่า ทั้งนี้พัทยามีข้อได้เปรียบจากชื่อเสียงระดับสากลและการสนับสนุนของภาครัฐในด้านโครงสร้างพื้นฐานซึ่งยังเดินหน้าต่อเนื่อง โอกาสเติบโตจึงยังเปิดกว้างอย่างน่าจับตามองสำหรับทศวรรษนี้

ทางเลือกในการสร้างมูลค่าจากที่ดินพัทยา

ที่ดินเปล่าเป็นสินทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่น ผู้ถือครองสามารถเลือกแนวทางในการสร้างมูลค่าเพิ่มจากที่ดินได้หลายรูปแบบ ขึ้นอยู่กับเป้าหมายการลงทุน เวลาที่มี และทรัพยากรที่พร้อม ซึ่งทางเลือกหลัก ๆ ได้แก่:

• เก็งกำไรระยะยาว (Land Banking): วิธีนี้คือการซื้อที่ดินแล้วถือครองไว้เฉย ๆ โดยไม่พัฒนาอะไรในทันที มักใช้กับที่ดินทำเลที่คาดว่าจะมีมูลค่าเพิ่มสูงในอนาคต (เช่น ใกล้โครงการโครงสร้างพื้นฐานใหม่) ผู้ลงทุนอาจต้องถือที่ดินนานหลายปีแต่หากเลือกทำเลได้ถูกต้อง เมื่อถึงเวลาขายก็อาจได้กำไรก้อนใหญ่ การเก็งกำไรแบบนี้เหมาะกับผู้ที่มีสายป่านยาวและไม่เร่งต้องการเงินสดระหว่างทาง
• พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย: หากที่ดินอยู่ในทำเลที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง (เช่น ย่านชุมชนหรือแหล่งงาน) ผู้ลงทุนอาจพิจารณาสร้างโครงการบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็กเพื่อขายทำกำไร การพัฒนาและขายอสังหาฯ อาจสร้างกำไรได้มากกว่าเก็บที่ดินเปล่าเฉย ๆ แต่ก็ต้องใช้เงินทุนและประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการ ตลอดจนเวลาในการดำเนินการ การลงทุนแนวนี้เหมาะกับผู้ที่พร้อมจะเป็นผู้ประกอบการอสังหาฯ หรือร่วมทุนกับนักพัฒนามืออาชีพ
• พัฒนาอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า: อีกทางเลือกคือการใช้ที่ดินสร้างรายได้ระยะยาว เช่น ปลูกอาคารอพาร์ตเมนต์ ห้องเช่า โรงแรมขนาดเล็ก หรือพูลวิลล่า ให้เช่ารายวัน/รายเดือน ซึ่งเหมาะกับทำเลที่มีกลุ่มผู้เช่าชัดเจน (เช่น ใกล้นิคมอุตสาหกรรม, ใกล้มหาวิทยาลัย, หรือในแหล่งท่องเที่ยว) ข้อดีคือผู้ลงทุนจะมีรายได้สม่ำเสมอจากค่าเช่า และยังคงครอบครองที่ดินไว้ (สินทรัพย์ยังโตตามมูลค่าที่ดินในระยะยาว) แต่ข้อเสียคือมีภาระบริหารจัดการและซ่อมบำรุงทรัพย์สินที่สร้างขึ้น รวมถึงต้องใช้เงินทุนสร้างอาคารพอสมควร
• แบ่งขายที่ดินเป็นแปลงย่อย: กรณีที่ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ ผู้ลงทุนสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มโดยการแบ่งแยกแปลงที่ดินออกเป็นแปลงย่อยขนาดเล็กลง (หลังจากติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อดำเนินการแบ่งแยกโฉนดอย่างถูกต้อง) แล้วทยอยขายแปลงย่อยเหล่านั้นให้ผู้ซื้อรายย่อย ซึ่งมักจะขายได้ราคาสูงขึ้นต่อ ตร.วา เมื่อเทียบกับขายยกแปลงใหญ่ วิธีนี้นิยมในทำเลชานเมืองที่มีดีมานด์สร้างบ้านเอง หรือในที่ดินผืนใหญ่ที่เกินกำลังผู้ซื้อทั่วไปจะซื้อทั้งผืน
• ร่วมทุนหรือขายต่อให้ผู้พัฒนารายใหญ่: หากผู้ลงทุนถือที่ดินทำเลดีมาก ๆ แต่ไม่มีแผนหรือทุนที่จะพัฒนาเอง อาจเลือกแนวทางการเสนอขายที่ดินให้แก่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สนใจ เช่น บริษัทอสังหาฯ ที่มองหาที่ดินทำโครงการ หรือกองทุนลงทุนอสังหาฯ ที่สนใจทำเลนั้น ๆ การขายต่อให้ผู้พัฒนารายใหญ่โดยตรงมักได้ราคาดีกว่าขายปลีกในตลาดทั่วไป เพราะผู้พัฒนามองเห็นมูลค่าที่จะสร้างได้จากที่ดิน (ในบางกรณีอาจร่วมจัดตั้งกิจการร่วมค้า (Joint Venture) โดยเจ้าของที่ดินนำที่ดินเข้าร่วมทุนกับผู้พัฒนา แลกกับส่วนแบ่งกำไรของโครงการที่จะสร้างบนที่ดินนั้น) แนวทางนี้ช่วยให้เจ้าของที่ดินได้ปลดล็อคมูลค่าที่ดินโดยไม่ต้องลงแรงพัฒนาเองทั้งหมด แต่ควรปรึกษากฎหมายและผู้เชี่ยวชาญในการทำสัญญาร่วมทุนให้รอบคอบ

แต่ละทางเลือกข้างต้นมีข้อดี-ข้อจำกัดต่างกัน ผู้ลงทุนบางรายอาจใช้หลายกลยุทธ์ผสมผสานกัน เช่น เก็บที่ดินบางส่วนระยะยาว ขณะที่อีกส่วนแบ่งขายหรือพัฒนาให้เช่าเพื่อสร้างรายได้ ในการตัดสินใจควรพิจารณาทั้งภาวะตลาด ณ ขณะนั้น ลักษณะที่ดินตนเอง และความถนัดของผู้ลงทุน ประกอบกันอย่างรอบด้าน

กลยุทธ์การลงทุนที่ดินในพัทยาให้คุ้มค่า

การลงทุนในที่ดินพัทยาให้ประสบความสำเร็จสูงสุด จำเป็นต้องอาศัยการวางแผนและกลยุทธ์ที่รอบคอบ ต่อไปนี้เป็นแนวทางที่นักลงทุนสามารถนำไปปรับใช้:

1. ศึกษาข้อมูลตลาดและติดตามข่าวสารอย่างสม่ำเสมอ: ก่อนตัดสินใจลงทุน ควรทำการบ้านเกี่ยวกับตลาดที่ดินพัทยาในเชิงลึก เช่น แนวโน้มราคาในทำเลต่าง ๆ, โครงการพัฒนาใหม่ ๆ ที่ประกาศหรืออยู่ระหว่างดำเนินการ (เช่น แผนสร้างห้างใหม่, ถนนใหม่, โครงการรัฐในพื้นที่), สถิติการท่องเที่ยว, รวมถึงนโยบายภาครัฐล่าสุดที่อาจกระทบภาคอสังหาฯ การติดตามข่าวสารจากแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้ เช่น รายงานจากศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ, ข่าวเศรษฐกิจ, เวทีเสวนานักพัฒนาอสังหาฯ จะช่วยให้นักลงทุนมองเห็นภาพใหญ่และคาดการณ์ทิศทางตลาดได้ดีขึ้น นอกจากนี้ การมีเครือข่ายในท้องถิ่น (เช่น นายหน้าอสังหาฯ ในพัทยาที่มีประสบการณ์) จะช่วยให้เข้าถึงข้อมูล “วงใน” เกี่ยวกับที่ดินแปลงที่น่าสนใจหรือเจ้าของที่ดินที่อาจต้องการขายอย่างรวดเร็ว ซึ่งเป็นโอกาสให้ได้ราคาดี
2. เลือกทำเลและประเภทที่ดินให้สอดคล้องกับเป้าหมายการลงทุน: พัทยามีหลากหลายโซนดังที่กล่าวไป (ใจกลางเมือง, ชายหาด, เขาพระตำหนัก, ชานเมือง ฯลฯ) ซึ่งแต่ละแห่งมีลักษณะเด่นและศักยภาพต่างกัน ผู้ลงทุนควรชัดเจนในเป้าหมายของตนว่าอยากได้ผลตอบแทนแบบไหน เช่น หากต้องการเก็งกำไรระยะสั้นจากการที่ราคาที่ดินปรับขึ้นเร็ว อาจเลือกทำเลที่กำลังจะมีโครงสร้างพื้นฐานใหม่หรือโครงการใหญ่ (เช่น ใกล้สถานีรถไฟความเร็วสูงหรือเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ ห้วยใหญ่) แต่ถ้าต้องการความมั่นคงระยะยาว อาจเลือกที่ดินในทำเลกลางเมืองหรือจอมเทียนที่มีความต้องการต่อเนื่องสม่ำเสมอ นอกจากนี้ควรพิจารณาขนาดและลักษณะที่ดินให้เหมาะกับแผนการใช้ประโยชน์ เช่น ที่ดินผืนใหญ่เหมาะกับการพัฒนาโครงการจัดสรรหรือขายต่อให้ผู้พัฒนารายใหญ่ ในขณะที่ที่ดินผืนเล็กอาจเหมาะกับการสร้างบ้านขายหรือแบ่งขายย่อยมากกว่า
3. ดำเนินการตรวจสอบและวางแผนทางกฎหมายอย่างละเอียด: ดังที่ย้ำไปในหัวข้อก่อนหน้า เรื่องกฎหมายเป็นปัจจัยสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม การตรวจสอบโฉนด ข้อจำกัดผังเมือง แนวเขตที่ดิน ตลอดจนภาระผูกพันต่าง ๆ ควรทำก่อนซื้อเสมอ กลยุทธ์หนึ่งที่ดีคือการขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขายเพื่อตรวจรังวัดและเช็คข้อมูลที่สำนักงานที่ดินล่วงหน้า เมื่อมั่นใจว่าที่ดินไม่มีปัญหา จึงค่อยดำเนินการทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางเงินมัดจำ การวางแผนทางกฎหมายยังรวมถึงการกำหนดเงื่อนไขในสัญญาที่รัดกุม เช่น เงื่อนเวลาในการโอน, การแบ่งค่าธรรมเนียมภาษี, การรับผิดชอบเคลียร์สิ่งปลูกสร้างหรือผู้เช่าเดิมออกจากที่ดินก่อนโอน เป็นต้น การเตรียมการเหล่านี้จะช่วยป้องกันความล่าช้าหรือข้อขัดแย้งในภายหลัง ทำให้การลงทุนเป็นไปตามแผน
4. บริหารเงินลงทุนและต้นทุนให้เหมาะสม: ที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่ไม่สร้างรายได้ระหว่างถือครอง ผู้ลงทุนจึงต้องวางแผนการเงินให้รัดกุม เริ่มจากตั้งงบประมาณที่ตนเองไหวโดยไม่ก่อภาระหนี้เกินตัว (หากต้องกู้ ควรกู้ในสัดส่วนที่ผ่อนชำระไหวแม้ยังขายที่ดินไม่ได้หลายปี) เผื่อเงินสดส่วนหนึ่งไว้สำหรับค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ค่าภาษีรายปี, ค่าดูแลที่ดิน, ค่าปรับหน้าดินหรือรั้วรอบขอบชิดเพื่อป้องกันการบุกรุก เป็นต้น อีกทั้งควรคำนึงถึงต้นทุนโอกาสของเงินก้อนที่จมไปกับที่ดิน เทียบกับการลงทุนทางเลือกอื่น ๆ หากที่ดินมีแนวโน้มต้องถือครองนานหลายปี ผู้ลงทุนอาจเลือกบริหารพอร์ตโดยลงทุนสินทรัพย์อื่นควบคู่เพื่อสร้างกระแสเงินสดไปพร้อมกันจนกว่าจะขายที่ดินได้
5. เพิ่มมูลค่าให้ที่ดินขณะถือครอง: แทนที่จะปล่อยที่ดินว่างเปล่ารอเวลา ผู้ลงทุนสามารถใช้กลยุทธ์เพิ่มมูลค่าที่ดินเพื่อให้ขายต่อได้ราคาดียิ่งขึ้น เช่น อาจดำเนินการขออนุญาตจัดสรรแบ่งแปลงที่ดิน (กรณีแปลงใหญ่) เพื่อขายเป็นแปลงย่อยซึ่งมักมีราคาต่อหน่วยสูงกว่าแปลงใหญ่ผืนเดียว, ปรับปรุงสภาพที่ดินให้เรียบร้อย (ถมที่, ถางวัชพืช, ทำรั้ว) เพื่อสร้างความประทับใจแรกพบแก่ผู้ซื้อ, หรือแม้แต่การขออนุญาตก่อสร้างอาคารพักอาศัย/โรงแรมเตรียมไว้ (โดยยังไม่ลงมือสร้าง) เพื่อให้ผู้ซื้อรายต่อไปมั่นใจว่าที่ดินพร้อมพัฒนาได้ทันที กลยุทธ์เหล่านี้ต้องชั่งต้นทุนกับประโยชน์ที่จะได้รับ แต่สามารถเพิ่มความน่าสนใจและราคาให้ที่ดินได้มากในสายตาผู้ซื้อ
6. เลือกจังหวะเข้าซื้อและออกลงทุนอย่างชาญฉลาด: ตลาดที่ดินมีวัฏจักรขึ้นลง การเลือกช่วงเวลาซื้อที่เหมาะสมจะช่วยเพิ่มกำไรในระยะยาว เช่น ช่วงที่ตลาดชะลอและราคาทรงตัวอาจเป็นโอกาสในการเข้าซื้อเก็บสะสม ก่อนที่ราคาจะปรับขึ้นในวัฏจักรรอบใหม่ ในทางกลับกัน เมื่อถือครองที่ดินมาระยะหนึ่งและราคาปรับขึ้นจนถึงเป้าหมายที่พอใจ ก็ควรพิจารณา กลยุทธ์การออก (Exit Strategy) ว่าจะขายออกทั้งหมดหรือบางส่วนเพื่อล็อกกำไร หรือจะร่วมทุนพัฒนาต่อเพื่อเพิ่มมูลค่าอีกขั้น ทั้งนี้ขึ้นกับภาวะตลาดขณะนั้นและเป้าหมายการลงทุนโดยรวมของนักลงทุนเอง การไม่ยึดติดและพร้อมปรับกลยุทธ์ตามสถานการณ์จะทำให้สามารถทำกำไรได้สูงสุดและลดความเสี่ยงในการ “ติดดอย” ถือที่ดินนานเกินจำเป็น
7. ใช้มืออาชีพและความสัมพันธ์ในพื้นที่ให้เป็นประโยชน์: สุดท้าย ผู้ลงทุนควรอาศัยความเชี่ยวชาญของมืออาชีพและคอนเนคชันในพื้นที่เพื่อเพิ่มโอกาสความสำเร็จ เช่น ปรึกษาบริษัทประเมินราคาเพื่อกำหนดราคาซื้อที่เหมาะสม, ใช้บริการนายหน้าอสังหาฯ ที่ชำนาญตลาดพัทยาในการหาซื้อหรือกระจายข่าวขายที่ดิน, พูดคุยกับนักพัฒนาโครงการท้องถิ่นเพื่อเข้าใจความต้องการที่ดินของพวกเขา (ซึ่งอาจกลายเป็นผู้ซื้อที่ดินเราต่อในอนาคต) ความสัมพันธ์ที่ดีในวงการจะช่วยให้เข้าถึงดีลที่ดีและปิดการขายได้รวดเร็วขึ้น ตลอดจนช่วยให้การลงทุนที่ดินในพัทยาของท่านราบรื่นและคุ้มค่าที่สุด

สรุป

เมืองพัทยา ในปี 2567-2568 ได้ยืนยันความเป็นทำเลศักยภาพที่น่าจับตามองสำหรับการลงทุนที่ดิน ด้วยปัจจัยเกื้อหนุนทั้งจากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง เงินลงทุนจากทั้งไทยและต่างชาติที่หลั่งไหลเข้า และโครงการพัฒนาภาครัฐในพื้นที่ EEC ที่กำลังเป็นรูปธรรมมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การลงทุนในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและสภาพคล่องต่ำเช่นที่ดินย่อมต้องอาศัยความรู้และความรอบคอบ ผู้ลงทุนควรเตรียมตัวทั้งด้านข้อมูลตลาด กฎหมาย และการเงินอย่างรัดกุม ก่อนตัดสินใจลงเงินในที่ดินแต่ละแปลง

บทความนี้ได้นำเสนอภาพรวมตั้งแต่แนวโน้มตลาดและราคาที่ดินพัทยา ไปจนถึงรายละเอียดทำเล โอกาสและความเสี่ยงต่าง ๆ ตลอดจนกลยุทธ์เพื่อเพิ่มโอกาสความสำเร็จ หวังว่าจะช่วยให้ท่านที่สนใจขายที่ดินในพัทยาหรือลงทุนซื้อที่ดินในย่านนี้มีความเข้าใจที่ลึกซึ้งและรอบด้านยิ่งขึ้น ในการก้าวต่อไป สิ่งสำคัญคือต้องไม่หยุดเรียนรู้และติดตามสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่ไม่หยุดนิ่ง อนาคตของพัทยายังเต็มไปด้วยความเป็นไปได้ใหม่ ๆ ไม่ว่าจะเป็นโครงการเมืองการบินภาคตะวันออกที่อู่ตะเภา หรือการเป็นศูนย์กลางประชุมสัมมนาและนิทรรศการ (MICE City) ที่ทางภาครัฐพยายามผลักดัน สิ่งเหล่านี้จะเสริมสร้างฐานเศรษฐกิจให้พัทยามั่นคงยิ่งขึ้น และส่งผลเชิงบวกต่อมูลค่าที่ดินในระยะยาว อย่างไรก็ดี ผู้ลงทุนก็ต้องพร้อมรับมือกับความผันผวนเป็นระยะตามวัฏจักรเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอก การตัดสินใจบนฐานข้อมูลที่ถูกต้องและทันการณ์จะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าและมั่นคงจากการลงทุนที่ดินในพัทยาได้อย่างแท้จริง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการลงทุนที่ดินในพัทยา

ถาม: ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในพัทยาได้หรือไม่?
ตอบ: โดยหลักการแล้ว ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ (รวมถึงพัทยา) แต่สามารถลงทุนผ่านช่องทางอื่น เช่น การจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทสัญชาติไทยที่ตนถือหุ้นส่วนน้อย (ไม่เกิน 49%) เพื่อให้บริษัทเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือการทำสัญญาเช่าระยะยาว (30 ปี และต่ออายุได้) อย่างไรก็ดี วิธีการเหล่านี้มีความซับซ้อนและข้อควรระวังด้านกฎหมาย ผู้สนใจต่างชาติควรปรึกษาทนายความไทยก่อนดำเนินการใดๆ

ถาม: ราคาที่ดินในพัทยาจะมีโอกาสปรับลดลงหรือไม่?
ตอบ: ราคาที่ดินพัทยาโดยทั่วไปมีแนวโน้มปรับขึ้นในระยะยาวตามการเติบโตของเมือง แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะ ไม่เคยปรับลดลงเลย ในช่วงสั้น อาจมีบางช่วงที่ตลาดชะลอตัวหรือมีปัจจัยลบ (เช่น วิกฤตเศรษฐกิจหรือโรคระบาด) ทำให้ผู้ขายบางรายยอมปรับลดราคาเพื่อเร่งขาย อย่างไรก็ตาม ที่ดินทำเลดีที่หายากมากๆ มักรักษามูลค่าได้แข็งแกร่งและปรับขึ้นต่อเนื่อง นักลงทุนควรมองการลงทุนที่ดินเป็นการลงทุนระยะกลาง-ยาว และไม่ตื่นตระหนกกับความผันผวนระยะสั้นจนเกินไป

ถาม: ควรเลือกซื้อที่ดินพัทยาในโซนไหนถึงจะคุ้มค่าที่สุด?
ตอบ: ขึ้นอยู่กับงบประมาณและเป้าหมายการลงทุนของผู้ซื้อ หากมีทุนมากและต้องการทำเลที่มีศักยภาพเชิงพาณิชย์สูง โซนใจกลางเมืองหรือพื้นที่ติดชายหาดจะได้เปรียบเพราะเป็นทำเลทอง แต่หากต้องการเก็งกำไรระยะยาวและไม่รีบพัฒนา โซนชานเมืองฝั่งตะวันออกหรือย่านที่กำลังเติบโตอย่างนาจอมเทียนก็อาจให้ผลตอบแทนเป็นเปอร์เซ็นต์สูงกว่า เนื่องจากราคาเข้าซื้อยังไม่สูงเกินไป สำหรับนักลงทุนมือใหม่ อาจพิจารณาที่ดินแปลงเล็กในย่านที่มีแนวโน้มเติบโต (เช่น ใกล้โครงการ EEC หรือแหล่งท่องเที่ยวใหม่) เพื่อบริหารความเสี่ยงและเงินลงทุนได้ง่ายขึ้น

ถาม: การถือที่ดินในพัทยามีค่าใช้จ่ายประจำอะไรบ้างที่ต้องคำนึงถึง?
ตอบ: ผู้ถือครองที่ดินจะมี ภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องชำระทุกปี โดยคิดตามมูลค่าที่ดินและประเภทการใช้ประโยชน์ (ที่ดินเปล่าถูกจัดเก็บอัตราสูงสุดหากไม่ใช้ประโยชน์) นอกจากนี้ควรเผื่องบประมาณสำหรับการดูแลที่ดิน เช่น ค่าถางหญ้าหรือทำรั้วป้องกันการบุกรุก หากที่ดินมีสิ่งปลูกสร้างหรือมีผู้เช่า ผู้ถือครองก็ต้องดูแลซ่อมบำรุงและบริหารจัดการตามสมควร รวมถึงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในปีที่มีการโอนหรือจดทะเบียนสิทธิ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน 2%, ค่าอากร/ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี) และค่าใช้จ่ายทนายหรือนายหน้า (ถ้าได้ว่าจ้าง)

ถาม: ความเสี่ยงหลักในการลงทุนที่ดินพัทยามีอะไรบ้าง?
ตอบ: การลงทุนทุกอย่างย่อมมีความเสี่ยง การลงทุนที่ดินในพัทยาก็เช่นกัน ความเสี่ยงหลัก ได้แก่ ความผันผวนของตลาดท่องเที่ยว (หากนักท่องเที่ยวลดลง ธุรกิจที่ดินอาจซบเซาชั่วคราว), ภาวะอุปทานล้นตลาดอสังหาฯ (ถ้ามีการสร้างคอนโดหรือโรงแรมมากเกินไปจนดีมานด์ไม่ทัน ที่ดินใหม่อาจขายยากขึ้น), สภาพคล่องต่ำ (ที่ดินอาจใช้เวลาขายนาน), ต้นทุนภาษีและดูแลที่ดินระหว่างถือครอง, รวมถึงความเสี่ยงด้านกฎหมาย (ต้องตรวจสอบโฉนดและระวังข้อพิพาท) อย่างไรก็ตาม การศึกษาและวางแผนที่ดีดังที่กล่าวมาข้างต้นจะช่วยลดทอนความเสี่ยงเหล่านี้ได้มาก

ถาม: ความเสี่ยงหลักในการลงทุนที่ดินพัทยามีอะไรบ้าง?
ตอบ: การลงทุนทุกอย่างย่อมมีความเสี่ยง การลงทุนที่ดินในพัทยาก็เช่นกัน ความเสี่ยงหลัก ได้แก่ ความผันผวนของตลาดท่องเที่ยว (หากนักท่องเที่ยวลดลง ธุรกิจที่ดินอาจซบเซาชั่วคราว), ภาวะอุปทานล้นตลาดอสังหาฯ (ถ้ามีการสร้างคอนโดหรือโรงแรมมากเกินไปจนดีมานด์ไม่ทัน ที่ดินใหม่อาจขายยากขึ้น), สภาพคล่องต่ำ (ที่ดินอาจใช้เวลาขายนาน), ต้นทุนภาษีและดูแลที่ดินระหว่างถือครอง, รวมถึงความเสี่ยงด้านกฎหมาย (ต้องตรวจสอบโฉนดและระวังข้อพิพาท) อย่างไรก็ตาม การศึกษาและวางแผนที่ดีดังที่กล่าวมาข้างต้นจะช่วยลดทอนความเสี่ยงเหล่านี้ได้มาก